Burbuja inmobiliaria en Espaa

Evolucin del precio de la vivienda nueva en Espaa, segn la 'Sociedad de Tasacin'. Siguiendo el
esquema planteado por el grfico contiguo, la burbuja comenz a principios de la dcada de los
ochenta, le sigui la Bear Trap (1992-1997), tras la que se produjo la Fase mana en la que
aumentaron los precios de manera espectacular (1998-2008), hasta que el crecimiento de los
precios se fren y entr en negativo a finales de 2008. A comienzos de 2010 se registraron leves
subidas, indicando la entrada en la fase de Bull Trap, la ltima etapa de subida que precede al gran
desplome.

Ciclo de una burbuja especulativa.

La expresin burbuja inmobiliaria en Espaa hace referencia a la existencia de

una burbuja especulativa en el mercado de bienes inmuebles en Espaa.
Entre los aos 1986 a 1992 tuvo lugar una burbuja inmobiliaria que afect a los precios
pero no tanto al volumen construido. La burbuja de la que trata este artculo tuvo su
comienzo en 1997 y ha durado hasta finales de 2007 o principios de 2008 cuando se
produjo su estallido y sus consecuencias. Sus efectos principales han sido la
profundizacin de la crisis inmobiliaria espaola, la nacionalizacin de numerosas cajas de
ahorros quebradas(Caja Castilla-La Mancha, CajaSur, Caja Mediterrneo-
CAM, Novacaixagalicia, Caixa Catalunya, Unnim y Bankia), ayudas pblicas para fusiones
de otras muchas entidades bancarias y el aumento de desahucios en Espaa en
aplicacin de la ley hipotecaria espaola.12345678

Introduccin[editar]
El principal sntoma de la burbuja inmobiliaria fue el incremento anormal de los precios
muy por encima del IPC y de las rentas, incrementos que se explican principalmente
recurriendo a factores externos, como la falta de suelo edificable, los beneficios fiscales
concedidos a la adquisicin de viviendas, la inmigracin, la especulacin y la recalificacin
de suelos, as como el exceso de crdito.
La burbuja inmobiliaria tuvo su inicio en 1997.910111213141516 El Banco de Espaa explica
que el origen de la escalada de precios se encuentra, en parte, en el anterior boom
inmobiliario que termin en 1991 con "una excesiva correccin". Como consecuencia, el
Banco de Espaa habla de "la existencia de una cierta infravaloracin de este activo en la
segunda mitad de la dcada de los noventa". Hay quien sostiene que tuvo su inicio
en 1985, coincidiendo con la incorporacin de la generacin nacida durante el baby-boom
al mercado de trabajo, lo que aument la demanda de compradores de vivienda,
impulsando los precios de la vivienda al alza que se llegaron a multiplicar por dos, en
trminos reales entre 1985 y 1991.17
El periodo se ha prolongado hasta agosto de 2007, manifestndose principalmente en una
elevacin sostenida de los precios superior al 10% anual y llegando en algunos aos hasta
cerca del 30% anual segn ponen de manifiesto los informes elaborados por el portal
inmobiliario espaol Idealista.com.18 La burbuja inmobiliaria en Espaa explica el
comportamiento reciente del mercado inmobiliario en Espaa, ofreciendo una previsin de
su evolucin futura.19 20
Algunos miembros del anterior gobierno socialista de Rodrguez Zapatero, sealaron a la
burbuja inmobiliaria como el elemento diferencial21 de la crisis econmica en Espaa y la
principal causa de las elevadas cifras de paro,22 especialmente juvenil, y del abandono
escolar.23

El "pinchazo" de la burbuja[editar]
El resultado de la explosin de la burbuja ha sido una brusca cada de la demanda y de los
precios, que segn la APCE empez en diciembre de 200724 y que an continuaba en
2011, con cadas en la demanda superiores al 40%,25 y en 2012, cuyo primer trimestre ha
registrado la mayor cada del precio de la vivienda de toda la democracia.26 Todo ello
provocado por la incapacidad del mercado para absorber la enorme oferta de vivienda
construida y vaca disponible.
Este cambio de ciclo inmobiliario espaol ha tenido lugar por factores internos y externos:
por un lado, la falta de liquidez del sistema financiero, causada por la crisis de las
hipotecas subprime en Estados Unidos en agosto de 2007, y por otro, por el deterioro
interno de la economa espaola, la falta de financiacin y el agotamiento del modelo de
crecimiento (basado en la construccin), al reducirse los retornos de la inversin
(provocando la salida del mercado de los especuladores) y contenerse el crdito. En julio
de 2011, la vivienda haba perdido ya un cuarto de su valor desde mximos de 2007,
cayendo su precio por metro cuadrado un 25%27 desde entonces, con una tendencia a la
baja de la evolucin del precio en el corto y medio plazo. Algunos autores como Borja
Mateo2829 y consultoras como R.R. de Acua & Asociados,30 vaticinan cadas importantes
en el precio de la vivienda durante varios aos.3132
Esta tendencia se confirm en el I Trimestre de 2012, segn los datos dados a conocer por
el INE el 14 de junio de 2012, ya que el IPV (ndice de Precios de la Vivienda) de ese
trimestre reflejaba la mayor cada de precios de toda la democracia (la vivienda libre se
abarat de media un 12,6% en el primer trimestre de 2012 respecto al mismo periodo del
ao anterior). As, desde los mximos que alcanz el ndice del INE en el II Trimestre de
2007, la vivienda se ha abaratado en un 25,6%. Estos datos del I Trimestre de 2012
acentan el descenso del 11,2 % con el que termin 2011, y estn muy encima de la cada
de los precios de la vivienda registrada en 2008, cuando los pisos bajaron un 5,4% de
media, en 2009, con una cada del 4,3%, y en 2010, con una bajada del 1,9%, segn el
INE.26
Entre las causas de esta espectacular cada de los precios de la vivienda, los analistas
sealan la falta de crdito por los problemas de solvencia del sistema bancario espaol y
el aumento del paro (y el miedo a perder el trabajo que va unido a l), que hace que pocas
personas quieran arriesgarse a adquirir una vivienda o cambiar de residencia.26
Por otro lado, la mayora de los expertos sealan que hasta que las entidades financieras
no logren dar salida a las ingentes reservas de viviendas y de suelo que poseen (a causa
de los impagos de las hipotecas y de los crditos fallidos a constructores y promotores, lo
que las ha convertido en las grandes inmobiliarias del pas) no se superar la crisis.26

La existencia de la burbuja[editar]
Durante los aos de la generacin de la burbuja inmobiliaria no existi acuerdo unnime
entre los analistas acerca de si realmente exista o no tal fenmeno especulativo. Varias
razones explicaban la falta de este acuerdo.33 Actualmente disponemos de varios
procedimientos que permiten dilucidar con ms exactitud la existencia de una burbuja
especulativa.34
Aunque no exista una definicin exacta de lo que es una burbuja especulativa cabe
advertir, en el caso de la burbuja en Espaa, que se dieron unas grandes diferencias entre
el incremento medio del IPC y los sueldos (de un 3 %) y las subidas anuales del precio de
la vivienda de hasta un 17%. Es decir, la vivienda se encareca 6 veces ms rpido que los
sueldos y el IPC medio.
En agosto de 2007 estall la burbuja inmobiliaria estadounidense, a raz de la crisis de las
hipotecas subprime o hipotecas basura. Poco despus el Instituto Nacional de Estadstica
espaol anunci una fuerte bajada de la compraventa de viviendas (un 27% en el primer
trimestre de 2008) y de la contratacin de hipotecas (un 25% en enero de 2008), por lo que
ahora se considera ese momento el de la explosin de la burbuja espaola.35
Las asociaciones de constructores, principales beneficiarios del alza de precios, solan
negar la existencia de la burbuja, calificndola de "mito" interesado,36 al igual que otros
sectores directamente vinculados al negocio de la construccin,37 para los cuales no
existi una burbuja, sino un simple "boom inmobiliario". Por su parte, los sectores en
desacuerdo con la coyuntura econmica, ms vinculados a los consumidores, principales
afectados por el alza de precios y las dificultades de acceso a la vivienda, insistieron en
valorar los mismos datos en sentido contrario,38 lo mismo que otros colectivos orientados a
la crtica social y el ecologismo.39
En este sentido es importante tener en cuenta que las propias expectativas sobre la
evolucin futura de un mercado influyen en el comportamiento real del mismo. Es decir, si
muchos potenciales compradores estiman que est prxima una futura cada de los
precios, pueden optar por esperar a que sta ocurra para comprar. Eso provocara que se
redujera la demanda actual y, por lo tanto, que los precios realmente caigan. El mismo
procedimiento tendra lugar a la inversa si lo que se espera es un incremento.40
Por otro lado, la opacidad que caracteriza el mercado de la vivienda en Espaa impidi
hacer valoraciones exactas de la situacin: como ms abajo se ver, una misma entidad
enviaba mensajes de calma y alarma al mismo tiempo, las estadsticas nunca fueron
sistemticas y se caracterizaban por la dispersin, cuando no eran simplemente
contradictorias, permaneciendo parte del negocio inmobiliario oculto al fisco, al moverse en
parte con dinero negro o en forma de sobornos.41 En ese sentido, algunos especialistas
han denunciado incluso una campaa de opacidad y ocultamiento de los medios de
comunicacin que, basndose en intereses econmicos, habran evitado mencionar la
verdadera naturaleza del auge del precio de la vivienda42
En todo caso, en los primeros meses del ao 2008 la fuerte desaceleracin del mercado
de la vivienda en Espaa ya permita hablar a algunos economistas (como Alan
Greenspan, ex gobernador de la FED) de una burbuja especulativa y de su estallido,43 En
ese mismo sentido, en abril de 2008 los propios constructores y promotores reconocan
que haban subido mucho los precios y (...) expulsado a los consumidores del mercado,
reconociendo implcitamente una sobrevaloracin de los activos inmobiliarios.44 dibujando
un panorama sombro para el sector y, por ende, para toda la estructura econmica
espaola. En el ao 2009 ya nadie pona en duda que una enorme burbuja inmobiliaria
especulativa haba estallado en todo el mundo, sintindose con especial virulencia
en Espaa, que se ha visto por ello inmersa en una profunda recesin econmica.45
Segn un cable de 2005 de la embajada estadounidense en Madrid, ya entonces podan
advertir los sntomas de una sobrevaloracin muy considerable, citando como causas de
ella la inexistencia del contrapeso del mercado del alquiler debido a una legislacin
desfavorable -que era poco probable que cambiara debido a presiones internas en los
principales partidos, segn indicaba el mismo cable. Tambin especul con xito sobre
que, cuando la burbuja estallara y la situacin financiera se recrudeciera, el gobierno que
estuviera en el poder convocara elecciones anticipadas.46

Estructuras en Zaragoza.

Valoraciones generales de la situacin[editar]

Si bien los datos sobre el mercado inmobiliario fueron en su da aceptados, como veremos,
por los diferentes actores, no siempre existi acuerdo en la valoracin que se hace de
tales datos. El mismo Banco de Espaarechaz la idea de que se tratara de una burbuja
especulativa:
Los resultados de los trabajos llevados a cabo sobre el mercado de la vivienda no apoyan, segn el
Banco de Espaa, las hiptesis de equilibrio o burbuja, sino que tienden a reforzar la conclusin de
que la situacin del mercado inmobiliario espaol se caracterizaba a finales de 2004 por una
sobrevaloracin de la vivienda compatible con una absorcin gradual de la discrepancia encontrada
en entre los precios observados y los explicados por sus fundamentos de largo plazo.
47

Sin embargo, los informes oficiales de esa entidad tambin reconocieron una
sobrevaloracin de activos inmobiliarios, y ya en el ao 2002 alertaba sobre una posible
depreciacin de la vivienda.48 Garca Montalvo public en 2003 uno de los primeros
artculos sobre la formacin de una burbuja inmobiliaria en Espaa.49
Quienes negaron la existencia de una burbuja especulativa, y a lo sumo aceptaron una
pequea sobrevaloracin de activos, argumentaron el buen estado de la economa
espaola,50 los datos de empleo y crecimiento sostenido, y las tasas de morosidad muy
bajas, atribuyendo el aumento de precios a la presin de la demanda.51
En el otro extremo de la balanza se situaron las crticas de quienes estimaron que se
estaba ante una burbuja inmobiliaria de consecuencias impredecibles:
Se est gestando pues desde hace ya unos aos una mastodntica burbuja [inmobiliaria]
especulativa que ha sido caracterizada por The Economist (18-6-05) como el mayor proceso
especulativo de la historia del capitalismo.
52

En general, desde las posiciones crticas se afirm que la dependencia de la economa

espaola de la industria de la construccin, as como el endeudamiento excesivo, poda
provocar a la larga una recesin econmica, en especial por culpa del alza de los tipos de
inters, que erosionara el consumo interno y aumentara la tasa de paro y de los ndices
de morosidad, provocando, finalmente, una devaluacin de los activos inmobiliarios.53

Cifras[editar]

Evolucin del precio de la vivienda en Espaa 1985-2012. La burbuja inmobiliaria en Espaa ms

imporante comenz en 1997 y dur hasta 2007 cuando la vivienda alcanz su pico de precios,
entonces estall la crisis inmobiliaria espaola 2008-2013 provocando una crisis econmica, social e
institucional en Espaa.

Precio y nmero de viviendas construidas[editar]

Vanse tambin: Precio de la vivienda en Espaa y Vivienda en Espaa.

Segn los informes del Banco de Espaa54 entre 1976 y 2003 el precio de la vivienda en
Espaa se ha duplicado en trminos reales, lo que significa, en trminos nominales, una
multiplicacin por 16. Esto sita a Espaa en el tercer o cuarto puesto de la OCDE en
crecimiento del precio de la vivienda. Segn el Banco de Espaa, en el periodo 1997-
2006 el precio de la vivienda en Espaa se haba incrementado alrededor de un 150% en
trminos nominales, lo que corresponde con un 100% en trminos reales47 El precio
mximo se alcanz al final de la burbuja, en 2007; en ese momento comenz el descenso
en el precio de la vivienda en Espaa. Segn el INE, en el primer trimestre de 2013 el
precio baj un 6,6% de media y en tasa interanual -respecto al primer trimestre de 2012-,
un 14,3%.55
Para el economista Jos Garca Montalvo el precio de la vivienda en Espaa tiene que
ajustarse todava un 35,4% en los prximos aos. Montalvo argumenta que a la vista del
dato del PER (ratio del precio de compra y renta disponible que debe estar sobre los 4
aos), que en el primer trimestre de 2013 todava estaba en 6,2 aos, los precios deberan
bajar un 35,4% ms para recuperar los niveles de PER de largo plazo (per 4). Esta bajada
habra que sumarla a la efectuada desde 2007 e implicara una cada total entre el pico
mximo de dicho ao 2007 y el valle de un 53,3%.565758
En cuanto al nmero de viviendas iniciadas, otro informe de la misma entidad indica que
entre 1999 y 2001 se haban iniciado ms de medio milln de viviendas al ao,59 y el
nmero no ha dejado de aumentar. Entre los aos 2000 y 2005 se proyectaron en torno a
unas 800 000 viviendas anuales de las que se construyeron unas 300 000 al ao.
Concretamente, segn los visados expedidos por el Colegio de Arquitectos, durante 2003
se proyectaron 700 000 viviendas,60 en 2004 en torno a 500 000, y en 2005, 800 000.
En 2006 se visaron ms de 800 000 viviendas.61
Sin embargo, hay que recordar que no todas las obras visadas acaban construyndose.
Se estima que entre el visado y la finalizacin de la obra puede pasar un plazo de dos
aos. Segn los datos publicados por el Ministerio de Vivienda, slo parte de las mismas
se terminaron.62 En concreto, 525 331 viviendas en el 2003, 586 092 en el 2004 y 612 066
en el 2005.
Al mismo tiempo, se debe considerar el hecho de que slo parte de las viviendas
terminadas llegan a venderse, ya que en el 2004 se vendieron un total de 295 000 y en el
2005, unas 336 000 viviendas nuevas,63 lo que indicara una acumulacin de viviendas
nuevas. Significativamente, el parque de viviendas vacas en Espaa era en 2005 de 3,35
millones, lo que supone un 14% del total.64
Existi, por tanto, un relativo acuerdo a la hora de cuantificar tanto los precios como el
nmero de viviendas construidas. Ese acuerdo no se traslad a su valoracin.

Endeudamiento inmobiliario[editar]

La burbuja inmobiliaria se aliment del crdito al sector privado (particulares y promotores), lo que
conllev un incremento significativo de la deuda privada (azul) que se detuvo con la crisis financiera
internacional, dando fin al proceso especulativo.

Uno de los principales efectos de esta situacin es el crecimiento de la deuda de los

hogares. Dado que de ordinario la compra de vivienda, sea para habitar o sea para invertir,
se realiza a partir de prstamos hipotecarios, el aumento del precio implica un aumento de
deuda. El endeudamiento de los espaoles se triplic en menos de diez aos. En el
ao 1986 supona un 34% de la renta disponible, en 1997 pas a un 52% y en 2005 lleg
al 105%. En el ao 2006 una cuarta parte de la poblacin estaba endeudada a ms de 15
aos.65 De 1990 a 2004, la duracin media de las hipotecas se increment de 12 a 25
aos.46 El propio Banco de Espaa inform que el ahorro de las familias en el ao 2006 ha
sido desbordado por la deuda.66
De hecho, el Banco de Espaa ha alertado, ao tras ao, acerca del elevado
endeudamiento de los hogares espaoles,67 que segn la institucin, resulta insostenible.
La deuda de particulares alcanzaba los 832 289 millones de euros a finales de 2006, con
un crecimiento del 18,53% interanual.68
Tambin alert el Banco de Espaa acerca del excesivo endeudamiento de la industria de
la construccin.69
El presidente de las Cmaras de Comercio de Espaa, Javier Gmez Navarro, afirm en
un acto organizado por la Asociacin de Periodistas de Informacin Econmica, que las
entidades "nunca recuperarn" el 30% de la deuda contrada con el sector inmobiliario.
Segn el Banco de Espaa, esa deuda asciende a 325.000 millones de euros y hasta
diciembre de 2009 haba 96 824 millones en crditos dudosos.70 El presidente de las
Cmaras lament que el sistema financiero espaol no admitiera desde un principio el
impacto de la crisis en sus activos, y corresponsabiliz al Banco de Espaade ello: En
Espaa nunca se ha querido reconocer que el sistema financiero estaba tocado, lo que
hubiera obligado a capitalizar los bancos. La poltica hasta ahora ha sido ganar tiempo,
para ir provisionando, pero el tiempo se est agotando.71

Causas[editar]
Desde diferentes instancias se trat de explicar el incremento de precios, de nmero de
viviendas y el aumento del endeudamiento durante el periodo 1998-2007. Algunas de esas
causas son internas, propias de la coyuntura econmica y social espaola. Otras hay que
relacionarlas con la situacin econmica mundial.
El Banco de Espaa, en sucesivos informes,72 as como otras instituciones de anlisis,
explican la situacin a partir de los siguientes condicionantes:

Factores macroeconmicos (liquidez)[editar]

Una burbuja inmobiliaria no se puede explicar sin la aportacin masiva de liquidez, dinero
para las nuevas hipotecas. Por otra parte, unos intereses histricamente bajos para
Espaa por su entrada en el euro explican la capacidad del sistema para subir los precios
(la gente poda pagar ms). Estos dos factores son piezas indispensables en una burbuja
inmobiliaria.
El exceso de liquidez proceda de diversos factores:

Por una lado la facilidad con la que los bancos daban hipotecas y crditos a empresas
y particulares. La deficiente gestin del riesgo de impago y el laxismo de las
autoridades de control (Banco de Espaa) facilitan este mecanismo. Este mecanismo
es parecido a lo que pas en Estados Unidos con la 'subprime'.
La capacidad para conseguir capital de manera casi ilimitada por parte de los bancos,
necesario para poder ofrecer nuevas hipotecas. Las polticas monetarias de los
grandes bancos centrales facilitaron esta expansin crediticia (que es lo mismo que
liquidez).
Factores demogrficos[editar]
Vanse tambin: Demografa de Espaa e Inmigracin en Espaa.

Poblacin extranjera en Espaa73

Extranjeros %
Ao
censados total

1981 198.042 0,52%

1986 241.971 0,63%

 1991 360.655 0,91%

1996 542.314 1,37%

1998 637.085 1,60%

2000 923.879 2,28%

2001 1.370.657 3,33%

2002 1.977.946 4,73%

2003 2.664.168 6,24%

2004 3.034.326 7,02%

2005 3.730.610 8,46%

2006 4.144.166 9,27%

2007 4.519.554 10,0%

2008 5.220.600 11,3%

2009 5.598.691 12,0%

2010 5.747.734 12,2%

2011 5.730.667 12,2%

2012 5.711.040 12,1%

Evolucin demogrfica de Espaa entre 1900 y 2005.

Evolucin del Euribor a un ao entre los aos 1998 y 2006.

Detalle de la evolucin del Euribor a un ao entre los aos 2001 y 2006.

Varios factores de tipo demogrfico explican el tirn de la demanda de vivienda en los

ltimos aos. La poblacin extranjera en Espaa pas de 499 773 (294 726 europeos y
205 047 no europeos) en 1995 a 1 159 060 (449 881 europeos y 659 179 no europeos) en
el ao 200174
La poblacin inmigrante en Espaa sufri un espectacular crecimiento entre 1998 y 2006,
pasando de 637 085 (1,60% de la poblacin) a 4 482 568 (9,93% de la poblacin), siendo
la tercera tasa de inmigracin ms alta del mundo. Al mismo tiempo, la tasa de natalidad
espaola sufri un descenso notable a mediados de los aos setenta. Toda la generacin
que naci en ese momento, segn indica el Banco de Espaa, alcanz la edad de
emancipacin a lo largo de la dcada de los noventa, incrementando as la demanda de
vivienda. En concreto, el Banco de Espaa calcul en 2002 una presin sobre la demanda
de 600 000 jvenes por ao.75 Otros factores demogrficos a tener en cuenta para explicar
el incremento de la demanda de vivienda son el crecimiento del nmero de divorcios (con
un incremento del 79% anual en el periodo 1993-2003) la demanda residencial turstica
(1 500 000 de personas en 2003) y la demanda generada por la segunda residencia (3,6
millones de segundas residencias en 2003, lo que supone 1 de cada 11 espaoles).76
Tambin se seala, desde el Banco de Espaa, que el nmero de miembros por hogar se
ha reducido, as como la esperanza de vida ha aumentado, incrementado el nmero de
hogares por habitante.
Algunos especialistas, como Garca-Montalvo, explican que factores como la demografa77
tienen clara influencia pero no explican por s solos la subida de precios sin otros muchos
factores.78
En 2012 el nmero de nacimientos se redujo por cuarto ao consecutivo al descender un
3,9%. La edad media a la maternidad aument hasta 31,6 aos y el nmero medio de hijos
por mujer baj a 1,32. Durante el ao 2012 fallecieron en Espaa 405.615 personas, lo
que supuso un 4,6% ms que en el ao anterior. Se trata del mayor incremento anual de la
dcada.79

Factores econmicos y financieros[editar]

La ltima dcada del siglo XX termin con un periodo de bajo endeudamiento de los
espaoles, al menos en relacin con el resto de los europeos [cita requerida]. A ello se le suma
el espectacular abaratamiento de los tipos de inters y del euribor a niveles histricamente
bajos (vase grfica) por debajo de la inflacin. Por otro lado, en Espaa ha existido una
fiscalidad que favorece la compra de vivienda con desgravaciones en
el IRPF (estimndose que tales beneficios fiscales permiten el acceso a viviendas ms
caras, entre un 15 y un 22%,80) mientras que el alquiler careci de ayudas durante ese
periodo.
Otros elementos son el incremento de la renta por habitante y el mantenimiento de niveles
de empleo muy altos, sumados un crecimiento econmico sostenido, si bien los
incrementos salariales han sido ms que moderados. El Banco de Espaa lo explicaba as
en 2002:
En los ltimos aos, la moderacin salarial se ha traducido en un crecimiento medio de los salarios
reales sostenido, pero modesto, cuando se compara con el registrado en la anterior fase expansiva
de 1986 a 1991. Sin embargo, el empleo ha aumentado de manera notable, lo que ha permitido
reducir significativamente la tasa de paro entre la poblacin juvenil.
[4]

Por otra parte, es importante sealar que frente, a la revalorizacin de la vivienda (ms del
10% anual en el periodo lgido), la rentabilidad de las bolsas y fondos de inversin ha sido
baja. La Banca, por su parte, amparndose en la coyuntura econmica (en especial, el tipo
de inters bajo y la morosidad reducida), dispuso todo tipo de productos hipotecarios, a
plazo cada vez mayor (en 2007 comenzaron a ofrecerse hipotecas a 50 aos). Tambin
desde el punto de vista financiero, se seala la existencia de un "exceso de capital"
procedente de diversas fuentes (instituciones, fondos de inversin privada, empresas
pblicas, sociedades limitadas, inversores de capital riesgo, fondos de cobertura,
agrupaciones privadas e individuos), en busca de productos de inversin.81 Asimismo, es
destacable la influencia de la entrada de Espaa en el sistema euro, lo que supuso el
afloramiento de dinero negro en busca de inversin antes del 1 de enero de 2002. Pese a
que la entrada de la nueva moneda debera haber significado la desaparicin de buena
parte de ese capital, cinco aos despus no slo no haba desaparecido sino que se haba
incrementado.8283 De hecho, el pago con dinero negro afectara al 60% de las
transacciones inmobiliarias en Espaa.84 Tambin es habitual la falta de control sobre la
vivienda protegida, que no pertenece al mercado libre durante un periodo estipulado, pero
que se vende sin que las autoridades hagan las correspondientes inspecciones.85

Factores normativos y estructurales[editar]

Se seala que las sucesivas regulaciones en materia de suelo, alquiler y competencias
urbansticas han contribuido de manera decisiva en el desarrollo del mercado de la
vivienda. Se ha reducido el porcentaje de suelo que los promotores deben ceder a los
ayuntamientos, y se ha declarado suelo urbanizable todo suelo no protegido. Por otro lado,
se ha intervenido en el mercado del alquiler, eliminando los contratos indefinidos y las
desgravaciones, todo ello sin establecerse medidas claras para la proteccin del
arrendador (que consagra un inadecuado y largo sistema procesal que dificulta los
derechos del propietario y le deja indefenso ante el impago del inquilino).
Otro elemento importante ha sido la falta de financiacin de los entes locales
(principalmente los ayuntamientos), lo que unido a las amplias facultades de los mismos
para organizar el territorio ha llevado a que las haciendas locales se financien en buena
medida gracias al mercado de la construccin, hasta tal punto que se han hecho
llamamientos desde la industria de la construccin para reformar la ley de financiacin de
los entes locales.86 La potestad de los ayuntamientos de decidir de forma arbitraria qu
suelo es urbanizable y qu suelo no lo es da lugar tambin a una extendida corrupcin
urbanstica.87 Los ayuntamientos hacen que la oferta de suelo urbanizable sea
artificialmente escasa, elevando su precio. En cuanto a los programas de VPO (Vivienda
de Proteccin Oficial o subvencionada por las administraciones pblicas con fines
sociales) se redujo significativamente su nmero y alcance en la etapa 1996-2004.
Finalmente, es algo generalmente aceptado que los costes de la construccin no explican
el incremento de precios, al no haberse incrementado apenas en el periodo: de hecho,
hasta 2003 los costes de la construccin haban sufrido una bajada interanual del 0,8% en
trminos reales, en contraste con la sostenida subida del precio de la vivienda.88

Factores sociales[editar]
Segn algunos anlisis, en Espaa existe una tendencia social a la propiedad inmobiliaria.
La tasa de propietarios con respecto a alquilados es del 80-85%89 la ms alta de Europa
tras Irlanda (la media europea es del 61%). Es difcil estimar si esa tendencia es producto
de factores culturales o simplemente una consecuencia de los beneficios fiscales que
supone la compra y del deficiente mercado del alquiler, as como su elevado precio: los
alquileres suben en Espaa un 4,1% anual (frente a una media europea del 1,6%, que en
la eurozona no pasa del 1,3%)88

Factores externos[editar]

El incremento internacional de precios de la vivienda: el caso de Francia, para los precios de compra
en relacin con la renta disponible.

El incremento internacional de precios de la vivienda: el caso de Gran Bretaa, para los precios de
compra.

Desde diversas instancias se viene advirtiendo que el incremento del precio de los bienes
inmuebles no es exclusivo de Espaa. Ms bien al contrario, todos los pases
industrializados presentan un crecimiento anormal de los precios desde 1998. Quienes
afirman que Espaa se encuentra inmersa en una burbuja econmica advierten que esa
burbuja es global. Para ello se apoyan, entre otros argumentos, en diversos informes de la
Reserva Federal norteamericana (FED)90 y de la OCDE91 que reflejan un incremento del
precio de los bienes inmuebles en prcticamente todos los pases industrializados, con las
excepciones de Alemania, Japn92 y Suiza. En paralelo a ese crecimiento, se habra
desarrollado tambin una burbuja crediticia, favorecida por los bajos tipos de inters que
se han establecido en las principales economas del mundo.
El origen de esa situacin, segn ciertos analistas, estara, por un lado, en el estallido de
la burbuja.com a finales de los aos 90, que habra provocado una masiva fuga de dinero
buscando rentabilidades seguras, y por otro, en la sistemtica bajada de los tipos de
inters tras los atentados del 11 de septiembre de 2001.

El factor de la especulacin[editar]
Sin que exista un reconocimiento expreso por parte de las autoridades econmicas,
diversos analistas han establecido que entre los motivos principales de la burbuja
inmobiliaria hay que contar la entrada masiva de pequeos inversores que, al calor de
beneficios sostenidos superiores a los dos dgitos anuales, habran entrado en el mercado
de la compraventa, sea como simple inversin (desde comprar sobre plano hasta adquirir
una obra ya acabada, para luego vender ms caro) o como modo de acceder a una
vivienda de mejor calidad (mediante hipotecas puente). Los bajos tipos de inters (inditos
en Espaa hasta la entrada en el euro) y la baja rentabilidad de otras inversiones, as
como la facilidad en la obtencin del crdito, habran actuado como acicate de esa
situacin, provocando sobreoferta y agotamiento de la demanda en plena fase expansiva
de las empresas constructoras, que no pudieron detener la produccin a tiempo, debido al
rgimen de largo plazo con que trabaja el sector.
Por aadidura, las sociedades de tasacin contribuyeron a esta espiral especulativa
sobrevalorando gran cantidad de inmuebles.93 A raz de la crisis econmica, han quedado
al descubierto grandes carencias en algunas de estas sociedades, nicas autorizadas para
realizar tasaciones para solicitud de crditos hipotecarios, debido a que sus tcnicos, en
general autnomos que cobran un pequeo porcentaje de los honorarios de cada tasacin
realizada para dichas sociedades, muchas veces con poca experiencia y con muy escaso
asesoramiento por parte de las mismas, pueden ser manipulados por las sociedades de
tasacin, que a su vez, cuando no estn vinculadas a los bancos, tienen una gran
dependencia de las entidades financieras, que son las que les proporcionan la mayor parte
de su trabajo, y a las que les puede interesar una valoracin al alza de los inmuebles para
elevar el importe de los crditos concedidos y, consiguientemente, de los beneficios en
concepto de intereses.
Con la publicacin del patrimonio de los parlamentarios en septiembre de 2011, sali a la
luz que la prctica totalidad de ellos han invertido en vivienda,94 llegando algunos a tener
incluso ms de 20 bienes inmuebles,95 lo que explica en parte la falta de regulacin de la
especulacin inmobiliaria en este sentido.96

Consecuencias sociales y ecolgicas; medidas polticas[editar]

Artculo principal: Crisis inmobiliaria espaola 2008-2014

Si bien la Constitucin espaola garantiza en su artculo 47 el acceso a una vivienda digna

y ordena a los poderes pblicos evitar la especulacin del suelo, y a pesar de la relajacin
en las condiciones para la adquisicin de prstamos hipotecarios y del aumento de
unidades residenciales puestas a la venta, los precios elevados han impedido durante el
perodo 2008-2013 el acceso a la vivienda a una parte importante de la poblacin incluso
en rgimen de alquiler, especialmente la que por su edad no pudo adquirirla antes del
comienzo del ciclo alcista.
El informe anual sobre los jvenes en Espaa del ao 200697 establece que el 51% de los
espaoles de entre 18 y 34 aos vive en el domicilio familiar, y el 47% en su propia casa
(alquilada, comprada o compartida). Segn el mismo organismo, en el ao 2003 el precio
medio de la vivienda para el tramo de edad comprendida entre los 18 y 24 aos supera en
un 210% el precio mximo tolerable, y para las mujeres un 10% ms, debido a la
diferencia salarial media98
Otro fenmeno que ha aparecido durante este periodo es el mobbing inmobiliario,99 en
especial contra inquilinos de renta antigua, a quienes los caseros hostigan para que
abandonen el inmueble con objeto de obtener plusvalas con l.
Pese a todo, el parque de viviendas vacas en Espaa era en 2005 de 3,35 millones, lo
que supone un 14% del total, la tasa ms alta del mundo64
Por otro lado, la enorme superficie urbanizada entre los aos 1987 y 2006 signific el
aumento en ms de 1 milln de hectreas de la superficie artificial (con una tasa entre los
aos 2000 y 2006 doble que en los aos anteriores). En el Informe de 2010
del Observatorio de la Sostenibilidad en Espaa se estimaba que la urbanizacin era la
mayor amenaza para la biodiversidad en el pas.100101

Medidas propuestas por las autoridades[editar]

Artculo principal: Poltica de vivienda en Espaa

El Ministerio de la vivienda, tan pronto como lleg al poder el gobierno socialista en el

2004, desech la idea de llevar a cabo sus promesas electorales de crear 800.000
viviendas (incluyendo en esta cifra los alquileres que se pudieran producir durante su
legislatura).
Desde el gobierno se lanz la idea de crear "minipisos" bajo el eufemismo de "soluciones
habitacionales", lo que fue ampliamente criticado por el Partido Popular en la oposicin
El Gobierno Central tampoco aument los impuestos sobre las viviendas deshabitadas o a
las segundas viviendas que haban prometido, y que era considerado necesario en
estudios de varias universidades.102 Otras administraciones que haban hecho promesas
similares, como el Ayuntamiento de Madrid en el ao 2004, tambin las incumplieron.
La idea de sacar las viviendas vacas al mercado mediante presin fiscal se ha
abandonado y en su lugar se pretende sacarlas como viviendas en alquiler, modificando
para ello la legislacin. Segn algunos analistas, esto puede provocar que los inversores
compren viviendas para posteriormente alquilarlas, dificultando an ms el acceso a la
vivienda en propiedad; desde otros sectores se indica que aunque se produjera un
enriquecimiento de dichos inversores la consecuencia sera la bajada de los precios de la
vivienda en alquiler, por lo que el beneficio social sera superior.
El llamado Plan de Choque del gobierno socialista que gan las elecciones en 2004 se
limita a aumentar en 79.000 el nmero de viviendas protegidas. Los propios responsables
del Ministerio de vivienda reconocen que esto no solucionar el difcil acceso de los
ciudadanos a la vivienda. Por otra parte, est en duda la inutilidad o eficacia de una mayor
creacin de vivienda de proteccin oficial (VPO) para el descenso del precio de la vivienda,
toda vez que se han detectado fraudes e irregularidades en sus mecanismos de
planificacin, construccin, adjudicacin y venta.
En las comunidades que no existe una regulacin efectiva de la vivienda protegida se est
vendiendo y comprando la VPO a precios de mercado, suponiendo una importante fuente
de blanqueo de dinero negro, hacindola inefectiva como ayuda social. En otros lugares el
mecanismo de la VPO ha resultado una solucin adecuada que, a la vista de la crisis
econmica de 2008-2009, puede beneficiar a los municipios, los constructores y los
consumidores.
Hay comunidades en que se ha dado una interpretacin muy particular en cuanto a las
soluciones polticas a aplicar ante la falta de Vivienda Protegida. As, cabe destacar, por
citar tan slo un ejemplo, la paradoja de que en la Comunidad de Madrid, gobernada
por Esperanza Aguirre del Partido Popular desde el ao 2001 los mdulos de precios
mximos que sirven de referencia a los promotores para vender los diferentes tipos de
vivienda protegida han experimentado una continua y significativa subida en lnea con la
evolucin del precio de la vivienda en el mercado libre. La ltima elevacin de los mismos
llevada a cabo por la Comunidad de Madrid para, en palabras de la actual consejera de
Vivienda Mara Isabel Mario, incentivar a los promotores inmobiliarios que construyan
ms vivienda protegida "ante la desaceleracin que vive el sector" fue llevada a cabo el 4
de abril de 2008 encareciendo el precio de dichos mdulos un 31% para las viviendas
protegidas situadas en las zonas de Madrid capital, Alcobendas, Las Rozas, Majadahonda
y Pozuelo (zona A), un 25% ms en municipios como Alcal de Henares, Alcorcn o Parla
(zona B) y un 20% ms en localidades como Cercedilla (zona C).103
Posiciones de los distintos partidos polticos[editar]
El 27 de septiembre de 2005, a raz de una proposicin de ley del Grupo Parlamentario
de Izquierda Unida (Espaa)|IU-ICV]] sobre reformas en materia tributaria sobre viviendas
desocupadas supuso un avance en el necesario cambio de legislacin en la materia,
aunque la proposicin fue rechazada por abrumadora mayora, principalmente, por existir
discrepancias en torno a la polmica definicin de lo que pudiera considerarse una
vivienda deshabitada.
El Ministerio de Economa y Hacienda estudiaba en enero de 2007 el desarrollo del
reglamento de la Ley Reguladora de Haciendas Locales para aplicar un recargo de hasta
el 50% sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) sobre las viviendas que se
encuentren desocupadas.104
En esas fechas el Gobierno vasco y el cataln se planteaban la posibilidad de gravar las
viviendas vacas con un canon. En el caso de Euskadi, la propuesta fue rechazada
posteriormente en el Parlamento Vasco105
Durante el debate electoral celebrado el 7 de noviembre de 2011 entre los candidatos
del PSOE y el PP a la presidencia del Gobierno de Espaa, Alfredo Prez
Rubalcaba y Mariano Rajoy, hablaron de pasada del sector inmobiliario para echarse en
cara la responsabilidad de la burbuja inmobiliaria. Para Rubalcaba los bancos no prestan
porque deben mucho y deben por causa de la burbuja inmobiliaria creada por el PP. Bajo
su punto de vista fueron los gobiernos populares quienes alimentaron la especulacin con
la ley de liberalizacin del suelo de 1998.106 Sin embargo, replica Rajoy, los aos que ms
viviendas se iniciaron fueron 2006, 2005 y 2004, gobernando Jos Luis Rodrguez
Zapatero, asegurando que el PSOE no hizo nada contra la especulacin y se ha limitado
a echar la culpa a los dems.106 El candidato socialista critic que Rajoy quiera rescatar
la desgravacin por compra de la vivienda habitual o prorrogar el IVA superreducido al 4%,
as como bajar el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Posibles soluciones[editar]
Vase tambin: Medidas para el impulso del sector inmobiliario en Espaa

La Asociacin Hipotecaria Espaola (AHE) (a fecha de agosto de 2010) defiende la

continuidad del sector inmobiliario y no ve justificacin en que se pare porque haya unas
reservas de un milln de viviendas sin vender.107 Desde la asociacin creen que hay que
hacer compatible las "reservas de cierta importancia" con las 300 000 viviendas que hacen
falta todos los aos, para que las que se pongan en marcha se levanten en los sitios en los
que est la demanda, en muchas ocasiones, distintos de donde est la oferta actual. Su
presidente, Santos Gonzlez, explic que no se puede pensar que ya se han hecho todos
los inmuebles que hacen falta por el simple hecho de que haya cerca de un milln de
viviendas sin vender.108
... Queremos entender que las reservas se van repartir porcentualmente en Espaa, como si
cogiera los jerseys de una tienda y se llevaran a otra, cuando las viviendas estn hechas donde
estn hechas ... As puso como ejemplo que si alguien quiere vivir en Cuenca, de nada le servir
que haya viviendas en venta en Toledo... Adems, para el mximo representante de la AHE, siguen
existiendo potenciales compradores de pisos que sencillamente no adquieren sus inmuebles al
escuchar que los precios tienen que bajar "no s qu barbaridad"... En su opinin, hay inmuebles
que estn a mitad de precios, otros que se pueden seguir abaratando, pero tambin hay
determinadas zonas en donde no han variado o han llegado ya al nivel ptimo para que sean
adquiridos...Por eso critic que se hable siempre de "precios medios", sin entrar en matizaciones de
lo que cuestan las cosas en una ciudad, un pueblo, una calle, o incluso un determinado tipo de
inmuebles...Tambin reproch que se haya demonizado al sector inmobiliario y a todo lo que suene
a ladrillo...
Santos Gonzlez. Presidente AHE.
 El impulso fiscal a la rehabilitacin en la mayora de los casos ir dirigido a quienes ya
tienen una casa y no a quienes necesitan adquirirla. El Partido Popular ha manifestado
su apoyo a la bajada del IVA para arreglo de viviendas.109

La eliminacin de la deduccin por vivienda en 2011 puede adelantar algunas

decisiones de compra para seguir aprovechando esa ventaja fiscal.

El aumento de dos puntos en el IVA general a partir del 1 de julio de 2010 (del 16% al
18%) y de tres puntos ms a partir del 1 de setiembre de 2012 (del 18% al 21%)
(vase Impuesto sobre el Valor Aadido (Espaa)) puede no tener efecto ante las
expectativas creadas artificialmente de que los precios van a seguir bajando: Si sigues
pensando que la vivienda va a bajar un 30%, aunque suba el IVA 2 puntos (del 16% al
18%), creers que seguirs ahorrando un 28,79%;110 aunque suba 5 puntos (del 16%
al 21%), creers que seguirs ahorrando un 26,98%;111 el IVA debera subir 49,71
puntos (del 16% al 65,71%)112 para que no creyeras que te sale rentable esperar.

Recorrido de la vivienda en Espaa: periodo 1979-2015[editar]

1979-1985[editar]
El precio de la vivienda inicia una cada sostenida entre los aos 1979 y 1982, que
en trminos reales (descontando la inflacin) supone una cada del 35% en slo 5 aos.113
Tras una recuperacin en 1983 donde se produce un repunte positivo del 6%, el precio de
la vivienda vuelve a bajar en 1985 a niveles del ao 1982. Todo este proceso se produce
en un contexto de deterioro econmico tras la crisis del petrleo de 1973 que alcanz de
lleno a Espaa, el paro cuyas cifras pasaron del 4,7% en 1976 hasta el 21,1% en 1985, as
como la alta tasa de inflacin derivada de la crisis del petrleo de 1979, donde el precio del
petrleo se multiplic por 2,7 desde mediados de 1978 hasta 1981.

1985-1992[editar]
El ao 1985 fue especialmente duro para la construccin, pero, paralelamente al
incremento de la actividad econmica en 1986, hubo tambin una notable aceleracin en
la construccin. El consumo de cemento se increment un 10,2% en comparacin con el
ao interior, la construccin de vivienda nueva aument un 10%, y los gastos de la
construccin crecieron un 5%. El boom de la construccin fue incluso ms fuerte en 1987,
cuando la industria registr un incremento del 10%, la mayor tasa de crecimiento de todas
las industrias espaolas. En ese mismo ao, el sector de la construccin represent el 7%
del PIB del pas. La fuerte expansin industrial continu hasta 1988, y muchas de las
nuevas construcciones se concentraron en oficinas urbanas, vivienda y servicios
relacionados con el turismo.
La tasa de ocupacin haba aumentado en todos los sectores excepto en el primario, pero
la construccin registr el mayor incremento relativo, un 11,2%, como resultado de los
88.100 nuevos empleos que cre en 1986. Como comparacin, slo se crearon 7.300
nuevos empleos en la construccin en 1985, y en 1984 se haban destruido 110.400
empleos. A finales de la dcada de los ochenta, los empleos de la construccin constituan
un tercio de todo el empleo industrial espaol. Sin embargo, en esa misma poca, el sector
todava operaba a un nivel considerablemente por debajo de su capacidad a pesar del
boom, ya que su tasa de desempleo rondaba el 30%.114

1992-1996[editar]
El ltimo ciclo alcista en los precios de la vivienda se sald, segn la Sociedad de
Tasacin, con una bajada ininterrumpida del precio de la vivienda durante seis aos, de
1990 a 1996.
Hubo una bajada de los precios de un 1,7% en trminos nominales entre 1990 y 1993, lo
que significa un 15% en trminos reales (teniendo en cuenta la inflacin marcada por
el IPC). En diciembre de 1990 el precio real de la vivienda por metro cuadrado era de
684,00, es decir, 933,00 en trminos nominales a partir del IPC acumulado de 1985
(136,50%). En diciembre de 1993 el precio en trminos reales era de 576,00 por metro
cuadrado, es decir, 917,00 nominales en base al IPC acumulado desde 1985 (159,20%).
Eso supone una variacin real de -15,7% (y nominal del -1,71%).
En diciembre de 1996 el precio real de la vivienda por metro cuadrado era de 560,00
(1002,00 nominales, en base al IPC acumulado de 1985, 178,90%). La variacin real
supuso un -18,1% (7,39% nominal). Segn los datos de la Sociedad de Tasacin, S.A.,
entre los meses de diciembre de 1990 y 1996 el precio de la vivienda subi nominalmente
un 7,39%, pero en un contexto inflacionario del 31,06%.
Este fue el ltimo ciclo bajista de la vivienda en Espaa, durando la cada de precios seis
aos consecutivos115

1996-2003[editar]
El precio de la vivienda en Madrid entre 1996 y 2003 sufri una subida del 176% segn
publicaba ABC el 11 de febrero de 2003116
En octubre de 2003 se emite una de las primeras advertencias que confirmaran la
existencia de una burbuja especulativa: lo hace la Comisin Europea, que advierte una
duplicacin del precio nominal en un solo ao, y seala que "el peligro de que un aumento
significativo en los tipos de inters o un futuro deterioro del mercado laboral pudiera en
algn punto inducir a una correccin del tamao de los mercados inmobiliarios de algunos
Estados miembros"117 En noviembre el Banco Central Europeo advierte de una correccin
a la baja en los precios de la vivienda.
En este ao las voces desde el mundo acadmico ya advertan de la burbuja inmobiliaria,
las presiones que la estaban inflando de manera peligrosa y la necesidad de su control.118

2004[editar]
En abril, el gobierno recientemente elegido estrena un plan de choque, aunque se queda
corto frente a las expectativas que haba generado (haba prometido 800.000 viviendas
protegidas y cargar con impuestos las viviendas vacas: no cumpli ninguna de las dos
cosas). En septiembre, los visados de obra nueva se reducen en Barcelona y en Madrid.
En octubre, la ministra Mara Antonia Trujillo frena la publicacin de datos
oficiales [cita requerida].
Dados los plazos entre el inicio de un proceso urbanizador desde la aprobacin del PGOU
hasta el final de las viviendas, las construidas en un ao corresponden a los planes
urbanizadores aprobados cinco aos antes. Es decir, en 2004 se construyeron las
viviendas que empezaron a tramitarse en sus correspondientes PGOU en 1999.

2005[editar]
El 10 de junio el Banco de Espaa advierte en su informe de 2004119 que el precio de la
vivienda en 2004 estaba sobrevalorado entre un 24% y un 35%. Seis das ms tarde la
publicacin britnica "The Economist" cifra la sobrevaloracin de la vivienda en el mercado
espaol en torno al 50%120
En octubre de 2005 se produjo un rebote en la evolucin del euribor, encareciendo por
primera vez en los ltimos cinco aos el precio de las cuotas hipotecarias. Ese mismo
mes Rodrigo Rato, Director Gerente del FMI y ministro de Economa del gobierno espaol
de 1996 a 2004, aos en los que se produjo un espectacular crecimiento en la
construccin de viviendas, advierte una vez ms sobre la situacin del mercado
inmobiliario espaol121 manifestando, en un discurso pronunciado con motivo de la entrega
de la Medalla de Oro de la Generalidad de Catalua a La Caixa, su preocupacin ante las
importantes repercusiones para ciudadanos y empresas que podra tener una correccin
del precio de la vivienda en Espaa.
En su boletn informativo econmico de diciembre de 2005122 la OCDE incluye a Espaa
entre los pases donde los precios de la vivienda estn sobrevalorados.

2006[editar]
En enero, un estudio de la Universidad Autnoma de Barcelona cifra la sobrevaloracin de
las viviendas en Espaa en torno al 20% [cita requerida].
En marzo, Bruselas pide cautela en la concesin de hipotecas123 En Espaa, Francia e
Irlanda ha aumentado el endeudamiento sin disminuir el consumo, lo que pone a las
familias en una situacin de riesgo ante variaciones en sus ingresos o cambios en los tipos
de inters.
En abril se celebra una vez ms el Saln inmobiliario en la Comunidad de Madrid. Segn
estimaciones del mismo, 2005 es el ao en el que mayor nmero de viviendas se visaron y
se terminaron: ms de 800.000, el mayor nmero de la Unin Europea culminacin de los
de Planes Generales de Ordenacin Urbana aprobados en el ao 2000. Ese mismo
mes La Caixa, en su Informe Mensual n290124 descarta que haya burbuja y vaticina una
"desaceleracin suave" del sector inmobiliario. Tambin en abril el Fondo Monetario
Internacional advierte otra vez del elevado precio de la vivienda en su informe
"Perspectivas de la economa mundial Globalizacin e inflacin"125 Simultneamente,
el Euribor alcanza el nivel de seis aos atrs, situndose al 3,22%. Las previsiones
apuntaban a que en abril de 2007 pudiera situarse en torno al 3,75% - 4%. El Banco de
Espaa alerta de la utilizacin de hipotecas flexibles que permiten variar la amortizacin de
las cuotas en funcin de los plazos [cita requerida].
En mayo, tiene lugar una manifestacin convocada a travs de Internet en las principales
ciudades espaoles reivindicando el derecho a una vivienda digna126
En junio el BCE sube los tipos de inters un cuarto de punto, situndose en el 2,75%, y el
Banco de Espaa en su Boletn de junio de 2006 considera que la hiptesis ms verosmil
es la de una sobrevaloracin de la vivienda compatible con una absorcin gradual de la
discrepancia encontrada entre los precios observados y su nivel de equilibrio. Se
desestima por lo tanto la hiptesis de una burbuja y la de un precio en equilibrio. La
sobrevaloracin se estima a un 29% a finales de 2004 (ltimo dato utilizado en el estudio).
En el mismo texto se mencionan diferentes estudios que examinan la diferencia entre el
precio de la vivienda en Espaa y una estimacin de su nivel de equilibrio a largo plazo.127
En julio, el BBVA alerta del riesgo de correcciones bruscas en el precio de la vivienda
debido al retraso del ajuste inmobiliario128
En agosto, el BCE anuncia una nueva subida de los tipos de inters hasta situarlos en el
3,00%.
En septiembre la Asociacin Hipotecaria Espaola (AHE) advierte de que una hipoteca
media se puede encarecer hasta 1300 euros anuales en los siguientes 24 meses129
En octubre las subidas de los tipos de inters realizadas por la FED hacen que en EE.
UU. el mercado inmobiliario sufra un acelerado retroceso en el nmero de viviendas
iniciadas y vendidas130 Ese mismo mes el portal inmobiliario idealista.com anuncia que,
segn sus datos, los precios de la vivienda usada se estancan durante el tercer trimestre
en las grandes capitales131 mientras el BCE vuelve a subir los tipos de inters un cuarto de
punto, situndolos en el 3,25% y publica en su boletn mensual su intencin de seguir
subiendo los tipos de inters para controlar la inflacin132 Las noticias sobre el
encarecimiento de las hipotecas comienzan a aparecer en la prensa, al colocarse el tipo de
inters en niveles del ao 2002133 El 19 de octubre se publican las estadsticas de tasacin
del Ministerio de Vivienda134 observndose una desaceleracin en los datos interanuales y
franca cada en los datos del ltimo trimestre en 13 provincias, tambin subidas menores
que el IPC en otras. Algunos analistas lo califican de cambio de tendencia, e incluso de
pinchazo de la burbuja. El mercado inmobiliario parece haber entrado en el aterrizaje
suave anunciado por el Ministerio de Vivienda. Las promociones tardan una media de tres
meses ms en venderse que el pasado ao y el precio no subir ms que la inflacin en
2007.135 Tras varios avisos por parte del BCE las cajas de ahorros se han hecho eco de
los comentarios y han recalcado que es posible un ajuste brusco en el precio de la
vivienda. El principal factor de este reajuste sera el alto nivel de construccin que lleva a
un exceso de oferta, y que sigue en aumento a pesar de disminuir la demanda.136 Blas
Calzada, expresidente de la Comisin Nacional del Mercado de Valores, asegura que si no
se remedia existir una doble burbuja: burstil e inmobiliaria.137
En noviembre, el BCE mantiene los tipos de inters en el 3,25%138
A finales de ao Miloon Kothari, relator de las Naciones Unidas, elabora un crtico informe
sobre la situacin de la vivienda en Espaa en el que denuncia que se estn violando los
derechos humanos en materia de vivienda. En particular, denuncia un mobbing inmobiliario
sin parangn en el resto del mundo desarrollado139 y una especulacin inmobiliaria
desenfrenada140 que habra dejado al 25% de la poblacin fuera del mercado de la
vivienda. Por otro lado, los datos del Colegio de Registradores de la propiedad demuestran
que el nmero de viviendas vendidas baja por primera vez en el 2 trimestre de
2006 [cita requerida]. Ese mismo mes el BCE sube los tipos de inters un cuarto de punto,
situndose en el 3,5 %. El euribor a un ao rompe la barrera del 4%. La prensa econmica
internacional ofrece malas perspectivas para el crecimiento espaol. Bret Stephens se
asombra del aumento del 9,8% del precio de la vivienda141

2007[editar]
En general, el ao 2007 viene marcado por una subida paulatina del euribor, una
contraccin en las ventas y en la construccin de vivienda, as como por una
desaceleracin del crecimiento del precio, todo ello unido a una crisis financiera
internacional y un presumible deterioro de la economa espaola.
En marzo, el BCE sube los tipos de inters un cuarto de punto, situndose en el 3,75 %.
En abril, el martes 24 tiene lugar una jornada negra para todo el sector inmobiliario que en
algunos momentos llega a perder en la sesin un 20%142 El Ibex 35retrocede un 3%143
arrastrado por las cotizaciones de Astroc que se hunde un 60% (3.000 millones de euros)
por la realizacin de una auditora de sus cuentas. Otras inmobiliarias sufre notables
prdidas: Colonial, -13%, Inmocaral, -11% y Fadesa, -10%. Las constructoras cayeron
igualmente dejndose: Sacyr, ACS, Acciona y FCC un 6%. El Euribor a 12 meses sube
hasta el 4,48%.
El 6 de junio, el BCE sube el tipo de inters oficial hasta un 4%. El ndice burstil IBEX
baja un 2,52% en un solo da debido a los descansos en la cotizacin de las inmobiliarias y
constructoras144 El da 13 se conoce que el Banco de Santander, entre otras entidades y
empresas, vende la prctica totalidad de sus inmuebles en Espaa145 El 26 de junio
la ONU pide al gobierno espaol que alerte a los ciudadanos de la incipiente grave crisis
inmobiliaria que, segn este organismo, se avecina146 El da 27 se publican en la prensa
de tirada nacional datos que revelan que el 27,6% de los pisos a la venta en Barcelona y el
27% en Madrid (las dos grandes capitales del pas) reducen el importe solicitado en un 5%
de media en el ltimo trimestre147
A comienzos de agosto de 2007 y en el contexto de una crisis hipotecaria internacional los
bancos centrales comienzan tomar medidas para evitar el caos financiero generado por las
hipotecas subprime (de alto riesgo) en los Estados Unidos. A partir del 9 el BCE,
la Reserva federal, el Banco Central de Japn y el Banco Central de Canad, entre otras
entidades, proceden a inyectar al mercado, en varias partidas, varios centenares de miles
de millones de euros en diferentes divisas para asegurar la liquidez del sistema, medida
sin precedentes desde los atentados del 11 de septiembre. Las medidas adoptadas no
consiguen evitar turbulencias continuadas en las bolsas durante las semanas siguientes148
Los analistas identifican el origen de la crisis, entre otros factores, con la burbuja
inmobiliaria norteamericana, formada entre 2001 y 2005. Tambin en el mes de agosto el
Banco de Espaa confirma la desaceleracin del incremento del precio de la vivienda,149
que se sita a finales del 2006 en los niveles del 2000. Por otro lado, se constata un
repunte de la morosidad: del 0,693 de mayo pasa al 0,706 en junio, nivel que sigue
considerndose bajo desde las entidades financieras,150 pero cuyo crecimiento plantea
dudas acerca de la salubridad del sistema hipotecario espaol,151 que segn algunas
fuentes tendra un porcentaje de crditos de riesgo del 3,5%.152 En agosto de conoce el
descenso de pisos construidos153 y se reducen las expectativas de ventas y beneficios en
el sector de la construccin.154 Por otro lado, la continua subida del euribor comienza a
pasar factura a las rentas de los espaoles, segn las asociaciones de consumidores.155
Frente a estas noticias, la ASPRIMA (Asociacin de Promotores de Madrid) emite un
informe, fechado en junio de 2007, en el que admite un cambio de ciclo, pero relativizando
el peso de la construccin en el PIB y el empleo, as como en la deuda familiar, dando
cuenta tambin de la estrategia de diversificacin de la industria para garantizar su
futuro.156
Por su parte, el sector de las agencias inmobiliarias157 comienza a sufrir las consecuencias
del frenazo en las ventas, estrechamente ligadas a la evolucin de los tipos de inters,
notificndose cierres en numerosas agencias inmobiliarias.158
En septiembre, el ministro de economa espaol, Pedro Solbes, admite que se viven
momentos de incertidumbre la economa espaola y mundial159 mientras la prensa
empieza a definir la situacin como de credit crunch.160 En ese mismo mes se conoce la
suspensin de Grupo LLanera y Graman, dos inmobiliarias levantinas.161162163
El mes de octubre viene marcado por noticias econmicas contradictorias. En Espaa un
fuerte aumento de la inflacin, que crece un 0,9% en un slo mes164 unida a un fuerte
incremento de los beneficios burstiles.165 A nivel internacional, un descenso del
eurbor,166 as como una bajada de tipos de inters por parte de la FED,167 combinado con
una fuerte depreciacin del dlar estadounidense frente al euro, as como una subida en
los precios del petrleo.168 En este contexto, las noticias del sector inmobiliario espaol
comienzan a describir los sntomas de lo que podra ser una crisis: bajadas de visados,
preventas, ventas, e hipotecas.169
A finales de 2007 las noticias sobre una fuerte crisis en el sector inmobiliario espaol se
generalizan, establecindose las primeras conexiones entre la crisis hipotecaria
norteamericana, la crisis crediticia internacional y la crisis econmica en Espaa y, en
concreto, en la industria de la construccin espaola170
Crisis hipotecaria de 2007[editar]
Artculo principal: Crisis de las hipotecas subprime

Sin que los analistas hayan concluido todava de qu manera la crisis hipotecaria de 2007
va a afectar al mercado hipotecario e inmobiliario espaol, a partir del mes de agosto de
2007 la prensa, las autoridades y la opinin pblica comienzan a percibir cierto deterioro
en la economa espaola.
Alan Greenspan haba afirmado que el mercado de vivienda de Estados Unidos, por local y
por diferir de una zona a otra, no era susceptible de sufrir una burbuja especulativa.171 En
septiembre, sin embargo l mismo reconoca que s exista una burbuja inmobiliaria, que
como presidente de la FED, no poda llamar por su nombre y que haba que esperar una
cada del precio de la vivienda en EEUU cerca al 10%.172
Efectivamente, lo que haba sido anunciado repetidamente comenz finalmente el 9 y el 10
de agosto de 2007 en forma de credit crunch: en 2006 se presentaron 1,2 millones de
ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos, y se previeron ms de dos millones para
2007.173 La crisis se traslad al mundo financiero y finalmente a todas las bolsas del
mundo, que comenzaron a caer, especialmente al hacerse pblico que uno de los
principales bancos europeos, el BNP Paribas, suspendi tres fondos ya que la falta de
liquidez "no permite establecer una valoracin justa de los activos subyacentes y as
calcular un valor liquidativo".174 El principal banco alemn, Deutsche Bank, sufre tambin
prdidas sustanciales en uno de sus fondos vinculados a la financiacin inmobiliaria.175
Las prdidas millonarias de bancos y fondos de inversiones y la fuga en masa de los
inversores provocaron una crisis crediticia clsica. Los bancos, que semana tras semana
tuvieron que refinanciar grandes crditos, presentaron de repente dificultades para operar
en el mercado monetario, que qued restringido. El rescate masivo ha provenido de los
bancos de reserva: se inyectaron vertiginosamente a la circulacin monetaria cuantiosos
recursos: por vez primera desde septiembre de 2001 el Banco Central Europeo intervino
masivamente inyectando en pocos das en el mercado monetario ms de 200 mil millones
de euros. Los Bancos Centrales de EEUU, Australia, Japn, Suiza, Canad y otros pases
occidentales relevantes reaccionaron de la misma manera, y en pocos das pusieron en
circulacin unos 500 mil millones de euros. La FED estadounidense baj los tipos
primarios y alarg el plazo de los crditos a corto plazo. Los analistas se tranquilizaron
entre tanto con la conclusin ms expedita: lo peor ya haba pasado, "la crisis hipotecaria
tiene efectos saneadores"; la economa real mundial va bien. Otros consideraron que
apenas se haba experimentado el estallido de una burbuja especulativa cuantificada en 10
billones de dlares.176
La crisis del mercado de la vivienda en Estados Unidos se fue reflejando en las
perspectivas de desaceleracin de su economa y en las repetidas sacudidas de las bolsas
de valores y las monedas de todo mundo. En los pases emergentes se comenz un
proceso de retirada de los capitales especulativos internacionales.171 acabndose, tanto
para ellos (China incluida), como para Alemania y Europa en general, las buenas
perspectivas de exportaciones al mercado de Estados Unidos.177

2008[editar]
Artculo principal: Crisis inmobiliaria espaola de 2008

A comienzos del ao 2008 la crisis financiera internacional se agrava significativamente,

mostrando las entidades bancarias un preocupante descenso de beneficios, unidos a
fuertes descensos en el mercado de valores.178 Es ese contexto la industria de la
construccin comienza a dar evidentes sntomas de crisis: un fuerte parn en el nmero de
ventas, un descenso en el precio de la vivienda,179 o un aumento del desempleo en el
sector (as, por ejemplo, se anuncia el cierre de la mitad de las agencias inmobiliarias de
Espaa).180 En febrero la economa espaola da evidentes sntomas de crisis econmica,
al registrarse el mayor aumento de paro de los ltimos 25 aos y una fuerte cada en la
contratacin.181
El mes de marzo los principales medios de comunicacin dan por segura una grave y
profunda crisis en el sector de la construccin, augurando la propia patronal del sector
bajadas de precio del orden del 8%.182 En concreto, se habla de un "desplome" del
mercado inmobiliario183 en un contexto de crisis financiera nacional e internacional.184 En
abril siguen las intervenciones de los bancos centrales para intentar evitar una quiebra del
mercado bancario. El 21 de ese mes el Banco Central de Inglaterra185 lanza una emisin
de bonos del tesoro por valor de 62.500 millones de euros para canjear hipotecas "de alta
calidad" admitiendo que "el sector pblico se ver obligado a asumir las prdidas en el
caso de que alguna de las entidades que se haya acogido a este plan resulte incapaz de
hacer frente a sus pagos y los activos aportados no puedan cubrir adecuadamente el valor
de los bonos, aunque seal que se trata de una posibilidad "improbable".
El 15 de mayo la red de inmobiliarias Don Piso, una de las que haban llegado a ser ms
grandes al calor del boom inmobiliario llegando a tener 400 oficinas propias o
franquiciadas, cierra todas sus oficinas y despide al 100% de su plantilla tras registrar una
cada de ventas del 66%.186
El 22 de mayo el tipo de inters interbancario (Euribor) alcanza el 5%, lo que revela los
grandes problemas de liquidez de las entidades prestamistas y, por tanto, las dificultades
generales de financiacin, dndose ya por descontado en esas fechas que ha habido un
cambio de ciclo en el sector de la construccin espaola que implicara el fin de la burbuja.
Para fines de mayo la tasa interanual de ventas de inmuebles se haba desplomado, en
toda Espaa, un 40%.187 Otro punto de referencia importante signo del cambio de ciclo
inmobiliario y la explosin de la burbuja es la superacin el 6 de junio de 2008 del Euribor
de su mximo histrico en la que lleg a subir en una sola sesin ms de cuatro dcimas
como reaccin a las palabras del Gobernador del Banco Central Europeo Jean-Claude
Trichet de que subira los tipos de inters por encima del 4%,188 lo que finalmente ocurre el
3 de julio.189
En septiembre del 2008 el gobierno de EEUU toma el control de los dos gigantes
hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac, que garantizan el 50% de las hipotecas de EEUU,
valoradas en 12 billones de dlares,190 para ponerlas bajo el control del organismo Federal
Housing Finance Agency, lo que implicara que el Gobierno tomara el control de ambas
entidades, al menos temporalmente.
En octubre de 2008 ante la quiebra de Lehman Brothers y la inminente amenaza de
quiebra de una de las mayores aseguradoras del mundo, la americana AIG, la
Administracin Bush decide realizar una intervencin pblica de los mercados para dotar
de liquidez a Wall Street. El 29 de septiembre dicha intervencin es rechazada en primera
votacin por el Congreso de los EE.UU hundiendo Wall Street un 7%. Todas las bolsas
europeas y asiticas la acompaan en la siguiente jornada con sucesivas cadas.
El 28 de octubre de 2008 el Banco de Inglaterra cifra en 2,4 billones de euros las prdidas
sufridas por los bancos desde el inicio de la crisis de las hipotecas subprimee informa de
que la recapitalizacin de bancos hecha por los gobiernos y los bancos centrales alcanz
la cifra rcord de 6,8 billones de euros.191

2009[editar]
Artculo principal: Crisis inmobiliaria espaola en 2009

La venta de viviendas en Espaa cay un 18% en 2009, hasta las 462 747 operaciones,
sumando as su tercer ao en negativo y el segundo peor de la serie, iniciada en 2005,
segn datos publicados hoy por el Ministerio de Vivienda de Espaa. Durante el cuarto
trimestre se produjo el primer incremento interanual en tres aos, ya que desde el cuarto
trimestre de 2006 no se haba registrado ninguno.192
El precio de la vivienda libre baj el 5,5 % en febrero de 2010 con respecto al mismo mes
del ao anterior y acumula un descenso del 15,7 % desde diciembre del 2007, momento
en que alcanz su mximo valor, segn los datos ofrecidos hoy por la sociedad de
tasacin Tinsa.193
En 2009, su primer ao de existencia, Altamira vendi 1700 viviendas por un precio, con
descuentos incluidos, de 380 millones de euros. Caixa Catalunya logr vender este ao
1150 viviendas, por 265 millones y alquilar otros 3000 pisos, aunque la entrada de nuevas
viviendas como garanta de impagados ha mantenido en 4000 sus inmuebles en
propiedad. Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona puso a la venta el pasado ao 2854
viviendas por las que ingres 510 millones de euros, aunque mantiene en su balance 3097
millones en activos.
Segn datos del Ministerio de Fomento de Espaa, los visados autorizados de obra
nueva para uso residencial en Espaa alcanzaron las 102 555 unidades entre enero y
noviembre de 2009, un 58,5% menos que en el mismo periodo del ao anterior
(247 446).194
Sin embargo, y en contra de los pronsticos, la cada del precio de la vivienda pierde
fuerza a finales de 2009: Segn el ndice de Precios de la Vivienda (IPV)elaborado por
el INE, la vivienda cerr 2009 con un descenso del 4,3%, lo que supone un frenazo en la
tendencia a la baja que secund al estallido de la burbuja inmobiliaria en el ltimo trimestre
de 2007. Desde entonces la vivienda ha bajado apenas un 10,16%, una cifra que queda
muy lejos de las previsiones que apuntaban a un abaratamiento del 20% para reactivar el
mercado.195
En el ltimo trimestre de 2009 se increment en Espaa la construccin tanto de viviendas
libres como de viviendas protegidas. De esta manera, entre octubre y diciembre del ao
pasado, subi un 58,33% el nmero de viviendas protegidas iniciadas y ascendi un
20,42% el de viviendas libres iniciadas. Sin embargo la cantidad total de viviendas cuya
construccin se inici a lo largo de todo el ao 2009, fue de solo 159 284, la protegida
representa casi la mitad, un 49,6%.196
Para los promotores inmobiliarios los indicadores de actividad han representado la cifra
ms baja del ltimo medio siglo. As, los arquitectos concedieron 110 862 visados para
viviendas en 2009, un 56% menos que el ao anterior.197

2010[editar]
Artculo principal: Crisis inmobiliaria espaola de 2010

Del saldo vivo de 325 000 millones de euros en crditos al promotor existentes, ms de la
mitad fueron concedidos entre 2006 y 2008 cuando la crisis ya era toda una realidad.
Concretamente ms de 100 000 millones se otorgaron para la compra de suelo.198 En
marzo de 2010 el Banco de Espaa, saliendo al paso de las acusaciones de las Cmaras
de Comercio, de la prensa anglosajona y agencias de calificacin, cifra el riesgo real del
sector financiero en relacin con los activos inmobiliarios en 445 000 millones de euros.199
Los crditos de dudoso cobro concedidos a las inmobiliarias han rebasado al cierre
de 2009 la cota psicolgica del 10% por primera vez desde el inicio de la crisis a finales
de 2007. 32 522 millones de euros ya estn en la cartera de morosos. Bancos y cajas han
cerrado a lo largo del pasado ejercicio 1577 sucursales, con lo que el total de oficinas en
Espaa baja a 44 085.200
El Consejo de Ministros celebrado en Sevilla el 19 de marzo de 2010 aprueba el proyecto
de Ley de Economa Sostenible con el que pretende cambiar el patrn de crecimento
econmico espaol en un horizonte de diez aos, orientndolo hacia los sectores
potencialmente ms productivos y generadores de empleo y disminuyendo
progresivamente el peso del sector constructor.201
Las promotoras han tenido que renegociar con las entidades financieras una deuda que,
en conjunto, alcanza los 323 306 millones de euros, segn el Banco de Espaa. El canje
de deuda por activos han servido para cancelar deuda y promociones en curso, para
aliviar las tensiones en su tesorera y obtener liquidez, pero no siempre para reducir o
cancelar los prstamos. Las refinanciaciones de 2008 fracas porque se bas en aplazar
la amortizacin de deuda a cambio de fijar un plan de ventas. El colapso del mercado
inmobiliario supuso la quiebra del modelo: "Las empresas se quedaron con una gran
deuda y sin ingresos, as que se opt por adelgazar la estructura de las inmobiliarias para
darles aire". 202
Por otra parte, el crdito tampoco llega para gestionar suelo, lo cual permitira que fuera
adquiriendo valor en un momento en el que este mercado todava no se ha recuperado. La
poca obra nueva hoy la levanta el privilegiado grupo de promotores que tena suelos
comprados antes del boom. Otra alternativa es trabajar con los bancos, que tienen una
cartera de suelo y promociones por terminar.203
El informe que cada ao elabora PricewaterhouseCoopers a partir de 600 entrevistas
seala como se conceden ms crditos, se cierran ms compraventas de viviendas y el
mercado de la inversin se recupera: "El mercado ha hecho su ajuste en las valoraciones,
que ahora pueden considerar estabilizadas. Vamos a ver signos de mejora, pero ser un
proceso de recuperacin lento y largo". La recuperacin en Espaa va a ser an ms lenta
que en el resto de Europa, ya que el sector est lastrado por la falta de financiacin.204
Como conscuencia de la Burbuja inmobiliaria en Espaa, la integracin de Caixa
Catalunya, Manresa y Tarragona requiere recursos por 1250 millones de euros, mientras
que la fusin de Manlleu, Sabadell y Tarrasa precisa 380 millones de euros, y la de Caja
Duero y Caja Espaa, 525 millones de euros. Los recursos que anticipa el Fondo para la
Reestructuracin Ordenada Bancaria (FROB) requieren la suscripcin de participaciones
preferentes convertibles en cuotas participativas de la entidad resultante.205
Aunque el acceso a la financiacin supone an el gran freno, las inmobiliarias prefieren
construir viviendas a mantener solares vacos. Las reservas de un milln de viviendas
estn muy mal distribuidas, de modo que abundan pisos en zonas en las que es muy
posible que nunca nadie vaya a querer comprar, y comienza a escasear en lugares muy
determinados, en los que no parece tan descabellado poner ladrillos. As, podramos estar
iniciando 100.000 viviendas ms al ao si nos dieran crditos dice Pedro Prez, portavoz
del G-14, el lobby que aglutina a las grandes promotoras.197
Jos Manuel Galindo, representante de los promotores, considera viable reiniciar su
actividad ya que las reservas de viviendas sin vender han sido absorbidas en algunos
lugares de Espaa.206
El 23 de septiembre, el presidente Jos Luis Rodrguez Zapatero declar en una entrevista
a la cadena de televisin norteamericana CNBC que el precio de la vivienda en Espaa ha
tocado fondo,207 en el marco de unas declaraciones defendiendo la salud y perspectivas
de la economa espaola. Las reacciones de los lectores en el cuerpo de la noticia fueron
bsicamente unnimes en contra de esa tesis.
El ao 2010 se cierra con una bajada del 3,2% en el precio de la vivienda nueva y del
3,8% en la vivienda de segunda mano. La cada de los precios se ralentiz en el primer
semestre, pero volvi a acelerarse en el segundo, confirmando la tendencia a la baja de la
vivienda.208209 La Sociedad de Tasacin, entidad publicadora del informe semestral del
mercado de vivienda nueva, espera que el precio de los inmuebles contine cayendo
en 2011.210
Informe sobre la situacin de la vivienda[editar]
El Consejo de Ministros celebrado el 23 de abril de 2010 toma en consideracin un Informe
del Ministerio de la Vivienda de Espaa sobre la situacin del sector, sealando la
conclusin del conocido como perodo de ajuste (2007-2009).211 Aunque la demografa es
considerada como el determinante fundamental de la demanda de viviendas, el Gobierno
considera como la fluctuacin producida ha venido influida por las expectativas
de precio, empleo y disponibilidad de crdito. As, la construccin residencial duplicaba su
peso en el PIB, pasando del 4,7% en 1997 al 9,3% en 2007, de modo que nunca antes se
haba urbanizado ni construido tanto. El nmero de viviendas vendidas en 2006 supera las
900 000. El Gobierno considera que la sobreoferta acumulada de viviendas es
consecuencia de la transformacin de suelo realizada a partir de 1997 en desarrollo de la
nueva Ley del Suelo de Espaa aprobada en 1998 por Jos Mara Aznar. Sin embargo la
simple disponibilidad de suelo es condicin necesaria pero no suficiente. Las facilidades
crediticias fruto de la competencia entre entidades bancarias as como la creencia en un
crecimiento sostenido influyeron tambin.
La estabilizacin de la demanda unida a la cada de tipos ha supuesto una reduccin del
esfuerzo familiar por adquisicin de vivienda, que haba pasado del 30 % en 1999 al 50%
de los ingresos familiares.
Segn pone de manifiesto el gobierno, al comenzar el ao 2010, el mercado de vivienda
ha alcanzado una fase de estabilidad con un ligero repunte de la demanda e incluso del
precio, con aumentos en nueve provincias. Sin embargo, tanto el aumento del desempleo -
y el subconsumo derivado- como el deterioro de los activos bancarios de naturaleza
hipotecaria, pueden truncar esta recuperacin. La financiacin es la asignatura pendiente y
lo que "ahora se necesita acercar los pisos a las posibilidades de compra del usuario final,
mediante la flexibilizacin de las condiciones de financiacin".212 Al parecer las viviendas
deberan haber bajado del orden de un 30% en el conjunto de Espaa, cosa que no se ha
producido, si no que el ajuste est siendo mucho ms lento de lo debido, alargando la
crisis econmica en general que sufre el pas.
2011[editar]

Jos Blanco Lpez, responsable de la poltica de Vivienda en Espaa 2009-2011

El ministro de Fomento de Espaa Jos Blanco Lpez busca articular nuevas propuestas
para que el sector de construccin y venta de viviendas supere la crisis que atraviesa.
Para plantear una salida ha convocado a varios colectivos implicados:
"...Las administraciones, el sector financiero y el inmobiliario deben unir sus fuerzas para facilitar la
digestin de viviendas y suelo en depsito, una de las principales resistencias para consolidar la
recuperacin de la economa espaola..."
Con estas reuniones Blanco busca cumplir con el compromiso avanzado en diciembre
de 2010 de constituir esta comisin tripartita, con el fin ltimo de buscar entre todos
medidas y alternativas a la actual crisis:213 El ministro enumer tambin entonces el
conjunto de "principios elementales" sobre los que deban girar las medidas que adopte
dicho grupo de trabajo tripartito. As, indic que las medidas que se articulen "no debern
repercutir en el contribuyente" y, por contra, debern ponerse en marcha
"instrumentos que faciliten la transparencia y eviten la gestacin de nuevas burbujas
inmobiliarias". Adems, apunt que cualquier solucin "debe servir para impulsar ms el
proceso de reestructuracin del sector financiero con el objeto de que cometa mejor su
competencia esencial, que es servir de crdito al sector productivo y familias".
Atendiendo al requerimiento del Ministro el 11 de enero de 2011 se rene la Comisin de
Vivienda de la APCE, donde despus de analizar varias propuestas ha sintetizado las
propuestas a realizar que son las siguientes:
Como consecuencia de la crisis econmica se ha producido en Espaa el bloqueo del
sistema financiero vinculado sin duda a la problemtica del sector inmobiliario, de modo
que el suelo adquirido y financiado hoy en da carece de un valor objetivo, que antes tuvo.
El valor de suelo tiene un componente fundamental que es la calificacin urbanstica,
otorgada por la administracin, donde dos variables determinan el precio: Edificabilidad, o
cantidad de m2 edificables y tipo de construccin, donde el planeamiento
urbanstico determina tipologa y densidad.
A mediados de enero de 2011 Blanco anim a comprar un piso ya que, segn dijo, este es
"un momento ptimo" para hacerlo. El ministro busca reducir el excedente sin vender.
"Cuanto antes nos liberemos entre todos del exceso de viviendas, mejor ser para la
economa, porque repercutir en la fluidez del crdito", dijo.214
La burbuja inmobiliaria
estallara en 2011: las casas ms
caras y las de la costa, primeras
afectadas
ELECONOMISTA.ES - 7:49 - 12/06/2007

6 comentarios

En Espaa se construyen 700.000 viviendas para una demanda

de 400.000

La polmica -vuelve-a estar servida: el Anuario Estadstico del Mercado Inmobiliario

Espaol 2007 ha situado el estallido de la burbuja inmobiliaria entre 2010 y 2011, momento
en el que la demanda alcanzara "su punto ms bajo". Adems, el Colegio de
Registradores ha revelado que las ventas de pisos han cado un 11,48% en lo que va de
ao. Con todo, Bankinter descarta que se produzca un crack inmobiliario.

Segn informa Servimedia, el presidente del despacho encargado de realizar el anuario,

RR. de Acua y Asociados, Fernando Rodrguez, explic en rueda de prensa que se
construyen 700.000 viviendas para una demanda de 400.000 y apunt a una bajada de los
precios del 1% anual dentro de cuatro aos, porque "se podrn dar las circunstancias para
ello".

Quienes sufrirn primero este cambio de tendencia sern las viviendas de la costa,
las de precios altos y las de "extrarradios sin consolidar", indic Rodrguez, quien
agreg que por ejemplo en el caso de pisos o chals con marginales elevados los
descensos podran ser de hasta el 10%.

Sin embargo, el presidente de RR. de Acua y Asociados quiso dejar claro que "las
cadas dependern de lo que dure este periodo depresivo" y rechaz que se vayan a
producir descensos de la talla de los financieros en Bolsa.
Y es que "para que la gente decida cambiar a la baja los precios" de una vivienda o una
promocin "pasarn entre dos o tres aos", porque la tendencia es que "aguanten",
agreg.

Volumen de ventas
El informe seala que el volumen de ventas que realizarn las promotoras inmobiliarias en
2008 ser un 30% menor que lo que se contabiliz en 2004 y 2005. En este sentido, cabe
destacar que el tiempo medio de venta de una vivienda desde que se comienza la
obra pas de 2,05 aos de media en 2004 a 3,43 en 2006.

Con estas cifras, los expertos que han realizado el informe estiman que de las 60.000
promotoras que hay en Espaa, para ms del 35% de las mismas "va a ser muy difcil
atender a sus obligaciones financieras".

Adems, Rodrguez aadi que en los prximos aos van a desaparecer tres de cada
cuatro promotoras del mercado, para pasar de 60.000 compaas a 15.000, y matiz
que "ya hay muchos cadveres vivos" en este sector.

Reservas de viviendas[editar]
Carecemos de datos fiables, aunque el Ministerio de la Vivienda de Espaa sealaba para
diciembre de 2009 un total de 688 044 viviendas nuevas y en torno a 620 000 viviendas
usadas ofrecidas a la venta, con una desigual distribucin geogrfica.215 Las reservas por
100.000 habitantes oscila desde las 5.706 de Castellna las 60 de Ceuta y Melilla.
En Burgos son 1406, en Castilla y Len 1.754. El 61% del excedente se encuentra situado
en 17 provincias costeras. Sin embargo, mientras estas viviendas esperan su salida al
mercado del alquiler o la compra, hasta 529 175 inmuebles -el equivalente al 77% de las
reservas- estaban en proceso de construccin en 2009 y el 42% de ellos ya estaba
vendido sobre plano, frente al 39% registrado en 2008.
El presidente de BNP Paribas Real Estate en Espaa ha vaticinado que las reservas de
viviendas nacionales podran estar cerca de agotarse entre los ejercicios 2015 y 2016
debido al ritmo de absorcin y a la "prctica" paralizacin de la construccin. Las reservas
de viviendas pendientes de vender en Espaa se han reducido en el segundo trimestre del
ao, lo que ocurre por primera vez desde el inicio de la crisis, segn un informe
inmobiliario presentado por Caixa Catalunya, que apunta un descenso en zonas como
Barcelona o Madrid. La produccin de nuevas viviendas libres en Espaa ha pasado de
665 000 en 2006 a 71 000 en 2010, y a las 72 000 previstas para 2012. As, en 2015
podra darse la paradoja de que en algunas provincias y localidades hubiese cifras
importantes de viviendas por vender mientras que en otras el dficit fuese tambin
notable. 216
Las perspectivas para los prximos aos apuntan a que en el periodo 2011-2015 se
crearn anualmente 165 000 nuevos hogares en Espaa, frente a los casi 400 000 entre
1997-2009. El excedente de vivienda habitual podra pasar de unas 723 000 en 2009 a
279 000 en 2015 y se reducir de un 3,7% del parque a un 1,9% en el mismo periodo.217
Pero tambin hay otras opiniones como la del ltimo Pulsmetro Inmobiliario que elabora el
Instituto de Prctica Empresarial (IPE) alertando del riesgo de que si se prolonga esta
inactividad no existan viviendas nuevas en el mercado dentro de dos o tres aos. El IPE
es ampliamente conocido entre los expertos por la nula fiabilidad de sus predicciones, que
desde 2007 vaticinan un encarecimiento inmediato de la vivienda en su Informe de
Tendencia de Precios del Mercado Inmobiliario.218
"...sera necesario desde este momento iniciar el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios, de tal
forma que se evite un nuevo colapso de la demanda en 2012-13, ante la falta de producto disponible
en determinadas zonas y para diseos especficos..".
Ante la actual coyuntura el Instituto de Prctica Empresarial considera que "es ahora,
cuando los niveles de actividad alcanzan sus niveles ms bajos, justo el momento en el
que preparar le reactivacin futura". Las actuaciones que requieran de elaboracin previa
de planeamiento urbanstico y esto en Espaa es mucho tiempo.
La estadstica oficial para 2010 habla de un descenso del precio de los pisos de hasta dos
aos de antigedad cuantificado en el 3,7% en tasa interanual, quedando el valor del
metro cuadrado en los 1829,9 euros. El precio de la vivienda baj en 37 provincias, con
Guipzcoa (-8,8%), Huelva (-6,3%) y Madrid (-5,9%) a la cabeza, y subi en las restantes
13, entre ellas Lugo (+6,8%), Orense (+6,3%) y Ciudad Real (+4,1%).219
Operacin digestin[editar]
Fomento prev para comienzos de febrero constituir una comisin permanente con
entidades financieras y empresas del sector para contribuir a atajar la crisis. El ministro ha
solicitado a las entidades financieras que expongan propuestas para afrontar la reduccin
de las reservas de pisos en venta.220 La comisin tendr carcter "permanente" y sus
trabajos se centrar en
"Evaluar las reformas en marcha y compartir estrategias para la elaboracin de paquetes de
vivienda y suelo susceptibles de ser ofertados en el mercado nacional e internacional"
Comparecencia de Blanco en el Congreso.

Como uno de sus principales objetivos ser la reduccin de las reservas tanto de
vivienda como de suelo actualmente en propiedad tanto de empresas como bancos y
cajas, "un factor crtico para reestructuracin del sector y tambin para la reactivacin del
crdito en la economa", segn el ministro.221
En las dos reuniones, el ministro ha trasladado su inters por conocer la percepcin que ambos
sectores tienen de la situacin del sector de la construccin residencial y de sus derivadas en el
empleo.
Asimismo, ha trasladado la intencin del Gobierno de continuar acompaando al sector en su
paulatina normalizacin bajo dos principios irrenunciables: que las soluciones no pueden consistir en
desplazar un problema del sector privado al sector pblico y que la transparencia es fundamental
para abordar la situacin con realismo.
Por ltimo, Blanco ha explicado la lnea de trabajo que el Ministerio se propone explorar como es la
internacionalizacin y bsqueda de demanda de viviendas en el exterior. Con este fin, se realizar
una ronda de reuniones y visitas a los principales pases que estn en mejor disposicin de invertir
en inmuebles en nuestro pas, para explicar las garantas jurdicas de nuestro sistema y transmitir
las reformas legislativas que se van a introducir para incrementar, an ms, la seguridad jurdica del
sector.
En este sentido, el Ministerio considera que administracin, sector financiero e inmobiliario pueden
compartir estrategias y crear sinergias para encontrar en el exterior una va de salida relevante para
las reservas inmobiliarias.
Por este motivo y despus de estas primeras reuniones de toma de contacto, Fomento convocar
prximamente a los representantes de los sectores inmobiliario y financiero para constituir una
Comisin de Trabajo para el impulso del Sector Inmobiliario.
Nota de prensa del Ministerio de Fomento, 19 de enero.222

2012[editar]
El 14 de junio de 2012 el INE hizo pblico el IPV (ndice de Precios de la Vivienda) del I
Trimestre de 2012 que refleja la mayor cada de precios de toda la democracia,
consecuencia del parn en la compraventa de vivienda, un mercado que ha registrado en
los ltimos meses el menor nmero de transacciones de toda la serie. La vivienda libre se
abarat de media un 12,6% en el primer trimestre de 2012 respecto al mismo periodo del
ao anterior, lo que supone su mayor descenso desde que la oficina estadstica recoge
estos datos en 2007, cuando estall la burbuja inmobiliaria (tambin es la mayor cada
segn las estadsticas del Ministerio de Fomento y las de la Sociedad de Tasacin, que es
la que tiene datos ms antiguos ya que arranca en 1985). Desde los mximos que alcanz
el ndice del INE en el II Trimestre de 2007, la vivienda se ha abaratado en un 25,6%. Y
ello a pesar de la decisin del Gobierno de Mariano Rajoy de recuperar la desgravacin de
la vivienda en el IRPF y del mantenimiento del IVA superreducido del que disfrutan estas
transacciones.26
Los datos del I Trimestre de 2012 acentan el descenso del 11,2 % con el que
termin 2011. La cada de los precios de la vivienda comenz en 2008, cuando los pisos
bajaron un 5,4% de media, y continu en 2009, con una cada del 4,3%, y en 2010, con
una bajada del 1,9%, segn el INE.26
En octubre de 2012 el gobierno espaol acuerda la creacin de un banco malo con el
objetivo de absorber los activos inmobiliarios, y de otros tipos, de las entidades financieras.
La entidad se denominar Sareb tendr un coste de 90.000 millones de euros.26

2013[editar]
En el ao 2013 continu el estancamiento en la demanda de compra de viviendas, debido
al alto nivel de desempleo (ms del 25%), la dificultad de financiacin y el final de la
desgravacin fiscal por vivienda y el declive demogrfico por la baja natalidad y la
emigracin.223 Los desahucios en Espaa subieron en 2013 en relacin al ao anterior.224
Segn los notarios, el precio medio de la vivienda baj un 10,2% en los primeros once
meses de 2013.225

2014[editar]
Segn la web kelisto.com y el Centre of Economics and Business Research, en 2014 el
nmero de hipotecados en Espaa cuya vivienda vale menos que el prstamo pendiente
de pagar subir hasta el 10,7% y, previsiblemente, llegar al 11,3% en 2015. As, unos
580.000 propietarios podran perder dinero si quisieran vender su vivienda o podran sufrir
un desahucio si su situacin econmica empeorase.226

2015[editar]
Segn el informe de la Sociedad de Tasacin, en el ao 2015 el precio de vivienda nueva
permaneci estable en Comunidades como Aragn, Castilla-La Mancha, Castilla-Len,
Murcia y Pas Vasco. Sin embargo, en el resto de Comunidades, excepto La Rioja, los
precios experimentaros subidas de entre el 1 y el 5%. Las zonas costeras de Andaluca y
Comunidad Valenciana, donde el precio cay abruptamente, muestran un repunte en los
precios.

La burbuja en la cultura popular[editar]

La posible existencia de la burbuja inmobiliaria y los debates realizados en internet en
torno a ella y sus implicaciones sociales ha trado consigo la creacin de
algunos neologismos, como burbujista (persona que crea la existencia de dicha burbuja
cuando todo el mundo lo negaba), nuncabajista (aquel que realiza inversiones inmobiliarias
pensando que la vivienda nunca baja de precio), pepito (persona cuyo nico afn es
hipotecarse para as llegar a ser clase media), visillera (el femenino de pepito, por su afn
de ser propietaria de una vivienda donde colgar visillos) o cipoteca (hipoteca de
condiciones abusivas).[cita requerida]
Otra frase que hizo fortuna fue el ttulo de un informe sobre la vivienda en Espaa
publicado en 2007 por el Deutsche Bank y titulado living la vida loca (letra de
una conocida cancin),227 en referencia a la intensa urbanizacin habida hasta entonces.
Motivo de burla fue tambin la creacin, por parte del Ministerio de Vivienda, de un portal
llamado "Kelifinder" (trmino compuesto de keli, que en argot juvenil significa casa,
y finder, del ingls to find, encontrar), que no ha tenido el xito esperado.228
 ndice
[ocultar]

1Introduccin
o 1.1El "pinchazo" de la burbuja
2La existencia de la burbuja
o 2.1Valoraciones generales de la situacin
3Cifras
o 3.1Precio y nmero de viviendas construidas
o 3.2Endeudamiento inmobiliario
4Causas
o 4.1Factores macroeconmicos (liquidez)
o 4.2Factores demogrficos
o 4.3Factores econmicos y financieros
o 4.4Factores normativos y estructurales
o 4.5Factores sociales
o 4.6Factores externos
o 4.7El factor de la especulacin
5Consecuencias sociales y ecolgicas; medidas polticas
o 5.1Medidas propuestas por las autoridades
o 5.2Posiciones de los distintos partidos polticos
o 5.3Posibles soluciones
6Recorrido de la vivienda en Espaa: periodo 1979-2015
o 6.11979-1985
o 6.21985-1992
o 6.31992-1996
o 6.41996-2003
o 6.52004
o 6.62005
o 6.72006
o 6.82007
6.8.1Crisis hipotecaria de 2007
o 6.92008
o 6.102009
o 6.112010
6.11.1Informe sobre la situacin de la vivienda
o 6.122011
6.12.1Reservas de viviendas
6.12.2Operacin digestin
o 6.132012
o 6.142013
o 6.152014
o 6.162015
7La burbuja en la cultura popular
8Vase tambin
o 8.1Sobre la vivienda
o 8.2Temas relacionados
9Referencias
10Enlaces externos
o 10.1Pginas institucionales
o 10.2Informes de organismos internacionales
o 10.3Otros informes no oficiales
o 10.4Vdeos
 La burbuja inmobiliaria en Espaa:
causas y consecuencias

La reciente burbuja inmobiliaria ocurrida en Espaa y su posterior estallido

han provocado una profunda crisis econmica que ha sumido a la economa
en una situacin de recesin muy profunda.

Las principales causas de la burbuja inmobiliaria fueron el aumento de los

precios de las viviendas de una forma desmesurada, que en muchos casos no
se podan hacer frente con los salarios de la gente. Adems, las constructoras
comenzaron a edificar en toda clase de suelos sin reparos. En parte, comenz
por el creciente nmero de personas que buscaban piso.

Esta burbuja inmobiliaria termin estallando sumiendo a Espaa en una

profunda crisis econmica y una cada de la demanda de viviendas que se
sita en torno al 40%. Se produjo la mayor cada de precios de toda la
democracia espaola y un estancamiento considerable que estuvo a punto de
recurrir a la ayuda europea de rescate. La burbuja supuso un aumento de los
precios de la vivienda que superaban en 6 veces a los aumentos de salario, por
lo que su estallido ha provocado numerosos desahucios, ocupaciones de
viviendas ilegales y falta de pagos por muchos inquilinos.

Las principales consecuencias del estallido han sido la quiebra de numerosos

bancos y entidades financieras, provocando su posterior nacionalizacin e
inversin de fondos por parte del Estado, un aumento considerable del paro
que se ha situado, en ocasiones, en ms del 23% de la poblacin y provocando
un paro juvenil del 55%, una crisis inmobiliaria y el surgimiento de una nueva
ley hipotecaria. Tambin ha supuesto una gran tasa de abandono escolar.

Esta nueva ley hipotecaria surgida tras el estallido de la burbuja

inmobiliaria supone una garanta para los propietarios que no reciben el pago
de sus rentas. En un primer momento, se regula la concesin de prstamos
hipotecarios y, ms adelante, surgen medidas para controlar el pago de rentas.
Con esta nueva ley se establecen viviendas a precios ms bajos que se
conceden a las personas con menores rentas que han sido desalojadas de sus
viviendas.

En cuanto a los crditos hipotecarios, la mejor opcin es contactar con los

expertos de Dcredit, la empresa de intermediacin financiera de Redpiso, para
obtener las mejores ventajas o recibir un buen trato.

https://es.wikipedia.org/wiki/Burbuja_inmobiliaria_en_Espa%C3%B1a

https://www.redpiso.es/news/la-burbuja-inmobiliaria-espana-causas-consecuencias/

http://www.eleconomistaamerica.pe/vivienda/noticias/227917/06/07/La-burbuja-
inmobiliaria-estallaria-en-2011-las-casas-mas-caras-y-las-de-la-costa-primeras-afectadas.html