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Princpios Gerais
de Corretagem de
Imveis
4 edio
Rio de Janeiro
UVA
2016
Fatima Cristina Santoro Gerstenberger
Princpios Gerais
de Corretagem de
Imveis
4 edio
Rio de Janeiro
UVA
2016
Copyright UVA 2014
Nenhuma parte desta publicao pode ser reproduzida por qualquer
meio sem a prvia autorizao desta instituio.
Texto de acordo com as normas do Novo Acordo Ortogrfico

da Lngua Portuguesa.
ISBN 978-85-65812-36-8
Autoria do Contedo
Fatima Cristina Santoro Gerstenberger
Design Instrucional
Wagner G. A. Destro
Projeto Grfico
UVA
Diagramao
Cristina Lima
Reviso
Tssia Braga
Janaina Vieira
S237p Gerstenberger, Fatima Cristina Santoro

Princpios gerais de corretagem de imveis [livro
eletrnico] / Fatima Cristina Santoro Gerstenberger. 4.
ed. Rio de Janeiro : UVA, 2016.
355 KB.
ISBN 978-85-65812-36-8
Disponvel tambm impresso.
1. Corretores de imveis. 2. Corretoras de imveis.

3. Contratos de corretagem. I. Universidade Veiga de
Almeida. II. Ttulo.
CDD 333.33
Ficha Catalogrfica elaborada pelo Sistema de Bibliotecas da UVA.

Biblioteca Maria Anunciao Almeida de Carvalho.
SUMRIO
Apresentao................................................................................................................7
Sobre a autora...............................................................................................................8
Captulo 1 - Histrico da profisso do corretor de

imveis e os seus principais atores..............................9
Histrico da profisso do corretor de imveis.................................10
Os principais atores da corretagem imobiliria..............................17
Referncias......................................................................................................22
Captulo 2 - Legislao Especial, Cdigo Civil referente

corretagem imobiliria e Resolues do COFECI....23
A legislao especial....................................................................................24
Cdigo Civil referente corretagem imobiliria...............................30
Resolues do COFECI pertinentes ao mercado da intermediao
parte I.............................................................................................................39
Resolues do COFECI pertinentes ao mercado da intermediao
parte II............................................................................................................51
Referncias......................................................................................................59
Captulo 3 - O contrato de corretagem......................61

Os atores do contrato de corretagem imobiliria...........................62
O contrato de corretagem imobiliria.................................................67
Produo do contrato de corretagem imobiliria Parte I..............75
Produo do contrato de corretagem imobiliria Parte II............83
Referncias......................................................................................................88
Captulo 4 - As ferramentas para atuao no mercado
da corretagem de imveis...........................................89
As ferramentas de atuao no mercado de corretagem de
imveis......................................................................................................90
As fragilidades e pontos fortes aplicveis no momento da
contratao do profissional.................................................................99
Referncias....................................................................................................114
Consideraes finais....................................................115
7
APRESENTAO
Este livro trata de Princpios Gerais da Corretagem de Imveis e

tem como principal objetivo trazer reflexes importantes sobre a pro-
fisso de corretor de imveis no Brasil, sobre a Legislao Especial,
Cdigo Civil e resolues do Conselho Federal de Corretores de Im-
veis - COFECI, o estudo do Contrato de Prestao de Servio de Inter-
mediao Imobiliria e identificar as ferramentas para atuao nesse
mercado, que encontra-se claramente em franca expanso.
Mais que nunca, e principalmente devido ao que se chama hoje de

boom imobilirio, movimento recorrente em nosso pas nos ltimos
anos, a necessidade de formar bons profissionais na rea fundamen-
tal para que o setor esteja cada vez mais preparado leia-se pro-
fissionalizado para esse novo e importante momento do mercado
imobilirio nacional.
Sendo assim, por meio deste livro vamos identificar o histrico da pro-
fisso do corretor de imveis, interpretar a legislao especfica que
regula o mercado, explanando como se deve elaborar um contrato de
corretagem imobiliria e tambm discutir fragilidades e pontos fortes
aplicveis no momento da contratao do profissional
Desejamos que voc aproveite ao mximo esta experincia e que a

leitura desta obra promova uma oportunidade de reflexo sobre os
contedos abordados, contribuindo efetivamente para o seu enrique-
cimento cultural e acadmico.
8
SOBRE A AUTORA
Fatima Cristina Santoro Gerstenberger mestre em Ensino da Sa-

de e do Ambiente pelo Centro Universitrio Plnio Leite UNIPLI,
graduada em Direito pela Pontifcia Universidade Catlica PUC-RJ,
coordenadora e professora h cerca de 12 anos no Curso Superior de
Tecnologia em Negcios Imobilirios e da ps-graduao em Direito
Imobilirio da Universidade Veiga de Almeida UVA, coordenadora
e professora do MBA a distncia em Administrao de Imveis, vice-
-presidente do CRECI/RJ, ex-presidente da Associao Brasileira dos
Advogados do Mercado Imobilirio - ABAMI, membro da Comisso de
Direito Imobilirio da OAB/RJ; possui obras publicadas sobre Direito
e Gesto Imobiliria; tambm lder de grupo de pesquisa no CNPq.
.........................................................................................................
Histrico da profisso do corretor de imveis 9
CAPTULO 1
HISTRICO DA PROFISSO DO
CORRETOR DE IMVEIS E OS
SEUS PRINCIPAIS ATORES
Seja bem-vindo(a) ao estudo deste assunto to interessan-

te: histrico da profisso do corretor de imveis e os seus
principais atores.
Neste captulo, vamos estudar a trajetria do profissional

da corretagem de imveis, destacando a legislao que re-
gulamentou a profisso.
Esse conhecimento contribuir para uma melhor compre-

enso da realidade atual do mercado, uma vez que a evo-
luo da profisso depender da quebra de paradigmas
com relao formao do corretor.
A aprendizagem adquirida neste captulo reverter em be-

nefcios diretos para a sua atuao profissional.
..........................................................................................................
10 Histrico da profisso do corretor de imveis e os seus principais atores
HISTRICO DA PROFISSO DO CORRETOR

DE IMVEIS
Voc acredita que a corretagem imobiliria nasceu 100,

200 anos atrs?
Lgico que no. Saiba que, desde o incio da histria da hu-

manidade, as pessoas j faziam as suas trocas exercitando
uma forma de negociao. neste sentido que iniciamos
este tpico, tendo como foco a evoluo da profisso no
nosso pas.
Voc deve estar se perguntando, ento: em que momentos

da histria do Brasil o corretor de imveis se fez presente?
A histria da corretagem imobiliria confunde-se com a
prpria histria do nosso pas.
Em 1530, chega ao Brasil a expedio de Martim Afonso

de Souza com o objetivo de dar incio colonizao e ini-
ciar o cultivo da cana-de-acar.
Em 1534, a Coroa portuguesa cria o sistema de capitanias

hereditrias para dividir o territrio brasileiro, facilitando a
administrao. O sistema fracassou e foi extinto em 1759.
Em 1549, foi criado pela Coroa portuguesa o governo-ge-

ral, que era uma representao do rei portugus no Brasil,
com a funo de administrar a colnia.
A capital do Brasil estabelecida em Salvador. A regio

Nordeste torna-se a mais prspera de todas em funo da
.........................................................................................................
economia ser impulsionada pela produo e comrcio do

acar. Assim, logo foram construdas as primeiras casas,
como a do governo e a do Colgio dos Jesutas.
Voc deve estar se perguntando: quem esteve presente

na construo e posse dessas primeiras casas? Podemos
garantir que algum com esprito de venda realizou essa
transao. Seria um corretor de imveis da poca? Certa-
mente, porque o Brasil continuou se expandindo.
Nos sculos XVI e XVII, os bandeirantes comearam a ex-

plorar o interior do Brasil em busca de ndios, escravos
fugitivos e metais preciosos. Desse modo, ampliam as
fronteiras do Brasil para alm do Tratado de Tordesilhas.
Em meados do sculo XVIII, as primeiras minas de ouro

na regio de Minas Gerais comeam a ser descobertas. O
centro econmico desloca-se para a regio Sudeste.
Ocorreu, ento, um grande crescimento das cidades na

regio das minas, com grande urbanizao, gerando em-
pregos e desenvolvimento econmico. A capital foi trans-
ferida para a cidade do Rio de Janeiro.
A colonizao do Brasil foi, em grande parte, um empre-

endimento urbano, apesar de a economia da colnia ter
se baseado na exportao de produtos rurais. O ncleo
urbano foi o ponto de partida para a ocupao da terra.
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Fundar cidades fazia parte da estratgia portuguesa de coloniza-

o, que no visava apenas explorao predatria, mas per-
manncia e fixao do homem na terra. Foi a partir delas que
o colonizador portugus exerceu o domnio econmico e militar
do territrio.
Alm de ser parte integrante da estratgia portuguesa de

colonizao, as cidades no Brasil colonial tambm servi-
ram de entrepostos comerciais e sedes do poder adminis-
trativo. A histria da corretagem est intimamente ligada
do desenvolvimento do Brasil.
Nos primeiros anos da colonizao j existia uma preocupao

com a comercializao de imveis. O primeiro documento sobre
este assunto encontra-se no livro IV, Ttulo VII, das Ordenaes do
Reino, recompiladas por mandato do rei Felipe I, em 1595. Dessa
forma, defende-se que a profisso do corretor de imveis no Bra-
sil existe desde o tempo da colonizao.
Boris Fausto, professor do Departamento de Cincias Pol-

ticas da USP, em seu livro Histria do Brasil, comenta nas
pginas 125 a 127:
A vinda da famlia real portuguesa deslocou defini-

tivamente o eixo da vida administrativa da colnia
para o Rio de Janeiro, mudando tambm a fisiono-
mia da cidade. Basta dizer que, durante o perodo
de permanncia de Dom Joo VI no Brasil, o nmero
de habitantes da capital dobrou de cerca de 50 mil a
100 mil pessoas. A presena da corte implicava uma
alterao do acanhado cenrio urbano da Colnia.
As cidades comearam a tomar uma forma mais urbana,

com infraestrutura. A partir do seu crescimento, come-
ou a nascer uma nova profisso, a de agente de negcios
imobilirios. No incio foram os comerciantes locais que
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passaram a ter seus rendimentos aumentados com a inter-

mediao imobiliria, ou ento leiloeiros, que se especia-
lizaram neste ramo com o potencial do mercado imobili-
rio. Em seguida, vieram os agentes imobilirios.
Convido voc a pensarmos juntos. Como uma pessoa que viveu

naquela poca, sem conhecimento terico, internet, celular, con-
seguiu realizar com sucesso vendas de imveis? Como seria o
pensamento de negcio da poca? Seria aplicando usos e costu-
mes? Ou pelo bom senso? Qual a sua opinio? No se preocupe
se ainda no possui respostas, mais adiante voc as encontrar.
Os anncios de jornal, comprovando a comercializao

de imveis, surgiram a partir de 1821, junto com a intro-
duo da imprensa no pas. O jornal Dirio do Rio de Ja-
neiro, o peridico mais antigo nos arquivos da Biblioteca
Nacional, no Rio de Janeiro, publicado no dia 2 de junho
de 1821, j continha um anncio imobilirio. Na edio
seguinte (4/6/1821) constata-se a presena de um inter-
medirio, que havia recebido poderes do dono do imvel
para vend-lo.
No Brasil, o surgimento dos primeiros planos urbansti-

cos de carter moderno acontece em funo da crise do
funcionamento das cidades porturio-exportadoras e do
complexo agroexportador no final do sculo XIX.
A rpida industrializao que ocorreu entre os anos de 1920

e 1930 no Brasil comeava a provocar grandes mudanas
nas estruturas infraurbanas das aglomeraes brasileiras.
Vale salientar que So Paulo cresce 168% entre 1890 e 1900
e 141% entre 1900 e 1920, o que, no mnimo, provocou uma
grande demanda por habitaes. nessa poca que come-
am a surgir os primeiros corretores de imveis.
..........................................................................................................
Contudo, registra-se que o nascimento da categoria ocor-

reu na dcada de 1930, durante o governo de Getlio Var-
gas, quando foram criadas as primeiras leis trabalhistas.
Os anos 1930 foram um perodo em que surgiria com for-

a a necessidade de gestao de uma poltica de habitao
IAP
Instituto de popular pelo Estado, que comeava a destinar parte dos
Previdncia do
recursos dos IAPs para a produo de habitao de carter
Ministrio do
Trabalho. social, principalmente depois de 1937.
Em 1943, o governo federal criou a Fundao da Casa Po-

pular para a produo de habitaes populares.
Nas eleies nacionais de 1945, a questo da crise da habi-

tao entrou na agenda dos candidatos. O futuro presidente
Dutra props a criao de uma Caixa Nacional da Habitao,
o que seria o futuro BNH (Banco Nacional da Habitao).
O primeiro Sindicato de Corretores de Imveis a ser reconhe-

cido foi o do Rio de Janeiro, no ano de 1937. Em 1938, surge
na cidade de So Paulo a Associao Profissional dos Corretores
de Imveis. A Carta Patente do Ministrio do Trabalho veio em
1942. Nos anos 1940, a profisso j era organizada e reconheci-
da pela sociedade. Por meio do Decreto n 5.493 de 09/04/1940,
os corretores de imveis passaram a ser segurados pelo Insti-
tuto de Aposentadoria e Penses dos Comercirios, pagando
seguro anual obrigatrio.
Em 1942, os sindicatos de corretores de imveis de So

Paulo e do Rio de Janeiro lanam o declogo do corretor,
que descreve como deveria ser o esprito e a conduta dos
profissionais. A partir desse ano, a Associao de Correto-
res de Imveis s aceitava novos associados que exerces-
sem a profisso por, no mnimo, dois anos. Em 1957 acon-
.........................................................................................................
teceu o I Congresso Nacional de Corretores de Imveis,

no auditrio da Associao Comercial do Rio de Janeiro.
Nessa poca foi elaborado o primeiro projeto de lei para
regulamentar a profisso de corretor de imveis.
Em 1958 foi revogado o artigo 37 do Cdigo Comercial

Brasileiro, que inclua as mulheres entre os que no po-
diam exercer a profisso de corretor de imveis.
Em 1962 foi promulgada a primeira lei da profisso, Lei n

4.116. Neste mesmo ano foi constituda a primeira direto-
ria do Conselho Federal de Corretores de Imveis Cofeci
e os Conselhos Regionais, os CRECIs.
Em 5/5/1975, um Acrdo do STF julgou procedente a

representao para declarar a inconstitucionalidade total
da Lei 4.116. Entendeu o STF que a lei no especificou as
condies de capacidade da profisso, descrita, dessa for-
ma, ao que dispe o pargrafo 23 do artigo 153 da Cons-
tituio Federal.
No dia 6/5/1976, o STF julgou inconstitucional a Lei 4.116,

sendo a mesma revogada, uma vez que no especificava o
currculo de um curso tcnico para a formao dos que
viriam a ingressar na profisso.
Em 12 de maio de 1978 foi sancionada pelo presidente Er-

nesto Geisel a Lei n 6.530, que deu nova regulamentao
profisso de corretor de imveis.
O Decreto n 81.871, de 29 de junho de 1978, regulamen-

tou a Lei n 6.530/78, que disciplinou tambm o funciona-
..........................................................................................................
mento dos rgos responsveis pela fiscalizao do exer-

ccio da profisso.
Em 2001, por meio da Resoluo COFECI 695, o profis-

sional com diploma de curso superior em Negcios Imo-
bilirios passou a ter a possibilidade de inscrio nos
conselhos regionais de corretores de imveis, passando a
categoria, assim, a possuir dois nveis de profissionais, os
de nvel tcnico e os de nvel superior.
Com a identificao da evoluo histrica da profisso de

corretor de imveis, nos dias atuais, no h mais espao
para aquele tirador de pedidos. No ?
Com o surgimento dos cursos superiores de Negcios

Imobilirios, o setor recebeu uma nova energia, com pro-
fissionais preparados para atender a seus clientes consu-
midores de servios de intermediao imobiliria.
Agora, estamos comeando a conhecer essa nova realida-

de do mercado imobilirio e voc est fazendo parte de
uma nova gerao de profissionais.
.........................................................................................................
Os principais atores da corretagem imobiliria 17
OS PRINCIPAIS ATORES DA CORRETAGEM

IMOBILIRIA
Os principais atores da corretagem imobiliria, que par-

ticipam do processo de compra e venda de imveis, so
o corretor de imveis, o gestor imobilirio, o vendedor e
o comprador.
No Brasil, existem muitas profisses regulamentadas por

lei, mas apenas 29 delas esto autorizadas a se autodisci-
plinar e a fiscalizar o exerccio da atividade profissional
de seus inscritos por meio de conselhos de fiscalizao
profissional, como o caso dos corretores de imveis.
O corretor de imveis o profissional formado no curso

tcnico em Transaes Imobilirias, devidamente inscrito
no Conselho Regional de Corretores de Imveis.
Desde 2001, por meio da Resoluo COFECI 695/01, os

profissionais denominados gestores imobilirios, gra-
duados no curso superior de Tecnologia em Negcios
Imobilirios, tambm podero exercer a intermediao
imobiliria e obter inscrio nos conselhos regionais de
corretores de imveis.
Segundo o artigo 1 da Resoluo COFECI 327/92, consti-

tuem atos privativos da profisso de corretor de imveis
os de intermediao nas transaes em geral sobre im-
veis, inclusive, na compra e venda, promessa de venda,
..........................................................................................................
cesso, promessa de cesso, permuta, incorporao, lotea-

mento e locao.
O profissional da corretagem imobiliria tem, efetiva-

mente, o dever de ter diligncia e prudncia no exerccio
de sua atividade.
O profissional dever dar assistncia venda de imveis,

fornecendo aos clientes todas as informaes sobre o an-
damento do negcio. Assim, o conhecimento de Direito
Imobilirio e dos Registros Pblicos indispensvel.
A crescente demanda no campo de atuao do profissio-

nal, aliada ao enorme potencial mercadolgico nacional
que movimenta 18% do PIB em sua cadeia produtiva e,
principalmente, a necessidade de adaptao s demandas
de mercado novas e emergentes justificam a preparao
de nvel superior.
A realidade do pas mostra as caractersticas formuladas

com maior evidncia, dentre as quais destacamos o as-
pecto urbano das cidades, que apresentam crescimento
populacional devido migrao da rea rural. A popula-
o urbana, hoje, representa 83% do total, gerando como
resultado a criao de loteamentos urbanos, construo
de novas unidades habitacionais, alta comercializao de
imveis de terceiros, empreendimentos comerciais, ver-
ticalizao no mbito residencial e comercial, incorpora-
es imobilirias, consrcios habitacionais e, finalmente,
a criao pelo governo de rgos voltados para o desen-
volvimento da poltica habitacional nacional.
.........................................................................................................
O profissional deve dominar o conhecimento na rea de

comercializao, legalizao, venda de imveis, adminis-
trao de imveis e condomnios e avaliao imobiliria.
Esse ramo de atividade envolve o conhecimento e a espe-
cializao em matrias de mbito jurdico, administrativo
e de marketing.
Observa-se que o mercado imobilirio tem tido crescimen-

to contnuo, e sucessivos novos lanamentos imobilirios,
incluindo empreendimentos residenciais, resorts, apart-
-hotis, shopping centers, que ocorrem em todo pas, so,
tambm, razo para a divulgao das especificidades da
profisso.
O crescimento da rea imobiliria brasileira, baseado no

atingimento das metas estabelecidas nos planos estrat-
gicos das empresas do setor, sinaliza a necessidade de se
desenvolver mo de obra nacional.
H dez anos, os profissionais ingressavam nas empresas

imobilirias de forma amadora, exerciam suas ativida-
des descobrindo e desvendando as tcnicas do negcio.
A expanso desse mercado, principalmente nos grandes
centros urbanos, com a possibilidade dos financiamentos
imobilirios, com a preocupao com a melhoria da qua-
lidade de vida e com a preocupao na preservao do
meio ambiente tm sido fatores bastante relevantes para o
desenvolvimento do mercado imobilirio, o que provocou
o enriquecimento das atividades no setor.
Atualmente, as empresas deixaram de tratar suas estru-

turas organizacionais como setor fragmentado e segmen-
..........................................................................................................
tado, preocupados com suas micrometas; ao contrrio,

chegou-se concluso de que preciso garantir a sinergia
dos empregados e a sua energizao para o atingimento
das metas globais das empresas imobilirias, por meio do
gerenciamento dos processos.
Sendo assim, listamos os possveis campos de atuao para

os atores da corretagem imobiliria no mercado de traba-
lho das empresas da rea e aquelas que, de alguma manei-
ra, prestam ou demandam servios s empresas do setor:
Assistente imobilirio.
Assessor imobilirio.
Analista de empreendimentos imobilirios.
Consultoria imobiliria.
Gesto de imveis e investimento na rea.
Empreendedorismo enquanto gestores dos seus
prprios negcios imobilirios.
Corretores de imveis.
Avaliador de imveis.
Documentologista.
e-imobiliarista.
Gerncia de patrimnio imobilirio.
Administrador de imveis.
Administrador de condomnios e loteamentos.
Responsvel tcnico pela empresa.
.........................................................................................................
Este captulo teve como objetivo introduzir o histrico da

profisso do corretor de imveis e os seus principais atores.
Quem teve a oportunidade de acompanhar a evoluo da

profisso do corretor de imveis, e conhece um pouco da
histria, reconhece que estamos em um momento profis-
sional mpar.
bom lembrar que o Brasil o nico pas no mundo que

dispe de autorregulamentao profissional autorizada por
lei ordinria, como acontece conosco, para corretores de
imveis.
Espera-se que o mercado imobilirio cada vez mais saiba

exercer, no mbito de sua responsabilidade, atividades de
compra, venda, permuta, locao e avaliao a preo de
mercado.
O Sistema COFECI-CRECI tem convico de que o desenvol-

vimento do Brasil passa, necessariamente, pelo fortaleci-
mento e pela evoluo da profisso de corretor de imveis,
tendo-se em conta que tais profissionais operam na ponta
de um dos mais importantes segmentos da economia na-
cional, o da construo civil, com um dos mais relevantes
percentuais de participao no Produto Interno Bruto bra-
sileiro.
..........................................................................................................
REFERNCIAS
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMVEIS

(BRASIL). Legislao prtica. Braslia, DF: COFECI, [2008].
GONALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro: con-

tratos e atos unilaterais, v. 3. 7.ed. So Paulo: Saraiva, 2010.
GERSTENBERGER, Fatima Cristina Santoro; GERSTENBER-

GER JNIOR, Otto Guilherme. Vade mecum de Direito
Imobilirio. Rio de Janeiro: Forense, 2004
TRAVASSOS, Ari. Corretagem de imveis de A a Z:um

glossrio para esclarecer muitas dvidas, tanto dos pro-
fissionais imobilirios quanto dos leigos. Rio de Janeiro:
Qualitymark, 2006.
TORRES, Luis Claudio Alves. Dicionrio de direito imobi-

lirio. Rio de Janeiro: Destaque, 2002.
.........................................................................................................
A legislao especial 23
CAPTULO 2
LEGISLAO ESPECIAL,
CDIGO CIVIL REFERENTE
CORRETAGEM IMOBILIRIA E
RESOLUES DO COFECI
O mercado imobilirio est em franca expanso e necessita

de profissionais empreendedores, pr-ativos, capacitados,
com amplo conhecimento da legislao pertinente ao setor.
As reas de intermediao na compra e venda, adminis-

trao imobiliria, incorporao, loteamento, avaliao e
financiamentos, entre outras, merecem ateno especial,
uma vez que a todo momento surgem novas determinaes
legais envolvendo esses temas. Assim, o gestor imobilirio,
sendo o nico profissional de nvel superior reconhecido
por um Conselho Federal, deve ter pleno domnio no s da
legislao especial e das Resolues emitidas pela entidade
da classe, mas tambm identificar, dentro do Direito Mate-
rial Civil, o que for indispensvel para a perfeita prestao
de servio acerca da segurana jurdica no que tange aos
negcios imobilirios.
..........................................................................................................
24 Legislao Especial, Cdigo Civil referente corretagem imobiliria e Resolues do COFECI
A LEGISLAO ESPECIAL
Podemos iniciar este captulo com a seguinte afirmao: o

exerccio ilegal da profisso contraveno penal.
Os conselhos regionais tm o intuito de proteger a socieda-

de dos maus profissionais e dos contraventores. De acordo
com a legislao brasileira, apenas o profissional devida-
mente inscrito nos CRECIs pode intermediar negociaes
imobilirias. Somente o profissional habilitado est autori-
zado por lei a vender, alugar e a administrar imveis.
Voc tem noo de toda a legislao brasileira que envol-

ve o tema corretagem imobiliria? Voc sabia que ainda
encontramos muitas pessoas atuando no mercado sem
que estejam devidamente habilitadas? Eu posso relatar
muitos casos em que um contraventor provocou danos a
um cliente. No raro encontrar situaes nas quais um
falso corretor recebe o sinal proveniente da venda de um
bem imvel e simplesmente no presta contas ao vende-
dor/proprietrio.
O corretor de imveis e o gestor imobilirio, de nvel su-

perior, tm obrigao de denunciar e no permitir que
pessoas no inscritas no conselho profissional trabalhem
a seu lado.
.........................................................................................................
No h qualquer dvida de que o mercado imobilirio

necessita de profissionais qualificados e comprometidos
com seu mister. O respeito profissional e o conhecimento
de toda a legislao pertinente so ferramentas que enten-
demos serem indispensveis para o exerccio da profisso.
A profisso de corretor de imveis disciplinada pela Lei n

6.530/78, a Lei Orgnica da profisso de corretor de imveis,
regulamentada pelo Decreto n 81.87/78, que limita seu exer-
ccio, no territrio nacional, aos inscritos no Conselho Regional
de Corretores de Imveis CRECI da circunscrio. Atualmente,
o Conselho Federal de Corretores de Imveis COFECI, reconhe-
ce que o profissional do setor imobilirio poder ser o corretor
de imveis, de formao bsica, possuidor de ttulo de tcnico
em Transaes Imobilirias, e o gestor imobilirio, de formao
superior, por meio do curso superior de Tecnologia em Negcios
Imobilirios Resoluo COFECI n 695/01.
O corretor imobilirio prestar servios de intermediao

de compra e venda, permuta, locao e de administrao O Conselho Federal
em geral, podendo figurar nas incorporaes e loteamentos. e os conselhos
regionais so
rgos de disciplina
e fiscalizao
No exerccio de suas funes sofrer sanes disciplinares
do exerccio da
dos rgos fiscalizadores, respondendo civilmente pelos profisso de
atos que praticar, culposamente, prejudicando os interes- corretor de imveis,
constitudos em
ses patrimoniais do cliente. autarquia, dotada
de personalidade
jurdica de direito
As atribuies supraindicadas podero, tambm, ser exer- pblico, vinculada
ao Ministrio
cidas por pessoa jurdica, devidamente inscrita no Conse-
do Trabalho,
lho Regional de Corretores de Imveis da jurisdio. com autonomia
administrativa,
operacional e
O Conselho Federal de Corretores de Imveis tem por fi- financeira.
nalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exerccio da

profisso em todo o territrio nacional. Os conselhos regio-
..........................................................................................................
nais de corretores de imveis tm por finalidade fiscalizar o

exerccio profissional na rea de sua jurisdio, sob super-
viso do Conselho Federal.
As pessoas jurdicas inscritas no Conselho Regional de

Corretores de Imveis sujeitam-se aos mesmos deveres e
tm os mesmos direitos das pessoas fsicas nele inscritas.
Em conformidade com o Decreto n 81.871/78, as pessoas
jurdicas devero ter como scio-gerente ou diretor um
corretor de imveis, individualmente inscrito.
O exerccio simultneo, temporrio ou definitivo da profis-

so em rea de jurisdio diversa da do Conselho Regional
onde foi efetuada a inscrio originria do corretor de im-
veis ou da pessoa jurdica fica condicionado inscrio e
averbao profissional nos conselhos regionais, que juris-
dicionam as reas em que exercerem as atividades.
As inscries do corretor de imveis e da pessoa jurdica,

o fornecimento de carteira de identidade profissional e de
certificado de inscrio e certides, bem como o recebi-
mento de peties, esto sujeitos ao pagamento de anui-
dade e a emolumentos fixados pelo Conselho Federal.
O artigo 38 do Decreto n 81.871/78 estabelece que:
[...] constitui infrao disciplinar da parte do Corre-

tor de Imveis:
I - transgredir normas de tica profissional;
II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que
lhe forem confiados;
III - exercer a profisso quando impedido de faz-lo
ou facilitar, por qualquer meio, o seu exerccio aos
no inscritos ou impedidos;
.........................................................................................................
IV - anunciar publicamente proposta de transao

a que no esteja autorizado atravs de documento
escrito;
V - fazer anncio ou impresso relativo a atividade
profissional sem mencionar o nmero de inscrio;
VI - anunciar imvel loteado ou em condomnio sem
mencionar o nmero do registro do loteamento ou
da incorporao no Registro de Imveis;
VII - violar o sigilo profissional;
VIII - negar aos interessados prestao de contas
ou recibo de quantia ou documento que lhe tenham
sido entregues a qualquer ttulo;
IX - violar obrigao legal concernente ao exerccio
da profisso;
X - praticar, no exerccio da atividade profissional,
ato que a lei defina como crime de contraveno;
XI - deixar de pagar contribuio ao Conselho Re-
gional;
XII - promover ou facilitar a terceiros transaes il-
citas ou que por qualquer forma prejudiquem inte-
resses de terceiros;
XIII - recusar a apresentao de Carteira de Identi-
dade Profissional, quando couber.
As sanes disciplinares esto presentes no artigo 39 do

mesmo diploma legal, e consistem em:
I - advertncia verbal;
II - censura;
III - multa;
IV - suspenso da inscrio at 90 (noventa) dias;
V - cancelamento da inscrio, com apreenso da
carteira profissional;
1 Na determinao da sano aplicvel, orientar-
-se- o Conselho pelas circunstncias de cada caso,
de modo a considerar leve ou grave a falta.
2 A reincidncia na mesma falta determinar a
agravao da penalidade.
3 A multa poder ser acumulada com outra pe-
nalidade e, na hiptese de reincidncia, aplicar-se-
em dobro.
4 A pena de suspenso ser anotada na Carteira
de Identidade Profissional do Corretor de Imveis
..........................................................................................................
ou responsvel pela pessoa jurdica e se este no a

apresentar para que seja consignada a penalidade,
o Conselho Regional poder convert-la em cancela-
mento da inscrio.
5 As penas de advertncia, censura e multa se-
ro comunicadas pelo Conselho Regional em ofcio
reservado, no se fazendo constar dos assenta-
mentos do profissional punido, seno em caso de
reincidncia.
Ex officio O Decreto n 81.871/78 tambm consigna que possvel a

Expresso latina
que significa por apresentao de recurso ao Conselho Federal, no prazo de
lei, oficialmente, 30 (trinta) dias a contar da cincia da deciso e ex-officio,
em virtude do
cargo ocupado. nas hipteses de suspenso ou cancelamento da inscrio.
Seu equivalenteem
portugus, de
ofcio uma
expresso muito
Consideraes finais
usada no Direito e Finalizamos este tpico destacando a importncia de se
na Administrao
Pblica. Diz-se conhecer os dois diplomas legais que vieram a regulamen-
que o ato de um tar a profisso de corretor de imveis.
administrador
pblico ou de um
juiz foi de ofcio
quando foi realizado Sabemos que ambos foram sancionados em poca de
em virtude do cargo grande incipincia profissional dos ento postulantes ao
ocupado, ou seja,
sem a necessidade exerccio da corretagem de imveis, porm no podemos
de iniciativa ou
participao de deixar de render nossas homenagens a esses homens que
terceiros. lutaram pela regulamentao da profisso.
Se hoje o corretor de imveis um profissional liberal,

devidamente reconhecido, porque existe uma Lei Federal
e um Decreto Regulamentador para tal. Muitas atividades
produtivas ainda hoje no possuem tal status.
A evoluo profissional ao nvel superior se deve, sem d-

vida, a toda essa caminhada.
.........................................................................................................
O mercado imobilirio brasileiro encontra-se em nova fase,

necessitando de profissionais com viso holstica, sendo
certo que em futuro muito prximo haver uma nova le-
gislao que destacar as atribuies e competncias do
gestor imobilirio. O Conselho Federal tem conscincia
dessa necessidade e a prova foi a emisso da Resoluo
695, em 2001, como sendo o primeiro passo para a eleva-
o da categoria ao nvel superior de ensino.
..........................................................................................................
CDIGO CIVIL REFERENTE

CORRETAGEM IMOBILIRIA
O contrato de corretagem foi positivado como contrato

tpico no Cdigo Civil de 2002, cujos artigos 722 a 729
dispem expressamente a seu respeito, definindo-o no ar-
tigo 722, fixando as obrigaes gerais do corretor no artigo
723, identificando quando a remunerao devida, desta-
cando os artigos 724 a 727, estabelecendo a possibilidade
da parceria no artigo 728, finalizando o captulo com o ar-
tigo 729, prestigiando a observncia da legislao especial.
Um contrato tpico e nominado como o de corretagem

somente era previsto em legislao especial, a saber, por
meio da Lei n 6.530/78, regulamentada pelo Decreto n
81.871/78.
Apesar de o referido captulo disciplinar o contrato de cor-

retagem abrangendo todas as suas modalidades, todos os
artigos supra vieram a contribuir para a evoluo do merca-
do imobilirio, trazendo mais segurana jurdica ao negcio.
Gonalves (2010) ensina que:
Contrato de corretagem aquele pelo qual uma pes-

soa, no vinculada a outra em virtude de mandato,
de prestao de servios ou por qualquer relao de
dependncia, obriga-se, mediante remunerao, a in-
termediar negcios para a segunda, conforme as ins-
trues recebidas, fornecendo a esta todas as infor-
maes necessrias para que possam ser celebrados
exitosamente. (p. 469)
.........................................................................................................
Cdigo Civil referente corretagem imobiliria 31
Tal conceito extrado diretamente da previso do artigo

722 do CC:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa,
no ligada a outra em virtude de mandato, de pres-
tao de servios ou por qualquer relao de de-
pendncia, obriga-se a obter para a segunda um ou
mais negcios, conforme as instrues recebidas.
O artigo 723 do Cdigo Civil, que recebeu nova redao

com a Lei 12.236/2010, ressalta que o corretor tem o de-
ver de diligncia e prudncia no exerccio de sua atividade.
Reza o artigo 723 do CC:
O corretor obrigado a executar a mediao com di-

ligncia e prudncia, e a prestar ao cliente, esponta-
neamente, todas as informaes sobre o andamento
do negcio.
Pargrafo nico. Sob pena de responder por per-

das e danos, o corretor prestar ao cliente todos os
esclarecimentos acerca da segurana ou do risco
do negcio, das alteraes de valores e de outros
fatores que possam influir nos resultados da in-
cumbncia.
Analisando o artigo supra, conclumos que o corretor tem

como dever:
a) Ser prudente e diligente ao executar o objeto do

contrato, ou seja, a mediao do negcio, devendo
agir sem que propicie a realizao de contratos nu-
los e anulveis.
b) Prestar todas as informaes sobre o andamen-
to dos negcios, sempre de forma espontnea, visto
que faz parte das suas atribuies de intermediador
de negcios.
..........................................................................................................
c) Prestar todos os esclarecimentos sobre a seguran-

a ou risco do negcio, as alteraes de valores, e
demais fatores que possam influir no resultado da
realizao do negcio, sob pena de, se no o fizer,
responder por perdas e danos causados em razo da
omisso de algum fator que estava ao seu alcance.
Os novos tempos vm mostrando que o profissional cor-

retor de imveis deve possuir um bom conhecimento de
Direito Material Civil, prestando ao cliente todos os escla-
recimentos e informaes acerca do negcio.
Por meio do contrato de corretagem, as partes vendedor

e corretor devero firmar todas as clusulas, indicando
as obrigaes de ambos, tudo de modo a viabilizar uma
perfeita intermediao imobiliria.
Para que seja aplicada a teoria da responsabilidade civil,

faz-se necessria a existncia de pressupostos de validade,
quais sejam a conduta do agente, a imputabilidade, o dano
causado e o nexo de causalidade.
A responsabilidade civil pode ser conceituada como a

obrigao de se responder pela consequncia jurdica de-
corrente do ato ilcito praticado, reparando o prejuzo ou
dano causado. Reza o artigo 186 do CC:
Art. 186. Aquele que, por ao ou omisso volunt-

ria, negligncia ou imprudncia, violar direito e cau-
sar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral,
comete ato ilcito.
.........................................................................................................
O Cdigo Civil de 2002, embora tenha mantido a respon-

sabilidade civil subjetiva, ou seja, a responsabilidade que
tem como fundamento a culpa (na modalidade de impru-
dncia e negligncia) e o dolo, no artigo 186, tambm veio
contemplar a responsabilidade objetiva, embora no com
base no risco integral, mas sim com fundamento na teo-
ria do risco criado ou desenvolvido pelo agente, conforme
preceitua o artigo 927:
Art. 927. Aquele que, por ato ilcito (artigos 186 e

187), causar dano a outrem, fica obrigado a repar-lo.
Pargrafo nico. Haver obrigao de reparar o
dano, independentemente de culpa, nos casos es-
pecificados em lei, ou quando a atividade normal-
mente desenvolvida pelo autor do dano implicar,
por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
Diante dos termos do artigo 723 e da redao dos dispositi-

vos acima expostos, no resta dvida de que o profissional,
ao firmar o contrato de corretagem, tendo por objeto a in-
termediao para a venda de um bem imvel, ter a obriga-
o de exercer o seu ofcio oferecendo ao cliente toda segu-
rana com relao ao negcio jurdico (artigos 104 a 114).
No caso de o atendimento no ser favorvel, o corretor de
imveis poder responder civil, e at criminalmente, fican-
do passvel, luz dos artigos 402 a 405, ao ressarcimento
por perdas e danos, inclusive aplicando-se, na comprova-
o do efetivo prejuzo, tambm a pena por danos morais.
Analisando a Resoluo 326/92, que aprovou o Cdigo de

tica Profissional dos Corretores de Imveis, em especial
o artigo 4, e comparando-a com o texto do artigo 723 do
Cdigo Civil, observamos que a Resoluo serviu de base
para a elaborao desse novo direito material.
..........................................................................................................
A principal obrigao do comitente pagar a remunerao,

na forma convencionada pelas partes. Segundo o artigo
724 do Cdigo Civil, a remunerao do corretor, se no
estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, ser
arbitrada segundo a natureza do negcio e os usos locais.
Em regra, quem usualmente paga os honorrios profissio-

nais quem procura os servios do corretor. No determi-
nando a lei quem deve pagar a corretagem, prevalecem os
usos locais. Na corretagem imobiliria, a praxe de merca-
do o proprietrio/vendedor do imvel ficar com a res-
ponsabilidade pelo pagamento dos honorrios.
Em relao ao artigo 725, merece registro o pensamento

do jurista Pablo Stolze:
Tendo desempenhado suas atividades de mediao

e conseguido a celebrao do negcio jurdico, ter
o corretor adquirido o direito de percepo da re-
munerao, ainda que, posteriormente, venham as
partes arrepender-se ou realizar o distrato do neg-
cio, conforme preceitua o artigo 725 do CC.
A concepo do dispositivo, que inova o sistema
anterior (ainda que j se encontrassem precedentes
jurisprudenciais do STJ nesta linha), bastante sim-
ples: celebrado o negcio jurdico, com a atuao do
corretor, devida a comisso, pois a obrigao de
resultado se perfaz.
A ideia , para ns, to evidente que prevalece, inclu-
sive, na hiptese de extino do contrato de correta-
gem, mas com celebrao posterior do negcio por
efeito direto do trabalho do corretor. (2008, p. 409)
.........................................................................................................
Reza o dispositivo legal:
Art. 725. A remunerao devida ao corretor uma

vez que tenha conseguido o resultado previsto no
contrato de mediao, ou ainda que este no se efe-
tive em virtude de arrependimento das partes.
O artigo 726 do atual Cdigo Civil prestigia a exclusivi-

dade nas intermediaes imobilirias. Segundo esse arti-
go, iniciado e concludo o negcio diretamente entre as
partes, nenhuma remunerao ser devida ao corretor; no
entanto, se por escrito for ajustada a corretagem com ex-
clusividade, ter o corretor direito remunerao integral,
ainda que realizado o negcio sem a sua mediao, salvo
se comprovada sua inrcia ou ociosidade.
Pablo Stolze ressalta que:
A exegese do dispositivo leva afirmao de que

o estabelecimento de clusula de exclusividade faz
pressupor a existncia do direito do corretor co-
misso, enquanto exigvel o contrato, cabendo ao
comitente o nus da prova de que o corretor des-
cumpriu a sua obrigao bsica de atuar diligente e
prudentemente.
Trata-se de uma situao que se visualiza claramen-
te no dia a dia, o que faz com que recomendemos
extrema cautela a todos que celebrarem contrato de
corretagem, no que diz respeito a tal clusula de
exclusividade.
Justamente por isso que afirmamos peremptoria-
mente que tal clusula, pelos efeitos que produz,
deve ser sempre expressa e clara, cabendo ao ma-
gistrado, na dvida, decidir em favor do comitente.
(2008, p. 411)
..........................................................................................................
O artigo 727 do Cdigo Civil fez com que a alnea h do

artigo 1 da Resoluo COFECI n 05/78 fosse revogada
pela Resoluo COFECI n 811, de 2003, uma vez que o
referido artigo do Cdigo Civil no fixa prazo para o di-
reito do corretor de receber sua remunerao, no fazen-
do mais sentido os termos da alnea h, que previa um
determinado prazo para a possibilidade de cobrana dos
honorrios profissionais.
Segundo o artigo 727:
Se, por no haver prazo determinado, o dono do ne-

gcio dispensar o corretor, e o negcio realizar pos-
teriormente, como fruto da sua mediao, a correta-
gem lhe ser devida, igual resoluo se adotar se o
negcio se realizar aps a decorrncia do prazo con-
tratual, mas por efeitos dos trabalhos do corretor.
Assim, analisando o texto acima, fica claro que, se o corre-

tor possuir provas documentais de que o imvel alienado
por terceiros, aps o trmino do contrato, foi fruto de sua
intermediao, ter direito aos honorrios profissionais.
A apresentao do contrato de corretagem, contendo a clusula

de exclusividade, a ficha de visita e o relatrio de atendimento
so peas indispensveis para a defesa do negcio e do justo re-
cebimento da remunerao.
A certeza do correto recebimento dos honorrios profis-

sionais est no s dependente do pronto atendimento da
prestao do servio, como tambm da existncia de um
contrato bem elaborado, no qual os termos dos artigos
724 ao 727, especficos quanto remunerao, tenham
sido prestigiados em clusulas no referido instrumento.
.........................................................................................................
Cdigo Civil referente corretagem imobiliria 37
O artigo 728 prestigia a parceria na intermediao imo-

biliria, uma vez que estabelece que se o negcio se
concluir com a intermediao de mais de um corretor,
a remunerao ser paga a todos em partes iguais, salvo
ajuste em contrrio.
Logo, o corretor dever ficar atento ao fato de ser firmada

uma parceria diferente de 50% (cinquenta por cento) para
cada profissional, pois, neste caso, haver necessidade da
existncia de um contrato expresso entre os profissionais
envolvidos, estabelecendo-se as regras e os percentuais
para o recebimento dos honorrios.
Por fim, registramos os termos do artigo 729 do Cdigo

Civil, que preceitua que os artigos presentes no captulo
da corretagem no excluem a aplicao de outras normas
da legislao especial, que, no caso da corretagem imobi-
liria, envolvem a Lei 6.530/78, o Decreto 81.871/78 e as
resolues do COFECI.
Consideraes finais
O captulo referente corretagem, presente no atual Cdi-
go Civil, foi uma novidade, uma vez que esse tema no foi
tratado no antigo diploma legal, datado de 1916.
A corretagem passou a ser uma modalidade contratual co-

dificada, ou seja, tpica e nominada. Apesar de abranger
todas as modalidades de corretagem, o surgimento dessa
previso legal trouxe maior segurana jurdica ao mercado
imobilirio.
..........................................................................................................
Se analisar os artigos 722 ao 729 do Cdigo Civil, o pro-

fissional ter condies de elaborar um contrato slido,
estabelecendo os direitos e deveres dos contratantes e sua
forma de remunerao.
A crescente demanda de trabalho do profissional do ramo

imobilirio exige de si mesmo estar cada vez mais atento
a suas responsabilidades.
O artigo 723 destaca o dever de diligncia e prudncia

no exerccio da atividade, ou seja, todas as informaes
e esclarecimentos sobre o negcio devero ser forne-
cidos de forma espontnea pelo corretor. Hoje no h
mais espao para um profissional que no tenha bom
conhecimento de seu mister; a prestao de servios tem
de ser eficiente e completa.
O conhecimento do Direito Material Civil e, em especial,

do contedo deste tpico permite que se compreenda a
importncia da elaborao de um contrato que contenha
todos os elementos que envolvam a prtica da correta-
gem imobiliria.
.........................................................................................................
Resolues do COFECI pertinentes ao mercado da intermediao parte I 39
RESOLUES DO COFECI PERTINENTES

AO MERCADO DA INTERMEDIAO
PARTE I
O profissional do mercado imobilirio no pode desco-

nhecer as Resolues do COFECI, uma vez que vrias es-
tabelecem normas disciplinares e determinaes para o
exerccio profissional, no previstas na legislao especial
(Lei n 6.530/78 e Decreto n 81.871/78). Assim, neste t-
pico, vamos apresentar algumas resolues importantes
para o exerccio da atividade da corretagem.
A primeira Resoluo do COFECI que merece ser aponta-

da a que trata do contrato de intermediao, conhecida
como Resoluo n 05. Em 1978, no mesmo ano em que
a Lei n 6.530 foi sancionada, o Conselho Federal baixou
normas para um contrato padro, previsto no artigo 16,
inciso VI, da referida Lei. Segundo essa Resoluo, toda e
qualquer intermediao imobiliria ser contratada, obri-
gatoriamente, por instrumento escrito que incluir, entre
outros, os seguintes dados:
Nome e qualificao das partes.

Individualizao e caracterizao do objeto do
contrato.
Preo e condies de pagamento da alienao ou

da locao.
Dados do ttulo de propriedade declarados pelo

proprietrio.
..........................................................................................................
Meno da exclusividade ou no.

Remunerao do corretor e forma de pagamento.
Prazo de validade do instrumento.
Autorizao expressa para receber, ou no, sinal
do negcio.
Apesar de toda a incipincia do mercado poca, devemos

admitir que o surgimento de regras para a elaborao de
um contrato foi uma medida acertada. Contudo, at os dias
atuais, infelizmente, poucos profissionais conhecem os ter-
mos da Resoluo n. 05/78 que estabelece essas regras.
Voc tem acesso a todo o contedo dessa Resoluo no site do

COFECI: <http://www.cofeci.gov.br/>.
Outra Resoluo COFECI que merece conhecimento por

parte do gestor imobilirio a de nmero 146/82, que tra-
ta do Cdigo de Processo Disciplinar. Note que o Conselho
Federal aprovou esse cdigo em 1982.
Todo profissional tem o dever de conhecer as regras de seu con-

selho no que tange s prticas dos processos tico-disciplinares.
A represso das infraes Lei n 6.530, de 12 de maio de

1978, ao Decreto n 81.871, de 29 de junho de 1978, pelo
desatendimento s Resolues baixadas pelo Conselho Fe-
deral de Corretores de Imveis - COFECI ser efetivada por
meio de processo disciplinar originado de Auto de Infra-
o ou de Termo de Representao.
O Auto de Infrao ser lavrado pelos Conselhos Regio-

nais de Corretores de Imveis, os CRECIs, por meio de
.........................................................................................................
seus agentes de fiscalizao, contra pessoas fsicas ou ju-

rdicas que transgridam normas disciplinares.
Respondero tambm ao processo originado de Represen-

tao, perante o Conselho Regional de Corretores de Im-
veis - CRECI de sua regio, as pessoas fsicas ou jurdicas
nele inscritas.
Essa modalidade de processo disciplinar ter incio por

despacho do presidente do CRECI da regio, em forma de
denncia, comunicao de membro ou servidor do COFECI
ou do CRECI, ou ofcio de autoridade pblica, que consti-
tuem suas peas preliminares.
Esse processo de Representao ser de natureza escrita e

oral, permitindo, alm das provas documental e pericial, o
depoimento de testemunhas e acareaes.
O profissional inscrito nos CRECIs dever conhecer todas

as fases processuais, destacando-se os prazos para apre-
sentao de defesa e documentos, o processamento e as
regras para interposio de recurso. Assim, indispens-
vel a leitura dos 73 artigos da Resoluo n 146/82.
Considerando que a atividade de administrao de imveis

est prevista no artigo 3 da Lei n 6.530/78, o COFECI, em
1985, aprovou a Resoluo n 199, estabelecendo que o
conselho profissional competente para a fiscalizao desta
funo o Conselho Regional de Corretores de Imveis.
Em 1991, o COFECI sancionou a Resoluo n 315, fi-

xando a determinao de pena pecuniria aplicvel s
..........................................................................................................
pessoas fsicas e jurdicas, devidamente inscritas nos

conselhos regionais, que sejam autuadas e respondam a
processos disciplinares.
De acordo com a referida norma, as infraes podero ser

de natureza leve ou grave, tendo o Cdigo de tica Pro-
fissional (Resoluo n 326/92) como parmetro para a
fixao da pena. A multa para a pessoa fsica poder ser
fixada com o valor correspondente multa de duas a seis
anuidades. s pessoas jurdicas ser aplicado o mesmo
critrio, considerando-se a anuidade correspondente a seu
capital social, conforme determina a Resoluo COFECI n
305/91.
Nesse mesmo ano, o COFECI aprovou outra Resoluo, de

nmero 316, tratando de pena pecuniria aplicvel s pes-
soas fsicas e jurdicas que sejam autuadas no exerccio
ilegal da profisso. A habitualidade do exerccio da ativi-
dade privativa do profissional inscrito no conselho regio-
nal por pessoa estranha entidade o parmetro para a
fixao da multa.
Assim, esto sujeitas multa correspondente:
a) Pessoa fsica: uma a cinco anuidades atribudas

s pessoas fsicas legalmente inscritas.
b) Pessoa jurdica: duas a dez anuidades atribudas

s pessoas fsicas legalmente inscritas.
O Auto de Infrao ser lavrado e o processo administra-

tivo ter tramitao regular.
.........................................................................................................
O mercado imobilirio deve estar atento a essas duas Resolues,

pois a prtica ilegal do exerccio da profisso s traz prejuzo para
o setor. No h mais espao para o profissional que no esteja
comprometido com seu ofcio. Assim, facilitar ao no inscrito a
prtica da intermediao s vem a dificultar o avano tcnico e
tico da profisso.
Em 1992, dois anos aps a entrada em vigor do Cdigo de

Defesa do Consumidor, Lei n 8.078/90, o COFECI aprova
uma Resoluo, de nmero 325, que cria uma Comisso
de Atendimento ao Consumidor nos Conselhos Regionais
de Corretores de Imveis.
Essa Resoluo tem por finalidade atender comunida-

de em suas reclamaes ou dvidas, buscando solues
imediatas e objetivas para os problemas surgidos, agindo
como elemento catalisador do processo.
Essa iniciativa vem tendo um papel primordial nos CRECIs,

uma vez que, atualmente, o CRECICON realiza audincias
de conciliao, tudo de modo a viabilizar e prevenir litgios.
Essa comisso tambm tem a prerrogativa de, nos casos que

forem considerados graves e se constiturem crime de ao
pblica incondicionada, paralelamente s medidas adminis-
trativas cabveis, o conselho regional requerer a instaura-
o de inqurito policial perante a entidade competente.
A CRECICON composta por corretores de imveis inscri-

tos no conselho regional. O nmero de membros para a
composio e o funcionamento da comisso ficar a crit-
rio da diretoria de cada regional.
..........................................................................................................
facultado aos conselhos regionais firmarem convnios

com entidades afins, visando melhor implantao das
finalidades precpuas dessa Resoluo.
O ano de 1992 foi muito produtivo e dinmico para o CO-

FECI, pois o Cdigo de tica Profissional dos Corretores
de Imveis, Resoluo n 326, tambm surgiu nesse ano.
Este cdigo tem por objetivo fixar a forma pela qual se
deve conduzir o corretor de imveis, quando no exerccio
profissional. Os deveres do profissional compreendem,
alm da defesa do interesse que lhe confiado, o zelo do
prestgio de sua classe e o aperfeioamento da tcnica das
transaes imobilirias.
Estamos falando de tica. Mas

o que vem a ser tica?
tica a cincia do comportamento moral dos homens em

sociedade. uma cincia, pois tem objeto, leis e mtodo
prprios. O objeto da tica a moral. A moral um dos
aspectos do comportamento humano. O objeto da tica
a moralidade positiva.
Segundo Mynez, tica o conjunto de regras de com-

portamento e formas de vida por meio das quais tende o
homem a realizar o valor do bem (1970, p. 12).
Segundo o artigo 3 da Resoluo n 326, cumpre ao cor-

retor de imveis, em relao ao exerccio da profisso,
classe e aos colegas:
.........................................................................................................
I - considerar a profisso como alto ttulo de honra

e no praticar nem permitir a prtica de atos que
comprometam a sua dignidade;
II - prestigiar as entidades de classe, contribuindo

sempre que solicitado, para o sucesso de suas ini-
ciativas em proveito da profisso, dos profissionais
e da coletividade;
III - manter constante contato com o Conselho Re-

gional respectivo, procurando aprimorar o trabalho
desse rgo;
IV - zelar pela existncia, fins e prestgio dos Conse-

lhos Federal e Regionais, aceitando mandatos e en-
cargos que lhes forem confiados e cooperar com os
que forem investidos em tais mandatos e encargos;
V - observar os postulados impostos por este Cdi-

go, exercendo seu mister com dignidade;
VI - exercer a profisso com zelo, discrio, lealda-

de e probidade, observando as prescries legais e
regulamentares;
VII - defender os direitos e prerrogativas profissio-

nais e a reputao da classe;
VIII - zelar pela prpria reputao mesmo fora do

exerccio profissional;
IX - auxiliar a fiscalizao do exerccio profissional,

cuidando do cumprimento deste Cdigo, comuni-
cando, com discrio e, fundamentalmente, aos r-
gos competentes, as infraes de que tiver cincia;
X - no se referir desairosamente sobre seus colegas;
XI - relacionar-se com os colegas, dentro dos prin-

cpios de considerao, respeito e solidariedade,
em consonncia com os preceitos de harmonia da
classe;
..........................................................................................................
XII - colocar-se a par da legislao vigente e procu-

rar difundi-la a fim de que seja prestigiado e defini-
do o legtimo exerccio da profisso.
Art. 6 - vedado ao Corretor de Imveis:
I - aceitar tarefas para as quais no esteja preparado

ou que no se ajustem s disposies vigentes, ou
ainda, que possam prestar-se a fraude;
II - manter sociedade profissional fora das normas

e preceitos estabelecidos em lei e em Resolues;
III - promover a intermediao com cobrana de

over-price;
IV - locupletar-se, por qualquer forma, s custas do

cliente;
V - receber comisses em desacordo com a Tabe-

la aprovada ou vantagens que no correspondam a
servios efetiva e licitamente prestados;
VI - angariar, direta ou indiretamente, servios de

qualquer natureza, com prejuzo moral ou material,
ou desprestgio para outro profissional ou para a
classe;
VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro

Corretor de Imveis;
VIII - deixar de atender s notificaes para esclare-

cimento fiscalizao ou intimaes para instruo
de processos;
IX - acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que

exercem ilegalmente atividades de transaes imo-
bilirias;
X - praticar quaisquer atos de concorrncia desleal

aos colegas;
XI - promover transaes imobilirias contra dispo-

sio literal da lei;
.........................................................................................................
XII - abandonar os negcios confiados a seus cuida-

dos, sem motivo justo e prvia cincia do cliente;
XIII - solicitar ou receber do cliente qualquer favor

em troca de concesses ilcitas;
XIV - deixar de cumprir, no prazo estabelecido, de-

terminao emanada do rgo ou autoridade dos
Conselhos, em matria de competncia destes;
XV - aceitar incumbncia de transao que esteja

entregue a outro Corretor de Imveis, sem dar-lhe
prvio conhecimento, por escrito;
XVI - aceitar incumbncia de transao sem contra-

tar com o Corretor de Imveis, com que tenha de
colaborar ou substituir;
XVII - anunciar capciosamente;
XVIII - reter em suas mos negcio, quando no ti-

ver probabilidade de realiz-lo;
XIX - utilizar sua posio para obteno de vanta-

gens pessoais, quando no exerccio de cargo ou fun-
o em rgo ou entidades de classe;
XX - receber sinal nos negcios que lhe forem con-

fiados caso no esteja expressamente autorizado
para tanto.
Acessando o site do COFECI, voc encontrar os dez artigos do C-

digo de tica Profissional do Corretor de Imveis.
As regras para inscrio, transferncia, transformao,

suspenso e cancelamento das pessoas fsicas e jurdicas,
junto aos conselhos regionais de corretores de imveis,
esto previstas na Resoluo n 327/92.
..........................................................................................................
De acordo com essa Resoluo, a inscrio no Conselho

Regional de Corretores de Imveis ser originria ou prin-
cipal e secundria ou suplementar.
Inscrio originria ou principal aquela feita no CRECI

da regio onde o corretor de imveis tenha seu domiclio
e exera sua atividade permanente, ou onde esteja sediada
a matriz da pessoa jurdica.
Se o corretor de imveis tiver mais de um domiclio, poder infor-

mar a inscrio principal apenas no conselho regional de um deles.
A inscrio principal faculta o exerccio permanente da

intermediao imobiliria da pessoa fsica ou jurdica na
regio do CRECI onde estiver inscrita e o exerccio even-
tual em qualquer parte do territrio nacional.
O exerccio eventual da intermediao imobiliria em re-

gio distinta da principal ser permitido mediante comu-
nicao prvia ao CRECI da regio do exerccio eventual da
profisso, aps o pagamento de anuidade proporcional a
120 (cento e vinte) dias e a consequente anotao na car-
teira profissional do interessado. A continuidade do exer-
ccio eventual por perodo superior a esse tempo s ser
possvel mediante inscrio secundria.
Inscrio secundria ou suplementar a efetuada no

conselho regional diverso daquele em que a pessoa fsi-
ca ou jurdica possuir a inscrio principal, para permitir
o exerccio da atividade profissional. obrigatria a ins-
crio secundria de filial da pessoa jurdica que exera
atividade imobiliria em regio diversa daquela em que
estiver inscrita a matriz.
.........................................................................................................
A pessoa fsica ou jurdica, mediante requerimento dirigi-

do ao presidente do CRECI em que possuir inscrio prin-
cipal, poder transferi-la para outro conselho regional,
desde que se encontre quite com o pagamento de anuida-
des, multas e emolumentos devidos e no esteja respon-
dendo a processo disciplinar.
O profissional regular no conselho em que possuir inscri-

o secundria poder transform-la em principal, desde
que se encontre quite com suas obrigaes, nos mesmos
termos do que exigido na inscrio principal.
Os artigos 43/46 da Resoluo 327 estabelecem os quesi-

tos para suspenso da inscrio e nos artigos 47 e seguin-
tes encontramos os casos para cancelamento.
Consideraes finais
Aps a anlise de algumas Resolues do Conselho Fe-
deral de Corretores de Imveis, acredito que voc tenha
percebido como a Lei 6.530/78, bem como o Decreto Re-
gulamentador 81.871/78 foram omissos em vrios temas
importantes para o exerccio profissional.
As regras para a elaborao de um contrato de correta-

gem, a incluso obrigatria da clusula de exclusividade
e as regras disciplinares e processuais so apenas alguns
exemplos de aes tratadas somente em Resolues e no
em uma Lei Federal.
No prximo tpico, continuaremos identificando Resolu-

es que vm contribuindo para a evoluo da profisso.
..........................................................................................................
O crescimento do mercado, o desenvolvimento do nosso

pas e as mudanas nos campos tecnolgico e empresarial
exigem que se tenha um profissional completo frente da
gesto imobiliria.
A viso multidisciplinar condio primordial. Assim, es-

peramos que voc, futuro gestor imobilirio, busque esta
bagagem, conhecendo nossa legislao especial: as Reso-
lues do COFECI e o Direito Material Civil pertinente.
.........................................................................................................
Resolues do COFECI pertinentes ao mercado da intermediao parte II 51
RESOLUES DO COFECI PERTINENTES

AO MERCADO DA INTERMEDIAO
PARTE II
Neste ltimo tpico, vamos estudar mais algumas Reso-

lues do COFECI que so importantes para o mercado
da corretagem.
Respeitando uma sequncia cronolgica, o COFECI vem

aprovando outras normas intimamente ligadas ao exerccio
da profisso, que tambm merecem ser indicadas ao profis-
sional corretor de imveis e ao gestor imobilirio. Vejamos:
Uma das questes mais discutidas no setor quanto ex-

clusividade na prestao de servios. A Lei n 6.530/78
bem como o Decreto n 81.871/78, foram omissos quanto
matria. A Resoluo COFECI n 458/95 veio tratar do
tema em seu artigo 1, estabelecendo que somente pode-
r anunciar publicamente o corretor de imveis, pessoa
fsica ou jurdica, que tiver, com exclusividade, contrato
escrito de intermediao imobiliria.
Atualmente, o Cdigo Civil Brasileiro, no artigo 726, des-

taca o diferencial do contrato de corretagem quando ele
mesmo possui uma clusula especfica da exclusividade.
No segundo tpico deste captulo, tivemos a oportunidade de

conhecer os termos do artigo 726 e as consequncias positivas
de sua aplicao nos negcios imobilirios.
..........................................................................................................
52 Legislao Especial, Cdigo Civil referente Corretagem Imobiliria e Resolues do
COFECI
Em 1996, um ano aps a aprovao da obrigatoriedade

da clusula da exclusividade, o COFECI apresenta outra
Resoluo, de n 492, estabelecendo multa aplicvel s
pessoas fsicas e jurdicas que anunciarem publicamente
sem possuir autorizao de exclusividade. Segundo essa
resoluo, a multa poder variar no valor de 1 (uma) a 3
(trs) anuidades, consoante disposies contidas no Arti-
go 1, itens I-A e II e respectivo Pargrafo nico da Resolu-
o COFECI n 315/91. Em caso de reincidncia, a multa
aplicada ser de 2 (duas) a 6 (seis) anuidades.
Leia a ntegra dessas Resolues no site do COFECI.
fato que a competio est acirrada em todos os setores

de negcios, e que, atualmente, expressivo o nmero de
empresas que abrem as portas no incio de um ano para
fech-las no incio do ano seguinte. Diante dessa realida-
de, as empresas vm buscando de forma incessante o apri-
moramento de seus produtos e servios, porque sabem
que outras tambm esto fazendo isso.
Sem qualidade no h competio, e, sem competio, a

sobrevivncia de uma empresa estar ameaada.
O COFECI, atento importncia do diferencial no setor,

criou, no ano 2000, o Selo de Qualidade Profissional e
Empresarial na gesto e intermediao de negcios imo-
bilirios, por meio da Resoluo n 682.
A implementao e o processo de qualificao para a con-

cesso do Selo de Qualidade ocorrero sempre por inicia-
tiva do conselho regional da jurisdio, adstrito a seu ter-
.........................................................................................................
ritrio de atuao, em parceria com o SEBRAE ou outros

rgos de reconhecida idoneidade na certificao de qua-
lidade, os quais certificaro em conjunto.
O Selo de Qualidade somente ser concedido a pessoas

fsicas e jurdicas aprovadas segundo os critrios defini-
dos pelo conselho gestor e que renam as seguintes con-
dies bsicas:
a) Esteja inscrita regularmente no CRECI h pelo

menos 1 (um) ano.
b) Esteja em dia com suas obrigaes pecunirias
para com o CRECI.
c) No esteja sujeita aos efeitos de punio adminis-
trativa, com deciso transitada em julgado, penden-
te ou em fase de cumprimento.
d) No esteja, no caso de pessoa fsica, sujeita aos
efeitos de pena de condenao por crime doloso,
com sentena transitada em julgado.
Em 2001, foi aprovada a resoluo n 695, que veio a re-

conhecer, na rea das cincias imobilirias e para fins de
registro profissional de pessoas fsicas nos CRECIs, os
diplomas expedidos por instituies de ensino superior,
tendo por base o artigo 16, inciso XVII, da Lei 6.530/78, e
artigo 4, incisos XV e XXIII, do Regimento baixado com a
Resoluo 574/98, bem como a lei 9.394, de 23 de dezem-
bro de 1996 (Lei de Diretrizes e Bases da Educao LDB),
artigo 44, incisos I e II, e a Portaria MEC n 612, de 12 de
abril de 1999.
..........................................................................................................
COFECI
O mercado imobilirio est procura de profissionais ha-

bilitados a planejar, organizar, dirigir e controlar as ati-
vidades ligadas ao setor, tais como comercializao, le-
galizao, venda de imveis, administrao de imveis e
condomnios, e avaliao imobiliria.
Os conhecimentos desses profissionais devem lhes per-

mitir propor modelos de gesto inovadores, subsidiar a
implantao de projetos de empreendimentos imobili-
rios, proceder a estudos de viabilidade tcnica, econmi-
ca e comercial de empreendimentos, realizar avaliao de
imveis e percia judicial, participar de estudos ligados
poltica habitacional, mediar negcios, tudo isso a partir
de meios e mecanismos que garantam a obteno de re-
sultados eficazes.
Todas essas variveis exigem, indiscutivelmente, nos tempos

atuais, slida formao educacional e tcnica, somente alcan-
vel por meio de cursos de nvel superior. Como j estudamos no
captulo anterior, desde o surgimento da Resoluo 695, os con-
selhos regionais de corretores de imveis possuem duas catego-
rias de inscritos: os provenientes do curso tcnico em Transaes
Imobilirias e os de nvel superior, provenientes das graduaes
tecnolgicas em Negcios Imobilirios.
Em 2007, o COFECI aprova duas Resolues, de nmeros

1065 e 1066, tambm vinculadas ao efetivo exerccio pro-
fissional.
A Resoluo 1.065 estabelece regras para utilizao de

nome abreviado por pessoas fsicas e de fantasia por em-
presrios e pessoas jurdicas, assim como tamanho m-
nimo de impresso do nmero de inscrio no CRECI em
divulgaes publicitrias e documentais.
.........................................................................................................
Por fora dessa Resoluo, o inciso I do artigo 8 da Re-

soluo COFECI n 327, de 25 de junho de 1992, passou
a vigorar com a seguinte redao: I do nome do reque-
rente por extenso e, se for o caso, do nome abreviado que
pretenda usar.
A utilizao pblica de nome por extenso ou nome abre-

viado por pessoa fsica regularmente inscrita no CRECI po-
der se dar desde que seguido da expresso profissional
liberal ou corretor de imveis, independentemente de
outro adjetivo que possa figurar no anncio ou documen-
to com o objetivo de melhor qualificar o profissional (por
exemplo: gestor imobilirio, consultor imobilirio etc.).
A expresso obrigatria a que alude o artigo 2 da Resolu-

o ora em estudo ser sempre seguida do nmero de ins-
crio da pessoa fsica no CRECI, precedido da sigla CRECI,
em destaque idntico ao da expresso obrigatria utilizada.
A expresso obrigatria no poder ter tamanho de im-

presso inferior a 25% (vinte e cinco por cento) do nome
por extenso ou nome abreviado que estiver sendo utiliza-
do pela pessoa fsica.
Com a entrada em vigor da Resoluo 1.065, ficou vedada

a utilizao pblica de nome fantasia pela pessoa fsica.
No entanto, o corretor pode ser autorizado a se inscrever
como empresrio no Registro Pblico de Empresas Mer-
cantis (Junta Comercial) de seu estado (nova denominao
legal da firma individual equiparada pessoa jurdica).
..........................................................................................................
COFECI
O inciso I do artigo 24 da Resoluo COFECI n 327, de

25 de junho de 1992, a partir da Resoluo 1.065 passou
a vigorar com a seguinte redao: I do nome ou razo
social da requerente e, se for o caso, do nome de fantasia
que pretenda usar.
A utilizao pblica do nome ou razo social, ou do nome

de fantasia da pessoa jurdica regularmente inscrita no
CRECI passou a ter de observar as seguintes condies:
a) A divulgao publicitria ou documental do nome

ou razo social ou do nome de fantasia da pessoa
jurdica ser sempre seguida do nmero de inscri-
o da pessoa jurdica no CRECI, precedido da sigla
CRECI e acrescido da letra J.
b) Na divulgao a que aludimos na alnea anterior,

a sigla CRECI, seguida do correspondente nmero
de inscrio e da letra J, no poder ter tamanho
de impresso inferior a 25% (vinte e cinco por cento)
do nome ou razo social ou do nome de fantasia
que estiver sendo utilizado pela pessoa jurdica.
O registro prvio do nome abreviado ou nome de fantasia

no Conselho Regional de Corretores de Imveis da jurisdi-
o a que pertencer a pessoa fsica ou jurdica condio
essencial para sua utilizao.
Nenhum nome abreviado ou nome fantasia ser registrado

pelo CRECI se, de seus registros, j constar outro igual ou
com semelhana tal que possa confundir o consumidor.
.........................................................................................................
As regras estabelecidas na Resoluo 1.065 so vlidas

para qualquer tipo de divulgao publicitria ou docu-
mental utilizada pela pessoa fsica ou jurdica, sendo que,
no caso de mdia falada, o nmero de inscrio no CRECI
ter, igualmente, de ser oralmente expresso.
No ano de 2007 tambm foi criado o Cadastro Nacional de

Avaliadores Imobilirios (CNAI), por meio da Resoluo n
1.066. Poder se inscrever nesse Cadastro o corretor de
imveis que seja, cumulativa ou alternativamente:
I) Possuidor de diploma de curso superior em Ges-

to Imobiliria ou equivalente.
II) Possuidor de certificado de concluso de curso
de Avaliao Imobiliria.
As regras para a inscrio do CNAI esto previstas na Resoluo

supraindicada. Convido voc leitura na ntegra desse texto
acessando o site do COFECI.
Consideraes finais
Conforme exposto ao final do tpico anterior, acredita-
mos que a identificao de algumas resolues do COFECI
indispensvel para o efetivo exerccio profissional, con-
siderando que a legislao atual necessita de atualizao
e a nica forma de o Conselho Federal estar atento s mu-
danas no mercado baixando normas pertinentes, no
deixando o corretor de imveis e o gestor imobilirio sem
uma cobertura de sua entidade de classe.
Como j foi ressaltado anteriormente, esperamos que, em

um futuro prximo, seja sancionada uma nova legislao
para o efetivo exerccio profissional.
..........................................................................................................
COFECI
Neste captulo foi identificada, em um primeiro momento,

a Legislao Especial, destacando-se a regulamentao da
profisso de corretor de imveis. Na sequncia, foi iden-
tificado o captulo do Cdigo Civil Brasileiro referente
corretagem. Finalizando o captulo, os dois ltimos t-
picos tiveram como pontos fulcrais a anlise de Resolu-
es aprovadas pelo Conselho Federal de Corretores de
Imveis que versam sobre questes prticas para o bom
desempenho profissional, merecendo destaque as Resolu-
es de nmero 005/78; 146/82; 199/85; 315/91; 316/91;
325/92; 326/92; 327/92; 458/95; 492/96; 682/00; 695/01;
1065/07 e 1.066/07.
.........................................................................................................
59
REFERNCIAS
CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMVEIS (Bra-

sil). Legislao prtica. Braslia, DF: COFECI, 2008.
DINIZ, Maria Helena. Cdigo Civil anotado. 16. ed. So

Paulo: Saraiva, 2012
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo.

Novo curso de Direito Civil: contratos: teoria geral. v. 1,
tomo 1. 6. ed. rev. e atual. So Paulo: Saraiva, 2010.

Imobilirio. Rio de Janeiro: Forense, 2004.

tratos e atos unilaterais, v. 3. 7. ed. So Paulo: Saraiva, 2010.
SALLES, Vencio. Direito registral imobilirio. 3. ed. So

TRAVASSOS, Ari. Corretagem de imveis de A a Z: um

Qualitymark, 2006.
Como comprar e vender imveis: informaes e

solues. Rio de Janeiro: Qualitymark, 2007.
..........................................................................................................
60
.........................................................................................................
Os atores do contrato de corretagem imobiliria 61
CAPTULO 3
O CONTRATO DE CORRETAGEM
Neste captulo, vamos conhecer a importncia do contra-

to de corretagem, analisando suas clusulas, destacando
a segurana jurdica que o profissional adquire ao ela-
borar e aplicar no seu dia a dia um contrato que reflita
todas as necessidades do seu mister. Este conhecimen-
to contribuir para a melhor compreenso da realidade
atual do mercado, uma vez que a evoluo da profisso
depender da quebra de paradigmas em relao forma-
o do corretor.
A aprendizagem adquirida neste captulo reverter em be-

nefcios para a sua atuao profissional.
..........................................................................................................
62 O contrato de corretagem
OS ATORES DO CONTRATO DE
CORRETAGEM IMOBILIRIA
A denominao apresentada no Cdigo Civil, contrato de

corretagem, identifica os seguintes atores: o propriet-
rio/vendedor, como contratante; o corretor de imveis e/
ou gestor imobilirio, como pessoa fsica; ou a imobiliria,
como pessoa jurdica.
Esses atores iro atuar na realizao do melhor negcio

imobilirio dentro das condies de cada cliente envolvi-
do. Assim, importante estudarmos o contrato de correta-
gem, isto , o acordo contratual entre as partes.
A elaborao do contrato de corretagem dever estar em

conformidade com o Direito Civil Brasileiro e destacar a
capacidade civil do contratante, bem como a validade do
negcio jurdico.
O contratado, responsvel pela intermediao imobiliria

(corretor de imveis ou gestor imobilirio), dever forma-
lizar a contratao observando o artigo 104 do Cdigo Ci-
vil Brasileiro.
As capacidades geral e especial devem ser analisadas, obser-

vando-se, inclusive, o regime de casamento dos contratantes,
uma vez que, para a alienao do imvel, o profissional dever
ser contratado pelo legtimo proprietrio que tenha o domnio
do bem.
.........................................................................................................
O Cdigo Civil, em seus artigos 3, 4 e 5, identifica a

capacidade civil do agente, devendo se dar ateno s
seguintes situaes:
a) At 16 anos (menor impbere): o menor so-

mente poder ser contratante atravs dos seus
pais ou do seu representante legal, em qualquer
documento pblico, por meio de alvar judicial
autorizativo (vide art. 1691 do Cdigo Civil de
2002). Os pais ou o responsvel assinaro por ele,
representando-o.
b) Dos 16 aos 18 anos (menor pbere): neste

caso, o menor poder alienar bens, atravs de al-
var judicial e com a assistncia dos seus pais,
quando se colocar que o menor pbere assisti-
do pelos genitores, devendo, ainda, o aludido me-
nor firmar o instrumento, juntamente com seus
responsveis.
O novo Cdigo Civil estabeleceu que a maioridade alcan-

a-se aos 18 anos completos. Estabeleceu, igualmente,
que, dos 16 aos 18 anos, o relativamente capaz pode-
r emancipar-se. A emancipao poder ser concedida
pelos pais, por meio de escritura pblica ou, tambm,
podero ocorrer determinadas situaes, as quais ense-
jaro que o menor pbere, antecipada e automaticamen-
te, alcance a sua emancipao. Exemplos: o casamento,
o exerccio de emprego pblico, a colao de grau em
curso de ensino superior, a prestao de servio militar
e outros.
A grande novidade que trouxe o novo Cdigo Civil, em

relao a essa matria, que o inciso V do art. 5 prev
que o menor que tenha relao empregatcia, ou seja,
aquele menor que tenha a carteira de trabalho assinada
..........................................................................................................
e que viva da sua prpria economia, estar, compulso-

riamente, emancipado.
c) Interdito: somente poder firmar qualquer ato

notarial atravs do seu Curador, se este estiver de-
vidamente autorizado por meio de alvar judicial.
A capacidade especial est intimamente ligada ao regime

de bens do casal. Assim, vamos analisar algumas hipte-
ses que devero ser de conhecimento do profissional con-
tratado no momento da aceitao da prestao do servio
para a venda do imvel.
Uxrio Quando o regime for o de separao de bens, com pacto an-

Que diz respeito
tenupcial, no haver mais a necessidade da outorga uxria,
mulher casada.
ou seja, da autorizao do outro cnjuge, se o matrimnio
A expresso s.m.j. deu-se aps o advento do Cdigo Civil de 2002. Na hipte-
muito usada no meio se de o casamento ter sido celebrado antes do advento do
jurdico e significa
salvo melhor juzo. novo Cdigo Civil, haver necessidade da outorga uxria
no momento em que se pretender alienar um bem imvel.
Aquestos
Todos os bens do casal
adquiridos na
vigncia do Quando o regime de bens for o de separao obrigatria
casamento. O (art. 1.641 CC de 2002), entende-se, s.m.j., que h neces-
Cdigo Civil de 2002
inovou ao introduzir sidade da outorga uxria quando o bem que se pretende
o regime da
alienar foi adquirido, de forma onerosa, na constncia do
participao final nos
aquestos, que consiste matrimnio, isto , os chamados aquestos. Entendemos
em um tipo de
regime misto, no qual, que a Smula 377, do STF, no foi revogada.
durante a vigncia do
casamento, aplicam-se
as regras da separao Todavia, se o casamento sob o regime de separao obri-
total e, aps sua
dissoluo, as da gatria de bens foi realizado aps o advento do novo C-
comunho parcial. Tal digo Civil, neste caso no haver a necessidade da outor-
regime estipulado
mediante conveno ga ou assistncia uxria no momento em que se alienar
das partes no pacto
antenupcial. determinado bem.
.........................................................................................................
Dessa forma, quando se tratar de uma alienao e os cn-

juges tiverem contrado matrimnio sob o regime da sepa-
rao obrigatria, ainda que depois do advento do Cdigo
Civil de 2002, ser necessrio verificar se houve ou no a
comunicao dos aquestos, pois, em caso positivo, ambos
os cnjuges devero firmar o instrumento, na qualidade
de vendedores.
Quando o regime for o de participao final nos aquestos,

que s se dar, de acordo com o novo regime, quando hou-
ver pacto antenupcial, no haver necessidade da outor-
ga uxria, desde que essa dispensa esteja expressamente
prevista no aludido pacto antenupcial e que se trate de
bem particular (vide art. 1.656, do CC de 2002).
Quando o regime for o de comunho universal de bens,

sempre haver necessidade da assinatura de ambos os
cnjuges (vide art. 1647, do CC de 2002).
Quando o regime de bens for o de comunho parcial de

Em todas as
bens, h sempre necessidade da assinatura de ambos os
referncias
cnjuges (vide art. 1647, do CC de 2002), quer na qualida- ao regime de
casamento, apor
de de alienante ou de assistente.
sempre se foi
realizado antes
ou depois da Lei
Quanto unio estvel, possvel a lavratura de escritu-
n 6.515/77.
ra declaratria de unio estvel, na qual os companheiros
declaram a data do incio da convivncia e, ainda, determi-
nam o regime de bens que reger a referida unio.
Lembro, ainda, que, quando um dos conviventes for maior

de 70 (setenta) anos, dever, obrigatoriamente, ser adota-
do o regime da separao obrigatria de bens, segundo a
jurisprudncia do STJ diante da Lei 12.344/10.
..........................................................................................................
No tocante escritura declaratria de unio estvel, vi-

vel a sua lavratura quando um dos declarantes for casado,
mas separado, de fato, do outro cnjuge, nos termos do
1, do art. 1723, do CC/02.
Quanto unio estvel homoafetiva, aps a deciso do

STF, em 5/5/2011, no bojo das ADPF n 132 e ADI n 4277,
o STF reconheceu nas unies homoafetivas o status de en-
tidade familiar, concedendo a essa unio todos os direitos
e garantias previstos no 3 do art. 226 da Constituio
Federal e art. 1723 do Cdigo Civil Brasileiro.
Com a identificao dos atores do contrato de corretagem,

voc deve ter percebido a necessidade de o corretor de im-
veis conhecer conceitos presentes no Cdigo Civil Brasileiro.
Neste tpico, tivemos a oportunidade de localizar no C-

digo os atores e possveis limitaes.
Com o surgimento dos cursos superiores de Negcios

Imobilirios, o setor recebeu uma nova energia, com pro-
fissionais preparados para atender aos seus clientes con-
sumidores de servios de intermediao imobiliria.
Vamos continuar o nosso estudo, conhecendo cada vez

mais essa nova realidade do mercado imobilirio.
.........................................................................................................
O contrato de corretagem imobiliria 67
O CONTRATO DE CORRETAGEM
IMOBILIRIA
O contrato de corretagem aquele pelo qual uma pessoa

se obriga a obter para outra um ou mais negcios, confor-
me as instrues recebidas e sem ligao direta, em virtu-
de de mandato, prestao de servios ou qualquer tipo de
relao de dependncia.
Os requisitos de validade essenciais ao contrato de corre-

tagem seguem a disciplina geral de qualquer negcio jur-
dico, para o qual necessrio: agente capaz; objeto lcito,
possvel, determinado ou determinvel; e forma prescrita
ou no defesa em lei, nos termos do artigo 104, incisos I
a III, do Cdigo Civil Brasileiro.
Reza o artigo 722 do CCB:
Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no liga-

da a outra em virtude de mandato, de prestao de
servios ou por qualquer relao de dependncia,
obriga-se a obter para a segunda um ou mais neg-
cios, conforme as instrues recebidas.
Efetivado o contrato de corretagem, o corretor ter o direi-

to de receber uma remunerao, normalmente em dinhei-
ro, designada como honorrios.
O novo Cdigo Civil Brasileiro, ao tratar da corretagem,

nos artigos 722 ao 729, veio fortalecer a importncia e a
..........................................................................................................
obrigatoriedade da realizao do contrato de prestao de

servio na intermediao imobiliria.
As principais caractersticas jurdicas do contrato de cor-

retagem so as seguintes:
Bilateralidade.
Acessoriedade.
Onerosidade.
Aleatoriedade ou comutatividade.
Consensualidade.
Vejamos cada uma dessas caractersticas.
Comitente O contrato de corretagem bilateral, porque gera obri-

Pessoa gaes para as duas partes envolvidas no acordo, isto ,
que contrata
os servios de o corretor obriga-se a executar o encargo de buscar, de
outra mediante acordo com as instrues recebidas, e aproximar efetiva-
o pagamento de
comisso. mente o terceiro interessado ao comitente para concreti-
zar a convergncia de vontade de ambos no sentido da re-
alizao do negcio principal, ocasio em que o comitente
remunerar o corretor pelo seu trabalho.
O contrato de corretagem acessrio, porque sua prpria

existncia aponta no sentido da celebrao de outro con-
trato, a ser firmado posteriormente pelo comitente (que
contratou inicialmente o corretor) e pelo terceiro interes-
sado (que foi identificado e efetivamente aproximado pelo
corretor ao comitente).
.........................................................................................................
O contrato de corretagem oneroso, porque tanto o corre-

tor (que remunerado) como o comitente (que tem a pos-
sibilidade concreta de realizao do negcio jurdico), em
princpio, auferem vantagem ou benefcio patrimonial em
razo desse acordo.
O contrato de corretagem aleatrio, porque o corretor

far jus sua remunerao a partir dos termos firmados
no instrumento.
O contrato consensual, porque pode, e geralmente o que

ocorre, configurar-se com o simples consenso das partes
(comitente e corretor), sem a necessidade de qualquer for-
malizao exigida por lei, ou seja, vige a ampla e irrestrita li-
berdade de firma na sua celebrao, que pode ser at verbal.
Existe, hoje, um questionamento a respeito do contrato de corre-

tagem ser uma obrigao de meio ou de resultado.
As obrigaes de meio so as que o contratado assume,

no com o fito de obter uma finalidade certa e desejada,
mas pelas quais se compromete a exercer com zelo, prudn-
cia, esforo, dedicao e diligncia, alm de inteligncia, em
benefcio do objeto do contrato, na execuo de uma tarefa
a ele confiada pelo contratante.
As obrigaes de resultado so aquelas pelas quais o con-

tratado se compromete a obter um fim combinado, uma
previso especificada, sem a qual no se considera cum-
prida a tarefa e, destarte, so indevidas as verbas contra-
tadas. O resultado especfico da essncia do contrato e,
no o atingindo, no houve o adimplemento da obrigao.
..........................................................................................................
A doutrina contempornea vem iniciando uma discusso

quanto compreenso da aplicao da obrigao de meio
na corretagem imobiliria, considerando a responsabilida-
de do corretor de imveis presente no artigo 723 do C-
digo Civil, que indica que este tem o dever de diligncia e
prudncia no exerccio da sua atividade, combinado com
o artigo 726 do mesmo diploma legal, em que o profissio-
nal tem direito remunerao integral se tiver firmado a
corretagem com exclusividade, ainda que o negcio tenha
sido realizado sem a sua mediao.
Contudo, merecem registro as palavras do jurista Pablo

Stolze, que defende a obrigao de resultado na correta-
gem, corrente ainda dominante:
A atividade do corretor uma obrigao de resul-

tado, pois este se obriga a aproximar pessoas in-
teressadas na realizao de um negcio, somente
fazendo jus sua remunerao se este se concre-
tizar, justamente por ter atendido aos objetivos da
pessoa que lhe transmitiu as instrues e que lhe
pagar a retribuio devida. (2010, p. 402)
Trata-se da obrigao de fazer, que se desenvolve median-

te esforos empregados para a convergncia de interesses
opostos, ou mesmo coincidentes, de outras pessoas. No
ter culpa se o acordo obtido malograr, fazendo jus re-
munerao que lhe devida.
Sobre a atividade do corretor, lembra Carlos Roberto Gon-

alves:
Os corretores podem ser livres e oficiais. Os primei-

ros so pessoas que, sem nomeao oficial, exercem,
.........................................................................................................
com ou sem exclusividade, a atividade de interme-

diao de negcios, em carter contnuo ou inter-
mitente. Os corretores oficiais so os de valores
pblicos, de mercadorias, de navios, de seguros e
de operaes de cmbio, que tm a sua profisso
legalmente disciplinada e so investidos em cargo
pblico, cujos atos por esta razo gozam de f p-
blica, estando sujeitos a requisitos especiais para
exerc-la, tais como idade, idoneidade e cidadania
(Lei n 6.530/78, regulamentada pelo Decreto n
81.871/78).
Os corretores pblicos, investidos em seu cargo

mediante nomeao governamental, devem ter
matrcula na Junta Comercial ou em outro rgo
pblico competente e possuir os livros necessrios
ao exerccio da funo, denominados cadernos ma-
nuais, para registro das operaes em que atuaram
como intermedirios. So ainda obrigados a pres-
tar fiana, como garantia de seu bom desempenho.
(2010, p. 470)
Diante da colocao supra, a corretagem de imveis vem

sendo compreendida na modalidade de corretagem livre,
mesmo dependente de requisitos legais, como a exigncia
de habilitao tcnica especfica, pois a sua atividade no
se enquadra propriamente como um ofcio pblico.
A extino do contrato de corretagem se d com a celebra-

o do negcio jurdico principal pretendido e o pagamen-
to da remunerao.
O advento do termo uma forma bastante comum, quan-

do celebrado o contrato de corretagem por durao de-
terminada, ou a simples resilio unilateral por parte do
comitente, sendo que, em tais situaes, tambm poder
ocorrer a consolidao posterior do direito retribuio,
..........................................................................................................
na forma prevista nos artigos 727 e 728 do Cdigo Civil.

A obrigatoriedade da elaborao do contrato de prestao
de servio de intermediao imobiliria sempre foi previs-
ta na legislao que regulamentou a profisso do corretor
de imveis, sendo determinada no texto de 1978 a compe-
tncia do Conselho Federal de Corretores de Imveis em
elaborar contrato padro para os servios de corretagem.
Assim, no mesmo ano de 1978, o COFECI aprova a Resolu-

o n 05, estabelecendo as normas bsicas para a elabo-
rao do instrumento, reiterando o texto legal.
Observe-se que, em 1978, apesar de a legislao indicar a

obrigatoriedade da apresentao do contrato de correta-
gem, a clusula de exclusividade na prestao de servio
era opcional, como indica a alnea e do artigo 1 da Re-
soluo-COFECI n 05.
Em 1995, por meio da Resoluo-COFECI n 458, a presta-

o de servio na intermediao imobiliria passou a exi-
gir a presena da clusula de exclusividade. Analisando as
justificativas constantes nessa Resoluo, conclumos que
o mercado j vinha sinalizando a necessidade de mudana
de postura profissional.
Vale registrar, na ntegra, os considerandos expostos no

texto, bem como o artigo 1 da referida Resoluo:
CONSIDERANDO a necessidade de se oferecer aos

pretendentes a ofertas imobilirias anunciadas a
segurana de que, ao procurarem o anunciante,
este realmente disponha de autorizao exclusiva
para intermediar as transaes anunciadas;
.........................................................................................................
CONSIDERANDO que a divulgao pblica das mes-

mas ofertas imobilirias por diversos Corretores de
Imveis gera confuso no mercado, causando inse-
gurana e desconfiana aos seus pretendentes.
No ano seguinte (1996), o COFECI aprova outra Resoluo,

de n 492, relativa aplicao de multa s pessoas fsicas
e jurdicas que anunciarem publicamente sem possuir au-
torizao com exclusividade.
O artigo 726 do atual Cdigo Civil prestigia a exclusivida-

de nas intermediaes imobilirias. Segundo esse artigo,
iniciado e concludo o negcio diretamente entre as partes,
nenhuma remunerao ser devida ao corretor; mas, se
por escrito for ajustada a corretagem com exclusividade,
ter o corretor direito remunerao integral, ainda que
realizado o negcio sem a sua mediao, salvo se compro-
vada sua inrcia ou ociosidade.
Apesar de o captulo XIII do Cdigo Civil tratar da correta-

gem em geral, no resta dvida de que os artigos presentes
no referido captulo foram elaborados luz da legislao
especial referente corretagem imobiliria.
mister salientar que no s a obrigatoriedade na clusula da ex-

clusividade foi prestigiada na Lei material Civil, mas tambm a res-
ponsabilidade civil do corretor de imveis na prestao de servio.
Em um mercado altamente competitivo em razo da tran-

sio entre a sociedade industrial e a sociedade de pres-
tao de servios com a utilizao de tecnologia, surge o
vrtice de dois grandes paradigmas: globalizao da eco-
nomia e desenvolvimento humano, que se distanciam no
mesmo compasso da evoluo humana.
..........................................................................................................
Hoje, com a viso empreendedora, as empresas passaram

a investir no treinamento de seus empregados, e procu-
ram se capacitar nessa rea para a conquista profissional
de melhor remunerao.
O crescimento da rea imobiliria brasileira, baseado no

atingimento das metas estabelecidas nos planos estrat-
gicos das empresas do setor, sinaliza a necessidade de se
desenvolver mo de obra cada vez mais qualificada.
A concluso a que podemos chegar que a expanso do

mercado imobilirio, principalmente nos grandes centros
urbanos, com a possibilidade de financiamentos imobili-
rios, pontuando a melhoria na qualidade de vida e agora a
presena do contrato de corretagem no Cdigo Civil Bra-
sileiro, necessita de um profissional com slidos conheci-
mentos de Direito e Gesto Imobiliria.
.........................................................................................................
Produo do contrato de corretagem imobiliria Parte I 75
PRODUO DO CONTRATO DE
CORRETAGEM PARTE I
O contrato de corretagem dever ser elaborado observan-

do-se o direito material civil, em especial o captulo da
corretagem. A indicao precisa das clusulas do contrato
de corretagem indispensvel para a clareza e segurana
jurdica das partes.
Neste tpico, vamos analisar cada uma dessas clusulas,

destacando suas peculiaridades.
Da qualificao das partes

A identificao nominal do contrato, qualificao das par-
tes, objeto, prazo de vigncia, preo e condies, situao
jurdica do imvel e do vendedor, estado de conservao,
so, entre outras, clusulas indispensveis para uma segu-
ra e adequada contratao.
A qualificao completa e criteriosa das partes de fun-

damental importncia, pois, para a perfeita contratao, a
apresentao dos documentos pessoais e a indicao do es-
tado civil, nmero do registro geral, inscrio no CPF e do-
miclio s vm a contribuir para qualquer possvel deslinde.
Do objeto
necessrio identificar o imvel objeto do contrato. O en-
dereo, cartrio de notas, matrcula no ofcio do Registro
de Imveis e inscrio na prefeitura, a indicao acerca de
pagamento de laudmio, bem como o registro de tomba-
mento so informaes extremamente importantes.
..........................................................................................................
Das caractersticas do imvel

A identificao das caractersticas do imvel objeto do
contrato tambm necessria. A descrio do bem, indi-
cando metragem, posio em relao ao logradouro p-
blico, nmero de cmodos, banheiros sociais, varandas,
dependncia de empregada, vagas de garagem, laudo de
vistoria e a existncia de rea de lazer no condomnio,
uma informao positiva para o perfeito conhecimento do
imvel em negociao.
A imobiliria tambm dever ter acesso Conveno e ao

Regimento Interno do Condomnio onde est localizado o
imvel, uma vez que os instrumentos acima contm clu-
sulas referentes s normas legais e de conduta que o fu-
turo adquirente tem a obrigao de conhecer e respeitar.
Da situao jurdica
A clusula da situao jurdica deve ser redigida da forma
mais completa possvel, devendo o contratante/vendedor
declarar, sob as penas da lei, que o imvel encontra-se
livre de quaisquer nus judicial ou extrajudicial, hipoteca
legal ou convencional, foro ou penso, penhora e que est
quite com todos os impostos e taxas, inclusive contribui-
es condominiais, seja quanto s despesas ordinrias ou
quanto s extraordinrias.
De acordo com o artigo 22, pargrafo nico, alneas a a g

da Lei n 8.245/91, por despesas extraordinrias de condo-
mnio se entendem aquelas que no se refiram aos gastos
rotineiros de manuteno do edifcio, especialmente:
a) Obras de reformas ou acrscimos que interessem

estrutura integral do imvel.
.........................................................................................................
b) Pintura das fachadas, empenas, poos de aerao

e iluminao, bem como das esquadrias externas.
c) Obras destinadas a repor as condies de habita-
bilidade do edifcio.
d) Indenizaes trabalhistas e previdencirias pela
dispensa de empregados, ocorridas em data ante-
rior ao incio da locao.
e) Instalao de equipamento de segurana e de in-
cndio, de telefonia, de intercomunicao, de espor-
te e de lazer.
f) Despesas de decorao e paisagismo nas partes
de uso comum.
g) Constituio de fundo de reserva.
De acordo com o artigo 23, inciso XII, pargrafo nico, do

mesmo diploma legal, por despesas ordinrias de condo-
mnio se entendem as necessrias administrao respec-
tiva, especialmente:
a) Salrios, encargos trabalhistas, contribuies previ-

dencirias e sociais dos empregados do condomnio.
b) Consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das
reas de uso comum.
c) Limpeza, conservao e pintura das instalaes e
dependncias de uso comum.
d) Manuteno e conservao das instalaes e equi-
pamentos hidrulicos, eltricos, mecnicos e de se-
gurana, de uso comum.
e) Manuteno e conservao das instalaes e equi-
pamentos de uso comum destinados prtica de
esportes e lazer.
f) Manuteno e conservao de elevadores, portei-
ro eletrnico e antenas coletivas.
..........................................................................................................
g) Pequenos reparos nas dependncias e instalaes

eltricas e hidrulicas de uso comum.
h) Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a
perodo anterior ao incio da locao.
i) Reposio do fundo de reserva, total ou parcial-
mente utilizado no custeio ou complementao das
despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se
referentes a perodo anterior ao incio da locao.
Do prazo de vigncia Indicao da

exclusividade
Deve o contratante/vendedor contratar a intermediao
com exclusividade, indicando o prazo do contrato, em
cumprimento Resoluo COFECI n 458 e ao artigo 726
do Cdigo Civil Brasileiro.
Estando o imvel locado, recomendamos que o contrato

estabelea quem ficar com a responsabilidade de provi-
denciar a notificao ao locatrio, no sentido de cumprir
o que determina a Lei do Inquilinato quanto ao Direito de
Preferncia. No resta dvida de que o mais aconselhvel
o contratado ter a gerncia do negcio, tudo de modo a
viabilizar de forma mais direcionada ao objetivo especfi-
co do contrato, que a alienao do bem.
Dessa forma, considerando a obrigao da notificao

prvia ao locatrio, o prazo de vigncia do contrato de
corretagem dever ter incio no 31 dia aps a efetiva rea-
lizao da diligncia.
O contratado dever dar cincia ao contratante de que o

imvel no poder ser negociado por valor inferior ao in-
.........................................................................................................
dicado no Instrumento de Notificao, preservando direi-

tos, em especial aqueles estabelecidos no artigo 33 da Lei
8.245/91.
Do preo
O preo dever ser estabelecido de forma expressa, em
moeda nacional, constando da referida clusula a indi-
cao da origem do valor para a venda, informando se o
mesmo foi fruto de um laudo de avaliao apresentado
pelo contratado ou se foi determinado pelo prprio pro-
prietrio do bem.
Segundo a prof. Beatriz Chimenti, J se foi o tempo em

que o o olho clnico do avaliador, ou seja, a sua experi-
ncia, era a melhor tcnica admitida para a avaliao de
um bem.
No h dvida de que a experincia do avaliador influen-

cia uma boa aplicao das tcnicas hoje conhecidas. No en-
tanto, os mtodos cientficos desenvolvidos at hoje fazem
com que o avaliador se paute muito mais em dados estatsti-
cos tecnicamente analisados do que em sentimento pessoal.
Na avaliao imobiliria, sempre que possvel, o avaliador

no deve se concentrar em um nico aspecto da questo,
mas deve considerar simultaneamente vrios fatores, es-
pecialmente a utilidade e o custo, por serem estes insepa-
rveis e complementares.
..........................................................................................................
Os mtodos avaliativos mais adotados atualmente so:
(a) Comparativo de dados do mercado

Mtodo em que o valor do imvel obtido por meio
da comparao de dados do mercado relativos a
outros de caractersticas semelhantes. Esse mto-
do responsvel por cerca de 95% das avaliaes
realizadas.
(b) Comparativo de custo de reproduo de ben-
feitorias
Mtodo em que o valor das benfeitorias resulta de
oramento sumrio ou detalhado.
(c) De renda
Mtodo em que o valor do imvel obtido pela capi-
talizao de sua renda lquida real ou prevista.
Das condies do negcio

Dever o contratante estabelecer as condies do negcio,
ou seja, que a alienao poder ser feita vista ou a prazo,
se aceita financiamento imobilirio etc.
Qualquer proposta do pretendente interessado na aqui-

sio do imvel que no coincida com o preo e/ou for-
ma de pagamento estabelecidos no contrato dever ser
encaminhada ao contratante, na forma escrita, contendo
todas as condies oferecidas. Caber ao contratante
manifestar-se, tambm por escrito, aceitando ou no a
referida proposta.
Das certides negativas

O contratante dever apresentar ao comprador certides
referentes ao vendedor e seu cnjuge, bem como do im-
vel objeto da alienao, devendo cumprir o que determina
.........................................................................................................
a Consolidao Normativa Estadual, bem como o Cdigo

de Organizao Judiciria.
As referidas certides devero ser apresentadas e arquiva-

das no cartrio de notas onde ser lavrada a competente
escritura de compra e venda.
As seguintes certides devero ser providenciadas para

o cumprimento das normas e para a segurana jurdica
do negcio:
a) Certido de propriedade vintenria expedida pelo A certido vintenria

abrange o histrico
Cartrio de Registro Imobilirio. do imvel durante os
b) Certides negativas de tributos que incidirem ltimos vinte anos.
O que caracteriza
sobre o imvel, expedidas pela prefeitura, acom- a propriedade
panhadas do carn do imposto predial e territorial vintenria o
tempo de registro
urbano do corrente exerccio, com as parcelas ven-
computado a partir
cidas devidamente quitadas. da abertura da
matrcula.
c) Certides dos Distribuidores Cveis, Criminais,
Empresariais, rfos e Famlia, Registros Pblicos,
Fazenda Pblica, Interdio e Tutela, inclusive da
Justia Federal e do Trabalho.
d) Certido do Cartrio de Protesto.
e) Quitao Fiscal e Enfitutica.
f) Declarao do Condomnio.
O contratante dever providenciar todos os documentos

supracitados a partir do dia seguinte do recebimento das
Arras (Confirmatrias ou Penitenciais).
Da publicidade
Ser de responsabilidade do contratado a veiculao de
anncios promocionais da venda em veculos de sua livre
..........................................................................................................
escolha, assumindo todas as despesas com os referidos

anncios, placas ou outras formas de divulgao neces-
srias venda do imvel, bem como honorrios devidos a
terceiros que possam vir a contribuir de qualquer forma
para a concretizao do negcio.
O contratante dever autorizar o contratado a efetuar gra-

vao de vdeos, colocao de faixas e placas, uso de ima-
gens internas e externas do imvel, confeco de outdoors,
busdoors e demais meios de publicidade.
Por intermdio do contrato, o contratante dever tomar

cincia de que as imagens do imvel de sua propriedade
podero ser divulgadas em sites especializados, inclusi-
ve do prprio contratado revistas, televiso , dando
empresa ou ao profissional a liberdade na escolha das
imagens e o momento de apresentao nos canais esco-
lhidos, ficando expressamente estabelecida a proibio de
exposio de imagens do prprio contratante ou de qual-
quer membro de sua famlia.
.........................................................................................................
Produo do contrato de corretagem imobiliria Parte II 83
PRODUO DO CONTRATO DE
CORRETAGEM PARTE II
Continuando a identificao das principais clusulas do

contrato de corretagem, neste tpico vamos analisar as
seguintes: arras, regras para visitao, estado do imvel,
apresentao de relatrio, fixao dos honorrios profis-
sionais, distrato, substabelecimento e indicao do foro.
Das Arras
O contratante poder autorizar o contratado a receber as
arras em seu nome, estabelecendo um percentual de 10%
ou 20% do valor total da venda, na modalidade das Ar-
ras Confirmatrias, de conformidade com os artigos 418
e 419 do Cdigo Civil, ou Arras Penitenciais, indicadas no
artigo 420 do mesmo diploma legal.
Na referida clusula dever ser estabelecida a forma de

recebimento da importncia, se em moeda corrente ou se
por meio de cheque administrativo.
Ocorrendo a necessidade de o contratado representar o

contratante no momento da lavratura da escritura, de
acordo com o nosso direito positivo, ser necessria a
apresentao de uma procurao pblica, lavrada em
cartrio de notas, contendo poderes especficos para o
ato. recomendado que tal providncia esteja prevista
no contrato de corretagem.
..........................................................................................................
Da visitao
O contratante dever se comprometer, por meio do con-
trato de corretagem, a comunicar ao condomnio onde
est localizado o imvel objeto do presente contrato, na
pessoa do sndico e da empresa administradora, que o
contratado e seus prepostos so os nicos profissionais
autorizados a apresentar o bem a futuros pretendentes.
Do estado do imvel
O contratante dever se comprometer a entregar o imvel
livre de pessoas e coisas, em perfeitas condies de uso
e habitao, assumindo a responsabilidade civil decor-
rente da presena de vcios ocultos ou no, de qualidade,
quantidade e conservao ou outros de qualquer natureza
existente no imvel que o torne imprprio e inadequada a
habitao, ou de alguma forma diminuam seu valor.
Do relatrio
O contratado dever se comprometer a apresentar quinze-
nalmente ao contratante um relatrio com os nomes dos
pretendentes compradores que visitaram o imvel em sua
companhia ou de algum de seus prepostos.
Dos honorrios
Pelos servios contratados, o contratante dever se com-
prometer a pagar ao contratado importncia equivalente a
5% ou 6% do valor efetivo da venda do imvel.
O contratante poder autorizar a contratada a descontar,

no momento do recebimento das arras, o valor correspon-
dente a 50% (cinquenta por cento) dos honorrios suprain-
dicados, sendo devido o saldo na data da lavratura da es-
critura pblica.
.........................................................................................................
O contrato de corretagem dever estabelecer o direito do

contratado (corretor de imveis ou gestor imobilirio)
de receber seus honorrios, mesmo no caso de ocorrer
a venda do imvel, aps a data de trmino do contrato,
pessoa identificada no relatrio apresentado pelo refe-
rido profissional. De acordo com o artigo 727 do Cdigo
Civil, ficar o contratante (proprietrio do imvel) obriga-
do a honrar o pagamento dos honorrios profissionais no
percentual integral indicado no contrato.
Da mesma forma, o contrato dever informar que, ocor-

rendo a venda do imvel objeto deste, durante o prazo
determinado, por pessoa estranha ao contratado, por for-
a da obrigao contratual de exclusividade, ficar o con-
tratante obrigado a cumprir na ntegra o pagamento dos
honorrios profissionais.
Do distrato
Ocorrendo distrato aps a realizao das arras, por von-
tade ou culpa das partes, vendedor e comprador, dever o
contrato estabelecer que o contratante dever se compro-
meter a honrar o pagamento dos honorrios profissionais
no valor integral ao contratado.
No havendo interesse na renovao do contrato, aps o seu

trmino, contratante e contratado devero firmar expressa-
mente o competente instrumento de resciso contratual.
Do substabelecimento
O contrato dever estabelecer que o contratado poder subs-
tabelecer, com ou sem reservas, os direitos conferidos no ins-
trumento, desde que tenha justo motivo para tanto, e, ainda,
que comunique antecipadamente o fato ao contratante.
..........................................................................................................
Do foro
Dever ser eleito o foro, com renncia expressa de qual-
quer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir
quaisquer questes que venham a surgir com relao ao
cumprimento do instrumento.
Este captulo teve como objetivo introduzir e identificar

o contrato de corretagem. Este o instrumento pelo qual
uma pessoa se obriga a obter para outra um ou mais ne-
gcios, conforme as instrues recebidas e sem ligao
direta, em virtude de mandato, prestao de servios ou
qualquer tipo de relao de dependncia.
A elaborao do contrato de corretagem dever estar em

conformidade com o Direito Civil Brasileiro, destacando a
capacidade civil do contratante, bem como a validade do
negcio jurdico.
O contratado, responsvel pela intermediao imobiliria

(corretor de imveis ou o gestor imobilirio), dever for-
malizar a contratao observando o artigo 104 do Cdigo
Civil Brasileiro.
A capacidade geral e a especial devem ser analisadas, ob-

servando, inclusive, o regime de casamento dos contratan-
tes, uma vez que o profissional, para a alienao do im-
vel, dever ser contratado pelo legtimo proprietrio que
tenha o domnio do bem.
O novo Cdigo Civil Brasileiro, ao tratar da corretagem,

dos artigos 722 ao 729, veio a fortalecer a importncia e a
obrigatoriedade da realizao do contrato de prestao de
servio na intermediao imobiliria.
.........................................................................................................
No resta dvida de que o profissional da corretagem imo-

biliria deve ter cautela na contratao de seus servios,
elaborando um contrato em que conste de forma lmpida
os direitos e as obrigaes das partes, de modo a produzir
segurana jurdica e uma excelente prestao de servios.
..........................................................................................................
REFERNCIAS






TRAVASSOS, Ari. Corretagem de imveis de A a Z: um

Qualitymark, 2006.
TRAVASSOS, Ari. Como comprar e vender imveis: infor-

maes e solues. Rio de Janeiro: Qualitymark, 2007.
.........................................................................................................
As ferramentas de atuao no mercado de corretagem de imveis 89
CAPTULO 4
AS FERRAMENTAS PARA
ATUAO NO MERCADO DA
CORRETAGEM DE IMVEIS
Neste captulo, vamos conhecer matria intimamente liga-

da aos registros pblicos. Este conhecimento contribuir
para uma melhor compreenso tcnica da prtica da cor-
retagem imobiliria, uma vez que vamos explorar o mun-
do notarial.
..........................................................................................................
90 As ferramentas para atuao no mercado da corretagem de imveis
AS FERRAMENTAS DE ATUAO NO
MERCADO DE CORRETAGEM DE IMVEIS
O corretor de imveis, para o exerccio seguro da profis-

so, dever possuir conhecimento amplo das ferramentas
de vanguarda de gesto imobiliria, bem como domnio do
Direito Imobilirio e Registral.
Para atuar nesse universo, conceitos e competncias so

fundamentais. Neste captulo, o mundo notarial ser ex-
plorado, mundo este que faz parte do dia a dia da corre-
tagem imobiliria.
Os servios extrajudiciais so exercidos em carter priva-

do, por delegao do poder pblico, de organizao tc-
nica e administrativa, destinados a garantir a publicida-
de, autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos
(art. 236, caput e pargrafos da CRFB/88; art. 1 da Lei n
8.935/94).
Os titulares dos servios extrajudiciais denominam-se:
I Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e

de Interdies e Tutelas.
II Oficial de Registro Civil das Pessoas Jurdicas.
III Oficial de Registro de Ttulos e Documentos.
IV Oficial de Registro de Imveis.
V Oficial de Registro de Distribuio.
VI Tabelio de Notas.
.........................................................................................................
VII Tabelio e Oficial de Registro de Contratos Ma-

rtimos.
VIII Tabelio de Protesto de Ttulos.
Os tabelies e oficiais registradores gozam de indepen-

dncia no exerccio de suas atribuies, e tero direito, a
ttulo de remunerao pelos atos praticados, aos emolu-
mentos fixados no Regimento de Custas e Emolumentos
e s perdero a delegao nas hipteses previstas em lei.
Os titulares/delegatrios podero, para o desempenho de

suas funes, contratar, como empregados e escreventes,
entre eles, p. ex., designando os substitutos e auxiliares,
com remunerao livremente ajustada e sob o regime da
legislao do trabalho.
Aos tabelies de notas compete:
I - Formalizar juridicamente a vontade das partes.

II - Intervir nos atos e negcios jurdicos a que as
partes devam ou queiram dar forma legal ou auten-
ticidade, autorizando a redao ou redigindo os ins-
trumentos adequados, conservando os originais e
expedindo cpias fidedignas de seu contedo.
III - Autenticar fatos.
Aos tabelies de notas compete, com exclusividade:
I Lavrar escrituras e procuraes pblicas.

II Lavrar testamentos pblicos e aprovar os cerrados.
III Lavrar atas notariais.
IV Reconhecer firmas.
V Autenticar cpias.
..........................................................................................................
livre a escolha do tabelio de notas, qualquer que seja o domi-

clio das partes ou o lugar de situao dos bens, objeto do ato
ou negcio. O tabelio de notas no poder praticar atos de seu
ofcio fora do municpio para o qual recebeu delegao.
As seguintes tarefas integram a atividade notarial:
I Avaliar a identidade, capacidade, apresentao e

representao legal das partes.
II Assessorar e orientar, com imparcialidade e in-
dependncia, os interessados, instruindo-os sobre a
natureza e as consequncias do ato a ser realizado.
III Redigir, em estilo correto, conciso e claro, os ins-
trumentos pblicos, utilizando os meios jurdicos
mais adequados obteno dos fins visados.
IV Apreciar, em negcios imobilirios, a prova do-
minial.
O reconhecimento de firma a declarao da autoria de

assinatura em documento. O reconhecimento de firma ser:
a) Por autenticidade: reconhecimento feito pela con-

firmao de que a pessoa que assina um determinado
documento realmente quem diz ser, devendo o sig-
natrio ser identificado, por meio de documento de
identidade com foto, pelo tabelio ou pelo substituto
e assinar em sua presena.
b) Por semelhana: reconhecimento feito pelo tabelio

ou pelo substituto por meio da comparao das assi-
naturas do documento com aquelas contidas no livro
de depsito de firmas e fichas de firmas arquivadas no
servio, verificando-se a similitude das mesmas.
.........................................................................................................
Para o reconhecimento por autenticidade, ser obrigatria

a presena do signatrio, que apresentar documento de
identidade e de inscrio no CPF, podendo tais exigncias
ser estendidas ao reconhecimento por semelhana, a cri-
trio do tabelio.
O traslado consiste na transcrio fiel do ato notarial la-

vrado. O tabelio, ao lavrar o ato notarial, dever expedir
uma cpia exatamente igual que elaborou, e entreg-la
ao(s) interessado(s). A referida cpia no poder ser forne-
cida de forma abreviada ou resumida, mas sempre verbo
ad verbum, ou seja, uma cpia fiel do ato notarial.
A certido consiste em documento passado pelo tabelio,

no qual so reproduzidos escritos constantes de suas no-
tas ou livros arquivados no seu servio, podendo ser for-
necida de forma abreviada ou resumida.
Aos oficiais de registro de distribuio e aos distribuido-

res compete, privativamente:
I Quando previamente exigida, proceder distri-

buio equitativa pelos servios da mesma natu-
reza, registrando os atos praticados; em caso con-
trrio, registrando as comunicaes recebidas dos
rgos e servios competentes.
II Efetuar as averbaes, retificaes, anotaes e
os cancelamentos de sua competncia.
III Expedir certides de atos e documentos que
constem de seus registros e papis.
..........................................................................................................
Os oficiais de Registro de Distribuio, em consonncia

com sua competncia, de registro de feitos ajuizados, de
registro de atos notariais, de registro de ttulos e docu-
mentos, de registro de atos de pessoa jurdica, registraro
e certificaro sobre:
I Escrituras lavradas nos Servios Notariais.

II Escrituras lavradas nas Circunscries de Registro
Civil das Pessoas Naturais com atribuio notarial.
III Escrituras, procuraes em causa prpria e tes-
tamentos pblicos e cerrados, lavrados no Ofcio de
Notas e Registro de Contratos Martimos.
IV Procuraes em causa prpria, lavradas nos Ser-
vios Notariais ou de Registro Civil das Pessoas Natu-
rais com atribuio notarial.
V Procuraes pblicas em geral, substabelecimen-
tos e respectivas revogaes, lavrados nos Servios
Notariais ou de Registro Civil das Pessoas Naturais
com atribuio notarial.
VI Testamentos pblicos e cerrados, lavrados e
aprovados nos Servios Notariais.
VII Testamentos pblicos e cerrados, lavrados e
aprovados nas Circunscries de Registro Civil das
Pessoas Naturais com atribuio notarial.
VIII Contratos particulares, equiparados s escritu-
ras pblicas por fora da lei.
IX Contratos particulares translativos de direitos re-
ais e procuraes em causa prpria relativos a estes
direitos.
X Ttulos de origem judicial translativos de direitos
reais sobre imveis.
XI Escrituras lavradas em municpios diversos daque-
le em que o imvel tenha circunscrio imobiliria.
.........................................................................................................
XII Intervenes com indisponibilidade de bens de-

terminada pelo Banco Central ou varas processantes.
XIII Separaes e divrcios lavrados nos Servi-
os Notariais e nas Circunscries de Registro Civil
de Pessoas Naturais com atribuio notarial (Lei n
11.441/07).
XIV Inventrios lavrados nos Servios Notariais e
nas Circunscries de Registro Civil das Pessoas Na-
turais com atribuio notarial (Lei n 11.441/07).
XV Ttulos e documentos.
XVI Habilitaes de casamento.
XVII Dos estatutos, contratos, atos constitutivos,
compromissos e suas alteraes de sociedade e en-
tidade.
XVIII Feitos ajuizados referentes a:
a) registros cveis;
b) registros criminais;
c) registros de famlia;
d) registros empresariais;
e) registros pblicos;
f) registros de aes da infncia e juventude;
g) registros de aes de acidentes;
h) registros de Juizado Especial Cvel;
i) registros de Juizado Especial Criminal;
j) registros de Varas Regionais Cveis;
k) registros de Varas Regionais de Famlia;
l) registros de Varas Regionais do Crime;
m) registros de aes rescisrias;
n) registros de aes penais de competncia origin-
ria da 2 Instncia;
..........................................................................................................
o) registros de execues fiscais e aes estaduais;

p) registros de execues fiscais e aes municipais;
q) registros de aes cveis de competncia das Va-
ras de Fazenda Pblica.
Um tema bastante importante que deve ser observado pelo cor-

retor de imveis, no momento da contratao dos seus servios,
so os artigos do Cdigo Civil referentes Escritura de Compra e
Venda (artigos 481 a 532).
Nesse momento somente sero consignados alguns arti-

gos que abordem impedimentos ou limitaes realiza-
o do instrumento. Assim, analisando os artigos 496,
497, 499 e 500 do Cdigo Civil, ser possvel identificar
essas limitaes.
anulvel a venda de ascendente a descendente, salvo se

os outros descendentes e o cnjuge do alienante houve-
rem expressamente consentido.
Sob pena de nulidade, no podem ser comprados, ainda

que em hasta pblica:
I Pelos tutores, curadores, testamenteiros e admi-

nistradores, os bens confiados sua guarda ou ad-
ministrao.
II Pelos servidores pblicos, em geral, os bens ou
direitos da pessoa jurdica a que servirem, ou que
estejam sob sua administrao direta ou indireta.
III Pelos juzes, secretrios de tribunais, arbitrado-
res, peritos e outros serventurios ou auxiliares da
justia, os bens ou direitos sobre que se litigar em
.........................................................................................................
tribunal, juzo ou conselho, no lugar onde servirem,

ou a que se entender a sua autoridade.
IV Pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de
cuja venda estejam encarregados.
lcita a compra e venda entre cnjuges com relao a

bens excludos da comunho.
Os conceitos de venda ad corpus e venda ad mensuram

tambm so fundamentais no momento da contratao,
uma vez que dever ser estabelecida a forma de venda do
bem imvel.
Na venda ad mensuram, o preo estipulado com base

nas dimenses do imvel. Assim, cada unidade, cada hec-
tare, cada metro quadrado tem um preo determinado (ar-
tigo 500 do Cdigo Civil).
Havendo diferena entre a rea real e a da escritura, e se

esta for apenas at 5%, no ter porque reclamar o adqui-
rente, por ser uma margem de erro muito pequena. Sendo,
entretanto, o prejuzo do vendedor por ter cedido a mais
ao comprador, tendo motivos justos, poder pedir comple-
mento do preo ou devoluo da rea da parte excedente,
cabendo ao comprador decidir-se pelas duas opes.
Se, em uma nova medio, verificar-se que a rea no corres-

ponde s dimenses declaradas no contrato, tem o compra-
dor o direito de exigir a sua complementao. No havendo
como complementar essa, por ser a rea no contgua, tem
a opo o comprador de reclamar a resoluo do contrato
(ao resolutria) ou abatimento proporcional ao preo.
..........................................................................................................
Na venda ad corpus (pargrafo 3 do artigo 500 do Cdigo

Civil), o imvel adquirido em seu universo, como um todo,
um corpo certo, determinado, individuado, no tendo sua
rea, suas dimenses, qualquer influncia na fixao do pre-
o. A lei no exige que aparea expressamente no contrato
a caracterizao da venda como ad corpus. Para saber se a
compra ad mesuram ou ad corpus o juiz verifica a real
inteno das partes expressa no contrato e, havendo ainda
dvida por no comprovar tal inteno o contrato, busca o
juiz na finalidade econmica, em indcios etc.
Na venda ad corpus no existe o complemento da rea,

nem devoluo de excesso. Se o imvel for vendido como
coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa
a referncia s suas dimenses, ainda que no conste, de
modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
Acredito que voc vai concordar comigo que no h qual-

quer possibilidade de exercer a corretagem imobiliria
sem ter uma boa noo do Direito Registral e Notarial. Co-
nhecer as competncias dos cartrios, como o Ofcio de
Notas, ferramenta bsica para o nosso mister.
O segundo tpico vai contribuir mais um pouco para essa

viso diferenciada.
.........................................................................................................
As fragilidades e pontos fortes aplicveis no momento da contratao do profissional 99
AS FRAGILIDADES E PONTOS FORTES

APLICVEIS NO MOMENTO DA
CONTRATAO DO PROFISSIONAL
No momento da contratao do profissional do mercado

imobilirio tem vantagem aquele que mostra a preocu-
pao de elaborar um perfeito contrato de corretagem,
identificando no instrumento os deveres e direitos dos
contratantes. O conhecimento das ferramentas de ges-
to e o domnio do direito material civil, destacando-se
o imobilirio e registral, sem dvida constituem um di-
ferencial de atendimento.
Analisando os aspectos acima, vale apostar que as fragi-

lidades na intermediao imobiliria esto exatamente na
falta do correto conhecimento do ofcio.
Atualmente, a formao profissional vem sendo observa-

da pelo cliente. Com o surgimento do curso de Negcios
Imobilirios, o mercado est recebendo um novo perfil de
profissional, com formao de nvel superior. Os conte-
dos que envolvem as problemticas do setor so enfren-
tados pelo acadmico, proporcionando um diferencial na
prestao do servio.
A falta de domnio quanto s matrias que digam respeito

ao mundo notarial, dos cartrios, implica grande fragili-
dade. Assim, merece destaque, neste tpico, o estudo dos
cartrios de Registro de Imveis, Ttulos e Documentos e
Protesto de Ttulos.
..........................................................................................................
O Registro de Imveis destina-se ao registro e averbao

de ttulos declaratrios, constitutivos, translativos e extin-
tivos de direitos reais sobre imveis, operando-se com o
registro ou a averbao, a constituio, a transmisso ou a
extino de direitos reais nos atos inter vivos, ou a disponi-
bilidade ou validade em relao a terceiros, nos atos mortis
causa ou declaratrios.
Ao servio, funo e atividade de registro imobilirio

aplicam-se os princpios da:
I - F pblica: assegura a autenticidade dos atos

emanados do Registro e dos Servios, gerando pre-
suno de validade juris tantum.
II - Publicidade: garante aos direitos submetidos a
registro a oponibilidade erga omnes.
III - Obrigatoriedade: impe o registro/averbao
dos atos previstos em lei.
IV - Titularidade: submete a validade do ato de re-
gistro condio de haver sido praticado por agente
legitimamente investido na funo.
V - Territorialidade: circunscreve o exerccio das
funes delegadas do Registro de Imvel rea ter-
ritorial definida em lei.
VI - Continuidade: impede o lanamento de qualquer
ato de registro sem a existncia de registro anterior
que lhe d suporte formal e preserva as referncias
originrias, derivadas e sucessivas, de modo a res-
guardar a cadeia de titularidade do imvel.
VII - Prioridade e preferncia: outorga ao primei-
ro a apresentar o ttulo a prioridade erga omnes do
direito e a preferncia na ordem de efetivao do
registro, observando-se a prenotao.
.........................................................................................................
VIII - Reserva de iniciativa ou instncia: o ato de

registro como de iniciativa exclusiva do interessa-
do, ou por determinao da autoridade judiciria,
vedada a prtica de atos de averbao e de registro
ex officio, com exceo das hipteses previstas em
lei (artigos 167, inciso II, item 13, e 213, inciso I,
ambos da Lei n 6.015/73).
IX - Tipicidade: afirma serem registrveis e averb-
veis apenas ttulos admissveis na forma da lei.
X - Especialidade objetiva: exige a plena e perfeita
identificao do imvel nos documentos apresenta-
dos para registro.
XI - Especialidade subjetiva: exige a perfeita iden-
tificao e qualificao das pessoas nomeadas nos
ttulos levados a registro.
XII - Disponibilidade: estabelece que ningum pode
transferir mais direitos do que os constitudos pelo
Registro Imobilirio, a compreender as disponibili-
dades fsica (rea disponvel do imvel) e jurdica (a
vincular o ato de disposio situao jurdica do
imvel e da pessoa).
XIII - Legalidade: impe prvio exame da legalidade,
validade e eficcia dos ttulos, a fim de obstar o re-
gistro de ttulos invlidos, ineficazes ou imperfeitos.
Os oficiais obrigam-se a:
I Lavrar certides requeridas, pertinentes aos atos

praticados.
II Fornecer s partes as informaes e certides
nos prazos e hipteses previstos em lei.
..........................................................................................................
Qualquer pessoa pode requerer certido de registro, sem infor-

mar o motivo e o interesse do pedido.
Dentre outros ttulos previstos em lei, admitir-se-o a

registro:
I Escrituras pblicas, inclusive as lavradas em con-

sulados brasileiros.
II Escritos particulares autorizados em lei, assina-
dos pelas partes e testemunhas, com as firmas reco-
nhecidas, dispensando-se o reconhecimento quando
se tratar de atos praticados por entidades ligadas ao
Sistema Financeiro de Habitao, ou quando houver
expressa previso legal.
III Sentenas proferidas por tribunais estrangei-
ros, aps a devida homologao pelo Superior Tri-
bunal de Justia.
IV Documentos constitudos em pases estrangei-
ros, com fora de instrumento pblico, legalizados
e traduzidos na forma da lei, e registrados no Regis-
tro de Ttulos e Documentos.
V Cartas de sentenas, formais de partilhas, cer-
tides e mandados extrados de autos de processo
judicial.
VI Documentos pblicos previstos em lei, emana-
dos de autoridades da administrao pblica.
No Cartrio de Registro de Imveis so realizados a ma-

trcula, o registro e a averbao dos atos relativos aos bens
imveis. Vejamos esses trs itens com mais detalhe.
.........................................................................................................
A matrcula como um retrato do imvel nos livros do

cartrio. o ato que individualiza o imvel, identifican-
do-o por meio de sua correta localizao e descrio. Nela
sero feitos os atos de registro e averbao, mostrando o
real estado do imvel.
O registro o ato que declara quem o verdadeiro pro-

prietrio do imvel, ou se a propriedade deste bem est
sendo transmitida de uma pessoa para outra. Por exem-
plo, toda vez que se leva ao cartrio uma escritura de com-
pra e venda ou hipoteca de um imvel, ela registrada na
matrcula, ou seja, os dados referentes ao negcio que se
efetivou so anotados na matrcula do imvel ao qual diz
respeito.
A averbao o ato que anota todas as alteraes ou

acrscimos referentes ao imvel ou s pessoas que cons-
tam do registro ou da matrcula do imvel. So atos de
averbao. Por exemplo, o Habite-se, que expedido pela
prefeitura municipal, as mudanas de nome, as modifica-
es de estado civil decorrentes de casamento ou divr-
cio e outros atos. A averbao tambm utilizada para os
cancelamentos, inclusive os de hipoteca.
Certido atualizada aquela cuja data de expedio an-

tecede em, no mximo, 30 dias a formalizao do negcio
jurdico. Para se lavrar a escritura de compra de um im-
vel, por exemplo, necessrio que a pessoa v ao Cartrio
de Registro de Imveis e pea uma certido atualizada da
matrcula do imvel, alm da certido negativa de nus
e aes (aquela que aponta se h alguma pendncia ou
dvida). S assim poder fazer a compra sem problemas.
..........................................................................................................
As alteraes de nomes, em funo de casamento, separa-

o, divrcio ou qualquer outro motivo, devem ser comu-
nicadas ao cartrio e averbadas. Essas mudanas influen-
ciam no registro, na identificao ou na qualificao dos
proprietrios do imvel.
Para a averbao da alterao de nome preciso apresentar

uma cpia autenticada da certido do registro civil ao Cart-
rio de Registro de Imveis, no qual est registrado o imvel
de propriedade da pessoa que teve seu nome modificado.
Compete ao Registro de Ttulos e Documentos a execu-

o dos servios previstos na Lei n 6.015/73, especial-
mente aqueles constantes dos artigos 127, 129 e 160, sem
prejuzo de outros contemplados pelo Cdigo Civil e pela
legislao especial.
Caber ao Registro de Ttulos e Documentos a realizao

dos registros no atribudos expressamente a outro servi-
o extrajudicial.
Quando se tratar de registro facultativo, dever ser escla-

recido ao interessado que o registro ser feito apenas para
a conservao e perpetuidade do documento, e que no
produzir efeitos atributivos de outros servios de regis-
tro, apondo-se em cada pgina do ttulo ou documento
carimbo com os seguintes dizeres: registrado para os fins
do art. 127, inciso VII, da Lei de Registros Pblicos: conser-
vao e perpetuidade do documento.
O registro de um instrumento no Cartrio de Ttulos e Do-

cumentos poder ser justificado pelos seguintes motivos:
.........................................................................................................
1. Para tornar incontestvel o seu contedo, pois no

Cartrio de Ttulos e Documentos qualquer pessoa
pode conferir, a qualquer tempo, o que est registrado.
2. Para ter a garantia de uma cpia autntica, verda-
deira que, como certido, passa a ter o mesmo valor
do original, caso este seja extraviado, perdido ou da-
nificado.
3. Para dar autenticidade ao documento, pois com o
registro ele no corre o risco de ser fraudado.
4. Para deixar provado o texto original do documen-
to, de modo que ningum poder alegar desconheci-
mento da sua existncia.
Os servios concernentes ao protesto extrajudicial, garan-

tidores da autenticidade, publicidade, segurana e eficcia
dos atos jurdicos, ficam sujeitos ao regime especial esta-
belecido na Lei n 9.492/97, bem como na Lei n. 8.935/94.
Compete, privativamente, ao tabelio de Protesto de Ttulos:
I - A protocolizao, a intimao, o acolhimento da

devoluo ou do aceite e o recebimento do pagamen-
to do ttulo ou documento de dvida.
II - Lavrar e registrar o protesto, acatar a desistncia
do credor e proceder ao cancelamento do registro de
protesto e s averbaes, de ofcio ou a requerimen-
to do interessado, de retificaes de erros materiais
pelo servio.
III - Prestar informaes e fornecer certides relati-
vas a todos os atos praticados.
..........................................................................................................
Diante de tudo que foi exposto neste tpico, no resta d-

vida de que, no momento de se exercer a corretagem imo-
biliria e, em especial, na fase da contratao do corretor
de imveis, o cliente dever solicitar orientao ao profis-
sional sobre tudo que seja necessrio para a realizao da
intermediao imobiliria.
O cliente/contratante dever receber orientao do con-

tratado, como j foi abordado anteriormente, de que o
mesmo dever apresentar, tempestivamente, uma srie
de certides negativas, de modo a serem apresentadas ao
Cartrio de Notas no momento da lavratura da escritura,
destacando-se:
Certido de nus reais.

Certides dos distribuidores.
Certides dos ofcios de interdies e tutelas.
Certides da Justia Federal.
Certides da Justia do Trabalho.
Certides de dbitos fiscais (impostos, IPTU, ta-
xas, contribuies, laudmio).
Declarao do condomnio e a guia de recolhi-

mento do imposto de transmisso.
Quanto s certides obrigatrias das pessoas jurdicas,

devemos consignar:
Certido Negativa do INSS CND.

Certido Negativa da Receita Federal.
Certido Negativa quanto dvida ativa da Unio.
.........................................................................................................
Quando o imvel rural, deve-se observar a:
CCIR Certificado de Cadastro de Imvel Rural.

Certido Negativa da Receita Federal comprovan-
do estar o imvel em dia com o Imposto Territorial
Rural ITR ou os 5 (cinco) ltimos comprovantes
do recolhimento deste imposto.
Certido Negativa do IA (Instituto Ambiental) do

estado em que o imvel se localiza.
O corretor de imveis tem a obrigao de conhecer muito bem a

trajetria das escrituras, pois, com este contedo, ter condies
de providenciar previamente todos os procedimentos para o ato.
O domnio da matria facilitar o profissional na confe-

rncia e anlise do contedo das certides negativas. As-
sim, vejamos:
Na Certido do Registro de Imveis (nus reais), deve-se

conferir:
a) Se o prazo da respectiva expedio no ultrapas-

sou os 30 dias (art. 1, inciso IV, do Decreto Federal
n 93.240, de 9.9.86). Prazo imperativo.
b) Que venha no original (no serve cpia).
c) Se consta penhora, hipoteca, usufruto, aforamento,
inalienabilidade, fideicomisso, indisponibilidade, en-
tre outros; no poder alienar um imvel, ainda que
haja concordncia do comprador, quando houver na
matrcula: a) registro de sequestro art. 822, CPC, c/c
167, I 5 da LRP; b) averbao de indisponibilidade
(art. 167, II, 12, da LRP; c) registro de penhora em
..........................................................................................................
favor do INSS, art. 53, 1, da Lei 8.212/91; d) clusula

de inalienabilidade; e) registro da escritura de bem de
famlia; f) imvel hipotecado pelo SFH, art. 292, da Lei
6.015/73 e art. 1, pargrafo nico, da Lei 8.004/90.
d) Se h referncia a aforamento e, na hiptese de
no constar essa referncia na certido do RGI, ve-
rificar se no prembulo da aludida certido h men-
o ao domnio til. Se assim constar, porque
foreiro Unio, ao municpio ou ao particular, po-
dendo, inclusive, o imvel ser foreiro a mais de um
senhorio direto. No caso de imvel foreiro, impres-
cindvel a certido autorizativa de transferncia, que
dever ser transcrita na escritura.
e) Se realmente est em nome do vendedor.
f) Se o eventual divrcio, separao, desquite ou viuvez
est averbado junto ao RGI competente.
g) Se a certido apresentada refere-se certido de
nus reais ou certido de ato praticado, pois as alu-
didas certides em muito se assemelham em seu teor.
Nas Certides de Distribuidores deve-se constatar:
a) Se h distribuies de feitos judiciais que possam

colocar em risco a transao.
b) Sempre que houver distribuio pesando contra o
nome do vendedor, colocar no texto da escritura que o
comprador aceita e tem cincia da existncia da ao
distribuda em face do vendedor. O escrevente dever
transcrever na escritura os dados da ao que trami-
ta em face do vendedor, devendo, tambm, expressar
que o comprador exime o tabelionato de qualquer res-
ponsabilidade advinda das distribuies dos respecti-
vos feitos judiciais.
.........................................................................................................
c) Que a data da expedio da certido no seja su-

perior a 90 (noventa) dias.
d) A finalidade constante das certides, a qual deve
ser para a a escritura.
Nas Certides de Interdies e Tutelas observar:
a) Se pesa alguma interdio, tutela ou falncia etc.

contra o nome do vendedor.
b) Que a data da expedio da certido no seja su-
perior a 90 (noventa) dias.
Certido da Justia Federal: no prazo de validade deve ob-

servar-se data inferior a 90 (noventa) dias para efeito de acei-
tao das certides, constantes nas alneas a e b, acima.
Quitao fiscal: observar at que ano a certido abrange e

juntar cpia da guia do IPTU alusivo aos anos no abran-
gidos pela quitao.
Situao enfitutica
Se ou no foreiro ao municpio. Se for foreiro, h neces-
sidade do pagamento do laudmio. Se constar como remi-
do ou alodial, pode-se lavrar a escritura sem o pagamento
do laudmio.
De acordo com o antigo Cdigo Civil, a responsabilidade

pelo pagamento do laudmio era do vendedor. O Cdigo
Civil de 2002 manteve as disposies contidas no Cdigo
Civil de 1916 (vide art. 2038, CC/2002 e art. 686, CC/1916).
..........................................................................................................
Declarao do condomnio: expressando a inexistncia de

dbito ou a declarao do alienante ou do seu procurador,
sob as penas da lei, de que no existe dbito condominial
(vide 2, art. 2, da Lei 7.433, de 18.12.85).
Recolhimento dos impostos

Imposto de transmisso inter vivos: obrigatrio o seu paga-
mento, com antecedncia, nas escrituras de compra e venda,
doaes, doaes em pagamento, permutas etc. Nas escritu-
ras de promessa de venda e de promessa de cesso, no ser
obrigatria a prova do seu pagamento no ato da escritura,
mas dever constar do texto que o promitente-comprador ou
comprador obrigar-se- a recolher o tributo no prazo legal.
No tocante ao pagamento do imposto de transmisso inter

vivos, temos a esclarecer o seguinte:
Em se tratando de transao imobiliria onerosa

incidir o imposto municipal, nos termos do inciso
II, do art. 156, da Constituio da Repblica.
Em se tratando de transao imobiliria ou mo-

biliria no onerosa, incidir o imposto estadual, de
acordo com o inciso I, do art. 155, da Constituio
da Repblica.
CND - Certido Negativa de Dbito - INSS

A apresentao da CND tornou-se obrigatria nas transa-
es imobilirias a partir de 21/11/1966, por meio do De-
creto-Lei 66/1966. Logo, se a promessa de compra e venda
foi lavrada antes da exigibilidade da mencionada certido,
no momento da lavratura definitiva de compra e venda no
mais possvel apresent-la.
.........................................................................................................
Ainda quanto referncia ao Cartrio de Registro de Im-

veis, estando o corretor de imveis prestando assessoria
para a venda de imvel a ser construdo ou em constru-
o, o mesmo dever informar ao incorporador que, para
a realizao da intermediao imobiliria, ser necessrio
o cumprimento do artigo 32 da Lei 4.591/64, que dispe
sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes
imobilirias.
Estabelece o referido artigo:
Art. 32. O incorporador somente poder negociar

sobre unidades autnomas aps ter arquivado, no
cartrio competente de Registro de Imveis, os se-
guintes documentos:
a) ttulo de propriedade de terreno, ou de promes-

sa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda ou
de cesso de direitos ou de permuta do qual conste
clusula de imisso na posse do imvel, no haja es-
tipulaes impeditivas de sua alienao em fraes
ideais e inclua consentimento para demolio e cons-
truo, devidamente registrado;
b) certides negativas de impostos federais, esta-

duais e municipais, de protesto de ttulos de aes
cveis e criminais e de nus reais relativamente ao
imvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histrico dos ttulos de propriedade do imvel,

abrangendo os ltimos 20 anos, acompanhado de
certido dos respectivos registros;
d) projeto de construo devidamente aprovado pe-

las autoridades competentes;
e) clculo das reas das edificaes, discriminando,

alm da global, a das partes comuns, e indicando
cada tipo de unidade a respectiva metragem de rea
construda;
..........................................................................................................
f) certido negativa de dbito para com a Previdncia

Social, quando o titular de direitos sobre o terreno
for responsvel pela arrecadao das respectivas
contribuies;
g) memorial descritivo das especificaes da obra

projetada, segundo modelo a que se refere o inciso
IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliao do custo global da obra, atualizada

data do arquivamento, calculada de acordo com a
norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos
unitrios referidos no art. 54, discriminando-se, tam-
bm, o custo de construo de cada unidade, devi-
damente autenticada pelo profissional responsvel
pela obra;
i) discriminao das fraes ideais de terreno com

as unidades autnomas que a elas correspondero;
j) minuta da futura Conveno de condomnio que

reger a edificao ou o conjunto de edificaes;
l) declarao em que se defina a parcela do preo de

que trata o inciso II, do art. 39;
m) certido do instrumento pblico de mandato, re-

ferido no 1 do artigo 31;
n) declarao expressa em que se fixe, se houver, o

prazo de carncia (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por

estabelecimento de crdito que opere no Pas h
mais de cinco anos;
p) declarao, acompanhada de plantas elucidativas,

sobre o nmero de veculos que a garagem comporta
e os locais destinados guarda dos mesmos.
Neste captulo, foram abordados os conceitos e as compe-

tncias dos Ofcios de Registro de Imveis, Ttulos e Docu-
.........................................................................................................
mentos, Protestos de Ttulos, destacando-se a anlise das

certides e os documentos indispensveis a uma transa-
o imobiliria.
O gestor imobilirio tem a obrigao de dominar esses co-

nhecimentos, uma vez que faz parte da sua rotina profis-
sional identificar e desenvolver a intermediao imobili-
ria utilizando todos os contedos apresentados em todos
os captulos deste livro.
Como mensagem final, quero deixar com voc a confiana

de que o mercado imobilirio est em franca expanso e
necessitando de profissionais como voc, algum compro-
metido com a qualidade na prestao de servios.
..........................................................................................................
REFERNCIAS






TRAVASSOS, Ari. Como comprar e vender imveis: infor-

maes e solues. Rio de Janeiro: Qualitymark, 2007.
Corretagem de imveis de A a Z: um glossrio para

esclarecer muitas dvidas, tanto dos profissionais imobili-
rios quanto dos leigos. Rio de Janeiro: Qualitymark, 2006.
.........................................................................................................
115
CONSIDERAES FINAIS
Por meio deste livro, esperamos ter conseguido transmitir

a voc os ensinamentos necessrios ao estudo deste assun-
to to interessante: o histrico da profisso do corretor de
imveis e seus principais atores.
No primeiro captulo, vimos a trajetria do profissional

da corretagem de imveis, com destaque para a legislao
que finalmente regulamentou essa profisso. Tal conhe-
cimento contribuir para uma melhor compreenso da
realidade do mercado, uma vez que a evoluo da profis-
so depende da quebra de paradigmas relativa formao
profissional do corretor.
No segundo captulo, observamos a franca expanso em

que se encontra o mercado e por isso necessitando de pro-
fissionais empreendedores, proativos, capacitados e com
amplo conhecimento da legislao pertinente ao setor, en-
volvendo as reas de intermediao na compra e venda, a
administrao imobiliria, a incorporao, o loteamento, a
avaliao e financiamentos, entre outras. Sendo o gestor
imobilirio o nico profissional de nvel superior reconhe-
cido por um Conselho Federal, deve ter pleno domnio no
s da legislao especial e das Resolues emitidas pela
entidade da classe, mas tambm da identificao, dentro
do Direito Material Civil, do que for indispensvel para a
perfeita prestao de seus servios, envolvendo principal-
mente a segurana jurdica.
..........................................................................................................
116
No terceiro captulo, observamos a importncia do contra-

to de corretagem e analisamos suas clusulas, destacando
a segurana jurdica que o profissional adquire ao elaborar
e aplicar no seu dia a dia um contrato que reflita todas
as necessidades de seu cliente. Esse conhecimento contri-
buir para a melhor compreenso da realidade atual do
mercado, uma vez que a evoluo da profisso depender
da quebra de muitos paradigmas. A aprendizagem adqui-
rida neste captulo, portanto, reverter em benefcios para
a sua atuao profissional.
Por fim, no quarto captulo, conhecemos intimamente os

registros pblicos e tal conhecimento contribuir para
uma melhor compreenso tcnica da prtica da correta-
gem imobiliria, uma vez que voc vai explorar o mundo
notarial. Assim, abordamos os conceitos e as competn-
cias dos Ofcios de Registro de Imveis, Ttulos e Docu-
mentos, Protestos de Ttulos, destacando-se a anlise das
certides e os documentos indispensveis a uma transa-
o imobiliria.
O gestor imobilirio tem a obrigao de dominar todos es-

ses conhecimentos, uma vez que faz parte de sua rotina
profissional identificar e desenvolver a intermediao imo-
biliria utilizando todos os contedos apresentados em to-
dos os captulos deste livro.
Como mensagem final, quero deixar com voc a confiana

de que o mercado imobilirio est em efetiva franca expan-
so e necessitando de novos profissionais, inteiramente
comprometidos com a qualidade na prestao de servios.

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Princpios Gerais

Texto de acordo com as normas do Novo Acordo Ortogrfico

S237p Gerstenberger, Fatima Cristina Santoro

1. Corretores de imveis. 2. Corretoras de imveis.

Ficha Catalogrfica elaborada pelo Sistema de Bibliotecas da UVA.

Captulo 1 - Histrico da profisso do corretor de

Captulo 2 - Legislao Especial, Cdigo Civil referente

Captulo 3 - O contrato de corretagem......................61

Este livro trata de Princpios Gerais da Corretagem de Imveis e

Mais que nunca, e principalmente devido ao que se chama hoje de

Desejamos que voc aproveite ao mximo esta experincia e que a

Fatima Cristina Santoro Gerstenberger mestre em Ensino da Sa-

Seja bem-vindo(a) ao estudo deste assunto to interessan-

Neste captulo, vamos estudar a trajetria do profissional

Esse conhecimento contribuir para uma melhor compre-

A aprendizagem adquirida neste captulo reverter em be-

HISTRICO DA PROFISSO DO CORRETOR

Voc acredita que a corretagem imobiliria nasceu 100,

Lgico que no. Saiba que, desde o incio da histria da hu-

Voc deve estar se perguntando, ento: em que momentos

Em 1530, chega ao Brasil a expedio de Martim Afonso

Em 1534, a Coroa portuguesa cria o sistema de capitanias

Em 1549, foi criado pela Coroa portuguesa o governo-ge-

A capital do Brasil estabelecida em Salvador. A regio

economia ser impulsionada pela produo e comrcio do

Voc deve estar se perguntando: quem esteve presente

Nos sculos XVI e XVII, os bandeirantes comearam a ex-

Em meados do sculo XVIII, as primeiras minas de ouro

Ocorreu, ento, um grande crescimento das cidades na

A colonizao do Brasil foi, em grande parte, um empre-

Fundar cidades fazia parte da estratgia portuguesa de coloniza-

Alm de ser parte integrante da estratgia portuguesa de

Nos primeiros anos da colonizao j existia uma preocupao

Boris Fausto, professor do Departamento de Cincias Pol-

A vinda da famlia real portuguesa deslocou defini-

As cidades comearam a tomar uma forma mais urbana,

passaram a ter seus rendimentos aumentados com a inter-

Convido voc a pensarmos juntos. Como uma pessoa que viveu

Os anncios de jornal, comprovando a comercializao

No Brasil, o surgimento dos primeiros planos urbansti-

A rpida industrializao que ocorreu entre os anos de 1920

Contudo, registra-se que o nascimento da categoria ocor-

Os anos 1930 foram um perodo em que surgiria com for-

Em 1943, o governo federal criou a Fundao da Casa Po-

Nas eleies nacionais de 1945, a questo da crise da habi-

O primeiro Sindicato de Corretores de Imveis a ser reconhe-

Em 1942, os sindicatos de corretores de imveis de So

teceu o I Congresso Nacional de Corretores de Imveis,

Em 1958 foi revogado o artigo 37 do Cdigo Comercial

Em 1962 foi promulgada a primeira lei da profisso, Lei n

Em 5/5/1975, um Acrdo do STF julgou procedente a

No dia 6/5/1976, o STF julgou inconstitucional a Lei 4.116,

Em 12 de maio de 1978 foi sancionada pelo presidente Er-

O Decreto n 81.871, de 29 de junho de 1978, regulamen-

mento dos rgos responsveis pela fiscalizao do exer-

Em 2001, por meio da Resoluo COFECI 695, o profis-

Com a identificao da evoluo histrica da profisso de

Com o surgimento dos cursos superiores de Negcios

Agora, estamos comeando a conhecer essa nova realida-

OS PRINCIPAIS ATORES DA CORRETAGEM

Os principais atores da corretagem imobiliria, que par-

No Brasil, existem muitas profisses regulamentadas por

O corretor de imveis o profissional formado no curso