Estado Actual de La Vivienda en México

Estado Actual
de la Vivienda en Mxico
2015
GOBIERNO DE LA REPBLICA
Enrique Pea Nieto

Presidente de los Estados Unidos Mexicanos
Fundacin CIDOC / SHF
Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2015

FUNDACIN
D.R. Fundacin CIDOC
Sierra Mazapil No. 135
Col. Lomas de Chapultepec, CP 11000 CIDOC
Delegacin Miguel Hidalgo
Mxico, D.F.
CENTRO DE INVESTIGACIN
www.cidoc.com.mx Y DOCUMENTACIN DE LA
CASA, A.C.
Sociedad Hipotecaria Federal

Av. Ejrcito Nacional No. 180, piso 10
Col. Anzures, CP 11590
Delegacin Miguel Hidalgo
Mxico, D.F.
www.shf.gob.mx
Los crditos autorales de los textos e imgenes utilizados en esta obra se consignan en la
pgina respectiva, en los pies de foto, en el ndice, o en su caso, son obras annimas por
disposicin de su autor.
Fotografas: Arq. Sara Topelson de Grinberg
Programa Editorial del Gobierno de la Repblica
Primera edicin noviembre 2015
Queda prohibida la reproduccin parcial o total de esta obra, por cualquier forma,
medio o procedimiento, sin la autorizacin por escrito del titular de los derechos.
Hecho e impreso en Mxico

Estado Actual
de la Vivienda en Mxico
2015
Preparado por la Fundacin CIDOC y SHF con la participacin de Sedatu, SHCP,
Conavi, Fonhapo, Infonavit, Fovissste, BBVA Bancomer y HIC-AL.
ndice
Pg.
PRESENTACIN 10
AGRADECIMIENTOS 12
RESUMEN EJECUTIVO 14
Captulo 1. Polticas de vivienda y desarrollo urbano 18

1.1 Estmulo scal de la vivienda 18
1.2 Acciones de vivienda 2014 y plan de nanciamiento 2015 18
( nanciamientos y subsidios)
1.3 Proyectos ganadores del Premio Nacional de Vivienda 2014 19
6
1.4 Premio sustentable de vivienda 2015 21
1.5 Comparacin internacional de polticas de vivienda 22
1.6 Mecanismos de nanciamiento 24
1.7 Convenio Profeco Fovissste 26
1.8 Obligaciones Internacionales en materia de Derechos 26
Humanos vinculados a la vivienda (Derecho humano a la
vivienda que plantea la Observacin General No. 4 de
Naciones Unidas, adecuacin cultural)
Captulo 2. Situacin actual del mercado de vivienda 30

2.1 Indicadores econmicos 30
2.1.1 Entorno macroeconmico 30
2.1.2 ndice de con anza del consumidor 35
2.1.3 ndice de Con anza Empresarial 36
2.2 Demanda de Vivienda 38
2.2.1 Demanda de Vivienda 2015 38
2.2.2 Rezago habitacional en Mxico, 2014 40
2.3 Oferta de vivienda 44
2.3.1 Las empresas productoras de vivienda 44
2.3.2 Anlisis regional del parque habitacional, inventario y 47
ritmos de absorcin de la vivienda
2.4 Instrumentos de medicin 48
2.4.1 Encuesta de satisfaccin residencial 2014 48
2.4.2 ndice SHF de precios de la vivienda en Mxico 52
2.4.3 Anlisis comparativo de los precios de la vivienda a nivel 54
mundial
2.4.4 La cuenta satlite de viviendas en Mxico 2008-2012 55
2.4.5 Principales resultados del Estudio de poltica urbana de la 57
7
OCDE; Mxico, Transformando la poltica urbana y el
nanciamiento de la vivienda
2.5 Vivienda abandonada 58
2.6 Nuevos ordenamientos de avalos 60
2.7 Mejoras del proceso de avalos 62
2.8 Indicadores seleccionados del mercado de la vivienda en Mxico 64
2.9 Programa de vivienda digna y vivienda rural 67
2.10 Dnde importan ms los derechos de propiedad? Explicando la 70
variacin en la demanda de escrituras en ciudades seleccionadas
en Mxico
Captulo 3. Desarrollo urbano y ordenamiento territorial 73

3.1 Programas de ordenamiento territorial 73
3.2 Casos de xito de Desarrollos Certi cados 75
3.3 Informe de la situacin del medio ambiente en Mxico 2012 77
3.4 Impulsar acciones en favor de la sustentabilidad 78
3.4.1 Iniciativa de vivienda unifamiliar regional 78
3.4.2 Hipoteca con Servicios 79
3.4.3 Sistema de evaluacin de la vivienda verde - SISEViVe - 80
ECOCASA
3.4.4 Cobertura de calidad 81
3.4.5 Anlisis de Redensi cacin Intraurbana 82
3.5 Rehabilitacin y mejoramiento de las unidades habitacionales 86
3.5.1 VIVE Regeneracin urbana y social 86
3.5.2 Mejorando la Unidad 86
3.6 La densi cacin urbana en Mxico 87
3.7 La actividad econmica y el proceso de urbanizacin en Mxico 92
8
Captulo 4. Suelo 97
4.1 Necesidades de suelo y vivienda a mediano plazo 97
4.2 Mercados e cientes de suelo 99
Captulo 5. Financiamiento a la vivienda 103

5.1 Nuevos Productos Crediticios de Fovissste 103
5.1.1 Fovissste en pesos pagos crecientes (nuevo esquema en 103
2015)
5.1.2 Fovissste - Infonavit Individual 103
5.2 Cultura del crdito (eleccin de vivienda, nanzas sanas) 103
5.3 Nuevos productos Infonavit 104
5.4 Programa de Vivienda para Jefas de Familia 107
5.5 Evolucin del costo anual total en Mxico 108
5.5.1 Modi caciones al clculo del costo anual total 109
5.6 Financiamiento a desarrolladores de vivienda 109
5.7 El nanciamiento a la vivienda y los auges hipotecarios: una 114
perspectiva internacional
5.8 ndice de morosidad de la vivienda: Banca comercial 118
5.9 Mercado secundario de nanciamiento a la vivienda 120
ANEXOS 126
ACRNIMOS Y ABREVIATURAS 131
NDICE DE GRFICAS, CUADROS E IMGENES 134
BIBLIOGRAFA 141
9
IMGENES EAVM 2015 144
Presentacin
Los retos que enfrentan todos los pases en materia de vivienda, han producido una
gran necesidad de polticas, estrategias y soluciones que son documentadas,
evaluadas y analizadas. En Mxico, estas polticas han permitido orientar la
produccin, nanciamiento y estmulo a la vivienda, atendiendo a la demanda de la
poblacin.
El Centro de Investigacin y Documentacin de la Casa, CIDOC, se ha dado a

la tarea de documentar anualmente, lo que acontece en el mbito de la vivienda y las
oportunidades que se han detonado en nuestro pas, tomando como base los datos
proporcionados, analizados y concentrados por las diversas instituciones y
organismos de nanciamiento a la vivienda.
A partir del ao 2011 el Gobierno Federal ha realizado grandes reformas, que

han consolidado el acceso de la inversin privada y de nuevos participantes en los
diferentes sectores de la economa, adems del fomento a la calidad de los servicios
10 que se ofrecen, la competencia y la rendicin de cuentas; puntualmente, la industria
de la construccin est creciendo a ritmos acelerados, ms del doble que el resto de
la economa, lo que la convierte en uno de los principales motores econmicos
nacionales. Se observan importantes avances con el gran nmero de proyectos
inmobiliarios, el volumen de inversin que estos representan y los empleos que se
han generado, al mismo tiempo que son el re ejo de las oportunidades y con anza
que el sector ha desarrollado.
Desde 2011, que empezaron a operar los Fideicomisos de Inversin en

Bienes Races (Fibras) y hasta el primer trimestre de 2015, se han obtenido ms de
71 mil millones de pesos en nanciamiento para el sector inmobiliario. En 2014 el
Gobierno Federal destino cerca de 12,000 millones de pesos al programa de
Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para la Vivienda, operado por la
Comisin Nacional de Vivienda (Conavi), en tanto que para este ao se anunci a
travs del subsecretario de Hacienda un incremento de 2,700 millones al Programa,
que sumados a los 8,435 con los que contaba, dan un total de 11,135 millones de
pesos para dicho esquema.
El incremento anunciado se destinar principalmente para nanciar viviendas

nuevas, por lo que se estima un apoyo directo a 160,370 familias para la adquisicin
de vivienda durante 2015; esto a su vez detonar la inversin para el sector,
incluyendo crdito individual y puente, el monto total ser de 370,000 millones de
pesos, 20,000 millones ms que en 2014.
Caben destacar las palabras expresadas por el subsecretario de Hacienda
con respecto a la importancia acerca de que esta decisin se tome en un entorno de
ajuste presupuestal, re ejo del papel estratgico que el sector de la vivienda tiene
para el gobierno, que opera como una va para promover un mayor crecimiento
econmico, mayor generacin de empleos, abatimiento adecuado del rezago
habitacional y sobre todo, el fomento de mejores condiciones que eleve la calidad de
vida y bienestar de las familias mexicanas. Este panorama de consolidacin y solidez
estructural, tanto del sector inmobiliario como de la banca nacional, representan un
panorama alentador y considerablemente ptimo para el crecimiento y la inversin a
futuro, que permitir dar mayor solidez e impulso a la industria y por supuesto
mejorar las oportunidades de calidad de vida de la poblacin.
Persisten algunos retos, entre ellos el aumento de viviendas localizadas fuera

de contorno, y por lo tanto, alejadas de la cobertura de servicios urbanos bsicos. De
acuerdo a los datos de Conavi, en el periodo de enero a mayo de 2015 las viviendas
subsidiadas en estas zonas ascendieron a 94 mil 400 viviendas, 14,300 ms con
respecto al mismo periodo del ao anterior. Estas viviendas cuentan con una
desventaja signi cativa al ubicarse lejos de los centros de trabajo, escuelas, centros
de salud, resultando menos atractivas para el comprador y en detrimento de la
consolidacin de comunidades.
Es por dems relevante recordar que la labor de la industria inmobiliaria est

profundamente relacionada con la planeacin urbana y la evolucin de nuestras
ciudades; en ese sentido, debera haber una verdadera relacin entre planeacin
urbana y desarrollo inmobiliario que permita tres aspectos fundamentales: en primer 11
lugar desmiti car la densidad vertical de manera que se entienda que un incremento
de densidad vigilado puede generar mejor dinmica social, crear comunidades
vibrantes y generar servicios pblicos ms e cientes que empoder y potencialice al
espacio pblico como pilar de la vida social; en segundo lugar debemos generar el
desarrollo orientado al transporte (DOT) para crear ciudades agiles y modernas que
integren de forma e ciente e inteligente, las necesidades de movilidad y
densi cacin con la infraestructura adecuada; nalmente considerar la creacin de
distritos peatonales que interacten de forma e ciente con las zonas habitacionales,
la vialidad y transporte efectivos, generando una nueva jerarqua en la ocupacin del
espacio pblico.
La presente publicacin estuvo coordinada por la Fundacin Centro de

Investigacin y Documentacin de la Casa, A.C., CIDOC, y Sociedad Hipotecaria
Federal (SHF) con la participacin de un equipo interinstitucional e interdisciplinario
integrado por la Secretara de Desarrollo Agrario Territorial y Urbano (Sedatu)
representada por la Comisin Nacional de Vivienda (Conavi), Instituto del Fondo
Nacional para la Vivienda de los Trabajadores (Infonavit), Fondo de la Vivienda del
ISSSTE (Fovissste), Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares
(Fonhapo) Habitat International Coalition Amrica Latina (HIC-AL), el rea de
Estudios Econmicos de BBVA Bancomer y el Registro nico de Vivienda (RUV).
Nuestro reconocimiento a todo el equipo por sus valiosas y atinadas

contribuciones que permiten que ao con ao se registren los cambios y tendencias
que se gestan continuamente.
Arq. Sara Topelson FUNDACIN CIDOC
Agradecimientos 2015
Esta publicacin fue posible gracias a la participacin de las siguientes empresas,

instituciones, organizaciones y personas que contribuyeron con su conocimiento,
experiencia, tiempo y entusiasmo. Su compromiso permiti la realizacin de este
estudio.
Nuestro agradecimiento por su apoyo a:
Desarrollos Inmobiliarios Sadasi, Promotora PROCSA, S.A de C.V

S A. de C V. Lydia lvarez Marina
Enrique Vainer Girs
Isaac Vainer Girs Grupo VIVO, S.A. de C.V.
David Vainer Zonenszain Erick Olvera Silveira
Consorcio Ara, S.A de C.V. Inmobiliaria Quiero Casa, S.A. de C.V.

12 Germn Ahumada Russek Jos Shabot Cherem
Germn Ahumada Alduncin
Banco Inmobiliario Mexicano
ViveICA, S A. de C.V. Vctor Manuel Requejo
Bernardo Quintana
Diego Quintana Kawage Derex Desarrollo Residencial, S.A. de
Juan Antonio Snchez Navarro C.V.
Mara Aurora Garca de Len
Arrendadora ViveICA, S.A. de C.V.
Alejandro Vallarino Marusich Desarrollos Residenciales Lander,
S.A. de C.V.
Promotora de Vivienda Integral, S.A. Gustavo Villarreal Cant
de C.V.
Sergio Leal Aguirre Cemex de Mxico, S.A. de C.V.
Said Chvez Rodrguez
Conjunto Parnelli, S.A. de C.V.
Alex Metta Cohen
Sedatu Fonhapo
Rosario Robles Berlanga ngel Ramn Islava Tamayo
Juan Carlos Lastiri Quirs Lirio Elizabeth Rivera Caldern
Mariana Anaya Arenzana
Conavi
Mara Paloma Silva de Anzorena RUV
Eduardo Torres Villanueva Marco Antonio Lpez Prez
Esa Hernndez Velasco Jorge Luis Alvarado Gmez
Vctor Manuel Santilln Meneses Mauricio M.A. Espinoza Martnez
Cynthia Alejandra Gonzlez Hernndez
Sociedad Hipotecaria Federal
Jess Alberto Cano Vlez BBVA Bancomer
Edgar Nolasco Estudillo Luis Robles Miaja
Antonio Puig Escudero Carlos Serrano Herrera
Marissa Gonzlez Guzmn Samuel Vzquez Herrera
Fernando Balbuena Campuzano 13
Infonavit
Alejandro Ismael Murat Hinojosa Habitat International Coalition-
Vicente Mendoza Tllez Girn HIC-AL
Carlos Zedillo Velasco Enrique Ortiz Flores
Fausto Gerardo Gurrea Martnez
Gerardo Bazn Morante Fundacin CIDOC
Armando Tetsuya Hashimoto Hongo Sara Topelson de Grinberg
Vctor Imre Ebergenyi Kelly Ricardo Coronado Altamirano
Isaura Beryin Ramos Oyanguren
Fovissste
Ricardo Luis Antonio Godina Herrera Socio honorario CIDOC
Juan Manuel Chvez Chvez Luis de Pablo Serna
Silvia Fernanda Arriola Amaro
Carolina Altamirano Ruedaquijano
Resumen ejecutivo
Cada ao cobra mayor relevancia el sector vivienda en nuestro pas, ya que la

aportacin al Producto Interno Bruto Nacional hoy es mayor que la de sectores como
el educativo o el agrcola y poco menos que el sector de transportes, correos y
almacenamiento.
Destaca que, segn datos de la Comisin Nacional de Vivienda (Conavi), la

Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), increment de abril de 2014 a marzo de 2015
el monto de crdito para construccin de vivienda en un 34.1 %, pasando de 7,900 a
10,600 millones de pesos en el mismo periodo del ao anterior. Igualmente, la banca
comercial increment el monto de crdito para edi cacin de vivienda en el mismo
periodo en 12.7 %, pasando de 42,400 a 47,800 millones de pesos.
La cartera de crdito para edi cacin conjunta de la banca comercial y SHF

fue de 58,400 millones de pesos (de abril de 2014 a marzo 2015), lo que signi ca
un incremento de 16.1 % en comparacin con el saldo del mismo periodo del ao
14 anterior. Asimismo, el monto de los crditos puente se increment en 1,100
millones de pesos durante 2015, de los cuales 53.9 % corresponden a la cartera de
SHF, generando un aumento en el crdito para la construccin de vivienda y una
mayor certidumbre en el mercado.
El sector de la vivienda se posiciona como motor de la economa nacional

despus de que en 2012 represent el 7 % de aportacin al PIB y al cierre de marzo
del ao en curso, el Registro nico de Vivienda contabiliz 507 mil unidades, lo que
representa un crecimiento del 20 %. En los prximos 10 aos se deber atender el
mayor crecimiento de la demanda de vivienda, por lo que es importante que el
nanciamiento del sector contine creciendo.
Derivado de la Poltica Nacional de Vivienda 2015 y de las Medidas de

Impulso para la Construccin de Vivienda anunciadas el 25 de marzo de 2015 por el
Secretario de Hacienda y Crdito Pblico, podemos a rmar que los indicadores de
2015 para la vivienda son favorables, por ejemplo, se incluye una serie de medidas
para facilitar el acceso al crdito e incentivos scales para la industria del ramo, con la
intencin de que los mexicanos alcancen un mejor nivel de vida en 2015.
En enero de 2015 el presidente de Mxico present un conjunto de acciones

para impulsar la construccin de vivienda en el pas, detonando inversiones por
370 mil millones de pesos en este ao.
Las acciones se dividen en cuatro rubros: medidas para estimular la compra o
la reduccin del pago por vivienda; facilitar el acceso a los mexicanos a una vivienda
digna; apoyos a sectores especiales y apoyo a la industria de la vivienda.
Los estmulos para facilitar la compra de vivienda incluyen que el Instituto del
Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) eliminar el cobro de
titulacin de las viviendas adquiridas para quienes tienen ingresos menores a 2.6
salarios mnimos; se incrementar el monto del subsidio que otorga la Comisin
Nacional de Vivienda (Conavi) a la vivienda vertical y con menores tasas de inters;
los crditos hipotecarios del Infonavit apoyarn la adquisicin de ecotecnologas y
los mexicanos ya podrn reestructurar su hipoteca y/o cambiarse a otra institucin
bancaria que ofrezca menores tasas de inters sin gastos adicionales.
Adems, a partir de 2015 los nuevos crditos del Infonavit y Fovissste slo
sern en pesos y se apoyar la transicin de los crditos actuales denominados en
salarios mnimos.
El segundo grupo de medidas, destinadas a que ms mexicanos accedan a

una vivienda digna, se basa en la reforma hacendaria y en la estrategia Crezcamos
Juntos, por ello las familias que se integren a la formalidad tendrn dos
posibilidades: acceder a un crdito hipotecario tradicional con un subsidio de la
Conavi de hasta 30 mil pesos o bien un crdito del Infonavit para la construccin de
vivienda en terreno propio, con un amplio programa de supervisin en esta
modalidad.
15
Los a liados al Fovissste podrn obtener un crdito para adquirir su casa sin
ganar el sorteo y quienes cali quen podrn recibirlo de inmediato, incluso con
subsidio si su ingreso es menor a 5 salarios mnimos.
Los derechohabientes del Fovissste e Infonavit podrn usar su saldo en la

subcuenta de vivienda para un crdito hipotecario con cualquier institucin
nanciera y quienes cotizan en ambas instituciones podrn mancomunar sus
crditos.
Por otro lado se otorgan apoyos para sectores a la poblacin vulnerables

como jvenes y jefas de familias, as como discapacitados, migrantes y adultos
mayores. Por ltimo se apoyar a la industria de la vivienda con estmulos scales a la
construccin de vivienda nueva, incluyendo la regularizacin de los adeudos del
Impuesto al Valor Agregado (IVA) que tengan los pequeos proveedores de servicios
de construccin.
En 2014 el Infonavit registr 155,000 viviendas subsidiadas y poco ms

8,000 millones de pesos en subsidios para la vivienda en renta. Este ao la
proyeccin es de 6,000 millones de pesos en este rubro.
En apoyo al sector, la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico (SHCP) en

marzo de 2015 anunci un estmulo scal que consiste en el descuento del 100 %
del IVA para proveedores y prestadores de servicios en la construccin de viviendas.
Esta medida, adems de impulsar el crecimiento del sector, permitir que el
costo de una vivienda disminuya entre 1 y 3 %.
Los proveedores obtendrn un descuento del 100 % del pago del IVA, para
que ese costo no se traslade a los desarrolladores y por lo tanto no encarezca el
costo de la vivienda, reduciendo de manera signi cativa el precio nal al comprador.
Durante 2014 el Instituto Nacional de Estadstica y Geografa (INEGI),

Conavi, SHF, Infonavit y Fovissste trabajaron en conjunto para elaborar la Cuenta
Satlite de Vivienda de Mxico cuyo objetivo es mostrar la relevancia del sector
vivienda en trminos econmicos mediante una serie de indicadores, siendo el ms
representativo como ya se ha mencionado, la participacin del PIB de la vivienda en el
total del pas. Un indicador adicional de la Cuenta es la participacin que el sector
tiene dentro de la generacin de los puestos de trabajo y el avance importante en
cuanto a la sistematizacin de la informacin sobre el sector de la vivienda.
El clculo de la Cuenta Satlite se realizar anualmente, con lo que se contar

con informacin actualizada y en detalle sobre las distintas actividades que inciden
en el sector. Adicionalmente, se contar con un cmulo ms amplio de indicadores
para analizar el sector de la vivienda, desde la perspectiva de la produccin, el
empleo, los precios y las ramas industriales y de servicios con los que se vincula de
manera directa e indirecta.
Con relacin a los ndices representativos del sector, el ndice SHF de Precios
16 de la Vivienda mostr durante el segundo trimestre de 2015 una apreciacin
nominal de 6.38 % en el mbito nacional con respecto al mismo trimestre del ao
anterior. Por su parte, el ndice SHF de Vivienda Usada registr una variacin en el
segundo trimestre de 6.37 %, mientras que el ndice SHF de Vivienda Nueva
aument 6.40 %. Respecto al ndice para casas solas, ste creci 6.62 % mientras
que el correspondiente a casas en condominio y departamentos mostr un cambio
porcentual de 6.06 % durante el perodo mencionado. El ndice de Precios de
Vivienda Econmico - Social indic una apreciacin a tasa anual del 5.92 %, mientras
que el ndice SHF para la vivienda media y residencial subi en 6.71 % a tasa anual.
Los precios de las viviendas en la zona metropolitana del Valle de Mxico

mostraron una apreciacin de 6.91 %, en la de Guadalajara de 4.86 %, en la de
Monterrey 6.63 %, Puebla-Tlaxcala de 6.23 %, mientras que en la de Toluca
aumentaron 5.97 % respecto al mismo trimestre del ao anterior.
Este ao el crecimiento de la poblacin ser inferior a los hogares, implicando

que aunque la velocidad de crecimiento de la poblacin tienda a disminuir, la
demanda de viviendas nuevas mantendr un ritmo superior debido a la composicin
de los hogares, a las caractersticas del mercado y a la atencin del rezago
habitacional.
En otro orden de ideas, el problema de acceso al suelo para construir o

comprar una vivienda, aunada a la concentracin de poblacin en las ciudades
principales del pas, depende de las densidades y tamao de lotes y de los tipos de
viviendas que se construyan.
Entre los factores que in uyen en el incremento de la valorizacin del suelo
estn: el aumento de la actividad econmica, el crecimiento poblacional, el suelo
servido, as como usos del mismo, la planeacin espacial de ciente (que da como
resultado la ocupacin irregular del suelo), la cobertura y calidad de los servicios de
movilidad, y la demanda especulativa provocada por la necesidad de ujos de
efectivo y la falta de alternativas de nanciamiento.
A la par de un escenario de encarecimiento tanto del suelo como de la

vivienda, existe un fenmeno de desocupacin y abandono de la vivienda; por esta
razn en el ao 2015, el Gobierno Federal prev rescatar y reinsertar entre 47,000 y
57,000 viviendas, de un total estimado de 200,000 que se encuentran en
condiciones de abandono en el pas.
Una de las razones principales por la cual las familias abandonan su vivienda
es por su ubicacin, localizadas generalmente lejos de las fuentes de trabajo,
incrementando de forma relevante el costo del transporte, es decir, los propietarios
muchas veces se encuentran en la disyuntiva de obtener recursos para el transporte
al trabajo o para pagar la hipoteca. La violencia y la inseguridad son otros factores
que in uyen directamente en el abandono de las viviendas.
Otro aspecto importante es el acceso al suelo en las ciudades mexicanas;

ste se da principalmente en dos vertientes: 1) la reconversin de los usos del suelo,
para lo cual se debe revisar detenidamente las normatividades locales, y 2) el suelo
ejidal y comunal que se convierte en suelo urbano, donde en la mayora de los casos,
la ocupacin es informal y el suelo carente de servicios bsicos. 17
A manera de conclusin, en 2015 la vivienda ha observado un incremento al

nanciamiento, mayores subsidios y una apertura a las fuentes de crdito, con
respecto a los aos anteriores. Lo anterior est vinculado a las polticas de desarrollo
del sector anunciadas a principios del ao, as como a los incentivos scales
anunciados por la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico.
Entre los retos que permanecen, destacan los siguientes: la escasez de suelo
urbanizado, as como un incremento en el precio del mismo; la ausencia de redes de
transporte pblico sustentable relacionadas con la falta de conectividad y
accesibilidad; la normatividad contradictoria entre los diferentes rdenes de
gobierno y su aplicacin; y el ritmo del crecimiento de la poblacin y la demanda de
vivienda a mayor al ritmo de la expansin de la infraestructura y los servicios.
Captulo 1
Poltica de vivienda y desarrollo urbano
1.1 Estmulo scal a la vivienda prestados para otro tipo de

construcciones estn sujetas al pago del
La Secretara de Hacienda y Crdito IVA, evitando posibles abusos del
Pblico (SHCP) anunci en marzo de mecanismo.
2015 un estmulo scal que consiste en
el descuento del 100 % del Impuesto al
Valor Agregado (IVA) para prestadores 1.2 Acciones de vivienda 2014 y
de servicios parciales de construccin de plan de nanciamiento 2015
vivienda, que incluyen materiales y ( nanciamientos y subsidios)
mano de obra. Esta medida, adems de
impulsar el crecimiento del sector, En el cuadro 1 se detalla el plan de
permitir que el costo de una vivienda nanciamiento para vivienda 2015 en
disminuya entre 1 y 3 %. nmero de acciones, as como en el
monto en millones de pesos
La vivienda es un bien exento del correspondientes al Instituto del Fondo
18 pago de IVA; sin embargo, los servicios Nacional de la Vivienda para los
de construccin contratados a terceros Trabajadores (Infonavit) y al Fondo de la
por parte de los desarrolladores de Vivienda del Instituto de Seguridad y
vivienda haban sido sujetos a pagar Servicios Sociales de los Trabajadores
este impuesto con base en una del Estado (Fovissste). En el cuadro 2 se
resolucin de la Suprema Corte de detalla el monto presupuestado en
Justicia de la Nacin (SCJN), lo que pesos para los subsidios de vivienda
hubiera implicado que al menos 80 % de 2015.
las viviendas incrementaran su precio
nal. Cuadro 1. Plan de nanciamiento
para vivienda 2015
Los prestadores de servicios de Organismo Acciones

Monto
(millones de pesos)
construccin de vivienda obtendrn un Infonavit 505,000 116,423

descuento del 100 % del pago del IVA Fovissste 114,350 49,443
causado, para que ese costo no se Fuente: Conavi
traslade a los desarrolladores y por lo

tanto no encarezca el costo de la vivienda. Cuadro 2. Monto presupuestado para
subsidios de vivienda 2015
(Millones de pesos)
El estmulo scal tiene dos
Conavi 8,435
caractersticas importantes: slo
Fonhapo 2,447
bene cia a los participantes formales de
Fuente: Conavi
la economa y nicamente se puede
aplicar a construcciones de vivienda
incentivando al sector pues los servicios
prestados

En los siguientes cuadros se Desde el ao 2002 se ha
detallan el nmero de acciones de otorgado este reconocimiento de
vivienda nanciadas por la institucin en manera ininterrumpida; sin embargo,
2014, as como los montos en pesos de tanto las categoras como su nmero
dichos nanciamientos. han ido cambiando y depurando, a n de
que ste responda a las estrategias de la
Cuadro 3. Financiamiento 2014, poltica nacional de vivienda del
Acciones de Vivienda
Gobierno Federal.
Infonavit 555,861
Fovissste 87,310 La entrega de este galardn ha

Banca comercial (CNBV) 161,054 sido un estmulo y generador de una
Banjrcito 1,923 sana competencia entre los diferentes
SHF 204,309 constructores de vivienda, genera una
Organismos estatales 13,898 gran diversidad de criterios y tcnicas, al
Otros organismos 8,244 mismo tiempo que se establecen
Fuente: Conavi nuevos parmetros de calidad y confort
orientados a satisfacer mayores
Cuadro 4. Monto de Financiamiento exigencias de la poblacin.
para Vivienda 2014,
(Pesos)
Infonavit 111,344,289,380 En la edicin 2014, se consideraron

Fovissste 38,452,444,001 cinco categoras que sintetizan los
Banca comercial (CNBV) 122,292,853,205 propsitos de la poltica de vivienda:
Banjrcito 989,518,126
vivienda de inters social; vivienda de inters
SHF 17,749,065,169
medio y residencial; produccin social de
Organismos estatales 1,422,451,422
vivienda asistida (urbana); produccin social 19
Otros organismos 3,162,275,235

de vivienda asistida (rural) y sustentabilidad
Fuente: Conavi
e innovacin tecnolgica.
Asimismo, se otorgan menciones

1.3 Proyectos ganadores del Premio especiales a los proyectos presentados
Nacional de Vivienda 2014 que a juicio del grupo evaluador
contribuyen al desarrollo del sector - en
El Premio Nacional de Vivienda es un los temas de accesibilidad, gestin
certamen organizado anualmente por la gubernamental y vivienda,
Comisin Nacional de Vivienda nanciamiento; reciclaje de edi cios,
(Conavi), apoyado por Infonavit, reconstruccin y vivienda en renta.
Fov i s s s te , e l Fo n d o N ac i o n a l d e
Habitaciones Populares (Fonhapo) y la En todos los casos se consideraron
Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), con atributos de sustentabilidad, diseo,
el propsito de identi car, premiar, seguridad y participacin social, adems
difundir y promover las mejores de evaluar congruencia con los programas
prcticas de vivienda. El Premio de desarrollo urbano y vivienda, servicios,
constituye un instrumento de poltica conectividad, accesibilidad, seguridad y
pblica para incentivar el desarrollo del e ciencia energtica, entre otros, con
sector, a n de encontrar nuevas excepcin de la vivienda rural.
soluciones habitacionales, mejorar las
viviendas, reducir costos, proteger el
medio ambiente y elevar la calidad de
vida de las familias mexicanas.
Captulo 1. Poltica de vivienda y desarrollo urbano

Cuadro 5. Participacin en el Premio Nacional de Vivienda 2002-2014
Ao No. de Categoras Desarrollos inscritos Viviendas inscritas No. de Entidades Evaluadores
2002 7 43 84,183 16 n/d
2003 9 59 122,837 26 n/d
2004 10 56 22,000 21 17
2005 9 59 20,599 26 19
2006 10 53 32,909 22 21
2007 6 65 57,663 18 22
2008 6 52 32,829 20 23
2009 4 17 13,934 11 19
4 41 21,393 18 19
2010
Bicentenario 10 18,403 5 10
2011 5 35 28,503 17 22
2012 5 32 28,062 23 24
2013 11 44 24,788 16 25
2014 5 83 40,360 24 32
Fuente: Conavi
En 2014 el Premio sirvi como categora, entre los que destacan:

catalizador del mercado actual de la proceso de organizacin y participacin
vivienda y de las tendencias de la oferta, social en el proyecto; adaptacin a las
como resultado de la convocatoria, se costumbres y actividades productivas
recibieron 83 proyectos que cumplieron d e l a co m u n i d a d ; a s e s o r a a l a
20
con lo establecido en las bases tcnicas comunidad en la planeacin, ejecucin y
del concurso, destacando la administracin.
participacin de la vivienda de inters
medio y residencial (23); produccin Otros criterios reconocidos son
social de vivienda asistida-rural (21); y el desarrollo plani cado de la vivienda,
de la vivienda de inters social (20), su concepto integral con respeto al
principalmente. El total de viviendas medio ambiente, el uso de materiales
registradas dentro de los proyectos fue regionales y ecotecnias, la accesibilidad
de 132,259 viviendas, sobresaliendo econmica dentro de la contencin y
40,360 viviendas de 24 entidades normatividad urbana, el diseo del
federativas. conjunto, el aprovechamiento del
terreno, los espacios y acabados, el
El grupo evaluador se integr por contexto urbano y la movilidad, adems
32 expertos y profesionistas de de densi cacin ordenada.
reconocido prestigio, como acadmicos
e investigadores, representantes La evaluacin cuid que los
sociales y empresariales vinculados con proyectos cumplieran con los
el sector, con lo cual se garantiz la lineamientos de la poltica de vivienda de
imparcialidad y transparencia del manera integral, en cuanto a ubicacin,
proceso y lo hizo con able mediante impulso de comunidades armnicas,
mecanismos de operacin abiertos y ordenamiento territorial y generacin
claros. de modelos habitacionales de calidad
para localidades urbanas y rurales, as
En la evaluacin, se tomaron en como comunidades indgenas, segn
cuenta diversos atributos segn la sus necesidades e idiosincrasia.

Es importante sealar que el modelo e ciente, compacto y
premio nacional de vivienda se entrega a sustentable.
desarrollos habitaciones, programas o Reconocer las virtudes del conjunto
personas en concreto; con ello, no se habitacional considerando la
premia a empresas u organizaciones, ya Evaluacin Cualitativa de las Viviendas
que stas pueden haber construido y el Entorno (Ecuve) con un jurado de
desarrollos de excelente calidad y calidad que permita posicionar a
algunos otros con una calidad diferente. quienes mantienen un compromiso
con la vivienda sustentable y con los
derechohabientes y acreditados.
1.4 Premio sustentable de vivienda
2015 En 2014 los resultados de esta
iniciativa fueron muy positivos; el
El Infonavit convoc por primera vez a galardn fue otorgado a un conjunto de
los principales desarrolladores de 200 departamentos en la Avenida
vivienda a participar en el Premio Aquiles Serdn 975 en la delegacin
Infonavit de Vivienda Sustentable para Azcapotzalco en el Distrito Federal,
conjuntos habitacionales que ofrezcan desarrollado por QuieroCasa.
mejor calidad de vida y valor patrimonial
a sus habitantes. Este galardn tiene la En el conjunto se incluyeron
nalidad de incentivar el desarrollo de ecotecnias y un buen partido
vivienda en entornos sustentables, arquitectnico en el diseo de la
construyendo equidad y bienestar para vivienda, adems est ubicado cerca de
los bene ciarios del Instituto. centros de transporte y reutiliza el suelo
urbanizado; reforzando as la densidad 21
Los objetivos del Premio son: intraurbana.
Favorecer la construccin competitiva En la edicin 2015 se reconoce

de los conjuntos habitacionales y la la construccin competitiva de los
ampliacin del valor patrimonial de las conjuntos habitacionales y la ampliacin
familias, logrando que la vivienda del valor patrimonial de las familias,
nanciada se desarrolle de manera logrando que la vivienda nanciada se
sustentable y con un diseo de desarrolle de manera sustentable y con
calidad en un marco de planeacin un diseo de calidad en un marco de
urbana y ocupacin ordenada del planeacin urbana y ocupacin
territorio. ordenada del territorio; a partir de la
Promover soluciones habitacionales necesidad imprescindible de promover
integrales que consideren el soluciones habitacionales integrales
equipamiento y servicios necesarios: que consideren el equipamiento y los
transporte pblico, escuelas, centros servicios necesarios: transporte pblico,
m d i co s , re a s co m e rc i a l e s y escuelas, centros mdicos, reas
espacios abiertos, de tal manera que comerciales y espacios abiertos, de tal
los habitantes tengan una mayor manera que los habitantes tengan una
calidad de vida. mayor calidad de vida.
D i f u n d i r e i m p u l s a r p rc t i c a s
creativas hacia nuevas formas de
densidad y ubicacin, as como para
la gestin de la vivienda a partir de un

1.5 Comparacin internacional de cuentan con el subsidio de compra de
polticas de vivienda vivienda del Fondo solidario de vivienda,
enfocado a la poblacin que no puede
Experiencias internacionales de acceder a un crdito y que se encuentra
vivienda: Anlisis comparativo de en situacin de vulnerabilidad, adems
programas de subsidio de vivienda en de los subsidios para la compra de
diversos pases vivienda a grupos emergentes y clase
Una de las polticas de vivienda ms media; en Estados Unidos las familias
utilizada en diversos pases de la que adquieren una vivienda por primera
Organizacin para la Cooperacin y el vez pueden acceder a una subvencin
Desarrollo Econmicos (OCDE) y operada por las agencias estatales de
Latinoamrica es el subsidio a la vivienda variando las condiciones de
adquisicin de vivienda. Una modalidad estos programas en cada estado.
de subsidio se entrega de forma
peridica como ayuda al pago de un Este tipo de subsidio es utilizado
crdito hipotecario. para ayudar en el pago del enganche
dentro de un esquema de un crdito
En Colombia el programa de hipotecario y por lo regular existe un
vivienda para ahorradores garantiza tope de los ingresos para los que
que las cuotas del crdito hipotecario postulan para la subvencin.
que pagan los bene ciarios del subsidio
no excedan el 30 % del ingreso familiar y Hay subsidios que estn
para poder participar en l, es necesario diseados como premios o bonos para
que los postulantes tengan un ahorro incentivar una buena conducta del
22 equivalente de 5 % de la vivienda que b e n e c i a r i o , Pe r c u e n t a co n 2
desean adquirir. El programa Mi Casa ejemplos: el bono al buen pagador que
Ya!, ofrece un subsidio en el pago del es dada al prestatario que ha sido
inters asociado al crdito hipotecaria cumplido en los pagos de su crdito
ms un apoyo en el pago del enganche hipotecario, dentro del esquema
de la vivienda; este programa est MIVIVIENDA otorgado por la institucin
dirigido a la poblacin colombiana de nanciera Fondo MIVIVIENDA y el
ingresos medios o medios-bajos (entre segundo es el bono familiar habitacional,
2 y 4 salarios mnimos). que se encuentra dentro del marco del
mismo programa; ste un premio al
En Brasil el programa Minha casa ahorro que ha realizado una familia y que
minha vida incluye descuentos en el puede ser utilizado para la adquisicin,
pago del crdito hipotecario para mejoramiento o construccin de una
familias de bajos ingresos, tambin vivienda.
ofrece otras facilidades como una
reduccin en pago del seguro de Aunque es poco usual tambin
vivienda. existen subsidios que cubren la
totalidad del costo de una vivienda, en
Otra modalidad de subsidio para Colombia el programa de vivienda
adquisicin de vivienda consiste en el 100% subsidiada est dirigido a la
otorgamiento de un apoyo por una sola poblacin que se encuentra en situacin
vez. Como ejemplos se encuentran el de pobreza extrema; los bene ciarios
subsidio de la Conavi en Mxico para la deben estar en situacin de
adquisicin de vivienda; en Chile desplazamiento y no ser bene ciarios
de otros subsidios de vivienda, adems

de comprometerse a habitar por lo con la participacin de voluntarios para
menos diez aos la vivienda otorgada. la mano de obra.
Algunos de los programas de Otra modalidad de subsidio es

apoyo para la vivienda adems de para los arrendatarios de una vivienda,
adquisicin, incluyen modalidades de en donde una manera de distribucin es
s u b s i d i o p a ra l a co n s t r u cc i n o utilizar los fondos programados para
mejoramiento de vivienda. En Mxico el construir vivienda que tenga como
subsidio otorgado por la Conavi puede propsito el arrendamiento y que sea
utilizarse para autoproduccin y asequible para gente de bajos ingresos.
mejoramiento en Chile, los subsidios del En Espaa el Programa de Fomento del
Fondo Solidario de Vivienda para grupos Parque Pblico de Vivienda de Alquiler le
emergentes y clase media pueden otorga un subsidio a organismos
utilizarse para la construccin de pblicos, empresas privadas y
vivienda, adems del programa de organizaciones sin nes de lucro para el
Proteccin al Patrimonio Familiar, desarrollo de vivienda de alquiler.
enfocado al mejoramiento y ampliacin
de vivienda; en Argentina el programa El subsidio para el arrendamiento
Federal de Mejoramiento de Vivienda es tambin puede ser entregado a los
realizado mediante convenios con los propietarios de vivienda para que stos
municipios. Por ltimo, en Espaa el pidan un menor monto de alquiler a sus
programa de Fomento de la inquilinos, como en Estados Unidos con
Rehabilitacin Edi catoria, es destinado la seccin 8 del Project-Based Rental
a rehabilitar edi cios de viviendas y los Assistance en el que el Gobierno Federal
bene ciarios son las comunidades de ofrece un subsidio equivalente a la 23
propietarios. diferencia entre la renta autorizada para
el conjunto multifamiliar y la renta que
Muchos de los programas que puede pagar el inquilino (30 % del
subsidian la construccin se enfocan a la ingreso familiar).
autoconstruccin, el primer modelo se
observa en Argentina con el programa El subsidio para arrendamiento
Federal de Construccin de Viviendas, puede ser entregado directamente al
que implica el nanciamiento directo del inquilino y as ste tiene mayor libertad
gobierno nacional de Argentina para de escoger dnde arrendar. Se tienen
ejecutar obras de vivienda. En Estados ejemplos en Chile, con un programa de
Unidos el programa de Construccin de subsidio al arriendo que busca bene ciar
Vivienda lo opera el grupo comunitario a familias jvenes y vulnerables, est
Self-Help Homeownership Opportunity ayuda a cubrir una parte de la renta y los
Program, que consiste en subvenciones bene ciarios del programa pueden
a organizaciones sin nes de lucro y escoger la vivienda, que debe cumplir
consorcios nacionales y regionales que con ciertos requerimientos. El programa
tengan la capacidad y experiencia en la Housing Choice Vouchers en Estados
prestacin o facilidad de oportunidades Unidos busca bene ciar a personas de
de adquisicin de vivienda mediante bajos ingresos, personas de la tercera
esquema de autoayuda. En este ltimo,
las viviendas deben ser vendidas a 1 Los esquemas de autoayuda de vivienda (en ingls self-help housing)
precios por debajo de lo establecido por involucran a un grupo de personas que se organizan para volverle a
dar un uso a viviendas vacas; estas viviendas se encuentra en espera
el mercado a personas de bajos ingresos de remodelacin o de otras decisiones sobre su uso futuro. El grupo
de personas es el que realiza las reparaciones necesarias para que la
que contribuyan de manera signi cativa vivienda pueda ser considerada habitable.

edad y otros grupos vulnerables 1.6 Mecanismos de nanciamiento
mediante el otorgamiento de una
subvencin que les ayuda a pagar el Siendo la vivienda una de las demandas
alquiler de una vivienda, los bene ciarios ms sentidas de la poblacin, se han
tienen libertad y exibilidad de escoger desarrollado un buen nmero de fuentes
la vivienda aunque existen condiciones de nanciamiento para este sector. En el
mnimas que debe cumplir la misma. Un ltimo ao se han incrementado las
programa similar existe en Espaa opciones de crditos para las diversas
llamado programa de Ayudas al Alquiler acciones que atienden a la poblacin, es
de Vivienda que est dirigido a la decir, nanciamientos para vivienda
poblacin de bajos ingresos, que puede nueva, usada o remodelacin de la
cubrir hasta el 40 % de la renta anual. vivienda. La concentracin de los
crditos otorgados por Fovissste por
entidad federativa en 2014 se registr
de la manera siguiente:
Cuadro 6. Crditos otorgados por Fovissste para vivienda por entidad federativa, diciembre 2014
(Pesos)
Crditos otorgados
Entidad Federativa
Importe Nm. de crditos
Total 38,452,444,001 87,310
Distrito Federal 5,212,431,119 13,011
rea Fornea 33,240,012,883 74,299

Aguascalientes 652,072,891 1,763
Baja California 761,251,174 1,340
24 Baja California Sur 909,759,757 2,029
Campeche 181,464,988 823
Coahuila 803,461,466 2,147
Colima 453,727,756 869
Chiapas 872,098,659 1,766
Chihuahua 955,744,919 1,981
Durango 558,606,084 2,916
Guanajuato 1,296,675,028 2,726
Guerrero 589,586,048 1,506
Hidalgo 2,435,908,373 4,600
Jalisco 1,465,927,968 2,710
Estado de Mxico 5,149,925,925 10,799
Michoacn 768,526,343 1,617

Morelos 2,167,027,370 3,723
Nayarit 699,112,408 1,686
Nuevo Len 948,595,937 1,884

Oaxaca 483,394,014 1,192
Puebla 1,202,422,000 2,871
Quertaro 1,488,855,957 2,489
Quintana Roo 804,918,937 1,951
San Luis Potos 774,396,869 1,668

Sinaloa 1,197,119,587 3,782
Sonora 1,058,073,282 1,934
Tabasco 515,766,618 1,308
Tamaulipas 727,496,497 1,605
Tlaxcala 267,869,204 1,254
Veracruz 1,870,534,386 3,899
Yucatn 833,154,899 2,718

Zacatecas 344,570,540 743
Fuente: Subdireccin de Planeacin Fovissste

No se ha logrado cubrir la A travs de estos nuevos sistemas
demanda de crdito para el total de de nanciamiento implementados en
trabajadores del pas a liados al Fondo, Fovissste se ha logrado elevar
por lo que Fovissste se ha visto en la considerablemente el otorgamiento de
necesidad de tener nuevas fuentes de crdito a los trabajadores del Estado en
nanciamiento con el objeto de proveer los ltimos 5 aos.
a los trabajadores del Estado de un
crdito hipotecario. Nuevos productos crediticios
Mientras que los recursos de los
En 2009 Fovissste emiti por crditos tradicionales se aplican para un
primera vez certi cados burstiles segmento de acreditados con un nivel
por un monto de 3,500 millones de salarial medio o bajo, los segmentos de
pesos. Al cierre de 2014 se han acreditados con mayor capacidad
llevado a cabo 23 emisiones econmica no representan un gran
burstiles por 106,967 millones de porcentaje en la demanda de crditos
pesos, que se han destinado en su Fov i s s s te ; b u s c a n d o c u b r i r e s te
totalidad al otorgamiento de crdito. segmento en el ao 2014 se lanz un
E n 2 0 1 3 y 2 0 1 4 s e l o g r e l nuevo esquema de crdito denominado
nanciamiento por parte de SHF por Nuevo Fovissste en Pesos.
un monto de 12,000 millones de
pesos. Nuevo Fovissste en pesos
Es un esquema crediticio co nanciado
La meta en 2015 es otorgar entre Fovissste y SHF o las entidades
114,350 crditos, para poder lograrlo se nancieras autorizadas; se otorga a los
estima obtener 14,000 millones de pesos derechohabientes del Fovissste para la 25
mediante emisiones burstiles y 10,000 adquisicin de vivienda nueva o usada y
millones mediante nanciamiento de SHF. a diferencia del crdito tradicional que
Al cierre de marzo del ao en curso se han se rige en base a salarios mnimos, este
logrado formalizar 72,006 crditos en los es en pesos y a pagos determinados con
diferentes esquemas que maneja el Fondo. una tasa de inters ja. El recurso
Cuadro 7. Programa de crdito. Cierre al mes de marzo 2015
Acciones
Crditos hipotecarios
vivienda
Tradicionales
Respaldados
Respaldados
IND FOV-INF
Pensionados
hipotecarios
Aliados plus
Subsidios
Fovissste
conyugal
Total
pesos
Total
Colocacin
45,000 7,350 2,000 1,500 2,500 500 10,000 500 69,350 45,000 114,350
programada
En trmite 37,731 2,351 557 1,034 770 35 0 0 42,478 11,659 54,137
Total
13,314 804 156 241 898 53 1 0 15,467 2,402 17,869
formalizados
Total
formalizados 51,045 3,155 713 1,275 1,668 88 1 0 57,945 14,061 72,006
y en trmite
Avance de
29.59 % 10.94 % 7.80 % 16.07 % 35.92 % 10.60 % 0.01 % 0.0 % 23.3.0 % 5.34 % 15.63. %
formalizacin
Fuente: Subdireccin de Planeacin Fovissste.

otorgado por el Fovissste ser El costo de este seguro ser es
equivalente al 100 % del monto de la de 6.45 al millar sobre el valor avalo de
subcuenta de vivienda del Sistema de cada vivienda y deber ser cubierto por
Ahorro para el Retiro (SAR) del el desarrollador (6.45 seguro + 4.0
trabajador, que al momento del ejercicio veri cacin RUV=10.45); as mismo
del crdito tenga acumulado y el recurso aplicar un deducible del 1 % a cargo del
restante ser otorgado por SHF o las acreditado en instalaciones, en tanto
entidades nancieras, el plazo de que en los dems rubros no se paga
amortizacin es de 5 a 25 aos y este lo deducible.
determina el derechohabiente, siempre
y cuando el anlisis de su capacidad de
pago, edad y monto mximo aprobado 1.7 Convenio Profeco - Fovissste
se determine viable.
En octubre de 2014 se llev a cabo la
La tasa de inters ordinaria es ja rma de un convenio entre Fovissste y la
durante toda la vida del crdito y ser Procuradura Federal del Consumidor
igual que el Costo Anual Total (CAT); el (Profeco) con el objeto de establecer las
rango de edad para ser sujeto a este bases de colaboracin a n de que en el
crdito es de 18 a 60 aos, la edad del mbito de sus respectivas competencias
acreditado ms el plazo del crdito no Fovissste apoye a la Profeco en distintos
deber exceder de 75 aos. Para la a s p e c t o s co m o l a p ro t e cc i n a
determinacin del puntaje se efecta la derechohabientes interesados en
revisin del historial crediticio del adquirir inmuebles destinados a casa
solicitante en sociedades de habitacin, el fortalecimiento de la
26 informacin crediticia. difusin de informacin a los
derechohabientes-consumidores y el
Este crdito est orientado a reforzamiento en la pronta solucin de
mandos medios y superiores y su monto las controversias que pudieran surgir
llega a los $4'500,000, adems cuenta entre los derechohabientes -
con seguro de vida, daos y desempleo. consumidores y los desarrolladores de
vivienda en toda la Repblica Mexicana.
Seguro de calidad
Con el n de garantizar la calidad de la
vivienda y proteger el patrimonio del 1.8 Obligaciones Internacionales en
derechohabiente y con fundamento en materia de Derechos Humanos
las reglas de otorgamiento de crditos vinculados a la vivienda (Derecho
del Fovissste 2014 publicadas en el humano a la vivienda que plantea la
Diario O cial de la Federacin (DOF) en Observacin General No. 4 de
relacin a la clusula vigsima sexta, a Naciones Unidas, adecuacin
partir del 20 de octubre del 2014 es cultural)
obligatorio el Seguro de Calidad a todos
los desarrolladores que registren La adecuacin cultural, un factor
viviendas en el RUV para el Fovissste. ignorado
La observacin general 4 adoptada por
El Seguro de Calidad cubrir por el Comit de Derechos Econmicos,
10 aos la estructura, 5 aos la Sociales y Culturales de la ONU,
impermeabilizacin y 2 aos en las establece que el concepto de
instalaciones (hidrosanitarias, adecuacin es particularmente
elctricas y gas).

signi cativo en relacin con el derecho a ventilacin adecuadas a la preparacin
la vivienda, puesto que surge para tradicional de los alimentos.
subrayar una serie de factores que hay
que tener en cuenta al determinar si Esto sucede en vastas zonas del
determinadas formas de vivienda se m i s m o E s t ad o , s e d e s a r ro l l a u n
puede considerar que constituyen una programa de construccin de cuartos de
vivienda adecuada a los efectos del entre 9 y 12 m y 2.20 m de altura,
Pacto". verdaderos microhornos grises que se
colocan al costado de las viviendas
De los siete aspectos a considerar mayas, destruyendo por aadidura la
en cualquier contexto en el que se belleza y la armona que caracterizaban
desarrollen programas de vivienda, la a los poblados de esta regin.
adecuacin cultural es, incluso por encima
del lugar adecuado, el mayormente Si bien en el rezago habitacional
olvidado tanto por las instituciones del pas predominan dada la pobreza de
pblicas y los desarrolladores privados, sus habitantes, viviendas rurales
como por los propios pobladores realizadas con materiales y tcnicas
condicionados por normas restrictivas constructivas locales en estado grave de
respecto al uso de materiales y tcnicas deterioro, no debiera extrapolarse esta
tradicionales, la propaganda, la imposicin constatacin, que sirve para medir las
de asesores tcnicos poco sensibilizados carencias y necesidades habitacionales
ante el tema y por sus propias de quienes menos tienen, a la
aspiraciones de prestigio modernizador. implementacin de polticas pblicas y
normas tcnicas y de diseo que cierren
El rezago en materia de vivienda el camino a su utilizacin en las 27
y su calidad se miden entre otros viviendas nanciadas o subsidiadas por
factores, por el tipo de materiales y el sector pblico.
sistemas constructivos utilizados
valorando como de citarios aquellos Con esto se contribuir a la
que no provienen de procesos homogeneizacin del panorama rural y
industrializados; se miden tambin por urbano del pas, a una prdida cultural
el nmero de cuartos en relacin al sin retorno y a la falta de identidad y
tamao de la familia y no en su apropiacin social del hbitat
adecuacin espacial a las condiciones construido, especialmente en un pas
ambientales y a los rasgos y prcticas como Mxico caracterizado por la
culturales de la poblacin implicada. riqueza de su diversidad cultural,
arquitectnica, climtica y de paisaje.
As se observa, citando un
ejemplo, como se imponen en Yucatn
viviendas de dos recamaras (en
cumplimiento de la actual poltica) sin
ventilacin cruzada y en las que no es
posible colgar las hamacas; la estancia -
comedor - cocina reduce esta ltima a
una barra mnima ms propia de un loft 2 Se re ere al Pacto Internacional de Derechos Econmicos, Sociales y
de solteros urbanos que al papel central Culturales (PIDESC) adoptado por la Asamblea General de la ONU en
diciembre de 1966 y del que Mxico es adherente desde junio de
que cumple en la cultura local como 1981, adquiriendo con ello la obligacin de respetarlos, protegerlos y
de garantizar su plena realizacin y disfrute por el conjunto de la
espacio que da sentido al hogar y que poblacin. En los informes EAVM 2008 y 2010 detallamos el conjunto
de factores bsicos a considerar respecto al cumplimiento de estas
por lo tanto requiere de amplitud y obligaciones.

A nales de los aos 60 se Mexicana. Por qu se pueden
hablaba ya de los barrios perifricos de considerar estos hechos como una
la Ciudad de Mxico como la ciudad violacin del derecho humano a la
gris por la proliferacin de viviendas vivienda y a un hbitat digno y
construidas con tabicones o bloques de adecuado?
concreto, a casi 50 aos no solo
prevalece y crece esta ciudad incolora y La propia Observacin General
montona sino que se consolida 4, contesta el cuestionamiento al
paulatinamente un pas gris, expresin establecer que la manera en que se
del poco aprecio que hoy se da a una construye la vivienda, los materiales de
herencia cultural polcroma y diversa. construccin utilizados y las polticas en
que se apoyan deben permitir
Otro ejemplo que ilustra lo adecuadamente la expresin de la
anterior, tomado nuevamente de identidad cultural y la diversidad de la
Yucatn, es la destruccin inducida por vivienda y aade: Las actividades
un programa de distribucin de bloques vinculadas al desarrollo o a la
de concreto y de piezas de vigueta y modernizacin en la esfera de la
bovedilla en el bellsimo puerto de San vivienda deben velar porque no se
Felipe, ltimo reducto de la arquitectura sacri quen las dimensiones culturales
caribea de viviendas a dos aguas de la vivienda y porque se aseguren,
construidas de madera y pintadas en entre otros, los servicios tecnolgicos
colores contrastantes de gran belleza; modernos.
casas que hoy son encajonadas o
destruidas para edi car, sin asesora Esto exige la intervencin
28 arquitectnica, casas grises impuestas proactiva de los poderes pblicos tanto
por la ignorancia y los intereses para evitar la destruccin del patrimonio
econmicos que terminarn muy pronto popular y vernculo construido, como
con el encanto de este pueblo. para generar polticas e instrumentos
que induzcan a los desarrolladores
Se destruye as a todo lo largo y privados, los productores sociales y a
ancho del territorio, el rico y diverso sus asesores tcnicos a realizar
patrimonio habitacional vernculo, fruto proyectos respetuosos de las
de una larga y fecunda interaccin entre expresiones, usos, rasgos culturales y
los lugares de nidos por su clima, condiciones ambientales locales; no
orografa, paisaje y recursos naturales- hacerlo puede considerarse una grave
y la gente que los habita, de nida a su omisin y violacin del derecho a una
vez por sus rasgos culturales, sus vivienda adecuada.
saberes, sus sueos y su capacidad
creativa. Aunque esto parece excluir a
quienes tienen la urgencia de resolver
La no consideracin del como puedan su necesidad bsica de un
componente cultural y esttico- del mero techo y a quienes han hecho de la
derecho a la vivienda por parte de los vivienda un producto industrial y una
diversos actores que intervienen en su mercanca ajena a toda condicionante
produccin, est detrs del caos de los cultural, tal vez les signi que algo, las
barrios autoconstruidos sin apoyos
estatales y sin asesora cali cada y de la 3 En el nmero 14 de la revista Dinmica habitacional que publicaba
COPEVI se incluy, en octubre de 1968, un artculo de Carlos
monotona de los grandes desarrollos Villalobos titulado la ciudad gris en el que se re exiona sobre la
contradiccin que esto representa para un pueblo creativo y
privados que proliferan en la Repblica amante del color.

consideraciones econmicas como el Felipe, propagandizado para ser visitado
atractivo turstico de los lugares que an p o r e l s e c to r t u r i s m o y f u e n te ,
valoran y preservan vivo su patrimonio conjuntamente de la pesca, de los
cultural y las expresiones ingresos de su poblacin.
caractersticas de su hbitat, sin olvidar
su adecuacin a los servicios y espacios Es preciso realizar entonces la
necesarios al desarrollo de la vida actual. pregunta de Quin visitar en un futuro
En tiempos en que todo se centra en la este pueblo convertido ya en replica gris
generacin de rentabilidad econmica, de los barrios y desarrollos
re s u l t a a b s u rd a l a d e s t r u cc i n habitacionales urbanos?
modernizadora de un pueblo como San
Felipe
29
Foto

Captulo 2
Situacin actual del mercado de vivienda
2.1 Indicadores econmicos Este incremento en la actividad

econmica se apoya en el menor
2.1.1 Entorno macroeconmico freno scal, las polticas expansivas
2.1.1.1 Internacional del Banco Central Europeo (BCE), la
En este apartado se presentan las depreciacin del euro, el menor
perspectivas econmicas mundiales y precio del petrleo y las mejoras en
las diferencias que se observan entre los los mercados de trabajo y de crdito.
pases avanzados y los emergentes. Las amplias brechas de capacidad
instalada y el alto desempleo indican
Perspectivas Econmicas que an hay mucho espacio para la
a. Perspectivas de la economa mundial recuperacin; no obstante, persiste
La economa mundial sigue con un el riesgo por los problemas
crecimiento ralentizado, herencia de econmicos en Grecia.
las crisis nancieras y del euro, y por Los indicadores adelantados y
las perspectivas de un menor coincidentes de actividad de los
30 crecimiento potencial. pases avanzados apuntan a que la
En los ltimos meses destacan la expansin continuar moderada en
prdida de dinamismo de Estados los prximos meses.
Unidos, China y la mayora de los
pases emergentes. En la gr ca 1 se observa que el
La prdida de dinamismo de Estados
Unidos est asociada a factores Gr ca 1. Evolucin del PIB real desestacionalizado
(ndice, 2008:T1=100)
transitorios como mal clima y huelga
110.0
de puertos, a la apreciacin del dlar 108.0
106.0
y al ajuste de la industria petrolera. 104.0
Puntos
Cifras del mercado laboral de mayo 102.0

100.0
con rman la preponderancia de 98.0

96.0
factores transitorios, que es tambin 94.0
92.0
parte del diagnstico del Comit de la 90.0
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
Reserva Federal (FED). Por su parte, 08 09 10 11 12 13 14 15
las ventas al por menor pierden Alemania Francia Estados Unidos Zona Euro
110.0
dinamismo y el ritmo de crecimiento 108.0
106.0
de los salarios contina bajo. 104.0
Se observa mayor dinamismo en la 102.0

Puntos
100.0
zona euro (ZE) principalmente en 98.0

96.0
Francia e Italia alejando 94.0
92.0
temporalmente el peligro de la 90.0
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I
de acin en la zona. 08 09 10 11 12 13 14 15
Espaa Italia Reino Unido Japn
Fuente: Elaborado por la DEEV con informacin de Bloomberg

Producto Interno Bruto (PIB) de la zona tendencia y cclicos asociados al uso
euro an se mantiene en niveles de polticas nancieras orientadas a
inferiores al del primer trimestre de controlar el crecimiento de la deuda
2008. de las empresas estatales, del sector
inmobiliario y de los gobiernos
En la gr ca 2 se muestra que el locales. Las autoridades chinas han
purchasing market index (PMI respondido a la desaceleracin con
compuesto) se ajusta a la baja en ms estmulos monetarios y una
Estados Unidos y en la ZE, en tanto que p o l t i c a c r e d i t i c i a fo c a l i z a d a
Japn sube. intentando que el crecimiento de
este ao sea del 7 %. La cada en el
Gr ca 2. El PMI compuesto en Estados Unidos, crecimiento potencial chino se debe
Zona Euro y Japn
(Nivel crtico=50 puntos) a un menor incremento de la fuerza
58 laboral, del stock de capital y de la
56
54
52.4
productividad total de los factores de
52
51.9 la produccin.
Puntos
50
48.5
48
46
India (7.1 % del mundo) se est
44
42
acelerando, impulsada por las
40
A S O N D E F MAM J J A S O N D E F MAM J J A S O N D E F MAM J J A
expectativas de reformas, la cada
12
Zona Euro
13
Japn
14 15
Estados Unidos
del precio del petrleo y la respuesta
de poltica interna.
Rusia (3.1 % del mundo) est en
Los indicadores compuestos de recesin, afectada por la cada del
las principales economas de la ZE precio del petrleo y por los efectos
muestran una trayectoria creciente, d e l a s s a n c i o n e s e co n m i c a s 31
ubicndose por arriba de su tendencia impuestas por occidente.

de largo plazo como se muestra en la La economa de Brasil (2.9 % del
gr ca 3; mientras que Alemania y m u n d o ) s e e s t co n t raye n d o ,
Estados Unidos se ubican por debajo. m i e n t r a s b u s c a re fo r m a r s u s
polticas internas y reducir sus
Gr ca 3. Indicadores Lderes Compuestos,
Pases seleccionados
desequilibrios macroeconmicos
(Promedio ponderado de largo plazo=100)
(d cit scal e in acin).
104
103
En cuanto a los mercados nancieros,
102
101
destacan el sorpresivo aumento en
100
las tasas de inters, la depreciacin
Puntos
99
98
97
del dlar y el alza de precios de los
96
95
minerales y del petrleo. En la gr ca
94
E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J
4.a. se observa que las tasas de
09
Francia
10
Alemania
11
EEUU
12
Japn
13
Italia
14 15
Espaa
inters de largo plazo repuntan
Fuente: Elaborado por la DEEV con informacin de Bloomberg marginalmente en Alemania y
Estados Unidos, encareciendo la
b. Perspectivas de los pases deuda de las economas emergentes,
emergentes. al tiempo que las principales bolsas
La economa de los pases bajan en el margen, como se observa
emergentes como grupo, se en la gr ca 4.b.
desacelera.
China (16.9 % del PIB del mundo) se
est desacelerando ms de lo
proyectado afectada por factores de
Captulo 2. Situacin actual del mercado de vivienda

Gr ca 4. Rendimientos de bonos e ndices Burstiles
c. Proyecciones de crecimiento de la
economa mundial
a. Rendimientos de bonos de gobierno a 10 aos, 1991-2015
(Porcentaje) Las proyecciones de crecimiento
9.0 para el 2015 se han ido ajustando
8.0
7.0
gradualmente a la baja,
6.0
principalmente en los pases
Porcentaje
5.0
4.0 emergentes (gr ca 6).
3.0
2.0 Gracias al mayor dinamismo de los
1.0
0.0
pases avanzados, la economa
91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
mundial se espera crezca a una tasa
Japn Alemania Estados Unidos
3.50 muy parecida a la de los ltimos tres
3.00
2.50
aos (3.4 %).
Porcentaje
2.00 Amrica Latina se desacelerara

1.50
1.00
afectada principalmente por los
0.50 problemas de Brasil y los efectos de la
0.00
M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M
cada del precio del petrleo en
2013
Estados Unidos
2014
Alemania Japn
2015
Mxico y Colombia.
b. Principales ndices Burstiles, 2001-2015
(Ao base 2012=100) Gr ca 6. PIB real, pases seleccionados
(Variaciones porcentuales anuales)
240.0
220.0
200.0 12.0
180.0
Puntos
160.0 7.0
Porcentaje
140.0
2.0
120.0
100.0
-3.0
80.0
32 E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J
-8.0
2011 2012 2013 2014 2015 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
S&P500 EuroStox FTSE NIKKEI
China Europa Asia Zona Euro
Japon Amrica La na Mundo Estados Unidos
4.0
Los precios de bienes primarios 2.0
commodities se recuperan en los

Porcentaje
0.0
ltimos meses, como se puede observar -2.0
en la siguiente gr ca. -4.0
-6.0
Gr ca 5. Precios de bienes primarios 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
(ndice, ao base 2000=100) Francia Italia Alemania Espaa
220 Fuente: Elaborado por la DEEV con informacin de Concensus Forescasts

200
180
160
Riesgos de la Economa Mundial
Puntos
140
120
100
Los principales riesgos de la economa
80 mundial son:
60
40 La pronunciada apreciacin del dlar
E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J
10 11 12 13 14 15 puede afectar con ms fuerza de la
Maz Trigo Soja Precios agricolas
180 esperada el crecimiento de los
160
140
Estados Unidos.
La delicada situacin de Grecia que
Puntos
120
100
puede ocasionar su salida de la ZE.
80
60 El ciclo de alzas de tasas de la FED,

40
E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J
podra exacerbar la volatilidad
10
Hierro
11 12
Cobre
13 14
Brent
15 nanciera, con efectos importantes
en los pases emergentes y en
* Corresponde al ndice agregado de Goldman and Sachs

particular en los mercados En el mismo mes el indicador
hipotecarios. adelantado fue de 99.82 puntos
Una eventual desaceleracin ms ligndose 3 meses en que el
abrupta de China impactara con indicador est por debajo de su
fuerza los precios de commodities y tendencia de largo plazo. Ms an
el crecimiento mundial. desde septiembre del 2014
E l d e te r i o ro d e l o s co n i c to s mantiene una trayectoria hacia la
geopolticos (Rusia/Ucrania, Medio baja, rea rmando la ralentizacin de
Oriente). la economa en el pas.
Los riesgos a la alza como el menor
Gr ca 8. Indicador cclico coincidente y adelantado.
precio del petrleo, que puede 2008 - mayo 2015
(Puntos)
generar un estmulo mayor al
estimado del crecimiento econmico 102.00
101.00
y la mejora de expectativas en la ZE 100.00 100

99.91
99.82
puede acelerar su expansin. 99.00
Puntos
98.00
97.00
2.1.1.2 Entorno macroeconmico 96.00
95.00
nacional. E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A
08 09 10 11 12 13 14 15
PIB e indicadores cclicos: principales Indicador cclico coincidente Indicador cclico adelantado Tendencia de largo plazo
resultados Fuente: Elaborado por la DEEV con informacin del INEGI
Durante el segundo trimestre del

2015 el PIB real tuvo un crecimiento Resultados por sector econmico
de 2.18 % a tasa anual, con lo cual En el segundo trimestre de 2015 el
liga 22 trimestres de variaciones sector primario creci 2.66 %
porcentuales positivas. respecto al mismo trimestre del ao 33
En lo que va de 2015 la economa anterior.
nacional se contina desacelerando Durante el mismo periodo el sector
respecto al ltimo trimestre del secundario apenas creci
2014 (gr ca 7). En los ltimos tres registrando una tasa de 0.55 %
trimestres el PIB real ha crecido en anual.
2.65 %, 2.55 % y 2.18 %, mostrando El sector terciario mantiene tasas de
una clara tendencia a la baja. crecimiento en ascenso desde 2014.
Al segundo trimestre del 2015, este
sector tuvo una variacin porcentual
Gr ca 7. PIB de Mxico, 2010.1 - 2015.1
(Variaciones porcentuales reales anualizadas) de 3.06 % en trminos reales.
7.0
6.0
El crecimiento del PIB del sector
5.0
de la construccin fue de 2.85 %

Porcentaje
4.0
3.0
2.22
2.65
2.55
2.18 mostrando una clara desaceleracin a
2.0 1.66
1.0
partir del ltimo trimestre de 2014
0.0
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II
(gr ca 9.a.). Durante mayo del ao en
10 11 12 13 14 15
curso el personal ocupado de las
Fuente: Elaborado por la DEEV con datos del INEGI
empresas constructoras tuvo un
En mayo del ao en curso, el indicador d e c re m e n to d e ( - ) 2 . 0 % y l a s
coincidente se ubic ligeramente por remuneraciones medias reales
debajo de su tendencia de largo plazo avanzaron 0.5 % respecto al mismo mes
al registrar 99.91 puntos (gr ca 8), de 2014.
mostrando la desaceleracin
econmica.

La edi cacin por su parte tuvo En mayo del ao en curso, la tasa de
una cada en el ritmo de crecimiento, desocupacin abierta se ubic en
mostrando en junio un aumento de 4.41% de la PEA.
1.58% (gr ca 9.b.). La construccin de El 95.65% de la PEA estuvo ocupada
obras de ingeniera civil present un en el trimestre de referencia. Durante
ligero repunte de 2.11 % y los trabajos la primera mitad del 2015, la mayor
especializados para la construccin proporcin de la PEA ocupada se
tuvieron un desempeo favorable al encontr en el sector terciario,
tener un crecimiento de 5.68 %. empleando a 30.8 millones de
personas (61.33 % de los ocupados),
Gr ca 9. Produccin del sector de la construccin
y el subsector de la edi cacin 2008 - 2015. le sigue el sector secundario con 12.4
(Variacin porcentual anual)
millones (24.66 % de la PEA
a. PIB real del sector de la construccin, 2008.I - 2015.I ocupada), y por el ltimo el sector
12
10
primario con 6.7 millones de personas
8
6
(13.45 % de la PEA ocupada), las 280
2.85
4
mil personas restantes (0.56 % de la
Porcentaje
2
0
-2
PEA ocupada) se ocup en sectores
-4
-6
de actividad econmica no
-10
-8
especi cada.
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II
08 09 10 11 12 13 14 15 Durante mayo del 2015, el personal
b. Produccin de la edi cacin residencial empleado en el sector de la
y no residencial, 2008 - mayo 2015
construccin represent el 7.98 % de
15
10
la ocupacin en el pas; las
5 remuneraciones medias nominales
en el mes fueron de $ 6,513 como
Porcentaje
34 0
1.58
-5
salarios para niveles operativos y
-10
-15
$ 12,787 de sueldos para niveles de
-20 m a n d o m e d i o y s u p e r i o r. S e
E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM
08 09 10 11 12 13 14 15 trabajaron en promedio 20.46 das
Fuente: Elaborado por la DEEV con informacin del INEGI durante el mes.
Mercado laboral Indicadores nancieros

De acuerdo al Banco Mundial, Mxico La volatilidad de los mercados nancieros
ocupa el lugar nmero 12 en el mundo se acento en el pas a comienzo del
con mayor Poblacin Econmicamente 2015; no obstante, el mercado de dinero
Activa (PEA), por lo cual, emplear y de capitales se muestra preparado ante
productivamente la fuerza laboral en el contingencias mayores que pudieran
pas es un elemento central para presentarse. En esta seccin se
potenciar el crecimiento de la economa presentan los principales indicadores del
mexicana. sector nanciero que hacen nfasis sobre
el desempeo del mercado de crdito
Cifras oportunas de ocupacin y empleo hipotecario en el pas y sus repercusiones
en Mxico: principales resultados en la demanda de vivienda.
Al segundo trimestre del 2015, la
poblacin mayor de 15 aos en el 1 Son las personas mayores de 15 aos que durante el periodo de
pas fue de 88.2 millones de referencia realizaron o tuvieron una actividad econmica (poblacin
ocupada) o buscaron activamente realizar una en algn momento del
personas, de las cuales el 59.67 % 2
mes anterior al da de la entrevista (poblacin desocupada).
En este apartado se brinda un panorama del mercado laboral en
.
correspondi a la PEA. Mxico a partir de cifras de la Encuesta Nacional de Ocupacin y

Empleo (ENOE). .
3 Aqullos casos en los que no se pudo de nir su ubicacin en trminos
de la naturaleza que guarda la unidad econmica.

Tasa de inters hipotecaria y crdito a la El nanciamiento a edi cacin
vivienda y a la construccin durante residencial disminuy (-) 9.8 % en
2015 junio del ao en curso manteniendo
A pesar del entorno incierto en el sector su tendencia a la baja, sin embargo el
nanciero, algunos indicadores de este crdito puente mostr un aumento
sector han mostrado una evolucin de 4.7 en el mismo mes.
favorable, tal es el caso de la tasa de
Gr ca 11. Crdito vigente total a la vivienda otorgado
inters hipotecaria que pas de 14.15 % por la banca comercial y por tipologa:
en enero del 2005 a 10.59 % en junio media - residencial y econmica - inters social,
2012 - junio 2015.
del 2015 (gr ca 10). Es as que la tasa (Variacin porcentual anual real)*
de inters hipotecaria ofrece una 14.0

12.0
perspectiva favorable para la 10.0
10.3
7.9
8.0
asequibilidad de un crdito a la vivienda.
Porcentaje
6.0
4.0
2.0
Gr ca 10. Tasa de inters hipotecaria, 0.0
-2.0 (-)3.9
2002 - junio 2015. -4.0
(Puntos porcentuales)* -6.0
F A J A O D F A J A O D F A J A O D F A J
14.5
14.15 12 13 14 15
Crdito total a la vivienda Vivienda media-residencial
14.0 Vivienda econmica-inters social
13.5
Fuente: Elaborado por la DEEV con informacin de la CNBV e INEGI
13.0 * Nota: El rea sombreada muestra variaciones porcentuales negativas
Porcentaje
12.5 12.06
12.0
Consideraciones nales
11.5
11.0
11.24
10.59
Durante el segundo trimestre de 2015 la
10.5
E A J OE A J OE A J OE A J OE A J OE A J OE A J OE A J OE A J OE A J OE A
economa mexicana experiment un
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
crecimiento positivo pero por debajo de
Fuente: Elaborado por la DEEV con informacin de Banco de Mxico
* La lnea punteada muestra la cada ms pronunciada de la tasa de
su potencial, a lo cual contribuyeron 35
inters hipotecaria factores externos e internos. Ante ello,
se destaca la desaceleracin del ritmo de
En cuanto al nanciamiento de la
actividad econmica y su impacto sobre
vivienda y del sector construccin se
la demanda de crdito; no obstante, se
destaca lo siguiente:
espera que este fenmeno sea de
El crdito a la vivienda vigente
carcter temporal y que la recuperacin
asignado por la banca privada en
de la actividad econmica en los Estados
Mxico aument 7.9 % en junio Unidos, la normalizacin del ritmo del
respecto al mismo mes de 2014 lo gasto pblico, la reduccin de la
que signi c su mayor alza histrica, volatilidad nanciera internacional y la
una vez descontada la in acin
expectativa de los primeros efectos de
(gr ca 11). las reformas estructurales, contribuya a
El mayor nanciamiento bancario fue
recuperar el ritmo de crecimiento
para la vivienda media y residencial, el econmico en Mxico.
cual repunt 10.3 % a tasa real anual;
en contraste, el otorgado a la de 2.1.2 n d i c e d e c o n a n z a d e l
inters social se contrajo 3.9 % en lo consumidor
que fue su doceavo mes consecutivo
El presente artculo muestra los
a la baja (gr ca 11). El mayor saldo principales resultados a julio del 2015 de
colocado en estos crditos es
la Encuesta Nacional sobre Con anza del
motivado por una mayor demanda
Consumidor (ENCO) haciendo nfasis en
ante los niveles mnimos histricos
el ndice de Con anza del Consumidor
que estn registrando las tasas de ( I CC ) d e l I n s t i t u to N ac i o n a l d e
inters hipotecarias.
Estadstica y Geografa (INEGI).

ndice de Con anza del Consumidor: Los factores que han incidido para que la
principales resultados con anza del consumidor este a la baja
Durante julio del 2015, el ICC se fueron:
ubic en 92.17 puntos; con esta Los consumidores consideran que su
cifra, la con anza del consumidor situacin actual empeor en 0.4 %
creci en 1.82 % a tasa anual (gr ca respecto a junio del presente ao.
12). El futuro sobre la situacin
De esta manera, se vinculan nueve econmica de los integrantes del
meses de variaciones positivas tras hogar, creen, empeorar en 2.4 %.
haber permanecido doce meses en La situacin econmica del pas
nmeros rojos. empeor en 5.9 % y en los prximos
Este indicador ha crecido a un menor meses lo har en 4.2 % y por ltimo,
ritmo desde febrero del 2015 l a s p o s i b i l i d ad e s ac t u a l e s d e l
mostrando en julio de este ao una consumidor empeoraron 4.1 %.
fuerte desaceleracin (gr ca 12). De esta manera, quitando el efecto
estacional todos los componentes
Gr ca 12. Tasas de crecimiento del ndice de del ICC mostraron una disminucin
Con anza del Consumidor, enero 2013 - julio 2015.
(Variaciones porcentuales anuales) durante el sptimo mes del ao en
10.00 7.83
6.78
comparacin a su mes previo.
4.81 4.14
5.00
1.37 1.82
1.17
0.00
Porcentaje
-5.00
Durante julio de 2015 la con anza del
-10.00
consumidor tuvo niveles de crecimiento
-15.00
positivos aunque cada vez menores, lo
-20.00
36 E F M A M J J A S O N D E F M A M J J A S O N D E F M A M J J anterior es consecuencia del contexto
13 14 15
econmico nacional y de la inestabilidad
Fuente: Elaborado por la DEEV con informacin del INEGI
en el mercado de dinero y capitales.
En julio del ao en curso y con cifras
desestacionalizadas, la con anza del En conclusin, los consumidores
consumidor disminuy en 1.86 % ven con muy poco optimismo su
respecto al mes anterior. situacin actual y con expectativas de
La tendencia de largo plazo del ICC que est empeore en los prximos
mantiene una trayectoria meses.
descendente desde nales del 2014,
adems se ubica por debajo de su 2.1.3 ndice de Con anza Empresarial
tendencia de largo plazo (gr ca 13). Se hace una comparacin entre el
Indicador de la Con anza Empresarial
(ICE) para los sectores de la
Gr ca 13. ndice de Con anza del Consumidor: construccin, el manufacturero y el de
serie desestacionalizada y tendencia.
Enero 2011 - junio 2015. comercio, mostrando el grado de
(Puntos)
con anza de los empresarios y cmo
100.0
98.0
esta incide sobre la actividad
96.0 econmica.
94.0 90.85
Putnos
92.0
90.0
88.0 89.90
86.0
84.0
E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J S N E M M J
4 Indicadores provenientes de la Encuesta Mensual de Opinin
11 12 13 14 15
ICC desestacionalizado Tendencia
Empresarial (IEMOE), INEGI. Los valores de estos indicadores
oscilan entre 0 y 100, a mayor optimismo el valor aumenta,
Fuente: Elaborado por la DEEV con informacin del INEGI son indicadores cualitativos.

ICE para el sector de la construccin ICE del sector Comercio
En la gr ca 14 se observa que el ICE del La prdida de con anza de los
sector de la construccin en Mxico en empresarios en la actividad comercial se
mayo 2014 se redujo (-) 5.35 % al ha enfatizado desde octubre de 2014.
compararlo con el mismo mes de 2015; Durante mayo de este ao la variacin
por su parte, la produccin de la porcentual anual fue de (-) 7.79 %
industria de la construccin tambin se debido a las frecuentes manifestaciones
contrajo, de hecho, el ICE guarda una sociales en diversas ciudades del pas
estrecha relacin con la trayectoria de la que afectan esta actividad econmica;
produccin, aunque con un desfase no obstante, el volumen de ventas
temporal, como se observa en la misma minoristas y mayoristas registraron en
gr ca. conjunto un aumento de 2.01 % a tasa
anual.
Gr ca 14. ICE y produccin del sector de la
construccin,* 2012 - mayo 2015. Gr ca 16. ICE y produccin del sector de comercio,*
(Variacin porcentual anual) 2011 - mayo 2015.
8.0
6.0 15.0
4.0
10.0
2.0
Porcentaje
0.0
1.58
5.0
-2.0
Porcentaje
0.0 2.01
-4.0
-5.35
-6.0 -5.0
-7.79
-8.0
-10.0 -10.0
J J A S ON D E FMAM J J A S ON D E FMAM J J A S ON D E FMAM
-15.0
12 13 14 15 J J A S ON D E FMAM J J A S ON D E FMAM J J A S ON D E FMAM
ICE Cosntruccin Produccin Construccin
12 13 14 15
ICE Comercio Produccin Comercial
Fuente: Elaborado por la DEEV con base en datos del INEGI
* IGAE del sector de la Construccin base 2008=100 Fuente: Elaborado por la DEEV con base en datos del INEGI
37
ICE para el sector manufacturero
La gr ca 15 muestra que en lo que va Consideraciones nales
del ao, el ICE manufacturero ha En los tres sectores analizados la
mostrado un despeo desfavorable, ya con anza empresarial se muestra
q u e d e s d e e n e ro e l c re c i m i e n to negativa; sin embargo, desde abril del
anualizado ha sido negativo, en tanto 2015 se ven indicios de que esta
que para mayo del presente ao la tendencia se ha revertido, por lo que se
variacin porcentual anual del ICE se espera que al cierre del ao se observe
ubic en (-) 4.54 %. En cuanto a la una mejora en la con anza empresarial.
p ro d u cc i n m a n u fac t u re ra , s t a En este sentido, el aumento en el tipo de
present una desaceleracin al quinto cambio podra tomar un rol
mes del ao en curso. preponderante que reincentive las
expectativas de los empresarios, sobre
Gr ca 15. ICE y produccin de manufacturero,* todo en el sector de las manufacturas,
2012 - mayo 2015.
ya que el aumento del poder adquisitivo
en el sector externo podra impulsar el
10.0
8.0
6.0
sector exportador principalmente a la
4.0
rama automotriz.
Porcentaje
2.0
0.0 0.82
-2.0
-4.0 -4.54
-6.0
-8.0
-10.0
-12.0
J J A S ON D E FMAM J J A S ON D E FMAM J J A S ON D E FMAM
12 13 14 15
ICE Manufacturero Produccin Manufacturera
Fuente: Elaborado por la DEEV con base en datos del INEGI

* IGAE del sector Manufacturero base 2008=100

2.2 Demanda de vivienda una solucin de vivienda este ao, es
decir 714,522 crditos, As, este
2.2.1 Demanda de vivienda 2015 componente muestra un aumento de
Se presenta la estimacin de la 9.9 % respecto a 2014.
demanda de vivienda 2015 por Movilidad habitacional: 93,252
componente, tipo de solucin, familias demandarn una vivienda
organismo de vivienda y por entidad con mejores atributos fsicos, de
federativa. infraestructura y de localizacin
comparada con su vivienda actual;
Demanda de vivienda 2015 por por ello la demanda por movilidad
componente aumentar 4.2 % con relacin al ao
Durante el presente ao se estima que anterior.
1 159,480 hogares demanden algn Curas de originacin: se estima un
crdito para vivienda; por lo que la incremento de 7.2 %, es decir
demanda tendr un impacto en poco 34,292 crditos a la vivienda como
ms de 4.5 millones de personas. La resultado del aumento del ingreso
demanda total la constituyen cuatro disponible de los hogares.
componentes que se detallan en el
cuadro 8:
Cuadro 8. Demanda de vivienda por componente, 2015.

(Nmero de hogares y porcentaje)
Componente 2015 2014 Variacin porcentual (%)
Formacin de hogares 317,414 329,556 (-) 3.7
Rezago habitacional 714,522 650,325 9.9

38
Movilidad habitacional 93,252 89,500 4.2
Curas de originacin 34,292 32,000 7.2
Demanda total 1 159,480 1 101,381 5.3
Fuente: Elaborado por la DEEV, SHF
Formacin de nuevos hogares: de los En resumen, durante este ao se

hogares que se formarn en 2015, calcula que la demanda tenga una
51.5 % demandarn un crdito variacin positiva de 5.3 % anual, que
debido a su nivel de ingreso y representa casi 60 mil crditos ms al
ocupacin, esto signi ca 317,414 compararse con 2014.
Cuadro 9. Nmero de crditos, 2015.
Tipos de solucin 2015 2014 Variacin porcentual anual
Adquisicin 615,109 579,036 6.2
Mejoramientos 443,623 413,988 7.2
Autoproduccin 100,748 108,357 (-) 7.0
Total de crditos 1 159,480 1 101,381 5.3
soluciones de vivienda, que

representan (-) 3.7 % menos que el
ao anterior.
Rezago habitacional: el 5.6 % de los
hogares en rezago habitacional 5 Hogares que ya cumplen con las reglas de operacin para la
adquisicin de un crdito.
tendrn la capacidad econmica para

Demanda de vivienda por tipo de el programa de mejora Respalda2M.
solucin En cuanto a la Banca, se demandarn
De acuerdo al ingreso de los hogares, su 130,000 crditos para adquisicin,
capacidad de pago, a liacin a sistemas 8 0 , 0 0 0 p a ra m e j o ra m i e n to y
de seguridad y localizacin (urbano, 40,748 para autoproduccin de
rural o en transicin), se estim el vivienda.
nmero de crditos necesarios (cuadro A Fonhapo, los Organismos Estatales
9) por tipo de solucin. de Vivienda (Orevi), el Banco Nacional
del Ejrcito, Fuerza Area y Armada
Adquisicin: concentra la mayor (Banjercito), el Instituto de Seguridad
cantidad de crditos con 615,109; Social para las Fuerzas Armadas
es decir, 53.1 % de la demanda total Mexicanas (Issfam), Petrleos
para el presente ao, esto muestra Mexicanos (Pemex), Hbitat A.C. y
un incremento de 6.2 % a tasa anual. otras agencias productoras de vivienda
Mejoramientos: se estima que esta que otorgan crditos para adquisicin
solucin ascienda a 443,623 y autoproduccin, se estima se
crditos, (38.3 % del total); el demanden 178,732 crditos en este
aumento de esta solucin de 7.2 % ao.
est relacionado con el impulso de
Infonavit y Fovissste. Demanda de vivienda por entidad
Autoproduccin: representa 8.7 % federativa
de la demanda y totaliza 100,748 En el cuadro 11 (pagina 40), se presenta
soluciones de vivienda; esta solucin la demanda para 2015 a nivel estatal.
atiende principalmente a las familias
residentes en zonas rurales y Consideraciones nales 39
disminuir (-) 7.0 % por los cambios Para el ao en curso se estima una
en las reglas de operacin de Conavi. demanda mayor a la de 2014
considerando el comportamiento del
Por organismo de vivienda se espera la ingreso disponible de los hogares. Existe
siguiente colocacin para este ao: una recomposicin en la demanda de
Cuadro 10. Nmero de crditos por tipo de solucin, 2015.
Adquisicin Mejoramiento Autoproduccin Total Composicin %
Infonavit 380,000 280,000 0 660,000 56.9
Fovissste 50,000 20,000 0 70,00 6.1
Banca 130,000 80,000 40,748 250,748 21.6
Otras Entidades 55,109 63,623 60,000 178,732 15.4
Total 615,109 443,623 100,748 159,480 100
Se considera que en Infonavit se vivienda en la que la diversidad de

demanden 660,000 crditos de los opciones para ejercer un crdito de
cuales 380,000 correspondern a vivienda implica una mayor solicitud de
adquisicin de vivienda (nueva y
usada) y el resto, 280,000 a 6 Incluye ampliaciones, remodelaciones y mejoras en general. .
mejoramientos para vivienda a 7 En ambas Onavi, las nuevas opciones de crdito para mejora de
vivienda tienen mucha demanda a pesar de que la tasa de inters
travs del programa Mejora tu Casa. 8
es 3 veces superior a la de un crdito para adquisicin.
Engloba a la Banca Mltiple, Sofomes, Micro nancieras y dems
.
En el caso de Fovissste 50,000 guras que promueven productos para vivienda, ya sea adquisicin,
mejoramiento y con el apoyo de SHF autoproduccin. .
9
crditos sern para adquisicin Se consideran a Fonhapo, Orevi, Banjercito, Issfam, Pemex, Hbitat
A.C. y otras agencias productoras de vivienda, que otorgan crditos
mientras que el resto de 20,000 para para adquisicin y autoproduccin.

Cuadro 11. Demanda de vivienda por entidad federativa, 2015.
(Nmero de crditos)
Entidad Federativa Adquisicin Mejoramiento Autoproduccin Demanda por entidad
Aguascalientes 4,669 1,194 1,062 6,925

Baja California 40,134 8,567 4,329 53,030
Baja California Sur 4,406 1,193 1,314 6,913
Campeche 7,325 2,087 1,930 11,342
Chiapas 38,294 12,589 9,062 59,945
Chihuahua 42,639 7,648 1,926 52,213
Coahuila 8,371 23,441 2,033 33,845
Colima 4,361 3,210 339 7,910
Distrito Federal 52,016 8,453 310 60,779
Durango 6,885 8,418 5,012 20,315
Guanajuato 20,443 24,007 4,606 49,056
Guerrero 12,143 25,592 2,434 40,169
Hidalgo 11,389 7,763 1,603 20,755
Jalisco 33,315 15,540 3,190 52,0
Mxico 79,043 23,929 8,655 111,627
Michoacn 21,386 19,053 9,035 49,474
Morelos 10,490 5,047 841 16,378
Nayarit 4,392 5,886 1,266 11,544
Nuevo Len 26,434 5,334 1,370 33,138
Oaxaca 15,013 43,855 6,923 65,791
Puebla 21,091 28,208 4,108 53,407
Quertaro 8,803 3,840 1,979 14,622
Quintana Roo 8,790 3,202 920 12,912
San Luis Potos 7,721 13,366 3,254 24,341
Sinaloa 10,229 5,259 979 16,467
40 Sonora 18,727 9,914 2,663 31,304
Tabasco 15,945 23,703 4,328 43,976
Tamaulipas 19,548 12,361 1,276 33,185
Tlaxcala 5,860 2,715 299 8,874
Veracruz 45,308 75,237 10,468 131,013
Yucatn 5,028 2,784 514 8,326
Zacatecas 4,911 10,228 2,720 17,859
Nacional 615,109 443,623 100,748 1 159,480
crditos de mejoramiento en disminucin Metodologa del RH

de adquisicin y autoproduccin. El RH est integrado por hogares en
hacinamiento, viviendas construidas
2.2.2 Rezago habitacional en Mxico, con materiales deteriorados, y por
2014 ltimo, las viviendas edi cadas con
Se presenta el anlisis del Rezago materiales regulares, la suma de los
H a b i t ac i o n a l e n M x i co ( R H ) , tres tipos de rezago agrupan el RH
abordando la metodologa, los resultados ampliado.
nacionales para 2014, as como una
revisin histrica del rezago en el pas
desde diferentes perspectivas sociales,
demogr cas y econmicas de los
hogares en condicin de rezago para 10 Elaborado con la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los
Hogares 2014 de INEGI. .
coadyuvar en el diseo e instrumentacin 11
12
Cuando en una vivienda particular habitada residen dos o ms hogares.
En paredes: material de desecho, lmina de cartn, carrizo, bamb,
de polticas pblicas en la materia. palma, embarro o bajareque. En techos: material de desecho, lmina
de cartn, palma o paja. .
13 En paredes: lmina metlica o de asbesto, madera o adobe. En techos:
lmina metlica o de asbesto, madera, tejamanil o teja.

Principales resultados del RH 2014 disminuyeron: el hacinamiento se
El rezago por hacinamiento fue de redujo en (-) 7.2 %, el deterioro en
538,385 hogares, mientras que el (-) 6.3 % y el rezago por materiales
rezago por deterioro registr 876,111 regulares en (-) 7.7 %.
hogares; por su parte el rezago por
materiales regulares totaliz 7 533,423 No obstante la disminucin en el
hogares. As, el RH ampliado es de RH de 2012 a 2014, aproximadamente
8 947,919 hogares, que representa el 34 millones de personas an residen en
28.3 % del total de hogares en el pas viviendas con algn tipo de rezago, este
que asciende a 31.7 millones en 2014 monto es igual a la poblacin de las tres
(cuadro 12). entidades federativas con mayor
Cuadro 12. Rezago habitacional y sus componentes, 2012 - 2014
Componente 2012 2014 Variacin porcentual
Nmero de hogares 31 359,562 31 671,002 1.0
Rezago habitacional 9 675,006 8 947,919 (-) 7.5
% rezago vs hogares 30.9 28.3 (-) 2.6
Hacinamiento 580,319 538,385 (-) 7.2
Deterioro 935,366 111 (-) 6.3
Regulares 8 159,321 7 533,423 (-) 7.7
Fuente: Elaborado por SHF con MCS 2014, INEGI
Al comparar estos resultados poblacin (Estado de Mxico, Distrito

con los mostrados en 2012 (cuadro Federal y Veracruz), consideradas de
12), se obtiene lo siguiente: forma conjunta. 41
En trminos absolutos, del 2012 al
2014 el RH pas de 9.7 a 8.9 Caracterizacin de los hogares en RH
millones, es decir, disminuy (-) 7.5 %. En el cuadro 13 se muestran las
Los hogares, por su parte, crecieron caractersticas ms relevantes de la
1.0 % en el mismo periodo. poblacin en RH en trminos relativos
El porcentaje del rezago con relacin (es decir, con respecto al total de los
al total de hogares, tuvo un descenso hogares segn categora) para facilitar
de (-) 2.6 puntos porcentuales. su interpretacin:
To d o s l o s t i p o s d e r e z a g o
Cuadro 13. Caractersticas del RH, 2012 - 2014.

(Porcentajes respecto al total para cada categora)
Concepto 2012 2014 Variacin 2012 - 2014
Urbano 38.4 37.7 (-) 0.7
En transicin 17.7 17.3 (-) 0.4
Rural 43.9 45.1 1.2
A liados 17.8 24.8 7.0
No a liados 82.2 75.2 (-) 7.0
0 a 2 SM 37.5 29.5 (-) 8.7
2 a 4 SM 32.2 38.8 6.6
Ms de 4 SM 30.3 31.7 1.4
Activo 86.2 90.6 4.4
Inactivo 13.8 9.4 (-) 4.4

La localizacin de los hogares en Aguascalientes (0.39), Tlaxcala
rezago permaneci casi constante (0.44), Quintana Roo (0.58), Baja
d u ra n te e l p e r i o d o a n a l i z ad o , California Sur (0.58), Colima (0.78),
reducindose marginalmente el Nayarit (0.86), Yucatn (0.88),
nmero de hogares en rezago en Sinaloa (0.91), Quertaro (1.08),
localidades urbanas y en transicin y Nuevo Len (1.25) y Morelos (1.39)
aumentando en localidades rurales. suman el 10.39 % del RH.
Aument el porcentaje de hogares Durango (1.75), Tamaulipas (1.92),
a liados en rezago en 7.0 %. Distrito Federal (1.96), Hidalgo
Se redujo el porcentaje de hogares (1.96), Coahuila (2.30), San Luis
con menos de 2 salarios mnimos en Potos (2.34), Zacatecas (2.37),
rezago habitacional, lo cual est Sonora (2.76) y Jalisco (2.93)
asociado al hecho de que el ingreso agrupan 20.28 % del rezago.
de los hogares ubicados en el primer Guanajuato (3.03), Tabasco (4.30),
decil de la distribucin, aument. Puebla (4.87), Chihuahua (5.21),
Creci el porcentaje de hogares Michoacn (5.44) y Guerrero (5.48)
econmicamente activos en 4.4 %. concentran 28.32 % del RH en el
En general la reduccin del rezago pas.
estuvo tutelada por hogares urbanos Por ltimo las entidades que
y en transicin, no a liados y de presentan mayor rezago y suman
menores ingresos. 41.01 % del total son Baja California
(5.70), Oaxaca (6.16), Mxico
Principales resultados del RH por (6.59), Chiapas (9.15) y Veracruz
entidad federativa (13.40).
42 En lo que respecta al anlisis de rezago
por Entidad Federativa se observa lo En 23 estados el porcentaje de
siguiente: hogares en rezago respecto al total de
hogares mostr una disminucin de
2012 a 2014. En contraste, en 9
Imagen 1. Concentracin del rezago habitacional por entidad federativa
14 Las cifras entre parntesis son porcentajes respecto al total de

Rezago en el pas.

entidades federativas se registr un registra un descenso de 8.9 puntos
aumento en la proporcin de viviendas porcentuales en los ltimos 10 aos
en rezago al interior de la entidad (gr ca 18).
(gr ca 17).
Gr ca 17. Aumento o disminucin del RH por entidad federativa, 2012 - 2014.*
(Porcentajes respecto al total del nanciamiento)
80.0
Porcentaje de Rezago habitacional en la en dad
70.0
60.0
50.0
40.0
30.0
20.0
10.0
0.0
Reduccin del RH Aumento del RH 2012 2014

* Ordenadas de manera descendente segn la alza/baja del RH
En Durango, Baja California, Nayarit, Consideraciones nales

Tlaxcala, Nuevo Len y Jalisco la El RH como porcentaje del parque
reduccin del RH fue de ms de 6 habitacional habitado, muestra un
puntos porcentuales (pp). descenso de (-) 7.5 % y en nmero de
En cambio en las entidades hogares se redujo en ms de 700 mil
federativas donde aument el rezago despus de presentar su mximo 43
el crecimiento fue menor de 3.0 pp. histrico en 2012, es decir, el RH se
redujo tanto en trminos relativos como
Rezago Habitacional, una perspectiva absolutos. Es la segunda ocasin que el
de largo plazo RH muestra una disminucin desde que
En la gr ca 18 se muestra el nmero de se cuenta con mediciones. Es
hogares en RH y el porcentaje que importante dar continuidad a la
representa respecto al total de hogares en implementacin de polticas pblicas
el pas. El nmero de hogares -en trminos con una mayor profundidad y
absolutos- en rezago se mantuvo con focalizacin en la poblacin en rezago.
tendencia a la alza hasta 2012 mostrando
en 2014 una reduccin signi cativa. En La poblacin en RH cuenta con
trminos relativos -respecto al total de mayores ingresos -medidos a travs de
hogares-, el rezago habitacional muestra salarios mnimos- esto signi ca que es
una clara tendencia a la baja desde 2004 y probable que puedan demandar un
crdito para remodelacin,
autoproduccin o adquisicin y as
contribuir a la reduccin del RH. Se
muestra una reduccin en el RH en 23
entidades federativas y en 19 la
reduccin fue mayor a la nacional de 2.6
p u n t o s p o rce n t u a l e s . L a m ayo r
reduccin la mostr Durango con (-) 8.6
pp y el mayor aumento se present en
Coahuila con 3.0 pp.

Se contina trabajando en el Gr ca 19. Estructura porcentual de las empresas
dedicadas a la edi cacin de vivienda en el pas
marco del Comit Tcnico Especializado por tamao (A) y por antigedad (B).
en Vivienda en una metodologa nica (Porcentaje)
as como en las fuentes de informacin

a
que se utilizarn para que cualquier
15.83%
interesado pueda replicar los clculos. 46.16%
3.06%
2.3 Oferta de vivienda 34.95%

Micro (Hasta 10 empleados) Pequea (11-50 empleados)
2.3.1 Las empresas productoras de vivienda Mediana (51-250 empleaods) Grande (Ms de 250 empleados)
Durante 2014 se registraron en la

economa mexicana 2,944 empresas b 7.95%
dedicadas a la edi cacin residencial o 14.67%

de vivienda, las cuales emplearon a
51.97%
137,495 personas (117,228 directos y 25.41%
20,207 indirectos) con un sueldo
mensual de $ 4,960 pesos. Este nivel de
De reciente creacin (Hasta 2 aos) Empresas jvenes (De 3 a 5 aos)
empleo ubica a las empresas Empresas adultas (De 6 a 10 aos) Empresas mayores (Ms de 10 aos)
constructoras de vivienda en el lugar Fuente: Elaborado por SHF con informacin de los Censos
Econmicos 2014, INEGI
nmero 40 entre 7,900 empleadores en
las diferentes ramas de actividad Nmero de empresas
econmica en el pas. Las empresas El nmero de empresas de edi cacin de
constructoras de vivienda vivienda tuvo un punto de cambio entre
44 contribuyeron con el 0.41 % del valor los dos periodos intercensales (2004-
agregado tota de la economa. 2009 y 2009-2014), en el primer lapso
Gr ca 20. Evolucin del nmero de empresas
Perspectiva nacional: tamao y dedicadas a la edi cacin de vivienda, 2004 - 2014.
antigedad de las empresas (Nmero de empresas)
productoras de vivienda 3,500

3,216 (-) 8.5 % 2,944
20.4 %
Las empresas productoras de vivienda 3,000
2,672
Nmero de empresas
en el pas se caracterizan por ser de 2,500
2,000
tamao micro y pequeo; de hecho 4 de 1,500
cada 5 corresponden a este categora, 1,000
es decir, 81.11 % (gr ca 19 a). 500
0
04 09 14
En cuanto a la antigedad, 1 de Fuente: Elaborado por la DEEV, SHF con informacin del INEGI
cada 2 se catalogan como mayores

(equivalente al 51.97 %), pues tienen el nmero de empresas aument en
una antigedad superior a los 10 aos, 20.4 %, pasando de 2,672 a 3,216
las empresas adultas con antigedad constructoras de vivienda mientras que
entre 6 y 10 aos, tuvieron una en el segundo periodo intercensal se
participacin del 25.41 %, las empresas tuvo un decremento de (-) 8.5 %,
jvenes (de 3 a 5 aos de antigedad) equivalente a una mortandad de 272
fueron el 14.67 % del total, y por ltimo, empresas (gr ca 20).
las empresas de reciente creacin
(hasta 2 aos) tuvieron una 15 Cifras de los Censos Econmicos de 2014, INEGI. .
No confundir. El sector de la vivienda en Mxico que incluye, adems
participacin del 7.95 % (gr ca 19 b). 16
de las empresas dedicadas a la edi cacin residencial, a 77 actividades
y en conjunto aportan el 5.9 % del PIB total.

Generacin de empleo Imagen 2. Concentracin de empresas constructoras
de vivienda por zona geogr ca.
El nmero de personas ocupadas por las (Nmero de empresas)
empresas constructoras de vivienda

mantuvo una tendencia a la baja del
2004 al 2014, del 2004 al 2009 el
empleo cay en 22,553 puestos de
trabajo y del 2009 al 2014 se registr
una prdida an mayor de 63,100
empleos, de los cuales 52,608 eran
puestos dedicados a la produccin,
ventas y servicios en las empresas
constructoras (gr ca 21). Noroeste
Centro norte
531
505
Noreste 429
Gr ca 21. Evolucin de la generacin de empleo en
las empresas productoras de vivienda, 2004 - 2014. Occidente 371
(Nmero de empleos) Centro sur 310
Oriente 293
250,000
223,148 (-) 10.1 % Sureste 262
200,595 Suroeste 243
200,000
Nmero de empleos
(-) 31.5 %
0 100 200 300 400 500
137,495 Nmero de empresas
150,000
Fuente: Elaborado por SHF con informacin de los Censos

100,000 Econmicos 2014, INEGI
50,000
En materia del empleo, la zona
0
04 09 14
noroeste (Baja California, Baja California
Fuente: Elaborado por la DEEV, SHF con informacin del INEGI Sur, Chihuahua, Durango, Sinaloa y
Sonora) tuvo la mayor generacin de
Nmero de empresas productoras de empleo con 23,520 personas 45
vivienda y la generacin de empleo por ocupadas, el segundo puesto fue para la
zona geogr ca zona centro norte (Aguascalientes,
La zona del pas que concentr ms Guanajuato, Quertaro, San Luis Potos
empresas constructoras de vivienda al
cierre del 2014 fue el noroeste (Baja Imagen 3. Concentracin del empleo generado
por las empresas constructoras de vivienda
C a l i f o r n i a , B a j a C a l i f o r n i a S u r, por zona geogr ca
Chihuahua, Durango, Sinaloa y Sonora) (Nmero de empleados)
con 531 unidades productivas; el

segundo lugar fue la zona de centro
norte (Aguascalientes, Guanajuato,
Quertaro, San Luis Potos y Zacatecas)
con 505 empresas; la zona occidente
(Colima, Jalisco, Michoacn y Nayarit)
ocup el tercer puesto con 429
empresas dedicadas a la produccin de
vivienda y en menor medida, le siguieron
Noroeste 23,520
la zona noreste (Coahuila, Nuevo Len y Centro norte 22,320
Tamaulipas), oriente (Hidalgo, Puebla, Noreste 22,293
Tlaxcala y Veracruz) centro sur (Mxico, Occidente 19,511

Centro sur 18,883
Morelos y el Distrito Federal), sureste Oriente 14,453
(Campeche, Quintana Roo, Tabasco y Sureste 10,410

Suroeste
Yucatn) y suroeste (Chiapas, Guerrero 6,105
0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000

y Oaxaca) (Imagen 2). Nmero de empleados
Fuente: Elaborado por SHF con informacin de los Censos

Econmicos 2014, INEGI

Cuadro 14. Empresas y empleados dedicados a la produccin de vivienda.
(Nmero)
Regin Entidad Nmero de empresas Nmero de empleados
Aguascalientes 71 2,533
Guanajuato 184 7,497
Centro norte Quertaro 91 4,071
San Luis Potos 118 6,102
Zacatecas 41 2,117
Total Centro norte 505 22,320
Mxico 64 1,733
Centrosur Morelos 29 2,263
Distrito Federal 200 14,887
Total Centro sur 293 18,883
Coahuila 106 4,069
Noreste Nuevo Len 188 15,531
Tamaulipas 77 2,693
Total Noreste 371 22,293
Baja California 79 3,880
Baja California Sur 65 1,952
Chihuahua 103 2,931

Noroeste
Durango 59 2,000
Sinaloa 80 5,009
46 Sonora 145 7,748
Total Noroeste 531 23,520
Colima 66 1,894
Jalisco 201 10,855

Occidente
Michoacn 103 4,680
Nayarit 59 2,082
Total Occidente 429 19,511
Hidalgo 65 3,509
Puebla 111 5,133

Oriente
Tlaxcala 28 302
Veracruz 106 5,509
Total Oriente 310 14,453
Campeche 48 926
Quintana Roo 52 1,766

Sureste
Tabasco 31 1,699
Yucatn 131 6,019
Total Sureste 262 10,410
Chiapas 92 1,827
Suroeste Guerrero 46 2,110
Oaxaca 105 2,168
Total Suroeste 243 6,105
Total Nacional 2,944 137,495


y Zacatecas) con 22,320 empleados y Durante el ltimo trimestre se
en el tercer lugar la zona noreste observ un dinamismo sin precedente al
(Coahuila, Nuevo Len y Tamaulipas) registrarse 160.7 mil viviendas, la cifra
tuvo 22,293 puestos de trabajo. Se ms alta para un cuarto trimestre en la
destaca la zona norte del pas por su alto historia del registro de vivienda y 72.7 %
nivel en la generacin de empleo para la ms que las viviendas registradas en el
produccin de vivienda (imagen 3, pg. mismo trimestre de 2013 (gr ca 22).
45). En el cuadro 14 (pgina 46) se En correspondencia con el crecimiento
desglosa el nmero de empresas y de en el registro, durante 2014 tambin se
empleados por regin y entidad observ un importante crecimiento en
federativa. los arranques de obra (inicios de
veri cacin). En total se cuanti c el
Consideraciones nales inicio de 390.7 mil viviendas que
El universo de empresas que producen representaron un crecimiento de 58.2 %
vivienda en el pas es de 2,944 en su respecto de la medicin de 2013;
gran mayora son de tamao micro y
Gr ca 23. Inicios de veri cacin por trimestre.
medio con una antigedad media de (Miles de viviendas y % variacin anual)
ms de 10 aos. En los ltimos 5 aos se 160 170.00

145
h a p ro d u c i d o u n a u m e n to e n l a 140
Variaciones porcentuales
120.00
Miles de viviendas 120
mortandad de las empresas que gener 100 51 70.00
40
una contraccin en el empleo dentro de 80
7 20.00
60
-19 -16 -17
esta rama, lo que a su vez incidi sobre la 40
-26 -19
-30.00
crisis en el sector de la construccin que 20
144
71
70
58
60
59
75
82
90
0 -80.00
tuvo lugar durante 2014. IV

12
I II
13
III IV I II
14
III IV
Inicios de vericacin Variacin anual

47
Fuente: Elaborado por Conavi con informacin de RUV
2.3.2 Anlisis regional del parque
habitacional, inventarios y ritmo de durante el segundo semestre el
absorcin de la vivienda. promedio mensual de inicios de obra se
ubic cerca de las 39 mil viviendas, ms
Inventario y absorcin de la oferta de de un tercio de los inicios de obra
vivienda nueva, tendencias recientes ocurrieron durante el ltimo trimestre
El registro de vivienda concluy en 2014 (gr ca 23).
con un total de 412.8 mil unidades
registradas, que representan un Impulsado por los arranques de
crecimiento de 35.4 % en comparacin obra, el inventario de vivienda nueva
con 2013 y retoman el nivel observado tambin report un crecimiento
en 2011. importante, al cierre de diciembre 2014
se ubic en 560 mil unidades, 34.2 %
Gr ca 22. Registro de vivienda por trimestre. Gr ca 24. Inventario de Vivienda.
(Miles de viviendas registradas y % variacin anual) (Miles de viviendas y % variacin anual)
180 100 600

73 560
Variaciones porcentuales
160 80
57
140 60 500
Miles de viviendas
419 418
Miles de viviendas
120 40 263
13 400
100 8 20
-6 195 200
80 -14 -15 0 300
-27 -22
60 -20
200
40 -40
297
223
161
20 -60 100 217

86
77
62
73
93
72
97
83
0 -80
IV I II III IV I II III IV 0
2013. E 2013.D 2014.D
2013 2014
Viviendas registradas Variacin anual En Proceso Terminada
Fuente: Elaborado por Conavi con informacin de RUV Fuente: Elaborado por Conavi con informacin de RUV

arriba del nivel observado en diciembre al periodo de construccin y 96 a la fase
de 2013. En particular el componente de comercializacin. El tiempo total se
de viviendas en proceso de construccin redujo 9.8 % en comparacin al tiempo
mostr un incremento de 36.7 % de maduracin observado en las
equivalente a 80 mil unidades. viviendas individualizadas en enero de
2014, destacando la disminucin de
Gr ca 25. Viviendas terminadas por trimestre.
(Miles de viviendas y % variacin anual) 21.9 % en el periodo de comercializacin;
esta mejora en el ritmo de absorcin de la
100 60
90
80
36 38
40 oferta de vivienda constituye un indicio
70 3 20
del fortalecimiento de la demanda en el
Miles de viviendas
Porcentaje
60 -10 0
-17 -15 -17 -18
50
40
-21
-20 segundo semestre de 2014.
30 -40
20
-60
10
Cabe sealar que la cuanti cacin
74
61
64
57
67
50
66
77
92
0 -80
IV I II III IV I II III IV
12 13 14 del inventario y de los tiempos de
Viviendas Terminadas Variacin anual
absorcin es resultado de la vinculacin
Fuente: Elaborado por Conavi con informacin de RUV
del nivel de Claves Unicas de Vivienda
Por su parte, el nmero de (CUV) de datos de la oferta de vivienda
viviendas terminadas en 2014 alcanz en RUV y de los nanciamientos
285.5 mil viviendas; 14.6 % de otorgados por Infonavit y Fovissste.
crecimiento respecto de 2013; en el Actualmente se tienen vinculados ms de
ltimo trimestre de 2014 este indicador 250 mil registros correspondientes a
mostr un promedio superior a las 30 viviendas nuevas comercializadas en
mil unidades por mes. 2014; la base de datos es alimentada
mensualmente con los registros
48
Otro indicador que permite correspondientes a la nueva originacin.
apreciar la dinamizacin del mercado de
vivienda nueva es el tiempo de
maduracin de inventario, entendido 2.4 Instrumentos de medicin
como el promedio de das que transcurren
desde el registro de la vivienda en RUV 2.4.1 E n c u e s t a d e S a t i s f a c c i n
hasta su individualizacin con Residencial 2014
nanciamiento de alguna Onavi. La Encuesta de Satisfaccin Residencial
(ESR) que realiza SHF anualmente
Las viviendas adquiridas en enero desde 2006 tiene por objetivos conocer
de 2015 tuvieron un tiempo de el nivel de satisfaccin de la poblacin
maduracin promedio de 406 das (13.5 que habita en conjuntos habitacionales
meses), de los cuales 112 das (horizontales y verticales) en cuanto a
correspondieron a la etapa registro, 198 la vivienda y la calidad de vida de su
entorno; adems de proporcionar
Gr ca 26. Maduracin del inventario de vivienda. informacin que coadyuve al diseo de
(Miles de viviendas y % variacin anual)
polticas pblicas y estrategias privadas
500 450
406 en el sector en concordancia con la
400 123
96 nueva poltica urbana y de vivienda que
300
enfatiza el acceso a una solucin
200 235 198
17 Consiste en 5,255 entrevistas cara a cara a nivel nacional en las 32
100
entidades federativas en 163 municipios, (433 conjuntos
91 112
habitacionales) realizadas durante diciembre de 2014. Las entrevista
0 la responde el acreditado y la metodologa se realiz a partir de un
14.E 15.E muestreo estrati cado y polietpico utilizando al conjunto habitacional
Registro Construccin Venta como unidad primaria de muestro y la ltima a la vivienda, en donde
el nivel de con anza es del 95 % con un margen de error terico de
Fuente: Elaborado por Conavi con informacin de RUV y los ONAVIs
hasta 7.7 % por entidad federativa.

habitacional digna y sustentable; por Gr ca 27. ndice de satisfaccin con la vivienda (ISV),
2013 - 2014.
ltimo, conocer la satisfaccin de las
necesidades y expectativas de los 6.96
clientes desde una perspectiva 6.84
nanciera, como un elemento

fundamental para comprender el nivel 6.65
de calidad en los productos y el servicio

ofrecidos por intermediarios nancieros
pblicos y privados. 2013 2014 2014 SHF
Fuente: Elaborado por la DEEV
La escala del ndice de

transformaciones, presentaron una menor
Satisfaccin Residencial (ISR) tiene una
cali cacin en 2014. Por otro lado, los
base cuantitativa utilizando una
conjuntos nanciados por SHF tienen en
distribucin normal de los resultados
general mejores cali caciones salvo en
ponderados, las cali caciones van del ISR
exibilidad para adaptaciones y
5 (la ms baja) al ISR 10 (la mejor
transformaciones (gr ca 28).
cali cada). Adems, cuenta con unos
modi cadores + y , que muestran una
Gr ca 28. ndice de satisfaccin con la vivienda (ISV)
posicin ms favorable y/o desfavorable por componente, 2013 - 2014.
dentro de la cali cacin. 2013 2014 2014 SHF
7.11
6.96 7.01 6.96
6.92 6.89 6.89
Cuadro 15. ndice de Satisfaccin Residencial. 6.82
6.58
Cali caciones Nivel de satisfaccin 6.30 6.24
6.18
ISR 5(-/+) Nada satisfactorio
ISR 6(-/+) Poco satisfactorio 49

Caracters cas sicas Caracters cas Caracters ca Flexibilidad para
ISR 7(-/+) Satisfactorio bajo de la construccin espaciales y ambientales adaptaciones y
funcionales transformaciones
ISR 8(-/+) Satisfactorio medio
ISR 9(-/+) Satisfactorio alto
ISR 10 Muy satisfactorio En la imagen 4 se muestra que

Fuente: Elaborado por la DEEV, SHF en 9 entidades federativas se redujo el
nivel de satisfaccin con respecto a
ndice de Satisfaccin con la Vivienda
2013, en 15 de ellas aumento y por
(ISV)
ltimo, 8 de las entidades en el pas
El ISV es el promedio ponderado de las
permanecieron en su misma categora
cali caciones de las caractersticas fsicas
que en el ao anterior.
de la construccin, espaciales y funcionales,
adaptaciones y transformaciones, y
Imagen 4. Perspectiva del ISV por
caractersticas ambientales. entidad federativa, 2014
En 2014, se ubic en 6+, es decir,

poco satisfactorio. Al comparar con 2013
aument marginalmente al pasar de 6.65
a 6.84 en escala numrica; no obstante, al
revisar los conjuntos nanciados por SHF
para la construccin, se observa un mayor
avance pues se ubica en 6.96 (gr ca 27).
Al comparar con 2013, los componentes
caractersticas espaciales y funcionales y
exibilidad para adaptaciones y Fuente: Elaborado por la DEEV, SHF

A nivel municipal, entre los mejor ndice de satisfaccin con el conjunto
evaluados se encuentran 3 de Colima, 2 habitacional y la ciudad (ISCHC)
del Distrito Federal, 2 de Michoacn, 1 Para 2014 el ISCHC pas de 6- a 6+, es
de Baja California, 1 de Nayarit y 1 de decir, la cali cacin aument un nivel,
Guanajuato. ubicndose en poco satisfactorio.
Cuadro 16. ISV por municipios con mayor cali cacin
Municipio Estado ISV
Coyoacn Distrito Federal 9+
Zitcuaro Michoacn 8+
Zamora Michoacn 8+
Manzanillo Colima 8+
Mexicali Baja California 8+
Xalisco Nayarit 8+
Tecomn Colima 8+
Villa de lvarez Colima 8-
San Francisco del Rincn Guanajuato 8-
Tlalpan Distrito Federal 8-
E n t re l o s m u n i c i p i o s p e o r Todos los atributos tuvieron

evaluados se tienen 2 de Chiapas, 2 de cali caciones marginalmente mejores y
Yucatn y 2 de Tabasco, tambin se los atributos con la menor cali cacin
ubica uno en Coahuila, Tamaulipas, fueron localizacin y caractersticas del
Nuevo Len y el Estado de Mxico. conjunto habitacional (Gr ca 29).
50
Cuadro 17. ISV por municipios con menor cali cacin
Municipio Estado ISV
Chiapa de Corzo Chiapas 3+
Monclova Coahuila 4-
Reynosa Tamaulipas 4-
man Yucatn 4-
Kanasin Yucatn 4-
Cinega de Flores Nuevo Len 4-
Toluca Mxico 4-
Cunduacn Tabasco 4+
Comitn de Domnguez Chiapas 4+
Centro Tabasco 4+
Gr ca 29. ndice de satisfaccin con el conjunto

habitacional y ciudad (ISCHC)
En relacin a la evaluacin por
2013 2014
conjunto habitacional, en los cuadros 18
6.94
y 19 (pgina 51) se muestran los cinco 6.56 6.54
5.90
6.68 6.75 6.73
conjuntos habitacionales mejor y peor

evaluados, cabe sealar que son los
propios residentes quienes cali can su
estado de satisfaccin con la vivienda. ISCHC Localizacin Caractersticas Urbanizacin y Percepcin del Equipamiento Percepcin de
del conjunto servicios conjunto social y la ciudad
habitacional comunitario

Cuadro 18. Los 5 conjuntos habitacionales mejor evaluados
Estado Municipio Desarrollador Conjunto ISV Tipologa
Distrito Federal Coyoacn Constructora Jaden S.A. de C.V. Condominio Narcisos 9+ Residencial
Distrito Federal Azcapotzalco Jaime Chattaj Moussan Residencial Esperanza 9+ Media
Nayarit Baha de Banderas Oscar Flores Prez Lomas del sol 9+ Residencial
Michoacn Zamora Inmobiliaria Merza, S.A.P.P. de C.V. Kuntani 5 9- Econmica
Colima Villa de lvarez Proyecto Cecasa, S.A. de C.V. Punta diamante 9- Econmica
Cuadro 19. Los 5 conjuntos habitacionales peor evaluados
Estado Municipio Desarrollador Conjunto ISV Tipologa
Tamaulipas Reynosa Impulsora total, S.A. de C.CV. Balcones de Alcal II 2- Inters social
Tabasco Centro GEO, Veracruz, S.A. de C.V. Monteceibas 2 2+ Inters social
Tamaulipas Reynosa Construcciones Aryve, S.A. de C.V. Ampliacin Rincn 3- Inters social
de las Flores
Tamaulipas Reynosa Fomento empresarial Inmobiliario, Ventura B2 3-
S.A. de C.V. Econmica
Nuevo Len Cinega de Flores Bienes races Jardn Real, S.A. de C.V. Villas de Carrizalejo 3- Inters social
Desarrollos Certi cados Por su parte, el ISCHC tuvo una

Se visitaron los desarrollos certi cados menor cali cacin (6.15) al
ya habitados, en Tijuana Desarrollos compararla con la cali cacin global,
Natura y Valle de San Pedro, en Gmez en este caso todos los componentes
Palacio Bosque Real, en Villagrn El obtuvieron una menor cali cacin
Rehilete, en Tula Ciudad Bicentenario, (gr ca 31). 51
en Temixco Centro Urbano Morelos, en
Gr ca 31. ISCHC por componentes en los
Benito Jurez Puerta del Mar, en Cajeme desarrollos certi cados, 2014.
Las Misiones, en Nogales Puerta de Total DC
Anza y en Centro El Cielo. 6.68 6.75 6.94 6.73

6.56 6.54
6.36 6.27 6.44
6.15 5.90 6.57 6.05
5.78
Los principales resultados de la

ESR fueron:
El ISV tuvo una cali cacin de 6.53,
menor a la del resto de los conjuntos, ISCHC Localizacin Caracterstica
del conjunto
Urbanizacin y Percepcin del
servicios conjunto
Equipamiento
social y
Percepcin de
la ciudad
habitacional comunitario
s o l a m e n t e e l co m p o n e n t e d e
exibilidad para adaptaciones y
transformaciones tuvo una mejor Importancia de atributos
cali cacin (gr ca 30). Para los residentes de los conjuntos
habitacionales los atributos ms
Gr ca 30. ISV por componentes en los importantes son los que se presentan en
desarrollos certi cados, 2014.
el cuadro 20 (pgina 52).
Total DC
6.92 6.89 6.89
6.84
6.60 6.59
6.53 6.49 6.53
En 2014 se muestra una mejora en la
6.24
apreciacin de la calidad de la vivienda,
del conjunto y la ciudad, comparada con
ISV Caractersticas Caractersticas Caracterstica Flexibilidad para
el ao anterior; sin embargo, esta
fsicas de la espaciales y ambientales adaptaciones y
construccin funcionales transformaciones
apreciacin no es su ciente para cumplir
con los objetivos de la poltica de vivienda.

Cuadro 20. Atributos y su ponderacin
Atributo Ponderacin Atributo Ponderacin
Comedor 2.4 Orgullo de conjunto 2.1
Muros 2.4 Aislamiento acstico 2.1
Sala 2.4 Pavimentacin y tamao de las calles 2
Cocina 2.4 Belleza de la ciudad 2
Bao 2.4 Tranquilidad en el conjunto 2
Techos 2.3 Vegetacin de la ciudad 2
Pisos 2.3 Seguridad en el conjunto 2
Dormitorios 2.3 Limpieza en la ciudad 2
Aislamiento trmico 2.2 Seguridad en la ciudad 2
Resolucin a su queja 2.1 Privacidad 2
Organizacin de vecinos 2.1 Iluminacin 2
Belleza del conjunto 2.1 Distancia a los centros de abastecimiento 1.9
Limpieza del conjunto 2.1 Orgullo de la ciudad 1.9
Funcionalidad del conjunto 2.1 Recoleccin de basura 1.9
Tranquilidad en la ciudad 2.1
Los conjuntos nanciados para El ndice de Precios de Vivienda

su construccin por SHF (en crditos Econmico - Social indic una
puente y sindicados) tienen mejores apreciacin a tasa anual del 5.92 %,
cali caciones que el resto de los mientras que el ndice SHF para la
conjuntos. Los desarrollos certi cados vivienda media y residencial
52 resultaron peor cali cados que el resto (presentado en modo agregado), subi
de los conjuntos, seal de alarma para en 6.71 % a tasa anual.
los que ya cuentan con habitantes.
Gr ca 32. Mxico: ndices SHF de precios
de la vivienda, II trimestre 2015.
2.4.2 ndice SHF de precios de la (Variaciones porcentuales anuales)
vivienda en Mxico 6.8

6.71
6.62
El ndice SHF de Precios de la Vivienda 6.6
6.4
6.38 6.37
(casas solas, en condominio y 6.4
Porcentaje
6.2
departamentos) con crdito hipotecario 6.06
6 5.92
garantizado mostr durante el segundo 5.8
trimestre de 2015 una apreciacin nominal 5.6
de 6.38 % en el mbito nacional, con 5.4

Nacional Casa sola CC-Depto. V. usada V. nueva Ec-Social Media-Res
respecto al mismo trimestre del ao
Fuente: Elaborado por la DEEV con informacin del ndice SHF Precios
anterior. Por su parte, el ndice SHF de de la Vivienda
Vivienda Usada registr una variacin en el

segundo trimestre de 6.37 %, mientras que
el ndice SHF de Vivienda Nueva aument Los precios de las viviendas en la
6.40 %. zona metropolitana del Valle de Mxico
mostraron una apreciacin de 6.91 %,
Respecto al ndice para casas en la de Guadalajara de 4.86 %, en la de
solas, ste creci 6.62 % mientras que el Monterrey 6.63 %, Puebla-Tlaxcala de
correspondiente a casas en condominio y 6.23 %, mientras que en la de Toluca
departamentos (considerados de manera aumentaron 5.97 % respecto al mismo
conjunta) mostr un cambio porcentual de trimestre del ao anterior.
6.06 % durante el perodo mencionado.

El cuadro 21 presenta la Veracruz 6.96 %, Michoacn 6.89 %,
distribucin de los precios de las Campeche 6.73 %, Chiapas 6.71 %,
viviendas con crdito hipotecario Nuevo Len 6.69 %, Guanajuato 6.50 %,
garantizado en Mxico. El precio medio Sonora 6.50 %, Coahuila 6.43 %. Estas
nacional en el segundo trimestre de 17 entidades registraron, tasas de
2015 fue de $649 mil pesos corrientes apreciacin superiores al promedio
correspondientes a viviendas de tipo nacional de 6.38 %.
medio; en tanto que el precio mediano
se ubic en los $430 mil pesos, lo que Por su parte, en Puebla el ndice
signi ca que el 50% de las operaciones SHF creci 6.27 %, en Colima 6.26 %, en
en el mercado de la vivienda se San Luis Potos 6.17%, Yucatn 6.14 %,
realizaron por debajo de dicho precio y la en Chihuahua 5.96 %, Mxico 5.81 %,
otra mitad por arriba. Quertaro 5.49 %, Sinaloa 5.27 %, Baja
California 5.13 %, Guerrero 4.95 %,
Finalmente, respecto al ltimo Morelos 4.78 %, Jalisco 4.78 %, Nayarit
cuartil, al menos el 75 % de los precios 4.48 %, Baja California Sur 4.26 % y en
de las viviendas son menores o iguales a Quintana Roo aument en 1.89 %. Estas
$ 726 mil pesos o expresado de otra entidades federativas mostraron
manera, al menos el 25 % de los precios crecimientos nominales menores a los
de las viviendas fueron mayores o de la media nacional.
iguales a la cantidad mencionada. En
tanto que en anexo 1 se puede observar La apreciacin que present el
la trayectoria de los precios por entidad ndice SHF en el primer semestre de
federativa y municipio o delegacin al 2015, fue resultado de diversos
segundo trimestre del 2015. factores tales como el aumento de 53
Cuadro 21. Distribucin de los Precios en el mbito Nacional, 2015.

(Porcentajes)
Estado Precio medio ($) 25% 50% 75%
Nacional 649,075 328,000 430,332 726,026
Fuente: ndice SHF precios de la vivienda
Durante el segundo trimestre de transacciones de viviendas nuevas en

2015, el ndice SHF mostr resultados las principales zonas metropolitanas; de
diferenciados por entidad federativa la misma manera, el mercado de casas
como consecuencia de las condiciones en condominio nuevos y usados est
econmicas, sociales, demogr cas y teniendo mayor impulso, ya que
de infraestructura que se presentan en mientras que en el segundo trimestre de
el pas, siendo as que 17 entidades 2014 representaba el 25.6% de las
mostraron variaciones porcentuales transacciones para 2015 esta cifra
mayores al promedio nacional y 15 aument a casi 27 %.
menores.
Al conjuntar el resultado del
En Tamaulipas el ndice SHF se segundo trimestre con el obtenido
apreci 9.58 % con respecto al mismo durante el primero de 4.90 % (cifras
trimestre del ao anterior, en el Distrito revisadas) el crecimiento semestral de
Federal lo hizo en 9.34 %, en Durango la vivienda con crdito hipotecario
9.09 %, en Tlaxcala 8.62 %, Zacatecas garantizado fue de 5.65 %.
7.83 %, Tabasco 7.72 %, Hidalgo 7.52 %,
Aguascalientes 7.08 %, Oaxaca 6.99 %,

Consideraciones nales En la gr ca 33, se aprecia que
El ndice SHF de Precios de la Vivienda despus de la crisis subprime el ndice
registr un vigoroso desempeo tanto a de precios mundial de la vivienda
nivel nacional como estatal y municipal; lleg a su nivel ms bajo durante el
as, la plusvala aument en las viviendas cuarto trimestre de 2011
con crdito hipotecario garantizado. La registrando 143.19 puntos.
apreciacin en el segundo trimestre de Posteriormente, en el ao 2012 el
2015 es la cuarta ms elevada desde ndice comenz a aumentar
que se tienen registros. signi cativamente y en 2014 el
ndice de precios mundial creci
Los precios de la vivienda nueva 2.24% a tasa anual.
y los de la usada registraron un fuerte El FMI considera dos grupos de
d i n a m i s m o re s p e c to a l s e g u n d o pases: aquellos donde los precios de
trimestre del ao pasado, adems el la vivienda no crecen mucho debido a
ndice SHF de Precios de la Vivienda que an estn en una etapa de
mostr resultados diferenciados por recuperacin econmica originada
entidad federativa de tal manera que 17 por los efectos de la crisis subprime y
entidades mostraron variaciones otros donde los precios han
porcentuales mayores al promedio uctuado ampliamente.
nacional y 15 menores. El Fondo seala que el mercado de
v i v i e n d a e s t e n u n a fa s e d e
2.4.3 Anlisis comparativo de los recuperacin en 33 pases, donde
precios de la vivienda a nivel mundial hubo una disminucin importante de
A continuacin se da una perspectiva de l o s p re c i o s d e v i v i e n d a co m o
54 los precios de la vivienda a nivel mundial, consecuencia de la gran recesin de
primero explicando el comportamiento 2008 y el mercado inmobiliario no ha
del ndice de precios de la vivienda a nivel logrado recuperarse. En 17
m u n d i a l e s t i m a d o p o r e l Fo n d o economas la cada de los precios de
Monetario Internacional (FMI) en el las viviendas no fue tan drstica y
perodo del 2000 al 2014. Tambin se como consecuencia los precios
hace un anlisis de la tasa de tienen un comportamiento ms
crecimiento real de los precios de la dinmico; en estos pases el PIB de la
vivienda publicada por este mismo construccin y la inversin residencial
organismo durante el ltimo trimestre real han tenido mejores niveles al
de 2014, en este anlisis se considera a compararlos con los resultados
un grupo de pases seleccionados presentados durante los aos de la
(Japn, Francia, Mxico, Corea, Espaa, gran recesin mundial.
Austria, Brasil, Alemania, Canad,
Estados Unidos, Portugal, Colombia e Gr ca 33. ndice de Precios Mundiales de la
Vivienda, 2000 - 2014.
Inglaterra). (ndice base 2000=100)
170.00
159.56
ndice de precios mundial de la vivienda, 160.00
150.00
149.94
2000-2014 140.00
Puntos
130.00
El ndice de precios mundial de la 120.00
vivienda del FMI es un promedio de los 110.00

100.00
precios reales de la vivienda en 50 90.00
80.00
pases, incluido Mxico a travs del I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
ndice SHF de precios de la vivienda,

Fuente: Elaborado por la DEEV con base en datos del FMI
descontada la in acin. (Global Housing Watch)

Tasa de crecimiento real de los precios a Gr ca 34. Tasa de crecimiento real de los precios
de la vivienda, 2014.
la vivienda: principales resultados (Variacin porcentual anual)
La gr ca 34 muestra la evolucin en 12.00
las tasas de crecimiento real de los 10.00
8.00
8.68 8.99
precios de la vivienda en los dos 6.00
Porcentaje
3.84 3.50
4.00 3.19
2.30 2.32
ltimos trimestres de 2014 para 2.00 0.89 1.10 1.04 0.77
0.00
algunos pases seleccionados; se -2.00
-1.86 2.29
observa un primer grupo de pases -4.00
-6.00
Japn y Francia- donde los

2014.III 2014.IV
mercados inmobiliarios residenciales
Fuente: Elaborado por la DEEV con base en datos del FMI
se estn depreciando, ambos pasan (Global Housing Watch)
por un perodo de de acin

fundamentalmente por las bajas
generalizada. La cada de los precios
tasas de inters que prevalecen en el
de la vivienda en Francia estn en un
mercado hipotecario, de dinero y de
contexto econmico de recesin y
capitales. Esto puede ser
una tasa de desempleo elevada lo
preocupante dado que el incremento
que inhibe la demanda por vivienda.
posiblemente este indicando el
Se tiene otro grupo de cinco pases
surgimiento de una burbuja
con crecimiento moderado de
inmobiliaria.
precios de la vivienda -Corea, Espaa,
Austria, Brasil y Mxico-. El FMI
considera que los compradores
El ndice de precios de la vivienda a nivel
internacionales en Mxico son muy
mundial muestra una ligera recuperacin,
activos y representan alrededor del
no obstante, el nivel del ndice al cierre de
50% de las transacciones de vivienda 55
2014 an se ubica por debajo de los
residencial del mercado local; esto
niveles observados antes de la gran
signi ca un fuerte potencial para el
recesin. Entre los 50 pases analizados,
mercado inmobiliario mexicano si los
los mercados de la vivienda presentan
indicadores macroeconmicos
ritmos diferenciados, as en 13 pases
nacionales continan mostrando
hay depreciacin de los precios de la
seales de estabilidad.
vivienda, en 23 los precios de la vivienda
En el tercer conjunto de pases los
han tenido crecimientos medios desde
precios de la vivienda tuvieron
0.04 % hasta 3.96 % y en 14 pases los
crecimientos medios de entre 2% y
precios tienen aumentos muy
4%, considera a Canad, Estados
pronunciados que van desde 4.20 %
Unidos y Alemania (gr ca 34),
hasta 13.88 % donde es posible que se
donde la cima de precios slo se
estn formando burbujas de precios.
observ en las grandes ciudades.
Por ltimo Colombia e Inglaterra
2.4.4 La cuenta satlite de vivienda en
presentan tasas de crecimiento
Mxico 2008-2012
excesivamente elevadas en los
La construccin y adquisicin de
precios de vivienda; el
vivienda ha sido uno de los principales
comportamiento de precios en
motores de la economa mexicana en
Colombia es originado por los
las ltimas dcadas: la expansin
obstculos para ampliar la oferta
econmica ha impulsado la
habitacional. Inglaterra muestra la
construccin de viviendas, que a su vez,
tasa de apreciacin ms alta en el
ha dado su carcter multiplicador sobre
mercado inmobiliario residencial
el sistema econmico.
mundial, lo que se explica

A pesar de que hay un sinnmero vivienda en trminos econmicos
de variables estadsticas provenientes mediante una serie de indicadores, de
de diversas fuentes no exista un entre los cuales son representativos el
tratamiento estadstico completo del PIB de la vivienda y la generacin de
papel que juega la vivienda en la puestos de trabajo.
economa y su medicin dentro de la
estructura econmica, de ah surge la Resultados del PIB de la vivienda
necesidad de crear la Cuenta Satlite de Para el ao 2012 el PIB de la vivienda a
Vivienda e incorporarla en el sistema de precios corrientes represent el 5.9 %
18
cuentas nacionales. del PIB total del pas. El sector que mayor
aporte tuvo al PIB de la vivienda fue el de
Con la nalidad de elaborar la la construccin con el 66.2 %, seguido
Cuenta Satlite de Vivienda 2008-2012 de los servicios inmobiliarios y de
se rm un convenio de colaboracin alquiler con 28.6 %. Otros sectores de
entre INEGI con el apoyo nanciero de importancia son los servicios nancieros
Conavi, Fovissste, Infonavit y SHF. y de seguros que comprenden las
actividades econmicas ligadas al
El objetivo de la Cuenta es nanciamiento para adquisicin, que
establecer una descripcin cuantitativa aportaron 4.4 %.
de manera estructurada y detallada, de
todos los ujos econmicos relativos al El clculo de la CSVM se realizar
sector vivienda, que de ne las anualmente, lo que permitir tener
correspondientes operaciones informacin actualizada y en detalle
econmicas en tres mbitos sobre las distintas actividades que
56 fundamentales que rodean a la vivienda: inciden en el sector. Adicionalmente se
La produccin de viviendas contar con un cmulo ms amplio de
desarrollada como actividad indicadores para analizar el sector de la
econmica por sectores concretos, vivienda, desde la produccin, el empleo,
por ejemplo, la promocin los precios y las ramas industriales y de
inmobiliaria y construccin de servicios con los que se vincula de
viviendas. manera directa e indirecta.
La adquisicin de vivienda como
a c t i vo p o r p a r t e d e f a m i l i a s , Gr ca 35. Composicin del PIB de la vivienda
por sectores SCIAN, 2012.*
empresas y otras instituciones. (Porcentaje)
El uso de la vivienda como Servicios Otros Sectores,

Financieros y de 0.8
generadora de servicios esenciales Seguros, 4.4
para la poblacin, como el servicio de

Servicios
alojamiento. Inmobiliarios,
28.6
Se estudian otros elementos

Construccin,
vinculados a la construccin, adquisicin 66.2
y uso de viviendas como servicios

proporcionados por intermediarios en Fuente: INEGI
* Cifra preliminar
estos procesos, incluyendo a las
administraciones pblicas.
18 Una cuenta satlite es un esquema de medicin y descripcin de un
aspecto concreto de la realidad econmica, en este caso,
El objetivo puntual de la cuenta la construccin, adquisicin y uso de la vivienda, que utiliza
metodologas y criterios bsicos de las cuentas nacionales, pero
satlite de vivienda de Mxico (CSVM) amplia el campo de estudio e introduce diversas de niciones que
permiten un tratamiento y caracterizacin del fenmeno que se trata
es mostrar la relevancia del sector de analizar.

Gr ca 36. Composicin del PIB de la vivienda Gr ca 37. Composicin de los puestos de trabajo
por mbito econmico, 2012.* de la vivienda por sector SCIAN, 2012.*
(Porcentaje) (Porcentaje)
0.9 0.5
3.3
Uso, 27.9 0.4
Construccin
Servicios Inmobiliarios
Servicios Financieros y de
Seguros
Regulacin y
fomento, 0.7 Servicios Profesionales
Adquisicin , 5 Produccin, 66.4 Otros Sectores
94.9
Fuente: INEGI Fuente: INEGI

* Cifra preliminar * Cifra preliminar
Con la CSVM se hace una 2.4.5 P r i n c i p a l e s re s u l t a d o s d e l

cuanti cacin precisa de actividades Estudio de poltica urbana de la OCDE:
como la autoconstruccin y el valor Mxico, Transformando la poltica
patrimonial de la vivienda considerando urbana y el nanciamiento de la vivienda
la vivienda como el principal activo de los Infonavit y la OCDE suscribieron un
hogares, por lo que es importante hacer convenio en 2013 para impulsar, en el
un seguimiento cercano a su evolucin. mbito de su competencia, polticas
pblicas en materia de vivienda y
La produccin de vivienda se puede desarrollo urbano para enfrentar los
desglosar en autoproduccin que representa retos del sector habitacional en
el 58.3 %, edi cacin de vivienda llevada a bene cio de los trabajadores
cabo por las unidades econmicas con mexicanos.
33.5%, autoconstruccin, ampliacin y 57
mejoramiento de la vivienda con el 5.7 %, y En el marco de este convenio se

otras actividades como el diseo o realiz el Estudio de Poltica Urbana:
preparacin de terreno con el 2.5 % del total. Mxico, Transformando la Poltica
Urbana y el Financiamiento de la
La importancia de la vivienda Vivienda, para su elaboracin se cont
incrementa su relevancia al compararla con la participacin de la Sedatu y SHCP,
con otros sectores de la economa adicionalmente, se incluyeron
mexicana, aporta al PIB nacional ms que contribuciones de otras instituciones
sectores como el educativo o la entre las que destacan, Fovissste, INEGI,
agricultura y poco menos que el sector de SHF, Fonhapo, Banco Nacional de Obras
transportes, correos y almacenamiento. y Servicios Pblicos (Banobras),
Instituto Mexicano del Seguro Social
Puestos de Trabajo (IMSS), Banco de Mxico (Banxico) y la
Destaca que el sector vivienda en el ao Comisin Nacional del Sistema de
2012 gener alrededor de 3 millones de Ahorro para el Retiro (Consar).
puestos de trabajo, equivalentes al 7.3 %
del total nacional; la mayor parte de ellos El estudio provee anlisis,
( e l 9 4 . 9 % ) , co r re s p o n d i a l a recomendaciones y mejores prcticas
construccin, el 3.3 % a los servicios sobre diversos temas, entre los que
inmobiliarios, el 0.4 % a los servicios destacan:
profesionales, el 0.9 % a los servicios El desarrollo de ciudades ms
nancieros y de seguros, el 0.2 % a las compactas, e cientes y productivas.
actividades legislativas y gubernamentales
y otros sectores SCIAN al 0.3 %. 19 Sistema de Clasi cacin Industrial de Amrica del Norte.

Mejor gobernanza y coordinacin afectados estn Chihuahua (ms de
interinstitucional en temas de 9,000 casas abandonadas), Tamaulipas y
planeacin urbana, transporte y Jalisco (ms de 5,000 cada uno), Estado
proteccin del medio ambiente. de Mxico (ms de 4,500) y Coahuila
Estrategias para la regeneracin y (casi 4,000). La mayora de las viviendas
desarrollo intraurbano bajo un s e co n s t r u ye ro n e n l u g a re s s i n
enfoque de sustentabilidad. infraestructura, sin equipamiento, sin
Acciones que permitan reducir la transporte y lejos de las fuentes de trabajo.
incidencia de vivienda deshabitada.
Durante el transcurso del ao
La OCDE recomienda al Infonavit 2015, el Gobierno Federal prev
construir un marco institucional que rescatar y reinsertar entre 47,000 y
favorezca el desarrollo de viviendas de 57,000 viviendas de un total de
calidad a travs de: 2 0 0 , 0 0 0 q u e s e e n c u e n t ra n e n
Fortalecer el proceso de originacin condiciones de abandono en el pas, la
de crdito con la nalidad de proveer mayora nanciadas a travs de
viviendas de mayor calidad que Infonavit. La estrategia de recuperacin
ofrezcan mayor valor patrimonial a incluye la reparacin y la rehabilitacin
los trabajadores y a sus familias. de la vivienda, la solucin de los
Diversi car las soluciones de vivienda problemas legales y la reinsercin de las
para atender a los trabajadores en mismas al mercado. Sedatu
diferentes momentos de su vida actualmente realiza un mapeo para
laboral con base en sus necesidades y ubicar las unidades en abandono en
preferencias. cada entidad federativa.
58
En el marco de esta colaboracin La vivienda deshabitada como reto
en 2015 se lleva a cabo el Estudio social
Metropolitano del Valle de Mxico, cuyos Actualmente Conavi desarrolla esquemas
resultados se presentarn en el entorno que permiten rehabilitar viviendas en
de la sexta mesa redonda de Alcaldes y conjuntos habitacionales deteriorados o
Ministros de la OCDE en la Ciudad de abandonados para ser reincorporados al
Mxico. Estas iniciativas se trabajan de parque habitacional y recuperar su entorno
manera coordinada con el Gobierno de la urbano; de esta manera, se ofrecen
Repblica, el Gobierno del Distrito mejores condiciones de vivienda para la
Federal, el Gobierno del Estado de poblacin.
Mxico y con los gobiernos locales de la
Zona Metropolitana del Valle de Mxico. Se requiere la aplicacin de
esquemas nancieros y sociales de
manera coordinada entre el sector
2.5 Vivienda Abandonada pblico y social dirigidos a la adquisicin
de vivienda usada. Las facilidades se
La localizacin de la vivienda es uno de los otorgan a nivel nacional y las viviendas
factores principales que aumentan la bene ciadas deben estar ubicadas
probabilidad de que una familia abandone dentro de los polgonos de contencin
su vivienda, la ubicacin lejana a las fuentes urbana que de ne Sedatu, con lo que se
de trabajo, aumenta el costo de transporte puede garantizar la cercana a los
y disminuye el ingreso disponible para el centros de trabajo, a los servicios y a la
pago de la hipoteca. Entre los estados infraestructura urbana.

Actualmente Infonavit realiza comenzaron a ofertarse en 240 mil
macrosubastas de viviendas recuperadas pesos, lo que represent una prdida
para incorporarlas al mercado; asimismo, patrimonial del 36.84 %.
las administraciones estatales y
municipales adquieren los inmuebles para H oy e n d a , d e l a s 1 , 2 0 0
atender la demanda de la vivienda, viviendas abandonadas en el conjunto,
mediante los institutos de vivienda se han recuperado aproximadamente
locales. 360 (30 %) y se ofertan en 360 mil
pesos, lo que signi ca una plusvala de
Ejemplo de recuperacin de casas 120 mil pesos.
abandonadas
En 2008 se form PROVIVE empresa La rehabilitacin de las viviendas
dedicada a la renovacin y revitalizacin abandonadas tuvo diversos efectos
de viviendas y comunidades, con el positivos: ganancia de 35 % para la
p ro p s i t o d e a d q u i r i r l a s c a s a s gente que haba adquirido una casa hace
abandonadas y vandalizadas, dos aos, el patrimonio recuperado y la
acondicionarlas y volverlas a vender, generacin de un mercado secundario
creando vivienda de bajo costo en un de casas en el fraccionamiento. A partir
entorno seguro. de lo anterior, se concluye que la
regeneracin de fraccionamientos y la
Los fraccionamientos construidos atencin a la vivienda abandonada
hace ms de cinco aos presentan serios aumentan la plusvala y mejora la
problemas como falta de equipamiento y calidad de vida de sus habitantes.
transporte; sin embargo, debido al
crecimiento de las ciudades, actualmente Consciente de la problemtica 59
estn integrados a la mancha urbana. histrica y compleja del abandono de
vivienda, desde el 2013 Infonavit
PROVIVE intervino hace cuatro promueve la realizacin de investigaciones
aos en el fraccionamiento Caadas de y estudios especializados en torno a este
Florido con 1,200 viviendas fenmeno y su mitigacin.
abandonadas y en donde nadie quera
comprar una casa, a pesar de fuentes de El Atlas del abandono de
trabajo cercanas o redes familiares en la vivienda es un ejercicio de diagnstico
colonia. bajo una perspectiva geoestadstica de
cobertura nacional, que permite
En este conjunto se abri el dimensionar y comprender de manera
primer centro de enlace comunitario, se puntual la problemtica mediante el
llev a cabo un programa de anlisis de bases de datos del Infonavit y
regeneracin del entorno y se involucr de INEGI, Conapo, Sedesol, Sedatu y
a los vecinos para que participaran en las SHF del 2014, relacionadas con la
obras de mejoramiento de su cartera vencida y la situacin de la
fraccionamiento. vivienda.
Las viviendas del fraccionamiento Se realiz un anlisis de las

tenan cerca de 50 m de construccin y causas del abandono habitacional con
constaban de 2 recmaras; base en la informacin de reportes
originalmente se vendieron en 380 mil provenientes de fuentes o ciales y en el
pesos; no obstante, las viviendas estudio de C230 Consultores, realizado
abandonadas ya rehabilitadas entre el 2010 y 2012. Como resultado

de este ejercicio se lograron extraer y generan empleo en actividades
de nir un conjunto de causas a manera industriales.
de hiptesis que pudieran incidir en la La distancia al trabajo juega el papel
problemtica y que posteriormente ms importante al momento de
fueron tratadas y probadas como abandonar una vivienda: un
variables en un apartado cuantitativo, incremento de un kilmetro de
utilizando modelos estadsticos y distancia a los centros de empleo
matemticos a n de medir su magnitud implica un aumento de quinientas
e incidencia: viviendas en situacin de abandono.
Lejana a bienes, servicios pblicos y Contrario a lo esperado la
empleos. inseguridad y los desastres naturales
Adquisicin de viviendas sin inters son menos relevantes al momento
de habitarlas. de decidir abandonar una vivienda.
Imposibilidad de pagar el crdito. Por ltimo, los derechohabientes han
Inadecuada calidad de la vivienda. comenzado a valorar la vivienda en
Riesgo por factores naturales. municipios centrales aunque
Inseguridad por factores sociales. implique no tener la propiedad de la
Desinformacin y toma de misma.
decisiones no plani cadas.
El acceso a informacin verdica
Como muestra se tomaron 378 y oportuna resulta crucial para que los
municipios, incluyendo las zonas derechohabientes tomen una decisin
metropolitanas ms importantes del adecuada a sus necesidades
pas, de esta manera fue posible habitacionales y posibilidades
60 localizar los 10 principales municipios econmicas.
con cartera vencida del pas, que
representan el 33 % de la vivienda En el anexo gr co se observan
abandonada: mapas de 6 ciudades del pas en los que
1. Jurez, Chihuahua se ilustra la concentracin de
2. Tijuana, Baja California probabilidad de vivienda abandonada,
3. Tlajomulco de Ziga, Jalisco las condiciones de su entorno y la
4. Zumpango, Estado de Mxico relacin directa con respecto a su
5. Reynosa, Tamaulipas ubicacin y accesibilidad, lo que implica
6. Torren, Coahuila la necesidad de replantear ciudades ms
7. Len, Guanajuato ordenadas y sustentables.
8. Mexicali, Baja California
9. Altamira, Tamaulipas
10. Jurez, Nuevo Len 2.6 Nuevos ordenamientos de avalos
Asimismo, se obtuvieron las Facultada por la Ley de Trasparencia y

siguientes conclusiones: de Fomento a la Competencia en el
La vivienda abandonada se concentra Crdito Garantizado, siendo el ente
principalmente en municipios con regulador de los avalos para crditos
de ciente integracin y garantizados a la vivienda del pas, SHF
consolidacin urbana, pero con puso en marcha en marzo de 2015 su
relativamente buenas condiciones nuevo Sistema Maestro de Avalos
sociales. Se trata generalmente de (SMA) en sustitucin del sistema con el
municipios de zonas metropolitanas que haba venido trabajando desde
del centro y norte del pas que

2007 para dar paso a nuevas slo una parte de la informacin como
tecnologas. Con el SMA se pueden suceda hasta febrero pasado,
recibir avalos digitales para crditos pudindose generar bases de datos ms
garantizados a la vivienda certi cados robustas. La base de datos de avalos es
con rma electrnica avanzada con la que ha permitido a SHF calcular y
caractersticas de integridad y de difundir el ndice SHF de precios de la
autenticidad. vivienda a travs de los aos y con este
nuevo Sistema lo seguir haciendo,
Con esto se logra incorporar incorporando mayor cantidad de
nuevas tecnologas y eliminar la informacin disponible en la nueva base
impresin de documentos; se busca que de datos como mayor detalle en la
todos los involucrados en el proceso descripcin de las caractersticas de la
hipotecario como entidades nancieras, vivienda.
notarios, acreditados y Registros
Pblicos de la Propiedad, adopten Adicionalmente SHF ha
paulatinamente la medida de cero papel. i n c o r p o r a d o d e n t r o d e l av a l o ,
informacin solicitada y regulada por
Como lo contemplan las Reglas dependencias como Infonavit, el
de Carcter General Relativas a la Fovissste e incluso la Tesorera del
Autorizacin como Valuador Profesional Distrito Federal en aras de la uni cacin
de Inmuebles Objeto de Crditos de los formatos.
Garantizados a la Vivienda (Reglas) en
su modi cacin del mes de febrero del El SMA contar con diversos
ao 2012, el uso de la rma electrnica mdulos y podr ser consultado por
avanzada evita reportes incompletos diversos actores hipotecarios; las 61
por parte de las Unidades de Valuacin entidades nancieras por su parte,
(UV), hacindose de forma inmediata al podrn monitorear en todo momento a
rmar y enviar el documento al SMA. travs del mdulo de consulta, a las
unidades de valuacin con las que
El SMA tiene diversas aplicaciones trabajan, ver los resultados de las
acordes a la nueva poltica de auditoras, las cali caciones otorgadas a
administracin de la base de datos que stas, las sanciones y podrn consultar
genera los citados avalos. Entre las avalos digitales certi cados. A travs
principales diferencias de este nuevo del mdulo de asignacin estas
proceso con el anterior se encuentra la entidades podrn solicitar avalos y
asignacin de una pre-clave y una clave veri car tiempos de respuesta real de
de avalo otorgada directamente por SHF las empresas, se podr tambin solicitar
y no por la UV. Lo anterior, para mximo a la autoridad, supervisiones y
control de todos los avalos solicitados y auditoras a las unidades de valuacin
certi cados, con lo que se garantiza que cuando resulte alguna alerta de mala
no habr avalo en Mxico para crdito prctica o actuacin.
garantizado a la vivienda que no tenga
esta clave, conformando stos la base de A las UV, el SMA les dar las
datos de avalos. siguientes innovaciones: acceso al
mdulo que otorga la citada clave nica
Con la puesta en marcha del de avalo, contar con apoyo a la
avalo digital con rma electrnica administracin de los avalos a travs
avanzada, es posible recibir toda la de un mdulo de integracin de
informacin contenida en el avalo y no expedientes y monitoreo de tiempos de

respuesta por parte de sus valuadores detectar la plusvala y de manera
profesionales inscritos en sus padrones. preventiva posibles burbujas en los
valores de las viviendas nanciadas
Es a travs de este sistema que por Infonavit en zonas socio-
se enviarn los avalos certi cados, econmicamente riesgosas.
previa validacin de las rmas tanto del
valuador profesional como del A s u ve z , e s t o s s i s t e m a s
controlador. permitirn la creacin de nuevos
productos que sirvan como referencia
SHF emitir una cali cacin de de anlisis y toma de decisiones a otras
los valores concluidos por medio de reas del Instituto reduciendo riesgos.
bandas de valor de los avalos recibidos,
cali cando adems la actuacin El xito de estos procesos
administrativa y operacional a travs de permitir tener una cartera sana e
un mdulo interno generando el ndice Infonavit se mantendr a la vanguardia
de Calidad de las Unidades de Valuacin como el principal originador de crditos
(INCUVS). e n A m r i c a L a t i n a a t r av s d e
mecanismos modernos, sistematizados
El SMA cuenta con los mdulos y con el respaldo y garanta de una
de consulta, administracin (interno adecuada calidad en el proceso de
SHF), asignacin, clave, rma y sistema valuacin de las viviendas.
UV, desde donde se podrn realizar,
monitorear, consultar, administrar, Avalos Infonavit
auditar y supervisar todas las Dado que el avalo determina el monto
62 actividades relativas a los avalos para del crdito es importante homologar
crdito garantizado a la vivienda del una metodologa entre valuadores para
pas. determinar de manera objetiva el valor
comercial del inmueble para evitar
otorgar crditos que no pudieran ser
2.7 Mejoras del proceso de avalos respaldados con su garanta. SHF es la
institucin encargada de crear la
A partir de la falta de controles metodologa de valuacin adems de
d e te c t ad o s a l i n i c i o d e 2 0 1 4 y capacitar y certi car a los valuadores;
derivados de las constantes sugerencias como resultado, es requisito que todas
emitidas por la revisora de avalos, las viviendas que son adquiridas
Infonavit prev la implementacin de mediante un crdito garantizado en
herramientas tecnolgicas que Mxico cuenten con un avalo.
permiten analizar de manera preventiva
los resultados e informacin plasmada En Mxico aproximadamente el
en los avalos que sirven como base 53 % de las viviendas se nancian
para la originacin de crditos y a su vez mediante un crdito garantizado, de
con una adecuada interpretacin de la este porcentaje Infonavit participa con
informacin histricamente registrada y un 60 % en los crditos otorgados a
que se genere durante estos procesos. viviendas nuevas y usadas.
Se podrn implementar Derivado de esta participacin

herramientas de parametrizacin que Infonavit ha trabajado en acciones que
permitan proyectar tendencias y le permitan contribuir al Plan Nacional
de Desarrollo y a la Poltica Nacional de

Vivienda de forma e ciente y e caz, Avalos de control en paquetes
dando cumplimiento bajo los principales Avalo de control adicional al
objetivos de: originalmente efectuado, uno por
a. Calidad cada 50 viviendas del desarrollo
b. Asignacin inmobiliario de que se trate,
c. Control reduciendo la sobrevaluacin en las
d. Seguimiento y revisin viviendas y garantizando la calidad
del avalo.
La responsabilidad social que
conlleva la realizacin correcta de los c. Gestin
avalos obliga a la mejora continua del Niveles de servicio
proceso es por ello que a partir de enero Disminucin en los tiempos de
de 2014 se inici con el anlisis y la entrega de avalos de 10 a 5 das
implementacin de mejoras a ste. hbiles.
Incorporacin de avalos de la
La estrategia de crecimiento Unidad de Solucin Social (USS) en el
planteada lograr una mejora a las Sistema Electrnico de Avalos
viviendas adquiridas por los Inmobiliarios (SELAI), reduccin en
derechohabientes de acuerdo a sus riesgos y mejoramiento en los
intereses en cuanto a precios y calidad. controles de avalos de vivienda
recuperada.
Fortalecimiento del modelo operativo
Los cambios al procedimiento de avalos d. Sistemas
y el avance en su implementacin son: En un principio, dentro del SELAI solo se
registraban datos, lo que ocasionaba 63
a. Convenio una de ciencia en la revisin, operacin
La rma de un nuevo convenio y control de los avalos; derivado de
fundamentado en el compromiso y la esto surge la necesidad de ingresar
responsabilidad de las UV con Infonavit, fotografas al sistema, mismas que
p ro m ove r q u e l o s p rove e d o re s fueron implementadas en marzo de
reconozcan el valor de la aportacin al 2014. Para agosto de 2014, se
patrimonio de los acreditados. incorporan al sistema los avalos
completos en formato PDF reduciendo
b. Normatividad riesgos y facilitando las revisiones.
Manual de avalos
Obtener como producto nal un A partir de diciembre 2014
Manual de Avalos que integre toda surge la implementacin de un nuevo
la normativa aplicable as como los software que brinda servicios para la
lineamientos y polticas para todos generacin y el acceso a valuaciones
los avalos que requiere Infonavit. El instantneas mediante modelos de
n ltimo es poder controlar la ltima generacin, identi ca
normativa a nivel nacional y evitar la propiedades similares y comparables
interpretacin subjetiva. mediante algoritmos inteligentes,
Tabla de tipi cacin de sanciones obtiene mtricas de desempeo y de
Incorporacin de sanciones objetivas indicadores clave para el desempeo
y claras documentadas y aplicadas (KPI) para georreferencias e historial
de acuerdo al nivel de dao generado de unidades de valuacin y peritos.
al Infonavit y a los derechohabientes.
20 Key Performance Indicators por sus siglas en ingls.

Analizando hasta el momento 443,201 2.8 Indicadores seleccionados del
avalos. mercado de la vivienda en Mxico
e. Auditoria Con informacin de la nueva base de

I n fo n av i t re a l i z a a u d i to r i a a l a s avalos de SHF, se analizan cuatro
aproximadamente 90 UV que variables relevantes para el mercado de
conforman su padrn, revisin un total la vivienda: el valor del terreno, el valor
de 3,360 avalos e inspecciones del terreno por metro cuadrado, la
practicadas a viviendas ubicadas en las super cie del terreno por metro
32 Entidades Federativas. cuadrado y la super cie construida de la
Cuadro 22. Proyeccin de venta de viviendas recuperadas cierre 2014.
Montos mensuales
Concepto Total 2014
septiembre a diciembre 2014
Nmero de viviendas colocadas totales 3,750 18,976
Nmero de viviendas vendidas y cobradas 2,500 12,464
Avalu promedio $ 175,000
Gasto promedio de venta $ 14,000
Valor promedio de venta (valor unitario) $ 122,500
Valor neto promedio de recuperacin despus de gasto de saneamiento $ 108,500
Fuente: Infonavit
Cuadro 23. Proyeccin de venta de viviendas recuperadas 2015.
Concepto Montos mensuales 2015 Total 2015

64
Nmero de viviendas colocadas totales 1,714 20,566
Nmero de viviendas vendidas y cobradas 1,143 13,710
Avalu promedio $ 169,750
Gasto promedio de venta $ 13,580
Valor promedio de venta (valor unitario) $ 118,825
Valor neto promedio de recuperacin despus de gasto de saneamiento $ 105,245
Fuente: Infonavit
f. Avalos de vivienda recuperada vivienda (popular, tradicional, media y

El objetivo es realizar un avalo base por residencial).
cada operacin de venta, adems de
otro para Originacin de Crdito. Anlisis del Precio promedio del terreno
a nivel nacional y por Entidad Federativa
A travs de estas mejoras Los datos del cuadro 24 muestran el
Infonavit contribuir entre otras cosas a valor promedio del terreno por
la generacin de bienestar social y la entidad federativa; ste mantuvo
mejora de la calidad de vida de los una tendencia estable en el periodo
derechohabientes en un entorno ya que el promedio nacional fue de
sustentable y a largo plazo asegurndose $205,768.
que los proveedores generen resultados
con ables que garanticen y sustenten la
calidad de las viviendas que valan.
21 Para el mes de enero se tienen 38,913 observaciones, en febrero
48,299 y en marzo 50,320, abril 55,090, mayo 58.898 y junio
57,442; las cifras de enero y febrero corresponden a la base de
avalos anterior a partir de marzo la informacin corresponde a
la nueva.

Cuadro 24. Valor del terreno por entidad federativa y a nivel nacional, 2015 enero - junio
(Miles de pesos corrientes)
Estado Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Promedio semestral
Aguascalientes 167.06 176.16 250.93 160.67 166.39 167.88 178.73

Baja California 190.94 188.22 266.96 180.51 182.48 184.81 198.14
Baja California Sur 189.90 196.98 319.40 171.36 154.56 148.08 190.15
Campeche 213.62 198.17 254.76 232.98 207.25 226.07 221.48
Coahuila 127.32 143.59 202.72 139.55 133.55 147.79 148.03
Colima 184.51 173.40 234.03 187.89 186.93 164.91 187.16
Chiapas 232.19 207.23 282.42 180.91 214.60 184.10 213.42
Chihuahua 161.87 158.54 181.86 138.73 138.28 152.46 153.28
Distrito Federal 452.27 475.98 588.42 474.20 486.26 496.83 495.03
Durango 114.00 123.91 213.05 126.64 126.20 133.14 140.82
Guanajuato 161.70 166.08 285.82 170.91 169.26 169.68 185.55
Guerrero 151.45 140.44 210.01 167.61 161.66 145.78 164.26
Hidalgo 133.84 155.99 202.16 150.43 131.23 128.47 148.24
Jalisco 213.85 197.85 278.85 202.38 217.83 196.48 218.40
Mxico 267.08 263.32 343.71 238.32 258.48 267.19 271.63
Michoacn 186.38 193.85 237.65 203.03 173.57 212.49 200.78
Morelos 257.61 264.40 306.15 230.21 235.51 252.07 256.82
Nayarit 193.11 192.10 224.69 205.20 198.18 234.49 208.08
Nuevo Len 207.92 196.54 246.38 183.33 196.91 190.93 202.46
Oaxaca 208.05 231.44 251.50 186.89 201.82 229.37 215.76
Puebla 207.39 227.89 285.95 143.57 179.78 184.25 199.58
Quertaro 276.93 273.58 384.48 266.78 260.86 257.95 287.12
Quintana Roo 144.36 172.13 172.02 135.43 142.71 134.70 147.38
San Luis Potos 239.82 200.07 287.08 202.02 199.49 191.81 215.94
Sinaloa 189.04 175.97 202.89 172.21 171.27 170.86 180.17
Sonora 132.38 128.73 200.38 134.54 139.38 141.26 146.10
Tabasco 201.25 208.69 273.09 210.57 137.99 275.62 210.84
Tamaulipas 172.53 145.83 237.27 146.70 158.85 162.24 168.35
Tlaxcala 114.00 113.48 203.95 104.21 122.96 126.99 131.00
Veracruz 160.79 188.02 267.18 194.07 205.57 203.27 203.09
Yucatn 150.07 166.53 184.69 157.82 135.90 141.60 154.52 65
Zacatecas 158.39 142.33 191.39 147.61 155.41 130.66 152.90
Nacional 195.74 197.33 264.27 189.37 192.87 195.03 205.77
Fuente: Elaborado por la DEEV con informacin de la base de avalos, SHF
Las Entidades Federativas donde el Con respecto al valor del terreno por
precio del terreno es mayor son el m2 a nivel nacional, en enero ascenda
Distrito Federal, Quertaro y el a $2,107 pesos y para marzo
Estado de Mxico; por su parte, incremento a $2,390 pesos, lo que
Sonora, Durango y Tlaxcala re eja un incremento de 13.4 %
muestran los precios de terreno ms (cuadro 26, pgina 66).
bajos. El precio del terreno por metro
En el cuadro 25 se presenta los c u ad rad o re g i s t r l o s va l o re s
valores mximos, mnimos y el mximos en el Distrito Federal,
coe ciente de variacin que muestra Estado de Mxico y Quertaro; por
una elevada variabilidad en el precio otro lado en Yucatn, Sonora y
del terreno. Coahuila se pagaron los precios ms
bajos.
Cuadro 25. Estadsticas bsicas relacionadas con el valor del terreno, 2015 enero - junio
(Miles de pesos corrientes)
Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
Coe ciente de variacin (%) 125.6 123.9 117.2 125.8 126.2 128.9
Valor mximo 5,844,173 4,484,000 6,124,189 5,965,558 4,302,304 5,560,100
Valor mnimo 20,276 20,336 20,290 20,170 20,050 20,066

Cuadro 26. Valor del terreno por m por entidad federativa y a nivel nacional, 2015 enero - junio
(Pesos corrientes)
Promedio
Estado Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
semestral
Aguascalientes 1,555 1,578 2,632 1,504 1,500 1,528 1,682

Baja California 1,454 1,410 1,788 1,247 1,327 1,393 1,428
Baja California Sur 1,281 1,380 2,503 1,146 1,158 1,072 1,373
Campeche 1,359 1,433 1,771 1,239 1,300 1,385 1,407
Coahuila 914 912 1,281 938 914 950 979
Colima 1,481 1,503 1,853 1,496 1,559 1,469 1,555
Chiapas 1,723 1,736 2,582 1,537 1,613 1,526 1,770
Chihuahua 1,025 1,063 1,198 932 917 955 1,003
DF 9,093 9,333 8,149 8,907 9,254 9,525 9,067
Durango 877 926 1,631 929 939 945 1,049
Guanajuato 1,627 1,631 2,093 1,560 1,550 1,516 1,649
Guerrero 1,547 1,647 1,582 1,602 1,472 1,346 1,521
Hidalgo 1,424 1,594 1,954 1,562 1,532 1,493 1,586
Jalisco 2,307 2,175 3,036 2,287 2,354 2,176 2,397
Edo de Mxico 2,532 2,577 2,603 2,352 2,482 2,608 2,521
Michoacn 1,848 1,962 2,880 2,030 1,841 2,227 2,140
Morelos 1,923 1,984 2,138 1,868 1,836 1,983 1,954
Nayarit 1,882 1,832 2,094 2,016 2,033 2,118 2,000
Nuevo Len 1,907 1,792 1,965 1,628 1,701 1,719 1,774
Oaxaca 1,799 1,854 2,032 1,727 1,778 1,834 1,830
Puebla 1,704 2,000 2,840 1,640 1,796 1,838 1,961
Quertaro 2,284 2,152 3,067 2,126 2,110 2,066 2,302
Quintana Roo 1,567 1,769 1,245 1,267 1,479 1,473 1,427
San Luis Potos 1,901 1,710 2,127 1,657 1,620 1,593 1,742
Sinaloa 1,391 1,408 1,700 1,411 1,463 1,504 1,491
Sonora 879 909 1,368 883 900 912 976
Tabasco 1,738 1,803 2,797 1,856 1,895 1,982 2,037
66
Tamaulipas 1,258 1,234 1,960 1,235 1,264 1,351 1,377
Tlaxcala 1,177 1,183 1,556 1,093 1,035 1,140 1,188
Veracruz 1,515 1,587 2,093 1,763 1,755 1,655 1,729
Yucatn 765 784 958 744 759 739 788
Zacatecas 1,448 1,386 1,570 1,383 1,408 1,276 1,405
Nacional 1,895 1,934 2,304 1,866 1,888 1,908 1,966
Analizando los resultados del promedio de la super cie construida

coe ciente de variacin del cuadro es de 58.2 m, lo que apunta a un
27, se observa una elevada mercado de vivienda popular.
variabilidad en el precio del terreno En Aguascalientes, Campeche,
por metro cuadrado. Coahuila, Chiapas, Chihuahua,
Cuadro 27. Estadsticas bsicas relacionadas con el valor del terreno por m, enero - junio 2015
Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
Coe ciente de variacin (%) 119.02 115.46 116.47 116.90 112.89 111.87
Valor mximo 125,009.1 48,047.8 64,715.8 58,522.4 55,366.2 55,366.2
Valor mnimo 6.7 6.9 7.5 8.5 3.9 7.1
Fuente: Elaborado por la DEEV con informacin de la nueva base de avalos, SHF
El cuadro 28 (pgina 67) exhibe la Durango, Guanajuato, Guerrero,

categora de vivienda de acuerdo a la Estado de Mxico, Michoacn, Nuevo
super cie construida por m2. Se
advierte que en Baja California, Baja 22 La clasi cacin utilizada para las viviendas fue la del registro nico de
California Sur, Colima, Hidalgo, vivienda (RUV): vivienda econmica (45.5 m de super cie construida),
vivienda popular tipo B.1 (48.1 m), vivienda popular tipo B.2
Nayarit, Sinaloa, Sonora y Tlaxcala el (49.6 m), vivienda popular tipo B3 (76.2 m), vivienda media
(107.9 m) y vivienda residencial (178.3 m).

Cuadro 28. Clasi cacin de la Vivienda de acuerdo a la super cie construida por m
Vivienda Popular Vivienda Tradicional Vivienda Tradicional Vivienda Media Residencial

(58.2 m) (76.2 m) (76.2 m) (107.9 m) (178.3 m)
Baja California Aguascalientes Quertaro DF DF

Baja California Sur Campeche San Luis Potos Puebla
Colima Coahuila Sinaloa
Hidalgo Chiapas Sonora
Jalisco Chihuahua Tabasco
Quintana Roo Durango Tlaxcala
Tamaulipas Guanajuato Veracruz
Guerrero Yucatn
Estado de Mxico Zacatecas
Michoacn Puebla
Morelos Nuevo Len
Nayarit Oaxaca
Len, Oaxaca, Tabasco, Tamaulipas, super cie construida para la vivienda

Ve r a c r u z , Z a c a t e c a s , J a l i s co , fue muy elevado en Campeche,
Morelos, Quertaro, San Luis Potos y Quertaro y Distrito Federal.
Yucatn el mercado es de vivienda Quintana Roo, Hidalgo y Jalisco son
tradicional con una super cie las entidades federativas con las
construida promedi de 76.2 m. viviendas ms pequeas con un
En el Distrito Federal y Puebla el promedio menor a los 66 m.
mercado de la vivienda es de tipo
medio con una super cie construida Consideraciones nales
por vivienda de 107.9 m en Las cuatro variables analizadas (valor
promedio; con 178.3 m de promedio del terreno, valor del terreno 67
super cie construida por vivienda se por metro cuadrado, super cie del
encuentra el Distrito Federal, terreno y super cie construida de
cali cando al mercado de residencial. vivienda) presentan valores distintos
La clasi cacin de los mercados de entre las entidades federativas, lo cual
vivienda de acuerdo a la super cie indica que los mercados de la vivienda
construida por m corresponde al correspondieron a tipologas diferentes.
primer semestre de 2015.
El coe ciente de variacin de la
super cie construida es demasiado 2.9 Programas de vivienda digna y
elevado, comienza en enero en vivienda rural
19.34 %, incrementa en febrero a
43.19 % y en marzo disminuye a Programas de Subsidio y sus objetivos
12.12 %, esto seala que puede El Programa Vivienda Digna tiene como
variar mucho el tipo de vivienda objetivo contribuir a fomentar el acceso
construida de un mes a otro entre los a la vivienda mediante soluciones
estados (cuadro 29). habitacionales bien ubicadas y dignas
El nmero de metros cuadrados de otorgando subsidios para acciones de
Cuadro 29. Estadsticas bsicas de la super cie construida de la vivienda, 2015 enero - marzo
Enero Febrero Marzo
Coe ciente de variacin (%) 19.34 43.19 12.12
Valor mximo 149.79 279.69 96.83
Valor mnimo 59.51 66.56 58.58

vivienda, mejorando las condiciones Al cierre del ejercicio 2013, se
habitacionales de los hogares otorgaron 75,328 subsidios (24,609
mexicanos con ingresos por debajo de la para vivienda nueva y 50,719 para
lnea de bienestar y con carencia por m e j o ra m i e n to s y a m p l i ac i o n e s ) ;
calidad y espacios de la vivienda, con la mientras que para 2014 el total de
nalidad de reducir el rezago subsidios fue de 101,316 (20,459 para
habitacional y/o el hacinamiento de las vivienda nueva y 80,857 para
familias mexicanas. El Programa opera a mejoramientos y ampliaciones).
nivel nacional en localidades urbanas y
rurales. Transversalidad 2013 y 2014
E n c u a n t o a l a fo c a l i z a c i n , e n
El Programa De Vivienda Rural municipios clasi cados por el CONEVAL
tiene como objetivo contribuir a como Muy Alto y Alto ndice de rezago
fomentar el acceso a la vivienda social (IRS), en el ao 2013 se
mediante soluciones habitacionales ejercieron en ambos programas de
bien ubicadas y dignas a travs del subsidio $1 mil 013.2 millones de
o to rg a m i e n to d e s u b s i d i o s p a ra pesos, otorgando 21 mil 890 subsidios
acciones de vivienda en poblaciones de en 278 municipios de los 608 con esta
hasta 2 mil 500 habitantes de Alta y clasi cacin.
Muy Alta marginacin, mejorando las
condiciones habitacionales de los Asimismo, de la inversin total,
hogares que se encuentren en el 57 % se destin a municipios
localidades rurales, con ingresos por catalogados como indgenas de acuerdo
debajo de la lnea de bienestar mnimo y a la Comisin para el Desarrollo de los
68 con carencia por calidad y espacios de la Pueblos Indgenas (CDI), otorgando 41
vivienda. mil 560 subsidios.
Logros 2013 y 2014 Cabe destacar que el 47.6 % de

La inversin ejercida al cierre de 2013 fue la inversin se destin a favor de
de $2,511.30 millones de pesos, de los subsidios para mujeres jefas de familia,
cuales, $1,685.80 millones corresponden otorgando 38 mil 391 subsidios que
a subsidios para vivienda nueva y bene ciaron a igual nmero de familias.
$ 8 2 5 . 5 0 p a ra m e j o ra m i e n to s y
ampliaciones. Respecto al ejercicio 2014, la
inversin en municipios de Muy Alto y
Se rmaron un total de 880 Alto IRS fue de $933.48 millones de
convenios (483 dentro del Programa pesos en 248 municipios, otorgando
Vivienda Digna y 397 dentro del 18 mil 895 subsidios; de la inversin
Programa de Vivienda Rural); para el ao total, el 66.3 % se realiz en 508
2014 la cifra fue de $3,003.2 millones, municipios indgenas, otorgando 58 mil
$1,849.78 para vivienda nueva y 350 subsidios. Finalmente, el 51.1 % del
$1,153.48 para mejoramientos y recurso ejercido fue en subsidios para
ampliaciones, rmndose un total de 902 mujeres jefas de familia por un monto
convenios (476 dentro del Programa de $1,533.3 millones de pesos
Vivienda Digna y 426 con el Programa de otorgando 56 mil 433 subsidios.
Vivienda Rural).

Acciones Implementadas en la Actual Resultados de la Evaluacin Externa:
Administracin Se desarroll e implement un
Al inicio de esta administracin y con el sistema informtico de seguimiento
propsito de mejorar la operacin de y veri cacin que permite conocer el
ambos programas de subsidio, se han estatus documental y fsico de todas
implementado diversas acciones y las acciones de vivienda de los
cambios sustantivos en diferentes reas programas Vivienda Digna y Vivienda
de la operacin de los programas como: Rural durante el ao en curso.
Modi caciones a las reglas de Durante el primer ejercicio
operacin para hacer ms e cientes presupuestal de esta administracin
los programas de subsidio. se disminuy el porcentaje de
Implementacin del Sistema de acciones de vivienda no edi cadas en
Seguimiento (Sise) de las acciones un 6 % respecto a la administracin
ejecutadas durante los ejercicios anterior, lo que signi ca que 4,500
2013 y 2014; dicho sistema permite familias cuenten con una accin de
dar puntual seguimiento a los vivienda real.
compromisos adquiridos por los A partir del ejercicio scal 2013, se
ejecutores de las acciones de vivienda increment en 25 % el nivel de
y llevar a cabo medidas preventivas. satisfaccin de los bene ciarios
Reforzamiento del proceso de re s p e c to d e l o s d o s p e r i o d o s
veri cacin fsica a las acciones de anteriores.
vivienda, adems se veri car el Se cuenta con informacin
cumplimiento de la documentacin documental con able en las
que por reglas de operacin deben delegaciones estatales, ya que se
entregar las instancias ejecutoras, reorganiz el proceso de elaboracin 69
con el propsito de detectar a tiempo y resguardo de documentos, as
anomalas de distintos tipos. como de la memoria histrica del
La Universidad Intercultural del Estado Fonhapo.
de Mxico realiza una evaluacin Se mantienen actualizados los
externa cuyas cali caciones compromisos de nidos en el
demuestran un avance signi cativo en Programa Anual de Evaluaciones
diversas reas de la operacin del (PAE), establecido con carcter
programa. obligatorio por las Secretarias de
Hacienda, la Funcin Pblica y el
Evaluacin externa CONEVAL, as como el seguimiento
La presente administracin contina de los aspectos susceptibles de
realizando estudios de veri cacin de mejora (ASM) emanados de las
acciones de vivienda y mejoras en los evaluaciones externas realizadas a
procesos de asignacin de subsidios de los programas del Fonhapo.
los programas Vivienda Digna y Vivienda
Rural y cuenta actualmente con una
mtrica con able de resultados, ya que
los todos los estudios tienen
parmetros metodolgicos idnticos;
esto permite realizar un anlisis
comparativo del desempeo de las
instancias que intervinieron para la
ejecucin de las acciones de vivienda de
los aos scales 2011, 2012 y 2013.

2.10 Dnde importan ms los derechos de propiedad pueden
derechos de propiedad? Explicando funcionar e cientemente, tal como
la variacin en la demanda de lo hicieron en Indonesia y este
escrituras en ciudades seleccionadas mecanismo puede bene ciar a los
en Mxico m e rc ad o s d e v i v i e n d a q u e s e
caracterizan por bajos niveles de
Los programas de regulacin del ingresos y numerosos trmites
derecho propietario sobre la vivienda burocrticos.
son un componente frecuente en los Asimismo, los derechos de propiedad
programas internacionales de desarrollo resultan ser ms importantes en
urbano y econmico. Los derechos de aquellas zonas en donde los terrenos
propiedad con ables son una condicin y las propiedades estn valuadas a un
necesaria para el desarrollo econmico precio ms elevado, ya que se
y la prosperidad individual, pero an fomenta un entorno de regulacin
quedan preguntas sobre cmo obtener que protege la inversin en bienes
una mejor garanta sobre los derechos inmuebles.
de la propiedad y la manera en que las
autoridades locales puedan brindar una Derechos de propiedad para la vivienda
mejor gestin a la demanda de bienes urbana en Mxico
inmuebles, as como sobre la Muchos propietarios de vivienda en
importancia de su escritura o ttulo de ciudades mexicanas no tienen un ttulo
propiedad. En efecto, los debates legal sobre su propiedad y los tipos de
recientes sobre la regulacin del garantas de derechos de propiedad que
derecho de propiedad se centran en sta tienen los individuos son diversos. El
70 como una estrategia de desarrollo para paracaidismo en tierras que
la adecuada asignacin de los recursos pertenecen a otro propietario privado es
en la economa. relativamente poco comn, pero
muchas familias en Mxico son dueas
La importancia de los derechos de legalmente de una propiedad que no fue
propiedad: una revisin conceptual urbanizada de acuerdo a un proceso
Los derechos de propiedad brindan legal formal y han dejado inconclusos
garanta y certidumbre, a n de que los sus procesos de regularizacin, aunque
consumidores obtengan un crdito o tienen al menos cierta garanta legal
bien inviertan en su vivienda con sobre su inmueble.
con anza. En otras palabras, los
derechos de propiedad fomentan la Alrededor de un quinto de las
formacin de infraestructura y dan viviendas ocupadas por sus dueos en
dinamismo a la economa. Los Mxico no tienen una escritura, un
principales argumentos que enfatizan la dcimo tiene una escritura y un derecho
i m p o r t a n c i a d e l o s d e re c h o s d e
propiedad son: 23 Resumen del artculo Where do Property Rights Matter More?
Explaining the Variation in Demand for Property Titles across Cities
Estudios realizados para Mxico, in Mexico, Paavo Monkkonen, Profesor Asistente de Planeacin
Urbana en la Escuela Luskin de Asuntos Pblicos, Universidad de
Per y Argentina demuestran que el California, Los ngeles. .
24
Puig, A. Derechos de propiedad, inversin en vivienda y desarrollo:
hecho de fortalecer los derechos de Teora y evidencia en Mxico. The Anahuac Journal 12: 9-30;
Field, E. Property rights and investment in urban slums. Journal of the
propiedad en zonas de precariedad European Economic Association, 3, 279290; Galiani, S., &
Schargrodsky, E. Effects of land titling on child health. Economics and
urbana tiene un efecto signi cativo Human Biology, 2, 353372. .
25 Economista Peruano nacido en Arequipa, Per, en 1941. ha publicado
sobre la inversin residencial. dos libros sobre la economa y poltica del desarrollo: El otro sendero,
a mediados de los aos 80, y El misterio del capital: por qu el
Hernando De Soto argumenta que capitalismo triunfa en occidente y fracasa en el resto del mundo,
al nal del 2000. .
los sistemas de regulacin de 26 ENIGH 2012

legal slido sobre su propiedad como un El segundo nivel del modelo
contrato de compra-venta, pero todava contiene variables que describen las
no han cambiado la escritura a su caractersticas de la ciudad; se espera
nombre. Esta situacin tambin es que estas variables urbanas in uyan en
frecuente porque muchos propietarios la importancia de los ttulos de
no escriben testamentos legales y los propiedad, como son: 1) la dinmica del
que van a heredar una propiedad se mercado de propiedad, 2) la economa
encuentran en un periodo de local, 3) el contexto legal o burocrtico y
incertidumbre hasta que las escrituras 4) el ambiente poltico; por ltimo, se
son legalmente transferidas. Es por eso incorpora una variable de interaccin
que el principal riesgo para un 25 % de que determina si el valor de tener una
las viviendas propias en Mxico sin escritura es mayor en cierto tipo de
escritura es el litigio y la posibilidad de ciudades que en otras. Se obtuvo como
perder su propiedad en el juzgado. resultado que:
Las viviendas idnticas que cuentan
M e t o d o l o g a d e i nve s t i g a c i n y con una escritura son en promedio
resultados obtenidos 11 % ms valiosas que las que no la
Para probar las teoras sobre la demanda tienen en las 78 ciudades ms
y el valor de los derechos de propiedad, grandes del pas, esta diferencia de
se utilizaron datos de vivienda en precio vara sustancialmente entre
ciudades seleccionadas. En Mxico, la ciudades desde el 3 % hasta el 20 %.
ENIGH permite examinar las diferencias El precio de la vivienda controlado por
en el valor de los derechos de propiedad la calidad promedio no esta
en un gran nmero de ciudades y probar signi cativamente asociado con
diferentes hiptesis sobre las valores ms altos para viviendas con 71
determinantes de esa variacin, escrituras ni tampoco el ingreso
recurriendo a la informacin de las promedio del hogar.
ENIGH de 2008, 2010 y 2012, que Las dos variables ms signi cativas
abarcan ms de 25,000 viviendas de las que explican la tenencia de escrituras
78 ciudades ms grandes del pas. de propiedad son el porcentaje de
residentes que cuentan con estudios
Se utiliz un modelo de regresin universitarios y el porcentaje de
multinivel en el cual las regresiones votantes en una ciudad.
hednicas del precio de la vivienda son Se encuentra que la formalidad
estimadas simultneamente para todas laboral es ms valiosa en ciudades en
las ciudades, mostrando as el valor las que sus habitantes cuentan con
agregado de tener una escritura. stas mayor grado de educacin, debido a
regresiones hednicas utilizan que son ms aptos para capitalizar
nicamente viviendas no rentadas y sus habilidades formativas, razn por
toman la renta como proxy para el valor la cual las viviendas con escritura
de la vivienda; por otro lado, el modelo valen 15 % ms que las que no la
incorpora todas las variables de control tienen en tanto que en ciudades con
q u e e s t n d i s p o n i b l e s co m o l o s menos educacin la diferencia es de
materiales de construccin, la slo 4 %.
infraestructura, el tamao de la
vivienda, y la manera en que el dueo la
adquiri, entre otras. 27 ENIGH 2012. .
28 Recurriendo a la informacin de las ENIGH de los aos 2008, 2010
y 2012, que abarcan ms de 25,000 viviendas de las 78 ciudades
ms grandes del pas se realizaron pruebas estadsticas.

Las ciudades con mayor porcentaje de entendido como un programa de
votantes, son las que tienen una desarrollo urbano; lo mismo es aplicable
poblacin activamente comprometida al programa de subsidios de Conavi.
con los sistemas regulatorios formales Los derechos de propiedad facilitan
y por ende, estn ms dispuestos a transacciones de compraventa, los
pagar por un ttulo de propiedad para gobiernos a menudo, subestiman la
su vivienda. importancia de la formalidad en la
El valor de un ttulo de propiedad es regulacin de la propiedad para el
mayor donde la burocracia es ms desarrollo de los mercados y el impacto
complicada debido a retrasos en los negativo de la informalidad en la
procesos de trmite y mayor costo propiedad debido a la inaccesibilidad a la
en las regulaciones de los permisos vivienda en reas urbanas.
de construccin, lo cual tambin
re eja lo oneroso que es la regulacin Una segunda implicacin del
para bienes inmuebles en una ciudad anlisis se relaciona con la tramitacin del
determinada. registro de propiedad; en Mxico, como en
muchos pases, el costo actual de obtener
Implicaciones para las polticas pblicas una escritura o transferir una escritura de
Lo s h a l l a z go s re s u m i d o s t i e n e n un individuo a otro est basado en parte
i m p l i c ac i o n e s e n l o s p rog ra m a s en el precio de la propiedad. El hecho de
diseados para subsidiar la regularizacin que aproximadamente el 10 % de las
del suelo. El hecho de que los ttulos de viviendas ocupadas por sus propietarios
propiedad valgan ms en algunas tengan una escritura a nombre de otra
ciudades que en otras sugiere la persona, sugiere que el costo de transferir
72 canalizacin de los subsidios del una escritura excede el bene cio para la
p rog ra m a p a ra l a re g u l ac i n d e gran mayora de personas.
propiedad en el apoyo a los avecindados
en condiciones de pobreza patrimonial El cambiar los mecanismos para
p a r a re g u l a r i z a r a s e n t a m i e n t o s tasar el precio del registro de propiedad y
humanos (PASPRAH) a las ciudades transferencia a un pago que sea idntico
donde los ttulos valgan ms, con lo que para todas las propiedades, podra reducir
se aumentara la e cacia del programa. los elementos que impiden formalizar una
Aunque este subsidio est estructurado propiedad en las ciudades examinadas.
para mitigar la pobreza, debe ser
entendido

economico
Captulo 3
Desarrollo urbano y ordenamiento territorial
3.1 Programas de ordenamiento econmico, cultural y ambiental, cuya

territorial misin es establecer las pautas de
actuacin y las regulaciones y normas
Los Programas de Ordenamiento necesarias que permitan una dinmica
Territorial (POT) de transformacin del espacio que
El ordenamiento territorial es un acerque a los objetivos del ordenamiento
instrumento poltico que permite lograr territorial.
la e ciencia econmica del territorio,
garantizando al mismo tiempo su El ordenamiento territorial debe ser
cohesin social, poltica y cultural en concebido como un proceso nico en un
condiciones de sustentabilidad. Es una municipio, en el que se busca la de nicin
estrategia que al considerar plenamente d e u n m o d e l o d e o rd e n a m i e n to
la dimensin espacial, tiene como estructurado por unidades de gestin
objetivo hacer compatibles y territorial que se conforman segn las
complementarias las aspiraciones principales problemticas que se presenten
locales y regionales con las orientaciones y de donde se derivan los enfoques de 73
nacionales (Sedatu, 2014). ordenamiento ecolgico, desarrollo
urbano, martimo, turstico, etctera.
Imagen 5. Polticas y estrategias de un POT
Programa municipal de desarrollo urbano y de ordenamiento ecolgico territorial
Ordenamiento Ordenamiento Desarrollo Infraestructura Desarrollo agrario Gestin de

ecolgico territorial urbano hidrulica territorial riesgos
Aspectos
temticos
Desarrollo
estratgicos econmico y
social
Proteccin Aprovechamiento Movilidad Agua Gestin de Reubicacin

sustentable potable suelo
Conservacin Espacio Estudios de
Actividades pblico Drenaje Asociatividad proyectos
Restauracin econmicas sanitario
Polticas y existentes y Equipamiento Planeacin de
estrategias oportunidades de urbano Drenaje infraestructura
desarrollo pluvial
Vivienda Obras de
Agrcola proteccin
Pecuario Imagen
Fuente: CONURBA, 2012
Este instrumento contempla el

anlisis territorial y la planeacin u
ordenacin propiamente dicha, como un
concepto integral de desarrollo social, 1 Aportacin de Consultora y Gestin Urbana y Ambiental, CONURBA.
Captulo 3. Desarrollo urbano y ordenamiento territorial

Polticas y estrategias de un POT Semarnat en el proceso de
La determinacin de las polticas ordenamiento ecolgico territorial.
pblicas y las estrategias se orientan a Formular, ejecutar y evaluar los
las causas y problemticas que motivan proyectos, medidas y acciones que
el proceso de ordenamiento territorial; conlleven al ordenamiento y
por ejemplo en una ciudad se debe administracin sustentable del
contar como mnimo con una territorio del municipio.
zoni cacin secundaria, unidades de Establecer las bases para gestionar,
gestin territorial, estrategias de conservar y preservar las aguas de
infraestructura, de densi cacin jurisdiccin estatal as como las
habitacional y gestin de riesgos, z o n a s d e re c a r g a d e m a n t o s
principalmente. acuferos, a n de lograr el desarrollo
sustentable de la entidad.
Objetivos generales
Vincular la planeacin del desarrollo En el anexo gr co se observa la
territorial con el ordenamiento imagen 9, correspondiente al contenido
ecolgico y el desarrollo urbano, para gr co de las Unidades Territoriales
determinar las polticas pblicas Estratgicas (UTE).
territoriales que impulsarn el
d e s a r ro l l o l o c a l e n e l m b i to Para el ordenamiento territorial:
municipal y que se vincularn con las 1. Transformar las UGA en UGAT o
polticas de agua, vivienda, unidades territoriales estratgicas (UTE),
infraestructura, gestin de riesgos y con la nalidad de determinar las polticas
desarrollo rural en las zonas no pblicas territoriales para las zonas
74 urbanas. rurales del municipio e impulsar la
Establecer las bases para realizar los competitividad del suelo rural; de
proyectos estratgicos que propone conformidad con las metodologas para la
el plan municipal de desarrollo (El elaboracin de POT vigentes en la Sedatu.
Plan) vigente, identi cando las 2. Especi car las polticas que
potencialidades y oportunidades para comprendan la fundacin,
el desarrollo y las condicionantes para consolidacin, conservacin,
llevarlos a cabo. mejoramiento y crecimiento de los
Sentar las bases para que centros de poblacin y de las reservas
conjuntamente con el Plan, el POT territoriales de la entidad, privilegiando
sirva de plataforma para la en todo momento la redensi cacin
elaboracin de los Programas de poblacional y su regulacin ambiental.
Gobierno de corto plazo de acuerdo a 3. Establecer las bases para el uso
los periodos de las administraciones del suelo y desarrollo de las actividades
pblicas municipales. e co n m i c a s , a s co m o e l m e j o r
aprovechamiento del territorio y sus
Objetivos particulares recursos naturales.
P a ra e l o rd e n a m i e n to e co l g i co
territorial: Para el desarrollo urbano:
De nir las Unidades de Gestin 1. Revisar, modi car y de nir las
Ambiental (UGA) para determinar polticas pblicas de los centros de
las estrategias y polticas para la poblacin del municipio, para la
conservacin, restauracin y construccin, mantenimiento y
proteccin de los recursos naturales, conservacin de la infraestructura
considerando las metodologas de pblica y del equipamiento urbano.

2. Promover el adecuado suministro fortalecen la relacin de actores en
de los servicios pblicos, mediante su materia ambiental, econmica, social, y
mejoramiento, aplicacin e ciente y cultural con la nalidad de reducir la
fomento a la implementacin de fuentes brecha entre las regiones y desarrollar
renovables de energa y el ciudades y territorios competitivos y
aprovechamiento sustentable de los sustentables, que bajo una visin de
recursos hdricos. conservacin del medio ambiente
3. De nir las polticas pblicas de logren potenciar el desarrollo de un
vivienda, as como proyectos y acciones territorio determinado (Garca Mier,
h a b i t ac i o n a l e s , p r i v i l e g i a n d o l a s 2013).
necesidades sociales de la poblacin.
4. De nir las UTE urbanas en Estrategia de densi cacin habitacional
polgonos de intervencin, con la Para ello, se obtiene un documento con
nalidad de establecer estrategias de anexos gr cos y tcnicos bajo la
densi cacin habitacional, as como siguiente estructura propuesta y/o de
para elevar la calidad de vida de la conformidad con los trminos de
poblacin. referencia y las guas metodolgicas de
5. Adecuar la normatividad urbana la Sedatu para este tipo de proyectos:
actual (mezclas de uso del suelo, alturas Fase I. Antecedentes y Coordinacin
mximas permitidas, COS, CUS, Fase II. Diagnstico y Escenarios
restricciones, estacionamientos, etc.), Fase III. Estrategias y Metas
con la nalidad de que permita el logro Fase IV. Acciones y Corresponsabilidad
de los objetivos del POT. Referencias y Anexos
Polticas pblicas territoriales 75

Las polticas pblicas territoriales son el 3.2 Casos de xito de Desarrollos
conjunto de disposiciones, criterios, Certi cados
lineamientos, proyectos, medidas y/o
acciones de carcter general de Desarrollos Certi cados
intervencin pblica que desde el Los Desarrollos certi cados (DC) son
enfoque ambiental, territorial y urbano, una estrategia del Gobierno Federal
Imagen 6. Unidades territoriales estratgicas
Usos actuales del suelo

Diagnstico Densidades habitacionales
intraurbano Densidad de ocupacin del
suelo
Lotes en manzana con

Polgono de
intensidad de ocupacin del
intervencin
suelo mayor al 70%
Pasos a seguir
alineados a la
Mezcla de usos del suelo en
gua para la tabla de compatibilidades
redensi cacin Adecuacin de la
Liberacin de densidades
(Conavi 2012) habitacionales en el polgono
normatividad urbana
de intervencin
Liberacin de alturas mximas
permitidas
Principio de recuperacin de
Pago de derechos por plusvalas
densi cacin Creacin de fondo para
planeacin
Fuente: SHF

para desarrollar proyectos urbanos que Con la creacin de la Secretara
promuevan la participacin de los tres de Desarrollo Agrario, Territorial y
rdenes de gobierno, de las distintas Urbano (Sedatu), se establece que la
dependencias federales, del sector CIV sea presidida por esta nueva
acadmico y de los sectores social y Secretara, mientras que la Conavi
privado, atendiendo a la demanda de fungir como Secretario Ejecutivo,
vivienda, maximizando los bene cios cambiando la denominacin de DUIS a
pblicos y minimizando los impactos Desarrollos Certi cados.
negativos.
Los DC pueden ser periurbanos o
En 2007 SHF convoc a 5 intraurbanos, los primeros promueven la
Secretaras de Estado y 7 instituciones generacin de suelo servido con
del sector pblico con el propsito de infraestructura para el desarrollo urbano,
analizar la problemtica territorial, ubicados en el ensanche de las ciudades
urbana, del medio ambiente y de la e x i s te n te s e n d o n d e s e p u e d a n
vivienda; como resultado de este desarrollar nuevas comunidades con la
anlisis se promovi la creacin de un participacin de autoridades municipales
grupo de promocin y evaluacin de y estatales, desarrolladores urbanos y de
desarrollos urbanos integrales vivienda, as como otros desarrolladores
sustentables (GPE-DUIS), en donde inmobiliarios (industriales y comerciales,
p a r t i c i p a b a n l a S H C P, S e d e s o l , por ejemplo). Los proyectos intraurbanos
Semarnat, Sener y la Secretara de d a n p r i o r i d ad a u n a p o l t i c a d e
Economa as como SHF, Conavi, densi cacin y regeneracin urbana,
Infonavit, Fovissste, Banobras, Fonadin y aprovechando zonas deterioradas,
76 ProMxico, con el objetivo de promover terrenos baldos y reas subutilizadas
el crecimiento ordenado de las ciudades, mediante proyectos de recuperacin
la renovacin urbana y nuevos urbana donde participan las autoridades
desarrollos habitacionales que cuenten municipales y estatales, as como
con todos los servicios y equipamientos desarrolladores de vivienda,
requeridos para un desarrollo ms preferentemente locales.
sustentable en los mbitos social,
econmico y medioambiental, Hasta abril de 2015 se han
desincentivando la creacin de ciudades aprobado 17 DC: Valle de San Pedro en
dormitorio. Tijuana, Puerta de Anza en Nogales, El
Rehilete en Villagrn, Villa El Cielo en
En el marco de la Ley de Vivienda, Centro, Terralta en Tlaquepaque, el
en abril de 2012 se conform la Centro Histrico de Puebla, San Marcos
Comisin intersecretarial de vivienda en Mrida, Las Misiones en Ciudad
(CIV), en la que a su vez se constituy el Obregn, Centro Urbano Morelos en
grupos de trabajo denominado grupo de Temixco y Cuernavaca, Nuevo Mayab y
evaluacin, autorizacin, promocin y Paseos del Mar en Cancn, Los Hroes
s e g u i m i e n to d e p roye c to s D U I S en la parte continental del municipio de
(GEAPS-DUIS) con la integracin de la Isla Mujeres, Bosque Real en Gmez
Secretara de Salud, SEP, SCT, SRA, STPS Palacio, Natura en Tijuana, Ciudad
Y Sagarpa que se suman a las Bicentenario Hidalgo y Real Castilla en
dependencias que conformaban el GPE- Atotonilco de Tula, y Tres Maras en
DUIS, donde SHF funge como ente Morelia.
coordinador.

Destacan como mejores prcticas materia de equipamientos e
Las Misiones en Sonora, El Rehilete en infraestructuras. El Gobierno Federal ha
Guanajuato y San Marcos en Yucatn priorizado los apoyos otorgados a los
debido al cumplimiento de los DC con el otorgamiento preferencial de
compromisos por parte de los subsidios a la vivienda por parte de
patrocinadores, principalmente en la Conavi; sin embargo, es necesario
construccin de vivienda vertical, usos co n ce b i r t a m b i n o t ro s a p oyo s ,
mixtos, espacios pblicos, diseo urbano facilidades e incentivos de los tres
orientado al peatn y al uso de la bicicleta, rdenes de gobierno.
adems de la participacin social de la
comunidad.
3.3 Informe de la situacin del medio
Los 17 DC representan la ambiente en Mxico 2012
construccin de ms de 500 mil
viviendas dotadas con infraestructura, En el Informe de la situacin del medio
transporte, servicios urbanos, comercio, ambiente en Mxico 2012 editado por
industria, equipamientos de educacin, la Semarnat destaca el preocupante
salud, esparcimiento y otros insumos nivel de contaminacin en diversas
que constituyen el soporte para el ciudades del pas que afectan la calidad
desarrollo urbano estratgico del pas, de vida y de la vivienda.
con bene cio para una poblacin
aproximada de 2 millones de personas. En Mxico, los municipios que
emitieron ms monxido de carbono en
Con la poltica de densi cacin y 2012 fueron Tijuana, Guadalajara,
aprovechamiento de suelo baldo se han Monterrey, Toluca, Mexicali y Morelia, 77
logrado recuperar ms de 1,200 donde el nmero de vehculos es
hectreas de suelo intraurbano, elevado.
adicionalmente, con los proyectos
intraurbanos que estn en proceso de Aunque en el periodo 2000-
certi cacin de Territorio de Gigantes 2010 hubo una reduccin importante en
p at ro c i n ad o p o r e l go b i e r n o d e la emisin de monxido de carbono
Aguascalientes, as como el Distrito (41%) en la Zona Metropolitana del Valle
Cultural Universitario patrocinado por la de Mxico (ZMVM), continua siendo el
Universidad de Guadalajara, se sumarn contaminante que ms se emite.
250 hectreas ms de suelo intraurbano.
En conjunto, estos 2 proyectos ms Las grandes ciudades son las que
otros 7 que se encuentran en etapa de tienen los principales problemas,
evaluacin representan 98 mil viviendas a u n q u e s e o b s e r va n te n d e n c i a s
que bene ciaran a una poblacin importantes de disminucin en aos
estimada de 400 mil habitantes. recientes; por ejemplo a partir del ao
2000 en la ZMVM se ha reducido
Si bien es cierto que los DC se signi cativamente el nmero de das en
han ido consolidado a travs del tiempo, los que se rebasan los lmites permitidos
an hay retos que deben atenderse para de contaminantes, a diferencia de
su xito, como mejorar la coordinacin M o n t e r r e y y To l u c a , q u e h a n
entre los distintos rganos de gobierno incrementado el nmero de das en los
para involucrar ms a los estados y que se rebasan los lmites establecidos
municipios y el cumplimiento cabal del en las normas.
otorgamiento de los incentivos en

La calidad del aire se deteriora 3.4 Impulsar acciones en favor de la
cuando uno de los contaminantes sustentabilidad
monitoreados excede los lmites de
concentracin establecidos en las 3.4.1 Iniciativa de vivienda unifamiliar
normas o ciales mexicanas. regional
La vivienda constituye alrededor del
Cada ciudad es un re ejo de sus 90% de las estructuras urbanas y es la
condiciones particulares, por lo que la que en un mayor grado con gura la
comparacin entre ellas debe hacerse morfologa de la ciudad a partir de su
con reserva ya que no todas las ciudades relacin con el entorno y el espacio
o zonas urbanas monitorean todos los pblico. La manera en que se establece
contaminantes. esta relacin pblico-privado es
importante para consolidar ciudades
L a c a l i d ad d e l a i re e n l a s sustentables.
principales ciudades del pas ha
mejorado en los ltimos aos, algunos En Mxico, la realizacin de
factores que in uyen en la disminucin prototipos de vivienda inicia a nales del
de contaminantes son: la eliminacin del siglo XIX gracias a un proceso de
plomo de la gasolina, la reduccin del industrializacin del pas: la necesidad
contenido de azufre, la introduccin al de dotar de viviendas a los trabajadores
mercado de gasolina oxigenada y del nuevo modelo econmico, motivo al
reformulada, el establecimiento de sector pblico a abrir el anlisis sobre las
lmites de emisin ms estrictos para los condiciones espaciales para llegar a una
vehculos nuevos, as como la adopcin vivienda tipo, es decir, una vivienda
78 d e t e c n o l o g a s ve h i c u l a re s m s universal que cubriera las necesidades
e cientes. de todos los trabajadores por igual. Para
1970, despus del xodo rural, se
El Gobierno Federal en de nieron fondos que ayudaron a la
coordinacin con autoridades estatales y construccin de viviendas de inters
municipales ha establecido programas social y con la Reforma Agraria de 1992
para mejorar la calidad del aire (Proaires), se liberaron tierras, para el desarrollo de
las acciones contenidas en estos stas.
programas estn orientadas a las fuentes
con mayor aporte de contaminantes e De esta poca se tienen
incluyen medidas de reduccin factibles ejemplos como La Morada, un sistema
e n s u co s to y co n u n b e n e c i o optimizado para que se produzcan
signi cativo en la calidad del aire. ciudades y CasaFlex, sistema integral
de vivienda industrializado a base de
Otras acciones a nivel local mdulos tridimensionales en concreto
c o m p r e n d e n l a r e fo r e s t a c i n y armado adems de muchos otros que se
p av i m e n t a c i n , a p o y o s p a r a l a encuentran hoy en da por todo el
renovacin del parque vehicular y mayor territorio nacional; no obstante, el
control sobre las emisiones de las repetir un prototipo de vivienda, genera
fuentes jas. problemas urbanos de otra ndole;
debido a su relacin con el espacio
2 Landazuri, Ana Maritza; MERCADO, Sera n. Algunos factores fsicos

y psicolgicos relacionados con la habitabilidad interna de la vivienda.
Ciudad de Mxico, Mxico. .
3
Garcia Velez y Cortzar, Carlos.

pblico, si existe, siempre ser la misma participacin de municipios y
sin importar en dnde se ubique. desarrolladores de vivienda en sus 2
vertientes:
La consecuencia de la optimizacin Predial: Al cierre de abril 2015, 85
de recursos nancieros y materiales, ha municipios han rmado con Infonavit
llevado a la simpli cacin, haciendo uso el convenio de colaboracin para el
indiscriminado y repetitivo de soluciones cobro de predial a travs de la
arquitectnicas que se extienden por el hipoteca.
territorio provocando faltas de identidad y Cuota de conservacin: A la misma
pertenencia. fecha, se encuentran participando
1,364 paquetes de vivienda inscritos
Infonavit enfrenta actualmente a nivel nacional.
un cambio de paradigma, no solo de la
m o r fo l o g a d e l h a b i t c u l o y s u Los resultados generados con
regionalizacin climtica, sino de una este programa son:
vivienda modular, exible y adaptable 1.- Impuesto Predial
que en su con guracin aproveche la Al cierre de abril de 2015, se originaron
infraestructura existente, participe en la 103,626 crditos con predial en 61
p ro d u cc i n d e p a i s a j e s u r b a n o s municipios del pas: Durango,
integrados, permita la evolucin y el Campeche, Mexicali, Apodaca, Acua,
crecimiento de sus habitantes y que en Agua Prieta, Ahome, Altamira, Apizaco,
el futuro de lugar a la identidad de su Atotonilco de Tula, Mulege, Baha de
usuario. Banderas, Berriozbal, Cadereyta
Jimenez, Cajeme, Calkini, Celaya,
En colaboracin con diversos Chihuahua, Cinega de Flores, 79
despachos de arquitectura en Mxico y la Coronango, Delicias, El Carmen,
UNAM, Infonavit ha trabajado para Ensenada, Epazoyucan, Fresnillo,
generar 32 propuestas de diseo que General Zuazua, Guadalupe, Guaymas,
aseguren una vivienda digna e innovadora, Hermosillo, Hidalgo del Parral,
que permitan retroalimentar a diversos H u e j o t z i n go , I x t l a h u ac a n d e l o s
desarrolladores y as, en conjunto, mejorar Membrillos, Juanacatlan, Jurez, La Paz,
constantemente la calidad de la vivienda Lagos de Moreno, Len, Mazatln,
que se nancia. Medelln de Bravo, Mineral de la
Reforma, Nacajuca, Navojoa, Oaxaca,
3.4.2 Hipoteca con Servicios Ocotln, Pachuca, Pesquera, Piedras
El programa Hipoteca con Servicios es Negras, Rio Bravo, Salinas Victoria, San
un producto en el cual el acreditado Luis Potos, Soledad de Graciano
autoriza de manera voluntaria a Snchez, Tepic, Tijuana, Tizayuca,
Infonavit la retencin del pago de Tlajomulco de Ziga, Umn, Valladolid,
s e r v i c i o s ( p re d i a l y / o c u o t a d e Nogales, San Francisco del Rincn,
conservacin) junto con el pago de la Gomez Palacio y Tala.
hipoteca. Los recursos son entregados
al municipio y/o administrador para ser El importe acumulado recaudado
utilizados en la dotacin de los servicios por el programa es de $53.27 millones
pblicos y/o la conservacin de las de pesos (mdp), con lo que el Infonavit
reas comunes. contribuye al fortalecimiento en la
recaudacin scal para que el municipio
Este programa continua provea los servicios pblicos bsicos.
operando en 2015 con una mayor

2.- Cuota de Conservacin evaluadas a travs del SISEViVe -
Al cierre de abril del 2014, se originaron ECOCASA, obtengan una cali cacin
132,417 crditos con cobro de la cuota igual o superior a E dentro del marco del
de conservacin en 32 delegaciones IDG. Adicionalmente, este programa
regionales y se han recaudado $287.46 apoyar al programa de Acciones de
mdp en cuota de conservacin para el Mitigacin Nacionalmente Apropiadas,
mantenimiento de conjuntos conocidas como NAMA (por sus siglas
habitacionales. en ingls), para la construccin de
viviendas con menores emisiones de
3.4.3 Sistema de evaluacin de la CO2 en Mxico.
vivienda verde - SISEViVe - ECOCASA
En mayo de 2014 dio inicio la fase piloto Por su parte, Infonavit deton en
de implementacin invitando a los abril de 2015 el programa de
desarrolladores interesados en evaluar Asesoramiento en E ciencia Energtica
sus viviendas de forma voluntaria a y Ambiental, que tiene como objetivo
travs del SISEViVe -ECOCASA. De conocer el desempeo ecolgico de las
mayo a diciembre del mismo ao se viviendas de inters social que se
evaluaron 8,704 viviendas, distribuidas ofertan a travs de RUV, a n de
en las 32 entidades federativas, identi car estrategias de mejora que
correspondientes a 54 desarrolladores reduzcan los consumos de energa y
de vivienda. agua y aumenten el confort al interior.
La evaluacin del desempeo
El 51 % de las viviendas evaluadas energtico y ambiental se realizar a
obtuvieron una cali cacin E, mientas que travs de SISEViVe-ECOCASA con el
80 el 49% restante se distribuy en los niveles apoyo de un equipo de expertos en
C (6%), D (14%), F (20%) y G (9%), d i s e o b i o c l i m t i co y e c i e n c i a
colocando el promedio nacional del ndice energtica. Los resultados sern
de Desempeo Global (IDG) en 22.04 presentados a los desarrolladores
puntos, equivalente a la optimizacin del participantes en conjunto con algunas
22% en los consumos de electricidad, gas propuestas para optimizar la cali cacin
y/o agua, en comparacin con la lnea base obtenida.
(cali cacin F).
Desde 2012 SISEViVe - El sistema de evaluacin SISEViVe -
ECOCASA fue adoptado por SHF como ECOCASA es una herramienta para las
la herramienta para evaluar las viviendas instituciones nacionales e internacionales
que se incorporen al Programa que permite la focalizacin de recursos e
E C O C A S A , a t r av s d e l c u a l e l incentivos dirigidos hacia una vivienda ms
desarrollador podr acceder a una tasa e ciente energtica y ambientalmente.
de crdito preferencial para las viviendas
q u e c u m p l a n co n l o s re q u i s i to s Adicionalmente:
estipulados cuando se simulen a travs Da acceso a informacin sobre el
de la DEEVI (hoja de clculo para el desempeo energtico y ambiental
Diseo Energticamente E ciente de la de las viviendas, para que los
Vivienda). Asimismo, Conavi dentro del adquirientes tomen decisiones ms
esquema de subsidio federal para informadas al momento de elegir
vivienda, desde 2014 otorga 25 puntos una.
adicionales a las viviendas que al ser Permite la homologacin de los criterios
de evaluacin de la sustentabilidad,

buscando transitar hacia un sistema estructura soportante de la vivienda o la
nacional de certi cacin de la impermeabilizacin.
sustentabilidad de las viviendas. El
programa SISEViVe -ECOCASA Con la cobertura de calidad el
proporciona los siguientes bene cios: acreditado es indemnizado
1 ) I m p u l s o a l a a rq u i t e c t u r a inmediatamente en caso de contingencia,
bioclimtica a travs del uso sistemas, independientemente de quin resulte
tcnicas y materiales ms e cientes y responsable.
adecuados a su contexto. 2) Una
industria ms competitiva que Los riesgos que cubre esta
contribuya al desarrollo sustentable del garanta son:
pas, fortaleciendo un crecimiento
tecnolgico ms amigable con el medio 1. Con vigencia de diez aos:
ambiente. Las fallas en la resistencia mecnica y
estabilidad de la estructura del
3.4.4 Cobertura de calidad inmueble que tengan su origen en
Con la cobertura de calidad se busca errores de diseo, defectos de
fomentar la adquisicin de vivienda ejecucin o de los materiales
nueva y desarrollar instrumentos integrantes.
administrativos y constructivos que 2. Con vigencia de cinco aos:
preserven la calidad de las viviendas y su Los costos de reparacin o restitucin
entorno. En espec co es una cobertura de aquellos elementos que garantizan
obligatoria para las viviendas nuevas la impermeabilizacin de cubiertas,
nanciadas con crdito directo de terrazas y tejados de la construccin,
Infonavit que ampara por diez aos la daadas a consecuencia de fallas y 81
estructura y por cinco aos la errores de diseo.
impermeabilizacin, con cargo a los Las fallas o defectos en los
desarrolladores. materiales o en la ejecucin de los
mismos, siempre que ello haya dado
El objetivo es garantizar la calidad lugar a la manifestacin de un dao
habitacional de las viviendas nanciadas material producido por la entrada de
por Infonavit, y fortalecer la calidad y el agua.
valor patrimonial de las viviendas
adquiridas por los trabajadores. Para hacer posible la cobertura
se hicieron cambios normativos en los
En 2014 inici la implementacin procesos de Infonavit y llevados a cabo
de esta cobertura sin precedentes en sin detener en ningn momento el
Mxico, otorgando bene cios reales para programa de otorgamiento de crdito
el patrimonio de los acreditados. en 2014. Los cambios normativos
permiten:
El bene ciario es el acreditado de
Infonavit pues garantiza que su Participacin de un nuevo actor
patrimonio sea edi cado con buena denominado Empresas de Cobertura
calidad de materiales, mano de obra y de Calidad, instituciones encargadas
procedimientos constructivos, toda vez de otorgar coberturas que
que est respaldado por una institucin respaldarn calidad de materiales,
consolidada en el otorgamiento de mano de obra y procedimientos
coberturas que har frente a todos los constructivos de la vivienda y harn
daos por vicios ocultos que afecten la frente a todos los daos por vicios

ocultos que afecten la estructura de estrategias que coadyuven en el
la vivienda o el sistema de desarrollo de ciudades ms compactas
impermeabilizacin. para promover una mejor calidad de
Inclusin del proceso de anlisis de vida.
riesgos que harn las empresas de
cobertura de calidad y consiste en Estructura del anlisis de redensi cacin
determinar los riesgos en el diseo y intraurbana
la ejecucin de las obras, mediante 3 El anlisis se estructur en 5 apartados
insumos: temticos agrupados de la siguiente
1. La evaluacin del proyecto: manera:
a) Estructural, para la Crditos y derechohabientes: Es
identi cacin de los riesgos asociados al i m p re s c i n d i b l e d e te r m i n a r l o s
clculo y diseo de los elementos municipios, al interior de cada
estructurales del inmueble. Delegacin Regional, con la mayor
b) Impermeabilizacin mediante demanda potencial de
la evaluacin del sistema constructivo, derechohabientes; es decir, aquellos
consideraciones tcnicas y congruencia que ya cuentan con los requisitos y
con la regin geogr ca donde ser caractersticas para poder tramitar
aplicada. u n c r d i t o co n I n fo n av i t . Lo s
2. Acceso fsico a la obra: municipios seleccionados engloban
inspeccin visual para la deteccin de el 80 % de la demanda potencial de la
riesgos relacionados a la ejecucin de la entidad federativa.
misma, como materiales, mano de obra Normatividad urbana y arquitectnica:
y procedimientos constructivos. Los planes de desarrollo urbano son los
82 3. Noti caciones de veri cacin: instrumentos legales con los que las
anlisis de las noti caciones de autoridades locales determinan el
veri cacin con nfasis en las aprovechamiento del suelo urbano y
incidencias tcnicas evidenciadas en los lineamientos generales para
obra, as como el seguimiento y cierre. programar acciones de crecimiento,
mejoramiento y conservacin de los
A partir del 1 de julio de 2014 centros de poblacin. Las normas de
se implement la cobertura de calidad y construccin y aspectos
comprende las viviendas registradas en arquitectnicos determinan las
el RUV que soliciten la veri cacin y sean c a rac te r s t i c a s d e l a s n u eva s
s u s ce p t i b l e s d e s e r n a n c i a d a s construcciones, por ello, en los
totalmente con el monto de crdito municipios determinados en la etapa
otorgado por Infonavit. A marzo de anterior, se analiz la existencia y
2 0 1 5 s e co n t a b a co n 2 4 7 , 4 9 0 cobertura de estas normas para
viviendas registradas para anlisis de determinar su vigencia e implementar
riesgo y se han originado 32,232 la Poltica Nacional de Desarrollo
crditos con la cobertura de calidad. Urbano y Vivienda.
Caractersticas de la Poblacin: Es
3.4.5 Anlisis de Redensi cacin necesario comprender las dinmicas
Intraurbana socioeconmicas de las ciudades y
Como parte de los esfuerzos para municipios para poder implementar
mejorar la calidad de vida de los adecuadamente una poltica de
derechohabientes Infonavit se realiz el redensi cacin intraurbana. Para
Anlisis de Redensi cacin Intraurbana; caracterizar a la poblacin se recurri
que sentar las bases para disear a la informacin de INEGI as como a

registros de otras dependencias Diferencia de costos: La intencin de
estatales y municipales. este apartado fue establecer en las
Percepcin sobre la verticalizacin de diferentes delegaciones, cules son
la vivienda: A travs de los Centros de las determinantes econmicas que
Servicio Infonavit, se realiz una permiten o detienen el desarrollo de
encuesta a los derechohabientes que proyectos de vivienda que coadyuven
asistan a realizar algn trmite para en la redensi cacin intraurbana.
conocer los factores que determinan
el cambio de una vivienda horizontal Consideraciones nales
en la periferia a una vivienda Cada entidad federativa tiene dinmicas
intraurbana. urbanas propias como resultado de las
estructuras socioeconmicas y
demogr cas, incluso, al interior de las
Imagen 7. Ejemplo de anlisis de redensi cacin intraurbana: ZMVM
83
Fuente: SHF

entidades, es comn encontrar grandes 3.4.6 Ejemplo internacional de
contrastes entre las ciudades, por esta densi cacin urbana: Eco Distrito Bo01,
razn es conveniente la comunicacin, Malmo, Suecia
coordinacin y capacitacin efectiva Bo01 Eco Distrito, est ubicado en la
entre las autoridades locales y los ciudad de Malmo, la tercera ciudad ms
organismos de vivienda. grande de Suecia con aproximadamente
310,000 habitantes. En el puerto oeste
Disear e implementar una se encuentra Vstra Hamnen, zona que
poltica de redensi cacin intraurbana se transform de parque industrial a un
n o e s u n a re ce t a n i c a d ad a l a distrito urbano denso y sustentable;
complejidad de cada sistema urbano; no este distrito est en plena
o b s t a n te , e s p o s i b l e d e s a r ro l l a r transformacin y ahora es un barrio
estrategias generales exibles que se moderno con viviendas, o cinas,
ajusten a las diferentes realidades. comercios y servicios locales.
El desarrollo de vivienda
unifamiliar promovido en las ltimas La primera fase Bo01 fue
dcadas, se ubic principalmente en las construida en 2001 en el marco de la
periferias urbanas, con la consecuente expo de vivienda europea, consta de 25
dispersin y fragmentacin de las hectreas (16% del total de 160
ciudades. Si bien la vivienda vertical hectreas de Vstra Hamnen); una vez
intraurbana se presenta como una que se complete la reconversin se
estrategia correctiva, se debe planear tendr vivienda para 10,000 personas y
con una visin a largo plazo, pues implica 20,000 personas trabajarn o
84 c a m b i o s s o c i o c u l t u ra l e s q u e s e estudiarn ah.
desarrollan en ms tiempo.
El desarrollo est cerca del centro
En la imagen 7 (pgina 83 y de Malmo, una zona bien localizada y
cuadro 30) se puede observar un bien comunicada, cuenta con mltiples
ejemplo del anlisis realizado en las soluciones arquitectnicas en las
diferentes delegaciones regionales de viviendas, los jardines, las calles y las
Infonavit. plazas. Este barrio denso y sustentable
ha estimulado el crecimiento econmico,
la creatividad y el conocimiento.
Cuadro 30. Datos del anlisis de redensi cacin intraurbana: ZMVM
Poblacin urbana en 2010 en delegaciones y municipios seleccionados 5 010,237 hab
Densidad urbana promedio en 2010 de los municipios seleccionados 105.7 hab / ha
Poblacin derechohabiente 176,286 hab
Aumento de parque vehicular entre 2000 y 2010 78%
Crditos hipotecarios formalizados en 2013, que corresponden al 82% de la ZMVM 7,143
Crecimiento demogr co en el periodo de 2005 a 2010 0.9%
Crecimiento de la mancha urbana en el periodo de 2005 a 2010 1.7%
Nmero de veces equivalente al tamao del bosque de Chapultepec en el periodo de 2005 a 2010 1.2 veces
Km 2005 465.7
Km 2010 473.7
Fuente: SHF
4 Para mayor informacin sobre los resultados y estudios realizados,

revisar el Anlisis de Redensi cacin Intraurbana ARIU.

Para reconvertir la zona industrial El desarrollo cuenta con un
en urbana, se pas por un intenso sistema de recoleccin de agua pluvial y
proceso de remediacin para sanear el los edi cios y casas con azoteas verdes,
rea y hacerla habitable; el objetivo adems de enredaderas en los edi cios
principal era generar una zona atractiva y estanques en los jardines y espacios
donde la gente deseara vivir por sus pblicos, donde se recolecta el agua de
mltiples cualidades. lluvia y luego se lleva a travs de canales
abiertos hasta el mar.
Participaron 26 despachos de
arquitectos en el diseo del proyecto, Se cuenta con unidades de
con mucha libertad de expresin y separacin de basura cerca de las
creacin, por lo que ahora la diversidad viviendas dentro de ellas hay trituradores
caracteriza a la zona: 20 desarrolladores de desperdicios alimenticios que son
trabajaron en diversos tipos de vivienda, enviados a travs de tuberas a un tanque
departamentos de medidas variables y colector, donde despus se conducen a
tipos de propiedad, generando una una planta de biogs, que se puede
mezcla interesante de calles, veredas utilizar como combustible para producir
peatonales y pequeas plazas. Para electricidad y calefaccin.
2006 se haban construido 950
viviendas, 8 restaurantes y 7 tiendas, as De las viviendas construidas
como una escuela privada. 1,000 reciben energa de fuentes
renovables: energa solar, elica e
La arquitectura y diseo del lugar hidroelctrica, tambin cuenta con 120
es diverso, por ejemplo, los edi cios m de celdas solares y las plantas de
altos tienen vista al mar, formando una energa abastecen al distrito de 85
barrera contra el viento para proteger calefaccin, sistema de enfriamiento y
las construcciones ms pequeas del red elctrica.
interior; hay edi caciones con menor
nmero de niveles, ms pequeas y Los automviles al interior no
diversas, asimismo, la ciudad determin estn permitidos generando una zona
el uso de colores claros en los edi cios eminentemente peatonal con espacio
frente al mar y colores de mayor para bicicletas, los paraderos de camin
intensidad hacia el interior del estn a 300 metros de las viviendas, en
desarrollo. tanto que el servicio de transporte
conecta con varias lneas y los camiones
El parque y el paseo Dania que da pasan en intervalos de siete minutos,
frente al mar, se han convertido en el este sistema de movilidad da lugar a una
lugar ms concurrido para paseos, no diversidad de opciones de movilidad no
slo de los habitantes sino de toda la motorizada.
gente de Malmo, es un lugar que puede
usarse para tomar el sol, jugar, realizar Las imgenes que ilustran este
espectculos, picnics y hacer ejercicio. ejemplo se encuentran en el anexo a
En diversos estudios se seala que la color, al nal del documento.
cercana a reas verdes, el sol y los
cuerpos de agua aumentan la salud
fsica y mental de la poblacin, adems
la belleza en el entorno tambin tiene
efectos positivos.

3.5 Rehabilitacin y mejoramiento Florido en Tijuana, Baja California, en el
de las unidades habitacionales cual hay 6,363 viviendas, donde se
propone la construccin de un parque
3.5.1 VIVE Regeneracin urbana y lineal y un centro comunitario y
social deportivo. A su vez se realiz el plan
Ante la tendencia creciente en los maestro de regeneracin del conjunto
ndices de vivienda abandonada, habitacional Valle de Puebla en Mexicali,
Infonavit present el programa de VIVE Baja California, cuyo objetivo es
Regeneracin Urbana y Social que presentar propuestas de intervencin
impulsa la comercializacin estratgica de mejora urbana, basadas en un
de vivienda, la recuperacin de espacios estudio de espacio y vida pblica, para la
pblicos y la consolidacin de intervencin tctica en las 8 secciones
comunidades autogestivas. del conjunto que suman 10,691
viviendas (INEGI, 2010).
Durante 2014 se fortaleci el
p ro g r a m a , i n c re m e n t n d o s e l o s El reto en 2015 es llevar estos
polgonos de intervencin de 30 a 36; as esfuerzos a todos los polgonos de
mismo, se establecieron lneas de accin intervencin y que tengan como
para cada una de las reas involucradas. resultado mejoras en el entorno urbano,
Tambin, se han establecido alianzas se contribuya al fortalecimiento de la
estratgicas con actores clave en los co h e s i n s o c i a l y s e rev i e r t a e l
go b i e r n o s l o c a l e s , i n s t i t u c i o n e s abandono de la vivienda.
federales, industria privada y sociedad
civil a n de articular esfuerzos. 3.5.2 Mejorando la Unidad
86 El programa Mejorando la Unidad, tiene
Se realiz el diagnstico de como objetivo establecer un programa
aplicacin de los indicadores de de apoyo al mantenimiento de las
deterioro de vivienda en conjuntos principales unidades habitacionales en
habitacionales con altos niveles de el Distrito Federal.
v i v i e n d a a b a n d o n ad a e n l o s 3 6
polgonos de intervencin, que consiste El programa, desarrollado en
en un diagnstico analtico del deterioro. conjunto con el Gobierno Federal,
Para su elaboracin, se dise una Sedatu, SHF, Conavi, la UNAM, y el
metodologa espec ca de clculo de 51 Gobierno de la Ciudad de Mxico con
indicadores sencillos, agrupados cada una de sus delegaciones, promueve
posteriormente en 14 indicadores y ejecuta una estrategia integral que
compuestos que miden el deterioro en busca revertir el deterioro fsico de las
tres dimensiones: la habitabilidad de la unidades, promover la cohesin social,
vivienda, las condiciones del conjunto estimular la generacin de elementos de
habitacional y su entorno, y las identidad y de arraigo para la apropiacin
re l ac i o n e s s o c i a l e s ; e s te p r i m e r del lugar, con el n de mejorar la calidad
esfuerzo ha permitido de nir acciones de vida de los habitantes de las unidades
espec cas para cada polgono de habitacionales en un entorno
intervencin. sustentable, en el que puedan desarrollar
su potencial como individuos y como
Adicionalmente, se desarroll un ciudadanos.
proyecto de intervencin fsica en el Las unidades habitacionales en el
conjunto habitacional Caadas del Distrito Federal fueron seleccionadas
conforme a los siguientes estudios,

caractersticas y criterios de del pas, se realizaron 10 proyectos
elegibilidad establecidos en los piloto y su correspondiente ejecucin
lineamientos del programa: se toman fsica. El alcance en esta primera etapa
en cuenta las unidades f u e e n 6 d e l e g ac i o n e s p o l t i c a s
habitacionales que pertenezcan a generando un bene cio directo a
lnea 1 (conjuntos habitacionales 10,500 habitantes y 3,513 viviendas.
desarrollados en su totalidad por Los proyectos se ejecutaron en las
Infonavit), con base en los 400 siguientes Unidades:
diagnsticos realizados por la
UNAM. guilas Barrioco (lvaro Obregn)
Segn los resultados obtenidos en la Cuemanco I y II (Tlalpan)
cdula (emitida y validada por San Francisco I, II y III (Iztapalapa)
Conavi) de carencias de San Lorenzo (Iztapalapa)
infraestructura social aplicada a cada San Pablo Xalpa E y F (Azcapotzalco)
unidad. El Hueso-Vergel (Coyoacn)
De acuerdo a los resultados Santa Fe-Beln (lvaro Obregn)
obtenidos en una encuesta que Anhuac II (Miguel Hidalgo)
cuanti ca el nivel de integracin Tejocotes (Iztapalapa)
vecinal y desarrollo de organizacin Miguel Lerdo de Tejada (Azcapotzalco)
comunitaria en cada unidad
habitacional, llamado ndice de
Cohesin Social, cuya metodologa 3.6 La densi cacin urbana en
fue desarrollada por Infonavit. Mxico
Se cuenta con 3 ejes de En Mxico y alrededor del mundo, las 87

intervencin: ciudades estn creciendo, expandindose
Tcnico: Propuesta de intervencin y desbordndose hacia las periferias: en
fsica coordinada por Infonavit. 2010 ms de la mitad de la poblacin del
Social: Para generar puentes de mundo era urbana, y en los prximos 40
comunicacin con los integrantes de aos las ciudades en los pases en
las comunidades. desarrollo sern hogar de cerca de 2.6 mil
Cultural: Promover actividades millones ms de personas, duplicando su
participativas que fomentan la poblacin actual y triplicando la super cie
restauracin y sustentabilidad de las manchas urbanas actuales.
comunitaria.
Los desafos del crecimiento
La rehabilitacin de los espacios urbano son grandes y en Mxico el tema
comunes comprende la instalacin de del desarrollo urbano sustentable se ha
nuevo equipamiento recreativo infantil y vuelto cada vez ms relevante y
deportivo, nueva vegetacin y arbolado, urgente; si la rpida urbanizacin de
bebederos, WiFi gratuito en plazas Mxico contina la tendencia actual, la
seleccionadas y nuevas luminarias de poblacin urbana pasar del 71.6% al
bajo consumo elctrico.
5 Este artculo se deriva de la siguiente publicacin: Pollock, J. Mxico
Resultados Compacto: Las condiciones para la densi cacin urbana inteligente en
Mxico. Publicado por La Cmara de Senadores del H. Congreso de la
Con el diagnstico de 400 unidades en Unin, Fundacin para la Implementacin, Diseo, Evaluacin y Anlisis
de Polticas Pblicas, Fundacin IDEA, A.C. y SIMO Consulting. 2014.
el Distrito Federal elaborado por la Disponible en: .
http://fundacionidea.org.mx/assets/ les/Mexic oCompacto_Senado_IDEA_SIMO.pdf
6 Kjell Nelson et al, Strategies for Sustainable Urban Development and
UNAM y en colaboracin con los Urban-Rural Linkages. European Journal of Spatial Development. 2014;
Jason Parent et al, Atlas of Urban Expansion. Lincoln Institute of Land
principales despachos de arquitectura Policy, 2012.

83.2% en los prximos 15 aos. expansin de las manchas urbanas y
Mientras la poblacin urbana crece, las consolidar las ciudades para mejorar la
manchas urbanas se expanden a un calidad de vida de los habitantes;
ritmo an ms acelerado, en las ltimas tambin se encuentran tambin varias
tres dcadas, la poblacin urbana en lneas de accin dirigidas haca una
Mxico se duplic mientras que la poltica de ciudades compactas, como el
super cie de las ciudades creci en fomento del uso de suelo intraurbano, el
promedio diez veces. aprovechamiento de terrenos y lotes
baldos, el impulso a la vivienda vertical y
En respuesta, muchos gobiernos la implementacin de distintas
estn desarrollando estrategias de modalidades de movilidad urbana, entre
densi cacin urbana con el n de otros. La creacin en 2013 de Sedatu,
transformar el patrn de crecimiento de representa un gran paso hacia un mejor
las ciudades por uno que haga uso ordenamiento territorial.
intensi cado de la tierra ya existente. En
los ltimos cuatro aos, las Naciones Sedatu y Conavi han impulsado
Unidas, la OCDE y el Banco Mundial han r e fo r m a s i m p o r t a n t e s c o m o l a
promovido las ciudades compactas, que implementacin de los Permetros de
buscan ser ms e cientes, equitativas y Contencin Urbana para incentivar el
sustentables; es decir, en lugar de desarrollo inmobiliario en las zonas
expandir su crecimiento hacia nuevos intraurbanas y desincentivarlo fuera de
territorios de manera horizontal, la ciertos lmites fsicos de las ciudades; sin
ciudad compacta crece en su interior, no embargo, la investigacin realizada a la
solamente de manera vertical, sino fecha indica que la densi cacin urbana
88 tambin reciclando y redesarrollando no es una solucin automtica o
los espacios intraurbanos abandonados milagrosa, tiene potenciales bene cios,
o subutilizados para su mayor y mejor pero, si no se acompaa de herramientas
uso. de participacin ciudadana,
justi caciones tcnicas relativas a la
L a d e n s i c a c i n p re t e n d e utilizacin de la infraestructura y el nivel
intensi car el uso mixto de suelo y de densidad adecuado, as como de
aumentar la infraestructura de planeacin estratgica y de largo plazo,
equipamiento y servicios urbanos para puede acarrear costos importantes.
satisfacer las necesidades de la mayor
cantidad de habitantes y usuarios en un La densi cacin involucra trade-
mismo territorio. En teora, una ciudad offs (canjes) complicados: las
compacta es una ciudad donde no ganancias para algunas personas, o en
solamente la densidad poblacional es algunas dimensiones, pueden signi car
alta sino tambin los servicios, prdidas en otras.
comercios, e infraestructura tienen
mayor capacidad, para generar un La densi cacin es una
equilibrio integral sustentable. herramienta til para resolver ciertos
problemas urbanos, pero no constituye
En Mxico, la densi cacin un remedio milagroso para todos los
urbana juega un rol importante en el males de la ciudad. La densi cacin
Plan Nacional de Desarrollo actual y en tiene impactos distintos dependiendo
el Programa Nacional de Desarrollo
Urbano (PNDU) 2014-2018. El 7 Kjell Nelson et al, 2014; Programa Nacional de Desarrollo Urbano
2014-2018 (PNDU), 2014. .
Objetivo 1 del PNDU es Controlar la 8
SEDESOL, La expansin de las ciudades 1980-2010, 2012.

Cuadro 31. Ventajas que implica la mayor densi cacin
Tema Ventajas
Mejora las oportunidades de empleo, la productividad, las economas de escala

y aumenta el valor de la propiedad
Desarrollo
Atrae comercio, turismo y desarrollo habitacional a zonas urbanas.
econmico
Atrae servicios de salud, educacin, cultura y recreacin de alta calidad.
Promueve una masa crtica para apoyar el comercio local.
Reduce la segregacin y la exclusin social.

Aumenta el capital social, creando comunidades diversas y vitales con
oportunidades para interaccin creativa y social.
Equidad social
Mejora el acceso a la vivienda asequible, especialmente para jvenes y adultos mayores.
Mejora el acceso al equipamiento y servicios urbanos sin necesidad de vehculo particular.
Reduce la inseguridad al crear un ambiente con ojos en la calle.
Reduce las emisiones de combustibles fsiles y la huella de carbono de la ciudad.

Reduce el consumo de agua y energa per cpita.
Sustentabilidad Facilita los sistemas de reciclaje y tratamiento de aguas negras a gran escala.
ambiental Crea economas de escala para los avances tecnolgicos y el uso de nuevos productos de
transporte sustentables.
Facilita la innovacin de arquitectura verde.
Mejora la accesibilidad de la ciudad, ya que la poblacin reside ms cerca de donde trabaja, estudia,
consume y juega.
Hace el transporte pblico ms viable y e ciente.
Movilidad
Disminuye el nmero y la distancia de los viajes en vehculos motorizados.
Hace la ciudad ms amigable para caminar y usar bicicletas, creando mejores condiciones
de salud pblica
Incentiva la zoni cacin de usos mixtos. 89

Hace mejor uso de la infraestructura de servicios pblicos ya instalada.
Uso de suelo
Reduce la presin para urbanizar reservas ecolgicas y agrcolas.
Intensi ca el uso de suelo urbano.
Fuente: Conurba
del espacio fsico, social y econmico en Las autoridades correspondientes deben

que se aplica; lo que funciona en una de nir, limitar y especi car las condiciones
ciudad no necesariamente tendr el para el proceso de densi cacin con base
mismo efecto en otra, por eso es tan en un anlisis detallado de la capacidad de
importante que las estrategias de una ciudad para absorber nuevas
densi cacin diseadas para una intensidades de uso y de habitacin; es
localidad espec ca obedezcan a las necesario que las autoridades analicen y
prioridades, necesidades y realidades comparen distintas alternativas: la
e s p e c c a s d e s u co n te x to . Lo s densi cacin intraurbana versus la
estudios realizados en la materia expansin de la mancha urbana, la
indican que para que las estrategias de capacidad de la infraestructura ya
densi cacin funcionen, deben instalada o la expansin de la misma, y la
satisfacer una serie de condiciones clave capacidad del espacio pblico para
que le permitan maximizar sus absorber ms usuarios. Tambin debe
potenciales bene cios y minimizar sus tomarse en consideracin el impacto en el
potenciales desventajas. mercado inmobiliario y la percepcin de
los habitantes urbanos, as como sus
Condicin 1: Analizar la capacidad
9 Boyko, C.T. & R. Cooper. Clarifying and re-conceptualizing density.
de la carga urbana para determinar el nivel Progress in Planning, 76(1) (2011): 1-61. .
10
Realizados por Fundacin IDEA, SIMO Consulting y la Comisin de
ptimo de densidad. Vivienda del Senado.

propuestas para el cambio de su ciudad. ayuda a una provisin ms rpida y
Estos estudios tcnicos, adems, deben precisa de los servicios pblicos, informa
ser puestos a disposicin de la ciudadana. mejor el desarrollo inmobiliario, permite
una mejor valoracin de los riesgos
Condicin 2: Distinguir entre ambientales, y puede mejorar
derecho de propiedad y derecho de exponencialmente la recoleccin de
desarrollo inmobiliario. La Constitucin ingresos pblicos locales, tambin
establece que la Nacin tiene en todo permite dar seguimiento a las polticas
momento la facultad de imponer a la pblicas de desarrollo urbano y propiciar
propiedad privada las limitaciones que el la rendicin de cuentas al generar
inters pblico pueda requerir; no transparencia en el gobierno y con anza
obstante, a pesar de esta base jurdica, los en las instituciones pblicas.
gobiernos federales y locales no han
intervenido de manera exitosa para En Mxico muchas instituciones
asegurar que se cumpla la funcin social recolectan datos e imponen
de la propiedad, histricamente en restricciones y obligaciones a nivel
Mxico los derechos de propiedad han municipal, estatal y federal; sin
proporcionado a los ciudadanos la libertad embargo, no existe un mando claro para
jurdica para comprar, vender y desarrollar coordinar el desarrollo de las ciudades
sus propiedades. A la tierra se le ve como con estas instituciones. La mayor parte
un producto de mercado y el rol del de la informacin permanece
gobierno se limita a proteger los derechos descentralizada, desactualizada, difcil
de los particulares en cuanto al desarrollo de encontrar y a veces hasta es
de su propiedad, esta concepcin de contradictoria entre fuentes de datos,
90 derecho de propiedad tiene fallas porque tener gran cantidad de informacin no
no toma en cuenta las externalidades es su ciente; lo importante es que est
sociales, culturales y ambientales que coordinada y sea til para orientar tanto
crea el desarrollo inmobiliario en la a los actores pblicos como privados en
ciudad. Si en el marco normativo se sus acciones de desarrollo urbano. Es
aclarara que el derecho de propiedad no imprescindible contar con un sistema
necesariamente conlleva el derecho que acumule (y muestre, como capas
ilimitado de desarrollar esa propiedad, el distintas de informacin) lo referente a
gobierno tendra un nuevo conjunto de zoni caciones de uso de suelo locales y
herramientas disponibles -tales como la estatales; restricciones impuestas en
sobretasa de impuestos sobre terrenos materia ambiental (emitidas por
baldos, las contribuciones de mejoras, y el Semarnat, por ejemplo); la existencia de
reagrupamiento parcelario- para generar infraestructura pblica de equipamiento
mayores ingresos locales y moldear el urbano, agua potable, drenaje,
desarrollo urbano. electri cacin y gas natural; entre otros.
Condicin 3: M a n t e n e r u n Condicin 4: Coordinacin entre

sistema de informacin geoespacial rdenes del gobierno, instituciones de
integrado, accesible y actualizado. La desarrollo urbano y regiones geopolticas.
informacin es esencial para poder Muchas veces no est claro quin toma
localizar y enfocar el desarrollo
intraurbano, as como para limitar y 11 Programa Nacional de Desarrollo Urbano 2014-2018 (PNDU), 2014.
Edsio Fernandes y Mara Mercedes Maldonado Copello, Law and
contener la expansin urbana; un 12
Land Policy in Latin America: Shifting Paradigms and Possibilities for
Action, Land Lines, 2009. .
sistema transparente, integral y 13 Catherine Farvacque & Patrick McAuslan, Reforming urban land
policies and institutions in developing countries. Vol. 5. World Bank
actualizado de informacin geogr ca Publications, 1992.

las decisiones en cuanto al desarrollo Condicin 6: Responder a la
urbano, creando tensiones entre los informalidad y los asentamientos
distintos actores, los inconvenientes de la irregulares. La alta prevalencia de los
situacin actual son ejempli cadas por el asentamientos irregulares genera
Bando Dos en el Distrito Federal, en donde costos para los residentes, el gobierno y
muchos desarrolladores optaron por las ciudades en su totalidad. Con el n de
intensi car la construccin en zonas promover la densi cacin exitosa, las
perifricas ubicadas en el Estado de autoridades deben desarrollar
Mxico e Hidalgo al prohibirse la estrategias slidas e innovadoras para
edi cacin en zonas perifricas del D.F., mejorar las condiciones en los
sin haberse puesto en operacin un asentamientos irregulares que ya
m e c a n i s m o c l a ro y e fe c t i vo d e existen (y que tienden a presentar bajas
coordinacin con otras demarcaciones densidades) y prevenir el crecimiento de
polticas. Es imperante establecer nuevas zonas irregulares; es clave,
sistemas, mtodos e instituciones de implementar programas de oferta de
coordinacin para tomar decisiones suelo urbanizado con crditos
informadas en conjunto. La densi cacin accesibles, que contrarresten la
exitosa requiere que los distintos entes creacin de nuevos asentamientos
gubernamentales y regiones geopolticas irregulares de forma constante.
trabajen juntos de manera vertical y
horizontal para poder lograr un proceso C o n d i c i n 7 : Fo m e n t a r e l
integrado de planeacin urbana. liderazgo urbano con visin a largo
plazo. El xito de una densi cacin
C o n d i c i n 5 : P ro m ove r l a inteligente que perdure, requiere
participacin pblica en el desarrollo tambin de un liderazgo poltico con la 91
urbano. Si realmente se pretende habilidad de vincular los proyectos a lo
promover el desarrollo urbano largo de diferentes sectores, en varias
sustentable, todos los rdenes del reas de la ciudad o la regin y a lo largo
gobierno deben seguir trabajando para del tiempo. La creacin de Sedatu
profundizar los lazos con los ciudadanos representa un importante avance para
mediante una participacin pblica de dirigir la densi cacin, pero se requiere
alta calidad. Las opiniones y las la colaboracin y la comunicacin entre
preferencias de los habitantes y los las autoridades de desarrollo
usuarios de las ciudades no son sencillas econmico, de desarrollo social y de
ni triviales y no pueden ignorarse ni planeacin ambiental.
darse por descontadas: el densi car una
zona afecta la calidad de vida de sus El ordenamiento territorial en
habitantes de manera positiva o Mxico depender en los prximos aos
negativa, dependiendo de los detalles. del adecuado, correcto y contextualizado
diseo, implementacin y evaluacin de
Es indispensable disear e las nacientes polticas y programas de
implementar mecanismos para que los densi cacin urbana. La densi cacin en
ciudadanos y el gobierno generen una s no es la meta, es una herramienta
i n t e r a cc i n b i l a t e r a l co n s t a n t e , poderosa para crear ciudades
constructiva y e ciente en los procesos sustentables, productivas y justas.
de desarrollo urbano.

3.7 La actividad econmica y el De acuerdo con Camagni (2005),
proceso de urbanizacin en Mxico el principio para la maximizacin en
cualquier modelo de formacin de
La concentracin de las actividades ciudades se basa en la generacin de
econmicas en unos cuantos centros economas de escala, as, la produccin,
urbanos fue el principal detonante para de empresas pblicas y privadas que se
el crecimiento acelerado de las zonas generan y la necesidad de los trabajadores
metropolitanas en Mxico. Mientras por maximizar su utilidad crean una
que entre 1990 y 2000, la poblacin dependencia mutua que aumenta
urbana creci a una tasa promedio anual proporcionalmente los factores de la
de 2.0%; entre 2001 y 2010 el ritmo de produccin, obteniendo un producto
crecimiento disminuy a 1.1% en marginal cada vez mayor.
promedio por ao.
En el momento en que los costos
Si bien el nmero de integrantes de localizacin para los agentes
por hogar ha disminuido, tambin se ha econmicos crecen a cierto nivel como
re g i s t rad o u n a d i s p e r s i n d e l a para equilibrar o incluso superar los
poblacin hacia ciudades que ofrecen bene cios econmicos y sociales de la
mayor desarrollo econmico, debido a la formacin de las ciudades, la expansin
crisis de 2008 y a la congestin de la de la mancha urbana podra cesar o
ZMVM, que pudo haber elevado los incluso contraerse, al no existir
costos de vida para los habitantes de la incentivos para una mayor dispersin. A
misma. partir de ese momento comenzara un
proceso de sustitucin o relocalizacin
92 En este artculo se analiza el de las actividades de acuerdo a las
crecimiento de las zonas urbanas a ventajas comparativas de otras zonas.
travs de los ndices de urbanizacin y
de concentracin relacionndolo con los En un modelo neoclsico de
ciclos de crecimiento de la economa a equilibrio general de competencia, la
travs de la demanda agregada. presencia de ventajas netas de un
aumento en el tamao de la ciudad,
De nicin econmica de una ciudad compensara los costos que se generan
Desde un punto de vista econmico una a travs del ingreso que se reinvierte, es
ciudad se de ne como un conjunto decir, en el equilibrio existira una
compacto de personas y actividades indiferencia por una relocalizacin en el
productivas que se desarrollan sobre un mercado, en el sentido de que cada uno
e s p ac i o f s i co , q u e p u e d e e s t a r de los agentes obtiene un mismo nivel
restringido o determinado por un de utilidad.
impulso de atraccin no limitado; en
este sentido, la aglomeracin es un Por lo tanto, se puede decir que
elemento fundamental y constituye la los ciclos de crecimiento del ingreso y
base de la formacin de las ciudades del consumo dependen en gran medida
(Camagni, 2005). Ello es resultado de la del proceso de formacin de las
convergencia de las ventajas ciudades que al estar en funcin de la
comparativas que se determinan tanto dinmica de las preferencias de
por factores econmicos, como sociales ubicacin de las empresas y de las
en una regin en particular. familias, explicara los niveles de
concentracin urbana.

Medicin del crecimiento urbano es el ndice de Hirschmann-Her ndahl
La evaluacin del ritmo de la aglomeracin (HH). En este caso, el resultado
de las localidades y el crecimiento de las proporciona el nivel de aglomeracin
ciudades parte de la divisin entre zonas para cada zona metropolitana en
rurales y urbanas. En Mxico una poblacin funcin de la poblacin que vive dentro
es urbana cuando habitan en ella ms de de cada una de ellas, utilizando como
2,500 habitantes y una poblacin rural es criterio para establecer el nmero de
aquella con menos de 2,500 habitantes; reas metropolitanas un mnimo del
asimismo, una zona metropolitana es el 70% de la poblacin urbana total en
conjunto de al menos 2 municipios donde cada rea, conforme el valor de este
se localiza una ciudad de 50 mil habitantes indicador se acerca a 100, el grado de
o ms. concentracin urbana es mayor.
Luis Unikel (1976) desarroll un Los ndices de urbanizacin en Mxico

indicador para medir el nivel de Para calcular los ndices de urbanizacin
urbanizacin considerando factores y concentracin urbana en Mxico se
como el tamao de la poblacin utilizaron datos de los Censos
econmicamente activa empleada en Nacionales de Poblacin y Vivienda,
actividades no agrcolas, la poblacin tomando como referencia los aos de
alfabeta, la poblacin con educacin 2000, 2005 y 2010. Al igual que
p r i m a r i a co m p l e t a , l a p o b l ac i n Galindo (2004) se logr un valor medio
asalariada y aquella que habla espaol. entre cada intervalo y se obtuvieron los
De acuerdo con los resultados de Unikel, valores faltantes a travs de un modelo
un tamao de 15 mil habitantes sera el AR para los aos de 2001 a 2010.
lmite ms adecuado para diferenciar 93
Gr ca 38. ndice de urbanizacin en Mxico (IUR)
entre localidades rurales y urbanas, en (%)
este sentido, realiz la siguiente

57.0
clasi cacin para el tamao de una 56.0
56.6
56.1
localidad: 55.0
Localidades rurales: con menos de

Porcentaje
54.0
53.0
5,000 habitantes. 52.0
Localidades mixtas-rurales: con ms 51.0
de 5,000 y menos de 10,000 50.0

1996
2000
1990
1991
1994
1995
1997
1998
1999
2001
2002
2003
2005
2006
2007
2009
2010
1992
1993
2004
2008
habitantes.
Localidades mixtas-urbanas: con Fuente: BBVA Research con datos del INEGI. Censos de Poblacin
ms de 10,000 y menos de 15,000 y Vivienda
habitantes. En las gr cas 38 y 39 se puede

Localidades urbanas: con ms de
apreciar que el proceso de urbanizacin
15,000 habitantes. registr una tendencia creciente entre los
aos de 1990 hasta 2005, cuando
Esta clasi cacin pondera con alcanz su mximo en 56.6%; a partir de
mayor importancia a las ciudades de entonces los ritmos de crecimiento de las
mayor tamao; por otra parte, se ciudades se estabilizaron e incluso
presenta un indicador de concentracin comenzaron a disminuir ligeramente a
urbana considerando las principales partir de 2006, ubicndose en 56.1% para
zonas metropolitanas de un pas, dicho 2010.
parmetro, que se emplea comnmente
para evaluar el nivel de competencia a 14
15
De nicin de INEGI.
Delimitacin de las Zonas Metropolitanas de Mxico (2010)
travs de la concentracin de mercados, 16
Modelos Autoregresivo.

Gr ca 39. ndice de urbanizacin De acuerdo con Henderson
y consumo en Mxico
(Var. % anual) (2000) y Galindo (2004) las relaciones
de causalidad entre el crecimiento
10.0 1.2
1.0 econmico y los procesos de
0.8
5.0
0.6
urbanizacin pueden presentarse en
Porcentaje
Porcentaje
0.0
0.4
0.2
a m b a s d i r e c c i o n e s . U n a m ay o r
-5.0
0.0
-0.2
concentracin urbana sera resultado de
-0.4 que gran parte de las innovaciones
-10.0 -0.6
tecnolgicas en actividades no agrcolas
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
Consumo total (izquierda) IUR (derecha)
se dirige hacia las grandes ciudades, lo
Fuente: BBVA Research con datos del INEGI. Censos de Poblacin
que tambin aumenta la productividad y
y Vivienda
Nota: Incluye consumo privado y pblico
la brecha entre los salarios urbanos y
rurales. Existe una relacin positiva
entre el ndice de urbanizacin y el
Lo anterior se puede atribuir a consumo total entre 1990 y 2010,
dos factores; el primero, el boom adems el coe ciente de correlacin
inmobiliario de 2006 - 2008, cuando se entre ambos es de 90%, cuando se
desarroll vivienda en zonas aledaas a observa cierto rezago entre los ciclos de
las ciudades del interior y con ello se crecimiento; es decir, una vez que el
foment cierta desconcentracin de las consumo se ve afectado por cambios en
zonas metropolitanas ms importantes; el ingreso de la poblacin, los habitantes
el segundo, una cada en el consumo, de una ciudad podran decidir un cambio
consecuencia de la crisis de 2008, que al de residencia, incentivando el
disminuir en los centros urbanos crecimiento de la mancha urbana en
94 estimulara a la poblacin para buscar un otras regiones, lo que explica mayor
empleo en otras zonas. dispersin.
Cuadro 32. Zonas Metropolitanas que componen el ndice HH
Megalpolis Metrpolis Aglomeraciones urbanas
Cuautla Guadalajara Aguascalientes
Cuernavaca Len Chihuahua
Pachuca Matamoros Coatzacoalcos
Puebla - Tlaxcala Monterrey Colima - Villa de lvarez
Quertaro Nuevo Laredo Crdoba
Tlaxcala - Apizaco Puerto Vallarta Guaymas
Toluca Tampico Mrida
Valle de Mxico Tijuana Monclova - Frontera
Oaxaca
Orizaba
Poza Rica
Saltillo
San Luis Potos - Soledad de

Graciano Snchez
Veracruz
Xalapa
Zacatecas - Guadalupe
Zamora - Jacona
Fuente: El Colegio de Mxico

De acuerdo con la delimitacin comenz a disminuir en las grandes
hecha por Sedesol, Conapo e INEGI ciudades, por mayor desarrollo urbano
(2010) existen 59 zonas en otras localidades y por el incremento
metropolitanas en el pas. Para la de la actividad econmica en zonas ms
construccin del ndice de alejadas del centro del pas; para el caso
concentracin HH se emplean las 36 de la ZMVM, en 2005, el ndice HH
ms importantes, que en conjunto alcanz un mximo de 6.3, pero
representan el 85% del total de la disminuy a 6.1 en 2010. Si se agrupan
poblacin que habita en localidades con la megalpolis con el conjunto de las
ms de 2,500 habitantes; a su vez, se metrpolis y se comparan con ciudades
agrupan las ciudades de acuerdo con de menor tamao, la tendencia es
Galindo (2004) en megalpolis, similar; las aglomeraciones urbanas han
metrpolis y aglomeraciones urbanas. registrado un comportamiento ms
estable al mantener el ndice de
Los resultados del ndice para el concentracin en alrededor de 13.7
conjunto de ciudades enumeradas son entre 2005 y 2010; por el contrario, el
similares al ndice de Concentracin conjunto de megalpolis-metrpolis
Urbana (IUR). Entre 1990 y 2005 se disminuy de 14.5 a 14.2, implicando
registr un acelerado proceso de que las aglomeraciones urbanas, tienen
concentracin en las ciudades con mayor margen de crecimiento y son
mayor dinamismo econmico como se polos de atraccin para fomentar la
observa en la siguiente gr ca. movilidad laboral hacia esos centros
Gr ca 40. ndice HH de centralizacin urbana.
econmicos.
a. Megalpolis y metrpolis
6.3 8.3 Aunado a ello, externalidades 95

6.3
6.3 8.2 negativas como la crisis econmica de
6.2 8.2 8.2
6.2
8.2 2008 y los altos costos de transporte y
8.1
6.1
de vivienda en las megalpolis y
ndice
ndice
6.1
6.1 8.1
6.0
8.0
metrpolis en comparacin con otras
6.0
5.9 8.0 regiones podran haber incentivado la
5.9 7.9 relocalizacin de actividades econmicas
1990 2000 2005 2010
Megalpolis Metrpolis (derecha)
y el establecimiento de otras.
y Vivienda
b. Megalpolis - metrpolis y aglomeraciones urbanas
Los resultados de los principales
14.5
14.5
14.9 indicadores de urbanizacin en Mxico
13.9
14.4
13.8
13.7
12.9
muestran que la concentracin de las
14.3
14.2 11.9 ciudades ha disminuido los ltimos aos,
ndice
ndice
14.2
14.1
10.9 entre 1990 y 2005 los ndices de
9.9
14.0 8.9
urbanizacin y los ndices de
13.9 7.9 co n ce n t r a c i n u r b a n a c re c i e ro n
1990 2000 2005 2010
Megalpolis-metrpolis Aglomeraciones urbanas (derecha) sostenidamente, sin embargo, hacia
2010 se aprecia una tendencia a la
y Vivienda desconcentracin, que se explica por un
Nota: Incluye consumo privado y pblico
mayor desarrollo de otras regiones, pero
En el ao 2005 el ndice de tambin por externalidades negativas
Concentracin Urbana alcanz su de las zonas metropolitanas ms
mximo y a partir de entonces, grandes.

Se aprecia una relacin positiva En esta dinmica, tambin se
entre los ciclos de consumo y de han incrementado la movilidad laboral y
urbanizacin en Mxico debido a que en el desarrollo del mercado de vivienda en
pocas de menor crecimiento ciudades con potencial desarrollo, en
econmico el ingreso disminuye en las donde la congestin es menor y los
ciudades con mayor productividad y costos de vida son menores a los que se
concentracin de la poblacin, generan en las grandes zonas
motivando la relocalizacin de metropolitanas.
actividades econmicas en las fases
posteriores de recuperacin.
96

Captulo 4
Suelo
4.1 Necesidades de suelo y vivienda Para el periodo 2011 - 2030, se

a mediano plazo estima un crecimiento de 11.6 millones de
viviendas, en tanto que la poblacin en el
En este captulo, se presentan mismo periodo se incrementar en 21.8
estimaciones sobre la demanda de millones, constituidos en diferentes tipos de
vivienda y suelo en el periodo 2011 - hogares: nucleares, ampliados, compuestos,
2030, basadas en proyecciones de coresidentes y unipersonales, lo que implica
crecimiento poblacional y de vivienda, la demanda de distintos tipos de soluciones
as como los requerimientos de suelo habitacionales.
para edi car las nuevas viviendas por
estrato de ingreso y los precios por En la construccin de vivienda
metro cuadrado registrados por Conavi. nueva el nmero de casas independientes
Tambin se aborda la nueva poltica de tiende a crecer, mientras que el nmero
suelo y los resultados del registro de la de departamentos en edi cios habitados
reserva territorial privada destinados a decrece. Entre 2000 y 2010, el nmero
atender la demanda de suelo para el de casas independientes habitadas creci 97
periodo 2011-2030. en 7.1 millones y el nmero de
departamentos en edi cios decreci en
Resultados para el periodo 2011-2030 90 mil viviendas, lo que contribuye a la
Para 2030, el crecimiento poblacional expansin de la ciudad. Las estrategias
ser inferior al de los hogares, es decir, la de la nueva poltica de vivienda tienen
velocidad de crecimiento de la poblacin como objetivo revertir esta situacin.
Cuadro 33. Crecimiento de viviendas y poblacin 2011 - 2030
Viviendas Habitantes
Ao Viviendas Crecimiento Tasa de Habitantes Crecimiento Tasa de

crecimiento crecimiento
Nacional neto anual anual % Nacional neto anual anual %
2011 29,855,885 616,434 2.10 % 115,682,868 1,427,312 1.20 %
2015 32,298,321 609,143 1.90 % 121,005,815 1,292,612 1.10%
2020 35,278,468 587,960 1.70 % 127,091,642 1,162,203 0.90 %
2025 38,150,620 564,890 1.50 % 132,584,053 1,054,585 0.80 %
2030 40,864,488 525,013 1.30 % 137,481,336 926,842 0.70 %
Fuente: CONAPO, Direccin General de Estudios Sociodemogr cos y Prospectiva. Proyeccin de hogares de Mxico y las entidades federativas 2010 - 2030
disminuir mientras que la demanda de 1 Fuente: CONAPO, Direccin General de Estudios Sociodemogr cos
y Prospectiva. Proyeccin de hogares de Mxico y las entidades
viviendas nuevas se acelerar, por los federativas 2010-2030. Hogares nucleares.- formados por los
padres y los hijos, un padre con hijos o una pareja que vive junta sin
cambios en la composicin de los hijos; Hogares ampliados.- estn formados por un hogar nuclear ms
otros parientes (tos, primos, hermanos, suegros); Hogares
hogares, las caractersticas del mercado compuestos, constituidos por un hogar nuclear o ampliado, ms
personas sin parentesco con el jefe del hogar; Hogares de
y la atencin del rezago habitacional. coresidentes.- formados por 2 o ms personas sin relaciones de
parentesco; Hogares unipersonales.- integrados por una sola
persona. .
2 Censos de Poblacin 2000 y 2010, INEGI
Captulo 4. Suelo
Gr ca 41. Demanda neta de vivienda 2010 - 2013 Por rango de ingreso, la demanda
(Miles de viviendas)
de suelo muestra tendencias asociadas
al tipo de solucin habitacional requerida
y a la densidad promedio de viviendas
por hectrea autorizada. La de mayor
demanda en los ltimos siete aos es la
de vivienda para el mercado de ms de 5
hasta 10 VSM, que en el periodo 2006-
2012 crece a un ritmo del 6.1% anual
Fuente: CONAVI seguida por la de vivienda de ms de 10
El acceso al suelo para obtener hasta 20 VSM, con un ritmo del 3.1%; y
una vivienda (construir o comprar), la de hasta 3 SM, que lo hizo en 2.6 %.
aunado a la cada vez mayor
concentracin de poblacin en las De acuerdo con esta distribucin,
principales ciudades del pas, depender para el periodo 2011-2030 se
de las densidades y tamao de lotes y de requerirn en el pas 174,376 hectreas
los tipos de viviendas que se construyan. de suelo apto para vivienda y desarrollo
urbano, para la construccin de 11.6
Gr ca 42. Requerimientos anuales
de suelo 2013 - 2030
millones de viviendas que se requerirn
(Hectreas) durante estos aos, considerando un
tamao promedio de lote de 150 m;
esto implica una inversin de $452.3
miles de millones de pesos de 2013
solamente en suelo, sin incluir la inversin
98 en urbanizacin y edi cacin.
Fuente: CONAVI P a ra e l 2 0 3 0 , s e e s p e ra q u e e l
crecimiento de la poblacin sea inferior
De acuerdo con el estudio sobre el al de los hogares, de la misma manera
mercado formal e informal de suelo, la en el periodo 2011-2030, se estima un
segmentacin de la demanda estimada a crecimiento de 11.6 millones de
partir de los requerimientos de vivienda para viviendas y de 21.8 millones de
el periodo 2006-2012 se concentraba personas que formaran diferentes tipos
fundamentalmente en el rango de hasta 3 y de hogares. Debido a esto se
en la de 5 a 10 salarios mnimos. necesitarn en el pas 174,376
Gr ca 43. Origen de la demanda de suelo 2011 - 2030

(Hectreas)
Fuente: CONAVI
3 Eibenschutz H, Roberto y Benlliure, Pablo, El mercado formal e

informal de suelo, SEDESOL-Porra.
4 Ibdem.

hectreas de suelo apto para vivienda y Conavi, se cuenta con el 40.3% de la
desarrollo urbano considerando un reserva requerida para el periodo
tamao promedio de lote de 150 m, lo sealado.
que implica una inversin de $452.3
miles de millones de pesos de 2013. Las ciudades de Mxico no
podrn seguir creciendo como lo han
Actualmente, el precio promedio hecho en los ltimos 30 aos, la poltica
por metro cuadrado de suelo en brea, de suelo debe establecer medidas para
en las principales ciudades, ucta entre impulsar su mximo aprovechamiento a
$2,184 y $93.8 el metro cuadrado; en travs de polticas que armonicen el
cuanto al costo del suelo como desarrollo de vivienda, la densi cacin
proporcin del total del proyecto en reas urbanas, el reciclamiento de
desarrollado, este representa entre el suelo y la coordinacin entre los tres
6.8% y el 18.2% del valor total. rdenes de gobierno, reduciendo as el
impacto sobre el suelo y la reserva
Para impulsar la creacin de ecolgica; para ello, la vivienda debe
reservas territoriales, la oferta de suelo insertarse en un entorno de ciudad, sin
y acciones para la regularizacin de la soslayar la responsabilidad de atender a
tenencia, el Gobierno Federal las familias rurales y urbanas,
t ra n s fo r m l a C o m i s i n p a ra l a acentuando los bene cios colectivos de
Regularizacin de la Tenencia de la contar con ciudades competitivas,
Tierra (Corett) en el Instituto Nacional compactas, sustentables y ordenadas.
del Suelo Sustentable (Insus), que tiene
como objetivo coordinar la elaboracin
y ejecucin de la poltica nacional de 4.2 Mercados e cientes de suelo 99
suelo, la constitucin de reservas
territoriales, oferta masiva de suelo, El desarrollo de vivienda asequible para
regularizacin integral del suelo y la poblacin de bajos ingresos requiere de
coordinacin interinstitucional para la mercados de suelo econmicamente
adecuada la gestin de suelo. exibles. En este apartado se revisan un
conjunto de polticas pblicas para
En el Registro Nacional de solventar la problemtica de oferta y
Reservas Territoriales para la Vivienda demanda que se presentan en el uso de
se tenan registradas, al 2014, 123,284 suelo habitacional.
hectreas de reserva territorial inscritas
en las 31 entidades federativas y el Problemas de los mercados de suelo
Distrito Federal; de este total, el 56 % se Los precios del suelo urbano en la
ubic dentro de los permetros de mayora de los pases en vas de
contencin urbana de nidos por la desarrollo aumentaron rpidamente
Conavi. d i c u l t a n d o s u ad q u i s i c i n p a ra
hogares, negocios y gobiernos, entre los
Las reservas constituidas por el factores que in uyen en la apreciacin
sector privado representan el 71% de del suelo estn el aumento de la
los requerimientos estimados de suelo actividad econmica, el crecimiento
para el periodo 2011-2030; pero no poblacional, la falta de suelo servido,
toda se encuentra ubicada dentro de los usos restringidos del mismo, de ciente
permetros de contencin urbana
de nidos. Si se considera nicamente la 5 Este reporte est basado en el estudio Make urban land markets
work del Institute of Urban Regional Development of University
que est dentro de los contornos of California at Berkeley.
Captulo 4. Suelo
planeacin espacial y demanda Frecuentemente la intervencin pblica
especulativa provocada por la necesidad con acciones regulatorias en los
d e u j o s d e e fe c t i vo y fa l t a d e mercados de suelo y vivienda ocasiona
alternativas de nanciamiento. distorsiones que alteran el curso natural
del desarrollo urbano y conducen al alza
Esta apreciacin impacta en el los costos de ocupacin; por ejemplo, la
desarrollo de proyectos inmobiliarios, planeacin de ciudades es esttica, se
aumenta los costos de infraestructura y enfoca en el trazado y zoni cacin de
disminuye el nmero de familias que futuras expansiones, no ofrece guas
pueden adquirir vivienda en las zonas tcnicas de implementacin, ignora
urbanas. Los hogares de bajos ingresos costos, necesidades de nanciamiento,
satisfacen sus necesidades de vivienda propsitos prioritarios de uso y en raras
en mercados de suelo informales o c a s i o n e s co n s i d e ra n e l p o s i b l e
ubicndose en asentamientos potencial econmico de las ciudades.
irregulares altamente densi cados, con
infraestructura y servicios pblicos Asimismo, no se tiene una
i n e c i e n t e s , p rovo c a n d o g r ave s proyeccin de la demanda real por suelo
problemas de salud para sus habitantes. y de cmo los hogares y negocios
En el largo plazo la mano de obra es ms cambian su consumo de suelo al
cara afectando a las empresas y cambiar el precio del mismo.
reduciendo la competitividad de una
ciudad. Los funcionarios gubernamentales
toman los planes urbanos como jos y en
Causas que provocan los problemas del numerosas ocasiones programan la
100 mercado de suelo inversin de infraestructura en zonas de
Como factores exgenos se destaca la escasa demanda, algunos lugares
urbanizacin, (crecimiento de la diseados como residenciales en realidad
poblacin en zonas urbanas y la tienen escasos asentamientos mientras
disminucin de la misma en zonas que zonas no residenciales estn
rurales) que aumenta la demanda de hacinadas; los planes urbanos deben
vivienda y servicios residenciales; en concentrarse en disear y acomodar los
Mxico el cambio de la propiedad ejidal nuevos asentamientos haciendo uso
a privada es un claro ejemplo. e ciente de la infraestructura, minimizar el
impacto ambiental y no impedir el futuro
Adems, los niveles de pobreza desarrollo.
di cultan el acceso de la poblacin a
servicios urbanos y a vivienda adecuada En casos de excesiva regulacin,
segn sus necesidades, haciendo que las especi caciones de cmo debe ser la
los hogares con ingresos ms bajos estructura de las viviendas, los tamaos
busquen al mercado informal de suelo y mnimos de banquetas o el nmero de
vivienda. e s p a c i o s p b l i co s l i m i t a n a l o s
desarrolladores en sus diseos y costos, lo
El acelerado ritmo de la globalizacin que va en perjuicio de la asequibilidad de
de las actividades econmicas ha in uido en las viviendas.
el diseo de las zonas urbanas, basta pensar
en ciudades con grandes maquiladoras La oferta de suelo est limitada
donde la mano de obra es barata pero el cuando en las comunidades existentes la
desarrollo urbano se ha quedado estancado. tierra disponible est destinada a usos de
cultivo, comerciales e industriales

provocando un alza en los precios; si las Los rezagos en los registros
leyes de zoni cacin y construccin catastrales y de tenencia, crean severos
limitan la densidad de los asentamientos, problemas de e ciencia en el mercado; el
su altura o el uso del suelo entonces bajo nivel de escrituracin est
aumentarn an ms los precios de las relacionado con el nmero de trmites
viviendas. del proceso, los impuestos y obligaciones
a p a g a r, a s co m o l o s p a go s
S i l a re g u l ac i n e x i s te n te extrao ciales. Los hogares sin escrituras
contiene numerosos trmites y procesos no pueden utilizar sus viviendas como
para la aprobacin de un proyecto colateral en el sistema nanciero, lo cual
habitacional, se incide en retrasos en la limita su acceso al crdito para
construccin y nalmente en el precio de ampliaciones y remodelaciones o incluso
las viviendas. El efecto aumenta si la para adquirir una vivienda de mayor valor,
tramitacin de permisos y derechos est la mayora de los sistemas de registro
centralizada y el comprador nal termina catastral y de propiedad en pases en
pagando los costos de estas desarrollo fueron formulados cuando la
transacciones; entonces, las familias de poblacin era mayoritariamente rural y el
bajos ingresos adquieren soluciones de nivel de titulacin bajo, actualmente no
vivienda en los mercados informales pueden dar servicios e cientes y de bajo
provocando asentamientos irregulares co s to at ra s a n d o l o s p ro ce s o s y
que al nal tampoco siguen los planes de encareciendo la tierra.
desarrollo urbano.
En ciudades de rpido crecimiento
Los organismos gubernamentales la infraestructura existente es menor a la
se ocupan de la regularizacin de estos requerida, ocasionando problemas de 101
asentamientos, en lugar de la planeacin, salud en la poblacin, para las empresas e
provocando gastos elevados en estos industrias esta carencia es altamente
procesos en lugar de proveer servicios. costosa porque parte de sus inversiones
son para proyectos de infraestructura
En pases en desarrollo se han interna que no estn preparados para
constituido empresas paraestatales para construir. Una solucin es disminuir los
el desarrollo del suelo o de vivienda, que costos de licencias, impuestos y cuotas
en general producen viviendas accesibles locales a los proyectos que provean de
para familias de bajos ingresos, crean infraestructura primaria y secundaria si el
infraestructura urbana y desarrollan suelo no cuenta con ellas, y si tienen un
proyectos de alto riesgo y alto bene cio programa de mantenimiento a la
social que no les interesan a los infraestructura existente.
particulares. Los gobiernos suponen que
estas empresas son e cientes y los Las polticas pblicas deben estar
bene cios se transmitirn a los hogares enfocadas en crear proyectos conjuntos
de bajos ingresos; no obstante, en entre gobierno, desarrolladores de suelo
realidad estas empresas evolucionaron y constructores, que invertiran en zonas
en grandes elefantes blancos incapaces consideradas muy riesgosas o en
de producir a escala. En muchas deterioro, teniendo apoyo pblico
ocasiones los propietarios privados de la mientras que el gobierno podra contar
tierra no tienen inters en lidiar con con proyectos en los que se incluyan
empresas pblicas que adquieren suelo espacios pblicos o viviendas de inters
en zonas de baja demanda y con altos social.
precios provocando especulacin.
Captulo 4. Suelo
Propuestas de Polticas Pblicas de que los arquitectos e ingenieros
La mayora de los pases en desarrollo tengan la posibilidad de innovar
cuentan con legislacin sobre desarrollo diseos que minimicen los precios de
y planeacin urbana que no es e ciente las casas, conjuntos o departamentos;
ni efectiva, por tanto las reformas deben en tanto que la tercera es reducir
ir enfocadas a una reduccin de trmites y procesos, evaluando los
regulacin o a la mejora de los sistemas pasos indispensables. En el largo plazo
de informacin que implican inversiones esta desregulacin disminuir los
importantes de gran bene cio pblico asentamientos irregulares debido a la
posibilidad de acceder a los mercados
Entre las polticas pblicas, formales a menores costos.
destacan 6 de mayor importancia: Re s t r u c t u r a c i n d e e m p re s a s
Base de datos sobre mercado de paraestatales y entidades
suelo: Base de datos nica del gubernamentales: La restructuracin
mercado de suelo que ofrezca comienza con la venta de los bancos
informacin de precios, oferta de de tierra propiedad del gobierno, otra
suelo servido, proyectos activos y opcin es pasar la construccin de
pendientes, as como de las tcnicas infraestructura urbana a particulares,
de valuacin; imprescindible para que con lo que los recursos podrn
los pases puedan auditar sus propias utilizarse en dar mayor certidumbre
polticas pblicas. La base se utilizara j u r d i c a m e d i a n te u n s i s te m a
para la planeacin gubernamental, moderno de registros pblicos, as
toma de decisiones, evaluacin de como una mejor planeacin de los
polticas y acciones para estructurar espacios dentro de las ciudades.
102 la base gravable en materia Mejorar la e ciencia de las
impositiva y dar a conocer al sector transacciones en los mercados de
privado en qu proyectos invertir, suelo: Mejorar los registros pblicos de
asimismo, permitir estimar de la propiedad y el proceso de titulacin,
mejor manera las necesidades adems de compilar mapas
futuras de suelo urbano, oferta y c at a s t ra l e s y zo n i c ad o s q u e
demanda de vivienda. muestren los diferentes usos de suelo
Descentralizacin: Se requiere de en las zonas urbanas y zonas de riesgo.
mayor participacin de los gobiernos Facilitar la instalacin de infraestructura:
locales en el diseo e implementacin Disear un programa de infraestructura
de los planes de urbanizacin. nancieramente sustentable, con
D e s re g u l ac i n : E s t a d e b e s e r costos perfectamente delineados y en
considerada en tres partes; la primera l o p o s i b l e a s i m i l ad o s p o r l o s
es equilibrar la oferta y demanda de bene ciarios y usuarios.
suelo estimando los requerimientos de
las ciudades en un horizonte de 5 aos Consideraciones nales
basados en objetivos y criterios Una regulacin excesiva o mal diseada
sustentables, considerando zonas provoca un alza de precios de suelo
agrcolas, de recarga de agua y de urbano e in acin del precio de las
riesgo; la segunda consiste en reducir viviendas, limitando el acceso a los
los planes de urbanizacin y mercados formales de tierra, vivienda y
zoni cacin en acciones realizables y crdito a las familias de bajos ingresos.
minimizar especi caciones de las
caractersticas espaciales de las
viviendas, banquetas y espacios, a n

Captulo 5
Financiamiento a la vivienda
5.1 Nuevos Productos Crediticios de 5.1.2 Fovissste - Infonavit Individual

Fovissste Es un producto que otorgan en conjunto
ambas instituciones para sumar la
Con el objetivo de ampliar las opciones capacidad de crdito de adquisicin de
en esquemas de crdito para cubrirla vivienda de un derechohabiente que
demanda de todos los segmentos de cotice en las 2.
derechohabientes de Fovissste, en
2015 se est contemplado lanzar 2 El acreditado tiene que estar en
nuevos productos ms, el primero de servicio activo en Fovissste y en
pagos en pesos crecientes y el segundo Infonavit; el monto de crdito es de
individual. hasta $941,633.04 ms el saldo de la
subcuenta de vivienda ms lo que se
5.1.1 Fovissste en pesos pagos crecientes otorgue en el crdito tradicional
Este crdito es una opcin para Infonavit. Como requisito adicional el
incrementar el monto a otorgar para la acreditado deber cumplir con la
adquisicin de vivienda nueva o usada; puntuacin requerida por Infonavit. 103
Fov i s s s t e a p o r t a e l s a l d o d e l a
subcuenta de vivienda y el resto la
entidad nanciera fondeadora. 5.2 Cultura del crdito (eleccin de
vivienda, nanzas sanas)
El monto de crdito es hasta 500
Veces el Salario Mnimo Mensual Fovissste en su preocupacin por que el
Vigente en el D.F. (VSMMGVDF) con un acreditado realice la mejor compra de
tope de $1,050,000. Se mantiene la v i v i e n d a , i n i c i u n p roye c t o d e
relacin pago ingreso del 30 % en los concientizacin para los derechohabientes
ingresos permanentes de los informando acerca de los criterios bsicos
derechohabientes y a diferencia del a considerar para elegir su futuro
nuevo Fovissste en pesos lanzado en patrimonio.
2014, el descuento quincenal se
incrementa 2 % anualmente (el 1 de El proyecto consiste en desarrollar
enero de cada ao), por lo que es un herramientas adecuadas para brindar
pago creciente conocido. El esquema conocimiento en aspectos nancieros,
est pensado para los trabajadores con trmites legales y en especial sobre qu
compensaciones garantizadas bajas y caractersticas fsicas deber tener la
medias que aplicaran para el crdito vivienda que satisfaga las necesidades
tradicional, pero con la posibilidad de personales y sociales del acreditado.
incrementar el monto del crdito para la Partiendo del anlisis de los medios
adquisicin de una vivienda de mayor actuales de comunicacin y difusin, que
valor. no han sido de gran impacto en el universo
Captulo 5. Financiamiento a la vivienda

de derechohabientes y acreditados, se facilitando la participacin de los
buscan nuevas formas y estrategias que gobiernos de estados y municipios en
constituyan una experiencia satisfactoria el programa.
en el proceso de la formalizacin del E l fo n d e o e s d e 2 e n t i d a d e s
crdito. nancieras, generando un ahorro al
Instituto pues no se usan recursos
previos a la originacin del crdito.
5.3 Nuevos productos Infonavit Se redujo la comisin por apertura de
Durante 2014 se disearon y 2 % a 1.5 %.
emprendieron diferentes acciones para
impulsar los productos surgidos en Mejora tu casa cambia a Mejoravit
2013. Para Mejoravit, se solicit al Servicio
de Administracin Tributaria (SAT) la
Reforzamiento de Arrendavit exencin del IVA tomando en
Arrendavit tiene como objetivo co n s i d e rac i n l a c re ac i n d e l
atender las necesidades de movilidad deicomiso para la administracin de
y vivienda de los derechohabientes garantas.
que por edad y actividad econmica Fortalecimiento de los esquemas de
requieren de una solucin de renta. originacin logrando que con los
Con la nalidad de que los trabajadores controles aplicados se redujeran
de menores ingresos puedan acceder a 85 % los casos de suplantacin de
viviendas de mejor calidad y ubicacin, identidad con respecto al ao 2013,
se incluy en el programa piloto un de hecho, en 2014 se dieron 14
subsidio federal. crditos.
104 La Unidad de Solucin Social (USS) se Rediseo de la promocin del
une al programa, regenerando programa de manera directa a los
viviendas recuperadas y ofrecindolas derechohabientes interesados en
en renta mediante este piloto. puntos de venta.
Se ampli la oferta de vivienda para Monitoreo que garantiza que los
arrendar. comercios vendan los productos
Al cierre de 2014 se tiene una oferta autorizados para el programa.
de 357 viviendas en 8 entidades Inclusin de alertas y sanciones a los
federativas. comercios que no cumplen con los
lineamientos del programa.
Hogar para tu familia: Atencin a Se originaron durante el 2014
empleados estatales y municipales 95,254 crditos Mejora tu casa,
Aprovechando la plataforma cerrando el producto y dando inicio a
operativa de Infonavit, se desarroll Mejoravit.
un programa para atender las Todos los crditos otorgados en
necesidades de vivienda de los fo n d e a d o s p o r l a s e n t i d a d e s
empleados estatales y municipales nancieras participantes: Multiva,
que actualmente no tienen acceso a Mifel, CiBanco, Bancrea y Attendo.
crditos hipotecarios. En 2014, se El monto promedio del crdito
rmaron convenios operativos con aument de $21,000 en Mejora tu
19 estados y 13 municipios. casa a $28,760 con Mejoravit,
Se redujo el costo de la garanta incrementando el impacto social de
negociada con SHF, de tal manera la mejora de viviendas.
que la tasa de 2 % disminuye a 1.1 %, Durante las ltimas semanas del
2014 se puso en marcha la

originacin de crditos a travs de administradoras (Adamantine y Banco
canales externos, actualmente del Bajo).
representan el 38 % del total de los Incorporacin al registro en RUV con
crditos colocados. lo que se garantiza la seleccin de
desarrollos con mejor ubicacin y
2do Crdito se fortalece por la correcta equipamiento.
administracin del portafolio Implementacin de una precali cacin
Se increment el inters de la banca anticipada sobre el derecho de crdito
por participar como fondeadores, y se otorga un incremento de 26
participando con 65 % ms que en el puntos si se cuenta con terreno al
primer proceso (de 4,500 a 7,000 formalizar la operacin.
mdp).
El programa de 2do crdito fue el Lanzamiento de quioscos (mdulos) de
mejor colocado respecto al 2013, originacin Infonavit
mostrando un incremento de 33 %. A nales de septiembre de 2014
Para mayo de 2015 se prev un comenzaron a operar los mdulos
nuevo proceso de subasta que traer Infonavit para acercar al Instituto con
mayores bene cios para los el derechohabiente. Los principales
trabajadores. objetivos consisten en incrementar la
Se modi caron los criterios de originacin de crditos Mejoravit y
seleccin para los acreditados de dar asesora a los derechohabientes.
Infonavit que son susceptibles de Con los quioscos se tiene como
tomar un 2do crdito, incrementando bene cio incrementar los puntos de
en 20 % el total de los posibles colocacin de crditos Mejoravit;
acreditados. acercar al derechohabiente a un 105
Desarrollo del proceso de participacin punto de originacin y atencin, y por
de las entidades nancieras para ltimo aumentar la presencia en
otorgar mejores condiciones lugares con poco acceso a centros de
crediticias para los acreditados. atencin o canales externos.
Se logr una reduccin en la tasa del Para diciembre de 2014 los distintos
crdito de 12.7 a 11.7 % en favor de mdulos en existencia ya operaban
los derechohabientes. en 21 locaciones, generando 831
crditos Mejoravit; se cerrar 2015
Lnea III cambia al producto Lnea III operando en 17 localidades y se
integral espera que genere ms de 1,000
Este nuevo producto ofrece como crditos.
bene cios:
Inclusin de subsidios otorgados por Para implementar este proyecto
Conavi para trabajadores con se instalaron mdulos en:
ingresos de hasta 5 VSM. Empresas con una cantidad
Implementacin de registro bajo la importante de derechohabientes
gura de Autoproduccin, otorgando precali cados para obtener un
subsidios hasta por 29 VSM. crdito Mejoravit.
Cali car el programa de Autoproduccin Los Centros de Servicio Infonavit
como vivienda nueva, obteniendo (Cesis), actualmente superados debido
subsidios hasta por 34 VSM. a la demanda de crditos Mejoravit y
Aseguramiento de la calidad en los con una larga lista de espera.
trabajos de construccin: se incorporan
nuevas entidades nancieras

Estrategia de la tasa ponderada Autoproduccin
Con esta estrategia se reduce la En Mxico alrededor del 65.3 % del total
participacin de la Banca, por lo tanto, d e l p a rq u e h a b i t ac i o n a l h a s i d o
Infonavit coloca mayor ujo de crditos construido a travs de procesos de
para personas de altos ingresos autoproduccin, tanto en zonas
generando tasas de inters altas y se urbanas como en el sector rural.
equilibra la tasa de crdito. Actualmente 34 millones de personas
En seguimiento a las estrategias aproximadamente, residen en viviendas
nancieras de Infonavit y como en que presentan algn tipo de rezago
2014 se otorgaron ms crditos con (hacinamiento y viviendas construidas
subsidio a familias de menores con materiales deteriorados, entre
ingresos, el valor de la Tasa de otros); del total, 41 % se encuentran en
Prstamo (costo) con respecto de la los estados de Baja California, Chiapas,
Tasa de Crdito (utilidad) durante los Mxico y Oaxaca.
primeros 3 cuatrimestres del ao no
presentaba un rendimiento a la Saldo Con este producto se modi can
de la Subcuenta de la Vivienda (SSV), las caractersticas del producto de LIII,
por lo que se decidi negociar con las para ofrecer a los acreditados con
entidades nancieras que participan ingresos de hasta 2.6VSM un producto
en el fondeo de Infonavit total para de crdito con subsidio para construir su
modi car sus participaciones. v i v i e n d a e n t e r re n o p ro p i o co n
Se implementaron las modi caciones acompaamiento tcnico y social de un
necesarias en la originacin para que especialista.
l a s e n t i d ad e s n a n c i e ra s q u e
106 p a r t i c i p a n e n I n fo n av i t t o t a l Vivienda transformable
disminuyeran en 60 % su participacin Es un piloto que se desarrollar durante
durante el ltimo trimestre. dos aos en el que se darn al menos
Como resultado, la tasa ponderada 500 crditos, en las delegaciones
de utilidad es superior a la tasa costo. regionales participantes donde se logr
el concurso de desarrolladores para este
Productos 2015 propsito, a saber: Quintana Roo,
Hogar a tu medida Sonora, Yucatn, Estado de Mxico y
Est dirigido a derechohabientes y sus Quertaro.
familiares en lnea directa con
discapacidad. Los objetivos del programa son:
Q u e l o s d e re c h o h a b i e n te s d e
Es un producto diseado para Infonavit puedan adquirir una
brindar soluciones de vivienda con vivienda que satisfaga sus
instalaciones y dimensiones adecuadas, necesidades habitacionales y pueda
que contribuyan a mejorar adaptarse para desarrollar alguna
signi cativamente la calidad de vida de actividad productiva que incremente
derechohabientes que viven con su ingreso familiar y mejore su
discapacidad; as como impulsar la calidad de vida.
construccin de oferta para este Desalentar el crecimiento
segmento de la poblacin a travs de la desorganizado del comercio informal
originacin de crditos.
1 Autoproduccin: Proceso de producir vivienda o componentes del
hbitat humano que se realiza sin nes de lucro, por iniciativa y bajo
el control directo de sus propios usuarios sea de manera individual,
familiar, comunitaria o colectiva y organizada[i]. Ortiz Enrique, notas
sobre la produccin social de vivienda. Elementos bsicos para su
conceptualizacin e impulso, Casa y Ciudad, 2004.

en los conjuntos habitacionales piloto en siete entidades del pas para que
nanciados por Infonavit, para las mams que mantienen un hogar
mejorar la calidad del entorno. tengan la oportunidad de comprar una
Sumarse a los esfuerzos del casa propia con pagos semanales de
Gobierno Federal para fomentar el menos de 500 pesos. El programa fue
comercio formal, a travs de Vivienda puesto en marcha o cialmente en julio del
transformable. mismo ao.
Fomentar un conjunto de valores y
buen uso del espacio privado y El principal objetivo es establecer
pblico, que apoyen la construccin un esquema de apoyo a las jefas de
de comunidad y reforzamiento del familia con ingresos de hasta 5 VSM que
tejido social. mantienen el hogar, para adquirir una
Explorar y probar, de una manera casa propia con una tasa sumamente
ordenada y a travs de un programa preferencial topada al 18 %. En un inicio la
piloto, modelos de vivienda meta era de 10 mil acciones de vivienda
integrales y mixtos que consideren con una derrama de aproximadamente
otros usos de la misma. $1,758 millones de pesos.
La ejecucin del programa es

5.4 Programa de Vivienda para Jefas interinstitucional, en donde Conavi
de Familia aporta el subsidio federal y SHF el
crdito garantizado por el Fonhapo.
Los hogares encabezados por jefas de
familia (cuando la mujer es la principal Participantes:
proveedora econmica) frecuentemente Jefas de Familia: Aportacin del 5 % 107
cuentan con ingresos bajos y mayor como enganche de su solucin de
nmero de dependientes econmicos vivienda.
di cultando el acceso a los bienes y SHF: Bolsa de nanciamiento de
servicios bsicos. En 2014, se cre el $1,000 millones de pesos.
programa de Jefas de familia a travs de Fonhapo: Garanta (Fonagavip) de
Fonhapo; que consiste en un programa hasta el 20 % del valor del crdito.
Imagen 8. Esquema general del programa de vivienda para jefas de familia
Derrama total esperada: $1,758M
Apoyo a las Jefas de Familia con

ingresos mensuales de hasta 5
Garanta de veces el Salario Mnimo General
Primeras Prdidas
20% Vigente Mensual ($10,228 pesos).
Banca de
Desarrollo e La participacin conjunta de
Intermediarios
Solucin de Vivienda
Financieros
Conavi, Fonhapo y la Banca de
Desarrollo permitir:
Crdito a
bene ciarias
con tasa mxima
del 18% anual Disminuir costos de riesgo, costos
de operacin que se traduzcan en
mejores tasas a los acreditados. .
CONAVI
Otorgamiento de OREVIS Incrementar el nmero de acreditados
subsidios q u e p u d i e ra n ad h e r i r s e a e s te
Organizacin esquema. .
Bene ciarias
de Demanda Atender a Jefas de Familia y cumplir
con la instruccin Presidencial.
Fuente: Fonhapo

Conavi: Otorgamiento de subsidio Con la reduccin del CAT hay mayor
con una aportacin estimada de asequibilidad a la vivienda dado que
$670 millones de pesos. las condiciones de crdito son
OREVIS: Organizacin de la demanda. mejores.
De 2005 a 2013 el CAT pas de
Las Jefas de familia a nivel 17.34 % a 13.73 % (gr ca 44)
nacional, interesadas en participar en debido a que la tasa de inters pas
este programa, deben acudir a los Orevi de 14.15 % a 12.16 % y las
o a los Delegados Estatales de Sedatu, erogaciones iniciales disminuyeron
quienes les orientan sobre los requisitos de 3.19 % a 1.68 % (gr ca 45).
y bene cios. De 2013 a junio de 2015 las
condiciones de crdito en el mercado
cambiaron, la gr ca 45 muestra que
5.5 Evolucin del costo anual total las erogaciones iniciales tuvieron un
en Mxico aumento de 1.68 % a 2.56 % y en
contraparte, la tasa de inters
Se ofrece un anlisis del CAT promedio continu en descenso, pasando de
de crdito en pesos a tasa ja para el 12.06 % a 10.75 %.
periodo de enero de 2005 a junio de El aumento de las erogaciones iniciales
2015; en particular, se muestra la desaceler la disminucin del CAT, al
tendencia de largo plazo del CAT, as pasar del 13.73 % al 13.15 % en
como los efectos de semana santa en la septiembre de 2013 a junio de 2015.
serie. Asimismo, se presenta la brecha
Gr ca 45. Erogaciones iniciales y tasa de inters,
entre la tasa de inters y las erogaciones 2005 - junio de 2015.
(Porcentaje)
108 iniciales que integran al CAT.
18.0
3.19
17.0
Principales resultados 16.0
15.0
De enero de 2005 a junio de 2015 el
Porcentaje
14.0 14.15 1.68

2.56%
CAT promedio de crditos hipotecarios 13.0
12.16
12.0
pas de 17.3 % a 13.15 %. Ms an 11.0 10.75%
desde abril de 2012 el CAT se ha 10.0

EMMJ S NEMMJ SNEMMJ S NEMMJ S NEMMJ SNEMMJ SNEMMJ S NEMMJ S NEMMJ SNEMMJ SNEMJ
mantenido por debajo del 14.0 %. 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
Erogaciones iniciales Tasa de intres

El CAT presenta una tendencia a la
Fuente: Elaborado por DEEV, SHF
baja en el periodo de anlisis, es decir,
las condiciones del mercado No existe un patrn de estacionalidad
hipotecario han mejorado desde en el CAT por la naturaleza del
2005. mercado hipotecario mexicano, sin
embargo, s se observa el efecto de
Gr ca 44. Tendencia del CAT promedio de crditos semana santa en marzo y abril de los
hipotecarios 2005 - junio 2015 aos estudiados (gr ca 46).
(Porcentaje)
17.5
Los aos ms signi cativos en las
17.0 variaciones en el CAT por los efectos
16.5
16.0 de semana santa fueron: 2005,

Porcentaje
15.5
15.0
2008 y 2013 (gr ca 46).
14.5
14.0
13.5 2 Se consideran las siguientes caractersticas: individuo de 35 aos,

13.0 inmueble ubicado en el D.F., costo de la vivienda de un milln de
E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E M J
pesos y 20 % de enganche, 800 mil pesos de nanciamiento, a un
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
CAT Tendencia-ciclo plazo de 15 aos de acuerdo a Banco de Mxico. .
3 La DEEV estim un modelo ARIMA X-12 (0,1,0) (0,0,0) sin outlier
Fuente: Elaborado por DEEV, SHF y ltro s3x5 para generar estos resultados.

Gr ca 46. Efectos de semana santa en el CAT En el cuadro 34 (pgina 110) se
(Puntos porcentuales)
presenta la descripcin de las variables
100.6 de la ecuacin anterior. Cuando la
100.4
variable tiene alguna modi cacin se
100.2
100.0
describe el cambio que se realiza para su
Porcentaje
99.8 estimacin.
99.6
99.4
99.2
EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS E J
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15
A travs del Diario O cial de la
Federacin (DOF), el Banco de Mxico
Fuente: Elaborado por DEEV, SHF
precis que estas modi caciones
Consideraciones nales aplicadas a la circular 21/2009
La reduccin del CAT es el resultado de entrarn en vigor el 26 de octubre del
menores tasas de inters, lo que 2015.
propicia mejores condiciones de crdito
y una mayor asequibilidad de la vivienda;
por su parte, las erogaciones iniciales 5.6 Financiamiento a desarrolladores
presentaron un incremento a partir de vivienda
2013 y la reduccin en la tasa de inters
compens el aumento de las En 2014 SHF realiz una encuesta a
erogaciones iniciales. empresas constructoras de vivienda a
n de conocer los esquemas de fondeo
5.5.1 Modi caciones al CAT total nanciero que utilizan.
El 23 de abril del 2015 Banco de Mxico
realiz modi caciones al clculo del Se presentan los principales 109
CAT, que tienen como propsito resultados de la encuesta, los esquemas

co n t i n u a r f avo re c i e n d o e l s a n o de nanciamiento de los desarrolladores
desarrollo del sistema nanciero, la de vivienda por regin, por trabajadores
proteccin de los intereses del pblico, empleados y por nivel de produccin y
as como el fomento de la transparencia un anlisis de cali cacin de las fuentes
y la competencia. de nanciamiento por parte de los
desarrolladores.
En estas modi caciones se
considera conveniente realizar algunas Principales resultados de la Encuesta
precisiones conceptuales, metodolgicas, SHF a desarrolladores de vivienda
de clculo y de supuestos para la El 60.0 % de los desarrolladores
adecuada publicidad y propaganda del pre eren usar como principal fuente
CAT. de nanciamiento el capital propio; sin
embargo, slo el 9.5 %la utiliza como
Principales modi caciones al clculo del nica fuente de nanciamiento.
CAT
La frmula para el clculo del CAT se
mantiene sin cambios, de niendo la
ecuacin como sigue: 4 La entidad responsable de publicar la estimacin del CAT deber
guardar todas las evidencias de las cifras que se emplearon para su
clculo. En la presentacin de la informacin, la palabra CAT tendr
que incorporar la palabra PROMEDIO y adems este indicador se
debe expresar en trminos porcentuales con redondeo a un decimal.
En el caso de que el crdito se encuentre denominado en UDIS,
salarios mnimos o moneda extranjera, se deber adicionar al CAT la
denominacin o la abreviatura de la unidad de cuenta de que se trate.
5
Se utiliz como fuente los registros de DENUE (Censo Econmico del
2009) los de la Secretara de Economa (SIEM), directorios regionales
y estatales de la CANADEVI.

Cuadro 34. Modi caciones de las variables utilizadas para el clculo del CAT
Variable Descripcin Informacin de la modi cacin a realizar

En el caso de que la liberacin de garantas genere un
efecto negativo sobre la variable y ello conduzca a
que en la ecuacin exista ms de una solucin, un
valor negativo o indeterminado para la solucin del
CAT expresado como decimal
valor del CAT, es entonces que se deber reducir el
valor de la garanta en la proporcin que resulte
necesaria para obtener el primer valor positivo de la
variable del CAT (vase la referencia de la variable ( ).
Nmero total de disposiciones del crdito Sin cambios.
Nmero consecutivo que identi ca cada

Sin cambios.
disposicin del crdito
Para determinar el monto de cada disposicin del
crdito en el periodo se debe considerar las
comisiones, costos o gastos que se deben de efectuar
para el otorgamiento del nanciamiento, estos
conceptos incluyen:
El pago de primas de seguros, contratacin y
mantenimiento de estos, as como comisiones,
derechos o servicios asociados al crdito dentro
del pago del principal.
Se deben incluir las comisiones por investigacin,
anlisis, otorgamiento, apertura, administracin y
cobertura de riesgos nancieros.
Comisiones cuyos pagos sean opcionales para
acceder a tasas de inters preferenciales.
Monto de la -sima disposicin del crdito
Comisiones efectivamente cargadas por pago
tardo como consecuencia del incumplimiento de
pago del cliente.
En el caso de crditos asociados a la vivienda que
cuenten con apoyos o subsidios gubernamentales
o de entidades de fomento que se utilicen para
amortizar el crdito se debern considerar los
110
montos correspondientes a dichos apoyos y
subsidios como pagos realizados por los clientes
tales como los pagos efectuados con las
aportaciones patronales al Instituto del Fondo
Nacional de la Vivienda para los Trabajadores
(Infonavit), y con los subsidios de la Comisin
Nacional de Vivienda (Conavi).
Nmero total de pagos Sin cambios.
Nmero consecutivo que identi ca cada pago Sin cambios.

En esta variable se debern incluir las garantas en
efectivo que el cliente est obligado a constituir o
mantener, directa o indirectamente, como condicin
para el otorgamiento o administracin del crdito,
considerando los ujos en la fecha en la que se
constituye la garanta y en la fecha en la que se libera,
incluyendo, en su caso, los intereses generados en ese
periodo. Para estos efectos, por una parte, el monto
Monto del -simo pago total de la garanta sealada se incluir en el periodo
de orden que corresponda al momento de su
constitucin y, por la otra parte, al liberar dicha
garanta, se incluir, con signo negativo, el monto de la
garanta en el periodo -esimo.
Asimismo los pagos se realizan en periodos uniformes,
cubren nicamente el pago mnimo y se suponen
constantes para todo el periodo , siendo los pagos
realizados al nal de cada periodo
Intervalo de tiempo, expresado en aos y
fracciones de ao, que transcurre entre la
Sin cambios.
fecha en que surte efecto el contrato y la
fecha de la -sima disposicin del crdito.
Intervalo de tiempo, expresado en aos y

fracciones de ao que transcurre entre la
Sin cambios.
fecha en que surte efecto el contrato y la
fecha del -simo pago.
Fuente: DEVV (SHF) con informacin del Banco de Mxico

El nanciamiento bancario es el ms Las empresas que utilizan crdito
utilizado con 55.2 %, adems, el pblico y privado en sus operaciones,
11.2 % lo utiliz exclusivamente. ya sea al mismo tiempo o de manera
El 4.9 % se nancia por instituciones independiente para distintas obras,
pblicas (crdito pblico). se distribuyeron de la siguiente forma
A l re d e d o r d e l 2 3 . 0 % d e l o s por zona: en el sureste se ubicaron el
desarrolladores se nancian con 30.0 %, en la zona noroeste y zona
crdito pblico y crdito privado o entro, el 20.0 % cada una, la ZMVM
capital propio. tiene el 17.0 % y por ltimo, las zonas
noreste y occidente, tienen 6.7 %
Financiamiento por zonas del pas, por del total cada una.
nmero de trabajadores empleados y
por nivel de produccin. Por nmero de trabajadores empleados
Por zonas del pas En el cuadro 35 se muestra la
E n e l c u ad ro 3 5 s e p re s e n t a l a composicin porcentual de las
composicin porcentual de las diferentes formas de nanciamiento
diferentes formas de nanciamiento de utilizadas por las empresas
los desarrolladores de vivienda por s e g m e n t a d a s p o r e l n m e ro d e
zonas del pas, se destaca lo siguiente: trabajadores empleados, es decir, por el
En la mayor parte del pas los tamao de la empresa. Se observa que
desarrolladores recurren a los las empresas encuestadas tienen las
mismos tipos de nanciamiento, m i s m a s p r e fe r e n c i a s q u e e n l a
principalmente capital propio, crdito categorizacin por regiones; los
bancario y anticipos de ventas. principales resultados fueron:
En la regin sureste y la ZMVM, los Los nanciamientos ms utilizados 111
desarrolladores recurren de manera siguen siendo: el capital propio, el
importante al nanciamiento de crdito bancario y los anticipos de
Infonavit con 43.4 % y 39.0 %. ventas.
Cuadro 35. Formas de nanciamiento por zonas del pas
(Porcentajes)*
Formas de nanciamiento Noroeste Noroeste Centro Occidente Sureste ZMVM

Inversionistas privados 12.5 4.4 20.0 8.7 13.2 7.3
Capital propio 48.2 47.8 28.3 39.1 39.6 36.6
Anticipos de ventas 12.5 15.2 20.0 19.6 13.2 29.3
Crdito bancario 41.1 23.9 38.3 34.8 43.4 39.0
Infonavit 5.4 4.4 10.0 4.4 13.2 17.1
Infonavit lnea III 1.8 2.2 8.3 4.4 1.9 7.3
Fovissste 1.8 2.2 3.3 2.2 9.4 NA
Proveedores 8.9 10.9 10.0 8.7 5.7 9.8
Colocacin de acciones NA NA 1.7 NA 1.9 7.3
Otros programas / otros 5.4 8.7 5.0 4.4 17.0 19.5
Fuente: Encuesta SHF 2014 a desarrolladores de vivienda

*Nota: Los valores de las celdas no suman 100% ni por columna ni por la debido a que una empresa en una misma regin puede tener distintos
tipos de nanciamiento al mismo tiempo. NA = no aplica.
La categora de otros programas/otros, 6 Incluye los estados de Campeche, Chiapas Guerrero, Oaxaca, Quintana
que incluye a todos los prstamos entre 7
Roo, Tabasco, Veracruz y Yucatn. .
Incorpora a los estados de Baja California, Chihuahua, Sinaloa y Sonora.
amigos y familiares, tuvo una participacin 8
Conformada por Aguascalientes, Estado de Mxico, Guanajuato,
Hidalgo, Morelos, Puebla, Quertaro, San Luis Potos, Tlaxcala y
importante en la zona sureste con el 9
Zacatecas.
Circunscribe a los estados de Coahuila, Durango, Nuevo Len y
.
17.0 % y la ZMVM con el 19.5 %. 10

Tamaulipas.
Incluye a los estados de Jalisco, Colima, Michoacn y Nayarit
.

El nanciamiento pblico ms Las empresas que tienen un nivel bajo
popular es el Infonavit, el 17.7 % de de produccin (1 a 10 unidades) y
las empresas que tienen empleados niveles intermedios (11 a 250
entre 31 y 50 trabajadores lo unidades), se nancian principalmente
utilizan. por su propio capital.
Entre ms trabajadores tiene una El crdito bancario y de los
empresa, se utiliza ms el inversionistas privados son ms
nanciamiento por capital propio. utilizados cuando las empresas
A medida que las empresas tienen construyen ms de 250 viviendas.
mayor nivel de produccin tienden a
utilizar menos el crdito bancario. Cali cacin de las diferentes fuentes de
Las empresas de 6 a 10 y 11 a 30 nanciamiento
empleados y 51 a 100 empleados, En la gr ca 47 se muestra la cali cacin
tienen una alta preferencia por el por tipo de nanciamiento destacando:
nanciamiento de capital propio. El nanciamiento mejor cali cado por
Las formas de nanciamiento que los desarrolladores es el capital
tuvieron una utilizacin menor al propio, con 9.03 de cali cacin.
10 % en todos los niveles fueron Los siguientes nanciamientos mejor
Infonavit Lnea III y Fovissste. cali cados son los inversionistas
El nanciamiento con proveedores es privados (8.84) y el crdito bancario
poco popular con los desarrolladores (8.23), estos son los nanciamientos
que tienen entre 11 a 30 y 31 a 50 que mayor monto otorgan.
empleados representando 10.0 % El nanciamiento otorgado por las
del nanciamiento. instituciones pblicas, tiene menores
112
Cuadro 36. Formas de nanciamiento por nmero de trabajadores empleados
(Porcentajes)*
Formas de nanciamiento de 1 a 5 de 6 a 10 de 11 a 30 de 31 a 50 de 51 a 100 de 101 a 250

Inversionistas privados 7.4 11.4 13.8 14.7 13.5 4.4
Capital propio 31.5 43.2 44.8 26.5 46.0 39.1
Anticipos de ventas 16.7 15.9 17.2 29.4 21.6 8.7
Crdito bancario 31.5 34.1 35.6 32.4 56.8 17.4
Infonavit 1.9 9.1 5.8 17.7 13.5 NA
Infonavit lnea III 1.9 6.8 1.2 8.8 8.1 4.4
Fovissste 1.9 4.6 3.5 2.9 2.7 NA
Proveedores 5.6 6.8 10.3 11.8 8.1 NA
Colocacin de acciones NA NA NA 2.9 5.4 NA
Otros programas / otros 5.6 11.4 11.5 11.8 8.1 NA

Por nivel de produccin cali caciones: Infonavit (7.5),

El cuadro 36 muestra los principales Infonavit Lnea III (7.4) y Otros
resultados de las diferentes formas de programas / Otros (6.2) la peor
nanciamiento por nivel de produccin cali cacin para el nanciamiento
de las empresas: pblico fue para Fovissste con 5.4.
El nanciamiento por capital propio,
anticipo de ventas y crdito bancario 11 Infonavit Lnea III es un programa del instituto que permite a los
derechohabientes adquirir vivienda en preventa, considerando el
siguen siendo las principales fuentes precio del terreno y la construccin dentro del mismo monto del
crdito, lo que a su vez representa una fuente de nanciamiento
de nanciamiento. para las empresas desarrolladoras de vivienda.

Cuadro 37. Formas de nanciamiento por nmero de unidades producidas
(Porcentajes)*
Formas de nanciamiento de 1 a 10 de 11 a 50 de 51 a 250 de 251 y ms

Inversionistas privados 13.9 9.3 9.2 22.5
Capital propio 44.4 37.0 49.2 37.5
Anticipos de ventas 20.8 27.8 23.1 15.0
Crdito bancario 29.2 29.6 46.2 57.5
Infonavit 5.6 9.3 7.7 17.5
Infonavit lnea III 5.6 5.6 4.6 7.5
Fovissste 4.2 NA 1.5 7.5
Proveedores 13.9 5.6 9.2 10.0
Colocacin de acciones NA 3.7 1.5 5.0
Otros programas / otros 9.7 11.1 10.8 20.0

La forma de nanciamiento peor utilizada y el tercero mejor cali cado,

cali cada fue la colocacin de debido a que los desarrolladores
acciones, sealada nicamente por tienen una percepcin de ine ciencia
cuatro desarrolladores, debido a que burocrtica ante el crdito pblico.
muy pocas empresas constructoras El crdito pblico es utilizado slo por
cotizan en bolsa, mismas que han el 23.0 % de los encuestados, an en
tenido di cultades en los ltimos combinacin con otras fuentes de
aos derivado de la Gran Recesin. nanciamiento y recibi de las
cali caciones ms bajas.
Gr ca 47. Cali cacin por tipo de nanciamiento 113
(Puntos)*
10.0
9.0
8.0
9.03 8.84
8.23 8.14 8.13
7.5 7.4
De acuerdo a la Encuesta SHF 2014 a
7.0
6.0
6.2
5.4 desarrolladores, la percepcin de los
Puntos
5.0
4.0
3.0
3.0 productores de vivienda es que los
2.0
1.0
largos procesos de documentacin y
0.0
estudios de factibilidad de proyectos
para el otorgamiento de subsidios,
apoyos y nanciamiento por parte del
Fuente: Encuesta SHF (2014) a desarrolladores de vivienda sector pblico, enfrenta a los
desarrolladores a altos costos
Al vincular los resultados de la administrativos, lo que se convierte en
utilizacin de las diferentes formas de un obstculo para recurrir a este tipo de
nanciamiento por los desarrolladores nanciamiento.
de vivienda con la cali cacin que se le
otorg, se encuentra lo siguiente: Los grandes desarrolladores
La fuente de nanciamiento ms utilizan el capital propio, el crdito
utilizada y mejor cali cada por los bancario y el crdito pblico; por otro
desarrolladores es el capital propio, lado, las pequeas y medianas
esto se debe a que se evita el pago de d e s a r ro l l a d o r a s q u e co n s t r u ye n
intereses o la posible volatilidad de la viviendas medias y residenciales usan
deuda ante crisis econmicas. principalmente el capital propio, los
El crdito bancario es la segunda anticipos de ventas y el nanciamiento
modalidad de nanciamiento ms otorgado por familiares y amigos.

Se observa una falta de Lo s m e rc ad o s h i p o te c a r i o s : u n a
vinculacin entre el otorgamiento del perspectiva internacional.
crdito y los objetivos de la poltica de La compra de una vivienda nanciada
vivienda, ya que el nanciamiento del por una hipoteca es la operacin ms
sector pblico va destinado costosa para un hogar, por lo que los
principalmente a la de vivienda de mecanismos de otorgamiento de
inters social, bene ciando a los nanciamiento del mercado hipotecario
grandes desarrolladores. son un elemento central. Muestra de
esto es que durante 2012 la mediana de
la participacin de los prstamos
5.7 El nanciamiento a la vivienda y hipotecarios sobre el total del crdito
los auges hipotecarios: una otorgado a los hogares fue de alrededor
perspectiva internacional del 70 %, con seis pases que se ubicaron
por debajo del 40 % (gr ca 48).
La crisis nanciera mundial (2008 -
Gr ca 48. Participacin de la deuda hipotecaria
2009) o la gran recesin (GR) pusieron sobre el total del crdito, 2012
(Porcentaje)
en evidencia los riesgos asociados con
los auges inmobiliarios. Previo a la crisis, 100
90
dichos auges generaron expectativas 80

70
favorables debido al impulso de la
Porcentaje
60
plusvala de las viviendas creando un 50

40
efecto multiplicador sobre la actividad 30

20
econmica, tanto en el sector de la 10
0
vivienda, como en el mercado global
IND
LUX
RUS
CHN
BEL
ISL
EST
PHL
HUN
UKR
TUR
CYP
AUT
FIN
COL
ITA
SWE
IRL
PRT
ESP
JPN
ISR
CZE
HRV
ZAF
NLD
DNK
CHE
NZL
CAN
FKG
ARG
FRA
BGR
NOR
COR
LTU
SGP
POL
LVA
IDN
GBR
DEU
BRA
SVN
GRC
MYS
MEX
USA
THA
AUS
MLT
Par cipacin del crdito hipotecario sobre el total en EA Par cipacin del crdito hipotecario sobre el total en EE
Hipotecas sobre el total de crdito
114 para diferentes pases del mundo; sin
Fuente: Elaborado por la DEEV, SHF con informacin del FMI
embargo cuando ese crculo econmico
virtuoso se revirti, se gener una cada El tamao de la participacin de
en los precios de las viviendas y al la deuda hipotecaria sobre el PIB di ere
restringirse las normas crediticias se marcadamente entre pases. El PIB per
provoc un sobreendeudamiento y una cpita y la relacin del crdito al PIB
serie de impagos; el resultado fue una explican entre el 50 % y el 60 % de las
profunda crisis econmica que aument diferencias en el tamao del mercado
la deuda pblica. hipotecario; no obstante hay otros
factores como los institucionales,
Al menos hasta la GR, las polticas culturales y los macroeconmicos que
de apoyo a los mercados hipotecarios eran tambin desempean un rol importante.
comunes y se consideraban esenciales
p a ra i n c re m e n t a r e l n m e ro d e El consenso generalizado de las
propietarios de vivienda, fomentar la polticas pblicas hacia el
estabilidad social e impulsar el crecimiento nanciamiento de la vivienda es que
econmico. Se analiza el con icto entre entre mayor sea el tamao del mercado
aumentar el acceso al nanciamiento de la hipotecario, ste aumenta el nmero de
vivienda y los peligros asociados con el propietarios de su vivienda y se mejora
rpido crecimiento del otorgamiento del el bienestar de los hogares. Por este
crdito hipotecario utilizando un marco motivo, existe un fuerte argumento
internacional, mediante una muestra de orientado a generar innovaciones
ms de 50 pases en el que se incluyen
economas emergentes (EE) y economas
avanzadas (EA). 12 Fuente: Fondo monetario internacional, FMI.

nancieras que permitan agrandar al ramas de la actividad econmica; por
mercado hipotecario; la evidencia este motivo, el nanciamiento a la
internacional emprica muestra que vivienda tiene efectos colaterales sobre
existe una correlacin positiva entre el el mercado de bienes races, las
crecimiento de los prstamos empresas dedicadas a la construccin y
hipotecarios y el aumento de los de otros sectores, de hecho, en el caso
propietarios de vivienda en los periodos de Mxico la vivienda repercute en 78
previos a la GR. sectores de actividad y genera 3
millones de puestos de trabajo.
Tanto que un mayor acceso al
crdito hipotecario y una mayor relacin Uno de los principales
prstamo-valor de la vivienda (en ingls otorgadores de nanciamiento
Loan to value, en adelante de nido hipotecario suele ser la banca comercial,
como LTV) incide en el incremento de que recurre a diversos esquemas de
las viviendas propias y con ello se genera apalancamiento nanciero; en el caso de
mayor capital comunitario (hospitales, que la deuda hipotecaria tenga una
parques, escuelas, etc.), menores participacin importante en la
ndices de criminalidad y mejores niveles economa de un pas y la banca reduzca
educativos en esas comunidades. los estndares de prstamos, se
incrementa el riesgo de impago y la
Las caractersticas espec cas del economa queda expuesta a
mercado hipotecario de cada pas vulnerabilidades, por lo tanto, es
contribuyen a las diferencias entre ellos; importante explorar los episodios de
mientras que en algunos el mercado auge en el otorgamiento del crdito y su
hipotecario recibe nulo o poco apoyo relacin sobre la dinmica de los precios 115
gubernamental, en otros, los hogares de la vivienda y el desempeo global de
cuentan con fuertes apoyos la economa.
gubernamentales (deducciones scales).
Desde 1980 ha existido una
Existen otros aspectos que mayor intensidad en los periodos de
hacen ms evidentes estas diferencias: auge crediticio otorgado a los hogares,
legislativos, el plazo de los prstamos, la los cuales pueden ser explicados en
capacidad de prstamo de las parte por el mayor peso econmico dela
instituciones nancieras con sus banca comercial, la desregulacin
respectivos mecanismos de prstamo y nanciera y las innovaciones nancieras
la estabilidad macroeconmica. como la bursatilizacin, asimismo, el
crdito privado y el crdito
El nanciamiento a la vivienda y el corporativo siguen una trayectoria
desempeo macroeconmico similar al crdito otorgado a los hogares,
El mercado hipotecario mantiene un aunque con menor intensidad y menor
estrecho vnculo con la estabilidad duracin (gr ca 49, pgina 116).
macroeconmica y nanciera.
Cuando el mercado hipotecario

tiene una participacin importante
13 Para detallar un ejemplo del LTV, supongamos que una vivienda tiene
sobre el gasto de los hogares, se tienen un costo de $500,000 y el prstamo hipotecario es de $400,000,
en ese caso el LTV es igual a la relacin entre el crdito hipotecario y
implicaciones en la dinmica del sector valor de la vivienda expresado en porcentaje, entonces para este
ejemplo el LTV es igual a 80 %. .
nanciero y sus esquemas para el 14 Fuente: Cuenta Satlite de Vivienda en Mxico. .
15
Crdito a los hogares ms crdito corporativo a empresas. .
otorgamiento de crdito hacia otras 16
Ibid.

Gr ca 49. Aparicin de los auges de crdito* revierte, se analiza de la siguiente
(a los hogares, privado, corporativo), 1970 - 2012
(Porcentajes respecto al total del nanciamiento) manera:
70
Durante periodos de auge
60 econmico se incrementa el nmero
50
de oferentes de crdito.
40
Porcentaje
30
Al existir abundancia de
20 nanciamiento, algunos de los
10
oferentes suelen relajar los estndares
0
I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV III II I IV
70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 para el otorgamiento crediticio.
Auge de crd o privado Auge de crdito a los hogares
Auge del crdito corpora vo Entre ms abundante sea el crdito, se
Fuente: Elaborado por la DEEV, SHF con informacin del FMI permiten mayores niveles de inversin,
* Se re ere al promedio de los 50 pases seleccionados
de endeudamiento y de consumo, en el
En la mayora de los pases se ha caso hipotecario se genera una
experimentado un incremento en los plusvala de las viviendas, en tanto que
precios de la vivienda al mismo tiempo al existir un punto de quiebre en el que
que en los episodios de auge del crdito hay impagos debido al otorgamiento
a los hogares, tal como fue de 2005 a de nanciamiento de alto riesgo, se
2008, aunque despus de la GR tanto el pueden ocasionar presiones
crdito a los hogares como el precio de in acionarias en activos inmobiliarios,
las viviendas disminuyeron. De esta generando sobreendeudamiento y el
manera el crdito a los hogares es un incremento de los niveles de impago.
indicador predictivo de las uctuaciones Es entonces cuando el proceso
de los precios de la vivienda (gr ca 50). econmico se revierte hacia un
periodo recesivo, derivando en una
Gr ca 50. Aparicin de los auges de crdito*
116 (a los hogares y privado) y el auge de los precios prdida importante de empleos y en
de la vivienda, 1970 - 2012
(Porcentaje)
algunos casos llega a resultar en
70
crisis econmica.
60 A pesar de existir periodos de in acin
50
controlada sobre la canasta bsica,
40
existen estos periodos expansivos
Porcentaje
30
20 crediticios los cuales generan alzas de

10
0
precios de la vivienda y por ende,
I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IVIII II I IV
70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 sobreendeudamiento del acreditado
Auge del precio de la vivienda
Auge de crdito a los hogares
Auge de crdito privado
hipotecario, debindose evaluar el
Fuente: Elaborado por la DEEV con informacin del FMI
papel de la poltica monetaria en la
* Se re ere al promedio de los 50 pases seleccionados
contencin de los precios inmobiliarios
El comienzo de los periodos de y de los periodos de expansin
bonanza econmica se caracteriza por excesiva de crdito, a n de considerar
un aumento del crdito, la plusvala de esta poltica como una medida de tipo
las viviendas y un efecto de generacin macro prudencial.
de riqueza, propiciando un mecanismo
acelerador para el otorgamiento de Esto demuestra que el nal de un
crdito; sin embargo al revertirse el auge de crdito hipotecario, se relaciona
proceso de bonanza econmica, existen frecuentemente con signi cativas
implicaciones negativas en la economa. cadas de los precios de las viviendas y
recesiones econmicas, surge entonces
L a e x p l i c a c i n d e l c rc u l o el cuestionamiento de si existen malos y
virtuoso econmico y como ste se buenos auges hipotecarios (los que no
terminan en recesiones).

Lo anterior depende del tipo de 3. En este contexto, tanto
crdito (al hogar, privado o corporativo) economas avanzadas como economas
asociado al auge hipotecario y a las emergentes deben evitar exibilizar los
c a r a c t e r s t i c a s d e l m e rc a d o d e estndares para el otorgamiento de
nanciamiento a la vivienda, la evidencia nanciamiento a la vivienda en busca de
de la muestra de los pases lograr mercados hipotecarios ms
seleccionados arroja como resultado desarrollados; es preciso que los pases
que alrededor de dos tercios de los se concentren primero en fortalecer sus
a u ge s h i p o te c a r i o s te r m i n a n e n mercados hipotecarios a travs de la
condiciones econmicas desfavorables mejora institucional (por ejemplo, los
y esta proporcin es aproximadamente derechos legales) y del entorno
la misma en las economas avanzadas macroeconmico.
que en las emergentes. 4. Las polticas macro prudenciales
y en particular, la regulacin del
Consideraciones nales nanciamiento a la vivienda, es el primer
1. Las caractersticas para el aspecto a considerar para el adecuado
nanciamiento de la vivienda varan manejo de los auges del mercado
ampliamente entre los pases de la hipotecario.
m u e s t ra a n a l i z ad a , p re s e n t a n d o 5. El papel de la poltica monetaria
algunas relaciones estadsticas con para hacer frente a los auges de crdito
diferentes variables econmicas e relacionados con el LTV no debe ser
institucionales como el desarrollo de los minimizado, ya que a pesar de la ausencia
mercados hipotecarios, la relacin de presiones in acionarias importantes,
prstamo-valor (LTV), el plazo de los alrededor del 60 % de los pases de la
prstamos hipotecarios, la calidad muestra que tuvieron auges inmobiliarios, 117
institucional y la estabilidad rpido crecimiento econmico y
macroeconmica. Asimismo, la expansin crediticia, una vez revertido el
participacin de los propietarios de su proceso, dio como resultado periodos de
vivienda entre los diferentes pases se recesin econmica. Es as que la poltica
encontr relacionada con ms altos m o n e t a r i a a p l i c a d a a l m e rc a d o
ndices de escolaridad, mayores niveles hipotecario sera un complemento
de capital social y tasas ms bajas de n e ce s a r i o d e l a m e d i d a s m ac ro
crimen. prudenciales.
2. Algunas de las caractersticas 6. Manejar los auges inmobiliarios
del nanciamiento a las viviendas que requiere de una combinacin de polticas
son propias de los mercados pblicas; la estabilidad macroeconmica y
hipotecarios ms desarrollados se la poltica monetaria son ingredientes
encontraron asociadas con un mayor clave, pero los incentivos scales y la
riesgo de crisis, por ejemplo, un valor oferta de vivienda son elementos
m s a l t o d e l LT V, s e r e l a c i o n a estructurales que cada pas debe tomar
directamente con un incremento en cuenta para manejar prudencialmente
excesivo de los precios de las viviendas los auges hipotecarios y minimizar la
as como con el crecimiento del crdito probabilidad de que estos deriven en
durante los auges; por otro lado, la colapsos nancieros y periodos recesivos,
mayor participacin de los fondos de o en el peor de los casos en severas crisis
cobertura al nanciamiento de la econmicas como la de la gran recesin
vivienda se asocia con peores resultados antes mencionada.
tras los auges de vivienda.

5.8 ndice de morosidad de la La cartera total y la cartera
vivienda: Banca comercial vencida como componentes del IMOR
de la banca comercial presentaron los
El presente apartado presenta las siguientes resultados:
condiciones de morosidad del crdito a
la vivienda a partir de cifras actualizadas De enero de 2004 a junio de 2015, la
del ndice de morosidad (IMOR) de la cartera de crdito total hipotecario
banca comercial, con datos de la pas de 115.51 mil millones de
Comisin Nacional Bancaria y de pesos (mmdp) a 547.06 en trminos
Valores (CNBV). nominales, es decir se registr un
crecimiento de 373.60 %. Para este
La evolucin del IMOR de la banca mismo periodo, la cartera vencida
comercial hipotecaria aument de 9.08 mmdp
En la gr ca 51 se muestra la evolucin a 17.50 mmdp (gr ca 52), lo cual
del IMOR hipotecario de la banca representa una tasa de crecimiento
comercial, destacando: nominal del 92.73 %.
La tendencia del IMOR de la banca De esta manera, el nanciamiento a
comercial ha presentado un la vivienda otorgado por la banca
comportamiento sostenido hacia la comercial se multiplic por un factor
baja. En efecto, de enero de 2004 a de 4.74 mientras que el factor de la
junio de 2015, el IMOR descendi cartera en morosidad hipotecaria fue
4.40 puntos porcentuales al pasar de de tan slo de 1.92 en el lapso antes
7.86 % a 3.29 %. mencionado.
El IMOR descendi de forma ms Esto es resultado de la reduccin de la
118 pronunciada de enero del 2004 a tasa de desempleo abierto y de la
diciembre del 2006, cuando pas de tasa de inters hipotecaria, adems
7.48 % a 2.71 %. de las mejores condiciones
Durante la crisis econmica de econmicas de los hogares en el pas.
Mxico en 2009, el IMOR mostr un De 2004 a junio de 2015, once
alza moderada al pasar del 3.62 % al nuevas instituciones bancarias se
4.63 %, para diciembre del 2011, el han incorporado al nanciamiento
IMOR recuper su nivel previo a la del sector hipotecario (ABC Capital,
crisis al ubicarse en 3.46 %. Auto n, Banca Mifel, Banco Ahorro
A partir de 2012, las condiciones de Famsa, Bansi, Bank of America,
morosidad de la banca comercial se CIBanco, Inmobiliario Mexicano,
han ordenado en torno a un IMOR del Monex, Multiva y Ve por ms) que en
3.4 %. conjunto tienen una participacin
ce rc a n a a l 3 % d e l t o t a l d e l
Gr ca 51. IMOR hipotecario de la Banca Comercial. nanciamiento hipotecario; en este
Enero 2004 - febrero 2015
(Puntos porcentuales) mismo periodo, Bank Boston dej de
8.0
7.86 %
nanciar este sector.
7.0 Con todo lo mencionado
6.0 anteriormente, se han creado
Porcentaje
5.0
condiciones favorables en el mercado
4.0 3.29 %
crediticio, que aunado a los bajos
3.0
2.0
niveles de morosidad le permitieron a
E M S E M S E M S E M S E M S E M S E M S E M S E M S E M S E M S E M
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
IMOR banca comercial Tendencia de largo plazo 17 Se de ne como la cartera hipotecaria vencida respecto a la cartera
hipotecaria total.
18
Fuente: Elaborado por la DEEV con informacin de la CNBV Es el ndice histrico ms bajo.

la banca recapitalizarse y mantener Banamex disminuy de 7.16 % a
el nanciamiento del sector 1.90 %, es as que estas tres
hipotecario a la alza (gr ca 52). instituciones bancarias incidieron en la
Gr ca 52. Cartera hipotecaria total y vencida de la
disminucin del IMOR hipotecario de la
Banca Comercial y tasa de inters hipotecaria. banca comercial (gr ca 53).
Enero 2004 - febrero 2015
600
14.15 547.06
14.50
14.00
En la gr ca 54 se muestra el
Miles de millones de pesos corrientes
500
13.50
IMOR hipotecario de la banca comercial
400 13.00
12.50 por tipo de vivienda (media - residencial,
Porcentaje
300
12.00
200 11.50
y de inters social), los principales
115.51
100
10.59 11.00
10.50
resultados son:
9.08 17.50
0 10.00
EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EMS EM
04 05 06
Cartera hipotecaria total
07 08 09 10 11
Cartera hipotecaria vencida
12 13 14 15
Tasa de inters hiptoecaria
En los ltimos 5 aos, la morosidad
de la vivienda de la banca comercial
Fuente: Elaborado por la DEEV con informacin de la CNBV
*Nota: El eje de la izquierda muestra la cartera total y vencida en mmdp descendi tanto en la vivienda media
y el de la derecha a la tasa de inters hipotecaria en puntos porcentuales
y residencial como en la vivienda de
Las instituciones bancarias que inters social. En efecto, de enero de
han promovido el aumento del 2010 a junio de 2015, el IMOR de la
nanciamiento en el sector hipotecario vivienda de inters social disminuy
mexicano han sido las siguientes: 2.28 puntos porcentuales al pasar de
De enero de 2004 a febrero de 2015, 5.43 % a 3.15 %; el IMOR de la
B B VA B a n c o m e r a u m e n t s u vivienda media y residencial tambin
nanciamiento hipotecario de 40.56 se redujo 1.13 puntos porcentuales,
mmdp corrientes a 163.54 mmdp, el pas de 4.45 % a 3.32 %.
nanciamiento de Banorte/IXE pas La gr ca 54 exhibe como de 2010 a 119
de 15.65 mmdp a 90.21 mmdp y el de 2015 el aumento o disminucin del

Banamex ascendi de 25.89 mmdp a IMOR de la vivienda residencial
78.01 mmdp, al segundo mes del incidi fuertemente en el
2015, estas tres instituciones tuvieron comportamiento del IMOR
una participacin del 63.34 % del hipotecario de la banca comercial en
nanciamiento total en el mercado su conjunto, esto es consecuencia de
hipotecario. la importancia de la cartera de
Durante este periodo, el IMOR vivienda residencial (82.95 %) sobre
hipotecario de BBVA Bancomer pas de el crdito total de vivienda en la
9.40 % al 5.62 %, el de Banorte/IXE banca comercial.
descendi de 6.42 % a 1.34 % y el de
Gr ca 53. IMOR por institucin bancaria (BBVA Gr ca 54. IMOR hipotecario de la Banca Comercial
Bancomer, Banorte/IXE y Banamex) y de la por tipo de vivienda.* Enero 2010 - Febrero 2015
Banca Comercial. Enero 2004 - marzo 2015 (Puntos porcentuales)
(Punto porcentuales)
6.0
10.0 5.5
9.0
5.0
8.0
Porcnetaje
7.0 4.5
Porcentaje
6.0 5.56 4.0

5.0
3.5
4.0 3.29
3.0 3.0
2.0 1.20 % 2.5
1.0 E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM J S N E MM
1.10 %
0.0
E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A J O E A 2010 2011 2012 2013 2014 2015
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 IMOR banca comercial IMOR de vivienda media y residencial
IMOR Banca Comercial IMOR Banamex IMOR de vivienda de inters social
IMOR BBVA Bancomer IMOR Banorte/IXE
Fuente: Elaborado por la DEEV con informacin de la CNBV
Fuente: Elaborado por la DEEV con informacin de la CNBV *Tipo de vivienda: de inters social, media y residencial

Consideraciones nales resulta atractivo para los inversionistas
De 2004 a 2015, las condiciones de que buscan un per l de inversin de
crdito en el mercado hipotecario en mediano y largo plazo.
M x i c o f u e r o n f av o r a b l e s - c o n
Gr ca 55. Monto total acumulado de emisiones
excepcin de la gran recesin del 2008- respaldadas por hipotecas, cifras al momento de
debido a que la tasa de inters emisin de los Borhis, Hito, Cedevis,
Tfovis y otras emisiones, 2003 - 2014
h i p o te c a r i a d e s ce n d i a n i ve l e s (Millones de pesos nominales y nmero de crditos bursatilizados)
histricos y el mercado laboral present $350,000 1,400,000
menores niveles de desempleo.

1,199,524
1,147,342
$300,000 1,200,000
1,026,450
$250,000 912,958 1,000,000
Nmero de crditos
770,247
Miles de millones
$200,000 800,000
En particular, la reduccin de la $150,000
591,469
600,000
$288,560
tasa de inters propici una mayor

$268,646
397,976 $234,478
$100,000 $205,283 400,000
244,990 $173,228
asequibilidad al crdito hipotecario por $50,000 56,494

1,979 25,899 $11,437
134,030
$64,952
$100,241
$137,048
200,000
$596 $5,304 $29,932
parte de los hogares y tuvo dos efectos, $0

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
-
por un lado, hubo una expansin notable Monto Acumulado N de Crditos
del nanciamiento hipotecario Fuente: Elaborado por SHF
impulsado por tres instituciones

A pesar de que entre 2003 y
bancarias: BBVA Bancomer, Banorte/IXE
2007 se dio un gran impulso al mercado
y Banamex. Por otro el pago oportuno
privado de las bursatilizaciones, a partir
de los acreditados de vivienda media y
de 2009 y hasta los inicios de 2015 las
residencial se mantuvo en niveles
emisiones de esta clase de activos estn
reducidos de cartera vencida; como
lideradas por los instrumentos de
resultado, el IMOR hipotecario de la
institutos de vivienda.
banca comercial tuvo una tendencia a la
120 baja.
Actualmente en el mercado se
pueden encontrar:
Bonos Respaldados por Hipotecas
5.9 Mercado secundario de
(Borhis), impulsado por SHF.
nanciamiento a la vivienda
Cedevi originados y respaldados por
hipotecas del Infonavit.
Situacin del mercado secundario de
Cdvitot originados bajo el esquema
hipotecas al cierre de 2014 y principios
Infonavit total y pueden ser en
de 2015
conjunto con alguna institucin
Desde el ao 2003, la bursatilizacin se
bancaria.
ha consolidado como una importante
Tfovis, Tfovie y Tfovicb originados y
fuente de nanciamiento del mercado
respaldados por hipotecas de
de vivienda; al 31 de diciembre del
Fovissste.
2014, el monto total acumulado de
Bonhitos emitidos por Hipotecaria
emisiones respaldadas por hipotecas
Total (HiTo) con base en el modelo
asciende aproximadamente a 290 mil
dans de bursatilizacin.
millones de pesos (gr ca 55).
O t ra s e m i s i o n e s d e e m i s o re s
privados respaldadas por hipotecas.
Adems de convertirse en un
canal de nanciamiento para el sector
En el cuadro 38 se presentan las
de vivienda, las bursatilizaciones han
emisiones realizadas por tipo de
contribuido al desarrollo del mercado
instrumento.
nanciero mexicano al ofrecer una
nueva clase de activo de renta ja con
horizontes largos de vencimiento, lo que

Cuadro 38. Monto emitido de instrumentos nancieros respaldados por hipotecas, cifras al momento
de la emisin y saldos actuales, 2003 - 2014*
CEDEVIS / TROVIS / Otras

Ao BORHI HITO** Total
CDVITOT TFOVIE emisiones
2003 596 0 0 0 0 596
2004 2,749 0 1,959 0 0 4,708
2005 2,859 0 3,274 0 0 6,133
2006 12,497 0 5,998 0 0 18,495
2007 22,420 10 9,798 2 2,792 35,020
2008 15,956 59 14,443 0 4,830 35,288
2009 5,910 7,065 11,327 12,505 0 36,807
2010 0 3,999 13,681 18,501 0 36,181
2011 0 4,000 9,516 17,336 1,203 32,055
2012 0 0 10,000 19,195 0 29,195
2013 0 0 13,008 16,967 4,192 34,168
2014 0 0 2,969 16,945 0 19,914
Total $62,987 $15,133 $95,974 $101,449 $13,017 $288,560
Monto en
12,114 1,621 12,105 12,615 6,217 44,671
circulacin
Fuente: Elaborado por SHF
* Datos al 31 de diciembre de 2014
** Nota: Las emisiones HITOTAL 10U, FOVIHIT 09U e HITOI5426
Al cierre de 2014 la proporcin 1. La crisis subprime en Estados

del monto en circulacin por cada tipo Unidos disminuy la con anza de los
de instrumento es el siguiente: inversionistas y se presenta la quiebra
121
de algunos garantes.
Gr ca 56. Distribucin de los montos en circulacin
por tipo de instrumento. 2. Problemas nancieros y quiebra
(Porcentaje)
de Sofoles y Sofomes hipotecarias.
3. Sustituciones de administradores
en procesos que afectaron el desempeo
del colateral.
Tfovis Borhis
4. Relajacin de los criterios de
28% 27%
originacin, principalmente de las
sofoles en crditos en UDIS.
5. Tenedor inexperto y poca
profundidad analtica para evaluar el
Otras Emisiones
14% desempeo del colateral y la estructura.
Cedevis 6. Responsabilidades poco
27% espec cas de los actores.
7. Necesidad de liquidez de
HiTo
institutos de vivienda, aunado a las
4%
condiciones adversas del mercado, que
llev a bursatilizaciones onerosas para
Las razones de la cada en las emisoras privadas (Cedevis y Tfovis).
emisiones privadas han sido diversas; sin 8. Falta de oportunidades de
embargo es importante mencionar las inversin que generen mayor rentabilidad
ms relevantes que afectaron y que ajustada por riesgo, que obliga a las
continan afectando el mercado de instituciones nancieras a mantener las
estos instrumentos: hipotecas en sus respectivos balances.

Emisiones Fovissste: desempeo, satisfactoriamente, pagando a los
emisiones y perspectivas te n e d o re s e l p r i n c i p a l e i n te r s
A travs de sus emisiones, Fovissste correspondientes, el resto de las
busca obtener recursos con el n de emisiones muestra un buen desempeo y
destinarlos a otorgar un mayor nmero se espera concluyan su ciclo
de crditos hipotecarios, limitando su adecuadamente. El fondo emiti en abril
endeudamiento y manteniendo un de 2015 el Tfovicb15U por 10,237 mdp
r i t m o d e o r i g i n ac i n co n s t a n te . y ha expresado sus pretensiones de ms
Actualmente es el emisor con mayor bursatilizaciones en lo que resta del ao.
p a r t i c i p a c i n e n e l m e rc a d o d e En el anexo gr co se pueden observar las
bursatilizaciones con el 37 %. tasas de salida de Tfovis y Tfovicb as
como el desempeo de las emisiones.
Gr ca 57. Monto emitido de Tfovis, Tfovie
y Tfovicb, 2009 - 2015.*
(Millones de pesos nominales)
Infonavit: Desempeo, emisiones y
25,000 perspectivas
20,000 $18,501
$17,336
$19,195 Los (certi cados de vivienda) Cedevis
$16,967 $16,945
15,000
son certi cados burstiles duciarios
Millones
$12,505
$10,237 respaldados por hipotecas originadas
10,000
por Infonavit. Representan su principal
5,000
fuente alterna de nanciamiento y los
-
09 10 11 12 13 14 15
recursos provenientes de su colocacin
se utilizan para otorgar crditos a los
* No se considerar la emisin Fovihit 09U dentro de la gr ca trabajadores que son derechohabientes
del Infonavit, este ltimo ocupa el
122 A lo largo de 20 emisiones de s e g u n d o l u g a r co m o e m i s o r d e
Tfovis (2009-2014), 1 emisin de certi cados respaldados por hipotecas
Tfovie (2012) y 1 emisin de Tfovicb en el pas, con 33 % de la participacin.
(2015), el fondo ha obtenido 111,686
millones de pesos de recursos. La Gr ca 58. Monto emitido de Cedevi y Cdvitot
estructura de las emisiones se mantuvo (Puntos porcentuales)
homognea en trminos generales, $16,000

$14,443
manteniendo un aforo de cartera entre $14,000
$13,681
$13,008
27.39 % hasta 49.31 % al momento de $12,000

$9,798
$11,327 $11,213
$10,000
$10,000
la emisin. Destaca que a partir de la
Millones
$8,000
$5,998
segunda emisin de 2013 el $6,000
$4,000 $3,274
instrumento incorpora una Garanta de $2,000
$1,959
$2,969
Pago Oportuno (GPO) provista por SHF, $-

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
la cual cubre a los tenedores de los
bonos hasta el 23.2 % del saldo del Fuente: Elaborado por SHF
bono, reduciendo el aforo a 14.71 %

Se han realizado 31 emisiones
para el Tfovis-2U y a 13.75 % para el
de Cedevis, la primera en 2004 y la
recin emitido Tfovicb-15U.
ltima en 2013. La estructura de los
instrumentos ha presentado
Adicionalmente, la inclusin de la
variaciones; adems de UDIs (Unidades
GPO de SHF ha brindado mayor con anza
de Inversin) se ha hecho una emisin
al pblico inversionista resultando en
en pesos (Cedevi04) y una en salarios
menor sobretasa al momento de la
mnimos (Cedevis 07vsm), asimismo se
colocacin. Las emisiones de Tfoviso9U y
han realizado emisiones con ms de una
Tfovis92U han cumplido su ciclo
serie (5 en 2008 y 2 en 2010).

A partir de 2011, Infonavit La diferencia entre las emisiones
emiti los instrumentos Cdvitot privadas y pblicas est principalmente
(Cedevis total), los cuales son en los niveles de aforo al momento de la
respaldados por crditos otorgados emisin (29 % pblicas, 4 % privadas) y
bajo el esquema Infonavit total e los niveles de incumplimiento
Infonavit total AG. signi cativamente menores por la
cobranza de crditos va nmina, lo que
Estas emisiones pueden tener a hace que el IMOR observado sea tambin
Infonavit como deicomitente al 100 % signi cativamente menor (8.4 %
o compartirlo con una institucin pblicas, 34.5 % privadas a abril de
nanciera, adicionalmente cuentan con 2015).
una constancia preferente que recibe el
pago de cupn mensualmente pero no Las emisiones bancarias
de ujos de amortizacin en tanto no se presentan menor morosidad que las de
cumplan determinadas condiciones de SSH bancarias 8.44 % vs SSH 53.5 % de
aforo con la serie. En total, se han IMOR promedio a abril de 2015, lo que
emitido 6 Cdvitot, siendo la ltima el obedece a sus estrictos criterios de
Cdvitot14U en 2014. originacin. La utilizacin de la UDI por
las SSH con el n de brindar accesibilidad
El mercado ha recibido a los acreditados de menores ingresos y
satisfactoriamente estas emisiones, atender acreditados con un per l
asignando una sobretasa de colocacin distinto al de la banca y los institutos de
promedio de 175 PB para series vivienda, ha contribuido a una
preferentes, de las cuales la mayor es la de importante diferencia entre el IMOR de
la emisin Cdvitot_12-2U (306 PB) y la carteras bursatilizadas en pesos y UDIS 123
menor Cedevis_08-3U (55 PB). La (13.5 % pesos, 42.1 % UDIS).
sobretasa promedio de los Cedevis es de
163 PB, mientras que la de los Cdvitot de El importante deterioro
233 PB. presentado en algunas de las emisiones
de SSH hace factible que no logren
En 2015 no ha habido ms pagar de manera ntegra el principal al
emisiones y no existe un pronunciamiento vencimiento, por lo que es necesario
formal si Infonavit realizar alguna seguir gestionando las mismas y
emisin antes de que termine el ao. En el contribuir a mejorar la recuperacin
anexo gr co se pueden observar las esperada para los inversionistas. A pesar
tasas de salida de Cedevis y Cdvitot as de lo anterior, la mayora de las
como el desempeo de las emisiones. emisiones tanto de los distintos
enaltecedores, como del resultado de
Bursatilizaciones Privadas: Borhis las gestiones de los tenedores, han dado
Han sido evidentes para los participantes importantes rendimientos hasta ahora.
del mercado las diferencias en el
desempeo entre la bursatilizaciones Derivado de que el mercado ya
privadas y pblicas, espec camente ha empezado a entender los factores
dentro de las primeras las de bancos, que afectan el comportamiento de las
Sofoles y Sofomes hipotecarias (SSH), emisiones, en el transcurso de 2014 e
as como entre las denominadas en inicios de 2015, las bursatilizaciones
pesos y en UDIS. privadas en pesos y las bursatilizaciones
bancarias han empezado a recuperar su
atractivo para los inversionistas.

Cabe destacar que ya existen b) Optimizar el uso de capital regulatorio.
bursatilizaciones privadas que terminaron c) o cualquier combinacin de las
su ciclo de manera exitosa dando a sus anteriores. Para eso la IF debe tener la
tenedores atractivos rendimientos posibilidad de invertir los recursos
(BRHCGCB03U, BACOMCB08U, obtenidos en nuevos activos que le
BACOMCB09, BACOMCB092, permitan incrementar su ingreso sujeto
HSBCCB08, BRHCCB07, BRHCCB07U); a riesgo.
sin embargo, todava no es su ciente para
q u e s e re a c t i ve e l m e rc a d o d e En estas condiciones la
bursatilizaciones hipotecarias privadas. bursatilizacin se vuelve un vehculo
para originar, empaquetar y vender para
Reactivacin del Mercado Hipotecario volver a originar, y de esta manera, dirigir
Para que se reactive el mercado de los recursos disponibles en el mercado
bursatilizaciones privadas se necesita burstil al mercado de la vivienda.
recuperar en mayor medida la con anza
de los inversionistas y que existan En contraste, si la IF no
condiciones econmicas, nancieras y encuentra posibilidades de incrementar
regulatorias para que el emisor est el rendimiento sujeto al riesgo a travs
interesado en descargar los crditos de de la bursatilizacin, preferir originar y
su balance. mantener los activos hipotecarios.
Con anza de inversionistas El hecho de que desde junio de

Para generar y mantener la con anza de 2013 slo haya existido una
los inversionistas en emisiones privadas bursatilizacin privada de hipotecas,
124 se deben gestionar activamente las indica que no existen condiciones que
problemticas que enfrentan las hagan atractiva la descarga de balances
emisiones y con ello, mejorar su de manera general y peridica para las
desempeo y generar aprendizaje de instituciones nancieras privadas.
distintos participantes, contribuyendo
con el fortalecimiento de futuras Consideraciones nales
emisiones o incluso con el desarrollo e Es importante fomentar y hacer ms
incorporacin de nuevas clases de e cientes las emisiones de los Institutos
activos. de vivienda con el n de seguir canalizado
los recursos de inversionistas burstiles
Asimismo, es muy importante al mercado, proveer a los participantes
mantener a disposicin de los de mercado con opciones de inversin a
inversionistas la informacin peridica, largo plazo e incidir en mejorar las
detallada, necesaria y su ciente para condiciones de emisin tanto para las
transparentar y medir el desempeo de emisiones pblicas como privadas.
cada emisin y soportar la toma de
decisiones. El desempeo actual de las
bursatilizaciones privadas muestra
Necesidades de los emisores claramente que hay muchas situaciones
Existen 3 razones para que una estructurales que deben revisarse y
institucin nanciera (IF) bursatilice sus corregirse para hacerlas ms atractivas,
activos: para el emisor y para el inversionista,
a) Necesidades de liquidez para fondear particularmente, con respecto a la
su crecimiento de cartera y reducir el calidad y seguridad de las garantas,
riesgo de su balance. estandarizacin, disponibilidad de

informacin, proceso de recuperacin La reactivacin de las
de garantas, proceso de cambio de bursatilizaciones privadas suceder una
administrador, responsabilidades de los vez que se den las condiciones que las
actores, entre otros. Si bien existen hagan atractivas para los emisores y que
muchas reas de oportunidad, hasta la los inversionistas recuperen la con anza en
fecha la mayora de los instrumentos este mercado en funcin a los resultados
nancieros pblicos y privados han obtenidos y las lecciones aprendidas.
brindado a los inversionistas Durante 2015 se esperan emisiones de los
rendimientos atractivos, considerando Institutos Nacionales de Vivienda; sin
el riesgo incurrido. embargo, la posibilidad de nuevas
bursatilizaciones privadas es mnima.
125

Anexos
Gr ca 59. Apreciacin (+) o depreciacin (-) de precios de las viviendas por municipio y Estado
(Variaciones % trimestrales respecto a igual periodo ao anterior)
Aguascalientes Baja California

15.00 8.00
6.00
10.00
4.00
2.00
5.00
0.00
0.00 -2.00
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Aguascalientes Aguascalientes Baja California Tijuana
Baja California Sur Campeche

12.00 10.00
10.00 8.00
8.00
6.00
6.00
4.00
4.00
126 2.00 2.00
0.00 0.00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Baja California Sur La Paz Campeche Campeche
Coahuila Colima
10.00 10.00
8.00 8.00
6.00
6.00
4.00
4.00
2.00
0.00 2.00
-2.00 0.00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Coahuila Torren Colima Villa de lvarez
Chiapas Chihuahua
8.00 8.00
6.00 6.00
4.00 4.00
2.00 2.00
0.00 0.00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Chiapas Tuxtla Gu rrez Chihuahua Jurez
Fuente: Direccin de Estudios Econmicos de la Vivienda, ndice SHF de Precios de la Vivienda en Mxico

Distrito Federal Durango

12.00 10.00
8.00
8.00
6.00
4.00
4.00
2.00
0.00 0.00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Distrito Federal Benito Jurez Cuauhtmoc Iztapalapa Durango Gmez Palacio
Guanajuato Guerrero
8.00 10.00
6.00 8.00
6.00
4.00
4.00
2.00 2.00
0.00 0.00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Guanajuato Len Guerrero Acapulco de Jurez
Hidalgo Jalisco
12.00 10.00
10.00 8.00
8.00 6.00
6.00 4.00
4.00 2.00
2.00 0.00
0.00 -2.00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Hidalgo Tizayuca Jalisco Tlajomulco de Ziga Zapopan
127
Mxico Michoacn
10.00 10.00
8.00 8.00
6.00
6.00
4.00
4.00
2.00
2.00 0.00
0.00 -2.00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Mxico Tecmac Toluca Michoacn Morelia
Morelos Nayarit
12.00 10.00
10.00 8.00
8.00 6.00
6.00 4.00
4.00 2.00
2.00 0.00
0.00 -2.00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Morelos Emiliano Zapata Nayarit Tepic
Nuevo Len Oaxaca

8.00 10.00
6.00 8.00
4.00 6.00
2.00 4.00
0.00 2.00
-2.00 0.00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Nuevo Len Apodaca Jurez Oaxaca San Juan Bau sta Tuxtepec
Anexos
Puebla Quertaro
10.00 8.00
8.00 6.00
6.00
4.00
4.00
2.00 2.00
0.00 0.00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Puebla Puebla Quertaro Quertaro
Quintana Roo San Luis Potos

15.00 10.00
10.00 8.00
6.00
5.00
4.00
0.00
2.00
-5.00 0.00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Quintana Roo Benito Jurez San Luis Potos San Luis Potos
Sinaloa Sonora
10.00 8.00
8.00
6.00
6.00
4.00
4.00
2.00 2.00
0.00 0.00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Sinaloa Culiacn Sonora Hermosillo
128
Tabasco Tamaulipas
10.00 12.00
10.00
8.00
8.00
6.00 6.00
4.00 4.00
2.00
2.00 0.00
0.00 -2.00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Tabasco Centro Tamaulipas Reynosa
Tlaxcala Veracruz
10.00 10.00
8.00 8.00
6.00 6.00
4.00 4.00
2.00 2.00
0.00 0.00
-2.00 -2.00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Tlaxcala Tlaxcala Veracruz Veracruz
Yucatn Zacatecas
10.00 10.00
8.00 8.00
6.00 6.00
4.00 4.00
2.00 2.00
0.00 0.00
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Yucatn Mrida Zacatecas Guadalupe

Gr ca 60. Tasa de salida TFOVIS y TFOVICB
5.31 5.39 5.40 5.25

5.04 5.00 4.96
4.70 4.60 4.65
4.25 4.30
1.69 3.85 3.74
2.31 2.12 3.56 3.50
3.05 2.28 1.67 0.82
3.42 1.27 1.98 3.23 3.21
3.74 2.41 0.91 2.97 2.95
0.90 2.58 1.68
1.38 1.90
0.85 1.49 2.23
3.31 3.48 1.84
2.94 2.92 2.68 2.98 2.93 2.67 2.94 2.66
2.35 2.29 2.06
1.97 1.73 1.85
1.57 1.60 1.48
1.11 0.98
Series1 Tasa referencia Tasa de Salida
Cuadro 39. Desempeo de emisiones de Fovissste desde su emisin y hasta mayo de 2015
Desempeo de TFOVIS, TFOVIE y TFOVICB (Millones de Pesos)

Saldo del Saldo Saldo 129
Emisin Saldo Total IMOR Aforo
Bono Vigente Vencido
TFOVIS 09-3U 1,572.00 4,548.89 524.88 5,073.76 10.34% 65.44%
TFOVIS 10U 1,298.17 3,620.89 482.17 4,103.06 11.75% 64.15%
TFOVIS 10-2U 2,772.71 5,731.65 592.04 6,323.70 9.36% 51.62%
TFOVIS 10-3U 1,916.37 4,179.65 401.55 4,581.19 8.77% 54.15%
TFOVIS 10-4U 2,238.31 4,008.93 348.27 4,357.20 7.99% 44.17%
TFOVIS 11U 2,184.53 3,969.67 277.75 4,247.43 6.54% 44.97%
TFOVIS 11-2U 2,210.00 4,128.02 294.01 4,422.02 6.65% 46.46%
TFOVIS 11-3U 2,819.10 5,020.43 344.78 5,365.20 6.43% 43.85%
TFOVIE 11U 3,511.92 6,477.38 334.65 6,812.03 4.91% 45.78%
TFOVIS 12U 2,947.26 4,891.60 334.38 5,225.98 6.40% 39.75%
TFOVIS 12-2U 3,983.06 6,376.17 321.35 6,697.52 4.80% 37.53%
TFOVIS 12-3U 3,867.19 6,116.25 342.71 6,458.96 5.31% 36.77%
TFOVIS 12-4U 4,094.93 6,468.10 374.05 6,842.14 5.47% 36.69%
TFOVIS 13U 5,944.43 9,250.70 276.79 9,527.49 2.91% 35.74%
TFOVIS 13-2U 3,802.44 4,802.11 138.58 4,940.69 2.80% 20.82%
TFOVIS 13-3U 4,713.85 5,770.54 206.67 5,977.21 3.46% 18.31%
TFOVIS 14U 5,857.79 7,082.59 99.63 7,182.22 1.39% 17.29%
TFOVIS 14-2U 5,153.92 6,126.58 135.21 6,261.78 2.16% 15.88%
TFOVIS 14-3U 4,936.55 5,771.22 331.52 6,102.74 5.43% 14.46%
TFOVICB 15U 10,071.21 11,772.76 2.48 11,775.24 0.02% 14.45%
TOTAL 75,895.72 116,114.10 6,163.46 122,277.56 5.04% 34.64%
Nota: Las emisiones TFOVIS 09U y TFOVIS 09-2U concluyeron en 2014, por lo que se han excluido
de este anlisis.
Anexos
130
Puntos porcentuales
0.0
6.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
7.0
CEDEVIS_04U
CEDEVIS_05U

CEDEVIS_05-2U
CEDEVIS_05-3U
CEDEVIS_06U
CEDEVIS_06-2U
CEDEVIS_06-3U
CEDEVIS_06-4U

Tasa referencia
CEDEVIS_07U
CEDEVIS_07-2U
CEDEVIS_07-3U
CEDEVIS_08-3U
CEDEVIS_08-7U
CEDEVIS_08-9U
CEDEVIS_09U
CEDEVIS_09-2U
CEDEVIS_09-3U
CEDEVIS_09-4U
CEDEVIS_09-5U
CEDEVIS_10U
CEDEVIS_10-3U
Sobretasa de Colocacin
CEDEVIS_10-5U
Gr ca 61. Tasa de salida CEDEVIS y CDVITOT
CEDEVIS_10-6U
CEDEVIS_11U
CEDEVIS_11-2U
CDVITOT_11U
CDVITOT_11-3U
CEDEVIS_12U
CDVITOT_12U
Cuadro 40. Desempeo de emisiones de Infonavit desde su emisin y hasta mayo de 2015
CDVITOT_12-2U
Tasa de Salida
CEDEVIS_13U
CDVITOT_13U
CDVITOT_14U
Acrnimos y Abreviaturas
ASM Aspectos Susceptibles CUV Clave nica de Vivienda

de Mejora
DC Desarrollos Certi cados
Banjercito Banco Nacional del Deevi Hoja de clculo para el
Ejrcito, Fuerza Area y diseo energticamente
Armada e ciente de la vivienda
Banobras Banco Nacional de DOF Diario O cial de la
Obras y Servicios Federacin
Pblicos DOT Desarrollo Orientado al
Banxico Banco de Mxico Transporte
BCE Banco Central Europeo
EA Economas Avanzadas
CAT Costo Anual Total Ecuve Evaluacin Cualitativa
CDI Comisin para el de las Viviendas y el
Desarrollo de los Entorno
Pueblos Indgenas EE Economas Emergentes 131
Cedevis Certi cados de Vivienda ENCO Encuesta Nacional sobre
Cesis Centros de Servicio Con anza del
Infonavit Consumidor
CIDOC Centro de Investigacin ESR Encuesta de
y Documentacin de la Satisfaccin Residencial
Casa, A.C.
CIV Comisin FED Reserva Federal
Intersecretarial de Fibras Fideicomisos de
Vivienda Inversin en Bienes
CNBV Comisin Nacional Races
Bancaria y de Valores FMI Fondo Monetario
Conavi Comisin Nacional de Internacional
Vivienda Fonhapo Fideicomiso Fondo
Coneval Consejo Nacional de Nacional de
Evaluacin de la Poltica Habitaciones Populares
de Desarrollo Social Fovissste Fondo de la Vivienda del
Consar Comisin Nacional del Instituto de Seguridad y
Sistema de Ahorro para Servicios Sociales de los
el Retiro Trabajadores del Estado
Corett Comisin para la
Regularizacin de la ISSSTE Instituto de Seguridad y
Tenencia de la Tierra Servicios Sociales de los
CSVM Cuenta Satlite de Trabajadores del Estado
Vivienda de Mxico
GEAPS-DUIS Grupo de Evaluacin, ISR ndice de Satisfaccin
Autorizacin, Promocin Residencial
y Seguimiento de ISSFAM Instituto de Seguridad
Proyectos DUIS Social para las Fuerzas
GPE-DUIS Grupo de Promocin y Armadas Mexicanas
Evaluacin de ISV ndice de Satisfaccin
Desarrollos Urbanos con la Vivienda
Integrales Sustentables IUR ndice de Urbanizacin
GPO Garanta de Pago IVA Impuesto al Valor
Oportuno Agregado
GR Gran recesin
LTV Prstamo-valor de la
HH Hirschmann-Her ndahl vivienda (Loan to value)
HIC-AL Habitat International OCDE Organizacin para la
Coalition Amrica Latina Cooperacin y el
132 Desarrollo Econmicos
ICC ndice de Con anza del Orevi Organismos Estatales
Consumidor de Vivienda
ICE Indicador de la
Con anza Empresarial PAE Programa Anual de
IDG ndice de Desempeo Evaluaciones
Global PASPRAH Programa de Apoyo a
IMOR ndice de Morosidad los Avecindados en
IMSS Instituto Mexicano del Condiciones de Pobreza
Seguro Social Patrimonial para
INCUVS ndice de Calidad de las Regularizar
Unidades de Valuacin Asentamientos
INEGI Instituto Nacional de Humanos Irregulares
Estadstica y Geografa PEA Poblacin
Infonavit Instituto del Fondo Econmicamente Activa
Nacional para la Pemex Petrleos Mexicanos
Vivienda de los PIB Producto Interno Bruto
Trabajadores PMI Purchasing Market Index
INSUS Instituto Nacional del PNDU Programa Nacional de
Suelo Sustentable Desarrollo Urbano
IRS ndice de Rezago Social POT Programas de
ISCHC ndice de Satisfaccin Ordenamiento
con el Conjunto Territorial
Habitacional y la Ciudad

Proaires Programas para mejorar USS Unidad de Solucin
la calidad del aire Social
Profeco Procuradura Federal del UTE Unidades Territoriales
Consumidor Estratgicas
UV Unidad de valuacin
RH Rezago Habitacional
RUV Registro nico de ZE Zona Euro
Vivienda ZMVM Zona Metropolitana del
SAR Sistema de Ahorro para Valle de Mxico
el Retiro
SCJN Suprema Corte de
Justicia de la Nacin
Sedatu Secretara de Desarrollo
Agrario, Territorial y
Urbano
SELAI Sistema Electrnico de 133
Avalos Inmobiliarios
SHCP Secretara de Hacienda
y Crdito Pblico
SHF Sociedad Hipotecaria
Federal
Sise Sistema de Seguimiento
SMA Sistema Maestro de
Avalos
SSH Sofoles y Sofomes
hipotecarias
SSV Saldo de la Subcuenta
de la Vivienda
TFOVICB
Emisiones Burstiles del
TFOVIE
Fovissste
TFOVIS
UDI Unidades de Inversin

UGA Unidad de Gestin
Ambiental
USS Unidad de Solucin
Social
ndice de gr cas,
cuadros e imgenes
Pg.
CUADROS
Cuadro 1. Plan de nanciamiento para vivienda 2015. 18
Cuadro 2. Monto presupuestado para subsidios de vivienda 2015. 18
Cuadro 3. Financiamiento 2014, Acciones de Vivienda. 19
Cuadro 4. Monto de Financiamiento para Vivienda 2014. 19
Cuadro 5. Participacin en el Premio Nacional de Vivienda 20
2002-2014.
Cuadro 6. Crditos otorgados por Fovissste para vivienda por entidad 24
federativa, diciembre 2014.
Cuadro 7. Programa de crdito. Cierre al mes de marzo 2015. 25
Cuadro 8. Demanda de vivienda por componente, 2015. 38
134
Cuadro 9. Nmero de crditos, 2015. 38
Cuadro 10. Nmero de crditos por tipo de solucin, 2015. 39
Cuadro 11. Demanda de vivienda por entidad federativa, 2015. 40
Cuadro 12. Rezago habitacional y sus componentes, 2012 - 2014. 41
Cuadro 13. Caractersticas del RH, 2012 - 2014. 41
Cuadro 14. Empresas y empleados dedicados a la produccin de 46
vivienda.
Cuadro 15. ndice de Satisfaccin Residencial. 49
Cuadro 16. ISV por municipios con mayor cali cacin. 50
Cuadro 17. ISV por municipios con menor cali cacin. 50
Cuadro 18. Los 5 conjuntos habitacionales mejor evaluados. 51
Cuadro 19. Los 5 conjuntos habitacionales peor evaluados. 51
Cuadro 20. Atributos y su ponderacin. 52
Cuadro 21. Distribucin de los Precios en el mbito Nacional, 2015. 53
Cuadro 22. Proyeccin de venta de viviendas recuperadas cierre 2014. 64
Cuadro 23. Proyeccin de venta de viviendas recuperadas 2015. 64

Cuadro 24. Valor del terreno por entidad federativa y a nivel nacional, 65
2015 enero-junio.
Cuadro 25. Estadsticas bsicas relacionadas con el valor del terreno, 65
2015 enero-junio.
Cuadro 26. Valor del terreno por m por entidad federativa y a nivel 66
nacional, 2015 enero- junio.
Cuadro 27. Estadsticas bsicas relacionadas con el valor del terreno 66
por m, enero-junio 2015.
Cuadro 28. Clasi cacin de la Vivienda de acuerdo a la super cie 67
construida por m.
Cuadro 29. Estadsticas bsicas de la super cie construida de la 67
135
vivienda, 2015 enero-marzo.
Cuadro 30. Datos del anlisis de redensi cacin intraurbana: ZMVM. 84
Cuadro 31. Ventajas que implica la mayor densi cacin. 89
Cuadro 32. Zonas Metropolitanas que componen el ndice HH. 94
Cuadro 33. Crecimiento de viviendas y poblacin 2011-2030. 97
Cuadro 34. Modi caciones de las variables utilizadas para el clculo del 110
CAT.
Cuadro 35. Formas de nanciamiento por zonas del pas. 111
Cuadro 36. Formas de nanciamiento por nmero de trabajadores 112
empleados.
Cuadro 37. Formas de nanciamiento por nmero de unidades 113
producidas.
Cuadro 38. Monto emitido de instrumentos nancieros respaldados 121
por hipotecas, cifras al momento de la emisin y saldos
actuales, 2003-2014.
Cuadro 39. Desempeo de emisiones de Fovissste desde su emisin y 129
hasta mayo de 2015.
ndice de gr cas, cuadros e imgenes

Cuadro 40. Desempeo de emisiones de Infonavit desde su emisin y 130
hasta mayo de 2015.
GRFICAS
Gr ca 1. Evolucin del PIB real desestacionalizado. 30
Gr ca 2. El PMI compuesto en Estados Unidos, Zona Euro y Japn. 31
Gr ca 3. Indicadores Lderes Compuestos, pases seleccionados. 31
Gr ca 4. Rendimientos de bonos e ndices Burstiles. 32
Gr ca 5. Precio de bienes primarios. 32
Gr ca 6. PIB real, pases seleccionados. 32
Gr ca 7. PIB de Mxico, 2010.I - 2015.I. 33
136
Gr ca 8. Indicador cclico coincidente y adelantado. 33
2008 - mayo 2015.
Gr ca 9. Produccin del sector de la construccin y el subsector de 34
la edi cacin, 2008 - 2015.
Gr ca 10. Tasa de inters hipotecaria, 2002 junio 2015. 35
Gr ca 11. Crdito vigente total a la vivienda otorgado por la banca 35
comercial y por tipologa: media-residencial y econmica-
inters social, 2012 junio 2015.
Gr ca 12. Tasas de crecimiento del ndice de Con anza del 36
Consumidor. Enero 2013 julio 2015.
Gr ca 13. ndice de Con anza del Consumidor: serie 36
desestacionalizada y tendencia. Enero 2011 junio 2015.
Gr ca 14. ICE y produccin del sector de la construccin, 37
2012 - mayo 2015.
Gr ca 15. ICE y produccin del sector de manufacturero, 37
2012 - mayo 2015.

Gr ca 16. ICE y produccin del sector de comercio, 37
2011 - mayo 2015.
Gr ca 17. Aumento o disminucin del RH por entidad federativa, 43
2012 - 2014.
Gr ca 18. Rezago habitacional histrico, 2000 - 2014. 43
Gr ca 19. Estructura porcentual de las empresas dedicadas a la 44
edi cacin de vivienda en el pas por tamao y por
antigedad.
Gr ca 20. Evolucin del nmero de empresas dedicadas a la 44
edi cacin de vivienda, 2004 - 2014.
Gr ca 21. Evolucin de la generacin de empleo en las empresas 45
137
productoras de vivienda, 2004 - 2014.
Gr ca 22. Registro de vivienda por trimestre. 47
Gr ca 23. Inicios de veri cacin por trimestre. 47
Gr ca 24. Inventario de Vivienda. 47
Gr ca 25. Viviendas terminadas por trimestre. 48
Gr ca 26. Maduracin del inventario de vivienda. 48
Gr ca 27. ndice de Satisfaccin con la Vivienda (ISV), 2013-2014. 49
Gr ca 28. ndice de Satisfaccin con la Vivienda por componentes, 49
2013-2014.
Gr ca 29. ndice de satisfaccin con el conjunto habitacional y ciudad 50
(ISCHC)
Gr ca 30. ISV por componentes en los desarrollos certi cados, 2014. 51
Gr ca 31. ISCHC por componentes en los desarrollos certi cados, 51
2014.
Gr ca 32. Mxico: ndice SHF de precios de la vivienda, II trimestre 52
2015.

Gr ca 33. ndice de Precios Mundiales de la Vivienda, 2000 - 2014. 54
Gr ca 34. Tasa de crecimiento real de los precios de la vivienda, 55
2014.
Gr ca 35. Composicin del PIB de la vivienda por sectores SCIAN, 56
2012.
Gr ca 36. Composicin del PIB de la vivienda por mbito econmico, 57
2012.
Gr ca 37. Composicin de los puestos de trabajo de la vivienda por 57
sector SCIAN, 2012.
Gr ca 38. ndice de urbanizacin en Mxico (IUR). 93
Gr ca 39. ndice de urbanizacin y consumo en Mxico. 94
138
Gr ca 40. ndice HH de centralizacin urbana. 95
Gr ca 41. Demanda neta de vivienda 2010 - 2030. 98
Gr ca 42. Requerimientos anuales de suelo 2013 - 2030. 98
Gr ca 43. Origen de la demanda de suelo 2011 -2030. 98
Gr ca 44. Tendencia del CAT promedio de crditos hipotecarios 108
2005 - junio 2015.
Gr ca 45. Erogaciones iniciales y tasa de inters, 108
2005 - junio de 2015.
Gr ca 46. Efectos de semana santa en el CAT. 109
Gr ca 47. Cali cacin por tipo de nanciamiento. 113
Gr ca 48. Participacin de la deuda hipotecaria sobre el total del 114
crdito, 2012.
Gr ca 49. Aparicin de los auges de crdito (a los hogares, privado, 116
corporativo), 1970 - 2012.
Gr ca 50. Aparicin de los auges de crdito (a los hogares y privado) 116
y el auge de los precios de la vivienda, 1970 - 2012.

Gr ca 51. IMOR hipotecario de la banca comercial. 118
Enero 2004 - febrero 2015.
Gr ca 52. Cartera hipotecaria total y vencida de la banca comercial, y 119
tasa de inters hipotecaria. Enero 2004 - febrero 2015.
Gr ca 53. IMOR por institucin bancaria (BBVA Bancomer, 119
Banorte/IXE y Banamex) y de la banca comercial.
Enero 2004 - marzo 2015.
Gr ca 54. IMOR hipotecario de la banca comercial por tipo de 119
vivienda. Enero 2010 febrero 2015.
Gr ca 55. Monto total acumulado de emisiones respaldadas por 120
hipotecas, cifras al momento de emisin de los Borhis,
139
HiTo, Cedevis, Tfovis y otras emisiones, 2003 - 2014.
Gr ca 56. Distribucin de los montos en circulacin por tipo de 121
instrumento.
Gr ca 57. Monto Emitido de TFOVIS, TFOVIE y TFOVICB, 122
2009-2015.
Gr ca 58. Monto Emitido de Cedevi y Cdvitot. 122
Gr ca 59. Apreciacin (+) o depreciacin (-) de precios de las 126
viviendas por municipio y Estado.
Gr ca 60. Tasa de salida TFOVIS y TFOVICB. 129
Gr ca 61. Tasa de salida CEDEVIS y CDVITOT. 130
IMGENES
Imagen 1. Concentracin del rezago habitacional por entidad 42
federativa.
Imagen 2. Concentracin de empresas constructoras de vivienda por 45
zona geogr ca.

Imagen 3. Concentracin del empleo generado por las empresas 45
constructoras de vivienda por zona geogr ca.
Imagen 4. Perspectiva del ISV por entidad federativa, 2014. 49
Imagen 5. Polticas y estrategias de un POT. 73
Imagen 6. Unidades territoriales estratgicas. 75
Imagen 7. Ejemplo de anlisis de redensi cacin intraurbana: ZMVM. 83
Imagen 8. Esquema general del programa de vivienda para jefas de 107
familia.
Imagen 9. Delimitacin de reas por probabilidad de vivienda 145
abandonada vinculada con el transporte en Len,
Guanajuato.
140
abandonada en Ciudad Jurez, Chihuahua.
abandonada en Mazatln, Sinaloa.
abandonada en Tijuana, Baja California.
abandonada en Zumpango, Mxico.
abandonada vinculada con el transporte en Tlajomulco de
Ziga, Jalisco.
Imagen 15. Unidades Territoriales Estratgicas. 151
Imagen 16. Paseo frente al mar y diversidad morfolgica de la 152
arquitectura en Malmo, Suecia.

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futuras. Documento de trabajo. El Colegio de Mxico. 143
Bibliografa
144
Imgenes EAVM
2015

Imagen 9. Delimitacin de reas por probabilidad de vivienda abandonada vinculada
con el transporte en Len, Guanajuato
O
EN
OR
D EM
S
GO
LA
IO
ON
A NT
N
E SA
ND
I
UN
LEN
PU R S IMA D
Simbologa
EL R
Ruta de transporte
INC
N
Probabilidad de abandono
ja ia ta
ba ja ta al
uy Ba ed Al uy
M M M
Limite Municipal
Mancha urbana 2010
Desarrollos 2010 - 2015

SILAO DE LA VICTORIA
Source: Esri, DigitalGlobe, GeoEye, Earthstar Geographics, CNES/Airbus DS, USDA, USGS, AEX, Getmapping, Aerogrid, IGN, IGP, swisstopo, and the GIS User
Community
0 1.25 2.5 5 7.5 10 Nota: Para el clculo de densidad se utiliz el mtodo Kernel Biweight y la representacin de rangos se reere a cuantiles.
Kilmetros
Fuente: Elaborado por RUV
Imgenes EAVM 2015

145
146
Imagen 10. Delimitacin de reas por probabilidad de vivienda abandonada en Ciudad Jurez, Chihuahua

JUREZ
Simbologa
Limite Municipal
Mancha urbana 2010
Probabilidad de abandono
Muy baja
Baja
Media
Alta
Muy alta
Source: Esri, DigitalGlobe, GeoEye, i-cubed, Earthstar Geographics, CNES/Airbus DS, USDA, USGS, AEX, Getmapping, Aerogrid, IGN, IGP, swisstopo, and the
GIS User Community
0 1.75 3.5 7 10.5 14 Nota: Para el clculo de densidad se utiliz el mtodo Kernel Biweight y la representacin de rangos se reere a cuantiles.
Kilmetros

Imagen 11. Delimitacin de reas por probabilidad de vivienda abandonada en Mazatln, Sinaloa
Simbologa
Desarrollos 2010 - 2015
Concentracin de abandono
ia
alta
baja
Alta
Baja
Med
Muy
Muy
Plan Municipal de Desarrollo Urbano
Zonicacin Secundaria
Agrcola
Equipamiento
Habitacional
Habitacional rural
Industrial
Mixto
Otros
Zona de conservacin Source: Esri, DigitalGlobe, GeoEye, Earthstar Geographics, CNES/Airbus DS, USDA, USGS,
AEX, Getmapping, Aerogrid, IGN, IGP, swisstopo, and the GIS User Community
Imgenes EAVM 2015

147
148
Imagen 12. Delimitacin de reas por probabilidad de vivienda abandonada en Tijuana, Baja California

Imagen 13. Delimitacin de reas por probabilidad de vivienda abandonada en Zumpango, Estado de Mxico
Imgenes EAVM 2015

149
150
Imagen 14. Delimitacin de reas por probabilidad de vivienda abandonada vinculada
con el transporte en Tlajomulco de Ziga, Jalisco

Imagen 15. Unidades Territoriales Estratgicas
Fuente: Conurba
Imgenes EAVM 2015

151
152
Imagen 16. Paseo frente al mar y diversidad morfolgica de la arquitectura en Malmo, Suecia

Fuente: Sara Topelson, 2015
El Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2015
Se termin de imprimir en el mes de noviembre de 2015
con un tiraje de 1,500 ejemplares, en los Talleres de
S e r v i c i o s y F o r m a s G r c a s S . A . d e C .V.
Real del Monte Nm. 25, Col. Industrial, CP 07800
Del. Gustavo A. Madero, Mxico D.F. Diseo editorial
a cargo de Csar Augusto Silva Pelcastre.

Estado Actual de La Vivienda en México

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Estado Actual

Enrique Pea Nieto

Fundacin CIDOC / SHF

Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2015

Sociedad Hipotecaria Federal

Fotografas: Arq. Sara Topelson de Grinberg

Programa Editorial del Gobierno de la Repblica

Primera edicin noviembre 2015

Hecho e impreso en Mxico

Captulo 1. Polticas de vivienda y desarrollo urbano 18

Captulo 2. Situacin actual del mercado de vivienda 30

Captulo 3. Desarrollo urbano y ordenamiento territorial 73

Captulo 5. Financiamiento a la vivienda 103

ACRNIMOS Y ABREVIATURAS 131

NDICE DE GRFICAS, CUADROS E IMGENES 134

El Centro de Investigacin y Documentacin de la Casa, CIDOC, se ha dado a

A partir del ao 2011 el Gobierno Federal ha realizado grandes reformas, que

Desde 2011, que empezaron a operar los Fideicomisos de Inversin en

El incremento anunciado se destinar principalmente para nanciar viviendas

Persisten algunos retos, entre ellos el aumento de viviendas localizadas fuera

Es por dems relevante recordar que la labor de la industria inmobiliaria est

La presente publicacin estuvo coordinada por la Fundacin Centro de

Nuestro reconocimiento a todo el equipo por sus valiosas y atinadas

Esta publicacin fue posible gracias a la participacin de las siguientes empresas,

Nuestro agradecimiento por su apoyo a:

Desarrollos Inmobiliarios Sadasi, Promotora PROCSA, S.A de C.V

Consorcio Ara, S.A de C.V. Inmobiliaria Quiero Casa, S.A. de C.V.

Cada ao cobra mayor relevancia el sector vivienda en nuestro pas, ya que la

Destaca que, segn datos de la Comisin Nacional de Vivienda (Conavi), la

La cartera de crdito para edi cacin conjunta de la banca comercial y SHF

El sector de la vivienda se posiciona como motor de la economa nacional

Derivado de la Poltica Nacional de Vivienda 2015 y de las Medidas de

En enero de 2015 el presidente de Mxico present un conjunto de acciones

El segundo grupo de medidas, destinadas a que ms mexicanos accedan a

Los derechohabientes del Fovissste e Infonavit podrn usar su saldo en la

Por otro lado se otorgan apoyos para sectores a la poblacin vulnerables

En 2014 el Infonavit registr 155,000 viviendas subsidiadas y poco ms

En apoyo al sector, la Secretara de Hacienda y Crdito Pblico (SHCP) en

Durante 2014 el Instituto Nacional de Estadstica y Geografa (INEGI),

El clculo de la Cuenta Satlite se realizar anualmente, con lo que se contar

Los precios de las viviendas en la zona metropolitana del Valle de Mxico

Este ao el crecimiento de la poblacin ser inferior a los hogares, implicando

En otro orden de ideas, el problema de acceso al suelo para construir o

A la par de un escenario de encarecimiento tanto del suelo como de la

Otro aspecto importante es el acceso al suelo en las ciudades mexicanas;

A manera de conclusin, en 2015 la vivienda ha observado un incremento al

1.1 Estmulo scal a la vivienda prestados para otro tipo de

Los prestadores de servicios de Organismo Acciones

construccin de vivienda obtendrn un Infonavit 505,000 116,423

traslade a los desarrolladores y por lo

Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2015

Fovissste 87,310 La entrega de este galardn ha

Infonavit 111,344,289,380 En la edicin 2014, se consideraron

Otros organismos 3,162,275,235

Asimismo, se otorgan menciones

Captulo 1. Poltica de vivienda y desarrollo urbano

Ao No. de Categoras Desarrollos inscritos Viviendas inscritas No. de Entidades Evaluadores

2002 7 43 84,183 16 n/d

2003 9 59 122,837 26 n/d

En 2014 el Premio sirvi como categora, entre los que destacan:

Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2015

Favorecer la construccin competitiva En la edicin 2015 se reconoce

Captulo 1. Poltica de vivienda y desarrollo urbano

Estado Actual de la Vivienda en Mxico 2015