UNIVERSIDAD TECNOLOGICA DE SANTIAGO

(UTESA)

Facultad de Arquitectura e Ingeniera

Elaboracin de proyectos civiles.

ICV560-001

Tema:

Proyecto de viviendas unifamiliares de bajo

costo en la Republica Dominicana

PRESENTADO POR:

Onaldy Ricardo Estrella 2-08-0757

Eduardo Sosa Cepeda 2-10-0610

Ramn Alfonso Hernndez 2-10-1001

PRESENTADO A:

Ing. Nathalie Nez MAC

Santiago de los caballeros

Republica Dominicana
Marzo 2015
2
Residencial Estrella

Es un complejo de apartamentos de un costo asequible para las familias de bajos

recursos que se planea ejecutar en la ciudad de Santiago de los Caballeros
especficamente en el sector de Villa Verde. Este proyecto se hace con el objetivo
principal de mejorar la calidad de vida de 752 familias que no cuentan con los recursos
suficientes para obtener un hogar propio, ya que el mismo tiene un precio bajo en
comparacin con los actuales precios del mercado de bienes races.

El proyecto cuenta con 94 edificios de 4 niveles y 2 apartamentos de 70 m2 por

cada nivel. Cada apartamento contara con:

3 Habitaciones
1 Bao
Sala-comedor
Cocina
rea de lavado
Balcn.

Lo que se busca con este proyecto es dar a las personas de bajos recursos la
oportunidad de tener su propia vivienda con un alto grado de seguridad, conforme a las
normas de construccin dominicanas y a un precio asequible. Con estos 752 futuros
hogares se reducir el dficit de viviendas del pas y se espera que este proyecto se
tome como ejemple a seguir para futuros proyectos similares.

3
Introduccin

Las viviendas econmicas son aquellas cuya funcin es mejorar la situacin

habitacional de los grupos ms desfavorecidos de la sociedad. En la Republica
Dominicana un gran porcentaje de la poblacin se ve afectada por los bajos ingresos que
impiden la adquisicin de viviendas propias de cualquier tipo. Adems deben ser
mencionados los afectados por las diferentes catstrofes naturales que los han dejado
sin hogar y en situaciones precarias.

Instaurar soluciones a esta problemtica, mediante viviendas econmicas de inters

social es de gran relevancia, ya que de este modo se ir reduciendo la situacin
habitacional.

Para la elaboracin del presente proyecto se requerir conocimiento de los terrenos de

construccin, el diseo y tipo de vivienda a construirse, el costo de los materiales a
utilizarse, el costo de mano de obra, entre otros.

Financiar este proyecto necesita de una gran inversin, por lo que se necesita la
participacin del Estado Dominicano y el sector privado para cubrir los costos totales de
la obra y as puedan venderse a un bajo precio para los ms necesitados.

El lugar donde se realizara el proyecto est en las afuera de Santiago, en la seccin de

Navarrete, y se har como un proyecto piloto, esto servir de referencia para poder llevar
a cabo proyectos habitacionales por todo el pas y poder abarcar a toda la poblacin que
esta privada de una vivienda. Con esta alternativa, se busca de que las familias que no
poseen una vivienda, puedan adquirir un hogar y puedan vivir de una manera digna.

4
Unidad I

5
1.0 Antecedentes

Segn el consejo nacional de la empresa privada (CONEP), sobre la economa

dominicana, en nuestro pas, uno de los problemas principales en que el 42% de la
poblacin en edad de trabajar se encuentra en los sectores formal e informal, ya sea en
el sector pblico o privado. El 54% restante, son trabajadores ocasionales o
desempleados, lo que trae como consecuencia que la mayor parte de la poblacin posee
un salario mnimo.

La incidencia de la pobreza se vio en aumento en los aos 2003-2004, y se ha

mantenido elevada, entre un 35% y un 40% lo que se considera alarmante.

1.1 Qu se ha hecho?

Para la solucin del problema habitacional nacional el 6 de mayo del 2010 el

gobierno dominicano inicio, a travs del Instituto Nacional de la Vivienda (INVI), la
construccin de 2,432 nuevas viviendas, destinadas, fundamentalmente, a familias de
escasos recursos econmicos. Los proyectos, que abarcaron todo el territorio nacional,
contaron con el financiamiento de la Corporacin Andina de Fomento y el Estado
dominicano.

El gobierno ha entregado ms de ocho mil viviendas econmicas a familias pobres

que perdieron todo lo que tenan tras el paso por el pas de tormentas tropicales durante
los aos 2004, 2007 y 2008.

El primer proyecto de viviendas econmicas desarrollado en el pas mediante el

mecanismo de fideicomiso, que construye la inmobiliaria Crisfer. El fideicomiso es una
nueva figura introducida en el mercado hipotecario del pas para el desarrollo del
mercado habitacional, facilitando el uso de los fondos del Sistema de Pensiones en la
construccin de viviendas de bajo costo.

1.2 Levantamiento de propuestas y soluciones locales.

Empresarios representantes de la empresa Steel Frame Makel hicieron su

primera visita a Repblica Dominicana recientemente, acompaado del Cnsul

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Dominicano en Valencia, Freddy Garca, con el objetivo de gestionar instalar en el pas
un sistema industrializado de construccin de viviendas, rpidas, econmicas y de alta
calidad, garantizado por avanzados componentes tecnolgicos.

Segn expresa Don Alejandro Pelegrn representante de la compaa, en las

visitas que realizaron a diferentes instituciones estatales, dentro de las caractersticas
principales de la fbrica de viviendas a instalar en el pas estn: la capacidad de construir
5.000 mil viviendas al ao de manera industrializada con estructuras de acero, no
viviendas prefabricadas.

Utilizando los avances tecnolgicos ms actualizados en este mbito y materiales

obtenidos en el mercado local para el revestimiento del acero.Es un tipo de viviendas de
alta calidad, fuertes, resistentes, anticiclnicas, antissmicas. Con terminaciones de
primera, confortable para las familias.

1.3 Iniciativas gubernamentales.

A travs del decreto emitido por el Gobierno en 2009, un gran nmero de familias
se beneficiaron de entre un 10% a 12% en la reduccin del costo de construccin de su
vivienda.

Con la ayuda del Gobierno se podr implantar el bono-tierra. Mediante el bono-

tierra el gobierno cedera los terrenos para la construccin de viviendas econmicas.

1.3.1 Ley de fideicomiso

El fideicomiso es el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas

fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales,
a una o varias personas jurdicas, llamadas fiduciarios, para la constitucin de un
patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomisos, cuya administracin o ejercicio de
la fiducia ser realizada por el o los fiduciarios segn las instrucciones del o de los
fideicomitentes, en favor de una o varias personas, llamadas fideicomisarios o
beneficiarios, con la obligacin de restituirlos a la extincin de dicho acto, a la persona
designada en el mismo o de conformidad con la ley. El fideicomiso est basado en una

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relacin de voluntad y confianza mutua entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la
cual este ltimo administra fielmente los bienes fideicomisos, en estricto apego a las
instrucciones y a los requerimientos formulados por el fideicomitente.

Prrafo: El fideicomiso puede ser puro y simple o, sujeto a condicin o plazo.

Asimismo, puede establecerse sobre todo o parte del patrimonio del fideicomitente.

1.3.2 Objeto del fideicomiso.

El fideicomiso podr constituirse para servir cualquier propsito o finalidad legal,

incluyendo el impulso del desarrollo del mercado inmobiliario, siempre y que no sea
contrario a la moral, el orden pblico y las buenas costumbres.

El fideicomiso se presume irrevocable y no podr ser objeto de modificaciones,

salvo que se establezca expresamente lo contrario en el acto constitutivo.

Aportes y compensaciones

Este proyecto se podr llevar a cabo con una serie de requisitos basados en esta
ley, la cual en su gran mayora trabajara con los fondos de las AFP:

Habr exenciones para los inversionistas del 75% del ISR.

Los terrenos o inicial de la vivienda sern donados como un bono por parte del
estado para los adquirientes.
El gobierno se hace responsable del financiamiento otorgado a los adquirientes
por parte de la entidad bancaria.
El prstamo para los adquirientes de las viviendas ser a una tasa fija de un 5%
anual.

1.4 Soluciones en otros pases.

Una solucin rpida, seca y econmica se presenta en la Ciudad de crdoba,

Argentina. Se trata del sistema constructivo Steel Frame, que reemplaza en forma total
o parcial la estructura tradicional de mampostera u hormign, por perfiles de chapa de
acero estructural galvanizado de bajo espesor, los que se combinan con una cantidad de

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componentes o subsistemas (estructurales, aislaciones, terminaciones) que funcionan
en conjunto.

En Venezuela se han puesto en prctica varios programas dirigidos a atacar el

dficit habitacional, como el Plan Avispa del Plan Bolvar 2000 (1999), la Misin
Vivienda / Hbitat (2004) y la Misin Villanueva (2007), no fue sino hasta despus de
las fuertes lluvias de finales de 2010 que dejaron a ms de 130 mil damnificados, que el
Gobierno Central asumi el problema habitacional como una de sus principales banderas
polticas y naci la Gran Misin Vivienda Venezuela.

9
2.0 Descripcin del proyecto

El proyecto consiste en la construccin de 752 viviendas unifamiliares con un

costo no mayor de RD$ 1,400,000.00 (un milln cuatrocientos mil pesos dominicanos)
por vivienda.

Las mismas se harn en un solar con un rea lo suficientemente grande como

para tener dentro de s 94 edificios de apartamentos, reas de parqueo y reas verdes.

Los edificios constaran con 8 apartamentos cada uno con rea de parqueo en
frente del mismo.

Cada apartamento tendr un rea de # y contara con una sala-comedor, una

cocina, un rea de lavado, tres (3) habitaciones, un bao y una terraza.

10
3.0 Justificacin

Establecer una solucin a la problemtica de las viviendas de inters social es de

una suma importancia en nuestra sociedad hoy en da, ya que con la situacin econmica
por la que atraviesa nuestro pas muchas personas no poseen viviendas .De acuerdo a
la investigacin que se realice tanto en los aspectos econmicos como social se puede
plantear una propuesta que sea factible en ambos aspectos.

Segn un estudio del programa de las naciones unidas para los asentamientos
humanos ONU-Hbitat, que ha consignado un faltante de 900mil viviendas, una
demanda habitacional de cerca de 30mil por ao. Para ello se toman en cuenta la
cantidad de matrimonios y divorcios que se registran anualmente.

La falta de viviendas econmicas en Repblica Dominicana tiene un alto

porcentaje debido a diversos factores entre los cuales estn desastres naturales, pocos
ingresos, en va de que existe gran parte de la poblacin con trabajos informales y con
sueldos muy mnimos que solo alcanza para su sustento, y debido a otras causas
inciertas (incendios, entre otras).

Se debe de conocer las consecuencias de la falta de viviendas, las cuales dan

muy mala calidad de vida para aquellas personas sin hogar, tambin las personas o
pareja que posean hijos no podran brindarles una vida segura por la falta de un techo,
un diario vivir con dignidad, estaran expuestos a todos los cambios y efectos climticos
arriesgando as la propia vida, etc.

Dar a conocer conlleva evaluar ciertas variables que afectan las problemticas.
Es necesario tener en cuenta que el tipo de personas que se le busca proponer este
proyecto de viviendas econmicas no constan con los recursos necesarios para adquirir
un financiamiento de un banco por los pocos ingresos que poseen, por lo que es
considerable evaluar una solucin que sea lo ms econmica posible y minimizar los
costos, de manera tal que se logre establecer un precio con ciertas propuesta de
financiamientos para poder lograr que la clase baja pueda adquirir una vivienda y que
estos tengan un medio de cmo pagarla.

11
3.1 Causas del dficit

La falta de viviendas econmicas en Repblica Dominicana tiene un alto

porcentaje debido a diversos factores entre los cuales estn desastres naturales, pocos
ingresos, en va de que existe gran parte de la poblacin con trabajos informales y con
sueldos muy mnimos que solo alcanza para su sustento, y debido a otras causas
inciertas (incendios, etc.).

Segn una encuesta realizada por sistema interactivo de consulta (SICEN) en el

ao 2010, la poblacin dominicana vive un 30.5% en casas alquiladas y 8.1% en casa
prestada o cedida. El IX Censo Nacional de Poblacin y Vivienda 2010 ofrece lecturas
sobre la permanencia del dficit habitacional y la precariedad en que vive la mayora de
dominicanos porque no cuenta con un hogar adecuado. La variacin en las cifras de
poblacin, que entre 2002 y 2010 ascendi aproximadamente a un milln de personas.
En trminos de vivienda, resalt que de 2.15 millones registrados en 2002, se paso a 2.7
millones en 2010, lo que representa un crecimiento de 883,000 unidades,
aproximadamente.

3.1.1 Aspectos econmicos y culturales.

Los aspectos econmicos y culturales son los dos pilares principales de esta
problemtica existente, ya que no se les puede ofrecer una propuesta de obtener una
vivienda a personas que no tienen los ingresos suficientes ni para subsistir, como podrn
pagar financiamiento de una deuda la falta de educacin de estas personas ,el poco
apego y valoracin de las oportunidades crea un problema a la hora de evaluar a quienes
irn dirigidas estas viviendas, ya que es muy comn ver como muchas de las personas
que han sido beneficiadas con viviendas donadas por el gobierno, luego las venden y
vuelven al mismo lugar donde estaban antes.

El organismo que entregue dicha vivienda (INVI, ayuntamientos, etc.), debe

quedarse con los ttulos de la propiedad y hacer un contrato valido por un periodo
considerado, ya sea de 20 30 aos, para pagar dicha vivienda. Cuando se salde, ya
sea en el periodo establecido o antes, entregrsele el ttulo de propiedad. Mientras no se

12
salde, que una comisin supervise dichas viviendas, con el fin que no se halla alquilado
a terceros y quienes la habiten, sean especficamente las personas a quienes se le
entregaron en un principio, de esta manera se reducir el contrabando de dichas
viviendas.

3.1.2 Desastres naturales y medio ambiente.

Los desastres naturales son sin lugar a dudas uno de los mayores detonadores
de la necesidad de crear viviendas de intereses social. Ya que los ms afectados son las
personas de escasos recursos, debido a que no cuentan con los medios necesarios para
protegerse de los fenmenos naturales, tales como: huracanes, ciclones, tormentas,
crecidas de ros, entre otros.

A travs de millones de aos de la evolucin del planeta Tierra se han producido

innumerables fenmenos naturales, como sismos, inundaciones y muchos fenmenos
ms. Es con la presencia del hombre que se producen los desastres naturales y stos
afectan sus actividades socioeconmicas y su entorno ambiental.

Los desastres naturales traen consigo trastornos ambientales, pues contaminan

el suelo y el agua; destruyen parte de la flora y fauna; y crean casi siempre focos de
infeccin y otros, afectando el hbitat del hombre.

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4.0 Razn de ser y origen del proyecto

Garantiza mejor calidad de vida a la poblacin de Santiago.

Garantizar seguridad en la construccin de las viviendas.

Facilitar la obtencin de una vivienda a un bajo costo para los ms necesitados.

Ayudar a la poblacin para que tengan un mayor desarrollo econmico.

Aumentar la calidad de vida de las personas ms necesitadas.

Crear empleos temporales para los habitantes de Santiago que sean diestros en
la construccin de viviendas.

14
5.0 Objetivos

5.1 Objetivo general

Dar a las personas de bajos recursos la oportunidad de tener su propia vivienda

con un alto grado de seguridad, conforme a las normas de construccin dominicanas y
a un precio asequible.

5.2 Objetivos especficos

Mostrar la evaluacin econmica donde se expondr que tan factible ser

econmicamente el proyecto y quines sern los inversionistas.

Presentar un proyecto que sea factible tanto en los aspectos econmicos, como
en su impacto al medio ambiente.

Presentar un proyecto de viviendas que cumpla con las normas de construccin

dominicanas.

Dar a conocer una solucin de un proyecto habitacional, donde sus ocupantes

tendrn una vivienda a un precio econmico y con facilidades de financiamiento.

Demostrar el estudio de impacto ambiental, para dar a conocer los impactos

positivos y negativos que proporcionara el proyecto al medio ambiente y a sus
zonas aledaas.

15
6.0 Metas

6.1 Metas a corto plazo

Crear un modelo de vivienda econmica que cumpla con los requisitos bsicos
para el bienestar de los residentes.
Desarrollar un mtodo de construccin de corta duracin para hacer edificios
seguros y rapidos.
Construir edificios en el menor lapso de tiempo posible y con los parmetros de
seguridad en la construccin.

6.2 Metas a largo plazo

Hacer un proyecto de 752 apartamentos repartidos en 94 edificios de 4 niveles y

8 apartamentos cada uno.
Hacer proyectos similares en las zonas ms necesitadas del pas para disminuir
o eliminar la problemtica habitacional actual.

16
Unidad II

17
7.0 Localizacin Fsica

7.1 Opcin 1:

Localizado en la Avenida Yapur Dumit, Los Surieles en la ciudad de Santiago, el

terreno cuenta con un rea de 152,881.25 m 2 a un precio de RD$ 2500/m2. El mismo
cuenta con fcil acceso ya que tiene buenas calles que llegan hasta la locacin. No
obstante tiene varias desventajas como estar prximo a zonas industriales, esta algo
alejado del centro de la ciudad, alejado de los servicios de salud, existe deficiencia en
los servicios de agua, luz, telfono y cable, adems de ser un terreno muy accidentado
lo que complicara las labores de construccin. El costo toral del terreno es RD$
382,203,125.00.

18
7.2 Opcin 2:

Localizado en la Autopista Duarte, Esquina Calle Penetracin Villa Mara en la

ciudad de Santiago, el terreno cuenta con un rea de 61,963.43 m 2 a un precio de RD$
3200/m2. El mismo tiene varias facilidades que los hacen atractivo para la construccin
de un proyecto de viviendas unifamiliares como son: un fcil acceso, esta cerca del centro
de la ciudad, cuenta con los servicios de agua, luz, telfono y cable, esta prximo a los
centros de salud y supermercados. Sin embargo tiene la deficiencia de ser un lugar
ruidoso a estar ubicado justo al lado de la autopista Duarte. El costo total de terreno es
RD$ 198,282,976.00.

19
7.3 Opcin 3.

Localizado en la Avenida Paseo de los Choferes, Villa Verde en la ciudad de

Santiago, el mismo cuenta con un rea de 41,042.85 m2 a un pecio de RD$ 2500/m2.
Tiene varias ventajas como son un fcil acceso, servicios de agua, luz, cable y telfono,
y ya que es el de menor rea de las tres opciones tiene un costo total ms bajo. Entre
las desventajas estn: alejado de los servicios de salud, est prximo a una falla
geotcnica, est algo alejado del centro de la ciudad, y tiene deficiencia en el servicio de
agua potable. El costo total del terreno es: RD$ 102,607,125.00

20
7.4 Opcin escogida

La opcin elegida es la numero 3 (Avenida Paseo de los Choferes, Villa Verde,

Santiago), ya que este cumple con la necesidad de espacio y cubre los servicios bsicos
para las familias, adems de tener un bajo costo de adquisicin de terreno.

21
8.0 Estudios de mercado
8.1 Anlisis de la demanda: Destinatarios o beneficiarios

En la Republica Dominicana el dficit habitacional ha sido histricamente una de

las grandes preocupaciones de todos los gobiernos, situacin que hasta el momento ni
siquiera ha podido ser abordada como propuesta de solucin casi siempre, por la falta
de presupuesto y los altos costos que las viviendas tradicionales representan, y por
dems, las estadsticas sugieren la extrema necesidad de viviendas de calidad, la rpida
urbanizacin hace necesario el acceso a la vivienda, esto conlleva a examinar la forma
de mejorar la calidad de viviendas para las familias pobres y de la clase trabajadora. Por
esto creemos que todas las personas tienen derecho a encontrar viviendas seguras,
decentes y a precios accesibles, cercanos a los lugares que trabajan, hacen las compras,
estudian y juegan. Tomado en cuenta todo lo expresado anteriormente, el presente
anlisis y la propuesta de implementacin de sus resultados se enfocar exclusivamente
en la ciudad de Santiago de los Caballeros, ubicada en la regin norte de la Repblica
Dominicana, inclinndose exclusivamente a los integrantes de la clase social baja, que
son aquellos que por los altos costos de la vida no pueden tener viviendas propias donde
criar a sus hijos y formar sus familias.

8.2 Anlisis de la oferta. Competencia:

Constructora ARCONIM
Constructora TECASA
Constructora ROCOINSA
Constructora FEVIGU
Constructora Teddy

8.3 Anlisis de los precios:

Costo del terreno: RD$ 102,607,125.00

Costo de venta de cada apartamento: RD$ 1,400,000.00

22
9.0 Estudios tcnicos

9.1 Alternativas tecnolgicas a estudiar.

Aisladores: Que amortiguan los efectos de un temblor y reducen los esfuerzos

sobre la estructura en ms de cuatro veces. La tecnologa utilizada en este proyecto ha
sido utilizada en otros proyectos de gran envergadura.

Paneles Solares: Son una especie de mdulo que tiene como objetivo intentar
aprovechar la mayor cantidad de energa que proviene de la radiacin solar. El trmino
que se utiliza para definirlo proviene de los colectores solares, que eran utilizados para
poder obtener agua caliente, comnmente con fin domstico y a los paneles fotovoltaicos
utilizados para generar electricidad. En lo que respecta a esos paneles fotovoltaicos, es
importante destacar que se encuentran formados por unas cuantas celdas que se
encargan de convertir la luz en electricidad. Estas mismas celdas son tambin conocidas
como clulas fotovoltaicas, que significa luz-electricidad. Estas son dependientes del
efecto fotovoltaico, para poder transformar la energa del Sol, y de esta manera hacer
que una corriente pase entre dos placas con cargas elctricas opuestas. Por lo que
podemos optar por colocar los mismos en nuestro proyecto habitacional para aprovechar
la energa solar y distribuirla a las reas comunes del proyecto, disminuyendo as el costo
de la factura elctrica. Adems, se obtendran ms beneficios si utilizramos bombillos
led, aumentando de manera satisfactoria nuestra plataforma de iluminacin dentro del
proyecto.

Arquitectura bioclimtica: Es aquella que tiene por objeto la consecucin de un

elevado nivel de confort trmico mediante la adecuacin del diseo, la geometra, la
orientacin y la construccin del edificio a las condiciones climticas de su entorno. El
objetivo final sera lograr un edificio autosuficiente energticamente. Teniendo una
ptima utilizacin de los recursos naturales tales como las aguas pluviales, las cuales
pueden ser recogidas por un sistema de caeras, que se encargar de enviar el caudal
precipitado a otro sistema de filtros para ser utilizadas por los habitantes del proyecto.

23
Adems de dimensionar correctamente la estructura con respecto al entorno y seguir
aprovechando los recursos naturales, minimizando as el impacto ambiental; ya que la
mejor energa es la que no se consume, es la ms barata y la ms limpia.

24
9.2 Ponderacin de propuestas

9.2.1 Opcin 1: Mampostera

Este sistema tradicional de construccin que consiste en

erigir muros y paramentos mediante la colocacin manual de los elementos o los
materiales que los componen (denominados mampuestos) que pueden ser, por ejemplo:

ladrillos
bloques de cemento prefabricados
piedras, talladas en formas regulares o no

Este sistema permite una reduccin en los desperdicios de los materiales

empleados y genera fachadas portantes; es apta para construcciones en alturas grandes.
La mayor parte de la construccin es estructural.

En la actualidad, para unir las piezas se utiliza generalmente

una argamasa o mortero de cemento y arena con la adicin de una cantidad conveniente
de agua. Antiguamente se utilizaba tambin el barro, al cual se le aadan otros
elementos naturales como paja, y en algunas zonas rurales excrementos
de vaca y caballo.

En algunos casos es conveniente construir el muro sin utilizar mortero, y los muros
as resultantes se denominan muros secos o muros de cuerda seca. Este tipo de trabajo
de los muros es tpico de las construcciones rurales tradicionales.

25
26
9.2.2 Opcin 2: Formaletas

Este es un sistema constructivo muy avanzado en el mercado de la construccin

de viviendas en serie. Se trata de un sistema de formaletas de aluminio con el que se
utilizara el 100% de un vivienda; muros losa, escaleras, que permite ser colocado
monoltico y producir de una cuatro viviendas por da (segn el modelo que se trate y la
cantidad de piezas que se posea), solo colocado en un da, con un grupo de operadores.
Que fabrican a la medida e cada proyecto y son fcilmente transformables a otro proyecto
arquitectnico.

El sistema de paneles de aluminio, est hecho en aluminio estructuras, con

perfiles extruidos y amachimbrados de gran resistencia y peso liviano, que se ensamblan
entre s de manera gil, y permite construir una vivienda por da. La resistencia de sus
piezas puede hacerse frente a las ms adversas condiciones de trabajo y ser utilizada
con un adecuado manteniendo ms de 1500 veces.

Su gran versatilidad le permite adaptarse a las necesidades arquitectnicas del

proyecto, evitando limitacin de diseo y creatividad. El sistema de formaletas es el ms
prctico, gil y econmico del mercado: contribuye a reducir considerablemente los
costos de la obra facilitando que todo el proceso de encofrado, fundicin y desencofrado
pueda realizarlo un reducido grupo de trabajadores en mnimo tiempo de 8 a 10 horas
por vivienda.

27
9.2.3 Opcin 3: Sistemas de construccin de madera slida

Sistemas de construccin de maderas slidas renen las ventajas de los sistemas

de elementos a base de entrerramados prefabricados con las ventajas de la construccin
piedra por piedra con materiales minerales pesados.
En la planta productora se preparan elementos de la altura de un piso y largos hasta 10
o ms metros, segn planes individuales exactos al milmetro. Con algunos sistemas
incluso pueden ser prefabricados as elementos de techos y tejados.

Instalacin rpida en el lugar de edificacin, construccin seca, lista para vivir =

como casa prefabricada.
Construccin maciza pesada, inercia trmica, proteccin acstica, estabilidad
excelentes = como casa de piedra
Macizo sin cola y folio: un material constructivo con valores ptimos
Macizo de madera, sin pegamientos, qumicos y (folios) plsticos - el muro de
madera maciza (MHM) es tan slido como flexible.
Elaborado de materias primas sustentables, asla y regula el clima interior con
valores ptimos, que slo ofrece la naturaleza, y seguro como comprobado.

28
9.2.4 Criterio de seleccin

En el proyecto de construccin para viviendas unifamiliares se ha optado por

utilizar un sistema constructivo combinado de muros de mampostera y chirro. Esto sera
utilizando muros de mampostera en los miembros estructurales y utilizando muros de
chirro en los muros cuya nica funcin es la de dividir un rea de otra. Creemos que a la
hora de la construccin resulta muy econmico, por lo que esto es vital para nuestro
proyecto, debido a que nuestro objetivo principal al momento de construir es que tenga
un bajo costo. Este sistema constructivo est muy avanzado en el mercado, es muy
prctico y gil, y al momento de colocacin no requiere un amplio personal. La resistencia
de los elementos es muy buena y no ocasiona lmite de diseo y creatividad.

29
10.0 Permisos y estudios requeridos
10.1 Estudio de suelo

Un estudio de suelos permite dar a conocer las caractersticas fsicas y mecnicas

del suelo, es decir la composicin de los elementos en las capas de profundidad, as
como el tipo de cimentacin ms acorde con la obra a construir y los asentamientos de
la estructura en relacin al peso que va a soportar.

Esta investigacin que hace parte de la ingeniera civil es clave en la realizacin de una
obra para determinar si el terreno es apto para llevar a cabo la construccin de un
inmueble u otro tipo de intervencin.

El suelo de nuestro terreno posee las siguientes caractersticas:

Terreno Gurabo
Tipo de suelo D
Capacidad admisible 1.12 Kg/cm2
Contenido de humedad 21.01%
Limite lquido 34.90%
ndice de plasticidad 18.50%
Coeficiente de balastro 2.50 Kg/cm2

10.2 Estudios topogrficos

Cuando hablamos de estudios topogrficos nos referimos al conjunto de

actividades que se realizan con el fin de tomar datos en el campo suficientes para lograr
representar grficamente el polgono y caractersticas superficiales del terreno. Dichos
estudios son esenciales en la mayora de los proyectos debido al nivel de detalle y
exactitud que se exige para llevarlos a cabo. Indican la ubicacin geogrfica en base a
coordenadas UTM, la altura sobre el nivel del mar y las medidas de cada lado de la forma
del terreno, es necesario adecuar el proyecto arquitectnico de acuerdo al terreno.

30
Los estudios topogrficos tendrn como objetivo lo siguiente:

Realizar los trabajos de campos que permitan elaborar los planos topogrficos
con curvas de nivel y fotografas, registros digitales e informes.
Proporcionar los datos de base para los estudios de hidrologa e hidrulica,
geologa, geotecnia as como de ecologa y sus efectos en el medio ambiente.
Posibilitar la definicin precisa de la ubicacin y las dimensiones de los elementos
estructurales.
Establecer puntos de referencia para el replanteo durante la construccin.
Evitar excavaciones y rellenos innecesarios que solo incrementan los costos de
la obra.

10.3 Estudios geotcnicos

Su objetivo principal es establecer las caractersticas geotcnicas, es decir, la

estratigrafa, la identificacin y las propiedades fsicas y mecnicas de los suelos para el
diseo de cimentaciones estables. Los Estudios geotcnicos comprendern:

Ensayos de campo en suelos y/o rocas.

Ensayos de laboratorio en muestras de suelo y/o roca extradas de la zona.
Descripcin de las condiciones del suelo, estratigrafa e identificacin de los
estratos de suelo o base rocosa.
Definicin de tipos y profundidades de cimentacin adecuada, as como,
parmetros geotcnicos preliminares para el diseo del puente a nivel de
anteproyecto.
Dependiendo de la envergadura del proyecto y del tipo de suelo se podrn realizar
ensayos de refraccin ssmica, complementados por perforaciones o
excavaciones de verificacin en sustitucin a los trabajos antes mencionado.
Presentacin de los resultados y recomendaciones sobre especificaciones
constructivas y obras de proteccin.

31
10.4 Estudio de impacto ambiental

La evaluacin de Impacto Ambiental ser establecida por la autoridad competente

y es necesaria sobre todo en aquellos proyectos con mayor potencial para impactar
negativamente en el ambiente como son las nuevas estructuras. Los estudios deben
desarrollarse basndose en el Marco Legal de la Secretara del Medio Ambiente que
aprueba los "Trminos de Referencia para Estudios de Impacto Ambiental en la
Construccin Vial.

La metodologa a seguir en un estudio de Impacto Ambiental ser la siguiente:

Identificacin de Impactos: Consiste en identificar los probables impactos a ser

investigados.
Previsin de Impactos ambientales que se han detectado en el anlisis previo.
Interpretacin de Impacto: que tan importante va a ser la alteracin medio
ambiental.
Informacin a las comunidades y a las autoridades sobre los impactos
ambientales.
Plan de Monitoreo o Control Ambiental: verificar que se cumplan todas las normas
para no causar tanto dao al ambiente.

10.5 Estudios complementarios

Los estudios se refieren a aquellos trabajos que son complementarios a los

estudios bsicos, como son las instalaciones elctricas, drenajes, coordinaciones con
terceros y cualquier otro que sea necesario para el proyecto. En lo que se refiere a
instalaciones elctricas, la factibilidad del servicio, as como su punto de aplicacin, y en
lo que se refiere al drenaje, posibles influencia de redes existentes, sern coordinadas
con los organismos correspondientes respectivamente.

Se deber documentar mediante un informe detallado todas las coordinaciones

efectuadas, tendr por lo menos las siguientes informaciones:

32
 Documentos que iniciaron las coordinaciones y sus respectivos documentos de
respuesta.
El informe deber indicar los puntos ms importantes de las coordinaciones,
indicando fechas, nombres y direcciones o telfonos de los responsables de
dichas coordinaciones.
Planos y/o esquemas que se requieren.
Conclusiones y recomendaciones.

33
Unidad III

34
11.0 Vistas del proyecto y edificacin

Vista en planta del conjunto

35
Vista en planta de un nivel

36
 37
Elevacin frontal
12.0 Presupuesto general detallado
12.1 Presupuesto de un bloque de edificio
Ud. Resumen CanPres PrPres ImpPres
Obra Civil 1.00 6,969.20 6,969.20
m2 Replanteo 75.00 30.00 2,250.00
u Charrancha 1.00 4,719.20 4,719.20
Estructuras de Hormign Armado 1.00 231,366.35 231,366.35
m Columnas tipo C1 (0.15x0.30) 1.54 20,974.85 32,301.27
m Columnas tipo C2 (0.15x0.40) 0.24 25,727.47 6,174.59
m Viga tipo V1 (0.15x0.52) 4.00 15,564.00 62,256.00
m Viga tipo V2 (0.15x0.62) 0.86 18,524.00 15,930.64
m Viga de amarre (0.15x0.20) 1.01 20,671.54 20,878.26
m Dintel Tipo 1 (0.15x0.50) 1.35 17,710.60 23,909.31
m Losa de entrepiso h= 15 cm 6.15 11,368.50 69,916.28
Muros de bloques de mampostera 1.00 54,701.30 54,701.30
m Muro de Bloque de 6" 3/8" a 0.60 m 53.00 1,032.10 54,701.30
Muro de chirok 1.00 39,690.00 39,690.00
m chirok (colocacin incluida) 56.70 700.00 39,690.00
Terminaciones albailera 1.00 141,944.03 141,944.03
m Fraguache 234.16 57.78 13,529.76
m Paete en muros y columnas interiores 180.00 238.80 42,984.00
m Paete en muros y columnas exteriores 54.16 270.19 14,633.49
m Paete maestreado en techo 85.00 248.80 21,148.00
m Cantos y mochetas 150.00 81.03 12,154.50
m Fino de techo 89.00 383.56 34,136.84
m Zabaleta 43.00 78.08 3,357.44
Terminaciones de cocina 1.00 2,000.98 2,000.98
m Cermica en Pared cocina. 0.58 1,381.00 800.98
m2 Meseta de cartn piedra 3.00 400.00 1,200.00
Terminaciones de Pisos y Paredes 1.00 20,067.65 20,067.65

38
m Piso de cermica en baos 3.00 1,688.88 5,066.64
m Piso de cermica en reas interiores 0.45 802.92 361.31
m Zcalo de cermica 50.00 83.53 4,176.50
m Cermica en paredes de baos 6.00 1,656.00 9,936.00
m Cermica en pared de lavadero, H= 0.40 m 0.40 1,318.00 527.20
Instalaciones Elctricas 1.00 59,263.19 59,263.19
u Luces cenitales de techo 9.00 836.25 7,526.25
u Luces cenitales de pared 3.00 1,636.25 4,908.75
u Interruptor sencillo 7.00 926.58 6,486.06
u Interruptor doble 1.00 1,211.44 1,211.44
u Interruptor 3way 1.00 1,128.77 1,128.77
u Tomacorriente doble 110v 14.00 1,075.17 15,052.38
u Tomacorriente doble 220v 1.00 2,136.29 2,136.29
u Salida de televisin 4.00 623.89 2,495.56
u Salida de Telfono 4.00 512.77 2,051.08
u Timbre de corriente 1.00 1,267.95 1,267.95
u Pulsado de timbre 1.00 1,194.68 1,194.68
u Salida Calentador 1.00 1,059.40 1,059.40
u Registro Elctrico 8 x 8 x 4 1.00 960.00 960.00
u Registro de televisin 8 x 8 x 4 1.00 960.00 960.00
u Registro cable 8 x 8 x 4 1.00 960.00 960.00
u Panel elctrico de12-24 circuitos 1.00 6,864.58 6,864.58
PA Acometida Elctrica 1.00 3,000.00 3,000.00
Instalaciones Sanitarias 1.00 85,198.91 85,198.91
u Desage de piso 3" 2.00 955.54 1,911.08
u Ventilacin sanitaria 3" 1.00 620.17 620.17
u Bajante agua pluvial 3" 2.00 557.45 1,114.90
u Inodoro 1.00 8,878.78 8,878.78
u Lavamanos 1.00 6,176.28 6,176.28
u Fregadero 1.00 6,656.85 6,656.85

39
u Lavadero 1.00 3,979.02 3,979.02
u Lavadora 1.00 897.89 897.89
u Cmara de insp. 60 cm x60 cm , H=.6m 2.00 5,191.86 10,383.72
u Trampa de Grasa 1 m x 1m x 1m 1.00 10,572.00 10,572.00
u Ducha 1.00 8,126.05 8,126.05
u Acometida potable y Residual 1.00 17,000.00 17,000.00
PA Arrastre Residual 1.00 5,882.17 5,882.17
PA Matriz de agua potable 1.00 3,000.00 3,000.00
Portajes 1.00 47,927.00 47,927.00
Ft2 Puertas de caoba 87.14 550.00 47,927.00
Ventanas 1.00 19,654.46 19,654.46
Ft2 Ventana simple de Aluminio y Vidrio. 96.82 203.00 19,654.46
Ebanistera 1.00 20,200.00 20,200.00
Ft2 Gabinete de Piso y areo 0.40 500.00 200.00
Ft2 Closets 40.00 500.00 20,000.00
Pintura 1.00 69,394.39 69,394.39
m2 Base con primer ( 1 Mano) 314.40 29.60 9,306.24
m2 Pintura Exterior acrlica ( 2 Manos) 75.00 101.35 7,601.25
m2 Pintura Interior Semiglos ( 2 Manos) 239.00 141.35 33,782.65
m2 Impermeabilizante de Techo ( 2 Manos) 75.00 249.39 18,704.25
Miscelneos 1.00 2,400.00 2,400.00
u botes 2.00 1,200.00 2,400.00
Limpieza final 1.00 1,500.00 1,500.00
m2 Limpieza parcial y global 75.00 20.00 1,500.00
Residencial Estrella 1.00 802,277.46 802,277.46

40
12.2 Presupuesto del proyecto completo
Inversin en recursos
Descripcin Monto (RD$)
Terreno $102,607,125.00
Bloques de Apartamentos $631,022,000.00
reas recreativas $35,000.00
Calle, contenes y aceras $8,050,000.00
Campamento $5,480,000.00
Parqueos $2,297,778.00
Total de recursos $749,491,903.00
Gastos indirectos
10% DIRECCION TECNICA $74,949,192.00
3.5% SEGURO SOCIAL $18,737,298.00
2% TRANSPORTE $7,494,920.00
5% IMPREVISTOS $37,474,596.00
8%GASTOS ADMINISTRATIVOS $37,474,596.00
Total de los indirectos $176,130,602.00
Total $925,622,505.00

41
13.0 Cronograma de ejecucin y etapas
El programa de ejecucin de la obra se hizo para un solo piso de una edificacin. Se
concluy que un nivel de la estructura se completa en 32 das. De aqu se deduce que
los cuatro niveles que tiene cada edificio se concluiran en un periodo de 4 meses, as
que un equipo podra concluir solo 3 edificios por ao. Para maximizar la produccin
sern usados 6 equipos de maquinarias y recursos humanos para de esta manera
construir de 18 a 19 edificios por ao. De esta manera se puede alcanzar la meta de
construir todo el proyecto en 5 etapas de 1 ao cada una para concluir en un periodo de
5 aos. A continuacin se presenta el programa de construccin a seguir para la
terminacin del proyecto:

42
14.0 Fuentes de Trabajo (recursos humanos y materiales)

Se denomina recursos humanos a las personas con las que una organizacin
(con o sin fines de lucro, y de cualquier tipo de asociacin) cuenta para desarrollar y
ejecutar de manera correcta las acciones, actividades, labores y tareas que deben
realizarse y que han sido solicitadas a dichas personas.
Recursos Humanos
Arquitecto
Contratistas
Encargado de obra
Ingeniero elctrico
Ingeniero supervisor
Ingenieros residentes
Maestro constructor
Obreros
Plomero
Topgrafo
Varillero
Se denomina materiales a tipos de materia con caractersticas especficas.
Materiales
Agua
Arena
Bloques de concreto
Cemento
Cermicas
Equipos pesados
Gravas
Herramientas
Madera, clavos, cal
Pintura
Varillas

43
15.0 Esquema de contrataciones

A continuacin se muestra una tabla donde se detallan los contratistas y el

concepto por el cual van a ser contratados:

Concepto Empresa / Contratista Localizacin

Agregados Ferretera 8A Santiago
Albailera Maestro Ramn Cipran Santiago
Bloques de concreto Ferretera 8A Santiago
Carpintera FEREBOCI Santiago
Ebanista FEREBOCI Santiago
Equipos pesados ECOCISA Santiago
Ferretera Ochoa Santiago
Herrera Marcos Herrera Santiago
Hormigonera Hormigones del Cibao Santiago
Instalaciones elctricas Proestar Solar Santiago
Piso y Mesetas FEREBOCI Santiago
Plomera Plomera Santiago Santiago
Varillero Julin Domnguez Santiago
Ventanas La Original Santiago

44
16.0 Evaluacin econmica

16.1 Inversin y recursos

El proyecto tendr una inversin de aproximadamente RD$925,622,505.00 monto
del cual el 30% ser asumido por el estado dominicano e instituciones benficas
(RD$277,686,751.50), es decir, que aportaran gran parte de los recursos.
Inversin en recursos
DESCRIPCION Monto (RD$)
Terreno $102,607,125.00
Bloques de Apartamentos $631,022,000.00
reas recreativas $35,000.00
Calle, contenes y aceras $8,050,000.00
Campamento $5,480,000.00
Parqueos $2,297,778.00
TOTAL DE RECURSOS $749,491,903.00
GASTOS INDIRECTOS
10% DIRECCION TECNICA $74,949,192.00
3.5% SEGURO SOCIAL $18,737,298.00
2% TRANSPORTE $7,494,920.00
5% IMPREVISTOS $37,474,596.00
8%GASTOS
ADMINISTRATIVOS $37,474,596.00
TOTAL DE INDIRECTOS $176,130,602.00
TOTAL $925,622,505.00

Dentro del proyecto de viviendas econmica Residencial Estrella no est incluida

las reas comerciales, tales como: saln de belleza y minimarkets, los cuales sern
donados por diferentes instituciones del sector privado.

45
16.2 Flujo de caja de la inversiones

El flujo de caja esta en los anexos, el mismo est hecho para un solo nivel. Para
conocer el flujo de caja para un edificio completo se multiplica los valores por 4 niveles.
Adems se construirn 6 edificios simultneamente por lo que debe multiplicarse los
valores de un edificio completo por 6.

16.3 Esquema financiero

El proyecto tendr un costo total de: RD$ $925,622,505.00

Un precio de venta de: RD$1,400,000.00.
Financiamiento para venta de 15% anual fijo, durante 20 aos.
La construccin del proyecto iniciara despus de haber vendido o separado por lo
menos 376 viviendas de las 752.
El Banco BanReservas financiara la construccin de las viviendas.

16.4 Participacin del Estado

En la Republica Dominicana hay un alarmante dficit de viviendas, poniendo en
evidencia la decadencia en suplir esta necesidad, ya que es en parte su obligacin buscar
soluciones a las dificultades que se enfrentan nuestros ciudadanos. Por lo mismo al
proponerle este proyecto a las autoridades correspondiente se lleg al acuerdo de que
el estado cubrir el 30 % de los gastos totales del proyecto siendo esto en su totalidad
un monto RD$277,686,751.00 reduciendo con este aporte el costo de venta de las
viviendas.

16.5 Plan de ingresos (Estimacin de las ventas)

Se planea vender por lo menos un 35% de los apartamentos antes de dar inicio a
la construccin del proyecto, es decir 376 unidades, lo que nos deja con un ingreso inicial
en el primer ao de RD$ 323,967,876.00. Tambin se sabe que el Estado Dominicano
financiar el 30% del costo total de la obra, siendo esta cantidad igual a
RD$277,686,751.00, los mismos sern entregados al principio de la construccin. Si se

46
hace una sumatoria de estas dos cantidades se obtiene la cantidad de
RD$601,654,628.00. Como se puede observar esos ingresos aun no alcanzan el punto
muerto de la obra que es de RD$925,622,505.00. De estos clculos se concluye que
durante el primer ao no se obtendrn ganancias en el proyecto.

A continuacin se muestra una tabla con la estimacin de ventas por ao.

ao 1 ao 2 ao 3 ao 4 ao 5
% variacin de
volumen de ventas 35% 25% 20% 10% 10%

En funcin del volumen de ventas del primer periodo, y aplicando ao a ao la

variacin del volumen de ventas que hemos considerado en la tabla anterior, obtenemos
los presupuestos de ventas para el resto de periodos, los cuales mostramos en el
siguiente grfico:

% VARIACION DE VOLUMEN DE VENTAS

100%
90%
80%
60%
35%

AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5

47
 16.6 Flujo de caja de los ingresos

Anualmente esperamos tener un flujo de ingresos de ms o menos RD$200, 000,

000 de pesos, estimando as que tendremos ventas mensuales de aproximadamente
unos RD$16, 666, 667, haciendo esto que nuestras ventas sean lo ms altas posible y
as en 5 aos haber cumplido la meta de recuperar nuestra inversin total y un porcentaje
de ganancia.

16.7 Factibilidad del proyecto

Antes de embarcarse en la puesta en marcha de cualquier proyecto empresarial

y asumir el riesgo inherente a su desarrollo, es imprescindible realizar un anlisis para
comprobar su viabilidad econmico-financiera, de tal forma que los resultados obtenidos
nos permitirn concluir si es conveniente llevar a cabo dicho proyecto, si hay que realizar
alguna modificacin o conviene abandonar la idea. En este punto, comentaremos el
resultado del anlisis de viabilidad econmico-financiera.

I=Inversin inicial

n=es el nmero de periodos=5

Fi=es el flujo de caja en el periodo

ao1 ao2 ao3 ao4 ao5 Totales

Apartamentos 152 152 152 152 144 752
Ingresos 548,976,388.48 193,778,312.13 155,022,649.70 77,511,324.85 77,511,324.85 1,052,800,000.00
gastos 187,093,910.59 187,093,910.59 187,093,910.59 187,093,910.59 177,246,862.66 925,622,505.00
VPN 361,882,477.89 6,684,401.54 -32,071,260.89 -109,582,585.74 -99,735,537.81 127,177,495.00
%TIR 65.92% 3.45% -20.69% -141.38% -128.67% 12.08%

Se puede observar que la TIR (12.08%) supera a la TMAR (5.5%).

48
16.8 Anlisis de riesgo e incertidumbre

Uno de los riesgos ms relevantes es que no se alcancen las metas de ventas de cada
ao, ya que si estas el proyecto se vera seriamente afectado deteniendo su avance de
construccin. Se confa en que no se tendr que buscar financiamiento extra porque de
ser as bajaran considerablemente los beneficios de las ventas.

Una incertidumbre es que si se podr construir tan gran cantidad de apartamentos en

solo 5 aos, ya que se necesitaran por lo menos 6 equipos de construccin trabajando
simultneamente y cada equipo tendr que construir 3 edificios por ao para cumplir con
las metas de construccin.

16.9 Resultados esperados

Buscamos que el proyecto se finalice en el tiempo pronosticado y que resulte lo

ms econmico posible, con el fin de que aquellas personas que no posean su vivienda
la puedan adquirir a un costo asequible y en lugar cmodo y tranquilo. Ir reduciendo el
dficit habitacional existente en la Repblica Dominicana. Que este complejo
habitacional sea factible tanto en los aspectos econmicos, como en su impacto al medio
ambiente.

Lo que se pretende lograr es que la falta de vivienda en la Repblica Dominicana

sea Prcticamente nula, implementando este tipo de proyecto a nivel nacional. Que el
estado y parte del sector privado contribuyan a que esta meta se cumpla lo ms rpido
posible, para que los ms desposedos tengan su propio techo y as vivan de una manera
ms digna.

49
17.0 Conclusiones Finales sobre el impacto del proyecto a la
problemtica estudiada.

Al construir el proyecto Residencial Ortaliza introduciremos al mercado una

vivienda de clase media-baja y lograremos, en este sentido, elevar la calidad de vida de
las personas que residen en la zona. Adems de que se disminuir el alto dficit de
viviendas econmicas en la ciudad de Santiago.

Este proyecto al estar ubicado en una zona cntrica de la ciudad les proporcionar
a los clientes un fcil acceso a los lugares pblicos y privados, puesto que estos son de
suma importancia para el desarrollo de la sociedad. Cabe destacar que el residencial le
proveer la oportunidad de adquirir una vivienda decente a las familias de ms bajos
recursos, reduciendo as la pobreza en la ciudad, ya que el proyecto ser financiado a
un mdico precio, por lo que se eliminar una gran parte de las personas que residen
junto a caadas y residencias miserables.

Sin embargo el proyecto ser una nueva fuente de empleo, el cual ayudara a
disminuir en la ciudad corazn la alta tasa de desempleo, es decir, que muchas personas
que estn desempleados actualmente, podrn trabajar en el proyecto, generando as
que la economa en nuestro pas aumente considerablemente, ya que este residencial
es una inversin multimillonaria.

50
Anexos

51