SUNARP

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIN No. - 757 - 2008 SUNARP-TR-L
Lima, 18.7.2008
APELANTE : MARCO VEGAS GALDOS.
TTULO : N 641996 del 14-11-2007.
RECURSO : H.T.D. N 29446 del 19-05-2008.
REGISTRO : Registro de Predios de Lima.
ACTO (s) : Adjudicacin.

EFECTO RETROPRIORITARIO DE LA INSCRIPCIN DE LA HIPOTECA

El derecho adquirido como consecuencia de la ejecucin de la garanta hipotecaria,
prevalece frente a los actos o derechos inscritos con posterioridad a la fecha del asiento
de presentacin de la hipoteca.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIN

PRESENTADA

Mediante el presente ttulo se solicita la inscripcin de la adjudicacin del

inmueble inscrito en la ficha N 4857, que contina en la partida electrnica
N 40792090 del Registro de Predios de Lima, a favor de Renzo Ricardo
Garca Echevarra y Marco Antonio Vegas Galdos (sucesores de Mundo
Qumico), por el monto de US$ 14,450.00 dlares americanos; en el
proceso judicial seguido contra Felcitas Rodrguez La Torre y Bruno Adolfo
Carbajal Rodrguez sobre Ejecucin de Garantas.

Al efecto se adjunta parte judicial dirigido mediante Oficio N 2002-450-

0100-JCI-31 del 31/10/2007 por el Juez del 31 Juzgado Subespecialidad
Civil Lima, Marcial Daz Rojas, conforme a lo dispuesto por el referido
juzgado, acompaando las piezas procesales pertinentes, siendo las
principales las siguientes: Acta de Remate en Tercera Convocatoria llevado
a cabo el 1/7/2005, Resolucin N 2 del 29/1/2002, Resolucin N 8 del
28/6/2002, Resolucin N 79 del 20/6/2005, Resolucin N 106 del
2/11/2005, y Resolucin N 2 del 6/7/2007, expedido por la Quinta Sala de
la Corte Superior de Justicia.

Con el reingreso se ha presentado Oficio N 2002-450-0100-JCI-31 del

13/03/2008 por el Juez del 31 Juzgado Subespecialidad Civil Lima, Juez
Marcial Daz Rojas, que contiene, entre otros, la resolucin N 144 del
12.3.2008.

II. DECISIN IMPUGNADA

La Registradora Pblica del Registro de Predios de Lima, Ivonne Cabanilla

De la Cruz, observ el ttulo en los siguientes trminos:
 (...)
Asumiendo competencia en la calificacin del presente ttulo por quien
suscribe y de conformidad con los alcances del Art. 2011 del Cdigo Civil y
ltimo prrafo del artculo 32 del TUO del Reglamento General de los
Registros Pblicos, se debe indicar lo siguiente:

Segn lo dispuesto por la resolucin N 144 de fecha 12.3.2008

(presentada en el reingreso), se debe dar por levantada la observacin
formulada por el Registrador Dr. Juan Domingo Anda Mendoza por cuanto,
el derecho que le asiste al copropietario Andrs Adolfo Carbajal Rodrguez,
fue inscrito con fecha posterior (6.2.2007) a la fecha de la resolucin que
ordena la adjudicacin (02.11.2005).

Sin embargo, al respecto la suscrita cumple con informarle que de acuerdo

al estudio de la partida registral N 40792090, segn consta en el asiento
D0002, corre registrada la anotacin de demanda sobre declaracin de
heredero y peticin de herencia interpuesta por Andrs Adolfo Carbajal
Rodriguez contra los ejecutados, dicha anotacin data del 28.8.2003 (fecha
anterior a la ejecucin de la hipoteca), por tanto, el derecho del
demandante ya se encontraba cautelado. Siendo de aplicacin lo dispuesto
por el artculo 68 del Reglamento General de los Registros Pblicos, que
establece: Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por
la anotacin data del 28.8.2003 (fecha anterior a la ejecucin de la
hipoteca), por tanto, el derecho del demandante ya se encontraba
cautelado. Siendo de aplicacin lo dispuesto por el artculo 68 del
Reglamento General de los Registros Pblicos, que establece: Inscrito el
acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotacin
preventiva, surtir efectos desde la fecha del asiento de presentacin de la
anotacin, salvo disposicin distinta.

Estando a lo informado, es necesario que se remita parte aclaratorio en el

que la judicatura se pronuncie sobre el emplazamiento del referido titular.

Se deja constancia que en la fecha se remite la presente esquela al

juzgado cursor mediante Oficio N 0037-2007-SUNARP-Z.R. N IX SEDE-
LIMA.

Base legal: artculo N 2011 del Cdigo Civil, artculo II, V del ttulo
Preliminar, 31 y 32 del Reglamento General de los Registros Pblicos.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIN

El recurrente sustenta su recurso de apelacin bajo los siguientes

argumentos:

- Sostiene que dentro del parte judicial reingresado al Registro, se ha

cumplido con precisar el motivo del no emplazamiento del menor Andrs
Adolfo Carvajal Rodriguez, sin embargo, la registradora pretende calificar la
actuacin y naturaleza del proceso judicial, al establecer que se debi
emplazar en el proceso a un menor de edad, no teniendo en consideracin
que los otorgantes de la hipoteca han sido solo Felicitas Rodriguez la Torre
y Bruno Adolfo Carbajal Rodriguez, con fecha anterior al inicio del proceso
judicial y la sentencia favorable a los ejecutantes, por lo que resulta un
imposible jurdico poder emplazarlo en un proceso judicial cuando no
contaba con derecho u anotacin favorable a su persona.

- Asimismo, seala que el Registrador no tiene en consideracin el artculo

2
 RESOLUCIN No. - 2008 SUNARP-TR-L

1112 del Cdigo Civil que establece que las hipotecas tendrn preferencia
por razn de su antigedad conforme a la fecha de registro, salvo cuando
se ceda su rango, y que de conformidad con el artculo 45 del Cdigo Civil,
los representantes legales de los incapaces ejercen los derechos civiles de
estos, segn las normas referentes a la patria potestad, tutela y curatela.

- De igual modo, precisa que la Registradora no tiene en cuenta que el

representante del menor Andrs Adolfo Carbajal Rodrguez, es Felcita
Rodrguez La Torre, quien ha sido debidamente emplazada en el proceso
judicial, por lo que de conformidad con lo estipulado en el artculo 98 del
CPP quien se considere titular de una relacin jurdica sustancial a la que
presumiblemente deban extenderse los efectos de una sentencia, y que por
tal razn estuviera legitimado para demandar o haber sido demandado en
el proceso, puede intervenir como litisconsorte de una parte, con las
mismas facultades de sta.

- Teniendo en consideracin que la madre del menor ha intervenido en el

proceso judicial y ser la representante legal de Bruno Adolfo Carbajal
Rodrguez, pudo haber ejercido los derechos que le correspondieran a su
menor hijo en el proceso judicial, que a mayor abundamiento de
conformidad con lo estipulado por el artculo 2012 del Cdigo Civil se
presume sin admitirse prueba en contrario el conocimiento de las
inscripciones registrales, por lo que la persona de Andrs Adolfo Carbajal
Rodrguez ha tenido conocimiento de la hipoteca y del proceso judicial cuya
validez se prejuzga por dos motivos.

- Finalmente, seala que al realizar una nueva calificacin de los partes

judiciales, no solo procede a observar nuevamente las aclaraciones
judiciales, sino que asimismo ha procedido a realizar una nueva liquidacin
del ttulo, siendo algo ilegal y prohibido por el Reglamento General del
Registro, no teniendo en cuenta que el ttulo al momento de su
presentacin cumpli con el pago de la totalidad de derecho registrales
pertinentes del ttulo presentado.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El predio al que se refiere la inscripcin solicitada se encuentra constituido

por el Departamento N 303 con acceso por la Av. Bolivia N 1028-A,
distrito de Brea, se encuentra registrado en la ficha N 4857, que continua
en la partida electrnica N 40792090 del Registro de Predios de Lima.

En el asiento 4.c de la citada partida electrnica, corre registrada la

copropiedad de Felcita Rodrguez La Torre y Bruno Adolfo Carbajal
Rodrguez, en mrito a la sucesin intestada declarada por la Jueza del
11avo Juzgado Civil de Lima.

En el asiento D00001 de la partida electrnica N 40792090 corre inscrita la

hipoteca constituida por Felcita Rodrguez La Torre y Bruno Adolfo
Carbajal Rodrguez a favor de Mundo Qumico E.I.R.L., por un gravamen
hasta por la Suma de US$ 25.000.00 dlares americanos.

En el asiento D00002 de la partida electrnica N 40792090 se inscribi la

anotacin de demanda sobre declaracin de heredero y peticin de
herencia en mrito de la Resolucin Judicial N 3 del 7.7.2003, expedida
por el 5 Juzgado Civil de Lima.

En el asiento C00001 de la partida electrnica N 40792090 corre inscrita la

3
 inclusin de Andrs Rodolfo Carbajal Rodriguez, como copropietario de las
acciones y derechos del predio inscrito en la partida aludida, concurriendo
con Felcitas Rodrguez La Torre y Bruno Adolfo Carbajal Rodrguez, en los
derechos sucesorios.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal(s) Gilmer Marrufo Aguilar, autorizado

mediante Resolucin N 133-2008-SUNARP/PT del 02.07.2008.

De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala corresponde

dirimir:

- La prioridad de los efectos de la adjudicacin derivada del remate

ordenado en la ejecucin de garanta hipotecaria.

VI. ANLISIS

1. El recurso de apelacin es el medio impugnatorio previsto en el

Reglamento General de los Registros Pblicos (RGRP) a efectos de
contradecir las decisiones del Registrador en el mbito de su funcin
registral.
1
As, el artculo 142 del mismo Reglamento establece los supuestos en que
2
procede dicho recurso, el artculo 144 regula el plazo para su interposicin
y el artculo 145 seala los requisitos de admisibilidad.

2. En el presente caso, mediante Hoja de Trmite N 7523 del 4.2.2008,

Marco Antonio Vegas Galdos interpuso recurso de apelacin contra la
esquela de observacin del 27.11.2007. Posteriormente, mediante Hoja de
Trmite N 22973 del 16.4.2008, el apelante formul desistimiento del
recurso de apelacin.

As, mediante la Resolucin N 443-2008-SUNARP-TR-L del 24.4.2008

este tribunal acept el desistimiento del recurso de apelacin, siendo
notificada esta resolucin al apelante el 25.4.2008. Este desistimiento
import un allanamiento a la observacin del 27.11.2007 formulada por el
Registrador.

3. Sin embargo, mediante hoja de trmite N 29446 del 19.5.2008, Marco

1 Artculo 142 del Reglamento General de los Registros Pblicos: Procedencia del recurso de
apelacin
Procede interponer recurso de apelacin contra:
a) Las observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los Registradores;
b) Las decisiones de los Registradores y Abogados Certificadores respecto de las solicitudes de
expedicin de certificados;
c) Las resoluciones expedidas por los Registradores en el procedimiento de pago de cuotas del
Registro Fiscal de Ventas a Plazos;
d) Las dems decisiones de los Registradores en el mbito de su funcin registral.
No procede interponer recurso de apelacin contra las inscripciones.
2 Artculo 144.- Plazo para su interposicin
El recurso de apelacin se interpondr:
a) En el procedimiento registral, dentro del plazo de vigencia del asiento de presentacin.
b) En los supuestos de los literales b) y d) del artculo 142, dentro de los quince das hbiles
siguientes a la fecha en que la decisin del Registrador o Abogado Certificador, segn corresponda,
es puesta a disposicin del solicitante en la mesa de partes de la Oficina Registral respectiva;
En el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de Ventas a Plazos, dentro de los quince
das hbiles siguientes a la notificacin del acto materia de impugnacin.

4
 RESOLUCIN No. - 2008 SUNARP-TR-L

Antonio Vegas Galdos, interpuso nuevamente recurso de apelacin. Al

respecto, debe tenerse presente que en el Art. 162 del RGRP se regula el
segundo recurso de apelacin. La norma establece que cuando el Tribunal
Registral confirme la observacin u observaciones formuladas por el
Registrador o advierta nuevos defectos subsanables u obstculos salvables
que emanen de la partida, el interesado tendr 15 das contados desde la
notificacin de la resolucin respectiva, para cumplir con subsanar dichos
defectos u obstculos, y en su caso, efectuar el pago del mayor derecho.
Cumplido dicho requerimiento, el Registrador tendr 5 das para extender
los asientos de inscripcin.

La norma dispone que si el Registrador considera que los documentos

3
presentados no subsanan las observaciones advertidas, formular por
nica vez la observacin correspondiente, la que nicamente podr
referirse a dicha circunstancia. El interesado podr interponer apelacin
contra la nueva observacin que se formule, dentro del plazo de vigencia
del asiento de presentacin.

En esta segunda oportunidad el Tribunal Registral nicamente evala si los

nuevos documentos presentados subsanan o no subsanan las
observaciones.

Como puede advertirse el Tribunal Registral cuando resuelve el segundo

recurso de apelacin, slo est facultado para pronunciarse respecto a
4
nuevas observaciones puestas al ttulo como consecuencia de la
presentacin de nuevos documentos.

Conforme a ello, el Tribunal Registral ha emitido reiterados

pronunciamientos en este sentido: Slo procede una segunda apelacin
en el procedimiento registral cuando el ttulo es observado por considerar el
Registrador que los documentos presentados no subsanan la omisin o
defecto confirmado o anotado por el Tribunal registral.

4. Ahora bien, el artculo 151 del Reglamento General de los Registros

Pblicos establece que: (...) Tratndose del desistimiento del recurso, la
prrroga del asiento de presentacin a que se refiere el literal a) del Artculo
28 del presente Reglamento, se extender hasta 20 das adicionales
contados desde la notificacin de la correspondiente resolucin.

3 Cabe precisar, que el artculo 162 del Reglamento General de los Registros Pblicos, no slo
establece el plazo para interponer un segundo recurso de apelacin sino que adems contempla un
requisito de procedencia, cual es la presentacin de nueva documentacin que subsane los
defectos advertidos por el Registrador o por la segunda instancia de ser el caso, siendo esto
justamente el sustento para que si dicha documentacin no subsana las observaciones a criterio
del Registrador, el interesado pueda hacer uso de un segundo recurso de apelacin.
4 Cabe precisar que en este orden de ideas, la posibilidad de interponer un segundo recurso de
apelacin se presenta de manera excepcional y slo si se cumplen ciertos presupuestos:
a) Si dentro del plazo de quince das contados desde la notificacin de la resolucin del Tribunal
Registral, el interesado presenta ante el Registrador documentos con el objeto de subsanar las
observaciones confirmadas o advertidas por el Tribunal Registral.
b) Si el Registrador emite una observacin considerando que los documentos presentados no
subsanan las observaciones.
As, el segundo recurso de apelacin se dirige contra la observacin que emite el Registrador a
dichos documentos subsanatorios. En tanto se trata de documentos que presenta el interesado
ante el Registrador con posterioridad a la emisin de la Resolucin por el Tribunal Registral, se ha
regulado el recurso de apelacin contra dicha decisin del Registrador, a efectos que los
interesados tengan la posibilidad que esta (nueva) decisin del Registrador sea revisada por la
segunda instancia administrativa registral.

5
 Respecto a tal hecho, este Tribunal, ha interpretando de manera
sistemtica los artculos 151 y 162 del Reglamento General de los Registros
Pblicos, ha sealado a travs de las Resoluciones Ns 984-2007-
SUNARP-TR-L del 20.12.2007 y 46-2008-SUNARP-TR-L del 11.1.2008, lo
siguiente:

El desistimiento del recurso de apelacin importa un allanamiento a las

observaciones del Registrador y el deseo de subsanar las mismas en el
plazo de 20 das adicionales contados desde la notificacin de la resolucin
que acepta el desistimiento.

Durante el indicado plazo de 20 das no procede interponer un nuevo

recurso de apelacin respecto a las mismas observaciones, dado que
nicamente se encuentra prevista la interposicin de un segundo recurso
de apelacin contra las nuevas observaciones que formule el Registrador
en ejecucin de la Resolucin del Tribunal Registral al considerar que los
documentos presentados no subsanan el defecto.

Conforme a lo sealado, resultara procedente interponer un segundo

recurso de apelacin, cuando el interesado presenta nueva documentacin
para subsanar la observacin formulada por el Registrador, y este a su vez,
5
sobre la base de dicha documentacin, formula una nueva observacin al
considerar que la misma no corrige el defecto advertido.

5. En el caso bajo anlisis, en el plazo de 20 das de notificada la

Resolucin N 443-2008-SUNARP-TR-L que acept el desistimiento del
recurso, el apelante va reingreso, adjunto el Oficio N 2002-450-0100-JCI-
31 del 13.3.2008, que contiene, entre otros, la Resolucin N 144 del
12.3.2008 expedida por el Juez del 31 Juzgado Especializado en lo Civil
de Lima, en mrito de la cual se aclara las observaciones formuladas por el
Registrador (Juan Domingo Anda Mendoza), disponiendo la inscripcin de
la adjudicacin dispuesta por la resolucin N 106 del 2.11.2005.

Sin embargo, la Registradora Ivonne Cabanillas de la Cruz, formul nueva

observacin al ttulo apelado, por considerar que del estudio de la partida
electrnica N 40792090 del Registro de Predios de Lima, advierte que en
el asiento D00002 obra registrada, con fecha 28 de agosto de 2003, la
anotacin de demanda sobre declaracin de heredero y peticin de
herencia interpuesta por Andrs Adolfo Carbajal Rodrguez, esto es, con
fecha anterior a la ejecucin de la hipoteca, por lo que en aplicacin del
artculo 68 del RGRP, inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido
cautelado por la anotacin preventiva, surtir efectos desde la fecha del
asiento de presentacin de la anotacin, salvo disposicin distinta.

Como se puede apreciar de lo antes sealado, el interesado ha presentado

ante el Registrador documentos nuevos con el objeto de subsanar las
observaciones formuladas mediante la esquela de observacin del
27.11.2007, emitiendo la Registradora una nueva observacin al considerar
que los documentos presentados no resultan suficientes para aclarar la

5 Al respecto, el artculo 39 del Reglamento General de los Registros Pblicos, seala que: Todas
las tachas y observaciones sern fundamentadas jurdicamente y se formularn por escrito en
forma simultnea, bajo responsabilidad. Podrn formularse nuevas observaciones slo si se fundan
en defecto de los documentos presentados para subsanar la observacin, sin perjuicio de lo
establecido en el artculo 33.

6
 RESOLUCIN No. - 2008 SUNARP-TR-L

observacin formulada.

En ese sentido, resulta procedente admitir el segundo recurso de apelacin

presentado, correspondiendo analizar la observacin formulada.

6. Mediante el ttulo venido en grado de apelacin se solicita la inscripcin

de la adjudicacin del inmueble inscrito en la ficha N 4857, que contina
en la partida electrnica N 40792090 del Registro de Predios de Lima, a
favor de Renzo Ricardo Garca Echevarra y Marco Antonio Vegas Galdos
(sucesores de Mundo Qumico EIRL), por el monto de US$ 14,450.00
dlares americanos; en el proceso judicial seguido contra Felcitas
Rodrguez La Torre y Bruno Adolfo Carbajal Rodrguez sobre Ejecucin de
Garantas.

Como se ha descrito en el rubro IV Antecedente Registral, en la partida

electrnica N 40792090 correspondiente al predio materia de la
adjudicacin, corre inscrito en el asiento 4.c de la citada partida electrnica,
la copropiedad de Felicita Rodrguez La Torre y Bruno Adolfo Carbajal
Rodrguez, en mrito a la sucesin intestada declarada por la Jueza del 11
Juzgado Civil de Lima. Ambos, copropietarios constituyeron hipoteca a
favor de Mundo Qumico E.I.R.L., por un gravamen de hasta US$
25.000.00 dlares americanos. Dicha hipoteca se inscribi en el asiento
D00001 en mrito del ttulo archivado N 38423 del 23.2.2001.

Sin embargo, con posterioridad a la constitucin de la hipoteca antes

descrita, en el asiento D00002 se inscribi la anotacin de demanda sobre
declaracin de heredero y peticin de herencia en mrito de la Resolucin
Judicial N 3 del 7.7.2003, expedida por el 5 Juzgado Civil de Lima,
inscribindose posteriormente en el asiento C00001 la inclusin de Andrs
Rodolfo Carbajal Rodrguez, como copropietario de las acciones y
derechos del predio submateria, concurriendo con Felcitas Rodrguez La
Torre y Bruno Adolfo Carbajal Rodrguez, en los derechos sucesorios.

Siendo esto as, corresponde analizar los efectos retroprioritarios de la

hipoteca inscrita en el asiento D00001 de la partida electrnica N
40792090 del Registro de Predios de Lima.

7. Al respecto, se debe tener presente que el artculo 2016 del Cdigo Civil
recoge el denominado principio registral de prioridad, sealando que la
prioridad en el tiempo de la inscripcin determina la preferencia de los
derechos que otorga el registro. En este sentido, la preferencia de los
derechos de quienes se amparan en el registro est determinada por el
tiempo en la inscripcin.

Por su parte, el tiempo de una inscripcin viene determinado por el

asiento de presentacin de los ttulos que contienen los actos o derechos
que se incorporan al registro, establecindose en el numeral IX del Ttulo
6
Preliminar del RGRP respecto al Principio de Prioridad Preferente que Los
efectos de los asientos registrales, as como la preferencia de los derechos
que de ellos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del asiento de
presentacin, salvo disposicin en contrario.

De la misma manera la oponibilidad de los derechos derivados de la

6 En similar sentido se pronunciaba el derogado Reglamento General de los Registros Pblicos al

establecer en su artculo 143 que los efectos de las inscripciones se retrotraen a la fecha y hora del
asiento de presentacin respectivo.

7
 inscripcin registral se encuentra consagrada en el artculo 2022 del Cdigo
Civil: Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes tambin
tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se
opone est inscrito con anterioridad al de aqul a quien se opone. (...). As,
al que inscribi con anterioridad se le prefiere en virtud del principio de
prioridad.

Por lo tanto, cuando existan inscripciones sucesivas en una misma partida

registral, la prioridad en el caso en que concurran derechos estar
determinada por la fecha del asiento de presentacin del ttulo que sustent
la extensin del respectivo asiento de inscripcin. Ello nos lleva a la
conclusin de que ninguna inscripcin efectuada en mrito a un asiento de
presentacin determinado puede surtir efectos desde la fecha de un distinto
asiento de presentacin, salvo los supuestos de anotaciones preventivas
expresamente previstos en la ley y las normas registrales. Tambin debe
dejarse a salvo el caso especial de la inscripcin de la hipoteca.

8. El artculo 1097 del Cdigo Civil establece Por la hipoteca se afecta un

inmueble en garanta del cumplimiento de cualquier obligacin, propia o de
un tercero. La garanta no determina la desposesin y otorga al acreedor
los derechos de persecucin, preferencia y venta judicial del bien
hipotecado.

El artculo 1112 del Cdigo Civil establece el derecho de preferencia que

otorga la hipoteca sealando que las hipotecas tendrn preferencia por
razn de su antigedad conforme a la fecha de su registro, salvo que se
ceda su rango. La referida norma prescribe como regla general que la
preferencia que otorgan las hipotecas a los acreedores en las obligaciones
por ellas garantizadas est determinada por la fecha en que accedieron al
registro y no por la antigedad de la obligacin o del ttulo constitutivo; es
decir, el rango de las hipotecas se determina por la fecha de su inscripcin
y no (...) por la designacin de primera o segunda hipoteca que se efecte
en los respectivos contratos. De consiguiente, la llamada por las partes
primera y preferencial hipoteca prevista en escritura pblica no inscrita, no
tendr esa condicin si se adelanta otro acreedor hipotecario e inscribe su
7
hipoteca con anterioridad a aquella

Agrega la Exposicin de Motivos del Cdigo Civil sobre la materia, que los
acreedores tienen prelacin segn la antigedad de los asientos de
inscripcin de las respectivas hipotecas y tal preferencia determina que del
precio de realizacin del bien se pague preferentemente al primer acreedor
y luego a los sucesivos.

9. Asimismo, la hipoteca otorga tambin al acreedor un derecho

persecutorio (Art. 1097 del Cdigo Civil), lo que le permite perseguir el bien
cualquiera sea su tercer adquirente y para hacerse pago con su precio de
realizacin.

La venta judicial del bien hipotecado con motivo del ejercicio de la accin
hipotecaria, extingue no slo la hipoteca sino adems todos los
gravmenes que pesan sobre el bien, pues cualquier derecho de los
acreedores se traslada al precio del remate.

7 Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil, Hipoteca (artculos 1107 a 1122 del Cdigo Civil),
publicada en la Separata Especial del Diario Oficial El Peruano el 12-11-1990, pag. 7.

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Conforme a ello, y a la jurisprudencia reiterada de esta instancia, plasmada

en resoluciones como la N 153-2003-SUNARP-TR-L del 14 de marzo de
2003: El derecho adquirido como consecuencia de la ejecucin de la
garanta, prevalecer frente a los actos o derechos inscritos con
posterioridad a la fecha del asiento de presentacin de la hipoteca.

10. Como se ha sealado, mediante el ttulo alzado se pretende la

inscripcin de la adjudicacin por remate del predio submateria a favor de
Renzo Ricardo Garca Echevarra y Marco Antonio Vegas Galdos
(sucesores de Mundo Qumico EIRL), en el proceso judicial seguido contra
Felcitas Rodrguez La Torre y Bruno Adolfo Carbajal Rodrguez sobre
ejecucin de garantas ante el 31 Juzgado Especializado en lo Civil de
Lima. La resolucin que resuelve transferir el bien al ejecutante por el
monto de US$ 14,450.00 dlares americanos, es la nmero 106 del 2 de
noviembre de 2005, confirmada por resolucin N 2 del 6 de julio de 2007,
expedida por la 5 Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima.

As, la prioridad de los efectos de la inscripcin de la adjudicacin por

remate del bien hipotecado con motivo del ejercicio de la accin hipotecaria
se retrotrae a la fecha del asiento de presentacin de del ttulo N 38423
(23.02.2001) que dio mrito a la inscripcin de la hipoteca en el asiento
D00001 de la partida electrnica N 40792090 del Registro de Predios de
Lima.

Por tanto, habindose registrado la hipoteca antes que la anotacin de

demanda (28.08.2003), por el principio del prioridad preferente, la hipoteca
y en consecuencia, su ejecucin, resulta preferente a los efectos de la
anotacin de la demanda, de conformidad con el artculo 11178 del Cdigo
Civil.

Sin perjuicio de lo expresado, cabe agregar que ante la observacin

formulada inicialmente (esquela de fecha 27.11.2007)9, la instancia
jurisdiccional emiti pronunciamiento expreso respecto a la inscripcin del
acto rogado, tal como es de verse de la resolucin N 144 del 12.3.2008, en
la que se dispone : ... cumpla el Registrador Pblico con inscribir la
adjudicacin tal y conforme se ordena en autos (...).

De manera que deber estarse a lo establecido en el Precedente de

Observancia Obligatoria aprobado en el 5 Pleno10 del Tribunal Registral,
respecto a la Calificacin de resoluciones judiciales:

El Registrador no debe calificar el fundamento o adecuacin a la ley del

contenido de la resolucin judicial. Conforme a lo dispuesto en el segundo

8 CODIGO CIVIL: Art. 1117.- El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la accin personal; o
al tercer adquirente del bien hipotecado, usando de la accin real. El ejercicio de una de estas
acciones no excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor, impide se ejecute el bien
que est en poder de un tercero, salvo disposicin diferente de la ley.
9 En la Esquela se seala: 1.- De la revisin de la Partida 40792090 del RPIL figura registrado en el
asiento C00001 tambin como propietario Andrs Adolfo Carbajal Rodrguez, quien al parecer no
ha sido emplazado en el presente proceso, srvase aclarar por el juez. (...).
10 Criterio adoptado en las Resoluciones N 452-1998-ORLC/TR del 04 de diciembre de 1998, N
236-1999-ORLC/TR del 21 de setiembre de 1999, 279-2000-ORLC/TR del 11 de setiembre de
2000, N 406-2000-ORLC/TR del 21 de noviembre de 2000, N 435-2000-ORLC/TR del 13 de
diciembre de 2000, N 448-2001-ORLC/TR del 17 de octubre de 2001, N 160-2001-ORLC/TR del
09 de abril de 2001, 70-2002-ORLC/TR del 04 de febrero de 2002, N 030-2003-SUNARPTR-L del
23 de enero de 2003 y N 216-2003-SUNARP/TR del 04 de abril de
2003.

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 prrafo del artculo 2011 del Cdigo Civil, el Registrador est autorizado
para solicitar aclaracin o informacin adicional al Juez, cuando advierte el
carcter no inscribible del acto que se solicita inscribir o la inadecuacin o
incompatibilidad del ttulo con el antecedente registral. Si en respuesta a
ello el Juez reitera el mandato de anotacin o inscripcin mediante una
resolucin, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en
consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no puede ser
objeto de calificacin por parte del Registrador, siendo en estos casos,
responsabilidad del magistrado el acceso al Registro del ttulo que contiene
el mandato judicial, de lo que deber dejarse constancia en el asiento
registral.

Siendo as, corresponde desestimar la observacin formulada por la

Registradora del Registro de Predios.

11. Finalmente, el tercer prrafo del artculo 156 del RGRP seala que
cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones
formuladas por el Registrador, tambin debe pronunciarse por la liquidacin
de derechos realizada por el mismo o, en defecto de sta, determinar
dichos derechos. El acto materia de rogatoria es el siguiente:

Adjudicacin:
Derechos de calificacin S/. 28.00
Derechos de inscripcin S/. 129.62

Levantamiento de hipoteca:
Derechos de calificacin S/. 28.00
Derechos de inscripcin S/. 112.12

Sub Total: S/. 297.74

Derechos cancelados (recibo N 2007-10-00005093) S/. 157.79

Derechos pendiente de pago S/. 139.96

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIN

REVOCAR la observacin formulada por la Registradora del Registro de

Predios de Lima al ttulo sealado en el encabezamiento, y DISPONER su
inscripcin previo pago de los derechos registrales correspondientes,
conforme a los fundamentos vertidos en el anlisis de la presente
resolucin.

Regstrese y comunquese.

MIRTHA RIVERA BEDREGAL

Presidenta de la Tercera Sala
del Tribunal Registral

FERNANDO TARAZONA ALVARADO GILMER MARRUFO AGUILAR

Vocal del Tribunal Registral Vocal(s) del Tribunal Registral

0801128.doc

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