El 27 de marzo entr en vigencia la Ley 30313 que, entre otras medidas tendientes a combatir

el fraude inmobiliario, modifica el artculo 2014 del Cdigo Civil que se ocupa de la llamada Fe
Pblica Registral o Proteccin de Terceros de Buena Fe.
Esta figura es de enorme importancia para el trfico comercial, pues a travs de ella se protege
a los que adquieren derechos de quienes aparecen en los Registros Pblicos como propietarios
del bien, aunque despus se descubra que los vendedores no eran dueos, pero por causas que
el adquirente ignoraba.
Este adquirente es el tercero de buena fe, a quien se protege permitindole conservar el
inmueble. Si no existiera esta figura nadie celebrara contratos sobre inmuebles, pues nunca se
tendra la certeza de que el enajenante ostenta el derecho que dice tener. Lograr un diagnstico
completo de la propiedad supondra un estudio de todas las transferencias hacia atrs, lo que
en ningn caso permitira el conocimiento perfecto de los hechos que acompaaron a cada acto
jurdico.
Eventos como la capacidad de los contratantes, la plena libertad o la intimidacin, la
falsificacin de documentos o incluso el estado civil de las personas, son hechos de difcil
comprobacin. Si los adquirentes tuviesen que hacer un despliegue para verificar todo esto,
sencillamente el mercado quedara paralizado o sus precios seran prohibitivos.
Por esta razn es indudable el beneficio de contar con la Fe Pblica Registral, aun cuando
algunos delincuentes se aprovechen de ello.
La buena fe del tercero, es decir, su ignorancia sobre el vicio que invalida el derecho del
enajenante, se construye principalmente a partir de la informacin que obra en los Registros
Pblicos.
Sin embargo, la informacin registral tiene varias fuentes: una est formada por los asientos,
que son un resumen de los actos o ttulos que ingresan a los registros, y otra es la que integran
los ttulos archivados, que son los documentos completos donde consta el detalle de los actos
que dieron lugar a los asientos.
Los ttulos archivados pueden revestir la ms variada naturaleza y complejidad (compraventa,
permuta, remate, sucesin, liquidacin, dacin en pago, usucapin, expropiacin, etc.). Cuando
el registro expide una copia literal de una partida solo proporciona los asientos, igual cuando
otorga un certificado de gravmenes o cuando permite el acceso a la informacin va la web de
la SUNARP. Solo se ven los asientos, no los ttulos archivados. Por ello los usuarios comunes y
corrientes, incluso los abogados, estudibamos principalmente los asientos para conformar la
buena fe del adquirente.
Esto ha cambiado desde este 27 de marzo de 2015, pues ahora necesariamente se tienen que
revisar los ttulos archivados que dan lugar a los asientos del registro. Si en esos ttulos
apareciera un vestigio de la invalidez del derecho del vendedor, entonces el tercero tendr mala
fe y perder proteccin.
En la prctica, la jurisprudencia de la Corte Suprema haba insinuado en varias ocasiones la
necesidad de revisar los ttulos archivados para contar con buena fe, pero ahora ya no hay
ninguna duda.
Esta situacin encarecer los estudios de ttulos, pues los adquirentes tendrn que convocar a
especialistas para revisar los archivados y ver que estn perfectos desde el punto de vista legal.
Lo que antes solo mereca la lectura de unas lneas resumidas (asientos), desde hace unos das
supone el anlisis tcnico detallado y profundo de documentos complejos.
Habr que estudiar el ttulo archivado que dio lugar al derecho del vendedor, pero tambin los
anteriores a l, al menos los que no hayan cumplido 10 aos de antigedad. Pasados los 10
aos, aun de existir algn vicio en los ttulos, el tercero podra alegar la prescripcin de la
accin o incluso la prescripcin adquisitiva de dominio, siempre que se cumplan los requisitos
de ley.
Producto de los delitos inmobiliarios mediticos, se aprecia cierta esquizofrenia en el legislador
al momento de tratar el tema. En realidad la modificacin de la Fe Pblica Registral,
hacindola ms cara y complicada, no resolver en lo absoluto los fraudes en el sector.
Los actos criminales se basan en la falsificacin de documentos y sustitucin de personas a
travs de ttulos que ingresan a los Registros Pblicos y se inscriben. Los terceros que revisan
estos documentos, al verificar los ttulos archivados, no tendrn cmo saber que son amaados,
de modo que igualmente conservarn su adquisicin.
El Estado sigue sin encontrar una solucin integral al problema. Quiz debera prestar atencin
a quienes hemos postulado la herramienta de una contrasea registral como manera de
ingresar al registro.