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El Derecho Real, es un poder o facultad, que se tiene directamente sobre una cosa; el
tpico es la propiedad o dominio que importa un poder, de goce y de disposicin de la
cosa. Los restantes derechos reales (como el usufructo, servidumbre etc) son, en el
fondo, desmembramiento de ello.
2) Los derechos reales slo pueden ser creados por Ley y por eso su numero es
limitado, (numerus clausus).
El Cdigo Civil en el art.2503, enumera los Derechos Reales y el art. 2505 establece la
prohibicin de que las partes interesadas puedan crear otros Derechos Reales que
aquellos establecidos en la ley.
El inters directo del orden publico en los Derechos Reales, origina el principio
contenido en el art.2502 del Cdigo Civil, que doctrinariamente se conoce con el
nombre de numerus clausus (nmero cerrado). Si los particulares pudieran crean
multiplicidad de derechos reales se originaria indudables complicaciones en el rgimen
de la propiedad.
Art. 2.502. Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o
disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los
que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos
personales, si como tal pudiese valer.
Enumeracin: Art. 2.503. Son derechos reales:
1 El dominio;
2 El condominio;
3 El usufructo;
4 El uso;
5 La habitacin;
6 Las servidumbres activas;
7 El derecho de hipoteca;
8 La prenda;
9 La anticresis
Derechos reales creados por leyes posteriores a la sancin del Cdigo Civil, Propiedad
Horizontal Ley N 13.512; Fideicomiso Ley N 24.441, Superficie Forestal Ley N
25.509.-
3) Por razones anlogas a las explicadas en el punto anterior, la ley reglamenta las
formalidades requeridas para la transmisin de los derechos reales, que son mas
rigurosas para el caso de que se trate de bienes inmuebles (tradicin, escritura pblica e
inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble), que de bienes muebles (tradicin,
buena fe y titulo oneroso).- En cambio los derechos personales nacen o se transmiten sin
ningn requisito formal.-
Con respecto a las cosas muebles, la posesin de la misma prueba su dominio, en
cuanto stas no sean robadas o perdidas.- Si se trata de cosas muebles registrables, como
un vehiculo o aeronave, todos los actos constitutivos, traslativos o extintivos de
dominio, deben acreditarse con la escritura pblica o instrumento privado certificado,
mas la inscripcin en el registro respectivo.-
Respecto de los inmuebles, la escritura pblica es la forma requerida para la
adquisicin y constitucin de derechos reales.-
No registrables: tradicin + buena fe+ titulo oneroso.
Muebles
Registrables: Tradicin + Escritura publica o instrumento privado
Certificado + inscripcin en el registro respectivo.
Modo o Tradicin
Inmuebles + Inscripcin Registro de la Prop. Inmb.
Ttulo o Escritura Pblica
*El artculo 1887 del CC y C, introduce otros derechos reales y establece que son:
1 El dominio;
2 El condominio;
3 Propiedad Horizontal
4 Los conjuntos inmobiliarios
5 El tiempo Compartido
6 El cementerio privado
7 la superficie;
8 el usufructo;
9 El uso;
10 La habitacin;
11 La servidumbre;
12 La hipoteca;
13 La anticresis;
14 La prenda;
Conserva la teora del ttulo y modo para la adquisicin derivada de los derechos reales
por actos entre vivos (art.1892) y define el ttulo suficiente como el acto jurdico
revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o
constituir el derecho real.
Mantiene el sistema del Cdigo de Vlez conservando la publicidad registral en
materia de inmuebles con carcter declarativo (1892 y 1893.)
En materia de cosas muebles registrables se estipula que no existe buena fe sin
inscripcin registral a favor de quien la invoca, condicionado a que esa buena fe
sea concordante y surja de los elementos identificatorios de la cosa con su respectivo
asiento registral, por ejemplo si se tratara de un automotor, la verificacin la efectuara
el Registro de la Propiedad Automotor.
Para la prescripcin larga, se sigue exigiendo el plazo de veinte aos para inmuebles
y existiendo posesin con justo ttulo y buena fe, es decir la prescripcin breve sigue
siendo de diez aos.
En materia de cosas muebles registrables, no hurtadas ni robadas si no se inscribi a
su nombre y se recibi del titular registral coincidiendo con su asiento registral se
incorpora la prescripcin de diez aos. En cambio si la cosa es robada o perdida,
unifica el plazo del art. 4016 bis e instituye el de dos aos.
INMUEBLES
Son todas aquellas cosas que se encuentran adheridas al suelo de un modo permanente
ya sea por accin de la naturaleza o por el hecho del hombre. A su vez se clasifican en:
Inmuebles por su naturaleza:
Las cosas que se encuentran por si mismas inmovilizadas como el suelo y todas las
partes slidas o fluidas que forman su superficie y profundidades. Ejemplo: ro.-
Todas las cosas que se encuentran incorporados al suelo de una manera orgnica. Ej
vegetales.
Todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre, ej tesoros.
Inmuebles por accesin fsica
Las cosas que realmente se encuentran inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo,
con tal que esta adhesin tenga carcter de perpetuidad. Ej material de construccin de
un edificio.-
Inmuebles por accesin moral
Las cosas muebles puestas intencionalmente por el propietario como accesorios de un
inmueble de ste, sin estarlo fsicamente. Ejemplo: animales para el cultivo.
MUEBLES
Son los objetos que no se encuentran adheridos al suelo y pueden ser transportados de
un lugar a otro, por si mismos o por el hombre.-
Las partes slidas o fluidas del suelo, separadas de l, como las piedras, tierra, metales
etc. Los materiales reunidos para la construccin de un edificio mientras no estn
empleados.-
FRUTOS Y PRODUCTOS
Los frutos, son los elementos que regular y peridicamente producen las cosas sin
disminuir su valor ni alterar su sustancia. Pueden ser naturales (manzana) o civiles,
(salario, honorarios, y las rentas que provienen del uso y goce de la cosa que se ha
concedido a otro).-
Los productos, son los elementos que se obtienen de un bien disminuyendo su valor,
como pueden ser los minerales extrados de una mina.-
DIVISIBLES E INDIVISIBLES
Son cosas divisibles, aquellas que se pueden dividir conservando su naturaleza,
ejemplo: la tierra, las cantidades de cosas, el dinero.-
Son cosas indivisibles, aquellas que si se dividen, cambian su naturaleza, ejemplo: los
animales.-
FUNGIBLES Y NO FUNGIBLES
Son fungibles, aquellas cosas que pueden ser reemplazadas por cualquier otra cosa de
igual especie y por igual cantidad, el dinero por ejemplo.-
Son no fungibles, aquellas cosas que no pueden ser reemplazadas por otra cosa aunque
sea de igual especie y por igual cantidad.
La calidad no proviene de la naturaleza de la cosa sino de la intencin de las partes.-
CONSUMIBLES Y NO CONSUMIBLES
Son consumibles, aquellas cosas cuya existencia termina con el primer uso como los
alimentos. No consumibles, aquellas cosas que permiten usos sucesivos y que no se
extinguen en el primer uso. Ejemplo un automvil.-
PRINCIPALES Y ACCESORIAS
Son cosas principales aquellas que existen por si sola y para si mismos. Como el
derecho de propiedad o dominio.- Y son accesorias aquellas cosas que dependen de
otras para existir y siguen la suerte de la principal, ejemplo una hipoteca.-
Con criterio didctico y claridad literaria, los arts. 1888 a 1891 propone los diversos
criterios para clasificar a los derechos reales.
As diferencia entre derechos reales sobre cosa propia o sobre cosa ajena, enunciando
que se ejercen sobre cosa propia el dominio, condominio, propiedad horizontal,
conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado y superficie,
denominando a los restantes como que se ejercen sobre cosa ajena.
Establece que para el dueo de la cosa la existencia de derechos reales sobre la cosa
ajena constituyen cargas o gravmenes reales. Aplica una presuncin iuris tantum,
es decir que admite prueba en contrario, en el sentido que en principio las cosas se
presumen que no tienen gravamen, salvo que se pruebe lo contrario. A favor del
propietario se estipula que en caso de duda sobre la existencia de un gravamen real o
sobre su extensin o el modo de ejercicio, deber interpretarse siempre a favor del
titular del bien gravado.
El art. 1889 diferencia entre derechos reales principales y accesorios estableciendo
que los principales son todos los derechos reales a excepcin de aqullos que
garantizan un crdito y que son hipoteca, prenda y anticresis.
En relacin a la registracin, se distinguen entre derechos reales registrables cuando
la ley exige la inscripcin de los ttulos en los registros que correspondan. En cambio,
son derechos reales no registrables los que no requieren que sus ttulos sean
presentados a registros para su inscripcin.
El tercer elemento que permite clasificar a los derechos reales es la posesin. (art.
1891) As todos los derechos reales se ejercen por la posesin, salvo las servidumbres y
la hipoteca.
POSESIN Y TENENCIA:
POSESIN:
Habr posesin cuando una persona por si, o por otro, tenga una cosa bajo su poder con
la intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.
Elementos de la posesin
a) Corpus: elemento fsico, tener la cosa, el contacto material o la posibilidad material
de hacer de la cosa lo que se quiera, impidiendo toda ingerencia de extraos.-
b) Animus: elemento subjetivo, la intencin de ser dueo y comportarse como tal.-
La posesin se adquiere, por la aprehensin de la cosa con la intencin de tenerla como
suya, salvo lo dispuesto sobre la adquisicin de la cosa por sucesin, que se rige por
otras normas.- El artculo 2374 establece que la aprehensin debe consistir en un acto,
que cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con
la posibilidad fsica de tomarla, es decir que el contacto personal no es exigido de una
manera general. En su forma tpica la posesin supone el contacto material, pero en la
prctica ese contacto no es indispensable. A veces slo se produce accidentalmente
porque una persona puede ser poseedora de mltiples bienes y solo tiene posibilidad de
tener contacto directa e inmediatamente con muy pocos de ellos. Entonces el concepto
simple de posesin, es tener una cosa en su poder, usarla, gozarla, aprovecharla. El
ejemplo tpico e histrico es la cosa que se tiene en la mano. Pero a medida que la
civilizacin se hace ms compleja, tambin se complican los conceptos y las
instituciones jurdicas. Por lo tanto la posesin no requiere una permanente inmediatez
fsica, as por ejemplo yo poseo los muebles de mi casa aunque este ausente quizs a
muchos kilmetros de distancia.
Posesin legitima
Posesin ilegitima
Clases de Posesin Principio
Posesin de buena fe
Posesin de mala fe
Posesin viciosa
Posesin de buena fe
Cuando el poseedor por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad.
Cuando el poseedor tiene la creencia, la conviccin de ser poseedor de buena fe,
aunque no lo sea. Pero para que haya buena fe se requiere: Justo ttulo: aquel titulo que
es apto para transmitir el dominio, usufructo, uso o anticresis. Esto no excluye la
posibilidad de que ese ttulo, resulte nulo y que un tercero demuestre su mejor derecho a
la cosa, aunque vencido en el petitorio el poseedor ser de buena fe. En materia de
muebles, el justo titulo consiste en la mera tradicin, salvo que las leyes especiales
requieran el cumplimiento de ciertas formalidades, pero la posesin debe ser de buena
fe y a titulo oneroso.- En materia de inmuebles, mediando justo titulo y buena fe, la
prescripcin adquisitiva opera a los diez aos. En cambio si hay mala fe se requiere
veinte aos.
Posesin de mala fe
En caso de no reunir los requisitos mencionados anteriormente. La posesin de mala fe
puede o no ser viciosa. Ser viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por
hurto, estelionato, o abuso de confianza y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida
por violencia o clandestinidad, y siendo precaria cuando se tuviese por un abuso de
confianza (cuando se recibe la cosa por un titulo y posteriormente la cambia para
mejorar su posesin).-
Violencia: cuando el anterior poseedor fue sacado del mismo por la fuerza o
intimidacin.
Clandestinidad: por actos ocultos o en ausencia del poseedor o con precauciones para
sustraerlas al conocimiento de los que tenan derecho a oponerse.
Hurto: consiste en el apoderamiento ilegtimo de una cosa mueble total o parcialmente
ajena. Si ha habido violencia en las personas o en las cosas entonces existe robo. Pero
cuando el artculo 2364 CC menciona el hurto entre los vicios de la posesin comprende
tanto el hurto como el robo.-
Estelionato: el que hubiese contratado sobre cosa ajena como propias, quien contratare
de mala fe sobre cosas litigiosas, hipotecadas, embargadas como si estuviesen libres y
siempre que la otra parte hubiese aceptado las promesa de buena fe.-
TENENCIA:
Se considera tenedor a quien tiene en su poder una cosa reconociendo en otro el derecho
de posesin.-
El tenedor tiene el corpus y el poseedor tiene el corques y el animus.-
Ejemplo de tenedores: el comodatario, el locatario.
La tenencia se adquiere por la entrega de la cosa sin necesidad de formalidad alguna.
El tenedor, tiene la obligacin de conservar la cosa y de restituirla al poseedor.
*El articulo 1908 CC y C las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la
posesin y la tenencia.
Art. 1909 hay Posesin, cuando una persona, por si o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, comportndose como titular de un derecho real, lo sea
o no.
Art. 1910 hay Tenencia, cuando una persona, por si o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
Estos tres artculos tratan y definen globalmente y de manera sinttica, a la posesin y
a la tenencia y los enmarca en el trmino relacin de poder. Con mejor tcnica se
podra haber utilizado la expresin relacin real en lugar de relacin de poder, ya
que es mas amplia.
Encuadrar como derecho real los cementerios privados ha sido reconocer la realidad
existente desde muchos decenios en este tipo especial de inmuebles, confiriendo la
seguridad jurdica de un derecho real.
El Ttulo XIII sobre Acciones posesorias y acciones reales diferencia con exactitud la
turbacin del desapoderamiento y la accin extrajudicial de las acciones posesorias
judiciales (accin de despojo y accin de mantener la tenencia o la posesin).
En cuanto a las relaciones entre el petitorio y el posesorio, en principio mantiene las
disposiciones del Cdigo de Vlez y agrega que quien intenta una accin real podr
utilizar las acciones posesorias en defensa de hechos o ataques posteriores, recogiendo
la jurisprudencia de la materia.
Resuelve el tema de la legitimacin activa ya que confiere las acciones a poseedores y
tenedores. Con esta mecnica desaparecen todas las discusiones existentes sobre
legitimacin, ampliadas adems en el art. 2245.
Para la defensa extrajudicial amplia su aplicacin ya sea que haya que repeler una
agresin o toda violencia.
Legisla la accin real reivindicatoria, (art. 2252); la accin real negatoria (art.2262);
la accin real confesoria ( art. 2264) y la accin de deslinde (art. 2266).
Los mbitos de aplicacin de cada una quedan claramente definidos y en materia de
alcances de la accin reivindicatoria el art. 2260 prescribe los lmites, evitando as las
dificultosas interpretaciones que tanto con el art. 2758 como con los arts. 1051 y 2777
y 2778 (a contrario sensu) del Cdigo de Vlez requeran esfuerzos de interpretacin
para lograr coherencia en la aplicacin.