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UNIVERSIDAD LAICA VICENTE

ROCAFUERTE

FACULTA DE ADMINISTRACIN

PROYECTO

TEMA:
FIDEICOMISO INMOBILIARIO

DOCENTE:
IVETTE RUBIO MIRANDA
PERTENECE:
GIULIANO CHOEZ
CURSO:
1 B DIURNO
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FIDEICOMISO INMOBILIARIO.

1.- Definicin e importancia del Fideicomiso

El fideicomiso es un acto jurdico, en el que una persona entrega a otra la
titularidad de unos activos para que sta los administre en beneficio de un
tercero; es importante pues nos permitir la conservacin del patrimonio en las
familias, entre otros; como son el dinero, ttulos, bienes muebles e inmuebles,
as como derechos y la constitucin de garantas cubiertas por hipoteca.
2.- Los tipos de Fideicomisos: resumiendo las definiciones de cada uno

1) Fideicomiso de seguros: las buenas intenciones del jefe de familia que

contrata un seguro de vida para que, el da que fallezca, su esposa e hijos
reciban una suma importante que les permita una digna subsistencia, puede
malograrse si, ocurrido el siniestro, los beneficiarios de la indemnizacin que
abone la compaa aseguradora administran mal lo recibido y en poco tiempo
consuman el importe cobrado.

2) Fideicomiso de administracin: Se entiende por fideicomiso de

administracin, al contrato en virtud del cual se transfieren bienes muebles o
inmuebles al patrimonio autnomo, para que la fiduciaria los administre y cumpla
las instrucciones instituidas en el mismo. La esencia de este fideicomiso est
enfocada en realizar una administracin simple, como por ejemplo, mantener la
propiedad de bienes y derechos, hasta administraciones complejas como
administrar acciones en el mundo financiero y el mercado burstil o realizar
diversas actividades productivas a la vez. Esquemticamente se lo representa
de la siguiente manera:
Fideicomiso de administracin
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3) Fideicomiso de garanta: Entindase por fideicomiso de garanta, al contrato

en virtud del cual el constituyente, que generalmente es el deudor, transfiere la
propiedad de uno o varios bienes a ttulo de fideicomiso mercantil al patrimonio
autnomo, para garantizar con ellos y/o con su producto, el cumplimiento de una
o varias obligaciones claramente determinadas en el contrato.

La fiduciaria, en ningn caso se convierte en deudora, deudora solidaria o

avalista de la obligacin u obligaciones garantizadas; solo asegura que en caso
de que el deudor no cumpla tales obligaciones, actuar conforme a las
disposiciones previstas en el contrato.

Esta modalidad de fideicomiso a ms de respaldar el pago de las obligaciones

contradas por el constituyente, tambin se lo utiliza, en el caso que incumpla
con la responsabilidad de cancelar oportunamente sus deudas, se puede
proceder a vender los bienes y cancelar la obligacin.

Este fideicomiso presenta ventajas con relacin a otras modalidades

tradicionales de garanta, como la prenda o la hipoteca, debido a que no tiene
que someterse al procedimiento judicial de rematar los bienes, sino que
nicamente cumplen la orden establecida en el contrato y se procede a vender
los bienes que respaldan la deuda. No obstante, tambin existen desventajas al
recurrir en la utilizacin de este fideicomiso y existe que llegar a vender los
bienes entregados al patrimonio autnomo, que se genera en la justa valoracin
del activo. En tal evento la fiduciaria ser la responsable ya que no obr con la
diligencia del caso. El fideicomiso de garanta grficamente se lo expresa de la
siguiente manera:
Fideicomiso de garanta
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4) Fideicomiso inmobiliario: El fideicomiso inmobiliario es el contrato en virtud

del cual se transfieren bienes, que generalmente son inmuebles, al patrimonio
autnomo para que el fiduciario los administre y desarrolle con ellos un proyecto
inmobiliario, en funcin de las instrucciones establecidas en el contrato, para lo
cual realizar las gestiones administrativas y legales ligadas o conexas con el
desarrollo del proyecto inmobiliario y todo en provecho de los beneficiarios
instituidos en el contrato.
Fideicomiso inmobiliario

5) Fideicomisos de Procesos de Titularizacin: La Ley de Mercado de Valores

define a la titularizacin como: Es el proceso mediante el cual se emiten valores
susceptibles de ser colocados y negociados libremente en el mercado burstil,
emitidos con cargo a un patrimonio autnomo. Carlos Manrique Nieto sostiene
que la titularizacin sirve como un mecanismo para sustituir activos no lquidos
o cuyo ndice de liquidez sea bajo por recursos monetarios instantneos,
permitiendo a los inversionistas la participacin de una futura utilidad o
expectativa de utilidad, a cambio de una suma fija de dinero.
Titularizacin
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6) Fideicomiso testamentario: puede constituirse por contrato o testamento, y

solo podr ser hecho sobre bienes determinados. De esta manera, el fiduciante
puede imponer la indivisin de los bienes fideicomisitos durante un plazo a partir
de su deceso.

7) Fideicomiso de inversin: Se entiende por fideicomiso de inversin el

contrato en virtud del cual los constituyentes o fideicomitentes adherentes
entregan al patrimonio autnomo valores o dinero para que la fiduciaria los
administre o los invierta segn las instrucciones establecidas en el contrato, para
beneficio propio o de terceros. Grficamente se lo representa de la siguiente
manera:
Fideicomiso de inversin

3.-Analisis del Fideicomiso inmobiliario. Definiendo del significado del

punto de equilibrio en cada parte:
FIDEICOMISO INMOBILIARIO
Es el contrato por el cual se transfiere un bien inmueble y recursos financieros a
Fondos Pichincha S.A. para que sta los administre con la finalidad de
desarrollar un proyecto inmobiliario, de acuerdo con las instrucciones sealadas
en el contrato, transfiriendo al final del proceso los bienes inmuebles construidos
a quienes resulten beneficiarios.
La caracterstica comn a todos los fideicomisos inmobiliarios es la transferencia
de un terreno con el fin principal de desarrollar sobre el mismo un proyecto de
construccin que puede ser de uso comercial, oficinas, vivienda o infraestructura
en general.
Para seguridad de las partes antes de empezar el desarrollo del proyecto
inmobiliario, se exigir el cumplimiento de puntos de equilibrio financieros,
legales y tcnicos.
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CARACTERSTICAS Y BENEFICIOS
1. Fondos Pichincha administra todos los dineros para la construccin,
brindando transparencia e independencia entre promotores y
beneficiarios. Al fideicomiso se transfiere la propiedad del o los inmuebles
donde se desarrollar el proyecto inmobiliario, con el fin de precautelar los
intereses de los promotores y beneficiarios. Al ser administrados los
recursos de los proyectos inmobiliarios a travs de la figura del
fideiciomiso inmobiliario integral, ofrece seguridad, transparencia y
confianza entre los participes del proyecto. Al ser el fideicomiso quin
recibe y administra los recursos, se garantiza el manejo de estos en los
proyectos inmobiliarios a travs de controles permanentes.
2. La figura del fideicomiso inmobiliario integral facilita la consecucin de
crditos tanto para el constructor como para los compradores de las
soluciones habitacionales.
3. El fideicomiso inmobiliario permite que los promotores mitiguen los
siguientes riesgos:
Comercial: No puede iniciar el proyecto hasta que tenga certeza de su
xito comercial.
Financiero: Al efectuar preventas sabe con certeza que tendrn flujos de
efectivo de ventas reales y no hipotticas.
Legales : El fideicomiso tiene dentro de su patrimonio autnomo la
propiedad del terreno, as como los recursos de los promotores y
promitentes compradores. Si por alguna causa se presentan problemas
de ndole legal, tcnica o econmica, los promotores podrn renunciar a
la ejecucin del proyecto y el fideicomiso restituir a sus aportantes lo que
les corresponde.
Responsabilidad de la Fiduciaria: Es slo de medio y no de resultados, por
lo tanto, la FIDUCIARIA:
No garantiza que el GRUPO PROMOTOR aportar los recursos
necesarios para la conclusin del proyecto inmobiliario.
No pondr recursos propios para la realizacin del proyecto inmobiliario,
ni se convertir en deudora o garante de las deudas que tenga el
Fideicomiso Mercantil.
No participar de los resultados que pudiera generar el proyecto
inmobiliario.
No es responsable del valor al cual se puedan efectivamente vender los
bienes inmuebles del proyecto inmobiliario.
No es responsable de cumplir con las disposiciones del contrato del
Fideicomiso Mercantil, si los CONSTITUYENTES o los BENEFICIARIOS
no han proporcionado los recursos necesarios para ello.
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Ventajas
Seguridad: Proporciona proteccin a todas las partes involucradas en el
proyecto inmobiliario, debido a que se estipula anticipadamente todas las
condiciones de su vinculacin.
Administracin Profesional: La FIDUCIARIA en su rol de administrador del
Fideicomiso Mercantil es un especialista en hacer cumplir las
disposiciones del contrato, en precautelas los intereses de las partes y en
velar por los recursos del patrimonio autnomo.
Es ms seguro que otro tipo de convenios: Los contratos de asociacin y
la constitucin de compaas, son otros mecanismos utilizados para
desarrollar proyectos inmobiliarios. Sin embargo stos han probado que
no protegen adecuadamente a los bienes y a las partes involucradas.
Ampla las posibilidades de asociacin: Si bien es perfectamente aplicable
a proyectos de menor envergadura, el Fideicomiso Mercantil ha sido
herramienta vital en el desarrollo de los ms grandes proyectos
inmobiliarios del pas, puesto que stos han requerido la asociacin de
mltiples partes, tales como propietarios de terrenos, inversionistas,
promotores, Instituciones del Sistema Financiero, etc.
Mejora las relaciones comerciales: Sin perjuicio de que la imagen del
Grupo Promotor sea fundamental en la gestin comercial, el Fideicomiso
Mercantil posibilita una mayor aceptacin por parte de los CLIENTES,
puesto que stos sern los primeros beneficiados con la transparencia
que ste brinda.
Operatividad
Ejemplo: Un grupo de Promotores planea realizar un proyecto inmobiliario
integral en un lote de terreno de propiedad de una tercera persona, el desarrollo
del proyecto est supeditado a que se alcance un punto de equilibrio en un
periodo de tiempo determinado por los Promotores, que aseguren el flujo de caja
que requiere el proyecto para su desarrollo exitoso. Para el efecto se transfiere
al fideicomiso la propiedad del terreno, los diseos del proyecto y los Promotores
dan unas instrucciones:
1.- El fideicomiso recibir los dineros provenientes de los compradores de los
bienes inmuebles y los invertir en un fondo de inversin hasta que se llegue al
punto de equilibrio;
2.- En el evento de que no se alcanza el punto de equilibrio el fideicomiso
devolver el lote de terreno a su propietario y el dinero de los compradores de
los bienes inmuebles ser devuelto con su respectivo rendimiento;
3.- En el evento de que se alcanza el punto de equilibrio el fideicomiso destinara
los dineros en la construccin del proyecto inmobiliario
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Punto de Equilibrio
El punto de equilibrio de un proyecto inmobiliario debe congregar equilibrios en
varias instancias: legal, comercial, administrativa, financiera.
Punto de equilibrio legal.- Se alcanza cuando se han solventado todos los
requerimientos y regulaciones de tipo legal como permisos de construccin,
registro de planos, licencias de construccin y dems permisos de orden
gubernamental, sectorial o gremial. Mismos que varan de acuerdo a la provincia,
ciudad o entorno en el que se desarrolla el proyecto.
Punto de equilibrio comercial.- Es el punto mediante el cual la estrategia
comercial cumple con las dos premisas bsicas para las cuales se concibe el
proyecto: financiamiento y utilidad.
Punto de equilibrio administrativo.- Se define cuando se ha consolidado el
equipo humano necesario e idneo para el cumplimiento del cronograma de
construccin a cabalidad.
Punto de equilibrio financiero.- El punto de equilibrio financiero econmico es
el que determina que el proyecto se encuentra debidamente financiado y que en
las condiciones en las que se ha planteado, su construccin culminara sin
contratiempos.
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4.- Informe Del CCO de A.F.P.V Administradora de Fondos Y Fiduciaria S.A