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NA REABILITAO DE EDIFCIOS
SUMRIO
- o investimento pblico aps 1974 foi feito o necessrio enquadramento tcnico e com algum
experimentalismo, o que nem sempre conduziu s melhores solues tcnicas;
- a necessidade de canalizar recursos para a reabilitao dos edifcios existentes como
consequncia indirecta das limitaes ao crescimento indiscriminado dos aglomerados urbanos
previstas nos Planos Directores Municipais;
- a necessidade de contrariar o despovoamento dos ncleos urbanos antigos das cidades, como
so exemplo a Baixa Pombalina de Lisboa e a Baixa do Porto, em favor do sector tercirio e
uma maior ateno na recuperao do patrimnio e dos centros histricos das nossas cidades;
- e a existncia de problemas de funcionamento e de anomalias precoces em edifcios recentes;
Para acompanhar a realidade dos investimentos futuros na reabilitao de edifcios, considera-
se ser muito importante desenvolver um conjunto de aces que permita a todos os
intervenientes no processo de reabilitao de edifcios, dispor de um instrumento de trabalho
que fornea informaes correctas e adequadas.
O mtodo EPIQR foi desenvolvido no mbito do programa europeu JOULE, com o apoio do
governo federal da Suia, tendo como objectivo desenvolver uma ferramenta multimdia cuja
principal vantagem seria apoiar a planificao tcnico-financeira da renovao de edifcios de
habitao e permitir tomar decises com base em diferentes cenrios possveis de interveno.
Este mtodo fornece ao utilizador as seguintes informaes:
- dossier completo descrevendo o estado geral do imvel a renovar
- diagnstico relativo ao estado fsico e funcional do edifcio
- informao detalhada da natureza dos trabalhos a realizar
- e a estimativa provvel dos custos de renovao/reabilitao
A sua utilizao permite ainda:
- optimizar os consumos de energia ps-interveno
- tomar as medidas necessrias para a correco de anomalias ligadas qualidade do ar e
conforto interior do alojamento
- comparar cenrios de interveno tomando em conta a degradao natural dos elementos de
construo e a evoluo dos custos em funo da planificao dos investimentos
- e estudar as possibilidades de aumentar o valor do imvel com eventual mudana de
utilizao
Para o estabelecimento do diagnstico o EPIQR prev uma tripla aproximao ao problema:
- uma visita completa e sistemtica ao edifcio de acordo com um itinerrio que permite
inspeccionar todos os seus elementos (inspeco visual, sem recurso a especialistas),
- um inqurito complementar feito com base num questionrio (destinado ao proprietrio ou
locatrios)
e, com base nos elementos recolhidos,
- uma anlise dos diversos cenrios e possibilidades de renovao, descrevendo os trabalhos
previstos e respectivos custos associados, os consumos de energia previstos e eventuais
melhorias da qualidade do ar e condies de conforto interior.
O mtodo prev a decomposio do edifcio em 50 elementos, resultado do compromisso entre
a preocupao de simplicidade com a necessria exigncia. Estes elementos so classificados
seguindo uma lgica de visita sistemtica e cada um deles correspondem a reagrupamentos de
componentes ou cadeias de componentes, assegurando a mesma unidade de funcionamento.
Para analisar o estado de degradao de cada um dos elementos do edifcio, o mtodo prope 4
cdigos de degradao. Estes cdigos representam o estado de degradao fsica ou funcional
mais provvel para o elemento em anlise, conforme se apresenta na tabela 2.
Para auxiliar o entrevistador a estabelecer o seu diagnstico, o EPIQR prope, para cada um
dos cdigos de degradao, fotografias representativas das situaes descritas.
O programa EPIQR comporta ainda um mdulo que permite efectuar de forma rpida o
balano trmico do edifcio e simular as diversas possibilidades de interveno, substituindo as
janelas, por exemplo, ou modificando a taxa de renovao de ar. So tambm indicados os
ganhos obtidos por cada uma das intervenes previstas, permitindo determinar a interveno
mais adequada para melhorar o balano trmico do edifcio. [3,4,5]
O princpio geral dos mtodos MER (Mthodes dvaluation Rapide) fornecer o custo de
reposio do edifcio aps efectuar um diagnstico da sua degradao. Com a utilizao do
MER HABITAT, pretende-se a determinao de um nvel mnimo de renovao a satisfazer[7].
O Manual de Diagnstico a coluna vertebral do Mtodo e est concebido de acordo com uma
ordem estabelecida de visita ao edifcio a analisar, por categorias de actividade, actividades e
partes da obra. Neste Manual est descrita a natureza e forma de exame de cada uma das partes
da obra.
O edifcio decomposto em 290 elementos e o utilizador do Mtodo visita o local e escolhe o
cdigo de degradao mais adequado, para o elemento em anlise:
Bom estado 4
Degradao ligeira e reparao fcil 3
Degradao importante ou faltas parciais de mais difcil reparao 2
Mau estado, falta total, substituir ou acrescentar 1
O cdigo de degradao de determinado elemento pode ter consequncias numa parte diferente
do edifcio. Este efeito est regulado pela rede de cdigos de dependncia ou ligao dos
trabalhos a realizar.
O diagnstico do estado de degradao, a natureza dos trabalhos necessrios reposio dos
elementos do edifcio em boas condies e os custos parciais e totais so referenciados a
Edifcios-Modelo. Em cada um destes Edifcios-Modelo calculado para cada cdigo de
degradao o respectivo custo de reposio.
Os custos de reposio obtidos a partir dos Edifcios-Modelo so ajustados para serem to
aproximados quanto possvel dos edifcios reais a inspeccionar, atravs da utilizao de
coeficientes de ponderao geomtrica, de densidade, factor de forma, importncia dos
trabalhos a realizar, entre outros.
Aplica-se a cada custo unitrio dos trabalhos de reposio de cada parte da obra uma
conveno de medida expressa em pontos, que procuram traduzir o investimento/oramento em
francos suios para as unidades de referncia dos Edifcios-Modelo, rea bruta, rea habitvel,
rea de fachadas, entre outroa, permite obter uma estimativa fivel dos custos de reposio por
grupos de trabalho ou partes de obra.
Para alm da anlise comparativa do estado de degradao utilizada nos diversos mtodos
estudados, prope-se uma nova metodologia que permita comparar os desempenhos dos
diversos elementos do edifcio, com as exigncias tcnicas do seu funcionamento,
estabelecidas em documentos regulamentares ou exignciais, efectuando as anlises tcnicas e
ensaios necessrios para a sua correcta avaliao. Deste modo, seria desenvolvida uma nova
metodologia de diagnstico e interveno que se designaria por Metodologia Exigencial de
Reabilitao MEXREB.
Sendo objectivo criar uma ferramenta informtica de apoio deciso, baseada em na avaliao
exigncial dos diversos elementos constituintes e aplicvel a edifcios de habitao
multifamiliares, o trabalho a desenvolver ser executado em 4 fases distintas:
Nesta fase ser delineado e concebido o mtodo de diagnstico. O mtodo ser estabelecido de
forma a proporcionar uma aproximao adequada s diferentes possibilidades de caracterizao
do existente e da interveno a efectuar, mantendo informao sobre a globalidade da
envolvente. As aces a desenvolver tero uma natureza sequencial, interrompendo-se as fases
posteriores sempre que seja possvel obter um nvel de informao adequado sobre o estado de
degradao e nvel qualidade, estando definidas com rigor a necessidade e profundidade da
interveno, conforme se descreve na tabela 3.
Em todos os casos sero definidas prioridades e cenrios de interveno, tendo como objectivo
garantir a satisfao das necessidades de conforto e das exigncias de qualidade pretendidas.
Tabela 3 Estruturao do novo mtodo de diagnstico
Aco Tipo de interveno Objectivos Tarefas a desenvolver
Detectar problemas sistemticos que
Visita completa aos Produo de relatrio de nvel 1
mostrem no conformidades de
diversos fogos que No sendo detectado qualquer
funcionamento dos elementos da
A compem o edifcio problema que exija interveno
construo relativos envolvente
urgente, o processo continua com
Inqurito aos Conhecer as expectativas dos residentes e
a execuo da aco B.
residentes detectar eventuais problemas
Podero ser detectadas algumas
situaes de degradao que
exijam interveno imediata.
Inspeco visual do Caracterizar o estado de degradao Produo de relatrio de nvel 2
B
exterior do edifcio fsica dos elementos da envolvente No sendo detectado qualquer
problema que exija interveno
imediata, o processo continua
com a execuo da aco C.
Podero ser detectadas situaes
que exijam a interveno
Anlise da imediata, quando o nvel de
documentao Caracterizao dos elementos da qualidade esteja abaixo do nvel
relativa ao projecto envolvente e avaliar a sua conformidade mnimo exigido.
C
ou recurso a mtodos com as exigncias regulamentares ou de Produo de relatrio de nvel 3
de ensaio no qualidade definidas No sendo detectado qualquer
destrutivo problema que exija interveno
urgente, o processo fica
concludo.
Produo de relatrio
Verificar a existncia de problemas complementar
Execuo de ensaios
D graves que no foi possvel diagnosticar Esta anlise aprofundada indicar
destrutivos
nas fases anteriores a necessidade de interveno
imediata
O modelo informtico ser desenvolvido com base na estrutura geral definida na fase B e
poder incluir ligaes a outras ferramentas j existentes, nomeadamente de oramentao.
O modelo informtico ter caractersticas de multimdia, com utilizao de bases de dados de
fotos digitais, textos e imagens, para permitir que o utilizador caracterize facilmente o estado
de degradao, atribua nveis de qualidade e identifique facilmente problemas nos elementos
construtivos.
A experimentao deste modelo na fase D permitir aferir da sua aplicabilidade e da
necessidade de efectuar correces.
6. REFERNCIAS
[1] Abrantes, V.; Freitas, V.P. e Sousa, M., Reabilitao de edifcios estudo do
comportamento e anlise tcnico-econmica das solues utilizadas nas obras de conservao e
reabilitao de 32 empreendimentos, FEUP/LFC, Porto, 1998
[2] Freitas, V.P., Sousa, M., Abrantes, V. Survey of the durability of facades of 4000
dwellings in northern Portugal retrofitting of facades 8th International Conference on
Durability of building materials and components, vol. 2, Durability of building assemblies
and methods of service life prediction, pg 1040-1050, Otawwa, Canad
[3] EPIQR Un outil daide la decision pour la rhabilitation des btiments dhabitation Les
principes de la methode, C.S.T.B. 1999
[4] Caccaveli, D. et al, - EPIQR, A decision making tool for apartment building refurbishment
[5] Caccavelli D.,et al, EPIQR, un outil daide la decision pour la rhabilitation des
btiments dhabitation, Conferncia IBPSA Frana 1998
[6] Brandt E. et al, EPIQR a new surveying tool, for maintenance and refurbishment, 8th
International Conference on Durability of building materials and componentes (vol.3), pg.
1576-1585,Ottawa, Canad
[7] Marco D. et al, MER HABITAT Mthode de diagnostic des dgradations, des dsordes
et des manques et dvaluation des cots de remise en tat des btiments dhabitation, Bulletin
du logement, vol. 64, Office fderal du logement OFL, Granges, Suia, 1996
[8] Casademont, P. et al, Manual del TEST HABITATGE, Barcelona, 1989