Derecho Contratos I
El contrato preparatorio es en s una obligacin, un
CONTRATOS
PREPARATORIOS
Llamado tambin promesa de contrato, pre-contrato, ante-contrato o contrato preliminar.
CARACTERISTICAS FUNDAMENTALES
A. Carecen de un fin econmico propio inmediato.
B. Constituye el acuerdo de la voluntad de las partes de asegurar un contrato futuro.
C. El objeto de estos contratos es que las partes se obligan a hacer un contrato definitivo a futuro.
D. El plazo a futuro es de un ao, renovable.
E. existen dos modalidades de contratos preparatorios: los contratos preparatorios propiamente dichos
y los contratos preparatorios de opcin.
ANALISIS DE LOS ARTICULOS: CONTRATOS PREPARATORIOS
ARTICULO 1414
Por el compromiso de contratar las partes se
obligan a celebrar en el futuro un contrato
definitivo.
ARTICULO 1415
El compromiso decontratardebecontener,porlo menos, los
elementos esencialesdel contrato definitivo.
ARTICULO 1418
La injustificada negativa del obligado a celebrar el contrato
definitivo otorgaa la otrapartealternativamenteelderechoa:
1. Exigirjudicialmentela celebracindelcontrato.
2. Solicitarsedejesinefecto el compromisode contratar.
En uno u otro caso hay lugar a la indemnizacin de daos y
perjuicios.
ARTICULO 1419
Por el contrato de opcin, una de las partes
queda vinculada a su declaracin de celebrar
en el futuro un contrato definitivo y la otra
tiene el derecho exclusivo decelebrarloo no.
UNSA
compromiso de celebrar de realizar a futuro otro
contrato, el contrato preparatorio tendr un efecto
formal y posteriormente el contrato definitivo que ha
de celebrarse contendr los efectos sustantivos.
Es un medio de preparar situaciones jurdicas destinadas a producir consecuencias
para un momento posterior, pero dejando ya en pie un compromiso, en donde dos o
ms partes se obligan recprocamente a otorgar, en el futuro, un contrato definitivo.
Ventaja: Se confiere a las partes la facultad de exigir la conversin de lo establecido
en la promesa y se asegura as su potencial eficacia.
Clases: Puede ser con prestacin unilateral o con prestaciones recprocas.
Las partes se obligan a celebrar un contrato a futuro. Por ello se afirma que el
compromiso de contratar carece de fin econmico propio inmediato y slo consiste
en un puente destinado a la formulacin de un contrato posterior.
El contrato preliminar, para existir y ser vlido, ha de reunir los requisitos necesarios
para los contratos, en general, siendo necesario que en l se indique la especie del
futuro contrato definitivo; pero no que sean igualmente determinados todos los
elementos especficos del contrato mismo, bastando la posibilidad de su determinacin
ulterior". SANTOS BRIZ.
Nuestro Cdigo, ante el incumplimiento del contrato preparatorio, en el artculo 1418
ha empleado una frmula mixta, que deja hasta dos posibilidades, a eleccin del
acreedor, todo ello sin desmedro del derecho de solicitar el resarcimiento de los daos
y perjuicios.
1. Recurrir al juez para obtener sentencia para el otorgamiento del contrato
definitivo.
2. Solicitar la resolucin del mismo y la respectiva indemnizacin por daos y
perjuicios.
La opcin es un contrato; que la finalidad que persigue es que por decisin de quien
goza de la facultad de ejercitarla se formalice otro contrato, que no es sino el reflejo del
anterior; que su efecto est necesariamente relacionado con el futuro; que es un
contrato preparatorio pero completo; que es principal, pues a pesar de ser preparatorio
tiene inexistencia por s mismo; y que confiere un derecho exclusivo al beneficiado y
tiene absoluta libertad para ejercitarlo o no.
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CASO COAQUERA VS. JIMENEZ

Antecedentes a la firma del contrato: Jos Coaquera es propietario de un puesto de venta de verduras en la
Feria del Altiplano, el cual lo alquila a Juan Jimnez. Jos decide vender su puesto, por motivos de viaje,
Juan a su vez, enterado de ello, expresa sus intenciones de compra, pero por no poseer el dinero necesario
para hacerlo de manera inmediata, pide que le conceda unos meses para que venda una camioneta que es
de su propiedad y as poder completar el dinero que le falta para pagarle el precio completo. Jos, acepta lo
propuesto por Juan y le concede tres meses para que logre juntar el total del precio de venta y para que
ambos tengan la seguridad de que se va a llevar a cabo el futuro contrato, deciden celebrar en documento
privado un CONTRATO PREPARATORIO DE VENTA, en el cual se establece que:
Acuerdos en el contrato:
- Jos se compromete a celebrar en el futuro un contrato de compra venta a favor de Juan, por un
precio ascendente a la suma de US$ 15 000.00, los mismos que debern ser pagados al firmar el
contrato definitivo mediante escritura pblica, dentro de tres meses contados a partir de la firma del
presente contrato.
- Para resolver cualquier controversia o interpretacin que surja en la aplicacin de las clusulas del
presente contrato, se aplicar supletoriamente las normas del Cdigo Civil.
Situacin sobreviniente a la firma del contrato:
Pasado los 3 meses Jos requiere a Juan para que celebren el contrato de compra venta definitivo, adems,
le comunica que no ha cumplido con pagar los 3 ltimos meses de arrendamiento del puesto de verduras,
ante lo cual, Juan responde que ha tenido dificultades econmicas y no ha podido vender su camioneta, por
lo que no cuenta con el dinero necesario para pagarle el precio de venta ni la merced conductiva, solicitndole
un aplazamiento de ambos; propuesta que es rechazada por Jos, quien interpone una demanda de desalojo
por falta de pago.
Juan contesta la demanda alegando que el contrato firmado anteriormente era uno de compraventa, ya que
se ha fijado el bien materia de venta y el precio del mismo, incluso se ha pactado el pago del precio a la firma
de la escritura pblica; convirtindose El en propietario por el solo consenso y tampoco procedera el pago
del arrendamiento por la misma razn.
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CUESTIONARIO:
1. El contrato celebrado es un contrato preparatorio o uno definitivo de compra venta?

El contrato celebrado es uno contrato preparatorio porque la obligacin estipulada en la misma es

una obligacin de hacer, mas no de dar como es en el caso de un contrato de compraventa definitivo.

2. Cul ha sido la comn intencin de las partes?

La voluntad de las partes fue la de comprometerse a celebrar a futuro un contrato de compra venta,
razn por la cual para asegurar el cumplimiento de ambas partes pactan un contrato previo que les
de la seguridad y la garanta de que dentro del plazo que ellos han estipulado (3 meses) se efectivice
el mismo.

3. Qu prestaciones se han estipulado?

Prestaciones de entregar bien inmueble: stand C-23, Seccin Verduras, de la Asociacin

Feria del Altiplano, ubicado en calle Teniente Ferrer S/N del distrito de Mariano Melgar,
Provincia y Regin de Arequipa
Contraprestacin de entregar suma dineraria: US$ 15 000.00 (QUINCE MIL CON 00/100
DLARES AMERICANOS)

4. El plazo del contrato es suspensivo o resolutorio?

Un contrato es Suspensivo: cuando los actos de la relacin jurdica quedan diferidos en el tiempo,
pudiendo exigirse su cumplimiento, una vez finalizado el plazo.
Y es Resolutorio: cuando se limitan los efectos de la relacin jurdica a un trmino. En el plazo resolutorio
el derecho se goza hasta producirse el acontecimiento o trmino; y una vez producido aquel, el derecho
se extingue.
El plazo del contrato es resolutorio para el caso, porque una vez transcurrido el plazo de 3 meses,
indefectiblemente se debe efectuar el contrato de compra venta y consecuentemente el pago y
entrega del bien.

5. Est justificada la negativa de Juan a pagar la merced conductiva?

No, ya que sus alegaciones son errneas, debido a que el contrato firmado era un CONTRATO
PREPARATORIO l no es el propietario del bien inmueble en cuestin y por ende hasta el
cumplimiento de los 3 meses y la Efectivizacion del CONTRATO DE COMPRAVENTA el segua en
la condicin de arrendatario y tena la obligacin de pagar la merced conductiva del arrendamiento
del cual gozaba.
6. Si el contrato fuera realmente preparatorio, podra Jos demandar a Juan su cumplimiento?
Quin va a expresar el consentimiento de comprar, si Juan se niega a celebrar el contrato
definitivo?

Si el contrato fuera preparatorio, Jos si tendra la facultad de demandar a Juan el cumplimiento del
CONTRATO PREPARATORIO y a su vez el pago de la merced conductiva por el arrendamiento.
La va expresar el juez a instancia judicial, ya que por ser un compromiso de obligatoriedad de partes
estas estn en el deber de cumplirlas y en caso de verificarse la imposibilidad de su cumplimiento se
proceder a la indemnizacin por daos y perjuicios sobrevinientes por el incumplimiento.