MANUAL DEL PROCESO

DE REMATE DE BIENES
INMUEBLES
CS-STAB-03-P01

Versin 1.0
28/11/2014
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BIENES INMUEBLES Pgina: Pgina 1 de 13

Contenido
1. INFORMACIN BSICA ................................................................................................................ 2
2. LINEAMIENTOS DEL PROCESO..................................................................................................... 3
3. ROLES .......................................................................................................................................... 4
4. GLOSARIO DE TRMINOS ............................................................................................................ 5
5. DIAGRAMA DE FLUJO DEL PROCESO ........................................................................................... 6
6. PROCEDIMIENTO DEL PROCESO DE REMATE DE BIENES INMUEBLES ........................................ 7
6.1. PROPSITO.............................................................................................................................. 7
6.2. ALCANCE.................................................................................................................................. 7
6.3. DESCRIPCIN DE ACTIVIDADES ............................................................................................... 7
7. ANEXOS ..................................................................................................................................... 12

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1. INFORMACIN BSICA

Proceso REMATE DE BIENES ININMUEBLES

Cdigo del Proceso CS-STAB-03-P02

PROPSITO
Gestionar la enajenacin mediante remate, de bienes
inmuebles que se encuentran bajo la administracin o
en poder de INMOBILIAR.

DISPARADOR
RESOLUCIN No. INMOBILIAR-DSI-2014-0006

ENTRADAS
Informe Tcnico de Diagnstico del Proceso de
Uso Correcto y Eficiente de Bienes Inmuebles
Informe DNABI

Descripcin ACTIVIDADES PRINCIPALES

Gestionar insumos para elaboracin de
resolucin
Elaborar Proyecto de Resolucin
Ejecutar Remate de Bienes Inmuebles
Elaborar el Acta Entrega de los Bienes
Inmuebles Rematados

PROCESO RELACIONADO
Uso Correcto y Eficiente de Bienes Inmuebles
Emisin de Certificacin Presupuestaria
Contratacin y Compras Pblicas

Productos/Servicios del
Bienes Inmuebles rematados
Proceso
Tipo de Proceso Sustantivo
Responsables del Director Nacional de Disposicin y Enajenacin de
Proceso Bienes
Tipo del cliente Cliente interno y externo

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Constitucin de la Repblica del Ecuador

Cdigo Civil
Ley Orgnica del Sistema Nacional de
Contratacin Pblica y su Reglamento General
de Aplicacin
Ley de Administracin de Bienes
Marco Legal Estatuto de Rgimen Jurdico Administrativo de
la Funcin Ejecutiva
Reglamento General Sustitutivo de Bienes del
Sector Pblico Acuerdo No. 025-CG
RESOLUCIN-INMOBILIAR-DSI-2014-0006

2. LINEAMIENTOS DEL PROCESO

El proceso de Remate de Bienes Inmuebles requiere considerar los siguientes lineamientos en los
procesos:

Todo procedimiento de remate de bienes inmuebles proceder por decisin de la mxima

autoridad expresada mediante resolucin.
Son documentos habilitantes para la resolucin de la mxima autoridad los informes del
guardalmacn de bienes o quien haga sus veces y del Jefe Financiero.
En los remates de inmuebles se podrn aceptar posturas a plazo, a menos que lo prohban
las leyes especiales. Los Plazos sealados en la oferta no podrn ser mayores a los permitidos
en dichas leyes.
Las posturas deben ir acompaadas de:
o Por lo menos el 10% del valor de la oferta, en dinero en efectivo o cheque
certificado a la orden de INMOBILIAR;
o Garanta incondicional, irrevocable y de cobro inmediato, otorgada por un banco o
compaa financiera establecidos en el pas o por intermedio de ellos;
o Pliza de seguro incondicional, irrevocable y de cobro inmediato, emitida por una
compaa de seguros establecida en el pas o bonos emitidos por el Banco Central.
Las posturas deben cubrir al menos la base del remate; fijar los plazos que no deban ser
mayores a los permitidos para el pago del precio; y, ofrecer el pago de intereses que no
podrn ser menores a la tasa de inters activa referencia vigente a la fecha de
presentacin de la postura, sobre las cantidades adeudadas. Si el inters del ofertado es
mayor a la tasa de inters activa referencial, tal excedente deber expresarse en un
porcentaje por sobre dicha tasa. Si el plazo de pago ofertado supera el ao, la tasa de inters
ser reajustada cada seis meses de conformidad con las regulaciones emitidas por el Banco
Central sobre tasas de inters reajustables.

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Podrn intervenir en el remate las personas capaces para contratar, personalmente o en

representacin de otras. No podrn intervenir por s ni por interpuesta persona, quienes
fueren servidores pblicos de INMOBILIAR, ni su cnyuge o conviviente en unin de
hecho, ni parientes dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad, los
familiares por consanguinidad de los convivientes en unin de hecho.
En los casos de quiebra del remate por falta de posturas u ofertas, se considerar los
siguientes plazos:
o Si no se pudo cumplir con la diligencia de remate en el primer sealamiento, la
fecha para el segundo sealamiento se fijar para luego de 30 das contados desde
la fecha de quiebra del remate y no ms all de 60 das; y la base del remate ser
del 90% del avalo establecido para el primero.
o En el caso de que no se cumpla la diligencia en el segundo sealamiento, se
cursarn las invitaciones a las entidades de beneficencia, corporaciones o
fundaciones, comunidades con personera jurdica y cooperativas que puedan
tener inters en los bienes a ser rematados, 30 das despus contados desde la fecha
de quiebra del remate por segunda ocasin; y las ofertas no podrn ser inferiores
al 90% del valor del avalo.
o Si no hubiere sido posible la venta de inmuebles mediante remate, se proceder
con el proceso de venta directa de bienes inmuebles.

3. ROLES
Adjudicatario.- Persona a quien se adjudica un bien.

Analista de Disposicin y Enajenacin.- Realiza acciones tcnicas y legales para gestionar la

enajenacin, disposicin, venta, donacin, remate, permuta, transferencias y otras asignaciones
de los bienes muebles e inmuebles que se encuentran bajo la administracin o en poder de
INMOBILIAR.

Coordinador General Administrativo Financiero.- Coordina, supervisa, disea, planifica y norma

los procesos administrativos, financieros, de contratacin pblica y talento humano a fin de
garantizar un aporte efectivo para la ejecucin de los procesos gobernantes, sustantivos y
desconcentrados.

Director Administrativo.- Gestiona, planifica, organiza, coordina y controla los recursos materiales
y servicios para satisfacer los requerimientos de las diferentes unidades y cumplimiento de los
objetivos institucionales. Dirige el proceso de Compras Pblicas.

Director Financiero.- Administra, gestiona, suministra y controla los recursos financieros

requeridos para la ejecucin de los planes, programas y proyectos en el cumplimiento de los
objetivos institucionales con eficiencia, eficacia, efectividad y calidad del gasto.

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Director General de INMOBILIAR.- Administra y lidera los procesos del Servicio de Gestin
Inmobiliaria del Sector Pblico - INMOBILIAR, con la participacin de todas las reas
institucionales, con la finalidad de cumplir con la misin y objetivos estratgicos, as como con las
disposiciones legales que rigen a la entidad.

Director Nacional de Administracin de Bienes Inmuebles.- Planifica y dirige los procesos para
gestionar la administracin tcnica, eficaz y eficiente de los bienes inmuebles del Sector Pblico.

Director Nacional de Disposicin y Enajenacin de Bienes.- Gestiona la disposicin, enajenacin,

venta, donacin, remate, permuta, transferencias y otras asignaciones de los bienes muebles e
inmuebles que se encuentran bajo la administracin o en poder de INMOBILIAR.

Junta de Remates.- Para el remate de bienes, INMOBILIAR conformar una Junta de Remates que
estar integrada por la mxima autoridad o su delegado quien lo presidir, el Jefe Financiero o quien
haga sus veces, un abogado de la Coordinacin General de Asesora Jurdica, quien ser el Secretario
de la Junta, el Director de la Direccin Nacional de Administracin de Bienes Muebles o Inmuebles
dependiendo del tipo de bien a rematarse o sus delegados, el Director Nacional de Disposicin y
Enajenacin de Bienes o su delegado; y el delegado de la Jurisdiccin Territorial donde se
encuentra el bien si fuere el caso, misma que ser designada mediante resolucin por la mxima
autoridad.

Subdirector Tcnico de Administracin de Bienes.- Formula, ejecuta y emite la Poltica Pblica

para la administracin de los bienes inmuebles del Sector Pblico. Coordina los procesos de
administracin de bienes muebles e inmuebles que son asignados a INMOBILIAR para su posterior
uso, disposicin o enajenacin, supervisando la gestin de sus direcciones nacionales.

4. GLOSARIO DE TRMINOS
Acta Entrega Recepcin.- Documento de constancia de la transferencia fsica de un bien.

Certificacin Presupuestaria.- Documento que garantiza la disponibilidad de recursos, para

comprometer un gasto con cargo al presupuesto institucional autorizado para el ao fiscal
respectivo, previo cumplimiento de las disposiciones legales vigentes que regulen el objeto
materia del compromiso. Dicha certificacin implica la reserva del crdito presupuestario, hasta el
perfeccionamiento del compromiso y la realizacin del correspondiente registro presupuestario.

DNDEB.- Direccin Nacional de Disposicin y Enajenacin de Bienes.

Sistema de Emisin de Avales y Certificaciones.- Sistema que sintetiza el proceso de emisin de

avales y certificaciones presupuestarias a travs de varios formularios, los cuales deben ser
completados por las unidades para posteriormente adjuntarse al memorando de solicitud con la
dems documentacin requerida.

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5. DIAGRAMA DE FLUJO DEL PROCESO

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6. PROCEDIMIENTO DEL PROCESO DE REMATE DE BIENES INMUEBLES

6.1. PROPSITO
Determinar las actividades que permitan gestionar eficientemente la enajenacin mediante
remate, de bienes inmuebles que se encuentran bajo la administracin o en poder de
INMOBILIAR.

6.2. ALCANCE
Este proceso abarca desde la recepcin del Informe Tcnico de Diagnstico del Proceso de Uso
Correcto y Eficiente de Bienes Inmuebles hasta la entrega de los bienes inmuebles rematados
al adjudicatario mediante la elaboracin del Acta de Adjudicacin.

6.3. DESCRIPCIN DE ACTIVIDADES

DOCUMENTO
ACTIVIDAD ROL DESCRIPCIN
Y/O REGISTRO
Cuando el proceso inicia con la emisin del
Informe Tcnico de Diagnstico del Proceso
de Uso Correcto y Eficiente de Bienes
Subdirector
Inmuebles, el Subdirector Tcnico analiza la Memorando
Tcnico de
Disponer gestin informacin obtenida, decide si es Informe Tcnico
Administracin de
procedente la enajenacin del bien de Diagnstico
Bienes
inmueble y dispone la gestin de la DNABI
para que emita los insumos necesarios, con
el fin de viabilizar el remate del mismo.
Director Nacional De acuerdo a lo dispuesto el Director
Emitir Informe para
de Administracin gestiona la elaboracin del Informe del
enajenacin de Informe DNABI
de Bienes estado integral del inmueble, adjuntando los
inmueble
Inmuebles anexos pertinentes.
Si el proceso inicia con la emisin del
Informe DNABI, se solicita a la Direccin
Nacional de Gestin de Bienes Inmuebles la
Gestionar Subdirector emisin del Informe Tcnico de Diagnstico. Memorando
validacin para Tcnico de Informe Tcnico
enajenacin de Administracin de El Subdirector gestiona la validacin para de Diagnstico
inmueble Bienes proceder con el remate del bien inmueble, Informe DNABI
una vez que cuente con sta, remite la
constancia de la misma a la DNDEB para su
gestin.

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El Director ejecuta lo dispuesto en el

Memorando e Informes recibidos, para ello
Director Nacional deber gestionar los insumos necesarios
Gestionar insumos,
de Disposicin y para viabilizar el remate del bien inmueble Memorando
para elaborar
Enajenacin de de acuerdo a lo estipulado en el artculo 13
resolucin
Bienes del Reglamento General Sustitutivo para el
Manejo y Administracin de Bienes del
Sector Pblico.

Disponer De acuerdo al requerimiento recibido el

Informe de
elaboracin de Coordinador Coordinador solicita a sus reas Financiera y
Guardalmacn
informe para Administrativo Administrativa que emitan los informes
/Informe
enajenacin de Financiero necesarios con el fin de viabilizar el remate de
Financiero
bienes inmuebles los bienes inmuebles.

Elaborar informe Analista de Con los informes obtenidos el Analista

del tipo de Disposicin y elabora el informe consolidado incluyendo Informe
enajenacin Enajenacin de el tipo de enajenacin sugerido para el Consolidado
sugerido Bienes Inmuebles inmueble.

Con los insumos necesarios completos el

Director Nacional
Director, gestiona la elaboracin del
Elaborar proyecto de Disposicin y Proyecto de
Proyecto de Resolucin y lo remite a la
de resolucin Enajenacin de Resolucin
Subdireccin Tcnica para su revisin y
Bienes
aprobacin.

Una vez revisado el proyecto de resolucin y

Solicitar Subdirector de no encontrar observaciones al mismo, lo
Proyecto de
aprobacin para Tcnico de remite mediante memorando a la mxima
Resolucin
enajenacin de Administracin de autoridad solicitando la autorizacin para el
Memorando
bienes Bienes inicio del remate del inmueble mediante la
suscripcin de la resolucin.
El Director revisa y autoriza el proyecto de
resolucin, de no encontrar impedimentos
suscribe y emite la resolucin para su
Autorizar
Director General cumplimiento. Resolucin
enajenacin de
de INMOBILIAR Memorando
bienes
Dentro de las disposiciones de la resolucin,
constar la designacin de los delegados
que conformarn la Junta de Remates.

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Subdirector
Una vez emitida la resolucin el Subdirector
Disponer inicio de Tcnico de
Tcnico dispone la ejecucin del remate del Memorando
remate de bienes Administracin de
bien inmueble a la DNDEB para su gestin.
Bienes

Una vez recibida la disposicin por parte de

Director Nacional la mxima autoridad, el Director convoca a
Gestionar remate
de Disposicin y reunin a los delegados para conformar la
de bienes
Enajenacin de Junta de Remates y procede con la
inmuebles
Bienes coordinacin de las actividades necesarias
para ejecutar el remate del bien inmueble.
En la reunin convocada por la DNDEB, la
Junta de remates define todos los
pormenores necesarios para efectuar el
remate del bien inmueble, tales como: tipo de
Definir lugar, da, remate, lugar, da y hora a efectuarse la
Acta de Junta de
hora y bases para Junta de Remates presentacin de ofertas, bases para el
Remates
el remate remate, costos de la ejecucin del remate,
etc.

La fecha del remate ser ocho das despus

del ltimo aviso.
El Director solicita mediante memorando a
la Direccin de Tecnologa de Informacin y
Comunicaciones la publicacin respecto del
inmueble en el portal web de subastas y a la
Direccin de Comunicacin la difusin del
lugar, da y hora para el remate que se
realizar mediante tres avisos que se
Solicitar Director Nacional
publicarn en uno de los peridicos de
publicacin en de Disposicin y
mayor circulacin en la provincia en que fuere Memorando
medios de Enajenacin de
a efectuarse el remate y/o a nivel nacional,
comunicacin Bienes
adems, en carteles que se ubicarn en
los lugares ms frecuentados que seale la
Junta de Remates. La publicacin de los avisos
por la prensa podrn ser a da seguido o
mediando entre una y otra el nmero de das
que seale la Junta.

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Transcurridos 8 das despus de ejecutada la

publicacin en prensa, La Junta de Remates,
con la intervencin de un Notario Pblico
del cantn en que tuviere lugar la diligencia,
dejar constancia del remate en una acta
que ser firmada por los miembros de la Junta
de Remates, por los adjudicatarios y por el
Notario, quien protocolizar en su notara el
acta y la postura del adjudicatario y conferir
copias conforme la ley.

Presentadas las posturas, el Notario pondr

en ellas la fe de presentacin y de inmediato
las har pregonar por el Secretario de la
Junta de Remates, por tres veces, en alta
voz, de manera que puedan ser odas y
Recibir ofertas y entendidas por los concurrentes. Las posturas
Acta de
firmar Acta de Junta de Remates sern pregonadas en el orden de su
Diligencia
Diligencia presentacin. La ltima postura, se pregonar
por tres veces ms en la forma expresada, si
no hubiere ms posturas la Junta declara
cerrado el remate.

El valor de la consignacin, la garanta y la

pliza de seguro; se entregan al funcionario
delegado por el Director Financiero y se lo
contabiliza y deposita de conformidad con
las normas vigentes sobre la materia.

En el caso de no recibir posturas, se declara

la quiebra del remate y se coordina las
actividades para efectuar el segundo
sealamiento, de acuerdo a lo estipulado en
los lineamientos del presente manual.

Dentro de los tres das hbiles posteriores al

remate, la Junta califica la legalidad de las
posturas presentadas y el orden de
preferencia de las admitidas, de acuerdo
Calificar y con la cantidad ofrecida, los plazos y dems Acta de Junta de
Junta de Remates
Adjudicar circunstancias de las mismas, Remates
describindolas con claridad y precisin. En
el mismo acto, har la adjudicacin en favor
del postor cuya oferta hubiere sido
declarada preferente. Se preferirn en todo

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caso las posturas que ofrezcan de contado

las cantidades ms altas y los menores
plazos para el pago de la diferencia.
La calificacin de las posturas y la
adjudicacin se dar a conocer de inmediato
a todos los oferentes, mediante notificacin
escrita y en cartel que se fijar en un lugar
previamente anunciado.

Notificar El Presidente de la Junta de Remates

calificacin y dispondr que el postor adjudicatario pague
adjudicacin de los Junta de Remates la cantidad ofrecida al contado, dentro de Oficio
bienes inmuebles los diez das calendario siguientes a la fecha
en remate de la notificacin de la adjudicacin; de este
hecho se dejar constancia en el expediente
respectivo. En caso de que la adjudicacin
contemple plazos, solicitar la hipoteca del
bien inmueble a favor de INMOBILIAR, en
garanta del pago del saldo adeudado y de
los respectivos intereses.

El pago ser receptado por el funcionario

Director pblico delegado por el Director Financiero Comprobante de
Receptar Pago
Financiero y a su vez contabiliza y deposita los valores de depsito
acuerdo con las normas vigentes sobre la
materia.

Los valores consignados para intervenir en

Devolver el remate, por quienes no resultaren
Director
consignaciones a beneficiados con la adjudicacin, les sern
Financiero
los postores devueltos despus de que el adjudicatario
hubiere hecho el pago.

Si el postor calificado como preferente no

pagare el precio ofrecido de contado dentro
del plazo establecido, el Director Financiero
notifica el particular al Subdirector Tcnico de
Administracin de Bienes, para que este a su
Declarar quiebra Director vez gestione la quiebra del remate y
Memorando
del remate Financiero consecuente adjudicacin de los bienes al
postor que siguiere en el orden de
preferencia.

La diferencia entre la primera postura y la

segunda, o entre sta y la tercera, pagarn

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el postor o postores que hubieren

provocado la quiebra. El valor de dicha
diferencia, se cobrar retenindolo, sin ms
trmite, de las sumas entregadas de
contado.
La Junta declarar definitivamente
adjudicado el inmueble al mejor postor
despus de que ste haya entregado la
cantidad ofrecida, y la hipoteca del bien
inmueble de ser el caso, el Acta de
adjudicacin contendr una descripcin
Analista de detallada del inmueble, su ubicacin,
Elaborar el acta de Acta de
Enajenacin y superficie, linderos, ttulos antecedentes de
adjudicacin Adjudicacin
Enajenacin dominio y el nombre del adjudicatario, el
valor por el que se hace la adjudicacin y, si
hubiere saldos de precio pagaderos a plazos,
la constitucin de la primera hipoteca a
favor de INMOBILIAR, as como la forma de
pago de los intereses y su reajuste, de ser el
caso.
Una vez realizada la adjudicacin definitiva
Subdirector del bien inmueble el Subdirector
Solicitar gestin Tcnico de comunicar a las Unidades de INMOBILIAR
Memorando
para baja de bienes Administracin de respectivas para que se proceda con la baja
Bienes del inmueble de los sistemas
correspondientes.

7. ANEXOS
o Manual del Proceso de Emisin de Certificacin Presupuestaria
o Manual del Proceso de Contratacin y Compras Pblicas
o Manual del Proceso de Uso Correcto y Eficiente de Bienes Inmuebles
o Formato de Acta de Adjudicacin (CS-STAB-03-P02-F01)
o Formato de Acta de Junta de Remates (CS-STAB-03-P02-F02)

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FIRMAS DE REVISN Y APROBACIN

Acciones Nombre Cargo Firma Fecha

Elaborado
Ing. Diana Ruiloba Analista de Procesos
Por:
Directora Nacional de
Aprobado
Ab. Vernica Jama Disposicin y Enajenacin
Por:
de Bienes, (E)
Validado Subdirector Tcnico de
Ing. Fabin Moscoso
por: Administracin de Bienes

CONTROL DE HISTORIAL DE CAMBIOS

Versin Descripcin del Cambio Fecha de Actualizacin

1.0 Emisin Inicial 28/11/2014

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