Normas Tcnicas : A importncia de uniformizao de Conceitos Normas Brasileiras que abordam desapropriaes ABNT- NBR 14653-2:2001 Avaliao de bens - Parte 1 ABNT- NBR 14653-2:2011 Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos Norma para Avaliao de Normas para Avaliaes de Imveis Urbanos Imveis Nas Varas da Fazenda IBAPE/SP: 2011 Pblica da Capital (2004) CAJUFA Centro de Apoio aos Juzes das Varas da Fazenda Especfica para Estado de Pblica de So Paulo (CAJUFA) O CAJUFA uma entidade composta pelos Juzes das So Paulo porm os fatores Varas da Fazenda Pblica que coordenam um banco de recomendados para regio dados para pesquisa em jurisprudncia e doutrina. metropolitana Seminrio: Engenharia da Avaliao em Desapropriao Normas Tcnicas: A importncia de uniformizao de Conceitos Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira ABNT- NBR 14653-2:2011 11.1 Desapropriaes - Classificao das desapropriaes:
Total: aquela que atinge o Parcial: aquela que atinge parte do
imvel em sua totalidade, ou imvel. cujo remanescente seja inaproveitvel O critrio bsico o da diferena entre as avaliaes do imvel original As avaliaes devem ser e do imvel remanescente, na mesma com uso dos mtodos data de referncia (critrio antes e previstos nesta Norma. O depois). engenheiro de avaliaes dever apresentar, a ttulo Devem ser apreciadas circunstncias de subsdio, o custo de especiais, quando relevantes, tais reedio, o de reproduo como alteraes de forma, uso, e o valor de mercado. acessibilidade, ocupao e aproveitamento. Seminrio: Engenharia da Avaliao em Desapropriao Normas Tcnicas: A importncia de uniformizao de Conceitos Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira ABNT- NBR 14653-2:2011 No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptao do remanescente, possvel desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso de ser necessria desocupao temporria para a execuo dos servios. Se o engenheiro de avaliaes considerar como inaproveitvel o remanescente do imvel, esta condio deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado. Nas desapropriaes temporrias, as indenizaes devem considerar a renda que seria auferida pelo imvel,durante o perodo correspondente, bem como eventuais perdas adicionais(critrio antes e depois). Devem ser apreciadas circunstncias especiais, quando relevantes, tais como alteraes de forma, uso, acessibilidade, ocupao e aproveitamento.
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A importncia de uniformizao de Conceitos Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira NORMA PARA AVALIAO DE IMVEIS URBANOS IBAPE/SP: 2011 3.1 .....Nas aes judiciais indenizatrias os respectivos valores so representados, via de regra pelo valor de mercado. Nas desapropriaes, os valores de indenizao podem no corresponder ao valor de mercado, tendo em vista seu carter de venda compulsria. Para determinados bens, que extrapolam as condies do mercado em que esto inseridos (como propriedades urbanas contendo benfeitorias incondizentes com a vocao econmica e legal do local), o valor de mercado difere do valor de indenizao.
14.1 Desapropriaes - 14.1.1 - Critrios
14.1.1.1- As avaliaes nas desapropriaes totais podem ser feitas pelo mtodo comparativo de dados do mercado e de quantificao de custo e eventualmente, pelo mtodo da renda, evolutivo e involutivo, com indicao dos valores de mercado ou outros valores, quando pertinentes. Quando essas avaliaes discreparem de forma acentuada, o avaliador deve apresentar os resultados como alternativas para deciso por quem de direito.
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14.1.1.3 Nas desapropriaes parciais o critrio bsico o antes e
depois, com apresentao em separado de eventuais valorizaes ou desvalorizaes dos remanescentes.
14.1.1.3.1 - Quando as construes existentes no forem atingidas
pela desapropriao, recomendvel que sejam apresentadas eventuais verbas correspondentes s depreciaes funcionais resultantes da interveno, tais como perdas parciais ou totais de recuo, de vagas para estacionamento ou acessos.
14.1.1.3.2 Quando as construes forem atingidas diretamente
devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras para a readaptao do remanescente e possvel depreciao acarretada por perda de funcionalidade.
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14.1.1.5 Quando o remanescente resultar inaproveitvel, deve ser
apresentada em separado a alternativa de desapropriao total.
14.1.1.6 Nas ocupaes temporrias, as indenizaes devem
corresponder aos aluguis dos imveis estimados pelos mtodos comparativo de dados do mercado ou pelo da renda.
14.1.1.7 Nas desapropriaes estabelecendo restries de uso, as
indenizaes devem ser apuradas confrontando as condies de aproveitamento antes e depois.
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A importncia de uniformizao de Conceitos Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira Normas para Avaliaes de Imveis Nas Varas da Fazenda Pblica da Capital (2004) CAJUFA
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A importncia de uniformizao de Conceitos Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira Normas para Avaliaes de Imveis Nas Varas da Fazenda Pblica da Capital (2004) CAJUFA
Contempla
Comisso nomeada pelo Provimento 012/2.003 atualizao da
Norma/75 e adequao ABNT NBR 14 653:2004 Partes 1 e 2
As recomendaes existentes, so mais sucintas quanto aos
critrios e se encontram defasadas (em relao a verso da ABNT-NBR 14653-2:2011) Atualizao e uniformizao dos conceitos imprescindvel
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A importncia de uniformizao de Conceitos Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira ABNT- NBR 14653-1:2001 Na dcada de 50 surgem as primeiras normas de avaliao de imveis organizadas por entidades pblicas e institutos voltados para a engenharia de avaliaes. O primeiro anteprojeto de normas da ABNT data de 1957. Sucedem-se outros, de grande importncia, elaborados por institutos que atuam no ramo, mas o assunto ganha relevncia na poca do grande surto de desapropriaes da dcada de 60, com estudos feitos por comisses de profissionais dedicados a percias e avaliaes judiciais. Outros trabalhos so desenvolvidos com a mesma finalidade nos anos 70. Em 1977 surge a primeira norma brasileira para avaliao de imveis urbanos, a NBR 5676 (NB-502) da ABNT, cuja principal novidade o estabelecimento de nveis de preciso para as avaliaes. Nessa poca a ABNT comea a produzir outras normas para avaliaes, com a seguinte tipologia: imveis rurais; unidades padronizadas; mquinas, equipamentos e complexos industriais; glebas urbanizveis. Revista em 1989, a norma brasileira para avaliao de imveis urbanos registrada no INMETRO como NBR 5676. Nessa oportunidade os nveis de preciso so transformados em nveis de rigor. Segue-se a ela a norma para avaliao de servides. Paralelamente, alguns institutos, com base na NBR 5676, produzem normas especficas com nveis maiores de detalhamento e respeitando as caractersticas de cada regio. Seminrio: Engenharia da Avaliao em Desapropriao Normas Tcnicas: A importncia de uniformizao de Conceitos Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira Afinal: existem conflitos entre Normas, no tocante a Avaliao em Desapropriao? No tocante a critrios Os conflitos maiores esto recomendados avaliao em nos Procedimentos desapropriao as Normas so semelhantes e as diferenas Avaliatrios especificamente uma questo defasagem e de Normas IBAPE/SP x Normas semntica em algumas CAJUFA definies: uma norma (que so as que detalham explicita mais um ponto que procedimentos para So outra, porm se Paulo) complementam Atualizao em consonncia A Normas da ABNT no com as Normas da ABNT especificam procedimentos Seminrio: Engenharia da Avaliao em Desapropriao Normas Tcnicas: A importncia de uniformizao de Conceitos Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira Onde so relevantes os conflitos existentes? Na aplicao do Tratamento por Fatores
Normas IBAPE/SP : Fatores Somatrio
x Normas CAJUFA Fatores Multiplicativos
Exemplo: Ambas usam do conceito de Situao Paradigma e
as diferenas esto no cumulativo do Fator profundidade e testada especialmente em terrenos com frente e profundidade com variaes inversas
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A importncia de uniformizao de Conceitos Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira Onde so relevantes? Na aplicao do mtodo evolutivo (mtodo da composio pela CAJUFA) Avaliao das Benfeitorias pelo Edificaes Valores de Venda do IBAPE/SP e CAJUFA: atualmente diferena aproximada de 8 a 10% nos unitrios
Fundamental uniformizao destes dois trabalhos, como
foram, em sua origem (em 2002) ressaltando que os conceitos se mantiveram, mas em funo da transformao no mercado imobilirio nos ltimos anos, os unitrios esto defasados e diferentes
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A importncia de uniformizao de Conceitos Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira Normas para Avaliaes de Imveis Nas Varas da Fazenda Pblica da Capital (2004) CAJUFA
Importante prever Tratamento Cientfico
(Inferncia Estatstica) Seminrio: Engenharia da Avaliao em Desapropriao Normas Tcnicas: A importncia de uniformizao de Conceitos Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira Procedimentos ultrapassados em funo do mercado imobilirio atual
Aplicao indiscriminada do mtodo involutivo em
glebas urbanas
Lotes contguos de mesmo proprietrio avaliao
separada o unificados?
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A importncia de uniformizao de Conceitos Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira Concluses O mercado imobilirio dinmico muda o ambiente urbano e as Normas de Avaliaes devem acompanhar essas transformaes No caso especfico das Desapropriaes mesmos que aparentem critrios conceitualmente similares: constata-se divergncias especialmente nos direcionamento de alguns Procedimentos Especficos Estas divergncias podem acarretar : pequenas influencias nos resultados por vezes resultar discusses desnecessrias nas aes judiciais e por outro grandes diferenas que alguma das partes pode ser prejudicada Fundamental, portanto, uniformizao de Procedimentos em consonncia com os critrios das Normas ABNT Seminrio: Engenharia da Avaliao em Desapropriao Normas Tcnicas: A importncia de uniformizao de Conceitos Arq. Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira