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EL MTODO RESIDUAL DINMICO


EN LAS VALORACIONES URBANSTICAS

Por FEDERICO GARCA ERVITI


Arquitecto. Profesor Titular de Universidad

SUMARIO
1. ANTECEDENTES: EL MARCO LEGAL.
2. EL MTODO RESIDUAL ESTTICO EN LA VALORACIN URBANSTICA.
3. LA INCIDENCIA DEL TIEMPO EN LOS PROCESOS FINANCIEROS.
4. EL PROCESO DE CLCULO DINMICO.
5. EL MTODO EN EL CONTEXTO DE LA PRUEBA PROCESAL.
6. ALTERNATIVAS: LA VERSIN SIMPLIFICADA.
7. CONCLUSIN.

RESUMEN

El mtodo residual dinmico, que aporta a las valoraciones urbansticas la


racionalidad cientfica propia de los anlisis de proyectos de inversin, incor-
pora tambin, en relacin con la versin esttica pacficamente aceptada por la
doctrina y la jurisprudencia, la complejidad que supone la estimacin por-
menorizada de los flujos financieros futuros del proceso urbanizador y promo-
tor, as como su periodificacin en un horizonte temporal concreto, adems de
la adopcin de un conjunto de decisiones complejas de naturaleza predictiva,
factores cuya incidencia se analiza en el contexto de la valoracin urbanstica
como prueba pericial.

1. La Ley 10/2003 de Medidas Urgentes de Liberalizacin del


Sector Inmobiliario y Transportes, modific el artculo 27 de la Ley
6/1998 sobre rgimen de suelo y valoraciones, incorporando la obli-

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gatoriedad de aplicar el mtodo residual dinmico en las valora-


ciones urbansticas. Ms concretamente, segn la nueva redaccin
de su apartado primero, en los supuestos de inexistencia, prdida
de vigencia de los valores de las ponencias catastrales o inapli-
cabilidad de stos por modificacin de las condiciones urbansti-
cas tenidas en cuenta al tiempo de su fijacin, el valor del suelo
urbanizable incluido en mbitos delimitados se determinar de
conformidad con el mtodo residual dinmico definido en la nor-
mativa hipotecaria. Esta ltima referencia remite la Orden ECO/
805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes
inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades fi-
nancieras, que en su artculo 2 extiende su mbito de aplicacin a
la garanta hipotecaria de crditos o prstamos que formen parte
de la cartera de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las
entidades, promotores y constructores.

Por otra parte, en alguno de los ltimos borradores de la futu-


ra Ley estatal sobre Rgimen de Suelo y Derecho a la Vivienda se
prev que, una vez iniciadas las actuaciones de urbanizacin que
supongan el paso del suelo de la situacin de rstico a la de urba-
no, el valor del suelo se obtendr por el mtodo residual definido
en la normativa hipotecaria. De acuerdo con lo establecido en el
artculo 34.3 de la citada Orden ECO/805/2003, el mtodo residual
slo se podr aplicar mediante el procedimiento esttico a los so-
lares e inmuebles en rehabilitacin en los que se pueda comenzar
la edificacin o rehabilitacin en un plazo no superior a un ao,
as como a los solares edificados, por lo que en los restantes casos
slo ser de aplicacin el mtodo residual dinmico.

En consecuencia, la legislacin urbanstica espaola vigente en


el momento de redactar estas lneas y, al parecer, tambin la del
futuro ms inmediato, adoptan los criterios establecidos en los ar-
tculos 36 a 39 de la citada Orden, as como en su Disposicin tran-
sitoria nica, para la aplicacin del referido mtodo de valoracin.

2. El mtodo residual es un procedimiento para obtener el va-


lor de repercusin de suelo que, como seala la Exposicin de Mo-
tivos de la Ley 6/1998, es comnmente utilizado en el mbito in-
mobiliario, en sus distintas modalidades, tanto por el sector
pblico como por el privado. En el sector pblico, concretamen-
te, el mtodo ha sido una referencia implcita permanente en las

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valoraciones urbansticas, puesto que stas, a su vez, han venido


remitiendo a la normativa fiscal1, y esta ltima, finalmente, ha acu-
dido al mtodo residual para la determinacin del valor del suelo.
Y explcitamente a partir del R.D. Legislativo 1/1992 y de la pro-
pia Ley 6/1998, que, como se ha dicho, remiten concretamente al
mtodo residual en caso de inexistencia, prdida de vigencia o
inaplicabilidad de las ponencias de valores catastrales.
Por su parte, la jurisprudencia ha venido aceptando desde 1998
con algunas excepciones previas la aplicacin del mtodo en
las valoraciones urbansticas de suelo, asimilndolo, en general, a
la formulacin regulada en la normativa catastral. Como el Tribu-
nal Supremo ha sealado, el mtodo residual es el que partiendo
del valor de la edificacin hace una cuenta atrs deduciendo los
costes de ejecucin, beneficio industrial, costes de promocin, etc.,
para obtener as el valor del suelo, en tanto que valor de repercu-
sin o valor residual (STS 15-7-1998). As pues, se trata de obte-
ner, en primer lugar, el valor en venta del producto inmobiliario
edificable sobre el suelo a valorar, para deducir de aquel los cos-
tes de su construccin, incluidos, en su caso, los de urbanizacin,
as como los gastos y beneficios propios del proceso promotor.
Todos los parmetros citados valor en venta, costes de construc-
cin y urbanizacin, gastos y beneficios de promocin, debern
obtenerse mediante el correspondiente estudio del mercado inmo-
biliario, que requerir el anlisis de los datos econmicos que pre-
sentan las promociones desarrolladas sobre suelos similares al que
se ha de valorar, justificando fundadamente la analoga en la loca-
lizacin y la calificacin urbanstica.
El desarrollo del mtodo presenta distintas variantes que sim-
plifican el proceso de clculo2, pero todas ellas se basan en la de-
terminacin de los valores en venta y los costes de construccin
de mercado, siendo el factor diferenciador de todas ellas la deter-
minacin del binomio gastos ms beneficios de promocin, que
constituye el denominado factor de mercado; este parmetro,
como seala Roca Cladera es uno de los puntos neurlgicos de la
valoracin inmobiliaria y es tambin una de las piedras de toque
1
Artculo 145 del Reglamento de Gestin Urbanstica de la Ley de 1976, ar-
tculo 53.4 del R.D. Legislativo 1/1992 y artculos 27.1 y 28.3 de la Ley 6/1998.
2
Vid. BERNAT FALOMIR, JORDI, Anlisis bibliogrfico de las valoraciones in-
mobiliarias, Revista Catastro, nm. 27, enero 1996, pgs. 21 y ss.

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que separa la concepcin objetiva y cientfica de la valoracin de


una interpretacin pragmtica y tecnocrtica de la disciplina3,
constituyendo la pieza clave del mtodo residual. Desde el punto
de vista de la prctica operativa, la gran ventaja aportada por la
normativa catastral a la formulacin del mtodo residual reside en
que el coeficiente 1,40 representa el citado factor de mercado,
que a su vez recoge la incidencia que los gastos y los beneficios
de promocin tienen sobre el valor del suelo y el de la construc-
cin. De esta forma, para obtener el valor del suelo basta con es-
tablecer nicamente dos hiptesis fcilmente contrastables en el
mercado: el valor en venta del producto inmobiliario a promover
sobre el suelo y el coste de su construccin que, segn el citado
R.D. 1020/1993, debe incorporar los honorarios profesionales y los
impuestos que gravan el proceso de edificacin4.
Ahora bien, el desarrollo del mtodo, que en los litigios urbans-
ticos ha otorgado al omnipresente coeficiente 1,4 un carcter casi
mgico entre magistrados, letrados y peritos, ha obviado sistem-
ticamente la clave de la cuestin: a saber, que los gastos y benefi-
cios de promocin no pueden constituir un parmetro rgido, sino
que estn determinados, en especial los ltimos citados, por el ries-
go asumido en cada promocin y por las circunstancias intrnsecas
de cada submercado; que, por lo tanto, no puede aceptarse la apli-
cacin de un factor de mercado nico, vlido tanto para opera-
ciones inmobiliarias de pequea escala en mbitos territoriales aje-
nos a las presiones del mercado como para las que estn sometidas
a la efervescencia del juego de la oferta y la demanda; y que, en fin,
no pueden tener consideracin idntica las ratios de gastos y bene-
ficios de usos residenciales o terciarios que, por ejemplo, las que
operan en los mercados de los usos industriales o logsticos.
Para solventar esta cuestin que la Orden ECO/805/2003 de-
sarrolla en su formulacin del mtodo esttico atribuyendo ratios
de mrgenes mnimos del promotor sobre ventas para cada uso
edificatorio el R.D. 1020/1993 prev la graduacin del coeficien-
te 1,4 o factor de mercado mediante la aplicacin de un factor
3
ROCA CLADERA, JOSEP, La valoracin inmobiliaria, ciencia, arte u oficio?,
Revista Catastro, nm. 27, enero 1996, pgs. 8 a 20.
4
La Norma 16 del R.D. 1020/1993 recoge la conocida expresin VV = 1,40
[VR + VC] FL, de la que se deduce que el valor de repercusin del suelo es VR =
VV/1,40 FL VC

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de localizacin Fl. La equvoca descripcin de su finalidad en la


Norma 16 del Real Decreto (Factor de localizacin, que evala las
diferencias de valor de productos inmobiliarios anlogos por su
ubicacin, caractersticas constructivas y circunstancias socio-eco-
nmicas de carcter local que afecten a la produccin inmobilia-
ria) no ha contribuido a resolver el problema.

De modo que sistemticamente se han venido adoptando facto-


res de localizacin iguales a la unidad en los expedientes expro-
piatorios, hojas de aprecio, resoluciones de Jurados e informes
periciales varios, lo que en la prctica viene a validar la inaceptable
hiptesis que acabamos de comentar, es decir, que la incidencia del
beneficio empresarial es idntica en todas las actuaciones inmobilia-
rias y urbansticas, con independencia de la localizacin, los usos o
las tipologas edificatorias de que se trate y, en definitiva, del riesgo
soportado por los agentes del proceso. Slo en alguna sentencia (STS
de 20-9-2000, STSJ Baleares de 16-2-1995) se ha recogido un factor
de localizacin distinto de la unidad; es de suponer que, en alguno
de estos supuestos o en ambos, algn perito bien informado trasla-
d al tribunal juzgador las indicaciones de la Circular de 1990 o, en
su caso, de las Instrucciones de 1995 y 1997 de la Direccin General
del Catastro, que establecan criterios para la cuantificacin del ci-
tado factor Fl en funcin de valores en venta o de usos edificatorios5.
O, tal vez, se aplicaron en los informes periciales factores de locali-
zacin distintos de la unidad de forma totalmente estimativa.

En todo caso, y aparte de las rigideces mencionadas, el procedi-


miento regulado en el R.D. 1020/1993 para la obtencin del valor
del suelo por aplicacin del mtodo residual ha representado una
suerte de convenio implcito entre tcnicos y juristas en procedi-
mientos expropiatorios y litigios urbansticos en general. Este con-
senso se ha producido incluso frente a algunas opiniones adversas
al mtodo en s, ms que a su formulacin catastral concreta, que
han alegado la inoportunidad de su aplicacin a las valoraciones
urbansticas de suelos pendientes de transformacin, con base, entre
otras cuestiones, en una presunta omisin de los gastos financie-
ros del tiempo transcurrido en la operacin desde que se inicia hasta
5
La reciente Circular de 15 de diciembre de 2004 de la D.G. del Catastro
sobre Ponencias de Valores fija orientativamente un factor de localizacin Fl
en funcin del rea econmica homognea de cada municipio.

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que se paga la produccin inmobiliaria6. Pero ya en 1982 Fernndez


Pirla incorporaba a la formulacin del mtodo residual los gastos
financieros de la promocin inmobiliaria (intereses de los capitales
obtenidos en prstamo para su promocin en venta)7.

Probablemente, las citadas crticas se basan en que la expresin


matemtica de la Norma 16 del R.D. 1020/1993 no hace mencin
expresa a los costes y gastos de la urbanizacin pendiente y no
ejecutada, pero el propio Fernndez Pirla sealaba en la publica-
cin citada que, entre los elementos que intervienen en la consi-
deracin del coste de produccin en la formulacin del valor
catastral, se incluyen los gastos financieros, incluyendo como tal
el coste de financiacin del proceso productivo, es decir, del inte-
rs contable, tanto a las inmovilizaciones de la construccin como
al equipo fijo de la empresa, colaborador en el proceso de forma-
cin de costes. Y de hecho, la propia Norma 16 del R.D. 1020/
1993 se refiere a la formulacin del mtodo residual consideran-
do todos los factores que intervienen en la formacin del valor del
producto inmobiliario, y no cabe duda de que los costes y gastos
de urbanizacin, incluidos los de su financiacin y gestin, deben
considerarse como tales en los suelos no transformados.

3. Pero el mayor inconveniente de la aplicacin del mtodo re-


sidual formulado por la normativa catastral consiste en que pres-
cinde del momento temporal en el que se contabilizan los flujos
financieros del proceso promotor y urbanizador. Y esta omisin,
si se tiene en cuenta que la posibilidad de disponer del capital en
un momento determinado tiene un precio en el mercado, puede
producir graves distorsiones en el clculo del importe de uno de
esos flujos, el valor del suelo, cuando su estimacin depende de
otros, como es el caso de los costes de urbanizacin, gestin, edi-
ficacin, financiacin, etc., o los cobros por las ventas de la edifi-
cacin terminada, cuya percepcin o devengo tiene lugar en mo-
mentos temporales distintos.

6
Vid. GARCA-BELLIDO GARCA DE DIEGO, JAVIER, La excepcional estructura
del urbanismo espaol en el contexto europeo, Documentacin Administrativa,
252-253, septiembre 1998-abril 1999, pg. 71.
7
FERNNDEZ PIRLA, SANTIAGO, Valoraciones administrativas del suelo y las
construcciones, Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos, Madrid, 1983,
pgs. 65 y ss.

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Claro est que, en los procesos inmobiliarios a corto plazo, la


incidencia del factor tiempo en el valor del suelo, en pocas de
bajos tipos financieros como lo es la actual, es prcticamente nula,
por lo que, en estos casos, la aplicacin del mtodo desarrollado
en el R.D. 1020/1993 o en la versin esttica de la Orden ECO/805/
2003 (artculos 40 y 41) puede resolver el problema de forma ra-
zonable. Pero la valoracin urbanstica est referida, en la mayor
parte de los casos, a horizontes temporales dilatados, por lo que,
en principio, el mtodo esttico slo sera aplicable a valoraciones
expropiatorias, compensatorias o indemnizatorias referidas a sue-
los finalistas o, en todo caso, a mbitos no transformados de re-
ducidas dimensiones y rpido desarrollo8. Esta previsin conduce
directamente a la aplicacin de la versin dinmica de mtodo re-
sidual, regulada, como se ha dicho, en la modificacin del artculo
27 de la Ley 6/1998 por la Ley 10/2003.
En trminos financieros, el factor tiempo est asociado intui-
tivamente a los efectos del proceso continuado de elevacin del nivel
general de precios, produciendo el fenmeno conocido como infla-
cin. Pero siendo importante esta cuestin y ms en un sector en
el que la evolucin de precios se desboca con facilidad el valor del
factor tiempo, una vez corregido el efecto de la inflacin, est rela-
cionado con la nocin de disponibilidad de los recursos utilizados
para su uso productivo en la actividad urbanizadora y promotora.
Es decir que, en las valoraciones urbansticas de suelo, el tiempo es
oro porque la inmovilizacin de unos recursos financieros destina-
dos al proceso de su transformacin durante un perodo de tiempo
determinado tiene un precio concreto para los agentes econmicos
que intervienen, es decir, para los agentes urbanizadores y promo-
tores, y, por lo tanto, tambin para los propietarios del suelo cuyo
valor persigue el mtodo residual. Al fin y al cabo, la base del ne-
gocio inmobiliario est en la capacidad de los agentes econmicos
para anticiparse al futuro, por lo que el precio de la inmovilizacin
o de la falta de disponibilidad de los recursos es tanto mayor cuanto
ms se dilate el horizonte temporal del proceso.
De modo que no es indiferente el hecho de que los flujos finan-
cieros de entrada y salida cobros y pagos en trminos conta-
8
El artculo 34.3 de la Orden ECO/805/2003 slo permite utilizar el proce-
dimiento esttico en la valoracin de solares en los que se pueda comenzar la
edificacin en un plazo no superior a un ao desde la fecha de la valoracin.

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bles del proceso urbanizador se produzcan en uno u otro mo-


mento temporal. Tampoco lo es que la aprobacin de los instru-
mentos de planeamiento se dilate o no en el tiempo, o que las ins-
tituciones que intervienen en el proceso de equidistribucin
desempeen de forma ms o menos eficiente sus funciones, que
las obras de construccin de las infraestructuras y edificios se de-
sarrollen en los plazos previstos o que la comercializacin de cada
vivienda construida se produzca sobre plano o varios aos despus
de su puesta a la venta. Y estas circunstancias son las que la ver-
sin dinmica del mtodo residual permite analizar para averiguar
su incidencia en el valor del suelo.

Claro est que para ello el mtodo dinmico, que en la prctica


constituye un modelo que simplifica una realidad tan compleja
como el funcionamiento econmico y financiero del proceso urba-
nizador y promotor, se tiene que dotar de dos elementos impres-
cindibles para que el resultado de su aplicacin permita la obten-
cin de un valor del suelo realista. En primer lugar, requiere un
anlisis pormenorizado de todos los conceptos que intervienen,
incluida la rentabilidad de la actuacin; y, en segundo trmino,
precisa de una notable capacidad de prediccin del futuro, es de-
cir, del momento temporal en que cada uno de los flujos de ese
proceso se desembolsar o se percibir. Por ello, el mtodo resi-
dual dinmico, que aporta unas innegables dosis de realismo eco-
nmico y financiero a la valoracin urbanstica del suelo, introdu-
ce con relacin con la versin esttica y, ms concretamente, con
su modalidad catastral tradicional, una enorme complejidad, no
slo de ndole prctica sino tambin de orden conceptual, como
veremos a continuacin.

4. El artculo 36 de la Orden ECO/805/2003 a la que, como


se ha dicho, remite el art. 28.1 de la Ley 6/1998 seala en su pri-
mer apartado que para el clculo del valor residual por el procedi-
miento de clculo dinmico se seguirn los siguientes pasos: a) Se
estimarn los flujos de caja, b) Se elegir el tipo de actualizacin
y c) Se aplicar la frmula de clculo. Seguidamente, su aparta-
do 2 indica que se debern justificar razonada y explcitamente las
hiptesis y parmetros de clculo adoptados, requisito de aplica-
cin que coincide con el mandato jurisprudencial sobre la motiva-
cin del proceso de clculo del valor residual del suelo.

54
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4.1. El primer apartado del artculo 37 dispone que se tomarn


como flujos de caja los cobros, y, en su caso, las entregas de crdito
que se estime obtener por la venta del inmueble a promover, y los
pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante
la construccin, incluso los pagos por los crditos concedidos. Y
contina sealando: Dichos cobros y pagos se aplicarn en las
fechas previstas para la comercializacin y construccin del inmue-
ble, debiendo entenderse que se considerar tambin en este pro-
ceso la urbanizacin en los suelos no transformados.

El artculo 37.2, por su parte, indica que para estimar los co-
bros a obtener se partir de los valores en venta previstos en las
fechas de comercializacin, que se calcularn atendiendo a los va-
lores obtenidos por los mtodos de comparacin y/o por actualiza-
cin de rentas (se entiende que cuando el suelo se destine a
inmuebles en rgimen en alquiler, o cuando el mercado inmediato
recoja este tipo de oferta) en la fecha a la que se entendern refe-
ridas las valoraciones. Ahora bien, como debe partirse de los pre-
cios de venta en esta fecha, esta disposicin aade que deber tam-
bin atenderse a la evolucin esperada de precios, desde la fecha
de referencia de la valoracin hasta cada una de las fechas previs-
tas de comercializacin.

De esta forma aparece por primera vez el componente pre-


dictivo del mtodo en dos vertientes: por una parte debe estimarse
la fecha en que se iniciar la comercializacin de las viviendas o,
ms concretamente, el tiempo (el nmero, entero o no, de pero-
dos anuales, semestrales o mensuales, segn la unidad temporal
utilizada en el anlisis) que transcurrir desde la fecha en que se
produce la transmisin del suelo asimilada a la fecha de referen-
cia de la valoracin hasta el da en que se producir el primer
cobro procedente de la comercializacin de la primera vivienda que
se construya sobre el suelo transmitido. Adems habr que pe-
riodificar las restantes entradas de cobros por el mismo concepto
hasta la venta de la ltima vivienda (o local comercial, plaza de
garaje, etctera), lo que exigir, por lo tanto, estimar los ritmos de
comercializacin previsibles.

Como en los suelos a valorar se desarrollarn actuaciones con


distintos usos lucrativos cuyo producto final debe comercializarse
(residencial en sus distintas tipologas, comercial en uso exclusivo,

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terciario, hotelero, equipamiento privado, etctera), habr que efec-


tuar previsiones personalizadas para cada uno de ellos. Y puesto
que deben justificarse las hiptesis y parmetros adoptados, no slo
tendr que aportarse, como en la versin esttica, la informacin de
mercado que avale los precios de venta considerados, sino tambin
la relativa a los ritmos habituales de comercializacin de cada uso
y tipologa que, basados en la experiencia de actuaciones similares,
debern modularse atendiendo al probable impacto producido en el
mercado por la oferta resultante de la propia actuacin. Es decir,
deber proponerse un modelo justificado de la evolucin futura del
rgimen de cobros derivados de la comercializacin de cada activo
inmobiliario resultante de la actuacin.

Pero, en segundo trmino, es necesario predecir la evolucin de


los precios de venta de cada uno de los usos inmobiliarios desde la
fecha de la valoracin hasta la fecha de percepcin de cada flujo de
cobros, lo que, en procesos con dilatados horizontes temporales
constituye, en un mercado como el inmobiliario, una autntica
aventura. Claro est que se dispone de informacin suficiente sobre
la evolucin histrica de algn submercado como es el caso de la
vivienda colectiva libre y que, si bien en algunos perodos ms o
menos recientes aquella ha presentado rasgos errticos, podra cons-
truirse una lnea evolutiva futura basada en las informaciones pro-
cedentes del pasado. Pero, volviendo a Roca Cladera, nada del
pasado nos condiciona mecnicamente el pasado o el porvenir, y
eso es especialmente claro en el mercado inmobiliario9.

El caso es que se trata de mercados de bienes de inversin so-


metidos a enormes tensiones, muy sensibles a la coyuntura econ-
mica general y, en especial, a la evolucin de los tipos de inters y
a la de las condiciones generales de financiacin, lo que dificulta
extraordinariamente la prediccin de la evolucin futura de pre-
cios. A ttulo de ejemplo, cabe recordar la apocalptica prediccin
de la OCDE sobre el riesgo de una brutal cada del precio de la
vivienda, as publicada en la prensa del 12 de mayo de 2004 y des-
mentida por la realidad de una evolucin ms o menos sostenida
de dichos precios desde aquella fecha. A esto debe aadirse la ne-
cesidad de establecer hiptesis sobre los precios de venta de los

9
ROCA CLADERA, JOSEP, La valoracin inmobiliaria..., ob. cit.

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265

usos distintos del de vivienda de promocin privada, as como de


su evolucin futura, usos con limitada implantacin en el merca-
do y sobre los que, por lo tanto, la disponibilidad de informacin
es mucho ms reducida.

Pero en todo caso, la evolucin de precios inmobiliarios es un


parmetro que, con toda la prudencia exigida por cada situacin,
requiere una definicin concreta. Para ello, tendran que preverse,
por ejemplo, modificaciones futuras en la poltica monetaria que
pudieran provocar, a travs de los aumentos de tipos de inters, un
impacto negativo sobre la demanda de vivienda y su consiguiente
traslado a los precios del mercado, y todo ello debidamente moti-
vado y justificado. Pero debe insistirse en la oportunidad de consi-
derar este factor en la valoracin residual dinmica del suelo, por-
que en las tasaciones hipotecarias al uso (y en algunas resoluciones
de Jurados de Expropiacin) se soslaya habitualmente la previsin
de la evolucin esperada de los precios de mercado exigida en el
artculo 37.2 de la Orden ECO/805/2003, sustituyndola por una
mera correccin de los precios al consumo basada estrictamente en
el IPC (generalmente, trasladando la correccin al tipo de actuali-
zacin). Es decir que, en vez de preverse la evolucin futura de los
precios de venta, se efecta una mera correccin monetaria de los
efectos de la inflacin general sobre todos los flujos financieros del
proceso, sin distincin de signo, en una mera conversin de los
valores monetarios nominales en reales. Esto supone, en la prcti-
ca, admitir una evolucin idntica de los precios de venta y de los
costes del proceso, cuando lo cierto es que el producto que aqu se
comercializa (en general, la vivienda no protegida de promocin
privada) presenta unas tendencias inflacionarias diferenciales ob-
vias, que no pueden soslayarse en una valoracin realista del suelo
bajo el pretexto de la prudencia valorativa.

Por otra parte, en trminos estrictamente contables deben esti-


marse tambin entre los flujos de cobros las entradas de capital
procedentes de las operaciones de crdito producidas por la finan-
ciacin con fondos externos. Para ello deber establecerse la co-
rrespondiente hiptesis sobre la relacin entre financiacin con
fondos propios y ajenos, lo que nos conduce al problema de la
definicin del grado de apalancamiento y sus efectos sobre la ren-
tabilidad, que ms tarde se analizar. En todo caso, en la formu-

57
266

lacin del mtodo residual dinmico es habitual prescindir de este


tipo de cobros, probablemente porque se estima que la devolucin
de las cantidades prestadas, es decir, del principal, se produce en
el mismo perodo (anual, semestral o mensual, segn el modelo de
periodificacin elegido) en el que se percibe el cobro, por lo que
nicamente se contabilizan como pagos los correspondientes a los
intereses de la deuda. Pero para ello debe garantizarse que, en efec-
to, se produce la citada coincidencia temporal, lo que slo parece
plausible en los anlisis de periodicidad anual; y, en todo caso, en
aras del principio justificativo del art. 36.2 de la Orden ECO cita-
da, es preciso hacer referencia a la cuestin en el informe de valo-
racin, hoja de aprecio o resolucin administrativa, prctica poco
comn desde que ha empezado a aflorar la aplicacin del mtodo
con fines urbansticos.

4.2. Lo que hasta aqu se ha dicho para los cobros, debe ha-
cerse extensible para los pagos, a los que se refiere el tercer apar-
tado del artculo 37 de lo Orden ECO/805/2003, en el que se citan
los gastos necesarios a que se refiere el artculo 18.3 y 4 de la pro-
pia Orden. En l se enumeran como tales el coste de la edifica-
cin por contrata al que habr que aadir previamente el de las
obras de urbanizacin del mbito en cuestin; los impuestos no
recuperables y aranceles necesarios para la formalizacin de la de-
claracin de obra nueva del inmueble; los honorarios tcnicos por
proyectos o estudios de seguridad y por direccin de las obras u
otros necesarios entre los que habr que contar no slo los co-
rrespondientes a los proyectos de urbanizacin, sino a los de re-
daccin de figuras de planeamiento, proyectos de compensacin o
reparcelacin, etctera; los costes de licencias y tasas de la cons-
truccin a los que habr que incorporar los de las obras de ur-
banizacin; los importes de las primas de los seguros obligato-
rios de la edificacin y de la inspeccin tcnica para calcular
dichas primas; los gastos de administracin del promotor y, final-
mente, los debidos a otros estudios necesarios10.

Esta remisin incondicional al artculo 18 tiene el inconvenien-


te de que ste est referido al procedimiento de clculo del valor

10
En las promociones de vivienda de proteccin pblica debern tenerse en
cuenta las exenciones, reducciones y bonificaciones aplicables a tipos impo-
sitivos y aranceles.

58
267

de reemplazamiento bruto en el mtodo del coste. Por ello, el apar-


tado 4 del citado artculo excluye del cmputo los gastos financie-
ros o de comercializacin que, como es obvio, deben tenerse en
cuenta en el anlisis de flujos de pagos del mtodo residual din-
mico, adems de los gastos de gestin, aunque slo fuera en cum-
plimiento de lo establecido en el artculo 30 de la Ley 6/1998. Pero
tambin deben aadirse los impuestos que gravan la adquisicin
del suelo, segregacin o agrupacin y la constitucin de la hipote-
ca, los aranceles notariales y registrales correspondientes a esta
fase preliminar del proceso, as como los impuestos sobre los be-
neficios empresariales del promotor, entre otros conceptos no re-
lacionados en el citado artculo 18 de la Orden ECO.

En definitiva, en el caso de los pagos la dificultad del anlisis


predictivo de la evolucin de precios es de menor calado que en el
caso de los cobros11 (la evolucin reciente del conjunto de los cos-
tes de construccin es relativamente uniforme y moderadamente
superior a la inflacin general, y la evolucin de los tipos impo-
sitivos y arancelarios puede asimilarse a la del IPC). Pero la multi-
plicidad de hiptesis a adoptar y la necesidad de predecir el mo-
mento temporal en que se producir cada pago, desde el abono de
los honorarios hasta el correspondiente a cada una de las certifi-
caciones de obra, todos ellos debidamente justificados, introduce
un factor de complejidad, al menos de tipo operativo, muy consi-
derable.

4.3. Para reflejar los efectos que el transcurso del tiempo pro-
duce sobre el proceso urbanizador y promotor en trminos finan-
cieros, los flujos de cobros y pagos producidos en cada perodo fu-
turo considerado deben actualizarse a la fecha de referencia de la
valoracin mediante la aplicacin de un tipo que, en este caso,
representa la rentabilidad media anual del proyecto promotor sin
tener en cuenta la financiacin ajena que obtendra un promotor
medio en una promocin de las caractersticas de la analizada,
segn dispone el artculo 38.1 de la Orden ECO. Para ello, se aa-
de, se calcular dicho tipo sumando al tipo libre de riesgo, la pri-
ma de riesgo.

11
La Orden ECO/805/2003 slo hace referencia a la evolucin esperada de
los precios de mercado de los valores en venta, pero no a la correspondiente a
los pagos que, como es obvio, tambin habr que considerar.

59
268

El tipo libre de riesgo no ser, segn el segundo apartado de


este artculo por remisin al artculo 32 de la Orden, inferior a la
rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado
con vencimiento superior a cinco aos. Este tipo nominal debe
convertirse en real para corregir el efecto de la inflacin, por lo
que deber llevarse a cabo una nueva prediccin, esta vez referida
a la evolucin futura del IPC durante el perodo de maduracin del
proyecto. En todo caso, hay que recordar que esta circunstancia
debe conjugarse con la evolucin esperada de precios de cobros y
pagos, antes referida, por lo que, en definitiva, lo que se analizar
ser la inflacin diferencial producida entre el porcentaje de varia-
cin anual de cada flujo y el IPC general.
La prima de riesgo, pieza clave de la rentabilidad promotora,
viene definida con carcter mnimo para cada uso edificatorio en
la Disposicin transitoria nica de la Orden ECO/805/2003; en ella
se indica que cuando se tenga en cuenta la financiacin ajena, los
mrgenes sin financiacin sealados, que configuran la rentabili-
dad del promotor sobre fondos propios, debern ser modificados
en funcin del porcentaje de dicha financiacin (grado de apa-
lancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos habituales del
mercado financiero. El apartado 4 del artculo 38, por su parte,
seala que en este caso, las primas de riesgo debern ser incre-
mentadas en funcin del citado porcentaje.
As, la aparente seguridad jurdica aportada al procedimiento de
clculo por la fijacin administrativa de las rentabilidades mnimas
del proceso promotor sobre fondos propios (semejante a los efec-
tos balsmicos de la aplicacin del coeficiente 1,4 en la versin
catastral del mtodo residual esttico), se tambalea ante la eviden-
cia de que el urbanizador o promotor medio acude en mayor o
menor medida a la financiacin con deuda, mejorando as la ren-
tabilidad sobre los recursos propios aportados. Todo ello exige es-
tablecer una nueva hiptesis de clculo, esta vez sobre el grado de
apalancamiento financiero, parmetro que vara en funcin del
tamao de la empresa promotora, de la coyuntura del sector o de
la percepcin del riesgo en la gestin y comercializacin de cada
producto inmobiliario. Como se seala en el Libro blanco del sec-
tor inmobiliario12, publicado por el Ministerio de Fomento, la
12
Libro blanco del sector inmobiliario, Ministerio de Fomento, Madrid, 1999.

60
269

Fundacin de Estudios Inmobiliarios (FEI) y el Instituto de Estu-


dios Superiores de la Universidad de Navarra (IESE), el mayor
auge econmico permite una mayor financiacin con deuda y los
productos de menor riesgo (vivienda) estn ms apalancados (pero
no en el mismo grado la unifamiliar y la colectiva, ni la de pro-
mocin libre que la acogida a proteccin pblica); adems, sigue
el citado informe, los productos terciarios (oficinas, locales y cen-
tros comerciales) apenas estn apalancados con deuda, y tambin
lo est dbilmente el propio proceso urbanizador, cuya carga de
incertidumbre retrae las posibilidades de crdito de las entidades
financieras. Por otra parte, la mencionada publicacin seala que
las empresas promotoras encuestadas de menor tamao seala-
ron un nivel de apalancamiento ptimo entre el 50% y el 75%,
mientras que el porcentaje se reduca al 60-33% entre las ms
grandes.

De modo que se deber establecer un grado de apalancamiento


financiero que considere el tamao de la empresa promotora-ur-
banizadora adecuada a las dimensiones de la actuacin, as como
las expectativas del proceso de comercializacin, los riesgos de
producto para cada uso edificatorio desarrollado en el proceso o
los generados en cada una de sus fases. Y a ello habr que aadir
una nueva prediccin: la evolucin a lo largo del perodo de ma-
duracin del proceso urbanizador y promotor del tipo interban-
cario europeo Euribor, referencia a su vez del tipo medio de los
prstamos hipotecarios, con el que habr que comparar la renta-
bilidad sobre fondos propios para determinar su crecimiento por-
centual. Y todo ello debe hacerse con la mayor precisin, porque
el grado de apalancamiento financiero es un parmetro extrema-
damente sensible en relacin con el funcionamiento del sistema:
una pequea o moderada estimacin de apalancamiento con deu-
da supone, en una poca de reducidos tipos hipotecarios, un im-
portante crecimiento relativo de la rentabilidad, es decir, del tipo
de actualizacin financiera, lo que en los proyectos a largo plazo,
mayoritarios en el mbito urbanstico, produce efectos devastado-
res sobre el valor del suelo estimado con rentabilidades basadas
exclusivamente en fondos propios.

4.4. Finalmente, una vez determinados los flujos y el tipo de


actualizacin, slo resta aplicar la frmula de clculo del valor re-

61
270

sidual por el procedimiento dinmico, recogida en el artculo 39


de la Orden ECO/805/2003, que sintetiza con los superndices pro-
pios de las funciones exponenciales la generalizacin del proceso
de actualizacin financiera de los flujos de caja obtenidos en cada
perodo temporal considerado. Para llevar a la prctica de clculo
la citada expresin, basta con trasladar los datos obtenidos a algu-
na de las hojas de clculo accesibles a cualquier usuario de
microinformtica, de modo que el proceso operativo del sistema,
aunque en una valoracin urbanstica comn requiera la introduc-
cin de docenas de datos, se convierte, paradjicamente, en la eta-
pa ms simple del proceso de clculo del valor del suelo.

5. Como puede verse, la versin dinmica del mtodo residual,


que aporta indudables dosis de racionalidad cientfica al proceso
de clculo del valor del suelo, presenta sin embargo importantes
inconvenientes en las valoraciones urbansticas. La eficiencia de un
modelo representativo de un sistema complejo como es el caso
del mtodo residual, que simula el funcionamiento real del entor-
no econmico del proceso promotor depende de su capacidad de
adaptacin a la finalidad perseguida, para lo que debe renunciar a
la reproduccin de algunos de los elementos que componen el sis-
tema. En la versin catastral del mtodo esttico, la variable de-
pendiente representada por el valor de repercusin del suelo viene
nicamente determinada por dos variables independientes
valor de venta y coste de construccin y un factor constante,
el coeficiente 1,4, que representa los gastos y beneficios del pro-
motor. La simplificacin del proceso real consiste, en este caso, en
eludir tanto las diferencias sustanciales existentes en los beneficios
empresariales de operaciones con distinto grado de riesgo, como
la incidencia del factor tiempo en el resultado econmico de las
actuaciones.

Por el contrario el mtodo dinmico incorpora todos los ele-


mentos bsicos del proceso, incrementando considerablemente las
variables independientes que intervienen en l, lo que exige cuan-
tificar las magnitudes de cada uno de los citados elementos; nece-
sita, adems, establecer hiptesis sobre el horizonte temporal de
cada uno de los flujos financieros que intervienen y predecir la
evolucin futura de precios de productos inmobiliarios, costes de
produccin y tipos financieros, todo ello dentro del entorno de in-

62
271

certidumbre que caracteriza a los procesos de transformacin de


suelo; y, por ltimo, debe reproducir la estructura financiera de la
empresa promotora tpica para definir la rentabilidad del proyecto
en relacin con la deuda utilizada en su financiacin.

De acuerdo con lo establecido en la Ley de Expropiacin For-


zosa, las resoluciones del Jurado de Expropiacin debern ser ne-
cesariamente motivadas, razonndose los criterios de valoracin
adoptados, e igual deber corresponde a las hojas de aprecio emiti-
das tanto por los propietarios como por la Administracin, as
como a los informes periciales emitidos en la va jurisdiccional. La
aplicacin del mtodo residual dinmico exigir, por lo tanto, la
multiplicacin del esfuerzo probatorio de todas las partes implica-
das, as como la mayor informacin y nivel profesional de tcni-
cos redactores y peritos. Hasta el momento, las ltimas resolucio-
nes de algunos Jurados de Expropiacin que aplican el mtodo
residual dinmico para determinar el justiprecio del suelo, adems
de limitar la informacin sobre el origen de la mayor parte de los
flujos de costes y tipos financieros aplicables, omiten toda referen-
cia a las previsiones de evolucin de precios inmobiliarios. Tam-
poco hacen mencin a los efectos de la financiacin con deuda so-
bre el tipo de actualizacin y, en general, evitan razonamiento
alguno sobre el proceso de clculo desarrollado, todo lo cual pare-
ce destruir la presuncin de veracidad y acierto que la jurispruden-
cia atribuye a este rgano administrativo.

Por otra parte, no debe olvidarse que, segn la jurisprudencia,


los dictmenes tcnicos emitidos en el mbito procesal estn en-
caminados a formar la conviccin del juzgador. Hasta el momen-
to, como se ha dicho antes, la formulacin catastral del mtodo
residual esttico ha sido comprendida y aceptada pacficamente
por los tribunales como un procedimiento idneo para valorar el
suelo a efectos urbansticos. Pero parece evidente que con el m-
todo dinmico se inicia una nueva etapa, en la que los informes
periciales debern hacer un especial esfuerzo para llevar a la judi-
catura, no slo la comprensin de la metodologa de clculo, sino
tambin el convencimiento de que el proceso desarrollado en cada
caso concreto es el ms adecuado para determinar el valor del
suelo. Y como, de acuerdo con el artculo 60.4 de la Ley 29/1998,
en el procedimiento contencioso-administrativo la prueba se desa-

63
272

rrollar con arreglo a las normas establecidas en el proceso civil,


se avecinan importantes cambios en las ratificaciones judiciales de
informes periciales basados en el mtodo dinmico, en especial en
lo relativo a las preguntas y objeciones sobre mtodo, premisas,
conclusiones y otros aspectos del dictamen, o a la crtica del dic-
tamen de que se trate por el perito de la parte contraria que, se-
gn el artculo 347 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pueden pe-
dir las partes y sus defensores.

Pero el mayor inconveniente del mtodo dinmico aplicado a


las valoraciones urbansticas de suelo reside en que la interaccin
de las mltiples decisiones adoptadas en el proceso de valoracin
debe conducir a un valor nico e inequvoco que, en los procesos
expropiatorios, sirva para satisfacer tanto los derechos legtimos del
propietario expropiado como el inters general representado por la
Administracin expropiante. En un mtodo basado en los modelos
de evaluacin de proyectos de inversin, orientados bsicamente a
la toma de decisiones, no est, por lo tanto, permitido lo que cons-
tituye la razn de ser de stos ltimos, es decir, la posibilidad de
introducir mtodos de anlisis de la sensibilidad de los resultados
a la variacin de las distintas estimaciones adoptadas. En los an-
lisis financieros convencionales se plantean diferentes escenarios
posibles (optimista, realista, pesimista) en relacin con la adecua-
cin de los resultados a las expectativas del sujeto econmico,
articulndose diversas tcnicas de seleccin que permiten superar
la incertidumbre generada por el conjunto de factores (magnitud
de los flujos, perodos de maduracin, rentabilidad, tipos y condi-
ciones financieras) no controlados por el decisor.

Por el contrario, el mtodo residual dinmico, heredero de los


citados anlisis, se desarrolla en un irreal entorno de certidumbre,
en el que se parte de la hiptesis de que el tasador conoce con
exactitud los plazos temporales de evolucin del proceso, la evolu-
cin futura de los precios y tipos financieros y, en definitiva, la
naturaleza compleja de las mltiples variables que intervienen en
el proceso de clculo. De esta forma, las decisiones adoptadas con-
ducirn a un nico resultado que debe quedar perfectamente defi-
nido, porque constituir el justiprecio expropiatorio en las valora-
ciones urbansticas, determinar el contenido econmico del
derecho de los propietarios en los procesos de equidistribucin, o

64
273

bien, finalmente, representar el quantum indemnizatorio en las


demandas por alteraciones patrimoniales.

De modo que, si despus de establecer mltiples hiptesis so-


bre toda clase de fenmenos ms o menos cuantificables, y aven-
turar predicciones que en ocasiones son casi premoniciones
sobre la evolucin a largo plazo de un mercado tan imperfecto y
sensible a los factores externos como es el caso del inmobiliario,
parece ingenuo pensar que el mtodo constituye un procedimiento
infalible para obtener, milagrosamente, un valor actual del suelo
perfectamente ajustado a la realidad del juego de la oferta y la
demanda. Por el contrario, el mtodo residual dinmico acaba en
la prctica convirtindose en el proceso justificativo de la obten-
cin de un valor de mercado razonable, previamente instalado en
el imaginario del tasador como el precio ms probable que el sue-
lo en cuestin tendra en un mercado racional. Y llegados a este
punto, habra que volver nuevamente a Roca Cladera y preguntar-
se si, como l sealaba en relacin con el coeficiente de mercado,
el mtodo dinmico no se trata finalmente de un instrumento
encaminado a justificar a posteriori la estimacin del valor deter-
minado ex ante13.

6. Queda por definir la alternativa a un procedimiento de cl-


culo como el dinmico, ms desarrollado que el mtodo esttico,
pero tan complejo en su desarrollo como deficientemente adapta-
do a la finalidad perseguida. El nico intento realizado hasta el
momento en esta direccin lo constituye el denominado mtodo
residual dinmico simplificado, introducido por Silvn Martnez 14
y desarrollado por Martnez Iranzo15. Mencionada en la introduc-
cin a la Orden de 5 de julio de 2000, por la que se determinan
los mdulos de valoracin a efectos de lo establecido en el aparta-
do tercero del artculo 71 de la Ley 39/1988 reguladora de las Ha-
ciendas Locales, esta autodenominada simplificacin de la meto-
dologa dinmica consiste en determinar de forma conjunta los

13
ROCA CLADERA, JOSEP, La valoracin inmobiliaria..., ob. cit.
14
SILVN MARTNEZ, JOS LUIS, Tasaciones mercantiles, hipotecarias y catas-
trales y de mercado. Tasaciones periciales contradictorias. Peritaciones judiciales,
Ed. Munilla-Lera, 1997, pg. 61.
15
MARTNEZ IRANZO, MIGUEL NGEL, Valoracin del suelo. Mtodo residual
dinmico simplificado, Revista Catastro, abril 2003, pg. 93.

65
274

cobros por ventas del producto construido, por una parte y, por
otra, tambin conjuntamente, los pagos generados por el proceso,
calculando de forma analtica los perodos temporales en los que,
como promedio, pueden considerarse concentrados, respectivamen-
te, ambos tipos de flujos financieros. As, la simplificacin consis-
tira, en principio, en evitar la determinacin pormenorizada de
cada pago (coste o gasto) concreto y su periodificacin posterior
de forma individualizada, por lo que bastara con fijar un nico
flujo conjunto por este concepto, para estimar despus su distri-
bucin temporal.

La citada simplificacin que no afecta al clculo de flujos de


cobros por ventas, puesto que se lleva a cabo de la misma forma
que en la versin desarrollada no alcanza completamente, sin
embargo, el objetivo perseguido, en primer lugar, porque estable-
cer una hiptesis global sobre la periodificacin de un conjunto
heterogneo de flujos de costes y gastos es an ms aventurado (y
difcilmente sujeto a un anlisis crtico riguroso) que periodificar
cada uno de ellos de forma independiente. Y, en segundo trmino,
en lo que se refiere a las valoraciones urbansticas, el mtodo sim-
plificado pierde en gran medida su posible eficacia porque la mo-
tivacin exigida al proceso de valoracin impide una estimacin
subjetiva del importe global de tan complejo sistema de pagos, sim-
plemente basada en la opinin subjetiva (tan frecuentemente am-
parada en el ya clsico leal saber y entender) del tasador.

Claro est que un clculo analtico previo de cada componente


del flujo en la gestin de un mbito urbanstico convencional per-
mite conocer la relacin existente entre los costes y gastos antes
enumerados y las variables fundamentales que los determinan, y
ms concretamente, con el valor del suelo y los costes de urbani-
zacin y construccin, de los que dependen en su mayor parte.
Pero, nuevamente, la exigencia probatoria procesal exigir, como
mnimo, tanto la obtencin de los ltimos costes citados como la
justificacin concreta de la ley de formacin del flujo en relacin
con las variables independientes, suelo, urbanizacin y construc-
cin, lo que reduce notablemente la eficiencia del mecanismo
simplificador. Y en todo caso, es evidente que la simplificacin
propuesta afecta ms al proceso mecnico de clculo que al n-
cleo del problema, esto es, al hecho de que la probabilidad de co-

66
275

incidencia entre el valor real del suelo y el obtenido de forma ana-


ltica, ms o menos simplificada, es casi siempre remota ante la
multiplicidad de factores e hiptesis de clculo introducidos en el
sistema.

7. Concluyendo, el mtodo residual dinmico, que resuelve, a


primera vista, muchos de los inconvenientes de la versin esttica
aplicada a las valoraciones urbansticas, plantea sin embargo se-
rias dudas sobre su viabilidad, tanto en el contexto de la fijacin
administrativa del justiprecio y en el de las restantes finalidades
de la valoracin urbanstica de suelo como en la prctica de la
prueba pericial en la jurisdiccin contencioso-administrativa. De
modo que las posibilidades de su aplicacin presente y futura en
este contexto parecen depender, en primer trmino, de la necesi-
dad de llevar a cabo un esfuerzo de investigacin riguroso que
permita mejorar el conocimiento de las cuestiones que hasta aqu
se han planteado y, en especial, disponer de una mejor informa-
cin sobre el comportamiento de los elementos del sistema, as
como de la incidencia de sus interacciones en el resultado final del
proceso. Y, finalmente, el futuro del mtodo residual dinmico
depender tambin de la capacidad del entorno jurdico para asi-
milar un cambio de esta naturaleza en los patrones de anlisis del
valor del suelo hasta ahora conocidos y aceptados tanto por la
doctrina cientfica como por la jurisprudencia.

67