Voces: ACTO JURIDICO ~ COMPRAVENTA DE INMUEBLE ~ CONDOMINIO ~ CONTRATO ~

COSTAS ~ COSTAS POR SU ORDEN ~ DIVISION DE CONDOMINIO ~ DOMINIO ~ INMUEBLE ~

LOTEO ~ NULIDAD ~ NULIDAD ABSOLUTA ~ NULIDAD PROCESAL ~ ORDEN PUBLICO ~
ORDENANZA MUNICIPAL ~ PRINCIPIO DE LA DERROTA ~ RECURSO DE APELACION ~ RECURSO
DE NULIDAD ~ RESOLUCION DEL CONTRATO ~ RESTRICCIONES Y LIMITES DEL DOMINIO ~
SENTENCIA ~ TASACION ~ TEORIA DE LA IMPREVISION ~ VENCIMIENTO MUTUO ~ VIOLACION
DE LA LEY
Tribunal: Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G(CNCiv)(SalaG)
Fecha: 19/04/1985
Partes: Ferreyra, Hctor y otra c. Campetti, Hctor L. y otra
Publicado en: LA LEY1986-A, 166
Cita Online: AR/JUR/2104/1985

Sumarios:
1. Es objeto prohibido -lo que equivale a jurdicamente imposible- una transaccin por la que una de las partes
se obliga a transmitir a la otra una fraccin de tierra de medidas inferiores a las impuestas por ordenanzas
municipales.
2. El recurso de nulidad ha dejado de ser remedio autnomo en el ordenamiento procesal vigente ; est
contenido en el de apelacin (art. 253, Cd. Procesal -Adla, XLI-C, 2975-), y no procede cuando los vicios u
omisiones que el recurrente atribuye al decisorio de grado pueden ser reparados al considerar los agravios.
3. Nulidad y resolucin por excesiva onerosidad sobreviniente son conceptos incompatibles ; la primera
corresponde a un vicio originario que priva al acto de sus efectos propios, en tanto la segunda parte de un acto
vlido y procura extinguirlo en razn de un hecho posterior.
4. Si la imposibilidad de efectuar una divisin de la fraccin de terreno en lotes de determinado tamao, exista
tanto al tiempo del convenio en tal sentido suscripto por las partes, como con posterioridad, es incuestionable
que la nulidad de dicho convenio en la parte que adjudica lotes individualizados a cada uno de los otorgantes, es
absoluta (arts. 953 y 1024, Cd. Civil), y, a la vez, manifiesta, porque la mera confrontacin del acto con el
derecho aplicable revela la existencia de un defecto rgido sobre el cual el juez no puede ejercer su poder de
apreciacin (art. 1047, Cd. Civil).
5. A fin de determinar la aplicabilidad del art. 1198 del Cd. Civil (ADLA, XXVIII-B, 1799), por la alteracin
de las circunstancias, la tasacin de los inmuebles pretendidamente permutados debe hacerse no solamente a la
fecha de la pericia sino tambin al tiempo del acto vinculante, para de esa manera poder ponderar la medida de
la presunta alteracin sobrevenida.
6. Las costas han sido bien impuestas en el orden causado, no slo porque la nulidad del acto jurdico, se declara
de oficio sino porque, al rechazarse tanto la demanda como la reconvencin, se da el supuesto de vencimiento
mutuo (art. 71, Cd. Procesal -ADLA, XLI-C, 2975-).
7. En materia de restricciones a la propiedad inmobiliaria en el slo inters pblico, el propio Cdigo Civil
remite al derecho administrativo (art. 2611), integrado por normas locales tanto legales como reglamentarias,
por lo que resultan vlidas las disposiciones de la autoridad administrativa que establecen medidas mnimas
para la aprobacin de un loteo.
8. Para intentar con xito la accin del art. 2692 del Cd. Civil, es presupuesto que el condominio se haya
constituido ; no procede cuando quien la intenta slo cuenta con instrumento privado, sin perjuicio, claro est,
de la accin personal para acceder al condominio que no se ha ejercido en el caso.
Texto Completo:
2 Instancia.- Buenos Aires, abril 19 de 1985.
1 Es nula la sentencia apelada? 2 Caso contrario Es justa?
El doctor Greco dijo:
I. Fundados en un acuerdo volcado en instrumento privado, Hctor V. Ferreyra y Mirta S. Lanare accionaron
contra Hctor L. Campetti y Ruth H. Gutirrez de Campetti por escrituracin de diversos lotes de una fraccin
de terreno cuyo dominio se encuentra en cabeza de los demandados; en subsidio solicitaron la disolucin de
sociedad accidental o en participacin o divisin de condominio. Los demandados resistieron las pretensiones,
opusieron una excepcin de defecto legal que fue definitivamente desestimada, y reconvinieron por resolucin
del convenio. Contra la reconvencin los actores opusieron la excepcin de prescripcin. La sentencia de
primera instancia decret de oficio la nulidad del acto fundante de la pretensin principal, por considerarla
absoluta y manifiesta; rechaz tanto la demanda como la reconvencin y declar las costas en el orden causado.
Ha sido recurrida por ambas partes; la actora, al fundar su recurso, articula la nulidad del pronunciamiento por
no haber tratado en particular la defensa de prescripcin ni las pretensiones subsidiarias, y solicita se remita la
causa a otro juez para que dicte nuevo fallo; en subsidio, pide se la revoque y se admita la demanda. La
demandada insiste en la procedencia de la reconvencin. Ambas se agravian, asimismo, por la declaracin de
costas en el orden causado, y ninguno de los recursos fue objeto de rplica.

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 Hubo, adems, un acreedor de uno de los actores que fue admitido como tercero con los alcances del art. 91,
prr. 1 del Cd. Procesal que apel la sentencia definitiva (fs. 480), pero este recurso fue declarado desierto.
II. El recurso de nulidad ha dejado de ser remedio autnomo en el ordenamiento procesal vigente; est
contenido en el de apelacin (art. 253, Cd. Procesal) y no procede cuando los vicios u omisiones que el
recurrente atribuye al decisorio de grado pueden ser reparados al considerar los agravios (Palacio, Lino E.,
"Derecho procesal civil", t. V, p. 145 y citas de su nota 153- al pie). Es lo que ocurre en el caso, ya que si bien el
a quo no trat en particular las pretensiones subsidiarias de la parte actora y dijo que era innecesario, por la
solucin oficiosa que dio, tratar la excepcin de prescripcin, los reproches contra esos aspectos del fallo
pueden remediarse al tratar la apelacin. Por lo dems, aun en la hiptesis de declararse nula la sentencia no
procedera remitir la causa a otro juez para que dictase nuevo pronunciamiento, sino que este tribunal de alzada
resolviese sobre el fondo (prr. agregado por ley 22.434 al art. 153 del Cd. Procesal), solucin que con
anterioridad a ese agregado haba dado el plenario de esta Cmara del 2 de marzo de 1977 (E. D., t. 72, ps.
291/302 -Rev. LA LEY, t. 1977-B, p. 39-).
Por lo expuesto, voto por la negativa.
Los doctores Montes de Oca y Burnichn votaron en el mismo sentido por razones anlogas a las
expresadas en su voto por el doctor Greco.
El doctor Greco dijo:
I. Antes de ingresar especficamente en el tratamiento de los agravios de cada apelante, conviene referenciar
algunos actos resultantes de la prueba aportada, para determinar el grado de vinculacin que pueda existir entre
ellos.
El 10 de enero de 1975 Mirta S. Lanare, Hctor L. Campetti, Ruth H. Gutirrez de Campetti y Elida A.
Iparraguirre de Martingorena compraron a El Potro Sociedad Annima Comercial, Industrial, Financiera,
Inmobiliaria y Agropecuaria el inmueble de la calle Pueyrredn 901/907 de esta ciudad; del precio $ 4.300.000
de la moneda de entonces, haban pagado antes $ 1.900.000, pagaron al otorgarse la escritura $ 800.000 y por el
saldo de $ 1.600.000, que se obligaron a abonar en sesenta das, constituyeron hipoteca en primer grado a favor
de la vendedora. Se aclar que aportaban: Lanare, $ 2.000.000; Campetti y Gutirrez de Campetti $ 1.000.000
cada uno, e Iparraguirre de Martingorena $ 300.000; con igual proporcin se obligaron a concurrir en el saldo
insoluto (escritura pblica de fs. 22/226 sealada con la letra A, reservada y obrante a la vista).
En igual fecha los cuatro adquirentes otorgaron el reglamento de copropiedad y administracin y se
distribuyeron las unidades del edificio adjudicndoselas segn mencin de ese instrumento, y expresaron que
"se reconocen recprocamente desde el origen de la indivisin como dueos exclusivos de las mismas, los que se
obligan respectivamente con arreglo a derecho, y se dan por satisfechos con las adjudicaciones realizadas"
porque "han compensado entre ellos los distintos valores de las unidades" (d. fs. 27/40, sealada con la letra B).
El Potro, S. A. C. I. F. I. A. cedi el crdito garantizado con hipoteca y, como los deudores no pagaron, el
cesionario Banco Regional Sureo S. A. promovi la ejecucin el 14 de marzo de 1975. Despus de una defensa
dilatoria opuesta por la coejecutada Mirta Susana Lanare, que fue desestimada, se lleg casi al decreto de
subasta, que se evit por depsitos en calidad de pagos por terceros que hicieron diversos adquirentes de
unidades del edificio (autos "Banco Regional Sureo S. A. c. Lanare Mirta Susana y otros s/ejecucin
hipotecaria" venidos a la vista del Juzgado Nacional de 1 Instancia en lo Civil N 20, Secretara 30). En ellos
Mirta S. Lanare invoc un boleto de fecha 13 de setiembre de 1974 que no fue presentado.
El 27 de junio de 1975 se haba pasado al protocolo una escritura mediante la cual Hctor L. Campetti y
Ruth H. Gutirrez de Campetti conferan poder especial irrevocable a Hctor V. Ferreyra para que vendiese las
unidades de los mandantes en el edificio de Pueyrredn 901/907, la que no fue firmada. El 2 de setiembre de
1975 otorgaron al mismo Ferreyra un poder de caractersticas similares (fs. 419/421, remitida, al igual que la
anterior, por el Archivo de Protocolos Notariales de la Capital Federal, fs. 423).
El 4 de setiembre de 1975 Hctor V. Ferreyra, Mirta S. Lanare, Hctor L. Campetti y Ruth H. Gutirrez de
Campetti otorgaron el instrumento privado, adverado notarialmente, en el que los aqu actores fundan sus
pretensiones. En l los cnyuges
Campetti manifiestan ser propietarios de una fraccin de terreno en la Estacin Abasto, Partido de La Plata,
Provincia de Buenos Aires, en trmite de subdivisin; reconocen a Ferreyra y Lanare parte de los lotes en que se
subdividira el predio; pactan la proporcin en que concurrira cada uno para el aporte de los gastos de
urbanizacin y declaran que los lotes seran vendidos a terceros por el precio y modalidades que de comn
acuerdo establecieron las partes.
El 6 de octubre de 1975 Mirta S. Lanare vende a Hctor L. Campetti y Ruth H. Gutirrez de Campetti la
fraccin de terreno de la Estacin Abasto a la que se refiere el instrumento anterior (letra D, fs. 42/46 que tengo
por cierta a los efectos de este juicio pese a haberse acompaado en copia fotogrfica, ante el expreso

Thomson La Ley 2
reconocimiento de ambas partes).
Segn los demandados, como contraprestacin por los lotes de Abasto que se indican como de su titularidad
en el instrumento del 4 de setiembre de 1975, habran "cedido" sus derechos sobre el inmueble de la calle
Pueyrredn. Aparte de lo incorrecto del concepto, ya que no puede ser objeto de cesin el derecho de propiedad
horizontal integrado por el dominio exclusivo de las unidades adjudicadas a los cnyuges Campetti en la
escritura pblica del 10 de enero de 1975 y el condominio proindiviso de las partes comunes del edificio (este
derecho real podr ser objeto de venta, de permuta, de donacin, de aporte a sociedad, etc., pero no entra en el
concepto de "objeto incorporal" del art. 1444, Cd. Civil), la afirmacin carece de respaldo probatorio, al
contestar la demanda y reconvenir, sostienen que la as llamada "cesin" se instrument ante el escribano Aldao,
no obstante, no se ha allegado a los autos instrumento alguno que refiera acto de esa naturaleza y al escribano
Aldao slo se le requiri la remisin de las escrituras de poder del 27 de junio de 1975 y 2 de setiembre de ese
ao antes relacionadas (fs. 411, respuesta del notario, y fs. 423, respuesta del archivo). Y si los demandados
entienden por "cesin" el citado poder irrevocable del 2 de setiembre de 1975, su posicin no mejora porque en
l declaran que el mandato se otorga sin obligacin de rendir cuentas "en razn de haber percibido ntegramente
antes de ahora" el precio de los departamentos que autorizaban al mandatario a enajenar. De todos modos,
aclar esa parte que no reconvena por rendicin de cuentas emergente de ese mandato, para lo que hizo
nicamente reserva de derechos.
Concordantemente, en la escritura de adquisicin de la fraccin de Abasto consta que el precio pactado era
de $ 250.000, de los que la vendedora haba recibido antes $ 137.089 y el saldo de $ 112.911 lo reservaron los
compradores para atender la deuda con garanta hipotecaria que gravaba la cosa comprada.
No hay, en suma, elemento que desvirte la constancia de la escritura pblica del 6 de octubre de 1975 sobre
el precio en dinero y no mediante "cesin" de otros bienes. Por consiguiente, a los efectos de este juicio debe
concluirse que no hay vinculacin entre la negociacin de los departamentos de la calle Pueyrredn 901/907 de
esta ciudad -de los que los cnyuges Campetti declaran haber percibido el precio antes del 2 de setiembre de
1975, al otorgar poder irrevocable para su venta- y el precio que pagaron el 6 de octubre de 1975 para adquirir
la fraccin de terreno ubicada en Abasto, partido de La Plata.
II. Clarificada as la situacin, se facilita el tratamiento de los agravios. La pretensin principal de los
actores, dirigida a obtener la escrituracin de los lotes de la fraccin de Abasto que el instrumento del 4 de
setiembre de 1975 les reconoce, fue desestimada por entender el sentenciante que la subdivisin en la forma
convenida era de objeto jurdicamente imposible. Tal aserto se funda en los informes de la municipalidad de La
Plata que indica medidas mnimas superiores a las del loteo proyectado como en el de la Direccin de Geodesia
del Ministerio de Obras Pblicas de la provincia de Buenos Aires que menciona idnticos requisitos,
correlacionndolos con los planos de fs. 87/89 y el de urbanizacin presentado por los actos (reservados,
obrantes a la vista); se corroboran, igualmente, con la pericia de ingeniero agrnomo. El reproche de los actores
no comporta, tcnicamente, agravio, desde que se limita a afirmar que la subdivisin es posible sin dar las
razones fundantes de esa aseveracin (art. 265, Cd. Procesal). De entenderse que la razn es "la mera
aplicacin de las leyes sin que puedan oponerse las reglamentaciones por un principio de jerarqua de normas
jurdicas", el argumento resulta insostenible porque en materia de restricciones a la propiedad inmobiliaria en el
solo inters pblico, el propio Cdigo Civil remite al derecho administrativo (art. 2611) integrado por normas
locales, tanto legales como reglamentarias, en sentido concordante se ha resuelto que es de objeto prohibido -lo
que equivale a jurdicamente imposible- una transaccin por la que una de las partes se obligaba a transmitir a la
otra una fraccin de tierra de medidas inferiores a las impuestas por ordenanzas municipales (sala B, Rev. LA
LEY, t. 125, p. 792, fallo 15.027-S).
Atendido que la imposibilidad ponderada en el decisorio exista tanto al tiempo de la concertacin del 4 de
setiembre de 1975 como con posterioridad, es incuestionable que la nulidad es absoluta (arts. 953 y 1044, Cd.
Civil, citados por el juez) y, a la vez, manifiesta, porque la mera confrontacin del acto con el derecho aplicable
revela la existencia de un defecto rgido sobre el cual el juez no puede ejercer su poder de apreciacin (art.
1047, Cd. Civil). Sin embargo, cabe puntualizar que no es nulo todo el convenio del 4 de setiembre de 1975,
sino solamente la parte de aquel que adjudica lotes individualizados a cada uno de los otorgantes y,
consiguientemente, la pretensin de escrituracin lisa y llana de esos lotes. Queda a salvo el reconocimiento del
derecho a acceder a la titularidad de la porcin de las partes indivisas de la cosa, pretensin que por no haber
sido actuada en este proceso no puede ser materia de condena en el presente (art. 163, inc. 6, Cd. Procesal)
porque llevara a una incongruencia por "extra petita".
La pretensin subsidiaria por disolucin de sociedad accidental o en participacin, no tratada en el
pronunciamiento recurrido, debe igualmente desestimarse. Admitido, como qued, que no existe vinculacin
entre la negociacin de los departamentos de la calle Pueyrredn 901/907 con el de las tierras de Abasto, la
relacin entre las partes respecto de esta ltima se rige exclusivamente por los actos instrumentados el 4 de
setiembre de 1975 y el 6 de octubre de ese ao. En ninguno de ellos figura un elemento esencial para la
existencia de sociedad como es el aporte de los actores (art. 361, ley 19.550) ni se ha probado en autos cul es la

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causa por la que los demandados, titulares del dominio, les han reconocido derechos a una porcin de la cosa
indivisa.
En cuanto a la otra pretensin subsidiaria, por divisin de condominio, los actores carecen de este derecho
real. Para intentar con xito la accin del art. 2692 del Cd. Civil, es presupuesto que el condominio se haya
constituido; no procede cuando quien la intenta slo cuenta con instrumento privado (sala C, E. D., t. 21, ps.
204/205; dem. Rev. LA LEY, t. 138, p. 986, fallo 23.884-S y J. A., 1969, t. 4, ps. 434/437 -Rev. La Ley, t. 127,
p. 247; t. 138, p. 986, fallo 23-884-S-) sin perjuicio, claro est, de la accin personal para acceder al condominio
que como qued establecido, no se ha ejercido en el presente.
III. No merecen mejor suerte los agravios de la parte demandada. Establecido en el considerando anterior el
alcance de la nulidad decretada de oficio, que es parcial y no total, esa sancin no descarta la posibilidad de una
pretensin por resolucin de la parte del convenio no destituida de eficacia, puesto que subsisten algunas
obligaciones entre los otorgantes. La nada clara reconvencin parte del presupuesto, ya desechado, de la
vinculacin entre las operaciones del inmueble de esta Capital con el de la fraccin de Abasto; e imputa a
Ferreyra haber obrado ilcitamente, a cuyo efecto cita los arts. 926, 931, 932, 954 y 1198 del Cd. Civil. No
obstante, al contestar la excepcin de prescripcin sostiene que el nico fundamento de la pretensin de
resolucin -que all llama rescisin- est en el art. 1198. Por tanto, debe entenderse que si previamente haba
invocado error sobre la causa principal del acto o cualidades de la cosa que se ha tenido en mira, dolo y lesin,
estos argumentos han quedado desistidos y slo subsiste una invocacin de excesiva onerosidad sobreviniente
para requerir la resolucin.
La prescripcin liberatoria, que habra sido procedente en cuanto a los vicios de la voluntad (art. 4030) o en
cuanto a la lesin (art. 954) por estar cumplidos al tiempo de reconvenirse los plazos bienales de la primera
norma y quinquenal de la segunda, debe desestimarse por no haber transcurrido respecto de la nica pretensin
objeto de la reconvencin el plazo genrico del art. 4023.
No se advierte, ni se ha alegado al deducir la pretensin reconvencional, cules habran sido los hechos
sobrevenidos al acuerdo vinculante que habran producido la ruptura del sinalagma contractual destruyendo el
equilibrio inicial de las prestaciones. Ciertamente, mal poda invocrselos porque no se sabe en autos cul es la
contraprestacin por el reconocimiento del derecho de los actores a una parte de la fraccin de tierra, ya que no
lo es la no probada "cesin" de los derechos sobre el inmueble de la calle Pueyrredn. Al no conocerse este
dato, no hay base para comparar los valores respectivos. Con un cambio de enfoque, dice la demandada en sus
agravios que la diferencia estara dada por los valores de tasacin de uno y otro inmueble (pericias de fs. 273 y
385), sobre cuya base peticiona una indemnizacin de daos sosteniendo, asimismo, que la nulidad no se
decret de oficio sino a su pedido por lo dicho en el punto III del petitorio de fs. 53 vta.
Esta desordenada exposicin es pasible de las siguientes consideraciones. Nulidad y resolucin por excesiva
onerosidad sobreviniente son conceptos incompatibles; la primera corresponde a un vicio originario que priva al
acto de sus efectos propios, en tanto la segunda parte de un acto vlido y procura extinguirlo en razn de un
hecho posterior. Si, como dijo el recurrente a fs. 123/4, slo reconvino por resolucin, la mencin del punto III
del petitorio de su responde es, o una mala expresin de su reconvencin, o bien la calificacin que dio a sus
invocaciones de error, dolo y lesin posteriormente desistidas y que, de no haber sido desistidas, hubieran
conducido a declarar prescriptos las acciones respectivas. Queda, de todos modos, bien en claro que la nulidad
absoluta por imposibilidad del objeto con fundamento en el art. 953 decretada por el a quo" nada tiene que ver
con una supuesta nulidad -rectius, anulacin- relativa que hipotticamente hubiese correspondido a la alegacin
de error, dolo o lesin.
El art. 1198, texto segn la ley 17.711, slo abre la pretensin de resolucin al perjudicado por la alteracin
de circunstancias y, segn parte de la doctrina y jurisprudencia, tambin la accin de reajuste. Las tasaciones de
los inmuebles han sido efectuadas a la fecha de las respectivas pericias y no a la fecha del acto vinculante;
aunque el uno hubiera sido contraprestacin del otro -que no lo es, por lo dicho y reiterado en este voto- faltara,
de todos modos, la comparacin inicial para poder ponderar la medida de la presunta alteracin sobrevenida.
Por ltimo, no hay acto culposo imputable a la parte actora que pudiera fundar una pretensin de daos segn
los principios generales, ya que el art. 1198 no la prev como consecuencia especfica de la figura
"imprevisin".
IV. Las costas han sido bien impuestas en el orden causado, no slo porque la nulidad se declara de oficio
sino porque, al rechazarse tanto la demanda como la reconvencin, se da el supuesto de vencimiento mutuo (art.
71, Cd. Procesal). Lo mismo cabe predicar de las de segunda instancia.
V. Por lo expuesto, y con el alcance expresado, voto por la afirmativa. En consecuencia propongo confirmar
la sentencia de primera instancia en cuanto decreta la nulidad del convenio del 4 de setiembre de 1975 por
imposibilidad de su objeto, con la aclaracin que la nulidad afecta nicamente la adjudicacin de lotes
individuales a cada uno de sus otorgantes y sin perjuicio del reconocimiento de derechos en l contenido; se la
complete desestimando las pretensiones subsidiarias de la parte actora por disolucin de sociedad accidental o

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en participacin y por divisin de condominios; se la ample desestimando la excepcin de prescripcin y se la
confirme en cuanto rechaza la reconvencin. Costas de ambas instancias en el orden causado.
Los doctores Montes de Oca y Burnichn votaron en el mismo sentido por razones anlogas a las expuestas
en su voto por el doctor Greco.
Por lo que resulta de la votacin de que instruye el acuerdo que antecede, se desestima el recurso de nulidad
articulado por la actora, se confirma la sentencia de fs. 464/466 en cuanto decreta la nulidad del convenio del 4
de setiembre de 1975 por imposibilidad de su objeto, con la aclaracin que la nulidad afecta nicamente la
adjudicacin de lotes individuales a cada uno de sus otorgantes y sin perjuicio del reconocimiento de derechos
en l contenido; se la confirma en cuanto rechaza la demanda por escrituracin; se la ampla rechazando las
pretensiones subsidiarias de la actora por disolucin de sociedad accidental o en participacin y por divisin de
condominio; se desestima la prescripcin opuesta por la actora y se la confirma en cuanto rechaza la
reconvencin y declara las costas por su orden y las comunes por mitades. Costas de esta instancia tambin en el
orden causado.- Roberto E., Greco. - Leopoldo Montes de Oca. - Ricardo L. Burnichn. (Sec.: Alejandro
Olazbal).

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