UNIVERSIDAD AUTNOMA CHAPINGO

DIVISIN DE CIENCIAS FORESTALES

Valuacin de Predios Forestales

Tesis
que como requisito parcial
para obtener el ttulo de

INGENIERO AGRNOMO
ESPECIALISTA EN
BOSQUES

presenta

JOS PREZ MERCADO

Chapingo, Texcoco, Edo. de Mxico

Febrero 2005
 AGRADECIMIENTOS

A la Escuela Nacional de Agricultura por haberme dado la oportunidad de

realizar mis estudios de Ingeniero Agrnomo especialista en Bosques y en
particular a todo el personal acadmico y administrativo, por haber
contribuido a mi formacin acadmica.

En especial, al Ing. Sergio R. Samaniego Huerta por su apoyo y

recomendaciones que hicieron posible la realizacin de este trabajo.

Al dr. Bernard Herrera y Herrera por el apoyo durante mi estancia en la

Escuela hoy Universidad, por su amistad y recomendaciones en el presente
trabajo.

Al amigo y compaero de equipo M. C. Eusebio Pedraza Cern, por su apoyo

y sugerencias en la realizacin de este trabajo.

Al equipo de Ftbol Americano Toros salvajes por ser parte de mi

formacin como ser humano, as como a cada uno de mis compaeros y
amigos que de una u otra forma me apoyaron y por compartir todos los
momentos que pasamos.

Al M. C. Mauricio Carpinteyro Herrera, por contar con su amistad y apoyo

GRACIAS

Jos Prez Mercado

 DEDICATORIA

A Dios por estar siempre

conmigo y acompaarme
en mi destino

A mi padre que siempre me

acompaa en homenaje a
su memoria, por sus
consejos, ejemplo y
enseanzas. Te extrao

A ti mam por ser tan linda,

el eje de nuestra familia y
por todo el inmenso amor,
apoyo y confianza que en mi
depositaste.

A mis hermanos que entre

todos hemos consolidado
nuestros valores familiares,
por su cario, compresin
y apoyo.
A ti Leticia por tu amor,
compresin y apoyo que
siempre me brindaste y gracias a
ello fue posible culminar mis
estudios y especialmente por
haber sido parte fundamental en
la formacin de nuestros hijos,
Mauro Alberto y J. Vernica.

Con todo mi amor a mis hijos

Mauro Alberto, J. Vernica,
Claudia Leticia, Jos Roberto y
Elsa Natalia, por su paciencia, su
amor y resignacin por todo el
tiempo que no les dediqu.
 El presente proyecto titulado: Valuacin de Predios Forestales., se realiz
bajo la direccin del Ing. Sergio R. Samaniego Huerta. Ha sido revisada y aprobada por el
Comit Revisor y Jurado Examinador siguiente:

PRESIDENTE:
Ing. Sergio R. Samaniego Huerta

SECRETARIO:
M. C. Marcelo Zepeda Bautista

VOCAL:
M. C. Bernard Herrera y Herrera

SUPLENTE:
Dr. Jos Luis Romo Lozano

SUPLENTE:
M. C. Eusebio Pedraza Oropeza

Chapingo, Mxico, Febrero del 2005

NDICE GENERAL

Pgina
RESUMEN V
SUMMARY V
1. INTRODUCCIN 1
2. OBJETIVOS 1
2.1. Objetivo General 1
2.2. Objetivos Especificos 1
3. ANTECEDENTES 2
4. FUNDAMENTOS 4
4.1. Apuntes histricos 4
4.2. Propiedad en Mxico 5
4.3. Definicin de valor 5
4.4. Principios bsicos que determinan el valor de bienes races 9
4.5. La influencia de la teora de valor en la valuacin de bienes races 11
4.6. Requerimientos bsicos para la elaboracin de un avalo 13
5. IMPORTANCIA SOCIOECONMICA 15
6. MATERIALES Y MTODOS 15
6.1. Del formato y mtodo 16
6.2. Antecedentes 17
6.3. Ubicacin del predio 19
6.4. Clasificacin del sistema natural 19
6.5. Condicin agronmica del predio 21
6.6. Otros usos del predio 25
6.7. Total de superficie cultivada 25
6.8. Ocupacin en el predio 25
6.9. Servicios urbanos 25
6.10. Estudio de mercado 26
6.11. Bienes distintos de la tierra 31
6.12. Valor fsico 32
6.13. Valor por capitalizacin de rentas 33
6.14. Resumen de valores 41
6.15. Consideraciones previas al avalo 41
6.16. Dictamen del Avalo 42
7. RESULTADOS 43
7.1. Avalo de predios forestales con bosque natural 43
7.1.1. Antecedentes 43
7.1.2. Ubicacin del predio 43
7.1.3. Clasificacin del sistema natural 44
7.1.4. Condicin agronmica del predio 44
7.1.5. Otros usos del predio 45
7.1.6. Total de superficie en explotacin 45
7.1.7. Ocupacin en el predio 45
7.1.8. Servicios urbanos 45
7.1.9. Estudio de mercado 46
 7.1.10. Bienes distintos de la tierra 46
7.1.11. Valor fsico 48
7.1.12. Valor por capitalizacin de rentas 48
7.1.13. Resumen de valores 52
7.1.14. Consideraciones previas al avalo 53
7.1.15. Dictamen del avalo 53
7.2. Avalo de predios forestales con plantacin 54
7.2.1. Antecedentes 54
7.2.2. Ubicacin del predio 54
7.2.3. Clasificacin del sistema natural 55
7.2.4. Condicin agronmica del predio 56
7.2.5. Otros usos del predio 57
7.2.6. Total de superficie en explotacin 57
7.2.7. Ocupacin del predio 57
7.2.8. Servicios urbanos 57
7.2.9. Estudio de mercado 57
7.2.10. Bienes distintos de la tierra 57
7.2.11. Valor fsico 58
7.2.12. Valor por capitalizacin de rentas 60
7.2.13. Resumen de valores 62
7.2.14. Consideraciones previas al avalo 62
7.2.15. Dictamen del avalo 64
8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 65
8.1 Conclusiones 65
8.2 Recomendaciones 65
9.0 BIBLIOGRAFIA 66
INDICE DE FIGURAS

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Figura 1. Ubicacin del predio de estudio para bosque natural 44
Figura 2. Ubicacin del predio de estudio para plantaciones forestales 55

INDICE CUADROS

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Cuadro 1. Niveles de pedregocidad del suelo 23
Cuadro 2. Textura del suelo 23
Cuadro 3. Formato de valores de mercado 27
Cuadro 4. Ponderaciones de las caractersticas de un predio 29
Cuadro 5. Calificacin del suelo para el avalo de un predio forestal 30
Cuadro 6. Precios esperados de venta 34
Cuadro 7. Especificaciones de costos 35
Cuadro 8. Costeo de la reposicin de la masa arbolada 59
Cuadro 9. Egresos por instalacin 60
Cuadro 10. Ingresos promedio de produccin 61
 RESUMEN

La prctica de valuacin forestal se ha realizado con prcticas dirigidas a predios

urbanos adems de que no ha sido desarrollada por profesionistas del ramo.

En virtud de lo anterior, con el presente trabajo se pretende dar a conocer la

metodologa tcnica, as como la importancia que tiene actualmente la valuacin de predios
forestales. De esta manera se elabor un formato con todos los lineamientos necesarios para
que los avalos se desarrollen con criterios justos y que determinen el verdadero valor de
los predios forestales, tanto para compradores como vendedores.

Palabras clave: valuacin de predios forestales/ metodologa para valuacin forestal.

SUMMARY

The practice of forest valuation has been carried out with methodologies directed to urban
properties which have not been developed by forestry professionals.

According to the mentioned before this study main is to provide and propose a technical
methodology, as well as the importance that valuation of forest properties at this moment.
A format was elabored to has developed the assesment with fair approaches to determinate
the true value of the forest properties.

Key words: valuation of forest properties, forest valuation and methodology to value forest
properties.

0
1. INTRODUCCIN

El Ingeniero Agrnomo especialista en Bosques, actualmente Ingeniero Forestal,

como de las otras especialidades agronmicas, por su formacin tradicional tendi a buscar
su nicho de trabajo en las instituciones del Estado y Empresas Paraestatales, dedicndose
fundamentalmente a la extensin y divulgacin de la tcnica y la organizacin de los
productores. Sin embargo, esto ocasion un abandono del sector privado donde el
profesionista es proveedor de servicios, an destinados al sector oficial y con esto se
propici el acceso de otras profesiones no afines al medio.

Tal es el caso del Avalo Agrcola y Forestal en lo particular, donde actualmente no

se tiene extendido el mtodo y los formatos pertinentes. Quienes desarrollan actualmente
sta actividad son por lo general profesionales diferentes a la especialidad de Bosques y a la
tcnica forestal, indispensable en la determinacin de la productividad, que es
evidentemente la base del valor de los predios forestales.

En virtud de lo anterior, en el presente trabajo se lleva a cabo una revisin sobre

los conceptos que involucran al avalo forestal, as como su metodologa y formato para
realizar dicha actividad, a fin de que sirva como alternativa gua metodolgica para los
Ingenieros Agrnomos y en particular para los especialistas en ciencias forestales, con lo
que podra permitir retomar esta actividad hecha por otros profesionistas ajenos al ramo,
as como determinar el valor ptimo de la superficie y realizar un buen manejo del recurso
forestal.

2. OBJETIVOS

2.1. Objetivo General

Brindar certidumbre a la potencialidad productiva de la propiedad forestal, as como

a su riesgo tcnico y financiero desarrollados en el presente documento, para su aplicacin
en el avalo de predios forestales.

2.2. Objetivos Especficos

Demostrar la bondad de los instrumentos de trabajo desarrollados en el presente

documento, as como proponer un esquema para el avalo de predios forestales.

Subrayar la importancia de que estos avalos sean realizados por profesionistas con
conocimientos en ciencias forestales, especficamente Ingenieros Forestales.

1
 3. ANTECEDENTES

www.rcfa-cfan.org/spanish/s.issues (Enero, 2004) seala que a comienzos del siglo

XXI, los bosques del mundo sufren una crisis sin precedente. Se estima que cerca de la
mitad del rea forestal original ha desaparecido, y los bosques restantes se encuentran bajo
constante presin debido a la deforestacin y a la degradacin de los bosques. En los
ltimos 15 aos, 200 millones de hectreas de bosque han desaparecido en los pases en
desarrollo, la mayora de ellos convertidos a otros usos no-sostenibles que compiten con los
bosques. En los pases desarrollados, las prcticas de aprovechamiento forestal en uso se
encuentran bajo la mirada crtica del pblico ansioso de saber si estas son sostenibles desde
el punto de vista ambiental y, al mismo tiempo, cuanta rea forestal debe dedicarse a reas
protegidas. La preocupacin aumenta por la distribucin desproporcionada de los costos y
beneficios derivados de la explotacin forestal, por la tala ilegal y la exportacin de madera
y por la violacin a los derechos de la poblacin indgena.

www.ine.gob.mx/ueajei/publicaciones/gacetas/ (Marzo, 2004) define que la

valuacin econmica de los predios forestales se considera importante en dos sentidos. Por
un lado, nos permite conocer quines se estn beneficiando de la conservacin de los
bosques, cuando menos por el servicio recreativo que genera, y la magnitud de estos
beneficios. Determinar en trminos monetarios el valor de los bienes y servicios que
generan los bosques nos proporcionan un indicador para asignar correctamente los recursos.
Esto es, las estimaciones monetarias al reflejar el valor social de la conservacin de los
recursos, nos permiten compararlo con el valor de sus usos alternativos (por ejemplo, el
aprovechamiento maderable, cambio de uso del suelo hacia actividades agrcolas, etc.). Es
as como al generar bienes y servicios imprescindibles para la vida y actividades humanas,
los bosques tienen un gran valor, conocerlo en trminos monetarios nos permitir justificar
que la asignacin correcta de estos bosques es su proteccin y conservacin a lo largo del
tiempo.

Actualmente, los estudios de avalo forestal los han venido realizando

profesionistas con una formacin diferente a la actividad agropecuaria y especficamente la
formacin forestal, lo cual trae como consecuencia que el resultado del valor emitido en
stos avalos, no reflejen la realidad comercial y econmica de los bienes forestales
analizados, ya que para determinar el valor de ste tipo de bienes, es menester tomar en
cuenta la productividad y el entorno geogrfico y climtico con el que est constituido el
mismo, y no todas las profesiones dedicadas a ello cuentan con la especialidad y los
conocimientos requeridos, afectando de sta forma en primera instancia al poseedor
dueo del recurso forestal y consecuentemente al mercado de bienes forestales y al mbito
econmico y financiero en que stos se utilizan.

Por sta razn, es responsabilidad del Ingeniero Agrnomo especialista en bosques

o Ingeniero Forestal, recuperar ste nicho de especialidad profesional de los avalos
forestales, apoyndose en su formacin especializada, que le da el reconocimiento de ser el
mejor informado y por ende resulta ser el mejor Perito para dictaminar los mismos.

2
 A raz de los cambios ocurridos en la Constitucin Poltica de los Estados Unidos
Mexicanos en su Articulo 27, se incorpora de una manera importante el predio forestal
ejidal y comunal de nuestro pas, no solo al mercado de terrenos, sino de manera mas
significativa, al de asociaciones y participaciones de la produccin, por lo anterior la tierra
forestal y su productividad resulta de equidad y justicia para los participantes.

La Ley Forestal (1997) menciona que empresas particulares forestales, a fin de

conocer el valor de los bienes forestales, se requiere identificar los montos de valor de la
produccin comercial conjuntamente con sus capitales invertidos y de trabajo y el valor de
garanta que sus terrenos forestales otorguen a los grupos financieros principalmente.

Tellez Kuenzler (1994) menciona que las perspectivas de Mxico en el sector

forestal son alentadoras, ya que adems de contar con importantes recursos en pie,
nuestro pas presenta condiciones naturales que permiten altas tasas de crecimiento de
muchas especies con valor comercial (diversos tipos de pinos, eucalipto, gmelina, teca,
cedro, caoba, entre otros)

Derivado de lo anterior, El Instituto Nacional De Valuacin Agropecuaria Y

Forestal, A.C. (INVAF, A.C.) se integra a fines de 1993, como una respuesta a los
profesionistas en la rama de las ciencias agropecuarias y biolgicas. Constituyndose como
una asociacin civil sin fines de lucro, filial del Colegio de Ingenieros Agrnomos de
Mxico, A.C., que con su dinmica de crecimiento y desarrollo, promueve el apoyo para
sus socios mediante convenios con instituciones y dependencias ligados al peritaje y a la
valuacin.

www.invaf.org.mx/ (Febrero, 2004) capacita a profesionistas en el uso de la

metodologa de valuacin agropecuaria, forestal y acucola. As como en la generacin de
informacin sobre mtodos de valuacin. Adems cuenta con una base de datos agro-
climticos y de suelos, para consulta de los afiliados, as como para el pblico en general.
Se realizan trabajos de identificacin de predios por medio de imagen de satlite y la
elaboracin de cartografa, para los catastros municipales, digitalizacin de imagen para
Estudios Forestales, incorporacin de suelo al desarrollo urbano y subdivisiones de reas
ejidales para la certificacin o titilacin individual de acuerdo a las normas tcnicas
internacionales.

Si bien es evidente la importancia de definir stos montos de manera precisa, ya que

representa certidumbre de potencialidad productiva, riesgo tcnico y financiero, resulta
incongruente que no est establecido en ninguna normatividad para el avalo forestal por el
que se habr de efectuar el :

AVALO DE PREDIOS FORESTALES

3
 4. FUNDAMENTOS

La modernizacin del campo requiere de una redefinicin del papel del Estado en
las actividades forestales, tanto en el mbito normativo como en su intervencin directa a
travs de entidades y organismos gubernamentales y privados, a fin de realizar una
explotacin sustentable de los recursos forestales a travs de su valuacin comercial.

Tellez Kuenzler (1994) menciona particularmente que era necesario modificar el

artculo 27 constitucional y su Ley Reglamentaria, con el fin de eliminar la incertidumbre
en la tenencia de la tierra asociada con el reparto agrario; garantizar la libertad de decisin
y gestin de los ejidatarios y permitir la enajenacin de parcelas. Estas medidas permiten
una utilizacin ms eficiente de los recursos productivos, desestimulan el minifundismo,
abren nuevas perspectivas para los ejidatarios y coadyuvan a elevar el nivel de bienestar de
las familias dedicadas al sector forestal.

4.1. Apuntes histricos

El dominio sobre un bien, como derecho original de propiedad, se inicia cuando el

hombre invierte su tiempo y su labor para obtener una cosa que puede usar y de la que
puede disponer libremente. As, el hombre adquiere un derecho de tenencia al invertir en un
suelo ocioso, sin uso ni valor, su siembra y su labor para convertirlo en suelo frtil y crear
en l y de l un nuevo valor.

Dobner (1982) menciona que entre las tribus primitivas que se dedicaban a la caza
a la pesca, la comunidad poda ejercer el derecho de propiedad sobre ciertos terrenos
dedicados a la caza, y los individuos eran propietarios -en forma estrictamente individual-
de los bienes muebles, en particular de las armas, utensilios y ornamentos. Cuando aparece
la agricultura, persisten diversos tipos simultneos de propiedad. Los nuevos territorios
agrcolas pertenecen indistintamente a comunidades, clanes familias. A travs de una
visin panormica de la historia, se puede afirmar que los derechos sobre la tierra en
cualquier poca, han sido conferidos a la comunidad, a clanes, familias individuos.
Dentro del marco de la sociedad agrcola que se desarrolla en la poca de transicin del
periodo mesoltico al neoltico (12 000-6 000 aos a.c.), aparece el derecho individual sobre
la propiedad de la tierra.

4.2. Propiedad en Mxico

La Constitucin Mexicana (1991) permite definir que el rgimen de economa de

libre mercado que prevalece en Mxico, da lugar a que coexistan las siguientes formas de
propiedad y sus posibles combinaciones:

- Propiedad de la Nacin: incluye todas las tierras y recursos naturales del territorio
Nacional.

- Propiedad privada: ste tipo de propiedad es posible en virtud de que la Nacin

posee la facultad para transmitir a los particulares, de acuerdo con las garantas individuales

4
consagradas en la Constitucin. el dominio de algunos de los bienes mencionados an
cuando se reserva la facultad de imponerle las condiciones que considere de inters pblico.

Por otra parte, cabe destacar el hecho de que la Constitucin Poltica de nuestro
pas, otorga a cada individuo la garanta contra la privacin arbitraria de posesiones,
propiedades derechos; y, asimismo, seala que las expropiaciones slo podrn hacerse
por causa de utilidad pblica y mediante indemnizacin, en tanto que el reconocimiento de
derechos de apropiacin y aprovechamiento de bienes y recursos, habr de ser en el marco
del inters pblico y sin que esto origine acaparamientos que constituyan ventajas
exclusivas indebidas, en favor de una varias personas y en perjuicio del pblico en
general de alguna clase social.

- Propiedad Pblica: est constituida por los bienes del dominio directo de la
Nacin. Este tipo de propiedad que no es susceptible de enajenacin, es administrada con
base en los propsitos nacionales.

En consecuencia, es responsabilidad exclusiva del Estado lo concerniente a la

explotacin de hidrocarburos y de energa nuclear y elctrica; as como la facultad de
otorgar concesiones para la explotacin de los dems bienes, dentro del marco de las
disposiciones del orden pblico tanto a particulares cuanto a empresas mixtas y/ estatales.

- Propiedad Social: est constituida por las formas de pequea propiedad, ejidal, y
de comn repartimiento, que permiten la organizacin de la produccin en el agro y con
ello, el establecimiento de medidas para alcanzar mejores condiciones de vida en el medio
rural.

4.3. Definiciones de valor

Sapag (2003) define el valor como el aprecio que el ser humano da al poseer un bien
que satisface una necesidad

Valor es la esperanza en el futuro de obtener beneficios del bien estimado

Valor es la medida de sustitucin de un tipo de bien por otro

Valor es la preferencia que el ser humano tiene sobre determinado tipo de bien en
contraste con otro sustituto

Es la relacin entre un objeto deseado y un sujeto con la posibilidad de adquirirlo

Valor de uso y valor de cambio:

Valor de uso: es la medida en que un bien da satisfaccin a una necesidad

Valor de cambio: Es la medida de comparacin de un bien al ser intercambiado

mercantilmente por otro u otros

5
 El Valor de los bienes inmuebles, se crea, mantiene, modifica y destruye, a travs de
cuatro factores principales que son inherentes al bien y que motivan la actividad de
demanda y conservacin de los bienes por los seres humanos.

Samaniego (1995) define a su vez ste valor se ver afectado por factores externos
no inherentes al bien, que son:

Fsicos naturales
Econmicos
Sociales y
Polticos

El carcter complejo de stos factores es difcil de comprender, ya que estn en

constante cambio y a su vez se encuentran ntimamente ligados entre s.

De los cuatro, resulta evidente en cuanto a la manera que afectan el valor :

Escasez: cualquier bien mientras mas escaso mayor ser su valor

Utilidad: aunque sea escaso un bien que no sea til no tiene valor
Transferibilidad: se requiere que se pueda detentar propiedad sobre el bien y
transferirla.
Preferencia: es la parte del valor que depende de concepciones subjetivas del ser
humano

La Universidad Veracruzana (1995) seala que la propiedad de un bien raz tiene

valor siempre y cuando sea posible que el hombre haga uso de la misma. Podra estar
localizado en un lugar de clima agradable y de gran belleza escnica. Sin embargo, ste
terreno carece de valor, mientras el hombre no pueda a un costo razonable, hacer uso del
mismo. Por lo que define los siguientes factores a ser considerados dentro de una valuacin
forestal.

Factores fsicos: clima, topografa, fertilidad del suelo, recursos minerales,

panormica, factores comunales como existencia de comercios, escuelas, iglesias,
caractersticas propias del inmueble tales como ubicacin, caractersticas del recurso
forestal, forma, tamao, edad y estado de conservacin.
Factores econmicos: recursos econmicos derivados de la misma naturaleza, su
calidad, cantidad y vida probable, desarrollo comercial industrial, disponibilidad de
empleos, sueldos, inflacin, precios, intereses y disponibilidad de crdito.
Factores sociales: aumento disminucin de la poblacin, nmero de miembros por
familia y nivel cultural.
Factores polticos: uso del suelo (plano regulador), reglamento de construccin,
impuestos, servicios municipales, control de rentas, crditos gubernamentales y polticas
monetarias.

6
 Definicin de avalo.
Es la determinacin del valor en precio justo, en trminos de dinero, de un bien, de
un fruto de un derecho especfico, a una fecha determinada y para un fin debidamente
estipulado.

GILCHRIST (1979) define el avalo como la estimacin de un determinado valor

de un inmueble. El resultado del avalo puede ser dado en forma oral, pero generalmente es
un reporte escrito por el valuador del valor estimado del inmueble debidamente identificado
y a una fecha dada, justificndolo por la presentacin y anlisis de los diversos factores que
intervienen en la obtencin del valor.

Samaniego (1995) asegura que cualquier decisin acerca de un inmueble terreno

que involucre cambio de propiedad, renta del mismo, garanta financiera, remodelacin
destruccin, debe estar basada en un avalo. Es frecuente que una vez realizada una
operacin sobre el inmueble terreno, las personas se percaten de que existan mejores
soluciones.

Niveles de avalo
Samaniego (1995) define ante la necesidad de los avalos, que es universal y se
realiza en tres niveles diferentes, como son :
Primer nivel: Est comprendido por el pblico. Es la gente que usa el bien
raz, lo posee y lo emplea. La gente tiene que hacer decisiones para comprar,
hipotecar, rentar, asegurar, calcular daos, rehabilitar proyectos y otras
construcciones que requieren de la inversin de sumas importantes de dinero.
Cuando una persona se encuentra en sta situacin, puede hacerlo en base a
sus propias decisiones bien acudir a un valuador profesional. De cualquier forma
se hace un avalo y ste estar en funcin de la integridad y capacidad de la persona
que lo hace.
La gente que por error no acude a los servicios de un valuador, puede tener
equivocaciones tales como :
Un comprador que paga ms de lo que vale la propiedad que adquiere
Un vendedor que vende su propiedad a un precio inferior de su verdadero valor
Un propietario que firma un contrato que con el tiempo le reportar prdidas
Individuos que realicen mejoras a sus inmuebles que no redituarn en forma
conveniente

Segundo nivel: Est comprendido por las personas que intervienen en el avalo
del bien raz, como son vendedores, inversionistas, constructores,
administradores y prestamistas. Pueden considerarse tambin valuadores de
catastro, de derecho de va y otras actividades gubernamentales.

Estas personas no son valuadores profesionales, pero estn en constante contacto

con el valor de la propiedad.

7
 Tercer nivel: Est constituido por los valuadores profesionales, quienes se
dedican exclusivamente a trabajos de avalo, contando con conocimientos,
prctica, integridad y se identifican profesionalmente por su designacin y otros
medios acadmicos, siendo reconocidos por los bancos, hipotecarias y
compaas aseguradoras.

Objeto de un avalo

El objetivo fundamental de un avalo es estimar un valor determinado. El valor ms

comnmente buscado es el de mercado.

Un avalo provee bases firmes para tomar una decisin establecer una poltica a
seguir sobre el bien a valuar.

Las razones para la existencia de los avalos, entre otras pueden ser las siguientes:

1. Relacin con el traslado de dominio.

a) Para ayudar a los vendedores a determinar precios de venta aceptables.

b) Para ayudar a los compradores a decidir si el precio de compra es correcto.
c) Para establecer un justo valor de la propiedad que va a ser motivo de
compraventa.
d) Para establecer valores en la unin o desintegracin de propiedades
mltiples.
e) Para distribuir los bienes de un conjunto.

2. En relacin con financiamiento y crdito.

a) Determinar un valor que ofrezca seguridad con el propsito de conceder

hipotecas.
b) Para proveer a un inversionista con bases firmes en la decisin de comprar
cdulas hipotecarias o bonos.

3. Para establecer un valor justo en expropiaciones

a) Estimar el valor del conjunto antes de la expropiacin.
b) Estimar el valor despus de la expropiacin.
c) Para determinar el valor de la parte adquirida y el dao a la parte restante.

4. Para establecer bases de impuestos.

a) Para distribuir los bienes conociendo el valor de las partes destructibles y

no destructibles, para aplicar 4 diferentes tasas de capitalizacin.
b) Para determinar impuestos hereditarios o de donaciones.

8
 5. Para aplicar un valor de seguro

6. Para fijar un valor contable

7. Para establecer un valor de liquidacin

8. Para determinar el valor catastral

Este listado no incluye todos los objetivos de los Avalos, pero indica un amplio
margen de las actividades del valuador profesional.

Un aspecto importante, es diferenciar entre el objeto del avalo (que es estimar un

tipo especfico del valor) y la funcin para que ste valor estimado est requerido.

Un requisito para practicar cualquier avalo, es conocer el objeto del avalo.

4.4. Principios bsicos que determinan el valor de los bienes races

En el apartado de fundamentos se menciona brevemente los factores que originan el

valor de un bien, en ste caso forestal, adems hay principios que complementan la
definicin de ste valor.

Estos son los siguientes :

1. Anticipacin
Segn ste principio el valor de mercado es el valor presente de derechos futuros a
ingresar. La experiencia adquirida en un lugar determinado, debe aprovecharse en otro,
siempre y cuando no dejen de tomarse en cuenta las condiciones especficas de cada lugar.

2. Equilibrio
Es una ley natural que est gobernada por el equilibrio de los cuatro agentes de
productividad que son :
Mano de obra y materiales de construccin
Administracin
Capital
Terreno
El valor mximo se obtiene cuando todos stos factores estn en equilibrio.

3. Cambio
Segn ste principio, el valor de mercado nunca es constante. Se establece que el
valor de mercado estimado es vlido nicamente para el da en que se lleva a efecto la
valuacin.

9
 4. Competencia
Para cualquier negocio, un exceso de ganancias atrae competencia y sta a su vez,
destruye las utilidades exageradas.

5. Homogeneidad
Establece que el valor de mercado llega a su mximo en los lugares en que se logra
un grado razonable de homogeneidad econmica y social.
Una razn fundamental para el establecimiento de planos reguladores estriba en
proteger la zona de usos discordantes.

6. Uso consistente
De acuerdo con ste principio, para valuar una propiedad raz, la tierra y la
edificacin deben ser simultneamente considerados y la valuacin se puede hacer con base
en un slo uso para toda la propiedad.

7. Contribucin
Plantea que el valor de un agente de produccin, que suele ser un componente de la
misma propiedad, depende de la medida en que contribuya al valor total. El principio de
contribucin est interrelacionado con otros principios como son el de equilibrio, el de
beneficios variables (que aumentan disminuyen) y el de productividad excedente.

8. Beneficios variables
Se refiere a los incrementos sucesivos de un agente de produccin, que es un
componente de la propiedad, los cuales son sumados a montos fijos de otros agentes. Los
agentes de productividad debern representar un ingreso neto mximo hasta cierto lmite,
despus la productividad bajar.

9. Progresin y regresin
La progresin es el fenmeno por el que el valor de un objeto es asociado con
objetos del mismo tipo, pero mejores. La progresin consiste en la manera en que se
beneficia el valor de una casa terreno, al estar asociado con otros ms costosos.
La regresin en cambio, se presenta cuando hay una propiedad de mayor valor, en
un lugar donde las propiedades valen menos; as, la regresin se manifiesta en la
disminucin del valor de la propiedad de ms calidad.

10. Substitucin
Establece que el valor de mercado tiende a asentarse al tomar como punto de
referencia el costo de una propiedad substituta que es igualmente deseable.

11. Oferta y demanda

Este se encuentra afectado por el crecimiento de la poblacin, si hay poder de la
compra y a su vez si hay demanda escasez de terrenos.

10
 Socialmente siempre habr demanda, desde la ms pequea hasta la ms grande
econmicamente hablando, y depender de los recursos con que se cuenta para adquirir tal
cual objeto.

12. Productividad excedente

La productividad excedente tambin denominada utilidad, es el ingreso neto que
queda despus de haberse deducido los costos de los agentes de produccin, como son el
trabajo, la administracin y el capital.

El ingreso que se obtiene por la tierra es productividad excedente. En consecuencia,

el valor de la tierra tiende a ser fijado por los costos de trabajo, capital y la utilidad que
produce.

4.5. La influencia de la teora del valor en el avalo de bienes races

A travs de las principales teoras del valor, se conduce a la integracin de una

teora del valor aceptada en nuestros das y que es una sntesis de las ideas de diversas
escuelas econmicas, en particular de la Clsica, la Austriaca, la Neoclsica y la Moderna.

- El mtodo de costo
- El mtodo de ingreso
- El mtodo de mercado

El mtodo de costo: est adoptado de la escuela clsica, dndose ms nfasis sobre

el costo de reposicin (reponer el bien en las condiciones en que se encuentra hoy) que
sobre el de reproduccin. Este mtodo tiene importancia para mejoras, hipotecas y
financiamientos de proyecto.

El mtodo de ingreso: se aplica actualmente y es el que toma a la utilidad (renta)

como medida de valor y proviene de la Escuela Austriaca.

El mtodo de mercado (estadstico de los mercados): es el que presta atencin

preferencial a las fuerzas del mercado, que actan a corto plazo sobre la oferta y la
demanda. Con ste mtodo, se emplean ndices de precios que corresponden a un tiempo y
lugar dados y que pueden no ser iguales a una medida de valor a largo plazo, estable o
garantizado.

La correlacin de stos tres mtodos, permite encontrar un equilibrio de las fuerzas

econmicas, que en un determinado tiempo y lugar, influyen en los compradores y
vendedores tpicos y prudentes. La valuacin requiere de los tres mtodos simultneamente
para determinar correctamente el valor.

11
 Definicin del valor de mercado

Boyd y Westfall (1983) definen que el valor de mercado es el estimado para un

inmueble y que se presume sera el precio de venta a la fecha del avalo que lo determina,
si fuera posible transcurrirse un tiempo razonable para encontrar un comprador y si la
transaccin fuese tpica de las condiciones existentes en el mercado.

Es decir que el valor de cambio de un capital, es una relacin de cantidades

equivalentes que se permutan, prestando por consecuencia igual utilidad o representando el
mismo valor para quienes efectan la permuta.

En la actualidad, el valor utilidad de las cosas, se mide comparndolas con una

mercanca comn como es la moneda; dicho en otras palabras, el valor de las cosas se
conoce determinando su precio en dinero.

El valor de cambio de un capital, es funcin positiva de su productividad y negativa

del costo de produccin.

En efecto, a mayor productividad de un capital, corresponder una mayor demanda

de l en el mercado y consecuentemente aumentar su valor de cambio.

En sentido diametralmente opuesto influye el costo de produccin, ya que al

elevarse ste, la productividad del capital disminuye y por tanto su valor de cambio de
mercado ser menor.

Adems, el valor de cambio de un capital se encuentra influenciado por los

obstculos a que pueda estar sujeta la produccin a que se le dedica, obstculos que se
refieren a las eventualidades, las que influyen tanto sobre los productos como sobre los
gastos.

Por lo antes dicho, se concluye que el valor de mercado de un capital, est en

estricta relacin con los productos, con los gastos y con las eventualidades.

Las categoras de valor de mercado son:

Valor de mercado para el uso existente

Valor de mercado para un uso alterno
Valor de mercado para uso ptimo(uso mejor y ms productivo)
Valor de mercado para venta forzosa
Valor de mercado para venta futura

Las categoras de valor de mercado aplicables en cada caso dependern de los

trminos del contrato para el trabajo de valuacin, el objeto del avalo, el estado del
mercado y las caractersticas especficas relacionadas con el bien en cuestin.

12
 4.6. Requerimientos bsicos para la elaboracin de un avalo

Para la realizacin y elaboracin de un avalo, es necesario obtener de los

interesados parte de la informacin referente al bien que se vala y llevar a cabo acciones
de apoyo como la recopilacin y anlisis previo de documentos informacin disponible.

Estos documentos pueden ser entre otros: Las cartas topogrficas, estadsticas de
mercado, planos del predio, vas de acceso, costos de produccin actualizados, literatura
tcnica y estudio dasonmico.

Por la informacin que proporcionan, cada uno de ellos tiene particular importancia,
puesto que en base a su anlisis, el valuador adquiere en principio una idea somera del
estado general del predio forestal, necesaria para organizar las investigaciones de campo y
en su caso de laboratorio, con el fin de maximizar los recursos que emplear en la prctica
de la tasaccin, ya que esto robustece el conocimiento tcnico que dispone respecto al bien
que vala y al realizar las comprobaciones, puede fijar con mayor confiabilidad el valor de
mercado correspondiente.

Este trabajo, pretende dar una idea de los diferentes datos e informacin necesarios
para proceder a la formulacin de un avalo determinado.

Es conveniente que el avalo sea correctamente realizado y analizado, para lo cual

se presenta no un formato patrn para la formulacin de un determinado avalo, sino una
gua diseada para ajustarla y adecuarla a cada proyecto, en base a las necesidades del
propietario institucin que lo requiera, conociendo el monto exacto de las inversiones
existentes.

En los diferentes campos de la produccin, es de suma importancia contar con bases

que ayuden al inversionista a impulsar su industria y que mejor que cuente con un
documento como es el avalo tcnico y econmico de sus propiedades y activos, el que por
otra parte tiene como objetivo principal ante una Institucin de crdito, otorgar la garanta
requerida en la obtencin del apoyo econmico necesario para la realizacin de un proyecto
determinado.

Cabe mencionar que para el desarrollo de una actividad productiva, se requiere de la

participacin y conjugacin de factores tales como: mano de obra, insumos y capital,
siendo ste ltimo el que en muchas ocasiones deriva de un financiamiento, para el cual
como se dijo antes, es conveniente contar con un avalo tcnico y econmico
correctamente elaborado, que permita cubrir el requisito de garanta solicitado por las
diferentes Instituciones de crdito.

Es conveniente mencionar que existe un organismo constituido principalmente por

Ingenieros Agrnomos, preocupados por el manejo que actualmente estn dando a los
avalos de bienes agropecuarios y forestales , personas con diferente formacin acadmica.

13
 Dicho organismo es el Instituto Nacional de Valuacin Agropecuaria y Forestal, A.
C. ( INVAF, A. C. ), constituido el 25 de Noviembre de 1993 por 15 socios, como una
respuesta de los profesionales de la Agronoma a sta nueva concepcin del valor de los
predios agrcolas y la urgente necesidad de estandarizar los procedimientos valuatorios del
sector.

La concepcin del INVAF, surge de la consulta interdisciplinaria de varios

especialistas de diferentes sectores de atencin al campo, que percibiendo el espacio
vacante del mtodo calificado de valuacin, se dedican a la tarea de proponerlo bajo el
auspicio del Colegio de Ingenieros Agrnomos de Mxico, A. C. ( CIAM ) , a quien queda
afiliado, y con el apoyo de la Confederacin Nacional Agronmica de Mxico, A. C., se
constituye el Instituto como una asociacin no lucrativa.
Los principales objetivos del INVAF son entre otros:

- Formular mtodos de valuacin para predios agrcolas en general, que involucren

la informacin oficializada con el criterio del perito y su tcnica agronmica, as como los
especializados para cada actividad en lo particular, buscando integrar el valor de los predios
al mercado real de bases econmicas y financieras del Pas.

- Definir el formato general para el avalo agrcola y sus diferentes especialidades,

as como sus manuales.

- Capacitar a sus agremiados en el uso de la metodologa de valuacin, as como en

el uso de los formatos y manuales.

- Investigar sobre el mtodo, los ndices, la metodologa y las herramientas de

informacin y equipo usadas en la valuacin.
- Fomentar la normalizacin sobre la valuacin agrcola y forestal.

- Concentrar informacin estadstica de valor de predios agrcolas, las curvas de

variacin y los factores variables usados en la valuacin.

- Dictaminar sobre controversias relacionadas a la valuacin.

5. IMPORTANCIA SOCIOECONMICA

El presente trabajo ofrece un amplio uso en el ramo forestal ya que permite a los
productores conocer el verdadero valor de sus terrenos tomando en cuenta para ello todos
los bienes naturales que en ellos se encuentran y no el valor mstico que anteriormente las
instituciones, bancos entre otros le otorgaban, dndose casos siempre en que ste valor era
muy inferior al real.

Asimismo, es importante que la metodologa que aqu se presenta para el avalo de

predios forestales se de a conocer a todas aquellas personas que de una u otra manera se
encuentran relacionadas con la produccin forestal, sobre todo aquellos dueos y/o
poseedores de dicho recurso del mbito rural, as tambin se da la pauta para que en

14
prximos avalos se adquiera el conocimiento necesario y se tenga conciencia sobre el
asesoramiento de un especialista forestal en el peritaje de los predios forestales.

6. MATERIALES Y MTODOS

Se presenta en este captulo la Formulacin de un avalo forestal de un proyecto

real, a la vez que se analiza previamente el formato gua utilizado, haciendo mencin a la
necesidad de cada aspecto de la informacin, as como su utilidad para la formulacin del
avalo.

En cada uno de los aspectos que se mencionan, se har una explicacin en forma
breve para una mejor comprensin del presente trabajo, aunque en algunos puntos, el
prrafo correspondiente explica por si solo el carcter de la informacin requerida.

En base a la tcnica en la formulacin de avalos, es necesario marcar las

diferencias existentes en los diferentes tipos de avalo como son los urbanos, de equipo,
industriales, agrcolas y en ste ultimo caso especficamente el forestal.

Es necesario mencionar que en el caso de los avalos forestales, se presenta una

situacin muy particular, ya que el valor del predio forestal a valuar, en gran parte est
determinado por la existencia del permiso de aprovechamiento forestal para dicho predio,
otorgado en base al estudio dasonmico realizado. La no existencia del permiso
correspondiente y vigente, quita la utilidad del bosque (por impedimento de Ley) y por
ende su valor forestal

6.1. Del formato y mtodo

El formato comprende en su estructura 11 secciones :

1) Nombre del solicitante

2) Domicilio del solicitante
3) Perito valuador
4) Registros del perito
5) Fecha de avalo
6) Bien a valuar
7) Propsito del avalo
8) Nmero de cuenta y predial
9) Nombre del propietario
10) Rgimen de propiedad
11) Situacin legal

El mtodo comprende en su estructura 14 secciones :

1) Recopilacin de informacin general

2) Ordenamiento de datos
3) Definiciones legales

15
 4) Localizacin geogrfica
5) Inspeccin ocular
6) Identificacin de el entorno geofsico
7) Definicin agronmica
8) Determinacin previa de parmetros
9) Estudio de mercado
10) Anlisis del costo de reposicin
11) Anlisis de productividad
12) Consideraciones particulares del bien
13) Seleccin del valor
14) Emisin de dictamen formal

A continuacin se integran en un solo documento los apartados del formato y las

secciones del mtodo, donde en cada uno de ellos se define su funcin.

6.2. Antecedentes

Este apartado contendr la informacin preliminar que permita identificar el origen

de la solicitud de avalo, as como seleccionar los criterios bsicos de valuacin, de
acuerdo a la naturaleza del bien y el propsito especfico del avalo.

Nombre del solicitante: Nombre o razn social de la persona fsica o moral que
contrata al perito para efectuar el avalo, debiendo coincidir con el signatario de la orden de
trabajo, y el receptor de la facturacin del perito.

Domicilio del solicitante: Domicilio de la persona que signa la solicitud.

Perito valuador: Ttulo y nombre del perito responsable de la informacin

recopilada, los clculos e informes, deber ser el mismo que firma el dictamen en la parte
final.

Registros del perito: Anotar los registros correspondientes a la especialidad Agrcola

- Forestal.

Este dato debe omitirse si el avalo es particular (en este caso puede presentarse el
nmero de registro ante el Colegio de Ingenieros Agrnomos de Mxico, A.C., y/o el
nmero de registro ante el Instituto Nacional de Valuacin Agropecuaria y Forestal, A.C.);
en el caso de ser avalo bancario ser exclusivamente el registro ante la Comisin Nacional
Bancaria, Especialidad (es) y la vigencia del mismo.

Si es avalo realizado en otra dependencia, se anotar nicamente el registro que

corresponda a esta. (Cabin, Tesorera, Juzgados, GDF, etc.); si fuera en otro estado de la
repblica, se anotar el expedido por el organismo estatal.

Esta prohibido realizar avalos de especialidad diferente a la autorizada para el

perito. Salvo en el caso de avalos privados.

16
 Fecha del avalo: Es la fecha de elaboracin del avalo, considerando la fecha de la
visita de inspeccin del bosque predio forestal como base, en caso de diferir
considerablemente (ms de sesenta das) con la fecha de firma del certificado, explicar los
motivos de la dilacin en las consideraciones previas al avalo.

Bien a valuar: Descripcin detallada del predio forestal, indicando la existencia no

de caminos principales y secundarios, brechas, construcciones instalaciones especiales,
equipos mayores y menores de carcter fijo, etc., que pudieran integrarse al valor del bien a
valuar.

As mismo especificar los siguientes datos:

Nombre del predio o finca

Domicilio del predio

Propsito del avalo: Se consignar el propsito para el cual se realiza, sealado por
el solicitante de acuerdo a la orden de trabajo, pudiendo ser alguno de los siguientes
motivos:

Crdito
Valor comercial para compra/venta
Catastral
Indemnizacin
Juicio
Seguros
Fianzas, etc.

Nmero de cuenta predial: Se asentar el nmero de cuenta predial, asignado por la

oficina catastral que le corresponda. El perito deber mencionar las diferencias y omisiones
que se presenten y conservar una copia simple en su expediente de los documentos.

Nombre del propietario: Solicitar el documento correspondiente que ampare

fehacientemente el rgimen de propiedad y que seale al propietario del bien descrito, en
concordancia con la boleta predial.

Rgimen de propiedad: Describir el rgimen de propiedad consignado en el

documento requerido en el inciso anterior:

Privado
Ejidal
Comunal
Posesionario
Concesionario, etc.

17
 Situacin legal: Describir las circunstancias especficas del predio en cuanto a
estado legal.

Ejemplo:
En posesin de su propietario
Solicitudes de afectacin
En litigio
Invadido
En veda, etc.

6.3. Ubicacin del predio

Se asentarn en ste apartado los elementos suficientes para llevar a cabo la

inspeccin ocular del bien, accediendo a su ubicacin e identificndolo. Mencionar las
dificultades de la ruta de acceso.

a. Croquis del predio: ampliar ste espacio incluir un dibujo simple del predio; en
primer lugar deber obtenerse de la informacin proporcionada los datos que permitan
establecer:

Cuadro de construccin con orientacin

Escala, rumbos y estaciones
Linderos y colindancias
Accidentes topogrficos y referencias

b. Ubicacin en el municipio: describir y/ dibujar la colocacin del predio dentro

de su municipio, selese la orografa e hidrografa ms importante, dando referencias
como: accidentes del rea, vas de comunicacin principales y secundarias (ferrocarril,
carreteras, caminos menores, puentes, ros, etc.).

c. Acceso al predio: dar una resea pormenorizada de la ruta de vas de acceso, su

estado de conservacin y disponibilidad de trnsito durante el ao y medios de transporte
desde la poblacin ms importante cercana al predio, mencionando kilometrajes, calidad
de los caminos y referencias de identificacin.

d. Superficie del predio: de acuerdo a la inspeccin ocular y a los documentos

proporcionados, se deber precisar cual ser la superficie definitiva a tomar en
consideracin en el avalo precisando la fuente (escrituras, planos, boleta y otras
referencias). Si se tienen diferencias entre las fuentes de informacin, sealar la
conveniencia de efectuar un levantamiento previo (actividad adicional a la valuacin), o
bien, indicar la fuente ms adecuada, as como el motivo de su seleccin, dando prioridad a
la escritura o ttulo debidamente inscrito en el Registro Pblico de la Propiedad.

18
 6.4. Clasificacin del sistema natural

Esta clasificacin permitir medir aquellos elementos del medio natural que
influyen en la productividad forestal, dndonos una idea de las condiciones del predio .Esta
informacin ser obtenida por observacin directa y por consulta de fuentes oficiales
privadas, pero siempre citando el origen de la informacin.

a. Altitud: es la elevacin del predio forestal expresada en metros, sobre el nivel

medio del mar. El perito considerar ste factor para determinar si el arbolado existente en
el predio, en su especie y variedad, est dentro del rango de elevacin que les favorece para
su mejor aprovechamiento.

b. Precipitacin media anual (mm)

Es el valor promedio de varios aos de precipitacin pluvial para la zona, expresado

en milmetros por ao. Deber citarse la fuente de obtencin de datos.

Distribucin mensual de la precipitacin anual

Es el promedio de distribucin de la precipitacin media mensual, segn datos

estadsticos, expresada en milmetros de precipitacin por mes. En el caso de terrenos
forestales, esto resulta importante para la programacin de extraccin de madera, en virtud
de los daos que ocasionan las lluvias a los caminos y brechas de saca,

c. Temperatura media anual

Es la temperatura media anual expresada en grados Celsius para la zona. Deber

citarse la fuente de informacin.

Distribucin mensual de la temperatura anual

Es la distribucin en los meses del ao de la temperatura media mensual, expresada

en grados Celsius. No obstante que ste factor no afecta al recurso forestal, es conveniente
incluirlo en el cuerpo del avalo.

d. Sequas: es la probabilidad de que ocurran fenmenos de sequa cada ao,

expresado en un cociente de frecuencia sobre periodo, ejemplo:
No. de aos secos / 10 aos mnimo
Deber citarse la fuente de obtencin de los datos estadsticos.
Lo anterior es de importancia tambin para el programa de prevencin de incendios
forestales.

e. Heladas: es la probabilidad de que ocurran heladas cada ao, y se expresar como

un cociente de frecuencia sobre periodo, ejemplo:

19
 No. de aos con heladas / 10 aos mnimo
Deber complementarse la informacin con el nmero promedio de heladas por ao.
Deber citarse la fuente de obtencin de los datos estadsticos.

f. Inundaciones: es la probabilidad de inundaciones en el predio de acuerdo a

precipitaciones mximas. En el caso de terrenos forestales y debido a su topografa, es
difcil que se presente ste fenmeno.

g. Granizadas: es la probabilidad de que ocurran granizadas cada ao y se expresar

como un cociente de frecuencia sobre periodo, Ejemplo:

No. de aos con granizadas / 10 aos mnimo

Por las caractersticas fsicas y mecnicas del recurso forestal, ste fenmeno no es
de importancia significativa, ya que el dao que pudiera ocasionar al arbolado y en especial
al renuevo, no es de consideracin.

h. Vientos: Es la probabilidad de que ocurran fenmenos de vientos huracanados

cada ao y se expresar como un cociente de frecuencia sobre periodo. Ejemplo :

No. de aos con vientos huracanados / periodo 10 aos mnimo

i. Otros fenmenos: Es la probabilidad de ocurrencia de cualquier fenmeno de

carcter repetitivo que pueda influir en la productividad del bosque selva en valuacin,
describiendo su efecto.

j. Clima: Es la clasificacin, producto de considerar los factores anteriores para el

rea, segn registros estadsticos. Se expresar en trminos de codificacin, segn la
clasificacin de Kppen, modificada por Enriqueta Garca.

k. Actividad agrcola predominante en la zona: Describir la actividad productiva

representativa ms frecuente de la zona, aun cuando sea diferente a la forestal, en
concordancia con el sistema natural descrito y su clasificacin.

6.5. Condicin agronmica del predio

Este apartado identificar las condiciones fsicas y qumicas de la vegetacin, suelo

y agua en el predio, las mejoras territoriales y la infraestructura que sern la base de la
productividad particular del bosque selva. Es en base a stas caractersticas particulares
contra las regionales, que se deber construir el cuadro de homologacin de valores, en el
estudio de mercado descrito ms adelante.

Para el llenado de este apartado se requieren datos del Anlisis Fsico y Qumico
practicado por una institucin oficial especializada, solo en caso de no obtenerse, ser
indispensable la obtencin de muestras de suelo y vegetacin.

20
 a. rea boscosa natural: Es el rea del predio que se encuentra con su cobertura
natural (espontnea) sin cultivar, ya sea original o de rebrote. Expresar en hectreas. En
caso de existir plantaciones forestales inducidas, tambin indicar su superficie.

b. Descripcin de la flora nativa: Describir la flora espontnea del predio (o del rea
circundante), consignando las principales especies. La informacin de ste punto como el
anterior, se obtiene del estudio dasonmico. Citar la fuente en su caso.

c. Aptitud del rea boscosa: Describir la ocupacin actual o posible del rea
boscosa. Citar la fuente.

d. rea cultivada: Es la superficie del predio que tiene una produccin comercial,
inducida y controlada.

e. Uso del rea cultivada: Es una breve descripcin del modo de explotacin del
predio cultivado, sealando el producto comercializable.

f. Suelo: En este inciso del apartado, se describir las condiciones de operacin del
suelo del predio desde el punto de vista de los Sistemas de Clasificacin Tcnica o
Edafolgica, preferentemente sobre la Pedolgica, debiendo ser consistente con el apartado
de arbolado del avalo. Para sustento de este apartado deber(n) obtenerse las muestras
representativas del suelo del predio (capa arable o suelo til en caso de cultivos ms
profundos) y someterla al anlisis de laboratorio, Los datos oficiales de orden regional
sern una base de corroboracin del anlisis, pero no pueden ser considerados como una
informacin universal para todos los predios (se recomienda usar las tablas solo en
superficies extensas, mayores de 200 ha.).

f.1. Textura. Es la mezcla de caractersticas del suelo derivadas de la diferente

proporcin de presencia de arena, limo y arcilla, clasificada segn el tringulo de
texturas; es una caracterstica de acuerdo a la sociedad internacional de la ciencia
del suelo.

f.2. Fertilidad. Es la presencia de elementos y nutrientes en el suelo y de la

disponibilidad de estos, tomando en cuenta que los niveles satisfactorios de cada
suelo estn en funcin del arbolado del predio, su sistema radicular y sus
requerimientos nutricionales. Los niveles de nutrientes debern ser clasificados
despus de obtener resultados de anlisis de laboratorios oficiales o de la muestra.

Salinidad o sodicidad. Es la acumulacin salina o sdica en el suelo. En niveles

significativos detectados por el anlisis del laboratorio, es una caracterstica negativa, pero
depende su calificacin de la tolerancia a ella que tenga el arbolado en el predio, y sus
efectos en el suelo.

21
 p.H. Es el nivel de acidez o alcalinidad que presenta el suelo a travs del anlisis del
laboratorio y puede ser adecuado negativo dependiendo del arbolado presente en el
predio.

Materia orgnica. Es la presencia de materia orgnica en el suelo, expresada en

porcentaje.

Elementos Qumicos. Es la presencia de Nitrgeno, Fsforo y Potasio

principalmente, expresada en porcentaje.

f.3. Pedregocidad. Es la expresin en % de presencia de piedras en el suelo del

predio. Se obtiene por cribado de la muestra, generalmente en laboratorio es una
caracterstica negativa del suelo.

Cuadro 1.- Niveles de pedregocidad del suelo

Cantidad.- Nula < 1%
Ligera de > 1% a 5%
Pedregoso de > 5% a 20%
Muy pedregoso de > 20% a 50%
Baja dominancia de > 50% a 75%
Alta dominancia > 75%

Tamao. La textura de un suelo se determina por la proporcin de las siguientes

partculas que este contenga:

Cuadro 2.- Textura del suelo

Arcillas con un dimetro menor de 0.002 mm.
Limos con un dimetro mayor de 0.002 a 0.02 mm.
Arenas finas con un dimetro mayor de 0.02 a 0.2 mm.
Arenas gruesas con un dimetro mayor de 0.2 a 2.0 mm.
Gravas con un dimetro mayor de 2.0 a 20 mm.
Piedras con un dimetro mayor de 20 mm.

f.4. Color. Es una caracterstica aparente del suelo til para su identificacin.
Representa la presencia de elementos y su estado de conservacin.

f.5. Topografa (Relieve). Se refiere a la pendiente dominante del predio tomada de

los planos, o por apreciacin del perito con aparatos simples (clismetro), expresada en por
ciento. Deber describirse la forma del contorno de la superficie.

Pendiente: X%
Uniforme o regular
Mixta

22
 Relieve: Plano
Cncavo
Convexo
Terraceado
Mixto

f.6. Drenaje. Descrbase el funcionamiento del drenaje, tanto el interno como el

externo; el interno en funcin de las caractersticas del suelo y el segundo en funcin de
recepcin y escurrimiento de acuerdo a su topografa.

Interno: Excesivamente drenados (suelos sueltos)

Bien drenados (suelos francos, arenosos)
Pobremente drenados (grisceos, ocres)
Mal drenados (grises)

Externo: Sitio donador (recibe menos que aporta)

Sitio normal (aporta igual que recibe)
Sitio receptor (recibe mas que aporta)
Sitio anegado (de agua dulce)
Sitio anegado (de agua salina)

f.7. Erosin. La erosin es la prdida del suelo por arrastre de partculas por
cualquier vehculo. Se clasifican en:

Efecto: Laminar
Surcos o Canalillas de 5 a 10 cm.
Crcavas hasta 3 m. de profundidad

Arrastre: No manifiesta (pierde menos de 1 ton/ha/ao)

Muy leve (pierde de 1 a 2 ton/ha/ao)
Leve (pierde de 2 a 3 ton/ha/ao)
Moderada (pierde de 3 a 4 ton/ha/ao)
Severa (pierde de 4 a 5 ton/ha/ao)
Muy severa (pierde mas de 5 ton/ha/ao)

f.8. Contaminantes. Consignar la presencia de elementos nocivos a la productividad

del predio de acuerdo al sistema y producto en explotacin.

f.9. Agua. En ste inciso se describe la fuente abastecedora del agua, lo que
proporcionar la certidumbre relativa de su obtencin, factor determinante del valor del
predio para el caso de terrenos agrcolas. En el caso de terrenos forestales y por su
naturaleza propia, ste factor no es importante.

23
 6.6. Otros usos del predio

Describir aquellas actividades que ocupen alguna superficie del predio o que afecten
su potencial productivo, aumentndolo o disminuyndolo, o la ocupacin de instalaciones e
infraestructura. Este dato deber ser consistente con los valores de superficie considerados
en los renglones de produccin y de bienes distintos de la tierra. Se expresar en hectreas.
El perito deber conservar en su expediente una relacin detallada de stos conceptos,
puede incluir la relacin como anexo.

Caminos ha
Servidumbres ha
Instalaciones ha
Construcciones ha (habitacin)
Construcciones ha (infraestructura)
Total ha

6.7. Total de superficie cultivada

Superficie total del predio (+)

Superficie rstica (sin uso) (-)
Superficie de otros usos (-)
____
Superficie Total en produccin (+)

En el caso de avalos para terrenos forestales, de la superficie total del predio, se

considera nicamente como superficie cultivada, aqulla que se menciona en el permiso de
autorizacin para aprovechamiento. Asimismo, el valor para la base de clculo en los
rendimientos, est en funcin del volumen autorizado para cada anualidad.

6.8. Ocupacin en el predio

Comentar sobre cualquier caracterstica de la ocupacin fsica del predio, sus

posibles expectativas de servicios, sus condiciones sociales y polticas; es importante
describir la posibilidad de transformaciones de uso de suelo, de proyectos en construccin,
de infraestructura que afecte la superficie o beneficie la productividad, invasiones,
acciones de litigo, etc.

6.9. Servicios urbanos

Enumerar la presencia de equipamientos y servicios de tipo urbano, suburbano o

rural que circunden al predio.

a. Densidad de poblacin: es el cociente de dividir el nmero de pobladores del rea

considerada entre el nmero de hectreas que comprende la misma.

24
 b. ndice de saturacin: es la cantidad de metros cuadrados ocupada por unidades de
habitacin en el total del rea considerada, pudiendo darse como conceptos generales:

Rural
Bajo
Medio
Alto

c. Distancia a la poblacin ms cercana: distancia en kilmetros a la poblacin ms

cercana con rango mnimo de cabecera municipal.

d. Tipo de construccin predominante: describir el tipo ms frecuente de

construccin en el rea circundante al predio: adobe con techo de cartn, tabique con techo
de madera, block con losa de concreto con aplanados, tabique con losa de concreto, etc.

e. Servicios municipales: listado de los servicios pblicos en el rea circundante del

predio, sealando su tipo y estado: caminos de terracera con grava, sealamientos, agua
potable, etc.

6.10. Estudio de mercado

El estudio de mercado es una recopilacin por investigacin directa (telefnica y/o

por encuesta) de valores en la zona sobre:

Ventas efectuadas de predios forestales

Oferta de predios forestales
Demanda de predios forestales
Renta de predios forestales

Debern consultarse todas las publicaciones sobre los conceptos indicados,

debiendo ponderarse las diferencias que hay entre los precios de oferta y demanda con los
precios histricos, ya que los primeros son precios negociables y los segundos ya fueron
realizados.

Fuentes de consulta. Las fuentes deben buscarse en la localidad, como ejemplo

enunciativo, no limitativo, tenemos:
Prensa local
Prensa estatal
Prensa nacional
Revistas de inmuebles
Corredores locales
Registros de propiedad
Asociaciones
Bancos
Juzgados
Notarias

25
 a. Valores de mercado

Elaborar una lista ordenada de los precios obtenidos, clasificados por sus
caractersticas tal y como se conocieron.

El siguiente formato es un ejemplo simple, que deber ser adaptado a las

caractersticas de la encuesta realizada:

Cuadro 3.- Formato de valores de mercado

Nombre Ubicacin Superficie Precio/ha. Fuente O-ferta Fecha V-enta
del predio (ha) D-emanda R-enta
H-istrico
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8)

Donde:
Nombre o cdigo de identificacin del predio investigado
Lugar de referencia en la ubicacin del predio investigado
Superficie total del predio investigado
El valor investigado para este predio expresado en $ / ha
Medio, lugar y/o persona que proporciona el informe
Escribir la inicial que corresponda al tipo de precio obtenido para el predio segn la
fuente
Fecha de vigencia del valor, aunque sea diferente de la fecha de obtencin del informe
Definir si es precio de venta o precio de renta

Nota: el cuadro deber complementarse con comentarios y datos a juicio del perito.
El perito deber conservar en su expediente las referencias de los informes que cita en su
cuadro de valores de mercado.

b. Homologacin de predios detectados

En este inciso se establecern mtodos de comparacin para predios de diferente

tipo, an aquellos que se rentan con los que se venden a manera de obtener un valor
confiable, de donde se pueda obtener por inferencia o deduccin el valor del predio en
anlisis.

Una vez obtenidos los valores de mercado e identificadas sus diferencias, se

proceder a ponderarlas cuantitativamente, a fin de dar valores homologados a los predios
diferentes; es decir, a travs de la calificacin de las caractersticas diferenciales, se
tender a igualar las diferencias.

Identificacin de predios.
Se asigna un nombre o cdigo a cada predio investigado. Se incluye en la
codificacin al predio en valuacin.

26
 Caractersticas.
Se identifican las caractersticas principales que diferencian marcadamente a los
predios, ya sea una diferencia comn a todos o solo entre algunos de los investigados. Se
considerarn nicamente aquellas caractersticas que influyen en la productividad del
predio investigado, se toman en cuenta las caractersticas del predio en valuacin.

A cada caracterstica se le asigna un rango de variacin, considerando el valor

mximo y el mnimo, que presentan los predios, por ejemplo: para una variacin de la
pendiente donde en el predio ms nivelado tiene el 2% y el ms inclinado tiene el 12%, el
rango de variacin es de 12 - 2 = 10%

A cada rango de variacin se le asigna un puntaje a criterio del perito, ejemplo: el

rango de variacin de 10 puntos porcentuales de la pendiente recibir una calificacin de 0
a 20 puntos (o la que designe el perito), es decir, que por cada 1% de variacin de la
pendiente en cualquier sentido aumenta o disminuye 2 puntos la calificacin del predio en
homologacin.

Rango de variacin de la pendiente = 10 (diez) puntos porcentuales

Calificacin posible de un predio = De 0 a 20 (20 al de menor pendiente, es beneficio)
Puntos de calificacin por cada = 2.0 (a criterio del perito)
punto de variacin
Criterio = A mayor pendiente menor calificacin

Homologacin.

Para efectuar la homologacin de los predios se forma un cuadro-matriz de doble

entrada, colocando en la entrada superior los cdigos de identificacin de cada predio; en la
entrada lateral izquierda se enlistan las caractersticas que diferencian a los predios.

Nota: Es importante recalcar que el ejemplo es simple e hipottico, por lo que los
valores empleados de ninguna manera sern parmetros aplicables en forma generalizada,
el perito deber estimarlos en cada caso.

Suponiendo que obtenemos de la investigacin del mercado, el valor de un predio a

$20,000.00 por hectrea y que ste predio presenta diferencias en las caractersticas de:
pendiente, existencia de caminos de brecha, cercana con alguna poblacin y mayor
disponibilidad de servicios con respecto al predio que tenemos en valuacin, siendo que en
las dems caractersticas no presenta diferencias.

Caractersticas: calificaremos cada una de las cuatro caractersticas con calificacin

de 0 al 10

Rango. En este ejemplo, supondremos que no hay valores intermedios, por lo que
habr solo dos valores de cada caracterstica.
Se tendrn calificaciones de 0 y 10 nicamente.

27
 Cuadro 4.- Ponderaciones de las caractersticas de un predio
Caracterstica Predio #1 (valuacin) Predio # 2 (investigado)
Otras Igual 0 Igual 0
Pendiente Optima para cultivos 20 Inadecuada 10
Caminos de brecha Nula 10 Presente 0
Poblacin cercana Alta 0 Mnima 10
Presencia de Eficiente 10 Menos eficiente 0
servicios
Calificacin 40 Calificacin 20

Ntese que el primer rengln lo constituyen las caractersticas que no muestran

diferencia entre los predios.

Los valores del cuadro anterior se dan como conceptuales, en la prctica debern ser
cuantitativos. Debern incluirse todas las caractersticas que sean necesarias.

En este resultado hipottico, el predio en valuacin supera la calificacin del

predio investigado en el mercado, es decir, al comparar el valor de uno y otro el primero
ser mayor.

Impacto en el Mercado. Como se mencion en el ejemplo, el precio obtenido por

encuesta es de $20,000.00/ha. para el predio #2, el cual ser menor que el valor del predio
en valuacin. Para conocer el monto de la diferencia de valor, es necesario conocer el
impacto que la calificacin de cada concepto caracterstica tendr en el precio del mercado
obtenido para el predio #2. Con este propsito se agregar una columna de ponderacin a la
derecha de las anteriores, sealando el impacto que la mxima calificacin de cada
concepto, tendr sobre el precio del predio #2.

Lo anterior es a juicio y experiencia del perito basado en fuentes y referencias

tcnicas, quien establecer para cada caso que tanto se afecta el precio del predio por las
diferencias entre algunas de las caractersticas. Suponiendo que:

Textura impacta en un 2% del precio

Salinidad 10%
Pendiente 4%
Drenaje 4%
Total de precio afectable 20%
Nota: Se insiste que de ninguna manera es un parmetro universal

Es decir que por las diferencias que presentan los predios, el precio obtenido por
encuesta se ver afectado en un mximo del 20% de su valor total; lo que es lo mismo que
decir que las caractersticas iguales de los dos predios impactarn el otro 80% del precio.
As, el mnimo valor que el predio en valuacin podra tener, si las cuatro caractersticas en
homologacin fueran calificadas con cero para el y con 10 para el predio investigado, sera
de:

28
 $20,000.00 X 0.80 = $16,000.00

Es decir, que por la diferenciacin de estos factores, los precios de los dos diferentes
predios se podrn desviar en un mximo del 20% uno con respecto del otro.

Cuadro 5.- Calificacin del suelo para el avalo de un predio forestal

Caracterstica Predio #1 Predio # 2 Impacto de mercado
Caractersticas iguales 38% (hipottico)
Textura 10 0 2
Salinidad 10 0 10
Pendiente 0 10 4
Drenaje 10 0 4
Cal. 30 Cal. 10 Suma 20%
20% (hipottico)
100 %

La parte de valor que se ve calificada es el 20% del precio conocido del predio #2,
esto indica que para el predio investigado (#1) la calificacin de 30 puntos le significa un
valor de:

Si 10 puntos del predio # 2 ................ (0.20 x $20,000.00) = $4,000.00

30 puntos del predio # 1 ................ X De donde:

X = $4,000.00 x 30 = $12,000.00
10

Este resultado de precio es el 20% del precio del predio en evaluacin, por lo que
hay que agregarle el 80% faltante que por tener caractersticas iguales no se altero:

0.80 x 20,000.00 = $16,000.00

As el precio total de valor para el inmueble en valuacin (#1), homologando las

caractersticas que le dan valor y precio al predio investigado en el mercado (#2), y dado
que el primero presenta mejores caractersticas segn lo indica la calificacin ser de:
20% $12,000.00
(+) 80% $16,000.00
100% $28,000.00 / ha.

Observaciones:

Se puede practicar una homologacin semejante para valores de renta de predios

investigados en el mercado.

29
 Debern incluirse todos los factores que a juicio del perito ayuden a aproximar el precio
obtenido hacia el real.
Los factores de ponderacin de productividad y de impacto en el precio, debern quedar
justificados cuando menos en el expediente del perito.
La homologacin de precios de varios predios investigados es la repeticin de las
columnas primera y segunda de izquierda a derecha en el ejemplo de calificacin,
debindose comparar todos ellos contra un lote tipo o un lote ptimo terico.
Se hace hincapi que en la homologacin para terrenos agrcolas, se consideran factores
agronmicos generalmente y no del medio natural. Estos factores de comparacin,
pueden ser de diferente uso de suelo, sistema de explotacin y semejantes. Para la
homologacin en terrenos forestales, es factible considerar factores del medio natural,
infraestructura, etc. por lo que el perito deber aplicar el criterio en la seleccin de
factores e ndices de homologacin.
Es indispensable identificar las caractersticas propias de cada predio para asignarle un
valor, ya sea por comparacin en el mercado o por identificacin de su capacidad
productiva en trminos comerciales.

6.11. Bienes distintos de la tierra

Este apartado comprende la identificacin de aquellos bienes muebles e inmuebles

que no sean el suelo forestal y que estn presentes en el predio, como construccin
equipamiento.

Se pueden distinguir un gran nmero de bienes distintos de la tierra, pero sealando

los principales tenemos:

Vuelo: Plantaciones perennes

Plantaciones de ciclo corto
Cercados, bardas, accesos
Caminos y puentes
Infraestructura de manejo y empaque
Bodegas
Casa habitacin
Equipos fijos

Estos bienes debern considerarse como valores adicionales al bien tierra, an

cuando su aportacin al producto sea indirecta no tenga relacin alguna.

Aquellos productos presentes en el predio, como por ejemplo: equipos mviles,

mobiliarios, equipos menores y manuales u objetos ajenos a la produccin, merecern un
avalo independiente y especializado a sus caractersticas.

Vuelo: Comprende las especies vegetales arraigadas en el predio, no as

plantaciones en substratos que puedan movilizarse. Debern valuarse de acuerdo a su
condicin, etapa fenolgica y estado de desarrollo. Su producto ser considerado en el

30
apartado de producciones en el predio.

Los cultivos perennes tendrn valor en funcin del valor invertido en implantarlos,
para estos casos deber seguirse alguno de los mtodos especficos de valuacin segn la
plantacin, como por ejemplo: el Mtodo de Valuacin de Huertas del Ing. Rafael Padilla
Copado. Tambin, as mismo al valuar una huerta se tendr que cuantificar el nmero de
rboles, clasificndolos por edad y estado, sumndolos al precio del terreno.

Cercados: comprende aquellas instalaciones que sirven para delimitar o subdividir al

predio, sern consideradas en funcin del precio unitario de su reposicin nueva (VRN),
demeritndolo de acuerdo a su estado de conservacin y la vida til remanente hasta
obtener su valor neto de reposicin (VNR).

Caminos y puentes. Igual procedimiento

Construcciones, maquinaria y equipo. Este inciso se apegar a las prcticas comunes

de valuacin para instalaciones civiles y maquinaria, a travs de sus valores de reposicin
nuevo, vida til, vida til remanente, obsolescencia, conservacin y valor neto de
reposicin.

6.12. Valor fsico

Al haber obtenido el valor del terreno por homologacin de los precios investigados
en el estudio de mercado, se tiene la base de valor fsico, ya que en el caso de los predios
forestales, el terreno no tiene un valor de reposicin.
Se entender por valor fsico a la suma de:
1. Valor de mercado homologado del predio (en bosque natural ya incluye
arbolado, en plantaciones solo terreno)
(+)
2. Valor de reposicin neto de arboles maderables (caso de plantaciones
nicamente)
(+)
3. Valor de reposicin neto de bienes distintos de la tierra (instalaciones y
edificaciones)

Este valor es ya un primer estimado del resultado del avalo y deber inscribirse en
el apartado 6.14, inciso a.

6.13. Valor por capitalizacin de rentas

Este procedimiento obtiene por deduccin el valor del terreno, considerndolo un

capital de inversin a renta fija, del que podemos conocer esa renta, que ser la parte de
utilidades que correspondan al propietario del predio, nicamente por este concepto.

Si consideramos que en el ingreso total por ventas del producto obtenido en el

predio en anlisis, se tiene incluida la parte que hay que pagar de renta de la tierra e

31
identificamos esa parte, podemos convertirla a travs de la tasa y as conocer el monto de
inversin en el capital que la origina, para lo cual requerimos precisar a que tasa de renta
esta comprometido dicho capital, es pues el proceso inverso de obtener el rendimiento o
inters que le corresponde al capital por estar invertido a esa misma tasa. En este caso
debido a que la tasa la usamos para que nos conduzca al capital que la origina la
denominamos tasa de capitalizacin.

Considerado as el proceso, se deben seguir los siguientes pasos:

Cuantificar la produccin en pesos

Identificar los costos de produccin en pesos del predio especficamente
Deducir la parte correspondiente a renta de la utilidad bruta
Identificar la tasa de capitalizacin de predios forestales
Convertir la renta en capital (ndice de capitalizacin = valor del predio)

a. Produccin e ingreso.
La obtencin de informacin de produccin en cuanto a costos deber hacerse
preferentemente de registros particulares y fiscales del empresario forestal; en el caso de no
contar con ellos deber recurrirse a la informacin estadstica oficial de mercado
disponible para la zona, dejando en el expediente referencias de la misma.

Cabe mencionar que los ingresos por venta del producto maderable obtenido ,
estarn estrictamente en funcin del volumen de aprovechamiento dado en el permiso de
aprovechamiento forestal que haya otorgado la autoridad correspondiente al propietario del
predio, situacin que deber ser verificada por el perito valuador. En el supuesto de no
contar con el permiso vigente, habr de constituir el antecedente de produccin en base a
los permisos vencidos y en ausencia de estos se homologara la productividad del predio a
los promedios de explotacin autorizados para la zona. En todos los casos se habr de
confirmar que el predio no tiene restricciones de produccin como REAS DE VEDA O
RESERVAS ECOLGICAS o sanciones de suspensin de aprovechamientos por la
autoridad, lo que invalida el reconocimiento del predio como forestal, no siendo aplicable
este mtodo y dejando su valor en funcin de coeficientes de agostadero u otros posibles
usos.

a.1. Produccin de cada tipo de arbolado (cuadros).

Elabrense los cuadros necesarios para describir los tipos de arbolado que se
aprovecharn en el predio, considerando su produccin anual en funcin de tiempo y
volumen del permiso.

a.2. Ciclos.
En el cuadro descriptivo de tipo de arbolado, deber sealarse el ciclo de produccin
anualidad respectiva, indicando su duracin.

a.3. Rendimientos.
En los rendimientos de produccin se tomarn aquellos que se hayan determinado

32
en la autorizacin de aprovechamiento forestal, en base al estudio tcnico dasonmico
realizado en el predio. Se debern incluir subproductos directos. Se expresar en unidades
totales.

a.4. Precios de venta.

Obtnganse los precios esperados de venta para el presente ciclo (valores presentes
y constantes para aos subsecuentes), citando la fuente de informacin.

Cuadro 6.- Precios esperados de venta

Arbolado Ciclo Rendimiento Precio Total de ingreso
(1) (2) (3) (4) (5)

Nota: Los subproductos debern presentarse como ingreso independiente y

adicional

Donde:
Describir el producto en su presentacin comercial, en caso de ser producto destinado al
mercado de exportacin, indicarlo.
Sealar la anualidad de aprovechamiento que corresponda.
Indicar el volumen autorizado para su aprovechamiento en el predio para cada tipo de
arbolado por ao, expresado en las mismas unidades que se usarn en el precio
(siguiente columna).
Indicar el precio esperado para este ciclo en moneda nacional, para cada unidad de
medida segn lo expresado en rendimiento.
Es el producto de multiplicar (3) x (4)

b. Costos directos de produccin (cuadro analtico).

Una vez determinado el ingreso esperado a travs de la produccin, debemos
restarle los costos directos, entendiendo por directos aquellos que se aplican directamente al
producto o a la tierra:

Labores
Maquilas
Insumos (solo en plantaciones)
Impuestos y derechos forestales
Servicios Tcnicos

Con ello obtendremos la utilidad bruta del producto. Para lo anterior deber
construirse una tabla de especificacin de costos por cada uno de los productos y una tabla
resumen de todas ellas.

33
 Cuadro7.- Especificaciones de costos
Producto. Impuestos, Costo por
Volumen Total
Labor, Maquila etc. concepto.
(2) (4)
(1) (3)

Donde:
Describir los impuestos, la labor u ocupacin de maquila que se usa, etc.
Indique la cantidad unidades que se usaran en cada caso.
Antese el costo a precio comercial por cada concepto anotado en la primera columna,
por cada una de las mismas unidades que se anot en la columna anterior. Citar la
fuente de informacin anexar los clculos.
Es el producto de multiplicar (2) x (3)

c. Factor de costos indirectos __________%

Obtener de los registros del empresario forestal del predio a valuar, el factor
promedio anual de costos indirectos. En caso de no contar con ellos, calcular un estimado
describiendo el mtodo. Si fueran obtenidos de alguna fuente de informacin, citarla.

d. Factor de utilidad del productor __________%

El empresario forestal ser considerado como un coordinador general de las

actividades productivas, que rene las diferentes fuerzas, insumos y servicios necesarios
para la produccin. Por ello el empresario que no necesariamente es el propietario, aspira a
una utilidad independiente de la que obtendr cada uno de los participantes (se amplia el
principio en el inciso f). Esto quiere decir que tendr una utilidad aparte del pago de las
labores que efecte.

En este apartado se expresar como factor porcentual, cual es la utilidad esperada

por el empresario (sea igual o diferente que el propietario) nicamente por su labor
coordinadora, lo que se considerar ingreso aparte de la renta si fueran la misma persona el
propietario y empresario, que cabe sealar, este ultimo es la nica que corre un riesgo con
la produccin al no tener ingreso asegurado .

e. Factor de costo financiero __________%

Es el costo del dinero usado en el pago de impuestos, labores, maquilas e indirectos

nicamente y por el periodo de tiempo que dure el ciclo de produccin aprovechamiento.
Este costo ser semejante a la tasa de inters vigente en la banca de desarrollo especializada
para el proyecto en cuestin. Deber expresarse en % anualizado.

34
 f. Obtencin del precio de la renta de la tierra.

Para obtener el valor renta de la tierra, es necesario descomponer en factores, al

valor total de venta del producto, es decir que de la venta del producto debern obtenerse
las retribuciones de los participantes en la produccin. Estos participantes son:

Jornaleros. Son quienes realizan las labores manuales necesarias en el proceso,

como son el derribo, troceo y arrime del producto. Normalmente, esto no incluye
operadores de maquinaria. Estos participantes no llevan riesgo con la produccin, pues
cobran por trabajo ejecutado o por tiempo. Aqu se incluirn los costos de sueldo integrado
como IMSS, INFONAVIT, Impuesto a la mano de obra, etc.

Maquileros. Son los poseedores de equipo mecnico que trabajan realizando labores
completas de apertura de caminos de brecha y de saca, as como la carga y transporte de
productos. Estos participantes no llevan riesgo con la produccin pues cobran al finalizar
las labores y el riesgo de su equipo va cubierto en el precio de la maquila. La utilidad es fija
con respecto a la produccin.

Insumos. Son los productos adquiridos para agregarse al producto final o a la tierra,
esto es aplicable principalmente en al caso de plantaciones.

Impuestos y Proveedores de Servicios Tcnicos Forestales. Los impuestos son el

pago por metro cbico autorizado para su aprovechamiento al empresario dueo del
predio y el pago por Servicios Tcnicos se cubre al responsable del aprovechamiento
forestal. Estos participantes no llevan riesgo con la produccin. La utilidad es fija con
respecto a la produccin.

Indirectos. Son los costos de control no directamente productivos, como es el caso

del administrador, contador, transporte de supervisin, acarreo de personal, etc. No llevan
riesgo con la produccin, pues son pagados independientemente del resultado de la misma.

Financiero. Es el prestador del capital de trabajo, sin importar si es el mismo

empresario trabaja con crditos. Recibir una renta fija (inters) por la utilizacin del
dinero durante el periodo productivo. No lleva riesgo con la produccin, pues contrata la
devolucin de su dinero con el respaldo de garantas, que pueden ser diferentes al predio
forestal.

Dueo del predio forestal. Es el propietario del predio donde se establecer la

empresa forestal y se insiste que puede o no ser el empresario coordinador de la actividad,.
Recibe una renta fija por el periodo de produccin. Cobra por adelantado generalmente y
no lleva riesgo con la produccin.

Empresario forestal. Es quien pudiendo ser propietario o arrendatario del predio y

es el organizador de todos los dems participantes de la produccin, es quien corre el riesgo
financiero directo de lograr o no la productividad, y por ende, cubre los costos de los

35
participantes. Cobra al ltimo y su utilidad es variable, nula o negativa; es el patrn laboral,
contratante de servicios, gerente financiero y coordinador general.

Gobierno. Es participante de un porcentaje de las utilidades de cada uno de los

componentes de la produccin, es decir, es un participante secundario que se manifiesta en
los resultados independientes a la produccin misma, por ello no se le incluye en el anlisis.

Entonces la produccin terica deber ser suficiente para cubrir costos y utilidades
de cada uno de los participantes, es decir:

Valor de la produccin = P + S + M + J + D + CI + F + R + U

Donde:
(costos directos de produccin)
P : Pago de proveedores de insumos
S : Servicios tcnicos forestales
M: Pago de maquileros
J : Pago de jornales
D : Derechos forestales
CI: Pago de indirectos
F: Pago de intereses sobre el capital de trabajo (financieros)
R: Pago por el uso de la tierra (renta)
U: Utilidad del empresario forestal
Despejando el valor renta:

Valor renta de la tierra ( R ) = Valor de la produccin - (P+S+M+J+D+CI+F+U)

El valor (P+S+M+J) es sinnimo de costos directos.

g. Capitalizacin de rentas

Partiendo de la base que el valor de la renta es la retribucin peridica que el dueo

de la tierra recibe solo por el hecho de haber invertido en ella, an cuando no sea l mismo
quien la trabaje, se proceder a identificar el valor del capital invertido en el terreno, en
funcin de la mayor o menor renta que recibe por l cada ao.

A cualquier capital invertido se le supone una retribucin peridica que se conoce

como inters y al volumen de intereses que deber recibirse en un periodo determinado en
funcin del capital, se le denomina tasa de inters y se expresa en porciento (%).

Ejemplo:
Si tenemos un capital de $1,200.00 y lo invertimos a una tasa anual de 10%, al final
de un ao recibiremos el producto del capital por la tasa:

$1,200.00 x 0.10 = $120.00 de intereses o renta financiera

36
 Si por el contrario, conociramos el monto de intereses (renta) y pudiramos
identificar la tasa a la que fueron producidos (10%), en un proceso inverso podremos
identificar el capital que lo produjo, si dividimos la renta entre la tasa, en este caso por ser
la tasa que identifica al capital la llamaremos de capitalizacin : $120.00 / 0.10 = capital
origen = $1,200.00.

En el inciso anterior logramos despejar el valor renta, que es equiparable a los

intereses recibidos por el capital invertido en el terreno. Deberemos identificar a que tasa
(de capitalizacin) corresponde semejante renta, para deducir el valor del terreno (capital).

g.1. Tasa de capitalizacin. Para obtener la tasa de capitalizacin adecuada a la

inversin que representa cada predio, deberemos considerar algunos factores particulares
del terreno que inciden en ella.

Es importante tener presente dos caractersticas de la tasa de capitalizacin, primero

que es el factor que regir un aumento o disminucin geomtrico de precio, y segundo que
mientras ms elevada sea la tasa, menor ser el valor resultante del predio. As, determinar
la tasa es una responsabilidad de cuidado y precisin del perito.

Otro factor importante que incide en el valor es el monto de venta del producto del
predio, que por residuo se transforma en renta; si este monto no es el mximo posible y se
calcula una tasa normal de capitalizacin resultar el predio con un valor menos que el real,
por culpa de un cultivo poco rentable. Se insiste en que la transformacin de rentas a valor
del predio es un proceso delicado de variaciones geomtricas en las respuestas, por lo que
debe acometerse con responsabilidad. De este proceso se derivarn muchas funciones
econmicas, como crdito, asociaciones y compra venta; que representa un movimiento
importante de capitales del sector agrcola y estn en funcin de la pericia y seriedad del
Perito.

g.2. Cuadro de Composicin. Factores que determinan la tasa de capitalizacin

analtica:

Tasa de Inters monetaria: Se refiere a que la inversin en terrenos es un modo

alternativo de aspirar a una renta y por ello es comparable a invertir en instrumentos
bancarios de renta fija, sobre todo si consideramos las tasas pasivas que los bancos del
sector agrcola y principalmente de Banca de Desarrollo pagan por ello. Sin embargo, hay
diferencias entre stos aspectos que debern considerarse al fijar la tasa de capitalizacin,
basada en la tasa de inters. As, el primer parmetro a considerar ser la fluctuacin de
tasas de los intereses pagados por el banco.

Inflacin. La tasa bancaria incluye en su monto la inflacin acumulada del ao. Bajo
sta premisa debemos considerar que el bien raz, repone el efecto de la inflacin anual en
su propio incremento del precio de cada ao, lo que no ocurre con el dinero invertido en el
banco, que deber reponer su poder adquisitivo del mismo monto de inters recibido. Por lo
anterior, el primer ajuste a considerar en la tasa bancaria, es descontar el efecto de la
inflacin que se ver repuesto por los incrementos de precios de predios agrcolas. Lo

37
anterior deber ser calculado de acuerdo a los ndices oficiales de efecto inflacionario para
el sector agrcola.

Subsidios. Si el predio en anlisis recibe la asignacin permanente de subsidios al

predio, stos debern causar un ajuste en la rentabilidad de la inversin, ya sea ajustando la
tasa de capitalizacin, o bien adicionando el subsidio a la renta, sin variar por ste concepto
la tasa. Estos subsidios debern ser destinados al predio y entregados a su propietario o
posesionario directamente y no por concepto del cultivo.

Manejo del predio. Este concepto puede originar un gasto oculto, por renovacin de
los deterioros causados por un mal manejo, a la inversa, puede generar un beneficio por
prcticas de conservacin o mejora de los suelos terreno forestal. Por otra parte, si los
deterioros son permanentes y acumulativos por prcticas de manejo del predio (por ejemplo
plagas enfermedades del arbolado), pueden ocasionar reducciones casi totales del valor
del predio. En cualquiera de los casos deber ser ponderado por el perito para determinar un
aumento o decremento de la tasa de capitalizacin.

Ejemplo: Un predio bajo malas prcticas de manejo ir perdiendo paulatinamente

parte de su potencial productivo y an cuando el mercado de rentas le permita cobrar lo
mismo, es innegable que tambin ir perdiendo parte de su valor, lo que debe ser previsto
en una correccin al alza de la tasa de capitalizacin.

Riesgo. Es la consideracin de los factores de probabilidad de ocurrencia de

fenmenos climticos o fsicos del apartado 6.4. (clasificacin del sistema natural).

Eficiencia del cultivo. Se refiere a la eficiencia con que los cultivos (arbolado)
aplicados al predio explotan su potencial, sea que se deber identificar si el los
productos obtenidos en el predio representan la mejor opcin financiera del mismo, ya que
de no ser as se oculta el precio del terreno. disminuyendo artificialmente su valor. Esta
consideracin de que el producto en dinero, como renta anual no representa toda la renta
que se puede recibir, merecer decir que slo se recibe una parte de la tasa de capitalizacin
(una tasa menor) con lo que se incrementar el precio del predio, buscando su valor real.

Infraestructura. La vida remanente de la infraestructura permanente que participa

directamente en la produccin (caminos por ejemplo), deber ser considerada como factor
de ajuste de la tasa de capitalizacin, ya que una instalacin prxima a su fin de vida til,
representa gastos inmediatos, que no se reflejan como deduccin de las rentas, lo que le
permite conservar al predio su valor de un modo inconsistente. La deteccin de
infraestructuras obsoletas o en prximo desuso, representan un motivo de ajuste de la tasa a
la alza, como de otra manera lo representa a la baja (de la tasa), el hecho de incorporar al
predio en el futuro inmediato instalaciones que beneficien su productividad, por ejemplo:
un sistema de riego en construccin.

38
 Tasa de mercado. Se obtiene de valores de venta, renta y/o aparcera, que como
muestras se detectan y son la relacin que existe entre rentas y ventas

TGM= Rentas/Ventas

Deber estructurarse una matriz que abarque stos factores y su impacto sobre la
tasa de capitalizacin, quedando como antecedente de la seleccin de tasa hecha por el
perito.

Los valores que perjudican el valor del predio, incrementarn la tasa de

capitalizacin y aquellos que lo beneficien decrementarn la tasa.

h. ndice de capitalizacin

El ndice de capitalizacin es sinnimo de capital originador de la renta, es decir que

es el monto de dinero invertido en el predio, que de acuerdo a la tasa fijada originar una
renta como la encontrada.

Este ndice se obtiene con el cociente de dividir la renta entre la tasa de

capitalizacin:

Renta deducida o de mercado

ndice de capitalizacin =
Tasa de C.

Este valor es otro estimado del precio comercial del predio en anlisis, semejante al
obtenido por el mtodo de mercado, y no incluye los bienes distintos de la tierra. Deber
inscribirse en el apartado 6.14 en el inciso b.

6.14. Resumen de valores

En este apartado se presentan los resultados que separadamente se han obtenido, a

fin de que el perito haga su seleccin, de acuerdo con el criterio aplicable segn el caso.

a. valor del predio de mercado $__________

b. valor del predio por capitalizacin $__________
c. valor de bienes distintos de la tierra $__________
d. valor fsico (a + c) $__________
e. valor analtico (b + c) $__________
f. Valor seleccionado $__________

6.15. Consideraciones previas al avalo

Deben describirse breve pero detalladamente, todas aquellas circunstancias bajo las
que se llev a cabo la recopilacin de datos, la visita de inspeccin, los anlisis y clculos,

39
que han derivado en conclusiones de valor para el predio. Se enunciarn las fuentes de
informacin sealndose las salvedades de la misma, las sustituciones adecuaciones y las
inferencias obtenidas. Se listan las dificultades fsicas de acceso, circunstancias sociales,
polticas, naturales financieras que incidan en la conclusin.

En ste apartado el perito explica y justifica sus mtodos, cuando adquieren

caractersticas especiales en concordancia con lo mencionado en el prrafo anterior. Puede
no el perito hacer referencia a documentos, anexos, bibliografas, etc.

En su oportunidad, ocupar ste apartado el perito para indicar los motivos que le
inclinan a seleccionar uno de los valores estimados en preferencia sobre los dems, una
mezcla de ellos, dejando explcito el mecanismo de redondeo de cifras conversiones de
moneda que hayan sido aplicados.

40
 6.16. Dictamen del avalo

Folio del dictamen ___________

Deber ir foliado con el mismo nmero del avalo
Este es el apartado del documento que tiene valor de certificado, es el
dictamen donde el perito asevera que habiendo seguido los procedimientos
generalmente aceptados y los reglamentarios, ha revisado documentos, conoce el bien
descrito y ha realizado concienzudamente las investigaciones que le permiten concluir
en un valor.

El valor que aqu se presentar como valor total del bien y sus bienes
distintos de la tierra ser slo una de las selecciones siguientes:

1. El valor fsico total que incluyen los bienes distintos de la tierra

2. El valor por capitalizacin de rentas de los diferentes tipos de terreno y sus

diferentes producciones, multiplicado por cada una de las superficies correspondientes,
sumndole el valor total de los bienes distintos de la tierra.

Deber mencionarse el nombre o cdigo del predio, su localizacin, el nombre del

propietario reconocido por el perito y la superficie aceptada.

El presente avalo efectuado sobre el predio ________________________ con

superficie de localizado en el poblado de ____________ municipio de
__________________ Estado de______________ propiedad del Sr.
_____________________________________ arroja como resultado total el valor de $
___________ (con letra _____________________________________) en nmeros
redondos.

Deber asentarse un prrafo de vigencia:

El presente avalo tendr una vigencia del ______________________, hasta el da

___ del mes de _____________ del ao de ______.

Se anota la fecha de la edicin del documento ____________________________

Se dan los datos del signatario:

Ttulo y nombre del perito
Especialidad valuatoria SELLO DEL PERITO
Nmeros de registros
Domicilio y telfono

41
 7. RESULTADOS

7.1. Avalo de predios forestales con bosque natural

A continuacin se presenta la metodologa desarrollada para el caso de un predio
con bosque natural.

7.1.1. Antecedentes
a. Nombre del solicitante Banco, S.A.
b. Domicilio del solicitante Av. Jurez No. 317, Perote
Veracruz
c. Perito valuador Jos Prez Mercado
d. Registros del perito En tramite
e. Fecha del avalo 19 de mayo de 2002
f. Bien a valuar Predio Paxtepec II
g. Propsito del avalo Valor comercial
h. Nmero de cuenta predial No se proporcion
i. Nombre del propietario Juan Manuel Velzquez Mora
j. Rgimen de propiedad Privado
k. Situacin legal En posesin de sus propietarios

7.1.2 Ubicacin del predio

a. Ubicacin en el municipio Altotonga, Veracruz

b. Acceso al predio km 1 Carretera Perote - Altotonga
Fraccionamiento Yunes, Perote,
Veracruz
c. Medidas y colindancias del predio

Superficie del predio

Fraccin nica 100-00-00 has.
Cien hectreas cero centireas, cero
reas
Segn escrituras
Nmero: tres mil setecientos cuarenta y una (3741)
de fecha de de 199
Lic. notario # .
Nmero/Tomo/1/Volumen/ Seccin /Reg. Pblico de la propiedad de .

Colindancias
Al norte En 1,000 m con Sergio Armas Giron
Al sur En 1,000 m con Fransisco Javier Murillo
Al oriente En 1,000 m con Heriberto Gonzalez Sanchez
Al poniente En 1,000 m. con Diego Rodriguez Herrera

42
 d. Croquis del predio

ALTOTONGA, VERACRUZ

Km 1

PEROTE, VERACRUZ

Fraccionamiento
Yunes

Figura 1. Ubicacin del predio de estudio para bosque natural

7.1.3. Clasificacin del sistema natural

a. Altitud 1,500-2,000 m.s.n.m.

b. Precipitacin anual 1,500 - 1,700 mm/anuales
Distribucin mensual de la precipitacin anual
Uniforme de mayo a septiembre
7 meses de secas oct/abril
c. Temperatura media anual 20c
Mxima extrema 32 C
Mnima extrema 5 C
Humedad relativa media anual 60 %
d. Sequas Seco a templado en verano
e. Heladas Sin registro
f. Granizadas Sin registro
g. Inundaciones Sin registro
h. Vientos Sin registro
i. Otros fenmenos No
j. Clima c (fm) b (i) g
k. Actividad agrcola predominante en la zona: es una zona dedicada a la ganadera,
a la explotacin de bosque maderable, produccin cafetalera y de ctricos.

7.1.4. Condicin agronmica del predio

a. rea enmontada (condicin natural) 81-75-00 ha

43
b. Descripcin de la flora nativa Bosque acucifolio

c. rea cultivable Total (+) 81.75 ha (extraibles)

d. Uso del rea cultivable Extraccin de madera

e. Suelo
e.1. Textura Arcillo-arenoso
e.2. Fertilidad Regular
e.3. Pedregocidad Ligera 5%
e.4. Profundidad de la capa arable 5 cm
e.5. Salinidad o sodicidad No registrado
e.6. p.h. Neutro
e.7. Color Claro
e.8. Topografa Cerril
e.9. Drenajes Superficial: rpido
Interno: medio
e.10. Erosin Hdrica
e.11. Contaminantes No registrado
e.12 Clasificacin del suelo 2da. clase
e.13. Pendiente No registrado

f. Agua
f.1. Origen Pluvial
f.2. Fuente de abastecimiento Temporal
f.3. Limitaciones o servidumbres Ninguna
f.4. Uso consuntivo de cultivos en el predio 100 cm / ao promedio
f.5. Contaminantes No hay
f.6. Observaciones Ninguna

7.1.5. Otros usos del predio

No hay

7.1.6. Total de superficie en explotacin

Superficie: 81-75-00 has

7.1.7. Ocupacin en el predio

En poder y usufructo del propietario

7.1.8. Servicios urbanos

a. Densidad de poblacin Rural 1%

b. ndice de saturacin Rural 1%

44
 c. Distancia a la poblacin mas cercana 15 km

d. Tipo de construccin predominante Rural

Casas de tipo rstico, bodegas de madera y algunas de tabique y mortero, tejabanes de

estructura metlica y/o madera, con lamina de cartn, galvanizada o asbesto, cercados
ganaderos, infraestructura de caminos vecinales.

e. Servicios municipales Ninguno en el predio

7.1.9. Estudio de mercado

Valor promedio de mercado por hectrea $1,700.00

Valor del predio

sin considerar el bosque $1,700.00 x 100 ha = $170,000.00

7.1.10. Bienes distintos de la tierra

Cobertura forestal: pino - encino - o. hojosas = 70.25 ha

pino o. hojosas - encino = 27.75 ha
pastizal = 2.00 ha
100.00 has
RTA ( m3)
(Pinus chiapensis) Pino 10, 074.525 $ 1,475,917.44
(Pinus oaxacana) pino 758.150 $ 109,401.07
(Quercus) Encino 2,877.530 $ 216,390.30
otras hojosas 1,701.119 $___90,343.00
Total 15,411.324 $ 1,892,051.81

Fuente: Grupo Servicio Forestal Oriente.

Como es precio lab-brecha se le aplica un demrito de 40 % por extraccin y

mermas $ 1,892,051.81 x 0.60 = 1,135,231.09

De este monte que representa el valor del total del inventario en pie, separamos
como realizable de inmediato al volumen autorizado para el ciclo de corta 95-2004 que es
de:

Total de inventario 15,411 m3 (rta) 100 % = $ 1,135,231.09

Menos volumen permitido 7,392 m3 (rta) 47.97 % = $ 544,521.98

45
Volumen sin permiso que se vender hasta dentro de diez aos

8,019 m3 (equivale a 52.03 %) = $ 590,709.00

Actualizaciones de ingresos futuros:

El volumen permitido se realiza en tres aos por lo que el ingreso anual es de :

$ 544,521.98 / 3 = $ 181,507.33 /ao

Valores anuales actualizados

k/(1+i)n-1

Donde: k = utilidad anual

i = tasa de inters
n = nmero de aos

Ao 1. $ 181,507.33 = $ 181,507.33
2. $ 181,507.33 = $ 145,205.87
3. $ 181,507.33 = $ 115,609.77
total: $ 442,322.97

Valor presente del volumen vendible en los prximos 3 aos = $ 442,322.97

Donde (i) se toma al 25 % anual promedio estimado

El valor de volumen extraible dentro de 10 aos se actualiza igual:

k / (1 + 0.25)9 = k / 7.45

Valor ao diez = $ 590,709.11 / 7.45 = $ 79,289.90

Valor actual del volumen restante comprado hoy y vendible dentro de 10 aos:
$79,289.90

Valor actual del inventario total: $ 442,322.97

$ 79,289.80
$ 521,612.77
Caminos

39.76 m/ha = 3,250 m lineales en 81.75 ha

Valor $50,000/km.

46
 Multiplicando: 50,000 x 3.25= $162,500

Valor total de bienes distintos de la tierra (BDT): $521612.77

$162,500.00
$ 684,112.77

Valor de mercado

Valor del terreno = $170,000.00

Valor de BDT = $684,112.77
Valor del predio = $854,112.77 (ochocientos cincuenta y cuatro mil
ciento doce pesos con setenta y siete centavos)

7.1.11. Valor fsico

Valor de mercado estimado del predio +Valor de reposicin de bienes distintos de la

tierra
Nota al valor fsico. En el caso de bosques naturales, por la amplia biodiversidad
implicada en ellos es materialmente imposible determinar de manera practica para
propsitos de valuacin, el valor fsico o el costo de reposicin del bosque por lo que se
omite su calculo.

7.1.12. Valor por capitalizacin de rentas

a.1. Pinus strobus chiapensis (acalocote)

10,074.525 m3 rollo total rbol (rta)

Distribucin de productos:

- De medida comerciales > = 2.50 m de longitud) 70 % (MC)

- De cortas dimensiones < = 2.50 m de longitud) 20 % (CD)
- Leas 5%(L)
- Desperdicios 5%(D)

Volmenes Costo lab* Costo total

(rta) ($/m3) ($)

MC 7,052,168 175.00 1,234,429.40

CD 2,014,905 110.00 221,639.00
L 503,726 40.00 20,149.04
D 503,726 0.40 - .
Suma a.1: $ 1,475,917.44

47
 a.2. Pinus oaxacana (chamaite)

758.150 m3 rollo total rbol( rta)

Distribucin de productos:

- De medidas comerciales > = 2.50 m de longitud) 70 % (MC)

- De cortas dimensiones < = 2.50 m de longitud) 20 % (CD)
- Leas 5%(L)
- Desperdicios 5% (D)

Volmenes Costo lab* Costo total

(m3 rta) ($/ m3) $

MC 530.705 173.00 91,811.97

CD 151.630 106.00 16,072.78
L 37.908 50.00 1,516.32
D 37.908 0.00 - .
Suma a.2: $109,401.07

a.3. Quercus spp (encino)

2,877.530 m3 rollo total rbol (rta)

Distribucin de productos:

- De medidas comerciales > = 2.50 m de longitud) 60 % (MC)

- De cortas dimensiones < = 2.50 m de longitud) 20% (CD)
- Leas 15 % ( L )
-Desperdicios 5% (D)

Volumenes Costo lab* Costo total

(m3rta) ( $/m3) ($)

MC 1,726.518 90.00 155,386.62

CD 575.506 40.00 23,020.24
L 435.630 88.00 37,983.44
D 143.877 0.00 - .
Suma a.3: $ 216,390.30

48
 a.4. Otras hojosas.

1,701.119 m3 rollo total rbol (rta)

Distribucin de productos:

- De medidas comerciales > = 2.50 m de longitud) 60 % (MC)

- De cortas dimensiones < 2.50 m de longitud) 20 % (CD)
- Leas 5% (L)
- Desperdicios 5% (D)

Volmenes costo lab * Costo total

(m3rta) ($/m3) $

MC 1,020.671 76.00 77,571.00

CD 340.224 40.00 13,608.96
L 255.168 50.00 12,758.40
D 85.056 0.00 - .
Suma a.4: $ 90,343.00

Suma a.1 $ 1,475,917.44

Suma a.2 $ 109,401.07
Suma a.3 $ 216,390.30
Suma a.4 $ 90,343.00
Suma a: $ 1,892,051.81

Instalaciones especiales

valor de la infraestructura de caminos = ($ 50,000/km)(3.25 km)= $ 162,500.00

Valor total de caminos: $ 162,500.00

Capitalizacin de rentas
Rendimiento:

7,392 m3 (rta) total de rendimiento en ciclo de corte (10 aos) con 3 aos operativos
(1, 2, y 3 aos ) y 7 de descanso (4 al 10 aos )
Fuente (estudio dasonmico SAGDER)

Pino (L Y CD ) 3,597 X 170.00 = $ 611,490.00

Quercus ( L Y CD ) 2,057 X 90.00 = $ 185,130.00
O. hojosas 1,320 X 76.00 = $ 100,320.00
Total: $ 896,940.00

49
 Este es el ingreso de 10 aos en 100 ha, por lo que el ingreso anual es de:
$ 896,940.00 / 10 = $ 89,694.00 / ao

( - ) costo anual de operacin 10 % 13,454.00

( - ) utilidad del productor 15 % 13,454.00
( - ) mantenimiento de caminos 10 % 8,969.00
$ 35,877.00

Renta de la tierra (100 has) = $ 89,694.00 - $ 35,877.00 = $ 53,817.00

Renta por hectrea = $ 53,817.00/100 = $ 538.17

Capitalizacin = renta /tasa de capitalizacin

Se considera una tasa de capitalizacin del 14 %

Capitalizacin = $ 538.17 / 0.14 = $ 5,381.70

Valor por hectrea =$ 5,381.70

Valor del terreno:

Superficie total Valor unitario Valor total del terreno

(ha) ( $ / ha)
100.00 5,381.70 $ 538,170.00

Valor del predio: $ 538,170.00

Valor de los bienes distintos de la tierra: $ 162,500.00
Valor total: $ 700,670.00

Valor comercial: $ 700,670.00 (setecientos mil seiscientos setenta pesos)

7.1.13. Resumen de valores

Para la determinacin del valor mas probable del predio se utilizaron las siguientes
posibles selecciones:

Valor fsico Se omite

Valor por encuesta de ofertas de mercado $ 854,112.77
Valor analtico por ingreso $ 700,670.00

50
 7.1.14. Consideraciones previas al avalo

No se pudo localizar un plano de construccin de la polgonal de los predios, ni

separados ni en conjunto, si bien se buscaron en :

Secretaria de la Reforma Agraria

Secretaria de Agricultura Ganadera y Desarrollo Rural
Registro Pblico de la Propiedad de Tulancingo, Hgo.
Registro Publico de la Propiedad de Acaxochitlan, Hgo.
Tesorera Municipal.

Por lo mismo, se elabor un croquis interpretando las escrituras que carecen de

rumbos precisos.

No se analiz la estructura fsica y qumica de los suelos.

Como el mtodo fsico comprende la suma del valor estimado por la encuesta del
mercado regional, mas los valores determinados para reponer las plantaciones, la
infraestructura y las construcciones del predio y esto no es aplicable al terreno, se omitir
su clculo.

Considerando que los valores obtenidos en la encuesta de mercado son de regiones

diferentes y de predios diversos y que la homologacin puede presentar serias desviaciones,
se estima que el mtodo de capitalizacin de rentas es el mtodo mas confiable en la
determinacin del valor.

51
 7.1.15. Dictamen del avalo

Habiendo seguido los procedimientos generalmente aceptados y los reglamentarios

y habiendo revisado los documentos, adems de conocer el bien descrito, me permiten
concluir en el siguiente valor.

EL PRESENTE AVALO EFECTUADO SOBRE EL PREDIO PAXTEPEC II;

PROPIEDAD DEL*** SR. JUAN MANUEL VELZQUEZ MORA ***ARROJA COMO
RESULTADO TOTAL EL VALOR DE * * * * * $700,670.00 * * * * * * * * * * * * * * * * * *
( S E T E C I E N T O S M I L S E I S C I E N T O S S E T E N T A P E S O S 0 0 / 1 0 0 M . N .)

EL PRESENTE AVALO TENDR UNA VIGENCIA DE SEIS MESES,

CONTADOS DESDE EL 19 DE MAYO DEL 2002.

FECHA 19 DE MAYO DE 2002

FIRMAS

PERITO VALUADOR BANCO, S.A.

JOS PREZ MERCADO DIVISIN
FIDUCIARIO

ESPECIALIDAD VALUATORIA EN AGROPECUARIOS

DOMICILIO:

SELLO

52
 7.2. Avalo de predios forestales con plantacin

A continuacin se presenta la metodologa desarrollada para el caso de

un predio forestal con plantacin.

7.2.1. Antecedentes

a. Nombre del solicitante Banco, S.A.

b. Domicilio del solicitante Camelia No. 3, Jalapa, Veracruz
c. Perito valuador Jos Prez Mercado
d. Registros del perito En tramite
e. Fecha del avalo 19 de mayo del 2002
f. Bien a valuar Predio Paxtepec III
g. Propsito del avalo Valor comercial
h. Nmero de cuenta predial No se proporcion
i. Nombre del propietario Len Prez Trevio
j Rgimen de propiedad Privado
k. Situacin legal En posesin de su propietario

7.2.2 Ubicacin del predio

a. Ubicacin en el municipio Congreso de Paxtepec en el poblado

de Paxtepec, Altotonga,Veracruz.

b. Acceso al predio Brechas forestales, sin

recubrimiento
c. Medidas y colindancias del predio:

Superficie del predio

Fraccin nica 100-00-00 has.
Cien hectreas cero centireas, cero reas
Segn escrituras
Nmero: siete mil seiscientos cincuenta y ocho (7658)
de fecha: 26 de agosto de 1994
Lic. Miguel Domnguez Guevara Notario # Tulancingo de Bravo, Hgo.
Num. 47/Tomo III/1/Vol. I-A/ Seccin Primera/ Reg. Pb. de Tulancingo, Hgo.

colindancias
Al norte En 1,000 m con Ro Bobos
Al sur En 1,000 m con Aurelio y Anastasio Galindo
Al oriente En 1,000 m con Ignacio Bello Rojo y Galindo
Al poniente En 1,000 m. con Felix Evangelina, Carlos Domnguez y Ro
Papalocuatla.

53
d. Croquis del predio

ACAXOCHITLAN
N

km. 21

LOMA LINDA *

PREDIO

TULANCINGO, HGO

Figura 2. Ubicacin del predio de estudio para plantaciones forestales.

7.2.3. Clasificacin del sistema natural

a. Altitud 1,500-2,000 m.s.n.m.

b. Precipitacin anual 1,500 - 1,700 mm/anuales, lluvias intensas en el

verano.
Distribucin mensual de la precipitacin anual:
Uniforme de mayo a septiembre
7 meses de secas oct/abril
Fuente: COCOTECOA- SAGADER

c. Temperatura media anual 20 C

Mxima extrema 32 C
Mnima extrema 5 C
Humedad relativa media anual 60 %

d. Sequas Seco a templado en verano

e. Heladas Sin registro

f. Granizadas Sin registro

g. Inundaciones Sin registro

h. Vientos Sin registro

54
i. Otros fenmenos No

j. Clima Templado subhmedo con lluvias intensas en verano

c(fm) con precipitacin pluvial de 1,500-1,700 mm
anuales

k. Actividad agrcola predominante en la zona

Es una zona dedicada a la ganadera, a la explotacin de bosque maderable,
produccin cafetalera y de ctricos.

7.2.4. Condicin agronmica del predio

a. rea enmontada (condicin natural) 00-00-00 ha

b. Descripcin de la flora nativa Bosque acucifolio

c. rea cultivable Total (+) 100.00 ha

d. Uso del rea cultivable Plantacin de rboles maderables

e. Suelo
e.1. Textura Arcillo-arenoso
e.2. Fertilidad Regular
e.3. Pedregocidad Ligera 5 %
e.4. Profundidad de la capa arable 5 cm
e.5. Salinidad o sodicidad No registrado
e.6. p.h. Neutro
e.7. Color Claro
e.8. Topografa Cerriles y laderas
e.9. Drenajes: Superficial: ligero
Interno: rpido
e.10. Erosin Hdrica y elica
e.11. Contaminantes No registrado
e.12 Clasificacin del suelo 2da. clase
e.13. Pendiente No registrado

f. Agua
f.1. Origen Pluvial
f.2. Fuente de abastecimiento Temporal
f.3. Limitaciones o servidumbres Explotacin
f.4. Uso consuntivo de cultivos en el predio 100 cm / ao promedio
f.5. Contaminantes No hay
f.6. Observaciones Ninguna

55
 7.2.5. Otros usos del predio

No hay

7.2.6. Total de superficie en explotacin

Superficie: 100-00-00 has

7.2.7. Ocupacin en el predio

En poder del propietario

7.2.8. Servicios urbanos

a. Densidad de poblacin Rural 1%

b. ndice de saturacin Rural 1%

c. Distancia a la poblacin mas cercana 15 km

d. Tipo de construccin predominante Rural

Casas de tipo rstico, bodegas de madera y algunas de tabique y mortero, tejabanes
de estructura metlica y/o madera, con lamina de cartn, galvanizada o asbesto, cercados
ganaderos, infraestructura de caminos vecinales.

e. Servicios municipales Ninguno en el predio

7.2.9. Estudio de mercado

Valor promedio de mercado/ ha $1,700.00

Valor del predio

Sin rboles $1,700.00 x 100 /ha = $ 170,000.00

7.2.10. Bienes distintos de la tierra

Plantaciones perennes

El inventario de plantaciones en el predio se compone como sigue:

100 hectreas de plantacin de pino (Pinus sp.), distribuidos por hectrea

en distancias de 2m por 2.5m.

56
 100 m

+ + + + + +
2.5 m
+ + + + + +
2.0 m
100 m + + + + + +

+ + + + + +

+ + + + + +

+ + + + + +

100 metros / 2.00 metros =50 columnas

100 metros / 2.50 metros = 40 filas

40 filas X 50 columnas = 2000 rboles por ha

menos 10 % demrito de ocupacin por configuracin de relieve y caminos

2000 X .90 = 1800 arboles por ha

100-00-00 ha del predio * 1,800 arboles/ ha. = 180,000 rboles en total

CAMINOS
5,000 m lineales * 4 m de ancho = 20,000 m2 = 2 has

7.2.11. Valor fsico

Valor de mercado estimado del predio +Valor de reposicin de bienes distintos de la

tierra

Nota: en el caso de plantaciones forestales, el valor fsico ser el valor

del terreno sin rboles estimado en el estudio de mercado de esta misma
valuacin, ms el costo total calculado de reposicin de la masa arbolada.

Costos de plantacin: este concepto es exclusivamente los costos de

reponer fsicamente la masa arbolada, no incluye ningn manejo extractivo.

Valor del predio : $1,700.00 /ha X 100-00-00 ha = $170,000.00

Costeo de la reposicin de la masa arbolada por hectrea

57
 Para obtener el valor de reposicin de la plantacin del predio en el estado en
que se encuentra, se procedi al recuento de gastos efectuados en ella hasta la fecha
del avalo, pero nicamente como costos de establecimiento, que en este caso es un
periodo de 10 aos . Los gastos de los aos de produccin son capital de trabajo
retribuidos por la produccin y no se consideran aqu.

Cuadro 8.- Costeo de la reposicin de la masa arbolada

Concepto Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 a 10
por ha / anual Instalacin Mantenimiento Mantenimient Mantenimiento
o
Preparacin de terreno $ 200.00
Cepas 1,800* $2.00 $3,600.00
c/u
Planta (1800 x 1.3) X $9,360.00
$4.00
Plantado 2,340 X $4,680.00
$2.00 c/u
Control de maleza $ 100.00 $ 100.00 $ 100.00 $ 700.00
SUBTOTAL 1 $17,940.00 $100.00 $100.00 $700.00
Costo financiero Edad 10=+7 aos
Inters ao 1 (36%) $3,229.20(6 $6,458.40 (1 $6,458.40 (1 $45,208.80
meses) ao) ao)

Inters ao 2 (36%) $ 36.00 $ 36.00 $252.00

Inters ao 3 (36%) $ 36.00 $252.00
Inters ao 4 al ao 10 $7,056.00
Renta de la tierra $1700.00 $1700.00 $1700.00 $11,900.00
SUBTOTAL 2 $ 4,929.20 $8,194.40 $8,230.40 $64,668.80
T O T A L (1 + 2) $22,869.20 $8,294.40 $8,330.40 $65,368.80

Se considera la tasa de inters sobre el monto medio del dinero ejercido en el

primer ao por estar los arboles en etapa de establecimiento y al final de ella no
se considera ninguna depreciacin

Suma de costos en los 10 aos = $ 104,862.80 / ha

Costo por rbol = $ 104,862.80 / 1,800 rboles por ha = $58.26

Costo total de la plantacin : $104,862.80 por ha x 100 - 00 - 00(sup. en

prod.) = $ 10,486,280.00

58
 Valor total del terreno de 100 ha. Incluyendo la plantacin.
$170,000.00+$ 10,486,280.00 = $10,656,280.00

7.2.12. Valor por capitalizacin de rentas

El mtodo de ingreso de la plantacin forestal tiene la particularidad de tener que

amortizar con el ingreso anual el costo incurrido en los aos de instalacin y desarrollo de
la plantacin. La manera de cubrir este costo es:
Sumar todos los costos a incurrir desde la plantacin y madurez, as como
los costos de cultivo de los aos productivos, considerando los gastos
financieros nicamente del capital de trabajo anualmente usado. (
tomaremos como base 50 aos de vida con 10 de madurez y 40 de
produccin econmicamente til, y se sumaran los costos de los 50 aos )

Sumar todos los productos esperados en los aos productivos a valor

presente. (sean los 40 aos mencionados )

Dividir la diferencia entre costo e ingreso (utilidad) entre el TOTAL de aos

del periodo de instalacin y produccin (sean los 50 aos de vida
econmicamente til) para obtener la utilidad operativa neta anual.

Ser de esta Utilidad Operativa Neta Anual, de la que se deducen los costos
indirectos, financierosy la utilidad, a fin de despejar el valor de renta de la
tierra con plantaciones juntos.

Cuadro 9.- Egresos por instalacin

Concepto de costo Ao 1 Ao 2 Ao 3 Aos del 4 al
por ha / anual Instalacin Mantenimient Mantenimient 50
o o Mantenimient
o
Preparacin de $ 200.00
terreno
cepas 1800 $3,600.00
Planta $9,360.00
Plantado: 2,340* $4,680.00
$2.00
control de maleza $ 100.00 $100.00 $ 100.00 $ 4,700.00
Subtotal $17,880.00 $100.00 $100.00 $4700.00
costo financiero $6,069.60 $6,069.60 $6,069.60 *$72,835.20
(36%) doce aos
$36.00 $36.00 $1,692.00
Tota l $23,949.60 $6,205.00 $6,205.00 $80,247.20

59
*Nota: se considera que al ao doce (12) se ha cubierto el financiamiento inicial con la
produccin

Suma de gastos de mantenimiento de los 50 aos $108,580.00

Egresos promedio por ao/ha para todos los aos en el predio: $108,580.00
/ 50 = $2,171.72

No se consideran los costos de corte y acarreo pues se usara el precio de la

madera a orilla del predio

Cuadro 10.- Ingresos promedio de produccin

Aos Produccin Precio por rbol Total ingresos/ha
rboles/ha (15%) ($)
40 / 50 270 58.26 $15,730.20

utilidad operativa anual promedio = $15,730.20 -$2,171.72 = $13,558.48

Deducciones :

factor de costos indirectos 10 % del gasto anual = $1,355.84

factor de utilidad del producto 10 % del gasto anual = $1,355.84

Total deducciones $2,711.68

Obtencin del precio de la renta de la tierra

Utilidad operativa $13,558.48
Deducciones ( - ) $ 2,711.68
Renta de la tierra $10,846.80

Tasa de capitalizacin

Valor promedio de la hectrea de suelo agrcola segn mercado $17,000.00

Valor promedio de renta de la tierra segn mercado $ 1,700.00

Tasa de capitalizacin de mercado $17,000.00 / $1,700 = 10 %

Valor de capitalizacin
renta
valor de capitalizacin =
tasa de c.
Renta anual $10,846.80 / 10 % = $108,468.00
Valor del predio con plantacin por hectrea:
$ 108,468.00 x 100-00-00 = $10,846,800.00

60
 7.2.13. Resumen de valores

Para la determinacin del valor mas probable del predio se utilizaron las
siguientes posibles selecciones:

Valor fsico
Valor por encuesta del predio por ofertas de mercado + Costo de plantacin =
$170,000.00+10,486,280.00 = $10,656,280.00

Mercado
Valor por encuesta de mercado: no hay predio homologable

Capitalizacin
Valor analtico por ingreso = $10,846,800.00

7.2.14. consideraciones previas al avalo

No se pudo localizar un plano de construccin de la poligonal de los predios,

ni separados ni en conjunto, si bien se buscaron en :
Secretaria de la Reforma Agraria
Secretaria de Agricultura Ganadera y Desarrollo Rural
Registro Publico de la Propiedad de Tulancingo, Hgo.
Registro Pblico de la Propiedad de Acaxochitlan, Hgo.
Tesorera Municipal.
Por lo mismo se elaboro un croquis interpretando las escrituras que carecen
de rumbos precisos.

No se analiz la estructura fsica y qumica de los suelos.

En lo fsico no se aprecian linderos sobre la divisin, por lo que es estimada
la distribucin de superficies de bosque o plantacin.
Se considera explotacin de plantacin forestal.
El mtodo fsico comprende la suma del valor estimado por la encuesta del
mercado regional, mas los valores determinados para reponer las
plantaciones, la infraestructura y las construcciones del predio, en este caso
particular esto es aplicable nicamente al arbolado por no haber accesorios
adicionales en el terreno.
Considerando que los valores obtenidos en la encuesta son de regiones
diferentes y de predios diversos y que la homologacin puede presentar
desviaciones, se estima que el mtodo de capitalizacin de rentas es el
mtodo mas confiable en la determinacin del valor.
El concepto de rea cultivada se refiere al sector del predio sometido a
labores culturales o aprovechamientos que pueden ir desde preparacin de la
tierra, hasta la poca de secas en que no cuentan con cultivo ni ganado, as
cuando se menciona "superficie cultivada", no necesariamente indica

61
 presencia "de vuelo" , cultivos o ganado en pie.
Este predio colinda con la fraccin 4 que adems es la de mejor
conformacin, aparecen en la colindancia algunas obras de infraestructura,
que al decir de los cuidadores pertenece a la fraccin 4 sin poderlo verificar.

62
 7.2.15. Dictamen del avalo

Habiendo seguido los procedimientos generalmente aceptados y los

reglamentarios y habiendo revisado los documentos adems de conocer el bien
descrito, me permiten concluir en el siguiente valor.

EL PRESENTE AVALO EFECTUADO SOBRE EL PREDIO

PAXTEPEC III; PROPIEDAD DEL*** SR. LEN PREZ TREVIO
***ARROJA COMO RESULTADO TOTAL EL VALOR DE * * * * *
.$10,846,800.00 * * * * * *
(DIEZ MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL
O C H O C I E N T O S P E S O S 0 0 / 1 0 0 M . N .)

EL PRESENTE AVALO TENDR UNA VIGENCIA DE SEIS

MESES, CONTADOS A PARTIR DEL 19 DE MAYO DEL 2002.

FECHA 19 DE MAYO DEL 2002

FIRMAS

PERITO VALUADOR BANCO, S.A.

JOSE PEREZ MERCADO DIVISIN
FIDUCIARIO

ESPECIALIDAD VALUATORIA EN AGROPECUARIOS

DOMICILIO:

SELLO

63
 8. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

8.1. CONCLUSIONES

Queda demostrado que el avalo rural y en particular el forestal, tiene diferente

enfoque de valor y por lo tanto diferente criterio pericial.

Queda demostrado que la utilidad proveniente del uso que tenga el predio forestal
es la base del inters que el mercado de predios le asigne al bien , en contradiccin con la
preferencia que es la base de los bienes urbanos.

El conocimiento y medicin de utilidad y uso, se fundamenta en el conocimiento

forestal agronmico.

Los mtodos para valuar los bienes urbanos no son aplicables a los bienes rurales de
tipo forestal maderable.

El mtodo que incluye conocimiento general sobre el entorno natural, la capacidad

forestal, la regulacin y reglamentacin forestal, permite definir el valor de cambio de un
predio forestal maderable.

El formato presentado incluye este conocimiento.

8.2. RECOMENDACIONES

Por lo anterior, se recomienda el uso de este formato as como su metodologa, en

virtud de que se identifica ms con los intereses de compradores y vendedores de predios
forestales, reflejando ms su realidad, ya que anteriormente los avalos se realizaban en
base a formatos con criterios dirigidos a predios urbanos.

64
 9. BIBLIOGRAFIA

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66