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TESIS
Presentada a la Honorable Junta Directiva
de la
Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales
de la
Universidad de San Carlos de Guatemala
Por
ABOGADA Y NOTARIA
DE LA
DE LA
Primera Fase:
Presidente: Lic. Guillermo Rolando Daz Rivera.
Vocal: Lic. Luis Alfredo Gonzlez Rmila.
Secretario: Lic. Alvaro Hugo Salguero Lemus.
Segunda Fase:
Presidente: Lic. Ronan Roca Menndez.
Vocal: Lic. Juan Ramiro Toledo Alvarez.
Secretario: Lic. Ileana Noem Villatoro Fernandez.
A MIS HERMANOS
EN CRISTO: Por tener en comn una misma meta.
A LA UNIVERSIDAD DE SAN
CARLOS DE GUATEMALA: Especialmente a mi Facultad de Ciencias
Jurdicas Sociales por haberme formado
como una profesional consciente y
responsable.
NDICE
Pg.
Introduccin.. i
CAPTULO I
1. Concepto y evolucin histrica de los derechos reales en el derecho romano. 1
1.1. Definicin de derechos reales.... 1
1.2. Evolucin histrica de los derechos reales.. 4
CAPTULO II
2.Modos de adquirir la propiedad en el derecho civil guatemalteco 27
2.1. Definicin........ 27
2.2. Clasificacin... 30
2.3. Ocupacin... 34
2.4. Prescripcin adquisitiva.... 36
2.5. Accesin..... 39
CAPTULO III
3. Derechos reales pretorianos, los modos de adquirir la propiedad y el derecho
de superficies en el derecho romano 49
3.1. Clases... 49
3.2. Clasificacin romana respecto a los modos de adquirir la propiedad. 52
3.3. Adquisicin de la propiedad en el derecho romano... 54
3.4Derecho de superficies 65
CAPTULO IV
4. Causas y consecuencias de la falta de regulacin legal del derecho de superficies
en el derecho civil guatemalteco 77 4.1.
Causas 80
4.2. Consecuencias.. 81
Pg.
CONCLUSIONES.. 85
RECOMENDACIONES. 87
BIBLIOGRAFA 89
INTRODUCCIN
(i)
modos de adquirir la propiedad en el derecho civil guatemalteco, con nfasis en la figura de
la accesin que es la que mas se asimila con el derecho de superficies utilizado por los
romanos; seguidamente se procede a analizar los derechos reales pretorianos, los modos
de adquirir la propiedad y el derecho de superficies en el derecho romano; por ltimo se
determina cules son las causas y las consecuencias de la falta de regulacin legal del
derecho de superficies en el derecho civil guatemalteco.
(ii)
CAPTULO I
Seguido el estudio de los que la ciencia jurdica moderna llama derechos reales,
dicha ciencia congloba tales derechos bajo la denominacin de derechos reales
patrimoniales. Se dice hoy que son derechos patrimoniales los que tienen contenido y valor
econmico o bien los que directa o indirectamente pueden reducirse a dinero. La mayor
parte de las legislaciones modernas se han inspirado en los principios fundamentales del
derecho romano. Por lo tanto, decimos que es la parte ms importante en el estudio del
derecho romano y la que arroja ms proyecciones sobre el derecho civil moderno.
El derecho real atribuye facultades positivas al titular sobre la cosa, el titular puede
poner por obra todas las facultades que encierra su derecho. Lo dicho no significa, sin
embargo, que el titular se mueva en un mundo aislado, donde slo estn l y la cosa. Cierto
que la libre actuacin del derecho que le otorga la norma, permite al sujeto sentirse en
contacto con la cosa antes que con los dems individuos, pero la relacin jurdica se
establece, precisamente, entre aqul y stos.
El derecho real establece una relacin jurdica entre el titular y los no titulares. La
relacin no es inmediata, como lo es la relacin contractual, sino mediata, por obra de la
norma que fija los lmites dentro de los cuales la libertad de accin de uno no se ve
impedida por los dems. El deber de los dems se traduce en observar una conducta
negativa, esto es para no entorpecer el libre
1
ejercicio del derecho conferido a otro sobre la cosa. (El derecho real se traduce en una
1
relacin directa e inmediata entre el sujeto y la cosa).
En rigor, y como luego veremos, tal distincin gira en torno al patrimonio, que puede
estar formado por cosas las tangibles: un fundo, un esclavo, un vestido, el oro, la plata,
cuanto por derechos iura. La verdad es que en la denominacin de cosas, de res, tanto se
comprenden las causae, los objetos mismos, como los derechos que recaen sobre estos.
2
Todos los derechos reales recaen sobre cosas, pero en punto al de propiedad. No
importa que en la herencia, en el usufructo o en cualquier tipo de obligacin haya cosas
corporales, siendo as que en los tres supuestos los derechos mismos son incorporales.
Las cosas en sentido tcnico, y de res incorporales, esto es, los iura proyectados sobre
realidades no menos corpreas y tangibles, debe sealarse que la primera categora es
cerrada, y mantenida como tal hasta nuestros das, en tanto que la segunda es abierta a
desarrollos conexos con los avances de la economa y de las relaciones jurdicas.
Con todo, y por lo que toca a esta segunda categora, conviene notar que dicha
apertura no sobrepasa los linderos a los que la concepcin romana sujeta los derechos o, si
se prefiere, -las cosas que consisten en derechos- res quae in iure consistunt-. El nmero
de los derechos, de las cosas que in iure consistunt, puede crecer a tenor de las demandas
econmicas y sociales, pero sin que en Roma alcancen a las entidades inmateriales, a las
prestaciones, a las ideas (inventos o ingenios industriales).
El ordenamiento jurdico toma en cuenta las cosas en cuanto tienen de bienes, esto
es; en cuanto reportan una cantidad o beneficio econmico. Tal utilidad o beneficio viene
juzgando de distinta manera en el curso de los tiempos.
El mayor valor que se otorg en un primer momento a las res mancipi, cedi a la
mayor estimacin posterior de las cosas inmuebles- res inmviles.
3
derechos reales, por ser oponibles ante terceros, tambin existe una abstencin a la que
2
est obligada la colectividad humana.
En la evolucin histrica de los derechos reales podemos decir: Primero fue el poder.
Y el poder proyect sobre las cosas con fuerza superior y distinta a la que es propia de la
avanzada idea patrimonialstica. El yo mando precedi a cualquier nocin de ejercicio de un
derecho timbrado por la nota econmica absorbente y decisivamente definidora de
patrimonio.
El poder, con descanso y defensa en la manus, en la mano, tuvo por eje y centro la
idea de imperio, de seoro sobre los bienes que estaban en la rbita de la familia y, en
algn caso- apuntamos ahora a las servidumbres, de sus aledaos. El Imperio, el seoro
sobre las cosas, no est reido con el significado econmico, beneficioso, industrial, que
conformaban la res, las cosas.
La primera etapa del derecho romano que comprende desde el ao 753 a. de C. con
la fundacin de Roma hasta aos antes de la expedicin de las XII tablas, es un perodo
donde se viven dos formas de gobierno como la monarqua (753 - 509 a. de C.) y la
Repblica (509 a. de C. hasta 451 a. de C. la Ley de las XII tablas).
2 Flores Jurez, Juan Francisco. Los derechos reales en nuestra legislacin. pg. 51
4
derecho consuetudinario (mos majorum consuetudo). Con la Ley Poetelia Papiria se da la
divisin de los derechos personales de los derechos reales, entendindose que el derecho
real es el que se tiene sobre las cosas sin tener en cuenta las personas que en el momento
las posean (res clamat dminio) y el derecho personal es el que pueden reclamar de ciertas
personas sin importar quien posea o donde se encuentre la cosa. Lo cual conviene a todos
los derechos reales, pero no siempre a la obligacin romana y a la obligacin moderna.
Analizando lo anterior se vern las distintas figuras de derechos reales que reconoce
y regula el derecho romano.
1.2.1. La propiedad.
Todo lo que estaba en el mbito de la antigua familia, as las personas como las
cosas, se sometan a un poder soberano: el mancipium. Entre las cosas, hay algunas que
tenan un especial significado e importancia para el grupo familiar, cumplidor de fines que
sobrepasaban a los de simple razn domstica: el fundo, los esclavos, los animales de tiro
y carga.
5
mostraban propicios a la perpetuacin de la casa, tanto en su espritu como en su cuerpo
material.
1. El fundo romano tena confines santos, como los muros de la ciudad. Los
confines eran sealados con el ceremonial solemne y sagrado de la limitatio. Alrededor de
este corra un espacio libre, de cinco pies, cuando menos: iter limitare, en el campo;
ambitus, en la ciudad. De modo semejante tena la urbs su pomerium en torno a la cinta
amurallada. En poca antigua este especio libre debi de ser res sancta y tanto, sustrada
al comercio privado.
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legales. Las servidumbres de paso y de acueducto slo podan constituirse contando con la
voluntad del propietario del fundo agravado. En realidad, el iter limitare facilitaba el acceso
a cada uno de los campos y no se haca preciso el paso obligatorio. De todos modos, si
alguien quera pasar por el fundo vecino, o asegurarse una melior condicio en orden a las
aguas, trayndolas desde aqul hasta el propio, deba pactar con el paterfamilias titular.
4. El fundo romano era inmune, es decir libre de cualquier impuesto o carga fiscal.
El tributum, era personal: se satisfaca segn los bienes, pero no recaa sobre la propiedad.
7
1.2.2. La posesin:
Es la dominacin de hecho sobre una cosa, Entre posesin y propiedad existe una
diferencia que corre entre el hecho y el derecho. La ley trata de meter la propiedad dentro
de precisos contornos jurdicos, ms la propiedad no empieza ni acaba en estos, acaso no
hay institucin que ms se apoye en fuerzas extrajurdicas.
Ms an, toda la teora de la posesin es elaborada por los juristas con miras a este
fin. La posesin no es un hecho ni acto sino accin del sujeto, desaparece la possessio si
cesa o se interrumpe la accin. Accin de raz y valor, pero que se endereza, cuando se
dan ciertos requisitos, al logro de una situacin jurdica. Accin para o hacia el derecho.
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adquisicin el que se sepa con certeza que tal hecho es garantizado y constituye el derecho
de propiedad.
- La possessio civiles. Esta posesin entra en el campo de los derechos sobre las
cosas movindose en tal mbito, la jurisprudencia clsica constituye la teora de la
possessio con miras a la adquisicin de la propiedad, y no desde el punto de vista de la
defensa interdictal.
A) Ocupacin:
9
Por lo que toca a los muebles. Bastaba una relacin con la cosa que permitiera
actuar sobre ella. As la pieza cada en el cepo se consideraba poseda por el cazador. En
general, se adquira la posesin de una cosa mueble desde el momento en que quedaba
puesta a nuestra disposicin.
B) Tradicin:
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alude a un querer activo, permanente e ilimitado tambin en el tiempo sobre la cosa.
Dada la exigencia del animus, no podan adquirir la posesin, cuando menos por si
los infantes y los locos. El impber no necesitaba la auctorias tutoris, ya que la posesin es
res facti, non iuris. Era dable adquirir la posesin por intermediario, en cuanto serva de
instrumento inteligente para aprehender la cosa que otro quera poseer.
Los clsicos admiten tal conservacin utilitaris causa; los justinianeos generalizaban
lo que antes era norma excepcional para considerar la conservacin de los saltus hiberni
como uno ms entre los varios ejemplos. Se puede adquirir sin violencia la posesin de un
fundo ajeno, cuando est vacante por abandono, muerte sin sucesor o larga ausencia del
dueo. El ausente que retorna carece de remedios posesorios, porque ces la posesin al
ser ocupado el fundo. Si es propietario, solo le cabe ejecutar la rei vindicatio. El derecho
justinianeo entiende por el contrario que el ausente conserva la posesin solo nimo.
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La doctrina proculeyana afirma que se pierde la posesin del servus fugitivus. Otros
juristas admiten utilitaris causa que se conserva si bien a los solos efectos de la usucapin.
La legislacin de Justiniano se proclama decididamente por la conservacin nimo. Se
conserva la posesin, animo nostro, corpore alieno, cuando otro, el arrendatario, el
depositario, el comodatario o el procurador, detenta la cosa en nuestro nombre. En el
derecho justinianeo se conserva la posesin solo nimo, cuando el intermediario procede
infielmente abandonando o enajenando el fundo. Se conserva de la misma manera cuando
un tercero provoca con malignidad el abandono del fundo por parte del intermediario.
1.2.3 La servidumbre:
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sujetos determinados, sino los propietarios, cualesquiera que sean de los fundos. Las
fuentes hablan, de una parte, del fundo qui servit o qui servitutem debet, y de otra, fundus
cui servitus debetur o que servitutem habet. Hablan tambien de ius praedii o fundi, o dicen
que la servidumbre fundo adquiritur o que sententia proedio datur. Pero ni una ni otras
expresiones deben inducir al error de creer que los romanos admiten una relacin entre
fundo y fundo, cuando lo que quieren significar no es otra cosa que la adscripcin
permanente de la servidumbre a los fundos, en vista de la utilidad objetiva que uno procura
a otro, y con independencia de los cambios o vicisitudes que puedan darse en cabeza de
los respectivos propietarios.
El nombre de servitus fue dado al primer derecho sobre cosa ajena reconocido por el
ius civile, la servitus originaria coincide con lo que nosotros llamamos servidumbre predial.
La extensin de aquel nombre al usufructo, que es tambin institucin del ius civile, pero
surgida ms tarde, y a los derechos anlogos al usufructo. Sancionados por el derecho
honorario y por normas ms recientes, se debe a la jurisprudencia posclsica. El derecho
justinianeo distingue las servitutes en dos clases: servidtutes praesiorum- las antiguas
servitutes, sin aposicin alguna y servitutes personarum- usufructo y derechos anlogos.
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Servidumbres prediales y servidumbres personales, como ahora decimos, tienen una
nota comn: la de ser derechos sobre cosa ajena. Bajo tal aspecto anlogos son los modos
de constitucin y extincin y anlogos tambin los medios de defensa. Slo con relacin a
las primeras se habla de servicios de la cosa, pero no menos hay una cosa que sirve en las
segundas, tambin servitutes en el derecho justinianeo. La diferencia es sta: las
servidumbres prediales se establecen en razn de la utilidad objetiva que procuran al fundo;
las servidumbres personales se constituyen a favor de un sujeto determinado, con miras a
su propio beneficio. Las servidumbres prediales se vinculan permanentemente al que hoy
llamamos fundo dominante. Y su titularidad corresponde a cualquiera que sea propietario
del mismo; las servidumbres personales son inseparables del sujeto al que benefician y
acaban si no tienen duracin ms corta, cuando este muere o sufre una capitis deminutio.
3) Los fundos han de ser vecinos: praedia vicina esse debent .Vecinos no se
traduce, necesariamente por contiguos. La servidumbre es posible cuando los fundos estn
separados por una va pblica.
4) El propietario slo puede tener derechos sobre la cosa iure diminii. No cabe ser
propietario de una cosa a la vez que titular de una servidumbre constituida sobre la misma
cosa: nemini res sua servit.
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5) La obligacin impuesta al propietario del fundo sirviente ha de ser de carcter
negativo: servitus in faciendo consistere nequit. El propietario del fundo sirviente debe
tolerar que otro haga- pati- o abstenerse de hacer algo- non facere-pero no puede venir
obligado a observar una conducta positiva- facere. Una excepcin a eta regla ofrece la
servitus honris ferendi, en virtud de la cual el propietario del fundo sirviente debe mantener
en buen estado la columna o el muro en que se apoya el fundo dominante. De observar es
no obstante, que si la solidez del sostn interesa al fundo dominante, el sostn mismo
pertenece al fundo sirviente, y no es razonable que el propietario de aquel repare a sus
expensar una cosa que no es suya.
Las ms antiguas servidumbres son las de paso iter, actus, via y acueducto aquae
ductus que aparecen englobadas en las res mancipi. Estas cuatro servidumbres se agrupan
despus bajo la denominacin de servitutes praediorum
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rusticorum, para distinguirlas de otras servidumbres prediales que surgen progresivamente
y se llaman servitutes praediorum urbanorum.
Cuando se dice que la originaria de la res mancipi solo comprende res corporal, se
transporta indebidamente a los viejos tiempos una nocin y una clasificacin afirmadas en
hora ms reciente. Los primeros romanos partan de la idea de poder y si ellos englobaban
bajo comn denominacin de res mancipi a los fundos, los eslavos, los animales de tiro y
carga, el sendero y acueducto, con esto no queran decir que todas estas cosas son objeto
de propiedad, sino que todas se hallaban sometidas a la ley del mancipium, que podan
actuar de, modos diferentes. Los romanos no conceban que una cosa fuese a la vez dos
cosas y a esta consecuencia llegaramos si dijramos que la servidumbre es un fundus.
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Las servidumbres se distinguan en rusticas y urbanas. El criterio distintivo se
basaba en la naturaleza propia de las servidumbres: eran rsticas las que tenan por
finalidad el disfrute econmico de un fundo; urbanas las que establecidas para provecho o
comodidad de los edificios.
Servidumbres rusticas eran el primer trmino las cuatro ms antiguas, es decir las
tres de paso via, iter actus y la de acueducto aquae ductus esto implica el derecho de
conducir agua servitus auae haustus la de abrevadero servitus pecoris ad aquam appellendi
o adpulsus.
En la poca justinianea puede dirigirse contra todo tercero. Con el carcter de utilis,
la actio confessoria compete tambin, segn el derecho justinianeo al acreedor pignoraticio
al enfiteuta y al superficiario.
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la relacin de hecho que media entre dos frutos, y cuyo contenido material es el propio de
las servidumbres.
1.2.4 El usufructo:
El nombre de usufructo sirve para designar una categora jurdica especfica una
figura autnoma, un derecho existente por si mismo. El usufructo fue siempre un derecho
sobre cosa ajena, el usufructo absorbe el mayor contenido econmico de la propiedad y por
esto se llama nuda pero los juristas romanos, aun presuponiendo tal realidad, la excluyen
de su exposicin cientfica, pues aproximan, en ciertos casos y bajo ciertas razones, el
usufructo a la propiedad
18
pero no porque entre en consideracin lo econmico. La verdad es que ellos aslan o
separan los elementos jurdicos de los elementos prcticos. En esta parte de la definicin
se da a entender que el usufructo es un derecho personal y que limita la plena potestas
pero a su vez se dan en l obligaciones y limitaciones que no existen normalmente en la
propiedad, aunque muchos nos esforcemos, no podemos negar que la propiedad y
usufructo surgen a la vida del derecho por obra de una tcnica distinta.
Tal es la figura del cuasi usufructus. El cuasi usufructus constituido por caucin per
cautionem cuasi usufructum constituit se diferencia del usufructo en que no procura la
simple determinacin de la cosa, sino que implica la adquisicin de sta en propiedad.
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o un ao. Segn se trate de cosa inmueble o mueble; muerte o capitis diminuto no la
minina, el derecho justinianeo del usufructuario. El usufructo se halla tutelado por la
vindicatio usufructus o actio confessoria, en la denominacin posclsica, su rgimen es
anlogo al de la vindicatio servitis. Al igual que las servidumbres el ejercicio del usufructo es
progresivo por el pretor mediante los interdictos posesorios uti possidetis y unde vi,
concedidos con el carcter de utilia.
1.2.5. El uso.
Otorgada esta facultad dentro de cortos lmites rige el criterio del consumo de los
frutos en el propio lugar in villa. En el derecho Justinianeo era dable alquilar las
habitaciones sobrantes y tomar los frutos del fundo que fuern necesarios para el sustento
del usuario y de su familia, por la cautio usuaria garantiza el titular la conservacin de la
cosa y su devolucin al terminar el uso. En lo dems, rigen principios anlogos a los del
usufructo.
1.2.6. La habitacin.
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casa ajena. El habitador poda arrendar toda la casa, la habitatio era un derecho vitalicio, a
lo sumo y no se extingua por la capitis deminutio ni por el uso.
Existen adems de las servidumbres y el usufructo, otros dos que tambin procuran
un goce o beneficio econmico, y tales son la enfiteusis y la superficie.
1.2.7 La enfiteusis.
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Segn el testimonio que nos ofrecen varias inscripciones y papiros greco-egipcios, la
administracin imperial conceda a los particulares en arriendo de larga duracin grandes
extensiones de terreno inculto saltus. La concesin regulada por la lex saltus que dicta el
emperador atribuye una pertenencia designada con las expresiones usus proprius, ius
colendi, ius possidendi ac fruendi heredique suo relinquendi. La pactica de tales contratos
agrarios se generaliza a partir de Constantino, quiz como consecuencia de las grandes
confiscaciones llevadas acabo por los instauradores del Cristianismo.
Junto a esta figura de arriendote larga duracin, que recibe el nombre de ius
emphyteuticum y constituye sobre los fundi patrimoniales, aparece el ius
perpetuum,establecido sobre los fundi rei privatae patrimonio del fisco como tal, el ius
emphyteuticum es temporal mientras el ius perpetuum es ilimitado.
De la misma manera que los clsicos discutan acerca de la naturaleza del ius in
agrovectigali se discute ahora sobre la calificacin jurdica que debe atorgarse al ius
emphyteuticum. Desde el punto de vista prctico, la disputa se centra en la disciplina del
periculum, esto es de la caga del riesgo en el caso de que fuerza mayor destruya o aminore
la productividad del fundo. Si se decide que la concesin implica una venta, el riesgo corre
a cargo del concesionario; si se considera que es arriendo, pesa sobre el concedente.
22
y cuando slo era de una parte afecta al enfiteuta que no se liberaba del pago integro del
canon. Dentro del rgimen Justinianeo, el enfiteuta tenia derecho al pleno goce del fundo.
Hacia suyos los frutos naturales que adquira por separacin as como los dems
arrendamientos de la cosa, poda mejorar la finca adquirir y constituir servidumbre a favor y
en contra de la misma, conceder el derecho en hipoteca, enajenando por acto inter vivos y
transmitirlo mortis causa.
Los deberes de enfiteuta eran : Pagar el canon anual; no deteriorar el fundo; soportar
las cargas o tributos que graven sobre ste; notificar al propietario su propsito de enajenar
el ius emphyteuticum, para que hiciera uso, si quisiera de derecho de prefeencia ius
praeiationis, frente a cualquier tercero que quisiera adquirirlo.
abono durante tres meses Facultaba al propietario para despojar al enfiteuta de su derecho.
Procuraba al titular o enfiteuta, mediante el pago de un canon por aos, una posicin
anloga no igual a la del propietario. El enfiteuta, en efecto, adems de serlo a largo plazo o
a perpetuidad tena facultades sobre el fundo, superiores a las que otorgaban las
servidumbres y el usufructo.
1.2.8 La superficie.
23
En el derecho posclsico, el riesgo de edificar publico solo ente una posible
demolicin ordenada por la autoridad. Uno de los derechos reales pretorianos o instituidos
por el pretor; El derecho de superficie era el derecho que los arrendatarios o colonos de los
predios rsticos, a perpetuidad o a largo plazo, tenan sobre las edificaciones levantadas en
ellos con el consentimiento del arrendador. Este derecho se extenda naturalmente a la
superficie del suelo cubierto por la edificacin y de ah el nombre que recibi.
Sin embargo sentida que fue la necesidad de construir en suelo pblico, se permiti
a los particulares levantar sobre l edificios, otorgndoles el goce de los mismos a cambio
de un canon por aos. Famosas que son las concesiones hechas por los Magistrados a los
banqueros argentarii para contruir en el foro tabernae donde ejerce sus actividad, con la
facultad de destruirlas, as como de transmitir a otros el derecho al goce de las mismas.
Nada se sabe con exactitud acerca del rgimen jurdico que sirve de base a tales
concesiones, si bien no se excluye la posibilidad de que la relacin se constituyese
mediante un arrendamiento de derecho pblico y que el concesionario se hallase asistido
por el interdictum de loco pblico fruendo. Sea como fuere es lo cierto que est prctica se
extendi despus a los municipios y en ltimo trmino a los sujetos privados.
El titular, vistas las facultades que tiene, ocupa una posicin semeja a la del
propietario, bajo un rgimen vecino al de la enfiteusis.
Distintos de los derechos reales hasta aqu enumerados, y que procuran todos un
goce o beneficio econmico, son la prenda y la hipoteca, figuras de
24
garanta real, esto es con o por la cosa misma, y en el derecho moderno, a diferencia del
romano, reciben regulacin completamente distinta.
Los derechos reales sobre cosa propia y sobre cosa ajena ofrecen una mayor
ventaja que la procurada a travs de los contratos, por los derechos personales, de
obligacin o de crdito. Mientras los derechos reales son ostensibles frente al comn de los
hombres erga omenes los derechos personales dan vida a una facultad valedera frente al
obligado o deudor concreto.
25
26
CAPTULO II
2.1. Definicin.
Un concepto que tiene races en el derecho romano sostiene que los civilistas,
especialmente los latinos, denominan modos de adquirir la propiedad a aquellos actos
jurdicos, o en oportunidades simplemente hechos que tienen por objeto y dan como
3
resultado precisamente la adquisicin del derecho de propiedad sobre un bien. En
algunos casos, y para ciertos supuestos, la palabra modo se emplea como en
contraposicin a la palabra ttulo, a efecto de resaltar, en la teora del titulo y del modo, uno
de los dos elementos requeridos para la adquisicin del dominio.
Los modos de adquirir la propiedad son aquellos hechos jurdicos a los cuales la ley
4
reconoce la virtud de hacer surgir el dominio de un determinado sujeto.
Los hechos a los que se refiere la doctrina, pueden devenir de la naturaleza como en
el caso de aluvin; de la legislacin, como en el caso de la expropiacin forzosa, y de la
voluntad humana plasmada en la realizacin contractual, constituyendo los dos ltimos, en
rigor de la tcnica, actos jurdicos por ser calificadas por la participacin del hombre.
27
obligaciones. Se operaba este medio principalmente en la sucesin por causa de muerte.
Se adquira a ttulo singular cuando la adquisicin tena por objeto una o ms cosas
singulares.
Los medios de adquirir el dominio a titulo singular se dividan en dos clases: medios
del derecho civil (ius civile ) y medios del ius gentium. Los primeros fueron instituidos por el
ius civile, con destino exclusivo a los ciudadanos romanos. Los segundos fueron creacin
del ius gentium, y se extendan a los no ciudadanos, como a los peregrinos. Los medios
adquisitivos propios del ius civile fueron: la mancipatio, la in iure cessio, la usucapio, la
adjudicatio y la lex. Los del ius gentium fueron: la ocupacin, la tradicin, la accesin, la
5
especificacin, la percepcin de frutos, la confusin y la commixtio.
Dicho autor hace referencia tambin de cmo se regulaban los modos de adquirir la
propiedad dentro del derecho civil en poca romana, de lo cual se hace un breve resumen a
continuacin:
2.1.1 Mancipatio.
Era una transmisin del derecho de dominio de una persona a otra bajo el smbolo
de una venta y con el empleo de la forma ritual y solemne denominada per aes et libram.
Deban comparecer el enajenante y el adquiriente en presencia de cinco ciudadanos
romanos pberes y otro ciudadano que en ese acto solemne se denominaba libripens, el
cual tena en sus manos una balanza. El adquiriente afirmaba su derecho de dominio en
trminos solemnes golpeando la balanza con una moneda de cobre que entregaba al
enajenante como smbolo de precio. El enajenante asenta a todo aquello y de ese modo
quedaba operada la adquisicin, quedando el adquiriente como propietario ex iure quiritium
(propietario quiritario).
28
La mancipatio daba el dominio al adquiriente, mas por si sola no le daba la posesin,
si la cosa no era materialmente entregada por el enajenante.
2.1.3 Usucapin.
29
Todas las cosas corporales, muebles e inmuebles, mancipi nec mancipi, eran
susceptibles de ser adquiridas por usucapin, salvo aquellas que la ley exceptuaba, como
los fundos provinciales, las cosas robadas ( res furtivae ), los muebles e inmuebles
ocupados por violencia (res vi posase ) y los predia restica vel suburbana de los pupilos y
menores de veinticinco aos, ocupados por terceros. En general, tampoco podan ser
usucapidas las cosas que no eran susceptibles de propiedad particular.
2.2. Clasificacin.
30
Es cuando el adquiriente no recibe derechos de ninguna otra persona, sea porque en
el momento de la adquisicin el bien adquirido nunca fue o no era ms el objeto de un
derecho preexistente, o bien porque la ley suprime o transforma, en beneficio del nuevo
adquiriente, el derecho preexistente. Dentro de los modos originarios aparecen en primer
trmino aquellos que dan lugar a un derecho primigenio sobre el bien adquirido y que son:
31
Implica la transmisin de un derecho preexistente por un autor a un sucesor. En
cuanto a los modos derivativos de adquirir el dominio, existen cuando un derecho
correspondiente a determinada persona es transmitido a otra en virtud de un ttulo legal.
Esta operacin puede operarse de diversas maneras:
a) A ttulo universal.
b) A ttulo particular.
c) A ttulo oneroso.
Las adquisiciones a ttulo oneroso se producen cuando la parte transmitente recibe a
cambio una compensacin de ndole econmica que le permite el equilibrio de su
patrimonio.
d) A ttulo gratuito.
Surge cuando a cambio del bien, sin recibir ninguna prestacin a cambio, en el
nimo de la persona que cede un bien hay nimo de liberalidad, como consecuencia
aumenta el patrimonio del que recibe y disminuye el patrimonio del cedente.
32
e) A ttulo intervivos.
El presupuesto esencial para que tenga lugar es que el titular de los bienes muera,
esto nos lleva a la teora de la herencia de la sucesin.
33
En esta divisin an ms compleja y aparentemente menos didctica. Se pretende
encontrar un mayor valor sistemtico.
2.3. Ocupacin.
Hay ocupacin cuando alguien toma una cosa para s, que no pertenecen a nadie o
pertenece a dueo ignorado o este la ha abandonado. A continuacin se analizarn los
requisitos generalmente necesarios para que jurdicamente pueda hablarse de ocupacin,
los que se estudian en relacin al sujeto y en relacin al objeto.
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2.3.1 Ocupacin de bienes muebles.
Dispone que pueden adquirirse por ocupacin, las cosas muebles o semovientes
(ganado de cualquier especie) que no pertenecen a ninguno, observndose lo dispuesto en
leyes especiales (Artculo. 589). Especifica el Cdigo que son bienes muebles que pueden
ser objeto de ocupacin, las piedras, conchas y otras substancias que se encuentren en las
riberas del mar, de los ros y arroyo de uso pblico y que no presentan seales de dominio
anterior; y que pueden tambin ser objeto de ocupacin las cosas cuya propiedad
abandonan voluntariamente su dueo (Artculo. 591). Respecto a los bienes inmuebles,
dispone el Cdigo que no pueden adquirirse por ocupacin; los que no estn reducidos a
propiedad particular, pertenecen a la nacin (Artculo. 590).
Algunos Cdigos exigen que se trate de cosas preciosas, otros no. Algunos creen
que cierta antigedad de los objetos es necesaria. Pero se coincide en afirmar que deben
tener valor en el comercio de los hombres. Es necesario tener presente que el
descubrimiento de un tesoro es considerado como una forma especfica de ocupacin, en
vista que el dueo no existe o es ignorado.
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2.3.3. Ocupacin de bienes mostrencos.
Segn el Cdigo Civil, es bien mostrenco todo bien mueble o semoviente (ganado de
cualquier especie), al parecer extraviado y cuyo dueo se ignore (Artculo 596). El Cdigo
regula esta clase de ocupacin obligando a informar a la autoridad municipal ms cercana
sobre el encuentro de uno de esos bienes, para que haga pblica esa circunstancia, fije un
trmino a fin que se presente el dueo, y si no apareciere proceda a la venta en pblica
subasta de lo encontrado.
A la persona que hubiere encontrado el bien corresponde el diez por ciento del valor
de la venta ms el pago de los gastos. Leyes especiales de carcter administrativo regulan
la ocupacin de animales sin dueo, tales por ejemplo, las relativas a la caza y pesca,
enjambres de abejas, etc.
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inicialmente no acept esta figura, despus la admiti plenamente; en el derecho moderno
conserva su importancia, especialmente respecto a los dems muebles.
Dispone el Cdigo Civil que puede adquirir la propiedad por usucapin, todas las
personas capaces para adquirir por cualquier otro ttulo; y que son susceptibles de
prescripcin todas las cosas que estn en el comercio de los hombres (Artculos. 642 y
643).
Quin posee a nombre de otro no puede adquirir por prescripcin la cosa poseda, a
no ser que legalmente se haya mudado la causa de la posesin (Artculo 646). O sea la
prescripcin slo favorece a quin posee e nombre propio. Se dice mudada legalmente la
causa de la posesin cuando el que posea a nombre de otro, comienza a poseer
legalmente a nombre propio; pero en este caso, la prescripcin no corre sino desde el da
en que se haya mudado la causa (Artculo 647).
Es principio general que quienes tienen capacidad para enajenar, pueden renunciar
la prescripcin consumada, pero el derecho de prescribir es irrenunciable; y que el que
alega la prescripcin debe probar la existencia del ttulo en que funda su derecho (Artculo.
644 y 649).
37
El Cdigo civil dispone que, salvo disposiciones especiales, el dominio sobre bienes
inmuebles y dems derechos reales sobre los mismos, se adquiere por prescripcin por el
transcurso de diez aos; y el de los bienes muebles y semovientes, por el de dos aos
(Artculo. 651).
El Artculo 652 ha previsto los casos en que no corre la prescripcin, entre las
personas a que se refiere; que literalmente dice no corre la prescripcin:
1) Contra los menores y los incapacitados, durante el tiempo que estn sin representante
legal constituido. Los representantes sern responsables de los daos y perjuicios que por
la prescripcin se causen a sus representados;
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3. Si la persona a cuyo favor corre la prescripcin reconoce expresamente, de palabra o
por escrito; o tcitamente por hechos indudables, el derecho de la persona contra quin
prescribe.
2.5. Accesin.
2.5.1 Definicin.
La accesin es el derecho que compete al dueo de una cosa sobre lo que est
produzca y a ella se incorpore o una, ms o menos inmediatamente en
39
10
calidad de accesorio y de un modo inseparable.
Se llama accesin, al derecho en virtud del cual el propietario de una cosa adquiere
la propiedad de todo lo que natural o artificialmente se une o incorpora a su cosa. As se
dice que el propietario de un terreno es propietario tambin, por medio de la accesin de los
materiales empleados en una construccin sobre el mismo terreno.
40
bastan que estn en el vientre de la madre, perteneciendo la cra exclusivamente al dueo
de la hembra, salvo estipulacin contraria (Artculo.656).
b) La mantenida por los tratadistas modernos y que siguen los Cdigos francs,
italiano, alemn, portugus, austriaco y otros, que la reputan como una simple
consecuencia o facultad del dominio.
No faltan posiciones eclcticas, que distinguen entre una y otra para calificar, la
realizacin del fin natural de la propiedad, la discreta y como un autntico modo de adquirir,
la contina.
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a) Frutos naturales:
Son frutos naturales las producciones espontneas de la tierra, las cras de los
animales y dems productos que se obtengan con o sin la industria del hombre.
b) Frutos civiles:
Son aquellos que no son productos espontneos de las cosas sino que surge por las
relaciones jurdicas entre personas y cosas sobre un bien determinado.
2.5.3.2 Accesin contina.
Estas son originadas por las acciones de aguas o por los ros, a su vez se
subclasifican en:
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- Aluvin. Se denomina as al aumento de terreno que reciben los terrenos que
colindan con la ribera de los ros, este aumento en la estructura del suelo se caracteriza por
ser lento, imperceptible y se acumula arena y rocas. Ocurre el Aluvin, por acrecentamiento
que reciban paulatinamente por accesin o sedimentacin de las aguas, los terrenos
confinantes con los arroyos, torrentes, ros y lagos que provocan el acrecentamiento, el cual
pertenece a los dueos de tales terrenos (Artculo.679).
se abre un nuevo cauce en heredad privada, este cauce entrar en dominio pblico.
En ambos casos el dueo de la heredad lo recobrar siempre que las aguas vuelvan
a dejarlo en seco, ya naturalmente o bien por trabajos legalmente autorizados al efecto
(Artculo.674).
- Formacin de Isla. Es un fenmeno natural en virtud del cual se origina una isla por
la acumulacin de materiales. Son propiedad de la Nacin las islas ya formadas o que se
formen en la zona martimo-terrestre y en los ros y desembocaduras; pero si estas islas se
formaren en terrenos de propiedad
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particular, continuarn perteneciendo a los dueos de la finca o fincas desmembradas
(Artculo.670). Las islas que, por sucesiva acumulacin de arrastres superiores se van
formando en los ros, pertenecen a los dueos de las mrgenes u orillas cercanas a cada
una, o a las de ambas mrgenes si la isla se hallase en medio ro, dividindose entonces
longitudinalmente por la mitad. Si una sola isla formada, distare de una margen ms que de
otra, ser nicamente y por completo dueo suyo el de la margen ms cercana (Artculo.
678).
El Artculo 686 del Cdigo civil guatemalteco establece que: Cuando dos cosas
muebles pertenecientes a dueos distintos, se unen d tal manera que vienen a formar una
sola, sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal adquiere lo accesorio,
pagando su valor. Se reputa principal entre dos cosas incorporadas, la de mayor valor.
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manera que viene a formar una sola cosa, pero con la posibilidad de separarlos o de que
subsistan despus con independencia. (Artculo.689).
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2.5.3.3 Accesin de mala fe.
Dispone el Cdigo civil guatemalteco que el dueo del terreno en que se edificare,
sembrare o plantare de buena fe, tendr derecho a hacer suya la obra, siembra o
plantacin, previa la indemnizacin correspondiente o de obligar al que edifico o plant a
pagarle el precio del terreno, y al que sembr solamente su renta (Artculo. 661).
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Si los materiales, plantas o semillas pertenecen a un tercero que no ha precedido de
mala fe, el dueo del terreno es responsable subsidiariamente del valor de aquellos objetos,
siempre que: quin de mala fe emple los materiales, plantas o semillas no tenga bienes
con que responder su valor, y que lo edificado, plantado o sembrado aproveche al dueo
del terreno (Artculo. 667).
Dos casos distingue el Cdigo civil guatemalteco en el Artculo 669: a) Que son de
dominio pblico (Artculo. 457). Los terrenos que se unen a la zona martimo- terrestre por
las accesiones y aterramientos que ocasione el mar; y, b) que, cuando por consecuencia de
estas accesiones y por efecto de retirarse el mar, la lnea interior que limita la expresada
zona avance haca aqul, los terrenos sobrantes de lo que era antigua zona martimo-
terrestre, pasarn a ser propiedad de la nacin.
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48
CAPTULO III
3.1. Clases:
Los derechos reales pretorianos o instituidos por el pretor fueron, segn hemos
dicho, La superficie, el ius in agro vectigalis, la enfiteusis y la hipoteca.
3.1.1. La superficie.
La superficie era el derecho que los arrendatarios o colonos de los predios rsticos,
a perpetuidad o a largo plazo, tenan sobre las edificaciones levantadas en ellos con el
consentimiento del arrendador. Este derecho se extenda naturalmente a la superficie del
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suelo cubierto por la edificacin, y de ah el nombre que recibi.
El ius in agro vectigalis surgi del arrendamiento a perpetuidad, que los municipios
solan hacer de sus tierras, mediante un censo o vectigal. En atencin a la perpetuidad de
aquella situacin jurdica del colono, el pretor cre a favor de este un verdadero derecho
real.
3.1.3. La enfiteusis.
La enfiteusis, palabra que procede del griego plantar, sembrar, naci del
49
arrendamiento de tierras incultas, a largo plazo o a perpetuidad, que los emperadores
solan dar a los particulares, con la obligacin para el colono de cultivarlas y plantarlas.
Esta prctica fue igualmente seguida por los grandes propietarios y dio origen al
derecho real del colono sobre las tierras, creado por el pretor y denominado enfiteusis. En
la poca de JUSTINIANO se refundieron el ius in agro vectigalis y la enfiteusis en la misma
situacin y se sometieron a un mismo rgimen legal.
3.1.4. La hipoteca.
Segn el derecho romano, la hipoteca era un derecho real accesorio sobre una cosa
mueble o inmueble, destinado a garantizar el pago de una deuda. La institucin de la
hipoteca surgi lentamente a la vida jurdica mediante una evolucin progresiva.
Con la finalidad de obtener una garanta para el acreedor, distinta de las seguridades
puramente personales, se acostumbr primeramente lo que se llam enajenacin fiduciaria.
Quin contraa una deuda, enajenaba a favor del acreedor una cosa determinada, pero
conviniendo por un pacto llamado de fiducia, que al pagarse la deuda volviera la cosa al
patrimonio del deudor. Luego vino la institucin de la prenda pignus. El deudor entregaba a
su acreedor la posesin de una cosa en garanta de pago. El acreedor conservaba dicha
posesin mientras no se le pagara la deuda. Propie pignus dicimus quod ad creditorem
transit, hypothecam cum non transitad creditorem. Decimos prenda propiamente lo que
se entrega al acreedor; hipoteca cuando no se entrega al acreedor.
50
utensilios agrcolas llevados al predio por el arrendatario quedaran afectos al pago, sin que
salieran del poder de este. Si el arrendatario no pagaba, se permita al arrendador tomar la
posesin de aquellas cosas por medio de una accin llamada interdicto salviano.
Finalmente, aquella institucin se generaliz para todas las cosas, cualesquiera que
fuesen la naturaleza y el origen del crdito que trataba de garantizarse. El que contraa una
deuda poda, por un simple convenio con el acreedor, gravar en garanta del pago una o
ms cosas de su propiedad, muebles o inmuebles, sin que por el solo hecho del gravamen
salieran de su poder. El acreedor adquira por ese modo sobre las cosas gravadas un
derecho real que, en caso de no ser pagado, haca efectivo por medio de la accin llamada
cuasi serviana o hipotecaria, extensiva a todas las personas que adquirieran las cosas
gravadas con posterioridad a la constitucin del gravamen.
51
Pero aquella situacin poda hacerse indefinida, por lo cual vino a establecerse
primeramente que por convenio de las partes, al constituirse el gravamen, el acreedor se
hiciera dueo de las cosas gravadas en caso de no ser pagado. En seguida se permiti
convenir entre acreedor y deudor, que en caso de no pago, el acreedor pudiera vender las
cosas gravadas para pagarse con su precio. Y culmin aquel proceso evolutivo,
establecindose que sin necesidad de convenio expreso entre las partes, el acreedor
hipotecario tena el derecho de vender las cosas gravadas para pagarse con su precio en
caso de que llegado el da del pago no se hiciera este.
Se llaman modos de adquirir la propiedad a los hechos jurdicos que la ley declara
idneos para que aquella entre, como seora general que es, en la esfera de disposicin
de los sujetos particulares. La variedad con que tales hechos jurdicos se presentan da
lugar a clasificaciones diversas. De raz romana y bizantina, respectivamente, son las que a
continuacin exponemos.
52
de adquisicin iuris gentium. Otorgada la ciudadana romana a todos los habitantes del
Imperio constituito Antoniniana, borrada la diferencia entre res mancipi y nec mancipi, y
desaparecidas, en fin, las viejas formas civiles de la mancipatio y de la in iure cessio,
semejante distincin tiene un simple valor terico en la Compilacin justinianea. Por lo
dems, en las instituciones del emperador bizantino la distincin entre modos civiles y
modos naturales se alarga hasta abarcar la generalidad de los modos de adquisicin.
Clasificacin del sello bizantino y con gran favor acogida por los modernos es la
que se hace entre modos de adquirir originarios y derivativos. Dicese originaria la
adquisicin cumplida sin que medie relacin con un antecesor jurdico auctor, transmitente,
como ocurre, con la ocupacin de una cosa que no tiene dueo res nullius. Derivativa es
por el contrario, la adquisicin cuya eficacia arranca de un acto de disposicin del
precedente titular, cual sucede.
53
mancipatio y en la in iure cessio lo decisivo es la afirmacin unilateral del derecho de
propiedad por parte del adquiriente, frente a un enajenante que renuncia, no oponindose,
a lo que era suyo. La traditio tiene en un principio eficacia exclusivamente posesoria, segn
parece lo ms probable; funcin traslativa del dominio tiene en la poca clsica, pero es
muy oscura. Consecuencia de los tres actos mencionados, pero no esencia de los mismos,
es la transmisin del derecho. Todo esto significa, en definitiva, que los clsicos no
contemplan la traditio iuris, sino la translatio rei. Ciertamente, se habla tan slo de una
transmisin de la cosa tranferri, transire, y no del derecho que recae sobre la misma, y hay
fundamento en pensar que han sido los bizantinos quines han visto en la transmisin de la
13
cosa la transmisin del derecho.
a) Ocupacin:
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Casos de ocupacin son los siguientes:
- La insula in Mari nata.
- Las res inventae in litore maris perlas, piedras y conchas-, es decir, las cosas
descubiertas y aprehendidas, pues no basta la inventio en la ribera del mar.
- La caza aucupium de las ferae bestiae, esto es, de los animales que gozan de
libertad natural. El cazador hace suyo el animal cazado, importando poco que esto ocurra
en finca ajena. El propietario de una finca puede prohibir el acceso a ella de cualquier
extrao, pero no porque se reconozca a su favor la existencia de un derecho exclusivo de
caza. Al cazador que de cualquier modo entra en la finca ajena podr hacrsele
responsable de una violacin, pero la pieza es suya. Idntico principio rige en nuestra
materia de pesca piscatio.
Adems de los animales salvajes ferae bestiae, pueden ser objeto de ocupacin los
animales amansados o domesticados ciervos, palomas, abejas, etc. que han perdido el
animu revertendi, esto es, el hbito de volver a la casa del dueo. Se excluye de la
ocupacin en todo caso, los animales domsticos-caballos, bueyes, gallinas.
- Los res derelictae. Es decir, las cosas libremente azadonadas por su dueo, y no
las cosas perdidas o extraviadas. Disctese entre los clsicos acerca del momento en que
se pierde, por el abandono, la propiedad. Segn los proculeyanos, la perdida de la
propiedad coincide con el acto de aprehensin por parte de otro; los sabinianos, por el
contrario, entienden que la propiedad se
55
pierde en el instante mismo en que el titular se despoja de la cosa. Esta ltima opinin, que
concibe la derelictio como una transmisin a persona incierta traditio in incertam personam,
fue acogida por la jurisprudencia ms tarda y por la legislacin de Justiniano.
Dos constituciones imperiales de finales del siglo IV de C. aplican a los agri desrti el
rgimen de la derelictio. Las tierras situadas en los confines del imperio, expuestas como
estaban a las incursiones de los brbaros, solan ser dejadas incultas por sus dueos. Con
el fin de remediar los males que de aqu nacan, se permiti a cualquiera ocuparlas y
cultivarlas, transformndose la posesin en propiedad luego de pasados dos aos sin que
el propietario la reivindicase. De otra parte, si el propietario que no puede pagar los tributos,
abandona el fundo, y no retorna a este dentro de seis meses, segn el requerimiento oficial
que se le hace, adquiere la propiedad la persona que, entrando a ocuparlo, se comprometa
a corre con las cargas fiscales.
Las res hostium. Es decir, las cosas tomadas a los hostes, sea en accin de guerra
ocupatio bellica- sea fuera de ella, cuando no media un tratado de amistad con Roma. El
autor citado Gayo, nos dice que los antiguos consideraban como propiedad ms legtima la
de las cosas acogidas al enemigo: maxime sue esse credebant, quae ex hostibus
cepissent. En poca histrica, el botn propiamente dicho pertenece al Estado, en tanto que
las cosas concretas u objetos singulares entran en el dominio del que ocupa.
b) Adquisicin de tesoro.
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sea su dueo, hacindose imposible, en todo caso, identificar en alguna persona al
sucesor.
En el curso de la historia del derecho romano la adquisicin del tesoro fue regulada
de modos diversos. Al principio, considerase como incremento del fundo en que se
encuentra.
c) Accesin.
Hay accesin cundo una cosa se adhiere a otra, por obra natural o artificial, para
integrarse ambas en un solo cuerpo. El dueo de la cosa principal la que define la esencia y
la funcin del todo, segn un criterio econmico-social se hace dueo de la cosa accesoria,
es decir, de la que cede o accede cedir o accedit. La unin que puede deshacerse,
reavivando en la cosa accesoria su originaria individualidad su pristina causa, determina
una adquisicin resoluble. Al dueo de la cosa accesoria se le concede, en el caso de
accesin separable, la actio ad exhibendum, para reclamar luego por la rei vindicatio.
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indemnizado. A tal respecto hay que ver si la conjuncin ha sido hecha por el propietario de
la cosa accesoria o por el de la principal. En el primer supuesto, si el propietario de la cosa
accesoria ha obrado de buena fe, y tiene la posesin del todo, puede oponer la excetio doli
a la rei vindicatio entablada por el propietario de la cosa principal.
- Ferruminatio. Es la unin inmediata de dos objetos del mismo metal; ferruminatio per
eandem materiam facit confusionem. La adquisicin de la cosa accesoria a favor del dueo
de la cosa principal tiene carcter irrevocable. Distinta de la ferruminatio es la adplumbatio,
esto es, la unin de objetos metlicos o no metlicos, de igual o diferente especie, mediante
un tercer elemento plomo o estao. En cuanto tal unin puede deshacerse sin detrimento
de las cosas, no determina adquisicin definitiva de propiedad. Luego de ejercitada la actio
ad exhibendum, petitoria de la separacin, puede el dueo de la cosa accesoria entablar la
rei vindicatio.
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- Textura. Segn el derecho justinianeo, ceden a la tela ajena los hilos que se le
incorporan, por obra de bordados o entretejidos. En la poca clsica la textura no otorga
una adquisicin definitiva de los hilos. Ulpiano citado por el autor Juan iglesias atribuye al
dueo de stos la actio ad exhibendum. Gayo no menciona tal modo como accesin.
- Pictura. La pintura cede a la tabla, la tabla cede a la pintura magis enim dictar
tabulam picturae cedere, sostiene Gayo. Esta postura la gayana, o proculeyana, como
tambin se le llama es acogida en el derecho justinianeo. Se puede admitir que la tabla
accede a la pintura, pero el jurista clsico confiesa que semejante solucin, contraria a la
dada en el caso de la scriptura, no se explica de modo satisfactorio: cuius diversitatis vix
idonea ratio redditur.
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todo corpus ex cohaerentibus, como la nave o el armario, no significa, sin embargo
adquisicin de la propiedad de los materiales. El dueo de stos conserva su derecho, si
bien no puede hacerlo valer mientras dure la conjuncin.
Las XII Tablas prohben la rei vindicatio del madero o viga unida al edificio de otro,
asi como los palos que sontienen una via: tignum iunctum aedibus vineave et concapit ne
solvito. La norma decenviral, motivada en la defensa de intereces edilicios ne urbs ruinis
deformetur y agrcolas, fue luego extendida por obra de la jurisprudencia, a toda clase de
materiales de construccin omnis materia ex qua aedificium constat.
Casos de accesin de inmueble a inmueble son los conocidos bajo el nombre comn
de incrementos fluviales: avulsio, alluvio, insula in flumine nata y
60
alveus derelictus. Dentro de la poca clsica, la accesin slo es posible a favor de los agri
arcifinii, que tienen su lmite natural en el ro pblico. En el caso de los agri limitati, no cabe
modificar los confines, aplicndose a los incrementos fluviales, o a algunos de ellos, las
normas que rigen en materia de ocupacin. Desaparecida en el derecho justinianeo la
distincin entre una y otra clase de agri, impera nicamente la accesin.
61
cauce, que luego se une al antiguo, llega a circular parte de un fundo, no se aplica el
rgimen de la accesin. El terreno que as queda aislado no pertenece al lecho del ro, y
permanece invariable, por consiguiente, la condicin de la propiedad: causa proprietatis non
mutatur.
62
Esto no significa, sin embargo, que el que pierde la materia o el trabajo no deba ser
indemnizado. La indemnizacin puede obtenerse oponiendo la exceptio doli a la rei
vindicatio, siempre que la nova species, se encuentre en poder del perdidoso. Si ste no
posee, queda desamparado de todo recurso. Los derechos de uso y usufructo constituido
sobre una cosa perecen cuando sta cambia de species. Los dems derechos sobre cosa
ajena se extinguen tan solo cuando la propiedad de la cosa nueva es atribuida al
especificador.
63
- Adquisicin de frutos. El fruto no tiene existencia propia mientras no se desprende
de la cosa matriz: fructus pendentes pars fundi videntur. Al desprenderse, es considerado,
en el mundo jurdico, como objeto independiente, y su propiedad puede corresponder al
dueo de la cosa fructfera, o bien al titular de un derecho real o de un derecho Personal.
Por la sola separacin adquieren los frutos los dueos de la cosa fructfera; El
Todos los frutos separados ante litem contestam son adquiridos, segn el derecho
clsico, en propiedad definitiva e irrevocable. El derecho justinianeo modifica este rgimen,
estableciendo que el poseedor de buena fe slo se beneficia de los frutos consumidos
consumpti antes de promoverse la reivindicacin, debiendo restituir los todava existentes
estantes en este momento.
64
separada. Y sta ser civil o pretoria, segn que la divisin tenga lugar en un iudicium
legitimun o en un iudicium imperio continens.
65
un acto adquisitivo de la edificacin preexistentes o por contrato accesorio al de
arrendamiento de un terreno.
El derecho real de superficie es una figura legal que en los ordenamientos jurdicos
modernos reviste cada vez mayor importancia por la funcin econmica que est llamada a
cumplir. El funcionamiento del derecho real de superficie tiene que ver tambin con la
cultura moderna que, ordinariamente, no da espacio en su seno para obras perdurables.
66
En el derecho Justinianeo culmina un proceso que iniciado quizs en la poca
posclsica, consagra las superficies como derecho real. El superficiario tiene a su favor la
actio in rem, as como todos los recursos normalmente otorgados a los propietarios. A la
inversa, se dan contra l los recursos que de ordinario se conceden frente a los
propietarios.
Surgi ms tarde que las servidumbres. Este y otros derechos anlogos no tuvieron
sancin por parte del ius civile, ni fueron reconocidos como derechos reales de la doctrina
clsica.
Surgieron en razn de este principio grandes dificultades a medida que crecan los
centros urbanos donde se levantaron edificios como palacios, circos, templos y diversas
obras pblicas.
67
fundos a manos privadas y que se encargaran de las construcciones de edificios en estos
terrenos, que podan usar y beneficiarse de ellos con la condicin de un pago a cambio.
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La afirmacin del derecho de superficie como derecho Autnomo, diverso de la
propiedad, encontr su fundamento, dice Messineo, en la posibilidad, delineada en el
derecho medieval, de la divisin de la propiedad inmobiliaria, adems de por planos
verticales, tambin por planos horizontales, derogando el principio de la accesin
inmobiliaria.
3.4.2 Aplicacin.
69
El Estado y las ciudades acostumbraron rentar a perpetuidad o a largo plazo ciertos
terrenos a personas que tenan el derecho de elevar construcciones y de disfrutarlas,
mediante el pago de una pensin.
Este uso fue seguido por los particulares, por lo que el pretor sancion en beneficio
del superficiario un verdadero derecho real, el derecho de superficie. El derecho de
construir no es slo eso sino que tambin conlleva la potencia de hacer propia la obra
emprendida, que es lo que interesa al titular del derecho.
En su virtud existe, de un lado, el dominus soli o dueo del suelo y del otro, se
encuentra el superficiario, titular del derecho de superficies y propietario de lo que se
edifique.
El derecho de superficie puede constituirse por acto entre vivos o por testamento;
asimismo, este derecho es transmisible, salvo prohibicin expresa.
70
La constitucin del derecho real de superficie sola hacerse por contrato, en la
prctica derivada de un contrato de arrendamiento hecho a perpetuidad o a largo plazo;
tambin poda constituirse por compraventa, por disposicin testamentaria, por medio de
una adiudicatio o por usucapio.
El ejercicio del derecho de superficie deber encuadrarse dentro de los trminos del
ttulo en virtud del cual ha sido constituido.
71
3.4.5 Extincin del derecho de superficies.
72
resultar conveniente, como en el caso de una construccin subterrnea que no obste al
aprovechamiento del suelo. Sin embargo, parece preferible, por razones econmicas, la
solucin normativa que le fija un plazo de duracin, impidiendo un desmembramiento
permanente del derecho de dominio.
En el derecho romano nos encontramos con que una persona puede arrendar a otra
un terreno para poder edificar a cambio del pago de un canon o salarium en donde el dueo
de cada cosa conserva su derecho de dominio sobre la misma llamndole a esta institucin
derecho real de goce sobre la cosa ajena a lo que en roma le denominaron derecho de
15
superficies. La obligacin de pagar el canon superficiario implica una obligacin de
carcter propter rem.
En teora todo se arregla con el derecho de superficie, por el que ni uno paga la
edificacin ni el otro el suelo. Pero en la prctica, nos parece que hay otros muchos
caminos para llegar a resultados equivalentes o aun preferibles. Razn por la que mucho es
de temer que la figura prospere poco en la realidad.
73
Teniendo en cuenta que el valor beneficio nace de las diferentes condiciones en el
modo de produccin que hoy con la globalizacin, se conjugan con la movilidad de
capitales; sin duda, un inmueble sometido al derecho de superficie establece un nuevo
modo de produccin destinado a generar utilidad, favoreciendo al capital, ya que mediante
una inversin menor en relacin con la compra del inmueble puede generar un beneficio
mayor.
Por otra parte, dentro de sus obligaciones tenemos que el propietario del terreno
debe inhibirse de todo acto que presuponga perturbacin u obstaculizacin del derecho del
superficiario, como por ejemplo, la de impedirle realizar la construccin.
74
3.4.8 derechos y obligaciones del superficiario.
Es el plan seguido por el derecho civil guatemalteco; fue el que adopt Gayo en sus
instituciones, y el adoptado por la compilacin del Emperador Justiniano, distribuyen su
contenido en disposiciones relativas a las personas y a la familia a las cosas o bienes y
modos de adquirirlas y a las obligaciones y contratos.
75
76
CAPTULO IV
77
disponible merced a los procesos especulativos; y la conflictiva racionalidad de los modos
vigentes de gestin urbana, del uso y ocupacin del suelo urbanizado, de la
desestructuracin urbana y su modalidad difusa de expansin, condicionadas por la
especulacin inmobiliaria y el uso fctico de los recursos, colaboran fuertemente en el
mantenimiento de situaciones estructurales inequitativas e insustentables.
Las condiciones histricas que dieron origen al derecho de superficie en roma y que
tuvieron lugar a partir del S IV AC, fueron estructuradas por transformaciones de orden
poltico y social que determinaron entre otras consecuencias, procesos de rpida
urbanizacin anima-dos por el relativo abandono de la tierra rural y las demandas de la
militarizacin, del comercio y los servicios. En tales condiciones, la carencia de suelo
urbano, devino en una significativa densificacin edilicia y poblacional, as como la
aplicacin de tipologas de edificios residenciales o mixtos, que alcanzaban los siete pisos
de altura,
En el ltimo medio siglo de historia de Guatemala, una parte sustantiva del hbitat
urbano, ha venido manifestando progresivas condiciones de precariedad, ilegalidad e
inseguridad, que caracterizan un comn denominador en sus componentes constitutivos,
estableciendo formas concretas de inclusin social sesgada y segregacin espacial. Prueba
de ello la constituye la dinmica de las distintas manifestaciones del hbitat de la pobreza
en todos los aglomerados urbanos del pas.
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Este proceso estructural estimula el deterioro social y genera nuevas demandas que
se agregan a aquellas insatisfechas. A pesar de las acciones realizadas para su superacin,
la dispersin y naturaleza sectorial de las medidas adoptadas (cuando no la aplicacin de
polticas decididamente inadecuadas) relativizan el acceso de los sectores ms vulnerables
de la sociedad a mejores condiciones de vida en trminos social, econmico y
ambientalmente sustentable.
Por tal motivo consideramos necesario hacer algunas precisiones desde el punto
jurdico en torno a este derecho real por lo cual procederemos a elaborar un pequeo
bosquejo que identifique las principales causas y consecuencias de la falta de regulacin
legal del derecho de superficie en la legislacin guatemalteca.
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4.1. Causas.
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6.2. Consecuencias.
Existe una vieja figura jurdica que se conoce como la accesin inmobiliaria, segn la
cual las construcciones y las plantaciones existentes en una finca pertenecen al propietario
de la misma y se presume salvo prueba en contrario, que tales edificaciones y plantaciones
han sido llevadas a cabo por la persona propietaria del terreno.
Sin embargo, sucede a menudo que interesa derogar la aplicacin de ese principio y
mantener separada la propiedad de las construcciones o plantaciones existentes o a
realizarse respecto de la propiedad del suelo donde existen o se van a llevar a cabo. Al
respecto, se considera que el derecho de superficie constituye propiamente una derogacin
del principio de accesin.
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derecho romano con el fin de solucionar los problemas habitacionales que aquejan a
nuestro pas y toda Latinoamrica.
c) Que las personas no puedan optar a obtener una vivienda o inversin en terreno
Uno de los principales problemas de calado social con los que se enfrenta el actual
gobierno es el elevado costo de acceso a la vivienda. En este contexto la construccin en
ejercicio de un derecho de superficie sobre suelo propiedad de las administraciones
pblicas y por tanto, excluido a priori del mercado especulatorio, se podra plantear como
un instrumento til para el fomento de la edificacin.
Se trata de un derecho real y como tal tiene eficacia frente a terceros a partir de su
inscripcin en el Registro de la Propiedad. Como la propiedad separada de una
construccin o una plantacin, dicha propiedad separada es transmisible y susceptible de
ser gravada.
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ejecutar esta idea, especialmente en planes sociales de vivienda, con una normativa
especfica cuando el titular de dominio fuera el Estado.
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CONCLUSIONES
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conveniente la incorporacin del derecho real, en lo que a su objeto se refiera, en
forma genrica y no slo limitado a la esfera de lo forestal o selvicultura.
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RECOMENDACIONES
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BIBLIOGRAFA
BRAAS, Alfonso. Manual de derecho civil, 1. ed.; Guatemala: s.e. 1998. pgs.
309, 310 y 315.
FLORES JUAREZ, Juan Francisco. Los derechos reales en nuestra legislacin, 2. ed.;
Guatemala: Ed. Fenix, 2002. pg.51.
IGLESIAS, Juan. Derecho romano, 12. ed.; Barcelona, Espaa: Ed. Ariel, S.A., 1999.
pgs. 147,166 y 170.
MORINEAU IDEARTE, Marta. Derecho romano, 1. Ed.; Mxico: Ed. Harla, 1998.
pg. 125.
VASQUEZ ORTIZ, Carlos. Derecho civil sustantivo los bienes y dems derechos
reales, 1. Ed.; Guatemala: s.e. 2003. pgs 39, 51.
Legislacin: