por Eng.

Luiz Carlos Thiers Silva

Vai construir? E os aspectos legais?

Disponvel em: http://www.forumdaconstrucao.com.br/conteudo.php?a=43&Cod=620

A construo de uma edificao exige que sejam considerados e atendidos diversos

aspectos, principalmente os de carter legal, que tm incio j na escolha do lote. A
legislao muito ampla, e varia de um local para outro, motivo pelo qual
recomenda-se, para todos os casos, a contratao de um profissional (arquiteto ou
engenheiro). Entretanto, bom saber o que ela envolve.

A primeira questo refere-se s clusulas contratuais do loteamento, que procuram

uniformizar o bairro e, muitas vezes, so at mais severas que o Cdigo de
Edificaes do municpio. Elas podem definir, por exemplo, o nmero de
pavimentos, a taxa de ocupao (percentual, em relao rea total do terreno,
ocupada pela projeo da construo sobre o terreno), o coeficiente de
aproveitamento (ndice que estabelece a relao entre o total de rea construda e
a rea do terreno) e a adoo de recuos maiores que os previstos em lei.

Se o lote pretendido est no litoral, em regio de mananciais (junto s represas ou

bacias hidrogrficas) ou em rea de floresta nativa, as exigncias legais se
multiplicam. No caso do litoral, muitas faixas de terra so bens permanentes da
Marinha Brasileira; paga-se o preo de mercado do lote, mais uma taxa Marinha
para ocup-lo e ainda preciso cumprir as exigncias para sua ocupao.
Geralmente, no se constri ao longo de uma faixa de 30m, contados a partir da
mar alta; nela, s so permitidos equipamentos de lazer e jardins, desde que no
comprometam a paisagem.

Em rea de proteo aos mananciais, o problema est mais na taxa de ocupao e

no coeficiente de aproveitamento, visando prejudicar o menos possvel a vegetao
nativa. rvores centenrias no podem ser derrubadas; muitas vezes, elas so
identificadas pelo dimetro do seu tronco, e precisam estar indicadas no
levantamento planialtimtrico.

No caso das matas naturais, por maior que seja o terreno, a taxa de ocupao e o
coeficiente de aproveitamento sero bastante pequenos, para que a construo da
edificao no caracterize um desmatamento. Ao visitar o loteamento, deve-se
verificar se o mesmo est em regio protegida por lei especial.

Principalmente em cidades grandes, no incomum estar tramitando, nas esferas

municipal, estadual ou mesmo federal, projetos que impliquem, futuramente, na
desapropriao parcial ou total de reas - e, consequentemente, na sua
desvalorizao, pois esse procedimento no respeita os valores de mercado.

Ao pensar em comprar um terreno urbano, necessrio conferir se h, no bairro,

algum projeto de porte, como uma ala viria, a duplicao de uma avenida, a
construo de prdio pblico ou at a urbanizao de uma praa, o que poder
levar parte do lote.

O profissional pode identificar a classificao do lote quanto sua localizao, o que

a legislao de zoneamento permite construir e se h projetos para alterao do
uso do solo nas imediaes.

Uma vez resolvidos os provveis problemas que envolvem a compra, preciso

definir o profissional responsvel pelo projeto. O custo do projeto pessoal,
embora o Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) possua uma tabela de honorrios
que serve de parmetro para os profissionais. A escolha de um profissional que j
atue na cidade uma boa alternativa, tendo em vista que ele, com certeza, j deve
estar cadastrado junto respectiva prefeitura.

Os procedimentos legais e burocrticos junto prefeitura devem ser cumpridos

pelo arquiteto ou pelo proprietrio, ou por terceiros, com a devida procurao legal.
Os documentos exigidos normalmente so:

o ttulo de propriedade do imvel, devidamente registrado (escritura);

cpia das folhas 1 e 2 da notificao/recibo do IPTU;
memorial descritivo, especificando os materiais a serem utilizados, em duas vias
(assinadas pelo autor do projeto e pelo proprietrio);
peas grficas (plantas, implantao, cortes, fachada principal, tabela de
iluminao e ventilao com carimbo prprio da prefeitura, assinadas pelo autor do
projeto, pelo responsvel pela obra e pelo proprietrio);
levantamento planialtimtrico em duas vias (elaborado por profissional habilitado
ou pelo prprio arquiteto);
vias da taxa recolhida para o CREA, com base no valor cobrado pelo arquiteto e
na metragem quadrada, sem a qual a prefeitura no libera o Alvar de Construo;
cpia do recibo atualizado dos profissionais envolvidos e cadastrado na prefeitura;
cpia da carteira do CREA dos profissionais;
comprovante de pagamento das taxas e emolumentos exigidos pela prefeitura
(que variam de cidade para cidade) referentes ao andamento do processo a ser
instaurado.

Caso o setor municipal responsvel pela liberao do Alvar de Construo

encontre alguma irregularidade, emitir um Comunique-se, ou seja, um
comunicado oficial do problema encontrado e um prazo para que este seja sanado;
deve-se ficar atento aos prazos do Comunique-se, para que as pendncias sejam
resolvidas em tempo hbil.
As prefeituras, via de regra, exigem que o canteiro construdo na obra seja cercado
por tapumes, do um prazo para seu cumprimento e cobram uma taxa para sua
execuo (embutida nos comprovantes exigidos antes da aprovao do projeto).

Todos os profissionais que trabalharo na obra ( exceo dos autnomos)

precisam ser registrados de acordo com as normas no Ministrio do Trabalho,
pagando a Guia de Recolhimento da Previdncia Social. Em um quadro de avisos,
em local visvel, estaro os nomes dos empregados, horrios de entrada e sada e
horrio de funcionamento da obra.

Na obra ficar uma cpia da planta aprovada e o Alvar de Construo. De acordo

com a legislao, deve haver um banheiro, mesmo que os empregados no
durmam no alojamento. A obra ainda dever ter ligao de gua e luz e a placa do
autor do projeto e do responsvel tcnico em lugar visvel: se um fiscal do CREA
no a localizar, pode multar o profissional com base em lei federal.

Dependendo da situao do terreno, so estipulados horrios para carga e

descarga, da entrega do material de construo aos bota-foras de terra. A
legislao especfica demais, mas os horrios usados visam evitar que a
construo incomode a vizinhana.

A fiscalizao de obras, na verdade, no existe para aterrorizar os proprietrios,

mas para impedir que a legislao seja ferida. Quando algum tipo de irregularidade
encontrado - a construo no confere com a planta aprovada, foram feitas
alteraes no projeto original, h desrespeito s leis trabalhistas -, o fiscal deve
emitir uma Notificao ao proprietrio ou profissional responsvel pela obra.

A exemplo do Comunique-se, a Notificao no uma penalidade em si, mas um

documento legal, com prazo para que o proprietrio ou o profissional apresente a
soluo do problema. Quando a irregularidade muito grave, pondo em risco a
integridade fsica dos pedestres ou casas vizinhas ou sendo obra clandestina, o
fiscal tem poderes para embargar (paralisar) a obra.

Uma vez embargada, dado um prazo para regularizar (ou justificar) a

irregularidade que gerou o embargo, pagando uma taxa correspondente s
adotadas na religao de gua ou luz quando interrompidas por falta de
pagamento.

Concluda a obra, visitada os guichs que comandam os aspectos legais da

construo e cumpridas todas as obrigaes tcnicas e legais, emitido o mais
almejado dos documentos para quem constri: o Habite-se. Sem ele, no possvel
ocupar o imvel; com ele, acaba a interferncia municipal sobre a construo.