Gua Prctica

MANUAL PRACTICO PARA EL CLCULO DEL

PROBABLE INCREMENTO DEL POTENCIAL
TRIBUTARIO EN UNA DETERMINADA
MUNICIPALIDAD

Autores:

Jess Alarcn Martnez / Humberto Rojas Flores

Enero 2006
 MANUAL PARA EL CLCULO DEL PROBABLE INCREMENTO DEL
POTENCIAL TRIBUTARIO EN LA MUNICIPALIDAD

El presente manual, es una gua prctica, que nos permite calcular en forma
estimada el posible incremento del potencial tributario en una Municipalidad
determinada.

Para el clculo de dicho incremento, es necesario contar con la siguiente

informacin:
- Informacin de los predios urbanos (Unidades Catastrales) existentes en
la jurisdiccin, estos datos se obtienen luego del proceso de conteo de
unidades catastrales, denominado Caracterizacin Urbana.
- Informacin de los predios inscritos (Datos obtenidos de la emisin de
las Declaraciones Juradas de Autoavaluos). Estos datos se obtienen de
la base de datos de Rentas o informtica de la Municipalidad o de la
base de datos del Servicio de Administracin Tributaria (SAT).

La metodologa a emplear para el clculo del Probable Incremento del

Potencial Tributario depende de la informacin con que cuente la Municipalidad
y de la informacin de las variables obtenidas luego del proceso de
Caracterizacin Urbana. Ante ello se han planteado una serie de casos
prcticos que bsicamente dependen de la informacin de partida que
proporciona la Municipalidad. Entre los principales casos, tenemos:

CASO I:

A.- Cuando el rea de Rentas o informtica de la Municipalidad o el Servicio

de Administracin Tributaria (SAT), cuenta con la siguiente informacin:
- Total de predios inscritos
- Total de reas construidas correspondientes a estos predios inscritos.
- Valor total del Impuesto Predial Anual, correspondiente a estos predios
inscritos.

B.- Cuando se cuenta con informacin del nmero real de Unidades

Catastrales, proporcionada por el rea de Catastro o similar, obtenida por
la realizacin de la Caracterizacin Urbana, contando con la siguiente
informacin:
- Total de predios urbanos (unidades catastrales).

Ejemplo 1:

A. Informacin obtenida de la base de datos de la oficina de Rentas o

Informtica de la Municipalidad o del Servicio de Administracin Tributaria
(SAT).

TOTAL DE PREDIOS TOTAL DE AREAS VALOR TOTAL DEL IMPUESTOS

INSCRITOS CONSTRUIDAS (M2) PREDIAL ANUAL (S/)

35,421 3750,672 2894,069

B. Informacin obtenida del rea de Catastro o rea similar en la
municipalidad, luego de realizar la Caracterizacin Urbana de la
Municipalidad.

TOTAL DE PREDIOS
(UNIDADES CATASTRALES)

52,799

Luego de contar con estas informaciones se procede a realizar los siguientes

clculos:

1. CALCULO DEL AREA CONSTRUIDA PROMEDIO DE UN PREDIO (A)

Para calcular se procede a dividir el total de reas construidas (M2) entre

el total de predios inscritos.

Del Ejemplo 1:

TOTAL AREAS CONSTRUIDAS (M2)

A (rea construida del predio) = --------------------------------------------------
TOTAL PREDIOS INSCRITOS

3750,672
A = ---------------------- = 105.89 M2
35,421

2. CALCULO DEL VALOR DEL IMPUESTO PREDIAL ANUAL PROMEDIO

DE UN METRO CUADRADO DE AREA CONSTRUIDA (V).

Para calcular se procede a dividir el valor total del impuesto predial anual
entre el total de reas construidas.

Del Ejemplo 1:

VALOR TOTAL IMP. PRED. ANUAL

V (valor impuesto predial anual por M2) = ---------------------------------------------
TOTAL DE AREAS CONSTRUIDAS

2894,069
V = -------------------- = 0.77 nuevos soles
3750,672
3. CALCULO DEL INCREMENTO DE PREDIOS (UNIDADES
CATASTRALES) (Ip).

Para calcular se procede a restar el total de predios (unidades catastrales)

obtenidos de la Caracterizacin Urbana, menos el total de predios
inscritos en la oficina de Rentas producto de la declaraciones juradas de
autoavaluos.

Del Ejemplo 1:

Total de Predios (uu.cc.) Total Predios inscritos

Ip (incremento predio uu.cc.) = Caracterizacin Urbana - Rentas SAT

Ip = 52,799 35,421 = 17,378 Predios

4. CALCULO DEL INCREMENTO DE AREAS CONSTRUIDAS (Iac).

Para calcular se procede a multiplicar el incremento de predios (Ip) por el

rea construida promedio de un predio (A).

Del Ejemplo 1:

Iac = Ip * A

Iac = 17,378 * 105.89 = 1840,156.42 M2

5. CALCULO DEL INCREMENTO DEL POTENCIAL TRIBUTARIO (Ipt).

Para calcular se procede a multiplicar el incremento de reas construidas

(Iac) por el valor del impuesto predial anual promedio de un metro
cuadrado de rea construida (V).

Del Ejemplo 1:

Ipt = Iac * V

Ipt = 1840,156.42 * 0.77 = 1416,920.44 Nuevos Soles

CASO II:
Cuando el rea de Rentas o informtica de la Municipalidad o el Servicio de
Administracin Tributaria (SAT), cuenta con la siguiente informacin:
A.- Cuando el rea de Rentas o informtica de la Municipalidad o el Servicio
de Administracin Tributarias (SAT), cuenta con la siguiente informacin:
- Total de predios urbanos con uso de viviendas.
- Total de predios urbanos con uso de comercio.
- Total de predios urbanos con uso de industrias.
- Total de terrenos sin construir.

B.- Cuando se cuenta con informacin del nmero real de Unidades

Catastrales detallada, proporcionada por el rea de Catastro o rea
similar, obtenida por la realizacin de la Caracterizacin Urbana, contando
con la siguiente informacin:

- Total de predios (Unidades Catastrales) con uso de viviendas.

- Total de predios (Unidades Catastrales) con uso de comercio.
- Total de predios (Unidades Catastrales) con uso de industria.
- Total de predios (Unidades Catastrales) con uso de terrenos sin
construir.

Para este caso, por el nivel de detalle de la informacin, se procede a calcular

el incremento del potencial tributario independientemente con cada uno de ellos
(vivienda, comercio, industrias y terreno sin construir), siguiendo el mismo
procedimiento aplicado en el CASO I, Luego se suma estos incrementos
parciales obteniendo el incremento total del potencial tributario.

Ejemplo 2:
A.- Informacin obtenida de la base de datos de la oficina de Rentas o
Informtica de la Municipalidad o del Servicio de Administracin Tributaria
(SAT).

VALOR TOTAL
USO DE PREDIOS TOTAL PREDIOS TOTAL AREAS
IMPUESTO PREDIAL
URBANOS INSCRITOS CONSTRUIDAS (M2)
ANUAL (S/.)
VIVIENDAS 20,605 2543,015 1734,808

COMERCIO 10,266 1087,050 864,330

INDUSTRIA 92 9,742 282,311

VALOR TOTAL
USO DE PREDIOS TOTAL PREDIOS TOTAL AREA
IMPUESTO PREDIAL
URBANOS INSCRITOS TERRENO (M2)
ANUAL (S/.)
TERRENO SIN
CONSTRUIR
1,047 144,967 12,620
B.- Informacin obtenida del rea de Catastro o rea similar en la
municipalidad, luego de realizar la Caracterizacin Urbana.

TOTAL DE PREDIOS
USO PREDIOS URBANOS
(UU.CC.)

VIVIENDA 30,715

COMERCIO 15,283

INDUSTRIA 137

TERRENO SIN CONSTRUIR 5,079

Luego de obtener estas informaciones se procede a calcular el incremento del

potencial tributario independientemente por uso y luego se realiza una
sumatoria de los incrementos potenciales tributarios obtenidos por uso.

CALCULO DEL INCREMENTO DEL POTENCIAL TRIBUTARIO DE LOS

PREDIOS URBANOS CON USO DE VIVIENDAS.

1) Calculo del rea construida promedio de un predio (A).

Del Ejemplo 2:

TOTAL AREAS CONSTRUIDAS (M2)

A (rea construida del predio) = --------------------------------------------------
TOTAL PREDIOS INSCRITOS

2543,015
A = ---------------------- = 123.42 M2
20,605

2) Calculo del valor del impuesto predial anual promedio de un metro

cuadrado de rea construida (V).

Del Ejemplo 2:

VALOR TOTAL IMP. PRED. ANUAL

V (valor impuesto predial anual por M2) = ---------------------------------------------
TOTAL DE AREAS CONSTRUIDAS

1734,808
V = -------------------- = 0.68 nuevos soles
2543,015
3) Calculo del incremento de predios (unidades catastrales) (Ip).

Del Ejemplo 2:

Total de Predios (uu.cc.) Total Predios inscritos

Ip (incremento predio uu.cc.) = Caracterizacin Urbana - Rentas SAT

Ip = 30,715 20,605 = 10,110 Predios

4) Calculo del incremento de reas construidas (Iac).

Del Ejemplo 2:

Iac = Ip * A

Iac = 10,110 * 123.42 = 1247,776.20 M2

5) Calculo del incremento del potencial tributario de los predios urbanos con
uso de vivienda (Iptv).

Del Ejemplo 2:

Iptv = Iac * V

Iptv = 1247,776.20 * 0.68 = 848,487.81 Nuevos Soles

CALCULO DEL INCREMENTO DEL POTENCIAL TRIBUTARIO DE LOS

PREDIOS URBANOS CON USO DE COMERCIO.

1) Calculo del rea construida promedio de un predio (A).

Del Ejemplo 2:

TOTAL AREAS CONSTRUIDAS (M2)

A (rea construida del predio) = --------------------------------------------------
TOTAL PREDIOS INSCRITOS
 1087,050
A = ---------------------- = 105.89 M2
10,266

2) Calculo del valor del impuesto predial anual promedio de un metro

cuadrado de rea construida (V).

Del Ejemplo 2:

VALOR TOTAL IMP. PRED. ANUAL

V (valor impuesto predial anual por M2) = ---------------------------------------------
TOTAL DE AREAS CONSTRUIDAS

864,330
V = -------------------- = 0.80 nuevos soles
1087,050

3) Calculo del incremento de predios (unidades catastrales) (Ip).

Del Ejemplo 2:

Total de Predios (uu.cc.) Total Predios inscritos

Ip (incremento predio uu.cc.) = Caracterizacin Urbana - Rentas SAT

Ip = 15,283 10,266 = 5,017 Predios

4) Calculo del incremento de reas construidas (Iac).

Del Ejemplo 2:

Iac = Ip * A

Iac = 5,017 * 105.89 = 531,250.13 M2

5) Calculo del incremento del potencial tributario de los predios urbanos con
uso de comercio (Iptc).

Del Ejemplo 2:

Iptc = Iac * V

Iptc = 531,250.13 * 0.80 = 425,000.10 Nuevos Soles

CALCULO DEL INCREMENTO DEL POTENCIAL TRIBUTARIO DE LOS

PREDIOS URBANOS CON USO DE INDUSTRIA.

1) Calculo del rea construida promedio de un predio (A).

Del Ejemplo 2:

TOTAL AREAS CONSTRUIDAS (M2)

A (rea construida del predio) = --------------------------------------------------
TOTAL PREDIOS INSCRITOS

9,742
A = ---------------------- = 105.89 M2
92

2) Calculo del valor del impuesto predial anual promedio de un metro

cuadrado de rea construida (V).

Del Ejemplo 2:

VALOR TOTAL IMP. PRED. ANUAL

V (valor impuesto predial anual por M2) = ---------------------------------------------
TOTAL DE AREAS CONSTRUIDAS

282,311
V = -------------------- = 28.98 nuevos soles
9,742
3) Calculo del incremento de predios (unidades catastrales) (Ip).

Del Ejemplo 2:

Total de Predios (uu.cc.) Total Predios inscritos

Ip (incremento predio uu.cc.) = Caracterizacin Urbana - Rentas SAT

Ip = 137 92 = 45 Predios

4) Calculo del incremento de reas construidas (Iac).

Del Ejemplo 2:

Iac = Ip * A

Iac = 45 * 105.89 = 4,765.05 M2

5) Calculo del incremento del potencial tributario de los predios urbanos con
uso de industria (Ipti).

Del Ejemplo 2:

Ipti = Iac * V

Ipti = 4,765.05 * 28.98 = 138,091.14 Nuevos Soles

CALCULO DEL INCREMENTO DEL POTENCIAL TRIBUTARIO DE LOS

PREDIOS URBANOS CON USO DE TERRENO SIN CONSTRUIR.

1) Calculo del rea de terreno promedio de un predio (A).

Del Ejemplo 2:

TOTAL AREAS TERRENO (M2)

A (rea terreno del predio) = --------------------------------------------------
TOTAL PREDIOS INSCRITOS
 144,967
A = ---------------------- = 138.46 M2
1,047

2) Calculo del valor del impuesto predial anual promedio de un metro

cuadrado de rea de terreno (V).

Del Ejemplo 2:

VALOR TOTAL IMP. PRED. ANUAL

V (valor impuesto predial anual por M2) = ---------------------------------------------
TOTAL DE AREAS TERRENOS

12,620
V = -------------------- = 0.09 nuevos soles
144,967

3) Calculo del incremento de predios (unidades catastrales) (Ip).

Del Ejemplo 2:

Total de Predios (uu.cc.) Total Predios inscritos

Ip (incremento predio uu.cc.) = Caracterizacin Urbana - Rentas SAT

Ip = 5,079 1,047 = 4,032 Predios

4) Calculo del incremento de reas de terreno (Iat).

Del Ejemplo 2:

Iat = Ip * A

Iat = 4,032 * 138.46 = 558,270.72 M2

5) Calculo del incremento del potencial tributario de los predios urbanos con
uso de terreno sin construir (Iptt).

Del Ejemplo 2:

Iptt = Iat * V

Iptt = 558,270.72 * 0.09 = 50,244.36 Nuevos Soles

CALCULO DEL INCREMENTO TOTAL DEL POTENCIAL TRIBUTARIO DE

LOS PREDIOS URBANOS. (Iptt)

Consiste en realizar la sumatoria de los resultados de los incrementos de los

potenciales tributarios de los predios urbanos con uso de vivienda, comercio,
industria y terreno sin construir.

Iptt = Iptv + Iptc + Ipti + Iptt

Iptt = 848,487.81 + 425,000.10 + 138,091.14 + 50,244.36

Iptt = 1461,823.30 nuevos soles

CASO III.

Cuando la Municipalidad no cuente con una base de datos en el rea de

Rentas o Informtica, se sugiere trabajar con los formatos de Declaracin
Jurada de Autoavaluo para el clculo del incremento del potencial tributario de
los predios urbanos, para lo cual se deber seguir los siguientes pasos:

- Agrupar los formatos de Declaracin Juradas de Autoavaluos de los

predios urbanos por uso (Vivienda, Comercio, Industria y Terreno Sin
Construir).

- Luego seguir los mismos pasos como esta indicado en el CASO II.
 EJERCICIOS PARA EL CLCULO DEL PROBABLE INCREMENTO DEL
POTENCIAL TRIBUTARIO.

EJERCICIO 1:

rea: Rentas o Informtica de la Municipalidad.

A) Informacin obtenida de la base de datos de la oficina de Rentas o

Informtica de la Municipalidad.

EMISION DE DECLARACION JURADA DE AUTOAVALUO

TOTAL DE PREDIOS TOTAL DE AREAS VALOR TOTAL DEL IMPUESTOS

INSCRITOS CONSTRUIDAS (M2) PREDIAL ANUAL (S/)

7,678 360,180 513,056

B) Informacin obtenida del rea de Catastro o similar, luego de realizar la

Caracterizacin Urbana.

TOTAL DE PREDIOS
(UNIDADES CATASTRALES)

13,379

1) CALCULO DEL AREA CONSTRUIDA PROMEDIO DE UN PREDIO (A)

360,180
A = ---------------------- = 46.91 M2
7,678

2) CALCULO DEL VALOR DEL IMPUESTO PREDIAL ANUAL PROMEDIO

DE UN METRO CUADRADO DE AREA CONSTRUIDA (V).

513,056
V = -------------------- = 1.42 nuevos soles
360,180

3) CALCULO DEL INCREMENTO DE PREDIOS (UNIDADES

CATASTRALES) (Ip)

Ip = 13,379 7,678 = 5,701 Predios

4) CALCULO DEL INCREMENTO DE AREAS CONSTRUIDAS (Iac)

Iac = 5,701 * 46.91 = 267,433.91 M2

5) CALCULO DEL INCREMENTO DEL POTENCIAL TRIBUTARIO (Ipt).

Ipt = 267,433.91 * 1.42 = 379,756.15 Nuevos Soles

EJERCICIO 2:

rea: Sistema de Administracin Tributaria (SAT).

A. Informacin obtenida de la base de datos de la oficina de Informtica del

Sistema de Administracin Tributaria (SAT).

EMISION DE DECLARACION JURADA DE AUTOAVALUO

TOTAL DE PREDIOS TOTAL DE AREAS VALOR TOTAL DEL IMPUESTOS

INSCRITOS CONSTRUIDAS (M2) PREDIAL ANUAL (S/)

53,896 5392,309 7915,293.00

B. Informacin obtenida del rea de Catastro o rea similar en la

municipalidad, luego de realizar la Caracterizacin Urbana.

TOTAL DE PREDIOS
(UNIDADES CATASTRALES)

69,129

1) CALCULO DEL AREA CONSTRUIDA PROMEDIO DE UN PREDIO (A)

5392,309
A = ---------------------- = 100.05 M2
53,896

2) CALCULO DEL VALOR DEL IMPUESTO PREDIAL ANUAL PROMEDIO

DE UN METRO CUADRADO DE AREA CONSTRUIDA (V).

7915,293.00
V = -------------------- = 1.47 nuevos soles
5392,309
3) CALCULO DEL INCREMENTO DE PREDIOS (UNIDADES
CATASTRALES) (Ip)

Ip = 69,129 53,896 = 15,233 Predios

4) CALCULO DEL INCREMENTO DE AREAS CONSTRUIDAS (Iac)

Iac = 15,233 * 100.05 = 1524,061.65 M2

5) CALCULO DEL INCREMENTO DEL POTENCIAL TRIBUTARIO (Ipt).

Ipt = 1524,061.65 * 1.47 = 2240,370.63 Nuevos Soles