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CONCEPTO: Qu es la PH? Es un DR autnomo. En qu consiste?

-En el dominio sobre una unidad de dominio exclusivo (funcional) con


facultad de usar, gozar y disponer, pero limitados por su carcter y naturaleza. Y un condominio de indivisin forzosa de carcter o
naturaleza especial sobre las partes comunes del edificio.

Es decir 1 es un DR autnomo, esto ya no se discute porque esta enumerado en el artculo 1887.

2 consiste en un dominio exclusivo sobre la unidad funcional, tiene todas las facultades de usar, gozar y disponer, pero estas facultades son
limitadas por la ley (CCCN) y de manera contractual (Reglamento de PH).

Qu son en definitiva? -Esas son las limitaciones que va a tener el titular y a la vez tiene un condominio de indivisin forzosa de carcter
especial, porque por su naturaleza es un todo inescindible, sobre todo en los espacios comunes, que hacen al funcionamiento de la PH.

ARTICULO 2037.- Concepto. -La PH es el DR que se ejerce sobre un IM propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposicin
material y jurdica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este
Ttulo y el respectivo reglamento de PH. Las diversas partes del IM as como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y
conforman un todo no escindible.
Critica: No enuncia todos los caracteres: 1 accesos independientes; y 2 con salida a la va pblica.

Importancia: Debido a la concentracin urbana creciente, se impuso como una necesidad impostergable.
1- Jurdico Destino: En el principio fue vivienda, luego su aplicacin se diversific en: oficinas, locales, galeras, depsitos, cocheras
(Sea como accesorios o con independencia funcional).
2- Econmico: La estandarizacin facilita la produccin en serie. Simplifica clculos, disminuye costos (lo q hace q baje el precio de los
departamentos, q siempre van a ser ms baratos q las casas) y especializa al obrero. Adems, permite distribuir el elevado costo de
los terrenos entre los propietarios. Permite un mejor aprovechamiento del terreno.
3- Social: crea un estilo de vida particular, que ms de las veces raya con la indiferencia y el aislamiento.

Regulacin en el cdigo civil y en el decreto 30 OP/58 San Juan:


Se trata de la regulacin de fondo (CCCN) y de las formas (provincias decreto n30). El decreto mantiene su vigencia. Hoy en da este
decreto reglamentaba la ley 13.512, su finalidad era reglamentar las unidades y espacios que se deben respetar a la hora de afectar un B IM
al PH, porque la ley 13512 no hacia distincin, hablaba de espacios propios y espacios comunes, el cdigo se inmiscuye sobre este tema,
reglamentando la unidad funcional, esto es un exceso en la legislacin porque esto lo debe reglamentar cada provincia.
B a los q se aplica: Objeto: Solo recae sobre B IM, edificios construidos en torres (o altura).
Unidades y espacios: Exclusivos y comunes:

ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de PH se determina en la unidad funcional, que consiste en:
-Pisos,
-Departamentos,
-Locales
-U otros espacios
-Susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino,
-Que tengan independencia funcional,
-y comunicacin con la va pblica, directamente o por un pasaje comn.
La propiedad de la unidad funcional comprende:
1-La parte indivisa del terreno,
2-Parte indivisa de las cosas y partes de uso comn del IM o indispensables para mantener su seguridad,
3-Y puede abarcar una o ms unidades complementarias destinadas a servirla.
La unidad funcional: Constituye el objeto del DR de PH y est integrada por los sectores privados y por la parte indivisa de las cosas
comunes.
Por qu est integrada esta unidad funcional? -Por partes privativas de aprovechamiento independiente sobre las cuales cada titular
ejerce un derecho exclusivo, y por un porcentual determinado sobre las partes comunes que pertenecen en condominio a todos los
propietarios sujeto a indivisin forzosa, que facilita aquel aprovechamiento directa o indirectamente.
Quines pueden ser las partes indivisas? -Pisos, departamentos, locales u otros espacios.
Cmo son? -Susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino.
Qu sucede con los sectores privativos? -No deben tener un destino excluyente de vivienda.
Qu exige adems la norma? Que estas partes privativas tengan independencia funcional y comunicacin con la va publica
directamente o por un pasaje comn.

La naturaleza jurdica del derecho de cada propietario sobre las cosas comunes es de condominio con indivisin forzosa perdurable.

Unidades complementarias: Qu son las UC? -Son sectores cuyo destino sea el de servir a las unidades funcionales, ej. Bauleras.

En dnde deben estar concedidas? -En los planos, pueden pertenecer a todos o algunos propietarios, y el titular de una unidad puede
adquirir una o ms UC.
El reglamento debe contener la determinacin de eventuales prohibiciones para la disposicin o locacin de unidades complementarias
hacia terceros no propietarios.
La constitucin, transmisin, o extincin de un derecho real gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes
comunes, y a la unidad compl. Esta interdependencia no impide al titular transmitir solamente la unidad compl. A un tercero, si ello no
estuviere prohibido en el reglamento. Pero si lo q transmite es la unidad funcional, necesariamente queda comprendida la unidad compl. En
el acto de disposicin.

ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes.


Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales:
1) las cosas y partes de uso comn de ellas o indispensables para mantener su seguridad
2) y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal.
3) Las cosas y partes cuyo uso no est determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningn propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectacin
exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los
derechos de los otros propietarios.
PAUTAS: El art. Fija las pautas q servirn para determinar que partes o cosas deben ser comunes:
a) Que sean de uso comn;
b) Que sean indispensables para mantener su seguridad;
c) Que estn determinadas como comunes por el reglamento de PH o que no est determinado el
carcter de comunes o propias.
La ley, previo la posibilidad de que algunas cosas y partes comunes sobre las q ningn propietario puede
alegar derecho exclusivo tengan una afectacin exclusiva a una o varias unidades funcionales. Estos sectores
comunes de uso exclusivo se caracterizan por estar ubicados de modo q su aprovechamiento solo puede
beneficiar a uno o algunos propietarios, tal es el caso de los balcones terraza. La diferencia con el anterior
cdigo es q este, solo llegaba a admitir la posibilidad de la existencia de estos sectores a partir de la
obligatoriedad de prever en el reglamento normas sobre uso de las cosas y servicios comunes. Ej. Es el
patio del departamento de planta baja, es un espacio comn, pero tiene uso exclusivo, aunque no puede
hacer modificaciones en el patio, si lo hace, el consorcio puede iniciar una accin de despojo porque se trata
de un bien propio.

ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes.


Son cosas y partes necesariamente comunes:
1) el terreno;
2) los pasillos, vas o elementos que comunican unidades entre s y a stas con el exterior;
3) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
4) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y dems estructuras, incluso las de
balcones, indispensables para mantener la seguridad;
5) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
6) las caeras que conducen fluidos o energa en toda su extensin, y los cableados, hasta su ingreso
en la unidad funcional;
7) la vivienda para alojamiento del encargado;
8) los ascensores, montacargas y escaleras mecnicas;
9) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre s y con cosas y partes comunes;
10) las instalaciones necesarias para el acceso y circulacin de personas con discapacidad, fijas o
mviles, externas a la unidad funcional, y las vas de evacuacin alternativas para casos de
siniestros;
11) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn
12) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeracin tiene carcter enunciativo. : Esto permite considerar como partes necesariamente
comunes no solo a estos, sino, adems, a todos aquellos no contemplados pero que los reglamentos asignen
ese carcter
Estas necesariamente deben describirse como comunes en el reglamento de PH. El carcter de
necesariamente comunes impide transformar su carcter en cosas exclusivas, ni siquiera con la conformidad
de la totalidad de los propietarios, pues aun la decisin unnime estara viciada de nulidad, por resultar
incompatible con la existencia de la PH.
Terreno: lote sobre el q est asentado el edificio, cuando existan sobrantes en los que no haya edificacin y
aunque algunos de esos sobrantes sean destinados a uso exclusivo de una o varias unidades, ej. Patio
reservado a planta baja.
Cimientos: parte del edificio q penetra al subsuelo y sirve de fundamento al edificio.
Muros maestros: es la estructura del edificio, columnas, vigas q constituyen el esqueleto del edifico. Los
muros exteriores, sean q se den al frente o no, sea q sean medianeros o no, son comunes, pero la cara
interna de estos, es de uso exclusivo de las unidades. El dominio exclusivo llega hasta el parmetro del muro
ya que cuando se adquiere una unidad, se adquiere el cubo de adentro (volumen).
Techos: constituyen la cobertura del ltimo piso, o de las parcialidades q no tengan otra proteccin hacia el
espacio.
Patios solares (no indispensable): son sectores contiguos al edificio, limitados con verjas, q aseguran la
entrada de aire y luz a las ventanas y a los balcones.
Prticos, galeras y vestbulos comunes: puede haberlas exclusivas cuando son interiores o pertenecen al
departamento o piso. Son comunes cuando tengan la finalidad de dar acceso a las unidades desde y hacia la
va publica para asegurar su independencia o para comunicar las unidades con otros espacios comunes o
sectores de servicios porteras, ascensores, etc. Los prticos son galeras exteriores con columnas. Las
puertas de entrada al edificio y dems son comunes, no as las de entrada al dpto.
Escaleras: son de uso comn cuando tienen el destino de acceso a dptos. Servicios azoteas, etc.
Jardines (no indispensables): son comunes pero pueden ser usados de forma privativa.
Locales e instalaciones de servicios centrales, como calefaccin, agua caliente o fra, refrigeracin:
comprende el espacio y las redes de distribucin. Los caos son comunes solo si se encuentran en espacios
comunes cuando ingresan a la unidad el propietario responde.
Locales para el alojamiento del portero o la portera: la portera es esencial en el funcionamiento del edificio,
el consorcio se liga al portero por un contrato de trabajo.
Tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos: son aquellos q separan dptos.

ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables.


Son cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solrium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el saln de usos mltiples.
Esta enumeracin tiene carcter enunciativo.
Pueden o no existir, pero si existen pueden mutar su carcter a cosas propias ya que no queda
comprometida ni la seg. Del inmueble ni el funcionamiento del sist. Para convertirlo se requiere la
unanimidad de todos los comuneros decidido en asamblea.

ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias.


Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional:
1) las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias,
2) los tabiques internos no portantes,
3) las puertas, ventanas, artefactos
4) y los revestimientos, incluso de los balcones.
Tambin son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas
como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la
convivencia ordenada.
Critica: adems de enumerar los criterios para clasificar las cosas y partes propias, la norma no regula
especialmente Las facultades de disposicin fsica de cada propietario sobre ellas a travs de obras de
innovacin o modificacin q si prevea la ley, estableciendo como lmite q no pusieran en peligro ni la seg.
del edificio ni los servicios comunes.

Regulacin en el decreto 30 op/58 q establece:


Unidad de dominio exclusivo: es el conjunto continuo o discontinuo de las partes de un edificio, q puede ser
propiedad de una persona real o jurdica.
Esta es el gnero y est compuesta de dos partes:
1) Unidad funcional: es el conjunto de ambientes principales y dependencias directamente
comunicados y unidos entre s, necesarios para el desarrollo de las actividades compatibles y
concordantes con el destino del edificio, que fija el plano de obra.
2) Unidades complementarias: es el conjunto de ambientes y dependencias directamente
comunicadas y unidas entre s, que por su naturaleza intrnseca no puede constituir una unidad
funcional , que en su uso deben complementar a alguna de estas ltimas, existentes en el edificio y
que por lo tanto deben forzosamente unirse a alguna de ellas para formar una unidad de dominio
exclusivo; no pudiendo ser objeto de tal dominio por personas que no sean al mismo tiempo,
titulares de alguna unidad funcional.(*1 Eso continua ms abajo)
Polgono: es cada uno de los conjuntos integrados por superficie cubierta, semi-cubierta y descubierta,
directamente unidos entre s. Y ubicados en una misma planta. (Pisos)
Las unidades pueden ser:
Superficies cubiertas: son las que estn cerradas por el contorno y el techo.
Superficies semi-cubiertas: son las que en su contorno faltan una o varias paredes, o si las tiene no
producen el cierre total.
Superficies descubiertas: son las que carecen de techo.
(*1 continuacin) Estas pueden o no estar, no constituyen una unidad funcional pero coadyuvan al uso y
goce de la misma, ej., en un edificio de departamentos una unidad compl. Es una cochera en planta baja.
La unidad compl. Pertenece siempre al mismo dueo, q es la unidad funcional, salvo PH con finalidad
mltiple, ej. Edificio para departamentos y cocheras.
Plano de obra: debe consignar un frente, un corte y todas las variantes de las diversas plantas del edificio
con la distribucin y las medidas claramente indicadas. Tendr Adems los siguientes agregados colores,
todas las unidades deben estar pintadas, diferenciadas entre s, por colores suaves. Los espacios comunes,
sin color. Y los espacios exclusivos deben llevar una leyenda que indique la unidad a la que pertenece en
uso.

PTO 2) AFECTACION AL REGIMEN:


Para afectar un bien inmueble a PH se debe cumplir con los siguientes requisitos:
1) Tener escritura pblica del terreno, esto es el ttulo del terreno.
2) Plano de mensura del terreno.(aprobado)
3) Plano de mensura de PH q es donde consta las medidas lineales, superficiales y angulares de cada
una de las unidades de dominio exclusivo (unidad funcional y unidad compl.) y de las partes
comunes, q constituyen la PH. Adems se consigna una planilla donde se determina el porcentaje
de participacin q tiene la unidad de dominio exclusivo en la PH. Esto es muy importante cuando se
transfiere una unidad funcional.
4) Reglamento de PH en escritura pblica. Que se integra con la escritura de cada uno de los
departamentos o unidades funcionales.
5) Certificado final de obra expedido por la autoridad correspondiente, en san juan es la direccin de
planeamiento y desarrollo urbano, dado q se trata de un bien inmueble construido en altura y no a
construirse, la obra debe estar terminada.
Estos 5 requisitos deben presentarse en el registro general inmobiliario para que se inscriba el reglamento
de propiedad horizontal, una vez registrado el registro genera un folio real, con matrcula de PH. (Xej. Si no
se encuentra inscripto no podr vender estas unidades. Otra aclaracin es que el derecho real de propiedad
se adquiere sobre cada una de las unidades)
Recin ah queda constituida la propiedad horizontal.

Reglamento de copropiedad y administracin:


Hoy en da el cdigo reglamenta la PH como un derecho real.
ARTICULO 2038.- Constitucin.
A los fines de la divisin jurdica del edificio, el titular de dominio o los condminos deben redactar, por
escritura pblica, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al ttulo suficiente sobre la unidad funcional. (Novedad del
cdigo)
Naturaleza jurdica: el reglamento de PH es un contrato plurilateral (varias partes) y adems es una
formalidad ad-solemnitaten de constitucin de la PH, es decir, es un requisito indispensable, sin el cual no
hay afectacin a la PH.
El supuesto ahora receptado como nico por la norma, es que la construccin se haya llevado a
cabo por una o varias personas fsicas o jurdicas, para luego enajenar a terceros algunas o todas las
unidades q componen el edificio. En esta hiptesis, la redaccin y otorgamiento del reglamento
sern verificados por el nico o por todos los propietarios del inmueble antes de la enajenacin del
inmueble. En este caso, habr una oferta de contrato, cuya aceptacin formula el adquirente en el
acto de su adquisicin. Mediante ese acto, el adquirente se incorpora al consorcio y queda obligado
a cumplir con el reglamento, como si l hubiera participado en su redaccin originaria.
Forma instrumental: para la redaccin y otorgamiento del reglamento, la forma imperativamente asignada,
es la escritura pblica (el reglamento rechazara el reglamento q no este as instrumentado).
Inscripcin en el reg. De prop. (Sin este requisito no existe sometimiento al rgimen de PH y no puede
inscribirse ningn ttulo de constitucin o transferencias de derechos reales sobre pisos o dptos.)
Para autorizar el acto, el escribano interviniente habr de tener a la vista:
1) el titulo q acredita el dominio del otorgante sobre el inmueble q afectara el rgimen,
2) El certificado registral, q justifique las condiciones de esa titularidad,
3) Un ejemplar del plano de mensura para la subdivisin horizontal del edificio construido o en
construccin,
4) Y dems documentacin legalmente exigible.
Naturaleza jurdica: es el acto fundacional de la PH, Una vez inscripto, el reglamento constituye el estatuto
regulador de todos los derechos y obligaciones de los titulares de los derechos reales de PH, q se integra al
ttulo suficiente sobre la unidad funcional. (Es decir q en este caso se convertira la propiedad normal en PH,
constituyndose tantos derechos como unidades funcionales tenga el edificio, segn la subdivisin)
Contenido del reglamento:
ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
a) determinacin del terreno;
b) determinacin de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeracin de los bienes propios;
d) enumeracin de las cosas y partes comunes;
e) composicin del patrimonio del consorcio;
f) determinacin de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinacin de la proporcin en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinacin de la forma de convocar la reunin de propietarios, su periodicidad y su forma de
notificacin;
n) especificacin de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad
funcional para representar a otros en asambleas;
) determinacin de las mayoras necesarias para las distintas decisiones;
o) determinacin de las mayoras necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayoras;
q) determinacin de eventuales prohibiciones para la disposicin o locacin de unidades complementarias
hacia terceros no propietarios;
r) designacin, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la funcin de administrador;
t) fijacin del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
Critica: no establece sancin ante el incumplimiento.
Si el reglamento an no ha sido elevado a escritura pblica el notario advertir la ausencia de alguna de
estas clusulas, proceder a la subsanacin, pero si el profesional remite el reglamento para su inscripcin
en el registro sin haber notado la deficiencia, la falta de alguna de las clausulas obligatorias determinara la
imposibilidad de lograr su inscripcin por ser portador de un error esencial.
ARTICULO 2057.- Modificacin del reglamento.
El reglamento slo puede modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una mayora de dos
tercios de la totalidad de los propietarios.
Del artculo se desprende lo siguiente: la existencia de dos tipos de clusulas.
1) Clausulas estatutarias: son aquellas q hacen a la patrimonialidad del sistema, ej. La distribucin
porcentual a las unidades sobre los bienes comunes, y se requiere para su modificacin la
unanimidad.
2) Clausulas reglamentarias: no hacen referencia a cuestiones patrimoniales y admiten su
modificacin mediante una mayora no menor de dos tercios (2/3) q exige la ley. Excepto, q el
reglamento exija una mayora superior.
El cdigo no ha previsto la inscripcin de la modificacin en el registro de la propiedad, q la norma derogada
exiga. Por esta razn, queda exigida por la ley especial, q solo otorgara vocacin registral, previa calificacin
a las modificaciones q encuadren en los supuestos q la misma ley prev como registrables.
Registracin inmobiliaria y catastral: el reg. Inmobiliario controla los 5 requisitos y luego inscribe,
otorgando un folio real con matricula de PH.

PTO 3) CONSORCIO DE COPROPIETARIOS:


Constitucin:
ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona
jurdica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus rganos son la asamblea, el consejo de propietarios
y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectacin del inmueble del rgimen de propiedad
horizontal, sea por acuerdo unnime de los propietarios instrumentado en escritura pblica o por resolucin
judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
Naturaleza jurdica: el cdigo ha terminado con la discusin, enumerando en el art. 148 al consorcio de
propiedad horizontal, dentro de las pers. Jdcas privadas, es decir, el consorcio de propiedad horizontal es
una persona jurdica, con todos los derechos y deberes q le otorga el carcter de tal.
Nacimiento del consorcio de PH como persona jurdica:
Este nacimiento se reconoce en dos fases:
1 en su faz esttica, esto es, cuando se otorga e inscribe el reglamento (que coloca al edificio en estado de
PH),
2 luego en su faz dinmica, cuando la comunidad est integrada por al menos dos consorcistas (cada uno de
ellos titular de su propio derecho real autnomo de PH) o sea, cuando es posible que funcione el sist.
Horizontal (tornndose aplicable el rgimen de mayoras y minoras, de sectores privativos y de bienes
comunes, y de derechos y obligaciones en Gral.)
Desde ese momento se otorga la propiedad a cada adquirente y el consorcio trasciende como persona jdca.
Diferenciada de los integrantes.
La creacin del consorcio es posterior a la constitucin de PH.
El reglamento no inscripto, obliga a las partes q lo firmaron, aunque el consorcio no est constituido.
Extincin de la personalidad jdca del consorcio:
La desafectacin del inmueble del reg. De PH puede provenir:
a) Del acuerdo unnime de los propietarios en escritura pblica
b) o por resolucin judicial,
Adems debe inscribirse en el registro inmobiliario, y provoca la extincin de la personalidad del
consorcio de PH.
En ambos casos, el derecho real de cada propietario dejara de ser de PH para trocar al de condominio, cuyo
obj. Ser el mismo edificio y el terreno, q revestirn la calidad de cosas comunes. Las porciones se repartirn
conforme a las proporciones de las que cada propietario era titular. Lo que el registro publicite a partir de
ah, y en una sola matricula ser el condominio de un inmueble nico y ya no habr submatriculas por cada
unidad funcional, las q dejaron jurdicamente de existir, aunque el edificio se conserve fsicamente integro,
lo cual no haba sido regulado en la ley 13512.
c) Aunque la norma no las prevea, tmb opera la desafectacin, como medio de extincin del rgimen
de horizontalidad por expropiacin x causa de utilidad pblica del inmueble Gral.
d) O por la puesta del inmueble fuera del comercio.
Pero no puede hablarse de desafectacin parcial, en el supuesto de q uno o ms propietarios
transmitan su unidad x cualquier ttulo voluntario o forzoso, pues el rgimen contina en plena
vigencia, no obstante la nutacin en la persona de los propietarios.
ORGANOS:
ASAMBLEA: rgano de gobierno, formado por los copropietarios, encargado de la toma de
decisiones.
EL ADMINISTRADOR: rgano ejecutivo, lleva acabo las decisiones de la asamblea.
EL CONSEJO DE PROPIETARIOS: (innovacin del cod.) cuya funcin es la de contralor y supervisin
del administrador, este org. Puede faltar, porque es facultativo.

ADMINISTRADOR
ARTICULO 2065.- Representacin legal.
El administrador es representante legal del consorcio con el carcter de mandatario. Puede serlo un
propietario o un tercero, persona humana o jurdica.
ARTICULO 2066.- Designacin y remocin.
El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera
asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa das de
cumplidos los dos aos del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el
cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.
Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la
reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresin de causa.
La designacin o remocin del administrador est a cargo de la asamblea, y debe hacerse por mayora
absoluta, computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales. (Ms de la mitad de
la totalidad de los copropietarios PH). La designacin del 1 administrador debe efectuarse al realizarse el
reglamento por lo tanto se hace en escritura pblica, en caso q sea removido, esa remocin no implica la
modificacin del reglamento.
Hoy en da la remocin del administrador es sin causa.

ARTICULO 2067.- Derechos y obligaciones.


El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de
propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del da;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservacin de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar
cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o
parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador
debe requerir la autorizacin previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta das de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado
en el reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislacin laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio,
responsabilidad civil y dems riesgos de prctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva
cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administracin, de registro de propietarios, de registros de
firmas y cualquier otro que exija la reglamentacin local. Tambin debe archivar cronolgicamente las
liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitucin del consorcio
y de las sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remocin, dentro de los quince das hbiles debe entregar al consejo de propietarios
los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningn caso despus de las cuarenta y ocho horas
hbiles de recibir la comunicacin respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que
afecten al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres das hbiles el certificado de deudas y de
crditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o
judiciales e informacin sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo
con todas las facultades propias de su carcter de representante legal.

Retribucin: el administrador tiene derecho a una retribucin q se presume onerosa y si no hay


remuneracin determinada en el reglamento, la posibilidad de determinarla para estos casos esta prevista.

ASAMBLEA
Es el rgano deliberativo del consorcio, quien convocado en la forma q determina el reglamento, es la
autoridad mxima y su poder es residual, resuelve todo lo q no este atribuido a otro rgano. La resolucin
adoptada de acuerdo a las mayoras exigidas en el reglamento, obliga a todos los consorcistas.
ARTICULO 2058.- Facultades de la asamblea.
La asamblea es la reunin de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por
cualquiera de stos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con
relacin al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo
hubiere.
ARTICULO 2059.- Convocatoria y qurum.
Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad
horizontal, con transcripcin del orden del da, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el
tratamiento de otros temas, excepto si estn presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad
tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son vlidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayora de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.
Son igualmente vlidas las decisiones tomadas por voluntad unnime del total de los propietarios aunque no
lo hagan en asamblea.
ARTICULO 2060.- Mayora absoluta.
Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayora absoluta computada sobre la totalidad de los
propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del nmero de unidades y de las
partes proporcionales indivisas de stas con relacin al conjunto.
La mayora de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a
los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince das de notificados, excepto que stos se
opongan antes por igual medio, con mayora suficiente.
El derecho a promover accin judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta das contados desde la
fecha de la asamblea.
ARTICULO 2061.- Conformidad expresa del titular.
Para la supresin o limitacin de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de
funcionamiento cotidiano, la mayora debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.
ARTICULO 2062.- Actas.
Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administracin del consorcio, es obligatorio llevar un Libro
de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como
constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el
administrador con las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; stas deben contener
el resumen de lo deliberado y la transcripcin de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la
mayora de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada
acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las
oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

ARTICULO 2063.- Asamblea judicial.


Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios
que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial.
El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La
asamblea judicial puede resolver con mayora simple de presentes. Si no llega a una decisin, decide el juez
en forma sumarsima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para
regularizar la situacin del consorcio.
Nulidad de la asamblea: la nulidad puede afectar a la reunin en s, a la totalidad de las decisiones, o a un
punto determinado. La nulidad tiene q fundarse en motivos serios e invocarse el inters legtimo, pero no es
preciso indicar un perjuicio. Puede ser absoluta o relativa.

EL CONSEJO DE
PROPIETARIOS:
ARTICULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las
siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del da si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos econmicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los
ordinarios;
d) ejercer la administracin del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la
asamblea si el cargo est vacante dentro de los treinta das de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artculo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni
puede cumplir sus obligaciones.

SUBCONSORCIOS
ARTICULO 2068.- Sectores con independencia. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente,
el reglamento de propiedad horizontal puede prever la existencia de sectores con independencia funcional o
administrativa, en todo aquello que no gravita sobre el edificio en general.
Cada sector puede tener una subasamblea, cuyo funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse a un subadministrador del sector. En caso de conflicto entre los diversos
sectores la asamblea resuelve en definitiva.
Frente a terceros responde todo el consorcio sin tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
ej .edificios con distintas finalidades cocheras , planta baja y dptos. Planta alta.
PTO 4) DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS TITULARES:
ARTICULO 2045.- Facultades.
Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dems, enajenar la unidad funcional que le
pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitucin, transmisin o extincin de un
derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la
unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de stas.
ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario est obligado a:
a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporcin de su parte indivisa;
d) contribuir a la integracin del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes
del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas
riesgosas o para controlar los trabajos de su instalacin;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de
la unidad funcional.
ARTICULO 2047.- Prohibiciones.
Est prohibido a los propietarios y ocupantes:
a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el
reglamento de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los dems de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.
El factor determinante de estas imposiciones son: la preservacin del inmueble y del rgimen consorcial.
Estas se establecen principalmente en el reglamento de PH y hay 2 grandes grupos q protegen en Gral.:
1 paz, orden, y convivencia ej. No constituir determinados destinos.
2 seguridad y conservacin PH ej. No establecer ciertos salones comerciales ej. Jardn de infantes.
a) Destino de las unidades: la atribucin del destino es una clausula q el reglamento de PH deber
contener, de manera precisa, a fin de no dar lugar a equvocos para cuya resolucin sea necesaria la
intervencin judicial.
b) Perturbacin de la tranquilidad de los vecinos: las normas sobre inmisiones en la PH solo rigen si el
conflicto de derechos se plantea entre ocupantes o titulares de unidades funcionales entre si, y no
cuando se suscite entre estos y un tercero q no habite el complejo. Tampoco se aplica cuando las
molestias provienen de las partes comunes por haber sido producidas por personal o cosas de
consorcio. Ante las mltiples situaciones q pueden dar lugar a estos inconvenientes, es aconsejable
regular prohibiciones en el reglamento de PH interno como por ej. Horario de visitas, de descanso
etc. Siendo una cuestin de hecho la perturbacin, se reserva a la apreciacin judicial.
c) Actividades prohibidas en forma especfica: ante los casos de los incisos c y d, el fundamento es
procurar q los propietarios mantengan una buena convivencia, en estas prohibiciones la actividad
de los jueces puede ser sancionatoria o preventiva.
ARTICULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservacin y
reparacin de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administracin y reparacin o sustitucin de las
cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de
seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador
por la ley, por el reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o
circulacin de personas con discapacidad, fijas o mviles, y para las vas de evacuacin alternativas para
casos de siniestros.
Debe tambin pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolucin de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si ste
existe, es ttulo ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y dems contribuciones.

El cdigo pone a cargo de los propietarios tanto los gastos q demanda la administracin, reparacin y
mantenimiento de su propia unidad como las de los bienes comunes de la PH, estos gastos son soportados
en proporcin al porcentaje q corresponde a cada unidad de dominio exclusivo.
Expensas:
Comn: son los gastos q corresponden a varios, deben ser solventados por todos los beneficiarios. Su
importe es destinado a ser aplicado en sectores comunes del edificio o para cumplir con obligaciones q las
mismas originan.
Ordinarias: es el gasto q se repite peridicamente o q se devenga con normalidad o previsibilidad.
Va a depender de las partes al momento de la redaccin del reglamento, la inclusin de cuestiones q no
fueron establecidas por el cdigo, como la periodicidad y das de pago.
El cdigo en el ltimo inciso estableci a modo de garanta la percepcin del crdito por expensas,
introduciendo una norma procesal en la ley de fondo, q le otorga el carcter de ttulo ejecutivo al certificado
de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si este existiese.
Va procesal para el cobro:
1) procede la ejecutividad para:
las expensas ordinarias y extraordinarias.
Obligacin de abonar intereses moratorios exigibles de una obligacin accesoria a la de pagar
expensas.
2) No procede:
para los rubros que no pueden incluirse en el mbito de expensas ordinarias o extraordinarias.
Como por ejemplo las multas q imponga el administrador (sobre las cuales se discute en doctrina su
legitimidad)
tampoco resulta admisible cuestionar por su intermedio disposiciones del reglamento o su
redaccin.
Ni para cuestionar la validez o nulidad de la asamblea en la q se aprobaron las expensas. Por q
implicara analizar la causa del ttulo, tema q se encuentra vedado en el mbito del proceso
ejecutivo.
El proceso se inicia solo por el capital con ms los inters hasta la fecha del efectivo pago, lo q implica q los
intereses ingresan al trmite judicial en la etapa de la liquidacin.
Se bien en virtud del art. Se admite esta va rpida solo contra los propietarios, no hay razn para privar al
acreedor de la ejecutividad, contra los titulares de otros derechos reales o personales que sean poseedores
por cualquier ttulo, conforme al art 2050.
El ejecutado solo podr oponer las excepciones dentro del trmino de 5 das de cumplida la intimacin de
pago, entre las q se encuentran la falta de personera, pago, y falsedad o inhabilidad de ttulo. Esta es la ms
frecuente y procede cuando el ttulo no cumple con los requisitos para llevar aparejada la ejecucin, por ej.
Si el certificado no contiene la suma de dinero liquida y exigible.
La prescripcin de la accin por cobro de expensas opera a los dos aos desde que aquellas se tornaron
exigibles, por tratarse de obligaciones q se devengan por aos o plazos peridicos ms cortos, quedando el
termino sometido a las causales de suspensin e interrupcin.
Privilegio del crdito por expensas: este crdito es asimilado al crdito por los gastos hechos para la
construccin, mejora o conservacin de una cosa, q tiene privilegio especial sobre esta. De acuerdo con el
ARTCULO 2586, en caso de Conflicto los privilegios especiales, tienen la prelacin q surge del art 2582, no
obstante el art 2586 enumera dos excepciones:
1) El privilegio de los crditos con garanta real prevalece sobre los crditos fiscales, incluido los
crditos por expensas comunes, si los crditos se devengaron con posterioridad a la constitucin de
la garanta.
2) Los crditos fiscales y los derivados de la construccin, mejora o conservacin, incluidos los crditos
por expensas comunes, prevalecen sobre los crditos laborales posteriores a su nacimiento.
ARTICULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribucin
a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su adquisicin, por renuncia al uso y goce de los
bienes o servicios comunes, por enajenacin voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa,
fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensacin, sin perjuicio de su
articulacin por la va correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las
unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan
dichas erogaciones.
El cdigo limita las defensas frente a la ejecucin.
Admite la defensa de compensacin solo si los objetos de ambas obligaciones son homogneos entre si y
ambos crditos resultan exigibles y disponibles libremente.
En cuanto a la enajenacin voluntaria, el titular de la propiedad horizontal responde por las expensas
devengadas durante su titularidad con todo su patrimonio y la enajenacin de la unidad no lo libera de
responsabilidad por expensas anteriores a tal acto, siguiendo obligado con todo su patrimonio.
Pero al consorcio se le agrega el adquirente de la unidad como nuevo deudor, q responde tmb por las
expensas devengadas antes de su adquisicin, solo hasta al valor de su unidad. Siendo este un cambio
respecto al rgimen anterior en el cual, en iguales circunstancias, ya no deba responder por las anteriores a
su adquisicin, al no ser titular de la cosa.
La nueva norma se decide por la subsistencia de la deuda por expensas comunes anterior a la adquisicin,
aun en el caso de tratarse de un adquirente en pblica subasta, donde la cesacin de pagos se torna
manifiesta. Esto tiene la finalidad de asegurar al consorcio la efectiva percepcin de su crdito,
protegindolo de la insolvencia de alguno de aquellos.
ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Adems del propietario, y sin implicar liberacin de ste,
estn obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores
por cualquier ttulo.
Legitimacin activa del cobro de expensas: el nico legitimado es el consorcio por ser el titular del crdito.
Es por ello que el propietario, que efectu el gasto por las reparaciones urgentes y justificadas, no dispone
del ttulo ejecutivo, por ende le est impedido reclamar por la va de la ejecucin el reembolso de las sumas
adelantadas en beneficio de la comunidad.
Legitimacin pasiva: los propietarios son los obligados a contribuir con el pago de las expensas, se les exige
adems, a los q sean poseedores por cualquier ttulo. La obligatoriedad de pagar expensas por parte de
estos ltimos, no implica conferirles derechos para participar en la conformacin del consorcio, en la
asamblea, o del consejo de propietarios.
No obstante q dicha obligacin tenga carcter dinerario y por tanto divisible, la doctrina y jurisprudencia
mayoritaria, establecen q la obligacin de pagar las expensas es indivisible, es por esto q ninguno de los
codemandados puede liberarse de la misma, ofreciendo pagar la parte q le corresponda de acuerdo con su
participacin o de acuerdo a un pacto inoponible al acreedor.
Modificaciones en cosas y partes comunes
ARTICULO 2051.- Mejora u obra nueva que requiere mayora. Para realizar mejoras u obras nuevas sobre
cosas y partes comunes, los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayora de los
propietarios, previo informe tcnico de un profesional autorizado.
Quien solicita la autorizacin si le es denegada, o la minora afectada en su inters particular que se opone a
la autorizacin si se concede, tienen accin para que el juez deje sin efecto la decisin de la asamblea.
El juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si
afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectnico exterior o interior del inmueble. La
resolucin de la mayora no se suspende sin una orden judicial expresa.
ARTICULO 2052.- Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva, realizada por
un propietario o por el consorcio sobre cosas y partes comunes, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o
hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse
con el acuerdo unnime de los propietarios.
Tambin requiere unanimidad la mejora u obra nueva sobre cosas y partes comunes en inters particular que
slo beneficia a un propietario.
ARTICULO 2053.- Mejora u obra nueva en inters particular. Si la mejora u obra nueva autorizada sobre
cosas y partes comunes es en inters particular, el beneficiario debe efectuarla a su costa y so-portar los
gastos de la modificacin del reglamento de propiedad horizontal y de su inscripcin, si hubiera lugar a ellos.
ARTICULO 2054.- Reparaciones urgentes. Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los
integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes,
con carcter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro
total o parcial y exigir, si corresponde, la restitucin de los bienes a su estado anterior, a costa del
propietario.
ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destruccin del edificio. En caso de grave deterioro o destruccin del
edificio, la asamblea por mayora que represente ms de la mitad del valor, puede resolver su demolicin y la
venta del terreno y de los materiales, la reparacin o la reconstruccin.
Si resuelve la reconstruccin, la minora no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por
transmisin de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la
mayora puede adquirir la parte de los disconformes, segn valuacin judicial.

PTO 5) Prehorizontalidad:
La prehorizontalidad hace referencia al momento previo de la constitucin de la propiedad horizontal. Es
decir q abarca el periodo que corre desde el momento q se ofrecen en venta unidades ya constituidas o
recin proyectadas, hasta q finaliza la edificacin y se redacta e inscribe el reglamento q provoca la divisin
jurdica del edificio y hace nacer el estado de propiedad horizontal.
Estas normas establecidas por el cdigo, son en miras a la proteccin del adquirente en los contratos sobre
unidades funcionales celebrados durante ese periodo.
Es la etapa previa de la PH, Es decir la persona o empresa q empieza a construir o proyecta construir un
edificio para someterlo al rgimen de PH y empieza a vender las futuras unidades sin estar terminada la
obra, es decir sin tener el certificado final de obra, va a garantizar con un seguro obligatorio, al adquirente la
cobertura de los riesgos de la nueva unidad de dominio q todava no est aprobada en el reg. Inmobiliario.
Es una norma q ha sido realizada bajo las normas del seguro obligatorio q se va a utilizar, para garantizar la
venta de futuras unidades q estn en proceso de construccin o q se proyecta a construir bajo el rgimen de
PH.

Naturaleza jurdica:
Conforme al nuevo cdigo civil, es un seguro obligatorio q se consigna si o si en estos casos para garantizar
al adquirente una cobertura nueva, para el riesgo de fracaso de la operacin, y cuya cobertura comprenda
derecho de reintegro de las cuotas abonadas ms un inters retributivo o en su caso, la liberacin de todos
los gravmenes q el adquirente no asume en el contrato preliminar.
ARTICULO 2070.- Contratos anteriores a la constitucin de la propiedad horizontal.
Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitucin de la propiedad horizontal
estn incluidos en las disposiciones de este Captulo.
La prehorizontalidad no hace referencia el rgimen jurdico de un derecho distinto de la propiedad
horizontal, sino solo a la proteccin contractual del adquirente de una unidad con carcter previo al
momento q se logra el estado de PH.
ARTICULO 2071.- Seguro obligatorio.
Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el rgimen de propiedad
horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo
del fracaso de la operacin de acuerdo a lo convenido por cualquier razn, y cuya cobertura comprenda el
reintegro de las cuotas abonadas con ms un inters retributivo o, en su caso, la liberacin de todos los
gravmenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligacin impuesta en este artculo priva al titular del dominio de todo derecho
contra el adquirente a menos que cumpla ntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de
sus derechos contra el enajenante.

El nuevo cdigo sustituye el trmite de la ley anterior por la sencilla obligacin q impone al titular del
dominio del inmueble de constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la
operacin.
Pero la norma no indica la oportunidad en q deba constituirse el seguro, pero de la finalidad de su
imposicin, hace pensar que debe ser anterior o contemporneo a la firma del contrato de enajenacin de la
unidad, si bien no queda garantizada la entrega de la unidad, la norma persigue lograr el recupero
econmico por parte del frustrado adquirente.
La omisin de constituir el seguro, priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente, a
menos q cumpla con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante. Si
el enajenante no ha cumplido, por ende se encuentra en mora, no puede reclamar a la otra parte el
cumplimiento de sus obligaciones, entre ellas, la de pagar el precio de la unidad, tampoco puede accionar
por resolucin del contrato fundada en el incumplimiento del adquirente.
Para otorgar este seguro se deben dar los siguientes presupuestos.
1) Titulo de terreno,
2) Plano de mensura del terreno,
3) Proyecto de obra aprobado por la direccin de planeamiento y desarrollo urbano.
4) Proyecto de mensura de la PH.
ARTICULO 2072.- Exclusiones. Estn excluidos los contratos siguientes:
a) aquellos en los que la constitucin de la propiedad horizontal resulta de la particin o liquidacin de
comuniones de cosas o bienes, o de la liquidacin de personas jurdicas;
b) los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado;
c) los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o
de entidades financieras especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus clusulas resulta
que los contratos definitivos con los adquirentes deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a
quien los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.
Estn excluidos de brindar el seguro oblig. Por considerar q tienen Gtia. Suficiente para cubrir los riesgos.
LEY 19724. LEY DE PREHORIZONTALIDAD: (derogada)
El nuevo Cdigo Civil y Comercial deroga la ley 19.724, llamada de Prehorizontalidad, que establece que el
propietario de un inmueble, a ser sometido a propiedad horizontal, debe inscribir ese destino en el Registro
de la Propiedad Inmueble. Con esta afectacin, se protege a los adquirentes de las futuras unidades
funcionales, mediante la registracin de la intencin de someter el inmueble a propiedad horizontal, as
como mediante la publicidad de los boletos de compraventa que han suscripto y su consecuente oposicin a
terceros.
"El nuevo Cdigo establece que, para poder celebrar contratos sobre un inmueble, por ejemplo, boletos de
compraventa, el titular del dominio debe constituir un seguro a favor del adquirente, que cubra el riesgo del
fracaso de lo convenido para la operacin y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas abonadas,
ms un inters retributivo o la liberacin de todos los gravmenes que el adquirente no asume en el
contrato preliminar".
Y aade: "El incumplimiento de la obligacin de contratar el seguro priva al titular del dominio de todo
derecho contra el comprador a menos que a su vez aqul haya cumplido ntegramente con sus obligaciones;
pero no priva al adquirente de sus derechos contra el propietario".
Se puede criticar porque, se desconoce cmo van a ser las caractersticas y alcance de ese seguro: si se debe
asegurar el proyecto entero o solo la porcin correspondiente al comprador respectivo (y en su caso, si se
debe poner al comprador como beneficiario del seguro)".
En el nuevo rgimen de prehorizontalidad, el fin es el mismo: "Proteger a los compradores de edificios
an no construidos, en construccin o terminados pero indivisos, que luego habrn de ser sometidos a
propiedad horizontal. Lo que se cambia es la forma de instrumentarse esa proteccin, ya que la ley 19.724
lo haca mediante la publicidad registral y la oponibilidad a terceros, mientras que el nuevo Cdigo pone en
cabeza del propietario la obligacin de contratar el seguro!!!!!!!!
En el supuesto que el cumplimiento del propietario/desarrollador resulte de imposible cumplimiento, por
tratarse de una obligacin personal, el contrato deber resolverse mediante la devolucin de las sumas
pagadas a cuenta y sus intereses. En ese sentido el nuevo Cdigo prev que el seguro obligatorio tambin
deber cubrir el pago de lo adeudado por esos conceptos.

PTO 6) Propiedad horizontal especial:


Son los conjuntos inmobiliarios enumerados en el art 2075 2parraf:
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal
establecida en el Ttulo V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Ttulo, a los fines de
conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Es decir q el derecho de PH especial es el derecho de PH adoptado a los conjuntos inmobiliarios, y se van a
regir por reglas de PH ms reglamentacin especfica de conj., inmobiliarios.
El nico caso de PH especial q recae sobre inmuebles pero no en altura, sino q hay un fraccionamiento del
terreno.