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Bogot, D. C.2003
DEPARTAMENToADMINISTRATIVoNACIoNALDEESTADSTICA
I
cslR caaaLLERo RElNoso
Presidente Consejo Directivo
Director Departamento Administrativo Nacional de Estadstica
ISBN: 958-9067-66-2
@ lnstituto Geogrfico Agustn Codazzt-2OO3
prohibida la rproduccin total o parcial sin la autorizacin del lnstiuto Geogrfico Agustn
Codazzi.
Esta obra es individual, por tanto los conceptos emitidos en ella son responsabilidad exclusiva
del autor.
CoxrENrrDo
PRESENTAcTN 9
INTRoDUccIN 11
GENERALIDADES............. .. 13
T]RBANISMOYORDENAMIENTO TERRITORIAL I7
FrncindelUrbanismo. 18
AchacinMunictpu1.......... 20
Plmeamiento 2l
EjecucindelPlaneamiento 22
DisciptinaUrbanstica 22
33
rovechamientoNeto
Prrecio deReferenciaporAprovechamiento 33
GESTINDEL SUELO 39
PlanesParciales(PP) .. ....... 4l
Unidades deActuaeinUrbanstica(UAu) 42
&
t
Gestin del Selo L=rbano
Director General
I*t*ouccrx
El presente documento en sus diferentes tem expone
conceptos e instrumentos metodolgicos en materia de gestin del
suelo. En cada uno de ellos se recogen y describen criterios y
metodologas de clculo aplicadas a las temficas que tienen que ver
con el pr*.ro de urbanismo en las ciudades as como sus formas de
gestin.
13
Gestin de! Suela L-rfun
Los efectos fiscales sobre el predio, son todos los aspectos que en
materia fiscal debe atender un propietario al considerar el desarrollo
de su predio, es decir, las posibles obligaciones trlbutarias para el
herario pblico, como son por ejemplo, la valorizacin y la plusvala
entre otros.
puestos
Los nuevos esquemas y principios de planeacin urbanstica
en marcha en diverr6 lrrdudes del mundo han
mostrado su capaci-
y gestin
dadparaincorporar conceptos e instrumentos de planeacin
compatibles con los nuevs modelos de desarrollo, desprendindose
de esquemas rgidos y acercndose ms a un urbanismo
operativo,
mediano y
selectivo y estratgico, que integra las polticas de corto,
o de expan-
largo plazo,puruluocupacin del espacio fsico urbano
sin urbana.
las herramientas
En este sentido laLey 388 ha definido por una parte
el proceso planif,-
de planificacin y de gestin con las cuales orienta
de gestin mediante
cador, y por otrala deiarrollado los instrumentos
los cuales pretende hacer efectivos sus propsitos de ordenamiento
territorial. El esquema considerado por dicha ley para
la gestin del
con la interpretacin
suelo se indica.r, tu siguiente pgina,de acuerdo
hecha o para efectos de este documento'
y comunes
El urbanismo debe cumplir con los principios universales
de todos los modelos urbansticos, donde prevalece
el derecho a un
y
paisaje ambiente sanos que garanticen una alta calidad de vida
medio
y.t .**ollo sostenible. Puede decirse que las funciones principales
que este debe cumPlir son:
- Reajuste de Tierras
- Integracn lnmobliaria
- Cooperacin entre
partcipes
- Enaienacin Forzosa
- Enajenacin Voluntaria
- Expropacn va Judical
- Expropiacin va Adminstrativa
- Plusvalia
Tl]PjF-ffi;Ro-l
tt - Contrbuccn porvalorizacin
- Derechos adiconales de
construccin y desarrolo
t9
G es fin del &telo Urbono
t
Gestin del Suelo Urhano
3 Planeamiento
3 Disciplina Urbanstica
L
Gestin del Suelo {Jrbano
Normas urbanscas
Aquellas que dictan el marco general sobre el cual las diferentes acciones
urbansticas se deben desarrollar, asegurando la consecucin de los obje-
tivos y estrategias planteadas a largo y mediano plazo en los planes de
ordenamiento territorial, son las Estructurantes. Lasque establecen usos
e intensidad de uso del suelo, actuaciones y procedimientos de parcela-
cin, urbanizacin, constuccin e incorporacin de zons al desarrollo
dento del permeto urbano o de zonas de expansin, son Las Generales,
y las que estin dire-ctamene relacionadas con los programas y proyectos
I ARM.ND-rARcuEs M. t996.
adoptados, incorporadas en el programa de ejecucin y que por su natu-
raleza se desarrollan a corto plazo, son las Complementarias.
,rl,l ,o,
Gestin del Stelo Urbano
IhdoqueenColombianosehanestandartzadolaszonasdecesin,
lcontmu&orur o
rcontinuacinserelacionanalgun:::*::*':ff [t1'"'.:|;tiX1?:
blicos en zoas de cesron para
;#,Xl:"TJilT::J:'::!ffi;i"!,;".'mseaplicanenconjuntos
asta 1'000 viviendas:
urbanos q.rt to"tp""Aurr
mo 8 mt' /viv'
: mnimo 6 mtz por vivienda'
: 0'5 a 1
centros comerciales
Parqueadero en oficinas'
purqo.udero/mt2 consffuido'
urbano :
de 2 a 6 m(lvl'
de 2 a
Cesin para equipamiento
mt2 de terreno construido'
"r,'/1o
bruta.
tO* del suelo
Como norma general
se ha establecido "*" :l1l-'
zonas de cesin obtigatonas'
bruto para el totuf t
relacionan en el documento
)s europeos y que se
;,.'*us;miii,:ilJli:"8[:H"'i"Ti:3ill-i'e"riioo
W
-.aHi/,
Gesti* rlel Suel.a Lk$cnr
3 Espacio Privado
t Aprovechamiento Urbanstico
t#S!.;
Ge,s i{in del Sue lo rb ano
I
un predio se establecen dentro de las normas generales de un plan y
se conocen como:
Este ndice puede variar de una zonaa otra. 1o que hace que se
generen niveles de aprovechamiento diferentes en un mismo sec-
tor.
t#1,*1i:
Gestin del Suelc Urbano
3 Aprovechamiento Tipo
Dl + Ddp
Dt:
s-dp
Donde:
Dt : Aprovechamiento tipo.
al : Aprovechamiento lucrativo total del rea(reaconstruible).
ddp : Aprovechamiento dotacional privado (reas comunales).
S : reatotal del sector aurbanizar.
dp : Area de cesin pblica.
31
L
Gesfin del Suelo Urbano
3 Aprovechamiento Neto
An: Ie * Sn
Donde:
An : Aprovechamientoneto
Ie : lndice deedificabilidad:Ac/Sn I
Ac: V/h
V: IoxSnxH
Ac : rea mxima de construccin permitida
Sn : Superficie netadeterreno
V: Volumenmimopermitido
H: Alturamximapermitida
h : Alturapisotipo
#$
\
Clculo de Aprovechamiento Urbanstico
Grfico:
Clculodelem:
1, Zonas de cesin gratuita y obligat*ria:
200,00 mtzt x 0.4 {segn estandares ) = 80.00 mt?t
2. Tokl suelo lucrativo edificable:
20.0 nrt2t -80.0 mt:t: 120.00 mtl
3. Caatid*dde edificacirlucrativa poruso:
Residencial : 10.000 mt2tx 1.5 mt2c/mtzt * 1 5.00 mt:c
Comercial = 2,00 mtzt x 2,0 mtzc/mt?t = 4.00 mtzc
5. Iem = Lconstruccin lucrativa/rea total bruta
Iem* (150,0S mt2c * 40.00 mt'?c) /20.00 = .95 mt2c/mt2t
36
Ge,ttin del Suelo l/rhano
cin.
T
Vistas as las cosas, los instrumentos de planificacin son los meca-
nismos de orden legal que le permiten a la Administracin Municipal
adoptar las decisiones administrativas en materia de ordenamiento te-
rritorial.
'i:4#ii,j
Gcsfititt t{r,I Ste!t L, l:rttt
43
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r
I
I
Delimitacin de las unidades de Actuacin urbanstica
',',,4G.-.:,
{}esin del Steio "bano
sTeniendo en cuenta estndares espaoles donde se ha hecho aplicacin de este sistema de actuacin
Gesrin del Suelo Url'ono
Formas de actuacin
47
Gesti{tn del Suek {Jt"bano
3 De Tipo [.Irbanstico
r:#s"..i
\
.".... {}'.:,s;i d*:l *}e!{} rla"so
i
REAJUSTE DE TIERRAS
lrurrcnRclN INMoBtLIARtA
cooprnRcr
colrlprrusncltrl
49
-
Gestin rle! Swlo Urb*s'tts
basada en los
45 de la Ley 3gg/g7, seala este sistema de ejecucin; su valoracin estar
e El artculo
usos y densidades establecidas en el Plan Parcial respectivo'
,5,,.-'
Gestin del Suelo {Jrbano
ZONADEAPLICACIN
{ffi"F,
L"
.."."....." Ge stit'n iel Selo l.irha**
3 De Tipo Jurdico
HHJEHATIN FROSA
5e
Gestrin dei Suek Ut ho'r
11
El precio de adquisicin ser igual al valor comercial determinado por el lnstituto Geogrfico Agustn
Codazzi, la eniidad que cumpla sus funciones o peritos privados inscritos en la Lonjas o asociaciones
correspondientes, segn lo determinado por el Decreto 2150 de 1995, y al cual se le descontar el monto
por plusvala generada por el anuncio del proyecto u obra (art. 61 LDT).
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Gestin del Suelo (Jrbano
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12 Er
trmino nicia a partr de ra fecha
de promurgacin der Acuerdo que por
adopta er (art. 54, LDT).
14La LDT en su art.61 reglamenta que el precio ser igual al valor comercial determinado por el IGAC, la
entidad que cumpla sus funciones o peritos avaluadores adscritos a la lonja de Propiedad Ra2.
6.,;,,
I'
En cualquier caso donde la expropiacin sea el medio de adquisi-
cin de los inmuebles, la administracin debe tener en cuenta la
aplicabilidad de "el nivel de la disciplina" descrito en el tem Fun-
ciones del Urbanismo. Esto es necesario dado que la responsabili-
dad final de la ejecucin le corresponde ala administracin misma,
no solo porque en ltima instancia es quien aprueba el plan o pro-
grama, sino porque en caso de que la iniciativa privada no pueda
cumplir, es a ella quien debe tener la capacidadpara asumir su ejecu-
cin.
(7 Derechos de Preferencia
'{h:
Gesti del Strclo L?bano
3 De Tipo Financiero
Y DESARROLLO
-TRANSFERENCTA
_ DE DERECHOS
DE coNsrRucclru v oesn-nbr_-r_o
C Plusvala
:58 :
. {icstin del Suelo Urhtnr
16 EI Decreto 1599/98 establece los hechos generadores de plusvala as: lncorporacin de suelo rural a
suelo de expansin o suburbano, modificacin del rgimen de usos, autorzacin de un mayor aprovecha-
miento del suelo en edificacin, y conforme el artculo 87 de la LDT, la ejecucin de obras pblicas
previstas en el POT o instrumentos que lo desarrollen que generen mayor valor en predios en razn de las
mismas y que no hayan utilizado para su financiacin Ia contribucin por valorizacin.
:',
/
La Resolucin antes mencionada establece en el artculo 27 que para
el clculo de la plusvala generada por incorporacin del suelo rural al
de expansin urbana, o por la clasificacin de parte del suelo rural
como suburbano, se aplicar el mtodo de Comparacin o Mercadeo.
De tal forma, que en aquellos municipios donde existan zonas con
caractersticas similares a las definidas en la nueva clasificacin, estas
pueden servir como referencia. En caso de no existir zonas similares, el
mtodo Residual ser el recomendado.
GP Determinacin de la Plusvala
18 El artculo 7 del Decreto 1429198, establece que los municipios o distritos que antes de adoptar el POT no
tuviesen reglamentado el uso del suelo, el potencial de edificacin ser el predominante en la zona geoeconmica
homognea o en la zona homognea f sica al 24 de julio de 1997.
i6.ffi
esian de! Suelc Urbano
21 Decreto reglamentario 1599/98 an. 5'. Cantidad de metros de terreno nuevo uso x valor antes = Y
Cantidad de metros de terreno nuevo uso x valor despus = Y1
Plusvala = (P)= Y1-Y
)
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{i',s ti t}* cie i SL eit ti s t tttt
Crfieamnte.pude. preeiarse',1o,sigl!ente;
Datosiniciale:
.
YIores nales
*, terreno totat* 500.nrt2t
lo: 80%
Ie : 1.0mtrc/mtrt Ic.;2,5 ffit?clmt?t ' '; '' ;
:
Ac,40,1pf2s, ':
Yalor inicial : S80'0.00 "' thlfffinalr 160rm.00 .
e tienc un tetreuo localizado dentrg de,un fuea morfotr, gfqa ur-barla, sin eo.nfim-
eioneshas& lafe*hade *pobaein de1 FtlT1, *oq ls si$lielqs. car+ciedsti-
cas:
Io:0.8 (80%)
indicedeedificabilidadpa{lazoaa:5r,nt2clmt{
:'" :1
"
63
t-
fi.4
El valor correspondiente a 1os derechos adquiridos antes del POT (teniendo en
cuenta el AMU) es de:
600 mtrc x $ 250.000: $150'000.000
De tal forma que la diferencia entre el valor total y el valor de los derechos
adqr,riridos alltes del POT. es la ganancia que el propietario tendr al hacer electivo
el increnrento en aprovechallliento. Por tanto. sobre este monlo se aplica el
porcentaje que deteimine el Concejo Municipal para elpago de laplusvala'
)
t
J
ll
65
Gestin del uelo Urbano
Con el que se cre el tejido urbano existente, segn sus calles, tipologas,
espacios libres y condiciones
sociales particulares.
r,
Ge",;tian. del Selo l-i,bsno
l" menor que el Iem del Plan Parcial o que el Ieh delAMU, esto clasifi-
ca las UAU, en trminos de aprovechamiento urbanstico, como R-
ceptoras o Emisoras.
LDT artculo 89: Se establecer una tabla de equivalencias en unidades denominadas "Derecho Adicional
a
Bsico".
Gestin del Suelo |Jr"bano
Estas AMU son uno de los factores claves dentro del proceso de
planeamiento, dado que elclculo del ndice de edificabilidad histri-
co de cualquier sector est ligado necesariamente a las caractersticas
originales del tejido urbano26. La definicin de tratamientos, DACD,
Plusvala y TDCD, requieren entre otras cosas, la delimitacin de es-
tas reas con el fin de lograr una mejor equidistribucin de cargas y
beneficios.
26
Teido original que incluye calles, tipologas, morfologa original, patios, espacios libres, zona de
equipamientos, etc.
Ges lin del Stek Urh{$}a
Edificacin o construccin.
..,:f'. i,
histrica de la ciudad o casco urbano a partir de conjuntos,
barrios, fases de crecimiento, transformaciones morfolgicas,
loteo, trazado de vas, tipologa, pocas y estilos de arquitectu-
ra dominante, agrupando aquellos con caractersticas
homogneas entre s.
7l
Gesritt del Suelo Ltrltano
..-7t
Gestin ole! Suelo Llrbano
El artculo 7" del mismo decreto establece que las zonas receptoras
de derechos transferibles de construccin y desarrollo debern estar
Iocalizadas preferiblemente dentro de las mismas zonqs o subzonas
geoeconmicas homogneas donde estos derechos se generan.
a Decreto151l98 r1.4': La compensacin tendr lugar en aquellos casos en que por motivos de
conveniencia pblica se declaren como de conservacin histrica, arquitectnica o ambiental deter-
minados inmuebles en el Plan de Ordenamiento Territorial o los instrumentos que los desarrollen.
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Gesfit c{el Sueb {-,rbanr
Para hacer equitativo e1 valor cobrado por los DACD que tiene un
predio al ser transferidos a otro, la Ley 388 en el artculo 89 indica
una herramienta fundamental consistente en establecer una Tubla
de Equivalencius entre cada metro cuadrado representativo del
ttulo y la cantidad a la cual equivale en las distintas zonas o
subzonas. Dicha tabla debe estar incorporada en el contenido del
ttulo inmueble junto con las dems condiciones y obligaciones
que le son propias. Adems indica que a la unidad de equivalencia
se le denominar Derecho Adicionul Bsico (DBA).
MATRIZ 1
Precio de Referencia por Aprovechamiento para cada Uso
por Zonas y Subzonas Homogneas
30 Mtodo propuesto pr Javier Garca Bellido, Arquitecto- Madrid (Espaa), en su documento Perspec-
tivas de un Nuevo Urbanismo Colombiano, simplificado para efectos de este documento. Corresponde
a un anlisis comparativo de modelos de transferencias de derechos de construccin aplicado en
varios pases.
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Oettin del Stelo L'rbano
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o R+eid.1
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corr-
lduslr. .s
En otros trminos, para determinar la cantidad de metros cuadrados
de edificacin que un predio receptor (excedentario o demandante)
I puede adquirir haciendo transferencia de derechos a partir de otro
predio emisor (deficitario u oferente) localizados en zonas homogneas
diferentes, se multiplica Ia cantidad de metros adicionales (DACD)
que puede edificar el demandante por el cociente de los precios de
referencia -PRA entre los dos (valor tomado de tabla de equivalencia).
Es decir:
Sc : DACD (PRAd/PRAo)
Sc: Superficie en metros cuadrados de construccin a transferir.
Asumiendo que:
DACD : 50 mt2c (demandante)
,,[s * 2.5 mt'c/rntti {oferento} '
,,:,pffi6 - ,$18
8.
{}c,stir5tt dcl Stelo Urbant
81
Yt'
:.-i
Ejemplo Grfict:
l* p*r P?
82
{ic,srit)n tilI 5tt,It L t'hu, t
Cet: X * %decesin * At
C : 1.000 ($imtz) * 0.45(mtzlmtrt): 450{$/nrtt
Cer : 450 ($/mtrt) * At lmtrt
Cet: en $
Donde:
X : Costoparaurbani zarunmetrocuadradodeterreno.
C : Compensacin econmicapormetro cuadrado de temeno.
At : Areatotal aurbanizar.
l
Cet: Compensacineconmicatotal.
83
Gestin del Suelo Urbano
&5
Gestitin del Suek {Jrbano
t*
ltc,\tk)n tljl Juela L t'Llolo
)-
El porcentaje de dichos presupuestos debe colresponder al mbito
rn
geogrfico objeto del plan, con base en los indicadores que resulten
relevantes en cada caso, tales como: caractersticas demogrficas, ex-
tensin superficial, e sp e cial izacin e conmic a, efrcacia c omparada de
)- la inversin, etc.
l:,,:.$$r.,'
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Gestin de I Swelo {Jrbano
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