Societe Civile Immobiliere

PASCAL DNOS
Diplm dexpertise-comptable
et Commissaire aux Comptes
DESS en Banques et Finances
GUIDE PRATIQUE
DE LA SCI
Modles prts lemploi sur CD-Rom
www.editions-organisation.com/livres/denos
Troisime dition
ditions dOrganisation, 1998, 2001, 2004

ISBN : 2-7081-3175-3
La cration de la SCI
2
LA CRATION
DE LA SCI
La cration dune socit civile immobilire ncessite daccomplir des

dmarches administratives et juridiques. La constitution dune SCI doit
tre labore avec beaucoup de soin, car une mauvaise rdaction des
statuts risque de ne pas permettre datteindre les objectifs poursuivis.
1. La rdaction des statuts
Les socits civiles immobilires ne font lobjet daucune loi spcifi-

que. Elles sont soumises au droit commun des socits civiles, qui
dfinit le cadre juridique gnral de leurs statuts. lintrieur de ce
cadre, les futurs associs ont toute libert pour adapter les statuts
leurs objectifs par des clauses facultatives.
ditions dOrganisation 59
Guide pratique de la SCI
1.1. Attention aux SCI fictives
Si les lments caractristiques du contrat de socit ne sont pas runis (article 1832
du Code civil), la SCI est fictive et sa nullit1 peut tre demande en justice.
Cas de SCI fictives Absence de pluralit dassocis : une seule personne (le vritable
apporteur) constitue une SCI avec un prte-nom (lassoci fictif est
un homme de paille , un prte-nom ). Ce montage peut
entraner la nullit de la SCI . De plus, le prte-nom court un risque
(sa responsabilit peut tre engage pour le remboursement des
dettes...). Le vritable apporteur risque de perdre le contrle des
parts dtenues par lhomme de paille, mme sil essaie de se
garantir par la signature de cessions de parts en blanc (pratique
illicite et peu sre car le prte-nom peut vendre ses parts un tiers,
ou les parts peuvent tre transmises aux hritiers suite au dcs du
prte-nom).
Absence daffectio societatis : laffectio societatis est lintention

de tous les associs de collaborer ensemble et sur un pied dgalit
au sein de la SCI. Dans une SCI familiale, les parents nont pas
rellement lintention dtre pied dgalit avec leurs enfants. De
plus, les enfants ne sont associs que par la volont de leurs
parents. La SCI familiale ne possdent pas alors daffectio
societatis2.
Lapport des associs est fictif : la SCI acquiert un immeuble avec

un emprunt. Le capital de la SCI est lev mais nest pas libr
immdiatement. Les loyers encaisss permettent de rembourser
lemprunt et de librer les apports des associs. Lapport des
associs est fictif car les associs nont jamais eu lintention de
financer le patrimoine social par le capital social mais par un
emprunt bancaire. Les associs napportent pas dargent la SCI.
La SCI va autofinancer son capital.
Les associs peuvent cependant argumenter que le financement du

capital social sest effectu grce aux bnfices, qui ont vocation
tre attribus aux associs (voir cas pratique page 78).
/
1. La socit fictive est la principale cause de nullit. Il existe cependant dautres

causes de nullit : dune part, les causes de nullit en gnral (consentement,
capacit, objet, fraude) et dautre part, les causes spcifiques tenant la viola-
tion de larticle 1832 ou 1833 du Code civil (objet illicite et absence dintrt
commun).
2. Le recours en justice pour dfaut daffectio societatis est dlicat, car il est fond
sur des notions psychologiques peu compatibles avec les modes de preuve rete-
nus par les tribunaux.
60 ditions dOrganisation
/
Consquences Une SCI fictive peut-tre annule par dcision de justice dans
dune SCI fictive le cadre dune action en nullit1. Cependant, les risques
dannulation dune SCI fictive sont assez limits ds lors que la SCI
nest pas frauduleuse.
La cause de la nullit peut tre rgularise : la nullit peut tre

rgularise jusqu ce que le tribunal ait statu. De plus, le tribunal
ne peut prononcer la nullit que deux mois aprs le dbut de la
procdure. Enfin, il peut fixer un dlai pour que les intresss
rgularisent la nullit.
La nullit na pas deffet rtroactif : les cranciers personnels des

associs de la SCI ne peuvent donc pas faire rintgrer lapport de
leur dbiteur dans son patrimoine (sauf sil avait t fait en fraude
de leur droit).
1.2. Les associs
Deux associs suffisent pour crer une SCI. Il nexiste pas de nombre
maximal dassocis. Toute personne peut tre associe dans une SCI.
Les associs doivent avoir la capacit de signer les statuts (leur consen-
tement ne doit donc pas tre vici).
1.2.1. SCI entre poux
La SCI entre poux est possible quel que soit le rgime matrimonial
adopt.
1. Toute personne ayant intrt agir (crancier, administration fiscale, associ...)

peut exercer laction en nullit lorsquil sagit dune nullit absolue. Seule la
personne dont la loi a voulu assurer la protection peut agir en justice lorsquil
sagit dune nullit relative. Ces actions se prescrivent en trois ans compter du
jour o la nullit est encourue. Cependant, lorsque laction est fonde sur la
fraude, elle se prescrit en trente ans.
Si un seul des poux, maris sous le rgime lgal, dsire sassocier

une SCI au moyen de biens communs, il doit informer1 son conjoint de
la possibilit dacqurir lui aussi la qualit dassoci, peine de nullit
de lapport ou de lachat. Les autres associs doivent alors agrer le
conjoint qui souhaite devenir associ.
Si le conjoint dment inform ne manifeste sa volont de devenir asso-

ci uniquement lorsque lapport est ralis, les associs ne sont pas
obligs de lagrer. Dans ce cas, bien que les parts soient comprises
dans la communaut, seul lun des poux aura la qualit dassoci.
1.2.2. SCI avec des mineurs
Une SCI peut tre constitue avec un mineur mme sil nest pas man-
cip ( partir de 16 ans), bien que cette qualit le rende indfiniment
responsable des dettes sociales. Pour la reprsentation du mineur, le
consentement des parents est suffisant. Cependant, si le mineur a perdu
lun de ses parents et quil est plac sous administration lgale sous
contrle judiciaire, lautorisation du juge des tutelles est obligatoire.
Zoom
N 11
SCI et enfants mineurs
Dans une SCI, la responsabilit des associs est indfinie. Pour protger ses intrts,
un mineur ne peut devenir associ dune SCI quavec laccord de ses parents qui sont
ses administrateurs lgaux. Par prudence, lautorisation du juge des tutelles est
ncessaire (les avis sont partags). Si le mineur est dj associ dune SCI, la SCI
peut librement emprunter pour acheter un immeuble car cest la SCI qui emprunte et
non le mineur. Lautorisation du juge des tutelles nest donc pas requise. La SARL de
famille permet dassocier librement un mineur car la responsabilit des associs est
limite au montant des apports.
1. dfaut dinformation, le conjoint peut engager une action en nullit de lacte

pendant les deux annes qui suivent la rvlation de celui-ci, ou les deux ans
qui suivent la dissolution de la communaut si elle intervient avant.
Zoom
N 12
Une SCI peut acqurir des parts de SCI
Une SCI peut acqurir des parts dune autre SCI ou dune SCPI car cela est conforme
son objet social. Au niveau fiscal, le rgime applicable dpend du rgime de cha-
cune des SCI. Supposons une SCI Alpha qui acquiert des parts sociales dans une SCI
Bta :
La SCI Alpha est impose lIR :
Si la SCI Bta est impose lIR, elle est transparente fiscalement. Son bnfice
imposable est alors dtermine selon les rgles des revenus fonciers (cest son
activit la location qui dtermine les rgles applicables les revenus fonciers).
La SCI Alpha dclare sa quote-part de revenus fonciers dans la SCI Bta. Les divi-
dendes distribus par Bta ne sont pas imposables car ils correspondent des
bnfices dj imposs.
Si la SCI Bta est impose lIS, elle est opaque fiscalement. Le bnfice imposable
est dtermin selon les rgles de lIS. Cest la socit Bta qui paie lIS. Les divi-
dendes distribus par Bta sont imposables au niveau dAlpha en tant que revenus
de capitaux mobiliers.
La SCI Alpha est impose lIS :
Si la SCI Bta est impose lIR, elle est transparente fiscalement. Son bnfice
imposable est alors dtermine selon les rgles de lIS (cest lactivit de lassoci
rgles IS qui dtermine les rgles applicables rgles IS). La SCI Alpha dclare
sa quote-part de rsultat IS dans la SCI Bta. Les dividendes distribus par Bta ne
sont pas imposables car ils correspondent des bnfices dj imposs. Si la SCI
Bta vient se dprcier, la SCI Alpha pourra comptablement provisionner les parts
mais cette provision nest pas dductible fiscalement cause de la transparence
fiscale.
Si la SCI Bta est impose lIS, elle est opaque fiscalement. Le bnfice imposable
est dtermin selon les rgles de lIS. Cest la socit Bta qui paie lIS. Les divi-
dendes distribus par Bta sont imposables au niveau dAlpha en tant que revenus
de capitaux mobiliers. Alpha peut appliquer le rgime dexonration des socits
mres. Si la SCI Bta vient se dprcier, la SCI Alpha pourra provisionner les
parts. Cette provision pour dprciation suivra le rgime des moins-values long
terme (si participation suprieure 5 %) qui pourra uniquement simputer sur les
plus-values long terme ralises au cours des 10 annes suivantes (le solde sera
impos 19 %). dfaut, elle sera perdue.
1.3. Les apports
Les apports par les associs sont obligatoires.
Un bien indivis peut tre apport une SCI :

un indivisaire apporte sa quote-part indivise,
ou tous les indivisaires apportent le bien indivis. la suite dun
dcs, les hritiers (les indivisaires) apportent limmeuble (le
bien indivis) dont ils ont hrit une SCI. En contrepartie de cet
apport, ils peuvent recevoir des parts galement indivises. Cepen-
dant, chaque co-indivisaire peut galement recevoir un nombre
de parts quivalant ses droits indivis. Dans ce cas, lindivision
cesse et un partage de fait intervient. (Les rgles protectrices
du partage concernant les mineurs doivent tre respectes, et le
droit de partage de 1 % est vers au Trsor public.)
1.4. La participation aux rsultats
Tous les associs doivent participer aux rsultats.
1.4.1. Participation aux bnfices
Les associs participent aux bnfices (ou aux conomies) proportion-

nellement leur part dans le capital social. Cependant, une clause sta-
tutaire peut prvoir quune catgorie de parts sociales donnera droit
des dividendes plus importants mme si la participation aux pertes est
diffrente (la loi nimpose pas quil y ait identit de proportion dans la
rpartition des bnfices et des pertes). Ainsi, des parents qui dsirent
conserver les revenus de limmeuble apport la SCI peuvent prvoir
quune partie plus importante des bnfices leur sera attribue.
1.4.2. Participation aux pertes
Vis--vis des cranciers de la SCI

lgard des cranciers de la SCI, les associs sont indfiniment
responsables du passif social proportion de leur part dans le
capital social, quelles que soient les clauses statutaires. Les
cranciers ne pourront poursuivre les associs quaprs avoir
poursuivi vainement la SCI. (Si M. Debret est associ 40 %
dans une SCI qui a un passif de 1 000 000 , il sera personnelle-
ment tenu de rembourser 400 000 aux cranciers.)
Vis--vis des associs de la SCI

Les associs participent aux pertes proportionnellement leur
part dans le capital social. Cependant, une clause statutaire peut
limiter ou augmenter la participation des associs dans les pertes
sociales (une clause peut limiter la contribution aux pertes dun
associ au montant de son apport). Cette clause est cependant
inopposable aux tiers ( moins quils ne lacceptent express-
ment lorsquils contractent avec la socit).
1.5. Comment laborer les statuts ?
Les statuts doivent tre tablis par crit par acte sous seing priv ou par
acte notari (en labsence dcrit, la SCI nest pas nulle, mais elle ne peut
pas tre immatricule, et fonctionne alors comme une socit de fait).
1.5.1. Acte sous seing priv
Les futurs associs peuvent laborer les statuts de la SCI en compl-

tant les statuts types (annexe n 220) si la SCI crer ne prsente pas
de complexit juridique.
Les statuts sont tablis sur papier libre. Il faut laisser un espace suffi-
sant (une marge gauche ou en bas) qui permet au receveur de lenre-
gistrement dy apposer sa mention, et aux associs de faire des renvois

lorsquune erreur a t commise. Chaque renvoi sera approuv au
moyen des paraphes des parties. Chaque page est numrote et para-
phe. Chaque original sera sign par chacun des associs. Chaque ori-
ginal doit mentionner le nombre des originaux.
Combien dexemplaires des statuts ?
Exemplaires originaux signer Copies certifies conformes

par chacun des associs par le grant
un conserver au sige social ; pour le banquier ;

un pour le service de lenregistrement ; pour les administrations.
deux pour le greffe du tribunal de commerce ;
un par associ1.
Les status types en annexe n 220

Les statuts doivent comporter les mentions imposes par la loi, mais aussi les modalits de
fonctionnement pratique de la socit (choix et pouvoirs des grants, mode de consultation
des associs, majorit requise pour certaines dcisions) de faon disposer des
renseignements ncessaires quand se pose une question ( dfaut, il faudrait en
permancence se rfrer aux dispositions lgales ou rglementaires).
loppos, les statuts ne doivent pas reproduire toutes les dispositions lgales car le texte
serait volumineux sans tre adapt aux besoins de la socit. De plus, les statuts, pour tre
jour, devraient tre modifis par une assemble gnrale extraordinaire chaque fois que
les textes lgaux font lobjet dune modification ; ce qui entrane un cot et un formalisme
importants.
Cest pourquoi les statuts types proposs en annexe ralisent un compromis entre
des statuts trop longs et des statuts trop courts.
1. Chaque associ doit conserver son original car loriginal accompagn le cas
chant des actes de cessions, constituera pour lassoci la justification de son
titre.
1.5.2. Acte authentique
Lacte authentique est-il obligatoire pour la rdaction des statuts ?
Les fondateurs peuvent avoir intrt confier la rdaction des statuts un notaire
(les honoraires sont ngociables et dpendent de la complexit du montage
juridique envisag). Le notaire prendra en compte les proccupations
des futurs associs pour que les statuts soient adapts la situation,
et viter ainsi de srieuses difficults dans la vie
de la socit par la suite.
Apport Lorsquun immeuble ou un droit au bail suprieur douze ans est
dun immeuble apport une SCI, les statuts peuvent tre rdigs par acte sous
une SCI seing priv. Cependant, ils devront tre dposs au rang des minutes
dun notaire avec reconnaissance dcriture et de signature afin
dtre publis au bureau des hypothques comptent.
SCI entre parents Les statuts dune SCI entre parents et enfants peuvent tre
et enfants valablement rdigs par acte sous seing priv. Ds lors que lhritier
membre de la SCI na pas t avantag, le bien ne sera pas rapport
la succession. Lacte authentique ne confre aucune scurit
complmentaire. Cependant, le recours au notaire permettra de
bnficier de ses conseils en matire de transmission de patrimoine
car il est habitu rsoudre les problmes successoraux.
SCI entre poux Les statuts dune SCI entre poux peuvent tre valablement rdigs
par acte sous seing priv. Cependant, lacte authentique protge la
SCI dune action en nullit fonde sur le motif dune donation
dguise1. Ainsi, les juges ont retenu la qualification de donation
dguise dans une SCI entre poux dont limmeuble social avait t
entirement financ par le mari (statuts rdigs sous seing priv)
(Cass. civ. 1re, 17 mars 1987). Si la qualification de donation
dguise est retenue, elle entrane la nullit de lopration, ce qui fait
perdre au survivant les avantages retirs de la SCI.
1. Les avantages et les libralits rsultant dun contrat de socit entre poux ne
peuvent tre annuls parce quils constitueraient des donations dguises, lors-
que les conditions en ont t rgles par un acte authentique (article 1832-1
alina 2 du Code civil). Larticle 1832-1 nempche pas de retenir le caractre
indirect de la donation, ce qui permettra lun des poux en cas de divorce de
rvoquer la donation selon larticle 1096 du Code civil, ou de soumettre la
donation rduction en cas de dcs.
1.6. Lobjet social
Lobjet de la SCI doit tre rdig trs attentivement car une mauvaise
rdaction est lourde de consquences.
Lactivit de la SCI doit tre civile. Attention une rdaction qui

remet en cause la forme civile de la socit ! En effet, si lactivit de la
SCI est commerciale, les associs deviennent solidairement responsa-
bles des dettes sociales et la socit est automatiquement soumise
lIS (ladministration fiscale tolre, concurrence de 10 %, les activi-
ts commerciales des socits civiles).
Lobjet social dtermine ltendue des pouvoirs du grant vis--vis

des tiers. Attention un objet tendu qui risque de laisser au grant
des pouvoirs illimits (voir page 100) !
Cas
N 14 SARL fictive cre par une SCI

Une Socit civile immobilire cre une filiale sous forme de SARL pour loger son
activit commerciale afin de ne pas remettre en cause sa forme civile. La SCI a t
condamne rembourser les dettes de la SARL car cest une filiale fictive.

Nos conseils pour la rdaction de lobjet social
Pour un modle de clause, voir les statuts types n 220

Prcisez dans lobjet de la SCI que la vente de limmeuble social doit rester exceptionnelle.
En effet, la SCI ne doit pas faire des acquisitions et des ventes rptitives. dfaut, la SCI
aurait une activit de marchand de biens qui est une activit commerciale.
Ne mentionnez pas dans lobjet social la location en meubl car cest une activit commerciale.
Lobjet social doit prvoir la facult pour la SCI de se porter caution afin de faciliter les
oprations de financement. Cependant, le cautionnement risque de remettre en cause la
force civile de la SCI.
Vous devez restreindre lobjet de la SCI afin de limiter les pouvoirs du grant.
1.7. Le nom
La dnomination sociale est libre. Elle peut tre de pure fantaisie.

Elle reprend souvent ladresse de limmeuble social (attention sil y a
plusieurs SCI dans le mme immeuble !). Elle ne doit pas porter
atteinte aux droits des tiers. Elle doit figurer sur tous les actes manant
de la socit. (N.B. : la SCI peut tre connue sous une raison sociale ;
la raison sociale est obligatoirement compose du nom des associs.)
1.8. Le sige social
Le sige social dtermine la nationalit de la socit, les tribunaux ter-

ritorialement comptents et le lieu daccomplissement des formalits
lgales de publicit.
Le sige social peut tre transfr dans tout autre lieu avec lapproba-
tion de LAGE. Les statuts peuvent donner tous pouvoirs au grant
pour effectuer ce transfert seul si le sige reste dans le mme arrondis-
sement du lieu dimmatriculation.
Zoom
N 13
Le sige social peut tre situ chez lun des associs qui doit indiquer le nom de la
SCI sur sa bote aux lettres.
1.9. La dure
La dure doit tre dtermine dans les statuts. Elle court dater de
limmatriculation de la socit et ne peut excder 99 ans. Elle peut tre
abrge ou proroge.
1.10. Les rapports avec les tiers
Les statuts ne peuvent pas limiter :

les engagements des associs vis--vis des tiers (art.1857). Cepen-
dant, au niveau du fonctionnement interne de la SCI, les associs
peuvent limiter leur engagement. Si les tiers acceptent cette limita-

tion en contractant avec la SCI, la clause leur est opposable.
les pouvoirs du grant agissant dans le cadre de lobjet social
(art. 1849). Cependant, les pouvoirs du grant peuvent tre limi-
ts en restreignant lobjet de la SCI.
1.11. Les droits des associs
Les engagements dun associ ne peuvent pas tre augments sans le

consentement de celui-ci (art. 1836). Tout associ a le droit de partici-
per aux dcisions collectives (art. 1844, al. 1), et dobtenir communica-
tion des livres et documents sociaux (art. 1855). Les associs peuvent
poser des questions crites (art. 1855) et le grant doit rendre compte
annuellement aux associs (art. 1856).
1.12. La fin de la socit
Les clauses de dissolution (art. 1844-7) et de nullit (art. 1844-10

1844-15) sont dtermines par la loi.
1.13. Les clauses facultatives
La loi dfinit le cadre juridique gnral des SCI. lintrieur de ce cadre

trs souple, les futurs associs ont toute libert pour adapter
les statuts leurs objectifs par des clauses facultatives1.
La modification des statuts (art. 1836) et la prorogation de la socit (art. 1844-6)
ncessitent en principe lunanimit sauf dispositions contraires des statuts.
Les rgles de dsignation et de rvocation du grant ainsi que ses pouvoirs internes
(C. civ., art. 1846 1851) sont fixs par les statuts.
Le rgime des dcisions collectives doit tre prcis par les statuts (C. civ., art. 1852
1854). dfaut, les dcisions collectives ncessitent lunanimit (ce qui risque de rendre
la SCI ingrable).
/
1. Sur de nombreux points, les dispositions lgales sont ainsi nonces : sauf
dispositions contraires des statuts ; moins quil nen soit dispos autre-
ment dans les statuts ; dans le silence de la convention
/
Une part indivise doit tre reprsente par un mandataire unique et une part dmembre
doit tre reprsente par le nu-propritaire1 sauf disposition contraire des statuts.
La part de chaque associ dans les bnfices et sa contribution aux pertes se dterminent
proportion de sa part dans le capital social, sauf clause contraire (C. civ., art. 1844-1)
(voir page 64).
Le partage de lactif est effectu entre les associs dans les mmes proportions que leur
participation aux bnfices sauf clause contraire (C. civ., art. 1844-9).
La cession de parts sociales (voir page 235) est rglemente par les articles 1861 1863
du Code civil. Cependant, les majorits et les modalits prvues peuvent tre modifies
par les statuts sans aboutir cependant une impossibilit pour le cdant de se sparer de
ses parts sociales.
Les statuts peuvent obliger les associs rpondre aux appels de fonds de la grance
conformment lobjet social ; imposer la tenue dune comptabilit.
Les statuts peuvent prvoir le fonctionnement des comptes courants et leurs modalits de
remboursement ; les modalits dexclusion dun associ, et les modalits concernant son
retrait volontaire ; le vote par correspondance
2. Le capital social
La loi ne fixe aucun capital minimal car les associs sont responsables
des dettes sociales sur leur propre patrimoine. Les futurs associs peu-
vent donc dcider librement du montant du capital social.
Cas
N 15 Conversion du capital en euros pour les SCI existantes

Une SCI au capital de 100 000 divis en 1 000 parts de 100 dcide de convertir
son capital en euros.

1. Sauf en ce qui concerne laffectation des bnfices.
Les socits existantes doivent convertir leur capital en euros selon

deux mthodes :
1. Conversion globale du capital en euros
Capital en francs (a) 100 000

Taux de conversion (1 euro = 6,55957 F) (b) 6,55957
Capital en euros
avant arrondi [(a) / (b)] 15 244,90
arrondi au cent le plus proche c 15 244,90
Nombre de parts (d) 1 000

Valeur nominale de la part en euros
avant arrondi [c / (d)] 15,2449
arrondi au cent le plus proche (e) 15,24
Capital en euros [(e) (d)] 15 240,00
Cette mthode est simple. Cependant, elle conduit une valeur nomi-
nale de la part exprime avec un nombre important de dcimales. Si
cette valeur nominale est mentionne dans les statuts, lobligation
darrondir cette valeur au cent deuro conduit une diffrence au
niveau du capital (15 240 au lieu de 15 244,90). Dans ce cas, la SCI
doit utiliser la seconde mthode de conversion.
2. Conversion de la valeur nominale des parts sociales en euros
Valeur nominale de la part en francs (a) 100

Taux de conversion (1 euro = 6,55957 F) (b) 6,55957
Valeur nominale de la part en euros
avant arrondi [(a) / (b)] 15,2449
arrondi au cent le plus proche c 15,24
arrondi pour des raisons de lisibilit
la hausse (d) 16
la baisse (e) 15
Nombre de parts (f) 1 000
Capital en euros arrondi la hausse (d) (f) 16 000

Capital en euros 15 244,90
Augmentation de capital 755,10
Capital en euros arrondi la baisse (e) (f) 15 000

Capital en euros 15 244,90
Rduction de capital 244,90
Cette mthode conduit un ajustement du capital par voie daugmen-

tation ou de rduction.
Laugmentation du capital peut tre ralise au moyen dune
incorporation de rserves, ou au moyen dapports nouveaux de
tous les associs par prlvement sur leurs comptes courants....
La rduction de capital peut tre ralise par affectation du
montant de la rduction un compte de rserves. Elle est facilite
dans une SCI car la loi nimpose pas un capital minimal ou des
mesures de protection des cranciers en cas de rduction du capi-
tal non motive par des pertes.
La dcision de convertir le capital social en euros doit tre prise par les
associs aux conditions de majorit prvues pour les modifications
statutaires (voir page 104) ; dfaut, lunanimit des associs est
ncessaire1.
Cette modification statutaire doit faire lobjet des formalits de publi-

cit2. Les oprations daugmentation ou de rduction de capital ren-
dues ncessaires par la conversion en euros du capital social sont
exonres de droits denregistrement et de timbre.
2.1. Capital faible ou capital lev ?
2.1.1. Capital faible
La constitution dune SCI avec un capital faible permettra de trans-

mettre les parts sociales pour un cot fiscal faible si le montant de
lactif net social est faible.
Valeur des parts sociales = actif net social = actif social (immeuble de la SCI)
dettes sociales (compte courant ou emprunt de la SCI)
1. Laugmentation de capital ralise au moyen dapports nouveaux effectus par

tous les associs requiert une dcision unanime des associs car elle entrane
une augmentation de leurs engagements.
2. Insertion dans un journal dannonces lgales, dpt au greffe, inscription modi-
ficative au registre du commerce et des socits, insertion au BODACC.
Cas
N 16 Constitution dune SCI avec un capital faible et droits de mutation

Monsieur Debret constitue une SCI pour acqurir un immeuble dune valeur de
1 000 000 .
hypothse n 1 : Monsieur Debret apporte 990 000 la SCI en compte
courant ;
hypothse n 2 : Monsieur Debret apporte 1 000 000 sous forme de capital (il
reoit des parts sociales).

Bilan de la SCI hypothse n 1
Immeuble 1 000 000 Capital 10 000

Compte courant 990 000
1 000 000 1 000 000
Bilan de la SCI hypothse n 2
Immeuble 1 000 000 Capital 1 000 000

Compte courant 0
1 000 000 1 000 000
Monsieur Debret donne ou vend la majorit des parts de la SCI son

fils peu de temps aprs lacquisition de limmeuble :
dans lhypothse n 1, les droits de mutation sont trs faibles car
ils sont calculs sur une base de 10 000 car le financement par
compte courant (990 000 ) constitue un passif dductible de
lactif social (limmeuble dune valeur de 1 000 000 ) ;
dans lhypothse n 2, les droits de mutation sont calculs sur une
base de 1 000 000 . Pour diminuer la base de calcul, il est possi-
ble de procder, avant la donation, une rduction de capital.
Au fur et mesure du remboursement du compte courant de Monsieur

Debret, le passif social diminuera, et lactif social augmentera. La
valeur des parts sociales sera plus importante et les droits denregistre-
ment seront plus levs.
Le risque dun capital faible est li limposition des plus-values

lors de la cession ultrieure des parts sociales. En effet, la plus-
value est gale la diffrence entre le prix de cession des parts de la
SCI et leur prix dacquisition. Plus le capital est faible, plus le prix
dacquisition est faible et plus la plus-value de cession est importante.
Dans ce cas, la seule solution pour rduire la plus-value de cession est

de vendre limmeuble par la SCI plutt que de vendre les parts socia-
les. Les droits denregistrement pays par lacqureur seront identi-
ques (4,80 %). Cependant, la vente de limmeuble supportera les frais
dassiette de 0,09 % (les droits denregistrement pour limmeuble sont
de 4,89 % au lieu de 4,80 % pour les parts sociales).
Cas
N 17 Constitution dune SCI avec un capital faible et plus-values

Dans lhypothse n 1, Monsieur Debret cde ses parts sociales quand le compte
courant est totalement rembours.

Dans ce cas, le prix de vente des parts sociales est au moins de
1 000 000 (actif net social), alors que les parts sociales ont t
acquises pour 10 000 (capital initial). Le prix de cession est presque
entirement considr comme une plus-value de cession (si le compte
courant ntait presque pas rembours, le prix de cession serait plus
faible ainsi que la plus-value).
Zoom
N 14
Capital faible ou capital lev
Si des cessions de parts sociales sont prvues moyen terme, il est prfrable de
constituer une SCI avec un capital lev (pour une cession court terme, le capital
faible ninfluence pas la plus-value ; pour une cession long terme, la plus-value est
totalement exonre quel que soit le montant du capital).
Un capital faible permet galement de sortir de la SCI sans imposition : la SCI
vend limmeuble social et distribue le prix de vente aux associs. Cette distribution
est assimile une distribution de rserves non taxable (pas de droit de partage de
1 % voir page 279).
2.1.2. Capital lev
Par comparaison, certains avantages et inconvnients dun capital

lev ont t dvelopps prcdemment. Nous prsentons ici unique-
ment une synthse.
Avantages dun capital lev

le capital lev diminue limposition des plus-values en cas de cession ultrieure des parts
sociales (voir page 75) ;
le cot de constitution dune SCI avec un capital lev est le mme que celui dune SCI avec
un capital faible ;
mme si les associs ne disposent pas des sommes ncessaires, ils peuvent constituer une
SCI avec un capital lev car ils ne sont pas obligs de librer le capital (voir page 77) ;
avec un capital lev la SCI bnficie dun plus grand prestige vis--vis des tiers ;
la SCI est de plein droit crancire des intrts sur le montant de lapport de lassoci
dfaillant quand le capital est appel ;
un capital lev est prfrable des comptes courants levs car une demande de rem-
boursement de la part dun associ peut mettre la SCI en difficult financire (des clauses
spcifiques dans les statuts peuvent rglementer les demandes de remboursement) ;
si les parts de la SCI sont exonres dimpt sur la fortune (ISF), laffectation des rsultats
la libration progressive dun capital lev, la place dune affectation en compte courant,
permet de rduire la base dimposition lISF (voir page 215).
2.2. Faut-il adopter un capital variable ?
Capital variable
La loi du 24 juillet 1867 prvoit la possibilit dinsrer une clause

de variation du capital dans les socit civiles.
Intrt dun capital Si la composition des associs de la SCI change frquemment, une
variable clause de capital variable permet dviter de recourir la procdure
lourde daugmentation ou de rduction de capital (exemples : SCI
constitues entre investisseurs, SCI constitues pour lacquisition
dune rsidence de loisirs, SCI constitues entre le chef dentreprise
et certains collaborateurs...).
La clause de capital variable permet galement lexclusion dun

associ1.
/
1. Voir les dveloppements page 269.
/
Rgime Le capital social varie librement entre un capital maximal (capital
statutaire) et un capital minimal (au moins gal 10 % du capital
statutaire), sans aucune formalit de publicit.
Ladmission de nouveaux associs est soumise lagrment de

lorgane dsign par les statuts. Chaque associ peut se retirer
librement ( moins que le capital ait atteint le seuil minimal).
Un associ peut tre exclu sur dcision de lassemble gnrale
extraordinaire.
2.3. Libration immdiate ou diffre du capital social ?
Les associs sont indfiniment responsables des dettes sociales sur

leur propre patrimoine. Comme le capital social ne constitue pas une
garantie pour les tiers, la libration des apports peut tre retarde selon
les dlais fixs dans les statuts (article 1843-3, alina 5, du Code civil).
Les statuts peuvent :

librement dterminer les dates auxquelles les parts sociales
devront tre libres ;
ou laisser au grant linitiative dappeler ultrieurement le capital.
Les associs qui ne disposent pas des sommes ncessaires lors de la

constitution de la SCI, peuvent constituer une SCI avec un capital
lev car ils ne sont pas obligs de librer le capital.
De plus, en cas de cession de parts sociales, la plus-value de cession

est calcule partir du prix dacquisition au moment de la souscrip-
tion, mme si le capital social na pas t libr ds la constitution de
la socit.
Quand la date de libration du capital est fixe, lassoci doit librer le

montant de son apport. Si lassoci est dfaillant, il devient de plein
droit et sans demande, dbiteur des intrts de cette somme compter
du jour o elle devait tre paye et ce, sans prjudice de plus amples
dommages-intrts, sil y a lieu (C. civ., art. 1843-3, al. 5).
La libration dun apport en nature seffectue par le transfert de pro-

prit au profit de la SCI. La libration dun apport en numraire peut
seffectuer par compensation dune crance liquide et exigible de
lassoci sur la SCI (un compte courant).
Cas
N 18 SCI avec un capital lev et dont le capital est libr en fonction

des appels laisss linitiative du grant
Deux personnes constituent une SCI avec un capital de 1 000 000 dont 200 000
sont librs la constitution de la SCI. Le surplus est libr en fonction des appels du
grant. La SCI emprunte 800 000 pour acqurir un immeuble de 1 000 000 . La
SCI na aucune trsorerie : limmeuble (1 000 000 ) est financ par lemprunt
(800 000 ) et par lapport en numraire immdiatement libr (200 000 ).

Bilan de dpart de la SCI :
Capital non libr 800 000 Capital 1 000 000

Immeuble 1 000 000 Emprunt 800 000
Trsorerie 0 Compte courant 0
1 800 000 1 800 000
(Capital capital non libr = capital libr : 1 000 000 800 000
= 200 000 ).
Si les loyers encaisss par la SCI permettent de rembourser les ch-

ances de lemprunt (capital + intrt), lemprunt (le capital pour
800 000 ) disparat du passif et le rsultat de la SCI (les loyers
encaisss moins les intrts de lemprunt), est distribu aux associs par
virement aux comptes courants. Avec un emprunt 8 % remboursable
par annuits constantes sur quinze ans (annuit 93 500 ), au bout de
quinze ans la SCI aura pay sa banque 1 402 500 dont 800 000
de remboursement de capital. La SCI sur cette priode de quinze ans
aura dgag un rsultat de 800 000 en faisant abstraction de limposi-
tion des revenus fonciers : les loyers encaisss (1 402 500 ) moins les
intrts de lemprunt (602 500 )1.
1. Voir page 134 pour une application dtaille.
Bilan de la SCI au bout de quinze ans avant affectation du rsultat :

Rsultat 800 000
Immeuble 1 000 000 Emprunt 0
1 800 000 1 800 000
Bilan de la SCI au bout de quinze ans aprs affectation

du rsultat en compte courant :

Trsorerie 0 Compte courant 800 000
1 800 000 1 800 000
Au fur et mesure que les comptes courants au profit des associs se

forment, la libration du capital peut se faire par compensation avec
les comptes courants.
Bilan de la SCI au bout de quinze ans avec libration du capital

par compensation avec les comptes courants :
Capital non libr 0 Capital 1 000 000

1 000 000 1 000 000
Zoom
N 15
Risque dun capital lev non libr au moment de la constitution
En cas de cession des parts sociales, les plus-values seront faibles car elles seront
calcules sur un prix dacquisition lev : le capital social mme sil nest pas libr
la constitution. Ladministration fiscale pourrait essayer de dmontrer que lapport
des associs est fictif car les associs nont jamais eu lintention de financer le patri-
moine social par le capital social mais par un emprunt bancaire. Les associs peuvent
cependant argumenter que le financement du capital social sest effectu grce aux
bnfices, qui ont vocation tre attribus aux associs (voir page 60).
(Suite zoom n 15)
Les intrts dun emprunt sont dductibles du revenu foncier sils sont ncessaires
pour financer linvestissement. La SCI peut appeler le capital pour financer linves-
tissement. Elle na donc pas besoin demprunter. Ladministration pourrait estimer
que lemprunt ne sert pas acqurir limmeuble mais suppler au dfaut de paie-
ment de lassoci et rejeter ainsi la dductibilit des intrts. Cet argumentaire ne
tient pas car si lassoci avait emprunt titre personnel pour librer son apport,
les intrts auraient t dductibles de son revenu foncier (voir page 200).
Les intrts qui rmunrent le compte-courant ne sont pas dductibles tant que le
capital nest pas libr si la SCI opte pour lIS ou si les parts sont inscrites lactif
dune entreprise (on applique alors les rgles BIC voir page 118).
Zoom
N 16
La libration diffre du capital dune SCI ne permet pas
de faire dconomie fiscale
Quand le capital dune SCI nest pas entirement libr, lassoci a une dette de lib-
ration envers la SCI. Si lassoci vend ses parts sociales, le prix de vente des parts
sociales est moins important puisque lacheteur devra librer le capital. Pour viter
que la plus-value de cession et la base de calcul des droits denregistrement soient
rduits et permettent ainsi une conomie fiscale, la dette de libration vient augmen-
ter le prix de vente.

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PASCAL DNOS

Modles prts lemploi sur CD-Rom

ditions dOrganisation, 1998, 2001, 2004

La cration dune socit civile immobilire ncessite daccomplir des

1. La rdaction des statuts

Les socits civiles immobilires ne font lobjet daucune loi spcifi-

1.1. Attention aux SCI fictives

Absence daffectio societatis : laffectio societatis est lintention

Lapport des associs est fictif : la SCI acquiert un immeuble avec

Les associs peuvent cependant argumenter que le financement du

1. La socit fictive est la principale cause de nullit. Il existe cependant dautres

La cause de la nullit peut tre rgularise : la nullit peut tre

La nullit na pas deffet rtroactif : les cranciers personnels des

1.2. Les associs

1.2.1. SCI entre poux

1. Toute personne ayant intrt agir (crancier, administration fiscale, associ...)

Si un seul des poux, maris sous le rgime lgal, dsire sassocier

Si le conjoint dment inform ne manifeste sa volont de devenir asso-

1.2.2. SCI avec des mineurs

1. dfaut dinformation, le conjoint peut engager une action en nullit de lacte

1.3. Les apports

Les apports par les associs sont obligatoires.

Un bien indivis peut tre apport une SCI :

1.4. La participation aux rsultats

Tous les associs doivent participer aux rsultats.

1.4.1. Participation aux bnfices

Les associs participent aux bnfices (ou aux conomies) proportion-

1.4.2. Participation aux pertes

Vis--vis des cranciers de la SCI

Vis--vis des associs de la SCI

1.5. Comment laborer les statuts ?

1.5.1. Acte sous seing priv

Les futurs associs peuvent laborer les statuts de la SCI en compl-

gistrement dy apposer sa mention, et aux associs de faire des renvois

Combien dexemplaires des statuts ?

Exemplaires originaux signer Copies certifies conformes

un conserver au sige social ; pour le banquier ;

Les status types en annexe n 220

1.5.2. Acte authentique

Lacte authentique est-il obligatoire pour la rdaction des statuts ?

1.6. Lobjet social

Lactivit de la SCI doit tre civile. Attention une rdaction qui

Lobjet social dtermine ltendue des pouvoirs du grant vis--vis

Pour un modle de clause, voir les statuts types n 220

La dnomination sociale est libre. Elle peut tre de pure fantaisie.

1.8. Le sige social

Le sige social dtermine la nationalit de la socit, les tribunaux ter-

1.10. Les rapports avec les tiers

Les statuts ne peuvent pas limiter :

peuvent limiter leur engagement. Si les tiers acceptent cette limita-

1.11. Les droits des associs

Les engagements dun associ ne peuvent pas tre augments sans le

1.12. La fin de la socit

Les clauses de dissolution (art. 1844-7) et de nullit (art. 1844-10

1.13. Les clauses facultatives

La loi dfinit le cadre juridique gnral des SCI. lintrieur de ce cadre

1. Sauf en ce qui concerne laffectation des bnfices.

Les socits existantes doivent convertir leur capital en euros selon

Capital en francs (a) 100 000

Nombre de parts (d) 1 000

2. Conversion de la valeur nominale des parts sociales en euros

Valeur nominale de la part en francs (a) 100

Capital en euros arrondi la hausse (d) (f) 16 000

Augmentation de capital 755,10