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II

MAI'IUAL DE TECI'IICAS
ECOI'IOMICO - FII'IAI'ICIE~AS
PA~A P.ROliESIOI'IALES
11'1 OBILlA~IOS

CORPORffCION CIEttTIFICff S.f!,

BIBLIOTECA I"TEIUtACIOrtAL
DE ESPECIALlZACIOrt
I"MOBILlARIA
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II
BIBLIOTECA ItlTEltrlACIOtlAL
DE ESPECIALlZACIOtl
ItlMOBILlARIA

II
Mfl"UflL DE TECltICflS
ECO"OMICO -FI"fl"CIERflS
PflRfl PROFESlO"flLES
I"MOBILlflRIOS

CORPORACIO"
1 CIE"TlFICA s.fl.

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o CO IU'O RAC ION QE NTlFICA, S. A.


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el 1'MJ8. EO nORIAll IMUSA, S. A. <leC. V. - Nor_ E4.i1_
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M bf'O de l. C mu . Nodo".] de 1.0


1J>dU8t1'I. Edllori ol R.p.I<o 1\ m. I:!l

l'rtm. . edl"*ll; 1987


PI..... ,.,1Jn~1I; 1988
lmp...., u !rt il:u
(7124)

ISBN 968182497-0 (edicin completa)


ISBN 968182499-7 (Vol. 2)
INDICE SISTEMATICO

INTRODUCCKm

CAPITULO O
INICIACION Al PROBLEMA

0.1. Proyectos In mobiliarios y plan ificacin econ6mlco-financi.,.. 5

PRIMERA PARTE

CAPITULO 1
FUNCION ECONOMICO-F INANCIERA y ACT IVIDAD INMOBIL IARIA

1.1 . Cules ton 105 rasgos bsicos q ue identifica n a la func in econ6 mi


co- finarw:iera en e l mb ito inmobiHario? . ,.
CAPITULO 2
FUNDAM ENTOS BASICOS DE MATEMATICAS FINANCIERAS

2.1. Matemt icas financ ier" bsicas: Clculos a corto y largo plazo 20

2.2. C lculos a corto plazo : inte rs. deSCl..lento y capita lizacin sim ple. Des-
ecento b<tncario. Operaciones con valores mobili.-ios. OperKione1 de
prstamo . Ejem plos va rios .. .. . . . . . .. . .. . . .. . .. . . . . ... . 20

2.3. Ck:ulos a largo plazo: inters compuesto. Mnortizaciones de ClIpital y


emprstitos. Ejemp los vartos . 32

-.-
P'eina

SEGUNDA PARTE

CAPITULO 3
PLANIFICAC ION ECONOMICA

3. 1. El mert:ado inmobiliatio y la planificacin econmica de sus pnxtuctos 45

3.2. El planteamiento de obje tivos en el estudio econmico . ... .... .. .. 50

3.3. lJI limitaeifl de los reeul10S . . ... . .. .. .. ... .. .... .... . . . . 51

3.4. El rendimicoto interno de un proyecto inmo bil iario . 52

3.5. Diferencia entre proyectOS fact iblel y proyectos ptlmcs : el "coste de


........
opo rtUnl........ . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . .. . . 54

3.6. Re ndimiento interno de l proyecto y valor actual neto . 55

3.7. Otros ndices rleCeSlIrios para la evaluaci6n econmica de proyectos in


mobiliarios _ . 59

3.8. Rie1lgO del proyecto y " nalitis de $IlInsibilidad" . 00

3.9. la inflaccioo y lB planificacin econmica de proyectos inmobiliarios 62

TERCERA PARTE

CAPITULO 4
PLANIFICACION FINANCIERA

4.1. Aspectos generales de le financiaci6r en el sector inmobiliario espaol 66

- 2-
4 .2. Ln fuentes de financiacin: Banca Of icial. Banca Privada . La Bolsa.
Otras institu ciones V entidades. la situac i6n en e l extranjero . . . 75

4.3. Amilisis fina nciero V viabilidad d el peovecto in mobiliario 99

4.4. El uso ptimo de las posibles fuen te s ' ina ncieras 101

4.5. Rentabilidad de los fondos propios " .

4.6. la ut ilidad d el ordenador para la planificacin fin anciera 103

ANE XOS Y CASOS PRACTICOS

Caso prctico de estud io econm ico V fina nc iero inmo biliario con uti-
lizacin de ordenador . . . . . . . . .. .... . . .. . . . ... .. ... . . lOS

Caso pectlco de estudio eccneucc V fina nciero inmobiliario sin uti-


lizacin de ordenad or. Nmero 1. . . . , , . 151

Caso prctico. Numero 2 . 166

Est udi o monogrfico soore previsin de ventas inmobiliarias, para el


clcuk de ingresos en la plan ificacin econmia . 17S

Estu d io monogrfico sobre importes standard de cenificaciones de


obra, para e l claJlo d e costes en la plan ifica ciOn econm ica . . . 182

- 3-
INTROOUCCION

-4-
CAPITULO O

INICIACtON Al PROBLEMA

0.1 . PROVECTOS INMOBILIARt05 y PLANIFICACtON ECONOMICD-FINANCIERA.

Antes de in iciar e l desa rrol lo de cualqu ier proyecto e l profesiona l in mobiliario de be rea liza r como
es lgico , M lT\IIl'W}rl ms o menos sofist icada, u n a~l i sis de re nta b ilKad V eLaborar e l correspon-
d iente ptan econ6mico-financiero con ca ricter prINto, que lUellO se ir .just ando a la rea lidad a
med ida que discurre el proceso de la activtdad promodona!.

Es prec isamente en esta fase inici a' de I1 p lan ificac in del provete n mobillario, cu ando los
error es que posib lemente se cometan sean de la mayor trascendencia pa r. $U viabilidad econm i-
ca, en unos cesos, y para su nivel de rentabil idad, e n otros, puesto qu e d ichos errores se trasladan
a todo lo 18roo del desarrollo de la promocin : diseo del producto, const rucc i n, accin cerner-
cial, etc.

En efecto, e l objetivo de toda ac1ividld e mpresarial, en el marco de la lib re economa, es el d e


conseguir la mayor ~tabilidad posible p.IIra los recursos ecoom icos proPios puestos e n jueqo y
sta, por lo ~.l, viene definida por el ndice d e rentabilidad media del proyecto II. R.M.I,
cuyo valor mbimo se consigue cuando se hace Iltimo el ccoceote :
n
L, E'
El apstrofe indica: actualizacin}
n
L, K'

Siendo :

n
L:
;
E' - Sume de excedentes retos actualizados d urante los n aos QUe d ura la
promocin.

r:, K'
Suma de los desembolsos actualizados de capital propio, durante el mismo
perodo.

-5 -
Por col'lsiguienle. Iodo promotor inmobiliario. anteS de dlr Jos primeoos P8SOl. q ue tu pong.n un
desembolso importante de rl!QJ1'SOS. poe ejemplo. el d iSl!'f'io y .'-boraci6n del proyecto. driM!f l
simu lar el proceso ecort6mieO'financiero de la operacin, para de nte modo, anali l ar .c:ul!M 1

c ircunstatlC ias q ue hacen que, para una inversi n determinada, los excedel lles actualizados qu e se
ooteng.ln lea n mximos. lEs sumamente import~e este concepto d e ' K~ l iz8C ~ ", dado q ue
relaciona el flu;o econmico de la promocin con el ti~ en QUe se realiza el mismo _ En
trminos vulga res d iria mos QUe se trata d e obtener el ma yor volumen de excedentes 1M el mPnOr
tiempo posible.!

la e labo racin de una simulac in senc illa del flu jo econmico-f inanciero de la promocin previs-
ta signlficilr ie, co mo m inimo , la confeccin de u n c uad ro como e l q ue seguida mente mostramos.

CUADRO DE SIMULACION BALANCE


ECONOCM ICO-f INANCIE RO
DE PROMOC IO NES INMOBILI AR IAS ,
.-
GA S TOS I N G RE S O S ( XCf
"1I0S
I_Sln e. . ,.....
"-Iu.
- f ..... TOTAL
GASTOS .....
Cap;Ul
Criklilul 1"-'1
IlrClPilM
TOTAL
IlG flESO
DENTES
BRUTOS

, V, E, ., " T! e, I, rf E,

2 V ., T'2
''S" e2 T2
2 '> '2 '2 2 '>
3 V A, T'3 ":! S T32
3 'J '3 '3 '3

V. E. '\ '. T'


K e. '. T2
E.

s e, T' T2 e,
V, '\ " s "s "s " s


n Vn T'n Kn T2 'n
'n e"
'" 'n 'n n

- 6-
Cuadro en el que cada columna significa, respectivamente:

Inversin: Comprende los conceptos de estudios iniciales previos, proyecto y construc-


cin. Su clculo se lleva a cabo partiendo de los costes unitarios de construccin para ceda
tipo seleccionado, y de los ritmos y fases previstas para la misma.

Explotacin: Comprende gastos de gestin y comercializacin. Principalmente se obtie-


nen en funcin de estimaciones basadas en anteriores experiencias.

Amortizaciones: Se refiere a las correspondientes a los crditos precisos para el desarrollo


de la promocin.

Financieros: Comprende los gastos relativos a la financiacin precisa.

Total gastos: Suma de todos los previstos.

Capital propio: Aportaciones de fondos propios, seqon los objetivos y criterios de la


empresa.

Crditos: Aquellos que se estimen precisos para el desarrollo de la promocin, cuando no


se prevea la consecucin de suficiente capital propio para llevarlo a cabo. Para que la
operacin financiera sea viable ha de cumplirse la ecuacin siguiente:

C = y + E +A + F - I - K.

Ingresos propios: Sobre los ingresos procedentes de la promocin, es decir, de la venta de


los productos que la integran (viviendas, locales, aparcamientos, etc.). Se determinan a
travs de una previsin de ventas basada en el adecuado estudio del mercado.

Total ingresos: Suma de todos los previstos.

Excedentes brutos: Total de ingresos menos total gastos.

Partiendo de los datos contenidos en el cuadro que acabamos de ver. podemos obtener, entre
otros diversos indicas de rentabilidad, uno muy importante:

-7-
I

IND ICE DE RENTABIliDAD MEDIA
1
I
EItPfnado, travs de la f6nnu1a siguiente:

"
!. R,M. _ 11 +0'- 1 '1 ",
'1; E'
_ 1

L" K'
,!
y siendo o( la tasa de ttetualizacin empleada.tE' la suma de eltcedent" actldlizados. VEK'la de
capital propi o actualizado .

SignifiQI le tasa de inters a la que debie ra colocarse, a inters compuesto, un montn de recursos

financieros equivalentes al desembo lso tOl.11de capital propio actualizado de mod o que, en el ao
final de la maduracin del pro yecto, se pudiera converti r en una suma t.1 que, actualizada, fuera
igual al vace actual del proyecto.

Ha bida cuenta de que. por lo general, el volumen precisa de crditos a obte ner tel debe restringir- 1
,,
se en la mbima medida posible (pOI" t. incidencia q ue su~ ~tO al capitulo de gastos
financieros), el wlisis del wadro .n ~ior nos indica que, para un desembolso d e capital propio

determinado, los aspectos mas importantu Que inCiden en la oblmci60 d u n mximo de eece-
dentes estr iba. fu ndamen ta lmente, en la optimizacin de la distr ibucin pefiOdCoil de: las part idas
de Inve r1 i6n IVI y de los Ingresos (11 .

Lo OJlIl SUPOt'f:, a grar"ldes rasgos, lo sigu ien te :


,r
Al En cada caso, debe efectuarse un tPO de promocin d irigida el una demanda POtenca1 tal que r
el per iodo de maduracin de la of,m construida sea el menor posible, es dec ir que los
ingresos se realicen en el ms breve pillO posible.
,
Bl La invenibn, por tanto la construccin de la promocin, debe d istribuirse, temporalmente, en
la medida de lo posible, e n teses. de acu.rdo con la absorc in de delTllllnda prevista. (Salvo que f
la inf l-cein de costos sea tan elevad. que aconseje lo contrario, a la vista de los recu rsos ~
econmicos ociosos existentes y aJa ,itu.cin concreta del mercado ). ~
t
- 8-


el El tipo de proyecto debe ser tal, que permita el mayor margen posible (dentro de los condi
clonentes anteriores) entre los ingresos anuales obtenidos y la inversin anual realizada.

Perece claro, por lo tanto, que el aspecto ms importante que debe considerarse en toda promo-
cin inmobiliaria, es el de orientar" la oferta hacia el tipo de demanda ms conveniente, teniendo
en cuenta el nivel de lnversln correspondiente en cada caso.

Ahora bien, la base fundamental para el inicio de una promocin inmobiliaria es la existencia de
un suelo en propiedad o con posibilidad de ser adquirido, el cual posee un precio, precio a su vez
marcado por sus expectativas urban ttces o por la calificacin otorgada en los planes de ordere-
cin urbana, es decir, pOI'" su valor potencial en funcin de estos dos parmetros:

1) Posibilidad de uso: Residencial, comercial, mixto, industrial, etc.

2) Aprovechamiento edificable.

En consecuencia, la repercusin del precio del suelo en el precio de venta de la superficie cons-
truida condiciona en gran medida, cualitativamente, el tipo de producto a promover, pero en
cualquier caso hay que procurar aprovechar los grados de libertad que se posean para efectuar una
seleccin ptima. Dicha seleccin no debe realizarse de forma intuitiva, sino tras un anlisis
exploratorio de las caractersticas de la demanda potencial de la zona y entorno en que piensa
llevarse a cabo la promocin y su contraste con la oferta existente.

Dicha investigacin del mercado inmobiliario no debe aportar nicamente soluciones cualitativas
sino que, adems, debe facilitarnos aqullos datos cuantitativos precisos para el anlisis eccnmi-
co-financiero de cada alternativa estudiada y ayudar a la configuraci6n de diseo del proyecto de
la solucin adoptada, mediante aportacin del tamao" superficial de cada unidad de promocin y
el desglose del proyecto en fases constructivas.

De este modo, seleccionando dos o ms tipos cualitativos de demanda, (que se traduce en unos
costes de invenin determinados), y analizando el mercado cuantitativo correspondiente del rea
de atraccin, el estudio debe llegar a obtener las conclusiones siguientes:

Estructura y dinmica de la clientela potencial.

-9-
Contraste entre la oferta e ll'itt ente y la demanda.

C ientel<l re$idual para la promociOn obje to de estudio .

Per iodo de madu rac in de l cecvecto.

Dist r ibuc in de la oferta po r fases, lo que nos da la lnversin anua l necesaria.

Ingrews anua les.

El paso sig u iente wri e l de se leccio na r e l t ipo definitivo de p romocin a desarro llar. med iante e l
cr iterio de q ue se produ zca u na tasa de ren1abilid~ lJtima pa ra el conjun to d e la operacin
inmobil'aria.

A tall i" deber elaborarse. para cad a alternat iva cua lit at iva estud iada . e l cuad ro de simu lacin de l
fu nc ionamiento econ mico -fina nclero de la prom ocin, segn anteriormente pudimos ver, l
Una vez seleccionada la a lternativa ma s 'donea, ell.3ffiinaremos el ndK:e o taSlll de renta bil idad
corf't!'SPOndien te Y si este a parece como positivo v suficiente estaremos en d isposic i n de in iciar la
promocin.
\

De todo lo ell'puesto anteriormente se deocce que la to ma de decisiones con respecto al inico de


I
una promoci6n inmobiliafi a, ni como al d iseno de la s earacreristicas de la m isma , requiere, I
pr inc ipa lme nte. los sigu ientes t ipos de anli sis previos :
l
P R I M E A O: Un estud io del me rcado (dema nda y oferta ) de la lona y entorno ceeresocrse n-
t es, que obtenga las silJ.lentes conclusiones pa ra cada tipo cua litatNo de pos~ e promoct60: I
i
Nmero y tama o de ' as un idades p ro mocio nab les a ccostrutr.

Rit mos de venta previsibles. (Ingresos anua les previrtO'S durante el per iodo de maduracin
de la c te rtal.

Fases de construcc i n de acuerd o con el n ivel d e demanda previsto .


- 10 -
[
L
S E G U N D O: Anlisis econmico-financieros y de rentabilidad, de cada una de las alternativas
estudiadas y selecci6n de la ms adecuada. Ello exige la determinacin y anlisis de los siguientes
conceptos:

Costes de construccin.

Gastos de gestin, promocin y venta (explotaci6n).

Distintas hiptesis de desembolso de capital.

Modalidades crediticias y cuantla de los crditos y, adicionalmente:

Clculo de los ingresos, deducidos del estudio del mercado.

Costes financieros. (Emanados de las cuantas de los crditos necesarios y de las


modalidades crediticias previstas).

El primero de los estudios, par SU naturaleza, debe llevarse a cabo, en lo posible, por una empresa
especializada en estudios de mercado, aunque la parte relativa al anlisis de la oferta puede ser
efectuada por la propia empresa inmobiliaria, en aqullos casos en que, al operar frecuentemente
en la zona de estudio, conozca profundamente la concurrencia existente en la misma. (Sobre las
tcnicas aplicables al estudio del mercado inmobiliario se ocupa, en profundidad, el libro de esta
misma biblioteca titulado: "Tcnicas de investigacin del mercado inmobiliario").

El segundo de los estudios (anlisis econmico-financiero), puede, por supuesto, efectuarse


dentro de las empresas inmobiliarias. Sin embargo, no debe descartarse "a priori" la colaboraci6n
de alguna empresa especializada en este tipo de anlisis, sobre todo, cuando el abanico de hipte-
sis econmico-financieras a utilizar sea muy amplio y se precise el diseo de un programa de
ordenador para su mecanizaci6n y manejo, con el fin de obtener los resultados en el periodo de
tiempo ms limitado posible, y con la mayor fiabilidad.

Toda la filosofa- anteriormente especificada, puede resumirse en el cuadro nmero 1 que, a


continuacin, desarrollamos.

-11 -
NECESIDAD DEL ANALlS IS DE ESTU DI OS PR EVIOS A LA PUESTA EN MARCHA
DE NU EVOS PROY ECTOS INMOBI LIARIOS
I
ESQUEMA BASE

I NUEVO PROYECTO
I =
I RIESGO PR EVISllIl E
I

/'
Cmo se comportar la demanda?

Cmo influir la of erta en ncestrcs


I
I
1Il0TIVAClON DEl RIESGO PIIE VISlBlE rit mes de venta ?
............ Cu.iles ser n nuest ros costes reatesz

. - ' Contesta la EXPERI ENCIA


CONTEST At: ID NA LAS ANTEIUO IIES
PR EGUNTAS ___ Contesta el ANALtSIS ser io y profundo
de un estudto previo.

A.. re UN MU"OODE CA MBIO QUE


u ekpef'encia no !st. por si misma.
AF ECTA, EN TODO, Al SECTOR
1
Y. por tanto . .
INMO BILIAR IO

,
EL AflAL ISlS DEESTUD IOS PR EV IOS Al llillCIO DE .. UEVOSPROYECTOS SEMUEST RA
AISOlUT.... t:.. re 11IPRESCINDIBlE, SI OUE"EMOS MIN IMIZAR El RI ESGOEN LA MAYOR
MEDIDA POSIB LE
II

i
-1 2 -

L
PRIMERA PARTE

-13 -
CAPITULO 1

FUNCION ECONOMICO-F INANCIERA y ACTIVIDAD INMOBILIARIA

1.1 . CUA LES SO N lOS RASGOS BASICOS a UE IDENTIFICAN A LA FUNCION ECO-


NOMICO-F INANCIERA EN EL AMBITO INMOBILIARIO?

Podemos de finir a la fun cin ecc nmlcc-financiera como aqu ella que " part iendo de unos medios
limitadcs estudia su aplicacin a diferentes alternativas de negocio, en base a 10$ Obtet ivlJ' genera -
les de la empresa, y a la oblencin de la m xima rentabilidad posible" . Al hablar de " medios
limitados" esta mos refirindonos a los rewrsos ttnaeceros di$POl'libles Que, lgicamente, esun a
d isposicin de la empresa en ma yOl o menor cuanta, segn las circunstnocias concretas, pero
nunca en forma ilimitada. Una de las actividades de mayor impo rta ncia a desar rolla r po r la
funcin econm ico-financiera sera, por tanto, la bsqueda y consecuc in de d ichos recursos en
las cOl'diciones ms favora bles.

Seguidamente desarrollaremos las lneas maestras de actuacin de la ' uncin eccoeeeco-neeoce-


fa en la emp resa inmobililHia, Que en forma resumida, son:

Al Planificacin finaociera de la empresa.

., Ccntecc tn del presupuesto.

el Contr ol general del presupuesto.

DI Gest in de los recursos .

El Control gener al del gasto financiero .

FI Control general de la tesorer a .

GI Control genera l del beneficio.


I
Hl Anlisis del balance y cuenta de resultados.

11 Cooperacin con el resto de la estructura.

_ 14 -
Ana lizlJremos, segu idamente, cada una de estas Imeas de actuacin :

Al P1anificcion financiera de la e mpresa.

Median te la u t ilizaci6n d e los adecuado s sistemas. tal" como modelos de simulac in.
detenninara cu al va a w La estructura ptima d e la empeese . en ba se a su s d iferent es
f ines V especiatlzacl n e n e l sector inmOOiliario.

Deber ana lizar las repercusiones que las d ife rentes a lte rna t ivas de ut ilizacin de los
medios d isponib les (compra de suelo. fo rmas de pago, et c. ) p uedan producir en cada
u no de los eieeeotos de contro l IM lance. c uenta de resu ltados. cash- flowl.

Propondra las d'X'rsas opciones de accin que se deriven de los resultad os obtenidos en
base a los mod elos de nmutactn p repa rados, siem pre Que sean econmicamente
viabl es, V mediante los adecuados estudios razonad os .

Analizar V determinar el capital mtrnmo preciso para la obtencin del mximo


be nef icio .

Estud iar la repercusi n d e la deuda en la estruct ura f ina nciera de la em presa y deter -
minar su cuant ia mx ima conveni ente.

Pro pondr una adecuada cor nee de compen sac io nes bancarias.

Elaborara los crit er ios gener a les para la medida de la ef icac ia en la gest in V empleo de
101i. rec ursos.

BI Con feccin de l presupuesto.

Colaborara con a iras funciQnl!S de la empresa lbasicamente con la admioist ra livo-conta -


blel en la con leccirl d el presupuesto anual. partiendo de los posib les peesu puestos
par ciales elaborados POf los diver sos departame ntos de la empresa a lo s que, crevem en.
t e. ha b r alecc ionado pa ra Que dic hos presu pu estos se presente n en t orma homog nea y
t cttmente comparable .

- 15 -
06i forma muy especial determ inar' la necesidad de reQJflOS diversos para la financia -
cin del presuPUe'lto de produocin-<:onstruccin.

En base a lo anledor. delermiNf' II cuantia de tos gast'" financieros.

e l Control general del presupuesto.

Llevar a cabo peridicamente el control del presupuesto ge~ l . en base i1 los datos
tonUbIes existentes.

Prec::tsari las desviacione5 uistrntel en uno V otro sentido.

Analizar tale$ desviKiones. proponiendo medidas per. IU oportuna COfTea:ibn,

DI Gesti6n de los recursos.

Fijar las necesidades de Clpltal de la empresa, desarrollandO un euedro-resurren de las


necesidades de recursos. crditos y descuentos derivados de las previsiones presupuesta-
rias.

Act ualizar con derta periodicklad (puede ser mensual) el cuadro-resumen. segn los
datos contable$ ellmentn.

Propondr d iversas alternativas part .. obtencin de rKUTSOS, merced a estudios de


viabilidad econmica referidos a los distintos tipos de prfttlmos con gar1lnta hipoteca-
na e de otro t ipo, descuento comercial, etc.. estudiando la c:omenienci.l de la aplica
cin. en cada momento. del Que realtte ms rentable.
,
ES1ud~ los d istintC" p royectos de Iplcaci60 de los recursos d ispontbles. aportando I
los miSfI'W:K el punto de vm. ec;onmK::o-'inandero.

Ordenar los recul"$()S actulln de forma que pueda obtmene de 101 mismos el mximo
aprovechamiento.

Analizar de forma constante la coyunttlra econmica. a fin de proponer en cada

- 16 -

L
momento criterios concretos de actuacin frente a Bancos y al mercado en general.

E) Control general del gasto financiero.

Analizar de forma peridica {puede ser mensual) la evolucin del gasto financiero,
cuya cuanta fue determinada a la realizacin del presupuesto.

Elaborar criterios para la racionalizacin de los gastos de descuento bancario.

Conocer las condiciones pactadas con cada Banco para la obtencin de lneas de
descuento, as como las variaciones posibles que se efecten en cada momento.

Controlar el coste real del descuento bancario.

Conocer y controlar las condiciones en que se tomen crditos en cualquier tipo de


entidad financiera.

En general, controlar todo lo que suponga un coste para cualquier tipo de recurso
financiero que utilice la empresa.

F) Control general de la tesorera.

Determinar la tesorera necesaria, proponiendo y estableciendo medidas de control


que eviten la existencia de recursos ociosos e improductivos.

Controlar el volumen genernl de la certera de efectos procedentes de la venta de


productos inmobiliarios, a fin de evitar su mantenimiento ms tiempo del aconsejable.

Propondr medidas para que el capital circulante improductivo tienda a ser caro.

Confeccionar peridicamente (puede ser con carcter semanal) un resumen de la


liquidez de la empresa a corto plazo (p. ej. 60 das).

Conocer la situacin general bancaria a fin de saber en cada momento, a que Banco va
a poder dirigine la empresa para el planteamiento de operaciones financieras concretas,

-17-
I

l
en Ion metor" condiciones y con 1u mayo res glIrantas posibles de x ito.

G) Control gene1'31de' beneficio.

Tomar en conex in con otras funciones interesadas l ~sicMnente la administrativo-


contlblel , las med idas de carceee general prectsin ~ra reducir al mnimo los ~SlOS
9Mer31n (te 13 empresa.

Tender a maximizar los ingresos propon iendo sistemas de fina nciacin de viviendas,
ajustes en plazos, etc.

Analizar e informar sobre los mtodos ms apropiados para lograr el incremento del
beneftcio de la empresa, inclutO proponiendo porcentaje, de invel'lin determinados
sobre tipos concretos de vNiendas o promocionK de cualquier indole.

H) An lisis del ba lance y cuenta de mu ltados _

Confeccklnarli pe riOdicamente un aM li, i, econm financier'o de l balance, as corno


de la cuenta de resultados.

Determinar lo, "rat ics" necesarios, analizando las dewiaeiones y estimando las ade-
cuadas med idas correctas.

Plantear la crfeatecin, cara al final de ejercicio, del balance y cuenta de resu ltados.

Prepara,. balances e informacin econmica pera Bancos, manteniendo 100.clewados


contactos con los dtpartamentos de infDm'l8$ de dichn entidades..

1I Cooperacin con el resto de la estructura.

Entre otros ca50l drv.tSOl, la funcin financien ~j con el reno de la nuuetur,


~resanal, en la forma sigJiente:

Con la funcl6n jurldica, en el establecimiento genef'lll de le planificacin fial.

-18 -
Con la tunci6n eotnefcial y le tcna. en el estudio de proyectos de nue'titS invenionn
y SJ forma de f inancK to .

Con la func in administnt iwH:ontzlble en la tr9Cin de pmgran'llls de macanizaci6f'l.

En general, colabol1lr con las funciones preciSiJS en cada caso, en todos aquellos
estud ios y decisiones que tengan repercusiones econmico-financieras en la empresa.

-19 -
CAPITULO 2

FUNDAMENTOS BASICOS DE MATEMATICAS FINANCIERAS

2.1. MATEMATICAS FINANCIERAS BASICAS: CALCULOS A CORTO Y LARGO PLAZO.

Por Matemticas Financieras entendemos todos los problemas que afectan directa y estrictamente
a la Gestin Financiera como es el clculo de Intereses, Descuentos, Rentas, Amortizaciones,
Emprstitos y similares; lgicamente aqu excluimos todo lo relacionado con Investigacin
Operativa, Estadstica, Control de Existencias y otros aspectos que pueden ser indispensables
estudiar pero que son disciplinas que se pueden considerar independientes de la Matemtica
Financiera. Estos problemas son, en realidad, propios de cursos elementales pero pensamos que
no est de ms exponerlos, resolverlos algunos de ellos con su terminologa tlpica y tal como en
realidad se suele presentar en la prctica.

A efectos de clculo y enfoque las Operaciones Financieras se dividen en dos grandes grupos:

A corto plazo, que son las elementales.

A largo plazo, para las que se debe disponer de Tablas.

2.2. CALCULOS A CORTO PLAZO: INTERES, DESCUENTO y CAPITALlZACION SIM-


PLE. DESCUENTO BANCARIO. OPERACIONES CON VALORES MOBILIARIOS. OPE
RACIONES DE PRE8TAMO. EJEMPLOS VARIOS.

Todo Capital que no est en poder de su duef'io reettue. El tiempo es dinero y el dinero es tiem-
po.

P s
I
Tiempo O 1 2 3 n

-20-
p. Capital inicial ; a l cabo de n ~ l'Ios, aumenta V se convierte en S I u n inters l.

S. Capiull final o montante (ir P.

'nso de inters que si no se especif ica se so pcee a nual; se da en ta ntO por 100 pero con las
f6nnu las se ut iliza ~ ta nt o por uno ,

n. Numero de per iodos d e cmput o deo los int ereses. Normalment e $f! ~ I a de ai\os en proble
mas a Ll rgo plazo ; en problemas a co no pLl,O se suele dar en d ias V e ntonces debe utili zarse
.....!L v aQUe e l ano comercial t iene 360 d ias y cada mes JO.
360

l. son los in tereses totales acum ul-.jos al cabo d e los n periodos considerando el momen to
actua l en S; 1-5 P

D. Es el descuento total que se acum ula r al cabo de los periodos considerando el momento
actual en P; D=S P

De las d iversas fo r mas que podran ut ilirarse como reg imenes d e capitalizacin nos centraremos
en dos:

Cap italizac in Simple, ley lineal S~ 11 t n il

Capit alin cin Compuesta, ley expone ncial S... P H+il n

Ca p i ta l i l~ i6n sim ple

Es caracter st ico que e l n mero de periodos de t iempo, su ela upresarse en dias t eniendo que
utiJillr entonces nlJ60 ya que el 81'\0 comerc::LiI t iene 360 d ias y todos lOs mese1 JO. Legalmente
Wf ian 365 pero es menos usual. Se suele introducir para los Qlculos un d iviSOf fijo F.. 360 ,
te que resulta ms cmodo .

5 =Pf1 t ni) = P--t Poi : Ptt Expresado en aos

Si fuera e n d las: 1= P n = Pn
360 F

-21 -
que son los intereses totales acumulados en el momento S. Esos intereses situados en el momento
inicial y que reciben entonces el nombre de descuento tendrn un valor; 0= -L- = Poi
1+oi l+-oi
en aos.

n
En das ser: 0=
P36Q ~ P : Por tanto: P ~ O = p - " - en el momento ini-
F+ n

cial.

Para la unidad monetaria y unidad de tiempo 0=-'- que es el descuento comercial tpico.
1-t-i

Ejemplo nmero 1

Se tienen dos letras de 280.000 y 370.000 pesetas respectivamente, que vencen a los 45 y 60 das
y un pagar de 284.000 pesetas que vence a los 75 d as. Los queremos sustituir por un solo efecto
con vencimiento a los 90 das. De qu nominal ha de ser si se aplica un 8 por 100 de Descuento
Comercial?

Solucin

280.000 .... ", = 45


" ~

" - 370.000 .... "2 = 60

'3 - 284.000 .... "3 ~


75
,
" F..,.. ", +',
F F F F
O +P3 -~ -
Valor a calcular P .... n ~
90 + "2 F+ "3 F+ "

= 0,08; F = 360 =4.563


0,08

+ + 4.~~g = 940.000 Pts.


370.000
Por tanto: P = (4.563 90) ( 280.000
4.563+45 4.563 +:60

-22 -
Ejemplo nUmero 2

Un empresa suscrib i l a l .al .7a 2.000 ObligKiones de la Soc~ X de 500 pesetas nominales
a l cambio del 9 2,8 por 100 pagando en e l mo mento de la suSCfipcill el 25 por 100 de l e fectivo,
1,5 por 100 de corretaje y 5.000 peseta. De gastOS f ijos. El 15 .02.70 se pagt otro 15 por 100 V e l
20.03.70 e l SO por 100 restan te. Lu obligKiones $On al 7,5 por 100 co n im puesto del 24 por
100. El 31 .1 2.70 le ton reembolsadas 160 Obli98'Ciones por haber sal~o amortizadas y vendemos
todas las dems a l 96 por 100 pagando e l 1,5 por 100 de corretare. Qu tanto por ciento le ha
producido el di nero empleado en este operac in sab iendo Que el cupn trimestral d e lu Ob ligad o
nfl1, se paga al final de cada trimestre natural y qu e stos los te ne mos colo cad o s en un ba nco al 2
po r 100 anual ?

Solucin

Desembolsa 01 .01 .70 '" 2 .000 x SOO:o: 0 ,9 28 10.2 5+ 0 .OO15}+ 5.000 ., 23 3 .392 Pts.
Desembolso 15.02.70 111 2 .000 l( 500 :0: 0 ,9 28 JI 0 .25 = 23 2 .lXX) Pts
~ mbo lso 20.03.70 111 2.000 x 500 JI 0 ,9 28 l( 0,50 = 464 000 Pts.

Cobrado el 31.12.70 = 160 JI 500 +- 12.000 - 1601 x 500 l( 0,96 11 - 0 ,001 SI '" 961.875 Pts,

Cupn tri mestral = 2.CKXlx 500 0,075 11 0,24 1 _ 14 .250 PI S.


4

Si tu nd~ en el 31.1 2.70 :

t 233.392 (1 + i) + 232.000 11+ ~ il - 464.000 (1 - ~ il 111 961 .875 +


,,
;,

+ 14.250 [ (1+ 1. 0,021 +- (1+1. 0 ,021 t 11 +10.021


4 4 4

Despejando o bte nemos - 1 1,3 por 100 aproximadamente.

- 23 -
,,
>
Gest in de Oescuento Bancario

Cuanda adquirimos mercancias o tefVicios norrnalmeote el suministrador libra una setra de


cambia Que nos gira a nuestro canp eflla que un intermediario toJNdof, normalmente un Banco,
se entargar' de proceder a $U cobro e n donde nosotras (librados) le ind iq uemos QlJe le paga remos;
cuando $Um' ninr.mos, nosotros somos los Que libra mos y giram os a nuest ro cliente . El Banco
toma l. letra y una de dos : o la pone en gettibn de Cobro pafilcobra rla a su venc imiento y
ento nces abonarle a l li brado r o la descuen ta abonando a l librador el importe ele la letra me nos e l
descuenta con Que se Queda e l Banco. l os Bancos a camb io de m e senoicto perciben una comi-
sin upresada en tanto par- mil sobre el nominal del efecto; si e l plalO por el q ue el Banco
a"ticipa el cobro es su perior a ti d as es cuando ademas de su comisin deduce los intereses
calculados que excedan de esos It d .s. Si el efecto est girado a d ias fecha Idil io en una lecha
dete rminada, los d ias q ue el Banco ant icipa el d inero son 105 q ue existen entre la lecha de nego-
ciecin heste el venci miento. Si el plazo se expresa en das vista (d /v) stos comienzan a contar
a part ir de la aceptaci n y en el co rreo para el acepto se supone que transcurren tr es dias. Expre-
sand o n en diils :

n "'" d /f - l1 ; n __ d /v_ 8

sea N ... Nominal de l efecto ; E = Valor I Quido del mismo ; 9 = GilStoS variables sobre el nominal ;
9' ~ Gastos variables sobre el e lectivo; 9" ;;: Gan as variables sobre e l lQUido; f ~ Gastos fijos
(correo y timbres): n = Plazo d e dnc:uento v F = Divisor fijo al tipo de descuento i utilizado ;
entonces resu lta de sentido cerne n:

E ", N - gN - .!l.. N- g' (N- gN-.!l. NI - g" E-f


O O

lo ms frecuente es que g' g" -O. En este caso se reduce a :

E _ N 1 1 - 9 - ..!!... j - ,
O

las ccmtsones bancarias estn reguladas estatalmente y el importe del inters V comisiones vienen
dadas en unas tarifas oficiales fijadas por el aanec de Espaa.

-24-
Ejemplo nmero 3

Vendemos unas mercancas. Giramos letra aceptada por el comprador a 120 das que de comn
acuerdo corre con todos los gastos financieros. El importe de la compra es de 600.000 pesetas V
el I.T.E. 2,60 por 100. Preguntamos al Banco y nos dice: Negocia para el descuento al6 por 100,
comisin bancaria 4 por 1000, cnrreteje sobre el efectivo 3 por 1000 y comisi6n de caja sobre el
lquido de la negociacin 5 por 1000. Gastos unas 1.300 pesetas. Cual debe ser el nominal de la
J letra que debemos girar?

, Solucin

1
, E ~ 600.000 ( 1 0,026) ~
615.600 g = 0,004

I F - 360
-W - 6.000 g' = 0,003 f = 1.300
6

n ~
120 - 8 = 112das a" = 0,005

I
Sustituyendo en la frmula anterior se obtiene:

! N E(1+g"l-+f -"6"00",.",000,,,,,1.'-'",+-,0",0,,2,,6!-11"'"+:-0",.,,,00,,5,,,'",+'-.'-1.",300"", ~ 635.630 Pts.


1 ~

(1 -g-~) (1 -g') (1-0004- 112) (1-0.002)


F , 6.000

es decir son casi 20.000 pesetas los gastos financieros, ya que las otras 15.600 pesetas son el
1 Impuesto Indirecto.
,
Ejemplo nmero 4

Se trata de una Empresa Que distribuye artculos de consumo a minoristas. Estos nos han girado
todas las siguientes letras contra las entregas de mercare fas en las condiciones que se especifican

\
- 25-

que el Banco nos descuenta. Corriendo nosotros con su carga financiera.

Letra de Giradas sobre Giradas el Vencimiento Cambio TiMbre

340.000 Alfara 1 Nvbre. a d/v 0,90 por 100 70


860.000 Sller 1 Nvbre. vista 0,80 por 100 Incluido
96.000 Sevilla 15 Nvbre. 9Od/v 0,50 por 100 Incktido
200,000 Alicante 1 Nvbre. 15 Nvbre. 0,50 por 100 Incluido
160.000 Madrid 15 Nvbre. 90d/t 0,20 por 100 40
300.000 Tenerife 15 Nvbre. 45d/f 0,80 por 100 50

El Inters del Descuento Bancario es el 6,5 por 100. Sobre cada capital el mnimo de cambio son
1.000 pesetas. (Todos estos datos son imaginarios ya que no tiene inters el describir las normas y
coeficientes oficiales rutinarios segn el tipo de operacin y segn las plazas, pueblos, etc. que en
el caso concreto debern conocerse). Se pregunta Cul es el Gasto Financiero que nos acarrean
todas las operaciones de Venta de este mes? (Supuesta ninguna devolucin).

Solucin

PillOS Capital
A / . CAMBIO
Dao Mn.
Timbre Vto. 01.
e A

-
Alfaro 340000 9 3060 70 Bdlv B- B [1
,
,
seue 86000[1 6880 - ./ -
Sevilla 96000 1475) 1000 - 90 d/ll 90-8 '82 7872000
Alicante 200000 5 1000 -- 15,11 14-11' 3 600000
Madrid 160000 a mol 1000 40 90dff 90-11'19 1264OllO0
e
Tlnerih 300000 '400 50 45 dff 45 - 11
" 102000110

TOTAL 1956000 15340 160 31312000

D = 365 = 5.615: 31.312.000 5.576 de Descuento


0,065 5.615 15.340 de Dao
160 de Timbres
- -
21.076 Pts. de Gastos financieros

21.076
-r.gm6C-"'"
lo que supone aproximadamente: 100 S x 1. 5 .U\..IU =:.. 1 S de Ventas totales.

-26-
OperKionel con vakw" rnobiliar~

En toda clase de valor mobiliario, lOCiones, obligaciones o tondos p blicos. se d ist inguen 005
va loret: e l nominal inscrit o fll el t tu lo N V el efectivo o rea l E.

El vak)( de coti.utcin o de cambio Ief. e _ E


N

LA rantabilidad "r" q ue producen unos valores es igua l al resultado d e d ividir el im porte d e la


renta neta entre el valor efectivo de 105 t t u los.

Si 105 valo res producen un tanto de inters nomi nal de i If u es el tanto por uno de impuesto q ue
grava l. renta. siendo r la rentabilidad t end remos:

El valor real efectivo E - e N

t...I re ntabilidad r seri : r =..L. sindo l los intereses t otales prodocid os : I - iN


E
sin considerar er PI90 de lmpuenos. Si !l!l exclu ye tend ramos I - i f1 - ul N

Resultando : r _ L _ i 11 ul N .'-'-'-=-'"
j (1

E ,N

considera nd o t odos los valores "i, u. t V e" en tanto por uno.

Pigno raciones

Pignora r lit era lmente sig nifiCil empei\ar.

La banca acostumbl'a a e fectuar prstam us en gara nt a de ValOfes Mobiliarios e ntreoando u n


tanto por 100 sobre el efec tivo, cuyo lanto por 100 varian' segn los valores sean ms o menos
se~ros. siendo efectuad os estos prst amo s por u n plazo de 90 d ias prorrogable si e l Banco no
t iene inco nven iente, Estos prstamos pigno raticios o simplemente pign o raciones. las cuales son
interven idas por-agente o corredo r de Comerc io Co legiado v dev~gan intereses.

- 27 -
Ejemplo nmero 3

Nuestra Empresa compr 14.000.000 de pneUs nominal" de Obligacionn de una Sociedad. del
8 por 100. con impuestos 124 por 100) al ca mbio del 94 por 100 gastos fijos fueron 20.000
pesetin V variable el 1.5 por 1000. Un a9'! nte nuestro las vendi al cabo de l t iempo a un cambio
QUe l10S d ilo result6 del 120 por 100. U verdad es que se obtuvo un 20 por 100 de beneficio neto

del impo rte de la venta y los gastos de vt'nta f ueron 1 por 1000 corretaje (variab le) V 1.500
pesela$ de timbres (gastos fijosl. t Fue COffecto el cambio que nos d ijo el agente? Cobremos
numro cupn trimestral.

SoItH;in

ComPfa : 14.000.000 x 0,94 11 + 0,(0 15) + 20.000 _ 13,199.740 Ptas.

Cupn trimestral"" 14.000.000 0.06 Jl - 0,241. "" 212.800


4

Venta = 13.199.740 _ 16.499.675


0 ,8

U quido de la Vl!! nUl _ 16.499.675 - 212.800 ; 16.286.875

16.286.8 75 - 14.000.000 1~ (1 -0,001 1 - 1.500

Obtenemos: c - 116,46 por 100.

El agente nos [e ndda que ac larar cmo hizo su cuenta .

Ejemplo nmero 4

Nuestra Emprl!!'Sa su.:=ribi6 el 1 de enero 2.000 obligaciones de la Soc iedad X de U)(X) pesetas
nom inales 81 93 por 100 pagando en el momento de la suscripcin el1 de e nero ell ,5 por 1000
corretaje, ms 10.000 pesetas de gastos fijos. El 15 de febrero pag el 25 por 100 ms y el 20 de
marzo el SO por 100 restante.

-30 -
usobligaciones son al 12 por 100 con 24 por 100 de impuesto.

El 31 de d iciembre de l mismo ao nos reembctsa n 160 obligaciones q ue han sido amortizadas y


vend emos e l resto al 97 por 100, 1 ,5 por 1000 corretaje. El cupn trimestl1Jl de las obl igaciones
se cobra 1I f inal de cada trlrrestre. Qu inters neto se ha ootenido en l. operacin ?

Solucin

Desembolso 1 Enero : 2.000 x 1.000)( 0.93 (0,25 - 0,00151 - 10.000 - 477.790 Pu.

EI16 Febrero: 2.000 x 1.000)( 0.93)( 0.25 -= 465.000 Pts.


El 20 Marzo : 2.000)( 1.000)( 0,93 x 0,50 - 930.000 Pts.

Cobramos el 31 Oidembfe : 160 x 1.000 + 12.000 - 160) x 0.9711 - 0,0015) x 1.000 =


- 1.942.123 Pu.

Q:p6n trimes tIa l _ 2.ooo :x 1.000 0.12 11 - 0.241. = 45.600 PIs.


4

417.790 (1 + il ... 465.000 (1 + 315 j) ... 930.000 (1 - .m. il _ 1.942.123 +


360 360
(AfIo entero) IOe l 15 Feb - 31 Dicl (Oe120 Mar- 31 Dic)

+ 45.600 r+
1 {1 +.1. 0,031 + (1 +.z.. 0,031 + (1 + ~ 0,031 + (1 +O,031J
4 4 4

~ ndo obtenernos 1. 18.7 por 100.

El phmteamiento y sotuci6rl es terico. Un inte rs tan g~nde ltf1 un t ipo de qMlfaCin ni no sue le
ser pos ibk!.

-31-
2.3. CALCULOS A LARGO PLAZO: INTERES COMPUESTO, AMORTIZACIONES DE
CAPITAL Y EMPRESTITOS. EJEMPLOS VARIOS.

Inters compuesto y rentas

El rgimen de capitalizacin compuesta consiste en acumular al capital, al final de cada periodo,


los intereses producidos en dicho intervalo de tiempo y someterse automticamente todo l a
producir intereses en el periodo siguiente.

CAPITAL TOTAL P{inicial) S (final)


CAPITAL ANUAL e '1 '2
TIEMPO O 1 2 3 " _ AOS

cl _ e (1 + i); c2 = cl (1 + il; etc.

Supuesto i el inters del capital en tanto por uno constante a lo largo de todo el periodo. Se da
usualmente como tanto por 100 anual.

Es decir una cantidad actual de dinero P es equivalente a una cantidad de dinero futuro S si S
= P(1 - i) n

En el caso inverso, si necesitamos tener en el futuro una cantidad de dinero S, hoyes necesario un
P tal que
1
P = S
(1 + nn
Esto con respecto a capitales nicos. Cuando se trata de rentas tendremos:

El valor actual P de una renta escalonada igual anual A tendr un valor actual:

P=R-+
1 1 -+ + ' ] =-R ~."1- 1 que se designa por comodi-
[ 2
1+i (1+0 .. , .. 11+i)" i{l+i) dad a li

-32-
Si lo Que deseamos saber es la re nta a nual que equivale a un ca pital actua l P te ndremos :

R - p~
(l +- il n - 1

Si necesi tamos saber e l capital futu ro S Que for maremos a base de re ntas anules iguales R ten-
d riamos :

S '" R [ 1
l .... i
+---l..-. .... . . .. ..
(1ti12
+ (1 + iln ] ~R ~
En tOdOs m as casos se supone Que la rentll e'S postp,gable es dec ir ave. se abona al ' nal de l
per iodo.

Hemos ex puesto como ms normal el hacer los pagos escalonados iguales anuales a un inters i. A
menudo se l'Iabla de inters mensual o tr imestral. En realidad dos tantos son equivalentes cuando
aplicados al mismo capital y en la misma duracin de tiempo nos producen montantes iguales.

po r ejem plo

I tr imestral - 11 +- i anua ll 113 - 1

o sea u n 12 por 100 a nual no es u n 1 po r 100 mensual sino u n 0.9488 por 100. Todos los c k: u-
los de inters compuesto y rentas son fu nda mentales en deducc iones d e Amortizaciones y Em-
prttitos.

Amortizaciones de capital

LA a mortizac in de u n pago llnico con sus in tereses no o frece dif icu ltad ningu na. Vamos a
estudia r e l caso d e los pagos per i d icos de ca pita les e inte reses hasta la am ortizacin completa d el
prstamo.

-33-
Sea C = C, el importe del capital amortizar

Ck = el capital pendiente de amortizar a principio del ao K

iCk = la cuota de intereses del ao K

K el ao k pero en el momento del principio

Mk = la cuota anual que se amortiza del capital sin intereses el ao k

o(, k = iC k + M k - la cuota total anual que se amortiza de capital e intereses.

n= aos de duracin de la amortizacin

1 = tipo de inters convenido.

Son siempre datos de partida:

C, n. i, V cmo deseamos Que vare O( o Que vare M.

la Incgnita fundamental es 0<1 0(20<:3 es decir la cuota total a amortizar cada ao.

al calculo en el caso de Que las cuotas totales anuales oi., son iguales. ci. , = 0/..
2
= , d...
. .2 +... (1+1)
M1t-M 2 + M3 + .. +M n = C1=M 1( l+(l+d+i'+ll .n.') _
M (T +O.n - 1
1
,
i i(1 +i)n
-
(1+i)"-1 11 ri)n_1

Mn = (1 +i)n-1 M1 Esto se aplica en el primer punto de "ejemplos varios", ms adelante.

-34 -
bl Otros sistl!ma

Las cuom anuales a amortizar pu eden . . ariar ~ mucha INlf~faS dish ntu. u ms normal es
el caso 3nterior en que todas son iguaWs. Tamb~n pueden variar en prOgresin aritmetica. es
deci r <lUmentando o dism inuyendo un.a c;anhdlKl absoluta fija C&da ai\o con respecto al
anterior o en progresin geomtrica cuarldo cada ao se amortiza una Clntidad igual a la de l
anter ior multiplicada por un mismo factOf . Que si es mayor Que la unidad ser creciente
cada ao la cantidad a amortizar y crecrecsenre si es menor Que u no la razn de la progresin.
Existen otros mtodos de . . ariaci6n de acuerdo con leyes de formacin ms o menos extra as,
Todos ellos suelen ser de e1oC3 5a aplicacin en la prctica tanto por su am plicac in como pot
su raro inters real.

Amort izacin de emprstitos

El poseedor de una obligacin tien e de recho, mientras la obligacin est vi va, al cobro de unos
intereses y ade ms a percibir el valor de reembolso en el momento Que se amo rt iza. El conjunto
de intereses de un perodo determinad o Que se perciben, se de no mina cupn . Segn la forma de
cobro del cupn se distingu en fundamenta lmente las siguientes modalidades :

Obligaciones con cupn vencido Que se cobra al fin de cada periodo. Comprende:

al Emprn tito oormal. en e-I Que la anualidad lotal Que se amortiza Iw rna de capital mas
intereses) y el t ipo de inters. son ccostantes. y el precio de am ortizacin i9ual al valor
nom inal.

b] Id . Id. pero al c-ecrc de amortizacin co nstante, di stinto del nomina l.

el Empr$lilos en que las obligaciones pierden el derecho a percibir el cupn Que vence en

h u libro lfl l. di _ lullllamentllmmll ri ~I i(O y no ltd,ic:o, IllI r lo qUII lu u llG si cCl n" mll""tliu, $Un m,icla l v oIdo l..
c.n di tilla d l lll"e~ isiIln. Como ~orm . na _ ~tlht, If\ ningn CI $U ni I I cl culo dill'tnCl~1 nlll m'terial"i OtrO I mtQ(ls di
cl culo IIOric,m. nle n.cl_rios In vigor, plr. QUI II "=~Ior en glnlnl na lt putllan n ..l!JIr l . tr l~ O I a tl r>ros. En 1$11 a pi-
lula . 1 mis mlt. mjtico dll libra las f, mulas $U n u$lJllmlntl simplel Vdi sentid a comUn. NOobfhlnll _ Imprendern mi
jor $iguitn;lo II fl l lil l ciOn di la, Ijl'c icios pr_Cl ico s.

- 35 -
e l momento de la amortizacibn.

d ) Emprstitos en los que el OJpOn M! paga fraccionado (semestral. tr imestra l. e tc . },

el Emprstitos c on lote- La e mpresa emisora destina a ent regar adems del nominal a un
n me ro fijo o variable d e ent re los t tulos qu e se amort izan cada ao. una cantidad fija
o varia ble que se llama lote.

fl Emp rstitos lmortizab le'$ por a nua lidades yariable'5. en proqre ~n aritmt ia o geom.
tr ica.

Obligac iones con cupn enticipedc que se cobra al principio de cede per iodo. Es menos
usual q ue el an ter ior y eproximedamenta se pueden da r las mismas varia ntes.

Obl igaciones sin c upn. Son las que no perciben In l ~s hasta el momenlo de la amoniza -
cf1 en cuyo inst ante se les reembo lsa la ca ntidad igual al precio de la amortiuc in ms I ~
inte reses acumulados.

Para la referencia posterior de calcules desig naremos:

N = Nmero de obl igaciones vivas al pr incipio de l ao k .


k

N ~ Nu mero (otal de obl igaciones emitidas


1

e _ Valor nominal de cada obligaci6n.

e ~ Prec io de am ort izacin de la obligaci n cuando es distinto del nom inal.


p

P _ Prima de amonizaci6n

V = Va lor act ual de e lo q ue paga e l o bligacio nista por co mpra r cada t tu lo de va lor nom ina l
e
N e Valo r total nom inal d e l Empr st ito.
1

- 36 -
- Es el inte rs nominal upresado en e l titulo. funcifl de l cual se cobrar e l cupn.

Es . 1 efKtivo de la emisin. Es todo el d iAet"o QUe se recibe directamente d e los obliga-


c ionistas en el momento ~ la suscripcin V desembolso.

r
- Es el in tlH'H a que el obli~Clon ista inv ierte el d inero en 1m t tu los o sea la re nta bilidad
global. Si u " el ta nto poi'" 100 d e im puestos Ve el ca mbio, r -ill...=..!.
e
E Es el liqu ido de la Em isin' Na Vrnmos Gilitos. Si G soo ganos f i jos V 11 ...ar iables.

E = N, V - gN, C - G.

x "" Es el inters real de vakM'acin de la ent idad emisora ; es decir tomando E como referen-
cial,

M - Numero de obligaciones totales amortizadas al f inal de l ao k .


k

M ~ Numero tota l de obligaciones a amortizar el primer ao .


1

n "" Ai'los de duracin del Emprst ito.

oC k '" Anualidad total cobrada por e l ob ligacio nista durante el ao k. Si todas tes anualidades
son igual" olk - el..

ie "" Cupn a nua l mbrado al final del ao.

l "" t e te en caso QUe exista .

h "" Ra zon ar itmt ica o(k = c( k- 1 + h o geomtrica o{ k ::: h 01. k _ 1 de variac io de una
a nualidad con respecto a la adjunta cuando se d el caso.

Fdrmulas ms elementales sec,Jn los c.sos

a ) Caso nor mal. Anua lidad y t ipo de inters constan te. Prec io de amort izacin constante igual al
nom inill.

Teni endo en cuenta el para lelismo extstente entre este c lculo V el de las amorti zacio nes de
capital de anual idad constante Visto a nteriormen te en el punto 13 , se nene :

- 37 -

Mk = M 1 (1 + )k-1 ; N M .... M + M T ..... + M = M (1-+ i~n -1 Por teo tc :


1 1 2 3 n 1
,
,., e (N 1i + M 1) = N C
1
i (1 + nn
0 .... i )n_1

a~ a n k+1I 1
= n -I(+ II I.: POI tanto N. '" N,
o(
K
ii] i
Las obl i ~on" amor1zadM en los k pr imeros aos ser :

n
_ N, (1 t- il - 1
f1 +i)n - 1

Ya se ha ind icado que todo e l desarrollo matemtico se sale fuera de nuest ro objetivo mas
directo pero herTlO' creido preferible inclu irlo por ente nder qu e un buen Director Financiera
debe tener una idea aprOllimada de los clculos y f rmu las de inters compue$to, par lo
menos en los ~ mas inmediatos.

bl Anualidad y tipo oe interes constante pero a un precio de amortizacin distinto del nominal.
h decir e no es igual a Cp como e n e l caso anlerio r. sino Cp = e + P

El cupn es ie pero en funcin de C se define un i' tal que i'Cp _ ie : o 111. i'. i ~ , .!
p Cp b
ya qee en forma de fraccin e ms laci l de operar.

Cot1 este i' =


b
el caso es i!lual que el a nte rior.

la + b ~
(a .,.. b)n _ b n

- 38 -
el Emprstitos en que las obligaciones pierden el derecho a percibir el ultimo cupn que vence
en el momento de la amortizacin. En condiciones normales se recibe e, + C
En este caso s610 C; se dira que Cp = C - Ci . Es el mismo caso anterior.

dI Cupn fraccionado (semestral. trimestral, etc.}.

Los emprstitos de la Administracin Publica, como en los Fondos Pblicos se suelen pagar
asi. El mtodo prctico consiste en calcular con un inters equivalente al inters anual.

el Emprstitos con lote.

Si es lote L constante con anualidad constante;

ot."",,~+L= 0/.' + l; siendo 00(' anualidad sin lote


a"'l i
Ml = 0(.' - N] C i = 0(- L - Nl Ci
e e
Los dems casos suelen presentar un inters muy restringido.

Ejemplos varios

Ejemplo numero 1

Una sociedad emiti al tipo de 90 por 100,4.000 obligaciones de 500 pesetas cada una, amcrttze-
bies en 30 aos siendo la anualidad que se calcul de 126.418.90 pesetas.

Ahora se acaba de realizar el quinto sorteo anual y han sido reembolsadas las obligaciones corres-
pondientes al mismo. El gerente afirma que se podr modificar las condiciones de la emisin
restante alargndola de 25 a 30 aos y premiando las 10 primeras obligaciones de cada sorteo con
1,000 pesetas cada una ya que as se reducira el tipo de inters en 112 por 100. Se pregunta:
lleva razn el gerente?

Suponer que el tanto de inters del mercado de capitales es el mismo que el que segu a en el me-
mento de la emisin del emprstito primitivo.

- 39-
Solucin

Anualidad o<. = Ne ~
4.000 x 500 = 126.418,90
a"'l i a "'301 i

Interpolando en las tebres financieras se deduce que el inters i del emprstito primitivo es
= 0,0475; i = 4,15 por 100. El nmero de ttulos en el momento de la conversin ser:

N =4.000 a 251 0,0475 ~ 3.655 obligaciones


aJmO,0475

S el presente lleva razn el nuevo 1, I = 0,0415 - 0,005 = 0,0425

La nueva anualidad ser = ot. = 3.655 x 500 +-10 x 1.000 = 118.915,79 Pts.
a30l 0,0425

inters ' que regla en el mercado en el momento de la emisin primitiva:

- 1 500 1
a 3m ' ~ =;=';-;,- a ::::t = 0,07023
500 x 0,9 3010,0415

Que las tablas financieras corresponde a i' = 5,688 por 100

Actualizando: Emprstito Antiguo V ~a1r =126.418,90 a ~ 0,05688 = 1.665.164 Pts.

Nueva forma que propone el presente: 118.915,79 a 3liI 0,05688 = 1.693.061 Pts.

Casi es cierto pero no llega al 1/2 por 100 por 27.897 PIS. actualizadas.

Ejemplo nmero 2

Hace aos un Banco propuso la suscripcn V administracn a una empresa de un emprstito


sobre la base de que supusiera para la empresa un 8 por 100 anual. La duracin del emprstto era
20 aos; tanto por ciento del emprstito 7 por 100 V tanto efectivo emsor 7,5 por 100. Ouisira-
mos saber cul ser la comisin que el Banco deseaba recibir sobre el nominal del emprstito.

-40-
Solucin

- % del EmptMtito

r : % Efectivo EmIsor
' ''' '1n ,'
,- % E f~t i vo par. 1, Soc iedad
. -.
-
, - ~-
% Nom inal par. el Banco il1 i "i17

I .lO..llJ5 - g ata _ 0,03558; O $\lllI ~ 3 . 56 por 100


10.594

I Ejemplo nmero 3

i UIliI e mpresa ded icada. 1. fabricacin de trines tena en 1.956 U!WS inst i lac iones completas

tasadas en S.OOCJ.

Su capit al social ser de 3.000 el 1 de enero de 1.950 y emiti 1.500 en obligaciones 01110 por
100 de inters anual co brable ve ncido el primero de enero de cada ao y amortizables a la par en
20 aos med iante sorteos anuales de t al forme que el \/alor de intereses V obl igaciones f uera
coostenee.

La empresa f uncionO bien hasta el primero de ju lio de 1.958 momento en QUe a cau sa de una
catstrofe par el negocio. El e-stado de deudas, apane de las obl igaciOfW'S . rroj un saldo de 400.
I El primero de septiembre de 1.965 vendi sus bienes . Qlra S.A. por un valor gk)bal de 3.6 5Cl los

!
r
an tiguos acc ionistas se ben eficiaron adems del benef icio finande ro qu e 5lJPUSO u na subvencin
estatal de 4.000 al 5 po r 100 a amortizar en 30 a os. El inters del dinero que se consider6 fue
de l 8 por 100. Al liquida r la soci&dad los ant iguos accionistllS tuvie ron qu e Pllgar: al el valpr a la
par de las obligaciones vivas. bllos intereses conidos desde el si n ~ a la fecha de liqu idacin,
el los internes de demora .. razn de 8 por 100 d e interes , imple, d] los erdrtoe con el mismo
inters d e demor~ . Jo Cullto fue lo QV4l' recibieron los accio nistas ?
1
Soluc;oo

,
,
,,

- 41 -

Activo total ; bnporte ele la Venta _.. . .. .. 3.650

Beneficio crd ltc '" 4.000 ( 1- a:iil 0,08 ) . 1.0 70


\ I3QO,05 ,
Total activo 4.720

F'Iosivo total ; Valor a la par de Obligaciones vivas:

1.500 a ~ 0.10 . ... .... , .. , . 1. 200


a 201 0,10

Intereses corridos (7+ -1


12
Jl 0,08 x 1.200 ... .... ... 736

'-200 Jl 0.06 (+M ..~+~ .. J2:-t-~+~ 0,08 . . . 148


12 12 12 12 11 12 12

Dbit o . . _ . 400

Demora 400 x ( 7 ;- 1; I 0,08 .... .... - . 129

Total pasivo 2.713

A perc ibir por 105 accionistas . 2.007

Ejemplo n mero 4

Un propietario de un terreno desea em prende r su urbanizadll y venderto postefiormente por


parceiu. Dispone de 100.000 m2. y caJcuia Que el acondicionamiento del terreno. dre najl!.
infr.estruclura V obu gent!f"al le saldr a 60 pesetaslm2. No d ispon iendo de capital, conctea una
operacin de crdito en vil't\Jd de la cu al percibe el importe total calctJlado convi nindose en
amortizar el prstamo en 10 anualidades vencidas al 3 por 100 de inte rs compuesto anual. La
primera anualidad es redu cida de 300.000 pesetas admitiendo que las siguientes aumenten en
una cantidad fija respecto 8 la anterior para Que de acuerdo con la intensificaci6n de ventas de

-42 -
parcelas pueda hacer fre nte 1 la deuda. Pagadas en su vencimiento las 6 primer" anualidades. a l
vencimiento de la sptima ha ganado suficiente dinero como para cancelar la d euda . Culi les so n
los desembo lsos t otales a l cabo d e los aos?

Soluc i n

En miles de Pts.. e - 6 .000; n -la; - 0.08; 0(. 1 - 300;

e,
,.
_ nh - o(a~ ' (.)
. . h" nll

,
l ! .. n} aJ ' n

6.000 - 300 a iQl O 08


, 'O
(- -+-1 0) a 10\008 - -
0,08 ' 0,08

Fin j er a o '" ;,o( 1 '" 300,00


7+ ola + ~9 + 0410 -: Fin 20 a o 300 -153,49 '" ""- 2 '" 4 53.49
l-i {1_ i)2 11-i 13 Fin JIlf ao 453,49 - 153,49 ,. o' J - 606,9a
Fin 40 ao 606,98 - 153,49 = oL 4 - 760.47
Fin SO ao 760,47 -153,49 ;; 0' 5 ,. 9 13.96
_ 1.220,94+1.374,93+ 1.527,92 + Fin60 ao913.9G -153.49 ;; 0(. 6 <= 1.067,4 5
1.08 1,08 2 Fin 70 ao 1.067,45 - 153,49 "" 0<. 7 ... 1.220,94
Fin 80 ao 1.220,94 - 153, 49 .. CJI. 8 = 1.374.43
Fin 90 ao 1.374,43 - 153,49 = ce 9 '" 1.527.9 2
.. 1.681.41 '" 5. 138.21 1.681 ,41
Fin l OO ai'lo 1.527,92 - 153,49 '" 0-'-10 e
1,083

Por tanto paga desde 0'1 huta..,,(, 6 inclu idas y al ir a pagar 0/..7 lo que paga es 5.138.27 y caoce
la la deuda.

E11 11 f6rmu II I no lI.n Sido d~uc idll 'n ,1 tuto 111 . I Qul wllmlnte se hen d,.roll.do 101 tipol rnil .ncill OI de Il\u.lided
conrt.ntt.

- 43 -
SEGUNOA PARTE

...
- -
CAPITULO 3

PLANlflCACiON ECONOM lCA

3.1. El MERCADO INMOBILIARIO Y LA PLANlflCACION ECONOMICA DE SUS PRO-


DUCTOS.

'1
Cuando en un determinado mercado. el peso de demanda sobrepa$l en 9rl"' med ida al de 'a
a lerta {tal como ha Pdo. en los aos paydos. el caso del me:ado inmobiliario eo;pai'ioll. existe
una cierta tendencia. der"'-da de esta pOSicin de priviLegio. al olvido <lel esludio racionar de al
ternenvas y sistemas para mejarar el producto. en sus a$peClos cualita tivos. para tdentificar cte.
ramente el pUblico objetivo al que debe ir d irigido. para defin ir la estructure econmico-finan-
ciera mas id6nea como soporte de nuestro proceso de produccin , fabr icacin . o en el caso que
nos ocupa, construccin. En tales situaciones, las inic iativas por impulso. o Por intuicin no son
raras. y los errores, que los hay, quedan encu biertos, por lo general, lanto por 'a propia presin
de la cerrence (que todo lo compra), como por el efecto "balsmico" de la lrrllaccln (que sua-
vtza las lIages de los inmovilizados cOIlst itu idos por stocks de product os inmobiliarios sin salio
"'1.

Sin embargo, y como hemos podido ver en el "esquema base" ante! reproducido. 8 estas alturas
de siglo no pedernal. en ningiln modo. girar numras decisM:wles de i~r$i6n en base a impu lsos,
a "olfatos", O a la ms sana , pero no menos incompJeta cornejera QUll es '- experiencia. Hace fl l-
ta pues acometer seriamente, ron cartetar previo al inicio de cualqu ier promodbn inmobiliaria,
incluso la lT'Is modesta, el oportun o ~udio econmico financ iero CuyO an-l isis deta llado nos
lleve a la co nclusin de acometerla o no, y de que fc rme hecetc. en aso afirmat ivo.

Para llegar hasta un concepto claro de lo Que entendernos por "anlisis econ6mico-financiew" .
tendremos que partir de la revisin de 10$ fines que pretendemos obtener a travs del mismo.

y qu se pretende ? Ni mas ni menos que racionalizar la toma de decisiones en el campo de una


inversin determinada, inmo biliaria en este caso . Hemos util izado el trmino "dec isiones" , pero
zqu 8S una decisin?

-45 -
Podramos def inirla como la acc in d. elegir UM entre dos o ms a lternativas. Esta def in icin
hace ref"eneie al punto final de todo un proceso : "de l proceso de dee:isjfl" . Tal pl oce$O abarca
no sOto la decisin en s i, sino umbin 10$ p.a$OI J)fevios para llegtf la deciPn como tal de una
fo rma rigurosa v raciONtI. En m e Snttdo la defintci n de decisin se podr ia plantear en senlido
amplio como el proceso de estudio V a n.lilists de las dife rentes a lte rnat ivas de 1(Xt6n pera culminar
e n ta reso ludn por la mn conveniMte.
En este sent ido amp lio en e l "procese de decsin ~ pueden d Istinguirse las fases siguientes;

al Identificacin del :woblerna .

bl Investi~ in de posibln allernativat de solucin.

el Elecc in de la me jor entre las alternativas estudiadas.

Pasando por alto las dos primeras teses vamos a centrarnos en la tercera : "elecci n de la mejor
al ternat iva" ,

Para poder ellJ9ir la mejor alt ernativa es preciso l!lveriguar cua l es.

Para podH discernir entre mejores y peores a lternativas es preciso coeocee el ' in Que se pef"sigue
con la PUesta en prctiea de Las misma" Es decir, el calificativo de bueno lo mejor) es un concep-
10 relatr....o; un cosa es buena o mala en funcin de la ptica desde la que es contemplada. Esto
nos lleva a ta necesidad de definir a priori esta ectlca: "e l f in q ue S per$9lJe con la eleccin de
una alternativa". es decir e4 o btet ivo a a lCanzar.

centrndonos en el desarrollo de una promocin inmobiliaria podr amos f i)er el objetivo cue con
la misma se ~rsigue en la "obtencin de la fll.ima riqueza marginal" acumulable al patrimonio
de la empresa. la " riq ueza " aludida es una magni tud bidimensional en cuanto es funcin de dos
variable$; cuanl ia y ueeco. variabtes que e1 preciso ponderar simultneamente para poder medi r
aqu ella magnitud.

A esto hace mos referencia usual men te cuando hablamos de " renta bilidad" o " rendi miento"
de una inversin.

Pues bien, elegiremos como mejor elterna,t iva aquella que proporc ione une "rentabilidad supe-

- .. -
dar", o que produzca una "riqueza marginal mxima", Consiguientemente, para poder decidir
necesitamos conocer la rentabilidad o la riqueza marginal cantificada de cada una de las euerreu-
vas posibles.

El decisor puede obtener directamente informacin de diverso tipa, pero no de la rentabilidad:


puede estimar los diversos costes, e incluso situarlos en el tiempo, puede estimar los precios de
venta, la terma de cobro, situar stos en el tiempo, etc. Por consiguiente esta informacin le sirve
de poco al decisor si no la elabora de modo que se transforme en datos de rentabilidad, es decir,
en datos Que midan el beneficio de sus dos dimensiones: cuanta y tiempo.

Este proceso de bsqueda de informacin y su posterior tratamiento en orden a la obtencin de


indicadores econmicos adecuados es lo que entendemos por "anlisis econmico de una promo-
cin inmobiliaria". Veamoslo grficamente.

I ANALISIS ECONOMICO FINANCIERO I


DE COSTES
TOMA DE DATOS
DE INGRESOS
,
PROCESO Y ELABORACION
1
INDICADORES DE RENTABILIDAD QUE PERMITAN ELEGIR
ENTRE VAAIASALTERNATlVASO DECIDIR EL
ACOMETER, O NO, UNA CONCRETA

Otro aspecto a estudiar en cada una de las alternativas es su viabilidad desde el punto de vista
financiero. Podemos encontrarnos ante una alternativa ptima desde el punto de vista econmico,
pero que precisa, para su puesta en prctica, un volumen de recursos inaccesible para el decisor;
en este caso tal alternativa, aunque muy rentable, es inviable para nuestro decisor. El anlisis de
los recursos necesarios, perodo a perodo, es misin del anlisis financiero,

Pero al margen de stq es preciso hacer otra consideracin ms profunda. En el anlisis econmt-
-co se considera la rentabilidad de una promocin en cuanto tal, con independencia del coste de

-47 -
los recursos de que la empresa dispone. No obstante, el objetivo perseguido con la realizacin de
una promocin inmobiliaria es la obtencin de la mxima riqueza marginal acumulable al patri-
monio de la empresa, segn dijimos anteriormente. Esta consideracin implica la necesidad de
determinar un programa de financiacin adecuado, puesto que el coste de la financiacin es
determinante de la rentabilidad que en ltima instancia se obtenga para los capitales propios, que
a fin de cuentas es lo que interesa.

Una promocin inicialmente muy rentable puede resultar un mal negocio como consecuencia de
un mal planteamiento financiero.

As pues, el anlisis econmico y financiero de una promocin inmobiliaria estn estrechamente


entrelazados. Es por ello por lo que hablamos de anlisis econmico financiero, entendiendo por
tal "el proceso de recopilacin y adecuado tratamjento oe informacin en orden a determinar el
inters econmico que la promocin ofrece, asi como los recursos financieros que requiere su
desarrollo y el programa de financiacin ms adecuado para que la rentabilidad de los fondos
propios en ella implicados sea mxima",

la necesidad de hacer un planteamiento serio y detenido de un proceso de decisin est en


funcin de la importancia de las consecuencias que la misma pueda traer consigo y del riesgo de
error o decisin desacertada. As, si tenemos que decidir sobre la compra de unos bol grafos
seguramente no perdamos mucho tiempo recogiendo informacin; si tratamos de comprar un
coche quiz dediquemos ms tiempo en informarnos y en estudiar los pros y contras de cada
posible alternativa de compra; la informacin sera mucho ms detallada y el estudio ms protun-
do si tuviramos que decidirnos por la compra de aviones para una compa a area. la razn de
este mayor esfuerzo estriba en los recursos que ponemos en juego en cada caso; cuanto mayores
son stos mayores sern los beneficios de una decisin acertada y, respectivamente, las prdidas
producidas por una desafortunada decisin,

En el supuesto de que la decisin a tomar sea sobre una promocin inmobiliaria, el inters que
debe cobrar el proceso de su anlisis ser normalmente muy alto por varias razones:

El volumen de recursos que aquella va a poner en juego es, normalmente, muy alto: fcilmen
te varios cientos de millones de pesetas.

El tiempo en que esos recursos van a estar inmovilizados es, con frecuencia, bastante largo:

-48-
varios ees. Si la decisin es desacertada quiz ese tiempo se prolongue an ms, situando a la
empresa en una delicada situacin de tesorera.

La probabilidad de equivocacin en la decisin es grande. Pinsese que ltimamente no es tan


fcil vender, ni conseguir crditos, ni sujetar los costes, ni subir los precies de venta, etc. A
este respecto es preciso hacer notar que las decisiones sobre cada promocin inmobiliaria
estn sujetas a una gran peculiaridad lo que no posibilita la toma rutinaria de decisiones. Cada
promocin es un caso aparte, al menos en el aspecto econmico.

Parece evidente que estas son razones de peso para una gran dedicacin de esfuerzos encaminados
a desarrollar estudios rigurosos: los riesgos de una mala decisin son demasiado altos.

Estos riesgos se acentan en, al menos, tres tipos de decisiones:

al Decisin de acometer una promocin:

Quiz sea este el proceso de decisin de mayor transcendencia, puesto que con l se decide si
la empresa se embarcar o no en la ejecucin de una promocin concreta. Si la promocin no
ofrece posibilidades difcilmente se podr abandonar una vez emprendida. Este supuesto,
cada da ms frecuente, implica inmovilizaciones cuantiosas y muy prolongadas, inmoviliza-
ciones que merman considerablemente la capacidad de generar beneficios en la empresa y que
incluso pueden conducir a la ruina a la sociedad inmobiliaria.

Por otra parte, an siendo rentable la promocin, puede exigir fuertes desembolsos con los
que hay que contar antes de acometer aquella. En cualquier caso ser necesario hacer un
programa para su financiacin.

b} Planteamiento de la promocin:

Es este un aspecto de gran importancia del que muy a menudo se olvida el promotor inmobi
Harto. Sin embargo, cada da se presenta como ms imprescindible.

Evidentemente, una promocin puede desarrollarse de mltiples formas; se pueden hacer


diversos productos pero cul o qu combinacin es la ms idnea?; son mltiples las formas
de cobro posibles de las ventas, pero cul es la de mayor inters?; los ritmos de construccin

-49-
son muy divenos. t po CtJal n e l ms adet\IadOl. As se podr~ continuar con U"" larga lista
de po$lbles a lterNt ....u . TOdn ellas, o al menos las d e mayor tr.n~ia debef ~ n ser
estud'adas para Vff I.ls repefCtJsiOfMl1 e<:oo'Imico-financierH q ue cada una de etlll genera,

Hay, en este sentido, un tema de vital imporuncia y al q ue mils adela nte nos referiremos: "el
anliSIS de .nsibilidad",

c l Cont rol y ""lisis de dewiKionft:

Evictentemrnte. ~ planudo puede Sl.Ifrir mochficaciones ben porque se producen imprevis-


tos, bten porque pefezca CGnVft1 lente cambia r en al~n se nt'do, Por ello es precno, sin lugar a
duda, efectua r un cont rolo seguimiento de l desarro llo de la rea lidad para "detecta r" y
"anaueer" las desviaciones que se produzcan y las consecuencias que t ra igan consigo. Pero,
adems, cuando se presenta la posi bilidad d e in troducir una modificact6n es preciso analizarla
dentro del conjunlo pwa evitar tUne'SU1 consecuencias en o t ras ...,..iab.... Por ejejmplo, u na
subida de los precios de venta puede resulta' inco nven iente po!' cuanto frena considerable-
mente las wntas. hu t a ta l pu n to Que la rentaotlilidad de la promocin e ll perirnente una fuerte
ca ida.

3.2. EL PLANTEAMIENTO DE OBJETIVOS EN El ESTUDIO ECONOMICO .

Para la determ inacin de u n estud io econmico-financiero es necesario plan tear previamente una
serie de o bjetivos que nos sirvan de punto de mire para planif icar los eS1udi~ as como cualquier
otra acti...idad de la empresa.

Por otra parte, los objetivos son d ivertos y estn entrelazados jer rq uicamente de modo que unos
son instru mentos PlrI ~i r otros su perior..... q ue a su \'8Z, son la rlzbn de ser de 3QU811os.

En nte Iefltido, se puedl!' Mblar de un primefo y ms rftnOtO objetivo or~~ de todos los
dems, encaminados. l. consecucin de aquel ; ste seda el " objet ivo bsico de la empresa como
tal", se podrla anunciar d iciendo que la empresa pretende "mexirnizer el ...alor que tiene para sus

-50-
accionistas", es decir, maximizar el valor del patrimonio de sus propietarios. (Ello al margen de
cualquier posible consideracin social que stos puedan tener).

Este valor de la empresa depende de dos tipos de decisiones fundamentales:

Decisiones de inversin.

Decisiones de financiacin.

En este sentido, podemos decir que para la consecuci6n de este objetivo la empresa desarrolla, al
margen de otras diferentes actividades, como puede ser la construccin, las promociones inmobi-
liarias.

Desde el campo de las "promociones inmobiliarias" donde nos situamos, cada una de ellas tiene
un objetivo ms concreto: "obtener la mxima riqueza marginal acumulable al patrimonio de la
empresa".

Por otra parte, habria un tercer objetivo a caballo de los dos enunciados anteriormente, que
ccdrtemcs definir diciendo que "se trata de llevar a cabo el mximo de promociones posibles"
idealmente todos los que aporten alguna riqueza marginal por reducida que sta sea.

3,3, LA L1MITACION DE LOS RECURSOS.

La empresa, para desarrollar la actividad de que se trata, cuenta con una serie de medios limita-
dos. La limitacin fundamental deriva de la Iimitaci6n de recursos econ6micos, puesto Que el
propio patrimonio es limitado y limitada es tambin la capacidad de endeudamiento.

En consecuencia, la empresa no puede emprender todas las promociones rentables, sino un cierto
nmero determinado de ellas. Surge pues la necesidad de una selecci6n entre todas las que se
ofrecen, Esto lleva a la definicin de un criterio de seleccin

-51 -
En nuntto eeso y teniendo en cuen. el objetivo fundamental mencioNdo. parece lgico pensar
que este criterio su la "euanHa de riqueza marginel que acumula" ceda promoc{)n. d e modo que

las di~Sln promodones se oroen.n en orden decreciente de asta "cuanta de riqueza margina' ''.
QUe se espera aporten I la empresa.

Pero. aparte de la aportaci6n de riqueza esperada, cada promocin conlleva adems un riesgo q ue
repercute en razOO d irecta sobre el rtesgo globel de la misma y en rIZn inversa sobre n~tro

c riterio de selecci n. de modo que preterimos Ion promociones de menot" , iesgo .

En consecuencia con kJ a nterior. ~ /lrn a un aiter'io de se leccin qu e


limitacin de medios not

el fruto da dOS ~ tes inversos : apof'Ul:f6n de riquen esperada y riesgo ~ado.

Inicialmente vamos a pasar por afto ,,1 componente "rie!ll}O" ~ra basar nuestro estudiO sobre el
ot ro compooente. Posteriormente. trataremos an cuando . . de fOfm; Indi recta. e l a n lisis de
aquel para llegar a definir un criterio de seJea;ibn basado en los dos componentes mencionados.

Surge ahora la necesidad de medi r de a lgn modo la riQ ueza Que aporta una promocin. Para e llo
definimos a conti nuacibn una unidad de medida Q~ llamamos rl'ndim ientO.

3.4. EL RENDIMIENTO INTERNO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO.

Definimos el rendimiento de una promoci n como EL TANTO POR UNO QUE G ENER A EN
LA UNIDAD DE TIEMPO CADA PESETA INVERTIDA EN LoA MISMA.

Consecue nt eme nte. el re nd imiento 81 fruto de dos fac to res: culnt a y t iempo.

Los fondos invertidos generan U IllI cuant ia (inYtl'Jin ms benefic ios l durante un per iod o deter-
mi nado de t tempo.

Se puede, pues, determ inar la eq u ivalencia en un punto "O" .de cobros V pagos, segUn la ley
financiera de capitalizaci6n compuesta, del modo . Iguiente:

- 52 -
=

eoeoe:

t el periodo de tiempo.

P pago en per iodo t


t

,
e cobro en perodo t

lanto por uno

o lo Qu e seda igua l
L
n - ,
le - PI, (l - i] o
,. o

donde (CM es el flu jo d e caja neto lcash flowl en e l per iodo t .


t

Pues bien, el "!" que cumple las expresiones anteriores es el "rendi mient o interno de la promo-
,s.._"
e h.."

Se trala pues, de a lgo similar a una c uenta Nncar'a, en la que hacemos dese mbolsos (imposicio
net) V de la Que exveemcs unos cobros (reinlegros) diferentes a los desembolsos y en momentos
ta mbin d ifer entes. Como consecuencia de la d lferel'lCia de aJan t ia V tie mpo de las o peracio nes.
resulta que se ha o bte nido un d eterminado rento por ciento anual de renchmientos.

[ $le rendimiento es in(l,ependiente de las fuentes de donde se hayan obtenido los to ndos inverti-
dos. El rendimiento del vo lumeo X de fo ndos invertidos ser "" con independencia d e Que esos
tcodcs sean propios O prestados por un tercero, Vcon la independencia asimismo de qu e el cost e
de obtenci n de 105 mismos sea mayor o menor que "i". De la comparacin de a mbas cosa s se
deducir la conveniencia o no de la inversin , en orden a la consecucin de nuestro ob jetivo
bsico. Esta cc nventencta se de termina a t ravs de dos decisiones secuenciales, segn se ellpone en

- 53 -
el punto siguiente:

3.5. DIFERENCIA ENTRE PROYECTOS FACTIBLES Y PROYECTOS OPTlMOS: EL


"COSTE DE OPORTUNIDAD".

De la comparacin del rendimiento interno "i" de una inversin (o promocin) en el coste "r"
de los recursos utilizados en la misma, se deduce si la inversin es factible o no. Esta ser factible
siempre que el rendimiento marginal sea igualo mayor que el coste marginal, es decir, siempre
que:

Si denominamos "rendimiento neto" de una inversin a (ir). tenemos que este "rendimiento
neto" es la medida de acumulacin de riqueza en la empresa y. por tanto, solo si es positivo lleva
al logro del objetivo bsico de la empresa. En este punto es necesario destacar la necesidad de
tratar adecuadamente la inflacin.

Como consecuencia de lo anterior y en el supuesto de que los recursos fuesen limitados, lo ideal
seria llevar a cabo todas las inversiones factibles. puesto que todas acumularan alguna riqueza en
la empresa. Ahora bien. dado que los recursos son limitados, surge la necesidad de seleccin de
algunas promociones entre todas las factibles.

Esta seleccin, segn el criterio anteriormente mencionado, se encaminar hacia aquellas inversio-
nes de mayor rendimiento, en orden decreciente, lo que supone haber hecho una ordenacin
previa de las mismas.

Sin embargo, las promociones se estudian normalmente de forma aislada. Es decir, raramente se
presenta un conjunto de inversiones para elegr una o varias del conjunto, lo que lleva a la necee

dad de determinar un "criterio" que nos permita poder aceptar o rechazar una promocin aislada

en orden a su grado de "inversin ptima".

Este criterio se puede plantear sobre la base de la definicin de un "coste de oportunidad", o


rendimiento perdido por rechazar la ltima, en la escala decreciente de preferencias, de las

-54 -
inversiones QUe se han estudiado . Se trata de la tasa mi nima eXigib le d e una inversin. La d lt u:;u l
t ad su rge a l det erminar tal coste de op(H1un idad de forma p rctica.

Sin embwgo, et probk!ma puede saNar se f ijando como ta l coste o e o portunidad la " medIa de los
rendlmientO$ internos" de las promociol'le$ De e,e rc iCtos amenores, O Ilte' ",tlVlmente la " renla
bilidad globall" de la e mpresa obtenida en e l ejerCICio a nte rio r.

Uf razn de considera r estos costes, u n lGa mt'flte a etectos de n uento MudlO, como tasa mlA Hna
de rendim iento u igJble a cu alqUier ~a cec e-cco d llTlana De q ue un lctmente siendo la tasa d e
rerxhmiento de la j~sin mayor que la media, o mayor Que 11 ,enulod 'OId global de la e mpre-
sa, aque lla con tribuye a me;arar esta mena o la renlab llidad de la empre1ol. E: n caso ccmrano,
esta w m incwaria, lo que esta en con tradiccin con el objeto nUlco aOlIeS planteado. AS I pues,
siendo el cost e de o portunidad t oma c o "n", una prc rnocrcn se sltlJ.lIra Iln e l cam po d e las opt i.
mas, siempre Que

Unicamente en el supuesto de Que las oportunidades de pro mocin tueren muy escasas, podrre n
eceeterse rnvemooes con una tasa meno r, aunq ue en tod o caso, superi or al cost e tme ncierc
ante no rmente menCIOI\IClO.

3 .6. RENDIM IENTO INTERNO OH PRO YECTO Y VA LOR ACTUAL NETO .

01! 10 anter iOt" eescna Que el criterio d e acep ta c10ll o rechazo dQ U N promocin, cc osate l!'f"I la
compara<: j6 n de "i" y "h", acep1iindose aqulla siempre Que i ~ h.

Es decir, aceptamos la pro moci6n cu yo " rend imien to interno" sea mayor Que el " coste de
oportunidad" defin ido.

Alterna t iva mente, podemos actua liza r al moment o " O" todos los ingresos y gastos esperad os,
obten iendo as i e l VALOR ACT UAL NETO (V.A. N.} de la promoc in , Si ut ilizam os como tanto
de actua lizacin el coste de oport un idad "h ", tendremos que Sllgun est e cr iterio, cualquier

- 55 -
promoci6n estar' en el campo de las inverSiones optunas, si el V . A. N_ ~ O, siendo este V.A.N. la
cuanta global de " rlqueza btr,," que la promoci n lpoo"t a a la empeese . Si portase solamen te un
rendimiento normal, el V.A.N. sera igual a O. .

Generalmente estos criterios, rendimento to re ro c V valor act ual neto, co nducen a iguales co nclu-
siones, pueslo que si e n la eXJ)feosin

n
L IC -PI, (1 - i l - 1 o
1",,0

se obtiene u n = l lal que ik) h. tambin se cump lir que .

n
L (C - PI, O, puesto q ue h < i...

1 '" O

V vicever sa.

Graficamer.te ser ia '

V A N.

VA N. O

o
h '2 % de act ualizaci n

V A N. O

- 56-

I
1
dond e en o rdenadas se situa e l V .A.N. ven abcisas e l tanto de 8Ct\Ja lizaei 6 n.

Asi tenemos que p;wa ik; el V .A .N. es cero, siendo ik; la tasa de rendimtento in te rno. Para va lor"
de i < ik el V.A.N. >
O y para valores de j>
i k el V.AN. -c O. Por constguie nle como ik > h.
I'flUltar Que todos los pon;enta jes compendidos entre h e ik da rn un Valor Actual Neto mayor
qu e ce-e (V A N. >01.
Ofo lo d iCho se desprende q ue CUillQu ier. d e los dos criterios es i ~l me n le val ido pera d iluc idar si
una inversin esta dentro del campo de las ptimas o no.

No obstan1e. si se estud ian d os pro mociOOK mUt\Ja~te ellcluyentes. ambos criterios pueden
llevar It conclusiones contradictori-s en orden a la pre ferencia de una soore la otra . Por ejemplo.
sean liS prom ocio nes A y B que se ellponMl 11 contin uacin ;

CASH - FLOW
Periodo Promocin A Promocin B

O 123.616\ (23.6 16 )
1 10.000 O
2 10.000 S.OOO
J 10 .000 10.000
4 10 .000 32.675

l os dos cr iter ios producen los d ato s sgu itntes:

R. InhlmO V.A.N .IH -10 olo)

Promoci n A 25 0/0 8 .083


Pro mocin B 22 0/0 13.743
Prom. Preter, A B

Con 11110 , tenemos que si nos fijamos e n e l rend imiento interno nos decidi remos por la promocin
A, m ientras que si consideramos el V.A,N. t omaremos la B.

- 57 -
Gnficamente ser ia:

V A .N.

, 3.743

8.083

10% 21,5 % 25~

PROM. A

PROM. B

Como pu~ verse. existe un valor lapro x imadamente el 21 ,5por 100), que iglHla 105 V.A.N. de
ambas pro mociones... Para t ipos de aetual izltCibn menores al 21 ,5 por 100. la promocin Bes
prefer ida , mie nt ras QUe para t ipos ma VOfe1. sucede k> contrario. Sin e mbir90 , ut ilizando e l
crit erio de " rend im ien t o int ern o " siempre nos inclina ramos por la alter nat iva A.

L1 rar n de " t. s d ifere ncias dima na d e u n suooestc fundamenta l: el t ipo de i nt ~ qu e se cbtle.


ne de tes flu jos positivos se reinvierte a la ta sa h, m ientras q ue segn e l criteriO de " rendim ie n to
interno " , suPOflemos una reinvsin al t ipo ik .

De es te se desprende q ue el criterio del V.A.N. resu lta m s convenie nte por cuan to pa rece lg ico
pe nsar q ue tos recursos QUe una promoc in vaya li berand o pueden re invertirse , en tod o caso, a un
tipo de rend im iento inte rno h, puesto que este es el cost e de oportunidad co n que t ra baja la
empresa.

- 58 -
I
I
I
3.7. OTROS INOltES NECESARIOS PARA LA EVALUACION ECONOMICA OE PROYEC'
TOS INMOBILIARIOS.

Hasta aqu hemos llegado a determinar un dato bsico para el anlisis de las promociones en
orden al objetivo bsico de la empresa. En este sentido, hemos llegado a definir el V.A.N. de una
promocin, as( como su preferencia sobre el rendimiento interno. no obstante la bondad de ste.

Ahora bien. el valor actual neto. es la medida del "rendimiento global" de la promocin. adems
del "rendimiento interno" mnimo exigible.

No obstante. sto no es suficiente, porque no da idea de la "inversin necesaria" para la obten-


cin de aquel. ni tampoco del "perodo de maduracin necesario".

As pues, en primer lugar hemos de relacionar el V.AN. en el total de inversin necesaria para su
obtencin. Esta relacin viene dada por el "INDleE DE RENDIMIENTO" que definimos as:

VALOR ACTUAL NETO


IR = PAGOS ACTUALIZADOS

lo que nos da el V.A.N. de cada peseta invertida en la promocin.

En segundo lugar, hay que relacionar el V.A.N. con el perodo de maduracin necesario. adems
de la relacin anterior. En este sentido, llegamos a lo que podemos llamar "INDleE TEMPORAL
DE RENDIMIENTO", que definimos de esta forma:

Indice de Rendimiento
IRT -
Periodo de Maduracin

de donde se obtiene el V.AN. por peseta y perodo (V.AN./Ptas. y perodo).

Una vez llegados a este punto, resulta de inters conocer, asimismo, el tiempo de riesgo de la
inversin, es decir. el tiempo durante el cual la inversin no devuelve los fondos en ella invertidos.

-59 -
Este tiempo viene dado por el "PERIODO DE RECUPERACION" indicativo del tiempo necesa-
rio para que la inversin devuelva todos los pagos que en ella se han hecho, con independencia de
los futuros beneficios. Se trata del tiempo transcurrido desde que se invierte la primera peseta
hasta que el cash.ttow acumulado comienza a ser positivo. Este perodo puede ser determinado
tanto en pesetas corrientes (dando idea del tiempo necesario para recuperar las pesetas invertidas
an cuando sean pesetas de diferentes pocas), como en pesetas actualizadas (indicando en este
caso el tiempo necesario para recuperar las pesetas invertidas junto con el rendimiento mnimo
exigido).

Indudablemente, podrian hacer5! otros muchos ndices; sin embargo, creemos que stos son
suficientes para proporcionar al decisor una idea bastante clara del inters econmico de la
inversin.

3.8. RIESGO DEL PROYECTO Y "ANALlSIS DE SENSIBILIDAD".

Como se indicaba al principio de este captulo, se ha omitido el anlisis del riesgo de la promo-
cin por motivos de viabilidad prctica a corto plazo, consiguientemente se ha estado describien-
do un modelo de anlisis de promociones DETE RMIN 1STA, con las limitaciones que ello implica.
Esto trae consigo que la validez de los resultados obtenidos dependa de que se cumplan todos y
cada uno de los datos de partida. Como sto es prcticamente imposible resulta que en todo rigor
el trabajo carecera de validez. Sin embargo, a falta de otros ms precisos que analicen el riesgo,
estos estudios resultan un buen INSTRUMENTO DE ORIENTACION.

No obstante, la bondad de esta orientacin est en funcin de la posible VAR IA81 LIDAD de los
datos de partida, asi como del conocimiento de la influencia de los mismos sobre el resuhadc
final.

La variabilidad de estos datos de partida se conoce al menos de forma subjetiva, si bien pueda
conocerse por otros procedimientos ms objetivos, como estudios de mercado, etc.

La influencia que esta variabilidad pueda ejercer sobre los datos resultantes es lo que se estudia
con el "anlisis de sensibilidad". Por ejemplo puede ocurrir que un retraso de dos o tres perodos

-60-
en las vental , lo que seria muy posibl., red Ulca~' V.A.N. u n 50 por lOO, con lo QU~ quedar a de
manifiKto la gran in l lul!'ncia de variaciOf''Uls 1m los tiempo de venta sobre 101 rMUltados de 18
o pefacin. Un aumento dtl 50 por 100 en e l ndice de nMsi6n d I las eenific.cionn de construc
cin pueden tener eteaSll infkJ encia sobre el V.A.N.

El conoc:m ient o de estos indi ces es particu larm ente til para determinar los aspectos ms negati
vemente influyent es en el resu lUdo y COMiguient ement e contro larios ms d. cerca. En e l ejemplo
antet'"ior, resu"- de vita l importancia evit ar ret rasos en las ventas, lo Que puede acontejar el
lanzamiento de una fu erte campal\a pu b licitaria, o incluso rebajar precios. cambiar frmu las de
pago, etc. siempre Que estas a ltllf"acior'l@'S tengln menor incidencia que el retraso de ventas.

Para relemente a esta " cu ant if icacin" de la in fluencia d e cada aspecto d e la p ro moci6n, se puede.
medante este a nlisis, determi nar lo s " limites" a Que pueden Ueglr los d ato s de pa rtida, sin que
la promoci6n de je de ser int eresan te. Por ejemplo, hemos llegado a la conclusin d e que un co ste
de construcci n de 16.000 pesetas/m2. 1, promocin es un buen negocio. A medida que este
coste aumente. el inters de la promoci6n decrece. Por el anlisis de sensibilidad podemos llegar a
determ inar que la promocin soporta un incremento de coste de constru cc in de hasta el 25 por
100. Subidas mayores implican e l que la promoci n incurra e n prdidas.

Esto es particu larmente t il al forzar al c ecrsc r , cua ntificar la posi b le vU"iaci6n de cada dat o de
partKta. Si es mu y probable que e llM.unento de 11 cones d e conrtrucc in ~pase el 2 5 par 100
en e l . ;emplo anterior, mejor ser. abl ndona r la idea, a menos que haya Olfft variaciones que
neutralCen la influe rlCia del au mento de los costes,

Resumiendo, el "'an lisis de sensibilidad" resu lta de lJ'an util idad por los motivos si~ient et ;

1. Pro porc ion. inciiaKloces de la incidencia Que cada variacin pueda tener en e l tTl nscurso de la
promoci6tl. sobf"e el resu ltado fina l.

2. Como COOleCUencia de lo anterior, surge la necetidad de ponden r mh concienzudamente las


posibilidades de variacin d e c:iertcn datos.

3. IndiCll la necesidad de ejercer un estrecho cont rol sobre c iertos datos Que so n a ltamente
influ yentes e n sentido negativo.

-61 -
4. ~ermna 1m Imitn de vari.acin que lOltr! la promocin pete !lO dejar de __ intefflaO te.
Cons i~ ienternen t " se define un campo de ntem.

5. Con este a nlisis se estn examtreooc impl Kitarnente 10$ riesgos QUe se coeren e t poner e n
mare~ la promocin .

A menudo la gran Clntidad de ccilculO$ pm;Itl)S para nevar. cabo K1e anlisis nos conduclr.ti a la
necnd ad de utilizar el ordenador para ta les fines..

3.9. LA INFLACtoN y LA PLANI FICACION ECONOMICA DE PROY ECTOS INMOBILIA-


RIOS.

En trmi nos genera les. lu tasas de inf lacin no se han venido considerando en el pasado, e l. hora
de efectuar los oportunos estudios eco nmicos previos al desarrollo de promociOM1 inmobilia-
rias. Esto ha sido n i, fundamentalmente, porque la incide ncia de las m~as sobre los costes se
vea compensada, paralelamente, por la posibilidad de ina ementa r (basados en una mu y simple
"regla de tres". los precios de venta.

Sin embargo, el mercado no siempre va a tener, co mo ya sucede en la actualidad. el mismo


compo rtamie nto, por lo que no parece serio del todo el co nsiderar que a un incremento equis de
los costes co rresponder, en paralelo, otro sim ilar de los precios de venta .

En el anlisis econ6mjco que hemos descrito no se consideraba el fenmeno de la inflacin.

No obstante, si deseamos tenerlo en cue nta pod remos hacer el plantea miento que se describe a
con tinuaci6 n :

Supongamos que hemos llegado a desaibir un cash-flow cualquiera. por ejemplo:

Periodo o , 2 3 t " . n

Gash-F tow e,

-62-
Donde G es indicativo de la dif1nncia ent re ingresos y pagos del pe r iod o t.
En este seouesto podemos determinar "13 tasa de rentabl id~ aparente" i (sin tener en cuenta la
inf laci6nl del modo siguiente :

Lc, tll
t =0

No obstante, si querernos tene r en cuenta la inflacill tendremos Que convenir las valo res e; .
datos en pesetas corrientes. en valores a peselas constantes corregidos con e l nd ice d e inflaci6n.

Supongamos que tal nd ice de infl lll~i n es estimado en un teoto "t" anual y acumulat ivo . En este
supuesto e l cash-flo w descrito a nteriormente y con siderado a peseta s constan tes del ti empo t " O
se convertiria en el siguiente :

Per iodo C 1 2

Una vez tra nsformados los va lores de cashflow en varores constantes. es decir. sin componente
inflaciona rio. podramos obtener el tanto r de rentabilidad interna real del modo siguiente :

n
C C I1.rl-t .0
t "'O

V ten iendo en cuenta que

C't c;I 1 +f) - t

Podemos ef1atllecer :

t;
n
ct
(1 + r)- t - t
n
;O e; (1 + n -t. (1 .,- r)-1 - 0(2)

-63 -
Para co mparar los valores o btenM1en en (1 ) de r~tlbi l idad aparltnte "i" y en (21 de rentabilidad
real " r", podemos esta blecer :

n
- L C (1 +f)- t . (l.-r)-t
t
&" O
t -O

de donde podemos extraer

11 .... iJ (1 .... 1) . 11 + rl

1+1 "" 1+r-t-f-t-f , r

o lo que " lo mismo

== r+ f+f . r e , r (l + fl-t- f

1-1
, T f

es dec ir, que la U sa de rentab ilidad real es igual a la tasa de ren tabilidad a parente menos la tasa de
inflacibn part ido por la tasa de inflaci6 n ms uno . De modo QUe si w oo nemcs Que la ta sa a nual
acumulativa de inflacin se sita en tomo al 12 poi' 100 Y hemos obten ido una rentabil idad
interna aparente en nuest ro a n.6li$is del JO por 100. La rentabiltdlld real d e l mismo Sll"ia:

r _ 0 ,30-0.12 &" 0.1607, es decir del 16,07 por 100


1 T O,12

-&4-
TERCERA PARTE

- 65-
CAPITULO 4

PLANIFICACION FINANCIERA

4.1. ASPECTOS GENERALES OE LA FINANCIACION EN EL SECTOS INMOBILIARIO


ESPAOL.

Que la vivienda es un bien de primera necesidad resulta evidente, pero tambin ana en s una
serie de factores que la hacen ser algo ms. En efecto, un bien de primera necesidad, clsicamente
considerado as, es el pan, y sin embargo nin\J.n ser humano, creemos, siente por y hacia el pan,
las motivaciones, anhelos, afectos y sentimientos que la vivienda, poseida o deseada le plantea, le
brinda.

Alrededor de la vivienda se teje toda una urdimbre de sueos, de vivencias que la convierten en
una sublimacin de lo que inicialmente es: una forma de aislamiento y proteccin del ser
humano, respecto al entorno adverso.

Sin embargo, y pese a su carcter de bien de primera necesidad, tanto material como espiritual-
a
mente considerada, la vivienda es cara, terriblemente veces, y lo es en funcin de los componen-
tes de su coste, que son elevados, y elevados de forma irreversible y creciente.

De esta forme nos encontramos con un desajuste importantsimo entre oferta y demanda. De un
lado, existe una demanda potencial muy fuerte que, sin embargo, no posee la capacidad de encaje
econmico precisa para convertirse en demanda solvente, es decir, en demanda capaz de ser
cliente efectivo.

En estos momentos, en Espaa nicamente se construyen, en cantidades importantes, viviendas


"libres" o de proteccin oficial "primer grupo", (ver cuadro) las cuales experimentan un cierto
retroceso respecto a las primeras. Esto puede sgnificar que existe una demanda inversora de
carcter engaoso y, hasta cierto punto, artificial, en tanto que la demanda real se ve imposiblita-
da para el acceso a la propiedad, por falta de medios econmicos.

De esta forma se origina una situacin de consecuencias problemticas, ya que resulta muy difcil

-66-
concretar e l dficit real d e vivie ndas, pudindose originar una c ierta desestilbiliracin d el mercado
cuando el ffil6meno inversor vuelw I sus cauces. En efecto, l!'n u na co yu ntu ra en QUe la i0VffSi6n
en va lOfn tuvienl $Uficientes al icientn pwa el atlor rador, las posibilidiJdn de absorcin de vivien
das te ver an seriamente d isminu k!n, lo ClJal c onllennl una paralizoICin de act",Ktades para el
teCtot, adems de u n mayor mifio 1 d e viviendas adecuadas a lal re ntas media V ba jas.

Proteeeibll 0101 L itwes Totll


AAo Iniciadas En coest. T fflO nadas Terminadas Terminadas

19 73 258.675 436.783 17 7.323 111.225 348.548


1974 228.435 450.666 175.783 182.6 77 358.460
1975 2 18.557 438. 111 196.466 177.925 374.39 1
1976 20 1.110 426.135 162. 294 157.53 1 3 19.825
1977 16 5.0 73 375.039 164. 160 158.424 322 .584

Culdro " liln"" 2: Evo luci6n de l. construcci6n d. ~ io i'nd'l In Espaa (A.N .P.C.EJ .

la fina nc iacin d e la vivienda en Espai\a recae bsica mente, salvo en el case relat ivo de la de
proteccin oficial, en las espaldas del prOmotM V e n las del propiD co mp rlildo r; en las del c-orno-
101", el asumir este el papei de financiero, d ilillando el pago d e la m isma mediante la creacin de
letr'H d e cambio repr~ntativilS de un porcentaje determinado del p recio tDtill, v pOI' un plazo
variable; en las de l com prador", al tener Que hace r fre nte a l pagel de ca nt idades de entrada V
pLazos, '8nera lmente muy SUperiMe5' los importes q ue razonab lemente podr a ebsorver, IDcual
le obliga a men udo a e ndeudamientos encadenados, a travs de sucesivot crditos d e mut ual ida -
des, mon te pos, bancos, familia res. etc .

Ui soludfl a los problemos ex pu Mtos Rr ia ~ de otorgar u na adecuada financiacin subeti\/I al


comprador, a fin de COflseguir COOf"dinar la d emanda nal lactualmenl8 coartada por sus escasas
posibilidades). con la oferta pote ncial (en la actualidad retenida por la impos ibilidad material d e-
en cajar en el mercado, en las condicion... actuales de f inanciacin, producto s t cjtmen re \/endi
bies).

En este sentido es altamente expresivo el "an lisis coyuntural" qu e la Asociaci n Nacional d e


Pro moto res Const ructo res de Edific ios elev tttma mente al gol:iierno, y en el que se examina la

- 67 -
situac:ibn actual dela ecooom(a espaJola, especialmente e n lo Que" r.f ier-. a l subsector vivienda ,
y "proponen una serie de medidal pata enfrentarw de una manera Uf98nte con el problema de la
Iton'a depr~ QUe caracteriza 11 K1lvidad econmica e1PBoolI.

Sentando las bases de Que 1a Kti vidad edifiCMJon, por sus especiales caracter sticas., como la
capacidad de absorc in de mano de obra, es particularme nte idnea para servir de motor de
arranq ue de la act ividad ec:oolrn ica genltra l, e l documen to esta b lece u na serie de posibles rea liza-
ciones Que, puesta1 en practica, consigna n inc rementa r sustancialme nte la a ctividad d e la cons
truccin. Asi, entre las medidas u rgentes, y dado Que e l primord ial p rob l~ con q ue se e nfre nta
el wbsectc- vrvienda es de orden f inarM:iero, destacan:

El restablecimiento a los nivetes anteriores a julio de 19 77 de 105 coefk;ientes d e inverstn


obligat ori a en prestamos de regulaci n especia l por parte de I"s Cajas de Ahorros o , cua nd o
men os, 1" congelacin de 'os m ismos en sus actuales n iveles.

La asignacin de mayo res recursos al Banco de Crdito a la Construccin.

La reducci6n de los tipos de inters de los prstamos libres pera adQuisicin de vivie nd as a
un mb imo del 13 por 100.

La creacin de un cceucleote especifico equrvalente a do$ puntos porcentuales d e In


cuentas ecreedoees de los bancos y lIS cajas de ahorros a aplicar por las entidades de crdito
a la financiacin de viviendas, como medida transi toria hasta la puesta e n ma rcha del
mercado secundario de hi potecas.

En CtJaRtO a lo previsto en e l paquete de medidas eccnc mlces de 27 de abril de 19 79 , 5er ia


preciso d u reot e e l p lazo de un afio :

al Fija' u n porcentaje oe 0,80 por 100 de los pasivos computables a efectos del coeficiente I~I
de caja de los bancos privados comprendido en el 1,80 por 100 Que fija la Orden de 27 ee
abr il de 1979 como wbcoeficiente destinado a fina nciar viviendas de protea::i6n oficial.

b) F ijer un porcen taje del 0,15 por 100 mensual de los pasivos co m puta b les de las Cajas de
Ahorro Confederadas y la Caja Posta l de Aho rro como decsitc o bliga torio no remune rad o
en el Banco de Espa~a. Dicho d epsit o podr liberarse siempee que se afecte n a estos f ines

-68-
crditos concedidos a adquirentes de viviendas de proteccin oficial.

La extensin -por un periodo de cinco aos a partir de la terminacin de la obra- de los


beneficios fiscales de que gozan actualmente los edificios de viviendas de proteccin oficial a
los de viviendas libres de hasta 125 metros cuadrados tiles.

Modificar el proyecto de ley sobre Rgimen Transitorio de la Imposicin Indirecta, fijando el


tipo del Impuesto de Trfico de Empresas en la venta de viviendas en el 3 por 100, en sustttu-
cin del6 por 100 actualmente propuesto.

Se propone tambin que los fondos destinados por los promotores-constructores a la adquisi.
cin de solares para edificar se beneficiarn con una desgravacin fiscal que podra condicio-
narse al hecho de que las obras se iniciasen en un plazo de tres aos.

Por lo que se refiere a las medidas a adoptar a plazo medio, las ms trascendentales son:

Las conducentes a poder contar con suelo en las adecuadas condiciones econ6micas.

La instauracin de un mercado secundario de hipotecas.

La racionalizacin administrativa del proceso productivo.

Todas estas propuestas persiguen el fin genrico de reanimar y racionalizar el sector a travs de los
dos objetivos especificas, que se resumen en potenciar las posibilidades adquisitivas de los com-
pradores y en abaratar los costes. En relaci6n al abaratamiento de los costes, se pone especial
nfasis en la necesidad de reducir los costes laborales por la v a de las elevaciones de productivi
dad, lo cual exige, como requisito previo, la implantacin de una disciplina laboral. Todo ello no
har ms que contribuir a paliar el dficit de viviendas. El cuadro muestra la necesidad de ellas.

-69-
....
crecimiento
....
mcwimilllno,
l"""
demogrfico ~ios

978 . . .. . . . . .. .. . . . . 136.934 131 .650 85.000 353.584


1979 ,........ 139.929 134.560 85.000 359.489
1980 . 142.705 137.508 85.000 365.213
1981 . 145.520 142.509 85.000 373.029
1982 ,., . 148.014 150.615 85.000 383.629
1983 .. . . . . . . .. . . .. . . 150.545 154.764 85.000 390.309
1984 . 153.114 158.976 85.000 397.090
1985 . 156.089 163.248 85.000 404.337
Subtotal 1978180 . 4 19.568 403.718 255.000 1.078.286
Subtota! 1981185 . .. . . . 753.282 770.112 425 .000 1.948.394
Totlll 19 78185 . 1.172.850 1.173.830 680.000 3.026 .680

Total Pfometlto anu.1Il : 318.335.

CUldro nilmml 3 : il4l1C'Id..:l" prll'lims 10lllls vivitlldu In E1P1ftl IA.N.P .e.EJ.

El informe pasa cIe-spu~ a analizar In medidas econmicas que el Gobierno adopto en Consejo de
Mi nistros e l pasado 27 de abril. Estas se contemplan desd e tres d iferen te, aspectos : el d e 1lI
contencin del gast o p blico, la mayo r liberalizac in de l sector ex terior y el mayor inte rvenci o-
nismo en el sinema fin anciero.

En cuanto al pr imero. el documento afirma que "tan slo nos halla mos ante la inte ncin de que
el dficit presupuestario no aumente. Propsito que incluso puede verse incumpl1do debido. por
ejemplo, a la necesidad de atender al funcionamiento de organismos de nueva eeeecln".

Por lo que se refiere 11 la mayor libenJlizacin del sector elderiot". el desarme lral'lCfllario y ICI
obstculos a la 'iNlnciacin exterior dificuttari n e l necesario relanumiento de la actividld
econmica a l agreYat In d ificu ltades a \I@llCt! por las empresas para colocar su produccin. A su
vel o las trabas puestas a la f inanciacin exterior ha r'n que Iat empresas ~ hasta ~
:nsente
rec:urrilln a l!'SI fuente de recunos engrosen el nmero de las que se disputen .. obtencin de
crditos a l sector privado. lo e:ual nos sita ante el tercer aspecto de las medidas estudiadas.

"Creemos sinceeemente -cce el Info rme- que la, medidas objeto de este comentllrio Cllraca-
rizan por.r incompleta. y de corte predom inantemente monetarisu". Se MI\Ile que lutoridld

-70-
monetaria 11eY. retirado de .. c ircu lacin, detde primeros de afto, un volumen de efectivo ce rca no
nlas 300.000 millones de pesetas. De esta cifrll, 240 .000 millonn COfr~ a dinerc que la
blinca y cajK de Ihon'OlV....... obl~O$.deposi~r en el Banco de E$fa, '( 50.000 millones a
supresin de linels de redescuento Ofdinar io que tenia conced idos la banca comercial.

Tan formidab le drenaje obli~ a las entidades fi nan cie ras a lim it ar d rst icame-nte elet c rdito a l
8eCtor ptivado , formado n pedalmente por pequea '( mediana em presa, "Que ser la Que una ve l
ms te ndr6 Que soportar el peso del desa)ust:e de lo s sectores extet"io r y p blteo" . "Opina mos que
se produeir.in mayores dificu ltades f i ~ncierll s pata las empresa s en gene ra l, y probable me nt e para
1ft de nuestro subsector en general" ,

En cuanto. las decisiones adoptadas por el Con_jo Que ms inc ide n en los prc rno to rescoost ruc-
rores, la de desacelerac in en la reduccin de los coeficientes de prstamos de regulac i n especial
de las ca}as V ob l i91 tori ~ para la banca privada de dediear al 1,80 por 100 de sus d epsitl)S a la
cooc:est6n de crditos . medio y largo plazo, no han 5lI pot'fto el opt imismo esceeeeoc e n la
ANcPE por .....,..ias razones.

En lo Que concierne a k)s ~mos de n!l)Ulaci6n e$pecia l de In ca jas, lo Que se solic ita es q ue e l
porcentaje de los recursos Ijenos a dedicar a este t ipo de prstamos se restablezca en su n ivel
anterior ala O.M. de 23-7,77 (es decir, el 24 por 100) o que se detenga cuando menos su prcgresi-
.... dism inucin en su actul l ni.,.1 de 18 por 100. Por lo Que respecta a l segundo aspecto , la
obligac in de que l. banca privada dliIdique el 1,80 por 100 de sus depsi tos a financiacin a
medio y largo plezo, sin duda puede benefICiar la actividad de' subsect or, pero no se eweeif ica
nadII de los costes financ ieros asocadol l. obtencin de tal" fo ndos, V por otra pan!! "mucho
tememos que -ante l. evidente etCISel de crdito que va . producirv- l. mayor peete de 1M
1'0$

empresas de nuestro IUMector se v.n negativamente discr iminadu" .

El docum.nto IIrlala tambin Que en las medidas no se .Iumbran soluciones al paro n i medidas
tmdentes I la contend6n de costes, como ser i.n, poi" ejemplo, la e levac:i6n d e la produetiv'idad,
kJII estimuk3s fia res V crediticios a 1" inversiones d e racionalizac in o \as disPQSi ones Iabora~
qu e favorecier.,-. una imprncindib le disci plina laboral.

Tr.. peser estudio a lo que fue el .1'10 pasado, el d ocume nto indica Que dur.nte 1979, y pete. l.
ligera mejoda habida en el 78, persisten los dos fenmenos definitorios de la "stagtlaci6n" : l.
Inftaci6n y al paro.

-71 -
Dos grandes molles que parece preciso comboltir simultneamente debido .. su estrecha in te rcone-
xin y e le d if icultad de d iscernir cllramen k c ual de e llos merteeri. un. prtor idad so bre el otro
por CUMttO determinadas consideraciones - principalmen te conmic.n- podr an aconsejar un
ceeto tr.tamiento prio ritario. mienlras Qut OtlM -de carcte- mis l ipicamente politico-social-
pudieran ~alar 0110 .

Sin embargo. posi blemente no resulte oc:ioso subrayar la ~avedad d e l problema d el paro. el c ua l
..tecta muy ac uSOldamente al sector cOl1str ucc:ibn. ye que casi u n te rete de l tota l de personas sin
t rabajo corresponde e l sector. proporcin que se e lINa a ms d e l 35 por 100 del to ta l d e parad os
w deduce la ci fra de personas en bllSCl d e su primer e mpleo. O sea. Que !NS d el 35 por 100 de
q uienes han perdido su empleo prnti!lban SU ~ ~ ic;os laboralet e n e l ~or construccin .

Uegados ese punto, hay Que hacer una salvedad : cuando se habla d a simu lta near medidu
contra Ja inflacibn V el paro no se t rata de tomar a la vez medidas Que puedan co ntrad ecirse unas
con ctr es. La inf lac in es la que ms entu rbia las expectativas empresar iales. V cont ra ella deberla
adoptarse una dete rminad a poI Ittca acompai\ada de diversas estrategias co nt ra el paro.

Entre las medidas entnactonlstas genricas se destaca como eficaz y urgente la del establecl-
mient o de l n uevo y ad ecuado marc o de relac iones laboral es. e l cual debera permitir u na mayor
flex ibilidad de plantillas. restab lecer la disc ip lnol labo ral de manera qu e se red uzca e l absent ismo
y se eleve la eticacNl en e l trabajo_ Se llama la a te ncin asimismo sobre los peltgf'(ls que puede
acarrear un e xcesivo nlasis puesto e n la pOltica monetaria. que puede KMrur a l.as empresas los
mismos trastorno$ que en el pasado l OO. lo cual muchas de ellas no lo podria n soportar.

Durante e l primer tri mestre de 1979. e l $U ~v it d e l sector exterio r se na e levado a 57.()(X)


millooes de pesetas (frente a los 25.000 millones previstos l; el deficit d el sector pblico (previsto
en 75. 000 millones) ha alcanzado los 125.000. El resultado de todo e llo na sido Que las disponib i-
lidades I~utdas han crecido I Uf\lI tila del 23 por 100. frf!rlte al objeto previtto de l 17.5 por 100.
obltglndo a l Banco de Espai\a a un d~f\IIte en la banca privada d el orden de 175.000 millones.
frente I 101 125.000 previstos, V en consecuencia, prOYOCando UMS te nS<iones en el mercado de
d ioeoro que se han reflejado en ti pos d e n teres interbancario del 30 por 100 la finet de 'e semana
de l 16 01122 de abril d e 19 79).

Se est repitiendo. pues. el comportamiento d e 1978.

-72 -
Por lo que concierne a las posibles estrategias contra el paro, no cabe duda de que el sector
construccin, y an ms concretamente, el subsector construccin de viviendas, es el ms indica-
do para iniciar una ofensiva.

Las razones en que se apoya la anterior afirmacin, sin que el orden en que se indican suponga
ningn juicio sobre su respectiva jirarqu a, son, fundamentalmente, las siguientes:

Se trata, a excepcin de la agricultura, de la actividad que ocupa a mayor numero de personas (en
nmeros redondos: 1.200.0001. Pero mientras esta cifra supone casi un 10 por 100 de la pobla-
cin activa, el nmero de parados pertenecientes al sector sobrepasa el triple de esa proporcin,
puesto que es superior al 35 por 100 del total de las personas que han perdido su empleo.

Se trata de la actividad que ms rpida y eficazmente puede generar empleo, tanto en forma
directa como inducida.

Admitida la conveniencia de actuaciones que fomenten la actividad en el subsector vivienda, debe


tenerse en cuenta que tal actividad depende, en su mayor parte, de la iniciativa privada, como se
ve en el cuadro. Sin embargo, los promotores en modo alguno pueden incrementar en el deseable
grado sus actuaciones si no se produce un claro cambio de sus expectativas. A este respecto hay
que sealar que son necesarias mayores facilidades financieras tanto para los adquirentes como
para los promotores.

Habra que comenzar por el restablecimiento de los coeficientes de inversin obligatoria de las
cajas de ahorros en los niveles anteriores a la O.M. de 23-777, o cuando menos a su congelacin
-ya lo hemos dicho antes- a los niveles alcanzados actualmente.

Otras medidas que sin duda propiciarian el imprescindible y urgente relanzamiento de la eottrce-
cin sera la reduccin de los tipos de inters de los prstamos libres para primera vivienda a un
mximo de cinco puntos por encima del inters bsico del Banco de Espaa, o sea el 13 por 100,
para permitir el acceso a la propiedad a una amplia clase media.

El establecimiento de convenios o conciertos a medio y largo plazo con bancos, cajas de


ahorros, y compa as de seguros para la financiacin de la vivienda.

La aplicacin preferentemente de los fondos de accin coyuntural de los presupuestos del

-73-
Estado a la f inanciadn de los programas del I.N.V. y a t r."," de l I.c.a. la financiacin
de premociones privadas.

La agilizacin de la resolucin de los prstamos concedidos pero pendientes de al gn


trm ite.

la suavizaciiJn de las obligaciones fiscal&$..

La agilizacin d e tr mites adm inistrativos.

f ina lmente debera cesarronarse eficazmente la nueva polilia de vil/ tendu de proteccin
oficial, financiando adecuadame nte los programas d e la misma.

o. o. Proporcin
Ao< prnmodn
pblica {21
_in
priv.cl. (21
Totall31 on
~ (3J
C2J V '"

1961 . . . . . . . . . . . . . . . JO.0 11 94 .435 121.446 74J19


' 962 .. . . . . . . . .. . . . . 21.986 140.459 162.445 84.46
1963 .. . . . . . . . .... , . 29.446 177.257 206 .703 85,75
1964 .... . . . . . .... . . 21.670 235.224 256.894 9 1.58
1965 . .. . . . . . .. ... . . 18.614 264 .671 283.285 93,42
1966 ... . . . . .. .. .. . . 19.965 248.401 258.366 92.56
1967 . ..... . .. . . .. _ 17.015 187.456 204.471 91 .67
1968 . . ... . . . . . . . . .. 21.588 226.50 1 248.089 9 1,29
1969 .. . . . . . . . . . . . . . 21.245 249 .009 270.254 92. 13
1970 .. . . . . . . .. . .. . . 19.948 288.101 308.049 93.52
1911 ... . . .... .. 36.067 282.84 7 318.914 88,69
1972 . . . . . . . . .. ... . . 35.0 14 301 .290 336.304 89, 58
1973 . . . . . . . . ..... . . 29.194 3 19.354 348.548 9 1,62
19 74 . .. . . . . . .. . .. . . 25.594 332 .866 358.460 92,86
1915 . . . .. . _. . . . . . . . 26.370 348.021 374 .391 92,95
1976 .. . . . . . . . . . .. . . 15.733 304092 319.825 95.08

tulClro numlfO t ,_ p~itl,.Ci611 d. " promoci/ll' p'II.... ...... llIilQci611 d. vivilnd" .. Esp.iilI (A.fU'.t.E.}

-74 -
En este orden de cosas, seria preciso:

La creacin de un coeficiente especifico equivalente a dos puntos porcentuales de las


cuentas .creedoras de los bancos y cajas de ahorros, a aplicar pOr estas entidades de crdito
a la financiacin de viviendas como medida transitoria en tanto no generase los necesarios
recursos el presupuesto mercado secundario de hipotecas.

Que el pcrcenteje de crdito obtenible por los compradores de viviendas, mediante crditos
otorgables a los promotores y subrogables por parte de los adquirentes, alcanzase el 70 por
100 del precio real de venta de la vivienda.

Que tales crditos se hicieran efectivos con toda agilidad directamente a travs de las
ccrrespcndlentes entidades de crdito tanto pblicas como privadas.

Que los tipos de inters no superasen el 11 por 100 Y que los plazos de devolucin se
establecern con un mnimo de tres aos de carencia y quince de amortizacin, que tan
buenos resultados di en su da.

Por su parte, las actuaciones a medio y largo plazo deberan incluir:

Una eficaz potltice de planeamiento y gestin urbanstica que permitiera a los promotores
disponer de suelo en condiciones econmicas adecuadas.

La puesta en marcha de instrumentos que supongan mayores facilidades de financiacin.

Una decidida racionalizacin administrativa del entero proceso productivo inmobiliario.

4.2, LAS fUENTES DE fINANCIACION: BANCA OfiCIAL. BANCA PRIVADA. LA


BOLSA. OTRAS INSTITUCIONES Y ENTIDADES. LA SITUACION EN EL EXTRANJE
RO.

flirt Ul'\ll mejor "puestli en situacin" del sistema financiero espaftol, acudiremos al cuadro
siguiente:

-75-
MINi STER IO MINISTERI O MIN ISTERIO
DE DE DE
HACI ENDA COMERC IO TRABAJO
I
JUNTA
OIM , GII Al ,
JlJllITA
DE
CON SULTIVA
O, O,
NVE RSIONe CRE DITO PO ll TlCA
OfiCiAl f lNAIlIC IEllA

I I
INSTITUTO BO LSAS INSTITUTO INSTITUTO HAL.
I O, OFICIALES
CONPAo'lI AS
O,
BANCO
O, CONSE JO
SUPER IOR
[SP,fl Ol
c e PilEvlSION
el CREO ITO .DE DE y MUTUA LIDADES
SECUROS ESPMlA BAN CARIO MONtDA
I OfiCIAL CO'MER CIO LA 80RAlES
XTRANJERA

ENTIDADES DE CAJAS SO CI EDADES y


F1AN C", COOPE RATIVAS
CREDI TO nr FOtf ODS DE
Of i CIAL
PRIV ADA
AHOIUO IN VERSION
MOBI LIAAI A
"
" ' EO Il O

CUADRO 11."""0 ~. - h q....... a.... o..m.l....' <O! 1."..... I.... I\l; ...o I WI ~ol
El cuad ro an terio r puede d esarrollarse, e n trm inos genera les , en la fo rma sigu iente :

Min l$1!f'1O de Hacienda

La au torida d mx ima en materia moneta ria y de crd ito ecrrescerce e! Gobierno que a travs de l
Mininerio de Hac ienda controla y da las d irectrices QUe han de S89U irse en cada etapa orientando
en def in itiva la po i tiea m ooetarta y ele c rd,to en la form a que ms c on vel"lga a los in tereses de l
PO"

La Junta d e Inversiones

Este o rganismo tiene como misi6n :

al Examen Vaprobacin de los balances peri6di cos Vdatos contables formul ados por Mutualida
des, Montepos Laborales y d em s entid ades de Previsin Social V Laboral ; por las Compa -
I"ias de Seguros y Reaseguros ; por tedas las Cajas de Ahorro y por las Entidades particu lares
del Aho rro V Capitalizacin.

b l la determi nacin de la c la$! de bienes y va lores en que deben inverti~ las reservn d e l odos
y cada uno de los organSmO$ y entidades antes citados.

el La formu lacin de cuantas p-occestes se consideren convenientes para la mejcr ordenaci6rl de


las rese rvas de estas Ent idad es en defensa de sus in tereses y nec::esiCbdes de la eeooom la
nacional.

J unta Consultiva de O dito O ficia l

De acuerdo con la l ey 13 /1 .9 71 de 19 de Ju nio sobre Or!'IiJnilacin y Rgime n del Crdito


Oficial se crea esta Junt a pa ra e sescrer a l Minist ro d e Hacienda en las materias a que se refie re la
citada Ley, que se puede consultar. $on fundame ntalmente : Serv ic io preferente a 10 5 objet ivos
de 105 Planes d e Desarrollo Econm ico y Socia l. seleccionando operac iones en base a rentabilidad
de proyectos; Equilibrio de la actividad financiera de los Organismos Of iciales; Coordinaci6n y
com ple mento del Crdit o privado y d e las funciones del mercado d e ca p itales en orden a una

- 17 -
distrib ucibn efi ciente del to ta l de los recu rsos fina nc ieros.

Direccin General de Poi tt ea Financiera

Sus funciones las ven a e$empeando e l Instituto de Crdito a Med io y Largo Plazo, hoy de$apa.
recido. De acue rdo co n la m isma l ey an tedicha este Orga nismo asume 181 sigu ientes m isiones :

a l Auto rizar la emisin y puesta en circulacion de obligaciones y dems t it u los de renta fi ja con
exceceen de los Bonos de Caja de los Bancos Indust riales y de Ne9QCiOS cuya a utorizac i n
corresponde al Banco de Esoofia .

b l Tram itac in y propuesta de resolu cibn de las peti ciones Que se formulen para obtener las
reducciones fiscales vigentes.

e} las facu ltades Que la legislacin atr ibuia al Instituto de Crdito a Med io y largo Plazo en
re lacin a Sociedad es y Fondos de Inversi6n Mobiliaria.

INSTITUTO DE C RED ITO OFICIA L y SUS ENTIOADESCO LA80RAOO RAS

Es una Enlidad de Derecho Pblico c on personalidad ju rdica y patrimonio propios. La gestin


del Credilo O ficial corr espond e a mil Instituto junto con las Entidlldes Of iciales de Crd ito que
de l dependen y al Ba nco de Elpit i'\a. Con motivo de la le y de Crd it o Of icial antedicha. e l
Instit uto de Crd ito a Medio y Largo Pl azo ca mb ia d e nombre dellOrTlinandose Inst it ut o de
Crdit o Olic ia l perd iendo a lguna de IIIS func iones qu e hasta e ntonces ten ia Que pasar bren a la
Dit ecc:ll)n Geeerar de Poltica Financiera antedichas, b ien a la Secrlltar a General Tcnica de
Hlcienda e n casos d e asociaciones y uniones de empresas, bien a la O.,ecCin General de Impues-
105 en casos d e Cooperl tivas y Agrupaciones Sindicales o bien al Banco de Espa.1 en casos de
lulorizacirl de determinadas o peraciones de lo s Bances Indust ria les y de Negocios o a ut orizacio-
nes para Concesin de Crditos poi" p lazo superior a 18 me ses por los 8ancos Comerciales, mix tos
o Exter ior de Espaa Que es sem io fiCia t. Las funcion es de l Instituto so n coordi nar , inspeccio nar
y controla r las Entidad es Oficiales de Cr!dito a las Que provee de recursos pa ra e l cu mp lim ie nto
de sus fines, transmitindole las instru ccio nes co mo rgano de rela Cin con el Ministerio de
Hacienda.

- 78 -
Como fullntes de financiacin aparte de su propio patrimon io y autofinanciaci6n por los produc-
tos y rentas de su patrimon~ te provee de recursos ajenos ta ln corno: Crdito s del Tesoro
autonzadO\; emisin de cedulu para Invflsiones; emisin de obligxiones. bonos y dems
l itulD$ de renta fija y operaciones de crdito eon el mercado exterior. P,1ct icamente est e xento
de pagar tributos.

Entidades de Crd ito Oficial

Sel;r.Jn la Ley 1311 .971 son E nt i~ Oficiales de Crdito :

El Banco de Crdito Industrial.

El BAnco de Crdito Agrcola.

El Banco de Crd ito Local de Espa" a.

El Banco Hipotecario de Espai\a, y

El Banco de Crdito de la Ccnstrucc jn.

A partir de la aludida Ley el Baoco de Crdito Industrial awme. adems. las func iones at ribuidas
antmOfmente el Crd ito Social Pesqu ero,

Ln Ent idades Oficiales de Crdito disponen para el desarro llo de SlJ actividad con los medios
fiNloc ierm si ~ ientes : Recu rsos propios; Dotac iones Que le asi(lle el Inst itu to de Crd ito Of icial;
operac iones de crdit o q ue conc ierten en el mercad o nacional y e n el exterior COI\ autorizac in
del Gobierno; las propias de actividad bancaria que desano llan ; la ru liz.cio de bienes y de re-
chos de dtctas entidade5.

Estas Entidades se rigen por el Regimen Ju ridico de tas Sociedades An nimas y por los Estatu tos
que ap rueba el Conse jo de Ministros. I propuesta del de Hacienda.

Como Entidades fi nanciado ras de la empresa industrial, la Banca de Crdito Of icial presenta los
sigu ientes inco nve nientes: Operacio nes sobre garantas reales ms q ue sobre las pos ibilidades del
propio n'f9ocio ; tramitacin lenta ; limitacin de crditos por su importe, destino co ncreto y

- 79 -
determinados tipos de Empresa; aparte de conceder el crdito no presta ningn otro servicio ms.
Presenta como ventajas: el costo de crdito muy inferior a el de las dems entidades de crdito y
plazo de reembolso mucho mayor que el de las dems entidades de crdito, salvo emisin de
Obligaciones.

Debido a que la pequea y mediana empresa, por sus ceracter Isrtcas no pueden encontrar en el
Mercado de Capitales una fuente de financiacin, las Entidades de Crdito Oficial procuran a este
respecto ser una ayuda orientando adems preferentemente sus operaciones a la consecucin de
prstamos a Medio y Largo Plazo. El Crdito Oficial total en 1.975 fue de 216 miles de millones.

El Banco de Crdito Industrial

Fue el ms importante de la serie. Nacionalizado en 1.962 junto con el Banco Hipotecario de


Espaa y el de Crdito Local. ha actuado desde entonces como entidad de derecho pblico.

Actualmente su actividad tipica es la concesin de prstamos a largo plazo (suele haber un


mximo de 8 9 aos) para financiar inversiones de capital fijo a empresas industriales sin mucha
discriminacin de tamao situadas normalmente en sectores de inters preferente o empresas
exportadoras. El importe del crdito no puede ser superior al 70 por 100 de las nuevas inversiones
yal 50 por 100 del capital fiscal. Los intereses estn sobre el6 por 100. La tramitacin suele ser
sencilla cumplimentando datos sobre la empresa: Orqenuecn. Balances, Plan de Inversiones,
Previsiones, etc. La garanta suele ser hipotecaria exigiendo relacin de los bienes que pueden
ser objeto de hipoteca. A menudo se sustituye la hipoteca por aval bancario. A la vista de toda
informacin, el Comit Ejecutivo del Banco determina o no su aprobacin y condiciones. Existen
otras lneas de crdito con reg menes especiales.

Banco de Crdito Agrcola

Atiende los prstamos del Sector Agrario y Sector Ganadero. Acta con crditos de sus entidades
colaboradoras como cajas de Ahorro, Cajas Rurales, Instituto Nacional de Colonizacin. Ccncen-
tracin Parcelaria y Ordenacin Rural, etc. Puede elevar hasta 40 millones el montante de sus
prstamos. Atiende adems crditos forestales, de construccin de silos, acceso a la propiedad y
similares.

-80-
Banco de Crdito Local

Es el menos importante. Provee prstamos para proveer de los Fondos necesarios a Municipios V
Diputaciones Espaolas, Zonas de Inters Urbanstico, Urbanizaciones V Tesorera en General de
Corporaciones Locales.

Banco Hipotecario de Espaa

Su actividad bsica es la de conceder prestamos con primera hipoteca de bienes inmuebles inscri
tos en el Registro de Propiedad por una cifra equivalente al 50 por 100 del valor de su tasacin.
La garanta suele ser sobre fincas urbanas o rsticas V los crditos suelen ser para su mejora.

Banco de Crdito a la Construccin

Se cre despus de nuestra guerra civil para la Reconstruccin Nactona! V damnificados de guerra.
Actualmente acta dentro de los siguientes campos:

Prestamos para construccin de viviendas. escuelas V residencias

Crditos Navales.

Crditos Urbanos especiales (deportivos, hospitales, etc.].

BOLSAS OFICIALES DE COMERCIO

La funcin fundamental del mercado de Valores es canalizar el ahorro privado hacia las Empresas
e Instituciones Pblicas que lo necesiten V lo soliciten. As se conjuga el inters privado de cada
inversor, que slo busca sus propios intereses, con los intereses de las entidades que necesitan
financiacin. Aqu se ve tpicamente cmo coinciden el Ahorro y la Inversin a nivel nacional a
pesar de lo Que hacen distintas personas V por distintas razones en inters general de la economa
del pas.

las ceracter Isticas generales de la Bolsa como institucin son;

-81 -
Es un mercado organi.zado ccepcrativamente con reglas y preceptos generalmente estrictos.

lo frecuentan c:omen;ianln que hitbitualmenle lo twlcen. para realizar operKionn propa,


di: su oficio.

No se encuentran en el local los objetos o valo res que se contratan.

!..os actos q ue se efectan deben reu n ir ciert os requintes y los nevad os que se ro liun se
ofrecen en c ierta forma .

Formacin ob;etwI e imparcial de los precios en leor ia . fin de II m'-'time importancia perl
" t lt me'rcado organizado.

Hay hbertad de cambio, es dec ir. no ex isten lim itaciones para Qu ien Quiera comprar o
vender,

Refirindose al Mercado de Vllores Espaol se sealan como c.ractersticas ms importan


tes las sigu lentes:

Existen sl o tres Bolsas: la de Madr id. Barcelona y Bilbao. El ConSl!jo Superior de


Bolsas es el 6fgano representativo o ficia l de todas ellas. Toda la organizacin entera
depmde del Minine.-io de Hac'enda.

El Mercado Espa ol es muy reducido y COfresponde 'a ma yor pa rte de las ueosaccro.
nes a u n peque o n mero de va lores con adems no muchos tnO\I im ientos atractivos;
lt imamente han an ima do e l movim iento b urstil los Fondos de Inve rsin Mobi lil'
na.

los requ isitos ex igtdos 'ealmente por la Admin;stracin panl que una enlidatf selI

admitMia en Boba no son ellCftivos y ~an nUmero de empresas. praClicamen1e todn


las capitalistas de dimensin igual o superiof ala meda, podr ian ''Pira r s in ninguna
d it iQJ ltad ,

Para solici tar la inclusin de valores privados a cotizacin oficial se requiere:

a) Solicitud a la Junta Sindical de la Bolsa correspondiente up licando las cerecte-

-82 -
r!tica. de l valor cuy, admisin se solicita.

b) Acom pal'laf documeo tKin iI base de Esta tul <n, Registro Mercantil, Memorias,
Balances, Cuentas de Rnultados, Dividendos, Ejemplir del Ttulo-Valor, ele.

A la vista de todo lo anterior '- )Ynta Sind ical examina la r~ l;"idad juridica, econmica y
finlcierl y ader'rls circunstancias para hace r el oportu no exped ien te,

A PftiIr de SUS relativas ffC ili ~ y de la indudable ventaja por POSibilidades de financia
d6n ad icional, existe una fuerte resistencia en las empresas a ser incluida1 en Bolsa por
prOb~ filClllet, de control, de grupos fl miliaret, ele.

Los med iadores de comercio Ipt"oximan compradores Vvendedores V est imulan la oteeta y
demanda y su coi ncidencia, En las plazas con Bolsa son los Agentes de Camb io y Bol sa y en
las dems los Corredores ColegiadOS de Comercio. Actan como fed atarios pb licos, da n fe
de la operacin y su recese-re intervencin elimina fraudes , riesgos, o procedencias ilegti-
ma.

el inversor pr ivado busca crecimiento de su capital, rentabilidad y liquidez. Crecim iento


contra la erosin monetaria a base de vender derech os, recoger dividendo s liqu idas o en
aociones, etc. Tal vez sea ms importante lodavia la posibilidad (le convertr en electivo su
inYHsKJn Un menoscabo del \/I lor enajenado.

La cotizaeibn de todos los valores puede variar, pero su re ntabi lidad puede variar o no los
Titulas de Renta Fija son tales como Obligaciones. Bonos O Oeveta del Estado, y los de
Renta Variable las Acciones.

Las cotizaciones dependen de UN serie de factores que se pueden agrupar en dos: pr imero,
internos a la propia entidad, Ul k-s como Dividendo que payue, Ell pansin, De1Grrollo
T~Ogico, On}ann d n, Equipo Directivo, esc., y segundo, elllgenos, tales como la
Polltica, el Gobierno, Covuntura y Estruclt.lfa Econmica del pa is, etc, Tambi n intefVie
nen los intereses de los grupos de pt"esio, Fondos y dems qu e empu jan a un lado u otro.

Una vel admitido un valor a cot izacin oficial debe cumplir para mantenerse determinadas
cond iciones, fundamentalmente una cuanta mnima de volu men de contratacin at ao,
unos porcentajes m nimos de veriac i6n significativos de varQci6n para alterar la cotizacin,

- 83 -
y tambin unos to pes mll.irnos y m n imos de -..ariacin para QUilla evctucicn sea continua
y no bruSCI.

Si It volu men de t ransacciones au menta en las a lzas V disminuye en ies bajas e l mercado. es
tcnicamen te fuerte y dbil en caso certtraric . En CilSO de camb io los valores c on precios
"", I ltOl son 101 qu e primero 10 lC\lsan.

La Bolsa, fisicamente es u n recinto denom inado " parqu et " , rodead o par una barand illa a la
"tsta del pblleo que en Espa i\a no t iene acceso a l, donde IO'S Agentes se renen y contra -
tan en nombre de sus represent OJdos para com p rar o veodef t-re ee-', " doy" ) en dist intos
corros y a distinm horas ya pret'rtlblecidas POf sectores tambi n predeterminados (Banca-
rio, E ~rfco, Siderrgico...) Elli$ten en cada Bo lsa u nas 200 ~iones al ao.

El BANCO DE ESPAA

Por Decreto ley de 7 de Junio de 1.9 62 se nacionaliza y reorganiza el Banco de Espaa defmtn -
dose como entidad de derecho pbl ico con personal idad ju rdica y plena capacidad .

la direccin la ejerce u n Gobe rnador y varios Subgobernadores, nomb rados por el Conse jo de
Ministros a ptopuest.ll de l de HacM!Od a.

Son tu nc io nel suyas e l(c1 u sivas:

Em it ir b illetes de curso lega l.

Rea li zar fun c iones de Banc o de Bancos y su inscecc o a tod os e llos, los cuales a princ ipios
de 1.9 76 cuentan con ms de 3 b illones de depsi tos ajenos.

Alta direccin, coordinacin e in~{)n de lal. Ca jas de Ahorros. quedando suprimido el


In sti tuto de Crdito de las Cajasde Ahorro.

L:as funciones con los Banco s Ind ustria les y de Negoc ios QUe vena desempeando el
Instit ut o de Crd ito a Medio y largo Plazo.

Central izaci6n de las reservas del sistema y pagos exteriores.

- 84- -
Realizar gratuitamente tod o e l SeNkio Financiero y de Tesorera de l Estado, actu ando,
adems. como rgano asesor en materia monetaria y credilicia .

InfonnaciOO l.Obf'e riesgos a todas I~ tntidatJe.s de crdjto.

~as autorilaciones y ayudas a 1M Sociedades V fondos de Inversi n Mobiliaria (sUporum


de l 30 al 50 por 100 de Cornratl(:i6n en Bolsa ) por la estabilidad que imprime n a lOdo e l
Sistema Financiero, como se ver mas adelante.

El Banco de Esp.;I~ no puede ffia jenar su cartera sin a utorizaci n, ni tampoco reeliaar d irecta-
mente opet"IClones con empresas privadas, salvo autoriUCKln en raln del inms pblico.

EL RESTO DE LAS INSTIT UCIO NES

Consejo Superior Bancario

Es un 6rgano co nsult ivo del Mi nisterio de Hacienda en mate ria Bancaria con personalidad jurdi-
ca, a l c ua l estn adscritos todos los Bancos privados. El Consejo est integrlldo por representantes
de l Beocc de Esoa~ , Sindicato NacioNJI de Banca, Banca Privada y Oficial presidido por e l
Subsecretario del Tesoro. Fue creado en un principio para evitar abusos y mala di recct6n en los
Bancos inic iando un ~ de control y disciplina entre sus fflM!mbrOS .

Son sus funciones fu nda men tales: For mular estadisticas bancarias; interpreta r y velar porque
sean Observadas las reglas d ietadas por e l Mi nisterio de Hacienda informando de intracciones y
arc rneras; recoger los usos V costu mb res bancar ios ; peeserrtar a los Mi nislerios competentes las
solicitude's V los i nfor~ de los Berrees Privados en materias genales.

Instituto Espa"ol de Moneda Extranjer,.

Se ha traspasado a l Banco de Espaa las funciones operativas que te n a e n un pr incipio el Instit u-


to Espallol de- Moneda Extranjera au nque continan sus fucmones edmlmstrat ivas. En general,
tiene por misi6 n cont rolar todas las entradas y salidas de d iv isas extranjeras por cual quier concep-
to; exportaci6n, importac i n, conceder crditos en moneda extranjera, etc .. pud ie ndo para
mayor eficacia delega r en la Banca una serte de funciones.

- 85-
L1I Bal'\Cil Privada

Los bancos son "institu tos Que a peticin y contta glInt1'ltia. ecceoen a prntM dinero y hacerw
cargo de la conservacin, co n plena responsabilidad , de len capitllet ttmporlllmente oc iosos" . La
depende ncia de l Sector InmobiliMio respecto de 111 financiaci6rl banc:arill es muy impor1:af'lte,
bs icamen te a coosecuencia de la iil utofil\lnciKi6n excesivamente reduCida en q ue el m ismo se
mueve y su peq uea participacin en el mercado de valoret, q ue le impide obtener adecuados
recursos f inancieros del mismo.

No va men a ell le ndernos ahora en las formas de o rganizacin de la banca privadll espIftola, sino
QUe pasaremos de inmediato a sealar las diversas opera<:iones que pufe brind.1r, en un momento
dado, a la empeesa inmobiliaria y que son bsicamente:

A) El descuento come rcial. Permite disponer anticipadamente del importe de las ventas etectue-
das. materializadas e n letras de cambio. El banco previa concesi6n de una Imea de descuento
limitada a un importe y plazo determinado, a bo na en ta cuenta del cliente el importe de la'
remesas de letras q ue ste le lmV ia descontando del importe nominal las Clntidadet corresoon-
dientes It intereses. comisionel. etc. Dos problemas bisicos plantee en la actualidad, el des
cuento comef"cial a la empr-esa inmobiliaria, por un lado lH dificultades de " enea;''' papel a
largo plato (es dif icil pasar de piazos superiores a 6 mese!1. Y de otro el ceeeerrte eeeee del
eescoeoto . coste tan elevado a ve<:es q ue no es factible repercuti rlo e n el comprador de l
prO<fuCto in m ob il ~io, por estar aq uel por e ncima de los usos oenet'lIln del mercado.

Bl Clditos forma lizados en p liza, o Cl.lrntas de crdito. Se formal ilan 11 mm de un contrato


bilateral dmominado "plil a de crd ito" ; en el Que se especifican, beneficiario det mismo,
importe mb imo, vencimiento, tipo de inlem, garanl~ especificas si las hubiese, etc. Gene-
ralmen te el plazo no es superior a 18 1TI1!1e:l, wndo precisa llumrilaci6n det Banco de Espa l\a
para plazos mayor-es.

Al formalizarse estos crd itos en documento pblico autoriZlldo por Agente de Cambio y
Bolsa, los costes de la o peracin aumentan, lo cuat es preciso tener en cuenta .

-86-
Cl Crditos formalizados en letras. Este tipo de crdito, generalmente conocido como "financie-
ro", te materializa en una letra de cambio en la que normalmente intervienen como aceptan-
tes y Iibntdores o avalistas, los clientes prestatarios y los fiadores. El banco procura evitar la
intervencin de su firma y, en caso de que haya de figurar como librador, se provee de una
carta de provisin de fondos por panE! del librado, a travs de la que este reconoce que el
origen del documento es el prstamo bancario. El plazo es POI" noventa das, prorrogndose
sucesivamente, en caso preciso, hasta un mximo de un ao.

En cualquier caso, los crditos que la banca privada concede pueden estar garantizados
por avalistas, depsito de valores, efectos comerciales, certificaciones, hipotecas inmo-
biliarias, etc.

Las Cajas de Ahorro

Nacidas, en sus inicios, para facilitar un instrumento de ahorro a las familias y clases populares
fundamentalmente, han estado siempre inspiradas por un eminente espritu social, al que coadyu-
varon la ausencia de espritu de lucro y de accionariado o propietarios. Adems de las Cajas de
Ahorro Confederadas, existe, en Espaa, la Caja Postal de Ahorros. Las Cajas efectan el mismo
tipo de operaciones que las entidades bancarias, hasta hace poco con la nica excepcin del
descuento comercial, hoy obviada legalmente.

Generalmente, las diversas cajas de Ahorros provinciales o regionales tienen planteadas lneas de
crdito para la construccin o adquisicin de viviendas, tanto de proteccin oficial, como libres,
en condiciones de cuanta, plazo y tasas de inters que varan de unas a otras.

En lo referente a la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid, la cantidad del prstamo viene
condicionada por el movimiento de la cuenta del cliente, actualmente se concede entre 800.000 y
1.500.000 siempre que la cantidad cubra el valor total del piso.

LA amortizacin ser de un plazo mximo de 10 aos con recibos trimestrales, el inters seria
entreeI111/2y121/2.

Para la solicitud se requiere una carta enviada a la Caja, indicando donde se va a construir, estado
actual de la obra, nmero de viviendas, precio de cada vivienda, importe total del prstamo que se

-87-
solic ita. for ma de cobro del mismo,

Si Q datos erwiados SOI'l 3Cept lld ~ poi" la ClIja. sta pedir; la documentaeif1 precjs,) para empe-
zar a u .mitar el prstamo q ue ser concedido iprOll.ima dament e en 5 meses .

En cuen te se ref iere a la caja Posta l de Aho rros. seguidame nte ad juntamos las cond icio nes
req oofidas para prsla mos con garant ia hipotecvia. hasta el momento, como res claro ' Ilpooen -
t e de $U$ requisitos. No obstan te. q u eremos hacef p re sente al lector el hecho de qu e (oda s estas
caracte r sticas son variables y por' tan to su inclu5in en la Obra se efecta con un carcter rrera-
mente orienta tivo.

CAJA POSTAL DE AH ORROS

PR EST AMO S CON GARANTIA HIPOTE CARIA

NORMAS COMUNES A 'lOS PREST AM OS PAR A CONSTAUCCION DE VIV IEND A S

GASTOS DE ESTU DI O Y GEST IQN: 1 al 3 por 100, por una sola vez, del importe del prsta-
mo Que se har efect ivo al formalizarse la o peracin.

D ERE CHOS PO R INFO RMES n CNI COS OE L SERV ICIO D E ARQU ITECTU RA D E LA
CAJ A POST A L: Se percibirn a l ad m it ir la so licitud con Irr~lo a la sigu iente esca le:

Hasta 150.000 ptas. de prstamo ..... ... . 300 p ts.


D. 150.001

" 5013.000
300.000 p ts. .. . . . . . 540 prs.
Do 3(JIUlll\
750.000 pts.
pts. . .. . .. . 800 cts.
. ~ ' . Do 5()(l.1Il 1
: _.. . 1.050 ph .
00
.
750.001
' .000.000 pts, . - .. . 1.200 pts,

. Por" -Ctnc~ -QUe tlllcada de -.t.l:Icnooo dtl ~ s se incrememarjo loS l'Idnofarios de tasac in
en e l 0.05 fI(M" 100.

GA RA NT IA : Hipotecaria sobre el solar V ed ificac iones q ue se co nst ru yan.

-88 -
ENT REGA DEL PRESTAMO ; A II firma d e la escr itura, ingre ndole' en una cuen ta especial de
depsi to. Para reti rar fondos de la misma sera necesa ria la preten14JCi6n d e lI primera copia de la
escri tura de prstamo debidamen te inscrita , certificacin acreditati'lla d e las cargas registra,"
upedida despus de dicha inscripcin y pliu d e 5e9-'ro de incendios de la finca hipotecada. las
entrevas se raalilaf"n mediante certificaciones de o bra ejecu tada. En In localidades donde est
implantado este SeNteio, la dispos ici6n de fondos se rea lilara necesa rtarre nte a travs de la
Cuenta Corriente Posta l de l prestatanc.

GASTOS DE FO RMALlZAC ION E IMPUESTOS: A ca rgo d el pres lata rio.

OBSE RVACION ES IMPQRT A NTES

P R I M E R A: Ser condicin indispe nsable ser titular de una ca rt illa o cuen ta corriente de la
Caja Posta l de Ahorros, con antiguedad c e seis meses y un saldo de l 2 por 100 del importe del
pr stamo solicitado sin que pueda ser Infenor iI 25. 000 peseta s.

S E G U N O A; La Caja Postal. en ~so de sus tacrnac es discr~ionales, estud iar cada caso
coocreto. concediendo o denl98ndo el prestamo, en fu nci n de los datos apenados y de la
info rmacin Que se practique, sin qu e Quepa recurso alguno contra esta d~isin .

TER e E R A: No podr ser facilitada info rmacio a lguna sobre e l estado de tra mitacin del
prstamo en tan to no reca iga resotuciOn. Que ser comu nkada por ecntc y urgentemente al
inte rnado.

eu A R T A: la tra mitacirl d el ex pd ien re se sujetar al r ~i me n de t rminos y ptazos de


wcen in tt'rno Que1lene establecido la ca ja Posta l.

Q U I N T A; En las localidades donde se encuentre implantado este Servicio, el pago de las

- 89 -
QJotas de MI'IOttizacif1 d e tos prftamos se r"lizar necesariament1! I trlV'M de la Cuentl CorrH!n-
t e Pos..1del prestJUM';o.

OOCUMENTA CION

P R I M E R o: Solicitud de modelo oficial .

S E G U N D O: Provecto com plet o, que const. r d e : Memoria, pliego de c ondiciones; presu -


puesto con un idades de obra v resumen; plazo Ide emplazamiento perimet ra l del sorar, d e cad"
pll n ta, d e . lzlIda V seccionesl; euadrO$ d e su perficies por cadl tipo d e vivienda ((nil, construid. V
comu nesl: valoraci ClOe'S por m2. de las d isti ntas ZOnal d el ed ific io {~ r.jes, stanos, ' ocales
comerc iales V viviend n l; va lar rea l estimativo del edificio por ccnstrueccn. so ler V var es.

T E A e E A o: certi f~o de l Registro de la Pro p iedad que .credite la descri pcin. d omin io V
cargas del solar.

C U A R T O: Certificado d e l estado de las o b ras expedido por e l Arquitecto Director d. las


misma s.

a u I N T o: licencNI Mu nici pal de obras.

S E X T O: Cdula de CarifiCaCiOn Pro visiooa l.

Viviendas de Pro t eccin Of icial calif icad as P<""I ve nta : programas 1912, 1973, 1974 V 1975.

S E P TI M O: Escritura de Divisin Horizontal In scr ita en el Registro de la Propiedad .

- 90 -
OC T A V O: Cuadro de precios de venta de las viviendas.

N O V E N O: Proyecto de divisi6n del prstamo a tenor del modelo facilitado por la Caja
Postal.

O E C I M O: Para personas jurdicas:

Fotocopia de la escritura de fundaci6n, estatutos por lo que se rija y poder otorgado a la


persona o personas que firman la petici6n.

En su caso, fotocopia de las escrituras de modificacin de la Sociedad, ampliaciones de


capital, etc.

Composici6n del Consejo de Administracin, o Junta Rectora.

Distribuci6n del capital social con indicacin de los accionistas ms importantes.

Escrito de la Sociedad manifestando si el capital social est integrado en cuanta superior a


un 25 por 100 por aportacin extranjera.

Balance de situacin de los dos ejercicios precedentes, suscrito por el Gerente o Consejero
Delegado. En ejercicios avanzados se remitir el ltimo cerrado por la Empresa, adems del
que corresponde al ejercicio anterior.

CONSTRUCCION DE VIVIENDAS NO ACOGIDAS

Importe del prstamo: Hasta el 50 por 100 del valor real de la construccin segn tasacin del
Gabinete de Arquitectura de la Caja Postal da Ahorros.

Inters: Ala eos et t por 100 anual.

Plazo de amortizacin: Hasta 10 aos contados a partir del dia primero del semestre natural

-91 -
Siguitnte a la d S4)oDcif'l ro tat de fondos V en IOdo ca so al di! lOs dos a i\ot de la firma de la
escntu re. El prstamo se amon izar mediante cuot as semestra les que SI! hara etect'ves al trm in o
de cada semestre natura l. a part ir d e la techa de e nt rad a en a mo rtllac in. Hasta l!St! mo mento sote
se devenga ran intl!l'"nH al t ipo estlpulitdo.

Finalment e, efect uaremos un repaso a la s solceiones nanciero-inrnobiliarias plantead as en


d iversos paises, CUVa visi n de conju nt o es interesan te, ya que aporta soluciones sob re problemas,
a menudo sim ila res a los nuest ros propio s.

Como pueden observarse, la sit uacin es en trminos generaln. muy diferente a la de rwestrc
Pa s.

Inglaterra . b ;isten c rdit os hipotecarios 11 u n plazo de 20 o 25 ai\os, con una tase variable
de in ters. El prstamo SIP estipu la en base 111 amortizaciones ~ al es huta su reembo lso
total, pero la tasa puede ser variada por el p restam ista en cualquier momento. siem pre con
do s opciones para el prestatar io : alargar e l plaz o de amorti zacin manteniend o las cuotas.
o bien aumenta r las cu otas ma nte niendo el plazo. Esta ltima opcin resu lta obligat oria si
l<Is amo rt izac io nes peridicas no cubren en pago de inters pu ro, de acu erd o a la nueoota
tesa.

Canitd. Se establece un pago mximo de 5 acs para lo s crditos hipotecarios. pe ro se


admiten amortizaciones escalonodas q ue pOSibilitan el ree mbolso integro del crdito en 20
a 25 a i'los. De esta fo~. al cabo d e 10$ c inco e es se toma el saldo de capital como base
para u n nuevo crdi to por igual periodo de tiempo. y as sucesivamente, fijndose la tilia de
int ers de cada pe riodo de acuerd o con las cond icio nes med ias de l mercado .

Aust ria . Bsica mente es e l e " ad o qui en se erige en p resta m ista . mediante la ap licacir- de
jo lldos del p.-ewpuesto ledfl"al. Of"iginitdos en parte por una sobt"etasa inmobiliaria q ue
recae sobf"e . ! impuesto d e la renta. sociedades V plu ~ala s de capital.

Blgica. El ~o avara los prstamos hi pot ecarios concedidos por entidades oaraesta tares V
privadas, siempre q ue 101 t8SltS de in tern St'an bajas.

Suecia. Con te mpla una sistem tica similar a la de Canad , pero con rev isiones cada d iez
aos, en lugar de cada cinco.

- 92 -
Bru il. Su elevada tasa de infladn le acerca a nuestro caso, pcr lo que $U comparacin
puede ~ s~njtCiI'iva . los prnt.mos hipotecatiol se establecen a base de amortizaciones
ncalonaclM. basadas en unidadfl homogneas y constantes d e ClIp.Kidad adqu iSit iva . la
t~ ce "tetes permanece estlble , pero las CUOlaS de amortiZ ClC l n pu eden I/artar; la
cOfr~in se rea liza por trimestres. media nte nd ices ba sados en los salarios, para el caso
de prlkta m0'5 meno res. V aplicando un tecrcr de correcci n moneta ria, en el caso de
pthta mos mayores.

Para f inalizar este pu nto. ex poodrerncs un ,esmen del art icu lo " H ou ~ng flnance In Euro pe ",
publicado e n "The Three Banks Review" , en Ju nio de 1971, cu yo contenido servir al lecto r
para ahondar algo ms en lodo lo ell.pueSlo.

hOrsdr U wgurtd.J fJUfHf il murHIl la DCupKii)n d....iv~ndas ,n propilfiMJ h, u p,m,n,Mfo u n consu nte ilumtm
ro In rod(l$ los p.s IIIropeos. lo QU, M sido posibJt! grKias, /, po/itiCd lPguid, pO' 101 d/ttinto s GobiNnos 61
~stab few romo uno d, 101 principiJflS ob" rlVol 11 109r" ,1 que liJ proporcin d, vivilndlll habitadas por sus
propiltariol SM la mixima polible. Si bi,n IS d/iciI Iogrllr dstos aCrlJa/illJdOI al rtsPecto, Yil que normalmente re
ob/ieMn , JHJrfir de CMIOS por d'Clniol, " propo"ilm dI CiJ$J1 habitlldlll por WI propllf"iol PiJft'lCl ser superior
, 1 50 por 700 en Austrm, BlgiclJ, OinlJm.Jrcll, Finf8ndm, Irmnda, ItlJlm, NorlltIP y Remo Unido, miemra, que
probabfemen" SI h,lJ, por dlbajo del 50 por 100 en AI'm.Jn/, Hofandll, Suec4 y $lJiz, . Ad,mil, lB ObS6n11que
la proporcin en toaos m as JI 'SlS conrlrnu I lI mentllndo. como tilmb/jn SIIJ compruf!b" , constanre incrementa
d~ llJ rI"cl~6n d~ 4J1 I/ll/ierldlS IInilllmilw lS.

A peSlr rh m' uni(olmidM! en Id ttllf'hMilJ lOeiIJ y en J.t inctntivxliJfl H 101 CobMnO,dl EutOpa, la dw"sithd
de m!(HJOI '" 101 dIStintos Pi/m Pi" con-;uit m I objetivo n prObllblemM" JlJ/WKx qll' I n En d~ 1
fo""-, df l inlnciKin. , pnar d, qtll ~ nlrvt, lu, del ptoblBma (posibifitlJ' I las I.mi/in de I M tlS lujalla
compra d. W ";y,,ntk) ,estrf1!J# MI (KIsib1ls IO tueOMI' MJoptlJf.

Pwo si biHI MI , 1t.,flitlr lS de fJIWJC in p., JI Idq ulSiri n de la IIwiMd. JOfJ muy di. sal, {)<1fiJ hMerll
11M idN ptItJI, , de cmo fUMKUN fUfI(m#IJ'iJ ImMtI didN liMnciacliJn b#stlJ CM dt11Mf# M !.tI dilleffRI
fOHn,s d, ptktMnOI h,poteolfl(}S, "" l8s dlSfintiJS imtilllcioflfi finM1c,."s qlR f~ililMl plhumos con ntiJ
finllidld. 1ft los diferfllt, s tipos de mnnfivos d, fa l CobitHool. etc. qu, SfI fJfIC'/CiJn lit hu NiJIIS elKopeos y
Qlle PlSllJmes Jeguid,mente, (om,n", con brrvedlJd.

A lo falfO d. lal custra o cinco ltimas dlud" la fo,m, pr/ominant' de fOI pr#tI<lmos hipoleca,iol hil ido
cambiando 9"du,'ment,. Para fa maya, J;It1' d. MS I,milml, la compra de u", CiJIIJ ronstituy, 81 mayo, desem -
bollO, IR uM n~ operacin, de su l/id,. El '~ud,"do pulde ' . , ICumulllr un mm/o de ,mottizlCin

-93 _
e'
pOlI" orra'''''' todo prm .mo , IV ~flCimJ.nt" d, UM ~" wr, 1'' '0 pM. 101 (Uf 11 ".,_"
pafil 'mi" d, NI"
pDd" com(J#" sur vlltWldds " ntuJim;",to liMncifrfJ dW pMIM.I"MII d. !eI Jrnm, mis slm,," . a:", (JOs d,
Ofll~ KOIJlOd#b", IJ ' M t. MJtUI. y #s , ftJ, mtHI#IidMI,!eI qU# hM ido tMtd""tO IW jNifflmlls h ipotMfol
M 11 ~11thd d, /os ~isa ~PlOs. El pth!#mO MtOrtU, di lou,,, r4A""ittciHI " 111 'l'fIff/bo'-ndo
grldud !mlfltl, dlsrnguwrHio, fJO obstMlt,. _lit ffIIXhIidJH.

El mHodo d, , mott;;ICKJfI ~~m",t' utiluldO fII iJJgIIt"" n"


dt 11' MIUIIidMlft conlf",'n. El dir. 11
" lfJ/' f1 f1MJfJs iglMltSIllUJlmtnt, lo m'fllu,fmttl/lJ dUflflt, trJd, b 'lid. d, JI hipotfU; NI Jo, primtJTtJs Mios.,
punto po" ,ifNIt wndifM" ti tot/N, I1'HJl r1nwkJ. JoI
(<JI tf in,,,,. lVptIfIMI UM 'MI PMf' d, " lf7iUMidId,
{UfO ", to, lrHnos ~s prrdomif'llld "po,i(/l6n dl1 Clpil,l

l mortiucin m/j de /01 ptmmOI hipottcp(Js tfI [,,' OPl n fTHJl simIM , It IJfitlnlr:a - In ttJtno iI 101
~1fIt1 -v'IfI/i( m,o
,oos-. fJlI'O. no olJsliJntl, /Y'l nor.bl,s d'sriBcKJnft. En A~nM '1 F"ncM. dond, 101 tipos d,
111",1, d, uno d, lo, dos o '''1 pr;stamol. lubltlmmr. nlC' SlfiOI pat, comp'" "fU '1Ni'nd,. son tlttificllmm-
ti baios. 1I periodo d, amortizacin d, , stos p,lsr,mOI ptivillgiado", no,,,,,'m,n,, d. diu-quin" ,os. En
Suecia, aunqu, los p,stamos hipottcarios 11 INJiI,n , no ms d, ",in" ';;os, " ctntidtd .nUIII d,' pfim:i{J81
amortilado sr b,st ,n un periodo de , mortiucin mucho ms I.rgo de C/JI" " tIN . .."t, , ifos y, por tlltlto, los
ngos son ' N ut idos conSld" abl,mentIJ. AJ lill d,1 pltiodo d, los Vlintt p,imffDJ' MS" ~I" JIfIdi/Jnt' ,n l.
mayo, pan, del p,s', mo. Al p,esr, ,,,io ,. " o(,ecr /IOr""lmente Unt ""fin
hipotte, , tipor d, intM d,1
merudo In el momeflto de Id ,enovICin.

Au" fI/W losP';PllmoS hipofPCil,(JS vlfPIm Jos d,("",t" ~WJ tNrt1{J1s tUn Iu ,,,,,,ilfias dncritu tn ti
. pa"ldo "''''ior. .1111 prmcifNles diltrftltJll MI" los dNMJtJS IttmlS rh liflMltildn d, " v;..it!h ." EUfQ,.
dnurwn '" 1111 (o'~s imfJtuciotWIl1 d, ,fUbp (o",Jos {MfiI INMiM los ptlsrtmDs. EX$ tfl lJisialMlll' dos
mhodos El primMJ puede denomiMr. ti f1Itodo d, IIIs ~Cljas de Aho'ro", por ti qu, /os"illMnOShipottU-
"os son (m,ncildos por dep sitos d, Morro . corto pluD. El lt!/f}lJndo es ,1mlrodo d. /os ' 1Jtncqf o fflfidMJn
h,pottur" , "- PO' , 1 que tos prtrUmos 11 lintnciBrl con fondo s, lMgo pitiO (/U. ,. obt~ nqrmalmenll
Imitier/do bonos t'",,,,,isiblrs. Ambos rnitodos (O,xisfrn ", """yo, ptrtr d, los PI,in Wf'OPMJs. unque ",
ud. ptHomine uno u O(rO. Asi MI " R.ino Unido, Ho/andt.1Ji/giu y EsptiIt ptrdomif'll" l1flX1O de M'
( liJO

Ct;'t d. Ahorro, m""",,s que m IIIIid. Dintf1WlQ. Nor"tIfIiI. Su1I1 FinlMrd . Uft/In cni . xclusiwment. ti
Slst'ftId d, .mid""" h/potrc:ar;'s. Apllftl dI HUI dif",rm. ur",j1 ", " mirodo d, IntncI", Jos ,.i1lls
diferM t,mbi;1I , n lIJs sistem" insti'ucO~fN ,1 nspecto, qu, induYIfI un ,Mnito mucho miJ IImpliD de

pr,n,m,nas ,n la p,ovisin de limlllcitcirin ~" " t ompra d, '1iverldas, ditltt, indi" cr. mente. Asi, tallS
p,emmin,t puede" ser campani.s de I/I(/U'os. "pm ln founds", 8IIncos cOmflr,;aJ", orpnismos delssctor
pblico, "c., {MIli rodas 101 cual" los prsr,mosvivi,nd. o los bonosadquiridos constifuYlf/ U1l6 partl Plqu,;;,

-94 -
En ImPIft1 'hl sin""" rh ,., Cd#s dt AhOl"" incluye Ii uptNltin de dtptsitos /XIr nllI 11/SI/(UCIO ffS [su
mlrtHJ(1tU fffWICuci6n rh q ,,~ fIlM _JI,
illplfucionn<

TOffllr un prin,mo , cono pluo ,. pr' $I., , '-gD n I/ pnciplo c"l(o (Uf' "
d' Mslfe fmafICiero, pero
HlI1 itttrltuclO!'Ift IDn not#bl#mlllrl , ., bln En ".n medida, t, ! HlMJ/11d#d In l. por el hho de qur
lo, ",ht.mas hipot,u'o, ,. ,m,"';I,n d, fcm". qln IV ''ciIshfJo",''C(Jnlin, In repaPclOtm rtlj<JMr,s dPl
",inti", a idiro PMJ(1;.n" ,. por /.11 , rrHNt;IK iortn fJfflFIiltUI.s..

El AhtI rh q~ , PRft m41 imNNf.ffl" d, /os fhpsitO S lNtI, q ,,1st' ,


lignlfo qu, d rb rn I"ilCtiut l /poI
d, in,.,.. /H1f t,In dfPd1itol M linH ,,"oJfi/fllda con 161 olrId" por 111 , nl llhdfl' compltir/o"s Por
, 110 , ,., fA;'1 dI Mono #lK(1JJH1 pid.n cui en todol lol USOI " dlf"ho, modilic6f 101 tipos de mllris
d. IVI ",sr,mos hipot6fiol de IorlBl que puian miJntMIf,1millgln Come,cidl entrt 101inte" ses dr /0
qu, to",.n, prsramo y lo qu, PfI,UIR.

Otra d, 1#1 impliClcion.' del m'todo d, las "cajas d. Aho"o",s 1, d,p,ndenCJl Que enes instituciones
rtlflistran rnpto de las "milMS y PlrJOflIIS como su princiMI lu,n" dr rurSQS moneterios. Esta depen
drneil d, los pueos d~sitos ti,,,, ",,,irrltO implitacion61 d,1 lado dr los CO$1t S, pues los fondos
obt",;cos di fas fJMIOIYS In PlquMVl UII lidldes",n si,mprt corsOl1lS.

Por I! (011".,10. los "1wIcos lIipotlCMiDs" abt""'" sus fondos en CIJMItl1 C(1tnpM'tfV~/' m.1sgr.mdn por,1
p/JlaJ of." nr, ,. di ewnUI rJf &neos comrcilln ,. ~I dI MOIro, MI,dMJes con '" que IIIfJltilmentt se
IMlln ' _ . s; los bonOs 10fIMn, mlflUdo Ir lo"", d." ponldor y nf} JO/I IrK/JItn us rrMlsacrlOfItf con
boflOl nomirtllMJI. PrH OIro 1MJ0, /01 8MJcOI hipQr",rio, obrirrHNI londos. /lrt() p/Uo ,. 101 tipoI de Interl s mn
,."".1"*,1' mur lIJ/H!fiDm ' 101 pafldosw r P1urosd~Sltol.

Lrn &naIs hiDottcMios tienM do. rlMr.', CDllUn"SDlHt rI ~totkJ d, las N~'I d' M omJ"'. En lJr<mer 1ugM,
Jos BIfttoI hipotlU'Hu J'M(/rn sus bono, . un ""pIlo ab.1nco de inn;ruclonn. /o lPJ' los impliu. , m Ol hlfrl()s.
IIJ pr(1r1si6n dI londos pIn fl1YrtcM q compra de la rIV~. En SfgfJndo /u9N, " d~ii de un lTIffl:ado

.mplio como fu"'t' d, fondol lgnlfia qu' Jos a"flCos hipotlaJfios no JUtffn t. mllD>l na,.,
d, h(JOltc8s QUI
lis ""ildMi,s inmobiliMin ("building $(K;'IlS"'} y lis ~i1 de AhorfO SUI/M (.nrr, pun II~pre hay hipotec.s
dilPDflibl,u un prreio d,terminado.

UN! lo",,. d, lilYnci8cin que esr adQuiriMdo un elige progll!sivo en /ngl.""" 's tI qu' se basa en un slsttmil
d' .horro collCriW). SI trat" MI d,finitiv. d. plfSONlS qu' depositan sus,ho"ol ,n Ultl "buiJding mciery" d, la

- 95 -
Que esperan obtener una hipoteca una vez tranSl:urrido un tiempo. En Austria, Alemania y FrJnoa esto significa
una garantla de prstamo a los miembros en ba~ a torehonos r~8Iizados.

El principio de este sistema es muy simple. Cada ahorrador llega a un acuerdo en cuanlo a una cantidad con la
sociedad fmanciera y se compromete a ahorrar una" cantidad dererm18da cada mes. Despus de un periodo
minimo de ao y medio, suponJ~ndo Que la cantidad ahorrada cubra iJl menos el 40 por 100 de la cantidad
contratada, el ahorrador nene derecho a un prstamo rgual a la diferencia entre elahorro acumulado y la ceooea
cootretede, pero la consecucin del prstamo depende de la disponibilidad de fas fondos. Cuando se ha logrado el
prstsm, el ahorrador se halla libre de su obhgiJcin de ahorrar mensualmente una cantidad y sus ahorros ecumu-
lados le ron entregados iuato con el prstamo. Este ha de ser reembolsado en un plazo entre diu y doce aos.

El prlnCI/JiJlaspecto de esre sistema es Que los tIpOS de inters de los ahorros y los del prstamo son comptetsmeo.
re independientes de los ripos de mercado; los incentivos se hallan en la promesa de prstamo y la desgravacIn
fiscal el ahorrador en el impuesto sobre la rema dellS por 100 o ms de lo ahorrado. El tipo de inters pagado
por los ahorros se halfa entre el 2,S por 100 y el3 por 100 y el del prstamo entre el 4,5 por 100 y el S por 100.
En este baio tipo de inters del prstamo lo Que obliga a hacer lo ms corro posible el periodo de reembolso.

Las dos IlmiraclOnes ms importantes de este mtodo de obtencin de financrcin para la compra de vivienda es
la amplitud del periodo de espera hasta QuerJar aptos piJriJ obrener el prstBmo y lB impOSibilidad para el ahorra
dar de obrener un montBnte superior a BproximadBmentt los 113 del coste de la casa. Tiene, por tanto, Que

obtener una primera h,poteca de lBS Caias de Ahorros, Banco tnpoteceno compaia de seguros por el restante
tercia plJra que pueda lograrse un oono por los 113 primeros de la Asociacin, con una segunda hIpoteca.

Aproximadamente el 4().50 por 100 de los prstBmos totales r6iJlizados por lBS instituciones fimJf/cierBs en Alema
nia para la compra de viviendas son proporcionildas por eslas Asociaciones tuoaememeoes en el enorro colectivo
(Bansparkassen); ahora bien, dichas Instituciones no consiguen esta misma proporcin en bilse a los ahorros
cotecavos de los miembros que eventualmente toman un prstamo. Una parte importante del ahorro es propordc-
nada por miembros que se sienten emiaos por las bonificaciones fiSl:ales sobre f/!JOsahorros, pero que no preten
den conseguir el prstllmo. Esta ampliacin dllf grupo cerrado de ahorradoresprestllmirras a otrosque slamente
ahorran es un hecho todavla ms extendido en el SJ'rrema francs de ahorrovjyienda.

Este sistema de ahorro,vlVienda comenz il funcionar en Francia en 1970. Los ahorradores secomprometen por
contrato a depositar periodicamente durante cuatro aos una cantidad al 3,5 por 100 de inters, pero el Gobierno
ae un soono que incrementa este tipo al 7 por lOO, se vaya o no il beneficiar el ahorrador del prstamo.

-96-
En general puede afirmar. que ssa cual fuere el proCldimilnto d. fiflllnciacin t9fJUido, 10slUbsidios del Gobier
no y /as degravaciones fiscallS uegan un papel muy importantf! en la !inenciadon de la viviend, en tOIM Euro,n.
Pero ,dems df! esto, otro df! los principales incf!ntivos a la ocupacin de viviendas en propiedad ha sido la casi
general exencin de techos financieros a la releridiJ 'inenci1cin durante Jos periodos de rf!striccionf!s crediticias.

HastiJ ahora nos hemos centrado en Jos diferentes "ementos de un sistema de financiacin de viviendas; vamos
ahora a considerar cmo SI! "Jacionan tales elementos dentro delsistema financiero general.

El Reino Unido es el nico pais en el que unil cliise de inrtituciones -tes "building societif!s" ~ dominan el
mercado de prstema, contabilizando el 10-80 por 100 de todos los pr6rtamos para la compra de la vivienda. Los
prrtilmos restantes los suministran fundamenralmente Jas Adminirtraciones locales, cuyo sirtema de actuacin es
muy similar ill d. los Bancos hiporecarios, pero $U papel SI! ha visto alectado por tes "striceionf!S del gasto pbli
co; el papel de liis compaias de II1gUros tiende a ser, como en otrospaises europeos, marginal; completan este
aspecto una serie de prestamistils que realiran tambin otras operaciones. Los bancos comerciales lubrifican las
ruedas del sistema, concediendo crretitos-puente y, ocasionalmente hipotecas a corto plazo a los elientf!s.

Por contraste con el caso ing/~s, los sistemas de financiacin de vivienda en todos los paises europeos incluyen
de una lorma u otra un abanico ms amplio de instituciones. En muchos de eHos rambi,n existe la posibilidiJd
de eJeccin de hiporecas con tipos 'ios o variabJes, mientras en Inglaterra es casi general la hipoteca con tipos
variables.

En casi todos Jos paises, eJ marco institucional es tet que eJ prertamist' necesita al menos dos prstamos para
allegar todos los recursos que necesitll. En Alemania, Austria y Francia estiJ necesidad. acrecienta con Iii existen-
cia de los sistemas de ahorro collCtivo, cuyos prstamos se hallan hmitedas en coemte por las posibiJidades del
prestamista de emprender un ahorro previo.

En Dinamarca e Italia, los bonos tienen un tipo de int",s nominaJ "10, y la situacion del mercado muestra en
Que proporcin ,1 prestatario puede cubrir sus neCflsidades vendindolos. En Suecia las instituciones pblicas
suministran parte de Ja fin,nciacin, tipos df! int"~s especiaJes.

Un eiempJo sobre un sistema que incluye IIarias instituciones, pero que descansa bisicamente '" los Bancos
hipotecarios lo tenemos en Suecia, cuyo mercado de pr'stamosviviendl en 1913 se presenta f!n el cuadro l. Los
Bancos hipoteclrJos contllbilizan eJ 55,6 por 100 d, Jos prstamos netos, con aportaciones d, diversa magnitud de
los Sancos, eaias de Ahorro y prstamos pblicos del Con';o de Vivienda Nacional.

-97 -
CUADRO I

MERCADO SUECO DE PRESTAMOS VIVIENDA, 1913

PriJllmos netol POSlHldOIlS de bonos


durante .I,o al finllil" el .o

Ba"OOI hipoteoarlos 55,6 0.0


Bancos y Cajis de AhOfrO 21.7 33,3
Cnmpaiiasde seguros . " .. " ... 1.7 18,9
Fondo Nacion.1 de Seguros de pensiones 0.0 46,0
Cons~io Nacional de l. Vivi enda 19,9 0.0
OIrOS 0.0 1.8

TOTAL 100,0 100,0

Pero qUljiJ el mas Interesante de los sistemas de finanCiacin de vivienda en Europa es el de Alemania Federal; en
~1. las asociaciones de prnemo y vivienda proveen la financiacin de una segunda hipoteca, corriendo a cargo de

las Cajas de Ahorro y Bancos hipotecarios la primera hipoteca, con una pequl!a aportacin de las compaas
de segmo de vida. El prestatario puede elegir entre hipotecas con tipos variables de las Cajas de Ahorros o hipote-
cas de los Bancos hipotecarios con tmos de inters fijos. La etecon desde el punto de vista del prestatario, vendra
dada normalmente por lo que piense ste que suceder en el futuro con los tipos de inters. Esto podrla hacer
pensar que la demanda ira dingida unas veces a las Cajas de Ahorros y otras oscilarla toenemente a los Bancos
Hiootecenos. En realidad, esto sucede de hecho pero el elemento esencial de estabilidad dsl sistema viene dado
por el hecho de que las Cajas de Ahorros lo mismo actan como prestamistas qus compran bonos de los Bancos
tnootecerios. En el cuadro fI se expresa la aporlacin a la financiacin de fa vivienda de las diferentes instituciones
germanas para el eo /.912

-98 -
CUADR O 11

P!:tESTAMOS PARA AOOUI$ICION DE VIV IENOJA EN AlUIANIA ANO 1912

~jAlll ' AltD!'l ftl . . . . . . . . . .


10.
~ nc ft l HIII U\ .,;I rCII . . . . 16.S
A ID( " "' ,," ~' (I"JtIomu y . ..ttnd e . .. . .
..U
l" ihtu( ioIIn " , ."'fV$ el, .id. . . . ' .l
In!tltyc j.gnes d. SIII).... ilIM! IO CIII >.3

TOTAl . . . 100 .0

Co n rPlP ro I 1 sist,ml frilflcn de Mr()(ros col:ti ro clllf die" que SI hl/ti M ,m o I CIfftO nj~o de dd", lIfeJ
ripos de in1titucionM blnurds y fifwm;illrlt /"s cuaJrs # .",. olJligIdM IBgiJlmlfl(',J CdIlilIlI' los fondos obt/!lll-
don a d't"mi~os li"n , en'n los que se h8/fa el de ful v i moS d, ,hoffo -vivifndiJ. EXlIt, n tiJmb,n muchas
instituciones fifliJfl ci" , s ,spealiu diJs que rNhu" prl sramoJ-vivi, ,,da, pero obti, n, n depsitos de ahorro; otras
i"sritucio"" , como I,S compi i,l s de seguros. fondos de pensin r cierras orgdnismos del settor publico liMen
' :ITSUS fJ#',J inwrtir/os /!11M IIlunt:ud n d, la Mlquisid n d. flNieruJilS. )tJIO ni """, prmiJmos h,;ot" iJ'tOS n;
{/Meran d, psitos d, Ihorro.

4.3. A NAlISIS FI NANCIER O y VIABI LID AD DEL PROY ECTO INMOBI LI A RIO.

Con anlerioridad se han esbozado lIna serie de indicadores del imeres QUe una inversin puede
tener, en orden a facilitar al profeslonal sus decisiones. Sin embargo, no se ha hecho referencia a
las necesidades financieras Que la prom ocin va a acarrear para la em presa. Por ello, junto a los
indicadores enterroe es, es preciso con tem plar el estado de tesorer a a lo largo de toda la n perecin
y analizar la pro pia capacidad de financiac in Que puede tener la promoc in, como lineas de
descuento, po sibil idad de crd itos bancariO$, etc. para prever el resto Que deba cubrirse con
"Iondos propios", Adems de analizar el inters econmico de la promocin, es preciso con lem
piar las limitaciones existentes para llevarla a cabo .

- 99 -
Desde el fk.lnto de viSla fmancie ro ser ia posible e nlo y , la promocin. pensnd ose Que con ro ooos
prOJlIOS nicamente se adq u l ~e el solar V Que el resto de reco-ses nece<;anO'> se obtiene por la
pro pia cecacided de eedeuda rnientc , tanto d e la promoci n como ce Id em presa , >Xl r cuan to de
no existi r, o ser tl'll'f'lOf sta de la necesane, habr que acudir a unos " fo ndos pro pIos" q ue estan
necesariamente limitados. lo q ue POdra llevar en momentos de rt'Stu CClo nl'$ cred It ic ias a esueo .
gulamie ntos de liquidez. aparte del mayor coste Que aquellos tienen, co mo se vera en el punto
siguiente.

Relac in con el pr(lgrama ti nanciero global:

La Kt ividad de una empresa inmo biliaria est fuerteml"nte sujeta a la t'leCeSi~ d e etabcrar un
programa de financiaci n debido a la pe<:lJ liarid-:f de composic in de su activo.

En u na empresa inmobiliaria, la ,elacin activo lijo/circulante es ex tremademen te f lellible. La


rat n es q ue e l act ivo c irculanteo no est en in li ma relaci n con la capacidad d eol inmovilizado ,
como ocurre en cualq uier empresa d e tipo Industr ial, sino con la capacidad d e endeud amien to,
Una empresa inmo biliaria requiere recursos humanos que obtengan recursos f.nancieros V que
planifique n su inver5i6n e n la prOmocIn de mrnuebtes, es d ecir, en a m pliaciones de l c ircula nte de
lal modo Que la dimensin de l ecnvc esta en fu ncin de los recursos co nsegu idos e n cada momen
1

Por otra parle, e l K l ivo circu la nle va lIgado. en nuestro caso. l lar9Q1 periodos de rea lizaci6n :
vanos aos. Para le lamente, el pasivo elligible es e.ugible a largo . El eX lg.ble a COft O apenas tiene
eouded. DICho e n o t ras pala bras , hay u n a lto volumen de cap'tal circulante. Esto nos lleva a la
neocesidad de sincronizar perfecta me nte las arnc mzectooes d e crd itos con las realizaciones d e
activo al objeto de evitar estrangulamientos financieros. De lo co nt ra rio, podr ra rees materiali zar
los crdi tos en activo qu e no va a liberar recur sos a tiempo para hace r fre nte a los compro misos
de ~ ccnn asdos.

Resulta, pues, patente la necesidad d e realillr un mmuc.osc plan f inanciero q ue evite Que el
volumen d e promoc iones e mprend idas desborde las pos ibilidades f inancieras d e la empresa en un
momento dado. Es, PUes. impreSCIndible situ<tf el 1IulO de l esoreria de cada promoc,n dentro del
plan global d e lina nciaci n q ue la e mpr e5il tiene.

- 100 -
4.4. EL USO OPTlMO DE LAS POSIBLES FUENTES FINANCIERAS.

Dent ro d e una e mrwesa inmobiliaria cada promoci n podria ser co nsid erada co mo o t ra empresa
lo sobempresa inde pendiente, Que se f inan cia utd iza ndo sus pro pias fu entes. las cuales pOdra -
mos definir as;

l . Crd ito hi potecar io _

2. Ingresos por cobro d e ven tas.

3. Descuente de papel.

4 _ Fo ndos propios de la sociedad. o fo ndos que 1<1 sociedad inmobiliaria aporta directamente a la
promocin con inde pende ncia de qu e para aq uella sean capitales propios O ajenos.

La utilizaci n d e cada de estas tcentes t iene un coste concreto. Quiza e l l'll.H d ific il de
U fl il

de terminar wa el de los fo ndos propios aportados por la soc iedad ; e n todo caso e l director
financreeo podr d eterminarro en tunct o de las fuentes de fmanciecln de Que l d ispo ne y el
coste de cada una .

En ltima instancia, lo q ue se peu 9Je co n el desarrollo de la pl"o mocifl es obtener la m xima


rentabilidad de los tercos propios de la socied ad im pli cados en aque lla. Esta rentab ilidad d epen-
de de l cos te d e cada una de las o t ras fuentes u t ilizadas V d e l gritdo d e ul iliz.cK'm d e las mismas.
Digamo s que el beneficio que genera la promocin h ay Qu e d iS1 ribUlrlo e ntre las fuen tes Que 10
han f manciad o V, consiguientemen te, cuando menor sea la re muneraci n de los fondos ajel'Kls,
mayor cua nta d el beneficio Queda r por remu nera r ros fondos propios.

En este sen t ido, parece lqico pensar que no es ind iferen te el uso de cu alqu ilH" progra ma financie
ro, sino Que es preciso d ete rminar e l pt imo : e l Que permita la m xima remuf}ffacin para los
to ndos p rop ios. Este ser aquel que use al mx imo las fu entes mi s ba ratas o c e men or coste. Para
ello es preciso determ inar el coste real de cede una .

- 101 -
4.5. RENTABILIDAD DE LOS FONDOS PROPIOS.

Como ya hemos dicho anteriormente el fin ltimo de una promocin inmobiliaria es "acumular la
mayor riqueza marginal posible" al patrimonio de la sociedad. es decir, obtener la mayor rentabi-
lidad posible para los fondos que la sociedad involucra en una promocin, para as obtener la
mayor rentabilidad posible para los fondos que los accionistas ponen a disposicin de la sociedad
Inmobiliaria. Con este planteamiento todo el problema para analizar el inters econmico de la
promocin que se acomete se centra en el anlisis de la rentabilidad obtenida para los fondos
propios que la sociedad pone en la mencionada promocin. Como ya hemos visto la incidencia,
en este sentido, del programa financiero utilizado puede ser grande por lo que el anlisis hay que
realizarlo una vez planteado aquel.

Por ello, todo el problema se centra en elaborar lo que pudieramos denominar el "cash-How" de
los fondos propios, obtenido corrigiendo el cash-cw de la promocin con los cobros y pagos
habidos por la financiacin ajena. llegamos as a un flujo de fondos donde figuran como inverso-
nes o pagos las aportaciones de fondos propios y como ingresos la recuperacin de tales fondos,
Junto con el beneficio generado.

De este cash-flow pueden deducirse diversos indicadores econmicos que dan idea del inters
econmico que la promocin presenta para la empresa inmobiliaria. Estos indicadores pueden ser
los ya expuestos en los apartados anteriores:

rentabilidad interna.

valor actual neto.

indices de rendimiento.

periodos de recuperacin.

etc.

A travs de la consideracin de los mismos se podr adquirir una base suficiente para tomar una
adecuada decisin.

-102 -
4.6 . LA UTILIDAD DE L O RD ENADO R PARA LA PLANIF ICACION fiNANCIERA,

El -nters d e la uti lizaCI n d l!l o rdenado r pa ra la simulacin c e mcoetcs KonmiC D-f inancie ros d e
promociones inm obiliarias es In negab le. Debernos partir de un estado de cobros V pagos lcas h
l lowl. d l'1 que podamos e xt raer los d iversos indicadores de rentabi lidad deseados. Que nos per mi
lan adpotar las solu clon@s masidneasen cada mo men lo .

,
Dado er e levado cu mulo de ingresos/gastos Que una promoci n inmobIliar ia conlleva, el problema
bastee ser pr ocesar, " o rdenar" t od a esa in fo rmac i n para llegar al "cash.Ilow": esto no es,
evide nte me nte , com pl icado , pero si com plejo y laborioso, espec ialmente si la promoci6 n es de
ciert a dimensi n.

Si. PO' a ira parte. Queremos ap lica r el anlisis de sensib ilid ad , para estudia r di versas an em euves o
hiptesis que nos permitan obsentar cuales son los rescnacos al epticer cada u na de ellas, o ver la
influencia que cad a factor puooa t ener en el rewtteo o fina l. hacet lo manualmente es punto menos
Que Im posi ble , al menos e<'l ctescs de t iem po ercoer ceres, El o rd enador per-mite, C()(TlQ es sab ido,
proc esar esta informa c,I'I c on gran rap idez V fiabilid ad , ya Que la mq ui na t ra ba ja a enorme
w:locidad y ,in errores .

Que duda ca be de que no todas las e mpresas .nmobiliarias pueden contar con u n equipo de
proceso de da tos prcprcs, sm e mba rgo s i q ue es posible, en tos casos precisos, acud ir a los servi-
cios especia lizad os de em presas dedicadas a esta ac t ividad , algunas de las cua les cuentan incluso ,
con programas esoeciueos aplicados a este tipo de anlisis.

En las pg inas siguientes veremos la descr ipci6n d e un mode lo concreto de sistema de estu d io.
an lisis y p lanificacin de inversiones inmobiliarias eoedenre la u t ilizacin de l ordenador.

- 103 -
ANEXOS Y CASOS PRACTltoS

Es eviden te QUe uoo de los pu ntos ms delicados a la hora de preparar est udios como los qu e
hemos contem plado es la determinacin terica del flujo de cobros y pagos es decir, su previsin.

En cuanto se reueee a I~ pagos, la d ificultad es menor, dado Que son ms fcilmente cuantifica-
bles, estribando la mayor posibilid;sd de errOf en la determ i"-'Cin de los impot"tes a pagar por
co ncepto de cert if icacio nes de o bra.

h lgico pen~f que si co ntamos con un proyecto, un presu puesto y un planning de obra , podre-
mos esta blecer porcenta jes reales, y el problema habri q uedado solventado . No obsta nte, si lo que
se trata es de estudiar la viabilidad de una promocin sobre un suelo no adquirido a n, Vsin los
elementos de juicio anterlcrmenre indicad os, bs icamente sin un plan de obra, podemos acudir a
un cuedec-tipo de certificaciones q ue, bMado e n tal medias de eK periendn anterio res. nos fadlite
unas cadel'"lCin que pueda n a proximarse, en la med ida de 10 psotIile, a la re. lldad. En el a nex o Al
incluimos un modelo de tablas preparado a tal efecto.

Si n embargo, el probl ema a dilucida r es ms complejo cuando intentamos defin ir los ingresos
potenciales por ventas ; no en vano todo negocio planteado hacia el futuro es dudoso y comporta
riesgo, A fin de estab lecer las oportu nas previsiones de ventas tend remos que seguir una linea de
3Ctuacin ccvos parmetros tundamentales fcwi\lIfnos en el anexo 81.

Pot otra parte. y ante posibles alternatIVas, sie mpre ser ms prudente o pta r por La mas ~ lm is1a .
Hab; qu e considerar tambin, y esto es jmpcrtante, q ue p el anlisis de sensibilKfad st'ala un
tector concreto como determinante pa ra el bven lin de la promocin. sobre d icho factor tendre-
mos que incidir con una mayo r atenci6 n y una mixima pre cisin en las previsiones q ue puedan
afectarle, Ot ro punto bsco a considerar es, lgicamente, la necesidad absoluta de QUIII lo! datos
de entrada para el estudio sean fiables. y no caprichosa o superficialmente cctendcs,

Por u lt imo , Queremos hacer hincapi e n a lgo q ue ya indicbamos en la "ntroduccin al proble-


ma" de este libro : La f\4:!C'eS iad insosla yable de llevar I cabo, en forma previa/paralela al an lisis
econOmico-financiero. el Opoft uno estudio del mercado que, por un lado nos facilite los rilmos de
ventes previsibles y, por otro, nos drfina el t ipo de promocin a dtlSlrrollar tanto en los aspectos
cualitativos como cuantitativos, SOlo as podremos crea r un producto acord. con las necesidades

-104 -
del mercado, V solo as, profresionalmente, sin dejar elecciones a la suerte, el proceso mttacclonls-
ta o la casualidad, podremos aportar las suficiente garant ras de xito a nuestras futuras promocio-
nes.

Gasa prctico de estudio econmico V financiero inmobiliario con utilizacin de ordenador.

INTRODUCCION

Mediante los estudios econmico-financieros se pretende facilitar al decisor los elementos de


juicio necesarios para que ste pueda tomar sus decisiones correctamente. En consecuencia,
puesto que estos estudios pretenden informar al decisor, han de poseer ciertas caractersticas
tendentes a facilitar su tarea.

a) Claridad: Deben ser planeados de forma tan clara que puedan ser interpretados con facilidad.
Para ello deben contener una exposicin de datos ordenada V bien estructurada.

b) Brevedad: deben ser breves, exponiendo nicamente lo importante V eliminando lo acceso-


no. Persiguiendo este fin se elaboran unas hojas resumen que recogen los datos ms importan-
tes.

e Concrecin: han de aportar datos concretos, materializados en cifras,

dl Oportunidad: deben aportar aquellos que precisamente son necesarios para cada decisin.

En funcin de estas carecter Istices podemos presentar los estudios econmico-financieros estruc-
turados en tres partes:

P R I M E R A: Informes ordenados de pagos V cobros.

S E G U N D A: Indicadores econmicos de la promocin.

TER C E R A: Financiacin de la promocin.

A continuacin se describe la informacin que debe aportar cada una de estas partes,

-105 ~
INFORMES DE PAGOS Y COBROS

En sintesis se presentan dos informes por cada tipo de coste o ingreso: uno descriptivo de la
materializacin del coste o ingreso, y otro de la realizacin de pago o cobro correspondiente.
Todos los cobros y pagos son canalizados a un cuadro final resumen de todos ellos: EL CASH
FLW.

1. SOLARES

Se presentan dos posibilidades de tratamiento:

1.1. Solar que se compra para realizar la promocin de forma inmediata. En este caso
aparece un "INFORME DE COMPRA DE SOLAR" donde figuran los datos siguientes:

Fecha de compra.

Tipo de inters para pagos aplazados.

Fechas de pago, con el pago de cada una, con y sin inters de aplazamiento.

Otros gastos de compra distribuidos por sus fechas de pago.

1.2. Solar propiedad de la sociedad comprado a precios diferentes de los de mercado en el


momento en que se decide acometer la promocin. En este caso el informe proporcio-
na los datos siguientes:

Costes histricos distribuidos por las techas en que fueron pagados.

Valor actual del mercado.

Intereses financieros: diferencia entre el valor actual de aportacin a la promo-


cin y los costes histricos.

Tasa interna de rentabilidad obtenida del dinero inmovilizado en el solar.

En este caso el dato de coste que se tiene en cuenta en el resto del estudio es el valor

-106 -
actua l del mercad o

2. CO N5TA UCCION

Este co ncep to d e coste se Itata desde el a ngulo de~ promotoe Que contra ta la e jecucin d e la
obra a un co nstr lOC10 r ajeno . por 10 q ue aq uel se e n fren ta a l coste de cons rrccc i n a u a...es de
cert ificacio nes

Se d esarro llan d OS informes :

2.1 . INf ORME DE CONSTRuCCION VA LO RIZA DO; en el q ue fig.,lran lOS datos S'9 u sen-

."
Po rcenta jes ml'nsu al,es de certifica cin.

Porcentaje acumulad o de cer t if icac iones l cada fecha .

ValOi'" esce reoc -te la ceru eactn d e ca da m es

Valor posible de ecomos a incremen ta r en cada certificacin. SI se o-eeee la


posibi lidad de e xtsreooa d e aq uellos.

Valor de cada cert ificacin c oo aco pios incluido s

Po rcenla jes d e revISi n d e c reeros p te...istc s.

Repercu'in de la fev isin en cad a cer1i1icacio n.

Valor tot al de cada ce -nucact n .

Total certificado a cada fecha.

Valor to ta l ce la ob ra.

Tan to por c iento global de revisiones sobre toda ta obra.

- 10 7 -
Coste med io de m2 ., con v sin revisiones.

2.2 . INFORME DE PAGO DE CERTl FICACIONES, con Icndatouiguiet'ltM:

~tas a rete nee, si e xrste un tanto por ciento de retencin.

Fecha d e pago d e la ceniticacion. con e l importe neto a pa~r .

Fecha de reinle'g1"O de las retenciones.

Total acumulado 11 cece fe cha.

3. URBA N IZAC ION

Para est e t ipo de costes aparecen dos info rmes que son anlogos a los descritos para la cons-
truccin ,

4. GASTOS DE PROMOC ION

Para este concepto de gastos aparecen di",euos informes:

4. 1. OBTENC ION y uaU ID A C10N COM ISIONES

Deduc idos de los datos d e venta eperecen los datos sgJ"ntes :

Pesetas de \lentas al met.

Comi~ones producKtn en cada mes por la venta d e Co1d~ uno d e los prOduCIOS en
venta , ni como el total dei mes.

El pago que se produce en cada mes, obtenido en func ion de la forma de pago de
cada comisin devengada.

Pago acumulado a cada fecha .

-108 -
Tanto por ciento de coste de cada producto sMntl .

Tanlo POI' ceme de coste medio en todos los productos.

4.2. GASTOS y PAGOS DE LICENCIA FISCAL

Deducidos asi mismo de 105 dl tos de ventas mes a mes apare(;en dat Ot de :

m2 . vendsdos en cada mes.

coste m2. d e l impunto.

Peseta de impuestos devengados al mes.

Pagos del impuesto.

Pesetas acum uladas a la fecha.

4.3 . IN FORME GENERAL DE GASTOS DE PR OMOCION; se traca de un informe do nde


aparecen todos tos conceptos de gastos que incluye, con 10'1 paqos qu e cada uno ccesso-
na mes a mes, A este respecto hay Que sealar Que estos gastos pueden aparecer como
consecuenc ia de anotac iones concretas o de aplicac in de un tanto por cseetc sobn
los COSIe'5 de construccin y lo u rbanizaci n, o sobf1! las venhiS.

5. VENTAS

Para sto se proporcionan los pgu iente1 informes:

5.1. VENTAS POR TIPO DE PROOU CTO, ejaboraooose u n info rme por cada producto a
vendef de la promocin. Cada informe suministra 105datos siguiente!:

Tota l m2. de l producto a vender.

Tanto por ciento de venta en cada mes.

m2. vendidos en cada mes.

- 109 -
Estad o de las ventas a c ada fecha : Tanto por ciento acumulad o d e ven tas y m2.
veodsdos hasta la focN

Pesetas de la venta de cada mes V to te t de l producto.

5.2 VENTAS G ENERALES REA LIZADAS. don de apa rece un resumen d e las ve nta s
globalt!s de la promocin con los datos $9'Jientes :

Ta nto por ciento de ~ta en cada mes.

m2. ~n(hdos e n cada mes y acumulado a la fecha.

Peseta s de las ventas d e cece mes y to tal de la pro moc i n.

Precio medio resultan te de l mz . de cada producto y globa l d e la promoc i n

Total pesetas de cada crocuc tc .

6, COBROS

A este respecto los informes que se "" ministran son los siguientes :

6 1 PROG RAM A DE COBROS, info rme Que c ropo- c.o ee para la venta de cada ron, de
cada producto. las pesetas Que se va n a cobra- va crdito hipotecano y di rec tamente
del corno-ado -: para estos u lt lmos la pa rte q ue se va a cobrar al con tado y a t ravs de
cada uno d e tos ap laza mien tos se d an, asi co mo e l desg lose d e lo que es cobro
Q Ul!'

pronc ipal aplazado y lo que es cecee d e ro re-eses por aplaza mien to.

6.2. INFO RMES DE COBROS DE CADA PROD UCTO.

Se Ira la de un co njunto d e info rmes. uno por cada u na de las lormu de cobro de cada
prod ucto. qu e d istribu ye n los cobren a travs del tiempo , coloca ndo e n cada mes los
co bros con vencimie nt o en eiE! mes. En cada info rme aparece n adems, la de scripci n
de l cobro q ue se contempla, con todas sus caractersticas, frecuenc ia, t ipo inters, etc,

- 110 -
7. PRESTAM O HIPOTECARIO

Los prestamos hlpotecerios se tra tan a t ravs de d os informes :

7. 1. DISPO SICIQN DE CREOITO y PAGO DE INTE RESES

Como el pro p io t Itc to del in forf11e indica se compone de dos partes :

Una prunera en que se especifican los detos sigu ie>ltes

Fechas e n Que se d ispone d el crdito, con exoree n de las canltdades de oce se


dispone en C3da fech a .

Cant idad to tal d ispuesta a cada fecha .

En una s.egJnda parle apa rece n :

El co ste cor intere ses de cada mes en fun ci n 'de la ca ntid ad d,spuesta 11 la fechol .

El coste acu mu la do a cada me s.

Pago, Que se hacen c on t'll preSiIl de cantidad V recna

Lo pagado hasta la fecha.

7.2 OT ROS GASTOS DE L CREDITO H IPOTE CARIO

Este ,"lorme reccce lodos aq uellos gastos que o rigina el cr dnc Iee ceorc mteresesj,
como gastos de escrit ura, impuestos, etc.

Estos gastos apa recen desqlosado s en ta ntos conc eptos co mo se desee , jun to co n la
co rrespo nd iente d istri bucin de pagos a travs del tie mpo .

8. COBR OS Y PAGOS V A RIOS

Se presentan dos info rmes, un o para co bros V otro para pagos, dende pueden eecccerse

,
- " -
aquellos ingresos y pagos no especificados en ninguno de los epgrafes anteriores, y que
puedan concurrir en determinada promocin,

9, CASH FlOW

Es lo que pudiramos denominar "E l CUADRO RESUMEN" de la promocin donde aparece


plasmado el ESTADO ECONOMICO de la vida de la promocin mes a mes. Se trata del
objetivo al que se ,encaminan todos los Informes de cobros y pagos hasta ahora descritos.

Adems de esta descripcin mes a mes de la situacin econmica de la promocin se presenta


en este informe una columna de totales donde puede verse "globalmente" el resultado de la
promocin; es decir se trata de un resumen de lo que podria ser la cuenta de explotacin de
la promocin,

El informe se estructura en tres epgrafes

A. INGRESOS

En el mismo pueden verse, totalizados y desglosados mes a mes:

los ingresos habidos o que se preveen por cada tipo de cobro de cada uno de los
productos a vender, o por cualquier otro concepto por el que se preveen Ingresos
como pueden ser crditos hipotecarios u otro cualquiera.

los ingresos agrupados que se preveen por todos los tipos de cobros de un mismo
producto, por ejemplo todos los cobros por ventas de Viviendas, locales cerne-ca.
les, etc,

La totalidad, global y mes a mes, de ingresos habidos en la promocin.

Una 1inea de Ingresos totales acumulados a cada mes donde pueden apreciarse los
ingresos generados por la promocin a cada fecha,

B, PAGOS

Este epgrafe recoge todos los pagos que trae consigo la promocin agrupados en los

- 112-
concepto! ~iente!:

Solar.

Construcci6n.

Urban izaci n.

Gastos de promociOn.

Intereses V gastos credito hipotecarlo.

Ga!tos var ios.

Estos pago! aparecen tanto total izado! para toda la promocin como desarrollados
mensua lmente a lo largo de toda la vida de la promocin ,

Apitreeer n adems:

Una linea q ue to taliza los p.!Jgos an teriormente descntos.

Un acumulado donde ~ I ptKiarse tos pagos habidos CIIda mes.

C. CASH F LOW

Este epillrate recoge dos lneas :

Una de " cash - t10w roeoscer" o d ilerencia q ue hay. e n QMjIJ mes. ent re ingrMOS y
pagos. De la misma. puno ,e desprende el estado de tesorer ia mes a mes. As mismo
ap.are una cifra total de todos los meses equivalente al maroen de beneficio que la
promocin genera .

Un "cash . tlow acumulado " donde puede apreciarse el volumen de recursos q ue


mantiene inmovilizados 11 promocin a cada mes, as como el suelo de tesoreria, o
caide mxima a la qu e lIe911 la promocin V al qu e habr qu e preveer financiacin
para evita r estrangula miento! de liqu idez. Asimismo puede verte el ritm o de recu pe-

_ 11 3 -
racin de los recursos inmovilizados.

Esta es a grande rasgos, la informacin que facilita la primera parte del estudio. En la exposicin
se ha apuntado la utilidad ms fundamental de cada dato. No obstante, dada la amplitud de datos
que se generan, creemos que cualquier otro dato til que se demande puede ser encontrado en los
informes descritos, bien directamente o bien a travs de un simple clculo.

A continuacin exponemos el cuestionario de recogida de datos utilizado para recopilacin de


todos aquellos que, en alguna forma, deben integrar el cash . flow, la mayor parte de los cuales
deben ser facilitados por cada uno de los responsables de la funciones impl citas en la empresa
inmobiliaria:

Al Econmica- financiera.

B) Comercial.

C} Juridico - fiscal.

Dl Tcnica.

El Administrativo contable.

Asimismo, incluimos un cuadro de cash - flow esquematizado.

- 114-
CUESTIONARIO DE RECOGIDA DE DATOS

O. IOENTIFICACION

0 .1. Socedad promotora 1 1


0 .2. Promocin

Denominaci6n

Empltuamiento !
Objeto

0.3. Estudio

I
Nmero ' - - -_ _ 1 Hiptesis I
'od>, ~~-
I_ _ _1

--
-- .-
0 .4. R!$pClfl51ble:

Departamento
c===============!
I
Nom",
Frma

En a de de 197 .

- 115 -
1. SOLAR

1.1 . Edificabilidad

slr. sante . MI2


V...,iendas _ _. Mn
Apartamentos . . . . . . . . . . . . . . . M/2
Locales Comercial ~ . . . . . . . . MI2
Of ICInas .. _. . .. _. . _ MI2
Trasteros . , " . . . . .... . M/2
.. , .
b /r~ nte . . . . . ..... . . . . . . .. . . . .... . .. . M/2
Garaje . . . . . . . . . .. _. . . . . . MI2
Trasteros . . .. ...... . _. . . . . . Mn
. . . .. . . . . .. .. . . .. .. . .. . . . . . .
Total M/2 edjfica bl ~ _ . MI>J

1.2. Coste y forl'Nl de paJO

e l Precio de compra

FKh.a de com pra :


Interk s/pagos aplazados:
Pagos :

Fecha Pesetas sin inters

TOTAL

- 116 -
b) Gastos de escri1ufl

ConceP1o ........ ,-....

TOTAL

e l Cost e defTibos

Concepto Pesetas Fecha pago

TOTAL

d l Otros Gastos

Conce pt o ........ ,__

TOTAL

- 117 -
1.3. Coste a considt!1"ar en e'5tudio

. 1 Coste histricc
I
bl Nueva \la lora c~
I
Fecha de aportacin .
Valor de aportacio , , . Pesetas
t de rendimiento .

- 118 -
2.3. Revision es de precios previstos :

S de revisin /periodo

- Re traso est imad o :

2.4. Forma de Pago eerttttcectcoes.

I
- Retenci6n

Reintego rete nciones


.. ...... ... . ..... . .. ... ... .. .... .. .. . - .
. . . . . . . . . .. . . . ... . . . . . . . .. . . . . . ... . . . . . .. . . . . . . .. . ..
.. ... ..... . ... ... ... ... ... .. ... .. . .. .. . .... . . . , .. .

2.5. Accr ucs:

Porcentaje mximo aoopiab'e en la obra ~:~~~~~~:1


1 I

Porcentaje mximo acoplable en c/certificacicn %


J

- 11 9 -
3.2. Programa de ejecucin

- Fecha ele comienzo

Duracin prevista

- Plan de certificaciones:

1 Mes S 1 1

3.3. Revisiones de precios previstas

- de revisin/perodo

- Retraso estimado

3.4. Forma de pago certificaciones

Plazo ele pago:

- Retencin 1 I
Reintegro retenciones

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . ...
.. . . .. .. . .. . . . . .. . . .. . . . . . . . . . . . . . .. . ...

-120 -

,
3.5. Acopios

Porcentaje mximo acopiable en la obra

- Porcentaje mximo acopianle en c/certificacin

4. GASTOS DE PRQMQCIQN

4.1. Redaccin de Proyectos

A. Construccin:

Coste estimado .

- Pagos:
Fecha Pago

B. Urbanizacin:

Coste estimado .

- Pagos:
Fecha Po",

-121 -
C. Otros prl)Yectos:

f'fI)Y~1) ~ . . . . . . . . . . . . .

Coste est imadl) . 1 1

- Pagos.
Pesetas

4.2. Dir ecc in de obra

A. Construccin

Coste estimado _ . 1"--_ _ 1


A.l . Arquitectos

Coste .

_ 'M

-1 22 -

1
A.2. Aparejadores

Coste .... ... .. 1'--_ _ 1


- Pago:
Fecha Pesetas

B. Urbanizacin

- Coste estimado . ..... . . . . . . . . . . . . . . . .

B.l . Arqui tectos

Coste . . . . . . . . . . . .

Pago:
.......

B.2 . Aparejadores

- Coste ... . . . . . . . . . ...

- 123 -
- Pago:
Fecha Pesetas

4,3. Licencias

A. Licencia de obra

Coste . '-- 1
- Pago:
Fecha Pesetas

B. Licencia de .

Coste .

- Pago:
Fecha Pesetas

-124 -
C. Licencia de . . . . .

Coste . . . . . . . . .
1 1
Pago :
Pesetas

D. Licencia de .

Coste .... . . . . . . . . . .. .

Pago:
F'<N Pesetas

4.4 . Acometidas

A. Oeagua

- Coste . ... . . . . .

- 12&-
- Pago:
Fecha Pesetas

B. De Electricidad

Coste .

- Pago:
Fecha Pesetas

C. De Gas

Coste .

- Pago:
Fecha Pesetas

-126-
D. De .

Coste .

- Pago:
Fecha Pesetas

4.5. Contratos

A. De... .

Coste .

- Pago:
Fecha Pesetas

B. De .

- Coste .

-127 -
C. De .

- Cost~ .. 1 1

4.6. flcrituras

A. De obra lll.HNa

A .1 . Notario

- Cost~ " .
,- - -

-128-
- Pogo ,
Foch. .......

A.2. Hacienda

- Coste .
1_ _-
- Pago:
Fe<:ha Pesetas

A.3. RegittfO

Coste . .. . .. . . . . . . . . I

- 129-
S. De Divisin Horizontal

S.1. Notario

- Coste .

- Pago:
Fecha Pesetas

S.2. Hacienda

- Coste ... , ' ..

- Pago:
Fecha Pesetas

8.3. Registro

-Coste .

- 130-
_ Pago:
Fecha Pesetas

4 .7. Tribulos. la! U y arbitrios

A. . .

ccste . L- I
- Pago :
Pe.." "

B. .

Coste .

- PaQo:
Fecha Pesetas

- 131 -
c. . .

- Corte .

'echa _n'

O. Licencia Fi1ca1

- PeletlS MI2 . .. . o ,

- ~ iocidadde~

4.8. Gtttos Come! ciales

A. Comisiones

A.1. Porven~de , ,.., .

S de comisin I I
'onnade.... I===~I
A.2. Por ventl de " .._ .

, de comisiOn LI I
''''.......... I I

- 132 -
A3 Por venta de . . _. .. . . . . . . ... . . . . . .

I I- - -I
de comisin

Fo""" do...., I I
A.4. POf~tade . _ _.

J de comisi6n [~========I
Forma de pago I I
A.S. POI" venta de . . . . . . . . _

, de comisin
1 I
FOfFnl de pago
I I
8 . Otros Gastos

Concepto PesetlS Fecha pego

4.9. Otros Gastos

A. Coucep1o __. . .. . . _ .

S s/certificaciones construcci6n

-133-
B. Concepto .

S slcertificacion es urba nizaci n 1


- - -
C. Concepto . . . . . .. ... .. . . . .. .. .
, s/ventas

D. Concepto .

Pecha

E. Concepto _. _.. .

secbe Pesetes

r . Concepto _ .

'oc"" Pesetas

- 134 -
5.2. Gastos

A. Escrituras

A.l. De Constituci6n

- Notario

Coste .

Fecha Pago:

- Hacienda

Corte .

Focho ....' I- - - - - - '


- Regirtro

Corte .

Fecha Pago:

A.2. De Divisi6n

- Notario

Coste .

Fecha Pago: '---_ _1


- Hacienda
Coste .
1_ _-



-136 -
,
Foc'" p,go, ! ,
--.J

- Registro

Coste .........................

Fecha Pago:

B.
,
Otros Gastos

B.1. Estudio y Gestin

Coste ... o

Fecha Pago;

8.2 .

Coste ...........................

Fecha Pago: 1 _

B.3. . .

Coste ..........................

Fecha Pago: 1 _

-131-
6. VENTAS

6,1. Productos a vender:

al Viviendas

Unidades .

Superficie construfda

b) Apartamentos:

Unidades , .

Superficie constru da

c) Locales Comerciales

Unidades , .

Superficie constru da

dl Oficinas

Unidades .

Superficie construida

el Garajes

Unidades .

Superficie constru da

138 -
II TraltefOS

u,_ ... ......... ........................ I


~---~

Superfici e con stn,ida I I


6.2. Precios de venta V rev isiones

a) Viviendas

Prec io in icial PetetllS M/2 en 1_1


Revisiones

Prec io

b) Apartanwntcn

Precio inic ial Pesetas MI2 en ~I -----'--_1


Revisiones

Fechill

Precio

el Loca les Comerciales


,.------
Precio inicial Psetes M(2 I ",11
'--- 1 I
Revisiones

Fecha

Precio

_ 139-
d) Producto .

Precio inicial Pesetas MI2 en 1,--_,--


Revisionel

Fecha

Precio

e) Producto .

Precio inicial PesetasM/2 en IL-_L~


Revisiones

Fecha

Precio

6.3. Forma de Cobro

Producto .

En vigor desde
l--I;=::::=-~=~_

Crdito Hipotecario: Pesetas M/2
1_ _----"''''''-''''"'-

Resto:
,..-----'-00-1 I
Contrato

Aplazado 1

Nmero de efectos

Primer vtc.

-140 -
!, ,

Inters: tipo l I Fecha inicial: I I


Aplazado 2 1======i: l I
I
Frecuencia I
Primer vto.
I
Inters: iJ Fecha inici.l: I
l I
Nmero de efectos I

~~~~
Frecuencia
I

Primer vto. I I
Inters: ';po I
I II Fecha inicial: I
I
Aplazado 4 1~:::~~~~~=J
Nmero de efectos
II
1
Frecuencia I
Primer vto.

I Fecha inicial: 1 ---'


I

NOTA: Cuando se prevea un cambio de la forma de pago se rellenar otra hoja con la nueva ter.
I,
,
,
ma de pago y con la fecha de entrada en vigor. Ir

~
- 141 -
6.4. Programa de lIenta1

Fecha v.venoes Apartas. L. Com. Oficinas Garajes Trasteros

1 I 1 I 1 I

--
TOTAL 100 100 100 100 100 100

_1 42 -
t. DATOS OPERA TIVOS

7,1 Actuallzacie de: cant idades :

Fecha a la que se- ac t ualiza


I

Mensual

7. 2. Necesidades Financi e ras:

Fecha de origen I
'------
Aportacio nes fondos propios :

Pesetas

1.3. Linea de cescoemo:

A. coste esn rreoo II


Tie mpo de eescuent o ]
I
Techo de descuento
I
B. Cost e esti mado l!
Tie m po de descuento I

Tech o de descuent o
I

_ '43 -
C. Coste estimado 1 I
I
Techo de descuento
I
Frmula a considerar
======1
7.4. Crdito Necesario

Tipo de inters 1 I

Frecuencia cargo inters

-144 -
.. _._--- - - - - - - - - - - - - - -
CA5 H - FL OW

CONCEPTOS- PERIaDaS T OTA LES 06 -78 07-78 08 -79 09- 18

INGRESOS
V IV IENDAS 1.0 14.03 7.BOl
CONT A DO 230 .964.121
APL.AZADO 1 234 .20 3.1 04
APLAZADO 2 548.870.100
LOCAL ES COMERCIALES 110.414,266
CONTADO 46.664 .000
APLAZADO' 63.732.240
APA RCAMIENTOS 157.985.656
CONT A DO 3 7.746.576
APLA ZADO 1 120.000.000
PRESTAMOS HIPOTECAR. 280,000.000
TOTAL. .. .... . .. 1.56 2.438.94 1

-
;,
I
ACUMU LADO . , 1.562.438.941

PAGOS
SO LAR 343.337.993 97 .279.366
URBANIZACION 23.167.530
CQNSTAUCC ION 626.031.865
GASTOS PRO MOCION 141.51 5.009
INTE R,Y GTOS.P.H IPQT. 12.2 17.331

TOl AL . 1,146.2 75.788 97 .279.366


ACUM ULADO . . . . 1.146.275.788 97.279.366 97.279.366 91.279.366 97.279.366
CASH - FLOW 41 6.1 63.1 &3 91.279.366
CASH - FlOW ACUMULADO 97.279.366 97.279.366 97.279.366 97.279.366
INDICADO RES ECO NOMJCOS DE LA PROMOCION

A partir de los d a tO'S obtenidos en el info rme d e CASH FLOW anteriormen te descrito se elaboran
t res Info rmes indica tivos de l INT!: RES ECONOM100 Que la promoci n o frece e n cuanto ta l, con
inde pendencia de las fu entes de f ina" c iaci6n Que se ut ilicen.

En el anexo qu e se ofrece al f inal de esta memona, se descr ibe la filmafia d e ca-cte- econmico
que rige la utiliucin de los da tos c trecc cs en esta parte como indicadOf"es econmicos.

1. ACT UA lIZAC ION DE VA LOR ES

Se prete nde ca" el mismo obtener el VA LOR ACTUALIZADO de l f lu jo de fo ndos puesto de


man ifIesto en el info rme CASH.F LOW, considera ndo un t ipo de terminado d e actualizac in y
ac tuali zando a una fecha fijada de ernemanc .

En este info rme pueden apreciarse los datos siguientes:

PilIlOS Y cobros en sus valores ecw ezeoos a la fe cha fijada. Apa recen estos valores mes
a mes y e n to tal.
Asimismo aparecen los valores sin actualizar oon lo que pueden apreciarse las diteren-
cin wrqidas por act uad6n .

Cash Flow actu allzedc , rt'Ie1 a mes y Total.

Casi'! . Flow actual izado ac umulado, con lo qu e puede ap reciarse a cada fecha el estado
financiero de la pc-omoci6n si se considera los intereses de acWalizacin.

2. INDICAOOR ES ECONO MICOS G LOBALES

Se ofrece con este info rme u n conjunto resumen d e todos los da tos Ind ica t ivos del inters
economico qu e la promoci n ofrece: (La e xplicacin detlllJada de lo Que significa cada uno
de estos ind ices puede verse en el anell.O f in.l).

2.1 . Valo r Actual Neto lV.A.N.), o valor actualizado del beneficio que la promocin genera.

- 146 -
Se trata del beneficio que se obtiene en la promocin adems del beneficio rrumrno
exigido con el tanto por ciento de actualizacin fijado.

2.2. Tasa de Rendimiento Interno

Se ofrece con este dato el tanto por ciento que haria equivalentes los desembolsos que
la promocin exige. en los momentos en que se producen, a los mgresos que genera en
los momentos en que estos tienen lugar.

2.3. Indice de Rendimiento. Este ndice es expresivo del tanto por ciento que representa el
V.A.N. sobre el total de pagos actualizados de la promocin. No se tiene en cuenta,
pues, el tiempo en que se produce este rendimiento.

2.4. lndice temporal de rendimiento

Se elabora este ndice al objeto de corregir el ndice anterior de modo que tenga en
cuenta el tiempo en que tal ndice de rendimiento se produce. Es, pues, el ndice que
aqu se considera, expresivo del tanto por ciento de rendimiento medio que se obtiene
en la unidad de tiempo considerada: el mes.

2.5. Periodo de maduracin: Se expresa con este dato la longitud en el tiempo de la vida
de la promocin. Se trata de los meses que transcurren desde que se desembolsa la
primera peseta hasta que se ha cobrado la ltima a su vencimiento.

2.6. Periodo de recuperacin en pesetas corrientes.

Se trata de indicar el tiempo que transcurre desde que se hace el primer desembolso
hasta que se ha recuperado la totalidad en pesetas invertidas, de forma que a partir de
este momento comienza a percibirse el beneficio. Entre los desembolsos no se tienen en
cuenta aquellas que pudieran considerarse por devengos de intereses de las cantidades
invertidas.

2.7. Periodo de recuperacin en pesetas actualizadas.

Refleja este periodo el tiempo transcurrido desde que se 'hace la primera inversin hasta
que se ha recuperado la totalidad de lo invertido ms el beneficio mnimo exigible a la

-147 -
promocibn determinando con el tinto por ciento de actuelizaci6n fijldo. Es decir, se
trlU del t iempo duranee el que se recupera l. invenin mis los i nter~s determinados
al ti po de actualind n.

J . GRAFICA DE V AN.

Consiste en un grfico e n que w ref le,a el V .A N. que se obtendrl. considerando divenol


porCf'nt.;es de actualizac in, concretAlMnte todos los comprendidos entre O por 100 V 60
por 100 a nual.

FINANCIACION DE LA PRQMOCION

Con esta parte del estudio se penigue obtener un. completa informacin de las necesidades
financiera s Que entrai'ia el desarrollo de la promoci6n, as como un mudio de las diferentes
fuentes financieras con sus variables ms Importantes: coste, volumen necesario, tiempo, etc.

El .n'lisis de este tema se desarrolle a travs de los informes siguientes :

1. NECESIDADES fiNANCIERAS.

Se trata de un listldo en que se rrilejan las necesid ades financieras (o el exceso) que presenta
la Pf'OlTIOCion en cada uno de los mews de su vida , a partir de una fecha dada, V te niendo en
QJI!flta las posibles aportaciones de fondos propios que se prevean . La run de fijar una fecha
origen rad ica en el hecho frecuente de q ue euaeoc se inicia una promocin va le han hecho
determinados d ewm bolsos panl P8'9O de solar u otros conceptos.. Si Itn este momento se
M;(lO'l8Ie L8 promocin In necesidades financietlS q ue van a .. rgir no incluirn los pagos va
rea lizados con a.,lefioridad.

Apafecen, adl!'lT\s de las necesidades de cada mes, IIts necesidades f inancieras acumu~ a
cadII mes para poder apreciar e l monta nte mximo de financiacin a Que habni que hacer
frente .

-148 -
2. CARTERA D ISPONIBLE.

Se tr.t. d e ofrecer un detallado info rme de la cartera d e etectcs gene.-olda por la pl"omocibn.
En el mismo se espec ifica:

El volume n qu e tiene su vencimiento en cada mes.

El volumen Que es ececree e en cada mes, con espeaficacin de venci mientos y cenuoa-
des d e cada vencimiento.

Estos datos soo de gran inters par. poder dete rmina r el montan1;,e d e cartera q ue puede ser
negoc iado en un mo mento dado.

3. LINEA OE DESCUE NTO.

Con este info rme se nace una simulacin oetallada d el d eKUento de la cartera d i5PO"ib le bajo
unas condicOones dadas d e coste, pla zo de d escuento y o pcionalmente techo d e d escuento.

Los datos qu e el inlorme ofrece son los siguien tes:

" Pa rcial descontado", o cif ra Que se puede d escontar en cada mes. en funcin de
condiciones d e acepto. vencimien to y techo d e dexuento. si se ha fijacto.

"Desccntedc aeumulildo" , o impone acumulado a la fecha de todos los " parciales


descon tados" .

" Cartera pendiente de descuento.. donde se recoge el importe de la cartera an no


descontada.

" Parc ial venccc": o parte de la cartera q ue veece en cada mes.

"Sald o en descue nto"; ba jo este epigr.fe se recoge el importe de Iol certera negociada
y a n no vencida. Consiguien temen te este dato refleja el grllt.lo d e utilizacin de la 1Ioea
de descuento en cad a momento.

" Gasto s de descuen to" de la negoc iaci6n d e cada l"ne1 Yeccmutaoos a la fecha .

- 149 -
" Ingreso neto" que gt'nera e l descuento e n cada mes as como e l i~ genMado a la
lecha.

"Techo o e descue nte". En el su puesto de no haber f ijado este datO "a pncr" se
obtendra la expresin de la cifra tndllima necesa ria para d esconta r la certere sin
restricci n algu na .

" Coste Global" o porcentaje qu e representara n los datos de descuento de toda la


carte ra so bre el volumen nominal descontado .

" Coste efect ivo" o ta nto por ciento Que hace equivalente la corriente de ingresos netos
por descu ent o V la corrie nte de cobros a $U vencimiento a la qu e se renuncia . Este
porcentaje da e l coste financiero real del descuen to .

Es preciso hacer notal Que en este punto se puede n introduci r hasta c inco tra tamientos de
l inea de descuento bajo d iferentes co nd ic iones, si bien es preciso f ijar uno para con tinuar e l
estudio.

4. NECESIDADES FINANCIE RAS CON CARTE RA NEGOCIA DA.

En el informe l . de esta parte de financiac in se describan las necesidades ttnan cieras que
entr aaba llevar a ca bo la promoci n. Ind udable me nte si se procede al descuento de los
electos en cartera aq uellas necesidades f inan cieras se ven modificadas puesto Que por e l
descuento se adelantan cobros V a la vez se incurre en nuevos costes . El informe q ue comeora-
mos a ade a aquel las modmcacooes Que se producirn po r el descuento V determinen las
nuevM necesidades f inanc ieras que te nd ra n lugar en tales condIciones.

5 CA LCULO D E IN TER ESES FINA NCIER OS.

Este info rme recoge la posibilidad de Que las necesidades financieras se cu bran CM una Imea
o un a pliza de crdito a un tanto por ciento de coste de te rmin<tdo.

En este sentido, partiendo de tales necesidades acumuladas a cada mes, proporciona 103 datos
siguie ntes:

- 150-
Coste poi" inters de cada mes.

cargos en c uenta de los costes de totereses co n la trecue ncte q ue se determine

El coste de Intereses acumulados a la fecha .

la pliza de cteouo utilizada en cada mes, as co mo el tec nc mltimo a ul lliza' en toda


promocin,

Este informe se ofrece en dos versi o nes'

Una, partiendo de las necesjoeoes finan cieras sin te ner en cuenta el posibl e descuento
de cartera.

Ot ra, una "Vez considerada la cene ra descontada en SlJ totalidad .

Creemos q ue la vista de esto s info rmes el cecsor puede te ner una idea c lara d e lo que oecesna
para acomete, la promocin as como las posi bilidadei V coste de cada una de las Ieentes

financieras a q ue tenga acceso, para, a pan Ir de ellas, poder de tee rtener el programa de f inan
ciecin COfl el grado de uso de cada fuente ms conveniente .

CASO PRA CT ICO DE ESTUDIO ECONOMI CO y FINANCIE RO INMOBI LI AR IO S IN


UTllIZACION DE ORDENADOR. NUMERO 1.

El presente caso co ntempla la fase de anlisis ecoooacooaoc terc de un est udIO In legral
desarrollado para la determinacin del valor V posible utilidad, como fU lura pro mocin
Inmobiliana, de un solar urba no.

Al hablar de " estu d io mteqral", q uer emos dec que el mIsm o com prender ia :

Al Un esrud rc de mercado comprensivo de las ceraeter sticas de la zona. mercado inmobllia


rio del entorno y c etmcjn del t iPO de edificacin ptimo,

B) Un estudio tecucc. en el que se estudia ria n los cuad ros de dist ribucin de superficies,
caractersticas gener;les, costes y presupu estos de ob ra, as co mo el planninq de cen .ca-
ctooes previsto para la posib le promocin a desarrollar:

_ 151 -
e l Un estudie econmico - finanef'o, en el cu-I n~ centrke mos seguidamente.

Por ta nto, partimos de las sigu;ent" hipt esi' :

Tenemos un suelo urbano al que no sabernos darle una aplicacin ccrcrete y, sobre esta base,
hemos d ecidido llevar a efect o un " est ud io integral", habiendo ya desar rollado las fu e s Al y
B) ante' eJl puestas.

PLANTEAM IENTO DEL ESTUD IO ECON OM ICO-F INA NCIERO

lA sistemtica ~ida para aJean zar los objetivos que n os mareamos en el Proyecto d el Est ud io.
la podemos cleslficar cro no lgicamente de la siguiente forma :

1. PresuPUe1to genera les d e pagos prftisib les, segUn los .... atores d e mercado ac1ualfl, a p licados a l
tipo de promocin def inido co mo p ti mo y desarro llados en el t iempo usu al d e e~cin .

2. Presupuet10 de ingresos . en base a l programa d e veota ntablecido y a In condiciones financ ie-


r., fijadas.
3. Clculo, e n base a los d os desarroll os anterio res, de la tesorera generada en los sucesivos
momentos y de las necesidades fina ncieras que ssr ja preciso cubrir, por crd ito s o descuento,
para no utilizar rew rsos pro pios..

4. Estimac i n de l coste f inancie ro del r ieS90 contra id o .



I
5. Desarrollo en el nemeo del riesgo por crd ito s rec ibidos V por d escuentos. V evol uci n d e la
ca rtera.

6. Im putaci n de los distintos costes a las venttS realizadn por ai'lo y tase. median te una adea.la

\
1
da pefiodificacifl de los mismos. para llegar a lits Cuentas de Resu ltados.
1,
1. En base a la, OJentn de Resultad o s.. analizar compara tivillmente la rentabilidad obtenida V I
llegar a l valo r del suelo por e l metodo residua l.
I

B. Comparacin econmica de las d istintas alternativas posibles.

r,
- 152 -
I
HIPOTESIS DE PART IDA

Hemos util izad o .... Iom actuales peta lal diat intas variables que interv1enen en e l estud io,
tanto precios como costea. El motivo de este tretamien to, es e l de le incen: idumbre Que
OJ. lqu ier estimac in de evoluciOn en el tiempo llev. consigo.

De UNl mera mu y aproximadl, le pueden introducir n(Hces correctores de evolucin en el


desarrollo de la inven:si6n. par. 1Iegw los va lorl!1 en pesetas va riables en cada momen to.

U n tifNIcin de las neoesidadn financieras o ce la tesor8'" ilJ e n un momento de terrmeeoo, en


pesetas variables, se hada aplicando la diferencia de los po..centajes espe ra bles de incre mento
de prec ios y costes sobre el saldo en pesetas constantes.

Un. evolucin lgica de los prec ios y los costes de construccin (los . dlcio na les llevar ten igual
rit mo Que stos) seda la de un 0,1. un 1 por 100 mensual acu mula t ivo. Bastada aplicar este
indice sobre e l saldo de Tesorer a, para obtener valores provecteoos.

2. Su~stos fina ncieros.

El aplazam iento de las ventas se ha realilldo al 12 por 100 anual IJ por 100 trililhlial). en 16
letras trimestrales iguales como es ulUll en el meecedo.

Hemos contado con una l illN de desoJento de 1 a o a l 14 por 100 anua l, Que hemos utuua-
do al mximo.

En este pu nto hemos considerado condtctor\es desfa\'Ofables sobre todo In cua nto a l tiempo.

Los c~itos complementarios, lo al 16 por 100 anual. y hemos supuesto la a mortizacin


$Ofl

en lal momentos con dispon ibll idadfi de tesot'eda suf ic ientes, y los intereses semest rales.

No hemos tenido en cuenta las ' in.nciac iones ajenas hipotecarias, Que iI veces conceden las
Ca jas de Ahorros, Banco Hipotecario, etc. Que suministrarian mayor liqu idez 11 111 inversin,
por carecer de seguridad en su obtenc in ,

- 153 -
En lineas generales, las Cajas de Ahorros financian un 30 por 100 d el verc r de venta aproxi-
madamente, en crditos de 8 a 12 aos, subrogables en el comprador y que son nres para
obtener ma yor valo r al contado.

Ex isten otros crditos para financiar la ccosmeeon. general men te de entidades oficiales,
cuva oOtencibn no esta gara ntizada, por lo cual ta mpoco consideramos.

DESA RR O llO DE LA INV EAS ION

Los cuadrQ1 que siguen, contemplan la ver tiente e<;onmice de la promocin, desglosada de la
siguifonte forma :

Programa de Tiempos.

Presupuesto de pagos.

Planning de Ventas en valo res cont ado, desglosado en dos partidas:

Con tado

Aplazado sin intereses.

Presupuesto de Tesoreria.

Los descv entos Que en l figJran son los m ximos a un ao.

Los crditos a obtener, son los necesa rios para no necesitar apor ta cio ne1 financie ras pro -
pla ~

Evo luci n del riesgo por descuentos.

Evolucin del riesgo por crditos V gastos ueanctercs de los mismos.

Cuenta de resu ltados.

- 154 -
I
Los productos financie ros O intereses de tos efe ctos, se han penodrcado desdf! el
mome nto de rerrnin ecln de la o bra , o de sde los mome ntos de venta c uando stos sen
posteriores a la Imal iuc in de 1.1 obra. hasla los vencimientos.

l os costes f inancieros, se I'\an per ioditicado e n la misma proporcin Que tos rvoo uc tos.

Los de la primera fase, qUE' fueron consecuencia de descuentos uunzeoos para l mancra.
la segunda fase, se car garon a aq uella .

PROGRAMA GENERA L DE lA CONST RUCCIQN

T IEMPOS 1977 1978 19 79 1980 19 8 1

2" l' 2" l' 2" t' 2" J '


CONCEPTOS
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2" 1

Al"'obK ,n P. AI ~'OM I - l
Co nfewn P, ConU'''I' t in -
Apro!N:in P, Conlf' <Kl: in 1-
$or>dllJ , Orn-ibol [-
Ejl tu t lbn Obrl " , ,-
Vl ntl l l l . Fase
EjlWt in Obo'. lIl' ,-
Vlntlil JI ' , ha

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11 FASE: EV OlUCION DE L RI ESGO POR D ESCUENTO Y D E LA CAR TERA DE EFECTOS IOOO PTASJ
SALDO SALDO ENT RADAS SALDO
TIEMPOS ENT RA D AS SALIDAS
INI CIAL FINAL .N CARTE R FI NAL
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1978
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4.861,6 21.633,6 J4.013,2

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83 562,0
1919
,. 2J .854,0 21 .657,5 6 96U 41.5'8.0 !IB.116,O 120.610,'

.'
,"
42.541,0
60.846,'
28.937,'
11466.9
10.631,0
S 11 2,1
60.848,4

&3.103,2
73.21)1,6
90192
164.9,3
156,496,6

1980
l' S3 101,2 15.11!i,8 1!i.1 15,8 63.IOU - " O.HIl.S
J' 63 103,2 15,775 ,8 15.715 ,8 63.103.2 - 124 945,0

-
:; .' 63 103,2 15,115.8
l !1.17!i,B
l!d15.8 6J.l n3,2 -
-
11M. 169.2

9UU,'
I

198 1
,." 63.103,2
63.103,2 15 .775,8
15,115,8

1S.H U
SJ .IOJ,2

63.103.2 - 11.6 11,6

J" 63.103,2 15 .1 15.8 15.115.8 63.103,2 - U .MI.!

.'
,>
53 103,2
63,103,2
15 115.8
15 .115,8
l !i l1U
15 115,8
63.1 03,2
63.103,2
-
-
46.066,0

30.290,2

l' 63,103.2 15.175,8 15.71 5.8 63.1 03.2 - 14 51 4.

J' $3.103,2 8.812.3 15 1J U 561 33,7 5.102,1

10 1983 I 10 1984
.' 56,139)
45,501.7
5.138,8
563)
15.1 H .8
46.066,4
45.502.J
-
-
-
563.3

-
T OT A L - 1S2.4 12,8 251 4 12.8 - ~2 4 1 1.8 -
18 FASE EVOLUCION RIESGO POR CREDITOS (000 PTAS.)

SALDO SALDO
TIEMPOS INICIAL ENTRADAS AMRTIZAC. FINAL GASTOS

1971
.'
l'
-
9.000,0
9.000,0

-
-
-
9.000,0

9.000,0
-
-

720.0
" 9.000,0 10.000.0 19.000.0
-

1978
3' 19.000,0 23.000,0 - 42.000,0 -
-s
I
.'
l'
42.000,0

69.000,0
21.000,0

26.000.0
-

-
69.000,0

95.000,0
2.440.0

-
95.000,0 13.000,0 - lOB.DOO,U 6.560,0
1979 " - 56.000,0 52.000,0
'" 108.000,0 -

.' 52.000,0 - 52.000,0 -


-
&.400,0

TOTALES - 108.000,0 108.000,0 16.120,0


- ... v. , , o
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- 16 1 -
l ' FASE CUENTA DE RE SULTADOS (000 PTA S.)

T IEM POS
19 18
% 1919
% 1980 19811 19S4
% tOl.l1
%
CONC EPTOS V V V V V

VEN TAS 141 032,2 100 1&6 919.1 100 lo S93J .00 - l DU 6 ~. O . 00
- COSTE SPRODU CCION 24.302,' 51,1 127.642,8 ~, ,1 U58,l 51,9 - 151.&03.1 51,1

VA lOIl AIQAO IOO 22.129.8 48,3 119.290 41,3 5.11U


",' 147 261,7 " ,3

e-
- COSTE S AOtlll lNlsn ACION 460.9
',' HU.1 -,' IO'U r.e - 3.000,0 l.'

I
- COST ES COMfI CIALES 105,4
'.' 3.1114.1 1,' rsa.a l.' - un.8
','
RESULT ADO EXPl OTACION 21 .583,5 45,8 1' 3.159,9 45,8 4.965.5 45,5 - 13UB8,9 4S,B

- CO STES FINAN CIE ROS - 4 .4495,& 1.' 14.068,3


'"lO' 19.073,4 37.831,5 11.6
- PR ODUCT OS FINANCIER OS - 6.480,! 1,' 20.280,1 21 .489,8 ~ .2!tO. 8 11,'

RESUlTAOO "ETO 21.S63j .. , 1l!i.IU,O .., 11.1 17.3 101 1416,4 1511.302,2 RO
---------------_. - ~ . .- - - - _. _-----_ _-
. ... -_._._- - - - - - -

11' FASE CUENTA DE RESU LTADOS 1000 PTAS.)

TIEMPOS 1982
~ ~ ~ ~

CONCEPTOS
1980
V
198 1
V

1985 V
TOTAL
V

VENTAS l SllIIO) 100 208.495,3 100 - 358 516,0 100


- COSTES PflOD UCClO~ 83.369.1 55.5 115.836,3 55.5 - 199.206.1 55,5

VA LO R ArtAO IOO 66.1 10.9 .., 92.659,0 45,5 - IS9,JSU '5.5

e- - COSTES ADM IIrlIS TRA CIO" 1.245) O., 1.1!>4,3 O.' - :J 000,0 0.8
1 - COSTES CO MERCIA LES 2.236,2
-.' 3.142,3 1,' - 5.J 1U 1,'

RESULTA DO EX PtOT ACIOfll 63.299,0 42,2 87 .162,4 42, 2 - !!ID.S9! ,' ' 2,5

- COSTES FI NANCIER OS - 18.360,3 B.B 41.91 9,3 66 279,8 11.5


PROD UCT OS FINAN CIEROS - 11 616,2 B.' 4&13 2,5 S] 808,7 11,8

RESULTA DO NET O nll'.O ' 2.2 81.018.3 41.& I1.18U) 148 520.5 41.S
VALOR DEL INMUEBLE

1, Coosidet"acionel iniciales.

llegaremos a determinar el va lo r del inmueble en base a las siguientes premisas:

Benefic io normal de mercado, el 20 por 100 de las ventes en valores contado .

Coo'sideraCKlrl d el valor d el suelo en pewtas ecnrales.

l os valo res obtenidos, se refe rirn a los t iempos corrnpond ientes d e la coente de rew l
tados. PO( lo cua l habr q ue itCtUalizarlos a l t ipo normal en e l men :.ado de sue los, que lo
fi;amos en un 10 por lOO, pero que compensado con el inaemento de precios Vcostes.
que eval uamos en un 8 por 100 a nua l, la tasa a aplicar sera de un 2 po r 100.

2. Valor de l n mue ble

Resultado Beneficio (Miles de Pne tas)


Me,,_
""'"
19 78
Venta s

4 7.0 32.2
Neto

21.563.5 9 .406,4
Sue lo

12.15 7,1
1979 246.939.1 115.145,0 49.387,8 65.757,2
1980 16 0.9 74,4 74.406,3 32. 194,9 42.21 1,4
1981 208.495,3 87.078,3 4 1.699,1 45.3 79 ,2
To ta les 663.441 ,0 298.193 ,1 132.688,2 165.504,9

Valor actualizado al 2 por lOO, ao 1977 : 156.811.000.0 PESETAS.


- -- - -- -- -_ ._ -- - - - - - --
3. Tiempo f inaoc:iero d e la o peraci6n.

El normal de mercad o se pu ede estab lecer en los siguientes tr minos :

- 20 por 100 a 40 por 100 al conta do.

- 164 -
- Resto en 3 4 aos, con un inters de un 10 a un 13 por 100 anual.

ANAlISIS COMPARATIVO DE LAS DIVERSAS ALTERNATIVAS ECONOMICAS.

Contemplamos las siguientes alternativas posibles para la propiedad:

1. Venta del inmueble.

2. Aportacin a cambio de obra o en porcentaje sobre ventas.

3. Promocin directa

Con aportacin de capital.

- Con financiacin ajena

1. Para la primera hemos fijado un valor de 156.817.000 pesetas.

2. El sistema de aportacin a cambio de obra o a porcentaje sobre ventas, debe compensar el ma-
yor riesgo y tambin el diferimiento a mas largo plazo.

El porcentaje medio del valor del suelo sobre el total de ventas, es de un 24,94 por 100, sin
tener en cuenta la tasa de actualizacin.

Una aportacin en porcentaje sobre ventas de un 20 a un 25 por tOO es aceptable, incluso


mas rentable que la anterior alternativa, al aplicarse sobre valores de venta crecientes.

La aportacin a cambio de obra, no seria conveniente segn nuestro criterio, por requerir una
mayor especializacin comercial, que supone tambin un mayor riesgo.

3. La tercera alternativa es lgicamente la ms rentable, pues al valor propio del suelo hay que
aadir la rentabilidad a obtener a la promociono De un 24,94 por 100 de rentabilidad sobre el
valor de venta, se pasara a un 44,94 por 100.

-165 -
E:I en foque adecuado de esta alte rnativa ser a el de la u tilizacin de recursos ' inancieros pro-
pios Iconsll1ueibn de u na sociedad, con a pOflaeio nM suce5ivas de capital, segun necrsidades).
va Que se asegurar ta la finaflCiaci n V se reducir ian los costes f iAilnctt't"os.

CASO PRACTICO NUMERO 2.

traciar iamos el estudio con un cuadro de ee-eerer Isnces de la promoci6n, en e l q ue se especi-


l ica rn :

Situacin.

.. Calidad es. acabados e instalactores.

Seguida mente, plantear tamos una serie de datos bsicos que, como eje mplo terico, expone-
ma s a continuac in ,

Durac i6 n promocin 58 meses


Duraci6n obras 26 """"

SuDerlic ie a constru ir :

Sta no 30 122.50 I
Sta no 20 722.50 1 Garage
Sta no 10 722.50 I
Baja 628.01 ( l ocales comerc ia les)
Enr ~. a 6 0 v nco - 3.883.08 (30 v iviendas)

Precio solar : 4.511 .09 M2. slrasan te l( 12.000,00 PtaslM2. '" 54.133.080,00 Ptas.
(Inclu ido gastos escritu ra, notaria, t ransmisio nes, plusva la e intereses pagos
aplazados solar).

Condi ciones de pago: 20 por 100 entrada . Resto a 2 aos pagos trimestrales.

-166 -
Costo const ruccin

Garajes y locales 2.795.51 M2 . l( 8.215.00 22.965.115,00 Ptas.


Viviend as 3.883.08 M2 . JI 14.845.00 57.644 .323,00 Ptas.

TOTAL COSTO _ 80.609.4 38,00 Pm.

A cont inuac i n, completa r amos lo s d at os ant eriores co n un d eta lle de costos por can u tos
(a lbai lera, carpint eere . electricidad , pint u ra, etc.. etc.}. Siga mos. por tanto , con el supuesto
t er ico :


Ptas. lo1aln Ptas/m2.

Costos por capitu los Inc se oesarrcnen
por el exces ivo especie q ue S<J pooen l . . 69.162.421,93 10.355.84
I
Gastos genera les y e . industr ial contra '
t lsla , 11.446.380.83 1.7 13.89

TOTA L 80 .6 08 B02,76 12.069,73

Los gastos qenerilln co n struc to ra comp renden entre otros:

- Amorti Zilcibn locales enemas,

- Gastos limp ieziI y cOrtSefVilcin locales.

Consumos (Luz, 8 !l1H. ca lefaccin, te lfono, h ilo musical, e ec.I.

- Matet"ial o ficina.

AsesorIas.

Sueld os y Seguros Sociales Personal o f ici na.

Seguros.

- 167 -
Const itoei n Sociedad Y a mp liacio nes ca pital .

Gastos f inancierOL

- ImpultstOl

Ol STR18UC10N DE COSTO

Garages y Icx:a lel 2.795.51 JIl 8 .2 15.00 . 22.965 .115.00


Viviend u y vest bulo 3 .883.08 Il. 14.845.00 . .. ..... . . ... 57.644.323.00

TOTAL . .. 80.609.438,00

Previs.io ecme ntc tra nscu rso obras

Gl raqes y local" 2.HS.51 M2 Il. 1.000.00 . 2.19 5.000.00 Pus


Viviendas 3.883.08 M2 Il. 3.000.00 . 11 .&49 .240.00 Ptas

TOTA L . . . 14.444.240.00 Ptas

Condiciones d e pago comtnJctora ; 90 d :as leeN ertificaci6n


Inicio obra ; Me 12

Previsin pagos mensuales en S cost os construcci6n


(Las c ifras de mes sitas a la derecha del guin ind ican el mes d e la co nstrucci6 n)
t

...... 1 2 3 5 6 7 8 9 10 U 13 I ~
I

...... J5-3 ,. 17-5 18- 6 19- 7 20-8 21-9 22-10 23-11


I !,
"
,

- 168 -

...... 24- 12 25- 13 26-14 27-15 28-16 29 - 17 J<>--18 31- 19
1 4 4 5 5 5 6 6 6

Meses 32-20 33-21 34-22 35-23 36 24 37-25 38 26 39 40


1 6 5 5 4 3 3 2 2 1

Meses 41
1 5

Gastos construccin (Parte promotora ) I sobre costos constru cn

MES PA GO

Proy,Afquitecto
Direc. Arquitecto
2.25 f
2.25 I
5180.609.438.00
5/95.053 .6713,00

JB
Direc. Aparejador 1.35 S s/95.053.678.00 50' mes 12- 50 f mes 38
Perm isos Municipales 3.00 1 5/80.609.438,00 12
Obra nueva y Divisi n Hor . 2.00 f 5/80.609.438.00 17

licencia Fiscal

No se dIstribuye su pago en trimestr~ por su POQ! importancia, no deducindow por tan tO del
impuesto sobre benefic ios.

- 16'1 -
G ASTOS VAR IOS (Se agrupan en un mes poi" su poca . MES PAGO

v"'. ,,
i m portanci a] .

AlbaRales
Acomefidas ,
Valla s 1 2 S 5180.609.438.00 16
Seg u r~s J
Cd ula habitab ilid ad
Grati leadn bandera ,J

Ho norarios direccin
derr ibo V rebaje
,
Honorarios exore.
industr. garage y
ascensor
,
Gastos co merciales

Porcentaje sobre el costo total de la cons1fuccin repartido a partes ig.Jales durante tos 60 meses
de duracin promoci n.

Se estima en un 4 , 5/95.0 53.678,00 Y co mprende entre ot ros los silJU ientes gastos :

Amortizaciflloca les oficina s.

Gastos li mpieza v conservaci n locales.

Consumo [Luz, a~. calefaccin. telfono, hilo musical. ele.l.

Mat er ial o ficina.

Asesor 'a Cotnef"cial. \


Publ icidad . l
- Comisiones Ventas.

- 170 -
I

,;
SJe-Idos V Seguros Socaatn personal.

Instalacin p iso mue-51 ra.

Instalacio ofici na venus len obra.

Gastos Ge nera les Pro mot ora

Porcenta je so bre el costo tota l de \a construccln re pa rt ido a partes igua les durante los 60 meses
d e du racin promocin .

Se est ima en un 6' sJ95.053.6 78.00 V comprende entre otros los ganas sigu ientes :

Amor1i zacin recates of.cinas _

Gast os hmp,eza V conservacin tocares,

Consumos ( Luz, agua, calefiHXIOn .te1efono , hilo musical. etc.I.

Material o fici na.

Aseso rlas.

Suel dos y Seguros Social es personal.

Seguro s_

Cuolas copro pIedad enndeoes no vendid.n.

Impaqados.

Constitucin sceeeac V amp hacin capital .

Contribuciones y a rbit rios solar .

Reca rgos municipales sobre licencia FIscal venta entidades. '

- 171 -
RESUMEN COSTOS

- So"r . &4.133.080.00 31.92 I


- Construa:in .. . . . . . . . . 80.609.438,00 47,53 ,
- Prev isi n a umeot o . 14.444.240.00 8.52 I
- Proy. Arquitecto . 1.813.712.00 1.07 e
- Direccin Arquitecto . 2.138.708.00 1.26 I
- Direccirl ApareJador . . . . 1.283.224,00 0 ,76
Permisos Municipales . 2.41 8.283,00 1.43
Obr. nueva y divisin . 1.612.189,00 0 ,95 J
G~stos varios . 1.612.189,00 0 .95
- Gut os comerciales . 3 .802.14 7,00 2,24 I
Gastos enerates . 5.70 3 .2 21 .00 3.37 I

TOTA L COSTOS 169.570.4 31.00 100.00 I

PR ECt O V ENTAS
(Precios netos ten iend o en cueota gastos fiOitllClerM ~efl1OS " tru e ne-eses hipoteca).

St anos 2.167,50 M2. Jo: 15.000,00 Ptas. M2. 32.51 2.000,00


l ocales 628,01 M2. x 25.000,00 Ptas. M2. 15.700.250,00
Viviendas 3 .883 ,08 M2. )( 3 7 .000,00 Ptas. M2. 143.673.960 ,00

SU MA . 191 .886.710,00
PR[V I$ ION AU M. PREC IO VENTA . 18 .53 1.290,00

TQTAl VE NTA . 210.4 18 .000,00

Aumento precio V1!nta transcuBO promocin: cadll 3 meses a pa rtir d e los 90 d as inicio ventas se
aumentara un 3 , sobre 10$ e lementos q ue q uede n en ven ta (Porce ntaj e sobre 31 ,70 I de l valor
venta }. \


- 172 -
l
\
CONDIC IONES VENTA

20S Contrato
20 S Transcurso obnls lPagos mensu"es)
JOS HipoteealSO S cobro mes 25; 50 S cobro mes 381
30 S Aplazado 3 aOOs a partir entrega llaves. Se conlidef"a Que '05 gastos financieros descuentos
kttr.' coi~id.n con Jo Que se carga . 1comprador V pOr tanto el efectivo a cobrar coincide
ell:actamente con el 30 J aplazado.

Vena, previstas pDl'" periodo 1 S sobre el tota l)

1 -
2 J 5 6 7 a 9 10 11 12

M.... 15-3 16 17 6 18...0 19 7 20 8 21 9 22 10 23-1 t


I 1 2 2 2 2 3 3 3 3

...... 24 12
3
25-13 26 14
3
27 15
3
28 16
3
29 17 30-18 31 19
1 3 4 4 4

Meses 32-20 33-21 34-22 35-23 36-24 37- 25 38-26 39


1
4 3 3 3 3 3 3

...... 3 2 2 2 2
45
2
46
1 1
48
1
49
1
50
1
51
1
1

Meses 52 53 55 56 57 58
1 1 I 1 1 1 1 1

-173 -

I
RESUMEN

Tot al Ve ntas . . . . . . . . . .... . . . . . . . . . 2 10.418.000.00


Tot al Pagos . . . . . .. .. . . . ... .. . .. 169.57 0. 31,00

BENEFICIO BR UTO . . . . . . 40.847.569,00


36 S OEOUCCION IMPUESTOS . -14.705.125.00

BENEFI CIO NETO .... , . . . . . . . 26.142.444.00

BEN EF IC IO SO BR E TOT A L PAGOS 26.142.444.00


169.570.' 31,00
- 15.42 1

RENTAa I L1 DAD PRQM OCI ON ... . . . . ... . . . . . . . 16.BO ~ an ua l

Fma lmenl8. V co n los datos eJe puestOl, deserrcua r amos el c uadro de pagos- ingresos (cash - flDw)
COl'" respondiente.

1
I

,
- 114 -
l
\
ESTUDIO MONOGRAFICO SOBRE PREVISION DE VENTAS INMOBILIARIAS PARA
El CALCULO DE INGRESOS EN LA PLANIFICACION ECONQMICA.

la p'Nisin oe ventas es el eje en torno al que se mueYft\ todas las activid.tdes de progril-
maei6n.

la pnmen laoo r a desarrollar ante una nueva promocin es el averi9uar "que" es lo que
podernos VlIn d~ ; seguidamente ~ de detcubfir "eoeota " Cintidad de prod uctos
podrl!mo1 !MCll}ar en el mercado. El el potencial de ventas. y M el de prod ucc i6n, el que
nos va a 'lijar el ritmo a la prOl7amaci6n de la empresa.

la previsin de VIta s debe contnlar a una Pfegunta clave : " Qu podem(K esperar
~ e nd et" en un determmsdo periodo de t iempo y con que cadencill r.
Todos los departamen tos de la empresa necesitan de la previsin de ventas para coordin as
sus esfuerzos V actividades con los objetivos generales de la misma. El D. Tcnico para
preparar su programa de construcci6n, en base al cual se elaboraran los plazos parciales V
totales. se aco piarn materiales, etc.

El O. Econ6micO" Financiero , como es el caso que nos ocupa. elabora r un cuadro de


ingresos probables, al que unir; otro de ganot previsibles Y. de acuerdo con la liquidez
acumulada que dicho cuadro anoje. instrumentara los recursos financieros precisos para el
desarrollo del producto.

El propio O , Comercial habr de preoarar sus fuerzas de venta, as como sus accio nes
pub licita rias V promocionales. en base a estas previsiones.

Est cIMa que las pre visiones de ventas deben prepararse por el O. Comercial. Que procura-
ra esta blecwlas con realismo V sin excesos de optimismo; es preciso hacerlo con obJetivi-
dad. ya QUe una prevision desacetUda o Ir volamente litada. acabar siemPfe volvindose
contra nosotros.

Las previsiones se suelen realizar, en trminos generales a corto, medio y largo plazo . Sern
a corte plazo aquellas que cu bran las operaciones a realiza r durante un periodo anual. y
generalmente se subdividen en semestres. trimestres V meses. para su mejo r contro l. Son a

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plazo medio, aquellas que se refieren a periodos de dos a cinco ees. En cuanto a las
referidas a largo plazo, comprenden periodos de seis a cincuenta aos.

En el sector inmobiliario no es usual contemplar nada ms que las dos primeras, es decir, a
corto y medio plazo.

Las previsiones a corto (un ao), son las que generalmente desarrollamos para un ejercicio,
divididas por promociones e integradas en conjunto, a fin de totalizar ingresos previsibles.

las previsiones a plazo medio, son las que solemos elaborar cuando pretendemos iniciar
una promocin nueva, a fin de coadyuvar a la elaboracin del "cash-flow" de la misma. Su
plazo se extiende a lo largo de la duracin prevista para la promocin, A efectos operativos
puros, diarios, prcticos en suma, las previsiones de ventas que manejaremos usualmente
sern las primeras.

Cualquier hombre de marketing profesional y responsable sabe que pueden "embarcar" a


su empresa en un programa de accin comercial basado en inteligentes adivinanzas o
intuiciones. las previsiones deben estar basadas en datos obtenidos en las fuente ms
fidedignas posibles, y estar elaboradas con arreglo a tcnicas concretas; por supuesto Que
esto no invalida, sino que realza, el aspecto creativo e imaginativo de la gestin comercial,
que siempre es de gran ayuda y representa el "toque maestro" final.

Los datos a considerar sern, bsicamente, los sigu lentes:

LOS INDICADORES SOCIOECONOMICOS. Estos indicadores, expresin de conceptos


diversos, sirven, debidamente ponderados, para ayudar al establecimiento de previsiones ya
que nos "indican", de alguna forma, potenciales de consumo, y por tanto de venta.
Podemos citar los siguientes;

Al Poblacin: Se trata del indicador fundamental, que cada da adquiere mayor impor-
tancia, conforme aumenta la capacidad de compra, por utilizarse en gran nmero de
productos, y prcticamente en todos los art culos de consumo. Interesa determinar qu
parte de la poblacin puede consumir el producto que vamos a vender, para lo cual
hemos de atender a la edad, sexo, categora sccro-econmrea. etc,

Si $E! tratase de vender pan, la poblacin total sera un buen indicador aunque los nios

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comen menos pan. entrando por tanto en consideracin ciertas limitaciones impuestas
por la edad. Efectivamente resultara equivocado pretender vender un palo de hockey a
un anciano o un apartamento a un nio.

El sexo tambin tiene una importancia fundamental. Por ejemplo, en la venta de


prendas confeccionadas para seora o para caballero, productos de belleza para seora
o mquinas de afeitar para caballero, etc.

la categora socrc-eccnmrce debe tenerse en cuenta para prever las posibilidades de


venta de artculos caros, de precio medio o baratos, lo cual es importante a la hora de
ponderar la poi mee de lnea de productos.

El numero de Matrimonios que tienen lugar cada ao en cada prov.incia de Espaa,


revela un poder adquisitivo interesante, y no puede dejar de utilizarse para algunos
productos. Est relacionado ntimamente con nuestro sector, ya que la primera preocu-
pacin de los nuevos matrimonios es el piso.

Los ndices de Cultura. formados por las matriculaciones de la Enseanza Superior,


Media y Primaria; los hbitos de lectura, revelados por la compra de libros, revistas y
peridicos; la asistencia a conferencias. conciertos, etc. Todos ellos son indicadores
que ayudan a conocer las posibilidades de venta de la produccin de las editoriales, por
ejemplo.

B) Riqueza: De poco sirve convencer a una persona que le interesa lildquirir un hotetc
en el Guadarrama pOI' lo bien construido, por su situacin y precio asequible, si esta
persona no dispone del CIlpital necesario cera efectuar la compra. es preciso utilizar, en
casi todos los casos. los indicadores de riqueza que mejor reflejen el potencial de
compra de aquella zona, rea o provincia para un artculo determinado.

Los ms importantes son los siguientes: la Renta. desglosada por sectores y por
provincias; el Ahorro, tanto en las Cajas de Ahorro, como en los Bancos; los telfonos,
tanto los instalados como los pendientes; el Impuesto de Espectculos, que refleja un
gasto superfluo, ya sea en cines, teatros, campos de ftbol, salas de baile, etc.; el
Parque de Turismos, que no solo es un indicador de riqueza, sino de la introducin de
una serie de hbitos nuevos; el Impuesto de lujo como indicador de riqueza media y
alta ... etc.

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C) Tur ismo : Al citar este nombre nos situamos inmediatamente ante la llegada masiva de
extrll njeros en los meses de Vfl'ano. No obstante, el turismo naciOnlll ha ido adQuirien.-
do mayor relreve V es tambin d igno de tomar en consideracin.

No basta con conocer el nume ro de hote~ de plazas, sino si estn eblertcs todo el ao
en la te mporada de 3 o ms meses: n co mo las ce-nccreecoes Que se producen, sin
datos Que afectan a los ndices de alimentacin, bebidas, art culos de piel, lencera (por
el mismo gasto Que se produce en los hotele1;). etc. Pero ta mbi n alecta a las previsiones
de ventas de ~Jn(ias residencias y prod uc to s "fin de semana " ,

Datos relativos a las divet"SlIs fuentes antes eitedas se pueden encontrar en las publica
clones sobre temas econmicos citad.M en el capitulo dedicado . estudios de mercado,
y Que consideramos innecesario volver a citar aqu, aun cuallClO no obstante resalta re-
mos :

Anuario Estad stico de Espaa. lns. Nat. Estadstica.

Bolet in Merksa, de estudios de mercado, Escorial 118. Barcelona.

AOUal'io Econmico y Social de Espaa . Editorial Planeta, etc.

INDICADORES RELATIVOS AL SECTOR EN GENERAl.

Datos de la demanda c cteocet,

Datos de la oferta actual en la zona sobre la Que vamos a incidir,

Situacin general de las vent.l1 de la competenc ia.

Situacin general del sector inmobiliario, resoectc a la c;:oyu ntura, etc,

INDICADORES RELATIVOS A N UESTRA PROP IA EMPRESA.

Ventas realizadas en el pasado, si han exlstld c , tanto en otra posible fase del mismo
produc to, como en productos paralelos.

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Capac idad d e la organ izilCiOt1 d e ve ntas.

Factores de aprecio, en re lac i6 n i la f1u'dez de que pueden d otar a la ~ta del


producto. ' En tendiendo como ' ta les aquell~ atribu tos de que pemamos roee r
nuestra promc cin. v que ,. d if~nc ia n clarame nte de las d~l .


Entre las diwnas tcn icas de previsin de venta podemos citar las si9Uientes:

A ) ANAUSIS DE L AS V ENT AS A NTER IORES. Consiste, en esencia, en utiliza r las


Vff\tas del pasado como base par. las previsiones futuras , ap licando .. las cif ras del a o
anterior un pcrceote je de incre mento, o d isminucirl, d ictado por la e)( pefie,..cia v e l
edmen de la coyuntura 9tnefal V M I mercado en panicular. Como lientas d el pa~
pu ede n utilizarse las de la propia e mceesa o las de 1. competencia , siempre que se
refieran I productos coi nciden tes o para lelos_ Es una tcnica muy sencilla Veccn msca .
til para prfN'..acnes a corto .

Bl ANAlISIS DE l OS CICLOS Y LAS TENDENCI AS. Consiste en a nalizar una serie de


factorts, ta les como las tend enc ias de crecimiento a largo plazo de la empresa, las I
ttuctcaclooes comerciales e k licas, Is variaciones estaciona les de ....en tes de la empresa,
las influencias de la ccmoeteoce. etc. Seguidame nte, se e ~bonJn 9!'iHicos Vdiagra mcls,
tral ndose las " linen de tenoeocle" para conseguir la previsin de . . entas. La compleji
dad de esta t cnica requ 'ere" q ue la manejen personas con profundos ccncclmee tes
I
estad sticos . Es ril, fu nda menta lm~flI e , para prlNisioon a largo plazo. ]
e l ANALlSI S DE CORR ELACION. A tr~ de esta tc nica i nt ~ ta mos deSOJbfir. por
Indicad ores socloeccnemccs los indicios de fut uros . . crmenes IX ventas peooables.
As por ejemplo, un il1Cl'"em ento en el numero de matrimon ios habidos presupondr a la
....ez u n aumento en la compra V alquiler oe vivienda s. Sin e mbargo , para de terminar
cunt6s pisos ms van 01 adquirir ~ nuevos mauimonios. habr qu e a~rig.Jar en
primer lugar :

El grado de co rrelacin entre el .... ol men de ventas V el numer o de matri monios


habidos.

Cunto tiempo debe pasar para que el increme nto en nume ro de mat rimon ios
afecte al volmen de ventas.

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Ouf variables e.'ra1.as pueden in fluir en las r.laCionM entre e l numero de
matrimon ios V el volU~ de ventll..

Al 9Jal q ue en e l cese an ter ior, es preciso un peflONl I!xpto que ITIIne,e V e labore
los da t05.

Por otro lado. los actua les " cereb ro s e lectr nicos" cont ribu yen en gre n med id a al
clculo y a rchivo de datos Que. u na vez memorizad o s, basta con actual izar, a naliza nd o
aquellos factores que pud ieran provocar variaciones.

01 TECN ICA DE LA PROPORCION Del ME RCAD O. Consiste en lleva r a cabo una


previsi6n d e ve ntas para TO DO El SECTOR , estlIIbleciendo 1; continuacin , q u parte o
proporci n d e esas venta s ta LaIes corresponder; a nuestra emprl!Si . Su ap licacin a
nuest ro sector es harto ~lativa. ya que nosotros NUNCA podemos axeder todo el
mercado, por imposibI idlld mate rial. dado el eer cter " in mvil"' de nuestro p roducto.

El COMITE DE D lR ECC lON. Direcci n Comercia l elabora u na previsi n general de


ventas Y. Sl!'gu idamente. una ser ie de altos d irectivos procedentes d e diversos de parta-
eeotos In discute, en pura " t o rmen ta de rees", Con ~~Io a In ideas y sugerencias
aportadas, se revisan las pt"evisiones, si precede, para finalizar el cido con UN decisin
f inal adop~ en reun in por D. Comercial, Tcn ica. Econ6mico-F ina ncie rill y Genera l.

f ) TECNICA DEL EN FOQUE ESPONT ANEa, UtIli za la$ va ~ac iones o cikulos combi-
nados d e toda la fuerza de ventes, en sus dIferentes niveles.

Es evidente Que cada una de est as tcnica s aporta ventajas e inconvenien tes. El sector
inmobiliario p resen ta var ias caracter st icas Que di ficul tan la utili zacin de sistemas de
previsin de ventes perfectamente aplicablu a o tros sectores.
i

II in mov il idad de nuestro prod ucto , imposi b le de h acer llegar a todos los. estratos d e la
demanda ; la ta ita de datos estad rstlccs f iab les ; la, hasta ahora e l menos. ncasa coope-

rac in entre Hnpresas pare la elaboracin de' ltstudiO$ conjuntos. etc. nos otorgan una I
clara peculiaridad que justifica lo antes afirmado. !
En consecu enc ia. entendemos Que el enfoque Que debemos dar a las previsiones deber

i
- 180- ,I
I

l
ser "mixto", o compuesto de diverses tcnicas. De esta manera, com~rando result.ldo.
obtenidos a tr."'$ de sistemas d iferentes, descubriremos posibles errores y podremOl
acometer su correccin a tiempo.

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ESTUDIO MONOGRAFtca SOBRE IMPORTES STANDARD DE CERTIFICACIONES
DE OBRA, PARA EL CALCULO DE COSTES EN LA P'LANIFICACION ECONOMICA.

DURACION DE LA OBRA

- T82-
I