2 Urbanismo Pro Empresarial

Urbanismo pro- Urban state-
empresarial en Chile: entrepreneurialism

polticas y planificacin in Chile: policies and
de la produccin planning within high-rise
residencial en altura en residential production
el pericentro del Gran in the pericenter area of
Santiago1 Greater Santiago1
Ernesto Jos Lpez-Morales2, Ivo Ricardo Gasic Ernesto Jos Lpez-Morales2, Ivo Ricardo Gasic
Klett3 y Daniel Alberto Meza Corvaln4 Klett3, Daniel Alberto Meza Corvaln4
Resumen Abstract
Fundamentales para la produccin neoliberal del Technical-urban adjustments oriented towards
espacio urbano son los ajustes tcnico-urbansticos raising the capital required for a large scale urban
orientados a la atraccin de capital requerido para renewal are essential for the neo-liberal production
producir renovacin urbana a gran escala, factor of urban space; this is a key factor that has not been
preponderante pero poco estudiado en Latinoam- properly studied in Latin America. Such municipal
rica. Tales operaciones municipales son propias de actions stem from the so-called urban state-
lo que se conoce como urbanismo pro-empresarial entrepreneurialism or the ad hoc regulation regarding
(urban state-entrepreneurialism) o la regulacin ad the use and intensity of land exploitation, which
hoc del uso e intensidad de la explotacin del suelo, involves the generation of public-private partnerships,
con generacin de alianzas pblico-privadas, inyec- incorporation of profitability logics within municipal
cin de lgicas de rentabilidad al interior del dis- practices and state speculative action at local level.
curso y prctica municipal, y accionar especulativo Focusing on six municipalities located in the inner
del estado a nivel local. Focalizado en seis comunas city of Santiago de Chile, and through literature
N 76 / November 2012 / Volume N 27: 75-114 75
8553 Revista Invi 76 Interior.indb 75 13-11-12 12:55

del inner city de Santiago de Chile, el estudio de review, interviews to key agents and the revision
caso aqu presentado (periodo 2000-2011) observa of the public register of properties, this case study
las modificaciones a los instrumentos de regulacin (2000-2011) examines the changes undergone by
y su resultante en produccin y localizacin inmo- regulation instruments and the consequences for
biliaria, a travs de revisin documental, entrevis- real estate production and the location of residential
tas a agentes clave y anlisis de registro pblico developments. The analysis concludes that, although
de propiedades. Se concluye que si bien la alianza private public partnerships are not an essential
pblico privada no es condicin necesaria para la condition for intensive urban renewal, elements
renovacin intensiva del suelo, s lo es un estado such as inter-communal competition, the capacity
general de competencia intercomunal, la capacidad of inner local governments to relocate areas for
de los gobiernos locales pericentrales de relocali- urban renewal through legal modifications and the
zar reas de renovacin urbana va modificaciones deliberate generation of intra and extra-communal
normativas, y la generacin deliberada de movili- mobilization of real estate capital are prerequisites
dad intra y extracomunal de capital inmobiliario. for the intensive renewal of land.
PALABRAS CLAVE: URBANISMO PRO-EMPrESARIAL; KEYWORDS: URBAN STATE-ENTREPRENEURIALISM;
INSTRUMENTOS DE REGULACIN; RENOVACIN REGULATION INSTRUMENTS; URBAN RENEWAL;
URBANA Y PRODUCCIN INMOBILIARIA. REAL ESTATE PRODUCTION.
Fecha de recepcin: 06.07.12 Received: 06.07.12

Fecha de aceptacin: 24.09.12 Accepted: 24.09.12
1 Resultados de Proyecto Fondecyt 11100337 Rent gap, social 1 Results of Fondecyt Project 11100337 Rent Gap, Social Agents
agents and planning systems: A case-study analysis of the pro- and Planning Systems: A Case Study Analysis of the Property-
perty-led gentrification of Santiago de Chiles inner city area. Led Gentrification of Santiago de Chiles Inner City Area.
2 Doctor en Planificacin Urbana UCL (University College Lon- 2 PhD in Urban Planning, University College London. Assistant
don). Profesor Asistente, Investigador Departamento de Urba- Professor, Researcher, Departamento de Urbanismo, Facultad
nismo, Facultad de Arquitectura y Urbanismo, Universidad de de Arquitectura y Urbanismo, Universidad de Chile. Email: elo-
Chile. Email: elopez@uchilefau.cl pez@uchilefau.cl
3 Licenciado en Geografa, Facultad de Arquitectura y Urbanismo, 3 BA in Geography, Facultad de Arquitectura y Urbanismo, Univer-
Universidad de Chile. Email: igasic@uchilefau.cl sidad de Chile. Email: Igasic@uchilefau.cl
4 Licenciado en Arquitectura, Facultad de Arquitectura y Urbanis- 4 BA in Architecture, Facultad de Arquitectura y Urbanismo, Uni-
mo, Universidad de Chile. Email: dmeza@uchilefau.cl versidad de Chile. Email: dmeza@uchilefau.cl
76 N 76 / Noviembre 2012 / Volumen N 27: 75-114 ARTICLE: Urban state-entrepreneurialism in Chile: policies and planning within high-rise
residential production in the pericenter area of Greater Santiago / Ernesto Jos Lpez-
Morales, Ivo Ricardo Gasic Klett, Daniel Alberto Meza Corvaln

Introduccin Regin Metropolitana de Santiago, es radicalmente
modificada en el tiempo. Los datos fueron agrega-
El auge de la renovacin urbana de las grandes dos por anillos pericentral (inner city, 11 comunas,
metrpolis latinoamericanas es constante en el incluyendo la comuna central de Santiago), perif-
marco del capitalismo post-industrial imperante. rico urbano del Gran Santiago (23 comunas) y radio
Especialmente tras la crisis asitica que golpe la satelital extra-urbano (15 comunas). Entre 1990 y
economa del cono sur de 1998 a 2002, fue cuan- 2008, la participacin en el mercado residencial
do aparecieron o se intensificaron estrategias co- del inner city santiaguino se increment dramti-
mandadas por estados nacionales, regionales, me- camente desde un 7,5% hasta un 44%, mientras
tropolitanos y locales, articuladas con un intenso que la periferia decreci de un 81% a un 38,5%, y
desarrollo privado, con el fin de atraer y anclar la las comunas satelitales incrementan desde un 11%
participacin de capital financiero reconvertido en a un 17,6%. Tales cifras hablan de tres procesos
inmobiliario y maximizar sus ganancias. De diver- clave, a saber:
sas formas, tales dinmicas actualmente recompo- a) la reduccin sostenida de la produccin inmo-
nen el tejido urbano consolidado de las principales biliaria residencial en la periferia urbana metro-
ciudades de la regin5. politana, hecho coincidente con la recuperacin
El caso del espacio central y pericentral de San- post-crisis asitica pero mayormente debido a la
tiago de Chile no escapa a esta tendencia. Desde implementacin del modelo de produccin inmo-
1990 en adelante, su mercado residencial privado, biliaria privado-social, denominado Fondo Solida-
mayoritariamente subsidiado por un instrumen- rio de Vivienda, a partir de 2001, que desvitaliza la
to que bonifica hasta el 10% del valor de compra, produccin extensiva perifrica6;
ha modificado dramticamente la estructura de b) ligado a lo anterior y producto del alto costo del
localizacin y tipologa inmobiliaria residencial suelo de borde urbano7, la relativa expulsin de
predominante en la metrpolis. Como se mues- la vivienda social al espacio satelital regional;
tra en la Figura 1, la produccin inmobiliaria de
unidades habitacionales (casas y departamen- c) la crecientemente dominante modalidad de pro-
tos) medida por permisos de edificacin otorga- duccin de vivienda econmica va condominio
dos anualmente, dentro de las 49 comunas de la privado en altura, localizada fundamentalmente
5 Herzer, 2008; Rojas, 2004. 6 Cortnez y Arriagada, 2010.

7 Trivelli, 2011.
ARTCULO: Urbanismo pro-empresarial en Chile: polticas y planificacin de la produccin N 76 / Noviembre 2012 / Volumen N 27: 75-114 77
residencial en altura en el pericentro del Gran Santiago / Ernesto Jos Lpez-Morales,
Ivo Ricardo Gasic Klett y Daniel Alberto Meza Corvaln

en las comunas pericentrales, con relativa buena extensin producto de las normativas metropoli-
accesibilidad. Actualmente, en trminos cuantita- tanas, lo que incentivara una produccin inmo-
tivos, sta es, por lejos, la forma predominante de biliaria en altura con mayores costos de suelo, en
produccin inmobiliaria residencial en la regin desmedro de menores densidades11. Lo cierto es
de Santiago8. que la metrpolis de Santiago se desarrolla, y crece
en altura y densidad de manera muy localizada en
Se trata obviamente de transformaciones estruc- ciertos barrios, a una tasa histrica sin preceden-
turales radicales que verificaran una tendencia tes, producto probablemente de una combinacin
actual de Santiago a convertirse, al menos en su de todas esas causas.
paisaje central y pericentral, en una metrpolis
predominantemente en altura, con produccin Sin embargo, resulta paradjico constatar la baja
inmobiliaria residencial alcanzando incluso los atencin que ha recibido el intenso rol que el es-
30 pisos y ms, de la manera experimentada por tado ha jugado en promover, regular, y a veces
megalpolis de Sao Paulo o Ciudad de Mxico, ya desincentivar estas transformaciones estructu-
desde hace varias dcadas. rales. En general, el anlisis urbano e institucio-
nal ha sido profuso en cuantificar la produccin
Las causas de esta nueva tendencia inmobiliaria inmobiliaria central y pericentral, como lo de-
son debatibles. Algunos autores lo aducen a un muestra el inters del Ministerio de Vivienda y
cambio en la estructura de la demanda, es decir, Urbanismo (MINVU) en producir un reporte
a tendencias globalizantes de reestructuracin de- descriptivo de la materia12, pero bastante pobre
mogrfica y variacin de ciclos de vida familiares en reconocer el fuerte vnculo existente entre las
en el espacio metropolitano9 o bien a modificacio- polticas pblicas nacionales y planes regulado-
nes en las pautas de consumo propias de ciudades res comunales (PRC), con las inyecciones de ca-
de capitalismo post-industrial global10; otros, sobre pital financiero a anclar en el espacio, los ciclos y
todo desde el mundo empresarial inmobiliario, lo contraciclos de inversin, y la intensificacin que
asocian con la limitacin de la oferta de suelo para manifiesta la renovacin urbana en algunas zonas.
8 Desde el ao 2006, a nivel de la Regin Metropolitana de Santia- 11 Morand y Peterman, 2004.

go, la superficie autorizada para construccin de departamento 12 Arriagada, Moreno y Cartier, 2007.
pasa a ser mayoritaria en un 57% del total de produccin de vi-
vienda, 71.794 unidades de un total de 163.236. Fuente: www.
observatoriohabitacional.cl.
9 Rodrguez, 2007.
10 Arriagada, 2011.
78 N 76 / Noviembre 2012 / Volumen N 27: 75-114 ARTCULO: Urbanismo pro-empresarial en Chile: polticas y planificacin de la produccin

Figura 1. Reestructuracin espacial de la produccin de la vivienda en la Regin de Santiago.
Fuente: elaboracin propia en base a datos de unidades permisadas anuales, Observatorio Urbano MINVU (www.observatoriourbano.cl).
Este artculo intenta entonces llenar ese vaco, pro- a travs de un modelo denominado como de urba-
veyendo de un marco explicativo particular den- nismo pro-empresarial (abreviado a UPE de aqu
tro de los estudios de neoliberalizacin urbana, en adelante), traduccin literal de urban state-entre-
y ste tiene que ver con el rol activo del estado preneurialism o urban entrepreneurialism13.
dentro de las lgicas de acumulacin de capital in- Este artculo analiza la gestin de los instrumen-
vertido en suelo urbano en reconversin espacial tos de regulacin municipal del suelo, con par-
para alojamiento de vivienda econmica en altura, ticular nfasis en las modificaciones a los planes
13 Harvey, 1989.

Figura 2. Paisaje urbano del centro consolidado de Santiago.
Fuente: elaboracin propia.

reguladores comunales (PRC) de los municipios la localizacin de sta, receptivo a la inversin de
pericentrales durante el perodo 2000-2011. Tales capital inmobiliario global y local, y sobre todo
modificaciones son analizadas en su calidad de vulnerable a las prcticas discursivas que estig-
normativa urbanstica, reconociendo tambin, sin matizan las propiedades especficas para la demo-
embargo, la necesidad de abordar la dimensin dis- licin y reconstruccin, lo que R. Weber denomi-
cursiva de la prctica municipal. Respecto a la nor- na como una coartada neoliberal de destruccin
mativa de suelo, se exploran sus vinculaciones con creativa14 focalizada en renovar a cualquier costo
la produccin de edificios de departamentos y los las zonas histricas, que se visualizan como las de
patrones espaciales que su localizacin traza en el mayor retorno potencial (rent gap) de inversin in-
espacio urbano. En lo metodolgico, se establecen mobiliaria. Asimismo, para contribuir al proceso
los siguientes pasos de investigacin: 1) revisin de de perpetuacin de flujos de anclaje de capital al
documentos oficiales, tanto en su dimensin nor- suelo urbano, extraccin de renta de suelo y acu-
mativa (ordenanzas locales) como discursiva (me- mulacin, los poderes pblicos nacional y locales
morias explicativas y documentos de diagnstico, operan a travs de asociaciones descentralizadas
estudio o evaluacin emitidos por el ente munici- con bienes races, y lo que queda de la estructura
pal); 2) entrevistas a asesores urbanos de las comu- estatal local ha sido remodelado para parecerse a
nas estudiadas; y 3) levantamiento de expedientes la del sector privado, con nfasis en un servicio al
de edificacin para la identificacin y caracteriza- cliente, con velocidad y espritu emprendedor15.
cin de la produccin inmobiliaria por comuna,
adems de otras fuentes secundarias oficiales. Jang-Sup Shin hace hincapi en que la mayor flui-
dez de los activos mviles en la era de la globaliza-
cin16 hace que el grado de fijacin de esos activos
Urbanismo Pro-Empresarial: mviles a una determinada localidad depender de
Conceptos clave la ventaja competitiva de los activos menos mvi-
les, llmese infraestructura o regulaciones. La dis-
La contra-urbanizacin neoliberal se caracteri- cusin de este autor, as como la nuestra, se centra
za por promover un entorno construido sujeto a en los gobiernos locales. Es esencial la mejora de
renovacin, con un alto grado de flexibilidad en la calidad del medio ambiente construido, visto en
14 Weber, 2002, p. 519.

15 Ibd, p. 531-2.
16 Shin, 2007.

trminos econmicos, para que el espacio urbano la inversin en los lugares estratgicos, que a veces
sea ms receptivo a la conmutacin de los capita- se produce a expensas de dar saltos a territorios
les de inversin inmobiliaria. Esta mejora ha sido no necesariamente adyacentes, crean las caracte-
una de las principales estrategias de acumulacin rsticas de un urbanismo astillado21. El empren-
urbana, cada vez ms adoptadas por gobiernos lo- dimiento urbano se acompaa necesariamente de
cales en todo el mundo, desde aquellos de acen- la voluntad de la administracin local para absor-
tuado corte neoliberal, hasta los ms progresistas ber riesgos, con el fin de fomentar la participacin
social-demcratas17. del sector privado (desarrolladores, constructores,
bancos y otras entidades financieras) en la rees-
Ya en 1989, David Harvey prevea que el nfasis
tructuracin fsica del lugar, as como en las esfe-
en elevar la competitividad urbana y, por lo tanto,
ras de poltica pblica del estado22, generando las
revertir el declive de las economas urbanas de pa-
condiciones regulatorias necesarias para reducir al
ses industrializados en vas de desindustrializa-
mximo posible la incertidumbre asociada a la vo-
cin, seran impulsados por los gobiernos locales
latilidad del capital.
con un tinte cada vez ms empresarial, con un
xito que se considerara dependiente de una aso- El marco terico del UPE supera la ficcin domi-
ciacin pblico-privada centrada en la inversin y nante acerca del rol estatal (en el marco del neoli-
el desarrollo econmico especulativo a travs de la beralismo) como un factor meramente regulador o
construccin del lugar18. Actuando cada vez ms de corte managerialista. La teora del UPE obser-
como un facilitador del mercado, el gobierno lo- va al estado como un ente pblico monopolizador
cal pone a prueba diversos incentivos financieros de la toma de decisiones y permeable a las din-
y reguladores para atraer negocios inmobiliarios, micas y demandas cclicas y anti-cclicas de in-
mejorar el ambiente de inversin y atraer mayor versin corporativa. Los procesos de rolling-back y
cantidad de insumos del sector privado en el de- rolling-out descritos por J. Peck y A. Tickell23 como
sarrollo de la propiedad urbana19. Estos esfuerzos el retroceso de competencias y atribuciones de re-
son considerados como espacialmente selectivos, a gulacin del gobierno central y la posterior forma
menudo a favor de las inversiones en proyectos ur- de devolucin de obligaciones con competencias
banos emblemticos20. La orientacin selectiva de precarizadas a los gobiernos locales (que en el caso
17 Hackworth, 2007; Peck y Tickell, 2002. 21 Graham y Marvin, 2001.

18 Hackworth, 2007, p. 8; vase tambin Griffiths, 1998. 22 Ward, 2003.
19 Leitner, 1990; Mitchell, 1998. 23 Peck y Tickell, 2002.
20 Mattos, 2007; Lungo y Smolka, 2005; Ward, 2003.

chileno ocurre entre el golpe de estado derechista zonas menos favorecidas. El UPE tampoco garanti-
del ao 1973, y el ao 1994, cuando se promulga za retornos de esas inversiones a las arcas pblicas,
la Ley Orgnica de Municipios), calza en tiempo y y menos captura de plusvalas por externalidades
contexto poltico con las dinmicas de UPE. Preci- recibidas, de la forma en que la describen Smolka y
samente, autores como H. Leitner y G. MacLeod24 Amborski27 para otras realidades latinoamericanas,
plantean que el vuelco hacia esta modalidad de go- aunque el estado es el ente que generalmente asu-
bernanza se orienta hacia la atraccin de capital al me, ms que nada polticamente, las externalidades
espacio local, sobre todo en tiempos de volatilidad negativas, es decir, los costos polticos de responder
de capital post-crisis, en donde el estado se mueve frente a la sociedad civil por efectos ambientales o
en un juego especulativo sin planificacin racional sociales indeseables de la regeneracin o por los
en diseo ni ejecucin de sus polticas, concentra- fallidos intentos de macro-proyectos urbanos28.
cin en lugares especficos y no hinterlands. Siendo
En resumen, el UPE implica que no slo el estado
el capital financiero voltil, hay que anclarlo al
opera activamente en la produccin de condicio-
lugar en zonas puntualmente ventajosas para la
nes favorables para el mercado, sino que el mer-
rentabilidad. De tal forma, el estado deja de invertir
cado opera dentro del estado con sus lgicas de
en espacios no competitivos y se vuelve a aque-
competitividad y su dialctica de volatilidad ver-
llos de mayor potencialidad para la regeneracin,
sus anclaje espacial del capital29. De tal forma, el
anteponiendo criterios mayoritariamente de renta-
UPE es netamente neoliberal en el sentido de que
bilidad frente a los de desarrollo social o urbanos25.
el estado a nivel local: a) promueve la expansin de
Segn J. Peck26, tal acentuacin del anclaje de la in- las lgicas de mercado como reguladores de toda
versin en zonas especficas es entendida como un la vida urbana30, b) construye una sociedad y una
juego de suma-cero, ya que no existe evidencia de urbe econmicamente activa pero polticamente
que haya chorreo de ventajas econmicas hacia otras desideologizada31, c) ancla capital voltil al lugar
24 Leitner, 1990; MacLeod, 2002. 27 Smolka y Amborski, 2003.

25 Wacquant, 2008. 28 Zukin, 2006; Zunino, 2006.
26 Peck, 2005. 29 Ward, 2003.
30 Harvey, 2005; Leitner, Peck y Sheppard, 2007.
31 Un ejemplo de esto ltimo es la promocin pro-empresarial de
los espacios creativos de Richard Florida a nivel global, una
interpretacin reduccionista de las clsicas teoras de vitalidad
y heterogeneidad tolerante de J. Jacobs. (Florida, 2002; Florida,
Mellander y Stolarick, 2008).

a travs de una extrema focalizacin espacial en enfoque explicativo debido a la existencia de un
las instancias de regulacin y planificacin del te- marco terico desde el cual se han pre-establecido
rritorio, d) debe responder polticamente frente a categoras y factores de anlisis. Como seala P.
la sociedad civil, all donde no hay ventajas econ- Martnez Carazo33, la ventaja del mtodo de estu-
micas ni sociales aseguradas, y e) es especulativo dio de caso estriba precisamente en su aporte a la
en el diseo e implementacin de sus polticas. construccin de una teora ms acabada a partir de
una situacin social concreta y multi-factorial que
Sin embargo, el anlisis de UPE en los casos estu-
se pretende explicar. Se establecieron las siguientes
diados se operacionaliza en este artculo a travs de
tcnicas de investigacin: 1) anlisis de ordenan-
tres factores, a saber: 1) competencia intercomunal
zas locales, memorias explicativas y documentos
por atraccin de capital inmobiliario, 2) existencia
de diagnstico, estudio o evaluacin emitidos por
y operatoria de alianzas pblico-privadas en la ges-
el ente municipal, tanto en su dimensin normati-
tin del suelo, y 3) regulacin de suelo focalizada
va como discursiva; 2) entrevista semi-estructura-
en nichos espaciales, es decir, modificaciones ad
da a asesores urbanos de las comunas estudiadas;
hoc de la constructibilidad del suelo en los instru-
3) levantamiento de expedientes de edificacin
mentos de regulacin espacial, intencionadamente
de las direcciones de obras municipales, para la
en zonas muy determinadas. Mientras que los dos
identificacin y caracterizacin de la produccin
primeros son abordados en trminos genricos, el
inmobiliaria por comuna; 4) tratamiento de infor-
tercero es abordado en especfico en la seccin de
macin cuantitativa de fuente secundaria relativa a
estudios de caso.
produccin inmobiliaria dispuesta por el Observa-
torio Habitacional del MINVU34.
Metodologa
La seleccin de las comunas de estudio se realiz
La metodologa empleada es de carcter emprico, de acuerdo a los siguientes criterios: 1) localizacin
en el marco de un diseo mixto de investigacin dentro de la Zona de Renovacin Urbana estable-
con mtodo de estudio de casos32 y combinacin cida por el Subsidio de Renovacin Urbana (SRU),
de tcnicas cuantitativas descriptivas que permi- 2) produccin inmobiliaria intensiva en perodo
ten situar de mejor manera la informacin cualita- 2002-2011 y 3) exclusin de las comunas que com-
tiva. Las tcnicas cualitativas se aplican desde un ponen el cono de altos ingresos del Gran Santiago.
32 Yin, 2009. 33 Martnez Carazo, 2006.

34 www.observatoriohabitacional.cl

A stos se suman criterios estratgicos vinculados
a la disponibilidad de informacin, acercamien-
Antecedentes
to a actores municipales y existencia de estudios Desde comienzos de la dcada de los noventa, la
previos que se han realizado en comunas pericen- estrategia pblica chilena de renovacin urbana
trales del Gran Santiago, lo que permiti seleccio- se ha basado en una poltica subsidiaria. En el
nar comunas que faciliten la entrada al campo de ao 1991, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo
informacin. Por otra parte, se identifican zonas (MINVU) implementa el Subsidio de Renovacin
de estudio al interior de estas comunas; las cuales Urbana (SRU), el cual estableci un monto fijo de
son definidas mediante dos criterios interrelacio- 200 UF35 (10% del costo mximo de la vivien-
nados: 1) concentracin geogrfica de proyectos da nueva subsidiable) orientado a la demanda de
de renovacin urbana y 2) normativa urbanstica vivienda econmica nueva emplazada en zonas
de mayor permisividad. En estas zonas se ha le- centrales y pericentrales de las mayores ciudades
vantado informacin de produccin inmobiliaria, del pas. Este instrumento se ha ido modifican-
catastrando los proyectos y extrayendo los siguiendo sucesivamente, tanto en los montos otorgados
tes datos de los expedientes de edificacin: fecha como en la definicin de las zonas de aplicacin36.
de permiso de edificacin, anteproyecto, altura de Su xito en trminos de repoblamiento de las zo-
edificacin, nmero de departamentos y superficie nas pericentrales medido en el periodo intercen-
construida. Esto permiti obtener datos de mayor sal 1992-2002 fue magro, pero la aplicacin del
precisin respecto a cmo se han impactado de- subsidio ha sido decisiva para la generacin de un
terminadas zonas intra-comunales a partir de las mercado de viviendas destinadas preferentemente
prcticas regulatorias a analizar. a grupos socio-econmicos medios y medio-altos,
35 Unidad de cuentas ampliamente utilizada en Chile para efectos

inmobiliarios y de mercado de suelo, autoajustable de acuerdo a
la inflacin, por lo que refiere siempre a valor real. A julio de 2012
su valor en pesos chilenos era de $22.600 US$ 44,3.
36 En el ao 2004 se deroga el D.S.44 que regulaba dicho subsidio,
remplazndose sin mayores modificaciones por el Subsidio de
Inters Territorial normado en el D.S.40. En 2011 se deroga este
ltimo y se aplica el D.S.01, que no incorpora un ttulo especfi-
co de renovacin urbana sino que establece aumentos para los
subsidios de Clase Media, toda vez que stos sean aplicados
dentro de las Zonas de Renovacin Urbana y Zonas de Desarro-
llo Prioritario.

logrando reposicionar al centro de Santiago como discursivos esenciales para la atraccin, anclaje y
una alternativa residencial rentable para el desa- movilidad de capital privado invertido en la re-
rrollo inmobiliario, incluso ms all del segmento novacin urbana, ms aun considerando que su
de vivienda cubierto por el subsidio37. contenido formal y simblico reviste de instancias
instituidas de participacin ciudadana que, si bien
Adems del instrumento subsidiario, operan otras
son por lo general muy reducidas en nmero y con
instancias y mecanismos institucionales que com-
escasa efectividad en canalizar demandas sociales
plementan la estrategia pblica de renovacin ur-
de los residentes, legitiman las decisiones conteni-
bana. En este sentido, cobra vital importancia la
das en el mismo.
operacin regulatoria de los instrumentos de pla-
nificacin territorial que mediante normativas de Al conjunto de instrumentos subsidiarios y regula-
uso de suelo y condiciones de edificacin cooperan torios del espacio urbano se suma, adems, la ges-
en el proceso de transformacin de las zonas cen- tin pblico-privada de mega-proyectos urbanos
trales y pericentrales38. Es as como, a la par de la enfocados a impulsar el desarrollo urbano39. Por
aplicacin del SRU, los planes reguladores de las su parte, emergen iniciativas de gestin pblico-
comunas centrales del Gran Santiago comienzan privada en el mbito del desarrollo comunal que
a incorporar: 1) conceptos y lineamientos indica- tambin coadyuvan en el proceso de renovacin
tivos de orientacin pro-renovacin urbana en los urbana, como la experiencia pionera de la Corpo-
documentos explicativos de los planes reguladores racin de Desarrollo de Santiago (CORDESAN),
locales y evaluaciones ambientales, y 2) normati- formada en 1985, y sus rplicas posteriores en
vas locales de edificacin ms permisivas comple- otras comunas. As, las instituciones de derecho
mentadas con normas de excepcin contenidas en privado comienzan a incidir directamente en la
la Ordenanza General, ampliamente utilizadas en esfera pblica para detonar de manera efectiva la
los proyectos de edificacin en altura, tales como renovacin urbana vinculante al sector privado. Es
incremento de constructibilidad del suelo y exen- posible observar casos como la comuna pericentral
cin impositiva por fusin predial, e incremento de de Independencia, donde se manifiesta la inten-
constructibilidad por normativa especial de con- cin de replicar la frmula implementada en la co-
junto armnico. Los planes reguladores se dispo- muna de Santiago Centro va corporatizacin del
nen, por lo tanto, como instrumentos prcticos y desarrollo urbano-comunal, con el fin de facilitar
37 Arriagada, Moreno y Cartier, 2007. 39 Mattos, 2007; Zunino, 2006.

38 Lpez-Morales, 2008 y 2010.

la materializacin de proyectos inmobiliarios resi- haber incluso competencia a costa del desarro-
denciales de gran escala. Como lo plantea oficial- llo de otros municipios, con nichos saturados y
mente este municipio: otros de reemplazo (trade-off), aunque no es un
proceso que haya sido an verificado de manera
Para el efecto deseado del repoblamiento comunal () fehaciente. Sin embargo, en el caso del pericentro
se hace necesario implementar un servicio que permita norte, s se observa a grandes rasgos una moviliza-
emular las funciones que ha desarrollado en la comu-
cin de la renovacin urbana desde la comuna de
na de Santiago la Corporacin de Desarrollo Urbano, y
que en trminos generales permite operar fluidamente el
Recoleta, que fuera fuertemente impactada entre
mercado de suelo urbano al sanear propiedades, ttulos los aos 2003-2007 por la edificacin en altura,
y deslindes, permitiendo ofrecer al mercado inmobiliario con 7.257 unidades de departamentos autorizadas
un suelo urbano sin conflictos jurdicos pendientes.40 slo en esos cuatro aos (7,19% del total de las 11
comunas pericentrales), hacia la comuna de Inde-
La tendencia a transformar la institucionalidad pendencia, actualmente en proceso de explotacin
pblica e implementar alianzas pblico-privadas intensiva del suelo localizado en el rea central de
para realizar procesos de renovacin urbana es la misma, con 3.871 departamentos autorizados
una manifestacin propia de esquemas de UPE, entre 2006-2011 (3,12% del total de las 11 comu-
los cuales no pueden entenderse sino desde el nas pericentrales) incluyendo el perodo de crisis
escenario de competencia a nivel comunal por la y eventualmente hacia la comuna perifrica de
atraccin de inversin privada. Exceptuando la Conchal producto de la extensin de la Lnea 341
comuna de Santiago Centro, que aparentemente del Metro y la extensin de la Zona de Renovacin
no tiene competencia en el mercado en cuanto a Urbana hacia esta comuna. Algo similar ocurre en
atraccin de demanda, se encuentran las comu- el pericentro oriente, donde se observa una exten-
nas pericentrales que comportan ciertos grados de sin de la renovacin urbana detonada en uoa
competencia por la atraccin del desarrollo inmo- hacia la comuna ms popular de Macul. Posterior
biliario. Al hablar de competencia nos referimos a la aprobacin del PRC de Macul en 2004, sta
al acceso de los municipios al mercado metropoli- ha acogido una cantidad significativa de edificios
tano de la vivienda, en tanto oferentes de suelo de departamentos, alcanzando un total de 5.712
disponible para la explotacin intensiva en altura. unidades autorizadas entre 2005-2008 (5,36%
La evidencia indica que, eventualmente, podra del total de las 11 comunas pericentrales). Si bien
40 Declaracin de Impacto Ambiental de la Modificacin al Plan 41 http://www.metrosantiago.cl/minisitio/nuevaslineas/pdf/me-

Regulador Comunal de Independencia, 2003, p. 7. tro-red-l3-l6.pdf

en el mismo perodo uoa alcanza tambin sus bsqueda de recursos derivados de la actividad
cifras ms altas, con 17.241 unidades autorizadas econmica privada, como son los permisos de
(16,18% del total de las 11 comunas pericentra- edificacin (impuesto directo al municipio consis-
les), sta haba estado produciendo una cantidad tente en un 1,3 % del costo total declarado de la
de edificios bastante mayor en los aos anteriores. obra), patentes comerciales y otros vinculados a la
Dicha situacin permite sealar que no ha ocurri- potenciacin del uso residencial de alta densidad
do un reemplazo entre ambas comunas sino que en el espacio urbano.
una extensin de la renovacin urbana de uoa
hacia Macul, mediante cambios normativos en el
instrumento de planificacin de esta ltima. Anlisis de casos
El contexto de competencia a nivel comunal y cor- De acuerdo a los criterios especificados en la meto-
poratizacin de la administracin pblica obede- dologa, se han seleccionado las comunas de Quin-
ce a condiciones poltico-econmicas de carcter ta Normal, Recoleta, Independencia, uoa, Macul
histrico y estructural, vinculadas al proceso de y Santiago Centro como casos de estudio; definien-
modernizacin capitalista y transformacin del do a escala micro-local las zonas de Estacin Yun-
Estado impulsado desde la dcada de 1980, que gay, Av. Per Santos Dumont, Av. Independencia
establece patrones neoliberales de transformacin Santos Dumont, Irarrzaval Poniente, Av. Macul y
metropolitana y nuevas formas de gobernabilidad Santa Isabel respectivamente (Figura 3). A continua-
en el Gran Santiago42. En este sentido, considren- cin se exponen los principales resultados por co-
se los cambios sustantivos en la administracin muna y zona de estudio, siguiendo los lineamientos
pblica chilena realizados a travs de las reformas de operacionalizacin del UPE antes mencionados.
municipales de los aos noventa, tendientes a tras-
pasar responsabilidades administrativas mas no
autonoma fiscal a los gobiernos locales43, lo que se Quinta Normal
traduce en: 1) fuerte dependencia a las carteras de Quinta Normal es una comuna pericentral ubi-
proyectos prioritarios de las instancias regionales cada al poniente de Santiago Centro, creada en
y sectoriales del gobierno central, 2) dependencia 1915 y caracterizada por la coexistencia de usos
al Fondo Comn Municipal y 3) una incesante residenciales con actividades productivas y de
42 Mattos, 2002, 2006 y 2010.

43 Montecinos, 2008.

Figura 3. Zonas de estudio analizadas.

almacenamiento, tales como industrias, talleres y saber, la empresa INVIA define entre sus principa-
bodegas. En el ao 1989, Quinta Normal modifica les objetivos la administracin y comercializacin
su territorio comunal mediante la anexin de zonas de suelos centrales pertenecientes a la Empresa de
de la comuna de Santiago Centro. Dentro de estos Ferrocarriles del Estado que han quedado disponi-
terrenos anexados se encontraba la Zona Indus- bles por su proceso de modernizacin44, enfatizando
trial Exclusiva, correspondiente al polgono comen la habilitacin del desarrollo inmobiliario. La
puesto por los ejes Carrascal-Villasana-Mapocho- venta de activos y, fundamentalmente, suelo reu-
Matucana, en lo que se conoce como el sector de la rbanizable, por parte de esta empresa (como en
ex Estacin Yungay. En esta zona se emplazaban el caso de Quinta Normal y Estacin Central en
antiguamente diferentes actividades productivas, el Gran Santiago), tiene como objetivo explcito el
adems de la Empresa Comercial Agrcola y otros facilitar el reordenamiento del uso del suelo y ha-
terrenos pertenecientes a la Empresa de Ferroca- bilitar el mercado inmobiliario privado, constitu-
rriles del Estado (EFE). Como las actividades pro- yndose un mecanismo de privatizacin del suelo
ductivas de dicha zona se congelaron con posterio- estatal que, en el caso de la presente modificacin
ridad a la aprobacin del Plan Regulador Metropo- al plan regulador de Quinta Normal, se conjuga
litano de Santiago (PRMS) en 1994, la municipali- con prcticas de regulacin focalizada del suelo ur-
dad comenz a gestionar una modificacin al Plan bano por parte del municipio. Ejemplo de ello es la
Regulador vigente desde 1987, lo que se tradujo en modificacin aludida, que cambia la normativa de
la creacin de una zona residencial mixta de alta la macro-manzana que se visualiza en la Figura 4,
densidad en el ao 2002, cuya memoria explica- intencionando la planificacin hacia el proceso de
tiva establece como objetivos principales repoblar modernizacin y privatizacin de suelos fiscales
la comuna, priorizar el uso residencial y aprove- que pregona la inmobiliaria INVIA.
char las ventajas comparativas por estar inserta
El impacto de esta modificacin es la venta de las
en la Zona de Renovacin Urbana (ver Figura 3).
propiedades a diferentes empresas privadas, don-
La inmobiliaria INVIA, empresa de derecho priva- de se estn desarrollando desde el ao 2006 los
do pero perteneciente en un 99,9% a EFE, financi siguientes proyectos inmobiliarios: Ciudad de Los
el estudio para dicha modificacin al plan regula- Reyes de la Constructora Santa Beatriz (en sus
dor, debido al inters de vender las propiedades bajo cuatro etapas), Buen Vivir Carrascal de la Inmobi-
uso residencial a alguna empresa inmobiliaria. A liaria Paz, Edificio Parque Yungay y Condominio
44 www.invia.cl

Figura 4. Grfico comparativo de produccin inmobiliaria para zona Estacin Yungay y
comuna Quinta Normal (2000-2011), Aerofotos de zona en 2002 y 2012.
Fuente: elaboracin propia en base a datos del Boletn de Mercado de Suelo Trivelli (2000-2011), Conservador de Bienes Races de Santiago
(CBRS) e imagen satelital Google Earth.

Figura 5. Grfico comparativo de produccin inmobiliaria para zona Av. Per y comuna
Recoleta (2000-2011), Aerofotos de zona en 2002 y 2012.

Portal del Puente de la Constructora Sironvalle. La Recoleta
modificacin detona la construccin de un stock
La comuna de Recoleta est ubicada al norte de
residencial nuevo de 142.383 m2 aproximada-
Santiago Centro, y fue formada en 1981 como re-
mente, lo que equivale a un 35% de la superficie
sultado de la subdivisin de esta ltima y Concha-
total construida en toda la comuna entre 2006-
l, estando hasta el ao 2005 regida por zonifica-
2011. Como muestra la Figura 4, si bien antes de la
ciones provenientes de ambos planes reguladores.
modificacin estudiada se observa produccin de
De acuerdo a lo que indica la misma municipali-
departamentos en la comuna de Quinta Normal,
dad, las normativas de estos planes se prestaban
es a partir de 2005 cuando la renovacin urbana
muy permisivas tanto en usos de suelo como en
residencial comienza a desencadenarse de manera
condiciones de edificacin. En este contexto, se
intensa. Al comparar la evolucin inmobiliaria de
inicia el ao 1998 el proceso de elaboracin del
la comuna y el comportamiento de la zona de Esta-
nuevo plan regulador, el cual terminar aprobn-
cin Yungay, se identifica una alta participacin de
dose el 2005. Precisamente en este perodo de for-
esta ltima sobre el total comunal, sobre todo en el
mulacin del PRC se experimentan dos procesos
empuje que representa la gestin de la reconver-
complementarios: 1) incorporacin de cuantiosas
sin de esta zona para la puesta en marcha de un
inversiones estatales en obras viales que mejoran
mercado inmobiliario residencial en altura, que,
la localizacin estratgica de la comuna, principal-
como se ve en la figura, posteriormente se inde-
mente la red de Metro, 2) incremento de la produc-
pendizara de esta operacin. Especialmente en el
cin inmobiliaria de renovacin urbana, altamente
ao 2007, Quinta Normal presenta su mayor can-
concentrada a lo largo del eje de Av. Per, como se
tidad de superficie autorizada para departamen-
aprecia en la Figura 5.
tos, con un total de 113.000 m2, observndose
claramente cmo la regulacin focalizada de una Si bien el PRC de 2005 reconoce la necesidad de
macro-manzana en particular detona una renova- fomentar la renovacin urbana en la comuna,
cin urbana altamente concentrada al interior de establece una zonificacin menos permisiva y
la comuna, estableciendo un nuevo patrn espacial con mayor diferenciacin al interior del territo-
de produccin inmobiliaria en el sector poniente rio comunal, respecto a la anterior, proveniente
del pericentro de Santiago. de Santiago Centro. Como algunos funcionarios

municipales nos han declarado, esta regulacin de territorio comunal, cambiando considerablemen-
la altura era precisamente la gran preocupacin y te su patrn espacial de produccin inmobiliaria.
cuestionamiento que el alcalde de entonces mani- Es as como en los aos 2006 y 2007, cuando se
festaba ante este plan diseado y propuesto desde mantiene elevada la produccin de departamen-
la administracin anterior. Se prevea entonces un tos en la comuna, comienzan a aparecer proyectos
estancamiento de la produccin inmobiliaria en dispersamente localizados en la zona entre Av. La
la comuna, con posible movilizacin de capitales Paz/Av. Recoleta, en la zona norte de la comuna ha-
hacia comunas adyacentes, coherente al contexto cia el interior de la Diagonal Jos Mara Caro, y en
de competencia intercomunal. No es extrao entorno al eje Bellavista (fuera de la figura) a menos
tonces que la aprobacin del PRC de Recoleta haya de un 1 km de la zona Avenida Per. Cabe sea-
tardado siete aos en concluirse. lar que estas zonas haban acogido anteriormente
renovacin urbana, especialmente la zona en tor-
Posterior a la aprobacin del PRC en 2005, la zona no a los ejes de Bellavista y Loreto, colindante con
de Av. Per disminuye abruptamente su volumen la comuna de Santiago-Centro, lo que explica el
de produccin inmobiliaria. Si entre 1998-2005 en aumento de superficie construida en el ao 2003,
este sector se produjeron 114.100 m2 en trece pro- segn se aprecia en la Figura 5.
yectos, entre 2006-2010 se produjeron solamente
12.865 m2 en dos proyectos. Esto se complementa Es interesante observar que este cambio en el pa-
con el anlisis de participacin de la zona en el trn espacial de produccin inmobiliaria, posi-
total de la superficie construida de departamentos bilitado en parte por la nueva normativa aplica-
en la comuna, donde tambin se observa una evi- da en el sector de Av. Per, intent ser normado
dente disminucin, como se aprecia en la Figura 5. a travs de una modificacin al PRC de 2005. Es
Si en el ao 2005 la zona de Av. Per acogi el 72% as como en 2006, slo a un ao de aprobarse el
del total de superficie construida de departamen- PRC, se comienza a elaborar la primera modifica-
tos en la comuna, al ao siguiente slo acogi un cin que buscaba ajustar la normativa de acuerdo
13%, y al 2007 no se construy ningn edificio de a criterios de aumento de densidad y permisividad
departamentos dentro de la zona. constructiva en zonas con potencial inmobiliario,
especficamente en los sectores de Av. La Paz, Av.
No obstante la disminucin abrupta de la produc- Einstein Poniente y Av. Recoleta Norte. Se propo-
cin en la zona de Av. Per, el desarrollo inmo- ne, entonces, desconcentrar la produccin de vi-
biliario en altura en la comuna experimenta una vienda en altura hacia nuevas zonas con potencial
dispersin hacia otras zonas, siempre dentro del de renovacin urbana, ajustando la planificacin a

las nuevas ventajas locacionales de la comuna. Tal de una relocalizacin de la renovacin urbana pro-
como se indica en la Memoria Explicativa de esta ducto de la aplicacin del PRC, al cual se pretendi
propuesta de modificacin: complementar en 2007 con una modificacin pro-
Este proyecto de Ajustes al Plan Regulador de Recoleta renovacin, que no pudo realizarse en definitiva.
tiene como objetivo central el capitalizar las condiciones
favorables de localizacin, accesibilidad y conectividad,
deterioro del stock existente, estructura de subdivisin
predial, trama de manzanas y atributos urbanos, en pos
Independencia
de detonar un proceso de renovacin urbana dentro de Al igual que Recoleta, la comuna pericentral de
la comuna, que adems oriente las energas del sector Independencia est ubicada al norte de Santiago
privado bajo una mirada coherente y armnica de la Centro, habindose formado en 1981 mediante la
comuna45.
subdivisin de dicha comuna y las comunas de
Sin embargo, esta propuesta de modificacin al Conchal y Renca. Su planificacin urbana ha es-
PRC tuvo una serie de inconvenientes para eje- tado regida por los planes heredados de estas tres
cutarse. El principal fue la caducidad sentenciada comunas, a los cuales se les han realizado modi-
para todos los ensanches y aperturas viales que no ficaciones y aadido planes seccionales. La mo-
se ejecutaron en el plazo indicado por el artculo dificacin ms significativa en cuanto a impacto
59 de la Ley General de Urbanismo y Construc- inmobiliario fue realizada en el ao 2005 al sector
ciones. Esta situacin hizo que actualmente no se comprendido por Av. Independencia, calle Olivos,
pueda concretar la vialidad estructurante definida Av. La Paz y calle Santos Dumont, que se aprecia
en el plan, lo cual dificult la aplicacin de nuevas en la Figura 6. El objetivo de modificar esta macro-
condiciones de edificacin. Aun cuando la modifi- manzana de aproximadamente ocho hectreas,
cacin aludida no pudo concretarse, los datos e in- anteriormente planificada como rea verde, fue
formacin de actores clave municipales muestran generar en un corto plazo las condiciones normati-
que la comuna de Recoleta comport un signifi- vas favorables para la inversin inmobiliaria, con-
cativo cambio en el patrn espacial de produccin siderando que la aprobacin del nuevo PRC podra
inmobiliaria. Sin tratarse de regulacin focalizada aplazarse demasiado tiempo, tal como ocurre en la
propiamente tal, el caso de Recoleta permite hablar generalidad de los casos estudiados.
45 Memoria Explicativa de la propuesta de modificacin n1 al Plan

Regulador de Recoleta, 2006, p.7.

En consecuencia, antes de la planificacin integral 10% de la superficie total construida en la comu-
del territorio comunal, la municipalidad dispuso na desde la aplicacin de la modificacin en 2005
de una regulacin focalizada que ha sido suma- hasta 2011, y teniendo un 28% de participacin en
mente permisiva en trminos de condiciones de la produccin de departamentos en todo el peri-
edificacin. Esta modificacin cambi el uso de centro norte (comuna de Recoleta incluida). A esto
suelo destinado a rea verde por un uso habitacio- se suma un proyecto adicional de menor tamao
nal mixto que permite altura libre para edificacin actualmente en construccin, de la empresa Su
aislada. El carcter focalizado y permisivo de este K-SA. La modificacin de 2005 ha flexibilizado
ajuste regulatorio es reconocido en la Declaracin drsticamente la normativa de la zona, eliminando
de Impacto Ambiental de la modificacin respecti- la declaratoria anterior de rea verde y reempla-
va, emitida por la Asesora Urbana en 2003: zndola por un aumento extremadamente agresivo
al 100% de la ocupacin permitida del suelo, junto
[E]l cambio se refiere a la necesidad de que la Comuna
disponga de normas flexibles acordes a las necesidades con un incremento de cuatro a ocho pisos de fa-
actuales, como asimismo permitir los proyectos de de- chada continua permitida, como basamento para
sarrollo que pudieran existir para un sector en creci- bloques de edificacin aislada de mayor altura.
miento con una excelente accesibilidad y de privilegiada Al momento de dimensionar el efecto de la modi-
localizacin.46
ficacin en la produccin de departamentos a ni-
Tras la modificacin aludida, se ha detonado la vel comunal en Independencia, se pueden sealar
construccin de tres edificios de departamentos tres puntos importantes: 1) se aprecia un aumento
agrupados en el proyecto Portal Independencia, considerable de la produccin de departamentos
producido por la inmobiliaria Euro, empresa que entre los aos 2004-2006, lo cual no puede aso-
ha destacado por su alta participacin en el merca- ciarse directamente a esta modificacin sino, ms
do inmobiliario de la comuna, especialmente en el bien, a otros proyectos localizados en reas prxi-
eje Santos Dumont-Independencia, donde se con- mas o a lo largo del eje Av. Independencia; 2) la
centran cinco edificios agrupados en tres proyectos comuna presenta una disminucin abrupta de su
inmobiliarios distintos de su propiedad (ver Figura produccin de departamentos en 2009, lo cual es
6). Solamente en la zona modificada en 2005, la un comportamiento generalizado para el resto de
produccin inmobiliaria de esta empresa era cer- las comunas pericentrales que puede asociarse a
cana a los 23.882,17 m2, lo que se aproxima a un los efectos de la crisis financiera global, iniciada
46 I. Municipalidad de Independencia, 2003.

Figura 6. Grfico comparativo de produccin inmobiliaria para zona Independencia/Santos
Dumont y comuna Independencia (2000-2011), Aerofotos de zona en 2002 y 2012.

Figura 7. Grfico comparativo de produccin inmobiliaria para zona Irarrzaval Poniente y
comuna uoa (2000-2011), Aerofotos de zona en 2002 y 2012.

en 2008, que disminuy la demanda por depar- generando una atraccin de proyectos hacia la co-
tamentos y el nmero de superficie autorizada en muna de Conchal, localizada an ms al norte,
toda la ciudad; 3) entre 2010-2011, Independencia incorporando a sta dentro del circuito competiti-
repunta notablemente con una considerable pro- vo de comunas del pericentro norte. Esto se debe-
duccin, lo cual s debe entenderse como efecto de ra, fundamentalmente, a la materializacin de la
la modificacin descrita ya que se ejecuta en dicha Lnea 3 del Metro y a la extensin de la Zona de
manzana el proyecto Portal Independencia, con el Renovacin Urbana hacia Conchal, en 2004.
gran volumen de produccin antes descrito.
uoa
De acuerdo a lo analizado, la prctica de elevar
decisivamente la constructibilidad del suelo en la En 1989, el municipio de uoa modifica su Plan
comuna de Independencia ha tenido un carcter Regulador Comunal (PRC) que databa de 1967,
espacialmente focalizado, intentando promover la para dar lugar al plan vigente en la actualidad.
renovacin urbana sin el diseo de un plan regu- Durante la operacin del PRC de 1967, que desa-
lador integral para el territorio comunal, como es rrollaba los lineamientos del Plan Regulador Inter-
en el resto de los casos. La modificacin de 2005 comunal de Santiago de 196048, la comuna haba
ha permitido un notable aumento de la superfi- consolidado su urbanizacin, definiendo su cen-
cie construida en el nodo de Av. Independencia- tralidad en torno a parte de la avenida Irarrzaval,
Santos Dumont, especialmente entre 2010-2011, en un modelo general de baja y media altura edifi-
lo que no contradice la aparicin de proyectos a catoria. Si bien en la dcada de 1980 existan en la
lo largo del eje Av. Independencia, el principal eje comuna ciertos casos de remodelaciones en mayor
conector de la comuna, que generan un patrn es- densidad, stas estaban entrando en conflicto con
pacial lineal en la comuna. En dicho perodo, con las restricciones del instrumento vigente. El PRC
posterioridad a la baja de 2009, el reposiciona- de 1989 fue formulado entonces hacia la densifi-
miento de la comuna de Independencia ha supe- cacin en altura a travs de ejes, y en altura media
rado con creces la produccin inmobiliaria de la hacia el interior de las manzanas. No obstante a
comuna de Recoleta, permitiendo inferir un cierto ello, y comparando la situacin de la produccin
remplazo o trade-off entre ambas comunas. Por su edificada en uoa respecto a las vecinas comu-
parte, fuentes especializadas en mercado inmobi- nas de Santiago y Providencia durante los aos no-
liario47 sostienen que el eje Av. Independencia est venta, la autoridad comunal concluy que dicho
47 Portal Inmobiliario, 2012. 48 Pavez, 2006.

plan no haba generado la renovacin esperada, ni La segunda y ms determinante accin correspon-
siquiera en la avenida de mayor importancia. de a la modificacin nmero 16 del Plan Regula-
Durante la vigencia del instrumento de planificacin dor Comunal de uoa, realizada en 2004, la cual
vigente (13 aos aprox.), el rea [borde del eje Irarr- permiti en todo el borde de la avenida Irarrzaval
zaval] no ha tenido el desarrollo esperado de acuerdo a la construccin de franjas en altura de siete pisos
las condiciones que le otorg el PRC, presentando en la y, sobre estas franjas, edificacin en tipologa ais-
actualidad una situacin evidente de falta de desarrollo, lada, lo que ha posibilitado construcciones que
deterioro fsico y espacial, con el consiguiente deterioro incluso superan los 30 pisos. As, la intensa pro-
y despoblamiento.49 duccin inmobiliaria que se dio con esta accin
En ese sentido, la estrategia adoptada por el muni- tuvo expresin casi inmediata, como se muestra
cipio tuvo que ver con una regulacin focalizada en la Figura 7. En 2006 se llegaron a edificar ms
principalmente en dos acciones: la incorporacin de 550 mil metros cuadrados slo en departamen-
del subsidio de renovacin urbana y el aumento de tos, equivalente a un 13% de todo lo construido
las condiciones mximas para construir en el borde en las 34 comunas del Gran Santiago, duplicando
de avenida Irarrzaval. La primera se plantea a tra- la produccin comunal y triplicando en la zona de
vs de tres microzonas de aplicacin del SRU, bus- Irarrzaval poniente de 2005. Las cifras develan
cando el desarrollo en sectores de la comuna dete- lo eficaz de la estrategia. Sin embargo, adems de
riorados que obstaculizaban el avance general de la la normativa misma, el contexto tambin juega un
renovacin urbana. Si bien en la comuna ya exista rol fundamental, porque las comunas adyacentes
operacin inmobiliaria, la produccin de departa- de Providencia y Las Condes haban frenado en
mentos hasta entonces se enfocaba slo a estratos ese mismo periodo, por medio de sus instrumen-
altos por extensin de la dinmica de la vecina co- tos reguladores, la inversin inmobiliaria privada.
muna de Providencia, que compone el cono de Entonces la poltica municipal de uoa fue atraer
alta renta de Santiago, por lo que el PRC de uoa esta inversin a la comuna. No obstante, dos dife-
de 1989 y el SRU significaron un modo de atraer la rencias con los casos comunales hasta aqu estudia-
inversin de capitales inmobiliarios a terrenos de dos son: 1) la menor temporalidad del boom de la
menor valor, con la posibilidad de generar una ofer- zona Irarrzaval Poniente, que dura slo tres aos,
ta a segmentos de ingreso medio a travs de depar- y 2) su menor incidencia en la produccin residen-
tamentos ms pequeos desde precios de 900 UF. cial total comunal, como se aprecia en la Figura 7.
49 Memoria Explicativa de la modificacin n16 al Plan Regulador

de uoa, 2002, p. 2.

Figura 8. A la izquierda, vista interior de la Zona Tpica Suboficiales (1927, Luciano Kulczewski).
A la derecha, imagen satelital de la produccin inmobiliaria en torno a las zonas
patrimoniales.

Figura 9. Grfico comparativo de produccin inmobiliaria para zona Av. Macul y comuna
Macul (2000-2011), Aerofotos de zona en 2002 y 2012.

Tabla 1. Cuadro normativo para las zonas del eje Macul, diferenciado segn tamao predial.
ZM-1 Residencial ZM-2 Mixta comercial ZM-3 Centro Cvico

Superficie predial 500- 1001- 2001- 3001 y 0-500 501- 1001- 2001 y 1000- 2001- 3001- 4001 y
(m2) 1000 2000 3000 ms 1000 2000 ms 2000 3000 4000 ms
Altura (pisos) 10 15 20 25 10 12 15 18 10 12 15 20
Coef. de 2,5 3 3,5 4 2 2 2,5 3 2 2 2,5 3
constructibilidad
Ocupacin de suelo 0,65 0,6 0,55 0,5 0,6 0,55 0,5 0,45 0,6 0,55 0,5 0,45
La explotacin intensa de suelo a travs de la La modificacin del PRC de uoa en 2007 gener
construccin en altura ha alterado de manera una reduccin importante de la produccin inmobi-
importante el patrn de baja y media altura de liaria, sobre todo en la zona de Irarrzaval poniente,
sectores ya consolidados de la comuna. Esto ha que en 2008 vuelve a niveles de produccin inmobi-
generado un fuerte rechazo ciudadano, especial- liaria similares a los de 2003, como se observa en la
mente de aquellos residentes cercanos a la aveni- Figura 7. Sin embargo, agrupaciones de vecinos han
da Irarrzaval. En ese sentido, el municipio debi logrado establecer, adicionalmente, declaratorias de
lidiar con una importante presin de demanda zona patrimonial, especficamente de Zona Tpi-
ciudadana, lo cual finalmente deriv en otra mo- ca, promoviendo ante el Consejo de Monumentos
dificacin en 2007. Tal modificacin estableci Nacionales (CMN) la valorizacin de diversos con-
una altura mxima permitida de siete pisos para juntos residenciales en baja altura, y la prohibicin
la zona donde se origin el rechazo, relocalizando de explotacin inmobiliaria en altura al interior de
la posibilidad de inversin rentable solamente ha- estas zonas. No obstante, como se puede observar
cia los bordes comunales oriente (aprovechando en la Figura 8, la conservacin de ciertas zonas por
la nueva Lnea 4 del Metro) y sur (donde actual- condiciones patrimoniales genera como externali-
mente persisten numerosos predios industriales dad zonas de mayor valorizacin en sus bordes, ase-
en desuso y conjuntos residenciales de segmentos gurando vistas y condiciones de asolamiento para
bajos), adems de intensificar las posibilidades proyectos inmobiliarios que se emplazan en torno
de densificacin a lo largo de los ejes principales a dichas zonas, es decir, intensificando los efec-
comunales. tos negativos que inciden igualmente en el barrio.

Figura 10. Grfico comparativo de produccin inmobiliaria para zona Santa Isabel y comuna
Santiago Centro (2000-2011), Aerofotos de zona en 2002 y 2012.

Figura 11. Divisin comunal para el proceso de actualizacin del PRC de Santiago con las
fechas de aprobacin por etapas.
Fuente: elaboracin propia en base a PRCS.

Macul vecina comuna de uoa. Macul replica la formula
de densificacin de uoa, a travs de ejes princi-
La creacin de la comuna de Macul, al igual que pales, siguiendo la misma direccin hacia el sur-
la de Recoleta e Independencia, es decretada en oriente, pero planteando condiciones normativas
1981, a partir de una subdivisin de la comuna de ms atractivas para atraer de mejor manera la in-
uoa, de la cual hereda las regulaciones de suelo versin. Si bien, segn muestran los datos del Con-
del PRC de 1967. Sin embargo, al comenzar la d- servador de Bienes Races de Santiago, los terrenos
cada de 2000, la comuna de Macul comenzaba a desarrollados en este sector de Macul son la mitad
experimentar procesos propios del pericentro ms de ms baratos que en uoa (10 UF/m2 contra
que de la periferia, con cierta actividad comercial ms de 20 UF en la zona de mayor renovacin de
importante, pero an carente de centro propio. A uoa), la renovacin de Macul no habra ocurrido
partir de ello se replantea la regulacin general sin una normativa tan especfica. Y es que el muni-
del territorio, aprobndose en 2004 el PRC propio cipio propone una estrategia normativa innovadora
para la comuna, en el cual se refuerza la condicin para incentivar el desarrollo de terrenos amplios,
de renovacin en tres zonas, dos focalizadas en a travs de una regulacin diferenciada de lmites
torno a la extensin de las lneas 4 y 5 del Metro, de altura y constructibilidad mxima, que se in-
y una al norte de la comuna, en torno a la avenida crementa segn la superficie predial a desarrollar,
Macul, eje comunal central, y donde se reconoce la como lo muestra la Tabla 1. Es decir, la estrategia de
mayor presencia de edificaciones institucionales, Macul consiste en entregar una ms alta construc-
comerciales, de servicios y de conjuntos habita- tibilidad en la medida en que los paos de terrenos
cionales de seis pisos. De esta manera, la zonifica- logrados por las inmobiliarias para sus desarrollos
cin propuesta en 2004, adems de proyectar un sean ms extensos. Tal estrategia ha significado la
carcter de centro cvico mezclado con actividades reconversin de una buena parte de los terrenos
comerciales e institucionales, superpone la posibi- industriales y residenciales de tamao medio, lo
lidad de insertar proyectos de residencia en altura que ha permitido generar desde 2004 una produc-
en avenida Macul. cin inmobiliaria de casi 300 mil metros cuadra-
Desde una perspectiva general, es posible observar dos construidos, en edificios de hasta 25 pisos.
que la extensin casi inmediata de la renovacin A pesar de todas estas ventajas, Macul presenta
urbana hacia la comuna, especialmente de esta una particularidad que la distingue de las otras co-
zona de avenida Macul, se debe a la presin ejerci- munas del estudio. Contradictoriamente a las me-
da desde el norte por las dinmicas operantes en la jores condiciones comparativas en lo normativo y

de mercado de suelo, avenida Macul no constituye finales de esta dcada, fue la estructuracin del
zona de renovacin urbana o desarrollo prioritario Programa de Repoblamiento de la municipalidad
definida por el Ministerio de Vivienda y Urbanis- de Santiago la clave para materializar la renovacin
mo (MINVU) en lo que se refiere a la entrega de de la comuna, extendiendo la intervencin pblica
SRU, lo que ha significado una produccin de de- ms all de la dimensin normativa. As, mediante
partamentos similar a la de uoa, pero al menos la gestin de terrenos, la organizacin de la deman-
2 UF/m2 por debajo en el precio unitario de venta, da y el desarrollo de proyectos de la Corporacin
compensando esa situacin para captar una de- de Desarrollo de Santiago (CORDESAN), como
manda de menores ingresos pero socialmente as- tambin a travs de la aplicacin del Subsidio de
piracional, y que no requiere de apoyo estatal para Renovacin Urbana, es que se focalizaron los es-
la adquisicin de vivienda. fuerzos en la zona Santiago norponiente, detonan-
do una intensa aunque incipiente produccin in-
La Figura 9 muestra lo determinante que resulta
mobiliaria privada en altura. Sin embargo, tras una
ser la puesta en operacin del PRC en 2004, ya que
dcada de rpida marcha del mercado, los efectos
previo a ese ao la produccin era casi desprecia-
en la disminucin de las cualidades espaciales de
ble. Posterior a ello, es posible identificar que la
los barrios y la demolicin de inmuebles de inters
inversin de capitales en la zona de avenida Macul
patrimonial a finales de la dcada de 1990, hicie-
es la primera concentracin desarrollada a gran
ron que el modelo de renovacin urbana comen-
intensidad, sin embargo existen otras zonas en la
zara a ser visto como invasivo para esa zona, por
comuna que se suman en 2006 y que generan una
lo que fueron necesarias algunas modificaciones
mayor produccin, sobre todo para el ao 2008,
para frenar la creciente produccin inmobiliaria.
pero que luego decaen junto con la produccin ge-
neral de la comuna, debido a los efectos generales Es as como el municipio de Santiago Centro co-
de la crisis global, ya mencionados. mienza el proceso de actualizacin del PRC. Se
divide primeramente la comuna en seis sectores,
como se muestra en la Figura 11. La primera ac-
Santiago Centro
tualizacin de 2003 contempl nuevas condicio-
Como ya se ha planteado ms arriba, la renova- nes normativas para el sector 1 de Santiago Nor-
cin urbana de esta comuna comienza a partir de poniente, estableciendo alturas lmites en torno a
estrategias adoptadas en la dcada de 1980. Si bien los cuatro pisos. Con esto, la comuna experiment
tanto uoa como las otras comunas estudiadas un fenmeno de movilidad intracomunal del capi-
presentan lineamientos similares en sus planes de tal inmobiliario hacia zonas con condiciones aun

flexibles y favorables, surgiendo nuevas zonas es- norponiente en la dcada anterior. En ese sentido,
pacialmente intensificadas de inversin inmobilia- como el proceso de actualizacin del PRC ha re-
ria para proyectos en altura. Es el caso de la zona sultado discontinuado (ajustes en el sector norpo-
de avenida Santa Isabel, localizada en el sector 3, niente en 2003, tringulo central en 2008, barrio
que pese a tener una normativa aun ms flexible universitario y expansin del centro en 2011, ver
que la de Santiago norponiente, al ao 2003 to- Figura 11), esto ha sido aprovechado por estrategias
dava presentaba una baja produccin inmobilia- empresariales privadas de distribucin espacial de
ria. Esta situacin cambi radicalmente posterior la renovacin urbana, basada en la migracin de
a dicha modificacin. En la actualidad, es posible capitales inmobiliarios hacia otras zonas de la co-
contabilizar all ms de 110 edificios residenciales muna, en la medida en que la dialctica de rigidi-
de gran envergadura, que van de los 14 a los 31 zacin / flexibilizacin de las normas de suelo se
pisos, construidos desde 2005 en adelante, como va dando parceladamente. Si bien la evidencia no
muestra la Figura 10. es enteramente determinante, esta parcelacin de
los ajustes de regulacin bien podra corresponder
Para el ao 2007, Santa Isabel representa el 60% de
a una estrategia municipal deliberada de promover
la superficie residencial construida en la comuna,
una fluida movilizacin de capital inmobiliario al
con una suma de produccin cercana a los 370 mil
interior de su propio territorio.
metros cuadrados, comparable a la produccin de
toda la comuna de uoa para ese mismo ao. El
aumento en el volumen de produccin que signi- Conclusiones
fic el arribo a esta zona implic tambin la ope-
racin de otras inmobiliarias, provenientes de co- El presente artculo ha descrito y analizado sucin-
munas del cono de alta renta, o especializadas en tamente un conjunto de prcticas municipales de
proyectos de segunda vivienda en zonas costeras. regulacin de la renovacin urbana que inciden
Santa Isabel se convirti as en una zona de gran directamente en la produccin inmobiliaria resi-
atractivo para los grandes capitales inmobiliarios, dencial en seis comunas del pericentro del Gran
lo que queda constatado en el catastro que hemos Santiago. En los casos estudiados, se observa una
realizado en 2011, que muestra que un 53% de los fragmentacin de la planificacin urbana comu-
proyectos de esa zona pertenecen a la accin de tan nal, en tanto los instrumentos regulatorios son
slo cuatro empresas desarrolladoras, Paz Froimo- planteados y replanteados como meros rentabili-
vich, Euro, Absal y RVC, de las cuales slo la pri- zadores de suelo y espacio construible, de mane-
mera generaba proyectos en la zona de Santiago ra parcelada, a una escala espacial reducida (ejes,

manzanas o macro-manzanas), y con focalizacin En general, la existencia del urbanismo pro-empre-
slo en aquellos terrenos que presentan mayor in- sarial (UPE) en Santiago comporta cinco factores.
ters inmobiliario privado en el corto plazo. El primero, que podra denominarse como frag-
mentacin espacial de la planificacin urbana,
Lo llamativo es que cada comuna plantea carac-
implica que la escala de planificacin urbana se
tersticas propias. El acceso de Quinta Normal al
reduce, fragmentando el espacio en piezas urbanas
mercado de renovacin urbana pericentral es el
de desarrollo inmobiliario focalizado. Esto se ex-
ms reciente y ha sido fuertemente apoyado por la
presa en modificaciones puntuales y parcializadas
gestin de una empresa inmobiliaria privada con
en el tiempo de los instrumentos de planificacin
participacin mayoritaria estatal, que incide en la
territorial, y en la primaca de grandes proyectos
modificacin de la constructibilidad de su suelo.
urbanos que se deciden antes de la instancia pro-
En Recoleta, en cambio, la incidencia del PRC de
piamente de planificacin. Esto tiene que ver tam-
2005 es alta en determinar dnde y cunto se pro-
bin con el desincentivo de la edificacin en altura
duce, siguiendo las lgicas lineales de la inversin
en las zonas de ms intensificado desarrollo inmo-
en infraestructura de Metro por parte del gobierno
biliario, generalmente ex post, es decir, cuando las
central. La comuna de Independencia, asimismo,
zonas se consideran ya saturadas. Lo interesante
aprovecha los ajustes de Recoleta, pero focali-
es que las regulaciones municipales aparentemente
za de manera ms restringida, espacial y tempo-
proteccionistas en realidad redireccionan delibera-
ralmente, la liberalizacin de su suelo. En tanto,
damente la produccin inmobiliaria hacia nuevas
uoa modifica su PRC en una zona especfica en
zonas, conformando estrategias municipales de
2004, y logra en slo tres aos un boom inmobi-
movilizacin del capital inmobiliario al exterior, y
liario en altura sin precedentes en la metrpolis.
a veces al interior del espacio comunal.
A su vez Macul reconvierte su pasado industrial,
logrando capturar un mercado residencial de seg- El segundo factor son las alianzas pblicopriva-
mento social aspiracional, a travs de una norma- das, que si bien en lo formal no necesariamente
tiva imaginativa que premia el reciclaje en grandes configuran un modelo tipo CORDESAN, s im-
paos y atrae proyectos de alta envergadura. Final- pulsa a los gobiernos locales a establecer vncu-
mente, Santiago Centro genera un modelo de alta los ms directos y eficientes con el sector privado,
intensidad y movilidad del desarrollo inmobilia- conformando asociaciones pblico-privadas, cor-
rio, a travs de ajustes de la constructibilidad de poraciones de derecho privado, etc. Esto no impli-
su suelo que se implementan de manera parcelada ca que los gobiernos locales acaten las decisiones
en el tiempo. tomadas en el sector privado, sino ms bien que se

establecen muchas veces instancias institucionales En quinto y ltimo lugar, los casos estudiados de-
o tcitas, para la toma de decisiones conjuntas o al muestran que el actual re-desarrollo intensificado
menos convergentes con el sector privado. en altura en el pericentro metropolitano responde
a lgicas de competencia entre comunas, ms que
En tercer lugar, existe lo que podramos denomi-
de coordinacin racional, por la atraccin de recur-
nar como economa poltica del lugar. La planifica-
sos financieros y su anclaje al espacio. Tales lgicas
cin y la gestin de proyectos urbanos estn abo-
no responden a visualizaciones comprehensivas y
cadas a potenciar el desarrollo econmico (fuerte-
totales del espacio metropolitano (lo que de ser as
mente vinculado al sector inmobiliario), mediante
podra constituir un marco de desarrollo inmobi-
la promocin de lugares especficos del territorio
liario ms equilibrado en el espacio y tiempo), sino
comunal. Esta produccin poltico-econmica del
todo lo contrario. En Chile no existe una escala
lugar est sustentada, al menos en lo discursivo, en
de planificacin metropolitana de los procesos de
la posterior redistribucin de los beneficios socia-
recambio inmobiliario al interior de la metrpolis,
les al resto de la poblacin. En el caso de uoa,
con autoridad y competencias sobre aspectos tales
se sabe que las cuantiosas ganancias capturadas
como uso y constructibilidad del suelo, densidades
por el municipio efectivamente son distribuidas a
urbanas y zonas de excepcin.
programas sociales. Sin embargo, las prdidas por
efectos ambientales, histricos o econmicos, aso-
Ms que un sofisticado esquema de urbanismo
ciadas a la sobre-explotacin del suelo, son inter-
pro-empresarial, lo que pareciera guiar la lgica
nalizadas mayormente por los residentes.
maximizadora de ganancia del mercado inmobi-
Un cuarto factor es la absorcin local de riesgos. Los liario en altura dominante en Santiago de Chile es
gobiernos locales especulan con los beneficios que la carencia de coordinacin a nivel metropolitano,
se obtendrn de las operaciones inmobiliarias en su y un quiz excesivo afn por parte de los muni-
territorio. Como el gobierno central pierde visibili- cipios de imitar lgicas de eficiencia empresarial.
dad poltica en el proceso de desarrollo urbano y el Todos estos procesos y prcticas a escala comunal
capital inmobiliario permanece por un breve lapso se insertan en la lgica de funcionamiento del es-
en el territorio, es frecuente que los riesgos polticos tado subsidiario y habilitador de nichos de merca-
a mayor plazo sean asumidos por la autoridad local, do, as como de prcticas pblicas que responden a
como se visualiza por ejemplo en uoa con la mo- racionalidades estratgicas privadas, comnmente
vilizacin vecinal y la declaratoria de zona tpica. denominado como neoliberalismo urbano.

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2 Urbanismo Pro Empresarial

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Urbanismo pro- Urban state-

empresarial en Chile: entrepreneurialism

N 76 / November 2012 / Volume N 27: 75-114 75

8553 Revista Invi 76 Interior.indb 75 13-11-12 12:55

Fecha de recepcin: 06.07.12 Received: 06.07.12

8553 Revista Invi 76 Interior.indb 76 13-11-12 12:55

5 Herzer, 2008; Rojas, 2004. 6 Cortnez y Arriagada, 2010.

8553 Revista Invi 76 Interior.indb 77 13-11-12 12:55

8 Desde el ao 2006, a nivel de la Regin Metropolitana de Santia- 11 Morand y Peterman, 2004.

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8553 Revista Invi 76 Interior.indb 79 13-11-12 12:55

Fuente: elaboracin propia.

8553 Revista Invi 76 Interior.indb 80 13-11-12 12:55

14 Weber, 2002, p. 519.

8553 Revista Invi 76 Interior.indb 81 13-11-12 12:55

17 Hackworth, 2007; Peck y Tickell, 2002. 21 Graham y Marvin, 2001.

8553 Revista Invi 76 Interior.indb 82 13-11-12 12:55

24 Leitner, 1990; MacLeod, 2002. 27 Smolka y Amborski, 2003.

8553 Revista Invi 76 Interior.indb 83 13-11-12 12:55

32 Yin, 2009. 33 Martnez Carazo, 2006.

8553 Revista Invi 76 Interior.indb 84 13-11-12 12:55

35 Unidad de cuentas ampliamente utilizada en Chile para efectos

8553 Revista Invi 76 Interior.indb 85 13-11-12 12:55

37 Arriagada, Moreno y Cartier, 2007. 39 Mattos, 2007; Zunino, 2006.

8553 Revista Invi 76 Interior.indb 86 13-11-12 12:55

40 Declaracin de Impacto Ambiental de la Modificacin al Plan 41 http://www.metrosantiago.cl/minisitio/nuevaslineas/pdf/me-

8553 Revista Invi 76 Interior.indb 87 13-11-12 12:55

42 Mattos, 2002, 2006 y 2010.

8553 Revista Invi 76 Interior.indb 88 13-11-12 12:55

Fuente: elaboracin propia.

8553 Revista Invi 76 Interior.indb 89 13-11-12 12:55

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45 Memoria Explicativa de la propuesta de modificacin n1 al Plan

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46 I. Municipalidad de Independencia, 2003.

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47 Portal Inmobiliario, 2012. 48 Pavez, 2006.

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49 Memoria Explicativa de la modificacin n16 al Plan Regulador

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Fuente: elaboracin propia.

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ZM-1 Residencial ZM-2 Mixta comercial ZM-3 Centro Cvico

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Fuente: elaboracin propia en base a PRCS.

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MORAND, Felipe y PETERMANN, Alexandra.Flexibi- RODRGUEZ, Jorge. Paradojas y contrapuntos de din-

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