El Nuevo Urbanismo y Seaside, Florida

EL NUEVO URBANISMO:
LA EXPERIENCIA SEASIDE,
FLORIDA
PAMELA REMAR
DISEO URBANO ARQ. DIANA AVILES CICLO 2004 -01
EL NUEVO URBANISMO: la experiencia Seaside, Florida
Indice
INTRODUCCION
PARTE II:
Se comentara el Nuevo Urbanismo como movimiento determinante en
la aparicin de una nueva concepcin urbana y como punto de partida Anlisis de la propuesta
para la proyeccin, desarrollo y xito de Seaside.
1. Anlisis urbano del proyecto Seaside
1.1. Desarrollo del proyecto
a. Plan maestro
PARTE I :
b. Ejecucin de la obra
Anlisis del antecedente 1.2. Bordes sendas- hitos - nodos (Kevin Lynch)
1.3. Usos de suelo
1. Contexto 1.4. Polos de estructuracin
1.1. El Nuevo urbanismo 1.5. Balance y animacin
1.2. Los principios del Nuevo Urbanismo 1.6. Compatibilidad Funcional y espacial
1.3. La aparicin de los New Towns (TND) 1.8. Mobiliario Urbano
1.7. Sistemas participantes
2. El proyecto Seaside a. Sistema de transporte
b. Area libre
2.1. La concepcin c. Hbitat
a. La idea inicial d. Equipamiento urbano y mobiliario
b. Criterios de diseo y relacin con el nuevo urbanismo e.
f. Infraestructura tcnica
2.2. El terreno
a. Ubicacin y accesos 2. Gestion
b. Caractersticas fsicas 2.1. Mercado: poblacin objetivo
2.2. Financiacin y economa
2.3. Poltica interviniente:
3. Actualidad y futuro
2.3. Medio ambiente y desastres 3.1. Determinantes en la actualidad
a. Ambiente natural 3.2. Respuesta de la comunidad
b. Calidad de aire 3.3. Proyecciones a futuro
c. Calidad de agua
d. Desastres CONCLUSIONES
BIBLIOGRAFIA
Introduccin
Agrupados en un movimiento llamado el "Nuevo Urbanismo,un nmero creciente de

arquitectos y urbanistas han adherido a una visin ms integral del urbanismo que la
simple zonificacin funcional y el ordenamiento vial vehicular, rescatando los valores de los poblados
tradicionales de Norteamrica.
Frente a la creciente insatisfaccin y frustracin que existe en el norteamericano medio, con respecto a
su medio ambiente construido del suburbio disperso y a la problemtica de movilidad que se
contrapone con el ideal de libertad individual, han surgido, con gran aceptacin, iniciativas para
incorporar el diseo urbano como variable fundamental en los nuevos proyectos de los promotores
inmobiliarios
De esta experiencia es que resulta Seaside, un balneario en Florida-USA,

como uno de los modelos pioneros en plasmar los ideales del Nuevo Urbanismo.
Seaside se proyecta para la dcada de los 80 como una alternativa de ciudad que piensa en el
hombre, en el ambiente natural y en la vida en comunidad; sin dejar de lado la
importancia de las actividades econmicas, culturales, recreativas y reglamentarias que
sostienen una ciudad
PARTE I:
Anlisis del antecedente
PARTE I : Anlisis del antecedente
1
Contexto
1.1
El Nuevo Urbanismo
El Nuevo Urbanismo, a veces llamado Planificacin Neotradicional, es un movimiento de reforma urbana nacido en respuesta a la
prevaleca y consecuencias de la desmedida expansin urbana y suburbana.
La idea surgi en la dcada de los 80 y creci en popularidad para los 90. La causa de esta visin es el descontento ciudadano
ante varias dcadas de incontroladas pautas suburbanas de desarrollo. La separacin de usos, el exceso de importancia en el
automvil, el trfico, y el aislamiento social estn entre los problemas que Nuevo Urbanismo propone de resolver.
Este movimiento apoya la idea de que el diseo residencial puede satisfacer a residentes, animar a caminar y al uso, a generar
contactos agradables en la vecindad, y a promover servicios solidarios de comunidad. La configuracin urbana alienta un fuerte
sentido de comunidad, a mayor medida que las ciudades o suburbios de alta densidad residencial, los cuales suelen aflojar
sus medidas en base al imparable crecimiento del que parecen estar predispuestos Visiones de la imagen urbana por
la que apuesta el Nuevo
Las caractersticas primarias de diseo del Nuevo Urbanismo incluyen las siguientes:
1) Vecindarios centrados en el peatn con las instalaciones sociales y econmicas primarias dentro de una caminata de
cinco minutos.
2) Orientacin comunitaria alrededor de sistemas de trnsito pblico.
3) Usos de suelos mixtos dentro de los vecindarios aprovechando la calidad y beneficios del paisaje natural.
El modelo demuestra cmo estas tres caractersticas del diseo que se piensan para facilitar ciertas metas: comportamiento,
sicosociales y ecolgicas. No es determinista 1 , pero se espera que los ambientes fsicos y sociales trabajen conjuntamente para
lograr un acoplamiento entre el hombre, lo que hace y su ambiente natural para generar un equilibrio natural entre estas variables
los "Neighborhoods deben ser compactos, peatonalmente amistosos, y de uso mixto" 2
Para los partidarios, este movimiento constituye la estrategia urbana de la planificacin ms importante este siglo, ya que se acerca crear un mejor futuro para el
ciudadano. Adems busca conservar el ambiente natural, y levantar la calidad de vida, creando lugares mas habitables.
1
teora determinista: sostiene que la calidad de clima y ambiental influye en el condicionamiento de la personalidad humana
2
Frases descritas por Leccese y McCormick (2000): Arquitectos del movimiento Nuevo Urbanismo, para definir los pueblos nuevos basados en las leyes del <Nuevo Urbanismo
1.2
Principios del Nuevo Urbanismo
Los principios de Nuevo Urbanismo pueden ser aplicados tanto a proyectos de pequea escala (un solo edificio) como a una comunidad entera.
a. TRANSITO PEATONAL y CONECTIVIDAD

La mayora de las cosas estn mximo dentro de una caminata de 10 minutos desde la casa o el trabajo -el diseo amistoso de veredas de la calle, edificios cerca de la calle; prticos,
las ventanas y puertas; las calles con arboles; estacionamientos de calle; estacionamiento escondidos en gran cantidad; garajes en la senda trasera; reduccin de las calles de la
velocidad y por ultimo calles peatonales libres de coches en casos especiales
Interconexin y jerarqua de calles estrechas, de bulevares, y de los corredores peatonales -la red peatonal y automovilista van paralelas pero siempre con accesibilidad a las
actividades ya sea econmicas residenciales o recreativo-culturales.
c. EL USO MIXTO Y LA DIVERSIDAD

Una combinacin de tiendas, de oficinas, de apartamentos, y de hogares en el lugar. El uso mixto dentro de vecindarios, de bloques, y de edificios -la
Diversidad de personas, de edades, de clases, de culturas, y de actividad profesional.
d. LA ARQUITECTURA DE LA CALIDAD Y EL DISEO URBANO

Enfasis en la belleza, en la esttica, en el consuelo humano, y en crear un sentido del lugar; la colocacin especial de usos y sitios cvicos dentro de la comunidad. La arquitectura
humana, en el sentido de la escala y los alrededores hermosos alimentan el espritu humano.
e. LA ESTRUCTURA TRADICIONAL DE VECINDARIO

El centro y la orilla discernibles -el espacio Pblico en el centro -la Importancia de la calidad el reino pblico; el pblico abre el espacio el arte como cvica diseada -Contiene una gama
de usos y densidades dentro de la caminata de 10 minutos: mayor densidad en el centro del pueblo y progresivamente menor densidad hacia la orilla. Se crea una serie de habitats
naturales especficos y/o escenarios urbanos para complementar el estilo de vida. Se integra la metodologa ambiental para la evaluacin del hbitat con fines comunitarios. La radical
frontera entre el natural y artificial desaparece, permitiendo a ecologistas y a urbanistas sostener la viabilidad de la naturaleza. Este concepto de lo urbano a lo rural tiene edificaciones
ya preconcebidas por tradicin, adems de tipos calle para cada rea correspondiente.
f. EL AUMENTO DE LA DENSIDAD
-Ms edificios, las residencias, las tiendas, y los servicios ms cerca para comodidad de andar, para permitir un uso ms eficiente de servicios y recursos, y para crear un lugar ms
conveniente y agradable para vivir. -Los principios nuevos se aplican en la gama repleta desde de pueblos pequeos, a ciudades grandes.
g. El TRANSPORTE INTELIGENTE
Una red de los trenes de alta calidad que conectan las ciudades, los pueblos, y los vecindarios juntamente con el diseo peatonal y paisajistico que busca alentar mayor uso de
bicicletas, patines, las patinetas, y sobretodo caminatas como sustitutos progresivo del transporte diario.
h. LA SOSTENIBILIDAD
Mnimo impacto ambiental en el desarrollo, operaciones y actividades citadinas, tecnologas ecolgicas, respeto para la
ecologa y el valor de sistemas naturales, la eficiencia de Energa, menor uso de combustibles basado en.. mayor caminata menos manejo vehicular
i. LA CALIDAD DE VIDA
Tomando todas las variables mencionadas en los puntos anteriores se incrementa la calidad de la vida bien, el valor del lugar donde se habita, se crean lugares enriquecedores
comunitaria y econmicamente. en base al uso mixto de actividades, pero por sobre todo el valor del diseo urbano se enfoca en la inspiracin hacia el espritu humano que lo habita.
1.3
Aparicin de los New Towns (TND)
El origen de los New Towns es variado pero directamente ligado a los dictmenes del Nuevo Urbanismo como contexto ideolgico y operacional para el diseo.
Algunos, como es el caso de Seaside, se originaron como refugios de veraneo, otros como satlites de las crecientes ciudades y por ltimo algunos in exitosos
proyectos provenientes de las autoridades de gobierno.
LOS NEW TOWNS PROMUEVEN LA VIDA EN COMUNIDAD. Muchos reformadores insisten en que
estos son un antdoto a los males de las ciudades actuales. Muchas veces estos nuevos pueblos ofrecen
soluciones para la opresin que en estas encontramos pues: proporcionan zonas de respiro para la ciudad
cuidando el recuso tierra. Son ms baratos porque usan terrenos muy grandes que no requieren
ensamblaje y donde la estructura y servicios municipales pueden funcionar eficientemente.
El nivel de vida que se da en estas nuevas comunidades es bastante aceptable; logrando, gracias a su tipo
de organizacin, una mayor interaccin social. As se espera que se den menores niveles de crimen,
delincuencia juvenil y enfermedades sociales.
LOS NEW TOWNS PROMUEVEN LA VIDA EN LOS REFUGIOS DE VERANEO. Muchos de los New Towns de los Estados Unidos como Seaside se
COMUNIDAD iniciaron como refugios de veraneo que luego se convierten en comunidades autosuficientes que funcionan
todo el ao.
ANTECEDENTES. Durante el siglo XVIII ya exista en los Estados Unidos un reducido grupo de gente que se iba a las afueras de las ciudades en verano para
refugiarse de la agitada vida urbana, pero no fue hasta en siglo XIX, en que debido al mayor poder adquisitivo de los americanos y al rpido crecimiento de las
ciudades, este mercado engros. En este periodo astutos inversionistas, viendo la demanda, adquirieron grandes terrenos de hermosas vistas naturales, en las
afueras de las ciudades. Los primeros pueblos se formaron con la aparicin de una lnea frrea o una carretera. Los inversionistas negociaron con las compaas
ferroviarias para explotar las nuevas mediante la accesibilidad. As construan hoteles de veraneo y lotizaban la propiedad. Conforme el rea se volva ms popular la
gente comenzaba a comprar los lotes para casas de verano, luego stas se convertiran en residencias permanentes. Muchas veces se daba de que la ciudad
cercana se iba expandiendo hasta absorber al nuevo pueblo, como es el caso de Beverly Hills que termin formando parte de la ciudad.
Durante el siglo XX las personas que buscaban escapar de la vida citadina aumentaron al igual que las facilidades y accesos a estos lugares lejanos, gracias a los
econmicos pasajes de avin y el sistema de carreteras interestatal.
ste ltimo es el ambiente en el que se gener Seaside. Al igual que en el diseo de sus contemporneos, en Seaside, se dio un mayor nfasis al medio ambiente
aprovechando un terreno de singular belleza.
Los referentes histricos de los New Towns son los pueblos viejos tales como Alejandria, Virginia, as como los suburbios tempranos tales como el Parque de Roland
en Baltimore, Mariemont en Cincinnati, y en Pasadena, California, mientras los referentes de los pueblos nuevos de la dcada de los 60 y aos setenta (Columbia,
Maryland, por ejemplo) eran las Ciudades inglesas del Jardn y los pueblos de Zona verde en la U. S.
LA ZONIFICACION TND. Una nueva codificacin zonal surge como consecuencia de los New Towns y
del Nuevo Urbanismo. Se refieren a una pauta para la planificacin de usos de suelo que emula los pueblos
y los suburbios construidos a comienzos del siglo XX y que se opone a dominio automovilstico generado a
partir de la dcada de los 60.
El TND enfatiza la escala peatonal, la integracin urbana sin llegar a la monotonak, y la idea de volver a la
forma tradicional del vecindario.
Un TDN generalmente, se refiere a un proyecto que tiene:

una combinacin de usos integrada de tipo albergue-residencial o residencial- comercial (a
pequea escala), adems de diversidad, lo que garantiza la posibilidad econmica;
una red de la calles de interconexin general (antes que una dependencia en callejones sin salida);
un centro del pueblo y espacios cvicos formales (con la idea de suprimir la opresin espacial y
abrir el espacio);
el diseo que garajes hacia la parte trasera de la casa para cuidar al peatn; Vista de un espacio colegial urbano, Knoxville, Tennessee.
Areas estropeadas por el gran cantidad vaco y vaca las calles,
grandes lugares de estacionamientos generalmente ubicados detrs de los edificios antes que desolacin, inseguridad ciudadana.
delante de ellos.
En la actualidad existen mas de 97 TNDs en los EE.UU 3 , construidos o en proyecto y otros 104 en la
primera etapa. Llaman la atencin estadounidense los proyectos de Seaside (Florida), Kentlands
(Gaithersburg, MD), el Pueblo del Puerto, (Memphis, TN), la Celebracin (Florida), y Laguna al oeste
(Condado de Sacramento, CA), entre otros.
Aun en el mismo Estados Unidos existen ordenanzas de zonificacin que no permiten el desarrollo de
TNDs a causa de los cdigos que apoyan el consumismo y la masificacin de las ciudades, explotando
calles anchas y separacin de usos.
Sin embargo la aceptacin popular por la nueva planificacion, ha generado que cada vez mas las
localidades lo adopten. Aproximadamente 40 administraciones municipales en los Estados Unidos han
Vista del mismo espacio Urbano de Tennessee despus de
adoptado cdigos que permiten y promueven el desarrollo tradicional del vencindario: TND la propuestas TND , la cual procuran restaurar los tipos de
los espacios urbanos vivos que refuerzan un sentido humano
de la seguridad.
3
Segn el septiembre octubre 1998 asunto de Noticias Urbanas Nuevas,usa
2
El proyecto Seaside
2.1
La concepcin
a. La idea original
En 1946 J.S. Smolian, abuelo de Robert Davis, compr 80 acres cerca de Seagrove Beach con la idea de construir un club
de veraneo para los trabajadores de su empresa, pero sus socios no aceptaron la propuesta quedando abandonado el
terreno por aos.
Robert Davis creci, estudi historia y negocios. En los aos 70 se dedic al desarrollo de pequeas propiedades en Miami.
Dichas proyectos combinaban teoras de arquitectura tropical con soluciones urbanas; aquellas innovaciones ganaron
numerosos premios.
Cuando Davis hizo planes para el terreno que haba heredado de su abuelo, inmediatamente pens en las vacaciones y las
pequeas casas en las que sola alojarse su familia durante los viajes de verano, en los aos 40 y comienzos de los 50, por
la costa de Florida.
La idea de Seaside se inici, contra los consejos de los expertos en bienes races, con la intencin de revivir el estilo
tradicional de construccin del noroeste de Florida. Davis pensaba en casas de madera, con altos techos metlicos, grandes
porches, ventanas amplias y ventilacin cruzada. Imaginaba una comunidad donde la gente caminara a la bodega y se
detuviese a conversar y donde los vecinos se saludasen al encontrarse en la plaza del pueblo.
A finales de los 70s, Davis y su esposa, tomaron vacaciones de un ao para recorrer durante los seis primeros meses las
costas de Francia e Italia estudiando los pequeos balnearios. Luego se dedicaran a la exploracin de los pequeos viejos
pueblos de Florida.
Tras esta secuela de investigaciones, lluvia de ideas e imaginacin surge la visin que comprender el proyecto de Seaside y
PEQUEO BALNEARIO DEL
uno de los primeros proyectos que emprender el Nuevo urbanismo en Norte Amrica.
MEDITERRNEO
b. Criterios de diseo y relacin con el Nuevo Urbanismo

El equipo de diseo. Davis contrat a los jvenes esposos y arquitectos Andres Duany y Elizabeth Plater-Zyberk para que le ayuden a plasmar su visin. Hasta ese
entonces, como socios fundadores de la firma Arquitectnica, se haban dedicado mayormente al diseo de edificios. Sin embargo durante sus aos de estudio en
Yale este equipo ya haba desarrollado un fuerte inters por revivir la arquitectura de los pueblos para peatones.
Sumados a un grupo de colaboradores y antiguos estudiantes, luego conocidos como la Night Crew, la pareja estableci un campamento en el mismo terreno
donde se dieron mltiples debates de tipo intelectual y artstico.
El modelo que se sigui para el diseo de Seaside fue en Charrette que consiste en que todos los involucrados en el proyecto: arquitectos, urbanistas, ingenieros,
consultores ambientales, operadores de CAD, el cliente, representantes de las identidades pblicas locales y los ciudadanos interesados; se reunan por un periodo
concentrado de una semana para discutir aspectos del desarrollo del proyecto.
La investigacin. Junto con los Davis, el duo Duany&Plater-Zyberk realizaron viajes de investigacin por la costa de Florida. Juntos llegaron a afinar detalles de
escala, proporcin, elementos constructivos, relaciones estructurales y ecologa.
Sus investigaciones continuaron hasta que se sintieron seguros de haber comprendido las reglas bsicas para hacer dichos edificios. La mayor parte de estos fueron
estudiados en el contexto de los small towns, la idea fue evolucionando hasta llegar a la conclusin que el small town era el modelo adecuado de inspiracin para el
trazado de las calles y plazas, as como para localizar las edificaciones comunitarias. La identificacin con el Nuevo Urbanismo es notable.
Criterio bsicos para el diseo. En el diseo de Seaside Andres Duany y Elizabeth Plater-Zyberk emplearon los siguientes criterios, que ms tarde fueron
considerados como los 13 puntos del desarrollo del vecindario tradicional.
1. El vecindario tiene un centro definido. Este es comnmente una plazo o rea verde y a veces una memorable interseccin de dos avenidas.
2. La mayora de las viviendas estn a cinco minutos a pie del centro. Distancia promedio de 400 metros.
3. Existe variedad en los tipos de vivienda dentro del vecindario. Estas generalmente toman la forma de casas, casas en hileras y departamentos para que los jvenes y
ancianos, solteros y familias, as como los ricos y los pobres puedan encontrar un lugar donde vivir.
4. Deben de haber tiendas y oficinas al borde del vecindario. Las tiendas deben de tener suficiente variedad para proveer las necesidades semanales de un hogar.
5. Una pequea construccin es permitida en el jardn posterior de cada casa. Esta puede servir para arrendamiento o como espacio de trabajo.
6. Debe haber una escuela lo suficientemente cerca como para que la mayora de nios puedan caminar desde su vivienda. Esta distancia no debe ser mayor a una
milla.
7. Debe preverse pequeos espacios de juego cercanos a cada vivienda. Esta distancia no deber ser mayor a 200 metros.
8. Las calles del vecindario conforman un sistema conectado. Esto provee variedad de itinerarios y dispersa la congestin vehicular.
9. Las calles deben ser relativamente angostas y sombreadas por filas de rboles. Esto hace que el trfico sea ms lento creando un ambiente para peatones y
bicicletas.
10. Las edificaciones del centro del vecindario deben estar colocadas cerca de la vereda. Esto crea un fuerte sentido de lugar.
11. Los garajes y estacionamiento rara vez enfrentan la calle. El parqueo esta relegado a la parte trasera de las edificaciones, usualmente accesible por pasajes.
12. Ciertos sitios prominentes deben ser reservados para edificios cvicos. Los edificios de reuniones, educacin y religiosos deben estar ubicados como remates de calles
o en el centro del vecindario.
13. El vecindario debe estar organizado para ser auto-gobernable. Una asociacin formal debatir y decidir sobre asuntos de mantenimiento, seguridad y cambios fsicos.
2.2
El Terreno
a. Ubicacin y accesos.
Seaside esta ubicada al noroeste de Florida en las costas del Golfo de Mjico. El terreno se encuentra en el lado norte de la Ruta 30-A, un desvo de la Carretera 98 que conecta
Pensacola y Panama City. La Ruta 30-A es una va que conecta 13 comunidades de playa estando Seaside entre WaterColor y Seagrove.
b. Caractersticas Fsicas
del Terreno.
El terreno es de forma irregular y por su lado
sur limita con la Ruta 30-A que lo separa de
la playa de arena blanca y el mar azul del
Golfo de Mjico. En cambio, por los otros
tres lados, el terreno esta rodeado de una
densa vegetacin.
El tamao del terreno result tambin ser

favorable para el tipo de pueblo que se
propona. Result que sus 80 acres son la
medida exacta, segn terico y arquitecto
londinense Leon Krier, pues acompasan un
radio de 400 metros distancia ideal para que
una persona camine cmodamente a
HACIA PENSACOLA trabajar, comprar o salir a cenar.
HACIA PLAYA DEL

RUTA PANAMA CITY
HACIA GOLFO DE MEXICO
PENSACOLA 30-A
RUTA
30-A
2.3
Poltica interviniente
Seaside pertenece al condado de Walton, en el distrito noroeste del estado de Florida (Norwest Florida). Adems de seguir la Florida planning and
regulacin de dicho estado, Seaside se rige bajo las ordenanzas para la zona sur del condado de Walton. (South Walton). Este a zoning orders:
su vez mediante un consejo especializado (SWCC) determina el plan estratgico para la costa en cuanto al circuito de playas y Aprueba
el uso de suelos contiguos con objetivos ambientales. intervenciones en el
El condado de Walton es el que fundamentalmente determina las normas especificas para zona costera que ocupa Seaside, por area martimo y
ejemplo: costera de Florida
ademas de determinar
Se determina su regulacin bajo la aprobacin del estado de Florida, la cual debe compartir mas no anular la regulacin las zonas de
que mantiene en Walton bajo la zonificacin de Zona Central Costera. emergencia en caso
Within the portions of the Coastal Center located to the north of Seaside and Seagrove, and to the east of Deer Lake, the land uses
de desastres
and development shall be governed by the agreement with the State of Florida.. The provisions of this Plan, including but not limited
to the provisions of the Coastal Center category. (huracanes)
Debido a estar atravesado por la carretera 30A , designada como corredor escnico; se le incluye como parte afectada South Walton plan :
por esta zonificacin El desarrollo de la
... " planning and zoning (D5) for the areas through 30A Highway affected by the designation of a Scenic Corridor 4 ciudad se da dentro de
varias categoras de
The County, in coordination with the Tourist Development Council, shall introduce the beach jitney/trolley to provide access to the utilizacin de la tierra
5
beaches, especially along C30-A. representadas en el
Mapa de usos a sus
El plan apoya la creacin de Seaside, al concordar este, con la poltica de planeamiento urbano para nuevos vecindarios intensidades para
.... The urban development inside southern County of Walton will be will base on a floors uses system that that discourage the suburb determinar densidad
and promote, the economic opportunity, the natural diversity of system, the own urban principles of the community and provide the de construccin
development lentre the separation of the public/private spaces and of the areas free to preserve. 6 permitida.
Este plan permite la creacin de Seaside al adoptar la zonificacin TND como una de las cuatro categoras permitidas en SWCC:
el planeamiento de vecindarios. Adems de coincidir con el rea predeterminada (80 acres) South Walton
The Traditional Neighborhood Development (TND): are permitted and are encouraged inside the Neigborhood Planning (NPA), Community Council
appointed in the plan for South Walton County. ... the TND areas are identified like parts of the Countys as different uses of the land Este plan busca
and are adopted inside the NPA. This category of utilization of the land consists of areas where the empty size of packages travels
preservar, proteger,
through from 40 to 160 acres. 7
aumentar la calidad de
la vida y el ambiente
natural de Condado
4
N201 Planning and Zoning Plan de ordenanzas del condado de Walton
5
Objective R-2.2: Coordinate public and private resources to meet recreation demand. Plan de ordenanzas del condado de Walton
6
Objetivo L-1.1B usos de suelo. Plan de ordenanzas del condado de Walton
7
(a) NEIGHBORHOOD PLANNING AREAS usos de suelo. Plan de ordenanzas del condado de Walton
2.3
Medio ambiente y desastres
En los Estados Unidos las reglas ambientales y los planes de emergencia no solo se especifican en el plan maestro sino por entidades
especializadas o fundaciones para estos fines. Seaside se rige bajo el Departamento de Proteccin Ambiental (Florida Department of
Environmental Protection FDEP) 8 y el Plan del del Noroeste de Florida para los recursos de la costa y el litoral. 9
a. Ambiente natural
El Plan Maestro de South Walton seala una poltica de revisin y conservacin de la zona costera para proteger al ciudadano
y darle un ambiente confortable para vivir, restringiendo cualquier actividad que dae o destruya la naturaleza propia del lugar;
las playas, el mar, la vegetacin, el aire, etc.
Protect people and property by limiting public expenditures in areas subject to destruction by natural disasters and by restricting any
10
development activities that would damage or destroy Costal or Natural resources.
Uno de los objetivos que afectaran al proyecto de Seaside seria aquel referente al uso publico de las orillas y la playa.
El reglamento seala indispensable mantener el carcter publico de dichas reas adems de aprobar intervenciones solo en el
caso de que no daen el ambiente.
During the development review process for all new development and redevelopment along shoreline areas, a shoreline use will not be
approved if it decreases the amount of legal public access to beaches, lakes, bay and rivers, open waters and shorelines. Shoreline land uses
shall not be allowed unless they ensure protection of wetlands, lakes, rivers and bay, endangered species and their associated habitat,
11
grassbeds, oysterbeds, recreational and commercial fisheries, and improving or maintaining estuarine, surface and groundwater quality.
b. Calidad del Aire:

La calidad del aire es indispensable, el FDEP a travez de polticas mantiene polticas de desarrollo urbano contra la polucin.
Se apoya la implementacin de ciclo vas, circuitos peatonales y medios alternativos de transporte que ademas de economicos
eviten el combustible.
Promote the implementation of bicycle paths, walking trails, carpooling, and other alternative modes of transportation where economically
feasible
Se incentiva no solo la vegetacin sino aquella que no sea nociva para el medio. Se da una listado de las plantas permitidas.
c. Proteccin del agua:

Evitar la contaminacin del mar y cuidar de sus recursos a travs del trozo del pequeo trozo que le corresponde mediante las
legislaturas del distrito Noroeste de Florida.
The County shall adopt procedures for emergency water conservation in accordance with the plans of the Northwest Florida Water 12
8
Objective L-1.7: Compatibility of Adjacent Land Uses Plan de ordenanzas del condado de Walton
9
Northwest Florida Coast Resource Planning and Management Plan
10
GOAL L-1C: Desarrollo de usos de suelo. Plan de ordenanzas del condado de Walton
11
Objective :C-4.1 Shoreline Land Uses
12
Policy C-2.2.5:proteccion de recursos Plan de ordenanzas del condado de Walton
b. Desastres
El Golfo de Mxico, tiene preponderancia por desastres naturales tipo huracanes y tormentas.
Seaside tiene un plan de emergencias regido por el condado Sur de Walton en coordinacin con el HURACANES
distrito noroeste de Florida SUCEDIDOS ENTRE
1950 Y 2002 EN EL
Huracanes: NOROESTE DE
Encargado por el Departamento de Emergencias del condado. FLORIDA
Se dan ordenanzas urbanas que permitan evacuacin eficaz en caso de desastre.
Se reduce tiempo buscando mejoras en el transporte, en las vias publicas, en los refugios
locales de emergencia (sobre edificios publicos existentes) y proporcionar areas de
evacuacin tanto urbanas como en la funcionalidad de las edificaciones.
Adems todo esto esta supervisado por la aprobaciondel distrito del Noroeste de Florida. 13
... determinar su impacto sobre tiempos de evacuacin de huracn y rutas. Los desarrollos
que aumentarn tiempos de evacuacin de huracn se requerirn a proporcionar mitigacin
las medidas, tal como las mejoras del transporte, las piscinas de camioneta de emergencia,
y/o los refugios locales de la emergencia. Estas medidas se deben disear para asegurar no
aumento en tiempos de evacuacin como resultado del desarrollo propuesto...
Tormentas:
Se determina una poltica de prevencin a travs de drenajes en las edificaciones y en los
caminos. Esto debe evitar el emposamiento de agua y reducir los problemas de fluido.
The County shall ensure that new development and redevelopment does not increase SEASIDE
stormwater runoff or flooding problems. The level of service
standards for drainage and stormwater management shall ensure that capacity of drainage
structures for roads and other development are designed to
meet facility needs 14
WALTON BEACHES
13
Objective L-1.8 Hurricane Evacuation Walton County
14
Objective C-2.1: STORMWATER MANAGEMENT. Walton County
PARTE II:
Anlisis de la propuesta
PARTE II : Anlisis del la propuesta
1
Anlisis urbano
1.1
Desarrollo del proyecto
a. Plan maestro y Cdigo Urbano

Tras las investigaciones sobre el terreno, Duany y Plater-Zyberk, redactan el Plan Maestro y el Cdigo Urbano, en el
verano de 1982, tomando en cuenta los 13 criterios de diseo que se generaron tra la investigacin. 15
Hoy en da estos documentos siguen vigentes y mantienen abierta la posibilidad de cambiar o evolucionar incorporando
ideas originales, sencillas y convincentes. El Instituto Seaside es el encargado de mantener al debate las propuestas no
solo ante la comunidad y sino al publico externo al pueblo. PABELLN NATCHEZ
El propsito del cdigo es crear un lenguaje arquitectnico que refuerze la coherencia, cohesin y sentido de lugar
caracterstico a ciertos pueblos como Charleston, Savannah y Cape May. Las casas de Seaside deben compartir un
vocabulario comn de construccin y materiales, sin embargo debe existir una variedad y heterogeneidad en el pueblo.
Algunos parmetros incluidos son: vocabulario de materiales, ancho de vas, distancia entre estructuras, retiros, vegetacin
e iluminacin de vias, la colocacin de casas con relacin a la calle, adems de las formas y tipologa de las
construcciones.
El cdigo propone trabajar el espacio y producir calles que sea confortables y agradables para los peatones. Las calles
estn diseadas para servir a los carros, pero adems para hacer ms conveniente y cmodo el caminar.
Seaside esta diseado en base a una grilla modificada interceptada por tres calles diagonales que parten de un centro CALLE ODESA Y PABELLN
cvico /comercial. Como ya se indic uno de los principales conceptos de diseo era que si las necesidades y actividades
comunitarias se colocaban a una distancia caminable, la gente as lo haria.
Para asegurar esto se dise, paralelamente a la red de calles, pasajes peatonales que se interconectan por todo el
pueblo. Este flexible sistema vial permite una variedad de rutas que filtran en trfico mejor que una sola gran arterial.
Adems se previ la introduccin de intimas e inesperadas vistas de las casas y jardines de Seaside.
15
ver en este documento, la PARTE I, capitulo 2 : CONCEPCION ANFITEATRO, TOWN CENTER
Las conexiones con la playa se dan LAS PI STAS SO N

E S T RE C H A S PA RA
visualmente al final de la calle mediante DISMINUIR LA VELOCIDAD
pabellones. DEL TRNSITO
La conexin con la naturaleza salvaje EXISTE VARIEDAD EN LA

TIPOLOGA DE LAS
esta dada en los jardines de las viviendas VIVIENDAS
pues solo se utiliza vegetacin nativa, no
grass. LUGARES PROMINENTES
R E S E R VA D O S PA R A
LAS VIVIENDAS ESTN

El lograr un town center autntico era EDIFICIOS PBLICOS. CAMINANDO A MXIMO
5 MINUTOS DEL
uno de los elementos ms crticos del plan. La SE PRESTA ESPECIAL CENTRO
Plaza Central esta inspirada en las plazas de INTERS POR LOS
ESPACIOS PBLICOS DEL
Savannah, Charleston, Florencia y Siena. El C A M I N O S PUEBLO
PEATONALES QUE
rea verde central se considera propicia para FA C I L I TA N E L TIENDAS EN LOS
conciertos y festivales, esta se encuentra ACCESO A LA PLAYA LIMITES DEL
VECINDARIO
rodeada por edificaciones de tres y cuatro
pisos para una clara definicin del espacio
urbano. En ellas encontramos pequeos
comercios que cubren las necesidades de
Seaside a una escala peatonal.
"La mejor manera de asegurar la cohesin

de un vecindario es mediante un cdigo
urbano. Esto no puede ser solo en
palabras y nmeros que este debe declarar
de acuerdo al uso y al emtraje minimo. En
lugar de ser un cdigo literario este
LA MAYORA DE
describe visualmente el volumen de del EL DISEO BUSCA OPTIMIZAR EL ACCESO A LA CENTRO DEL PUEBLO L A S C A L L E S E S TA N LOS EDIFICIOS
edificio, la articulacin, y su relacin con la PLAYA Y VISTAS PATA TODOS LOS RESIDENTES LAS EDIFICACIONES EN ESTA
ZONA D E BE N ES TAR
ORIENTADAS HACIA LA DE LA PLAYA SON
NO SLO LOS DE LA PRIMERA FILA. P L A YA O E L T O W N PBLICOS
calle en otras palabras, su tipologia. Este CONSTRUIDAS A PLOMO DE CENTER
VEREDA
cdigo debe asegurar que tipologia sea
peatonalmente agradable asegurando que
se de una continudad visual de unidad mas
no de monotonia en los edificios
contiguos. Debe especificar tambin la
alineacin de edificio, para enmarcar los
16
espacios pblicos."
El mrito del cdigo urbano no es solo porque consolidaria la visin general del proyecto, sino que debia contribuir con consolidar el funcionamiento de una
comunidad nueva. El cdigo urbano proporcionara entonces un estndar claro para el diseo de una nueva ciudad.
16
Andres Duany
b. Ejecucin de la obra
El desarrollo de Seaside ha sido pausado, si bien fue econmicamente un

xito, no todas las actividades de Seaside se han desarrollado por igual. Los
lotes de vivienda tuvieron una mayor acogida que los comerciales.
Debido a esto fue el Town Center de Seaside el que ms demor en
consolidarse.
Los servicios pblicos como canchas y piscinas fueron construyndose

conforme creca la poblacin. As el Colegio Elemental de Seaside tiene tan
slo cuatro aos y la iglesia del pueblo, diseada por Scott Merrill, ha sido
inaugurada recin hace 4 aos.
Antes de que el plan maestro estuviese completo se construyeron dos casas

a manera de una prueba de marketing para comprobar si una casa que
compartiera la playa al final de la calle podra venderse igual que un
condominio frente al mar.
Adems se construy un pabelln Tupelo como portada al mar que serva
como el smbolo de un vecindario que comparte la playa.
En diciembre 1981 se inici el proyecto de Seaside. Para el verano de 1982

los planos y el cdigo estaban listos, en ese mismo ao las ventas ya eran
alentadoras.
El Town Center empez de manera muy modesta, como un mercado de

pulgas, bajo lona donde la gente se reuna para comprar y vender fruta o
verduras, artesanas, o aparatos electrnicos. Actualmente la plaza central VISTA AREA DEL BALNEARIO DE SEASIDE
incorpora una serie de restaurantes y tiendas interesantes, inclusive
mantiene uno de los mejores mercados alimenticios del Noroeste de Florida.
Hoy en da Seaside cuenta con ms de 300 viviendas y el Town Center

aunque todava falta completarse se encuentra bastante constituido con
edificios de tres y cuatro pisos.
1.2
Hitos Sendas Bordes Nodos (K. Lynch)
HITOS
SENDAS 15
ANFITEATRO
NODOS
16 TORRES RUSKIN
14
1 13 17
CORREO
12
2
CAPILLA INTERFAITH
3 4 5 6 7 8 9 10 11
PABELLN OBE
1.PARQUE NATCHEZ 2. CASA TRUMAN SHOW 3.PAB.NATCHEZ 4.PAB.ODESSA 5. PAB. PENSACOLA 6. PAB. WEST
RUSKIN 7. PAB. OBE 8. PAB. SEASIDE 9. PAB ESTA RUSKIN 10.PAB.SAVANAH 11. PAB. TUPELO 12. ANFITEATRO Y
CORREO 13.ESCUELA LYCEUM 14. TORRES RUSKIN 15. CAPILLA INTERFAITH 16. TORRE BIG HOUSE 17.PIMERA PLAZA
TUPELO GAZEBO
PABELLN PENSACOLA TORRE BIG HOUSE
Sendas
Para determinar el diseo de las sendas Seaside se baso en los conceptos del nuevo urbanismo, tomando por sobretodo la importancia del peatn. Los graficos
siguientes muestran las determinantesde diseo en base a la comparacin entre la propuesta y los barrios suburbanos
EN TNDs EL DISEO EN LOS TNDs TANTO

JUEGA CON LAS SENDAS PEATON COMO CARROS
Y LOS EDIFICIOS PARA TIENEN UNA VARIEDAD
DEFINIR EL ESPACIO DE ROUTAS. ADEMS
URBANO
EN LAS EXTENSIONES LAS EXTENSIONES

SUBURBANAS LAS SENDAS SUBURBANAS SE
SE DETRMINAN CARACTERIZAN POR LA
VAGAMENTE ADEMS QUE PREFERENCIA ANTE EL
LAS EDIFICACIONES VELAN AUTOMVIL SIN TOMAR
POCO POR LA EN CUENTA AL PEATON
POSIBILIDAD DE
ORIENTACIN AL PEATON Y
POR LA UNIDAD DE
CONJUNTO
Bordes
La propuesta de jerarqua peatonal implica no solo la estrategia de sendas sino el estudio de las posibilidades de perspectiva visual que estas y los espacios pblicos
en general conlleven.
Es importante mencionar que se busco la alineacin a plomo de vereda de las edificaciones ante sendas cerca de espacios pblicos permitiendo cohesionarlos y
encuadrarlos en la visual del espectador.
Los estudios de Duany y Plater-Zyberk se expresan claramente en los siguientes esquemas, los cuales se utilizaron para la concepcin de los bordes del balneario.
La determinacin de los bordes ha sido base a la proporcin de ancho de vas y altura

de las edificaciones; estas tienen un mximo de 2 alturas mas un tico.
En el caso de tener dos alturas se procura generar un pequeo retiro en el segundo

nivel, para no oprimir el espacio urbano.
Adems se tiene en cuenta la necesidad del retiro para ampliar del espacio. La
vegetacin es la que a su vez esta determinada para consolidar el sentido de
orientacin de las vas.
Nodos EN LOS TNDs SE PLANTEA UN

ESPACIO CENTRAL DE
Los nodos tambin responden a la s concepciones del Neo-urbanismo. ACTIVIDADES, A 5 MINUTOS PARA
LOS RESIDENTES LOS CUALES
Estos entonces no solo se configuran ante la conjuncin de mas de dos ASU VEZ CUENTAN CON LUGARES
vas (peatonal o vehicular) sino que se ha diseado estratgicamente su DE ESPARCIMIENTO ENTRE DOS A
posicin relacionando actividad social alcance peatonal.. 3 MINUTOS DE SUS RESIDENCIAS
As los nodos se consolidan o bien con centros de estructuracin urbana

importantes (como el town ccenter) o con pequeos espacios sociales,
recreativo, o de descaso .
Los nodos son entonces :

peatonalmente accesisibles para el residente , al constituir parte
natural de las vas
un refuerzo para la vida en comunidad
EN LAS EXTEnSIONES
SUBURBANA LAS ACTIVIDADES
DE RECREACIN Y SOCIALES SE
DAN AISLADAMENTE SIN
GENERARSE UN RED URBANO-
PEATONAL QUE LOS CONJUGUE
1.3
Usos de suelo
predominio del uso residencial
el uso mixto y el comercial solo se da EDIFICIOS PUBLICOS

en las vas y reas de mayor
concentracin pblica. USO PUBLICO AREA LIBRE
USO RESIDENCIAL
Area publica considerable y repartida
sobre todo el terreno. USOS MIXTOS
USO COMERCIAL- SERVICIOS

La mayor parte de edificios pblicos
se concentran en la zona central para
configurar el espacio urbano del
Town Center
EDIFIOS PUBLICOS
Instituciones publicas, piscinas, anfiteatros,
iglesias, colegios
USO PUBLICO AREA LIBRE

Area libre, rea verde, plazas, playa,
esparcimiento, recreacin.
USO RESIDENCIAL
Propiedad privada, nico uso: vivienda.
USO MIXTOS
Vivienda con el primer uso compartido con un
servicio, ya sea de hospedaje, de comercio
pequeo, oficinas o talleres.
USO COMERCIAL
Restaurantes, mercados, tiendas, servicios.
1.4
Polos de Estructuracin Cada Polo se estructura en base a sus actividades estructurantes y complementarias
a. OCIO-ESPARCIMIENTO
La playa
b. COMERCIAL-CULTURAL
El Town Center
c1. EDUCACIN-CULTURA
Capilla, escuela
c2. CULTURA
C2 d2
Capilla, pasaje artstico
d1. ESPARCIMIENTO-PUBLICO
Piscina publica
d2. ESPARCIMIENTO-PRIVADO
Crquet, tenis, piscinas d1 c1 e
e. COMERCIAL
Tiendas
Los polos a , b y d1 albergan la mayor

concentracin de publico por su extensin y
por el tipo de actividad , sobre todo por la b
variedad en actividades de esparcimiento y
servicios generales que comparten.
Los polos c, d2 y e concentran menor
publico al brindar servicios mas especficos
de actividades publico a
En general los polos tienen mayor actividad
durante el verano al tener una carcter de
ciudad refugio para esta estacin.
1.5
Balance y animacin
NIOS JVENES - ADULTOS
Los polos a , b , c y e tienen ADULTOS
actividades para satisfacer a mayor variedad
de edades: nios, jvenes, adultos. MAYOR HORARIO DE ANIMACION d
Los polos d y f tienen actividades para un

e
publico mas especifico sobre todo adultos.
d
Los polos a y b generan animacin todo el c f

da a excepcin de la madrugada.
Las viviendas son las que mantienen la
b
animacin en todo horario: maana, tarde y
noche.
En general la animacin es apropiada,

aunque se nota la tendencia a satisfacer un
publico mas adulto que nio. Especficamente
por el mecado objetivo que busca cubrir y
quien es el que va comprar el proyecto:
parejas de casados, retirados.
a. playa b. Town Center c. piscina pblica d. Iglesias e. rea esparcimiento f. tiendas

1.6
Compatibilidad espacial y funcional
La generacin de usos mixtos afirma la compatibilidad espacial. Estas edificaciones pueden compartir usos de comercio, hospedaje, talleres artesanales,
exposiciones y talleres artesanales e el primer nivel mientras el segundo nivel siempre tiene que estar reservado ya sea a vivienda u hospedaje. Esto se da a
lo largo de la carretera 30A., frente a la playa , en el area de tiendas y en las viviendas que tienen un garaje de estacionamiento en el primer nivel.
En cuanto a la compatibilidad funcional es posible que se de un edificio en el mismo nivel que un comercio como sucede en el Town Center.
1.7
Mobiliario urbano
ASIENTOS DE PLAZA
REJAS DE INGRESO PERGOLA PLAYA
1.8
Sistemas
participantes
a. Sistema de transporte
Las vas vehiculares, como la
principal 30 road y las vas
secundarias que circundan la ciudad
tienen un a posibilidad de pasaje
peatonal importante.
Sin embargo el orden de vas
peatonales independientes no solo se
conectan con las vas vehiculares sino
que adems posibilitan una
importante interconexin de lotes
generando el pasaje para la fachada
principal de la vivienda.
As, se configura el espacio publico

adecuado para la s fachadas
residenciales frente a las vas
peatonales las que adems poseen
ciclovas. Se deja entonces las vas
vehiculares ante la parte posterior de
la casa de donde es que van a salir
los carros del garaje.
VIA PEATONAL
VIAS SECUNDARIAS
USO VEHICULAR
VIA PRINCIPAL USO
VEHICULAR
b. Area Libre
AREA VERDE
AREA DE USO PUBLICO - TIERRA
AREA DE USO PUBLICO - AGUA
d e
d
c
a. playa b. Town Center c. piscina pblica d. Area libre para capillas e. rea
esparcimiento f. Plaza Cultural Ruskin
c. Hbitat
La topologa de edificacin para vivienda

se basa en el Cdigo Urbano de Seaside.
Se permite : HABITAT
Hasta 2 niveles, un tico, un AREA PUBLICA

garaje en el primer nivel y posterior al
frontis de la residencia, colores pasteles y
una tendencia marcada hacia las casas EDIFICIO PUBLICO
de los pueblitos tradicionales americanos.
VIA PUBLICA
Alineacin y retoro sobre la calle.

Esta alineacin busca generar orientacin
al peatn; cerca al Town Center se pide
alineacin a plomo para lograr mayor
identificacin del rea publica.
d. Equipamiento urbano
EN LOS TNDs LAS PLAZAS, LAS

INSTITUCIONES, LOSCOLEGIOS
ESTAN LOCALIZADOS EN SITIOS
ESTRATGICOS Y
AREA PARA CROQUET
PROMINENTES EN AREA.
SERVICIOS COMERCIO ESCUELA ELEMENTAL
CVICO-CULTURALES
EDUCACION
CAPILLAS
ESPARCIMIENTO
PABELLONES PLAYA
PISCINA PBLICA
EN LOS SUBIORBIOS MUCHO DE

ESTE EQUIPAMIENTO URBANO
ESTA MAS CONECYADO A LAS
VIAS INTERESTATALES QUE AL
USUARIO . ANFITEATRO, TOWN CENTER
e. Sistema de Centros
AREA DE ESPARCIMIENTO
DEPORTIVO:
TENNIS, CRQUET,
EN LOS TNDs LAS ACTIVIDADES
CENTRALES DE LA COMUNIDAD
SE UBICAN EN UN RADIO
MXIMO DE 5 MINUTOS PARA
EL PEATON
VISTA AREA NTESE LA
PISCINA PUBLICA
COMERCIO
EN LAS EXTENSIONES
SUBURBANAS NO HAY
CONFIGURACIN URBANA
PARA CENTROS, NI LIMITES
O BORDES URBANOS QUE MERCADO AL AIRE
ATRACTIVA PLAYA VISTA DEL TOWN
DEN ORIENTACION LIBRE
PARA TURISTAS
f. infraestructura tcnica
AGUA YALCANTARILLADO
El Condado de Walton determina las redes de conexin y alcantarillado que FLORIDA NOROESTE
tendra la zona costera donde se encuentra Seaside con coordinacin del
distrito Noroeste de Florida.
Para un proyecto TND se requiere que las conexiones de agua Y desage

se den con el sistema central del condado, en este caso South Walton-
.Walton County shall coordinate with the Northwest Florida Water Management
District to ensure that the provision of potable water facilities is consistent with the
Districts designation of South Walton County as an Area of Water Resources
Concern. Public water supply systems shall be required to develop, adopt and
implement water conservation plans and measures to promote water conservation
and efficiency.
SEASIDE
ENERGIA
El servicio y cableado elctrico en Seaside esta dado por la empresa privada, Choctawhatchee Elctrico Cooperativo (CHELCO), Esta vela por la
energa en la ciudad y en casi todo el circuito de playas de Walton Beach. Cuando esta coperativa se origino, Seaside aun no exista (1940).
Actualmente se estn implementando otros sistemas en el Noroeste de Florida. En 2002, se completo el Sistema de Gas natural de Gulfstream, la
primera tubera interestatal privada construida para el mercado de la Florida en ms de 40 aos. La construccin es de una extensin de 110
millas fundamentalmente en Florida central y este. Sin embargo la construccin hacia el Noroeste y por ende sobre la costa de Seaside se
encuentra en camino; todos estos sistemas energticos son privados.
2
Gestin
2.1
Mercado objetivo
La mayor parte de los compradores provenan de las ciudades cercanas como Alabama, Georgia, Lousiana y Florida. La
razn por la cual estaban dispuesto a comprar inmediatamente era que Davis habia establecido un ingenioso programa de
marketing mediante el cual se arrendaban las viviendas cuando sus dueos no las usaran.
El bienestar que hubo en los aos 90 con el gobierno de Bill Clinton tambin influyeron en el xito de Seaside. En ese
entonces se form una nueva clase de familias adineradas que repentinamente contaban con los medios para adquirir una ATRACTIVA PLAYA PARA
segunda vivienda.
Adems segn estudios realizados por la compaa de R. Davis, ms de 85% de retirados buscaba permanecer en sus propias
casas si hubiera la facilidad urbana para desarrollar su independencia. Entonces, la generacin naciente de retirados, y el
boom que se generara al enfatizar la reivindicacin del estilo de vida tradicional en la comunidad, converta estos datos en
una gran posibilidad para albergar dicho mercado.
Seaside es ms que un refugio de veraneo. Los turistas de los hoteles cercanos y los residentes de las playas vecinas acuden
a Seaside. Su popularidad aument al convertirse en el escenario de la pelcula The Truman Show, donde se presenta como
el pueblo utpico.
ESCENA DE THE TRUMAN SHOW
Los pequeos comercios de la plaza no podran sobrevivir nicamente de los ocupantes de las casas. Seaside ha logrado
atraer un mercado mucho mayor, ya que es el destino de miles de personas de todo el pas debido a que los econmicos
pasajes areos lo han hecho bastante accesible.
Los residentes de Seaside son variados. Muchos arquitectos han diseado aqu sus casas y se quedan a pasar los veranos.
Tambin estn residentes de clase alta que quieren tener sus propias casas de playa para el verano. El pueblo esta constituido
mayormente de segundo hogares , durante el invierno, la mayora de la gente regresa a sus trabajos y reservan a Seaside
para el verano. Tambin existen grupos de retirados con suficiente dinero para construir su casa en Seaside y se quedarse a
vivir.
COMERCIO
2.2
Financiacin y economa actual
Los proyectos financiados privadamente necesitan:
1. CAPITAL: para cubrir los costos iniciales.

2. PRSTAMO DE DESARROLLO: para pagar los gastos hasta que este en funcionamiento.
3. HIPOTECA PERMANENTE: para sustituir los otros dos cuando el proyecto este terminado y alquilado.
Estos prstamos se obtienen del banco donde se evala el grado de riesgo del proyecto y de acuerdo a este establece el costo del
prstamo.
En la mayora de los casos el dinero prestado por el banco no cubre la totalidad del costo del proyecto por lo que es necesario
completarlo. El dinero generalmente proviene del desarrollador y de inversionistas que tiene fe en el proyecto.
En caso algo saliera mal en el proyecto el banco ser el primero en recuperar su inversin, luego los inversionistas y por ltimo el
desarrollador. Debido a esto los inversionistas ponen un precio mayor que el del banco por su dinero. El desarrollador nicamente
invierte si con el dinero de los otros dos no se logr completar el costo del proyecto y si podr obtener de esta empresa ganancias
que justifiquen el alto riesgo que corre su dinero. Debemos tener el cuenta que mientras mayor sea la inversin del desarrollador
mayor ser su afn por el xito del proyecto.
En el caso de Seaside el prstamo solicitado fue para el desarrollo del proyecto ya que el terreno era una herencia. Como garanta
para este prstamo se hipotec el mismo terreno. Debido a la rpida acogida del proyecto y el adecuado desarrollo por fases no
existieron problemas al cumplir con los pagos de la deuda.
LAS VENTAS INICIALES EN 1982 ALENTABAN - MEJOR, DE HECHO, QUE ANTICIPADO. LAS VENTAS FUERON AYUDADAS TAMBIN POR EL TIENDAS EN EL TOWN
RECONOCIMIENTO TEMPRANO, EN AMBAS LA PRENSA ARQUITECTNICA Y POPULAR, QUE LA IDEA COSTERA APELABA BASTANTE Y QUIZS ES UN CENTER
MODELO PARA CAMBIAR LAS PAUTAS DEL CRECIMIENTO URBANO Y SUBURBANO.
3
Actualidad y Futuro
3.1
Determinantes en la actualidad
El diseo de Seaside ha sido y continua siendo un proceso continuo. A pesar de que los primeros proyectos eran responsabilidad
del promotor, Davis hoy en da hace las veces de soporte y gua, ms que los trabajos de control que realizaba en los orgenes.
A lo largo de los aos arquitectos individuales han presionado el cdigo produciendo una gran variedad de expresiones
arquitectnicas. En Seaside podemos encontrar edificios comerciales de Steven Holl y Deborah Berke as como casas diseadas
por Walter Chartham, lo que demuestra el espacio que existe para las estructuras modernas.
Actualmente el Town center de Seaside se encuentra casi culminado y cuenta con interesantes restaurantes y tiendas incluyendo
el ms inusual mercado de comida marina del noroeste de Florida. Adems en Seaside podemos encontrar una gran variedad de
hoteles
3.2
Respuesta de la comunidad
A diferencia de otros balnearios en donde lo que se busca es la mejor vista al mar, en Seaside, la gente pag por formar parte de
una comunidad. Se estima que el 90% de los propietarios de las casas viven en otro lado, por lo que durante el invierno Seaside es
un lugar bastante desolado
Seaside es un balneario por lo que la comunidad no contiene todos los complementos de la ciudad. Sin embargo, 7 aos han
pasado ya desde que se inaugur una escuela, para el 2000 se complet la capilla y ya esta listo el proyecto para la segunda
escuela. Adems cuentan con una oficina de correo, 3 piscinas, 6 canchas de tennis, 1 de croquet, zonas para juegos de nios, un
anfiteatro al aire libre y un edificio llamado Artes Medicas donde se presta atencin mdica durante todo el ao.
Al poco tiempo de haber fundado Seaside, Robert Davis fund el Seaside Institute en un esfuerzo para traer una rica vida cultural
a la comunidad. Esta organizacin sin fines de lucro, dedicada a revivir la vida cvica, auspicia numerosos simposios educativos,
programas de residencia para artistas y estudiantes, as como conciertos y eventos literarios.
Una de las tradiciones ms memorables de la comunidad de Seaside es la de poner nombres a las casas. As nombres como
Allegro y Thelma y Louise adornan las puertas.
3.3
Proyeccin a futuro
Si bien en algn momento se lleg a pensar en Seaside como una comunidad donde la gente pueda vivir todo el ao, esta es tan
solo es un pueblo de veraneo por lo tanto jams podr contener todos los elementos complementarios que crean una autntico
asentamiento urbano.
Muchos critican la imagen perfecta que proyecta Seaside como una mundo de fantasa alejada de la realidad, donde la gente no
cuelga sus ropas para secarlas, la pintura nunca se descascara y nadie parece trabajar. Adems se critica la falta de diversidad
social que se presenta en Seaside. Los crticos opinan que el plan maestro y el cdigo urbano promueven una uniformidad de estilo
a lo Walt Disney. Los defensores en cambio sealan que los cdigos de diseo establecen una disciplina urbana, basada en escala
y proporciones, que al ser presionado por arquitectos individuales ha surgido un amplio rango de expresiones arquitectnicas.
A pesar de las crticas Seaside tiene un futuro prometedor. Este recibe constante atencin de los medios de prensa por ser un
clsico ejemplo de las polticas neo tradicionales para el desarrollo de nuevos pueblos, caracterstica que no fallar para atraer
nuevos residentes.
Andrs Duany, arquitecto del proyecto, en recientes charolas ha sealado que Seaside, con el pasar el tiempo, se convertir en el
centro de un rea metropolitana; pero esto todava est por verse.
Conclusiones
El Nuevo Urbanismo surge como una respuesta a al catico desorden de las ciudades metrpoli, y la desproporcin de las extensiones urbanas (suburbios). Espacios
urbanos que enfatizan el poder de actividad en el automvil y se olvidan de configurar un espacio confortable y adecuado para sus habitantes.
Seaside se ha convertido en un modelo ha seguir debido a los s aportes que ha otorgado tanto al diseo urbano como a sus nuevos conceptos urbanos y
comunitarios. La importancia del proyecto radica fundamentalmente en la idea de no slo considerar al peatn en el diseo, sin disear para l.
El diseo urbano debe contemplar las posibilidades paisajsticas del terreno, as se hizo en Seaside, se aprovecho al mximo el potencial natural. Explotando la zona
natural de playa manteniendo un ambiente no solo de balneario sino silvestre y de tradicin americana; esto es lo que finalmente va a distinguir el proyecto.
El ordenamiento urbano debe contemplar la ubicacin estratgica de Polos Estructurantes, en el caso de Seaside, el proyecto basado en los planteamientos del
Nuevo Urbanismo. Se cumple no solo un sistema de centros de actividades sino que se ubican sobre un radio de distancia muy adecuado para el peatn (mximo 5
minutos caminando). Esto permite que a la ciudad con un adecuado balance y animacin de actividades a travs de toda su extensin.
Es importante mencionar que una de las principales determinaciones del Nuevo Urbanismo, en cuanto a la concepcin urbana de una ciudad, es de poner al
proyecto conectado a las vas de interconexin provincial procurando de forma obligatoria que estas no atraviesen la actividad ciudadana sino mas bien que se
emplaze paralelamente como sucede en Seaside. Donde la carretera se emplaza con un enfoque no solo turstico sino de no mixtura con el habitante.
Seaside fue un xito econmico debido a la gran acogida que tuvo su zona residencial. Sin embargo, al ser una poblacin reducida, el comercio depende adems de
los turistas y residentes de las playas vecinas. En Seaside no existe suficiente actividad econmica como para asegurar trabajo a la mayora de sus habitantes lo que
le imposibilita ser un New Town autosuficiente.
Aunque la meta inicial fuera una comunidad habitable, Seaside es bsicamente un pueblo con posibilidades econmicas, por ello su mayor demanda es en verano.
En invierno pareciera frustrar sus objetivos comunitarios, cuando la mayora de gente regresa a sus casas en las grandes ciudades.
Es cuestin de critica que la imagen de pueblo utpico" se aparte de la realidad a tal punto de compararse con un playland park o mundo de fantasa (tipo Disney)
donde adems de falta de diversidad social, no hay ropa sucia colgada al sol, no hay pintura pelada por la brisa marina y nadie sale a trabajar.
En todo caso, durante su breve historia, Seaside ha sido el pie de inicio para el movimiento del Nuevo Urbanismo, ha alterado profundamente las vistas
convencionales en calles, en los vecindarios, y en los pueblos. Ha estimulado la recuperacin de la planificacin urbana, Americana y tradicional ayudando a revivir la
nocin de la vida pblica en la planificacin de una comunidad.
Seaside ha afectado al diseo, la construccin, en la visin de las autoridades sobre el trfico y la planificacin municipal . Los principios usados por Duany y Plater-
Zyberk en Seaside se han aplicado a ms de 100 proyectos para desarrollo pueblos y de revitalizacin. Las ordenanzas de zonificacin para el desarrollo tradicional
(TND) del vecindario, basado en los principios costeros, ha sido adoptado por otras comunidades establecidas para por ejemplo, requerir rboles de calle, las
ventajas del garaje trasero en beneficio del peatn, las caminatas, las charlas entre vecinos, la predominancia de coches estacionados, las ciclo-vas y lo
coexistencia entre hogares y tiendas para poder revivir la vida publica y en comunidad.
Aspectos positivos Aspectos negativos
La idea de no slo considerar al peatn en el diseo, sino No es autosuficiente. Al ser una poblacin reducida, el
disear para l. Actividades a un radio de distancia comercio depende adems de los turistas. No se puede asegurar
(mx. 5 minutos caminando). trabajo a sus habitantes .
Revivir la vida pblica y en comunidad. Demanda de verano. En invierno pareciera frustrar sus
Incentivo de caminatas, charlas entre vecinos, predominio de coches objetivos comunitarios, cuando la gente regresa a sus casas en
estacionados, ciclo-vas y coexistencia entre hogares y tiendas . las ciudades.
El Codigo Urbano establece una disciplina urbana, basada en

escala, proporciones y unidad de conjunto. Unidad de estilo. Pudiera no ser del gusto general.
Seaside es criticado por proyectar un estilo fantasioso
Hitos-pabellones, en la playa pblica, como la culminacin de las

vas de circulacin de la ciudad.
El programa de marketing, permiti la venta rpida; all, se

prevea arrendar las viviendas cuando el dueo no la usara.
La publicidad que genero el ser escenario de la pelcula

The Truman Show, donde se presenta como el pueblo utpico,
aument su popularidad.
Bibliografa
www. revistaurbanismo.uchile.cl/n5/mawromatis2.html,
El Nuevo Urbanismo frente a los desafos de la movilidad.
The American City, What Works, What Doesnt, Alexander Garvin. Mc Graw-Hill Companies inc., United Sates, 1996.
Informacinn sobre los New Towns, los requisitos del xito y Seaside.
www.clatsop.com/ccri/seaside/index.html,
Articulo referente a la historia y veraneo en el balneario de Seaside.
www.sustainable.doe.gov/success/seaside.shtml
Historias de xito, factores que influyeron en el xito de Seaside y otros datos del proyecto.
www.flahum.org/forum/summer_97/13points.html
Artculos de la revista Forum Architecture: Entrevista a Robert S. Davis sobre Seaside, Artculo sobre los 13 puntos del desarrollo tradicional del vecindario donde
toman como ejemplo Seaside.
www.evworld.com/database/storybuilder.cfm?storyid=262
Artculo sobre el nuevo urbanismo con referencia a Seaside.
www.theseasideinstitute.org
Pgina web del Seaside Institute fundado por Robert Davis. Informacin variada sobre Seaside y el Nuevo Urbanismo. Historia, notas y noticias.
www.roulac.com
articulo sobre la importancia econmica en los planeamientos que apoya el Nuevo urbanismo frente a la aceptacin del mercado norteamericano
http://www.nahb.org/generic.aspx?genericContentID=17372
Traditional Neighbouhood deveploment, explicacin terica del origen de los New Towns (TND)
http://www.newurbanism.org/pages/416429/index.htm
Pagina sobre el origen del Nuevo urbanismo, principios y bases de diseo.
http://www.cnu.org/
CNU congreso del nuevo urbanismo, imgenes sobre Seaside y otros proyectos adems de definiciones urbanas renovadas en el movimiento.
http://www.chelco.com/about_chelco/service_area.htm
agua y alcantarillado de la empresa CHELCO sobre el condado de Walton
Otros: Yahoo Map
1.2
Hitos Sendas Bordes Nodos (K. Lynch)
HITOS
SENDAS 15
ANFITEATRO
NODOS
16 TORRES RUSKIN
14
1 13 17
CORREO
12
2
CAPILLA INTERFAITH
3 4 5 6 7 8 9 10 11
PABELLN OBE
1.PARQUE NATCHEZ 2. CASA TRUMAN SHOW 3.PAB.NATCHEZ 4.PAB.ODESSA 5. PAB. PENSACOLA 6. PAB. WEST
RUSKIN 7. PAB. OBE 8. PAB. SEASIDE 9. PAB ESTA RUSKIN 10.PAB.SAVANAH 11. PAB. TUPELO 12. ANFITEATRO Y
CORREO 13.ESCUELA LYCEUM 14. TORRES RUSKIN 15. CAPILLA INTERFAITH 16. TORRE BIG HOUSE 17.PIMERA PLAZA
TUPELO GAZEBO
PABELLN PENSACOLA TORRE BIG HOUSE
LAS PISTAS SON

ESTRECHAS PARA
DISMINUIR LA VELOCIDAD
DEL TRNSITO
EXISTE VARIEDAD EN LA
TIPOLOGA DE LAS
VIVIENDAS
LUGARES PROMINENTES
RESERVADOS PARA LAS VIVIENDAS ESTN
EDIFICIOS PBLICOS. CAMINANDO A MXIMO
5 MINUTOS DEL
SE PRESTA ESPECIAL CENTRO
INTERS POR LOS
ESPACIOS PBLICOS DEL
CAMINOS PUEBLO
PEATONALES QUE
FACILITAN EL TIENDAS EN LOS
ACCESO A LA PLAYA LIMITES DEL
VECINDARIO
LA MAYORA DE
EL DISEO BUSCA OPTIMIZAR EL ACCESO A LA CENTRO DEL PUEBLO LAS CALLES ESTAN LOS EDIFICIOS
PLAYA Y VISTAS PATA TODOS LOS RESIDENTES LAS EDIFICACIONES EN ESTA ORIENTADAS HACIA LA DE LA PLAYA SON
NO SLO LOS DE LA PRIMERA FILA. ZONA DEBEN ESTAR PLAYA O EL TOWN PBLICOS
CONSTRUIDAS A PLOMO DE CENTER
VEREDA

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EL NUEVO URBANISMO:

Agrupados en un movimiento llamado el "Nuevo Urbanismo,un nmero creciente de

De esta experiencia es que resulta Seaside, un balneario en Florida-USA,

los "Neighborhoods deben ser compactos, peatonalmente amistosos, y de uso mixto" 2

a. TRANSITO PEATONAL y CONECTIVIDAD

c. EL USO MIXTO Y LA DIVERSIDAD

d. LA ARQUITECTURA DE LA CALIDAD Y EL DISEO URBANO

e. LA ESTRUCTURA TRADICIONAL DE VECINDARIO

Un TDN generalmente, se refiere a un proyecto que tiene:

b. Criterios de diseo y relacin con el Nuevo Urbanismo

El tamao del terreno result tambin ser

HACIA PLAYA DEL

b. Calidad del Aire:

c. Proteccin del agua:

a. Plan maestro y Cdigo Urbano

Las conexiones con la playa se dan LAS PI STAS SO N

La conexin con la naturaleza salvaje EXISTE VARIEDAD EN LA

LAS VIVIENDAS ESTN

"La mejor manera de asegurar la cohesin

El desarrollo de Seaside ha sido pausado, si bien fue econmicamente un

Los servicios pblicos como canchas y piscinas fueron construyndose

Antes de que el plan maestro estuviese completo se construyeron dos casas

En diciembre 1981 se inici el proyecto de Seaside. Para el verano de 1982

El Town Center empez de manera muy modesta, como un mercado de

Hoy en da Seaside cuenta con ms de 300 viviendas y el Town Center

EN TNDs EL DISEO EN LOS TNDs TANTO

EN LAS EXTENSIONES LAS EXTENSIONES

La determinacin de los bordes ha sido base a la proporcin de ancho de vas y altura

En el caso de tener dos alturas se procura generar un pequeo retiro en el segundo

Nodos EN LOS TNDs SE PLANTEA UN

As los nodos se consolidan o bien con centros de estructuracin urbana

Los nodos son entonces :

el uso mixto y el comercial solo se da EDIFICIOS PUBLICOS

USO COMERCIAL- SERVICIOS

USO PUBLICO AREA LIBRE

Los polos a , b y d1 albergan la mayor

Los polos d y f tienen actividades para un

Los polos a y b generan animacin todo el c f

En general la animacin es apropiada,

a. playa b. Town Center c. piscina pblica d. Iglesias e. rea esparcimiento f. tiendas

As, se configura el espacio publico

AREA DE USO PUBLICO - TIERRA

AREA DE USO PUBLICO - AGUA

La topologa de edificacin para vivienda

Hasta 2 niveles, un tico, un AREA PUBLICA

Alineacin y retoro sobre la calle.

EN LOS TNDs LAS PLAZAS, LAS

SERVICIOS COMERCIO ESCUELA ELEMENTAL

EN LOS SUBIORBIOS MUCHO DE

Para un proyecto TND se requiere que las conexiones de agua Y desage

1. CAPITAL: para cubrir los costos iniciales.

Aspectos positivos Aspectos negativos

El Codigo Urbano establece una disciplina urbana, basada en

Hitos-pabellones, en la playa pblica, como la culminacin de las

El programa de marketing, permiti la venta rpida; all, se

La publicidad que genero el ser escenario de la pelcula

LAS PISTAS SON

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