Todo lo que debes saber sobre la tasacin de

una propiedad
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Entrate de los escenarios en los que se debe tasar un bien raz, la
valoracin bancaria, los pasos a seguir para realizar una buena
comparacin de mercado y todos los aspectos legales.

La tasacin es el proceso que calcula el valor real de un bien inmueble a

travs de diversos criterios que detallaremos en este reportaje. En
Portalinmobiliario.com preguntamos a diversos expertos del rubro que nos
entregaron las claves para elaborar una completa gua sobre los pasos y
procesos que se deben tomar en cuenta a la hora de calcular cunto cuesta
un bien raz.
En lo primero en lo que coinciden los especialistas es que lo bsico antes
de realizar una tasacin es tener absoluta claridad del objetivo con el que
se est realizando este clculo de costo. Se busca identificar el precio de
mercado de una vivienda, es para una compaa de seguros o para una
sucesin en la que se van a dividir las partes de un inmueble? Una vez que
esta respuesta est clara, se puede comenzar a analizar las distintas
variables que hay detrs de cada valorizacin.
El escenario ms comn es en el que se tasa porque se necesita comprar
o vender un determinado bien raz, detalla el consultor inmobiliario y
Director Ejecutivo de Tasaciones.cl Servicios Inmobiliarios, Hernn
Marchant.
En ese sentido puntualiza que al momento de identificar el valor de una
propiedad lo primero que se debe hacer es saber por dnde va el mejor
precio. Si es vendindola tal como est, como terreno o cambindole el
destino y ofrecindola como oficina.
La tasacin de mercado
Si el dueo de la propiedad quiere saber el precio de su propiedad sin
recurrir a un profesional, puede realizar una comparacin de mercado. Si
aplica un buen criterio de valorizacin, es posible que concluya un valor del
inmueble cercano al de una tasacin profesional.
COMPRA/VENTA. El escenario ms comn es en el que se tasa porque se necesita comprar o
vender un determinado bien raz, detalla el consultor inmobiliario y Director Ejecutivo de
Tasaciones.cl Servicios Inmobiliarios, Hernn Marchant.
Fuente: Portalinmobiliario.com

Adems del estudio de mercado, el tasador profesional se fija en otras

variables, entre las que se encuentran la ubicacin del inmueble,
caractersticas del sector, cercana a equipamientos como colegios,
locomocin, accesibilidad, tipo y calidad de terminaciones, materialidad,
programa de la vivienda como cantidad de dormitorios y baos, detalla el
Director Ejecutivo de Valta Tasaciones, Sergio Pizarro.
Asimismo, el tasador debe identificar cmo valora el mercado en una fecha
determinada el costo de un bien raz, pues los precios son cclicos. No es lo
mismo tasar una propiedad hace dos aos que hacerlo hoy en da,
complementa Marchant.
Finalmente la redaccin del informe de tasacin es un punto importante.
Este documento debe contener y argumentar las caractersticas del
inmueble en particular, como del sector y el mercado. Cualquier
incongruencia en los antecedentes plasmados en un informe de tasaciones,
da luces de que algo no concuerda, detalla Pizarro.
Con todo, Marchant recalca que la tasacin finalmente es una opinin con
una argumentacin, por lo que aconseja que siempre es necesario contar
con ms de una opinin al respecto.
La tasacin bancaria
El proceso en el que el banco realiza una tasacin comienza en el
momento en que el ejecutivo enva una solicitud a un tasador que son
profesionales externos precalificados y seleccionados formando un staff
con permanente retroalimentacin y lineamientos establecidos, seala el
supervisor de tasaciones del Banco Bci, Ricardo Barros.
El ejecutivo detalla que segn sea la informacin aportada al tasador y la
ubicacin de la propiedad a tasar, adems de grado de complejidad, la
operacin demora entre 3 y 5 das. Asimismo, recalca que los factores o
criterios que se toman en cuenta a la hora de realizar una tasacin son el
valor comercial de la propiedad y el mercado existente. Adems, son de
importancia la ubicacin, materialidad, superficies involucradas, entorno y
uso del bien.
Si bien aclara que en lo posible no se hace diferencia entre la tasacin
bancaria y la de mercado, el asunto pasa porque el comprador tiene como
referencia el valor de venta u oferta y no considera el valor de transaccin
real despus de la gestin de venta que puede considerar rebajas de entre
un 5%-10% o ms. Los corredores generalmente consideran en sus cierre
de negocio descuentos de hasta un 10 %.
Con todo, el ejecutivo asegura que toda tasacin puede ser sujeta a
revisin si el cliente as lo requiere, no obstante, el tasador tiene la ltima
palabra para reiterar o modificar el valor asignado.
Y en ese sentido destaca que por lo general el valor asignado en los
informes de tasacin son considerando el valor comercial, de acuerdo a
valor de mercado comprobable y con las referencias que posee el tasador
asignado que cuenta con la suficiente experiencia y manejo del mercado
para emitir el Informe.
El camino hacia las normas internacionales de tasacin
Quienes estn trabajando en el diseo de una mayor profesionalizacin de
este tipo de servicio es la Asociacin de Arquitectos Tasadores de Chile
(Asatch).
El presidente del organismo, Leonardo Trivio, seal a
Portalinmobiliario.com que se encuentran abocados a adoptar las normas
internacionales, as como en la implementacin de un registro de
profesionales del rubro, en el que se certifique la calidad y especializacin
del tasador.
Una de las razones que seala es que actualmente no se est pidiendo una
competencia al respecto. En ese sentido recalca que la regulacin efectiva
es importante y que tanto a nivel estatal como privado se han dado cuenta
que esto ya es indispensable en el extranjero y que de algn u otro modo
debe replicarse en Chile.
Un ejemplo de lo anterior es Colombia, pas donde hace 90 das se aprob
una norma sobre tasacin inspirado en normas internacionales. Estn
dando el ejemplo en Latinoamrica.
La valorizacin paso a paso
A continuacin detallaremos punto por punto los criterios fundamentales a la
hora de realizar la tasacin de una vivienda recomendados por el
especialista en el rubro, consultor inmobiliario y Director Ejecutivo de
Tasaciones.cl Servicios Inmobiliarios, Hernn Marchant.

1.- Identificar uso y destino (giro comercial, residencial o valor del suelo).
2.- Preguntarse cunta o qu oferta de propiedades similares existe en el
sector.
3.- Responder a la pregunta cul es la demanda por ese sector? Esto se
realiza investigando y conversando con los vecinos, conversando con los
dependientes de locales comerciales del sector, preguntndoles a otros
corredores o revisando en internet.
4.- Valorar la superficie del terreno y la construida.
5.- Identificar si existe oferta y visitar las casas en venta de los alrededores.
6.- Finalmente identificar el promedio de la oferta tras la investigacin de
mercado.
Implicancias jurdicas de la tasacin
Sin lugar a dudas un aspecto a considerar son los aspectos legales detrs de
una tasacin bancaria. El abogado especialista Felipe Menda -propietario de
Felipe Menda Propiedades- nos detalla los aspectos a considerar.
Tasar un inmueble es sealar el valor o precio del mismo, con distintos
objetivos. En Chile no existe una norma legal que regule la forma en que ha
de hacerse esta valoracin. No obstante, hay consenso en que el tasador
debe establecer las caractersticas o atributos que influyen en su valor
considerando los siguientes aspectos.
1.- La inspeccin fsica de la propiedad y el sector en que se encuentra. Con
ello podr determinar la superficie, el grado de terminaciones, el estado de
las instalaciones y de su estructura, entre otros. El emplazamiento de la
propiedad en el barrio, en tanto, le permitir analizar aspectos como la
vialidad, el equipamiento, las reas verdes y el vecindario.
2.- La revisin del Plan Regulador que regula el uso de suelo y/o la
constructibilidad del inmueble, asignndole mayor o menor valor segn sea
el caso.
3.- El anlisis de la documentacin legal y tcnica de la propiedad; es decir,
copia de inscripcin de dominio, Certificado de Avalo Fiscal, Permiso de
Edificacin, Certificado de Recepcin Final o Certificado de Regularizacin y
Certificado de No Expropiacin de los organismos competentes. Se producen
casos en que no todas las superficies construidas se encuentran
regularizadas por la Direccin de Obras Municipales (DOM), por lo cual a
ellas se le asigna un menor valor.