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UNIVERSIDAD CATÓLICA LOS ÁNGELES DE CHIMBOTE DERECHO DE CONTRATOS DOCENTE: JORGE ALEJANDRO NOVOA MIRANDA “LA
UNIVERSIDAD CATÓLICA
LOS ÁNGELES DE
CHIMBOTE
DERECHO DE CONTRATOS
DOCENTE:
JORGE ALEJANDRO NOVOA MIRANDA
“LA COMPRAVENTA”
CICLO: VIII
ESTUDIANTE:
- GARAY AGUADO, Alexander Richard
CAÑETE – PERÚ
16 de Julio del 2017

DEDICATORIA:

Esta monografía se la dedico en primer lugar a Dios porque guía mi camino siempre y a mis padres por el apoyo constante que me brindan en mi carrera profesional así como a mis docentes de la Universidad por sus sugerencias.

ÍNDICE:

Págs.

CARÁTULA

1

DEDICATORIA

2

ÍNDICE

3

INTRODUCCIÓN

4

PROPÓSITOS DE LA INVESTIGACIÓN

5

OBJETIVO GENERAL:

5

OBJETIVOS ESPECÍFICOS:

5

LOS CONTRATOS DE COMPRA-VENTA

6

1.1.- ORIGEN E HISTORIA.

6

1.2.- DEFINICIÓN.

7

1.3.- CARACTERÍSTICAS.

8

1.4.- ELEMENTOS DE UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA

8

1.5.- TIPOS DE COMPRAVENTA SEGÚN EL BIEN

10

1.6.- ¿CÓMO HACER UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA? UNA

14

CUESTIÓN PREVIA: LA FORMALIDAD DE CONTRATO 1.7.- LA REDACCIÓN DE UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA

14

1.8.- LA RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA

15

1.9.- PREGUNTAS TÍPICAS Y ATÍPICAS SOBRE CONTRATO DE COMPRA-VENTA CONCLUSIÓN RECOMENDACIÓN BIBLIOGRAFÍA

16

INTRODUCCIÓN

En el siguiente trabajo monográfico trataremos de manera sucinta sobre los Contratos de Compraventa, la misma que, consiste en el que una de las

partes (vendedor o vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada

y

la otra (comprador o compradora) a pagar por ella un cierto precio,

en

dinero o signo que lo represente. También, este posee mayor importancia

entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y,

además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer

un estudio especial.

Otros de los temas que se trata en el presente trabajo es el concepto, las características, los tipos, clases de modalidad, vicios del consentimiento, sus elementos constitutivos, las garantías del vendedor no pagado, efectos de la promesa de venta. Finalmente nos referimos al tema de cómo se rescinde y termina el Contrato de Compraventa.

Metodológicamente esta investigación se realiza analizando las diversas informaciones obtenidas, el cual contiene una hoja de presentación, índice, introducción, propósito de la investigación, objetivos generales y específicos, desarrollo, conclusión y bibliografía. Utilizamos este método para profundizar en la teoría de varios autores, donde hemos recopilado informaciones previas. Por supuesto que siempre de acorde a nuestra Jurisprudencia, Doctrinas y los Códigos que estatuyen nuestras Leyes.

EL ESTUDIANTE

PROPÓSITOS DE LA INVESTIGACIÓN

Cada uno de nosotros requiere para desenvolvernos en nuestra profesión, adquirir conocimientos los cuales nos ofrezcan herramientas para realizar determinadas labor. Es por tanto, que esta investigación de carácter documental, por lo cual utilizamos varios libros citados en la bibliografía.

OBJETIVO GENERAL:

Estudiar sobre los Contratos de Compra-Venta, partiendo del análisis de sus concepciones y características.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS:

Enunciar los antecedentes históricos de los Contratos de Compra-Venta.

Definir los conceptos, las características, los tipos, clases de modalidad del consentimiento, en los Contratos de Compra-Venta.

Establecer cuáles son los elementos constitutivos, las garantías del vendedor no pagado, efectos de la promesa de venta, en los Contratos de Compra-Venta.

Identificar como se Rescinde y como termina el Contrato de Compra-Venta.

LOS CONTRATOS DE COMPRA-VENTA

1.1.- ORIGEN E HISTORIA.

La Compra-Venta no es obra del Derecho Romano, es una operación muy antigua, conocida entre los Egipcios hace más de 1,500 años A.C. conforme a la Biblia y según la historia general, era ya ordinaria en Babilonia, hace 900 años A.C., todas como hemos precisado, estas sociedades fueron anteriores a Roma que aparece en 753 años A.C., como un pueblo rústico que bajo el dominio de los Etruscos, adquieren conocimientos y cultura. Durante su evolución es que aparece la ley de las XII tablas, donde este contrato resalta en la tabla VI, pues es la que sujetaba al que se obligaba, al pago de una cosa comprada y caso de negativa, debía pagar el doble. Pero a través del tiempo, ese derecho antiguo fue transformado por las instituciones del Emperador Justiniano, donde se profundizó el carácter consensual de la venta. Ortolan en su explicación histórica de las instituciones del emperador Justiniano, se expresó: "Las obligaciones se forman por el solo consentimiento, en los contratos de venta, alquiler, sociedad y mandato. Se dice que en ese caso que la obligación se contrae por el consentimiento exclusivo, porque no es necesario, para que el acuerdo nazca, ni el escrito, ni la presencia de las partes, ni la disminución del precio de alguna cosa…."

Sin embargo, la doctrina llega aún más lejos en el contexto práctico al expresar: "La gran innovación sería subordinar la formación del contrato de Compra-Venta, al establecimiento de un acto escrito". La posición no solo formula el planteamiento de las pruebas, sino los requerimientos que la propia ley exige en ciertas materias, tales como la inmobiliaria, ventas condicionales de muebles e inmuebles.

El Derecho Romano en su progresiva evolución se vio precisado a tutelar, mediante acciones especiales, ciertas convenciones que no se formalizaban por la palabra, la escritura o la entrega de la cosa, apareciendo así los contratos que no requerían solemnidades para su celebración, pues

donde bastaba el simple acuerdo de las partes para que quedaran perfeccionados, admitiéndose que la voluntad sea expresada entre ausentes (carta o un intermediario).

Finalmente, cuando la evolución del Derecho Romano hizo del acuerdo de voluntades el elemento característico del contrato, se acepta que puedan ser perfeccionados por el mero consentimiento de las partes, apareciendo así, los contratos consensuales.

1.2.- DEFINICIÓN.

El contrato de compra-venta es aquel contrato bilateral en el que una de las partes (vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra (compradora) a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que lo represente. El contrato de compra-venta es el que tiene mayor importancia entre los de su clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio especial. Como contrato tipo de los traslativos de dominio, aplicaremos sus reglas principales a la permuta; sufrirán estas modificaciones esenciales en la donación; también recurriremos a la compraventa para explicar ciertas especialidades del mutuo, de la sociedad, de la transacción y de la renta vitalicia.

Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio. Las formas de adquisición del dominio están representadas por el contrato, la herencia, la prescripción, la ocupación, la accesión, la adjudicación y la ley. El contrato es en el derecho moderno la forma principal de adquirir la propiedad dentro de los contratos traslativos de dominio.

La compra-venta en el derecho latino moderno, que deriva del Código Napoleón, es un contrato traslativo de dominio, que se define como

el contrato por virtud del cual una parte, llamada vendedor, transmite la propiedad de una cosa o de un derecho a otra, llamada comprador, mediante el pago de un precio cierto y en dinero.

1.3.- CARACTERÍSTICAS.

La compraventa es uno de los contratos más importantes de nuestro medio y cuenta con las siguientes características:

Es autónomo: porque no depende de otros contratos.

Es obligatoria: porque existen obligaciones recíprocas. El vendedor debe vender el inmueble y el comprador debe pagar el precio convenido.

Es a título oneroso: existe enriquecimiento.

Es consensual: se requiere del necesario acuerdo entre ambas partes.

Tiene libertad de forma: es decir, se puede celebrar de manera escrita u oral, con excepción de la compraventa del inmueble, que necesariamente tiene que celebrarse de manera escrita.

1.4.- ELEMENTOS DE UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA

De la definición de las líneas anteriores podemos deducir que el contrato de compraventa está constituido por una seria de elementos de concurrencia obligatoria y que evidentemente no pueden ser perdidos de vista por todo aquel que pretenda redactar uno. Estos elementos son:

a) Los sujetos

Son los titulares de las obligaciones y derechos recíprocos. Para el caso del contrato de compraventa, los sujetos son el comprador y el deudor. En ningún

caso podemos olvidarnos hacer constar los nombres de los sujetos en un contrato.

b) El objeto

En el contrato de compraventa, el objeto lo constituyen las cosas o bienes que se van a transferir en la operación económica. Estos pueden ser materiales o

incorporales.

c) La transferencia de la propiedad del bien Es una de las principales obligaciones del contrato. En el contrato deberá consignarse el momento que se realice la entrega. Así también deberán consignarse todas las obligaciones accesorias.

d) El precio

Junto a la transferencia del bien, el precio se constituye como una de las principales obligaciones de contrato. Este monto también deberá consignarse

obligatoriamente en el contrato.

1.5.- TIPOS DE COMPRAVENTA SEGÚN EL BIEN

A.- Compraventa a satisfacción Según el art. 1571 del C.C. la compraventa de bienes a satisfacción del comprador, se perfecciona sólo en el momento en que éste declara su conformidad, para cuyo efecto, debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado por el contrato o por los usos, o en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor.

B.- Compraventa a prueba Cuando se desconfía respecto de la calidad y bondad del bien y no se quiere celebrar el contrato mientras el bien no tenga las cualidades pactadas o no sea idóneo para la finalidad a que está destinada, se produce el fenómeno de la compraventa a prueba. La compraventa a prueba es a condición suspensiva, tal como lo establece el art. 1572 del Código Civil.

C. Compraventa sobre Muestra Podemos manifestar que la compraventa sobre muestra es, de acuerdo a Aguilar Carbajal (1977):«cuando los contratantes se ponen de acuerdo para la celebración del contrato, sin tener a la vista el objeto mismo, sino sólo una parte desprendida del objeto que se llama muestra» (p.115). En esta modalidad de compraventa, la condición suspensiva no es subjetiva, sino objetiva. Se trata de que entre las muestras y el bien haya correspondencia física.

Si la muestra no corresponde al bien vendido, no hay venta, pero si corresponde, ya no hay derecho a reclamo. Esta modalidad de la compraventa está legislada en el art. 1573, que dice: “Si la compra venta se hace sobre muestra, el comprador tiene derecho a la resolución del contrato si la calidad del bien no es conforme a la muestra o a la conocida en el comercio”.

D.- Compraventa de cosas litigiosas Es factible vender los bienes sobre los cuales se discute la propiedad o cualquier otro derecho real. Para la venta de cosa litigiosa, se necesita que quien ha adquirido tenga conocimiento del proceso, porque de otra manera se estaría sorprendiendo la buena fe del comprador, especialmente en los bienes muebles. El legislador no ha distinguido entre la venta litigiosa de bienes muebles o inmuebles, por lo que el vendedor tiene la obligación de instruir al comprador en ambos casos.

La venta de cosa litigiosa, puede adquirir los caracteres de aleatoria o solamente de condición suspensiva. En el primer caso, el vendedor no se hace responsable de lo que puede suceder en el proceso; en el segundo, la condición suspensiva es que el resultado del proceso lo beneficie. Una segunda condición, es el conocimiento que debe tener el demandado o contraparte, para los posibles efectos del retracto litigioso (inc. 3 del art. 1599) a fin de que si desea pueda sustituir al comprador en la venta de la cosa litigiosa.

La venta litigiosa puede realizarla, tanto el demandante como el demandado , porque mediante la cesión se transfiere un derecho que todavía no es realizable.

E.- Venta de cosa ajena Según el concepto común, es imposible la venta de cosa ajena, porque sólo puede venderse aquello del cual uno es propietario; sin embargo, desde el punto de vista jurídico, es posible. Freyre Castillo (1990): «Sobre el particular se ha escrito un libro muy interesante que analiza exhaustivamente este tema». Al respecto, el Código Civil, le destina las siguientes normas:

El artículo 1537 que establece que “El contrato por el cual una de las partes se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad de un bien que ambos saben que es ajeno, se rige por los arts. 1470, 1471 y 1472”, que se refieren a la promesa de la obligación o del hecho de un tercero, que dicen:

Art. 1470.- Se puede prometer la obligación o el hecho de un tercero, con cargo de que el promitente quede obligado a indemnizar al otro contratante si el tercero no asume la obligación o no cumple el hecho prometido, respectivamente. Art. 1471.- En cualquiera de los casos del art. 1470 la indemnización a cargo del promitente tiene el carácter de prestación sustitutoria de la obligación o del hecho del tercero. Art. 1472.- Puede pactarse anticipadamente el monto de la indemnización. La venta del bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el bien, antes de la citación de la demanda, a tenor del art. 1539. En caso de que el bien sea parcialmente ajeno, el comprador puede optar entre solicitar la rescisión del contrato o la reducción del precio. En caso de rescisión, el vendedor debe restituir al comprador el precio recibido y pagar la indemnización de daños y perjuicios sufridos, así como reembolsar los gastos, intereses, tributos y las mejoras.

F.- Compraventa Ad Corpus Es cuando la voluntad de las partes sea vender y comprar la cosa tal como está, sin tener en cuenta las dimensiones que se encuentran registradas en sus títulos.

La no coincidencia de las dimensiones no interesa y no altera el contrato; en consecuencia, no hay derecho a reclamar por parte del comprador ni del vendedor. La compraventa se ha hecho tal como es, en bloque. Esto se puede hacer porque en nuestra patria no existe una titulación bien llevada. Esta compraventa ad corpus, en bloque, es una figura usual en la compraventa inmobiliaria y está ubicada en el art. 1577 del C.C. que dice: “Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su extensión o cabida, aun cuando ésta se indique en el contrato, el comprador debe pagar la totalidad del precio a pesar de que se compruebe que la extensión o cabida real es diferente.

Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida y la real difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento proporcional.”

Si no se dice que la compraventa es ad corpus o por extensión o cabida, se presume que ha sido ad corpus, según lo ha establecido por la doctrina. Funciona la cláusula ad corpus, sólo en cuanto a la medida de la extensión, pero no en lo relativo a la naturaleza o calidad del objeto, en cuyo caso puede haber error o dolo.

G.- Compraventa por extensión o Cabida La figura contraria a la compraventa ad corpus, es la venta por extensión o cabida, llamada también sobre medida, en la cual hay derecho a reclamo. El comprador tiene derecho a reclamar, porque la extensión o cabida, ha sido condición esencial del contrato, puesto que ha querido comprar o vender sólo en determinado número de metros. Si hubiera más o menos extensión hay derecho a reclamar por parte del comprador o vendedor. Para este efecto, debería agregarse en una cláusula del contrato, la expresión: “Quedando entendido que la compraventa es por extensión o cabida”. Como hemos dicho anteriormente la venta por extensión o cabida da derecho a reclamo, mientras que la de ad corpus, no da ese derecho. Al respecto se presentan dos alternativas:

a) Si la diferencia no excede de un décimo, es decir, que es mínimo el perjuicio y, por tanto, las consecuencias también son mínimas, hay derecho a reclamar hasta el 10% de diferencia, pero no se puede pedir la rescisión, que es un factor pernicioso en el contrato.

b) En el caso de que la diferencia sea superior al décimo, la situación es más grave, y el legislador le da al comprador el derecho de reclamar la reparación del daño o la rescisión del contrato. La solución es alternativa según los arts. 1574 y 1575 del C.C. que dicen:

Art. 1574.- En la compraventa de un bien con la indicación de su extensión o cabida y por un precio en razón de un tanto por cada unidad de extensión o

cabida, el vendedor está obligado a entregar al comprador, la cantidad indicada en el contrato. Si ello no fuese posible, el comprador está obligado a pagar lo que se halle de más y el vendedor a devolver el precio correspondiente a lo que se halle de menos.

Art. 1575.- Si el exceso o falta en la extensión o cabida del bien vendido es mayor que un décimo de la indicada en el contrato, el comprador puede optar por su rescisión.

1.6.- ¿CÓMO HACER UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA? UNA CUESTIÓN PREVIA: LA FORMALIDAD DE CONTRATO

Muchas veces se confunde o se identifica al contrato con la forma en la que este ha sido expresado. Nos explicamos: Ocurre que el contrato no es el papel en el que consta las obligaciones recíprocas de las partes, sino que es simple y llanamente el acuerdo en virtud del cual las partes se obligan a realizar determinadas acciones; todo aquello al margen de la forma en la que se haya expresado dicho acuerdo. Así, los acuerdos pueden manifestarse en un papel, o simplemente de manera verbal. En el primer caso, el contrato tendrá forma escrita, y, en el segundo, forma oral. Ahora bien, por regla general la forma en la que se manifiestan los acuerdos entre las partes no condiciona su validez. El Código Civil Peruano se rige bajo un principio llamado “Libertad de Forma”. Sin embargo, existen algunas excepciones a la regla general. Hay algunos casos para los cuales la ley exige que se respete una forma determinada. Este es el caso de la compraventa de bienes inmuebles, el cual debe celebrarse por escrito, necesariamente, y por escritura pública.

1.7.- LA REDACCIÓN DE UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA

Habiendo hecho estas aclaraciones, a continuación van algunas pautas generales para la redacción de un contrato de compraventa. La idea de la redacción del contrato de compraventa es que en él deben constar, necesariamente, todos los elementos configuradores del contrato: los sujetos, el objeto y las obligaciones (la transferencia de la propiedad y el pago del precio).

El primer paso en la redacción del contrato -obviamente, luego de colocarle el título- es la identificación de cada uno de los sujetos intervinientes. Se debe indicar el nombre, documento de identidad y de ser el caso, el domicilio del comprador y el vendedor.

El segundo paso consistirá en describir con la mayor precisión posible el bien que será objeto de transferencia. En caso de un bien inmueble la carga se hace mayor ya que deberá indicarse todos los servicios (agua, luz, alcantarillado, etc.) y además condiciones en las que se encuentra el inmueble.

El tercer paso es describir las principales obligaciones del contrato, las cuales son:

i) la transferencia del bien y ii) el pago del precio del bien. Sobre el primer asunto, la transferencia del bien, se deberá indicar el momento en que será entregado dicho bien. Sobre el segundo caso, el pago del precio del bien, deberá indicarse el monto del precio del bien y la modalidad de pago de dicho monto. Por último, el contrato deberá ser firmado por ambos intervinientes y elevarlo a escritura pública de ser el caso.

1.8.- LA RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE COMPRA-VENTA

La resolución de un contrato opera cuando después de celebrarlo sobreviene alguna causal de resolución. A diferencia de lo que ocurre, por ejemplo, con la nulidad, nuestro código no regula las causales específicas de la resolución de un contrato.

La acción de resolución le corresponde al acreedor y por lo tanto, la causa más común de la resolución de los contratos es el incumplimiento de alguna de las obligaciones derivadas de los mismos. Para el caso de la compraventa, la principal causa de resolución es el incumplimiento o bien de la transferencia del bien o del pago de la suma del precio o la garantía que recae sobre el producto. En

caso de que el contrato se resuelva por falta de pago, el acreedor tendrá derecho a una indemnización según las reglas establecidas en el código.

Otra causal de resolución se manifiesta cuando la compraventa se realiza sobre la base de muestra. En ese caso, el acreedor tendrá derecho a resolver el contrato cuando la calidad del bien no es la misma que la ofrecida en la muestra.

1.9.- PREGUNTAS TÍPICAS Y ATÍPICAS SOBRE CONTRATO DE COMPRA-VENTA

1. El martes de la semana pasada le vendí mi auto a mi primo, firmando únicamente un contrato que él se llevó. Ayer me entere que al realizar una carrera de piques, atropelló a dos personas que estaban en un paradero, matando a una y dejando muy grave a la otra. Hoy me llamó y me dijo que el único responsable sería yo, pues el contrato sólo lo conocemos nosotros y que yo sigo siendo para todo el mundo el propietario del carro, por lo que quería saber si esto efectivamente es así.

En el caso, se realizó el contrato de compraventa de un auto, el cual debió sujetarse a lo establecido en el numeral 1 del Art. 34° de la Ley General de Transporte que señala: “La transferencia de propiedad y otros actos modificatorios referidos a vehículos automotores se formaliza mediante su inscripción en el Registro de Propiedad Vehicular”. Es así que si bien se firmó un contrato, debió perfeccionarse la transferencia de propiedad a través de la inscripción en el registro correspondiente. Cabe señalar a su vez que la transferencia de propiedad de vehículos automotores se formaliza ante notario público, mediante acta notarial de bienes muebles registrables; por lo tanto quien formula la pregunta continuaba siendo propietario del auto para efectos legales. A tenor de ello, remitámonos al Art. 29 de la ley antedicha que señala que: “la responsabilidad civil derivada de los accidentes de tránsito causados por vehículos automotores es objetiva de conformidad con lo establecido en el Código Civil. El

conductor, el propietario del vehículo y de ser el caso el prestador de servicios de transporte terrestre son solidariamente responsables por los daños y perjuicios ocasionados”, por lo que lo afirmado por su primo vendría a ser un disparate, pues la responsabilidad civil seria compartida. Por otro lado, la responsabilidad penal recaería en este último.

2. El mes pasado celebre un contrato de compraventa de una casa a mi vecina. Pasados los días y al querer tomar posesión de la misma, la vendedora me dijo que la casa no era de su propiedad sino de su hermana pero que al haber firmado un contrato llamado “promesa de venta de bien ajeno” no habrán problemas y que tendré la casa en verano de 2015 a más tardar. Yo no sabía que había firmado este tipo de contrato, a su vez, siempre pensé que mi vecina era la propietaria del inmueble, más aun al saber que tenía su derecho inscrito, por lo que deseo saber si podría hacer algo para que el contrato ya no sea válido, pues yo necesitaba la casa cuanto antes.

El contrato por promesa de venta de bien ajeno está regulado en el Art. 1537 del Código Civil y tiene como extremo esencial que ambas partes deben saber que el bien es ajeno. En este caso, simplemente se firmó un contrato de compraventa creyendo de buena fe el comprador, y en base a la seguridad que le daba el registro, de que su vecina era la propietaria del inmueble, por tanto este tipo de contrato no calzaría para el caso. Para corroborar lo señalado citemos la Casación N° 1332-2009-Cajamarca por la cual, la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema señalo que: “la transferencia de un bien por una persona que no ostenta la calidad de propietaria constituye un imposible jurídico, configurándose la causal de nulidad contenida en el numeral 3 del Art. 219 del Código Civil” lo cual vendría a aplicarse a la interrogante formulada. Asimismo, en la misma casación enuncia: “considero inaplicables al caso analizado las normas sobre el compromiso de venta de bien ajeno (Art. 1537) pues en este contrato una de las parte se compromete a obtener que la otra adquiera la propiedad de un bien que ambas saben que es ajeno, supuesto que no se verifica cuando el comprador tenía la convicción de

que la vendedora era la propietaria del predio transferido por tener su derecho inscrito”. En conclusión el contrato debe ser declarado nulo.

3. Ayer estaba circulando por la mañana a bordo de mi taxi tico por la Av. Javier Prado, cuando a la altura de la Av. Guardia Civil, el semáforo cambia a rojo; yo intente frenar pero no respondían los

frenos por lo que el carro se pasó la luz roja y se llevó de encuentro a

un

señor que cruzaba la pista, el cual está internado en la clínica con

un

brazo facturado. Yo no tuve la culpa, porque el carro fue el que no

respondió; hable del tema con un abogado y me dijo que yo no tendría

la obligación de reparar al accidentado porque es una causa externa a

mi voluntad, que calificaría como “caso fortuito”. En vista que yo no

confío mucho en ese abogado porque estudio en la San Martin, recurro a uds para preguntarles si efectivamente es así o tendría que

reparar al señor?

El Art. 1970 del Código Civil nos habla de la Responsabilidad por Riesgo, señala así: “Aquel que mediante un bien riesgoso o peligroso o por el ejercicio de una actividad riesgosa o peligrosa, causa un daño a otro está obligado a repararlo”, sin embargo a tenor del Art. 1972: “En los casos del Art. 1970, el autor no está obligado a la reparación cuando el daño fue consecuencia de caso fortuito o fuerza mayor, de hecho determinante de tercero o de la imprudencia de quien padece el daño”. Por ello mismo, debemos definir que es “caso fortuito”. La CAS N° 823-2002 LORETO Lima, 29.09.03 SALA CIVIL PERMANENTE señalo: “…el caso fortuito debe entenderse como un acontecimiento extraordinario, imprevisible e irresistible producido por el hombre y para calificarlo como tal se trata de un hecho que no puede preverse, o que previsto no puede evitarse, no debiendo ser una previsibilidad exacta y precisa sino por el contrario conocida por el hombre común para el caso concreto”. Más adelante, en la misma casación, se esclarecen todas las dudas: “…no se puede calificar el desperfecto de la motonave como un caso fortuito, extraordinario, imprevisible e irresistible”, tal cual sucedió en el caso narrado, por lo cual el taxista está obligado a reparar al lesionado, sin importar si tiene dolo o

culpa, pues se trata de un supuesto de responsabilidad por riesgo, en base a la utilización de un típico bien riesgoso como es un auto, a la vez que del caso se desprende que la víctima cruzo por la avenida respetando las señales de tránsito. Finalmente, en lo referente al mantenimiento que debió haber brindado el taxista al vehículo que usaba como herramienta de trabajo, citemos la Casación N° 2902-99 que enuncia: “Los hechos de un bien riesgoso, son consecuencia de la actividad de quien los gobierna y domina, de tal manera que puede impedir que se produzcan, pues tales hechos pueden ser, ordinariamente previstos y evitados”; en el caso presente, en base a un diligente y continuo mantenimiento del auto.

4. En febrero, con motivo de la celebración del aniversario de la ciudad de Trujillo, los residentes en Lima del “Club Trujillo” decidimos organizar una fiesta. Es así que para darle mayor realce, decidí como presidente del mismo comprar dos caballos de paso al criadero “Tres Cañas”. Firmamos un contrato a prueba donde acordamos que la misma se llevaría a cabo el día del evento (el 5 de marzo). Llegado el día y cuando la orquesta empezó a tocar la marinera, se presentaron los caballos tal cual lo acordado, pero los mismos eran negros, lo cual no es usual pues en su mayoría los caballos que realizan este arte, son blancos, además que no se iba de la mano con la indumentaria oficial que usamos en este tipo de fiestas, la cual es blanca en su integridad, por lo que los animales si bien bailaron al compás de la música, causaron un gran impacto negativo en la concurrencia, por lo que no serían idóneos para la finalidad a la que estaban destinados, es decir realzar el evento señalado, más aun sabiendo que era el 479 aniversario de la ciudad. Quería saber si puedo solicitar la nulidad o la ineficacia del contrato celebrado.

Tal cual figura en el Art. 1572° del Código Civil: “La compraventa a prueba se considera hecha bajo la condición suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneo para la finalidad a que está destinado”. En el segundo párrafo se enuncia: “La prueba debe realizarse en el plazo y

según las condiciones establecidas en el contrato o por los usos”. En el presente caso, tal como se señala en el contrato, se acordó realizar la prueba el día del aniversario de la ciudad de Trujillo, lo cual no sería idóneo para el comprador pues pudo haberse presentado una contingencia, sin embargo así fue pactado; en consecuencia la prueba se realizó según las condiciones establecidas en el documento, por lo que en este extremo no habría reclamo alguno. Por otro lado, el hecho que los caballos sean de un determinado color no enerva que los animales posean las cualidades pactadas y que sean idóneos para la finalidad destinada. En este caso, los mismos debían de bailar al compás de la música, para eso se les compró más allá de las connotaciones especistas y eso fue lo que efectivamente hicieron, por tanto el hecho que sean de un determinado color es indistinto, pues bailaban para realzar el evento en base a este arte y no al hecho de su color. A su vez, según Barbosa, estos tipos de contratos son ineficaces transitoriamente y dependen de dos hechos condicionantes: 1) que el bien tenga las cualidades aseguradas por el vendedor y 2) que cumplan las finalidades a las que estaban destinadas. Ambas condiciones se cumplieron en el caso que nos ocupa, pues los caballos eran de paso-y no de carrera por ejemplo- y realizaron el baile el día acordado. Para confirmar lo señalado, citemos a Cárdenas Rodríguez quien enuncia: “la prueba no tiene como objetivo determinar que el bien sea del agrado del comprador, sino que reúna las cualidades pactadas o que sea idóneo para la finalidad a que está destinado. Tómese como ejemplo el caso de la venta de un caballo de paso fino que realice el paso de ambladura. A través de la prueba por un jinete experto se podrá determinar si el solípedo reúne dichas características. De ser así, el comprador no podría rechazarlo pretextando que no es de su agrado u otras circunstancias adicionales no pactadas. El ejemplo sirve para ilustrar el cumplimiento de las cualidades pactadas. Cabe también que no se mencionen cualidades del bien, pero sí conste el fin al que se le va a destinar. Así, un caballo con problemas de infertilidad no cumpliría con la finalidad para la que fue adquirido si el comprador buscaba un semental”. En conclusión, el contrato es válido y debe ser respetado.

CONCLUSIÓN

En conclusión puedo manifestar que, resulta de gran importancia para nosotros como estudiosos de las Ciencias Jurídicas, el conocer de manera completa y profunda todo lo relativo a los contratos de Compra-Venta, ya que, este posee una gran importancia entre los contratos de su clase, porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su función jurídica como económica, debe merecer un estudio especial. Es por tanto, que ellos constituyen la base de toda una gama de actuaciones jurídicas que se presenta en la práctica y en el que hacer jurídico del abogado, porque los tribunales civiles están repletos de decisiones fundamentadas ya en el cumplimiento de contrato, ejecución de contratos, violación de contratos, nulidades de actos de ventas, radiaciones de hipotecas.

El abogado que desconoce las fuentes, las características, sobre de la capacidad de las partes contratantes, del objeto y materia de los contratos de Compra-Venta, de la causa los efectos, y las formas de extinción de las obligaciones tendría una gran laguna para el ejercicio de la profesión por ante los tribunales civiles.

Finalmente, queda la satisfacción de haber con un trabajo conciso y claro que nos arrojó luz sobre la base teórica y se aclararon varios aspectos prácticos relacionado con dicho tema.

RECOMENDACIONES

Como recomendación puedo manifestar que, no firmes documento o recibo alguno, ni entregues dinero sin tomar en cuenta las siguientes consideraciones:

1. Antes de firmar cualquier documento, revisa que:

a. Exista Escritura de Propiedad a nombre de la persona física o moral que

venda.

b. Exista Escritura de Constitución de Condominio si la vivienda que

adquieras está ubicada con otras viviendas en un solo domicilio.

c. La vivienda a adquirir se encuentre libre de gravámenes. De no ser así,

que te indiquen cuándo se cancelarán éstos.

d. Exista el inmueble, si compras una vivienda en construcción.

2. ¿Qué debo revisar del documento a firmar?

a. La identidad de los vendedores y que éstos coincidan con quien aparece como propietario del inmueble en el contrato de compraventa. En caso de existir representantes de los vendedores, en el Contrato se deberán especificar sus facultades para comparecer a nombre de éstos últimos.

b. Que tu nombre aparezca completo.

c. La identificación e individualización de la vivienda objeto de la adquisición (calle, número y colonia, superficie de terreno y construcción,

cajón de estacionamiento, etc.).

d. Las características técnicas y especificaciones de la construcción.

e. Los acabados y características adicionales en detalle.

f. El precio total de la Compra-Venta y su forma de pago.

g. Los cargos adicionales al precio final de la vivienda en su caso.

h. Las cantidades a pagar por impuestos y derechos, honorarios por la escrituración, avalúo, etc.

i. Los montos de penalización para el vendedor y el comprador en caso de incumplimiento.

j. La fecha de terminación de la vivienda, en caso que se encuentre en construcción.

k. La fecha de entrega de la vivienda.

l. Gastos.

m. En el caso de vivienda nueva, pregunta si cuenta con seguro de calidad.

3. ¿Qué otras cosas debes tomar en cuenta?

a. Revisa un borrador del documento que vayas a firmar y que éste, incluya

todo lo convenido. Exige las modificaciones que procedan.

b. El documento que firmes debe hacerse por duplicado y debes conservar

uno firmado por todas las partes que intervengan.

c. Si hubiere necesidad de que realices algún pago, verifica que el recibo

que te entreguen sea original, que aparezca el nombre o denominación de la persona que vende, esté a tu nombre e indique el concepto del pago.

d. No hagas caso a quien te aconseje en convenir o escriturar a un precio

inferior al pactado. Podría posteriormente traerte problemas.

e. No te dejes sorprender por supuestos promotores o gestores de

vivienda.