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INSTITUCIONES DEL DERECHO PRIVADO

UNIDAD VI: Derecho Reales


Punto 1, 2 y 3
Concepto
Son Derechos Reales, aquellos que crean entre las personas y las cosas una relacin
directa e inmediata. De esta definicin se desprende que en sta relacin existen dos
Elementos: Sujeto: que es el titular del Derecho y Objeto: cosa o bien sobre la cual
se ejerce ese derecho.
A diferencia de los derechos personales, que son la facultad que se tiene de exigir de
otra persona el cumplimiento de una obligacin; una vinculacin jurdica que une a dos
personas, en virtud de la cual el deudor debe satisfacer al acreedor la prestacin debida.-
Tal es el caso de la obligacin de pagar una suma de dinero, de hacer una obra, de
prestar un servicio.-

El Derecho Real, es un poder o facultad, que se tiene directamente sobre una cosa; el
tpico es la propiedad o dominio que importa un poder, de goce y de disposicin de la
cosa. Los restantes derechos reales (como el usufructo, servidumbre etc) son, en el
fondo, desmembramiento de ello.

*Los derechos reales en el CC y C, son tratados en el Libro cuarto.- As el artculo


1882 CC y C, define a los derechos reales, como el poder jurdico, de estructura legal,
que se ejercer directamente sobre su objeto, en forma autnoma y que atribuye a su
titular las facultades de persecucin y preferencias y las dems previstas en este
Cdigo.-
Forma autnoma, significa que se ejerce directamente sobre el objeto sin intervencin
de otras voluntades, marcando as la diferencia con los derechos reales y personales.
Es decir, se habla de poder, a diferencia que en obligaciones se trata de facultades que
tiene el acreedor frente al deudor de exigir una prestacin.
I- Principios comunes.
Nuestro nuevo Cdigo Civil y Comercial dedica el Libro CUARTO a los derechos reales.
En el Ttulo I configura una teora general de los derechos reales.
El Ttulo II lo dedica a la teora de la posesin y la tenencia.
Ttulo III desarrolla especficamente cada uno de los derechos reales
Ttulo XIII disea las acciones posesorias y las acciones reales.
El Cdigo Civil de Vlez Srsfield no haba elaborado una parte general referida a la
teora de los derechos reales.
Los arts. 2502, 2503 y 2504 del CC establecen pautas comunes as como el art. 2505
modificado por la ley 17.711 al incorporar la inscripcin registral en concordancia
con la ley 17.801. De ah que haya reiterado en diversos institutos conceptos similares.
La Comisin autora del Cdigo Civil y Comercial de reciente promulgacin, incorpor
una parte general a los derechos reales y, adems, partes generales internas comunes a
diversos derechos reales, siguiendo as el sistema del Proyecto de 1998, y la
metodologa adoptada por los Cdigo modernos, permitiendo mayor claridad y
evitando repeticiones y excesos de preceptos.
Este criterio al agrupar las disposiciones y principios comunes a todos los derechos
reales rene todas las normas generales que estaban dispersas en el Cdigo actual y
adems las actualiza con la jurisprudencia y la doctrina actuales.
Caracteres

1) Absoluto: Se llaman absolutos, en el sentido de que se tienen (erga omnes), contra


cualquiera que pretenda perturbar al titular en el goce de la cosa, la que no autoriza su
ejercicio abusivo sino regular, es decir, de acuerdo a lo que es normal o corriente
conforme al art.1071 CC.
Este carcter da lugar a acciones reales, cuyo objeto es mantener el derecho y que se
ejerce tanta veces como sea necesario para defenderlo. Por ejemplo las acciones
posesorias se dan contra quien perturbe arbitrariamente la posesin y si ello ocurre el
afectado tendr accin judicial para ser mantenido en ella, la que tramitar
sumariamente en las formas que determinen las leyes procesales.-
En igual sentido el titular del derecho real goza del derecho de persecucin (jus
persequendi) o sea la facultad de hacerlo valer contra cualquiera que se halle en
posesin de la cosa, con algunas excepciones. Y tambin goza del derecho de
preferencia, (jus preferendi), en virtud del cual descarta a otros derechos reales o
personales que haya obtenido oponibilidad posteriormente, y adems determina su
rango segn su antigedad.-

2) Los derechos reales slo pueden ser creados por Ley y por eso su numero es
limitado, (numerus clausus).
El Cdigo Civil en el art.2503, enumera los Derechos Reales y el art. 2505 establece la
prohibicin de que las partes interesadas puedan crear otros Derechos Reales que
aquellos establecidos en la ley.
El inters directo del orden publico en los Derechos Reales, origina el principio
contenido en el art.2502 del Cdigo Civil, que doctrinariamente se conoce con el
nombre de numerus clausus (nmero cerrado). Si los particulares pudieran crean
multiplicidad de derechos reales se originaria indudables complicaciones en el rgimen
de la propiedad.

Art. 2.502. Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o
disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los
que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos
personales, si como tal pudiese valer.
Enumeracin: Art. 2.503. Son derechos reales:
1 El dominio;
2 El condominio;
3 El usufructo;
4 El uso;
5 La habitacin;
6 Las servidumbres activas;
7 El derecho de hipoteca;
8 La prenda;
9 La anticresis
Derechos reales creados por leyes posteriores a la sancin del Cdigo Civil, Propiedad
Horizontal Ley N 13.512; Fideicomiso Ley N 24.441, Superficie Forestal Ley N
25.509.-
3) Por razones anlogas a las explicadas en el punto anterior, la ley reglamenta las
formalidades requeridas para la transmisin de los derechos reales, que son mas
rigurosas para el caso de que se trate de bienes inmuebles (tradicin, escritura pblica e
inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble), que de bienes muebles (tradicin,
buena fe y titulo oneroso).- En cambio los derechos personales nacen o se transmiten sin
ningn requisito formal.-
Con respecto a las cosas muebles, la posesin de la misma prueba su dominio, en
cuanto stas no sean robadas o perdidas.- Si se trata de cosas muebles registrables, como
un vehiculo o aeronave, todos los actos constitutivos, traslativos o extintivos de
dominio, deben acreditarse con la escritura pblica o instrumento privado certificado,
mas la inscripcin en el registro respectivo.-
Respecto de los inmuebles, la escritura pblica es la forma requerida para la
adquisicin y constitucin de derechos reales.-
No registrables: tradicin + buena fe+ titulo oneroso.
Muebles
Registrables: Tradicin + Escritura publica o instrumento privado
Certificado + inscripcin en el registro respectivo.
Modo o Tradicin
Inmuebles + Inscripcin Registro de la Prop. Inmb.
Ttulo o Escritura Pblica

*El artculo 1887 del CC y C, introduce otros derechos reales y establece que son:
1 El dominio;
2 El condominio;
3 Propiedad Horizontal
4 Los conjuntos inmobiliarios
5 El tiempo Compartido
6 El cementerio privado
7 la superficie;
8 el usufructo;
9 El uso;
10 La habitacin;
11 La servidumbre;
12 La hipoteca;
13 La anticresis;
14 La prenda;
Conserva la teora del ttulo y modo para la adquisicin derivada de los derechos reales
por actos entre vivos (art.1892) y define el ttulo suficiente como el acto jurdico
revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o
constituir el derecho real.
Mantiene el sistema del Cdigo de Vlez conservando la publicidad registral en
materia de inmuebles con carcter declarativo (1892 y 1893.)
En materia de cosas muebles registrables se estipula que no existe buena fe sin
inscripcin registral a favor de quien la invoca, condicionado a que esa buena fe
sea concordante y surja de los elementos identificatorios de la cosa con su respectivo
asiento registral, por ejemplo si se tratara de un automotor, la verificacin la efectuara
el Registro de la Propiedad Automotor.
Para la prescripcin larga, se sigue exigiendo el plazo de veinte aos para inmuebles
y existiendo posesin con justo ttulo y buena fe, es decir la prescripcin breve sigue
siendo de diez aos.
En materia de cosas muebles registrables, no hurtadas ni robadas si no se inscribi a
su nombre y se recibi del titular registral coincidiendo con su asiento registral se
incorpora la prescripcin de diez aos. En cambio si la cosa es robada o perdida,
unifica el plazo del art. 4016 bis e instituye el de dos aos.

Objeto sobre el cual recaen los Derechos Reales: Cosas y Bienes:


El Art. 2311 del Cdigo Civil llama Cosas a los objetos materiales susceptibles de
tener un valor.-
Son cosas, todo aquello que ocupa un lugar y un espacio, sean slidas, liquidas o
gaseosas.- Cabe preguntarse si las energas son cosas o no.- La ley 17711 agreg al art.
2311 un apartado que resuelve expresamente la cuestin: las disposiciones referentes a
las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de
apropiacin, (energa, electricidad, energa atmica, atraccin magntica etc.).
El valor econmico de la cosas implica que la misma sea susceptible de aprehensin por
los individuos. As por ejemplo el aire, el mar que no pueden ser posedos
exclusivamente por nadie y estn al servicio de todos los hombres, no son jurdicamente
hablando cosas.-
La palabra Bienes en nuestra legislacin, es usada, con dos significados distintos. En su
aceptacin genrica, designa todos los objetos materiales e inmateriales susceptibles de
valor econmico (art. 2312 CC), es decir que las cosas quedan incluidas en este
concepto y en su significado restringido, bienes por oposicin a cosas designa todos
Los objetos inmateriales susceptibles de valor, es decir los derechos patrimoniales.-

Clasificacin de las cosas


Muebles e Inmuebles art. 2313
Consideradas en si Fungibles y No fungibles art. 2324
Mismas Consumibles y No consumibles art. 2325
Divisible e Indivisible art 2326
Principales y Accesorias art. 2327
En el comercio o fuera de l art. 2336

Con relacin a Cosas de Dominio Pblico art. 2340 y 2341


Las personas Cosas del dominio privado

Derechos Absolutos (d. reales)


segn su oponibilidad Derechos relativos (d. personales)
Clasificacin
de los derechos segn su Patrimoniales
contenido Extrapatrimoniales

INMUEBLES
Son todas aquellas cosas que se encuentran adheridas al suelo de un modo permanente
ya sea por accin de la naturaleza o por el hecho del hombre. A su vez se clasifican en:
Inmuebles por su naturaleza:
Las cosas que se encuentran por si mismas inmovilizadas como el suelo y todas las
partes slidas o fluidas que forman su superficie y profundidades. Ejemplo: ro.-
Todas las cosas que se encuentran incorporados al suelo de una manera orgnica. Ej
vegetales.
Todo lo que se encuentra bajo el suelo sin el hecho del hombre, ej tesoros.
Inmuebles por accesin fsica
Las cosas que realmente se encuentran inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo,
con tal que esta adhesin tenga carcter de perpetuidad. Ej material de construccin de
un edificio.-
Inmuebles por accesin moral
Las cosas muebles puestas intencionalmente por el propietario como accesorios de un
inmueble de ste, sin estarlo fsicamente. Ejemplo: animales para el cultivo.

Inmuebles por su carcter representativo


Los instrumentos pblicos donde consta la adquisicin de derechos reales sobre bienes
inmuebles, con exclusin de los derechos reales de hipoteca y anticresis.-

MUEBLES
Son los objetos que no se encuentran adheridos al suelo y pueden ser transportados de
un lugar a otro, por si mismos o por el hombre.-
Las partes slidas o fluidas del suelo, separadas de l, como las piedras, tierra, metales
etc. Los materiales reunidos para la construccin de un edificio mientras no estn
empleados.-
FRUTOS Y PRODUCTOS
Los frutos, son los elementos que regular y peridicamente producen las cosas sin
disminuir su valor ni alterar su sustancia. Pueden ser naturales (manzana) o civiles,
(salario, honorarios, y las rentas que provienen del uso y goce de la cosa que se ha
concedido a otro).-
Los productos, son los elementos que se obtienen de un bien disminuyendo su valor,
como pueden ser los minerales extrados de una mina.-
DIVISIBLES E INDIVISIBLES
Son cosas divisibles, aquellas que se pueden dividir conservando su naturaleza,
ejemplo: la tierra, las cantidades de cosas, el dinero.-
Son cosas indivisibles, aquellas que si se dividen, cambian su naturaleza, ejemplo: los
animales.-

FUNGIBLES Y NO FUNGIBLES
Son fungibles, aquellas cosas que pueden ser reemplazadas por cualquier otra cosa de
igual especie y por igual cantidad, el dinero por ejemplo.-
Son no fungibles, aquellas cosas que no pueden ser reemplazadas por otra cosa aunque
sea de igual especie y por igual cantidad.
La calidad no proviene de la naturaleza de la cosa sino de la intencin de las partes.-

CONSUMIBLES Y NO CONSUMIBLES
Son consumibles, aquellas cosas cuya existencia termina con el primer uso como los
alimentos. No consumibles, aquellas cosas que permiten usos sucesivos y que no se
extinguen en el primer uso. Ejemplo un automvil.-
PRINCIPALES Y ACCESORIAS
Son cosas principales aquellas que existen por si sola y para si mismos. Como el
derecho de propiedad o dominio.- Y son accesorias aquellas cosas que dependen de
otras para existir y siguen la suerte de la principal, ejemplo una hipoteca.-

COSAS DENTRO Y FUERA DEL COMERCIO


El art. 2336 establece que estn en el comercio todas las cosas cuya enajenacin no
fuere expresamente prohibida o dependiente de una autorizacin pblica.- Son
absolutamente inajenables las cosas cuya venta fuere expresamente prohibida por la ley,
por acto entre vivos o por disposicin de ultima voluntad. Son relativamente
inajenables, los que necesitan de una autorizacin previa para su enajenacin. Ejemplo,
las tierras fiscales.-
COSAS DE DOMINIO PUBLICO
El Art. 2340, del Cdigo Civil, establece las cosas de dominio pblico entre ellos los
mares, ros, playas, calles, plazas etc. A su vez el art. 2341 establece que las personas
particulares tienen el uso y goce de los bienes pblicos del estado.-
COSAS DE DOMINIO PRIVADO
Los bienes del dominio privado del estado, se encuentran en la misma situacin que los
bienes de los particulares, pudiendo ser objeto de idnticas operaciones. Ejemplo los
bienes vacantes y de las personas que mueren sin tener herederos, los muros, puentes,
toda construccin hecha por el estado y todos los bienes adquiridos por el estado por
cualquier titulo.- Todas las tierras ubicadas en la Repblica sin dueo, minas de oro,
cobre etc. No obstante el dominio de las corporaciones o particulares sobre la superficie
de la tierra.-
* El artculo 1883 del C.C. y C. establece que el derecho real se ejerce sobre la
totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una
parte indivisa.- El objeto tambin puede consistir en un bien taxativamente sealado
por la ley.-
El objeto de los derechos reales se ampli, no slo son las cosas o bienes, sino tambin
aquellos bienes que taxativamente seale la ley, como puede ser el derecho a la
superficie o el tiempo compartido. No se exige que la cosa est en el comercio,
admitiendo que se incluyan las cosas que no estn en el comercio por su
inenajenabilidad relativa.
El rgimen de los bienes es tratado en el ttulo preliminar artculo 14 a 18 del CC y C,
y comprende los derechos individuales y de incidencia colectiva; las cosas, como
objetos materiales; los bienes con o sin contenido econmico y los derechos de las
comunidades indgenas.
Y en el Libro Primero, Ttulo 3, se regula el rgimen de los Bienes. As el artculo 225
trata de los inmuebles por su naturaleza y no regula la clasificacin de inmuebles por
accesin moral ni por su carcter representativo
En paralelo con el art. 2502 que en el CC institua el numerus clausus, el arts. 1884
se refiere a la estructura y en tanto a que no todas las normativas en materia de
derechos reales son de orden pblico, establece los elementos sustanciales que lo son.
La regulacin de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisicin,
constitucin, modificacin, transmisin, duracin y extincin es establecida slo por la
ley. Es nula la configuracin de un derecho real no previsto en la ley, o la modificacin
de su estructura. Se seala as una diferencia ms respecto a los derechos personales
que se rigen por el principio de la autonoma de la voluntad, limitada por disposiciones
de orden pblico, la moral, las buenas costumbres, la buena fe, el abuso del derecho.
En tanto que los derechos reales estn inscriptos dentro del orden pblico por lo cual
es escasa la medida de negociacin, no existen otros derechos reales que no sean
creados por el orden jurdico y a la vez no pueden modificarse sus estructuras.
El nuevo cuerpo legal no contiene una norma similar a la ltima parte del art. 2502
del CC, en cuanto se refiere a que la constitucin por contrato o disposicin de ltima
voluntad de otro derecho real no tipificado, valdr slo como constitucin de derechos
personales, si como tal pudiese valer. De ah que al no reglarse estos supuestos, se
somete a las decisiones judiciales definir si se configura un derecho personal o un
derecho real prximo. De esta manera esta disposicin es acorde al art. 384 del mismo
en cuanto a las disposiciones generales sobre ineficacia de los actos jurdicos a travs
de la conversin.
La convalidacin de los derechos reales de quien constituye o transmite un derecho
que no tiene y lo adquiere posteriormente se aplica a todos los derechos reales- no
excluyendo a la hipoteca como lo hace el art. 3126 del Cdigo de Vlez- por entender
que no justifica tal exclusin.
Mantiene como caractersticas distintivas de los derechos reales el ius preferendi,
derecho de preferencia frente a otro derecho real o personal cuya oponibilidad sea
posterior y el ius persequendi derecho a perseguir la cosa en poder de quien se
encuentre (art. 1886).
Consecuente con el sistema de numerus clausus o nmero cerrado y con que su
creacin solo reconoce como fuente la ley legisla el art. 1887 con una enumeracin
taxativa de los distintos derechos reales.

Con criterio didctico y claridad literaria, los arts. 1888 a 1891 propone los diversos
criterios para clasificar a los derechos reales.
As diferencia entre derechos reales sobre cosa propia o sobre cosa ajena, enunciando
que se ejercen sobre cosa propia el dominio, condominio, propiedad horizontal,
conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido, cementerio privado y superficie,
denominando a los restantes como que se ejercen sobre cosa ajena.

Establece que para el dueo de la cosa la existencia de derechos reales sobre la cosa
ajena constituyen cargas o gravmenes reales. Aplica una presuncin iuris tantum,
es decir que admite prueba en contrario, en el sentido que en principio las cosas se
presumen que no tienen gravamen, salvo que se pruebe lo contrario. A favor del
propietario se estipula que en caso de duda sobre la existencia de un gravamen real o
sobre su extensin o el modo de ejercicio, deber interpretarse siempre a favor del
titular del bien gravado.
El art. 1889 diferencia entre derechos reales principales y accesorios estableciendo
que los principales son todos los derechos reales a excepcin de aqullos que
garantizan un crdito y que son hipoteca, prenda y anticresis.
En relacin a la registracin, se distinguen entre derechos reales registrables cuando
la ley exige la inscripcin de los ttulos en los registros que correspondan. En cambio,
son derechos reales no registrables los que no requieren que sus ttulos sean
presentados a registros para su inscripcin.
El tercer elemento que permite clasificar a los derechos reales es la posesin. (art.
1891) As todos los derechos reales se ejercen por la posesin, salvo las servidumbres y
la hipoteca.

POSESIN Y TENENCIA:
POSESIN:
Habr posesin cuando una persona por si, o por otro, tenga una cosa bajo su poder con
la intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.
Elementos de la posesin
a) Corpus: elemento fsico, tener la cosa, el contacto material o la posibilidad material
de hacer de la cosa lo que se quiera, impidiendo toda ingerencia de extraos.-
b) Animus: elemento subjetivo, la intencin de ser dueo y comportarse como tal.-
La posesin se adquiere, por la aprehensin de la cosa con la intencin de tenerla como
suya, salvo lo dispuesto sobre la adquisicin de la cosa por sucesin, que se rige por
otras normas.- El artculo 2374 establece que la aprehensin debe consistir en un acto,
que cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con
la posibilidad fsica de tomarla, es decir que el contacto personal no es exigido de una
manera general. En su forma tpica la posesin supone el contacto material, pero en la
prctica ese contacto no es indispensable. A veces slo se produce accidentalmente
porque una persona puede ser poseedora de mltiples bienes y solo tiene posibilidad de
tener contacto directa e inmediatamente con muy pocos de ellos. Entonces el concepto
simple de posesin, es tener una cosa en su poder, usarla, gozarla, aprovecharla. El
ejemplo tpico e histrico es la cosa que se tiene en la mano. Pero a medida que la
civilizacin se hace ms compleja, tambin se complican los conceptos y las
instituciones jurdicas. Por lo tanto la posesin no requiere una permanente inmediatez
fsica, as por ejemplo yo poseo los muebles de mi casa aunque este ausente quizs a
muchos kilmetros de distancia.

Modos de adquirir la Posesin


a) Ocupacin: Aprehensin de la cosa
Cosa sin dueo o abandonada por este.
Consiste en la aprehensin material de una cosa sin dueo, tal como ocurre con el
animal cazado o pescado o la colmena de abejas. Los artculos 2343 y 2527 del CC,
establecen cuales son las cosas susceptibles de posesin privada.-
b) Usurpacin: Aprehensin de la cosa perteneciente a otro por clandestinidad o
violencia.
Cuando se ocupan las cosas muebles por hurto o los inmuebles por el ejercicio de actos
posesorios si fue violenta o clandestina, (ocultndose de las autoridades, escondindose,
furtivamente, o en la oscuridad). En el caso de la violencia, la nueva posesin comienza
en el mismo momento en que el acto de despojo ha tenido lugar. En el caso de
clandestinidad, la posesin antigua perdura un ao y la nueva comienza recin cumplido
este plazo, si durante l, el anterior poseedor no realiza ningn acto para restablecerse
en la detencin material de la cosa.
c) Tradicin: Entrega voluntaria. El artculo 2377 del CC establece que habr
tradicin, cuando una de las partes entregare voluntariamente una cosa y la otra
voluntariamente la recibiese.-
La tradicin es un tpico acto jurdico conforme al artculo 944 del CC, es decir es un
acto voluntario, lcito, destinado a producir efectos jurdicos entre las partes que lo
celebran. Es de naturaleza real, no basta con la mera declaracin de darse el tradente
por desposedo o de que ha entregado la cosa al adquirente, sino que es necesaria la
entrega real de la cosa. Sin embargo, las declaraciones de voluntades, habitualmente
contenidas en las escrituras traslativas de dominio, de que se ha entregado la posesin,
no son intiles, sino que valen como prueba de la existencia de la entrega efectiva de las
cosas, entre las partes.- Y la tradicin deber ser realizada segn las formas autorizadas
por el cdigo civil. La capacidad requerida para entregar la cosa es la necesaria para
disponer de ella. Para recibirla por si se requiere que el sujeto est en pleno uso de la
razn y sea mayor de diez aos.-

Posesin legitima
Posesin ilegitima
Clases de Posesin Principio
Posesin de buena fe
Posesin de mala fe
Posesin viciosa

Posesin legitima, segn establece el artculo 2355, cuando sea el ejercicio de un


derecho real constituido en conformidad a las disposiciones de este cdigo. Aquella
adquirida por justo titulo y que asegure el derecho del poseedor contra toda pretensin
de un tercero a la posesin de la cosa.- Se considera legtima, la adquisicin de la
posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.
Posesin ilegitima, aquella posesin que se tenga sin titulo, o por un titulo nulo o
adquirida de un modo insuficiente o de quien no tenia derecho a transmitirla, salvo los
derechos de los terceros adquirente de buena fe y a titulo oneroso sea el acto nulo o
anulable.
La ley le asegura al poseedor legitimo, que no podr ser privado de la posesin por vas
legitimas (porque siempre cabe la posibilidad de ser despojado de su posesin por vas
de hecho). El poseedor legtimo puede repeler cualquier accin posesoria. Este principio
ha sufrido algunas modificaciones por la ley 17711: a) as el artculo 2505 establece que
la adquisicin o transmisin de derechos reales, no sern oponibles a terceros mientras
no estn registrados en los registros respectivos.- b) quien ha adquirido un inmueble de
buena fe mediante boleto de compraventa y ha recibido la posesin, es poseedor
legitimo y su posesin es oponible al vendedor, quien no podr reivindicar y es
igualmente oponible a los terceros a quienes el vendedor haya firmado otro boleto de
compraventa, salvo los derechos de los acreedores hipotecarios.
Principio: presuncin de legitimidad.
La posesin se presume legtima, quien pretenda desplazar al poseedor deber probar
que posee mejor ttulo. Artculo 2363 CC

Posesin de buena fe
Cuando el poseedor por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad.
Cuando el poseedor tiene la creencia, la conviccin de ser poseedor de buena fe,
aunque no lo sea. Pero para que haya buena fe se requiere: Justo ttulo: aquel titulo que
es apto para transmitir el dominio, usufructo, uso o anticresis. Esto no excluye la
posibilidad de que ese ttulo, resulte nulo y que un tercero demuestre su mejor derecho a
la cosa, aunque vencido en el petitorio el poseedor ser de buena fe. En materia de
muebles, el justo titulo consiste en la mera tradicin, salvo que las leyes especiales
requieran el cumplimiento de ciertas formalidades, pero la posesin debe ser de buena
fe y a titulo oneroso.- En materia de inmuebles, mediando justo titulo y buena fe, la
prescripcin adquisitiva opera a los diez aos. En cambio si hay mala fe se requiere
veinte aos.
Posesin de mala fe
En caso de no reunir los requisitos mencionados anteriormente. La posesin de mala fe
puede o no ser viciosa. Ser viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por
hurto, estelionato, o abuso de confianza y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida
por violencia o clandestinidad, y siendo precaria cuando se tuviese por un abuso de
confianza (cuando se recibe la cosa por un titulo y posteriormente la cambia para
mejorar su posesin).-
Violencia: cuando el anterior poseedor fue sacado del mismo por la fuerza o
intimidacin.
Clandestinidad: por actos ocultos o en ausencia del poseedor o con precauciones para
sustraerlas al conocimiento de los que tenan derecho a oponerse.
Hurto: consiste en el apoderamiento ilegtimo de una cosa mueble total o parcialmente
ajena. Si ha habido violencia en las personas o en las cosas entonces existe robo. Pero
cuando el artculo 2364 CC menciona el hurto entre los vicios de la posesin comprende
tanto el hurto como el robo.-
Estelionato: el que hubiese contratado sobre cosa ajena como propias, quien contratare
de mala fe sobre cosas litigiosas, hipotecadas, embargadas como si estuviesen libres y
siempre que la otra parte hubiese aceptado las promesa de buena fe.-
TENENCIA:
Se considera tenedor a quien tiene en su poder una cosa reconociendo en otro el derecho
de posesin.-
El tenedor tiene el corpus y el poseedor tiene el corques y el animus.-
Ejemplo de tenedores: el comodatario, el locatario.
La tenencia se adquiere por la entrega de la cosa sin necesidad de formalidad alguna.
El tenedor, tiene la obligacin de conservar la cosa y de restituirla al poseedor.

*El articulo 1908 CC y C las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la
posesin y la tenencia.
Art. 1909 hay Posesin, cuando una persona, por si o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, comportndose como titular de un derecho real, lo sea
o no.
Art. 1910 hay Tenencia, cuando una persona, por si o por medio de otra, ejerce un
poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.
Estos tres artculos tratan y definen globalmente y de manera sinttica, a la posesin y
a la tenencia y los enmarca en el trmino relacin de poder. Con mejor tcnica se
podra haber utilizado la expresin relacin real en lugar de relacin de poder, ya
que es mas amplia.

Algunas innovaciones del Cdigo Civil y Comercial en materia de derechos reales.

Es de observar que se incorporan nuevos tipos de derechos reales:


Los conjuntos inmobiliarios, los cementerios privados, se amplia el mbito del
derecho real de superficie legislado hasta ahora solo como superficie forestal e incluye
en esta enumeracin derechos que estaban legislados por leyes posteriores a la sancin
del Cdigo Civil como propiedad horizontal, y tiempo compartido.

Al respecto es importante destacar que el derecho real de superficie forestal resultaba


insuficiente para la realidad actual por lo cual siguiendo las propuestas de la doctrina
y de los reiterados eventos acadmicos se ha ampliado incluyendo la facultad de
construir (art. 2114 y siguientes) pudiendo llegar a constituir un factor relevante para
contribuir a resolver el dficit habitacional.
En cuanto a los conjuntos inmobiliarios, el mrito del art. 2073 es el criterio
abarcativo de la norma, que permitir en el futuro incluir nuevas formas edilicias que
los estilos comerciales y arquitectnicos van creando.
Esta postura se evidencia al considerar como tales los clubes de campo, barrios
cerrados o privados, parques industriales, empresariales o naticos, o cualquier otro
emprendimiento urbanstico independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo
aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas
administrativas locales.

En materia de tiempo compartido, donde proliferaban los litigios, es elogiable la


precisa determinacin de los deberes del emprendedor, de los usuarios y del
administrador y la norma del art. 2100 que somete dichas relaciones a la regulacin
de consumo.

Encuadrar como derecho real los cementerios privados ha sido reconocer la realidad
existente desde muchos decenios en este tipo especial de inmuebles, confiriendo la
seguridad jurdica de un derecho real.

La propiedad horizontal desestimada por Vlez Srsfield en el art. 2617 y creada en


1948 por la ley 13.512, adquiere en el nuevo cdigo un perfil actualizado, acorde a las
necesidades de la comunidad.
La proliferacin de la construccin y la existencia de grandes complejos conformados
por distintas torres, centenares de departamentos, el agregado de piscinas, salones de
uso mltiples, gimnasios, etc. que caracterizan los nuevos sistemas de edificacin
requeran llenar los vacos legales que la jurisprudencia ha tratado de cubrir pero que
ahora estn plasmados en aras a proporcionar soluciones concretas a los distintos
problemas que surjan en la materia.
En primer trmino deja de lado la antigua discrepancia doctrinaria y acoge las
decisiones jurisprudenciales, entronizando a la propiedad horizontal como verdadero
derecho real autnomo.
Por otra parte confiere al consorcio la calidad de persona jurdica acorde con el art.
148 inc .h que as lo considera.
Define con precisin los conceptos de unidad funcional (art.2039); cosas y partes
comunes (art 2040); cosas y partes necesariamente comunes; cosas y partes comunes
no indispensables (art.2042) y cosas y partes propias (art. 2043).
Atribuye fundamental importancia para sostener el sistema a los gastos y
contribuciones - expensas comunes y extraordinarias- otorgando al certificado de
deuda emanado por el administrador el carcter de ttulo ejecutivo (art. 2048). Esta
postura no contenida en la ley 13.512, deba contemplarse en los Reglamentos de
Copropiedad y Administracin aunque la mayora de los Cdigo Procesales fueron
incluyendo normativas que habilitaban la va ejecutiva para este tipo de deudas.
Incorpora el consejo de propietarios admitido en la realidad y delimita sus funciones
(art. 2064) facultando a ejercer la administracin (inc. D) en caso de vacancia o
ausencia del administrador, con la obligacin de convocar a asamblea dentro de los
treinta das en caso de vacancia.
La otra cuestin interesante es la admisin de los subconsorcios con independencia
funcional o administrativa dejando a salvo que frente a terceros responde la totalidad
del consorcio.
En cuanto a los derechos reales de uso y goce sobre la cosa ajena se siguen en general
los lineamientos del Cdigo de Vlez y del Proyecto de 1998, evitando normas
redundantes, con una mejor sistematizacin, suprimiendo el usufructo legal por
considerarlo innecesario y el cuasi usufructo-
A la vez establece que el usufructo puede recaer sobre un derecho en los casos en que
la ley lo prevea (art. 2130, inc. b) .
El Ttulo XII sobre Derechos Reales de Garanta contiene un captulo destinado a
disposiciones comunes (arts 2184 a 2204) aplicables a hipoteca, prenda y anticresis
que facilita la comprensin de los institutos y evita repeticiones.
Sigue rigiendo la imposibilidad de constituir derechos reales de garanta judiciales,
tcitos o legales, ni a travs de testamentos.
Admite para los derechos reales de garanta que dentro del monto del gravamen se
garantiza adems del capital, los intereses y costas. (art. 2193)
El art. 2232 incorpora la prenda de crditos, figura importante para la realidad
negocial actual.

El Ttulo XIII sobre Acciones posesorias y acciones reales diferencia con exactitud la
turbacin del desapoderamiento y la accin extrajudicial de las acciones posesorias
judiciales (accin de despojo y accin de mantener la tenencia o la posesin).
En cuanto a las relaciones entre el petitorio y el posesorio, en principio mantiene las
disposiciones del Cdigo de Vlez y agrega que quien intenta una accin real podr
utilizar las acciones posesorias en defensa de hechos o ataques posteriores, recogiendo
la jurisprudencia de la materia.
Resuelve el tema de la legitimacin activa ya que confiere las acciones a poseedores y
tenedores. Con esta mecnica desaparecen todas las discusiones existentes sobre
legitimacin, ampliadas adems en el art. 2245.
Para la defensa extrajudicial amplia su aplicacin ya sea que haya que repeler una
agresin o toda violencia.
Legisla la accin real reivindicatoria, (art. 2252); la accin real negatoria (art.2262);
la accin real confesoria ( art. 2264) y la accin de deslinde (art. 2266).
Los mbitos de aplicacin de cada una quedan claramente definidos y en materia de
alcances de la accin reivindicatoria el art. 2260 prescribe los lmites, evitando as las
dificultosas interpretaciones que tanto con el art. 2758 como con los arts. 1051 y 2777
y 2778 (a contrario sensu) del Cdigo de Vlez requeran esfuerzos de interpretacin
para lograr coherencia en la aplicacin.