EL ARRENDAMIENTO EN EL PERU

PRESENTACION
En este orden de ideas pude definirse el arrendamiento como el contrato en que las dos
partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar
por este goce un precio determinado.

Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que pueden
usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohbe arrendar, y los derechos
estrictamente personales, como los de habitacin y uso. La parte que concede el goce del
bien se llama arrendador y la parte que da el precio, arrendatario.

Son de la esencia del contrato de arrendamiento las estipulaciones o acuerdos entre las
partes sobre el goce de la cosa arrendada, el precio y el consentimiento sobre uno y otro.

El presente ensayo esta basado en la posibilidad de cuando un propietario vende su casa

aun tercero, pero dicho bien esta arrendado, en este caso nuestro grupo se plantea como
interrogante si el nuevo propietario de la casa puede pedir que los inquilinos desalojen
dicha propiedad o en todo caso deber respetar el contrato hasta su finalizacin, para
poder dar solucin a esta interrogante analizaremos la teoria y la doctrina que hay en
nuestra amplia legislacin para asi obtener una posible respuesta a este ensayo.

1.1 ANTECEDENTES
En el Derecho Romano, el arrendamiento no se inicio como una figura propia. Se
confunda con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a manera de
venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas, el auge comercial,
la inmigracin y otros factores, sirvieron para que adquiriera identidad este contrato en
atencin a la necesidad de vivienda para aquellas personas de escasos recursos. Se daba
una casa para el uso, con la obligacin para el usuario de pagar una renta.

Luego se agruparon bajo el concepto de la Locatio conductivo la cesin para su goce de

una cosa, la prestacin de un trabajo o servicio y la de una obra (rei, operarum, operaris),
mediante una remuneracin o renta

1.2 DEFINICION
El contrato de arrendamiento (o locatio-conductio por su denominacin originaria en
latn) es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir
temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada
arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y
determinado.

La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio

arrendatario. Tambin se conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de
arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, y colonos cuando el goce radica en
predio rstico.[1]
Hay contrato de arrendamiento cuando una parte (arrendador) se obliga a ceder a la otra
(arrendatario) durante un tiempo el uso de un bien. El arrendatario, a su turno, se obliga
a pagar por el uso del bien cierta renta convenida.

El Cdigo Civil ha definido este contrato en su artculo 1666 al establecer que: Por el
arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un
bien por cierta renta convenida.[2] De esta manera, se le ha separado con propiedad de
la locacin de servicios con la que estaba integrado en la figura de la locacin- conduccin
en el Cdigo Civil de 1936.

Cabe hacer notar - como expresa Borda[3] que la la diferencia es tan notoria y esencial,
que parece intil destacarla; en un caso se entrega el uso y goce de una cosa; en los otros,
se paga un trabajo. Y aunque toda conexin parece imposible, hay sin embargo casos que
han suscitado dudas, ya sea porque ambos contratos se superponen (como ocurre en la
locacin de departamentos en los que el propietario est obligado adems, a suministrar
calefaccin, agua caliente, servicio de ascensor, portera, limpieza, etc.) o porque se trata
de situaciones marginales que ofrecen duda sobre su verdadera naturaleza. As por
ejemplo, se ha discutido la naturaleza del contrato sobre servicio telefnico, al que
algunos autores atribuyen el carcter de locacin de cosas, teniendo en cuenta que el
abonado usa el material de la empresa.

La Legislacin alemana diferencia el arrendamiento de uso del de uso y disfrute. Seala

Enneccerus[4], que el arrendamiento de uso se refiere nicamente a las cosas y otorga
slo el uso, no el goce de los frutos; el arrendamiento de uso y disfrute se refiere a las
cosas o a los derechos (por ejemplo, derechos de caza y pesca, de minas, de gabelas de
paso por los puentes) y otorga adems el uso el goce de los frutos. Conviene mencionar
un problema que en relacin a la naturaleza jurdica del derecho del arrendatario se
discute doctrinariamente: si se trata de un derecho real o personal.

La teora clsica sostiene que es un derecho personal, mientras que autores como
Troplong afirman que se trata de un derecho real porque el contrato de arrendamiento
puede subsistir a pesar de la venta de la propiedad. Manifiesta este autor que el derecho
conferido al locatario por el locador sobrevive la calidad de propietario del locador; tiene
su existencia independiente, y se ejerce por todo el tiempo del contrato contra todo
propietario del inmueble. Si , el nuevo propietario del inmueble est obligado a respetar
el derecho del locatario, sin haber contratado con l ninguna obligacin, es sin duda
porque el derecho del locatario afecta a la cosa, porque existe contra esa cosa, y no contra
la persona , porque es un derecho real. y no como era antes un derecho personal, que tena
por correlativo la obligacin personal del locador. En una palabra, el adquiriente de un
inmueble sometido a un arrendamiento, est obligado a respetar este arrendamiento; y
slo puede serlo por una de sus causas, o por una obligacin personal, o por un derecho
real que afecte a la cosa que ha adquirido; y pues que el adquiriente nada ha prometido,
ni ha contrado obligacin alguna, la obligacin de respetar el arrendamiento, procede de
que existe sobre la cosa un derecho real, un jus in re a favor del locatario[5]

El tema de la naturaleza jurdica del contrato de arrendamiento es, por su misma estructura
debatido y debatible: y que si bien es verdad que en virtud de los argumentos esgrimidos
 nos inclinamos por la tesis de que es un derecho personal - tal como ha sido recogido por
el Cdigo Civil vigente - no desconocemos el peso de las opiniones contrarias y
afirmamos que, desde luego, son respetables por su seriedad y su rigor acadmico.

1.3 NATURALEZA JURIDICA

El Arrendamiento lo encontramos en el LIBRO VII - FUENTES DE LAS
OBLIGACIONES, en la Seccin Segunda - CONTRATOS NOMINADOS -
TITULO VI ARRENDAMIENTO - CAPITULO PRIMERO - Disposiciones
generales

Articulo 1666.- Definicin

Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario
el uso de un bien por cierta renta convenida
Mediante este artculo se define el contrato, pero circunscribindolo a lo que antes se
conoca como arrendamiento o locacin - conduccin de cosas. En efecto el Cdigo Civil
de 1939 estableca en su artculo 1490 que: Por la locacin- conduccin una persona cede
a otra el uso de alguna cosa, o se obliga a prestarle su servicio o trabajo personal, durante
un plazo y por cierta renta convenida[6]

Confiere un ttulo de mera tenencia, porque el arrendatario no tiene el ttulo de nimo de

seor y dueo, sino que reconoce dominio ajeno (del arrendador, en este caso). Sean
casas, autos, o distintos inmuebles

1.4 ELEMENTOS
Los elementos de esta figura son las siguientes:

a) CAPACIDAD.
Poder realizar actos jurdicos, ser susceptible de obligaciones, poder contratar, etc., estas
facultades las obtiene al momento de cumplir la mayora de edad (18 aos), as lo
establece la norma, cumpliendo con este requisito de edad, la persona ya puede ejercer
sus derechos, realizar acto jurdicos, contratos privados, cumplir con las obligaciones que
devienen de los contratos, etc., para poder tener la capacidad de ejercicio es necesario
tener antes la capacidad de goce.

b) CONSENTIMIENTO.
Es un concepto jurdico que hace referencia a la existencia de un acuerdo entre dos o
varias personas para aceptar derechos y obligaciones. Su principal marco de actuacin es
el Derecho civil y, en especial, el Derecho de obligaciones y de contratos, en dnde el
consentimiento juega un papel fundamental en el marco de la autonoma de la voluntad.

c) OBJETO.
Objeto del acto jurdico es el contenido del mismo, el objeto de celebrar un acto jurdico
es la relacin de una relacin jurdica que sirva como nexo entre las partes, esta relacin
conceptualizando la como el objeto debe ser fsica y jurdicamente posible para que el
acto jurdico tenga validez. Siendo el objeto del acto jurdico la relacin jurdica creada,
est a su vez tiene un objeto, pues esta relacin jurdica crea obligacin o prestaciones de
 ambas partes y estas obligaciones o prestaciones tiene por objeto a los bienes, servicios,
derechos, etc.

d) CAUSA.
Se divide de la siguiente manera en:
Causa Fuente: es el origen o hecho jurdico generador de obligaciones o de un acto jurdico.
Causa Fin: es el propsito o finalidad perseguida por las partes al llevar a cabo el acto o
negocio jurdico.

e) PRECIO O RENTA.
El precio pude consistir en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este
segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada
cosecha. Llamase renta cuando se paga peridicamente.

2.5 CARACTERES JURIDICO

El arrendamiento vincula personas ya sea natural o jurdica, que manifiestan su voluntad
expresamente y, por tanto se obligan mutuamente.

1. Es individual: No depende de otro contrato, es autnomo. Puede haber convenciones

accesorias como las clusulas de arrendamiento-venta o subarrendamiento, pero son
independientes.
2. Es principal: Porque hay doble juego de obligaciones y derechos, tanto del arrendador
como del arrendatario. El arrendador tiene la obligacin principal de mantener al inquilino
en uso y goce del bien arrendado y el derecho de percibir la renta convenida. El
arrendatario, en cambio, tiene la obligacin de pagar el alquiler en los perodos
convenidos y el derecho de usar y ocupar el bien.
3. Es de prestacin recprocas:
4. Es oneroso: Porque existe contraprestacin. Se prev las consecuencias del contrato,
tanto por el arrendador como por el arrendatario, ya sea que las prestaciones de ambos
intervinientes son equivalentes y porque al tiempo de celebracin, pueden determinarse
los beneficios que habr de producirle el contrato.
5. Es conmutativo: Se va cumpliendo en funcin del tiempo y del pago de la renta en forma
sucesiva continua y peridica.
6. Es tpicamente de Tracto Sucesivo: Porque se entrega el bien por cierto tiempo, no en
forma indefinida. Supone que el arrendatario solo disfruta del uso, hace suyo los frutos y
posee el bien mueble o inmueble durante un determinado tiempo.
7. La duracin del arrendamiento puede ser:
Determinada - Art. 1688, 1689, 1699, 1700 del CC
Indeterminada - Art. 1690 del CC, se pone fin dando aviso judicial o extrajudicial al
otro contratante (Art. 1703 del CC, concordante con los Art. 1365 y 1690 del acotado).
8. Es temporal:
9. Es consensual:

2.6 COSAS SUCEPTIBLES DE ARRENDAMIENTO

Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas CORPORALES E
INCORPORALES que pueden utilizarse sin consumirse:
o Corporales: son las que tienen un ser real y pueden ser percibidas por los sentidos. Ej.:
una casa, un libro. Estas se dividen en, muebles e inmuebles. Y las inmuebles se dividen
en: inmuebles por adhesin, inmuebles por destinacin.
o Incorporales: son las que consisten en menos derechos. Ej.: los crditos y las
servidumbres
Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien que
el arrendador entrega al arrendatario para que este lo disfrute. La cosa arrendada debe
existir en el momento de perfeccionarse el contrato, o por lo menos debe tratarse de cosa
que se espera que exista en cuyo caso el contrato queda sujeto a la condicin de que la
cosa llegue a existir. Si la cosa no llega a existir el contrato carecer de objeto y ser
nulo, o, todava ms inexistente.

2.7 ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA

Si la venta de cosa ajena vale, conforme oportunamente hubo ocasin de explicarlo con
mucha mayor razn ha de ser valido el arrendamiento de cosa ajena. Del arrendamiento
no surgen sino derechos y obligaciones personales entre las partes, y particularmente el
arrendador no esta obligado sino a proporcionarle al arrendatario el goce de la cosa
arrendada, todo lo cual hace ver que es indiferente que el arrendador o no dueo de dicha
cosa para efectos de la validez del contrato.

La validez del arrendamiento de cosa ajena es sin perjuicio de los derechos del verdadero
dueo, quien naturalmente podr demandar su restitucin. Privado el arrendatario de la
cosa arrendada por virtud de la accin ejercida por el verdadero dueo que la reclama, se
tratar de un caso de eviccin y por lo mismo tendr accin de saneamiento contra el
arrendador.

Esto nos quiere decir: puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe
tendr accin de saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin.

Voluntariamente las partes pueden convenir en que se otorgue por escritura pblica o
privada y aun condicional a esta circunstancia el perfeccionamiento; igualmente pueden
pactar arras.

Con respecto al arrendamiento de los bienes del Estado; Se refiere exclusivamente al

arrendamiento de bienes de la nacin y entidades descentralizadas del nivel nacional,
habiendo debido referirse tambin el arrendamiento de bienes de las Regioness y
municipios y de las entidades descentralizas de los niveles regionales y municipales sujeto
al derecho pblico.
Cuando una entidad de derecho publico celebra un contrato de arrendamiento, acta en el
campo de derecho privado y le son aplicables por lo mismo las disposiciones del Cdigo
Civil por ciertas leyes.

2.8 DIFERENCIA CON OTROS CONTRATOS Y FIGURAS JURDICAS

Con respecto a las dems fiuras jurdicas encontramos las siguientes diferencias:

a) Con el contrato de Compraventa

 La distincin con el contrato de compraventa fue hecha por Pothier, al sealar que .... el
arrendamiento no es otra cosa que la venta del disfrute de una cosa, es decir, de los frutos
venideros de dicha cosa. Hay, sin embargo, diferencias esenciales entre uno y otro que
estn bien claras. La venta trasmite la propiedad; apenas realizada, los riesgos pasan del
vendedor al comprador, y es un acto de disposicin que requiere, por parte del que lo
otorga, la capacidad de disponer. El arrendamiento, por el contrario, es un contrato
sucesivo que se ejecuta por actos repetidos y recprocos de disfrute y de pago de los
alquileres, actos que se sirven de causa los unos a los otros, hasta el extremo que si el uso
y el disfrute no pueden llevarse a cabo, no se debe el alquiler. Y finalmente, arrendar es
realizar un acto de simple administracin.[7]

b). Con el contrato de Permuta.-

El contrato de permuta origina la obligacin de los permutantes de transferirse
recprocamente la propiedad de bienes (Artculo 1602 del Cdigo Civil).la esencia del
contrato de permuta radica precisamente en la transmisin recproca del dominio de las
cosa o derechos objeto del cambio. La esencia del contrato de arrendamiento, en cambio,
se encuentra en la cesin temporal al arrendatario del uso de un bien.

c) Con el contrato de Suministro.-

Por el suministro, el suministrante se obliga a ejecutar en favor de otra persona
prestaciones peridicas o continuadas de bienes. Este contrato puede comprender tanto la
entrega de bienes en propiedad como en uso y disfrute.

Cuando nos encontramos en el primer caso no existe dificultad para diferenciarlo del
contrato de arrendamiento, por medio del cual se realiza la cesin temporal de un bien al
arrendatario. El problema se presenta ms bien, cuando nos hallamos frente a un
suministro de bienes en el que solamente se transfiere el uso de los mismos. este ultimo
caso, los medios de locomocin proporcionados por un periodo determinado y el
aprovisionamiento de trajes o muebles, hechos a teatros, de manera que la propiedad del
bien suministrado no sale del patrimonio del suministrante[8].

Cabe an en este supuesto diferenciar el contrato de arrendamiento del suministro, aunque

en ambos se produzca la transmisin del derecho de uso sobre el bien materia del contrato.
En el arrendamiento, la entrega por parte del arrendador constituye una nica
prestacin, que tiene como contraprestacin el pago de una renta convenida.

En el contrato de suministro, en cambio, los bienes se entregan para su uso en diversas

prestaciones a cargo del suministrante, en la que cada una de las prestaciones son
autnomas e independientes una de las otras, aunque conexas entre s.

d).Con el Contrato de Comodato.-

Al analizar la naturaleza jurdica del arrendamiento, que La locacin difiere del
comodato en su modalidad esencialmente onerosa para la primera y gratuita para el
segundo. esa divergencia de concepto se manifiesta en la medida de la responsabilidad
del usuario de la cosa: es responsable de todo deterioro que ella sufra por su culpa y hasta
llega a responder del caso fortuito o de fuerza
 La diferencia entre ambos contratos es clara, a pesar de que tengan en comn la entrega
de un bien para su uso durante cierto tiempo. Mientras es de la esencia de uno su gratuidad
(comodato) del otro lo es su onerosidad (arrendamiento).

e). Con la Prestacion de Servicios.-

El Cdigo Civil de 1984 ha regulado la prestacin de servicios en su artculo 1755 como
el gnero por el cual se conviene que la prestacin de servicios o su resultado sean
proporcionados por el prestador al comitente. El Cdigo Civil de 1936 involucra en un
mismo concepto el arrendamiento de bienes y la locatio operarum. Explicaba Cornejo al
referirse al artculo 1490 del Cdigo Civil de 1936 que: La locacin de servicios es una
variedad del arrendamiento, y se identifica con el contrato de trabajo que nuestro cdigo
legisla independientemente en el Ttulo VI de esta seccin. La locacin de servicios se
refiere a cualquier trabajo manual o intelectual tenga o no por finalidad directa y
exclusiva, la produccin.

Ahora, segn qued explicado ha quedado claramente diferenciado el arrendamiento de

bienes de la prestacion de servicios y sus correspondientes modalidades.

Pasaremos a diferenciar cada una de esas modalidades del arrendamiento:

Con la Locacin de servicios.- Por la locacin de servicios el locador se obliga, sin estar
subordinado al comitente, a prestarle sus servicios por cierto tiempo o para un trabajo
determinado, a cambio de una retribucin, La diferencia con el contrato de arrendamiento
es obvia, por cuanto el objeto de la prestacin de dar a cargo del arrendador es el bien,
mientras que el objeto de la locacin de servicios lo constituye casualmente el servicio en
s.

Con el contrato de obra.- El contrato de obra es aquel por el cual dos partes (contratista
y comitente) se obligan a prestaciones recprocas consistentes una en hacer una obra
determinada y la otra en pagar una retribucin.

El factor determinante en el contrato de obra es la transformacin de la materia, para

lograr la obra sealada en el contrato. En el contrato de arrendamiento, en cambio, se
produce la cesin temporal de un bien determinado, el que no debe ser alterado en su
sustancia.

Con Mandato.- La esencia del mandato es que mediante su ejecucin se pretende la

realizacin de un servicio personal, pero no en nombre de alguien, sino por su cuenta e
inters. Este es precisamente el contenido que el contrato tena en el derecho romano. Por
consiguiente, las consecuencias de los actos realizados por el madatario con terceros se
producen en su propia esfera jurdica y no trascienden a la del mandante. Para ello ser
preciso que se realice un acto de retrasmisin de los bienes adquiridos en ejecucin del
contrato, del mandatario al mandante[9]

En el arrendamiento, las consecuencias de los actos realizados, es decir la ejecucin de

las respectivas prestaciones se producen en la esfera jurdica de las partes contratantes,
sin que requieran ser retrasmitidas a la esfera de otro.
 Con Depsito.- Se ha observado con mucha razn que el contrato de depsito presenta
gran similitud con el de arrendamiento porque, en ambos tanto el depositario como el
arrendatario tienen la posesin de un bien que no les pertenece.

Estas figuras, son claramente diferenciables:

En el arrendamiento, el arrendatario tiene derecho a usar temporalmente el bien dado en

arriendo.

En el depsito, el depositario se obliga a recibir el bien para custodiarlo y devolverlo cuando

lo solicite el depositante. Adems, el depositante no puede usar el bien en provecho propio
ni de tercero, salvo autorizacin expresa del depositante o del juez. Si infringe esta
prohibicin, responde por el deterioro, prdida o destruccin del bien, inclusive por caso
fortuito o fuerza mayor).

El arrendamiento es un contrato a ttulo oneroso.

El depsito se presume gratuito, salvo que, por pacto distinto o por la calidad profesional,
por la actividad del depositario u otras circunstancias, se deduzca que es remunerado
(Artculo 1818, primer prrafo, del Cdigo Civil).

Las obligaciones y responsabilidades del arrendatario son ms severas que las del
depositario. En este orden de ideas, el arrendatario es responsable por la prdida y el
deterioro del bien que ocurran en el curso del arrendamiento, an cuando deriven de
incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no imputable a l. Es tambin
responsable por la prdida y el deterioro ocasionados por causas imputables a las personas
que ha admitido, aunque sea temporal, al uso del bien.

El depositario, en cambio, debe poner en la custodia y conservacin del bien, bajo

responsabilidad, la diligencia ordinaria exigida por la naturaleza de la obligacin y que
corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar. No corren a cargo
del depositario el deterioro, la prdida o la destruccin del bien sobrevenido sin culpa,
salvo que no haya hecho lo necesario para evitarlos o remediarlos, dando adems aviso
al depositante en cuanto comenzaron a manifestarse.

f) Con el Mutuo.-
Al diferenciarlo del contrato de arrendamiento, la analoga resulta evidente cuando en el
mutuo se han estipulado intereses: tanto el locador como el prestamista entregan una cosa
a la otra parte para que esta goce a cambio de un precio en dinero (alquiler en un caso,
intereses en el otro) que habitualmente se paga en forma peridica. Pero la diferencia es
notoria, porque en la locacin no se transfiere la propiedad de la cosa y al trmino del
contrato, el locatario debe devolver la misma que se le ha entregado, en tanto que siendo
el dinero una cosa fungible el prestamista slo est obligado a devolver otra cosa de igual
calidad y cantidad, es decir, el contrato ha significado la transmisin del dominio del
dinero al prestamista que puede disponer libremente de l.
 El comentario anterior es perfectamente aplicable a la legislacin peruana. Adems, el
objeto de la prestacin que surge de la obligacin nacida del contrato de mutuo es una
determinada cantidad de dinero o de bienes consumibles, mientras que en el
arrendamiento puede referirse a cualquier tipo de bienes.

g) Con el Usufructo
Cuando el usufructo es oneroso, la distincin con la locacin es extremadamente sutl.
Tanto el arrendatario como el usufructuario tienen el uso y goce de la cosa, tanto uno
como otro deben pagar un precio en dinero. Segn la teora clsica, la diferencia residira
en que el usufructo es un derecho real, en tanto que la locacin tiene carcter personal.
Pero la exactitud de este criterio distintivo est hoy en tela de juicio. Muchos de los
defensores del criterio se inspira sobre todo en razones de tradicin histrica, pues no hay
nada esencial que las distinga. No la compartimos por cuanto pensamos que ambas
instituciones son claramente diferenciables.

El usufructo es, un derecho real lmitado que se agrupa con la propiedad para formar el
gnero o conjunto genrico de los derechos reales. Su tipologa coincide, con las
caractersticas generales de est clase de derechos. Son derechos subjetivos de carcter
absoluto, en el sentido de que su ttular puede hacerlos valer erga omnes y le confieren
un poder inmediato sobre las cosas[10]

El usufructo confiere al usufructuario las facultades de usar y disfrutar temporalmente de

un bien ajeno. El arrendamiento otorga al arrendatario un derecho personal, de crdito,
de poder exigir al arrendador que cumpla con su obligacin de cederle temporalmente el
uso del bien materia del contrato de arrendamiento.

El usufructo puede ser gratuito u oneroso, mientras que el arrendamiento es

necesariamente oneroso. El arrendamiento se celebra mediante contrato. En cambio, el
usufructo puede ser constituido por ley.

El usufructo se extingue con la muerte del usufructuario, en tanto que el arrendamiento

contina en relacin a los herederos del arrendatario, si encontrandose en el uso del bien,
la mitad o el mayor nmero de ellos no manifiestan su voluntad de extinguirlo.

2.9 QUIEN PUEDE DAR EN ARRENDAMIENTO

Segn el Articulo 1667.- Puede dar en arrendamiento el que tenga esta facultad
respecto de los bienes que administra.

Ya que el arrendamiento es un contrato de alquiler o locacin - conduccin por el cual

una persona entrega a otra un bien para que lo use y lo usufructe mediante un pago
acordado, el intervensor de este contrato como arrendador debe ser una persona que goce
de la administracin del bien a arrendar ya que si no fuera de este modo, perdera
veracidad el acto de arrendar, puesto que uno no puede disfrutar de un bien sin tener la
autorizacin respectiva o al menos el consentimiento del administrador del bien.
 Los menores capacitados por matrimonios o por titulo oficial que les autorice para ejercer
una profesin u oficio, pueden dar en arrendamiento los bienes que hayan incorporado a
su patrimonio a ttulo oneroso o gratuito. Tambin puede dar en arrendamiento el que
tenga esta facultad respecto de los bienes que administra. El administrador Judicial solo
podr dar en arrendamiento por tiempo indeterminado, para no maniatar a los
propietarios.[11]

Los padres que ejercen la patria potestad de sus menores hijos necesitan de la autorizacin
judicial para arrendar en nombre del menor sus bienes por mas de tres aos, ya que
durante los tres aos no hay ningn problema de poder arrendar, y con la autorizacin se
llegara a un arrendamiento que no podr ser mayor de seis aos.

2.10 QUIENES QUE NO PUEDEN DAR EN ARRENDAMIENTO

Segn el Articulo 1668.- No pueden tomar en arrendamiento:
1. El administrador, los bienes que administra.
2. Aquel que por Ley esta impedido.
En general no existe ninguna limitacin en cuanto a la capacidad de quien puede tomar
en arrendamiento. Basta la capacidad general para obligarse. Las excepciones sealadas
por la Ley se presentan en funcin de la relacin que puede tener la persona con los bienes
a arrendar.

2.11 OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

El acto de arrendar es un acto de administracin as considerado desde el derecho clsico.

El articulo 1678 y siguientes del Cdigo Civil, precisa las obligaciones del arrendador:
El arrendador est obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus
accesorios, en el plazo, lugar y este convenido. Si no se indica en el contrato el tiempo ni
el lugar de la entrega, debe realizarse inmediatamente donde se celebr el contrato, salvo
que por costumbre deba efectuarse en otro lugar o poca. Entregado el bien al
arrendatario, se presume que se encuentra en estado de servir y con todo lo necesario para
ser usado.

1. Obligacin De Entregar La Cosa Arrendada

Si la cosa arrendada es mueble, la entrega de ella podr hacer bajo una cualquiera de las
formas de tradicin previstas en el art. 754.

La entrega se har inmediatamente despus del perfeccionamiento del contrato o en la

fecha convenida o en el momento de celebracin del contrato. Art. 1882.

Si expresamente no se ha estipulado en el contrato nada al respecto, el lugar de la entrega

se determinara por las reglas que sealen el lugar donde debe hacerse un pago. Art. 1646
cuando se trata de cosa mueble.
Papel de la entrega cuando la cosa se ha arrendado por separado a varios. Si se ha
arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya
entregado la cosa ser preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no
valdr; si a ninguno se ha entregado a ninguno el titulo anterior prevalecer.
 En estado debe entregar el arrendador la cosa arrendada. Teniendo en cuanta que el fin
del arrendamiento es proporcionar al arrendatario el goce de la cosa arrendada y que el
goce efectivo de esta no puede obtenerse sino en cuanto ella se encuentre en buen estado,
puede decirse que es de la naturaleza del contrato de arrendamiento que la cosa arrendada
debe entregarla el arrendador en buen estado.

En el caso de que el arrendatario haya examinado la cosa antes de perfeccionarse el

contrato, y se haya decidido a tomarla en arriendo no obstante de no hallarse en buen
estado; o en el caso de que la haya recibido en el estado deficiente de que se encontraba
sin hacer objecin alguna, o en el caso de que en el contrato se hubiera hecho constar el
mal estado en que se encontraba. Ocurrida cualquiera de estas circunstancias, cabe
deducir que el arrendatario consinti en recibir la cosa en el estado en que se hallaba,
fuera de que es de pensarse adems, en tales casos, que el precio del arrendamiento sea
fijo teniendo en cuanto ese estado. El arrendador ser responsable especialmente del mal
estado del edificio salvo que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario.

Imposibilidad de hacer la entrega por culpa del arrendador. El arrendador, por hecho
o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se haya colocado en imposibilidad de
entregar la cosa, para disponer que entonces el arrendatario tendr derecho para desistir
del contrato, con indemnizacin de perjuicios habr lugar a esta indemnizacin aun
cuando el arrendador haya credo errneamente y de buena fe que poda arrendar la cosa;
salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza
mayor o caso fortuito.

Mora del arrendador en la entrega de la cosa. Si el arrendador ha incurrido en mora

culpable de entregar la cosa, la regla general que tendr derecho el arrendatario a
indemnizacin de perjuicios.
Al arrendatario solo se le da la accin para reclamar los perjuicios resultantes de la mora,
es decir, no se leda la posibilidad de ponerle fin al contrato.

2. Obligacin de mantener la cosa en buen estado

Mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario el disfrute
de la cosa arrendada, de ah se desprende que est en la obligacin de mantenerla en
estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. La medida de esta obligacin de
sostenimiento de la cosa arrendada, depende del estado en que el arrendador se obligo a
entregar: si conforme a lo anterior visto ha debido de entregarla en buen estado, deber
en el curso del arrendamiento conservarlas en ese estado; si conforme tambin con lo
antes visto el arrendador no se obligo a entregar la cosa sino en el estado en que se
encontraba en el momento de perfeccionar el contrato, estado que poda no ser bueno, la
obligacin a que se le alude se refiere simplemente a conservarla en las condiciones en
las que la entrego.

En que consiste esta obligacin: esta es de dos formas: necesarias y locativas.

La obligacin de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el

arriendo, todas las reparaciones necesarias a excepcin de las locativas, la cuales
corresponden generalmente al arrendatario. Se entiende por reparaciones necesarias
 aquellas sin las cuales la cosa desparece, o se destruye, o no sirve para el uso que se le
destina. Las reparaciones locativas son tambin a cargo del arrendador si los deterioros
que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito o de la mala
calidad de la cosa arrendada.

Reparaciones indispensables realizadas por el arrendatario. En las reparaciones

indispensables, el arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las
reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada,
siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado
noticia al arrendador lo mas pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no
pudo darse a tiempo, o si el arrendador no trato de hacer oportunamente las reparaciones,
se abonara al arrendatario su costo razonable, probado la necesidad.

Para que el arrendatario pueda pedir al arrendador el reembolso de las reparaciones

indispensables o necesarias hechas, se requieren las siguientes condiciones: a) que la
reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario, b) que le hubiere
hecho saber al arrendador oportunamente la existencia del dao para que procediera a
repararlo por su cuanta y c) que no le haya sido posible dar noticia al arrendador de la
existencia del dao, o que habindole dado tal noticia este no haya procedido
oportunamente a ejecutar la reparacin.

Mejoras tiles puestas por el arrendatario. Estas mejoras se refieren a obra realizada
por el arrendatario en la cosa arrendada que no tenga por objeto conservar esta, sino
mejorarla aumentando su valor venal.

Para que el arrendatario pueda reclamar del arrendador el rembolso de mejoras tiles, es
indispensable que este haya consentido en que el arrendatario las hiciera, manifestando
expresamente su voluntad de abonarla. El arrendador no es obligado a reembolsar el
costo de las mejoras tiles; en que no ha consentido con la expresa condicin de
abonarla. Pero el arrendatario podr separar y llevarse los materiales sin detrimento de
la cosa arrendada; a menos que el arrendador este dispuesto a abonarle lo que valan los
materiales considerndolos separados.

Derecho de retencin del arrendatario[12]. Terminando el contrato de arrendamiento el

arrendatario esta obligado a restituir al arrendador la cosa arrendada; pero si a la
terminacin del contrato resulta que el arrendador es deudor del arrendatario por
perjuicios que durante el desarrollo del mismo contrato este haya sufrido o por el
reembolso de mejoras tiles en que haya consentido con la expresa condicin de abonarlas
o de reparaciones indispensables. El arrendatario puede retener la cosa arrendada en su
poder y negarse a restituirla hasta que tales indemnizaciones o reembolsos le sean pagados
o se le asegure su pago.

3. Obligacin de saneamiento o de librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo

en el goce de la cosa arrendada
El arrendador esta obligado a no ejecutar acto alguno que perturbe o embarace al goce de
la cosa arrendada por el arrendatario.
 Esta obligacin de saneamiento se refiere:
3.1 A los actos perturbatorios del mismo arrendador.
El arrendador en virtud de la obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin o
embarazo, no podr, sin el consentimiento del arrendatario mudar la forma de la cosa
arrendada, ni hacer obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce
de ella. Por consiguiente si el arrendador pretende hacer obras en la cosa arrendada que
consistan en reparaciones indispensables, no podr proceder a ello sin tener previamente
el consentimiento del arrendatario.

Puede tratarse de obras cuya no ejecucin inmediata causaran al arrendador graves

perjuicios, el arrendatario debe soportar dichas obras, pero con derecho a que mientras
tanto se rebaje el precio o renta proporcionalmente.

En caso de que las obras urgentes embaracen el goce del arrendatario en forma tal que
este ya no pueda sacar provecho del contrato, en vista del fin que se tuvo presente al
celebrarlo. Frente a esta situacin se le concede derecho al arrendatario para ponerle fin
a dicho contrato y aun para solicitar indemnizacin por perjuicios bajo ciertas
condiciones.

3.2 A los actos perturbatorios de terceros.

Respecto a estos es necesario distinguir entre:

a) Si el arrendatario es turbado en goce por vas de hecho terceros que no pretendan la cosa
arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguir la reparacin del dao. Por
consiguiente el arrendador no tiene por que responder de ellos: es el propi arrendatario
quien debe acudir ante las autoridades para que lo amparen contra esas perturbaciones y
que decreten en su favor las indemnizaciones correspondientes.

b) Cuando la perturbacin o molestias provienen de terceros que justifican algn derecho

sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho hubiere sido anterior al contrato,
entonces ya si se vincula al hecho la responsabilidad del arrendador por que se trata de
una verdadera eviccin. Siendo parcial la eviccin, el arrendatario tendr en primer
trmino derecho a exigir una disminucin proporcionada del precio o renta durante el
tiempo subsiguiente.

3.3 A los vicios redhibitorios de las cosas arrendadas.

El arrendatario tiene derecho a la terminacin del arrendamiento y aun a la recisin del
contrato segn los casos si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ellas el
uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o
calidad de la cosa al tiempo de contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el
vicio de la cosa despus del contrato, pero sin culpa del arrendatario.

Cuando se habla de terminacin se refiere al caso de que el contrato se ha empezado a

ejecutar, pues, como antes hubo oportunidad de anotarlo, tratndose de un contrato de
tracto sucesivo no puede tener lugar el fenmeno de la resolucin. Cuando se habla de
rescisin se est empleando mal la palabra, pueda de lo que se bebe hablar es de
resolucin, naturalmente en relacin con el evento en que la existencia del vicio
 redhibitorio que ha de dar lugar a ella se haya puesto de manifiesto antes de empezar a
ejecutarse el contrato, pues en estas circunstancias la resolucin si puede operar.

2.12 OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Las Obligaciones del arrendatario son las siguientes:

a) Gozar de la cosa segn los trminos o el espritu del contrato. El arrendatario est
obligado a usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato; y no podr en
consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convencin
expresa. A aquellos que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse las
circunstancias del contrato o de la costumbre del pas.

La forma en que el arrendatario puede gozar de la cosa arrendada se establece conforme

a los siguientes criterios: a) por lo que expresamente diga el contrato, o resulte del espritu
del mismo; b) por la naturaleza de la cosa arrendada, c) a falta tambin de la estipulacin
expresa, por las circunstancias que rodeen la celebracin del contrato o por la costumbre
del lugar, si un inmueble destinado a casa y habitacin es tomado en arriendo por una
entidad de beneficencia con ocasin de una epidemia, esta circunstancias permiten
presumir que dicho inmueble fue arrendado para destinarlo a hospital.

b) Velar por la conservacin de la cosa arrendada. El arrendatario empleara en la

conservacin de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Si el arrendatario no
emplea dicho cuidado en la conservacin de la cosa, el arrendador tendr derecho a
exigirle indemnizacin de perjuicios, consecuencia esta que es obvia. Si el descuido del
arrendatario genera un grave deterioro de la cosa arrendada, entonces el arrendador tiene
un derecho ms: el de pedir la terminacin del contrato, art. 1997 inciso 2.

Daos debidos a culpa de ciertos terceros. El dao causado a la cosa arrendada por un
familiar, husped o dependiente del arrendatario, no permitir al arrendador perseguir la
correspondiente reparacin sino en el campo de la responsabilidad civil extracontractual
as: directamente contra el familiar, husped o dependiente autor del dao, en el caso del
dao causado por un hijo o dependiente del arrendatario, contra el mismo arrendatario
como responsable del hecho de aquellos.

c) Pagar el precio o renta convenido. El precio o renta que debe pagar el arrendamiento
es estipulado en el contrato. Si el contrato ha empezado a ejecutarse por entrega de la
cosa, pero posteriormente surge el desacuerdo respecto a la renta convenida, sin que
ninguna e ellas pueda aportar la prueba de lo estipulado en esa materia. Este problema lo
resuelve la ley disponiendo que por peritos se determine el precio o renta.

Si fue que no se estipulo nada del contrato o resta el contrato es nulo absolutamente por
indeterminacin del objeto de la obligacin del arrendatario, o mejor inexistente por
incompleto.

Cuando debe pagar el arrendador el precio o renta. En primer trmino, se atender a lo

estipulado expresamente en el contrato; si en este nada se ha estipulado se atender
entonces la costumbre del lugar; si no hay estipulacin ni costumbre fija al respecto,
 entonces hay que distinguir segn que la cosa arrendada sea un predio urbano, un predio
rstico, o una cosa mueble o semoviente: si es un predio urbano la renta se pagar por
perodos mensuales; si es un predio rustico la renta se pagar por anualidades; si es una
cosa mueble o semoviente arrendada por cierto numero de aos, meses o das, la renta se
pagara inmediatamente despus de la expiracin del respectivo ao, mes o da.

Puede ocurrir que la renta no sea peridica por que se arrienda la cosa por una suma fija:
en este caso la suma se deber una vez que termine el arrendamiento.

El arrendatario no debe la renta si no al vencimiento del periodo correspondiente, nada

impide que contractualmente se estipule lo contrario, es decir que el precio o renta, lo
pague el arrendatario por anticipado.

Con la terminacin del contrato desaparece naturalmente el titulo o causa de la obligacin

de pagar dicho precio, el cual por lo mismo no puede serle exigido ni aun en el caso de
que, violando sus propias obligaciones, el arrendatario rehus restituir la cosa al
arrendador y la mantenga en su poder, beneficiando se de ella como si el arriendo
subsistiera. En este caso solo por la va de indemnizacin de perjuicios, o, en ltimo
extremo por la de enriquecimiento sin causa, cabra lograr que el arrendatario resultase
obligado, previa sentencia condenatoria en el proceso declarativo, a pagar el valor
correspondiente al arbitrario disfrute del bien. Con el fin de conjurar tal situacin, es
recomendable a todas luces estipular en el contrato de arrendamiento que el arrendatario
permanezca obligado a pagar la renta no solo durante la vigencia del contrato,
sino durante todo el tiempo que mantenga la cosa en su poder y hasta la efectiva
restitucin de ella al arrendador.

d) Restituir la cosa a la terminacin del contrato. Expirado el contrato de arrendamiento

por cualquier motivo legal, cesa la causa para que el inquilino mantenga la cosa en su
poder, y por lo mismo es apenas natural que deba restituirla a aquel de que la recibi.

Si llegado el momento de restituir, el arrendatario no restituye, dispone el arrendador de

la accin de lanzamiento.
Destruccin prdida o deterioro de la cosa durante el arrendamiento. Siempre que la cosa
perece en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o por culpa suya, si estando
en poder del arrendatario la cosa se destruye, o se menoscaba o deteriora, la ley lo coloca
en una situacin muy desventajosa frente al arrendador pues se presume que lo anterior
ha ocurrido por culpa del arrendatario. El arrendatario solo pude liberarse de la
presuncin demostrando que la destruccin, prdida o deterioro, ocurri por fuerza mayor
o caso fortuito.

Como se hace la restitucin tratndose de cosa inmueble. Esta se verificar

desocupndola enteramente, ponindola a disposicin del arrendador y entregndole las
llaves, si las tuviere la cosa.

Constitucin del arrendatario en mora de restituir. Para que el arrendatario sea

constituido en mora de restituir la cosa, no basta que haya terminado el contrato, sino que
es necesario que el arrendador lo requiera para que restituya, solo constituido en mora en
 la forma dicha, viene a hacerse el arrendatario responsable de los perjuicios moratorios:
antes de ese momento no es responsable de estos, ni en general puede considerrsele en
mora para ningn efecto; aunque de otro lado, como ya se dijo est obligado a restituir y
pueda imponrsele judicialmente la restitucin, art. 2007.

2.13 ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDADOR

Todo arrendador, sea propietario, administrador judicial, albacea testamentario,
apoderado o condmino, puede accionar contra el acupante, inquilino, arrendatario, sub-
arrendatario o precario mediante las acciones de:
1. DESALOJO.- Procede la accin de desalojo conforme a Proceso Sumarsimo previsto en
el Titulo III de la Seccin Quinta (art. 546 y siguientes del TUO del Nuevo Cdigo
Procesal Civil) como accin principal en los casos de resolucin de contrato, por la
condicin de precario y por vencimiento de plazo, y como accesorio o anticipado.

2. ACCIN PRINCIPAL.- Procede la accin de desalojo como accin principal contra el

ocupante del inmueble urbano en los casos de resolucin del contrato; condicin de
precario y por vencimiento de plazo como veremos.

* Resolucin del contrato de arrendamiento.- En los cinco casos previstos en el Art.

1697 del Cdigo Civil se procede:

* Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y adems
quince das. Si el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan
tres periodos.

* En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesito que hubiese contra el

sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con exceso de quince das el
plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta devengada.

* Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que se le concedi expresa

o tcticamente, o permite algn acto contrario al orden pblico o a las buenas costumbres.

* Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento

escrito del arrendador.

* Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus obligaciones.

Condicin de precario.- Es poseedor precario el que no tiene documentos que

justifiquen su posesin. Se considera ocupante precario al que carece de titulo o cuando
el que tena ha fenecido (art. 911 del Cdigo Civil).

Vencimiento de plazo.- Es procedente la accin de desalojo cuando el contrato de

arrendamiento ha fenecido y no ha sido prorrogado por las partes o la ley, como lo sealan
los artculos 1688 hasta 1709 del Cdigo Civil.
 Desalojo accesorio.- En los juicios tramitados como de Conocimiento o Abreviado,
siempre que la restitucin se haya demandado acumulativamente, como lo seala el art.
590 del TUO del Nuevo Cdigo Procesal Civil.

Desalojo Anticipado.- Procede en los casos en que el demandante acredite

indubitablemente el derecho a la restitucin pretendida y el abandono del bien, tal como
se precisa en el art. 679 del TUO del C.P.C..

En la accin de Desalojo debe tenerse en cuenta lo que contiene la TERCERA

DISPOSICIN MODIFICATORIA DEL NUEVO CDIGO PROCESAL CIVIL que
modifica la Tercera Disposicin Final del D. Leg. 709, que quedo redactada as: Las
pretensiones de restitucin de inmuebles por vencimiento de plazo de contrato de
arrendamiento, de que se trata este Decreto Legislativo se tramitan conforme a lo
dispuesto para el proceso de Desalojo en el Cdigo Procesal Civil.

2.14 ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDATARIO

La persona que ocupa un inmueble del que no es propietario sino arrendatario, con
contrato vigente o fenecido, sin contrato inscrito, pero verbal convenido con la persona
autorizada para dar en arrendamiento tiene derechos y como tal puede accionar para que
se le reconozca, respete o se cumplan. La acciones que puede plantear son:

Interdicto de retener.- Todo poseedor de un inmueble que sufre perturbaciones en la

posicin o tenencia del bien puede accionar ante el rgano Jurisdiccional para que se
disponga la suspensin de esas perturbaciones y se paguen los daos y perjuicios. La
accin y el procedimiento es similar a la que corresponde al de recobrar.

Interdicto de recobrar.- Si un inquilino es desposedo sin previo juicio, tiene derecho

a accionar para que se le restituya en la posesin del bien y se le paguen los daos y
perjuicios que se le ha ocasionado.

Cumplimiento del contrato.- El arrendatario que ingresa al predio en mrito a un

contrato de arrendamiento y si el arrendador no cumple alguna de las clusulas del
contrato o las obligaciones propias de la naturaleza del contrato, puede accionar para que
se de cumplimiento a lo establecido en el contrato o en la ley. La accin y el
procedimiento estn determinados por la ubicacin del bien, el domicilio del demandado
y la cuanta derivada del contrato, previsto en el TUO del Cdigo Procesal Civil.

Pago de mejoras.- Todo poseedor de un inmueble puede efectuar mejoras en los casos
previstos en el art. 917 del Cdigo Civil. Si el arrendatario es demandado para que
desocupe el bien tiene derecho a accionar para que se le pague esas mejoras. la forma de
hacer valer ese derecho se precisa en el art. 595 del TUO del Nuevo Cdigo Procesal
Civil.

Devolucin de exceso de arriendos.- Si el arrendatario paga mayor cantidad que la

prevista en le Ley o en el contrato, puede accionar para que se le restituya toda cantidad
que exceda lo que le corresponde pagar. Esta figura se presenta en inquilinos sujetos al
 D.L. 21938 y que ahora se van reduciendo en la medida en que se vencen los plazos
previstos en el D. Leg. 709.

Reduccin de la merced conductiva.- Si por alguna razn, motivo o hecho no previsto

en el contrato, el arrendatario ha pagado sumas que exceden a lo que corresponde, puede
accionar para que le sean devueltas esas sumas.

Corte del juicio.- En los casos de juicios de desahucio por falta de pago de la merced
conductiva, el arrendatario si es que todava se mantiene bajo la proteccin del D.L.
21938, Ley de Inquilinato y conforme al art. 14 del D. Leg. 709 puede pedir, cuando la
accin judicial es de desahucio por falta de pago, que se corte el juicio.

Consignacin de arriendo y del bien arrendado.- Cuando el arrendador se niega a

recibir los alquileres o no quiere dar por recibido el bien alquilado, el arrendatario tiene
la facultad para accionar y consignar el monto de los arriendos. Si no se quiere recibir el
inmueble, la ley que debe consignarlo, como lo seala el art. 1706 del Cdigo Civil.

2.15 CONCLUSIONES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento concluye sea de duracin determinada, por plazos forzosos
y voluntarios y de duracin indeterminada. El Cdigo Civil en el art. 1699 y siguientes
legisla sobre esta situacin.
- El arrendamiento de duracin determinada concluye al vencimiento del plazo
establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas.

- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado,
no se entiende que hay renovacin tctica, sino la continuacin del arrendamiento, bajo
sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolucin, la cual puede
pedir en cualquier momento.

- En el arrendamiento cuya duracin se pacta por perodos forzosos para ambas partes y
voluntarios a opcin de una de ellas, los perodos voluntarios se irn convirtiendo uno a
uno en forzosos s la parte a la que se concedi la opcin no avisa a la otra que el
arrendamiento concluir al finalizar los perodos forzosos a cada uno de los voluntarios.

- El aviso a que se refiere el prrafo anterior debe cursarse con no menos de dos meses de
anticipacin al da del vencimiento del respectivo perodo, si se trata de inmuebles, y de
no menos de un mes, en el caso de los dems bienes.

Si en el contrato se establece que los perodos son voluntarios para ambas partes, basta
que cualquiera de a la otra el aviso prescrito en el art. 1701 para que el arrendamiento
concluya al finalizar los perodos forzosos.

Se pone fin a un arrendamiento de duracin indeterminada dando aviso judicial o extra

judicial al otro contratante.

Vencido el plazo del contrato o cursado el Aviso de Conclusin del arrendamiento, si el

arrendatario no restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolucin y a
 cobrar la penalidad convenida o, en su defecto, una prestacin igual a la renta del perodo
precedente, hasta su devolucin efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no importar la
continuacin del arrendamiento.

Adems concluye el arrendamiento, sin necesidad de declaracin judicial, en los casos

siguientes:

Cuando el arrendador sea vencido en juicio cobre el derecho que tena.

Si es preciso para la conservacin del bien que le arrendatario lo devuelva con el fin de
repararlo.
Por la destruccin total o prdida del bien arrendado.
En caso de expropiacin.

[1][1] Cesar Gmez Estrada. De Los Principales Contratos Civiles. Tercera edicin. Ed.
Temis ao 2001. Bogota - Colombia
[2] Taboada Cordova, Lizardo. Acto Juridico, Negocio Juridico, Contrato. Lima Editorial Grijley.
2006
[3] Guillermo Borda, Manual de contratos
[4] Cesar Gmez Estrada. De Los Principales Contratos Civiles. Tercera edicin.
Editorial Temis ao 2001. Bogota - Colombia
[5] Citado por Dalmacio Vlez Sarsfield, en la nota al artculo 1498 del Cdigo Civil argentino
[6] Luis Dez-Picazo y Antonio Gulln, Sistema de Derecho Civil, volumen III
[7]Taboada Cordova, Lizardo. Acto Juridico, Negocio Juridico, Contrato. Lima Editorial Grijley.
2006
[8] Francesco Messineo, Manual de Derecho Civil y Comercial, tomo IV, pg. 151
[9] Anibal Torres Vasquez. Acto Juridico. Lima Editorial Ideosa. 2001
[10] Luis Dez-Picazo y Antonio Gulln, Sistema de Derecho Civil, volumen III, pg. 403
[11] Luis Dez-Picazo y Antonio Gulln, Sistema de Derecho Civil, volumen III
[12] Angel Gustavo Cornejo Cdigo Civil, exposicin sistemtica y comentario, tomo II,
volumen II