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Bruno Leonardo Barcella Silva

O Mercado de terras urbanas e seu papel na produo e transformao do

espao intraurbano em cidades mdias: Os casos de Ribeiro Preto/SP e
So Carlos/SP.

Presidente Prudente
2015
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Bruno Leonardo Barcella Silva

O Mercado de terras urbanas e seu papel na produo e transformao do

espao intraurbano em cidades mdias: Os casos de Ribeiro Preto/SP e
So Carlos/SP.

Trabalho de monografia apresentado ao

Departamento de Geografia da Faculdade de
Cincias e Tecnologia, Campus Presidente Prudente
da Universidade Estadual Paulista Jlio de Mesquita
Filho, para a obteno do ttulo de bacharel em
Geografia.

Orientador: Prof. Dr. Everaldo Santos Melazzo

PRESIDENTE PRUDENTE
2015
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Barcella, Bruno Leonardo Silva.

O Mercado de terras urbanas e seu papel na produo e transformao
do espao intraurbano em cidades mdias: Os Casos de Ribeiro Preto/SP e
So Carlos/SP Presidente Prudente:

Orientador: Everaldo Santos Melazzo

Trabalho de concluso (bacharelado - Geografia) - Universidade
Estadual Paulista, Faculdade de Cincias e Tecnologia
Inclui bibliografia

1. Mercado Imobilirio. 2. Produo do Espao Urbano. 3. Cidades

Mdias. I. Melazzo, Everaldo Santos. II. Universidade Estadual Paulista.
Faculdade de Cincias e Tecnologia. III. O Mercado de terras e seu papel na
produo e transformao do espao intraurbano em cidades mdias: Os
Casos de Ribeiro Preto/SP e So Carlos/SP Presidente Prudente.
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Comisso Examinadora

Prof. Dr. Everaldo Santos Melazzo (Orientador)

Prof. Dr. Mrcio Jos Catelan (FCT Unesp)

Prof. Dr. Hlio Carlos Miranda de Oliveira (FACIP UFU)

Bruno Leonardo Barcella Silva

PRESIDENTE PRUDENTE, 2015

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AGRADECIMENTOS
Primeiramente queria agradecer a Deus pelo dom da vida e por ter me
guiado at aqui.
Como no poderia deixar de ser agradeo a minha famlia, meu pai
(Juarez), minha me (Ftima) e minha irm (Cristiane) pelo apoio incondicional.
Por terem sonhado meus sonhos sempre me apoiando no que eu precisasse,
proporcionando estrutura e base. Por sempre acreditarem em mim,
independentemente da situao ou momento, sempre me incentivando e me
dando lies e coragem. Minha gratido a vocs. No tenho palavras para
expressar. Um agradecimento especial para meus outros familiares: tia
Marlene, tio Cido e meus primos Alexandre e Tiago. Quero agradecer a minha
companheira Andressa pelo apoio, companheirismo, cumplicidade e afeto.
Agradeo o meu orientador durante todos os anos de minha graduao,
professor Everaldo Melazzo. Posso afirmar com toda a certeza que exerceu
neste perodo funes que vo muito alm de um orientador, dando conselhos,
dicas, lies e tendo pacincia que vai alm de tal funo. Por tudo sou grato,
pois foi com quem eu mais aprendi durante estes anos e que pretendo
continuar aprendendo com o convvio no dia-dia do trabalho, reunies, nos
trabalhos de campos e projetos futuros.
Com todo o merecimento que devido, agradeo s pessoas do grupo
de estudos sobre mercado imobilirio, Marlon, Danilo, Aline, Wagner, Edna e
Bruno Reis, vocs tm grande participao no trabalho que apresento.
Agradeo tambm ao Joo e o Vitor Camacho por sempre estarem a
disposio para me ajudar com a parte cartogrfica do meu trabalho e o grande
trabalho que fizeram.
Um agradecimento aos grupos de pesquisa de que pude fazer parte
durante todos esses anos, GAsPERR e CEMESPP, e todos os professores e
alunos que em algum momento contriburam direta ou indiretamente com
minhas pesquisas.
Quero agradecer a toda Gersaiada da geografia, meus amigos, que
pude conhecer durante o perodo de graduao. Um abrao especial para o
Bruno (Via), Jonas (Zina), Jhonatan (Manoel) e Diogo (Menininho), pela
parceria incondicional, pela amizade, momentos de descontrao, churrascos,
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festas, e a alegria que me proporcionaram durante esses anos e tambm pelos

trabalhos em grupo e ajudas quando necessrio.
Quero agradecer a todos os professores da FCT/Unesp com quem pude
ter contato e aulas. Muito obrigado pela transferncia de conhecimentos e
lies, que me ajudaram a crescer como estudante de Geografia e como ser
humano.
Graas a todos vocs, se hoje no sou o melhor gegrafo que poderia
ser, sou um ser humano e cidado muito melhor do que quando entrei na
universidade. Muito obrigado a todos.
Por fim agradeo a FAPESP (Fundao de Amparo Pesquisa do
Estado de So Paulo) e ao CNPq (Conselho Nacional de Pesquisa e
Tecnologia) pelo apoio financeiro nas pesquisas realizadas como Iniciao
Cientfica, bases da presente monografia.

Dedico a Juarez e Ftima, meus pais e

maiores exemplos de vida.
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Saber pensar o espao, para saber nele se organizar, para saber nele
combater (LACOSTE, Yves. A Geografia serve antes de mais nada, para
fazer a guerra).
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RESUMO

A expanso recente da produo imobiliria, no s residencial,

promovida pela conjugao de crescimento econmico, do emprego e da renda
das camadas assalariadas, expanso do crdito, reformas institucionais e
programas pblicos de acesso moradia, bem como pelas transformaes
mais estruturais na organizao dos capitais imobilirios, (como por exemplo,
com a abertura de capitais ligados a este ramo da produo na bolsa de
valores) tem impactado as condies de oferta e o consumo de tais bens, seus
preos, localizaes e agentes de sua produo. Tomando tais condicionantes
como pontos de partida, esta monografia faz parte de um conjunto de trs
trabalhos que analisaram e compararam o mercado imobilirio das seis cidades
escolhidas pelo projeto temtico FAPESP intitulado Lgicas econmicas e
prticas socioespaciais contemporneas: Cidades mdias e consumo. Cada
um desses trs trabalhos foi responsvel por duas cidades investigadas no
mbito do referido projeto temtico, sendo que na presente monografia esto
apresentadas e analisadas as cidades de So Carlos e Ribeiro Preto, duas
cidades mdias localizadas no Estado de So Paulo. Tal anlise ser
conduzida pelo recorte temporal definido entre o final dos anos de 1990 e a
primeira dcada dos anos 2000, com nfase nas resultantes espaciais
intraurbanas do funcionamento do mercado imobilirio local, em uma
perspectiva comparativa. Sero considerados os elementos prprios da
produo do ambiente construdo urbano (suas mudanas e permanncias),
buscando extrair elementos comuns e diferentes entre as duas cidades,
utilizando-se de dados de ofertas imobilirias, legislao urbana, entrevistas
com agentes imobilirios diversos e trabalhos de campo.

Palavras-Chave: Mercado Imobilirio, Produo do Espao Urbano, So

Carlos, Ribeiro Preto e Cidades Mdias.
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ABSTRACT
The recent expansion of the housing production, not only residential
promoted by the combination of economic growth, credit expansion and public
programs of access to housing, as well as more structural changes in the
organization of real estate capital, (for example, with the opening of capital
linked to this branch of production in the stock market) has impacted supply
conditions and the consumption of such goods, their prices, locations and
agents of its production. Taking such conditions as starting points, this
monograph is part of a set of three works that analyzed and compared the real
estate market of the six cities chosen by FAPESP thematic project entitled
"Economic Logic and contemporary socio-spatial practices: Cities and average
consumption. Each of these three works was responsible for two cities to be
investigated under that thematic project, and in this monograph will be
presented and analyzed the cities of So Carlos and Ribeiro Preto two
medium-sized cities in the State of So Paulo. Such an analysis will be
conducted by time frame set between the late 1990s and the first decade of the
2000s, with emphasis on intra-urban space from the operation of local real
estate market, in a comparative perspective. Will be considered the very
elements of the production of urban built environment (your changes and
continuities), trying to extract common and different elements between the two
cities, using data from real estate deals, urban legislation, interviews with
several real estate agents and field work .

Keywords: Real Estate, Urban Space Production, So Carlos, Ribeiro Preto

and Middle Cities.
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Lista de Figuras

Figura 1. Ribeiro Preto. Localizao do municpio no Estado de So

Paulo. .............................................................................................................. 44
Figura 2. Ribeiro Preto. Expanso urbana. 1930-2009. ............................. 47
Figura 3. So Carlos. Localizao do municpio no Estado de So Paulo.
......................................................................................................................... 48
Figura 4. So Carlos. Expanso Urbana. At o ano de 2009. ..................... 51
Figura 5. Ribeiro Preto. Edificaes da Avenida Prof. Joo Fiza .......... 54
Figura 6. So Carlos. Localizao dos espaos residenciais fechados ... 64
Figura 7. Entrada do Damha I em So Carlos .............................................. 66
Figura 8. Ribeiro Preto. Chefes de famlia com rendimento at 2 salrios
mnimos. 2000 e 2010 ..................................................................................... 71
Figura 9. Ribeiro Preto. Chefes de famlia com rendimento superior a 20
salrio mnimos. 2000 e 2010 ........................................................................ 72
Figura 10. Ribeiro Preto. Total de terrenos ofertados. 1995 a 2010 ......... 74
Figura 11. Ribeiro Preto. Setores com mdia de preo anunciado.
Terrenos. 1995 a 2010 .................................................................................... 77
Figura 12. Ribeiro Preto. Localizao dos empreendimentos construdos
pelo Programa Minha Casa ........................................................................... 79
Figura 13. So Carlos. Chefes de Famlia com Rendimento at 2 salrios
mnimos. 2000 e 2010 ..................................................................................... 83
Figura 14. So Carlos. Chefes de Famlia com Rendimento acima de 20
salrios mnimos. 2000 e 2010 ...................................................................... 84
Figura 15. So Carlos. Preos mdio do m dos terrenos por bairro. 1995 e
2000 ................................................................................................................. 89
Figura 16. So Carlos. Preos mdios do m dos terrenos por bairro. 2005
e 2010 .............................................................................................................. 90
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Lista de Grficos
Grfico 1. PIB da Construo 2006 2013 ................................................... 28
Grfico 2. Ribeiro Preto. Variao dos preos mdios de terrenos em m.
1995 a 2010. .................................................................................................... 76
Grfico 3. So Carlos. Nmero de ofertas imobilirias por tipologia. ....... 86
Grfico 4. So Carlos. Preo mdio dos terrenos por bairro. 1995 a 2010.
......................................................................................................................... 87
Grfico 5. Ribeiro Preto. Mdia do preo do m de terrenos .................... 96
Grfico 6. So Carlos. Mdia do preo do m de terrenos .......................... 97

Lista de Quadros

Quadro 1. Ribeiro Preto. Crescimento populacional no municpio. 1980 a

2010. ................................................................................................................ 44
Quadro 2. Ribeiro Preto. Taxa de urbanizao do municpio. 1980 a 2010.
......................................................................................................................... 45
Quadro 3. So Carlos. Taxa de urbanizao da cidade. 1980 a 2010. ....... 49
Quadro 4. So Carlos. Crescimento populacional no municpio. 1980 a
2010. ................................................................................................................ 50
Quadro 5. Ribeiro Preto. Edifcios Verticalizados no quadriltero central
da cidade. 1930 1996. .................................................................................. 53
Quadro 6. Ribeiro Preto. Preo do m. Terrenos. ...................................... 75
Quadro 7. Ribeiro Preto. Imveis destinados ao Faixa 1 do PMCMV. 2012.
......................................................................................................................... 80
Quadro 8. Ribeiro Preto. Imveis destinados ao Faixa 2 do PMCMV. 2012
......................................................................................................................... 81
Quadro 9. Ribeiro Preto. Imveis destinados ao Faixa 3 do PMCMV. 2012
......................................................................................................................... 81
Quadro 10. So Carlos. Imveis destinados ao Faixa 1 do PMCMV. 2012. 94
Quadro 11.So Carlos. Imveis destinados ao Faixa 2 do PMCMV. 2012. 95
Quadro 12. So Carlos. Imveis destinados ao Faixa 3 do PMCMV. Faixa 3.
2012 ................................................................................................................. 95
Quadro 13. Ribeiro Preto e So Carlos. Sntese Comparativa. .............. 101
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Sumrio
INTRODUO ................................................................................................. 13

CAPTULO 1 .................................................................................................... 21

1. Referencial Terico e Justificativa ........................................................... 22

1.1. A Importncia do estudo sobre mercado imobilirio no Brasil. ... 22

1.2. O Mercado Imobilirio na produo e modificao do espao

urbano....................................................................................................... 30

1.3. A importncia de estudos sobre mercado imobilirio em cidades

mdias. ..................................................................................................... 34

1.4. Breve reflexo sobre a importncia da anlise comparativa no

estudo sobre o mercado imobilirio em cidades mdias. ................... 39

CAPTULO 2 .................................................................................................... 42

2. As cidades estudadas: Ribeiro Preto/SP e So Carlos/SP ................... 43

2.1. Contextualizando as cidades: Informaes bsicas para entend-

las .............................................................................................................. 43

2.2. A Dinmica imobiliria em Ribeiro Preto e So Carlos. .............. 52

2.2.1. Ribeiro Preto: Processos, localizaes e agentes. ................... 52

2.2.2. So Carlos: Processos, localizaes e agentes. ........................ 61

CAPTULO 3 .................................................................................................... 68

3. Mercado imobilirio nas cidades: Anlise dos dados das ofertas

imobilirias ..................................................................................................... 69

3.1. Ribeiro Preto ................................................................................... 69

3.2. So Carlos ......................................................................................... 82

3.3. Sntese comparativa das cidades: O Geral e o particular de cada

cidade. ...................................................................................................... 96

CONSIDERAES FINAIS ........................................................................... 102

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS .............................................................. 106

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INTRODUO

A presente monografia tem como base de sua concepo o caminho

percorrido durante o perodo de graduao em Geografia at o presente
momento na FCT-UNESP, em particular a realizao de dois projetos de
iniciao cientifica. O primeiro projeto intitulou-se Produo Imobiliria e
produo do espao urbano: Um olhar a partir da imprensa especializada 1 e o
segundo O mercado imobilirio em So Carlos e Ribeiro Preto: anlise
comparativa dos processos de estruturao intraurbanos recentes2.
Tomando como ponto de partida as citadas pesquisas, foi possvel
verificar, na ltima dcada, algumas particularidades do mercado imobilirio
brasileiro: abertura de capitais imobilirios nas bolsas de valores, entrada de
investimentos estrangeiros neste mercado, atuao de empresas, antes
exclusivas em metrpoles, deslocando-se para cidades mdias e o significativo
aumento da atuao do Estado atravs de programas habitacionais, o que tem
aquecido o mercado e provocado a valorizao de terrenos e imveis
edificados.
O presente trabalho, alm de constituir-se em uma sntese dos
anteriores, pretende prosseguir aprofundando a anlise comparativa no plano
do mercado imobilirio de duas cidades mdias do estado de So Paulo. Est
anlise comparativa, na escala das duas cidades, toma como pressuposto para
sua realizao descobrir o que h de geral no mercado imobilirio em cidades
mdias - agentes, processos, alcance e desdobramentos sobre o espao
urbano e tambm o que existe de especifico, ou seja, o que particular de
cada uma das cidades citadas. Neste caso, sero apresentados os resultados
das pesquisas atravs do mercado imobilirio nas respectivas cidades
estudadas, tomando como pano de fundo e orientao terica discusso da
produo do espao urbano e os agentes incorporadores que atuam em
diferentes escalas, tendo como principal base emprica para tal anlise os
preos dos anncios imobilirios referentes a terrenos urbanos.

1 CNPq-PIBIC, no perodo entre agosto de 2011 e agosto de 2013 atravs do Grupo de

Pesquisa Produo do Espao e Redefinies Regionais GasPERR, e da Rede de
Pesquisadores Sobre Cidades Mdias (RECiME).
2 FAPESP-IC, no perodo entre agosto de 2013 e julho de 2013 atravs do projeto temtico

financiado pela FAPESP Lgicas econmicas e prticas socioespaciais contemporneas:

Cidades mdias e consumo.
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Contudo, propomos o esforo de realizar a anlise da produo

imobiliria sob duas abordagens escalares para entender qual tem sido o
espao urbano produzido e modificado por seus agentes.
A primeira abordagem a ser realizada, de dimenso macroeconmica e
nacional, que receber um tratamento terico e que contextualiza o trabalho,
refere-se compreenso das mudanas nos negcios imobilirios como ramo
especfico da atividade econmica que atrai investimentos ou investidores
locais, regionais, nacionais e internacionais, alm de mobilizar capitais oriundos
de outros ramos da economia. A segunda abordagem diz respeito dimenso
intraurbana de tais processos, ou seja, refere-se aos rebatimentos
scioespaciais dentro das cidades que foram estudadas.
Para a anlise do mercado imobilirio sob a dimenso macroeconmica
nos apoiaremos na primeira pesquisa de iniciao cientifica realizada que
forneceu um painel de informaes referentes s transformaes do mercado
imobilirio brasileiro na dcada de 2000. Tais informaes esto organizadas
em forma de artigos e matrias jornalsticas coletadas junto a revista
Construo Mercado da editora PINI ao longo das edies mensais durante a
dcada citada e para a criao do banco de informaes foram lidas
integralmente 118 edies3 da revista e separados mais de 500 artigos e
matrias jornalsticas referentes aos processos que ocorriam no mercado
imobilirio brasileiro naquele perodo.
Importante ressaltar que todo este material, tal como explicitado nos
relatrios elaborados ento, refere-se a vises, explicaes e tambm
proposies sob o ponto de vista dos prprios agentes do mercado.
J para a segunda abordagem de anlise do mercado imobilirio que
propomos aqui neste trabalho teremos como base a segunda iniciao
cientifica realizada em que foi realizada a anlise da produo imobiliria e
seus rebatimentos sobre o espao urbano na escala intraurbana, tendo duas
cidades como objeto de anlise para a realizao de tal pesquisa, comparando
os processos, agentes e resultados espaciais de suas aes nas duas
realidades. Para a realizao de tal anlise, o procedimento metodolgico
utilizado foi o de coleta e digitao de dados de anncios imobilirios das
3As 118 edies da revista so referentes as publicaes mensais de agosto de 2001 at maio
de 2011, recorte temporal que a pesquisa analisou naquele momento.
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respectivas cidades trabalhadas para os anos de 1995, 2000, 2005 e 2010 e

anlise documental sobre as cidades, alm das entrevistas realizadas
Para tanto, algumas questes foram tomadas como norteadoras na
escolha da fonte de dados aqui representada pelos anncios de ofertas
imobilirias em classificados de jornais de circulao local, em cada uma das
cidades estudadas.
Neste sentido, atrelamos nosso entendimento do mercado imobilirio
como lugar econmico da valorizao de capitais em que se realizam as
transaes de compra e venda de imveis edificados ou no - e que em sua
dinmica evidencia uma forma de organizao peculiar, ancorada nas formas
reproduo do capital, demarcadas no tempo e no espao e que podem estar
associadas a momentos de transformaes intraurbana e interurbanas.
(ABREU, 2011).
importante reconhecer que o mercado imobilirio apresenta em sua
constituio particularidades que lhe so prprias, dadas a natureza das
mercadorias que nele so produzidas e comercializadas, as caractersticas
tambm particulares de seu consumo e das formas de valorizao destas e dos
capitais associados a sua produo.4
No mesmo sentido, a falta de transparncia e de informaes rpidas e
atualizadas sobre que tipo de produto imobilirio, onde e a que preo, os
tributos recolhidos em cada transao ou mesmo os valores cobrados nominal
e efetivamente de cada imvel, acabam por gerar distores sistemticas que
possibilitam e favorecem a existncia de informaes para poucos
(incorporadores, loteadores etc.) e, consequentemente, sobrelucros em suas
operaes e mesmo processos especulativos em perodos e reas
determinadas. (MELAZZO, 1993; 2010; 2012).
A carncia ou mesmo limitaes das fontes de informao para o
mercado imobilirio so uma realidade imposta pesquisa, dada pela
precariedade de fontes para aquisio de dados, pela constituio de um
mercado pouco transparente, marcado pela escassez das informaes

4 As peculiaridades deste mercado atreladas a natureza da mercadoria, as formas de

negociao, tais como, localizao e durabilidade quando associada ao imvel, ou a
imprescindvel base fundiria e o longo tempo de rotao do capital investido, so trabalhadas
em Melazzo (1993), Smolka (1987) e Sposito (1990) sendo reconhecidas ainda em vrios
outros autores.
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registradas nas Prefeituras Municipais, na dificuldade de acesso a Cartrios de

Registros de Imveis ou mesmo Receita Federal.
Associada a escassez e informalidade, destacada a dificuldade na
obteno e organizao de dados confiveis e representativos para a
constituio de um estudo mais amplo, ou seja, que possa oferecer
comparabilidade destes dados em diferentes anos e diferentes cidades. Neste
sentido, uma anlise minimamente abrangente deve dispor de informaes
atualizadas sobre um conjunto de variveis pertinentes anlise comparativa,
contemplando: o tipo de produto imobilirio, sua localizao e preo. (ABREU,
2011).
Para tanto, os anncios de classificados em jornais de circulao local
foram adotados como fonte base, aproveitando da metodologia j definida
como suporte destas anlises pela Rede de Pesquisadores de Cidades Mdia
(ReCiMe), com vrios trabalhos j concludos que a utiliza: teses de doutorado,
dissertaes de mestrado e monografias, tais como Alcntara (2013), Abreu
(2011) e Coimbra (2013). Esta metodologia pautada pelo entendimento da
viabilidade da coleta deste material, j que as cidades analisadas, no caso
especifico Ribeiro Preto e So Carlos, possuem um (ou mais) jornal local de
circulao dirio e de acesso possvel, seja na prpria sede do jornal, seja nos
arquivos de bibliotecas, museu histrico da cidade ou universidade local.
O fato de oferecer condies de comparao entre diferentes cidades,
considerando uma srie histrica, pode parecer motivo suficiente para valorizar
e defender o uso e aplicao destas informaes. Entretanto, a escolha desta
fonte de dados deve tambm ser cercada de cuidados na sua interpretao e
na maneira de interpretar as ofertas de imveis, no conjunto do mercado
imobilirio. importante reconhecer, como j mencionado, que este recurso
utilizado na coleta de material emprico no a nica forma de se agrupar
informaes acerca do mercado imobilirio e nem apresenta a condio de
abarcar a totalidade das transaes realizadas no perodo estudado.
Na verdade, os anncios de classificados em jornais, expressam uma
composio especfica j que se trata unicamente do preo de oferta do imvel,
ou seja, sua composio de um preo que condiz com expectativas de venda
desejada pelo proprietrio ou imobiliria responsvel e no necessariamente o
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preo final do imvel. Estas expectativas condizem com as intenes de venda

que podem ou no se realizar. Alm disso, os anncios conduzem a uma
frao de mercado em que predominam as ofertas de imveis usados, sendo
restritas ou poucas as informaes voltadas aos lanamentos e novos produtos
imobilirios, ou daqueles de maior e menor preo cuja divulgao no ocorre,
majoritariamente, no mbito dos classificados imobilirios em jornais.
A escolha deste procedimento metodolgico, entretanto, justificada por
proporcionar um quadro geral das transformaes espaciais que se processam
no interior da cidade como um todo; na variao dos preos do metro quadrado
entre os tipos de uso (residencial ou comercial) nas diferentes localizaes
(Bairro), na expanso de reas loteadas e do prprio permetro urbano e nos
tipos de imveis comercializados em cada zona da cidade. (ABREU, 2011).
Cada uma das variveis expostas a seguir participa de modo decisivo na
constituio de um cenrio analtico que auxilie, em conjunto com as demais
informaes, a apreenso do que h de comum e o que h de particular nas
cidades analisadas. Cabe neste momento um detalhamento mais apurado de
cada uma destas variveis.
Dia, Ms e Ano So variveis referentes srie histrica adotada,
relevantes para situar temporalmente cada uma das ofertas. Em nossa
pesquisa os anos escolhidos so os anos de 1995, 2000, 2005 e 2010. Os
meses de escolha para coleta foram os de Outubro e Dezembro. E os dias
escolhidos foram os domingos de cada ms.
Bairro e Zona As variveis relativas localizao dos anncios
(loteamento/bairro/zonas) permitem uma caracterizao criteriosa do
predomnio dos tipos de imveis com maior ocorrncia em cada uma das reas
da cidade, enquadrando, no conjunto das informaes compiladas,
possibilidades diversas de anlise e espacializao das ofertas. Paralelamente,
as espacializaes por zonas urbanas permitem uma caracterizao mais
generalizada das ofertas, expondo, contudo, um movimento de concentrao
zonal dos tipos de imveis, importante em anlises comparativas, visto que
torna possvel identificar eixos de valorizao do mercado, evidenciando
similaridades ou diferenas entre as estratgias de valorizao desigual
empregadas em diferentes reas das cidades. Estas informaes, associadas
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a uma base cartogrfica adequada, que contenha as subdivises dos bairros

ou zonas urbanas, possibilitam a elaborao do mapeamento que permite
vislumbrar as estratgias de seletividade dos vetores de expanso imobiliria,
dos nichos de mercado e a demonstrao, por exemplo, da predominncia da
verticalizao em determinadas reas, e da horizontalizaro, em outras.
Tipo e Uso As variveis relativas ao tipo de imvel (terreno, casa ou
apartamento), nmero de cmodos e/ou dormitrios e ao uso a que se destina
o imvel anunciado (residencial, comercial ou misto) evidencia como se
encontra a composio das ofertas e demonstra a consolidao e a estrutura
do mercado em determinadas reas da cidade, em detrimento de outras.
Metragem As variveis relativas metragem/rea do imvel ofertado
envolvem trs aspectos que, apesar de semelhantes, j que evidenciam o
tamanho em m do imvel ofertado, apresentam algumas distines no que
tange especificidade desta metragem, exigindo um maior detalhamento dos
anncios compilados. Neste sentido, a varivel rea do terreno est vinculada
a metragem total em metros quadrados do lote anunciado. A varivel rea
construda est normalmente atrelada aos anncios de casas e apartamentos e
diz respeito metragem total em metros quadrados da rea edificada no lote.
Por fim, a rea til diz respeito s informaes especficas aos apartamentos e
residncias em loteamentos fechados, e, diferentemente da rea construda,
no considera o papel da rea condominial, ou seja, dos equipamentos de
lazer, esportivo e espaos comunais existentes.
Preo do imvel O varivel preo (em Reais) completa o banco de
dados em seu conjunto e oferece a base relacional com as demais variveis,
principalmente aqueles referentes a metragem do imvel. Entretanto, encerra
alguns cuidados para que sejam evitadas distores quando relacionadas entre
si. Todos os preos por metro quadrado devem ser deflacionados, utilizando a
correo dos valores segundo a inflao calculada pelo ndice Geral de Preos
Disponibilidade Interna (IGP-DI), da Fundao Getlio Vargas, tomando-se
por ano base o ltimo ms e ano dos dados levantados na pesquisa, ou seja,
dezembro de 2010. Este procedimento visa corrigir os preos do passado para
podermos compar-los aos preos atuais, j que a taxa de inflao de nossa
economia corri os preos passados especialmente at 1994 de maneira
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muito mais intensa e, sem essa correo, compar-los seria impossvel, pois,
invariavelmente, dado o ndice da inflao, eles sempre aumentam. Assim, se
pode discernir um aumento inflacionrio no preo de uma valorizao real do
imvel.
Operacionalmente, os dados de cada cidade podem ser agrupados num
mesmo modelo de planilha do software Excel, seguindo um critrio
cronolgico de classificao que, a partir do trabalho de digitao padronizado
de cada um dos anncios contidos nos diferentes classificados, coloque em
evidncia as variveis fundamentais anlise estatstica, de forma que cada
linha represente um anncio diferente e cada coluna uma varivel especfica.
Ao trmino da digitao dado incio segunda etapa dos procedimentos
relativos ao banco de dados: a conferncia dos dados compilados, a fim de
evitar possveis erros na grafia, inconsistncias entre tipos e usos, formatos
dos dados dentre outros diversos problemas que possam comprometer as
informaes registradas.
A presente monografia tambm se apoiou em informaes extradas de
entrevistas realizadas nas cidades em questo, muitas destas entrevistas com
importantes agentes que atuam no mercado imobilirio local, com informaes
de suma importncia para se entender a dinmica, particularidades e histria
do mercado imobilirio das cidades. Alm de uma importante e densa
bibliografia utilizada como referncia para o desenvolvimento do trabalho que
ora apresentamos, sendo leituras que tratam desde a histria das cidades
trabalhadas, sobre a formao urbana de cada uma delas, sobre questes de
polticas pblicas at obras de contextos mais geral sobre a geografia urbana,
planejamento urbano e mercado imobilirio.
A presente monografia est estrutura da seguinte forma, o primeiro
captulo est subdividido em quatro etapas: a primeira ir tratar o crescente e
aumento da importncia do mercado imobilirio nos indicadores
macroeconmicos do pas, como abertura de capital na Bolsa de Valores, o
boom Imobilirio ocorrido, expanso do crdito, financeirizao do setor e a
complexificao das lgicas de produo das cidades. Na segunda ser
trabalhado o papel deste mercado na produo e transformao do espao
urbano das cidades. A terceira a importncia do estudo sobre mercado
 P g i n a | 20

imobilirio em cidades mdias, com o aumento da importncia dessas cidades,

a ampliao de seus papeis regionais e a necessidade de estudos particulares
e a emergncias das cidades mdias como grandes alvos de investimentos
imobilirios das grandes empresas e, na quarta e ltima etapa deste capitulo
ser apresentado a importncia da anlise comparativa para estudos sobre
mercado imobilirio de duas ou mais cidades.
O segundo captulo trar a discusso sobre as cidades que foram
trabalhadas. Em um primeiro momento ser apresentado o perfil de cada uma
das cidades, posteriormente ser feita uma discusso sobre a dinmica
imobiliria das cidades ao longo dos anos relatando sobre a criao e
mudanas de vetores de valorizao ao longo do tempo, criao histrica de
reas mais e menos valorizadas, tipologias comercializadas etc. Neste
momento, a anlise ser baseada na bibliografia j produzida sobre o tema e
entrevistas realizadas nos trabalhos de campo.
O terceiro e ltimo captulo sero apresentados os dados de anncios
imobilirios coletados durante a realizao de iniciao cientifica, nesse
momento apresentaremos tabelas, grficos e mapas com as informaes
extradas no banco de dados, organizados de acordo com as delimitaes de
bairros fornecidos pelas respectivas Prefeituras Municipais, buscando
demonstrar onde esto localizadas as reas mais valorizadas da cidade,
menos valorizadas e qual tem sido o vetor de valorizao da cidade, para tanto
os dados que sero apresentados so correspondentes aos anos de 1995,
2000,2005 e 2010.
Vale deixa claro, neste momento, que optamos pela utilizao somente
dos dados referentes aos anncios de terrenos urbanos por avaliarmos que
so os dados mais completos dentre todos eles e que iro nos proporcionar
uma anlise comparativa mais rica e segura das duas cidades trabalhadas.
Alm disso tomamos como pressuposto aqui a terra como principal n a ser
analisada ao se trabalhar a produo imobiliria e a produo do espao
urbano.
Por fim, nas consideraes finais, ser apresentada uma sntese do
trabalho produzido, a relevncia da pesquisa que se encerrou, quais as
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perspectivas que ela proporciona para novas investigaes

e a que concluses podemos chegar ao final desta
monografia.

C
A
P

T
U
L
O

1
 P g i n a | 22

1. Referencial Terico e Justificativa

1.1. A Importncia do estudo sobre mercado imobilirio no Brasil.

O projeto de iniciao cientifica desenvolvido durante os anos de 2011 e

2012 permitiu analisar as transformaes do mercado imobilirio brasileiro
durante a dcada de 2000, focando na escala macroeconmica e com o
objetivo de identificar as principais mudanas desse mercado no Brasil, dentre
as quais destacam-se a abertura de capital das empresas imobilirias na bolsa
de valores, a intensificao da financeirizao do setor e a expanso de suas
aes em direo s cidades mdias, ponto este que ser debatido no prximo
subcaptulo.
Segundo Paiva (2007), o mercado imobilirio brasileiro passou por
profundas modificaes a partir da reorientao para segmentos de classe de
mais baixa renda, com a ampliao do crdito disponibilizado produo e ao
consumo de bens imveis residenciais, a abertura de capitais de diversas
empresas que participam do circuito imobilirio na bolsa de valores (o que
ampliou at o alcance espacial de mercado para suas atuaes) e alteraes
de institucionais e de legislao que passaram a dar maiores garantias s
operaes imobilirias.
O mercado imobilirio brasileiro anteriormente ao perodo de abertura de
capital das empresas imobilirias na bolsa de valores consistia dinmica de
construo, modificao de ambientes j construdos e venda de imveis com
alcance espacial menor, com formas de captao de recursos limitadas.
Com os resultados obtidos principalmente a partir da abertura de capital
na bolsa de valores pelas incorporadoras5 foram sentidas alteraes profundas

5 Incorporadoras: a empresa que articula o negcio imobilirio. Ela identifica as

oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno, formata o produto a ser
desenvolvido. A incorporadora tem trs principais fornecedores: o financiador (quem empresta
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nas formas de captao de recursos juntamente, com a incluso de capital

externo e atuao de fundos imobilirios e, principalmente, a ampliao de
crdito e suas articulaes com o mercado financeiro, alm claro das
formaes dos bancos de terras das incorporadoras, bancos esses que
comearam a ser formados antes da abertura de capital como uma adequao
das incorporadoras para entrarem na bolsa de valores.
Podemos perceber que a entrada de um grande volume de
capital por ocasio da abertura de capitais faz com que estas
incorporadoras racionalizem e intensifiquem a produo
imobiliria em si, mas a realidade que o capital em parte
usado para a compra de terrenos, em parte segue para a
valorizao na esfera financeira. Este aporte de capital
encontra valorizao real na construo civil, e pode de fato
provocar aumento de produtividade neste setor, mas se
posiciona em grande parte junto captao de rendas futuras,
imobilirias e financeiras, por meio da compra de terras e da
atuao no mercado financeiro. (MARTINS, 2010, p. 30).

Mediante a est conjuntura ocorreu um aumento da compra de terrenos

por essas empresas que naquele momento passaram a ampliar seus landbank6
mantendo-os sem uso, aguardando valorizao.
O processo de abertura de capital das incorporadoras e
construtoras tem se mostrado uma alternativa interessante
para a captao de recursos para novos investimentos. Basta
observar que 20 das principais companhias do setor da
construo civil j aderiram a essa prtica, iniciada em 2005
com a Cyrela. Desde ento, Gafisa, Company, Brascan, Rossi,
Tecnisa e, mais recentemente, Rodobens partiram para o
mercado de capitais. Indiretamente, essa situao tem
contribudo para um novo panorama, o da competio. As
companhias iniciaram uma corrida em busca de crescimento,
onde ganha quem chegar primeiro ao topo e se desenvolver
mais rpido em um curto prazo. Com isso, fica bvio que as
empresas no vo poupar esforos para estabelecer parcerias,
aumentar o estoque de terrenos (landbank) e at mesmo

o dinheiro para a realizao do empreendimento, em geral bancos comerciais); a construtora,

que vai realizar obra; e consultorias de planejamento imobilirio, que do orientaes e
subsdios para que o empreendedor coloque no mercado um produto adequado e realize um
bom negcio. Alm desses, precisa tambm de empresas de pesquisa de mercado, marketing,
publicidade e propaganda, escritrios de projeto (arquitetos e engenheiros) e outras
consultorias diversas. A incorporadora quem corre mais riscos com o empreendimento, por
isso quem tem as maiores margens de lucro.
6
Expresso utilizada para fazer referncia aos bancos de terras de construtoras e
incorporadoras, utilizados estrategicamente no apenas para sua produo imobiliria, mas
tambm como ativos em suas aes junto ao mercado da Bolsa de valores. Mesmo
reconhecendo a permanncia de grandes vazios urbanos nas cidades brasileira, ressalta-se
aqui a diferena na propriedade, uso estratgico e mesmo nas localizaes destes terrenos no
perodo recente.
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adquirir concorrentes. (ELIANE QUINALIA, Bolsa de valores

Disputa capital, Construo Mercado, So Paulo, Abril, 2006).

Para as empresas de capital aberto7, os bancos de terras

representaram tambm uma garantia de maior segurana e rentabilidade aos
investidores (FIX, 2011). Pois eles representam o patrimnio fsico das
incorporadoras e tambm a promessa de produo futura.
Com a ampliao dos recursos financeiros captados e o aumento de
suas produes, bem como com a ampliao do crdito pblico mobilizado, por
exemplo, atravs do Programa habitacional Minha Casa Minha Vida foi
possvel a insero de um novo pblico consumidor antes fora do mercado com
novas formas de financiamentos, ampliao dos prazos de pagamentos,
diminuio nas taxas de juros e uma maior expanso de incorporadoras de
grande porte pelo pas. Todas essas mudanas trouxeram consequncias
diretas sobre preos de terrenos e imveis j construdos, com uma valorizao
muito acima dos padres dos anos anteriores.
Neste cenrio de expanso, segundo Shimbo (2010), praticamente todas
as empresas que abriram capital na bolsa de valores se beneficiaram da
intensificao de suas atividades imobilirias e foram correspondidas em
termos de vendas.
Com as novas formas de captao de recursos a partir da abertura de
capital na bolsa de valores, de forma geral, as empresas passaram a ter
lgicas mais complexas. Os lucros que antes demoravam a ser obtidos, no
momento ps-abertura de capital puderam ser obtidos com maior rapidez em
maior volume, podendo assim tambm ter um maior nmero de
empreendimentos concomitantes em diferentes cidades, com um volume maior
de investimentos, expandindo seus negcios em locais que em outros
momentos no eram prioridades para tais empresas. Contriburam, assim, para
a formao de um mercado imobilirio nacional com aplicao dessa lgica em
quase todo territrio nacional.
O dia 21 de setembro de 2005 emblemtico na histria das
incorporadoras. A abertura de capital da Cyrela Brazil Realty foi
o incio de um processo de corrida das empresas do setor em
direo bolsa. Desde ento, outras 20 companhias j
passaram a negociar seus papis no prego. Os reflexos foram

7 So empresas que possuem oferta pblica de aes na bolsa de vales (BOVESPA).

 P g i n a | 25

profundos no mercado imobilirio. A renda varivel captada no

mercado de aes pelo setor da construo civil atingiu R$ 12
bilhes entre 2005 e 2007. Esse volume foi fundamental para
que as empresas investissem pesado e se expandissem, no
s em termos financeiros, como tambm geogrficos.
Mas no foi s o acirramento da competio que ocupou os
coraes e mentes dos donos e funcionrios das
incorporadoras. A entrada no mercado de capitais -
notadamente no Novo Mercado, o mais alto grau de
governana corporativa da Bovespa (Bolsa de Valores de So
Paulo), no qual quase todas se encaixam - traz em si um
aumento significativo de exigncias.
O novo cenrio trouxe profundas alteraes, sobretudo em
duas ordens: tanto na reorganizao e expanso das
empresas, a fim de dar conta dos grandes montantes de
investimentos, quanto nas adequaes e ajustes que a
abertura de capital pede - e que no so poucas. (JOS
ANTONIO GRABOWKY, Mercado de Capitais, Construo
Mercado, So Paulo, Abril, 2008)

A abertura de capital na bolsa de valores reorganizou o modo de operar

das incorporadoras, desde ajustes necessrios para a entrada na bolsa,
expanses territoriais de seus investimentos, acarretando em um acirramento
da competio entre as incorporadoras em busca dos melhores negcios.
Mesmo que o mercado imobilirio no Brasil tenha passado tais
transformaes com a consolidao de grandes incorporadoras, ainda
possvel e corriqueiro observar a atuao bem consolidada de pequenas e
mdias incorporadoras, com alta rentabilidade e solidez em seus respectivos
mercados, que buscam atuar em escala regional e local e que normalmente
atuam em um segmento exclusivo do mercado, pois j possuem o seu pblico
alvo, conhecimento local e trabalham com experincia em um segmento em
determinada regio, conhecendo os diferenciais e caractersticas para uma
maior rentabilidade no local.
So empresas que trabalham em seus segmentos, muitos
desses desinteressantes s empresas de grande porte pela
dificuldade na aquisio dos terrenos, muitas vezes por ter que
montar a rea terreno por terreno, trabalho que pode demorar
muito tempo; e ou por ser um negcio pequeno para as
grandes. Essa caracterstica inclusive atrai as empresas de
mdio e grande porte a oferecer parcerias, pois a necessidade
de gerao de negcios das grandes est alinhada com a
necessidade de funding que as empresas de pequeno porte
necessitam para realizar um ou mais empreendimentos.
comum encontrar no mercado essa parceria, algumas
empresas de grande porte j adotam esse modelo, no qual
pequenas empresas vo a mercado j com a misso de
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formatar projetos. (CONSTRUO MERCADO,

Incorporadoras de pequeno porte, Construo Mercado, So
Paulo, Agosto, 2010).

Como foi possvel notar na matria citada, naquele momento no auge do

aquecimento do mercado imobilirio brasileiro uma medida e atividade comum
e corriqueira a parceria de grandes empresas desses ramos com empresas
menores, empresas essas que possuem uma experincia de atuao em
determinadas reas que so consideradas novas para atuao das grandes,
com isso as grandes empresas utilizam a chamada expertise das menores
empresas em determinados locais e nichos de mercado.
Com isso, a concentrao do capital neste ramo de negcios passa a
ser direcionada muitas vezes pelo papel estratgico que assumem as parcerias
entre grandes e pequenos capitais e tem forte relao com a necessidade de
amplitude espacial e ampliao espacial de atuao por parte das grandes das
empresas, em carter nacional em virtude da abertura de capitais, resultando
na criao de um mercado nacional, pela virtude e necessidade de produzir
mais e chegar em mercados consumidores novos. Com isso e por isso as
incorporadoras passam a se associar a empresas locais.
Uma das principais consequncias e resultantes da abertura de capital
na bolsa de valores para Paiva (2007), que nesse momento foi transposta
uma das ltimas barreiras que tornavam o setor imobilirio pouco atrativo para
os investidores financeiros8, tendo em vista o longo prazo de maturao e a
baixa liquidez dos negcios imobilirios que se tinha como base antes deste
momento.
Antes da abertura de capital das incorporadoras o longo prazo entre o
investimento at o fim da construo do empreendimento para ser colocado
venda era um empecilho para os investidores, somado ao fato do lucro/liquidez
no ser muito atrativo para os investidores, em outras palavras o longo tempo
do ciclo de rotao do capital9 que em outros momentos se tornava um

8 Grandes investidores com articulaes financeiras que investem ou se interessam em investir

no mercado imobilirio.
9 Ciclo de rotao do Capital: O tempo necessrio para que o capital utilizado na produo

de mercadorias retorne a sua forma original, isto , forma dinheiro-capital, o que supe
a venda dos produtos. Nem todos os elementos materiais que compem os diferentes tipos
de capital so recompostos ou retornam a sua forma original no mesmo perodo de tempo.
Alguns, como mquinas, equipamentos, edifcios etc., tm uma vida til mais longa, e sua
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problema para as incorporadoras, problema que ps-abertura de capital na

bolsa foi amenizado e contornado.
Posteriormente ao perodo de abertura de capital na bolsa de valores por
parte das grandes incorporadoras brasileiras, outro grande acontecimento que
impactou o mercado em larga escala foi o lanamento do PMCMV 10, lanado
em 2009 pelo Governo Federal, que merece destaque neste momento para
analisarmos a conjuntura do mercado imobilirio brasileiro.
Segundo Fix e Arantes (2009) o pacote habitacional representou uma
poltica anticclica do Governo Federal em resposta a crise imobiliria
internacional que se alastrava pelo mundo e que teve sua origem nos Estados
Unidos.
O pacote do programa habitacional PMCMV foi de muito importante na
composio do cenrio do mercado imobilirio brasileiro, pois teve o poder de
atrair grandes incorporadoras para um nicho do mercado antes esquecido por
elas.
Contudo, as incorporadoras visando se apropriar dos benefcios
concedidos pelo programa, comearam a atuar em uma faixa do mercado
anteriormente pouco lucrativo, mas que ps-PMCMV atrai at mesmo capitais
estrangeiros para atuar nessa faixa.
Aproveitando as oportunidades de investimento do programa
"Minha Casa, Minha Vida", lanado h poucos meses, a
construtora Homex, uma das maiores do setor de habitao
popular no Mxico, anunciou a entrada no mercado brasileiro.
A empresa inaugurou seu primeiro escritrio na cidade de So
Jos dos Campos, interior de So Paulo. At o fim de 2009,
sero construdas no municpio cerca de 700 unidades
habitacionais, que custaro a partir de R$ 80 mil e podero ser
financiadas pela Caixa Econmica Federal. (MIRIAN BLANCO,
Mexicana Holmex chega ao Brasil, Construo Mercado,
Junho, 2009).

A matria jornalstica destacada, relata sobre a entrada de uma grande

incorporadora internacional no mercado brasileiro, a escolha da empresa por

amortizao lenta, assim como seu tempo de rotao. As matrias primas e a fora de
trabalho so recompostas num perodo muito mais curto. Assim, se a parte do capital
constante correspondente ao capital fixo (mquinas, equipamentos, edifcios etc.) for
elevada em relao ao capital circulante (matrias primas, salrios), o ciclo de rotao
do capital ser mais lento. E, se essa parcela for menor, o movimento de rotao ser mais
rpido, e o ciclo de reposio, mais curto. (SANDRONI, 1999).
10 PMCMV: Programa Minha Casa Minha Vida
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investir no Brasil se deve em grande parte aos benefcios do PMCMV,

considerando o fato de que tal incorporadora tem sua atuao especializada na
construo de habitao social.
possvel observar que logo aps a abertura de capital das
incorporadoras na bolsa de valores, houve um crescimento do PIB da
construo acima do que vinha crescendo em anos anteriores a 2007.
Posteriormente, possvel verificar no ano de 2008 uma certa estabilizao do
crescimento e logo aps um relativo crescimento na evoluo no ano de 2009,
mas no ano de 2010 houve uma exploso no crescimento do PIB da
construo no Brasil como mostra o Grfico 1.

Grfico 1. PIB da Construo Civil do Brasil. 2006 2013

PIB da Construo

11%

8,80%

6,10%
5,10%

1,60% 1,70% 1,40% 1,90%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Fonte: IBGE - Contas Nacionais, deflacionado pelo INCC; 2010 e 2013 e CBIC (cmara brasileira da
industria da construo)
Organizao: Bruno Leonardo Barcella Silva

O alto crescimento nos anos de 2007 e 2010 pode ser explicado em

funo de alguns episdios que influenciaram tais nmeros, como no caso de
2007 o aumento do PIB pode ser explicado pela abertura de capital das
incorporadoras na bolsa de valores. Com isso a insero de capital externo nas
mesmas e as novas formas de captao de recursos mais eficientes, havendo
captao de bilhes de reais na Bovespa.
Posteriormente ao momento de abertura de capital em 2008, momento
de uma certa tenso no mercado com o receio de consequncias da crise do
 P g i n a | 29

mercado imobilirio nos Estados Unidos esse mercado passou por um

processo de estabilizao sem muito crescimento.
J no ano de 2009, em resposta crise mundial que resultou em
diferentes problemas econmicos, o governo brasileiro adotando uma poltica
anticclica, tomou medidas com objetivo a diminuir as possveis consequncias
da crise no pas. Para isso, um dos setores do pas que apresentaram maiores
incentivos e subsdios foi o mercado imobilirio, com programas
governamentais de crditos pblicos, a partir das aes dos bancos estatais.
Com as polticas anticclicas adotadas pelo Governo Federal
para amenizar os efeitos da crise financeira mundial, a Caixa
Econmica Federal ganhou ainda mais importncia na
construo civil, ao se tornar um dos principais executores das
medidas de incentivo ao crdito imobilirio. Esse papel ainda
mais relevante no mercado de imveis econmicos, no qual
sero injetados R$ 13 bilhes do FGTS (Fundo de Garantia por
Tempo de Servio), disponibilizados com taxas de juros que
variam de 5% (para renda familiar at R$ 2 mil ou 4,5% para
cotistas do Fundo) a 8,66% (mais TR para o Programa Pr-
Cotista). (GISELE C. CICHINELLI, No Vamos Recuar,
Construo Mercado, fevereiro, 2009).

Continuando nossa discusso a matria da revista Construo Mercado

na edio 108 de julho de 2010, intitulada Atuar na faixa mais baixa do Minha
Casa, Minha Vida pode ser opo de diversificao para as incorporadoras,
relata como a atuao do governo por meio de programas habitacionais pode
aquecer o mercado e possibilitar que as grandes incorporadoras passem atingir
um pblico antes fora desse mercado.
O programa habitacional Minha Casa, Minha Vida trouxe bons
ventos ao mercado imobilirio. Desde seu lanamento em 25
de maro de 2009, vem motivando o aumento da
comercializao de imveis para as famlias com renda mensal
a partir de quatro salrios mnimos. As facilidades oferecidas
so atrativas, como concesso de subsdios, desonerao
tributria, reduo dos juros e iseno da taxa de seguro para
os financiamentos imobilirios destinados s famlias com
renda de at dez salrios mnimos. O programa do Governo
Federal efetivamente baixou o valor das prestaes na
aquisio da casa prpria.
Para as incorporadoras e construtoras, o aumento das vendas
tem sido duplamente benfico. Desovou estoques e estimulou
a elaborao de projetos que esto resultando na edificao de
novos empreendimentos imobilirios e na gerao de mais
empregos no setor. A expectativa de que at o fim de 2010,
quando o programa completar 21 meses, esteja contratada a
construo de um milho de unidades habitacionais, e a Caixa
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vem se esforando muito para atingir essa meta.

(CONSTRUO MERCADO, Atuar na faixa mais baixa do
Minha Casa, Minha Vida pode ser opo de diversificao
para as incorporadoras, Construo Mercado, julho,
2010).

Como resultado de tais medidas no mesmo ano de 2009 j se pode

notar um crescimento relativamente grande do PIB da construo, em relao
ao ano de 2008, mas no ano seguinte, em 2010, houve o grande boom do PIB
da construo 11% um fato indito.
Por fim, a partir dos pontos destacados ao longo do texto evidente a
crescente importncia do mercado imobilirio brasileiro na primeira dcada dos
anos 2000, gerando assim a necessidade de se atentar cada vez mais para
questes relacionadas as suas estratgias e formas de atuaes nas cidades.
A crescente importncia desse mercado, juntamente com a maior capitao de
recursos tem aumentado no somente os volumes de investimentos das
incorporadoras, mas tambm seu alcance geogrfico, alcance este
compreendido aqui a partir da possibilidade de atuao delas em cidades que
antes no faziam parte de seus planejamentos, trazendo um carter multi-
escalar na atuao das grandes incorporadoras pelo pas.
Portanto, para se entender a produo do espao urbano resultante da
produo imobiliria preciso realizar uma anlise multi-escalar, de acordo
com Sposito (2011) a produo do espao urbano no pode ser explicada em
somente uma escala, segundo a autora toda compreenso requer uma
articulao entre escalas, ou seja, avaliao dos modos, intensidades e
arranjos, segundo os quais os movimentos se realizam e as dinmicas e os
processos se desenvolvem.
preciso olhar o regional, o nacional ou global para se entender o local
(SPOSITO, 2011).

1.2. O Mercado Imobilirio na produo e modificao do espao urbano.

Agora na tentativa e esforo de relacionar tais transformaes do

mercado imobilirio com a produo do espao urbano em nossas cidades,
seguindo a perspectiva de Melazzo (1993), dentre outros, que a anlise deve
partir do conceito de capital incorporador, definido
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[...] como frao do capital que transforma os usos do solo (e

consequentemente o espao intra-urbano) com vistas
apropriao de rendas fundirias, na forma de lucros de
incorporao. (MELAZZO, 1993, p.15)

O capital incorporador seguindo essa perspectiva o capital que possui

o poder de transformar os usos e destinos do espao urbano no que diz
respeito a escala de anlise intra-urbana, sempre visando a obteno de lucros
com tais transformaes, ele adquiri o terreno com a finalidade de valoriza-lo
na alterao de seu uso e obter lucro.
Segundo Paiva (2007), a cidade nesse sentido torna-se cada vez mais
um produto eminentemente da necessidade especulativa do capital imobilirio
no seu processo de valorizao. Apoiado em Maricato (1999), podemos ainda
apontar que somado a esse sentido da cidade se tornar cada vez mais um
produto especulativo do mercado imobilirio, as obras de infraestrutura urbana
sob responsabilidade do Estado s reforam essa tendncia especulativa da
terra urbana.
As obras de infraestrutura urbana alimentam a especulao
fundiria e no a democratizao do acesso terra para
moradia. Proprietrios de terra e capitalistas da rea de
promoo imobiliria so um grupo real de poder e de definio
das realizaes oramentrias municipais. A valorizao das
propriedades fundirias ou imobiliria o motor que move e
orienta a localizao dos investimentos pblicos [...] No se
trata apenas, simplesmente, de perseguir a melhoria dos
bairros de melhor renda, mas, principalmente, de investir
segundo a lgica da gerao e captao das rendas fundiria e
imobiliria que tem como uma de suas conseqncias o
aumento dos preos de terrenos e imveis (MARICATO, 1999,
p. 4-5).

Ao centrar a anlise neste agente e em suas aes possvel observar

a expanso territorial urbana e os resultados das decises capitalistas de
transformaes desse mesmo espao. possvel verificar, ainda, como para
tais agentes a cidade passa a ser tratada como um negcio onde se articulam
as estratgias de ampliao de rentabilidade do setor e os espaos urbanos
passam a ser apenas mercadorias.
Carlos (2011) afirma que no capitalismo a produo expande-se espacial
e socialmente no sentido que penetra em toda sociedade, incorporando todas
as atividades do homem e redefinindo-se sob a lgica do processo de
valorizao do capital. O espao torna-se assim mercadoria sob a lgica do
 P g i n a | 32

capital, que faz com que o uso do espao urbano que necessrio para a
realizao da vida, seja redefinido pelo valor de troca. O espao se transforma,
assim, em mercadoria.
A apropriao do espao se torna privada, o acesso aos lugares de
realizao da vida realiza-se dominantemente pela mediao do mercado
imobilirio, fazendo vigorar a lgica do valor de troca sobre o valor de uso,
transformando a cidade inteira em mercadoria. (CARLOS, 2011).
Assim, a cidade passa a adotar o papel de matria-prima para a
implantao de seus produtos que so os empreendimentos imobilirios, sem
demonstrar a menor preocupao com os diferentes resultados causados no
espao intraurbano.
[...] os empreendimentos orquestrados pelos capitais
incorporadores desencadeiam alteraes no padro de
acessibilidades intra e inter reas urbanas, nos preos de
imveis e no prprio ritmo de produo de novas habitaes
que acabam por influenciar diretamente o conjunto da estrutura
urbana. (MELAZZO, 1993, p.24).

Surge ento a importncia de se estudar e descobrir os diferentes

rebatimentos no espao urbano, e de investigar qual tem sido o espao urbano
produzido por esse setor, que alimentado por grandes incorporaes
privadas mudando seletivamente o uso da terra urbana, muitas vezes com o
apoio do Estado.
Com essa lgica de atuao dos agentes do mercado imobilirio, a
segregao socioespacial, cada vez mais notvel com os presentes
processos de valorizao imobiliria e de dominao do espao urbano,
expulsando os habitantes de menores rendas de suas reas mais valorizadas
para reas mais perifricas como na hiptese trabalhada por Botelho (2007)
que coloca que,
[...] o desenvolvimento de formas de integrao entre o capital
financeiro e o setor imobilirio aumentaria, por um lado, o
poder do capital monopolista sobre o urbano, e os
empreendimentos orientados pela sua lgica deveriam
localizar-se em seu principal eixo de valorizao imobiliria; e,
por outro lado, a maior dificuldade de integrao entre mercado
financeiro e o setor imobilirio existente para o atendimento da
populao com menores rendimentos (que vai da classe mdia
a populao pobre) relegaria essa parcela da populao (que
maioria) para as reas menos valorizadas do municpio,
intensificando a fragmentao do espao urbano, consolidando
 P g i n a | 33

a sua hierarquizao e o processo de segregao

socioespacial. (BOTELHO, 2007, p. 14).

Assim, a abertura de capitais imobilirios nas bolsas de valores, a

atuao de empresas, antes exclusivamente em reas metropolitanas,
deslocando-se para cidades mdias relatado por Fix (2011) somado ao
significativo aumento da atuao do Estado com programas habitacionais,
aumento de crdito pblico e incentivos tem provocado a valorizao de
terrenos e imveis edificados, com a crescente financeirizao do setor e o
aumento constante de crdito para investimentos.
A tambm chamada corrida das grandes incorporadoras para a
formao de seus landbanks, como j apontado anteriormente, alm do
aumento da rentabilidade desse setor, e consequentemente aumentando a
atuao das incorporadoras por todo o pas, contribuiu para a formao de um
mercado imobilirio nacional.
Contudo tais processos no podem ser enxergados como neutros no
que diz respeito a dimenso espacial das cidades, estas transformaes e
novas dinmicas tem tido papel fundamental na produo do espao
intraurbano, com diferentes resultados e rebatimentos nele, com novos agentes
e novas lgicas sempre visando a maior rentabilidade, resultando na em
processos como o de segregao11 e fragmentao12 socioespacial.
Os agentes da produo do espao urbano contribuem para gerar a
segregao imposta, quando controlam o mercado de terras e a incorporao
imobiliria, visando garantir um determinado nvel de homogeneidade social
nas reas ou pores de reas nas quais se localizam os espaos residenciais
fechados, induzindo a localizao dos demais grupos sociais para outras reas
do espao urbano (CORRA, 1989)
As cidades so dinmicas, ou seja, esto em constantes transformaes
e passando por diferentes mudanas no que diz respeito ao seu espao intra-

11 Segregao Socioespacial: Processo espao temporal e no apenas como um fato, a

segregao resulta da radicalizao e do aprofundamento de mltiplas formas de distino de

segregao, de desigualdade e, portanto, de diferenciao (SPOSITO; GOES, 2013).
12 Fragmentao Socioespacial: Segundo Sposito e Goes (2013) Contm e sucede a

segregao e a autosegregao, e aprofunda as fraturas que marcam no apenas tal estrutura

mas tambm prticas espaciais da populao urbana, um processo mais complexo que o de
segregao, o reconhecimento de uma policentralidade, a conformao de territrios
descontnuos, gerando morfologias menos integradas.
 P g i n a | 34

urbano, mesmo sabendo que tais transformaes sejam diferenciadas

historicamente em funo dos vetores que as provocam. Sendo assim, ela
produzida e reproduzida e modificada o tempo todo, por diversos agentes.
Corra (1989) coloca que os agentes produtores so, os proprietrios dos
meios de produo, os proprietrios fundirios, os promotores Imobilirios, o
estado e os grupos socialmente excludos, sempre ressaltando que os trs
primeiros em particular por vezes se articulam com interesses comuns, visando
sempre a maior apropriao possvel da renda da terra. Evidenciando assim a
importncia de identificar e estudar qual tem sido o espao urbano produzido
por esses diversos agentes e seus interesses ao produzi-la.

1.3. A importncia de estudos sobre mercado imobilirio em cidades

mdias.

relevante, nesse momento, chamar a ateno para a necessidade de

uma elaborao a respeito dos processos de mudanas nas cidades mdias,
levando em considerao as diferentes realidades da urbanizao brasileira e
suas dinmicas prprias, evitando sugerir componentes de homogeneizao de
lgicas econmicas na produo destes espaos to diversos e levando em
considerao, ainda, o novo papel de tais cidades nas relaes espaciais e na
organizao da rede urbana brasileira, como apontado por Sposito (2006).
Neste texto, a autora reflete e alerta sobre a necessidade de estudos
particulares sobre tais realidades.
Na maior parte dos casos, as anlises voltam-se
compreenso dessas mudanas nas cidades metropolitanas,
megalopolitanas [...]. Nossos estudos, por outro lado, buscam
compreender em que medida reconhecemos as cidades
mdias e nas de porte mdio, as mesmas dinmicas de
produo do espao urbano, procurando entender o que h de
universal neste movimento de transformao, mas, por outro
lado, apreender as especificidades desse movimento, nessas
cidades, por meio do estudo de formas de uso e apropriao
de seus espaos urbanos.. (SPOSITO, 2006, p.175).
 P g i n a | 35

Com esse novo papel, a cidade mdia no se insere mais apenas em

relaes hierrquicas, caractersticas de momentos anteriores, mas passam a
ser observveis relao mltiplas e transversais.
Elas podem assim ser chamadas porque extrapolam a prpria
rede em que se inserem, visto que muitas, para comandar
exportaes de produo agropecuria e industrial regional
passam a ter que se relacionar diretamente com cidades de
outros paises e de importncias diferentes. Alm disso, e em
funo disso, a localizao industrial das transnacionais pode
se liberar da tendncia a se situarem nas grandes metrpoles e
procurar menores custos de produo, no que se incluem suas
escolhas territoriais pelas cidades mdias. (SPOSITO, 2007,
p.237).

Sposito (2006) comenta que a conceituao de cidades mdias deve

considerar o fato de elas exercerem importantes papis regionais ou de
intermediao na rede urbana e em sua anlise devem ser consideradas as
relaes em nvel nacional e/ou internacional, as quais tm influncia na
conformao de um sistema urbano.
Melazzo (2012) coloca que o desafio em se produzir estudos mais
profundos, acerca da relao entre essa dinmica imobiliria discutida
anteriormente e a produo do espao urbano em cidades mdias, consiste
justamente num esforo de compreenso das particularidades da urbanizao
brasileira, que se revelam cada vez mais extensas, complexas e diversa. Para
o autor, as particularidades existentes nas cidades mdias precisam ser
consideradas em relao a outras escalas s quais so condicionados os
processos, engendrados, por sua vez, por agentes reais e concretos.
Quando consideramos a dinmica do mercado imobilirio em cidades
mdias, h nveis especficos de determinaes e inquietaes a serem
perseguidos, segundo Melazzo (2010), e um dele
[...] refere-se compreenso dos negcios imobilirios como
ramo especfico da atividade econmica que atrai e imobiliza
capitais. A produo e o consumo da cidade configuram-se,
assim, como atividades relevantes no prprio processo de
gerao e apropriao da riqueza social. Busca-se, portanto,
os vnculos entre a acumulao urbana e os mercados
fundirios/imobilirios. possvel aventar, inclusive, a
hiptese de que em muitos casos (e em particular nas
cidades de porte mdio), a intensidade dos negcios
imobilirios frente a outros ramos econmicos produz impactos
que extrapolam o mbito local, configurando regies de
influncia de tais cidades, uma vez que atraem recursos de
 P g i n a | 36

compradores e investidores de outras cidades mais prximas

ou mais distantes em sua regio, ao mesmo tempo em que
atraem empresas imobilirias, construtoras e incorporadoras
de outras localidades (seja da metrpole ou no) para seu
mercado (MELAZZO, 2010, p.3).

Como j discutido anteriormente o mercado imobilirio brasileiro ps-

abertura de capital na bolsa de valores passou por diversas transformaes em
sua maneira de atuao. Uma novidade que foi possvel verificar nesse
momento, segundo Shimbo (2010), que esse seguimento de abertura de
capital e formao de estoques de terras, os landbanks, trouxe para o mercado
imobilirio uma ampliao geogrfica das grandes
construtoras/incorporadoras13, extrapolando-se o eixo Rio-So Paulo e
abrangendo terrenos em reas para alm das regies metropolitanas dos
estados citados e nas capitais de outros estados brasileiros.
Segundo Shimbo (2010), em junho de 2008, a empresa de capital aberto
estudada por ela, empresa essa com grande atuao no PMCMV, apresentava
48% dos terrenos adquiridos por ela nas regies metropolitanas e outras 52%
se localizavam em outras regies dos estados em buscas de novas reas.
Assumindo a perspectiva de Fix (2011) de que cada vez mais terrenos
adquiridos foa das reas metropolitanas so nas cidades mdias, podemos
observar uma grande importncia dessas cidades para essa nova fase do
mercado imobilirio, em que as empresas de capital aberto na bolsa de valores
realizam verdadeiras corridas com o objetivo de aumentar seus estoques de
terras.
As empresas que pretendiam abrir capital e aquelas j listadas
na bolsa passaram a aumentar significativamente o estoque de
terras, em parte como modo de convencer os investidores de
que seria possvel conseguir o Valor Geral de Vendas (VGV)
prometido nas ofertas de aes. Em consequncia, a
competio entre as empresas gerou o aumento do preo do
solo, motivando a busca por terrenos mais distantes dos
principais centros urbanos ou em outros municpios e estados.
A expanso em direo s periferias (ou, inclusive, reas
rurais), s cidades mdias e s fronteiras agrcolas parece
estar promovendo mudanas importantes na rede de cidades
brasileiras (FIX, 2011, p.138).

13 Construtora: a empresa contratada e responsvel para executar as obras do empreendimento de

acordo com as especificaes tcnicas, o memorial descritivo e o prazo contratual, dentro das normas
vigentes. Todos os riscos inerentes construo so de responsabilidade da construtora como os
acidentes do trabalho, execuo de atividade fora de norma ou especificao que, no futuro, vai gerar
reparos ou retrabalhos, pagamento de impostos sobre a mo-de-obra, responsabilidade tcnica, etc.
 P g i n a | 37

Com os estudos mais aprofundados das matrias jornalsticas referentes

s diferentes conjunturas do mercado imobilirio brasileiro, desde o final do
sculo XX, possvel notar que o adensamento do ambiente construdo das
metrpoles e altos preos de terrenos tm propiciado a existncia de uma nova
dinmica e tendncia de atuao desse seguimento do mercado, com uma
possvel expanso desse mercado para as cidades mdias, em busca de
novos mercados e aquisies de novos terrenos para o aumento bancos de
terras das grandes incorporadoras.
Estratgia que visa garantir a produo futura de imveis e como forma
de valorizar suas aes na bolsa de valores.
Tal questo, mesmo que sem o devido cuidado na medida em que fica
restrita meramente questo do tamanho demogrfico, foi trabalhada em uma
matria com o seguinte ttulo Crescimento fora das metrpoles merece
ateno, escrita por Gustavo Mendes, no ano de 2011.
O crescimento econmico e demogrfico das cidades mdias -
com populao entre 100 mil e 500 mil habitantes - no tem
passado desapercebido pelas empresas do mercado
imobilirio. No fechamento desta edio, uma enquete no
portal PINIweb (www.piniweb.com.br) levantava a seguinte
questo: "onde estaro as maiores oportunidades imobilirias
nos prximos anos? Em primeiro lugar, apareciam as cidades
mdias, com 37,4% dos votos, seguido de periferias das
metrpoles (22,8%), cidades pequenas (17%) e grandes
centros (12,3%). Dados econmicos e populacionais revelam a
fora desses novos polos de crescimento. De acordo com
estudo do Ipea (Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada), as
cidades mdias aumentaram sua participao no conjunto da
riqueza nacional de 26,07% para 27,35% entre 2002 e 2005.
No mesmo perodo, as metrpoles e grandes cidades com
mais de 500 mil habitantes perderam participao no PIB
nacional, de 43,34% para 41,70%. Em 2000, as cidades
mdias concentravam 23,8% da populao. Em 2007, o
percentual j era de 25,05%. Entre os principais motivos para
descentralizao do crescimento est o encarecimento do
custo da terra nas grandes metrpoles, o que tem impulsionado
a migrao das empresas para as cidades de mdio porte.
Esse fator tem impactado o mercado imobilirio em diversos
segmentos. A ltima reportagem de capa de Construo
Mercado mostrou como os lanamentos residenciais tm
crescido em ritmo forte no interior paulista, resultado da
migrao das empresas, do aumento da renda nas cidades
mdias e da falta de bons terrenos disponveis para
lanamentos na capital paulista. Neste ms, outro reflexo da
consolidao desse novo eixo de crescimento da economia
 P g i n a | 38

nacional. Trata-se da "interiorizao" dos shopping centers em

todo o Brasil, que esto se expandindo para cidades com
populao a partir de 150 mil habitantes. O mapa das
inauguraes desses empreendimentos at 2012 revela
claramente o fenmeno. Sinal de que as oportunidades de
negcios esto cada vez mais descentralizadas. Indispensvel
ficar atento a esse novo movimento. (GUSTAVO MENDES,
Crescimento fora das metrpoles merece ateno,
Construo Mercado, Maio, 2011).

Com as informaes ressaltadas, evidente a importncia de se estudar

o espao urbano produzido pela dinmica atual do setor imobilirio nas cidades
mdias, a partir de estudos de casos prprios e particulares, respeitando as
suas dinmicas, consequncias e resultados em diferentes cidades mdias,
para que seja possvel identificar o que h de universal e o que de particular na
atuao desse setor.
Fica claro que um estudo generalizado a partir das realidades
metropolitanas sem levar em considerao dinmicas em diferentes realidades
se caracteriza de forma superficial e insuficiente, pois no h margem para
identificar as particularidades de atuao desse setor em diferentes regies e
cidades.
possvel assim cada vez mais identificar uns dos principais objetivos
dessa pesquisa em andamento que consiste em apontar a expanso da
atuao do mercado imobilirio em direo as cidades mdias, buscando
novos mercados e novos estoques de terras.
Para tanto a RECiME (Rede de Pesquisadores sobre Cidades Mdias),
j vem tendo um grande volume de trabalhos concludos com essa proposta de
estudo, Monografias, dissertaes de mestrado e teses de doutorados,
trabalhos que alguns desses j foram finalizados e defendidos com sucesso e
outros que esto em andamento no atual momento, para citarmos apenas
alguns deles temos a dissertao de mestrado Alcntara (2013) intitulada
Mudanas na produo do espao urbano de Londrina (PR), So Jos do Rio
Preto (SP) e Uberlndia (MG) :anlise comparativa da dinmica imobiliria
recente, o trabalho de concluso de curso Abreu (2011) intitulado O mercado
imobilirio em Londrina, Marlia e So Jos do Rio Preto: anlise comparativa
do processo de estruturao intraurbano, trabalho de concluso de curso
Coimbra (2013) intitulado Anlise comparativa do mercado imobilirio em
 P g i n a | 39

Cidades Mdias: a oferta de apartamentos, casas e terrenos urbanos em

Campina Grande (PB), Mossor (RN) e Passo Fundo (RS) e a dissertao de
mestrado Abreu (2014) intitulada Diferenciando o espao e produzindo
cidades: Lgicas e agentes da produo do espao urbano em Ribeiro
Preto/SP e Londrina/PR14.
Os trabalhos citados so os produzidos dentro da Unesp campus de
Presidente Prudente, dentro da RECiME existem vrios outros trabalhos quem
vem sendo produzidos dentro da temtica aqui proposta, trabalhos que
resultaram em diversos produtos acadmicos como o livro intitulado O
mercado imobilirio e seus reflexos no intraurbano: um estudo comparado em
cidades polo regional do norte do Rio Grande do Sul, organizado por Rosa e
Spinelli (2014) com captulos escritos por diferentes autores que fazem parte
da rede.

1.4. Breve reflexo sobre a importncia da anlise comparativa no estudo

sobre o mercado imobilirio em cidades mdias.

Neste momento faremos o esforo para elencar pontos que provam e

reforam a escolha metodolgica pela anlise comparativa para analisar o
mercado imobilirio em cidades mdias. Buscando descobrir o que h de geral
e o que h de particular (CHEPTULIN, 1982), na produo imobiliria e
produo do espao urbano nas cidades trabalhadas.
A questo central a ser investigada, nas cidades de So Carlos e
Ribeiro Preto, analisar o papel que vm desempenhando os negcios
fundirios e imobilirios nas dinmicas de produo do espao urbano.
Comparando as duas realidades no sentido de investigar o que h de
caractersticas gerais e o que h de particulares em suas realidades.
Vrios pensadores clssicos j lanaram mo do mtodo comparativo
visando identificar as particularidades e diferenas em estudos envolvendo a
sociedade.
O procedimento da comparao , desde a Antiguidade, um
dos mais requisitados recursos de investigao. Pensadores
clssicos, como Aristteles e Herdoto, entre outros,
empregaram esta opo analtica como um dos modos pelos

14
Trabalhos realizados sob a orientao do Prof. Dr. Everaldo Santos Melazzo, mesmo
orientador da pesquisa aqui apresentada.
 P g i n a | 40

quais se buscava compreender o funcionamento da Sociedade

e da Natureza. Da mesma maneira, no transcorrer do
desenvolvimento histrico das cincias, outros grandes
pensadores, como Karl Marx, Adam Smith, mile Durkheim e
Max Weber, por exemplo, lanaram mo, em maior ou menor
medida, da abordagem comparativa. (BRANDO, 2012, P.167)

Segundo Brando (2012), nos tempos atuais, a busca por semelhanas

e diferenas entre caractersticas dos objetos de estudos extremamente
comum em praticamente todos os campos do conhecimento, tanto na Fsica,
Qumica ou Biologia, quanto nas Cincias Sociais, Histria e Geografia, por
exemplo, a perspectiva comparada de anlise se faz presente.
Frente s preocupaes deste trabalho, possvel afirmar que a
comparao proporciona que a investigao consiga responder questes de
como o mercado imobilirio apresenta movimentos de semelhanas em
determinadas caractersticas presentes nas cidades mdias. O ato de
comparar uma etapa concreta da investigao, um dos caminhos possveis
para se chegar ao resultado daquilo que se quer investigar. (BRANDO, 2012).
Brando (2012) relata que o prprio Milton Santos, na obra O espao do
cidado, originalmente publicada na segunda metade da dcada de 1980,
emprega a comparao nos estudos geogrficos, considerando-a como um
ponto de partida para a anlise das situaes que se expressam no espao.
lanando mo de um tipo de raciocnio comparativo que podemos
descobrir regularidades, perceber deslocamentos e transformaes, construir
modelos e tipologias, identificando continuidades e descontinuidades,
semelhanas e diferenas, e explicitando as determinaes mais gerias que
regem os fenmenos sociais. (SCHNEIDER; SCHMITT, 1998).
A comparao tem por objetivo segundo Brando (2012, p. 168),
analisar as similaridades e diferenas entre os elementos de estudo, Coimbra
(2013) relata que por isso to importante comparar cidades distintas, para
que assim se observe as semelhanas no processo de formao e produo
do espao urbano, bem como os movimentos do mercado imobilirio.
De acordo com Brando (2012, p. 170-171) aplicar tal abordagem
comparativa acaba por fazer necessrio optar pela a) busca pelas
semelhanas, (b) o realce das diferenas e, por fim, (c) a no aceitao das
pr-determinaes verificadas nos itens anteriores. Uma vez que se parte das
 P g i n a | 41

semelhanas existentes entre as cidades para, a partir da, elencar os pontos

que so diferentes e talvez possam provocar transformaes, j que podem
variar conforme a sua importncia no intra-urbano.
Nos dias atuais, enfim, a comparao se impe como uma
substancial contribuio para aqueles que buscam
compreender as formas de articulao, nos diferentes espaos
alcanados pelo capitalismo, dos agentes hegemnicos da
economia e, por outra parte, das respostas que estes recebem
das populaes que vivem nos lugares onde as corporaes
atribuem valor. (BRANDO, 2012, p.181).

Para o mesmo autor possvel gerar novas formas de pensar o mtodo

comparativo como um instrumento de anlise das cincias geogrficas na
contemporaneidade, com aplicaes em diversos estudos.
Para Schneider e Schmitt (1998) a aplicao da comparao nas
cincias sociais deriva da impossibilidade de se aplicar o mtodo experimental.
Para alguns autores, a impossibilidade de aplicar o mtodo
experimental s cincias sociais, reproduzindo, em nvel de
laboratrio, os fenmenos estudados, faz com que a
comparao se torne um requisito fundamental em termos de
objetividade cientifica. ela que nos permite romper com a
singularidade dos eventos [...] nesse sentido, a comparao
aparece como sendo inerente a qualquer pesquisa no campo
das cincias sociais, esteja ela direcionada para a
compreenso de um evento singular ou voltada para o estudo
de uma srie de casos previamente escolhidos. (SCHNEIDER;
SCHMITT, 1998, p. 49)

Para Brando (2012) o ato de comparar uma etapa concreta da

investigao, um dos caminhos possveis para se chegar inteligibilidade
daquilo que se quer elucidar, sendo um apoio metodolgico circunscrito a uma
dada fundamentao filosfica.
Portanto, a comparao proposta na presente monografia tem o objetivo
de responder questes e acrescentar caractersticas de como o mercado
imobilirio apresenta movimentos gerais e semelhanas nas cidades mdias
analisadas.
Por fim, Brando citando Cervo, Bervian e Silva (2007), coloca que a
comparao a tcnica cientifica aplicvel sempre que houver dois ou mais
termos com as mesmas propriedades gerais ou caractersticas particulares.
 P g i n a | 42

C
A
P

T
U
L
O

2
 P g i n a | 43

2. As cidades estudadas: Ribeiro Preto/SP e So Carlos/SP

Neste capitulo procuraremos trabalhar algumas informaes julgadas como

fundamentais para entender as cidades discutidas nesta monografia, para tanto
comearemos apresentando alguns dados referentes ao processo de urbanizao das
cidades, dados referentes a evoluo da populao e tambm as reas das
respectivas cidades. Posteriormente a isso discutiremos um breve contexto histrico
sobre a produo dos espaos das cidades, trazendo a discusso sobre os processos,
agentes e localizaes de cada cidade.

2.1. Contextualizando as cidades: Informaes bsicas para entend-las

2.1.1. Ribeiro Preto

Ribeiro Preto um municpio brasileiro do estado de So Paulo, Regio

Sudeste do pas. Pertence Mesorregio e Microrregio de Ribeiro Preto,
localizando-se a noroeste da capital do estado. Ocupa
uma rea de 650,366 km, sendo que 127,309 km esto em permetro
urbano e os 523,051 km restantes constituem sua zona rural.
 P g i n a | 44

Figura 1. Ribeiro Preto. Localizao do municpio no Estado de So

Paulo.

Em 2010 a populao urbana e rural de Ribeiro Preto foi estimada

pelo IBGE em 603. 774 habitantes o municpio o que mais cresceu entre as
maiores cidades do Estado de So Paulo e tambm a terceira que mais evoluiu
entre os 30 maiores municpios do Brasil, sendo superada apenas
por Salvador e Manaus15 (Quadro 1). Tambm a taxa de urbanizao, Quadro
2, apresenta-se sistematicamente superior do Estado de So Paulo.

Quadro 1. Ribeiro Preto. Crescimento populacional no municpio. 1980 a

2010.

Ano Populao residente

Urbana Rural Total
1980 306.837 10.081 316.918
1991 424.311 9.831 434.142
2000 502.002 2.160 504.162
2010 602.061 1.713 603.774
Fonte: Fundao SEADE.
Elaborao: Abreu (2014).

15
- Fonte das informaes: Jornal A Cidade. Ribeiro Preto atinge 650 mil habitantes, segundo
o IBGE. Pgina visitada em 30 de agosto de 2013 e Jornal A Cidade. Ribeiro Preto cresce
mais que Estado e Brasil. Pgina visitada em 16 de dezembro de 2013.
 P g i n a | 45

Quadro 2. Ribeiro Preto. Taxa de urbanizao do municpio. 1980 a 2010.

Taxa de Urbanizao 1980 1991 2000 2010
Estado de So Paulo 88,64 92,72 93,41 95,94
Ribeiro Preto 96,81 97,74 99,57 99,72
Fonte: Fundao SEADE.
Elaborao: Abreu (2014).

O processo de produo da cidade se transforma, a partir da dcada de

1980 nesta cidade, compreendendo a acentuao das tendncias j em curso
nas dcadas anteriores e conformando novas dinmicas que rearticulam
prticas espaciais dos agentes econmicos atravs da produo e
ressignificao dos espaos internos da cidade (Abreu, 2014).
importante chamar a ateno para produo cada vez mais seletiva e
diferenciada dos espaos de residncia e consumo, seja com a produo de
espaos residenciais fechados, seja pela construo de conjuntos
habitacionais. Ademais, este momento demarca a criao de novos eixos
comerciais especializados ou no e de shopping centers (SPOSITO, 2004).
De acordo com Abreu (2014), apoiado em Figueira (2013), em Ribeiro
Preto, destaca-se o conjunto de transformaes urbanas em curso durante as
ltimas dcadas do sculo XX e incio do sculo XIX. Estas transformaes
conduzem a expanso territorial da cidade, marcadamente acentuada pelas
novas formas de habitat urbano, como condomnios fechados e edifcios de alto
padro. Ademais, sinaliza para o carter processual constitudo em Ribeiro
Preto durante as dcadas de 1980 e 1990 com a extenso dos servios s
reas fora do centro comercial tradicional/histrico, emergindo assim novas
centralidades em avenidas, tal como Avenida Presidente Vargas ou mesmo
pelo Ribeiro Shopping e pelo Novo Shopping.
Neste sentido, a apreenso destes processos de produo de novos
espaos deve, de acordo com Sposito (2004), considerar tambm sua
articulao com o espao previamente existente.
Esse conjunto de mudanas degradao do centro principal,
implantao de novos espaos de consumo - no substitui,
completamente, a lgica que orientava a estruturao das
cidades no perodo anterior, uma lgica de expanso urbana
contnua, com estrutura do tipo centro-periferia, com
emergncia de subcentros etc. Ao contrrio, a nova lgica
sobrepe-se s anteriores, com elas se articula, de forma
 P g i n a | 46

muitas vezes contraditria, gerando uma dinmica de

estruturao muito mais complexa. (SPOSITO, 2004, P. 234).

Assim, preciso reconhecer a necessidade de se considerar a evoluo

e gnese, nunca linear, dos processos de produo do espao, como um limiar
analtico para compreenso das mudanas que se estabelecem nos contedos
econmicos, sociais e polticos do espao.
Tal como sugerido por Abreu (2014), deste modo, ao tratar a cidade de
Ribeiro Preto consideramos como eixo central a tendncia crescente
periferizao da cidade durante o sculo XX (Figura 2), reconhecendo-a como
resultado de determinaes ancoradas num conjunto de mudanas estruturais
que passam a estar presentes em diferentes cidades da complexa rede urbana
brasileira.
 P g i n a | 47

Figura 2. Ribeiro Preto. Expanso urbana. 1930-2009.

Como possvel observar na Figura 2, os espaos ocupados de 1996 a

2013 na zona sul e sudeste da cidade so espaos marcados em sua maioria
pelo auto segregao, espao caracterstico da ocupao pela populao de
 P g i n a | 48

alta renda com proliferao de residenciais fechados e grandes

empreendimentos verticalizados.

2.1.2. So Carlos

So Carlos um municpio brasileiro localizado, tambm, no

Estado de So Paulo, na regio centro-leste, a uma distncia de
230 quilmetros da capital, So Paulo. Apresenta uma populao urbana e
rural de 221.692 habitantes, segundo dados do IBGE 2010, distribudos em
uma rea total de 1.141 km.

Figura 3. So Carlos. Localizao do municpio no Estado de So Paulo.

A cidade um importante centro regional industrial, com

a economia fundamentada em atividades industriais e na agropecuria (neste
setor, destaca-se a produo de cana-de-acar, laranja, leite e frango).
Servida por vrios sistemas rodovirios e ferrovirio, So Carlos conta com
uma unidade comercial da multinacional Sua Leica-Geosystems e com
unidades de produo de algumas empresas multinacionais, dentre as quais
 P g i n a | 49

a Volkswagen, Faber Castell (a subsidiria so-carlense a maior do grupo em

todo o mundo, produzindo 1,5 bilho de lpis por ano) e Electrolux16.
Ao falarmos do contexto urbano atual de So Carlos precisamos
primeiro apresentar alguns dados em relao a essa temtica, como a taxa de
urbanizao da cidade nos ltimos 30 anos. O quadro 10, apresenta a taxa de
urbanizao em percentual de 1980 a 2010.

Quadro 3. So Carlos. Taxa de urbanizao da cidade. 1980 a 2010.

Taxa de Urbanizao 1980 1991 2000 2010
Estado de So Paulo 88,64 92,72 93,41 95,94
So Carlos 92,21 93,78 95,04 95,99
Fonte: Fundao SEADE.
Elaborao: Bruno Leonardo Barcella Silva

Ao analisarmos o quadro podemos perceber que a cidade de So Carlos

sempre teve sua taxa de urbanizao superior do Estado de So Paulo, mas
esta diferena foi diminuindo gradativamente ao longo dos anos, at que em
2010 a taxa de urbanizao de So Carlos e a do Estado de So Paulo so
praticamente iguais, prximas dos 96%.
J no que se refere a evoluo da populao residente em So Carlos,
tanto na zona rural quanto urbana, de acordo com o Quadro 4 possvel
observar que a populao residente na zona urbana de So Carlos de 1980 at
2010 foi aumentando em um ritmo gradativo e constante.

16 Fontes dos dados e informaes: IBGE (18, Jul. 2014). -

http://biblioteca.ibge.gov.br/visualizacao/dtbs/saopaulo/saocarlos.pdf
http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/economia/pibmunicipios/2005_2009/tabelas_pdf/tab01.
pdf - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica. Pgina visitada em 16 dez. 2013.
 P g i n a | 50

Quadro 4. So Carlos. Crescimento populacional no municpio. 1980 a

2010.
Ano Populao residente
Urbana Rural Total
1980 109.753 9.259 119.012
1991 147.750 9.799 157.549
2000 183.092 9.547 192.639
2010 212.813 8.879 221.692
Fonte: Fundao SEADE.
Elaborao: Bruno Leonardo Barcella Silva

O processo de expanso urbana da cidade So Carlos, Figura 4, deve

ser compreendido a partir da sua histria local e dos padres de acumulao
que se sucederam. Com o desencadeamento do processo industrial, no incio
da dcada de 1950, h um aumento populacional e difuso de uma economia
urbano-industrial. Nas dcadas subsequentes, este crescimento acirrou-se,
viabilizando relaes com outras cidades da regio, do pas e do mundo.
Amador (1990), demonstra que, j em 1960, o crescimento da cidade
demandava uma infra-estrutura inexistente naquele momento. Isto aparece
como resultado do efeito urbanizador das dcadas anteriores, que foi
incentivado pelo caf e pela ferrovia, que dinamizou as atividades industriais,
comerciais e de servios. Alm disto,
A falta de uma poltica urbana definida e consciente
diante do quadro que se apresentava em 1960, acarretou
problemas no atendimento ao saneamento bsico, devido a
pulverizao de bolses isolados de ocupao, distribudos
pelo permetro da cidade. Fato semelhante ocorre com a
distribuio de equipamentos sociais (sade, educao,
segurana, lazer, etc), pela dificuldade em atender a uma
populao distribuda desigualmente pelo territrio. (AMADOR,
1990, p.213).

De acordo Palhares (1995), a populao de rendimentos mais baixos era

a que recebia com maior dificuldade os servios pblicos de gua tratada,
esgoto, escola, dentre outros.
So Carlos, como polo tecnolgico passou tambm a apresentar
condies para atrair empresas, muitas delas transnacionais, como a Faber
Castells, a Tecumseh e a Volkswagen. Tais empresas, juntamente com outras,
fazem da indstria, representante fundamental da expressividade econmica
 P g i n a | 51

local. Para Dozena (2001), neste processo, algumas cidades passam a se

Integrar em uma rede de relaes econmicas internacionalizadas, tal como
So Carlos e outras se tornam marginalizadas, acirrando a diviso territorial do
trabalho, com crescentes desigualdades espaciais.

Figura 4. So Carlos. Expanso Urbana. At o ano de 2009.

 P g i n a | 52

2.2. A Dinmica imobiliria em Ribeiro Preto e So Carlos.

2.2.1. Ribeiro Preto: Processos, localizaes e agentes.

Neste momento chamamos a ateno para o mercado imobilirio em

Ribeiro Preto, seus agentes, processos e trajetria ao longo dos ltimos anos,
em particular. Para tanto a anlise se apoiar nos trabalhos de campo
realizados na cidade, nas entrevistas realizadas com agentes e especialistas
envolvidos com o mercado imobilirio local, na observao direta da cidade e
na bibliografia j produzida.
Villa (2008) relata que a cidade de Ribeiro Preto assistiu durante a
dcada de 1960 e 1970 a um tmido processo de verticalizao da moradia,
pois de maneira geral, at 1960, a sua ocupao se restringia a construes
trreas caracterizando uma urbanizao at ento horizontal. A modalidade
habitacional verticalizada ser efetivamente incorporada de maneira mais
intensa a partir da segunda metade da dcada de 1970, expandindo-se at a
primeira metade da dcada de 1980, com um aumento relevante nos nmeros
de aprovao de projetos de edifcios. Porm, foi a partir da segunda metade
da dcada de 1980 que houve uma verdadeira exploso no nmero de
aprovaes de projetos nesse seguimento.
Como a grande maioria dos projetos aprovados era destinada
construo no quadriltero central da cidade, os agentes responsveis pelo
mercado imobilirio e poder pblico local tero uma viso elitista e
higienizadora da cidade, o que dirigir a produo de uma legislao
excludente que sempre beneficiou os interesses dos segmentos de mais alta
renda. (VILLA, 2008).
Villa (2008) afirma que o quadriltero central da cidade de Ribeiro Preto
oferecia uma situao desejada para o mercado imobilirio na construo de
edifcios altos, pois obedecia ainda o Cdigo Sanitrio Estadual que permitia
que as edificaes fossem construdas ocupando as divisas laterais. Fora
desse quadriltero exigia um recuo das laterais o que tornava menos atraente
para as construtoras realizarem a construo de edifcios.
 P g i n a | 53

Quadro 5. Ribeiro Preto. Edifcios Verticalizados no quadriltero central

da cidade. 1930 1996.

Segundo Villa (2008), os apartamentos produzidos nessa rea eram

amplos e diferenciados, construdos para atender elite ribeiro-pretana
naquele momento. Dentro desse quadriltero central est localizado o bairro
Higienpolis, o de maior valorizao at o ano de 1996, local de moradia da
elite da cidade.
Porm, a partir do ano de 1996 h indcios de mudanas ainda que suts
com relao as localizaes que sofrero maior valorizao, mudana essa
que se tornara mais impactante a partir do comeo dos anos 2000. Neste
perodo, o mercado imobilirio da cidade se diversifica e se amplia para reas
antes no verticalizadas, agora como potenciais de novos negcios lucrativos.
Na segunda metade da dcada de 1990 surge em Ribeiro novos
corredores verticais em funo dos vetores sul, sudeste e leste, vetores de
crescimentos da cidade com a ampliao das edificaes comerciais. Com isso
ocorre a atrao de diversos empreendimentos verticais residenciais para seu
entorno. Naquele momento vrios projetos urbanos foram elaborados nesse
vetor para a valorizao das reas que j faziam parte do banco de terras das
grandes construtoras e incorporadoras locais (BEZZON, 2002).
Os primeiros edifcios construdos nessas reas foram tidos como
edifcios ncoras17, com destaque principal para as imediaes do Ribeiro
Shopping. Garrafa (2000) relata que foi notvel a transformao do entorno do
Ribeiro Shopping nos ltimos 25 anos, que recebeu empreendimentos de

17
Expresso utilizada por Villa (2008), para descrever os grandes edifcios que consolidaram
as localizaes em questo.
 P g i n a | 54

diversos bares, agncias bancrias, edifcios de escritrios, postos de gasolina,

agncia de veculos, lojas de mveis etc.
neste contexto de expanso do mercado imobilirio e busca por novas
reas que surge na cidade no final dos anos 1990 e comeo de 2000 o
conjunto de empreendimentos que futuramente teria o metro quadrado mais
valorizado da cidade, smbolo da habitao de alto padro, e carto postal de
Ribeiro Preto, a avenida Prof. Joo Fiza, seu entorno e seguimento, que
futuramente seria denominado como Alto da Fiza.

Figura 5. Ribeiro Preto. Edificaes da Avenida Prof. Joo Fiza

Fonte: Acervo fotogrfico do autor. 27/11/2013

A avenida Joo Fiza fica localizada a aproximadamente quinhentos

metros do Ribeiro Shopping e sofreu grande valorizao pela construo
deste equipamento comercial. Segundo Villa (2008), ela foi fruto de uma
operao entre empreendedores do Shopping Santa rsula e a Congregao
das Irms Ursulinas, proprietrias dos terrenos na poca. Foi neste espao que
 P g i n a | 55

se consolidaram as edificaes verticalizadas voltadas para a elite ribeiro

pretana e regio.
De acordo com Villa (2008), importante destacar que vrias alteraes
foram necessrias na legislao local a fim de viabilizar melhores ndices de
aproveitamento das reas, alteraes essas sempre indo de acordo com os
interesses dos empreendedores.
Como foi uma rea projetada, os terrenos dos edifcios so bem mais
amplos que os terrenos da rea do quadriltero central. Alm disso, no
processo de negociao, foi destinada uma rea para preservao de reas
verdes, local este que recebeu um tratamento paisagstico que acabou por
valorizar mais ainda o local e os empreendimentos (VILLA, 2008).
no contexto destes empreendimentos e responsveis por eles que
passam a atuar com mais fora e crescer aquelas que seriam as grandes e
principais construtoras e incorporadoras da cidade, ou seja, de capital local,
que vo focar sua atuao em empreendimentos voltados para o pblico de
alta renda. So elas a COPEMA, Pereira Alvin, Stfane Nogueira, Habiarte
Barc e Perpalm18.
Villa (2008) relata que as empresas surgiram no comeo dos anos 1990.
Naquele momento elas surgiram com empreendimentos de pequeno e mdio
porte, com atuao mais discreta. Porm, com a consolidao da avenida Prof.
Joo Fiza elas cresceram e se profissionalizaram, com o planejamento de
atender o pblico de alta renda, com edificaes imponentes e de grande porte.
No comeo dos anos 2000, os apartamentos construdos na avenida
Prof. Joo Fiza e entorno possuam vrios tipos de atrativos, como reas de
lazer e equipamentos de uso coletivos, destacando-se desde os mais comuns
como reas com piscinas, quadras poliesportivas, salo de festas, playground
at os mais sofisticados com espao gourmet, fitness, brinquedoteca etc.
Esses apartamentos possuam uma tipologia bem padronizada: entre 115 e
170 m de rea til e quatro dormitrios, segundo (VILLA, 2008).
De outro lado, destaca-se no mercado imobilirio de Ribeiro Preto uma
nfase na produo de empreendimentos voltados para um pblico especifico
como os estudantes, dada a presena de vrias instituies de nvel superior
18
Foi possvel a realizao de entrevistas em trs das empresas listadas acima: COPEMA,
Habiarte Barc, Perplam.
 P g i n a | 56

na cidade. Villa (2008) relata que tais empreendimentos se localizaram em

reas menos nobres e prximas das instituies de ensino.
De acordo com Villa (2008), nota-se ainda que a partir de 2005, o
mercado imobilirio ribeiro pretano iniciou um processo de atrao de
empresas de capital extralocal, como o caso da Chemin Construtora, Rossi e
da Arco, reforando a ideia de que o mercado imobilirio na cidade estava em
processo de expanso. Neste contexto surge um novo tipo de negcio: a
parceria entre grandes construtoras de fora da cidade com as construtoras
locais ainda emergentes, como Klabin Segall e a COPEMA, Adolpho Lindenber
e a Habiarte Barc, Camargo Correia e Perplam empreendimentos (VILLA,
2008).
Com o mercado imobilirio aquecido e em expanso a partir de 2007 a
cidade tornou-se um alvo de grandes investimentos de grandes incorporadoras
do pas. Tais investimentos so explicados em grande parte pela abertura de
capital na bolsa de valores das grandes incorporadoras nos anos de 2007 e
2008, resultando em uma corrida das grandes incorporadoras para formar
landbanks (banco de terras), com o objetivo de dar sustentao s suas
pretenses de crescimento futuro e lanar ativos na bolsa de valores.
As grandes incorporadoras nesse perodo no vo mais atuar na cidade
por meio de parceria com as locais como em outro momento. Elas vo para a
cidade com a finalidade de adquirir bancos de terras e investir em seus
prprios empreendimentos, ou seja, destinam investimentos na cidade para ser
mais uma concorrncia para as construtoras e incorporadoras locais.
Segundo informaes extradas das entrevistas realizadas com os
profissionais que atuam nesse seguimento na cidade de Ribeiro Preto,
durante os trabalhos de campo, no perodo de abertura na bolsa de valores as
grandes incorporadoras chegaram na cidade com a finalidade de adquirir
muitos bancos de terras e tornar Ribeiro Preto um grande plo de seus
investimentos19.
Naquele perodo algumas construtoras locais que nasceram no comeo
da dcada de 1990 e emergiram no comeo e metade dos anos 2000 com
atuao visando o mercado de alta renda, como a Habiarte Barc, Pereira Alvin,

19 O entrevistado que forneceu tal informao Diretor de vendas da Habiarte Barc.

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COPEMA, Stfani Ngueira e Perplam passaram a ter uma estrutura de grande

empresa, com profissionais altamente qualificados, apresentando um
diferencial em relao s grandes empresas de capital extralocal: elas
nasceram em Ribeiro Preto, o que lhes propiciava conhecer no s o
mercado, mais tambm, e at mais importante, as reas diferenciadas da
cidade, vetores de valorizao, seus proprietrios e tambm a demanda
potencial local e regional.
Ao entrevistarmos os profissionais que atuam nas empresas j citadas,
quando questionamos sobre o momento em que houve a abertura de capital na
bolsa de valores das grandes incorporadoras, que resultou em uma busca por
novos mercados (principalmente as cidades mdias em geral e Ribeiro Preto
em particular) eles foram unanimes ao afirmar que Ribeiro Preto naquele
momento foi alvo de grandes investimentos destas incorporadoras.
Quando questionados sobre como eles reagiram a esse fato, tambm
foram unanimes ao afirmar que neste momento todas as construtoras e
incorporadoras locais ficaram com um certo medo e receio da
competitividade, pois as incorporadoras extralocais eram grandes, com
recursos gigantescos, ainda mais depois da abertura de capital, causando com
isso um certo receio com o que aconteceria com mercado imobilirio local
diante do processo de invaso das grandes incorporadoras de fora na cidade
em Ribeiro Preto.
Em uma das entrevistas com o scio-proprietrio de uma das maiores
imobilirias da cidade, Joo Fortes Guimares, da Forte Guimares, foi
relatado que naquele momento ele negociou com vrios representantes destas
grandes incorporadoras, muitos deles que nunca haviam trabalhado at ento
no setor imobilirio. Tratava-se de profissionais que possuam experincia na
rea de telecomunicaes, bancos, mercado automobilstico etc. sem
experincia na rea imobiliria e com grande desconhecimento sobre a prpria
cidade de Ribeiro Preto, mas que eram absorvidos, dado aquecimento
imobilirio do momento.
[...]o que aconteceu foi que tiveram que contratar, e saram
contratando muito, se era engenheiro estava contratado e
assim em outros seguimentos ento chegava o cara aqui eu
sou o novo gerente de vendas da Empresa X e eu trabalhava
na Vivo, ento com a Tenda por exemplo eu no consegui falar
 P g i n a | 58

com o mesmo diretor de vendas mais de uma vez trocava

sempre, o passe do bom profissional nessa poca valia muito
dinheiro, e hoje o mercado est muito mais profissional esses
que no deram certo foi dado linha neles, o mercado enxugou
e ficou s os profissionais. (IMPORTANTE AGENTE
IMOBILIRIO)20.
Com a corrida das incorporadoras para a aquisio de terras para
aumentar seus landbanks, contando com profissionais com pouca ou nenhuma
experincia no setor imobilirio, aconteceu que tais profissionais realizaram em
nome destas incorporadoras vrias aquisies de terras urbanas, que
posteriormente se revelaram investimentos pouco ou nada lucrativos, pois no
possuam o conhecimento da cidade e mesmo das caractersticas das reas
em que tais terrenos estavam localizados.
Segundo os profissionais que trabalham nas construtoras e
incorporadoras locais, todos os terrenos e reas ainda no parceladas do
vetor de valorizao da cidade, ou seja, avenida Prof. Joo Fiza e sua
continuao conhecida como Alto da Fiza, bem como grande parte da rea
Sul e Sudeste prximas ao Iguatemi Shopping, pertencem s construtoras e
incorporadoras locais da cidade.
So reas que pertenciam em sua maioria a grandes latifundirios que
acabaram por negociar tambm com as construtoras e incorporadoras locais.
De acordo com os profissionais entrevistados, a grande diferena na aquisio
destas terras foi o fato deles j saberem a quem pertenciam tais terras e como
negociar com seus proprietrios. Ajudou neste processo o fato de aqueles
proprietrios de terras possurem apartamentos em empreendimentos das
construtoras e incorporadoras, sendo que foram relatados casos de
negociaes do tipo permuta de imveis21.
Sobre a rea de expanso da avenida Prof. Joo Fiza conhecida como
Alto da Fiza, trata-se de uma rea que no pertence mais avenida to
valorizada da cidade. Trata-se de sua continuao, mas que que oficialmente
se torna outra avenida, com outro nome. Porm, recebeu este nome

20Joo Forte Guimares, scio-proprietrio da imobiliria Fortes Guimares.

21
Considera-se permuta toda e qualquer operao que tenha por objeto a troca de uma ou
mais unidades imobilirias, prontas ou a construir, por outra ou outras unidades imobilirias, no
caso especifico trabalhado aqui os lotes de terras, ainda que ocorra por parte de um dos
proprietrios-contratantes, o pagamento de parcela complementar.
 P g i n a | 59

comercial por aquelas empresas com o objetivo de aumentar o valor agregado

no preo da terra e, consequentemente, o valor de suas futuras edificaes que
esto projetadas para o local.
Com todas essas particularidades envolvidas no mercado imobilirio de
Ribeiro Preto no que tange a alta renda, as grandes incorporadoras de capital
aberto que chegaram na cidade visando atuar nesse seguimento no obtiveram
o sucesso esperado. Por exemplo, a Rossi, que segundo esses mesmos
profissionais que entrevistamos, chegou na cidade com muito capital para
investir, comprando vrios terrenos e construindo alguns empreendimentos
visando esse pblico de alta renda, no obteve o sucesso esperado. Algum
tempo depois se retirou da cidade, vendendo alguns de seus bancos de terras
por preos at menores do que havia pago, segundo Joo Guimares dono da
imobiliria Forte Guimares.
Nos ltimos anos a Rossi voltou a atuar na cidade, por meio de
parcerias, no caso com uma empresa chamada WTB, onde realizamos
algumas entrevistas. Tal parceria funciona basicamente em duas frentes, a
Rossi possui os recursos capitalizados na bolsa de valores e a WTB exerce de
certa forma uma consultoria, por ser uma empresa local com profissionais
especializados, possuindo o conhecimento do local e do pblico. Mesmo assim,
os empreendimentos que eles tm projetados no esto visando o pblico da
mais alta renda da cidade.
De acordo com a diretora de vendas da WTB que entrevistamos, este
nicho de mercado na cidade j est dominado pelas construtoras e
incorporadoras j descritas anteriormente, por serem donas de todas as terras
nas reas de grande valorizao. Portanto, eles se dedicam a atuar visando a
classe mdia e mdia-alta.
A WTB se especializou em negcios com parcerias que vo alm da
Rossi, com outras grandes empresas algumas at de fora do pas (da Itlia e
Alemanha). Hoje no possui empreendimentos prprios, sendo todos os seus
empreendimentos feitos por meio de parcerias.
Com todas as particularidades descritas, em Ribeiro Preto todos os
empreendimentos voltados para alta renda nos vetores de valorizao citados,
esto com seus lanamentos e construo sob responsabilidade das grandes
 P g i n a | 60

empresas locais. So elas que dominam os lanamentos feitos na avenida

Prof. Joo Fiza e nos vetores de valorizao e expanso.
Contudo, as grandes incorporadoras extralocais que possuem capital
aberto na bolsa de valores que atuam em Ribeiro Preto se concentram na
construo de empreendimentos de mdia renda e no Programa Minha Casa,
Minha Vida (PMCMV), como a MRV, mas tais incorporadoras s atuam no
PMCMV faixa 2, que a faixa do programa destinada ao mercado, com
empreendimentos normalmente localizados em reas menos valorizadas e que
so ocupadas pela classe mdia e de mais baixa renda.
So empreendimentos padronizados com tipologia iguais, sem
diferenciao, justificando o sucesso das empresas extralocais, pois os
empreendimentos so construdos em terras com preos menores e com
caractersticas padronizadas em todas as cidades.
Os setores Norte e Noroeste da cidade ficaram destinados aos
empreendimentos do PMCMV Faixa 1, ou seja, para a menor faixa de renda do
programa, pois neles so encontradas reas com os menores preos na cidade
e com maior precariedade de infra-estrutura, est faixa do programa possui
tanto empresas locais como extralocais atuando.
Trata-se, assim, do oposto dos empreendimentos direcionados ao
pblico alvo de alta renda, que so instalados em setores com o preo da terra
muito alto e que j pertencem s grandes construtoras e incorporadoras locais
e que apresentam tipologias diferenciadas, com equipamentos sofisticados que
buscam atender s particularidades desse pblico alvo. Evidencia-se, assim,
um conhecimento no s do mercado da cidade, mas tambm do espao onde
os empreendimentos sero instalados e do pblico a que tais
empreendimentos se destinam.
Com o andamento de tais processos de diferenciao espacial, que no
so neutros nas cidades, e a crescente segregao a partir da instalao de
empreendimentos populares do PMCMV Faixa 1 no extremo Norte e Noroeste
(reas distantes espacialmente e opostas geograficamente ao Sul e Sudeste
cada vez mais valorizados) ocorre um movimento simultneo de valorizao
intensa de algumas reas da cidade e desvalorizao de outras, havendo
claramente um jogo de interesses dos agentes imobilirios.
 P g i n a | 61

As reas de valorizao no Sul-Sudeste da cidade tambm so

marcadas por uma nova tipologia voltada para alta renda da cidade. O que
anteriormente era raro na cidade, se torna comum com vrios
empreendimentos de tipologias horizontais voltados para classe mdia-alta e
alta. So condomnios fechados horizontais de alto padro, alguns deles
voltados para classe mdia-alta e outros voltados para as mais altas rendas,
com casas que variam de R$500.000,00 a R$6.000.000,00, segundo o banco
de dados dos anncios imobilirios referente ao ano de 2010.
Tais empreendimentos esto localizados no extremo sul da cidade, rea
conhecida como Vila do Golf, onde esto os condomnios fechados Ip Branco,
Ip Amarelo e Ip Roxo. Outro condomnio voltado para alta renda da cidade,
localizado distante do tecido urbano, o Alphaville. Todos eles so
condomnios com lotes grandes, e possuem casas de alto padro com
equipamentos de uso comum e lazer, diferenciados para atender um nicho
especfico de mercado.
Dentre todas essas caractersticas apresentadas sobre Ribeiro Preto,
algumas delas so particulares da cidade, prprias da produo do espao
urbano local, resultantes de fatores histricos ou culturais ali presentes, e
outras caractersticas so gerais pertencentes ao mercado imobilirio, no modo
de atuar de seus agentes sobre as cidades mdias, com lgicas pr-definidas
no planejamento e na ao de grandes incorporadoras que diferenciao o
espao sistematicamente.

2.2.2. So Carlos: Processos, localizaes e agentes.

Neste momento chamamos a ateno para o mercado imobilirio em

So Carlos e seus agentes atuantes, processos e localizaes. Portanto, ser
trabalhado neste item a ocupao de certos bairros e setores, por certas faixas
de renda, e como se caracterizou e nasceram os vetores de valorizao da
cidade e os espaos socialmente excludos.
Para tanto, iniciaremos fazendo uma referncia s imigraes ocorridas
em So Carlos, a crescente populao operaria e a falta de uma poltica
habitacional e urbana para a ocupao do solo urbano.
 P g i n a | 62

No comeo do sculo XX ocorreu um aumento dos estabelecimentos

industriais, com consequente afluxo de trabalhadores a procura dos empregos,
gerados tanto no ramo industrial como no de servios. Isto acarretou problemas
relativos a escassez de habitao, de acordo com Devescovi (1987). Entre os
anos de 1900 e 1930, a construo de moradias de aluguel representou um
excelente investimento queles que possuam condies para investir, como a
burguesia industrial.
As moradias alugadas eram a forma predominante de habitao da
classe de operrios e de outros segmentos sociais de baixa renda. Como o
preo do aluguel era alto, uma parcela da populao passou a ocupar espaos
que se caracterizavam por condies de higiene precrias, os denominados
cortios, at o momento em que o Estado passaria a investir na construo de
moradias de habitao popular.
Os maiores capitalistas industriais locais, tais como Germano Fehr,
Silvrio Ignarra Sobrinho e Argeo Vinhas, alm de outros investidores
imobilirios, construram ou compraram entre os anos de 1920 e 1940 vrios
pequenos aglomerados de casas geminadas prximas aos seus
estabelecimentos industriais. (DEVESCOVI, 1987, p.202).
No incio da dcada de 1940 surgem leis, no s municipais, que
buscaram disciplinar a ocupao do solo urbano por meio de uma
diferenciao espacial mais bem delimitada, em loteamentos distantes da rea
central, constituindo um padro perifrico de ocupao do espao urbano. De
acordo com Dozena (2001), o aumento das casas prprias impulsiona a
abertura destes loteamentos, em detrimento de grande quantidade de vazios
urbanos. Esta nova realidade urbana, consolidou e generalizou um novo
padro de moradia para a populao de menor poder aquisitivo, a casa prpria
autoconstruda.
Nestas novas reas loteadas, a populao de menor poder aquisitivo
instalava-se, seguindo a orientao imposta pelos interesses particulares dos
proprietrios fundirios. Comeam a se formar alguns bolses perifricos, sob
a forma de novos loteamentos precariamente implantados.
Em princpio, a principal rea de ocupao passou a ocorrer no sul do
eixo principal, a avenida So Carlos, caracterizando-se pela instalao de
 P g i n a | 63

residncias operrias, produto dos estabelecimentos industriais ali presentes.

Assim, os loteamentos foram sendo abertos a partir do polo industrial inicial,
formando bairros ocupados por operrios, ou seja, bairros de ocupao de
trabalhadores de classe baixa. J nas reas centrais se localizavam as casas
de mais alto padro da poca, mas com o processo de degradao do centro j
em curso. (DOZENA, 2001).
At 1994 a cidade de So Carlos foi marcada por um processo de
expulso dos operrios e pobres para as reas mais perifricas com a
expanso da cidade, principalmente para o extremo Sul, Sudeste e Nordeste
da cidade (DOZENA, 2001). Outras periferias como ao Norte, Noroeste e Oeste
da cidade seriam marcadas no pela ocupao da populao de baixa renda,
mas sim pela ocupao da populao de alta renda, com os residenciais
fechados horizontais.
Na dcada de 1970, implantado na cidade de So Carlos o primeiro
loteamento fechado e o segundo ocorre j na dcada de 1980, ou seja, um
crescimento ainda tmido deste tipo de empreendimento. Mas a partir da
dcada de 1990 que ocorre a exploso de implantao de residenciais
fechados (Figura 5).
 P g i n a | 64

Figura 6. So Carlos. Localizao dos espaos residenciais fechados 22

Segundo Jordo (2010), contudo, desde os anos de 2000 a maior forma

de expanso da cidade de So Carlos tem sido por residenciais aprovados por

22 ERFs: Espaos Residenciais Fechados.

 P g i n a | 65

meio da lei art. 3 do Decreto-Lei 271/67, que legaliza esse tipo de

empreendimento, em sua maioria em reas perifricas, onde j exista alguma
concentrao deste tipo de habitat e que possuia algum eixo de circulao
rpida, como vias estruturais ou vias arteriais.
No processo de expanso da cidade de So Carlos, a Rodovia
Washington Lus, exerceu e continua exercendo um forte atrativo aos
loteamentos perifricos, devido facilidade de acesso ao municpio atravs de
outras cidades, como Araraquara e Rio Claro, fazendo com que muitas ruas
fossem prolongadas at a rodovia, como por exemplo, a avenida So Carlos, a
avenida Antnio Blanco, ligando a avenida Araraquara avenida Miguel
Petroni, bem como a rua Marechal Deodoro da Fonseca com o prolongamento
da rua Loureno Innocentini (JORDO, 2010).
Ao analisarmos as concentraes de residenciais e loteamentos
fechados em So Carlos, possvel notar que a maioria encontra-se na
periferia ao Norte da cidade, alm dos trilhos da linha frrea, rea com mais
infra-estrutura urbana completa.
Alm disso, segundo Jordo (2010), fica evidente que assim como
prope o Plano Diretor da cidade de So Carlos, o vetor de expanso seja para
o Norte e para o Oeste refere-se s reas de concentrao da populao de
maiores rendimentos.
possvel observar que a cidade de So Carlos se expande com a
insero de residenciais fechados em reas perifricas e at fora da rea
urbana, o que acaba gerando uma disperso do ncleo do municpio, uma
diminuio da densidade por metro quadrado, gerando vazios urbanos e
configurando mudanas no tecido urbano, principalmente em certas reas
perifrica da cidade, com o surgimento de novos centros comerciais, em sua
maioria voltados para classe mdia-alta ou alta, j que o acesso depende de
automveis, por serem em reas distantes e em vias de grande fluxo de carros.
Apesar dos condomnios residenciais e loteamentos fechados do
municpio de So Carlos estarem localizados em sua maioria na periferia da
cidade, o eixo Sul no recebeu nenhum empreendimento deste tipo, e continua
sendo uma periferia pobre, com problemas de drenagem dos mananciais e
 P g i n a | 66

infra-estrutura precria em oposio s novas periferias ricas ao Norte

(JORDO, 2010).

Figura 7. Entrada do Damha I em So Carlos

Fonte: http://www.damha.com.br/userfiles/image/port_d-i_sc.jpg

Ao analisar a produo de espaos residenciais fechados em cidades

mdias paulistas, Sposito (2006, p. 186) ressalta que as descontinuidades do
tecido urbano nessas cidades se realizam sem que os maiores custos
econmicos e os tempos de deslocamentos se transformem em um entrave
frente aos interesses fundirios e imobilirios dos agentes que viabilizam esse
tipo de habitat urbano em reas perifricas e descontnuas ao tecido urbano
compacto.
Na Figura 5, com o mapa de localizao dos residenciais fechados de
acordo com o ano de seu lanamento e tambm a classificao de seu porte
possvel verificar a distribuio dos espaos residenciais fechados em So
Carlos. Dois quadrantes se destacam pela concentrao desses tipos de
moradia, quais sejam, o quadrante Norte e Noroeste.
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No quadrante Norte h a presena de onze espaos residenciais

fechados, sendo trs deles de pequeno porte e oito de mdio a grande porte
com destaque para o megacomplexo imobilirio de 1.200 hectares denominado
Parque Eco-esportivo Damha, congregando um conjunto de reas voltadas
para o esporte e o lazer (incluindo campo de golf e centro hpico) contguas a
quatro espaos residenciais fechados, quais sejam, o Parque Residencial
Damha I e Parque Residencial Damha II (aprovados em 2002) e o Village So
Carlos I e o Village So Carlos II (aprovados em 2006) (DAL POZZO, 2010)
Em uma rea prxima a esse megacomplexo est sendo implantado o
condomnio empresarial denominado Parque Ecotecnolgico Damha, com clara
inteno de se associar, em um mesmo quadrante, locais de trabalho, de
moradia e de lazer.
No quadrante Noroeste h a presena de quatorze espaos residenciais
fechados, sendo cinco de pequeno porte e nove, de mdio a grande porte, com
destaque para o Parque Faber que concentra trs espaos residenciais de
mdio a grande porte, quais sejam: Parque Faber I (aprovado em 1990),
Parque Faber II (aprovado em 2002) e Residencial Swiss Park (aprovado em
2003), todos juntos prximos ao Shopping Center Iguatemi voltado para o
pblico de alta renda.
A implantao de espaos residenciais fechados ocorre na direo do
processo de aglomerao urbana que vem ocorrendo entre So Carlos e
Araraquara e se estabelece ao longo dos eixos rodovirios que possibilitam
acesso a essa cidade e a Ribeiro Preto. Isso demonstra que, embora a
densidade e qualidade das vias disponveis para os deslocamentos urbanos
(mesmo quando ele se realiza entre duas ou mais cidades) sejam menores que
na Europa e nos Estados Unidos, esto garantidos, conforme a situao
geogrfica das novas implantaes para os segmentos de maior poder
aquisitivo. (GES e SPOSITO, 2013).
Segundo Ges e Sposito (2013), todos os espaos residenciais
fechados voltados para o pblico de alta renda, ainda que distantes do centro
principal,esto bem articulados estrutura urbana porque se encontram
prximos a eixos de circulao importantes.
 P g i n a | 68

C
A
P

T
U
L
O

3
 P g i n a | 69

3. Mercado imobilirio nas cidades: Anlise dos dados das ofertas

imobilirias

3.1. Ribeiro Preto

A elaborao da sistemtica de anlise dos dados orientou-se segundo

um conjunto de procedimentos estatsticos direcionados mensurao dos
preos mdios, em cada ano.
Esta aplicao toma como referncia a variao dos preos do m dos
anncios de terrenos, por considerarmos que o banco de dados de ofertas de
terrenos foi o banco de dados mais completo e que nos proporciona anlises
mais completas e relevantes. Para tanto, o conjunto de quadros apresentadas
neste relatrio consiste em dados considerando a mdia de preos da cidade
vis a vis aos de diferentes bairros, alm disso, destacar as amplitudes entre
os maiores e menores preos, buscando mostrar as diferenas dos maiores e
menores, como j trabalhado por Abreu (2014).
Ademais, os mapas e grficos organizados pretendem destacar a
variao dos preos dos anncios imobilirios segundo sua localizao na
cidade. Os grficos por sua vez destacam os 10% maiores e menores preos
em todos os anos, buscando tornar clara a variao destes dados no conjunto
da cidade de Ribeiro Preto, tendo em vista que o grande nmero de bairros
nos anncios no permitiria inser-los todos no mesmo grfico. J para So
Carlos, com um nmero de anncios bem menor que Ribeiro Preto, foi
possvel elaborar grficos com todos os bairros que apareceram no banco de
dados de anncios imobilirios.
Ao analisar o mercado imobilirio focando a anlise nos terrenos e,
portanto, fazendo referncia produo capitalista do espao urbano,
precisamos primeiro situar e representar a distribuio espacial dos segmentos
de renda da cidade. Para tanto vamos partir dos pressupostos trabalhados por
(MELAZZO, 1993; 2013), de que h uma forte relao entre a renda dos
moradores de certo bairro com o preo da terra e dos imveis edificados no
local.
Para realizar essa distribuio espacial necessria a representao
cartogrfica dos chefes de famlia segundo seus rendimentos em cada um dos
 P g i n a | 70

setores censitrios. Pretendemos, assim, cruzar as informaes dos

rendimentos dos chefes de famlia em cada setor, com os preos dos terrenos
urbanos, associando na medida do possvel os bairros aos setores censitrios
correspondentes.
Para tanto, foram selecionadas as variveis referentes aos chefes de
famlia com renda mensal mdia de at 2 salrios mnimos e os chefes de
famlia com renda mensal mdia superior a 20 salrios mnimos, ou seja, os
extremos da distribuio espacial dos chefes de famlia de acordo com a renda
a partir dos dados disponibilizados pelo IBGE.
Estas informaes encontram-se representadas a partir das Figuras 7 e
8, organizado a partir dos dados disponibilizados pelo IBGE, referente aos
censos dos anos de 2000 e 201023.
Como j afirmado, sero analisados apenas os terrenos urbanos
ofertados sendo que o perodo considerado para anlise considera os anos de
1995, 2000 e 201024.
Iniciaremos anlise a partir da representao dos chefes de famlia
com rendimentos at 2 salrios mnimos, e aqueles com rendimentos
superiores a 20 salrios mnimos, utilizando como referncia os dados do
censo demogrfico do IBGE para os anos de 2000 e 2010. O objetivo
elaborar um cenrio analtico prvio que possa ser utilizado como suporte para
as anlises do mercado imobilirio.

23
Para uma melhor descrio das etapas de pesquisa e organizao dos dados ver CAMACHO
(2013).
24
No foi possvel anlise do ano de 2005 em virtude de ausncia de uma srie histrica de
jornais completa no arquivo pblico municipal e bibliotecas na cidade de Ribeiro Preto.
 P g i n a | 71

Figura 8. Ribeiro Preto. Chefes de famlia com rendimento at 2 salrios

mnimos. 2000 e 2010
 P g i n a | 72
Figura 9. Ribeiro Preto. Chefes de famlia com rendimento superior a 20
salrio mnimos. 2000 e 2010
 P g i n a | 73

Com o conjunto de mapas apresentados, organizados de acordo com os

setores censitrios do IBGE (2000 e 2010) possvel observar a existncia de
dois diferentes extremos no que diz respeito ao local da moradia, em relao
ao rendimento mensal dos chefes de famlias. Os chefes de famlias com
rendimentos at 2 salrios mnimos se localizam em sua maioria nos setores
que integram a zona norte da cidade, mais acentuado nas reas da extrema
periferia da cidade.
Se levarmos em considerao a comparao entre os dados de 2000 e
de 2010, verifica-se a acentuao desse processo de localizao, com as
famlias deslocando-se ainda mais ao norte e aumentando a mancha que os
representa sempre neste sentido, evidenciando um maior adensamento
populacional destas faixas de rendas menores nesta rea, levando em
considerao o elevado nmero de setores censitrios.
No movimento contrrio, os chefes de famlia com rendimentos
superiores a 20 salrios mnimos no mapa referente a 2000 so mais
concentrados no centro da cidade, com um pequeno seguimento da macha no
sudeste. Ao cruzarmos com as informaes existentes no mapa referente a
2010 perceptvel o movimento de deslocamento destas famlias em direo
ao eixo-Sul-Sudeste da cidade, eixo este tido como vetor de valorizao ps
anos 2000.
Para a anlise do mercado imobilirio convm alertar que a
espacializao das ofertas encontra-se organizada por subsetores urbanos.
Estes subsetores referem-se a um agrupamento de bairros e loteamentos
realizados pela Prefeitura Municipal de Ribeiro Preto como ferramenta
estratgica para o desenvolvimento de polticas setoriais.
Para a anlise do mercado imobilirio focado no mercado de terrenos,
recorremos em primeiro lugar a apresentar os mapas das ofertas de terrenos
ao longo dos anos para apresentar a distribuio espacial de nossa anlise.
 P g i n a | 74

Figura 10. Ribeiro Preto. Total de terrenos ofertados. 1995 a

2010
 P g i n a | 75

Nos anncios de terrenos se faz evidente um deslocamento ntido do

nmero de anncios para os subsetores localizados no eixo Sul-Sudeste, com
um maior nmero de anncios referentes aos subsetores do extremo sul,
justamente onde se localizam os residenciais fechados de alto padro e, como
tambm j visto, onde se concentram os chefes de famlia com rendimentos
superiores a 20 salrios mnimos.
Tal associao indica processos que fazem interagir a oferta imobiliria,
mais dinmica e mais volumosa justamente onde se localizam os seguimentos
sociais de mais alta renda.
A variao dos preos de terrenos a que mais chama a ateno no
que se refere a sua evoluo desigual no conjunto da cidade. Com os dados do
Quadro 6, podemos identificar que durante o perodo analisado os preos
mdios do m e as amplitudes dos preos apresentaram uma evoluo gradual
e significativa quando pensada ao longo dos anos. Ou seja, no apenas
crescem em geral o preo do m2 dos terrenos, mas tambm cresce a diferena
entre os maiores e os menores preos, sinalizando para a ampliao da
diferenciao destes produtos imobilirios, de acordo com suas caractersticas
e localizaes, mas tambm para a diferenciao social sobre quem os adquire
ou tem poder de compra para adquiri-los.

Quadro 6. Ribeiro Preto. Preo do m. Terrenos.

1995 2000 2010

Mdia da Cidade R$179,95 R$ 189, 35 R$ 427, 81
Amplitude dos Preos R$ 997,55 R$ 1015,60 R$ 2313,45
Fonte: Banco de dados de anncios imobilirios
Elaborao: Abreu (2014)

O grfico 2 representa uma diferena grande entre os maiores e

menores preos do metro quadrado na cidade. Levando em considerao
1995, 2000 e 2010, fica evidente que em 2010 a diferena de preos do metro
quadrado em subsetores mais valorizados da cidade bem maior do que em
subsetores menos valorizados, evidenciando o carter seletivo dos agentes
que atuam no mercado imobilirio local.
 P g i n a | 76

Grfico 2. Ribeiro Preto. Variao dos preos mdios de terrenos em m.

1995 a 2010.

Fonte: Banco de dados de anncios imobilirios

Elaborao: Abreu (2014)

A partir dos mapas que constituem a Figura 11, possvel perceber um

direcionamento dos bairros com maiores preos ao eixo Sul-Sudeste. Porm
no deixa de comparecer em outros subsetores da cidade, localizados na zona
central e imediaes.
No deixa de ser significativa a movimentao dos preos nos
subsetores mais valorizados da cidade em direo ao Sul-Sudeste: o metro
quadrado mais caro da cidade se concentrava somente no quadriltero central,
sendo que com o passar do tempo se expande para esses setores citados,
demonstrando claramente a separao da cidade em duas partes, os
subsetores valorizados no sentido Centro-Sul e Sul-Sudeste e reas
desvalorizadas em subsetores no extremo Norte e Oeste.
 P g i n a | 77

Figura 11. Ribeiro Preto. Setores com mdia de preo anunciado.

Terrenos. 1995 a 2010
 P g i n a | 78

Este movimento de valorizao dos subsetores localizados no eixo Sul-

Sudeste mostra uma caracterstica interessante da atuao dos agentes
imobilirios e sua tendncia seletiva e fragmentadora na cidade. Considerando
o movimento de valorizao cada vez maior dos subsetores localizados ao sul
e sudeste da cidade, simultaneamente observa-se os menores preos de
certas reas da cidade, no caso especifico os subsetores localizados no norte e
oeste, onde se concentram as famlias de chefes com renda de at 2 salrios
mnimos.
Somando tais informaes com as referentes aos empreendimentos do
PMCMV25, os empreendimentos que so voltados principalmente para famlias
com esta faixa de renda, ou seja, Faixa 1 do programa, se concentram nessas
reas menos valorizadas, ou seja, com a atuao destes agentes essa
diferenciao da cidade s se amplia como podemos ver representado na
Figura 11.

25
Programa Minha Casa, Minha Vida
 P g i n a | 79

Figura 12. Ribeiro Preto. Localizao dos empreendimentos construdos

pelo Programa Minha Casa

Ao analisarmos a Figura 11 possvel observar que os

empreendimentos Faixa 1 do PMCMV em Ribeiro Preto, que so voltados
 P g i n a | 80

para as famlias com renda de at R$ 1.600,00 se concentram no norte e

noroeste, sobrepostos em reas com terrenos menos valorizados na cidade.
Ao realizar tais analises possvel elaborar algumas hipteses como a
existncia de um movimento simultneo, com a desvalorizao das reas mais
ao norte, noroeste e oeste, sendo ocupadas por faixas da populao com
menor renda, simultaneamente ao lado oposto da cidade, no sul e sudeste.
Estas ltimas sendo, reas referentes ao vetor de valorizao da cidade que
tendem a se valorizar cada vez mais, por diversos motivos, como exclusividade
e homogeneizao do local, com famlias em faixas de renda parecidas.
Os imveis do Faixa 1 so os que apresentam menos volume de
unidades habitacionais produzidas. Totalizam 1656 unidades habitacionais,
construdos por 3 empresas. As empresas construtoras so empresas locais,
tradicionalmente associadas a produo de obras pblicas e conjuntos
habitacionais, tal como a construtora Croma (ABREU, 2014).

Quadro 7. Ribeiro Preto. Imveis destinados ao Faixa 1 do PMCMV. 2012.

Empresa Unidades Habitacionais
Protenco - Projetos Tcnicos e Construes ltda. 1016
Construtora Croma ltda 448
Construtora Leg 192
Total 1656
Fonte: Banco de dados do Programa Minha Casa Minha Vida
Elaborao: Marlon Altavini de Abreu; Bruno Leonardo Barcella Silva

Em Ribeiro Preto os imveis destinados ao Faixa 2 correspondem a

4531 unidades habitacionais. Esta a faixa do programa que mais produziu
empreendimentos e tambm aquela que mais articulou empresas para sua
produo. A participao destas empresas bastante desigual, sendo os que
mais se destacam: a MRV Engenharia e Participaes S.A, com a produo de
1679 unidades habitacionais, a Vitta Residencial Spe Ltda. com 1064 e a
Companhia Habitacional Regional de Ribeiro Preto (COAHAB RP), com 857
unidades habitacionais26

26
Dados e Informaes, ABREU (2014).
 P g i n a | 81

Quadro 8. Ribeiro Preto. Imveis destinados ao Faixa 2 do PMCMV. 2012

Empresa Unidades Habitacionais
Companhia habitacional regional de Ribeirao Preto COHAB RP 857

Vitta Residencial Speltda 1064

MRV Engenharia e Participacoes S.A 1679

Quebec Empreendimentos Imobilirios e Construes Ltda 186

Costallat Ferreira Eng e ConstLtda 189

Habite-se Empreendimentos e Construes Ltda 12

Sarapo Empreendimentos Imobilirios Ltda 256

Hm OI Empreendimentos Imobilirios SpeLtda 144

SpeVitta Jardim ZaraLtda 144

Total 4531
Fonte: Banco de dados do Programa Minha Casa Minha Vida
Elaborao: Marlon Altavini de Abreu; Bruno Leonardo Barcella Silva

Os imveis destinados ao Faixa 3 assumem um padro de localizao

semelhante aos imveis da Faixa 2. O que chama a ateno, entretanto, a
concentrao da produo nas mos da construtora MRV Engenharia e
Participaes S.A., responsvel por mais da metade dos imveis produzidos,
tal como indicado no Quadro 9.

Quadro 9. Ribeiro Preto. Imveis destinados ao Faixa 3 do PMCMV. 2012

Empresa Unidades Habitacionais
MRV Engenharia e Participaes S.A 1489

Hm OI Empreendimentos Imobilirios SpeLtda 304

CyteMagik Empreendimentos ImobiliariosLtda 198

Vitta Res 256

H.S.F. INC 120

Mb7 Construtora 103

Const. Itaja 192

Total 2662
Fonte: Banco de dados do Programa Minha Casa Minha Vida
Elaborao: Marlon Altavini de Abreu; Bruno Leonardo Barcella Silva
 P g i n a | 82

Com os dados do Quadro 9, possvel destacar, ainda, a presena de

um grande nmero de empresas atuando na produo de empreendimentos
destinados ao Faixa 3 em Ribeiro Preto, totalizando 2662 unidades
habitacionais. Se analisarmos a Figura 14, observando os pontos dos
empreendimentos da Faixa 3, constata-se que possuem localizaes mais
privilegiadas, com muitos empreendimentos nas reas mais centrais e tambm
alguns localizados ao Sul da cidade, lembrando que esses empreendimentos
so voltados para famlias com renda mensal de R$3.275,00 a R$5.000,00.

3.2. So Carlos

Assim como foi feito no item sobre a anlise dos dados referentes ao
mercado imobilirio de Ribeiro Preto, precisamos primeiro situar e representar
a distribuio espacial dos segmentos de renda da cidade de So Carlos para
iniciarmos.
necessria a representao cartogrfica dos chefes de famlia
segundo seus rendimentos nos diferentes setores censitrios uma vez que
pretendemos cruzar as informaes dos rendimentos dos chefes de famlia
com os preos dos terrenos nos bairros a que esses setores censitrios
pertencem.
Para tanto, as variveis utilizadas so, tambm, as de chefes de famlia
com rendimentos mensais mdios de at 2 salrios mnimos e os chefes de
famlia com rendimentos mensais mdios superiores a 20 salrios mnimos, ou
seja, os extremos da distribuio dos chefes de famlia de acordo com a renda
a partir dos dados disponibilizados pelo IBGE nos anos de 2000 e 2010. Estas
informaes encontram-se representadas a partir das figuras 15 e 16.
 P g i n a | 83

Figura 13. So Carlos. Chefes de Famlia com Rendimento at 2 salrios

mnimos. 2000 e 2010
 P g i n a | 84

Figura 14. So Carlos. Chefes de Famlia com Rendimento acima de

20 salrios mnimos. 2000 e 2010
 P g i n a | 85

Analisando as figuras, comparando-as, possvel destacar uma posio

bem definida dos diferentes segmentos de renda na cidade. A este respeito, os
contrastes entre a primeira figura e a segunda, referentes respectivamente a
comparao dos anos de 2000 e 2010, evidenciam uma clara contraposio
entre o local de residncia dos chefes de famlia com at 2 salrios mnimos e
os chefes de famlia com rendimento superior a 20 salrios mnimos.
Em relao aos segmentos de mais baixa renda predomina um
especfico padro de localizao perifrico, principalmente nas zonas sul e
nordeste no ano de 2010
Em contrapartida os setores que compreendem os chefes de famlia com
rendimento superior a 20 salrios mnimos se localizavam no ano de 2000 no
quadrante central da cidade e, em 2010, se localizam nas reas norte e
noroeste.
A evoluo destacada durante os dois anos, 2000 e 2010, indica a
mudana de uma tendncia de localizao residencial bem definida e que se
altera significativamente durante a dcada transcorrida. So Carlos possui uma
diviso clara da cidade em relao ao local de moradia das famlias com alto
rendimento mensal e famlias com baixo rendimento mensal.
Ao analisarmos o conjunto de mapas apresentados, possvel enxergar
no ano de 2000 uma maior heterogeneidade dos espaos entre famlias de alta
renda e famlias de menor renda, com localizaes de suas moradias mais
prximas uma da outra.
J no que se refere ao ano de 2010, observa-se uma diviso clara na
cidade, com as famlias de baixo rendimento mensal na periferia do extremo sul
da cidade e as famlias de alta renda nas periferias do norte e noroeste da
cidade, morando nos residenciais fechados ali instalados.
A partir desta constatao possvel estabelecer um ponto de partida
inicial para a compreenso da dinmica do mercado imobilirio. Para tanto,
tomaremos como referncia a evoluo dos preos dos terrenos urbanos da
cidade de So Carlos considerando os anos de 1995, 2000, 2005 e 2010.
Ao analisar os dados Carlos uma primeira impresso que se obtm a
importncia dos anncios de terrenos, comparado ao panorama geral de
anncios imobilirios. Observa-se uma disparidade nos anncios no que diz
 P g i n a | 86

respeito ao ano de 1995, com mais de 800 anncios e os demais anos. O ano
de 1995, tambm, foi aquele com o maior nmero de anncios imobilirios,
sendo os anncios referentes a terrenos os obtiveram um nmero muito maior
que os das outras tipologias. O Grfico 03 foi elaborado com a finalidade de
comparar os nmeros dos diferentes tipos de anncios ao longo dos anos.

Grfico 3. So Carlos. Nmero de ofertas imobilirias por tipologia.

900 822
800
700
600
500
400
300
200
92 88 92 90 114
100 58 61 60 45
12 9
0
1995 2000 2005 2010

Casa Apartamento Terreno

Fonte: Banco de dados dos anncios imobilirios

Elaborao: Bruno Leonardo Barcella Silva

J o Grfico 04 apresenta os preos mdios dos terrenos por bairros e

ano, com a linha da mdia do preo da cidade. Com isto possvel observar
quais so os bairros que esto com os preos do m dos terrenos abaixo e
acima da mdia geral da cidade.
 R$-
R$100,00
R$200,00
R$300,00
R$400,00
R$500,00
R$600,00
R$700,00
R$800,00
R$900,00

So Carlos III
Jd. N. Senhora Aparecida
Jd. Santa Felicia
Boa Vista
Mirante Boa Vista
Pq. Santa Marta
Jd. Santa Paula
Jd. Nova Santa Paula
J. Munique
Parque So Rafael
Elaborao: Bruno Leonardo Barcella Silva

Bandeirantes II
J. Acapulco
Fonte: Banco de Dados dos Anncios Imobilirios

So Carlos III
Cidade Aracy II
Jd. Itamaraty
Residencial Itamaraty
Jd. Acapulco
Vila Nery
Res. Samabaia
Santa Felicia
Boa Vista
Gilbertone
Pq. Fher
Nova Santa Paula
Santa Mnica
Parque Belvedere
Residencial Itamaraty
Cidade Aracy II
Planalto Paraso
Jd. Cardinalli
Residencial Samambaia
Santa Mnica
Jd. Alvorada
Pq. Fehr
Grfico 4. So Carlos. Preo mdio dos terrenos por bairro. 1995 a 2010.

Damha III
Damha II
Damha I

Srie1
P g i n a | 87

Mdia do Ano
 P g i n a | 88

Para uma melhor leitura espacial dos dados referentes aos preos dos
terrenos na cidade de So Carlos, foram elaborados quatro mapas, um para
cada ano, com objetivo de representar espacialmente os preos do m por
bairro. (Figuras 14 e 15)
 P g i n a | 89

Figura 15. So Carlos. Preos mdio do m dos terrenos por bairro.

1995 e 2000
 P g i n a | 90

Figura 16. So Carlos. Preos mdios do m dos terrenos por bairro.

2005 e 2010
 P g i n a | 91

Ao analisar em conjunto as informaes dos mapas referentes renda

dos chefes de famlias, o grfico com a evoluo dos preos do metro
quadrado dos terrenos ao longo dos anos analisados e os mapas com as
mdias dos preos do metro quadrado nos bairros ao longo dos anos,
possvel notar o movimento de deslocamento das famlias com chefe de famlia
com renda superior a 20 salrios mnimos do centro da cidade em direo ao
extremo norte e noroeste, localizaes que tambm concentram os residenciais
fechados.
De acordo com as Figuras 14 e 15 fica claro o movimento de valorizao
dos bairros localizados mais ao norte e nordeste da cidade, bairros estes
referentes aos residenciais fechados de alto padro da cidade com destaque
para o Damha I, II e III, no mapa referente ao ano de 2010 que aparecem como
os bairros mais valorizados da cidade, sendo que so condomnios fechados
de alto padro, todos da mesma empresa com seu pblico alvo de elevada
renda.
No noroeste da cidade ao lado do quadriltero central so observados
alguns bairros com uma alta valorizao, mas no to alta como a dos
residenciais localizados no extremo norte, pois so bairros pertencentes ao
vetor de valorizao da cidade j descrito no captulo anterior e que so de
tipologia aberta, como o caso do Jd. Alvorada e Pq. Santa Mnica que so
bairros tradicionais da cidade.
J os bairros com menores preos do m so os bairros como j
descritos anteriormente localizados no extremo sul nordeste da cidade, caso
dos bairros Cidade Aracy II localizado no extremo Sul e Residencial Itamaraty
localizado no extremo Nordeste. Ao observarmos tais informaes junto aos
mapas com a renda dos chefes de famlias possvel afirmar que so bairros
ocupados majoritariamente por famlias com chefe com renda at 2 salrios
mnimos.
Se cruzarmos as informaes apresentadas com aquelas referentes aos
lanamentos dos empreendimentos do PMCMV notaremos, pela localizao
dos empreendimentos, que de acordo com suas faixas s reforam a tendncia
de separao da cidade entre bairros ocupados por famlias de maior poder
aquisitivo e famlia de menor poder aquisitivo em lados opostos da cidade,
 P g i n a | 92

resultando em uma clara separao da cidade. A Figura 16 apresenta a

localizao dos empreendimentos do PMCMV na cidade de So Carlos.
 P g i n a | 93
Figura 16. So Carlos. Localizao dos empreendimentos construdos pelo
programa Minha Casa Minha Vida segundo a faixa de renda. 2012.
 P g i n a | 94

Ao cruzarmos as informaes das localizaes dos empreendimentos do

PMCMV principalmente os referentes ao Faixa 1 do programa, que so
empreendimentos voltados para famlias com renda de at R$1.600,00,
observamos que esto localizados no extremo sul da cidade, local de baixa
valorizao imobiliria, que ocupada majoritariamente por famlias com chefe
de famlia com renda at 2 salrios mnimos. Assim possvel observar que o
PMCMV s vem reforar essa tendncia seletiva do mercado imobilirio local.
Os empreendimentos voltados para o Faixa 1 do programa se localizam
em reas com menos infraestrutura. Alm disso, sua produo assemelha-se a
de Ribeiro Preto no que diz respeito a produo massiva de habitaes em
um mesmo setor da cidade, sem infraestrutura de servios e transporte
adequadas.
J os empreendimentos referentes ao seguimento das Faixa 2 e 3 so
em setores com maior valorizao do preo do m dos terrenos, principalmente
os da Faixas 3, que so voltados para famlias com renda at R$5.000,00, com
dois empreendimentos ao noroeste e dois ao norte da cidade.
Os empreendimentos Faixa 1 so os que apresentam menor volume de
habitaes com 1000 unidades habitacionais contabilizadas e outros
empreendimentos sem informao.

Quadro 10. So Carlos. Imveis destinados ao Faixa 1 do PMCMV. 2012.

Empresa Unidades Habitacionais
RPS ENGENHARIA LTDA 1000
CONSTRUTORA MARIMBONDO Sem Informao

Total 1000
Fonte: Banco de dados do Programa Minha Casa Minha Vida
Elaborao: Bruno Leonardo Barcella Silva

As construtoras responsveis so duas: RPS Engenharia LTDA, uma

construtora local que responsvel pela maioria dos lanamentos dessa faixa
do PMCMV e a Construtora Maribondo que uma construtora de So Paulo.
 P g i n a | 95

Quadro 11.So Carlos. Imveis destinados ao Faixa 2 do PMCMV. 2012.

Empresa Unidades
Habitacionais
RPS ENGENHARIA LTDA 535
CONSTRUTORA FORTEFIX LTDA 80
SISTEMA FACIL INCORPORADORA IMOBILIARIA - 716
SAO CARLOS IV - SPE LTDA
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A 1142
COMPLANO LTDA 28
Total 2501
Fonte: Banco de dados do Programa Minha Casa Minha Vida
Elaborao: Bruno Leonardo Barcella Silva

Os empreendimentos voltados para o Faixa 2 do programa so os que

possuem o maior nmero de unidades habitacionais, com 2501 unidades e, a
incorporadora/construtora que detm a maioria das construes dos
empreendimentos voltados para essa faixa de renda a MRV Engenharia e
Participaes S.A.

Quadro 12. So Carlos. Imveis destinados ao Faixa 3 do PMCMV. Faixa 3.

2012
Empresa Unidades
Habitacionais
ERGIL CONSTRUES E COMERCIO LTDA 56
MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES AS 926
PROPOSTA ENGIC 17
SISTEMA FCIL INCORPORADORA IMOBILIRIA - 661
SO CARLOS I SPE LTDA.
Total 1696
Fonte: Banco de dados do Programa Minha Casa Minha Vida
Elaborao: Bruno Leonardo Barcella Silva

Por sua vez, os empreendimentos do Faixa 3 apresentam um padro de

localizao semelhante aos dos imveis da Faixa 2. O que chama a ateno,
entretanto, a concentrao da produo nas mos da construtora MRV
Engenharia e Participaes S.A responsvel por mais da metade dos imveis
produzidos, 926 unidades habitacionais, tal como indicado no Quadro 12 e a
construtora Sistema Fcil Incorporadora imobiliria So Carlos I SPE
responsvel por 661 unidades habitacionais.
 P g i n a | 96

3.3. Sntese comparativa das cidades: O Geral e o particular de cada

cidade.

A comparao proposta neste capitulo tem o objetivo de responder

questes e acrescentar caractersticas de como o mercado imobilirio
apresenta movimentos gerais e semelhanas nas cidades mdias analisadas.
No primeiro momento vamos apresentar as mdias de preos do m de
terrenos nas cidades aqui trabalhadas ao longo dos anos propostos com os
grficos 05 e 06.

Grfico 5. Ribeiro Preto. Mdia do preo do m de terrenos

450

400

350

300

250

200

150

100

50

0
1995 2000 2010

Fonte: Banco de dados de anncios imobilirio

Elaborao: Bruno Leonardo Barcella Silva
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Grfico 6. So Carlos. Mdia do preo do m de terrenos

R$450,00

R$400,00

R$350,00

R$300,00

R$250,00

R$200,00

R$150,00

R$100,00

R$50,00

R$-
1995 2000 2005 2010
Fonte: Banco de dados de anncios imobilirio
Elaborao: Bruno Leonardo Barcella Silva

Analisando e comparando os dois grficos com os preos mdios do m

de terrenos nas cidades de Ribeiro Preto e So Carlos, podemos apontar aqui
algumas particularidades e algumas semelhanas em relao aos anncios
imobilirios das duas cidades.
possvel observar que nos dois casos, as mdias possuem movimento
ascendente, principalmente a partir de 2005 at 2010, na cidade de So Carlos
e de 2000 at 2010 na cidade de Ribeiro Preto. J entre os anos de 1995 e
2000 tanto na cidade de Ribeiro Preto quanto na cidade de So Carlos o
movimento ascendente foi bem tmido, com um crescimento muito pequeno.
Portanto, com a apresentao e anlise dos dados apresentados,
possvel verificar que o mercado imobilirio nas duas cidades estudadas viveu
nesse perodo um aquecimento de suas atividades e preos ofertados, se
levarmos em considerao que o preo do metro quadrado de terrenos na
cidade de So Carlos no ano de 1995 era de R$112,31 e em 2010 esse preo
passa para R$417,01 e na cidade de Ribeiro Preto no ano de 1995 era
R$179,95 passa em 2010 para R$427,81.
Contudo, podemos chegar concluso que, mesmo em cidades
diferentes com particularidades nicas e formaes urbanas prprias, o
mercado imobilirio de forma geral passa pelos mesmos movimentos e
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processos no que diz respeito s oferta e valores envolvidos em seus negcios,

sendo diferentes os patamares de preos e ritmos de variao.
As duas cidades so marcadas por uma diviso clara entre setores de
bairros com o preo da terra cada vez mais caro, que so o destino de grandes
empreendimentos imobilirios voltados para os pblicos de alta renda como
residenciais fechados de alto padro e Shopping Centers. E os outros setores,
em outra periferia da cidade, marcadas pela presena intensa de famlias com
chefes com renda at 2 salrios mnimos, com escassa infraestrutura e, muitas
vezes, condies precrias de moradia.
No caso de Ribeiro Preto os setores que so ocupados por este pblico
esto localizados na periferia norte e noroeste da cidade. J em So Carlos na
periferia do extremo sul da cidade. Os setores com preos da terra mais
elevados na cidade de So Carlos ficam localizados na periferia norte e
noroeste da cidade, enquanto em Ribeiro Preto no vetor centro-sul e sul-
sudeste.
Outra caracteriza geral possvel de ser encontrada nas duas cidades
em relao ao PMCMV que adota a mesma lgica locacional. Tanto na cidade
de Ribeiro Preto quanto em So Carlos os empreendimentos voltados para o
Faixa 1, esto localizados nas periferias menos valorizadas da cidade: no caso
de Ribeiro Preto no norte e noroeste da cidade e So Carlos no extremo sul
da cidade.
Portanto, fica claro o carter seletivo dos agentes imobilirios em sua
atuao, com a seletividade espacial adotada pelo mercado no movimento de
valorizar e desvalorizar reas da cidade de acordo com o seu interesse
reforando a tese de Villaa (2001), ao concluir que dois imveis iguais
(mesma rea, distribuio das dependncias, qualidade, acabamento, etc.),
localizados em pontos distintos de uma cidade, quase sempre possuem preos
diferentes. (VILLAA, 2001, p. 67).
Mesmo com o movimento geral do mercado imobilirio nas duas cidades
ainda podemos elencar vrias particularidades de atuao do mesmo, em cada
uma delas, particularidades essas que nos esforaremos para listar nesse
momento.
O mercado imobilirio apesar de possuir movimentos gerais em sua
atuao, que podem ser observados em diversas cidades, tambm se adapta a
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diferentes particularidades de cada espao e caractersticas socioeconmicas

da populao ali residente. Tais particularidades podem ser oriundas de uma
formao histrica especifica, de algumas particularidades da populao local,
caractersticas econmicas da localidade ou at mesmo devido a alguns
elementos naturais da paisagem local etc. (COIMBRA, 2013).
No caso de Ribeiro Preto, a cidade desde os anos 1980 possui uma
particularidade: os imveis voltados para o pblico de alto poder aquisitivo na
cidade sempre foram os condomnios verticalizados, portanto, praticamente
toda a formao do mercado imobilirio de Ribeiro Preto voltado para alta
renda desde aquele momento baseado nesta tipologia de moradia, que antes
se concentrava no quadriltero central da cidade, rea que apresentava os
bairros com os preos do m mais elevado da cidade.
Posteriormente, esta valorizao migrou para outros setores da cidade,
no vetor centro-sul e sul-sudeste, culminando na consolidao da avenida Prof.
Joo Fiza, com o m mais caro da cidade. Em um movimento contrrio a essa
valorizao, historicamente todos os conjuntos habitacionais ocupados por
famlias com renda de menor poder aquisitivo e tambm ocupaes irregulares
aconteceram nos setores localizados na zona norte da cidade e noroeste.
Todos esses movimentos e particularidades somadas a alguns fatos
pontuais na cidade de Ribeiro Preto, como conhecimento local, diferenciao
do pblico de alta renda, e propriedade de bancos de terras estrategicamente
localizados nas reas mais valorizadas, resultou no fortalecimento das
construtoras e incorporadoras de capital local no seguimento de alta renda.
J na cidade de So Carlos, assim como em Ribeiro Preto,
historicamente o quadriltero central da cidade foi ocupado pelos seguimentos
sociais de altas rendas. Sendo assim, o metro quadrado mais valorizado.
Porm, com o passar dos anos e principalmente aps os anos de 1990 com a
intensificao da instalao de residenciais fechados de alto padro, houve o
deslocamento destas reas de valorizao para a periferia da cidade, no caso
de So Carlos a periferia ao norte e ao noroeste.
Diferentemente de Ribeiro Preto, So Carlos no possui tantas
particularidades em relao ao vetor de valorizao da cidade nem a tipologia
residencial preferida da elite da cidade. Com isso os residenciais fechados de
alta renda proliferaram nas periferias da cidade principalmente ao norte e ao
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contrrio de Ribeiro Preto, vrias empresas imobilirias (construtoras e

incorporadoras) de fora da cidade realizaram e ainda realizam investimentos na
cidade, com projetos voltados para o pblico de alta renda, sendo exemplo
disto o Grupo Damha com capital extralocal.
Nas duas cidades estudadas no que tange ao PMCMV, as construtoras
que atuam no Faixa 1 so majoritariamente de capital local. J as que atuam
tanto no Faixa 2 e Faixa 3 so diversas, com destaque para a MRV Engenharia
e Participaes S.A. que, nas duas cidades, a incorporadora com o maior
nmero de lanamentos imobilirios que se encaixam nessas duas faixas do
programa.
Fica claro o carter seletivo do mercado imobilirio independente da
cidade, sendo que os agentes imobilirios mantm uma lgica seletiva na
produo do espao, um carter segregador e de produo de excluso social
da populao de mais baixa renda em qualquer uma das cidades.
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Quadro 13. Ribeiro Preto e So Carlos. Sntese Comparativa.

Geral (Semelhanas) Particular (Diferenas)
Caractersticas Ambas cidades so localizadas no Ribeiro Preto possui uma
Gerais Estado de So Paulo. As duas populao expressivamente maior
cidades so consideradas e que So Carlos. Segundo a REGIC
possuem funes de cidades Ribeiro Preto considerado um
mdias. centro regional B, enquanto So
Carlos centro sub-regional A.
Agentes Os agentes atuantes no PMCMV, Em Ribeiro Preto o mercado
principalmente no que diz respeito ao voltando para mdia-alta e alta
faixa 02 e faixa 03. J os referentes renda dominado por agentes de
ao faixa 01 so agentes de capital capital local, j em So Carlos so
local ou regional. A empresa com agentes de capital extralocal,
maior atuao no PMCMV a MRV principalmente no que se refere
Engenharia e Participaes S.A. aos espaos residenciais fechados
(ver exemplo Grupo Damha).
Tipologias Os dois extremos da malha urbana Em Ribeiro Preto as reas de
que possuem grande valorizao so maiores valorizaes da cidade
marcados pela implementao de so marcadas pela habitao
espaos residenciais fechados verticalizada, principalmente ao sul
voltados para mdia-alta ou alta da malha urbana. J em So
renda. Carlos so habitaes
horizontalizadas, principalmente
localizadas ao norte da malha
urbana..
PMCMV As localizaes dos Em Ribeiro Preto a maior
empreendimentos faixa 01 so em concentrao dos
reas de menor preo da terra empreendimentos encontra-se
urbana nas extremas periferias da localizada na rea norte da cidade.
cidade que contam com menor Em So Carlos na rea sul.
infraestrutura. J os
empreendimentos faixa 02 esto em
localizaes mais centrais com maior
insero urbana e as localizaes
dos faixa 03 seguem padres
semelhantes aos faixas 02.
Preos Tanto Ribeiro Preto quanto So Apesar de movimentos de
Carlos apresentaram movimentos valorizao semelhantes, os
seemlhantes de aumento dos preos patamares de preos apresentam
de terras urbanas ao longo dos anos ligeira diferena ao longo dos anos,
analisados, com movimentos com Ribeiro Preto tendo um
ascendentes. patamar levemente superior aos
preos de So Carlos.
Localizaes Tanto em Ribeiro Preto quanto em Em So Carlos o extremo da
mais e menos So Carlos, as periferias das malhas malha urbana que possui um alto
valorizadas urbanas so marcadas pelo preo da terra se localiza ao norte
contraste na amplitude dos preos e noroeste da cidade, enquanto o
altos e baixos da terra urbana. As sul fica caracterizado por um
extremidades norte e sul das duas menor preo da terra urbana. J
cidades so marcadas por reas de em Ribeiro Preto a rea perifrica
maior e menor preo da terra urbana. de maior preo da terra urbana se
localiza ao sul e sudeste da cidade,
enquanto o de menor valor da terra
se localiza na periferia norte e
oeste.
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CONSIDERAES FINAIS

Para fecharmos a presente monografia, vamos nesse momento chamar

a ateno para algumas questes julgadas como essenciais. Procuraremos
neste momento apresentar uma sntese do que foi discutido, os resultados
obtidos e possveis diretrizes como base para trabalhos futuros.
Primeiramente quero chamar a ateno para a relevncia da elaborao
da presente monografia, pelo fato de que o trabalho resultado de uma
trajetria acadmica construda como resultantes de duas investigaes no
nvel da iniciao cientfica, resultados da participao em dois projetos junto
ao GAsPERR, proporcionando um crescimento acadmico rico, pelas vrias
reunies com o orientador durante todo esse perodo, pela participao em um
grupo de estudos e discusses sobre a temtica aqui trabalhada, com leituras
de diversas bibliografias, pelo convvio e trabalho dirio com todos os
participantes do grupo de pesquisa e pelos vrios trabalhos de campo
realizados durante a elaborao, pontos estes julgados como fundamentais
para a formao e crescimento acadmico do aluno.
Outro ponto que relevante chamar a ateno sobre o que foi produzido
a importncia da anlise aqui desenvolvida para o projeto temtico FAPESP
intitulado Lgicas econmicas e prticas socioespaciais contemporneas:
Cidades mdias e consumo com a produo de mapas, tabelas e grficos com
os preos dos anncios imobilirios com diversas classificaes e tipologias
diferentes, que podero ser utilizados em diversos outros trabalhos que esto
sendo desenvolvidos no mbito do projeto temtico, por vrios alunos de
diferentes nveis de formao, e tambm a disponibilizao do enorme banco
de dados de anncios imobilirios que foi construdo para a atual pesquisa que
est disponvel para utilizao em outras pesquisas.
Do ponto de vista dos resultados e concluses referentes ao contedo
obtido na atual monografia podemos fazer diversas consideraes. Em um
primeiro momento chamo a ateno para a importncia das anlises sobre o
mercado imobilirio na produo do espao urbano nas dinmicas urbanas
atuais. Portanto, emerge a importncia dos estudos sobre como, quem e aonde
os agentes do mercado imobilirio tem atuado, com quais estratgias e qual a
cidade resultante destas aes. Para tanto, fica evidente ao final deste trabalho
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a necessidade de alguns estudos verticalizados em determinados pontos-

chave para entender a dinmica do mercado imobilirio.
Durante a ltima dcada o mercado imobilirio brasileiro passou por
grandes mudanas no seu modo de atuao, com novas formas de captao
de recursos com a abertura de capital na bolsa de valores, resultando em
incorporadoras cada vez maiores, algumas delas com lgicas e estruturas cada
vez mais financeirizadas.
Portanto, ampliou-se a atuao das grandes incorporadoras no mercado
imobilirio brasileiro em busca de novos terrenos, em cidades que antes no
faziam parte de seu circuito de negcios, tornando o mercado, cada vez mais
integrado com uma crescente importncia do papel das cidades mdias como
alvos de negcios e investimento.
Contudo, preciso entender a lgica de atuao dos agentes
envolvidos neste mercado, sejam eles agentes locais com capitais oriundos
das prprias cidades em que atuam, sejam eles extralocais com capital aberto
na bolsa de valores, que a todo momento criam em diversas cidades novos
vetores de valorizao, expandindo a malha urbana das cidades e
consequentemente produzindo desigualdades do ponto de vista espacial, como
foi possvel exemplificar a partir da anlise dos empreendimentos do PMCMV
nas cidades de So Carlos e Ribeiro Preto. Evidencia-se, assim, a tendncia
de localizao das famlias de menor renda em reas periferias e com pouca
infraestrutura, enquanto a populao de maior poder aquisitivo se localiza no
outro extremo da cidade, criando uma espcie de barreira entre eles.
Outro importante e relevante tema que emerge dos resultados obtidos
a questo da terra urbana, ou melhor, a quem pertencem as terras urbanas nas
cidades aqui trabalhadas, pois como foi possvel verificar nos trabalhos de
campo e entrevistas existe uma grande concentrao de bancos de terras nas
mos de poucas construtoras, por vezes locais ou extralocais, evidenciando
assim a importncia de se realizar estudos sobre dos donos das terras
urbanas nestas cidades.
Baseado no que foi apresentado, vale ressaltar a importncia de estudos
cada vez mais aprofundados sobre o mercado imobilirio em cidades mdias,
levando em considerao suas particularidades e suas dinmicas prprias,
sempre evitando realizar argumentos generalizados e superficiais, pois como
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foi apresentado as duas cidades trabalhadas apresentaram diferenas em

relao dinmica do mercado imobilirio atuante, do ponto de vista dos
agentes, tipologias e vetores de valorizao, tornando importante e at mesmo
fundamental a realizao de uma anlise comparativa entre as cidades, para
realmente levarmos em considerao e descobrirmos o que cada uma tem de
particular. Ou seja, dinmicas derivas de seus contextos histricos, ou
particularidades econmicas e papis regionais que elas desempenham, e
tambm quais so os movimentos universais pelos quais elas passam, como
as estratgias comuns dos agentes imobilirios em diferentes cidades.
Em relao s cidades aqui analisadas, foi possvel concluir que
Ribeiro Preto e So Carlos, apresentaram movimentos parecidos em relao
valorizao dos terrenos urbanos ao longo dos anos. Se levarmos em
considerao a curva de valorizao elas foram parecidas, sendo que o que
diferenciou as duas foram os patamares de tais preos, pois a cidade de
Ribeiro Preto possuiu patamares de preos mais elevados que So Carlos, o
que, no nosso entendimento, guarda estreita relao com seu porte
populacional, as dimenses econmicas de seus setores produtivos e seu
papel da rede urbana, questo ainda a serem aprofundadas.
Com relao a espacializao dos preos tambm podemos notar
semelhanas com as duas cidades tendo seus vetores de maior valorizao
em extremos da malha urbana, o que difere as duas quais os extremos
valorizados: na cidade de Ribeiro Preto o vetor de valorizao consiste do
centro at o extremo sul e sudeste da malha urbana da cidade, enquanto em
So Carlos os eixos de valorizao correspondem ao extremo norte da cidade.
Os extremos que possuem maior valorizao das duas cidades so
marcados pela mesma lgica de comercializao habitacional, com construo
e implementao de residenciais fechados de alto padro com diversas
prestaes de servios em suas proximidades, colaborando para o processo de
fragmentao socioespacial, questo no abordada nesta monografia, mas que
tambm pode e deve constituir-se em objeto de pesquisa a partir da anlise da
produo e, sobretudo, do consumo dos bens imobilirios.
Outro ponto comum em que se assemelham as duas cidades e que diz
respeito lgica e ao processo de espacializao/localizao, a implantao
dos empreendimentos do PMCMV, principalmente daqueles destinados Faixa
 P g i n a | 105

1: tanto em Ribeiro Preto quanto em So Carlos tais empreendimentos esto

localizados nas periferias mais pobres das duas cidades, em setores urbanos
que possuem menor e mais precria infraestrutura. A diferena que em
Ribeiro Preto essa localizao no extremo norte e noroeste da cidade, reas
historicamente marcadas pelas implantaes de conjuntos habitacionais e
reas de favelas, e em So Carlos no extremo sul, historicamente marcado
pela ocupao de industrias e bairros operrios.
Por fim, ao final do trabalho apresentado e com a anlise dos dados e
tambm das entrevistas realizadas podemos concluir que o mercado imobilirio
nas duas cidades trabalhadas tem tido um grande papel na produo do
espao urbano e tem sido um grande condicionador dos processos ali em
movimento, com lgicas e aes que pouco se preocupam com os
rebatimentos espaciais que iro resultar.
Portanto, possvel observar que cada vez mais tais processos tem ido
em direo a tornar as cidades de Ribeiro Preto e So Carlos mais desiguais
do ponto de vista espacial, tornando evidente uma caracterstica a ser
entendida do mercado imobilirio: como seus agentes atuam, seu carter
seletivo e, portanto, gerador de diferenciaes que se tornam desigualdades na
medida em que os move a busca permanente da maior apropriao do lucro
em seus processos de concorrncia, sendo a dimenso espacial uma das mais
relevantes nestes processos.
 P g i n a | 106

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