03/10/2017

JUICIO DE DESAHUCIO

NDICE
I. CONCEPTO
II. LA DEMANDA EN EL JUICIO DE DESAHUCIO
III. SOLICITUD ANTICIPADA DE LANZAMIENTO
IV. SOLICITUD DE JUSTICIA GRATUITA
V. CONDONACIN CONDICIONAL EN LA DEMANDA
VI. ALLANAMIENTO
VII. REQUERIMIENTO MONITORIO Y EVENTUALIZACIN DE LA VISTA (art. 440.3 LEC)
VIII. LA PRUEBA EN LOS DESAHUCIOS
IX. EL JUICIO
1. Su tramitacin preferente
2. El desarrollo del juicio
X. LA SENTENCIA EN EL JUICIO DE DESAHUCIO
XI. EJECUCIN DE SENTENCIA (arts. 703 y 704 LEC)
XII. REGISTRO DE SENTENCIAS FIRMES DE IMPAGOS DE ALQUILER DE LA RENTA
XIII. CONDENA DE FUTURO
XIV. ADMISIN Y TRMITE DE RECURSOS (art. 449.1 y 2 LEC)
XV. INCIDENCIA DE LA LEY 42/2015 EN LOS JUICIOS DE DESAHUCIO

I. CONCEPTO

Es este el procedimiento establecido en la Ley procesal civil por el cual los arrendadores que no perciban de su
inquilino las rentas que se han fijado en el contrato podrn, mediante la intervencin de abogado y procurador,
demandarle por el impago y conseguir la inmediata recuperacin de la posesin del inmueble.

Est regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil en la rbita de aplicacin del artculo 250 LEC -dentro de las
pretensiones que determinan el cauce del juicio verbal por razn de la materia- que recoge que Se decidirn en
juicio verbal, cualquiera que sea su cuanta, las demandas siguientes:

1. Las que con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiracin del
plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueo, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer
una finca rstica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcera, recuperen la posesin de
dicha finca.

Es competente para conocer del juicio de desahucio el tribunal del lugar en que est sita la finca, por regla de fuero
territorial del art. 52.1.7. LEC, necesaria (art. 54.1 LEC) y controlable de oficio (art. 58 LEC).

Veamos, en consecuencia, las caractersticas propias de un juicio cuya agilidad es vital para evitar que un abuso en
el impago y un correlativo retraso en la resolucin de este tipo de litigios pueda producir perjuicios, a veces
irreparables, a muchos ciudadanos.

La primera cuestin a detallar se centra en el aspecto formal que debe ser tenido en cuenta a la hora de conseguir el
auxilio de los juzgados y tribunales cuando se pretende la recuperacin de la plena posesin de un inmueble por el
impago de las rentas del inquilino.

II. LA DEMANDA EN EL JUICIO DE DESAHUCIO

En primer lugar, hay que destacar que el empleo de este cauce lo es por razn de la materia, como hemos sealado,
por lo que siempre ser precisa la intervencin de abogado y procurador, pues sta solo se excluye en los juicios
verbales cuya determinacin se haya efectuado por razn de la cuanta no de la materia- y sta no exceda de 2.000
euros.

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Al respecto de la cuanta de la demanda, a fin de graduar el acceso a la casacin por conducto del art. 477.2.2. LEC,
a falta de inters casacional, y con repercusin en punto a las costas limitadas por el art. 394.3 LEC, se prevena una
regla especfica para los juicios sobre arrendamientos de bienes en el art. 251.9. LEC, en la redaccin anterior a la
Ley 19/2009, cuyo inciso final remita a lo dispuesto en la regla tercera si se reclamaba la posesin del bien
arrendado, esto es, la fijacin de la cuanta por el precio corriente en el mercado o en la contratacin de bienes de la
misma clase al tiempo de interponerse la demanda.

No obstante, no ha sido tampoco desde la promulgacin de la LEC cuestin pacfica en la doctrina cientfica, pues
para un sector importante, en los juicios donde se pide la resolucin del contrato, se debera determinar la cuanta
por el importe de la renta anual, entendiendo que no puede equipararse resolucin del contrato y posesin del bien
arrendado. Tampoco exista una posicin consolidada en la doctrina de apelacin, sostenindose varias
interpretaciones. Una primera postura muy minoritaria consideraba que si el fundamento del desahucio es el impago
de las rentas, aunque no se reclamaran, la cuanta vendra determinada por el importe de las rentas impagadas, por
aplicacin de la regla 1. del artculo 251 LEC. Un segundo grupo de resoluciones vena entendiendo que el objeto del
juicio es la posesin del bien arrendado por lo que la cuanta se deba determinar por el valor del inmueble en
aplicacin de la dicha regla 9. "in fine" en relacin con la 2. y 3.-5. del artculo 251 LEC (SSAP Las Palmas -4.-
de 23 de junio de 2004, rec. 589/2003, Baleares -3.- de 14 de diciembre de 2005, rec. 585/2005, o Zaragoza -4.-
de 2 de febrero de 2007, rec. 511/2006). Por ltimo, si se entenda que el objeto del juicio no es la posesin del bien
arrendado, sino la resolucin del contrato de arrendamiento, siendo la posesin consecuencia de la resolucin del
contrato, la cuanta deba ser la que determinara la renta anual, en aplicacin de la regla 9., inciso primero, del
artculo 251 LEC, que es la lnea secundada en las SSAP Madrid -9.- de 9 de marzo de 2005, rec. 631/2003,
Barcelona -13.- de 3 de noviembre de 2005, rec. 18/2005, o Mlaga -5.- de 24 de julio de 2006, rec. 317/2006,
entre otras.

La reforma de la Ley 19/2009 aclara definitamente la cuestin y modifica la regla 9. del art. 251 LEC disponiendo
que en los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas
o cantidades debidas, la cuanta de la demanda ser el importe de una anualidad de renta -entindase la
vigente en el momento de interponerse la demanda-, cualquiera que sea la periodicidad con que sta aparezca
fijada en el contrato, decantndose por la ltima interpretacin jurisprudencial, que es el criterio de cuantificacin
general prevenido en la vieja regla 10. del art. 489 LECiv 1881. Por otro lado, la previsin del ltimo prrafo de la
regla 2. del art. 252 LEC contempla la opcin de acciones acumuladas de desahucio por falta de pago o por
expiracin legal o contractual del plazo y la de reclamacin de rentas o cantidades debidas, en que la cuanta de la
demanda vendr determinada por la accin de mayor valor, es decir, la cuanta ms alta de las siguientes: bien una
anualidad de renta -cuanta de la accin de desahucio-, o bien el importe que se reclama en concepto de rentas o
cantidades debidas -cuanta de la accin de reclamacin de rentas u otras cantidades-.

En la demanda se deben fijar con claridad los datos de identificacin del demandado. As, hay que recordar que a
tenor del artculo 399.1 de la LEC se deben fijar con claridad los datos y circunstancias de identificacin del
demandado, as como el domicilio y residencia en que pueda ser emplazado.

Un aspecto especialmente relevante de los juicios de desahucio lo constituye la dificultad para ser citados los
arrendatarios al acto de la vista del juicio verbal, cuando conocedores del ejercicio de la accin por el arrendador por
el requerimiento previo de pago con advertencia de acudir a la va judicial, o para evitar la posterior enervacin de la
accin, utilizan la va de negarse a recibir la notificacin, o abandonan el inmueble, con lo que entorpecen los
sealamientos y retrasan su lanzamiento, ocasionando las suspensiones de las vistas y, por ello, la fecha sealada
para el lanzamiento en el decreto inicial de admisin de la demanda en el que se fija la fecha del mismo.

Con relacin a la determinacin del domicilio del demandado en los desahucios, muy importante en orden a que las
citaciones permiten avanzar en el trmite, se introducen por la Ley 19/2009 dos prrafos, segundo y tercero, en el
apartado 3 del art. 155 LEC, que se inscribe en los procesos del art. 250.1.1. LEC, que como sabemos son los
verbales de reclamacin de rentas y cantidades debidas, de desahucio por impago de rentas y cantidades debidas por
el arrendatario o por expiracin de plazo.

La reforma por Ley 23/2003 haba normado que pudiera designarse a los efectos de notificaciones como domicilio del
demandado la vivienda o local arrendado, y la diccin agregada ahora al primero de dichos prrafos advierte que "se
entender que si las partes no han acordado sealar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se

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llevarn a cabo los actos de comunicacin, ste ser, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado".

De esta manera, se produce una presuncin legal muy til, puesto que, en defecto de haberse pactado expresamente
un domicilio para actos de comunicacin, se presume siempre el de la vivienda o local del contrato, que ser
conocido por el demandante, y la inviabilidad de notificacin en el mismo desencadenar la notificacin ficticia.

Adems, a fin de superar el problema de que, siendo el demandado una persona jurdica, el local o sede, por
diversas razones apareca cerrado, el nuevo prrafo tercero del art. 155.3 LEC establece que "podr sealarse
igualmente el domicilio particular del que aparezca como administrador, gerente, apoderado de la empresa mercantil
o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociacin que apareciese en un Registro Oficial".

Aunque modernamente ya est del todo generalizado, y es lo recomendable que, al otorgarse el contrato se deje
fijado un domicilio concreto que se convenga entre arrendador y arrendatario para recibir respectivamente las
comunicaciones.

Lo ms relevante, vinculado a un domicilio presunto legalmente, es la nueva regulacin relativa a la comunicacin

edictal, puesto que el prrafo cuarto del art. 164 LEC dispone que cuando no pudiere hallarse ni efectuar la
comunicacin al arrendatario en los domicilios designados conforme al art. 155.3, prrafo 2. LEC, "ni hubiese
comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador al que ste no se
hubiese opuesto", se ha de proceder, sin ms trmites, a fijar la cdula de citacin (se ha aadido por la Ley 4/2013
o requerimiento) en el tabln de anuncios de la Oficina Judicial (lo propio ocurre cuando se dicta sentencia
condenatoria de desahucio, y el demandado citado en forma no haya comparecido en la fecha o en el plazo sealado
en la citacin -art. 497.2, prrafo 3. LEC 2000-).

As pues, el domicilio fijado en el contrato puede ser sustituido por otro designado por el arrendatario y notificado
fehacientemente al arrendador y siempre que ste no se oponga.

Ninguna indefensin padece por este mtodo el arrendatario, aparte de la pretextativa, ya que, si est en
descubierto del pago de la renta, o ha expirado el plazo del contrato, tiene que hacerle consciente de las
consecuencias judiciales que su conducta comporta, y ya que, si la sentencia no tiene el carcter de cosa juzgada,
siempre puede acudir a un juicio ordinario en defensa de sus derechos.

Por otro lado, la Ley 4/2013 tambin ha modificado el art. 497.3 LEC bastando en los juicios de desahucio en los que
se acumule la accin de reclamacin de las rentas y cantidades debidas la notificacin de la resolucin que ponga fin
al proceso en el tabln de anuncios de la Oficina Judicial, sin necesidad de publicar edictos en el Boletn Oficial de la
Comunidad Autnoma o en el Boletn Oficial del Estado.

La previsin legal merece una valoracin positiva, habida cuenta de que con anterioridad a la reforma tan slo en
aquellos procedimientos en los que la sentencia no presentaba efecto de cosa juzgada se permita la notificacin al
rebelde con paradero desconocido de la resolucin poniendo fin al proceso en el tabln de la Oficina Judicial.

La accin reclamando cantidades debidas tiene naturaleza plenaria, por lo que la sentencia resolviendo sobre las
mismas es cosa juzgada aun cuando se acumule a un juicio de desahucio y no tiene mucho sentido que por el mero
hecho de acumular la accin de reclamacin de rentas y cantidades adeudadas a la de desahucio, y cuando el
requerimiento o la citacin se ha intentado en el domicilio fijado en el contrato de arrendamiento -de acuerdo con lo
previsto en el art. 155.3 LEC- se obligue a publicar la sentencia en edictos en el Boletn Oficial de la Comunidad
Autnoma o en el Boletn Oficial del Estado, con el coste que ello comporta para el arrendador que se ha visto
obligado a interponer la demanda.

Atindase, finalmente, a que desde la nueva redaccin del art. 152 LEC, introducida por la Ley 13/2009 de la nueva
Oficina Judicial destaca que el Procurador del demandante, si as se solicita, queda facultado para la ejecucin de los
actos de comunicacin, y por consiguiente de las citaciones para juicio, resultando un campo bien propio, por el
inters del demandante de cara a la rapidez, aunque por supuesto la diligencia devengue honorarios.

Los hechos deben narrarse de forma ordenada y clara con objeto de que se facilite su admisin o negacin por el
demandado al contestar.

Cabe tambin indicar la posibilidad de acumular acciones contra el inquilino y el fiador, ya que conforme al artculo
437.4.3. LEC ...podrn acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo
requerimiento de pago no satisfecho.

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En cuanto a si cabe reclamar por la va del juicio de desahucio el Impuesto de Bienes Inmuebles u otras cantidades
asimiladas a la renta, y no el impago de rentas, hay que sealar que no solamente es posible reclamar el desahucio
por impago de conceptos como el Impuesto de Bienes Inmuebles u otras cantidades, sino que no es necesario
acumular esta reclamacin por impago al hecho de que haya o no rentas impagadas. Al mismo tiempo se permite que
si esta es la accin que se ejercita pueda enervase la accin (vase Enervacin de la accin de desahucio)
pagando el Impuesto de Bienes Inmuebles o las cantidades asimiladas reclamadas en la forma vista en el artculo
22.4 de la LEC dentro del plazo conferido en el requerimiento.

En este tema ha habido una polmica doctrinal y jurisprudencial sobre si se podra reclamar el Impuesto de Bienes
Inmuebles en la accin de desahucio y que conllevara en caso de impago el desahucio o si ello solo era aplicable a
los contratos celebrados con posterioridad a la Ley de 1964.

Por ello, en este tema se ha distinguido entre los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1994 y los
celebrados con posterioridad a ella para entender que el impago del Impuesto de Bienes Inmuebles solo podra
reclamarse por la va del desahucio para los segundos.

Con respecto a los primeros se ha aplicado el artculo 114 de la Ley (Texto Refundido de 1964) que no permite instar
la resolucin del contrato ms que por falta de pago de renta o cantidades asimiladas. Sin embargo, no podr hacerlo
respecto a otras cantidades que pueda el arrendador reclamar su pago al arrendatario por el propio contrato o por la
ley.

En consecuencia, se ha alegado que respecto de los contratos posteriores a la Ley de 1994 se admite la reclamacin
ms amplia, ya que se establece en la Disposicin Transitoria 2 de la Ley de 1994 en su apartado c) 10, a salvo de
que las partes lo hayan exceptuado en el contrato en el sentido de que se haya pactado de que esos gastos vayan
por cuenta del arrendador.

Al mismo tiempo, tenemos que recordar que el artculo 27. 2 a) de la LAU 1994 permite al arrendador resolver de
pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o
corresponda al arrendatario. En estos contratos se podr reclamar la resolucin del contrato por cualquier cantidad,
no solamente las asimiladas a la renta a lo que quedan circunscritos los contratos celebrados al abrigo de la Ley de
1964.

Sin embargo, a partir de la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de Enero de 2002 (18/2002), debemos
entender que el criterio debe cambiar, ya que seala expresamente que el artculo 27 LAU 1994 habla de pago de
renta o de cantidades que haya asumido el arrendatario, o sea, la renta convenida ms aquellas cantidades
aadidas, bien por acuerdo, bien por imperativo legal. Insiste la sentencia en que la demanda y, en consecuencia, la
enervacin podra hacerse tan solo, por ejemplo, por el impago del Impuesto de Bienes Inmuebles y Daniel
Loscertales seala que con el contenido de los artculos 250.1.1. y 437.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (que ha
derogado los artculos 38 al 40 de la Ley) resultar difcilmente rechazar un desahucio por impago de conceptos
complementarios o suplementos de renta, porque no se puede obligar al arrendador a tener que acudir a un
declarativo para reclamar estos conceptos cuando los preceptos citados hablan de cantidades debidas por el
arrendatario y cantidades anlogas a las vencidas y no pagadas.

Es importante sealar que, dado que en la demanda hay que hacer constar si el demandado puede o no enervar la
accin de desahucio, el apartado 4. del artculo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que:

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rstica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el
arrendatario terminarn mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aqul en los
trminos previstos en el apartado 3 del artculo 440, paga al actor o pone a su disposicin en el Tribunal o
notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la
demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se
opusiera a la enervacin por no cumplirse los anteriores requisitos, se citar a las partes a la vista prevenida en el
artculo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictar sentencia por la que declarar enervada la accin o, en otro
caso, estimar la demanda habiendo lugar al desahucio.

Adems, conforme al prrafo 2. de dicho apartado 4.:

Lo dispuesto en el prrafo anterior no ser de aplicacin cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en

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una ocasin anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el
arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta das de
antelacin a la presentacin de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentacin.

Finalmente, para resolver con claridad que en estos casos se impondrn siempre las costas al que enerve la accin de
desahucio, el apartado 5. ordena que:

5.-La resolucin que declare enervada la accin de desahucio condenar al arrendatario al pago de las costas
devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al
arrendador.

III. SOLICITUD ANTICIPADA DE LANZAMIENTO

Con la introduccin del inciso ltimo del art. 437.3 LEC por la Ley 19/2009, la demanda puede interesar que se tenga
ya por solicitada la ejecucin del lanzamiento en la fecha y hora que se fijar por el Juzgado y, por tanto, no procede
repetir la solicitud una vez firme la sentencia, como vena aplicndose en el rgimen pretrito.

En la resolucin que se dicte teniendo por opuesto al demandado el Juzgado fijar da y hora para que tenga lugar,
en su caso, el lanzamiento, que deber producirse antes de treinta das desde la fecha de la vista, advirtiendo al
demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se proceder al lanzamiento en la
fecha fijada, sin necesidad de notificacin posterior (art. 440.4 LEC).

Novedad introducida por la la reforma de la Ley 4/2013 en el art. 549.3 LEC es que la solicitud de lanzamiento en la
demanda de desahucio ser suficiente tambin para la ejecucin directa de los decretos que pongan fin al desahucio,
sin necesidad de ningn otro trmite, procediendo el lanzamiento en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la
realizacin del requerimiento al demandado.

IV. SOLICITUD DE JUSTICIA GRATUITA

La regla de preceptividad de comparencia por Procurador de los Tribunales y con direccin de Abogado en los juicios
verbales por razn de la materia (arts. 23 y 31 LEC), junto a la falta de previsin legal de un plazo para realizar
dicha solicitud, que no se indica ni en la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurdica Gratuita, ni en la LEC
(cfr.: art. 32.4 LEC), lgicamente comporta el problema de la posible suspensin del juicio, en cuanto que hasta el
momento mismo de la vista puede plantearse el reconocimiento del derecho a litigar gratuitamente.

Dicho problema trat de solucionarse con la adicin de un apartado 3 al art. 33 LEC por la reforma de la Ley 23/2003,
que condiciona el nombramiento al momento en que se tenga conocimiento de la intencin de la parte de solicitar
Abogado y Procurador de oficio, que puede ser anterior a la vista o no.

Para remediar esta situacin, la reforma de la Ley 19/2009 introduce un nuevo apartado 4 al art. 33 LEC con el
siguiente contenido:

"4. En los juicios a los que se refiere el apartado anterior, el demandado deber solicitar el reconocimiento del
derecho de asistencia jurdica gratuita o interesar la designacin de abogado y procurador de oficio dentro de los
tres das siguientes al de la notificacin de la demanda. Si la solicitud se realizara en un momento posterior, la falta
de designacin de abogado y procurador por los colegios profesionales no suspender la celebracin del juicio, salvo
en los supuestos contemplados en el prrafo segundo del artculo 16 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia
Jurdica Gratuita."

Es decir, se seala al demandado el plazo perentorio de los tres das siguientes al de la notificacin de la demanda
para que solicite el reconocimiento del derecho de asistencia jurdica gratuita o interese la designacin de Abogado y
Procurador de oficio, y la solicitud extempornea supone que en principio no se suspender la vista.

Como la notificacin de la demanda se debe conocer con antelacin a la celebracin de la vista (art. 440.1 LEC), se
garantiza suficientemente el derecho a la justicia gratuita concretando un plazo para su solicitud, y se evita que al
comienzo del juicio pueda instarse su reconocimiento, provocando la suspensin de la vista.

V. CONDONACIN CONDICIONAL EN LA DEMANDA

En la demanda de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades asimiladas, o por expiracin
legal o contractual del plazo, el art. 437.3 LEC contempla la posibilidad de que el demandante anuncie en la
demanda que asume un compromiso de condonar al arrendatario una cantidad que concrete de la deuda y de las

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costas, bajo condicin del desalojo voluntario de la finca en el plazo que tambin indique, que nunca podr ser
inferior a quince das desde la notificacin de la demanda.

Adems de la viabilidad de la enervacin, en los casos de demandas de desahucio por falta de pago de rentas o
cantidades debidas, el compromiso de condonacin provisional del art. 437.3 LEC se le pondr de manifiesto al
demandado en el requerimiento previo a la eventual vista, y la aceptacin de este compromiso equivaldr a un
allanamiento con los efectos del art. 21 (art. 440.3 LEC).

VI. ALLANAMIENTO

En los juicios de desahucio lgicamente tambin cabe el desistimiento del actor, la suspensin instada por ambas
partes por sesenta, das, y el allanamiento y transaccin, que con carcter general se prevn como actos de
disposicin del objeto procesal en la LEC.

El allanamiento comn se producir cuando el demandado voluntariamente entregue la posesin del local o vivienda
antes de la celebracin de la vista, que es cuando habra de contestar, por ejemplo, dejando las llaves al arrendador
o en el Juzgado, de manera que se dictar la resolucin correspondiente, que ser la sentencia de desahucio, cuando
ste se ejercite en solitario, sin que la vista se celebre, o el auto de allanamiento parcial del art. 21.2 LEC, al
ejercitarse otras acciones acumuladas, en que la vista se celebrar cuando se insista en la continuacin del proceso
para resolver las dems acciones no allanadas. En cuanto a las costas se estar por lo previsto en el art. 395 LEC.

Pues bien, si el allanamiento se verifica con relacin al compromiso con efectos de transaccin del art. 437.3 LEC, la
resolucin que homologue la transaccin declarar que, de no cumplirse con el plazo del desalojo establecido en la
transaccin, sta quedar sin efecto, y que se llevar a cabo el lanzamiento sin ms trmite y sin notificacin alguna
al condenado, en el da y hora fijadas en la citacin si sta es de fecha posterior, o en el da y hora que se seale en
dicha resolucin homologadora (nuevo art. 21.3 LEC).

VII. REQUERIMIENTO MONITORIO Y EVENTUALIZACIN DE LA VISTA (art. 440.3 LEC)

En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensin de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades
debidas, acumulando o no la pretensin de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administracin de
Justicia (denominacin dada a los Secretarios Judiciales por la LO 7/1985 que reform la LOPJ), tras la admisin y
previamente a la vista que se seale, efectuar requerimiento al demandado, en la forma prevista en el art. 161 LEC,
para que, en el plazo de diez das:

a) Desaloje el inmueble.
b) Pague al actor.
c) Enerve la accin mediante el pago de la totalidad de lo que debe, es decir, las cantidades reclamadas en
la demanda y las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

En este caso el pago podr ser efectuado directamente al actor, o podr ponerse a disposicin de aquel
en el Tribunal o en un Notario.

d) Comparezca ante el Tribunal formulando de manera sucinta oposicin, mediante la alegacin de las
razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias
relativas a la procedencia de la enervacin.

En este requerimiento se expresar el da y hora para la celebracin de la eventual vista en caso de oposicin del
demandado, a los efectos de que sirva de citacin, y la prctica del lanzamiento en caso de que no hubiera
oposicin asimismo se especificar que si el demandado solicita asistencia jurdica gratuita deber hacerlo en los
tres das siguientes a la prctica del requerimiento, as como que la falta de oposicin al requerimiento supondr la
prestacin de su consentimiento a la resolucin del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.

Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del art. 437
LEC, se le pondr de manifiesto en el requerimiento, y la aceptacin de este compromiso equivaldr a un
allanamiento con los efectos del art. 21 LEC.

En el requerimiento se apercibir al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se

proceder a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificacin posterior, as como de los dems extremos
comprendidos en el apartado 4 del art. 440 LEC, en virtud del cual, en todos los casos de desahucio, tambin se

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apercibir al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarar el

desahucio sin ms trmites y que queda citado para recibir la notificacin de la sentencia que se dicte el sexto da
siguiente al sealado para la vista. Igualmente, en la resolucin que se dicte teniendo por opuesto al demandado se
fijar da y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deber verificarse antes de treinta das desde
la fecha sealada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera,
se proceder al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificacin posterior.

Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Letrado de

la Administracin de Justicia dictar decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se proceder al
lanzamiento en la fecha fijada. Aqu deben hacerse varias precisiones: (i) el lanzamiento directo, con independencia
de la solicitud anticipada por parte del demandante, no se cohonesta con lo dispuesto en el art. 549.3 LEC que
nicamente exime de la necesidad de solicitar la ejecucin si ya se hubiera interesado en la demanda de desahucio
(ii) el comportamiento del arrendatario requerido debera estar referido a la desatencin al "requerimiento de
desalojo", no al "requerimiento de pago", pues para el caso de no pagar pero desalojar el inmueble, la consecuencia
es la prevista en el art. 440.3 VI LEC (iii) el lanzamiento deber igualmente decretarse cuando el arrendatario pague
pero dicho pago no tenga la consideracin de enervacin (iv) cuando el demandado haya comparecido para allanarse
tambin proceder el lanzamiento aunque en este caso el proceso finalizar por sentencia, no por decreto del
Letrado de la Administracin de Justicia, conforme a lo dispuesto en el art. 21 LEC.

Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposicin ni pagar la
cantidad que se reclamase, el Letrado de la Administracin de Justicia lo har constar, y dictar decreto dando por
terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese
su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al
demandante para que inste el despacho de ejecucin en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la
mera solicitud.

En el caso de que el demandado no atendiere al requerimiento de pago o no compareciese para oponerse o allanarse,
o si el demandado atendiese al desalojo del inmueble sin formular oposicin ni pagar la cantidad que reclamase, el
decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondr las costas al demandado, e incluir las rentas debidas
que se devenguen con posterioridad a la presentacin de la demanda hasta la entrega de la posesin efectiva de la
finca, tomndose como base de la liquidacin de rentas futuras, el importe de la ltima mensualidad reclamada al
presentar la demanda. Cuando el demandado comparezca para allanarse, en principio no le deberan ser impuestas
las costas, conforme a lo dispuesto en el art. 395.1 LEC, salvo que concurra mala fe del demandado.

Si el demandado formulara oposicin, se celebrar la vista en la fecha sealada.

VIII. LA PRUEBA EN LOS DESAHUCIOS

Es innegable destacar que la prueba es fcil en estos casos, ya que si el inquilino no ha ingresado en la cuenta que
le comunic el arrendador las mensualidades pactadas o entrega en mano con recibo expedido a cambio ser el
moroso el que tenga que acreditar que s pag, por lo que habr que aportar el contrato de arrendamiento y los
recibos impagados.

IX. EL JUICIO

1. Su tramitacin preferente
En principio, no existe una definicin en la tramitacin preferente. Manuel Jos Lpez Orellana seala que la
regulacin anterior no estableca tramitacin preferente respecto a los procesos arrendaticios urbanos, salvo en el
caso del nmero 2 de la disposicin adicional 5. de la Ley de 1994 para los recursos contra sentencias en las
materias arrendaticias urbanas, tanto ante las Audiencias Provinciales como ante los Tribunales Superiores. Pero as
ocurra en la prctica de Juzgados y Tribunales, por el carcter especial y sumario en el caso del juicio de desahucio,
y al no existir normas rgidas de orden de sealamientos.

Entiende este autor que esta situacin puede entenderse que ha cambiado, en principio, con la Ley Procesal civil,
que solo reserva la tramitacin preferente de manera explcita a una serie de supuestos: procesos que pretendan la
tutela del derecho al honor, a la intimidad, y a la propia imagen, y las que pidan la tutela de cualquier otro derecho
fundamental (artculo 249 LEC) a la tramitacin y decisin de la apelacin de autos de inadmisin de demanda por

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falta de requisitos que la ley exija para casos especiales (artculo 455.3 LEC) contra el auto que deniegue la
ejecucin provisional (artculo 527.4 LEC) contra el que deniega medidas cautelares (artculo 736.1 LEC), de los
recursos de queja (artculo 494 LEC), y la ejecucin provisional de las sentencias en las que se tutelen derechos
fundamentales (artculo 524.5 LEC). Pero no se mencionan los procesos arrendaticios.

Una reforma importante es la que introdujo la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilizacin y fomento del
mercado del alquiler de viviendas en el artculo 440.4 Ley de Enjuiciamiento Civil al sealar que:

"4. En todos los casos de desahucio, tambin se apercibir al demandado en el requerimiento que se le realice que,
de no comparecer a la vista, se declarar el desahucio sin ms trmites y que queda citado para recibir la
notificacin de la sentencia que se dicte el sexto da siguiente al sealado para la vista. Igualmente, en la
resolucin que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijar da y hora para que tenga lugar, en su caso, el
lanzamiento, que deber verificarse antes de treinta das desde la fecha sealada para la vista, advirtiendo al
demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se proceder al lanzamiento en la fecha
fijada, sin necesidad de notificacin posterior."

Con ello se gana tiempo al recogerse que en cualquier caso que tenga por objetivo el desahucio se apercibe en el
requerimiento al demandado que queda citado para recoger la sentencia al da siguiente de la vista si no comparece
a esta con lo que no hay que volver a citarle ni notificarle nada. Esto se refiere tan solo para los casos en los que no
comparezca el demandado a la vista, ya que si comparece pero no acude a recogerla en los cinco das siguientes se
aplica el artculo 497.2 Ley de Enjuiciamiento Civil.

As, en el artculo 497.2 LEC se aade que 2.-Cuando se trate de sentencia condenatoria de desahucio por falta de
pago de rentas o cantidades debidas, o por expiracin legal o contractual del plazo, y el demandado citado en forma
no hubiera comparecido en la fecha o en el plazo sealado en la citacin, la notificacin se har por medio de
edictos fijando copia de la sentencia en el tabln de anuncios de la Oficina Judicial.

2. El desarrollo del juicio

En todos los casos de desahucio, si el demandado, convenientemente citado con esta admonicin, la cual est
prevista en el art. 440.4 LEC, no comparece, " "se declarar el desahucio sin ms trmites". "

En los casos de proceso sumario recuperatorio de la finca dada en arriendo, rstica o urbana, por desahucio por falta
de pago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, a ste slo se le permitir alegar y probar el pago
(excepcin de fondo) o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervacin (excepcin procesal) (art. 444.1
LEC).

X. LA SENTENCIA EN EL JUICIO DE DESAHUCIO

El art. 440.4 LEC previene que en todos los casos de desahucio el demandado, una vez citado para la vista de juicio
verbal, queda citado para recibir la notificacin de la sentencia, el sexto da siguiente a contar del sealado para tal
vista.

Terminada la vista, en los juicios verbales en que se pida el desahucio de finca urbana, debe dictarse sentencia en
los cinco das siguientes, convocndose en el acto de la vista a las partes a la sede del Tribunal para recibir la
notificacin, que tendr lugar el da ms prximo posible dentro de los cinco siguientes al de la sentencia (art. 447.1,
prrafo 1. LEC).

Sin perjuicio de lo anterior, en las sentencias de condena por allanamiento a que se refieren los apartados 3 de los
arts. 437 y 440 LEC, en previsin de que no se verifique por el arrendatario el desalojo voluntario en el plazo
sealado, se fijar con carcter subsidiario da y hora en que tendr lugar, en su caso, el lanzamiento directo del
demandado, que se llevar a trmino sin necesidad de ulteriores trmites en un plazo no superior a 15 das desde la
finalizacin de dicho periodo voluntario. Del mismo modo, en las sentencias de condena por incomparecencia del
demandado, se proceder al lanzamiento en la fecha fijada sin ms trmite (art. 447.1, prrafo 2. LEC).

XI. EJECUCIN DE SENTENCIA (arts. 703 y 704 LEC)

- Lanzamiento automtico. Con arreglo al art. 549.3 LEC, reformado por Ley 4/2013, la sentencia
condenatoria de desahucio, o los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposicin al
requerimiento, con tal de que se haya solicitado su ejecucin en la demanda, son directamente ejecutable,

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"sin necesidad de ningn otro trmite para proceder al lanzamiento", que se producir en el da y hora
sealados en la propia sentencia, o que previamente se hubiera previsto en el requerimiento al demandado
-conforme establecen los incisos finales del apartado 3 del art. 437, y apartado 4 del art. 440, y el
apartado 2 del art. 497 LEC-.

La novedad de la reforma descansa en que la solicitud de lanzamiento en la demanda de desahucio ser

suficiente tambin para la ejecucin directa de los decretos que pongan fin al desahucio (antes esto slo
se prevea respecto de la sentencia de condena), sin necesidad de ningn otro trmite, procediendo el
lanzamiento en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la realizacin del requerimiento al demandado,
es decir, se sustituye la mencin anterior a la "fecha que se hubiera fijado al ordenar la citacin al
demandado", por la que se hubiera fijado "al ordenar la realizacin del requerimiento al demandado",
adecuando el precepto legal a la situacin procesal que ya instaur la reforma de la Ley 37/2011, en
cuanto sustituy la citacin al demandado con apercibimiento, por el requerimiento del Letrado de la
Administracin de Justicia, igualmente con apercibimiento que iniciaba el proceso monitorio especial de
desahucio.

As pues, cuando el demandante no manifiesta en la demanda que se tenga por solicitada la ejecucin
del lanzamiento en la fecha y hora fijada al ordenar el requerimiento al demandado, el sealamiento
deber efectuarse en la sentencia.

Por otro lado, no es de aplicacin el plazo de espera de veinte das del art. 548 (art. 549.4 LEC).

De todos modos, debe sealarse que existe una aparente antinomia entre el citado art. 549.3 LEC -que
nicamente permite la ejecucin directa del lanzamiento si se ha solicitado en la demanda de desahucio-,
y el art. 440.3 V LEC, que prev en todo caso practicar el lanzamiento sin previa peticin de parte ("Si el
demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el
Letrado de la Administracin de Justicia dictar decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se
proceder el lanzamiento en la fecha fijada").

Ahora bien, para la ejecucin de la condena al pago de cantidades debidas por el arrendatario siempre
ser necesaria la demanda ejecutiva o solicitud del actor, y dejar transcurrir el plazo de veinte das del
art. 548 LEC desde la firmeza de la sentencia de condena, ya que los arts. 437.3 "in fine" y 549.3 LEC tan
solo eximen de su presentacin para ejecutar el lanzamiento si se hubiere solicitado en la demanda de
juicio verbal de desahucio sin embargo, dicha excepcin no se puede hacer extensiva a la ejecucin de la
condena al pago de cantidades debidas por el arrendatario.

Lo que no es tan claro es si debe respetarse el plazo de cortesa 20 das del art. 548 LEC cuando el
desahucio termine mediante decreto por haber atendido el arrendatario el requerimiento en cuanto al
desalojo del inmueble sin formular oposicin ni pagar la cantidad que se le reclamase, en cuyo caso, de
conformidad con lo previsto en el art. 440.3 VI LEC, se dar traslado al demandante para que inste el
despacho de ejecucin respecto de la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud. No
obstante, la literalidad legal sugiere que el legislador no considera necesario esperar dicho plazo desde la
firmeza de dicho decreto para despachar ejecucin respecto de las cantidades debidas por el arrendatario.

- Diligencia de lanzamiento con la nica asistencia del Gestor. La reforma de la Ley 4/2013 aade un
ltimo prrafo al art. 703.1 LEC para los casos de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades
debidas, o por expiracin legal o contractual del plazo, en el que se establece que, con el objeto de evitar
demoras en la prctica del lanzamiento, previa autorizacin del Letrado de la Administracin de Justicia,
bastar la presencia de un solo funcionario con la categora de Gestor -antes de la reforma, recordemos, la
Comisin Judicial que acuda a la vivienda para hacer efectivo el lanzamiento estaba compuesta por dos
funcionarios-, que, en su caso, podr solicitar el auxilio de la fuerza pblica.
- Vivienda habitual. Hay que advertir que en el caso concreto de vivienda habitual del ejecutado, la
discordancia entre lo previsto en el art. 704.1 LEC, que otorga un mes de plazo para desalojarlo, frente al
sealamiento en la resolucin que se dicte teniendo por opuesto al demandado del art. 440 LEC que
establece que "el lanzamiento deber producirse antes de treinta das de la fecha de la vista", debe
prevalecer el plazo especial arrendaticio, como Derecho especial y ley posterior. La ratio legis es conceder al

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demando un plazo razonable para un desalojo no traumtico, y desde la citacin para juicio en que se
seale al demandado el plazo de lanzamiento habr transcurrido hasta la celebracin de la vista ms all
de un lapso mensual, siendo la nueva norma explcitamente de vocacin agilizadora del procedimiento.
- Ejecucin voluntaria. Si el demandado antes de la fecha fijada para la diligencia de lanzamiento
desaloja voluntariamente la vivienda o local y hace entrega de posesin efectiva al actor, o lo acredita el
arrendador ante el Letrado de la Administracin de Justicia -por ejemplo, por haber habido depsito de
llaves-, se debe dictar decreto declarando ejecutada la sentencia, "a no ser que el demandante interesase
su mantenimiento para que se levante acta del estado en que se encuentra la finca" (art. 703.4 LEC).

Lo que cambia respecto de la figura introducida por la disposicin final tercera, nueve, de la Ley 23/2003,
de 10 de julio, es la extensin al desahucio por expiracin del plazo, y las nuevas atribuciones al Letrado
de la Administracin de Justicia.

XII. REGISTRO DE SENTENCIAS FIRMES DE IMPAGOS DE ALQUILER DE LA RENTA

El artculo tercero de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilizacin y fomento del mercado del alquiler
de viviendas, crea el Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, cuya organizacin y
funcionamiento se regular por Real Decreto. Tiene como finalidad ofrecer informacin a los futuros arrendadores
sobre aquellas personas que como arrendatarios tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago
de renta en contratos de arrendamiento, y que, por dicho motivo, han sido condenadas por sentencia firme en un
procedimiento de desahucio del art. 250.1.1. LEC, o por la va del juicio verbal art. 438 LEC. A tal fin, el Letrado de
la Administracin de Justicia correspondiente remitir al Registro informacin sobre las sentencias firmes por
impagos de rentas de alquiler de tales arrendatarios. Con ello se pretende que cualquier persona que quiera arrendar,
pueda conocer de antemano si ese arrendatario incumple asiduamente sus obligaciones o no.

En el mismo sentido que el Letrado de la Administracin de Justicia, los rganos de arbitraje competentes s i se ha
optado por esta modalidad de resolucin de conflictos, han de poner en conocimiento del dicho Registro los datos
relativos a aquellas personas que hayan sido declaradas responsables de impago de rentas de arrendamiento
mediante el correspondiente laudo arbitral dictado al efecto.

En este contexto tendrn acceso a la informacin que se publique en el Registro, todos aquellos propietarios de
inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean personas fsicas o jurdicas. Para
ello, debern presentar una propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique el eventual
arrendatario, limitndose la informacin que se le proporcione a los datos que consten en el Registro relacionados
exclusivamente con dicho arrendatario.

En todo caso, el arrendatario incluido como incumplidor en el registro podr instar la cancelacin de la inscripcin en
que aparece con tal condicin, cuando acredite en el proceso correspondiente, que hubiera satisfecho las deudas a
las que fue condenado. De todas formas, la constancia registral de tal situacin est sujeta a un perodo mximo de
duracin seis aos, pasado el cual se proceder a la cancelacin automtica de la inscripcin. Se trata de un perodo
de caducidad. Obviamente la inscripcin en este Registro est sujeta a lo establecido en la Ley Orgnica 15/1999, de
13 de diciembre, de Proteccin de Datos de Carcter Personal, lo que se deja expreso para que no haya lugar a
dudas.

XIII. CONDENA DE FUTURO

La STC 194/1993, de 14 de junio, ya admiti la posibilidad de obtener sentencias con condenas de futuro, en tanto
tal forma de tutela judicial "no puede ser excluida o negada a radice, solo por el hecho de que por excepcin a la
regla general conlleva la tutela preventiva de prestaciones todava no exigibles. Ciertamente esto no significa, en el
otro extremo, la indiscriminada admisibilidad ex Constitutione de este tipo de tutela en toda clase de procesos. Al
legislador o, en su defecto, a los Jueces y Tribunales, sobre la base de los principios generales del ordenamiento,
corresponde perfilar los presupuestos y lmites de este tipo de tutela jurisdiccional, que ha de contar por parte de
quien impetra la tutela y similarmente, a los supuestos de ejercicio de acciones meramente declarativas (SSTC
71/1991, 210/1992 y 20/1993), con un especfico y cualificado inters que le habilite y legitime para solicitar una
tutela frente a quien an no ha incumplido la obligacin que le incumbe, pero que, por su conducta actual, es
previsible que no la cumpla".

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La LEC, en su redaccin original, previ en el art. 220 LEC la posibilidad respecto al pago de intereses o prestaciones
peridicas que se devenguen con posterioridad al momento en que la sentencia sea dictada.

Desde su entrada en vigor se admiti que integraran la condena cantidades acreditadas por documentos aportados
en el momento de la vista, en pretensin acumulativa, adems de lo que inicialmente se reclamaba y acompaaba
en la demanda, eadem ratione respecto de las previsiones iniciales del art. 220 LEC (SAP Segovia de 31 de octubre
de 2002, rec. 435/2002).

Por otro lado, una lnea de resoluciones cada vez ms abundante de la denominada "jurisprudencia menor" aceptaba
la reclamacin de las rentas que se devenguen con posterioridad a la presentacin de la demanda hasta la efectiva
devolucin de la finca, todo ello en aplicacin de lo dispuesto en el citado artculo que permita las condenas de
futuro (SSAP Cceres -1.- de 29 de junio de 2005, rec. 285/2005, o Navarra -1.- de 15 de abril de 2008, rec.
72/2008), razonando la SAP Barcelona -13.- de 7 de marzo de 2006, rec. 147/2005, que "ya con anterioridad a la
entrada en vigor de la actual LEC y en aplicacin de la nueva LAU se haba pronunciado acerca de la procedencia de
la pretensin de que se condene al arrendatario demandado al pago de las rentas que venzan durante el curso del
proceso y hasta el momento del lanzamiento o de la entrega de las llaves al arrendador, as en la sentencia de esta
Seccin, entre otras muchas, de fecha 26 de abril de 2001, se declaraba que "Tal reclamacin debe ser asimismo
estimada, al ser procedente, porque ello no lo impide el artculo 40.2 de la LAU 29/94, y porque la propia doctrina
jurispudencial (por todas STS 24.9.84) ha venido a reconocer la posibilidad de autorizar (como excepcin al principio
procesal de que la pretensin y la consiguiente condena deben contraerse a prestaciones vencidas y exigibles cuando
de obligaciones de prestacin peridica se trate) la condena de presente a una obligacin futura, que, por lo dems,
aparece admitida con carcter genrico en diversos preceptos de nuestro ordenamiento civil (pago de la obligacin
alimenticia por meses anticipados, facultad del tribunal de sealar plazo tratndose de resolucin de obligaciones
recprocas, etc.). Y sin que sea obstculo a tal posibilidad el que con posterioridad a la sentencia declarando resuelto
el contrato por falta de pago de la renta, las cantidades debidas no puedan ser catalogadas, en rigor, como
verdaderas rentas o precio de un contrato de inquilinato ya extinguido, por cuanto las mismas, seran debidas a
ttulo de indemnizacin de daos y perjuicios ocasionados por la ocupacin indebida y, con la particularidad de que
habra una equiparacin entre el quantum indemnizatorio y el de las rentas pactadas (analgicamente vale el art.
1602 LEC, previsto para la exaccin de los alquileres que est debiendo el demandado, en fase de ejecucin de
sentencia en el juicio de desahucio). Por ltimo y reforzando tal conclusin debe tenerse en consideracin que la
posibilidad de ejercicio conjunto de las acciones de resolucin de contrato de arrendamiento por falta de pago y
reclamacin de cantidades adeudadas previsto en el art.40.2 LAU 94 es una novedad legislativa introducida por la
citada que Ley cuya finalidad es evitar que el propietario (arrendador) que se ve obligado a solicitar judicialmente la
resolucin del contrato por falta de pago deba a acudir a otro procedimiento judicial para reclamar el pago de las
rentas adeudadas, por lo que mantener la postura contraria deja vaca de contenido la ratio legis de tal reforma."

La reforma de la Ley 19/2009 convierte en derecho positivo lo que era una doctrinal jurisprudencial ya constante y
pacfica, y reconoce expresamente en el nuevo apartado 2 del art. 220 LEC las condenas de futuro en los casos de
reclamaciones de rentas peridicas, cuando la accin de reclamacin se acumule a la accin de desahucio por falta de
pago o por expiracin legal o contractual del plazo. En estos casos, la sentencia incluir la condena a satisfacer
tambin las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentacin de la demanda hasta la entrega de
la posesin efectiva de la finca, tomndose como base de la liquidacin de las rentas futuras, el importe de la ltima
mensualidad reclamada al presentar la demanda. La Ley puntualiza la necesidad de que se reclame en la demanda
de forma expresa.

En fin, la modificacin de dicho precepto operada por la reforma de la Ley 4/2013 consiste en aadir que no slo en
la sentencia, tambin en el decreto o auto, se puede contener una condena de futuro y aunque el legislador no
especifica a qu auto se refiere s resulta claro que el decreto al que hace mencin es el que pone fin al juicio de
desahucio por no haber formulado oposicin el demandado.

XIV. ADMISIN Y TRMITE DE RECURSOS (art. 449.1 y 2 LEC)

Como includo el juicio de desahucio entre los que llevan aparejado el lanzamiento, se aaden requisitos a los
genricos para recurrir las sentencias recadas, en las vas de apelacin, recurso extraordinario por infraccin procesal
o casacin:

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 El arrendador a la vista de que el inquilino no le paga la renta de varios meses, interpone un
procedimiento de desahucio por falta de pago, solicitando la recuperacin de la vivienda con el
consiguiente lanzamiento del arrendatario, y adems, solicita en la demanda la condena al 03/10/2017
pago del imp

- La vlida interposicin exige manifestar, acreditndolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y
las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.
- La sustanciacin exige durante todo su curso que el demandado recurrente pague los plazos que venzan o
los que deba adelantar.

Cabe que el arrendatario adelante o consigne el pago de varios periodos no vencidos, los cuales se sujetarn a
liquidacin una vez firme la sentencia, sin que se consideren, en ningn caso, novacin del contrato.

Debe sealarse tambin la improcedencia del recurso de queja en los procesos de desahucio de finca urbana o
rstica, cuando la sentencia que procediera dictar en su caso no tuviese la consideracin de cosa juzgada, que se
introduce como novedad de la Ley 19/2009 en aras de evitar indeseables efectos dilatorios que se producen
habitualmente en estos procedimientos, para lo que se aade un nuevo prrafo al art. 494 LEC. Como conforme al
art. 447.2 LEC no producen efectos de cosa juzgada las sentencias que decidan sobre la pretensin de desahucio o
recuperacin de finca, rstica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiracin
legal o contractual del plazo, el recurso no proceder en estos procesos. El recurso de queja es funcional de la
apelacin, y resulta conceptual y econmicamente prescindible cuando existe viabilidad del declarativo plenario sobre
el mismo objeto.

XV. INCIDENCIA DE LA LEY 42/2015 EN LOS JUICIOS DE DESAHUCIO

Pese a la generalizacin de la contestacin escrita en los juicio verbales que introdujo la reforma de la Ley de
Enjuiciamiento Civil por Ley 42/2015, el denominado juicio monitorio de desahucio, inserto tambin dentro del juicio
verbal, mantiene su estructura, cuyo rasgo caracterizador viene determinado en el requerimiento de pago y, en su
caso, en la oposicin.

De este modo, el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas queda con la anterior
regulacin no producindose modificacin alguna, por lo que se mantiene el requerimiento, si el demandado no se
opone al mismo se pondr trmino al procedimiento por decreto, y si se opone al mismo se convocar a las partes a
juicio.

En los juicios de desahucio por expiracin del trmino contractual o por precario, la contestacin de la demanda s
ser escrita, pero en el decreto de incoacin habr que realizar la prevencin que dispone el art. 440.4 LEC, que
establece: " "En todos los casos de desahucio, tambin se apercibir al demandado en el requerimiento que se le
realice que, de no comparecer a la vista, se declarar el desahucio sin ms trmites y que queda citado para recibir
la notificacin de la sentencia que se dicte el sexto da siguiente al sealado para la vista. Igualmente, en la
resolucin de admisin se fijar da y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deber verificarse
antes de un mes desde la fecha sealada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese
condenatoria y no se recurriera, se proceder al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificacin
posterior". "
orte de las mensualidades de renta adeudadas.
A) SUPUESTO NMERO UNO
El Juzgado estima la demanda de desahucio incluida la reclamacin de deuda, acordando el lanzamiento del inquilino (para lo que fijar una fecha) y condenndolo
al pago del importe por las rentas debidas.En este caso, si el arrendatario no est de acuerdo con la sentencia de desahucio y quiere impedir el lanzamiento debe
interponer un recurso de apelacin. En este supuesto es obligatorio consignar las rentas debidas para recurrir el desahucio.El artculo 449 de la LEC dispone: 1.- En
los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, NO SE ADMITIRN AL DEMANDADO LOS RECURSOS DE APELACIN, extraordinario por infraccin procesal o
casacin si, al interponerlos, no manifiesta, acreditndolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar
adelantadas. A.P de Lugo (Seccin 1),:Alega la parte apelada la concurrencia de un motivo de inadmisibilidad del recurso al no haber satisfecho las rentas
adeudadas. Seala el art. 449 de la LEC que en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirn al demandado los recursos de apelacin,
extraordinario por infraccin procesal o casacin si, al interponerlos, no manifiesta, acreditndolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con
arreglo al contrato deba pagar adelantadas.Con el recurso de apelacin no se acompaa ningn justificante que acredite el cumplimiento del citado presupuesto
procesal, por lo que el recurso no debi de ser admitido a trmite, lo que conlleva la desestimacin del recurso.Tribunal Supremo (Sala 1), sentencia 12.07.2017:
Consignar las rentas debidas para recurrir el desahucio "El recurrente considera que la denegacin infringe el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, al
haberse acreditado estar al corriente en el pago de las rentas mediante la aportacin de los justificantes de pago de los ltimos seis meses;el supuesto que se
plantea en el presente recurso es bastante peculiar, y ms si tenemos en cuenta que la parte contraria apoya la estimacin de la queja y la admisin de los recursos
denegados.En este caso no se ha ejercitado una accin de desahucio por falta de pago, sino por expiracin del trmino, sin que en ningn momento del proceso se
haya puesto de manifiesto la falta de pago de los periodos que ahora se sealan, habiendo acreditado el recurrente estar al corriente en el pago de la ltima
anualidad. En atencin a lo expuesto, y a las alegaciones realizadas tanto por el Ministerio Fiscal como por la parte contraria, procede continuar la tramitacin y
estimar la queja,
B) SUPUESTO NMERO DOS
Al igual que en el supuesto anterior, el Juzgado acuerda el desahucio y la reclamacin de las rentas debidas, pero a diferencia del anterior supuesto, el inquilino o
bien entrega la posesin del inmueble voluntariamente o no se opone al lanzamiento pero s est en desacuerdo con el importe reclamado por rentas, pues sostiene
que es inferior al que reclama el arrendador, por lo que quiere interponer recurso de apelacin slo sobre este aspecto y no sobre el lanzamiento.En este caso
consideramos, que si el lanzamiento no es el objeto del recurso, sino otros aspectos distintos como la discusin sobre el importe de las rentas debidas, NO ES
OBLIGATRORIO consignar las rentas debidas para recurrir el desahucio.Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de las Palmas (Seccin 5) de 24 octubre
2013: El Tribunal considera que la referencia que hace el artculo 449.1 a los procesos que llevan aparejado el lanzamiento nicamente tiene sentido teniendo en
cuenta la concreta sentencia que se pretende recurrir. No existe ningn proceso por s solo que lleve aparejado el lanzamiento, existen procesos en los que se
ejercitan acciones que en el caso de estimarse llevan aparejado el lanzamiento, y, por lo tanto, lo que lleva aparejado el lanzamiento es la resolucin estimatoria de
la pretensin. De esta forma, si la sentencia dictada no acuerda el lanzamiento, o si, acordndolo, dicho pronunciamiento no es objeto del recurso, y el
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pronunciamiento recurrido se limita a otros aspectos del fallo, como las costas, o la reclamacin de cantidad, no afecta al recurrente cuanto dispone el artculo 449,
pues la interpretacin teleolgica de la norma justifica la limitacin del acceso al recurso en el caso en el que se est ocupando la finca, exista un pronunciamiento
que ordene el lanzamiento y se pretenda impugnar dicho pronunciamiento sin tener satisfechas las rentas vencidas, evitando as que se perpete en la segunda