Vivienda

Definicin
Los fundamentos del anteproyecto del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin,
refieren en relacin a este instituto: El derecho de acceso a la vivienda es un
derecho humano reconocido en diversos tratados internacionales. Esto justifica
que se dedique un Captulo especial para la vivienda; el rgimen proyectado
sustituye al del bien de familia de la ley 14.394. Las modificaciones son
importantes, en tanto: (a) se autoriza la constitucin del bien de familia a favor del
titular del dominio sin familia, atendiendo a la situacin, cada vez ms frecuente,
de la persona que vive sola; se permite que el bien de familia sea constituido por
todos los condminos, aunque no sean parientes ni cnyuges; (b) la afectacin
tambin puede ser decidida por el juez, a peticin de parte, en la resolucin que
atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones
relativas a la conclusin de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con
capacidad restringida; c) se ampla la lista de los beneficiarios al conviviente; (d)
se prev expresamente la subrogacin real, reclamada por la doctrina y recogida
en diversos pronunciamientos judiciales, que permite adquirir una nueva vivienda y
mantener la afectacin, as como extender la proteccin a la indemnizacin que
provenga del seguro o de la expropiacin; (e) se resuelven problemas discutidos
en la doctrina, los cuales son: la situacin de la quiebra, adoptndose el criterio
segn el cual el activo liquidado pertenece slo a los acreedores anteriores a la
afectacin, y si hay remanente se entrega al propietario; la admisin de la
retroprioridad registral, en tanto se remite a las normas de la ley registral que as lo
autorizan; la inoponibilidad a los crditos por expensas en la propiedad horizontal
y a los crditos alimentarios, etctera.18
El rgimen legal de proteccin de la vivienda, regulado en el art. 244 del CCCN,
tiene un alcance amplio, pues no slo protege la vivienda donde reside la familia,
sino tambin la persona individual. La caracterstica fundamental de este rgimen
es que, una vez afectada la vivienda e inscripta en el Registro de la Propiedad, la
misma se torna inembargable e inejecutable por deudas que contraiga su titular,
aun en caso de concurso o quiebra e independientemente de cul sea la causa de
la obligacin, si sta es posterior a la afectacin.
Rgimen de afectacin: presupuestos fcticos
De acuerdo al art. 244 del cdigo unificado, puede afectarse un inmueble
destinado a vivienda por su totalidad o hasta una parte de su valor. Es decir que la
ley permite una proteccin parcial a quien posee un inmueble de gran valor, lo
que, por un lado, asegura la vivienda y, por otro, evita el abuso que significa
proteger la vida lujosa del deudor mientras su acreedor no puede cobrar lo que es
legtimamente debido. Por otro lado, tampoco puede afectarse ms de un
inmueble, por lo que, si alguien es propietario nico de dos o ms inmuebles, debe
optar por la subsistencia de uno solo dentro del plazo que fije la autoridad de
aplicacin, so pena de considerar afectado el constituido en primer trmino.
Inscripcin en el registro de la propiedad
La afectacin del inmueble al rgimen de vivienda debe inscribirse en el registro
de la propiedad inmueble para su adecuada publicidad frente a terceros.
Asimismo, la inscripcin produce el efecto de prioridad temporal de la afectacin,
la que se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario
(ley 17.801); de esta manera se permite la retroactividad de la registracin a travs
del sistema de reserva de prioridad regulado en dicha normativa.
Legitimados
Segn el art. 245 del CCCN, la afectacin de la vivienda puede constituirse:
a) Por actos entre vivos. En este caso se requiere ser titular dominial o, si hay
condominio, la solicitud debe ser efectuada por todos los cotitulares.
b) Mortis causa. Se prev que la constitucin puede hacerse por actos de ltima
voluntad y, aunque el Cdigo no lo diga, el nico acto por el que podra hacerse la
afectacin es a travs de testamento. En este caso, el juez debe ordenar la
inscripcin a pedido de cualquiera de los beneficiarios, del Ministerio Pblico o de
oficio en el caso de que hubiere incapaces o personas con capacidad restringida.
c) Constitucin judicial. Finalmente, se prev que la afectacin pueda ser decidida
por el juez, a peticin de parte, en la resolucin que atribuye la vivienda en el juicio
de divorcio o que resuelve las cuestiones relativas a la conclusin de la
convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.
Beneficiarios
Segn el art. 246 del CCCN, son beneficiarios del rgimen las siguientes
personas: a) El constituyente b) Su cnyuge c) Su conviviente d) Los
ascendientes o descendientes del constituyente e) En caso de que el
constituyente no tenga cnyuge, conviviente, ascendientes, ni descendientes,
pueden ser beneficiarios los parientes colaterales del constituyente siempre que
convivan con l.
Desafectacin y cancelacin de la inscripcin.
La desafectacin y cancelacin de la inscripcin
a) A solicitud del constituyente; si est casado o en unin convivencial inscripta, se
requiere el asentimiento del cnyuge o del conviviente; si ste se opone, falta, es
incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectacin debe ser autorizada va
judicial.
b) A solicitud de la mayora de los herederos, si la constitucin se dispuso por acto
de ltima voluntad. Ahora bien, en los casos que exista cnyuge suprstite o
conviviente, o beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, el juez
resolver lo que estime ms conveniente.
c) A instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos
previstos o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios.
d) En caso de expropiacin, reivindicacin o ejecucin autorizada.
Desafectada y cancelada la inscripcin registral, la vivienda dejar de gozar de los
beneficios que concede el rgimen estudiado y, por lo tanto, la misma ser
ejecutable y embargable.