NBR 5674 Manutenção de Edificações Revisda 09-011

ABNT/CB-02
PROJETO DE REVISO ABNT NBR 5674

SETEMBRO:2011
Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de

manuteno
APRESENTAO
1) Este 1 Projeto foi elaborado pela Comisso de Manuteno de Edificaes (CE-02:140.01)
do Comit Brasileiro da Construo Civil (ABNT/CB-02), nas reunies de:
16/09/2010 14/12/2010 18/11/2010

20/01/2011 17/02/2011 13/04/2011
25/05/2011 16/06/2011 30/06/2011
27/07/2011
2) Este 1 Projeto de Reviso previsto para cancelar e substituir a ABNT NBR 5674:1999,
quando aprovado, sendo que nesse nterim a referida Norma continua em vigor;
3) No tem valor Normativo;
4) Aqueles que tiverem conhecimento de qualquer direito de patente devem apresentar esta
informao em seus comentrios, com documentao comprobatria.
5) Este Projeto de Norma ser diagramado conforme as regras de editprao da ABNT quando
de sua publicao como Norma Brasileira;
6) Tomaram parte na elaborao deste projeto de reviso:
Representante Participante
ABECE THOMAS GARCIA CARMONA
ABNT/CB-02 JOO DE VALENTIN
ROSE DE LIMA
AGRE LOURINALDO SANTOS
ANAMACO RUBENS MOREL N. REIS

ARQT. ARQ. SERV TECN LAERTE SAKAI
ASTRA ALEXANDRE MIRANDA
AUTNOMO PAULO GRANDISKI

BROOKFIELD EDUARDO MAGNONI
BROOKFIELD FERNANDA MARTINATTI
CAIXA CARLOS HASHIMOTO
NO TEM VALOR NORMATIVO

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SETEMBRO:2011
LUIZ ZIGMANTAS
CYRELA OLIVER ROBERTO ANDRADE
DMO ENGENHARIA LUIZ RICARDO F. SILVA
DOCOL PLINIO GRISOLIA
FDE - FUNDAO PARA

RICARDO GRISOLIA ESTEVES
DESENVOLVIMENTO DA EDUCAO
GABINETE GOMIDE TITO LVIO FERREIRA GOMIDE
GAFISA JOO PAULO BUENO C.SANCHES
IBAPE JERNIMO CABRAL P. GUNDES NETO

IBAPE SP FLVIA ZOEGA A PUJADAS
IBAPE-SP VANDERLEI JACOB JNIOR
INPAR REGINALDO ALEXANDRE DA SILVA
IPT PAULO CHAVES DE ARAUJO
L. SARROUF ENGENHARIA LILIAN SARROUF
L+MGETS DAVID RODRIGUES QUINTAS JUNIOR
LUCIO ENGENHARIA ALEXANDRE DOS SANTOS EUGNIO
LUCIO ENGENHARIA KARINA HADDAD G. SCCIOTA

MG CONSULT MARCO ANTONIO GULLO
MINISTRIO PBLICO RENATO A. E. SERVOS
PAULO CHAVES DE ARAUJO PAULO CHAVES DE ARAUJO
PROCONSULT ENGENHARIA FBIO G. CANAPARO
PROCONSULT ENGENHARIA LUIZ FERNANDO FONTE
PROCONSULT ENGENHARIA RODRIGO NICOLELLIS
SABESP RICARDO REIS CHAHIM
SECOVI RONALDO S
SECOVI/SINDUSCON CARLOS PINTO DEL MAR
NO TEM VALOR NORMATIVO 2/34

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SETEMBRO:2011
SECOVI/SP WILSON APARECIDO SALMEN
SIKA EDUARDO A. S. XAVIER
SINCO JOSIANE MARCELINO
SINCO ENGENHARIA JOSIANE MARCELINO
SINDUSCON/SP RICARDO S. PINA

SPRINGER RICHARD SPRINGER
TECNISA DEBORA CRISTINA VON MASCHELL
TECNISA DEBORA MASCHELE
TECNISA FABIO VILLAS BAS
TECNISA LUDMILLA GARCIA
TECNUM CONSTRUTORA ALVARO CORDEIRO DOS SANTOS JUNIOR
TIGRE PAULO AFONSO BERTOLDI
TRIE ARQUITETOS JOS EDGAR POMPEU
TUPY S/A EDUARDO PESCUMA DE ANDRADE
VIAPOL MARCOS STORTE

ABNT/CB-02
SETEMBRO:2011
Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de

manuteno
Building maintenance Requirements for maintenance management system.
Palavras-chave: Manual de manuteno

Descriptors: Maintenance manual
Sumrio
Prefcio
Scope
Introduo
1 Escopo
2 Referncias normativas
3 Termos e definies
4 Requisitos para manuteno
5 Requisitos para o planejamento anual das atividades
6 Requisitos para o processo de controle
7 Requisitos para a documentao
8 Incumbncias ou encargos
Anexo A (informativo) Modelo para a elaborao do programa de manuteno
preventiva
Anexo B (informativo)Modelo para a elaborao do programa de manuteno
preventiva
Anexo C (informativo)Modelos de verificaes e seus registros
Prefcio
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) o Foro Nacional de Normalizao. As Normas
Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos
de Normalizao Setorial (ABNT/ONS) e das Comisses de Estudo Especiais (ABNT/CEE), so
elaboradas por Comisses de Estudo (ABNT/CE), formadas por representantes dos setores envolvidos,
delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros).
Os Documentos Tcnicos ABNT so elaborados conforme as regras da Diretiva ABNT, Parte 2.
O Escopo desta Norma Brasileira em ingls o seguinte:
Scope
This standard establishes the requirements for the management of the maintenance of buildings.
The management of the maintenance system includes means for:
a) maintain the original features of the building;

b) prevent the performance loss caused by the depletion of their systems, components or elements.

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Existing buildings prior to the effectiveness of this standard should match or create their maintenance
programs serving this standard.
Annexes of this standard contain examples of model - not restrictive or exhaustive, to be adapted to the
specific characteristics of the building
Introduo
A manuteno de edificaes um tema cuja importncia, superando, gradualmente, a cultura de se
pensar o processo de construo limitado at o momento quando a edificao entregue e entra em
uso.
As edificaes so suporte fsico para a realizao direta ou indireta de todas as atividades produtivas,
e possuem, portanto, um valor social fundamental.
Todavia, as edificaes apresentam uma caracterstica que as diferencia de outros produtos: elas so
construdas para atender seus usurios durante muitos anos, e ao longo deste tempo de servio devem
apresentar condies adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso
que alteram suas propriedades tcnicas iniciais.
invivel sob o ponto de vista econmico e inaceitvel sob o ponto de vista ambiental considerar as
edificaes como produtos descartveis, passveis da simples substituio por novas construes
quando os requisitos de desempenho atingem nveis inferiores queles exigidos pelas normas ABNT
NBR 15575 Partes 1 a 6.
Isto exige que se tenha em conta a manuteno das edificaes, to logo colocadas em uso.
A omisso em relao necessria ateno para a manuteno das edificaes pode ser constatada
nos freqentes casos de edificaes retiradas de servio muito antes de cumprida a sua vida til
projetada VUP, causando muitos transtornos aos seus usurios e um sobre custo intensivo dos servios
de recuperao ou construo de novas edificaes.
Significando custo relevante na fase de uso da edificao, a manuteno no pode ser feita de modo
improvisado, espordico ou casual. Ela deve ser entendida como um servio tcnico perfeitamente
programvel e como um investimento na preservao do valor patrimonial.
A elaborao e a implantao de programa de manuteno corretiva e preventiva nas edificaes, alm
de ser importante para a segurana e qualidade de vida dos usurios, essencial para a manuteno
dos nveis de desempenho ao longo da vida til.
Para atingir maior eficincia na administrao de uma edificao ou de um conjunto de edificaes,

necessria uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de
manuteno, segundo uma lgica de controle de qualidade e de custo.
1 Escopo
Esta Norma estabelece os requisitos para a gesto do sistema de manuteno de edificaes.
A gesto do sistema de manuteno inclui meios para:
a) preservar as caractersticas originais da edificao;

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b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradao dos seus sistemas, elementos ou

componentes;
Edificaes existentes antes da vigncia dessa Norma devero adequar ou criar os seus programas de
manuteno atendendo a presente norma.
Os Anexos desta norma apresentam exemplos de modelo - no restritivos ou exaustivos, a ser

adaptada em funo das caractersticas especficas da edificao
2 Referncias normativas
Os documentos relacionados a seguir so indispensveis aplicao deste documento. Para
referncias datadas, aplicam-se somente as edies citadas. Para referncias no datadas, aplicam-se
as edies mais recentes do referido documento (incluindo emendas).
ABNT NBR 14037;Diretrizes para elaborao de manuais de uso , operao e manuteno das
edificaes
ABNT NBR15575-1; Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 1:
Requisitos gerais
Requisitos para os sistemas estruturais
Requisitos para os sistemas de pisos internos
ABNT NBR15575-4; Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 4: Sistemas
de vedaes verticais externas e internas
Requisitos para sistemas de coberturas
ABNT NBR15575-6; Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 6: Sistemas
hidrossanitrios
3 Termos e definies
Para os efeitos deste documento, aplicam-se os termos e definies das ABNT NBR 14037, e a ABNT
NBR 15575-1, e os seguintes.
3.1
edificao
produto constitudo pelo conjunto de sistemas, elementos ou componentes estabelecidos e integrados
em conformidade com os princpios e tcnicas da engenharia e da arquitetura
3.2
empresa capacitada
organizao ou pessoa que tenha recebido capacitao, orientao e responsabilidade de profissional
habilitado e trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado

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3.3
empresa especializada
organizao ou profissional liberal que exerce funo na qual exigida qualificao tcnica especfica e
cujo controle e disciplina so deferidos legalmente aos conselhos e ordens profissionais
3.4
equipe de manuteno legal
pessoas que realizem diversos servios tenham recebido orientao e possuem conhecimento de
preveno de riscos e acidentes
3.5
gravidade
indicador do grau de interrupo de no dispor do servio
3.6
Inspeo predial de uso e manuteno
conforme ABNT NBR 15575-1
3.7
previso oramentria
documento elaborado da estimativa do custo para a realizao do programa dos servios de
manuteno
3.8
servio de manuteno
interveno realizada na edificao e seus sistemas, elementos ou componentes constituintes
3.9
sistema de manuteno
conjunto de procedimentos organizados para gerenciar os servios de manuteno
4 Requisitos para a manuteno

4.1 Organizao
4.1.1 A organizao da gesto do sistema de manuteno deve considerar as caractersticas das

edificaes, tais como:
a) tipologia das edificaes;
b) uso efetivo da edificao;
c) tamanho e complexidade da edificao;
d) localizao e implicaes do entorno da edificao
4.1.2 A manuteno deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que:

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a) preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciao

patrimonial;
b) estabelea as informaes pertinentes e o fluxo da comunicao;
c) estabelea as incumbncias e autonomia de deciso dos envolvidos
4.1.3 Recomenda-se que os indicadores de eficincia da gesto do sistema de manuteno, sejam

periodicamente avaliados e estabelecidos de forma a contemplar, os seguintes parmetros, a serem
adaptados em funo da complexidade do empreendimento:
a) atendimento ao desempenho das edificaes e seus sistemas conforme descritos nas ABNT
NBR15575-1 a ABNT NBR 15575-6;
b) prazo acordado entre a observao da no-conformidade e a concluso de servio de manuteno;
c) tempo mdio de resposta s solicitaes dos usurios e intervenes de emergncia;
d) periodicidade das inspees prediais de uso e manuteno estabelecidas no manual de operao,

uso e manuteno do mesmo;
e) registros das inspees, conforme item 7.2.
NOTA Dependendo do empreendimento outros parmetros podem ser utilizados.
4.1.4 Na organizao da gesto do sistema de manuteno deve ser prevista infraestrutura material,
financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos de manuteno necessrios, a
saber:
a) manuteno rotineira, caracterizada por um fluxo constante de servios, padronizados e cclicos,

citando-se por exemplo, limpeza geral e lavagem de reas comuns;
b) manuteno corretiva, caracterizada por servios que demandam ao ou interveno imediata a

fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificaes, ou
evitar graves riscos ou prejuzos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usurios ou proprietrios; e
c) manuteno preventiva, caracterizada por servios cuja realizao programada com

antecedncia, priorizando as solicitaes dos usurios, estimativas da durabilidade esperada dos
sistemas, elementos ou componentes das edificaes em uso, gravidade e urgncia, e relatrios de
verificaes peridicas sobre o seu estado de degradao.
4.1.5 A gesto do sistema de manuteno deve promover a realizao coordenada dos diferentes tipos
de manuteno das edificaes.
4.1.6. O programa de manuteno deve especificar se os servios devem ser realizados por empresa
capacitada, empresa especializada ou equipe de manuteno local, conforme 3.2, 3.3 e 3.4).
4.2 Contedo bsico do relatrio de inspeo
4.2.1 As inspees devem ser feitas atendendo os intervalos constantes da ABNT NBR 14037.

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4.2.2 As inspees devem ser elaboradas e ordenadas por meio de modelos elaborados de forma a
facilitar os registros e sua recuperao considerando:
a) um roteiro de inspees dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da

edificao;
b) as formas de manifestao esperadas da degradao natural dos sistemas, subsistemas,

elementos e equipamentos ou componentes da edificao associadas sua vida til, conforme
indicaes do manual e que resultem em risco sade e segurana dos usurios;
c) as solicitaes e reclamaes dos usurios ou proprietrios.
4.2.3 Os relatrios das inspees devem:
a) descrever a degradao de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e equipamento da

edificao;
b) apontar e estimar a perda do seu desempenho;
c) recomendar aes para minimizar os servios de manuteno corretiva e
d) ser preditivo e conter prognostico de ocorrncias
4.3 Programa de manuteno
4.3.1 O programa consiste na determinao das atividades essenciais de manuteno, sua

periodicidade, os responsveis pela execuo, os documentos de referncia e os recursos necessrios,
todos referidos individualmente aos sistemas, e quando aplicvel aos elementos, componentes e
equipamentos.
O programa de manuteno deve ser atualizado periodicamente.
4.3.2 O programa de manuteno deve considerar:

Projetos, memoriais, orientao dos fornecedores e manual de uso operao e manuteno (quando
houver), alm de caractersticas especficas, tais como:
a) tipologia, complexidade e regime de uso da edificao;
b) sistemas, materiais e equipamentos;
c) idade das edificaes;
d) expectativa de durabilidade dos sistemas, e quando aplicvel aos elementos e componentes,

devendo atender ABNT NBR 15575-1;
e) relatrios das inspees, constando comparativos entre as metas previstas versus metas efetivas
tanto fsicas como financeiras;

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f) relatrios das inspees constando as no-conformidades encontradas;
g) relatrios das inspees sobre as aes corretivas e preventivas;
h) solicitaes e reclamaes dos usurios ou proprietrios;
i) histrico das manutenes realizadas;
j) rastreabilidade dos servios;
k) condies climticas e ambientais;
l) escala de prioridades entre os diversos servios; e
m) previso financeira.
4.3.3 O programa deve pelo menos conter uma sistematizao ou estrutura que contemple:
a) designao do sistema, e quando aplicvel aos elementos e componentes;
b) descrio da atividade;
c) periodicidade em funo de cada sistema, e quando aplicvel aos elementos e componentes

observadas as prescries do projeto ou as especificaes tcnicas;
d) identificao do responsvel;
e) documentao referencial e formas de comprovao; e
f) custo.
4.3.4 Esta Norma apresenta modelos de sistematizao das atividades de manuteno a serem
realizadas, e que so normalmente citadas no Manual do Proprietrio e no Manual das reas Comuns
entregues ao proprietrio, atendendo ABNT NBR 14037.
4.3.5 O Anexo A apresenta exemplos de modelos no restritivos para a elaborao do programa

de manuteno preventiva. Contm sugestes com indicaes de sistemas, para a periodicidade a ser
ajustada em funo das indicaes dos projetos ou especificaes tcnicas.
5 Requisitos para o planejamento anual das atividades

5.1 Consideraes
O planejamento anual dos servios de manuteno deve ser estabelecido de forma a considerar:
a) prescries e especificaes tcnicas para as edificaes;

b) disponibilidade de recursos humanos;
c) disponibilidade de recursos financeiros incluindo previso de contingncia;
d) seqncia racional e durao das atividades;
e) cronograma fsico x financeiro;
f) necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes;
g) procedimentos de execuo, ou referencia s normas tcnicas;
h) especificaes detalhadas dos insumos e materiais;

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i) manutenibilidade;
j) dispositivos de sinalizao e proteo dos usurios;
k) prever acessos seguros a todos os locais da edificao onde sejam realizadas inspees e
atividades de manuteno;
l) minimizar a interferncia nas condies de uso normal da edificao durante a sua execuo.
5.2 Previso oramentria anual
O sistema de manuteno deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros

necessrios para a realizao dos servios de manuteno em perodo futuro definido.
As previses oramentrias devem incluir uma reserva de recursos destinada realizao de servios
de manuteno corretiva.
As previses oramentrias devem ser flexveis, de modo a assimilar uma margem de erro em
estimativas fsicas, de custos.
As previses oramentrias devem expressar claramente a relao custo e benefcio dos servios de
manuteno, e constar em ata as deliberaes sobre a realizao ou no destas intervenes.
6 Requisitos para o processo de controle
6.1 Oramento e contratao dos servios de manuteno
6.1.1 Os oramentos dos servios de manuteno devem conter:

a) dados do cliente;
b) escopo dos servios ou objeto;
c) descrio de cada atividade;
d) especificaes tcnicas de execuo e de manuteno futura, desenhos, clculos ou projetos,

quando aplicvel;
e) condies comerciais, valor e forma de pagamento, validade da proposta;
f) responsabilidades legais e obrigaes de cada parte includo o atendimento legislao pertinente

quanto segurana do trabalho;
g) indicao do responsvel tcnico pela atividade, quando aplicvel;
h) garantias e excluses;
i) previso de seguros, se aplicvel.
6.1.2 Para a avaliao das propostas recomenda-se observar:

a) qualificao da empresa ou profissional em termos de capacidade tcnica, recursos humanos e
equipamentos necessrios ao desenvolvimento dos servios;
b) experincia da empresa ou profissional na rea, incluindo a meno de outros servios em

andamento ou j concludos, incluindo o eventual fornecimento de acervo tcnico;

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c) referencias de outros clientes;
d) proposta tcnica apresentada, incluindo atendimento s normas aplicveis;
e) habilitao jurdica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da empresa ou

profissional, avaliada em relao ao porte de servio contratado; e
f) prazo para a execuo, preo, condies de pagamento, cronograma fsico-financeiro com base no
contrato;
7 Requisitos para a documentao

7.1 Generalidades
A estrutura de documentao e registro de informaes deve ser concebida para propiciar evidncias
da gesto do programa da manuteno, custo x benefcio na realizao dos servios de manuteno,
reduzir a incerteza no planejamento, projeto e execuo dos servios de manuteno e auxiliar no
programa e no planejamento de servios futuros,
A documentao do programa de manuteno deve incluir:
a) manual de operao, uso e manuteno das edificaes conforme ABNT NBR 14037;
b) manual dos fornecedores dos equipamentos e servios;
c) o programa da manuteno;
d) o planejamento da manuteno contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de vista cronolgico

quanto Financeiro;
e) os contratos firmados;
f) catlogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos servios de

manuteno e propostas tcnicas;
g) relatrio de inspeo;
h) os documentos mencionados no Anexo A da ABNT NBR 14037, em que devem constar a

qualificao do responsvel e os comprovantes da renovao;
i) registros de servios de manuteno realizados requeridos por esta Norma(conforme Anexo B);
j) ata das reunies de assuntos afetos manuteno .
7.2 Registros
Devem ser mantidos legveis e disponveis para prover evidncias da efetiva implementao do
programa de manuteno, do planejamento, das inspees e da efetiva realizao das manutenes.
Recomenda-se que cada registro contenha:
a) sua identificao;

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b) as funes dos responsveis pela coleta dos dados que compe o registro;
c) estabelecimento da forma de arquivamento do registro;
d) estabelecimento do perodo de tempo pelo qual o registro deve ficar armazenado assegurando sua
integridade.
A organizao e coleta de dados devem ser registradas de forma a indicar os servios de manuteno
preventiva, corretiva, alteraes realizadas conforme Anexo C.
7.3 Fluxo da documentao
O condomnio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentao.

Esta norma recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na Figura 1.
As deliberaes referentes documentao descrita na Figura 1 deve constar na ata do condomnio.
Figura 1 Fluxo da documentao
7.4 Arquivo
Toda a documentao dos servios de manuteno executados deve ser arquivada como parte
integrante do manual de operao, uso e manuteno da edificao, ficando sob a guarda do
responsvel legal: proprietrio ou sndico.

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Toda esta documentao, quando solicitada, deve estar disponvel e prontamente recupervel, aos
proprietrios, condminos, construtor/incorporador e contratado, quando pertinente.
Quando houver troca do responsvel legal: proprietrio ou sndico, toda a documentao deve ser
entregue formalmente, ao sucessor.
7.5 Indicadores gerenciais
recomendado que o sistema de gesto da manuteno disponha de indicadores de eficincia com a

finalidade de avaliar:
a) a relao entre custo e tempo estimados e efetivamente realizados;
b) a taxa de sucesso das intervenes, medida pela incidncia de retrabalho necessrio;
c) a relao ao longo do tempo do custo-benefcio geradas pelas manutenes;
d) a preservao do valor da edificao ao longo de sua vida til.
8 Incumbncias ou encargos
8.1 O proprietrio de uma edificao, sndico ou empresa terceirizada responsvel pela gesto da
manuteno, devem atender a esta Norma, s normas tcnicas aplicveis e ao manual de operao,
uso e manuteno da edificao.
8.2 O proprietrio de uma edificao ou o condomnio, deve fazer cumprir e prover os recursos para o
programa de manuteno preventiva das reas comuns.
8.4 O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietrio do imvel o manual de operao, uso e
manuteno da edificao que atende ABNT NBR 14 037.
8.5 No caso de propriedade condominial, os condminos respondem pela manuteno das partes
autnomas individualizadas e solidariamente, pelo conjunto da edificao de forma a atender ao manual
de operao, uso e manuteno de sua edificao.
8.6 O proprietrio ou o sndico, pode delegar a gesto da manuteno da edificao empresa ou

profissional contratado.
8.7 A empresa ou profissional deve responder pela gesto do sistema de manuteno da edificao
ficando sob sua incumbncia:
a) assessorar o proprietrio ou sndico nas decises que envolvam a manuteno da edificao,

inclusive sugerir a adaptao do sistema da manuteno e planejamento anual das atividades,
conforme indicado nos itens 4 e 5 desta norma;
b) providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificao, fornecer documentos

que comprovem a realizao dos servios de manuteno, tais como contratos, notas fiscais,
garantias, certificados, etc.

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c) implementar e realizar as verificaes ou inspees previstas no programa de manuteno

preventiva
d) elaborar as previses oramentrias;
e) supervisionar a realizao dos servios de acordo com as normas tcnicas brasileiras, projetos e
orientaes do manual de operao, uso e manuteno da edificao que atenda ABNT NBR 14
037;
f) orar os servios de manuteno;
g) assessorar o proprietrio ou sndico na contratao de servios de terceiros para a realizao da

manuteno da edificao
h) estabelecer e implementar uma gesto do sistema dos servios de manuteno, conforme esta
Norma;
i) orientar os usurios sobre o uso adequado da edificao em conformidade com o estabelecido no

manual de operao, uso e manuteno da edificao;
j) orientar os usurios para situaes emergenciais, em conformidade com o manual de operao,

uso e manuteno da edificao.

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Anexo A
(informativo)
Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva
A.1 Sugesto das inspees ou verificaes para um edifcio hipottico

Tabela A.1 Exemplos de modelo - no restritivos para a elaborao do programa de
manuteno preventiva de uma edificao hipottica
Elemento/
Periodicidade Sistema Atividade Responsvel
Componente
Fazer a drenagem de gua no

Sauna mida Equipe de Manuteno Local
equipamento
Equipamentos
Verificar aps o uso do equipamento o
industrializados
A cada semana
nvel de leo combustvel e se h

Grupo Gerador Equipe de Manuteno Local
obstruo nas entradas e sadas de
ventilao
Reservatrios de gua Verificar nvel dos reservatrios e

Equipe de Manuteno Local
Sistemas Hidro potvel funcionamento das bias
Sanitrios
Sistema de Irrigao Verificar funcionamento dos dispositivos Equipe de Manuteno Local
Bombas de gua Verificar funcionamento e alternar a

Sistemas Hidro
potvel, gua servida chave no painel eltrico para utiliz-las as Equipe de Manuteno Local
Sanitrios
e piscinas em sistema rodzio, quando aplicvel
A cada 15 dias
Efetuar teste de funcionamento dos

Iluminao de
sistemas conforme instrues do Equipe de Manuteno Local
emergncia
fornecedor
Equipamentos
industrializados
Efetuar teste de funcionamento dos
Grupo Gerador sistemas conforme instrues do Equipe de Manuteno Local
fornecedor
Jardim Manuteno geral /
Empresa Capacitada
A cada ms
Fazer teste de funcionamento do sistema

de ventilao conforme instrues do Equipe de Manuteno Local
Pressurizao de fornecedor e projeto
escada
Equipamentos
Manuteno Geral dos sistemas,
industrializados Empresa Especializada
conforme instrues do fornecedor.
Banheira de Fazer teste de funcionamento conforme

Hidromassagem / Spa instrues do fornecedor

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Figura A.1 (continuao)
Periodicidade Sistema Elemento/ Atividade Responsvel

Componente
Manuteno recomendada pelo

Ar Condicionado fabricante e atendimento Empresa Especializada
legislao vigente
Equipamentos
industrializados
. Efetuar teste de funcionamento
Iluminao de
de todo o sistema conforme Equipe de Manuteno Local
emergncia
instrues do fornecedor
Manuteno Geral dos sistemas,

Automao de
conforme instrues do Empresa Especializada
portes
fornecedor.
Sistema de
automao
Dados-informtica- Equipe de Manuteno Local
A cada ms
voz-telefonia-vdeo-
Verificao do Funcionamento,
TV CFTV Empresa Capacitada
conforme instrues do fornecedor
segurana
perimetral
Revestimentos Pedras naturais

Verificao e se necessrio,
de parede/ piso (mrmore, granito e Equipe de Manuteno Local
encerar as peas polidas
e teto outros)
Limpeza do sistema das guas

Ralos, Grelhas, pluviais; e ajuste, em funo da
Calhas e Canaletas sazonalidade, especialmente em
Sistemas
poca de chuvas intensas
Hidrossanitrios
Bombas de Testar seu funcionamento,

Incndio observadas a legislao vigente
Limpeza, regulagem dos sistemas

Gerador de gua de queimadores e filtros de gua
quente segundo instrues dos
Empresa Capacitada
A cada 2 meses
fabricantes
Equipamentos Para Unidades Centrais, verificar

industrializados fusveis, led de carga da bateria
Iluminao de
selada, nvel de eletrlito da Equipe de Manuteno Local
emergncia
bateria comum segundo instrues
dos fabricantes

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SETEMBRO:2011
Aplicar leo lubrificante nas dobradias e

maanetas
Porta corta fogo Equipe de Manuteno Local

Verificar abertura e fechamento a 45 graus,
Equipamentos se necessria regulagem chamar empresa
industrializados especializada
Banheira de
Hidromassagem / Limpeza da Tubulao Equipe de Manuteno Local
A cada 3 meses
SPA

Limpeza geral das esquadrias e seus
componentes
Esquadrias de Alumnio /
Empresa Capacitada
Caixas de
Sistemas esgoto, de
Efetuar limpeza geral Equipe de Manuteno Local
Hidrossanitrios gordura e de
guas servidas
Estrutural
Lajes, vigas e Verificao da integridade estrutural
Empresa Especializada
pilares conforme ABNT NBR 15575
Empresa Capacitada
Sistema de
Manuteno recomendada pelo fornecedor /
segurana,
Verificar sua integridade e reconstituir o

Gerador de gua
funcionamento do sistema de lavagem
quente
interna dos depsitos de gua quente e Empresa Capacitada
A cada ano
limpeza das chamins conforme instruo do

fabricante
Equipamentos
industrializados Sistema
Verificao do funcionamento, limpeza e
aquecimento Empresa Capacitada
regulagem, conforme legislao vigente
individual
Banheira de
Limpeza e manuteno do sistema, conforme
Hidromassagem / Empresa Capacitada
instrues do fornecedor
SPA
Sistemas de
Inspecionar sua integridade e reconstituir do
proteo contra
sistema medio de resistncia conforme Empresa Especializada
descargas
legislao vigente
atmosfricas

ABNT/CB-02
SETEMBRO:2011
Desratizao e Desinsetizao
Aplicao de produtos qumicos Empresa Especializada
(Residencial)
reas
molhadas
internas e
externas, Verificar sua integridade e reconstituir a
Impermeabilizao piscinas proteo mecnica, sinais de infiltrao ou Equipe de Manuteno Local
,reservatrios, falhas da impermeabilizao exposta
coberturas,
jardins,
espelhos dgua
Verificar sua integridade e reconstituir os Equipe de Manuteno Local

rejuntamentos internos e externos dos pisos,
Rejuntamentos e Vedaes paredes, peitoris, soleiras, ralos, peas /
sanitrias, bordas de banheiras, chamins,
grelhas de ventilao, e outros elementos Empresa Capacitada
Verificar a integridade Equipe de Manuteno Local
A cada ano Paredes externas/

e reconstituir onde necessrio /
fachadas e muros

Revestimentos Piso Acabado,
de parede/ piso e Revestimento de e reconstituir onde necessrio /
teto paredes e tetos
Deck de madeira e reconstituir onde necessrio /
Quadro de /
Instalaes
Distribuio de Reapertar todas as conexes
Eltricas
Circuitos Empresa Capacitada /

ABNT/CB-02
SETEMBRO:2011
Elemento/
Componente

Verificar falhas de vedao, fixao
das esquadrias, guarda corpos e
reconstituir sua integridade, onde
necessrio
Limpeza geral das esquadrias

Esquadrias em geral
incluindo os drenos, reapertar
parafusos aparentes, regular freio e
lubrificao
Observar a tipologia e a complexidade
das esquadrias, os projetos e
instrues dos fornecedores

Verificar a presena de fissuras, falhas
Vidros e seus sistemas de fixao
na vedao e fixao nos caixilhos e
reconstituir sua integridade, onde
necessrio
A cada ano
Verificar as tubulaes de gua Equipe de Manuteno Local

potvel e servidas, para detectar
Tubulaes obstrues, falhas ou entupimentos,
fixao e reconstituir a sua integridade
Sistemas Hidro
onde necessrio. Empresa Especializada
Sanitrios
Metais, Acessrios e Verificar elementos de vedao dos

Registros metais, acessrios e registros
Equipamentos de Incndio Recarga de Extintores Empresa Especializada
Inspeo peridica de acordo com a

legislao vigente
Sistemas de
Equipamentos proteo contra
industrializados descargas
atmosfricas Em locais expostos corroso severa,
os intervalos entre verificaes devem
ser reduzidos.

Verificar a integridade estrutural, dos
componentes, vedaes, suas
Sistema de cobertura
fixaes, reconstituir e tratar, onde
necessrio

ABNT/CB-02
SETEMBRO:2011
Elemento/
Componente

Verificar e se necessrio pintar,
encerar, envernizar ou executar
Esquadrias e elementos de madeira
tratamento recomendado pelo
fornecedor

Esquadrias e elementos de ferro Verificar e se necessrio pintar ou
executar tratamento especfico
A cada 2 anos
recomendado pelo fornecedor

Verificar as conexes, estado dos

Tomadas,
Instalaes contatos eltricos e seus
Interruptores e Empresa Capacitada /
Eltricas componentes e reconstituir onde
Pontos de Luz
necessrio
Efetuar lavagem. Equipe de Manuteno Local
Verificar os elementos e se
A cada 3 anos
necessrio solicitar inspeo.

Fachada Empresa Capacitada /
Atender s prescries do relatrio
ou laudo de inspeo
A.1.1 Em funo da tipologia da edificao, das condies de uso, da complexidade dos sistemas e
equipamentos empregados e das caractersticas dos materiais aplicados, o programa de manuteno
pode ser elaborado considerando a orientao dos fornecedores, de profissionais e empresas
especializadas. Como exemplo, citamos, entre outros:
elevadores, escadas e esteiras rolantes, plataformas de transporte de pessoas e cargas

piscina, quadras poliesportivas, play ground, mveis e elementos decorativos
Revestimentos especiais (frmica, pisos elevados, materiais compostos de alumnio)
esquadrias especiais
sistemas especiais eltricos, eletrnicos e automatizados
sistemas de impermeabilizao

ABNT/CB-02
SETEMBRO:2011
Anexo B
(informativo)
Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva
B.1 Objetivo
Em atendimento ao item 7.2 desta norma, este anexo apresenta uma lista com modelo dos registros
que devem, estar disponveis no condomnio constituindo evidncias de que as atividades de
manuteno foram levadas a efeito.
A elaborao de planilhas (check-list) de verificaes pode seguir modelo feito especialmente para cada
edificao, com suas caractersticas e grau de complexidade.
B.2 Classificao dos registros

Convm que os registros sejam classificados entre outras opes pela natureza ou dos sistemas, ou
dos subsistemas, ou dos elementos ou dos componentes da edificao.
B.3 Tabela dos principais registros

A Tabela B.1 indica uma lista possvel, a qual pode variar de edifcio para edifcio.
Tabela B.1 - Lista dos registros
Gerais
Programa de Preveno de Riscos Ambientais (PPRA)
Programa de Manuteno Preventiva
Planilha ou Lista de verificaes da execuo do Programa de Manuteno Preventiva
Relatrio de verificaes das manutenes corretivas executadas
Atas de Assemblias com aprovao do programa de Manuteno
Sistemas eletromecnicos
Relatrio de verificaes Anual dos Elevadores (RIA)
Atestado do Star-up do Gerador
Relatrio de verificaes da Manuteno de Elevadores
Verificaes e Relatrio das Instalaes Eltricas
Verificaes e Relatrio de Medio hmica
Verificaes e Relatrio de Manuteno de Bombas

ABNT/CB-02
SETEMBRO:2011
Tabela B.1 (continuao)
Sistemas eletromecnicos
Atestado SPDA
Proteo contra descargas atmosfricas
Automao Dados - informtica - Voz -

Telefonia - Vdeo - Televiso
Gerador de gua quente

Verificaes com registros no Livro de
Ar Condicionado Manuteno ou em formulrios especficos
ou dependendo do caso Relatrio da
Aquecedor Coletivo Empresa Contratada
Circuito Fechado de TV
Antena Coletiva
Grupo Gerador
Quadro de Distribuio de Circuitos

Manuteno
Tomadas, Interruptores e Pontos de Luz
Elevadores Verificaes com registros no Livro de

Manuteno ou em formulrios especficos
Exausto mecnica ou dependendo do caso em Relatrio da
Empresa Contratada
Equipamentos em geral
Livro de registro das atividades da manuteno
Certificado de Garantia dos Equipamentos Instalados
Manuais Tcnicos de Uso, Operao e Manuteno dos Equipamentos Instalados
Relao de equipamentos

ABNT/CB-02
SETEMBRO:2011
Sistemas de segurana
Automao de portes
Manuteno ou em formulrios especficos ou
Instalaes de interfone
dependendo do caso em Relatrios de Empresa
Contratada
Sistema de segurana especficos Certificado da Empresa Contratada
Instalaes Hidrulico-Prediais e gs

Manuteno ou em formulrios especficos ou
Instalaes Hidrulicas/ Esgotos / guas
dependendo do caso em Relatrios bem como
pluviais / Louas / Metais / Bombas
Certificado da Empresa Contratada / Certificado
e Atestado de Potabilidade da gua
Atestado de Instalao de Gs
Verificaes de Limpeza dos Reservatrios com registro no Livro de Manuteno
Verificaes da Limpeza do Poo de Esgoto, Poo de gua Servida, Caixas de Drenagem

e Esgoto com registro no Livro de manuteno
Banheira de Hidromassagem
Sistemas de combate incndios
Auto de Verificao de Corpo de Bombeiros (AVCB) (quando obrigatrio)
Certificado de Recarga de Extintores
Atestado de Brigada de Incndio
FICAM -Ficha de inscrio do Cadastro de Manuteno do Sistema de Segurana contra

incndio das edificaes
Aplice de Seguro de Incndio ou outro Sinistro que Cause Destruio (obrigatrio ) e

outros opcionais
Certificado de Teste Hidrosttico de Extintores

ABNT/CB-02
SETEMBRO:2011
Sistemas de combate incndios
Livro de Ocorrncias da Central de Alarmes
Sprinklers e seus componentes

industrializados (Bombas, vlvulas de fluxo,
detectores de fumaa, etc.)
Verificaes com registros no Livro de Manuteno
ou em formulrios especficos ou dependendo do
Pressurizao de escada
caso em relatrios, como Certificado da Empresa
Contratada
Equipamentos de Incndio
Iluminao de emergncia
Revestimentos de paredes / pisos e tetos
Pedras naturais (mrmore,

granito e outros)
Deck de madeira
Azulejo/ Cermica/ Pastilha
Paredes e Tetos Internos

revestidos de Argamassa/
Gesso liso/ ou executado
com componentes de Gesso
Acartonado (Dry-Wall)
Paredes externas/ fachada
Piso Cimentado, Piso

Acabado em Concreto,
Verificaes com registros no Livro de Manuteno ou em
Contrapiso
formulrios especficos
Rejuntamento e Tratamento
de Juntas
Paredes externas/ fachada
Forros de gesso
Pisos de Madeira -Tacos e

Assoalhos
Revestimentos especiais
(frmica, pisos elevados,
materiais compostos de
alummio)
Forros Madeira

ABNT/CB-02
SETEMBRO:2011
Esquadrias
Alumnio
Ferro
Verificaes com registros no Livro de Manuteno ou
em formulrios especficos
Madeira
Vidros
Lazer
Jardim
Play ground
Quadra Poliesportiva
Piscina Verificaes com registros
Sauna Seca no Livro de Manuteno ou em formulrios especficos.

Convm que incluia referncias s condies de higiene
Sauna mida
SPA
Desratizao e
desinsetizao
Pintura e impermeabilizao
Pintura / verniz
(internamente e/ou
Verificaes com registro no Livro de Manuteno ou em
externamente)
formulrios especficos
Impermeabilizao

ABNT/CB-02
SETEMBRO:2011
Tabela B.2 - Agendamento e periodicidade
Condomnio: Folha: __/___
Endereo: N
Responsvel Legal: Gesto ano______
___ Semana
Sistema Elemento/componente Atividade Responsvel
Verificar nvel dos

Sistemas Reservatrios de gua reservatrios e
Hidrossanitrios potvel funcionamento das
boias
Carimbo/data/assinatura
Verificar
Sistemas
Sistema de Irrigao funcionamento dos
Hidrossanitrios
dispositivos
Verificar aps o uso

do equipamento o
nvel de leo
Equipamentos
Grupo Gerador combustvel e se h
industrializados
obstruo nas
entradas e sadas de
ventilao
Equipamentos Fazer a drenagem de

Sauna mida
industrializados gua no equipamento Carimbo/data/assinatura

ABNT/CB-02
SETEMBRO:2011
Anexo C
(informativo)
Modelos de verificaes e seus registros
C.1 Introduo
Este Anexo apresenta exemplos de modelo - no restritivos para as verificaes e seus registros
Tabela C.2 - Modelo de livro de registro de manuteno
Sistema Responsvel
Data da
Atividade pela Prazo Custos
realizao
Subsistema atividade
Tabela C.3 - Modelos de lista de verificaes para um subsistema - Manuteno preventiva da

central de interfone (modelo possvel)
Condomnio
Endereo
Equipamento
Caractersticas do Tipo XYZ Central de interfones NN aptos.

equipamento

ABNT/CB-02
SETEMBRO:2011
Tabela C.3 (continuao)
Servios a serem realizados (incluir periodicidade) Status
Verificao das protees (fusveis / disjuntores)
Verificao do sistema de alimentao
Verificao das conexes eltricas
Verificao das placas de comando
Verificao do circuito eletrnico
Verificao das sinalizaes de operao
Verificao da limpeza geral
Verificao da re-aperto das conexes
Realizao de testes de funcionamento
Verificao da ausncia de interferncias no sistema
Manutenes corretivas a serem realizados em funo do status :
Hora incio
Hora trmino
Data
Data prxima
verificao
Responsvel pelo servio : Empresa responsvel :
Responsvel do condomnio

ABNT/CB-02
SETEMBRO:2011
Tabela C.4 - Manuteno Preventiva da central de alarme (modelo possvel)
Condomnio
Endereo
Equipamento
Caractersticas do Tipo XYZ Central de alarme do sistema de combate a

equipamento incndio.
Verificao dos fusveis
Verificao do sistema de alimentao C.A.
Verificao do sistema de alimentao C.C.
Verificao e teste do sistema automtico
Verificao e teste dos sensores de fumaa
Verificao dos motores e ventiladores do sistema de pressurizao
Verificao e testes dos interruptores de acionamento manual
Verificao e testes dos pressostatos hidrulicos
Verificao dos chicotes de comando
Teste de lmpadas de comandos sinticos
Verificao e testes da interface c/ sistema de pressurizao de

escadas
Verificao da conformidade com a ABNT NBR 9077
Verificao da conformidade com a legislao vigente
Verificao e testes dos comandos eltricos
Verificao das protees (fusveis / disjuntores)
Verificao e testes dos dispositivos visuais
Verificao dos circuitos hidrulicos de combate a incndio
Verificao dos chuveiros automticos

ABNT/CB-02
SETEMBRO:2011
Verificao da integridade e existncia de avisos pertinentes
Verificao das sinalizaes de operao
Verificao das sadas e rotas de fuga de emergncia
Re-aperto das conexes eltricas
Limpeza e proteo das placas de comando eletrnico
Testes gerais de comando e funcionamento do sistema
Manutenes corretivas a serem realizados em funo do status :
Hora incio
Hora trmino
Data
Data prxima
verificao
Responsvel pelo servio : Empresa responsvel :

ABNT/CB-02
SETEMBRO:2011
Tabela C.5 - Modelos de lista de verificaes para um equipamento - Manuteno preventiva das
bombas (modelo possvel)
Condomnio
Endereo
Equipamento Bombas 01 a 04
Motor Modelo no. srie
Bomba Modelo potncia
Quadro comando Modelo no. srie
Eltrica
Rec Rec Press Press
01 02 01 02
Verificao dos disjuntores e fusveis
Verificao dos contactores de comando
Verificao do rel trmico
Verificao e teste dos sinalizadores do quadro
Verificao do sistema de alimentao de C.A,
Verificao e re-aperto dos bornes e cabos
Verificao da temperatura de trabalho do motor
Corrente eltrica de partida
Corrente eltrica de trabalho.
Testes de funcionamento manual
Testes de funcionamento automtico
Testes de alarmes

ABNT/CB-02
SETEMBRO:2011
Mecnica / Hidrulica
01 02 03 04
Verificao dos mancais
Lubrificao dos mancais
Limpeza geral do equipamento
Verificao da tubulao (vazamento + oxidalo + conservao)
Verificao das vlvulas hidrulicas
Verificao da bia de nvel
Verificao do nvel de rudo (dB A)
Manutenes corretivas a serem realizados em funo do status:
Hora incio
Hora trmino
Data
Data prxima
verificao
Responsvel pelo servio: Empresa responsvel:

NBR 5674 Manutenção de Edificações Revisda 09-011

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ABNT/CB-02

PROJETO DE REVISO ABNT NBR 5674

Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de

16/09/2010 14/12/2010 18/11/2010

3) No tem valor Normativo;

6) Tomaram parte na elaborao deste projeto de reviso:

ABECE THOMAS GARCIA CARMONA

ABNT/CB-02 JOO DE VALENTIN

AGRE LOURINALDO SANTOS

ANAMACO RUBENS MOREL N. REIS

ASTRA ALEXANDRE MIRANDA

AUTNOMO PAULO GRANDISKI

BROOKFIELD FERNANDA MARTINATTI

CAIXA CARLOS HASHIMOTO

NO TEM VALOR NORMATIVO

DMO ENGENHARIA LUIZ RICARDO F. SILVA

DOCOL PLINIO GRISOLIA

FDE - FUNDAO PARA

GABINETE GOMIDE TITO LVIO FERREIRA GOMIDE

GAFISA JOO PAULO BUENO C.SANCHES

IBAPE JERNIMO CABRAL P. GUNDES NETO

IBAPE-SP VANDERLEI JACOB JNIOR

INPAR REGINALDO ALEXANDRE DA SILVA

IPT PAULO CHAVES DE ARAUJO

L. SARROUF ENGENHARIA LILIAN SARROUF

L+MGETS DAVID RODRIGUES QUINTAS JUNIOR

LUCIO ENGENHARIA ALEXANDRE DOS SANTOS EUGNIO

LUCIO ENGENHARIA KARINA HADDAD G. SCCIOTA

MINISTRIO PBLICO RENATO A. E. SERVOS

PAULO CHAVES DE ARAUJO PAULO CHAVES DE ARAUJO

PROCONSULT ENGENHARIA FBIO G. CANAPARO

PROCONSULT ENGENHARIA LUIZ FERNANDO FONTE

PROCONSULT ENGENHARIA RODRIGO NICOLELLIS

SABESP RICARDO REIS CHAHIM

NO TEM VALOR NORMATIVO 2/34

SECOVI/SP WILSON APARECIDO SALMEN

SIKA EDUARDO A. S. XAVIER

SINCO JOSIANE MARCELINO

SINCO ENGENHARIA JOSIANE MARCELINO

SINDUSCON/SP RICARDO S. PINA

TECNISA DEBORA CRISTINA VON MASCHELL

TECNISA DEBORA MASCHELE

TECNISA FABIO VILLAS BAS

TECNISA LUDMILLA GARCIA

TECNUM CONSTRUTORA ALVARO CORDEIRO DOS SANTOS JUNIOR

TIGRE PAULO AFONSO BERTOLDI

TRIE ARQUITETOS JOS EDGAR POMPEU

TUPY S/A EDUARDO PESCUMA DE ANDRADE

VIAPOL MARCOS STORTE

NO TEM VALOR NORMATIVO 3/34

Manuteno de edificaes Requisitos para o sistema de gesto de

Palavras-chave: Manual de manuteno

Os Documentos Tcnicos ABNT so elaborados conforme as regras da Diretiva ABNT, Parte 2.

O Escopo desta Norma Brasileira em ingls o seguinte:

a) maintain the original features of the building;

NO TEM VALOR NORMATIVO 1/34

Para atingir maior eficincia na administrao de uma edificao ou de um conjunto de edificaes,

a) preservar as caractersticas originais da edificao;

NO TEM VALOR NORMATIVO 2/34

b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradao dos seus sistemas, elementos ou

Os Anexos desta norma apresentam exemplos de modelo - no restritivos ou exaustivos, a ser

NO TEM VALOR NORMATIVO 3/34

4 Requisitos para a manuteno