Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
ISBN 978-85-387-3080-4
Parcelamento do Solo Urbano Parcelamento do Solo Urbano
e suas Diversas Formas e suas Diversas Formas
Adailson Pinheiro Mesquita
Edio revisada
CIP-BRASIL. CATALOGAO-NA-FONTE
SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ
________________________________________________________________________________
M543p
Inclui bibliografia
ISBN 978-85-387-3080-4
12-6555.
CDU: 343:349.44(81)
Plano de loteamento | 89
Fase preliminar | 89
Fase definitiva | 90
As zonas de interesse social | 93
Referncias | 195
A disciplina desenvolver os contedos relativos aos aspectos urbansticos, ambientais e paisagsticos do parce-
lamento do solo urbano; projetos, planos e viabilidade de loteamentos; legislao urbanstica brasileira; aspectos
jurdicos e aprovao administrativa de um loteamento no Brasil; projeto e implantao de infraestrutura de
loteamentos; registro imobilirio; loteamentos ilegais, irregulares e clandestinos; e regularizao fundiria.
Os contedos sero desenvolvidos buscando a simbiose entre a prtica e a teoria do projeto urbano e seus regula-
mentos, estabelecendo assim um processo de aprendizagem a partir das leituras da cidade real.
Esta disciplina pretende abordar a elaborao de projetos de parcelamento do solo e seus desdobramentos
jurdicos e administrativos de forma consciente e comprometida com a realidade urbana, visando contribuir para a
construo de cidades mais humanas e com qualidade de vida.
* Doutorando em Geografia pela Universidade Federal de Uberlndia (UFU). Mestre em Transportes pela Universidade de Braslia (UnB). Espe-
cialista em Trnsito e graduado em Engenharia Civil pela UFU.
1 Segundo Lima (2007), so consideradas protocidades as aldeias rurais criadas pelas sociedades primitivas, notadamente nos perodos
Paleoltico e Mesoltico, que mudavam de local sempre que o solo utilizado para agricultura se exauria.
As cidades tiveram as razes de seu surgimento no aumento das complexidades das relaes
humanas, no desejo de ocupao do territrio pelos imprios, no encontro de caminhos de comrcio
em entrepostos comerciais, nos fatos religiosos, entre outros. Os ncleos ou povoados se formaram
inicialmente em torno de objetivos comuns, para depois agregarem outras funes e se tornarem cada
vez mais complexos.
As transformaes estruturais da sociedade, ocorridas durante os anos 1945 e 1980, possuem uma
intrnseca ligao com o crescimento das cidades contemporneas. Esse processo deu-se em virtude da
implementao e do desenvolvimento de projetos tcnico-cientficos, que conduziram ao aumento das
taxas de urbanizao (grfico 1) em face da industrializao dos grandes centros urbanos (SANTOS, 1997).
Grfico 1 Evoluo da populao urbana e rural e taxa de urbanizao
70%
120 000 000
60%
100 000 000
50% Rural
80 000 000
Urbano
40%
60 000 000 Taxa de urbanizao
30%
40 000 000
20%
20 000 000
10%
0 0%
1950 1960 1970 1980 1990 2000
A partir do grfico 1 pode-se verificar que a populao urbana brasileira cresceu de forma abrupta,
enquanto a populao rural decresceu vertiginosamente. O aumento da populao nas cidades no foi
seguido de um planejamento que pudesse absorver as necessidades de oferta de equipamentos
urbanos (gua, luz, esgoto etc.) e de servios pblicos de transporte, educao e sade. O crescimento se
deu de forma desordenada e sem controle,
apresentando habitaes de baixa qualida-
de, bairros e favelas carentes de condies
mnimas de habitabilidade (figuras 1 e 2),
traduzido pela falta de redes de esgoto,
abastecimento de gua, energia eltrica, pa-
vimentao das vias etc. Apesar do desen-
volvimento tecnolgico, muitas cidades
apresentam baixa qualidade de vida para al-
guns segmentos da sociedade e muito disso
se deve pouca qualidade dos projetos dos
espaos destinados habitao, desde o
loteamento at as condies das casas e dos
apartamentos. Figura 1 Favela Papagaio Belo Horizonte (MG).
Existem dois modelos de cidade, a que surge espontaneamente e cresce de forma orgnica,
estendendo-se radialmente ou linearmente (e posteriormente pode adotar uma forma de planejamento)
(figura 3a) e a que planejada para algum fim, seja para capital de algum estado ou pas (figura 3b), com
fins de produo industrial ou outros objetivos. Em qualquer desses tipos a expanso urbana se d pelo
parcelamento do solo em fraes destinadas principalmente habitao, no entanto tambm podem
ser dirigidos a usos industriais, comerciais, de servios ou mistos.
Aos municpios pertencem as atribuies legais de ordenamento do territrio por meio do planeja-
mento e controle do uso, ocupao e parcelamento do solo (Constituio Federal de 1988, art. 30, VIII). Essa
exigncia, no entanto, requer a existncia de profissionais capacitados para exercer a tarefa de elaborao
do projeto de parcelamento. A esses profissionais, segundo Arruda (1997), caber atuar observando a
legislao, organizando o espao urbano de acordo com o potencial da rea, as necessidades da sociedade
naquele momento, as implicaes ambientais e as imposies de uso do solo. Ao poder pblico tambm
cabe a fiscalizao da prtica ilegal do parcelamento do solo urbano. Porm, a atribuio legal do poder
pblico no exime o cidado de estar atento s informaes sobre os aspectos legais do loteamento onde
pretende adquirir seu lote, evitando assim os loteamentos irregulares e clandestinos.
Lote
Quarteiro
Rua
2 Entende-se por malha urbana reticulada aquela formada por ruas paralelas sobrepostas em duas direes, podendo ser ortogonais, semi-
ortogonais, irregulares ou segmentadas.
Com o renascimento, no entanto, floresceu a busca da cidade sob um modelo de beleza que teve,
pela primeira vez na histria, uma abordagem conjunta entre o traado virio e as edificaes.
A forma de organizao advinda da utilizao de vias radiais influenciou notadamente a reforma
de Paris, Frana e o Plano de Barcelona, Espanha. No Brasil, a presena do uso das retculas para o
desenho do espao se fez presente desde o perodo colonial, com os planos portugueses para diversos
ncleos urbanos. Contudo, foram os espanhis que mais se utilizaram desse vocabulrio para a criao
das suas cidades nas colnias na Amrica. O sculo XIX trouxe tambm as tendncias em evidncia na
Europa e sua influncia pode ser notada no traado das cidades planejadas de Belo Horizonte-MG, com
o Plano de Aaro Reis (figura 6), e Goinia-GO.
Figura 6 Detalhe Plano Aaro Reis para Belo Horizonte (MG). (FERRARI, 1984)
A figura 7 mostra outra cidade, mais recente no Brasil, na qual predomina o sistema de retcula.
Nota-se a utilizao de formas mistas que agregam plantas com ruas radiocntricas, eixos diagonais e
eixos cvicos3. Toda a forma condicionada pela presena de quadras do tipo grelha, em sua maioria,
desenho esse que depois se tornou recorrente nas expanses urbanas.
(REGO et al., 2004)
3 Ruas radiocntricas so aquelas que irradiam a partir de um ponto central, enquanto os eixos diagonais so vias que atravessam malhas reti-
culadas formando ngulos agudos. Os eixos cvicos so aquelas vias nas quais se concentram os edifcios pblicos e administrativos da cidade
e por isso so tratadas de forma a se destacarem na malha urbana.
Ar
Poluio ar/som
gua
Calor
Energia eltrica
Cultura/tecnologia
Outras formas de energia
Resduos slidos
Alimentos
Efluentes lquidos
Populao Nova urbanizao
Figura 8 Processo de implantao de uma nova urbanizao e gerao de impactos.
Conhecer bem as caractersticas topogrficas de vital importncia para que o projeto de parcela-
mento seja bem-sucedido, assim como os aspectos ambientais relativos fauna e flora do local, recursos
hdricos, ventos dominantes, aspectos da insolao, conhecimento do solo, entre outros (figura 10).
(MASCAR, 1994)
Figura 11 Utilizao de traados no ortogonais em traados urbanos Estrutura de um
quarteiro triangular da cidade de Paris Modelo Moscou-Clapeyron.
Segundo o autor, os traados urbanos podem ser compostos de diversas maneiras, podendo-
-se denomin-los de malhas abertas ou semiabertas, dependendo do grau de mobilidade e cone-
xes por elas permitido. A opo por qualquer tipo de traado ou at mesmo a combinao entre eles
depender de vrios fatores que nortearo o projeto. Para isso o projetista far suas opes baseando-
-se no somente em fatores econmicos, mas tambm pelos aspectos culturais e sociais dos habitantes.
A figura 12 mostra exemplos de traados com malhas abertas e semiabertas.
(MASCAR, 1994)
a) malha urbana conhecida como b) malha urbana com ruas sem sada
espinha de peixe. em T.
Texto complementar
Configurao espacial dos loteamentos
(COSTA, 2007)
Loteamento um tipo de parcelamento urbano (do solo) caracterizado pela abertura de
novas vias de acesso aos lotes ou prolongamento das j existentes, sendo os lotes destinados a edi-
ficaes para fins urbanos e no qual o arruamento (projeto e abertura das ruas) imprescindvel
existncia deste (Ferrari, 2004).
De uma forma sucinta, pode-se falar do loteamento como organizao espacial constituda pri-
meiramente pelas vias, que delimitam fraes de uma gleba que, por sua vez, so subdivididas em
lotes ou parcelas. Essa definio remete-se ideia de uma malha espacial urbana. Segundo Ferrari
(2004), malha ou traado urbano uma planta da cidade significativamente representada pelo seu
sistema virio e os espaos delimitados pelas vias.
Ou seja, cada projeto de parcelamento representa, numa escala menor, um pedao da cidade.
Dentro dos loteamentos, verifica-se uma variao na forma das vias, algumas com traados
muito particulares. Segundo suas caractersticas de configurao, as malhas podem ser classificadas
basicamente em:
::: Malha Linear, geralmente aplicada a pequenas glebas (salvo em alguns projetos locali-
zados na rea de plancie litornea e que seguem perpendicularmente linha da praia
at uma via principal) e que pode apresentar-se como linear aberta, linear fechada, linear
semifechada, linear fechada com praa central e linear em ala;
::: Malha Reticulada, formada por feixes paralelos de vias e que ocupam uma rea maior
caracterizada como ortogonal, semiortogonal, irregular e ortogonal segmentada;
::: Um terceiro tipo de malha que difere do trao linear e ortogonal e que pode configurar-se
como radial, semicircular, unidade de vizinhana e labirinto.
Esses dois ltimos exemplos (unidade de vizinhana e labirinto) trazem propostas inovadoras,
diferentes do que normalmente se empregava na cidade, enfatizando a constituio de lugares na
cidade onde seus significados so traduzidos na particularidade de seus elementos.
Os parcelamentos configurados por uma malha linear possuem uma rua central com os
lotes voltados para ela. Esse tipo de configurao caracterizado pela reproduo em srie na
distribuio dos lotes, ou seja, h uma repetio das caractersticas formais das glebas morfologia,
dimenses e orientao. Normalmente, a maior dimenso do lote corresponde metade da largura
de uma quadra (uma faixa estreita), o que faz com que a distribuio dos terrenos tenha alternativas
reduzidas, interferindo na (in)existncia de reas com funes distintas de moradia, como por
exemplo, reas destinadas ao convvio e sociabilidade, bem como a equipamentos urbanos.
A rua como elemento central pode ter a sua funo compreendida sob duas ticas distintas: ser
o elo entre os lotes para a qual esto voltados, visto que o nico espao de uso pblico comum a
ambas as partes, ou distanciar os moradores do loteamento por ser, ao mesmo tempo, o nico espao
que marca a diviso entre pblico e privado, e quanto maior a sua dimenso, maior o afastamento.
A configurao reticular linear no traz elementos que faam de sua configurao algo singular
que marque a malha urbana com concepes at ento nunca empregadas, ou que tenham a
inteno de direcionar novos arranjos espaciais. O que se percebe a continuao do existente, a
expanso da mesma malha, apenas mais um elemento tpico acrescido cidade e, portanto, sem
caractersticas prprias. A singularizao do local pode ocorrer apenas com a arquitetura das edifi-
caes que nele sero construdas e dos usos, tanto privados como pblicos.
As distintas formas de traado virio linear (aberta, fechada, semifechada, fechada com
praa central e em ala) apresentam traos especficos nas suas configuraes, mas que sempre
se remetem s caractersticas gerais. A aberta possui mais de uma articulao com a malha viria
do entorno, sendo bastante comum em pequenas glebas. A fechada possui uma rua central sem
sada (em cul-de-sac) e apenas um ponto de articulao com a malha externa. A fechada com
praa central apresenta aspectos muito similares a esta ltima, porm, nesse caso, a rua contorna
uma praa central, criando um grande largo na frente dos lotes. Esse mesmo princpio utilizado
no clssico traado do bulevar (boulevard), em malhas abertas ou fechadas. No bulevar, as praas
tornam-se grandes jardins ou passarelas. Em alguns loteamentos de Macei, essa parte central a
praa ou o canteiro transformada em locais de pista de jogging ou dividida em uma faixa central
para circulao e s faixas laterais so alocados equipamentos urbanos como bancos e mesas,
formando pequenos ambientes de estar. A linear em ala configura-se de forma muito semelhante
linear com praa central, uma vez que, em ambos os casos, a rua sofre uma bifurcao mas, nesse
caso, contorna no mais um espao de uso pblico, mas sim uma quadra, um espao privado.
A semifechada, pode-se dizer, uma juno da aberta com a fechada na qual uma das extremidades
da rua para retorno e possui uma via intermediria transversal, o que garante um maior contato
com as reas vizinhas.
Nos projetos de loteamento h a dominncia de configurao de malha ortogonal (na qual
as ruas formam uma malha de vias dispostas em dois feixes de ruas paralelos que se interceptam,
quase ou perfeitamente, ortogonalmente entre si), em torno de 40% dos projetos aprovados no
intervalo de cada dcada. Esse nmero pode ser justificado pela possibilidade de melhor uso e
maior aproveitamento do terreno, o que conseguido pela formao de uma rede que procura
utilizar os espaos na sua totalidade sem que sobrem interstcios reas que no correspondam s
caractersticas para uso e ocupao.
Normalmente, a malha ortogonal aplicada em grandes glebas, o que pode proporcionar um
melhor arranjo espacial quando da diviso do terreno em quadras, lotes, ruas e espaos para uso e
convvio pblico. Entretanto, falar do que seria um melhor arranjo espacial algo que requer uma
cuidadosa discusso, visto que nem mesmo a legislao, que um instrumento que norteia a confi-
gurao dos loteamentos, relata como seria a melhor disposio dos elementos.
O que se pode observar a repetio das quadras em srie, simetricamente, onde apenas
as vias interrompem a sequncia, algo semelhante malha linear aberta. Poder-se-ia dizer que
o parcelamento ortogonal seria um conjunto, uma unio de vrios loteamentos em malha linear
aberta. Entretanto, no caso da malha ortogonal, por dispor de uma rea de ocupao maior, alguns
outros espaos podem aparecer, como os espaos de uso pblico, as reas verdes e reas para
equipamentos urbanos. Essas reas no tm uma localizao exata, nem especificada em lei, fica a
critrio do projetista ou do empreendedor a escolha do local mais adequado ou conveniente. No
obstante, a prefeitura possa impor a localizao dos mesmos se ela assim o desejar, tendo em vista
a articulao dos distintos parcelamentos.
Entre as variaes da malha reticulada ortogonal, a semiortogonal difere porque parte das vias so
inclinadas, com variao da direo (FARIA; CARVALHO; COSTA, 2005). Entretanto, quando considerado
o critrio de ortogonalidade, essa categoria poderia desaparecer, cedendo lugar para a reticularidade. Na
irregular as ruas no seguem uma disposio regular, seguindo vrias direes. E na ortogonal segmen-
tada, as quadras so dispostas formando grupos de quadras dispostas ou no em torno de uma praa.
Os tipos de malha que no seguem a ortogonalidade e linearidade como trao principal do
sistema virio tm caractersticas muito especficas. Na radial as ruas convergem para um mesmo
ponto. Na semicircular parte das vias do loteamento so em arco concntrico e outra parte radial.
A unidade de vizinhana e o labirinto trazem novas propostas de loteamento que marcam e fixam
elementos com significados distintos dos que so empregados na cidade, nos quais o princpio
latente do esquema que a vizinhana deve ser considerada tanto como uma unidade de um con-
junto maior, quanto uma entidade distinta em si mesma (CLARENCE PERRY) e o arranjo espacial
dos elementos em mltiplas divises sugere uma disposio confusa aos olhos externos, mas que
prope o uso restrito das reas internas aos moradores.
Atividades
1. A expanso urbana de forma descontrolada tem levado a diversos problemas nas cidades brasi-
leiras. Cite trs problemas oriundos dessa expanso.
3. Como os profissionais que elaboram projetos de parcelamento do solo podem contribuir para
que estes se tornem bons instrumentos de estruturao do espao urbano?
Gabarito
1. Favelizao; carncia de infraestrutura em diversos locais, tais como a falta de redes de energia
eltrica, saneamento bsico e pavimentao de vias; e estreitamentos e afunilamentos no sistema
virio.
2. Impacto sobre a fauna e flora a implantao de novos loteamentos levar supresso da vege-
tao e causar uma mudana nos hbitos dos animais da rea.
Impacto sobre as redes de esgoto da cidade o novo loteamento trar um aumento nos fluxos
das redes.
Impacto sobre a drenagem de guas pluviais o novo loteamento trar uma impermeabilizao
da rea e um aumento do escoamento superficial, a nova rede a ser implantada lanar essas
guas nos cursos dgua prximos ou nas redes do entorno.
Essa lei federal, juntamente com os regulamentos municipais e as leis estaduais, veio disciplinar
vrios conflitos de interesses existentes entre usurios e habitantes da cidade e proprietrios de lotea-
mentos cujos objetivos so, por vezes, diferentes.
A primeira ao para o parcelamento do solo nasce do desejo do proprietrio (pblico ou
privado) de obter uma gleba de terra existente dentro da rea da cidade, circunscrita pelo permetro
urbano, para transform-la em um loteamento. Para tornar esse desejo em realidade entre outras
providncias legais, o proprietrio dever procurar um profissional ou um grupo deles que possua
atribuies profissionais para elaborar o projeto do loteamento e urbanizao. Os profissionais
com atribuies para realizar esse tipo de projeto so arquitetos, urbanistas e engenheiros civis,
devidamente registrados no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA) de
cada estado da federao. A relevncia de um projeto de parcelamento do solo requer dos profissionais
envolvidos uma grande responsabilidade para sua elaborao.
Os objetivos a serem estabelecidos para um projeto de loteamento so vrios e dependem dos
interesses das partes envolvidas, no caso o proprietrio da gleba a ser parcelada, empresas loteadoras,
construtoras ou cooperativas e a populao representada pelo Poder Pblico. Segundo Barreiros (2007),
os objetivos dessas partes se dividem em formais e informais e podem ser coincidentes ou conflitantes.
Os objetivos formais se referem implantao de um projeto de parcelamento capaz de oferecer
uma boa qualidade de vida populao, atendendo s expectativas dos clientes dentro das suas
possibilidades econmicas. No entanto, os objetivos reais dos proprietrios podem considerar aspectos
mais especficos, tais como: garantir maior rentabilidade do investimento empregado, maior taxa de
aproveitamento do terreno, garantir um retorno do capital no menor espao de tempo possvel, rpido
incio de vendas. Os objetivos reais dos clientes podem ser: pagar um menor preo pelo lote, possuir
caladas mais largas no loteamento, mais reas verdes e institucionais, lotes com testada maior, entre
outros. Os objetivos e os conflitos deles decorrentes variam de acordo com fatores como o local de
insero do parcelamento, o perfil dos clientes a quem se destina preferencialmente o produto, polticas
pblicas locais etc. Outros agentes tambm fazem parte do processo de parcelamento do solo e so
constitudos pelas empresas concessionrias de energia, gs, telefonia, gua, transporte, iluminao,
lixo, empresas de consultoria e projetos de parcelamentos, cartrios, bancos e agncias de fomento.
Todos esses agentes possuem interesses e objetivos diversos quando participam do processo e os
mesmos devem ser equacionados para que os objetivos formais sejam alcanados.
Para que o projeto de parcelamento do solo consiga tais objetivos faz-se necessrio considerar
as metodologias de pesquisa, anlise e diagnstico ambiental e propostas de interveno. A literatura
do desenvolvimento sustentvel farta em metodologias de compreenso e interveno urbana,
contudo sero exemplificadas as metodologias propostas por Andrade e Romero (2007) e por Souza,
Tucci e Pompo (2007). Os dados que o proponente do loteamento dever dispor inicialmente po-
dem ser traduzidos em plantas do terreno na escala 1:1 000 ou 1: 2 000, plantas topogrficas contendo
elementos de destaque como recursos hdricos, reas de preservao, entre outros aspectos. Devero ser
conhecidos os aspectos geolgicos, de fauna e flora do local, da permeabilidade do solo, geotcnicos,
cursos dgua, reas alagadias, mananciais, linha de transmisso de energia, linhas telefricas, adutoras
e demais indicaes que caracterizam o imvel. Outros dados que tambm devem ser conhecidos se
referem demarcao das reas com declividade de 30%, arruamentos existentes nas reas confron-
tantes, abastecimento de gua, redes de drenagem de guas pluviais, redes de esgoto etc. Devem ser
conhecidas tambm as leis de sistema virio, Plano Diretor e zoneamento e parcelamento do solo do
municpio, alm das leis estaduais e federais que regem a matria.
Para Andrade e Romero (2007) o projeto de parcelamento sustentvel possui trs etapas: a pri-
meira constitui-se do diagnstico ambiental da rea de insero, obtido com o Estudo de Impacto
Ambiental e Relatrio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) e Estudo de Impacto de Vizinhana e Relatrio
de Impacto de Vizinhana (EIV-RIVI). Esses dois instrumentos so requeridos para a elaborao do pro-
jeto de parcelamento e constituem timas ferramentas para o projeto de um bom loteamento. A partir
dos dados ambientais presentes nos estudos e relatrios, o diagnstico ambiental pode ser realizado
por meio da elaborao de tabelas que possibilitam uma anlise dos conflitos ou problemas existentes
nos meios fsicos, biticos e antrpicos e as diretrizes propositivas.
A segunda etapa deve ser constituda pelo estabelecimento de estratgias ecolgicas baseadas
em princpios ecolgicos que visam favorecer a interdependncia das reas, maximizar a reciclagem em
todos os subsistemas urbanos, pensar a energia solar e os aspectos bioclimticos, favorecer as alianas
entre moradores, implantar uma maior diversidade de usos, favorecer o equilbrio dinmico por meio
de um bom projeto de funcionamento das vias e usos adequados. A tabela oriunda dessa etapa mostra
os recursos ambientais e as estratgias necessrias (concepo urbana) para que os princpios de sus-
tentabilidade sejam transformados em tcnicas de desenho.
A etapa posterior constituda pelo desenho urbano propriamente dito, elaborada com o conheci-
mento das etapas anteriores. O equacionamento das caractersticas requeridas para cada subsistema pre-
sente no loteamento e suas respostas ambientais caber ao profissional, por meio do seu conhecimento
e vocabulrio tcnico. Dessa forma, primordial que os profissionais do desenho urbano conheam
todas as possibilidades que o meio tcnico informacional dispe para soluo dos problemas.
(MORETTI, 1986)
1
2
As vias podem ser classificadas pelas funes que desempenham na malha urbana, sendo que a
largura varia com o volume do trfego que passa por ela. Segundo a SUPAM/SEPLAN (1984, p. 9) as vias
podem ser classificadas como:
::: Vias coletoras (vias secundrias) possibilitam a circulao de veculos entre as vias arteriais
e acesso s vias locais;
::: Vias arteriais (vias preferenciais) destinam-se circulao de veculos entre reas diferentes,
com o acesso a reas lindeiras devidamente controlado;
::: Vias locais do acesso direto aos lotes lindeiros e ao trnsito local;
::: Vias de pedestres destinam-se ao trnsito exclusivo de pedestres;
::: Ciclovias destinam-se ao trnsito exclusivo de veculos de duas rodas no motorizados
(bicicletas).
A essas vias pode-se agregar a nomenclatura via estrutural, existentes em algumas cidades, para
aquelas vias arteriais com uso do solo especfico e grandes larguras, e ainda as vias expressas, que possi-
bilitam mais velocidade e normalmente so caracterizadas pelas rodovias que do acesso s cidades.
Via estrutural
Via arterial
Via coletora
Via local
Segundo Puppi (1981), o sistema virio urbano deve se amoldar configurao topogrfica a ser
delineada tendo-se em vista:
::: Os deslocamentos fceis e rpidos, obtidos com percursos os mais diretos possveis, entre os
locais de habitao e os de trabalho e de recreao, e com comunicaes imediatas do centro
com os bairros e destes entre si;
::: Propiciar melhores condies tcnicas e econmicas para a implantao dos equipamentos
necessrios aos outros subsistemas de infraestrutura urbana;
::: A constituio racional dos quarteires, praas e logradouros pblicos;
::: A interligao sem conflitos ou interferncias da circulao interna com o subsistema virio
regional e interurbano; e
::: A limitao da superfcie viria e seu desenvolvimento restrito ao mnimo realmente necessrio,
em ordem a se prevenir trechos suprfluos e se evitarem cruzamentos arteriais excessivos ou
muito prximos.
Alm disso, as vias, que constituem o subsistema virio, devero conter as redes e equipamentos
de infraestrutura que compem seus demais subsistemas, em menor ou maior escala.
Para Mascar (1994), o sistema virio composto de uma ou mais redes de circulao, de acordo
com o tipo de espao urbano (para receber veculos motorizados, bicicletas, pedestres, entre outros).
O sistema complementado pela drenagem de guas pluviais, que assegura ao virio o seu uso sob
quaisquer condies climticas. De todos os sistemas de infraestrutura urbana, esse o mais delicado,
merecendo estudos cuidadosos porque:
::: o mais caro dos sistemas, j que normalmente abrange mais de 50% do custo total de urba-
nizao;
::: ocupa uma parcela importante do solo urbano (entre 20% e 25%);
::: uma vez implantado, o sistema que apresenta mais dificuldade para aumentar sua capaci-
dade pelo solo que ocupa, pelos custos que envolvem e pelas dificuldades operativas que cria
sua alterao;
::: o sistema que est mais vinculado aos usurios (os outros sistemas conduzem fluidos, e
este, pessoas).
O desenho geomtrico do sistema virio deve ter uma forma que possibilite deslocamentos com
conforto e segurana, seja para usurios de veculos motorizados, pedestres ou ciclistas. Dessa forma, alm
do dimensionamento das larguras, os cuidados com declividades e raios de giros tornam-se indispensveis.
A escolha do tipo de traado a ser implantado deve considerar tambm a topografia da gleba.
Recomenda-se para as intersees de vias um desenho que possibilite uma melhor visibilidade,
diminuindo o nmero possvel de acidentes. Isso pode ser conseguido evitando-se cruzamentos de vias
em ngulos agudos, dando preferncia a ngulos entre 80o e 90o. Os raios horizontais de concordncia
entre as vias devem ser coerentes com o trfego que elas podem receber (tabela 3).
R = ...
(MASCAR, 1994)
Tipo de via Raio (m)
Local com local 2a3
Coletoras 5a7
Arteriais 8 a 10
O desenho de ruas sem sada, prprias de traados urbanos do tipo rvore (figura 3) e estacio-
namento, deve seguir as referncias tcnicas da boa forma urbana, com vista a conseguir um bom
desempenho do sistema virio e menos conflitos, o que resultar em um menor nmero de acidentes
de trnsito.
(PRINZ, 1979)
O sistema virio pode assumir formas distintas conforme a imaginao do projetista, podendo
ser em forma de retcula, radiocntricas, em rvore ou uma mistura de todas elas. Contudo, o resultado
deve servir ao exerccio da boa forma urbana e proporcionar qualidade de vida aos habitantes da cidade.
O sistema virio de uma cidade no pode ser encarado apenas sob o ponto de vista funcional, mas
agregar a esse o carter fundamental que a rua possui de proporcionar encontros e tornar-se palco de
acontecimentos que marcaro a vida de todos.
Texto complementar
Espaos de uso pblico: ruas criadas e praas projetadas
(COSTA, 2007)
Entre os elementos componentes dos projetos de parcelamento do solo pode-se dizer que
esses se dividem em dois espaos: o privado e o pblico. Nos loteamentos este ltimo constitui-se
de ruas e praas, elementos que se destinam sociabilidade e convivncia. E os demais elementos
citados e descritos anteriormente (lotes e quadras) constituem o espao privado, destinado ao uso
particular. No contexto da cidade, as ruas so caracterizadas como locais de passagem, onde as pes-
soas podem se encontrar e as praas como locais de parada, e por essa razo os locais onde as pessoas
podem, alm de se encontrar, conviver. Entretanto, tambm verdade que as caladas so espaos
muitas vezes utilizados para a integrao social. Os usos dos passeios pblicos podem ocorrer de
diferentes formas, variando de acordo com a cultura local, bem como da existncia e a proximidade
de locais que desempenhem essa funo.
As ruas tm algumas de suas caractersticas como dimenso e largura asseguradas pela legisla-
o. Contudo, os perfis transversais apresentados nos projetos nem sempre correspondem ao que
previsto em lei. O artigo 25 da Lei Municipal 575, de 26/11/1957 fixa dimenses mnimas para as
vias locais de menor circulao entre 10,00 e 12,00m. Nos loteamentos as vias locais correspondem
s ruas criadas para deslocamento interno e essas podem ou no ter conexo com a malha externa.
Esse artigo ainda remete-se dimenso da superfcie de rolamento, estabelecendo que essa no
poder exceder a dois teros (2/3) da superfcie total.
Nos loteamentos analisados a largura das vias variava entre 6,00 e 24,00m. As menores corres-
pondem s vias locais e as maiores s vias primrias ou vias de acesso ao empreendimento, ou ainda,
prolongamento de uma via existente. A maior parte das vias apresenta largura total de 12,00m
como previsto em lei, com pista de rolamento de 8,00m e faixas de 2,00m em ambos os lados desti-
nados aos passeios pblicos. O que se questiona se essas configuraes atendiam s funes que
esses espaos podiam desempenhar, em especial as caladas, nas quais no apenas a passagem de
pedestre ocorre, mas tambm a parada e o convvio dos que as utilizam. Se a arborizao era obriga-
tria e a calada tinha, por exemplo, 1,5m de largura, como conciliar as demais funes num espao
diminuto? Alguns autores dos projetos aprovados no perodo afirmam que a largura ideal para uma
via de 14,5m de pista, sendo esta composta por duas faixas de rolamento (3,5m cada) e uma faixa
destinada a estacionamento (3,5m), e pelo menos 2m de caladas.
A importncia dessas medidas no olhada, neste trabalho, apenas sob o ngulo tcnico,
julgando o quanto de largura necessrio para o desempenho favorvel do fluxo de veculos e de
pedestres, mas sim sob o aspecto social, o quanto desses espaos oferecido integrao social e
qual o verdadeiro papel desempenhado por esses espaos. Como a legislao assegurava a arbori-
zao dos logradouros, o espao das caladas poderia ento ainda ser partilhado com os espaos
de permanncia e de passagem, alm dessa faixa destinada a equipamentos urbanos e vegetao
(figura 1).
Por isso enfatizamos tambm o quanto a vida social cotidiana interiorizou-se nos espaos
confinados pelos muros das casas residenciais. Isso porque a rua, que por certo intervalo da histria
das cidades completava a casa, sendo uma extenso dela, onde as pessoas conviviam, passou a se
contrapor a ela a casa tem a funo de preservar a individualidade, reforando o privado (FANI,
1996). A razo de a rua se opor casa pode ser explicada pelo aumento significativo do uso da tele-
viso como instrumento de informao e divertimento, minimizando o contato com a vizinhana.
Da mesma forma, o predomnio dos automveis, que tirou as cadeiras das caladas (FANI, 1996)
um dos agravantes no enfraquecimento da sociabilidade, uma vez que reduz as relaes de vizi-
nhana. As atividades, antes realizadas nas ruas e nas caladas dos bairros (quermesses, encontros
nas esquinas, ensaio das escolas de samba exemplos citados por Ana Fani no seu livro O lugar no/do
mundo) atualmente acontecem em locais fechados. como se aos poucos fossem desaparecendo
os lugares, os pontos de encontro.
[...] Mas de lugar do estar as ruas das metrpoles definitivamente se transformaram em lu-
gar de passagem. Mas no perdeu para sempre o seu sentido de lugar do encontro, bem como de
reunio, por mais que hoje se tenham tornado espordicos. Quantos ps j no deixaram a suas
pegadas? (FANI, 1996).
Alm das ruas, as reas destinadas sociabilidade podem estar localizadas ao centro, como
se a essas fosse empregada funo de centralidade do loteamento. Em outros, esses espaos loca-
lizam-se na periferia do terreno, como se objetivassem a beleza esttica do loteamento. Indepen-
dente de sua localizao e de sua dimenso, os espaos de uso pblico podem ou no responder ao
objetivo para os quais se destinam: promover a sociabilidade, a aproximao entre os moradores.
Isso porque a realidade social e de convivncia da localidade capaz de fazer usos distintos de um
mesmo espao: tanto podem utiliz-lo para uma aproximao, quanto fazer deles o limite entre
seus mundos privados.
A existncia desses espaos nos loteamentos percebida de forma muito reduzida a maior
parte dos projetos no apresenta as praas como elemento constituinte. A caracterizao desses
espaos no segue uma uniformidade quanto ao tamanho e qualidade. Em alguns projetos as
praas ou as reas verdes correspondem a terrenos intersticiais, ou seja, terrenos que no tm
caractersticas fsicas favorveis comercializao como lote. Alguns autores de projetos ainda
afirmam que essas reas deveriam ser projetadas para serem pontos centrais dos loteamentos e
que para elas convergissem as demais ruas, funcionando como um grande centro verde. Contudo,
essa realidade no constatada nos projetos analisados: grande parte dos empreendimentos que
apresentam reas destinadas ao uso pblico destina para esse fim os espaos que sobram da diviso
da gleba, normalmente na periferia do loteamento.
Alguns projetos, em especial os de maior dimenso, demonstram um maior cuidado na distri-
buio dos elementos e configurao formal resultante oferecimento de um lugar onde as pes-
soas tenham a possibilidade de viver e se encontrar j que na cidade onde se expressam as
necessidades mtuas de cada indivduo e impele, na produo da vida urbana, uma srie de atos
e encontros que ocorrem permanente e simultaneamente no espao urbano (GRAEFF apud
CALIHMAN, 1975).
Isso pode ser observado na maior quantidade de cruzamentos, as esquinas, onde as pessoas
se encontram, cruzam seus caminhos e, tomando a deciso por onde seguir, continuam seu trajeto.
Como tambm na maior quantidade de espaos de uso pblico, refletida no apenas nas praas e
reas verdes, mas tambm nas reas destinadas ao passeio pblico as caladas e vias. Entretanto,
cada grupo, cada formao pessoal pode-se utilizar de forma diferente dessa realidade entend-la
como uma possibilidade maior de se encontrar com o prximo, ou utiliz-la como fronteira entre os
espaos privados.
Alguns loteamentos podem gerar tambm um esprito de cooperao entre os moradores,
refletido na criao de associaes que buscam, em unio com todos os habitantes da localidade,
primar pela qualidade do loteamento, e que normalmente concentram essa melhoria nos espaos
que possam atender a todos de forma igualitria, e esses espaos so os espaos de uso pblico.
Nas pequenas glebas, onde justamente por acomodar um nmero menor de moradores poderia
ser facilitada a sociabilidade entre eles, quase no so oferecidas reas para uso pblico, apenas as
ruas e caladas. Talvez as caladas sejam suficientes para estabelecer uma ligao entre os moradores
pela pequena dimenso da via, o que faz com que eles estejam mais perto uns dos outros.
Cada projeto de parcelamento do solo, inserido, criado no seio citadino, pode fazer surgir uma
nova forma de sociabilidade urbana, dando continuidade ou no ao que j existia.
Entretanto, a existncia de espaos que podem proporcionar a aproximao entre os mora-
dores nem sempre olhada sob ngulo positivo. O afastamento provocado pela maior e contnua
distncia entre os espaos pblicos e privados pode ser traduzida como fronteira capaz de ser ultra-
passada e obstculo incapaz de ser quebrado.
Atividades
1. O que voc entendeu por loteamento e desmembramento?
2. Quando do estabelecimento de objetivos por parte dos agentes envolvidos no processo de par-
celamento do solo, emergem conflitos que necessitam ser mediados. Quais so os instrumentos
pblicos de mediao desses conflitos?
3. O que voc entendeu por hierarquizao viria e como as vias podem ser classificadas?
Gabarito
1. Por loteamento considera-se a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com aber-
tura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou
ampliao das vias existentes. Desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados
edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura
de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou ampliao dos j
existentes.
2. Esses instrumentos so constitudos pela Lei Federal 6.766 de 19 de dezembro de 1979, que regu-
lamenta o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou expanso urbana, pelos
regulamentos municipais e pelas leis estaduais sobre esta matria.
3. Hierarquizao viria pode ser entendida como o estabelecimento de critrios diferentes para
vias com funes urbanas distintas em uma cidade. As vias podem ser classificadas como locais,
coletoras, arteriais, estruturais ou expressas.
Dessa forma pode-se concluir que a infraestrutura urbana deve ser encarada como um condicio-
nante importantssimo para o desenvolvimento econmico e humano de uma sociedade.
Mascar (1987) refere-se s redes de infraestrutura como to antigas quanto as cidades. A primeira
dessas redes a surgir foi a malha viria urbana, formada por ruas e espaos pblicos. As pistas de
rolamento e caladas dessas malhas evoluram em seus tipos de pavimentos e larguras at se alcanar as
atuais conformaes, que tm o automvel como padro preponderante. Os pavimentos tiveram uma
grande evoluo desde as estradas romanas pavimentadas com pedra. As redes sanitrias tambm se
mostram bastante antigas, tendo-se notcias da existncia delas, com grande qualidade de engenharia,
na Roma Antiga e em Jerusalm.
O abastecimento de gua, no entanto, traz tambm a preocupao com a eliminao das guas
servidas, que se no forem eliminadas de forma satisfatria podem levar proliferao de doenas. Os
romanos tambm foram pioneiros na instalao de redes de eliminao de esgotos, embora outros
povos tambm tenham mostrado avanos nessa direo. Contudo, a retomada das preocupaes com
as redes sanitrias somente aconteceu a partir do sculo XV na Europa.
Para Mascar (1987), as redes de energia eltrica apareceram no fim do sculo XIX, inicialmente
para iluminar o centro das cidades em substituio s redes a gs e depois como trao para os bon-
des em substituio aos cavalos que os puxavam. A rede de eletricidade, aps sua insero, obteve
um grande desenvolvimento. As redes de gs e energia eltrica possibilitaram intensas mudanas nas
cidades no perodo industrial, moldando-as para o formato hoje conhecido.
O advento de novas tecnologias de comunicaes levou criao de novas redes, como telefonia,
televiso e transmisso de dados, as quais trouxeram novas transformaes ao espao urbano e torna-
ram-se imprescindveis para a sociedade e, como tal, devem ser providas aos habitantes.
O planejamento, a concepo, a implantao e a gesto de sistemas tcnicos, segundo Zmitrowicz
e De Angelis (1997), cabe engenharia urbana. Para os autores, a denominao sistema tcnico possui
dois significados: o primeiro como rede de suporte, ou seja, uma dimenso fsica, e o segundo como
rede de servios. Procura-se integrar, no conceito de sistema tcnico, sua funo dentro do meio urbano,
o servio prestado populao e seus equipamentos e rede fsica. Pode-se entender a cidade como
um conjunto de subsistemas urbanos, definido por meio dos seus subsistemas tcnico-setoriais, tendo
como exemplo o subsistema de infraestrutura urbana, composto, por sua vez, por outros subsistemas,
que podem ser classificados da seguinte forma:
::: Subsistema virio;
::: Subsistema de drenagem pluvial;
::: Subsistema de abastecimento de gua;
::: Subsistema de esgotos sanitrios;
::: Subsistema energtico;
::: Subsistema de comunicaes.
(MASCAR, 1994)
boca de lobo condutor poo de visita
caixa de ligao
PV1 PV2
PV1 PV2
PV1 PV3
PV2
Os elementos que compem o subsistema de drenagem das guas pluviais so assim definidos
por Zmitrowicz e De Angelis (1997):
::: Meios-fios ou guias so elementos utilizados entre o passeio e o leito da via, dispostos parale-
lamente ao eixo da rua, construdos geralmente de pedra ou concreto pr-moldado e que for-
mam um conjunto com as sarjetas. recomendvel que possuam uma altura aproximada de
15cm em relao ao nvel superior da sarjeta. Uma altura maior dificultaria a abertura das portas
dos automveis, e uma altura menor diminuiria a capacidade de conduzir as guas nas vias.
::: Sarjeta so faixas do leito virio, situadas junto ao meio-fio, executadas geralmente em
concreto moldado in loco ou pr-moldado. Formam, com o meio-fio, canais triangulares, cuja
finalidade receber e dirigir as guas pluviais para o sistema de captao.
::: Sarjetes (figura 3a-2) so calhas, geralmente construdas do mesmo material das sarjetas,
em forma de V, que dirigem o fluxo de guas perpendiculares. Um dos pontos crticos desse
sistema ocorre nos cruzamentos de ruas, onde o acmulo de gua pode atrapalhar o trfego.
1
(MASCAR, 1994)
2
a b
Figura 3 ( a ) Comportamento das guas pluviais em sarjetas (1) e sarjetes (2) e ( b ) Comportamento das
guas pluviais em sarjetas e bocas de lobo.
::: Bocas de lobo (figura 4) so caixas de captao das guas colocadas ao longo das sarje-
tas, com a finalidade de captar as guas pluviais em escoamento superficial e conduzi-las ao
interior das galerias. Normalmente so localizadas nos cruzamentos das vias antes da faixa de
pedestres, ou em pontos intermedirios, quando a capacidade do conjunto meio-fio versus
sarjeta fica esgotado (figura 3b).
(MASCAR, 1994)
::: Galerias (figura 5b) so canalizaes destinadas a receber as guas pluviais captadas na
superfcie e encaminh-las ao seu destino final. So localizadas em valas executadas geral-
mente no eixo das ruas, com recobrimento mnimo de 1m. So, em geral, pr-moldadas em
concreto, com dimetros variando entre 400 e 1 500mm.
::: Poos de visita (figura 5a) so elementos que possibilitam o acesso s canalizaes, para
limpeza e inspeo. So necessrios quando h mudana de direo, alterao na declividade,
junes ou mudana de dimetro das redes. As paredes dos poos de visita so feitas, geral-
mente, de tijolos ou concreto, o fundo, em concreto e a tampa, em ferro fundido.
(MASCAR, 1994)
a b
Figura 5 Cortes ilustrativos de ( a ) poos de visita e ( b ) redes ou galerias.
Os sistemas de drenagem de guas pluviais, embora setorialmente possam ser bem planejados
e executados, sua eficincia depende de um conjunto de fatores que envolvem os volumes das
precipitaes atmosfricas e a forma de interveno do homem na natureza para ser realmente
eficiente. O parcelamento do solo deve considerar essas variveis de forma absolutamente primordial
para o projeto com o intuito de evitar srias consequncias que tm afligido as populaes das cidades,
em decorrncia de inundaes.
A pavimentao do sistema virio possui grande importncia, tanto para a drenagem das guas
pluviais quanto para a paisagem da cidade e a mobilidade dos habitantes. So diversos os materiais
utilizados para a pavimentao de ruas e passeios pblicos, destacando-se entre eles os tratamentos
primrios, os pavimentos rgidos e os pavimentos flexveis.
Embora no seja comum a exigncia legal de pavimentao de todas as vias de um loteamento,
esta contribui sobremaneira para agregar valor ao lote a ser vendido ou unidade habitacional.
A escolha do tipo de pavimentao, no entanto, dever atentar para o carter funcional das vias, ao
carter tcnico dos materiais e ao carter econmico-social do loteamento. Os pavimentos flexveis
Subleito compactado
Base (areia)
Sub-base de solo-cimento
Rgidos (Concreto)
Concreto
i = 3% a 4%
Sub-base de solo-cimento
Figura 6 Tipos mais comuns de pavimentos utilizados no sistema virio de vias urbanas.
O sistema virio possui uma importante funo de constituir-se no suporte para vrias redes de
infraestrutura. Vrios problemas tm surgido nas cidades brasileiras devido falta de planejamento
da instalao dos vrios tipos de redes (energia, gs, telefone, esgoto, guas pluviais, gua potvel
etc.) e acessrios (caixas de inspeo, bocas de lobo, poos de visita etc.) em vias urbanas sem o de-
vido cuidado. Um planejamento para posicionamento (figura 7) e um cadastro eficiente desses sub-
sistemas evita riscos para os trabalhadores durante a manuteno e facilita a ampliao dos servios,
alm de outras vantagens.
Passeio + L rua/2
gua potvel
Esgoto
2,50
3,30
(MORETTI, 1986)
a b
Figura 8 Abastecimento de gua atravs de poos individuais ( a ) e poo coletivo ( b ).
A viabilidade da utilizao de poos depende muito do tamanho dos lotes, sendo mais comum
a sua utilizao em loteamentos na rea rural. Mesmo nesses casos essa utilizao deve ser cercada de
cuidados e devidamente autorizada pelos rgos responsveis pela gesto das guas.
(MORETTI,1986)
Figura 9 Posicionamento dos lotes na quadra e inconve-
nincias das redes de esgoto sanitrio.
Como ilustrado na figura 9, torna-se fundamental que o projeto seja elaborado buscando inserir
um grande nmero de variveis desde suas primeiras fases. A definio do traado do sistema virio,
quadras e lotes ter bastante influncia nas redes que sero alocadas.
Alm das questes ligadas ao provimento da infraestrutura necessria ao desenvolvimento
econmico e humano de uma comunidade, o parcelamento do solo tambm deve ser um instrumento
consciente para a expanso urbana de forma ordenada. Um dos impactos do processo de urbanizao
iniciado com o parcelamento do solo a gerao de resduos slidos (lixo). Esses resduos, caso no
tenham uma gesto coerente, iro degradar o ambiente. O parcelamento do solo dever dar ateno
especial aos impactos do lixo produzido, seja orgnico ou inorgnico, desde a fase de implantao do
loteamento at as futuras implantaes de unidades habitacionais, zelando para que o projeto do par-
celamento crie condies para uma gesto conjunta dos resduos slidos entre populao e agentes
pblicos. A maior parte do volume de resduos slidos produzidos nas reas urbanas destinada aos
lixes e aterros sanitrios, contudo tm crescido as crticas aos aterros devido grande quantidade de
lixo, comprometendo sua vida til. A coleta seletiva e a reciclagem so algumas das alternativas para
aumentar a vida til dos aterros e diminuir os impactos sobre o meio ambiente.
Texto complementar
Breve histrico sobre infraestrutura urbana
(ZMITROWICZ; DE ANGELIS NETO, 1997, p. 2-5)
A existncia das redes de infraestrutura nas cidades to antiga quanto estas, uma vez que
forma parte indissolvel delas. Obviamente, a primeira rede a aparecer a rede viria, onde se
percebe a evoluo do perfil dos calamentos desde as antigas vias romanas at o surgimento do
automvel, quando se produz a maior evoluo dos tipos de pavimentos. A seguir, aparecem as
redes sanitrias, das quais existem excelentes exemplos em Jerusalm e Roma Antiga e, finalmente,
as redes energticas, em fins do sculo XIX (MASCAR, 1987).
Em matria de redes sanitrias, um exemplo interessante de ser analisado Roma, que contava
com um excelente sistema de abastecimento de gua (existente tambm na maioria das cidades
do Imprio). A gua, que traziam desde longe, era conduzida para grandes depsitos que, de um
lado serviam para armazenamento e, de outro, para depurao (ainda que parcial) por decantao,
razo pela qual esses grandes depsitos devem ser vistos como um antecedente histrico de nos-
sas atuais plantas potabilizadoras de gua (s vezes de desenho menos criterioso que o dos roma-
nos). Na poca do apogeu imperial romano, havia mais de 50km de grandes aquedutos e 350km de
canalizaes dgua na cidade de Roma.
primeiros foges a gs. Em 1821, em Fredonia (Nova Iork), foi perfurado o primeiro poo de gs natural,
e pouco depois comeava sua distribuio na cidade. As tubulaes de distribuio de gs inicialmente
eram de madeira. O gasoduto que levava o gs para Rochester, Estado de Nova Iork, era de pinho branco
e media 40km de comprimento, mas os vazamentos eram to grandes que a linha foi abandonada em
poucos anos. Em 1834 foi construda em Nova Jersey a primeira fbrica de tubos de ferro fundido e, em
1891, feita a primeira tubulao em ao, mais eficiente e econmica, para levar gs a Chicago.
No Brasil, o gs foi introduzido inicialmente em So Paulo. Na dcada de 1860, todas as ruas
do bairro da atual Praa da S eram iluminadas a noite por duzentos lampies. A empresa original-
mente criada pelo empresrio Afonso Milliet foi transferida posteriormente para uma companhia
inglesa. Paralelamente concluso da ampliao da Casa das Retortas, no ano de 1889, o governo
prosseguia estimulando o uso do gs canalizado na provncia. Em 1897, a Companhia de Gs foi
isenta de pagamento de impostos estadual e municipal e a ela foi conferido o poder de desapro-
priao para fins de utilidade pblica. Quatro anos antes, foi baixada uma lei permitindo que os
combustores instalados em postes pblicos fossem colocados nas paredes das construes parti-
culares sempre que tal medida beneficiasse o trnsito do sistema de transporte, constitudo na sua
maioria por cavalos e carroas. Para a ocasio, eram medidas de grande alcance que chegaram a
provocar srias polmicas, especialmente entre os polticos. Em 1936, foram desativados os ltimos
lampies a gs em So Paulo. A partir da o uso do gs ficou restrito produo de calor. Mesmo
assim seu consumo se manteve em expanso permanente. Por mais de um sculo (1871-1974) foi
utilizado gs de carvo mineral. Em 1972 comeou a ser utilizado gs produzido a partir do petrleo,
hoje substitudo por gs natural, trazido de jazidas por meio de canalizaes.
Em fins do sculo XIX aparecem as redes de energia eltrica, primeiro para iluminar o centro
das cidades (entrando em coliso com a rede de gs) e logo depois para substituir os cavalos que
puxavam os bondes. A partir de sua introduo, a rede de eletricidade experimentou um grande
desenvolvimento. So essas duas redes (eletricidade e gs) que permitem que as cidades mudem
de funo e passem de centros administrativos ou de intercmbio a centros de produo. So as
duas redes do perodo industrial (MASCAR, 1987).
Talvez nos prximos anos, com o advento da era de informtica, as redes telefnicas e de
televiso a cabo se tornem as mais importantes. Como fiel reflexo de nossas estruturas culturais e
produtivas, as redes vm acompanhando as mudanas, razo pela qual uma cuidadosa programao
sobre sua implantao e possibilidade de expanso (ou extino) deve ser feita quando se planeja a
organizao do espao e do solo urbano.
Atividades
1. Qual a importncia da infraestrutura para o desenvolvimento da cidade e da sociedade?
2. O sistema de infraestrutura urbana pode ser subdividido em vrios subsistemas. Quais so?
1 2 3
Gabarito
1. A infraestrutura urbana visa promover adequadas condies de moradia, trabalho, sade,
educao, lazer e segurana, propiciar o desenvolvimento das atividades produtivas e os meios
necessrios ao desenvolvimento das atividades poltico-administrativas, entre os quais se inclui
a gerncia da prpria cidade.
Para a autora, o projeto do espao urbano pode utilizar os conceitos bioclimticos com o objetivo
de melhorar o conforto trmico e as condies de sade. Contudo, para que isso acontea necessrio
que o projeto procure harmonizar os vrios elementos da cidade, constitudos por edifcios, vegetao,
ruas, praas e mobilirio, de forma a obter os resultados bioclimticos desejados. A tabela 1 apresenta
os elementos de diferentes tipos climticos, os quais a autora prope que sejam controlados, e o tipo de
controle a ser realizado no projeto urbano. Esses elementos so constitudos pela temperatura, ventos,
umidade, radiao e chuvas. A incidncia direta dos raios solares sobre a superfcie da terra cria radiaes
solares diretas, contudo, a reflexo desses raios sobre os elementos presentes na cidade (pavimentos,
edifcios etc.) tambm contribui para o resultado da sensao trmica e da umidade do ar.
(ROMERO, 1988)
Elementos a controlar Estaes quente-secas Estaes quente-midas Clima ameno dos planaltos
Temperatura Reduzir a produo de Reduzir a produo de calor Reduzir a produo de calor na
calor devido conduo e (diminuir temperatura). poca seca diurna.
conveco dos impactos Procurar perda de calor pela
externos. evaporao e pela conveco.
Ventos Nas regies sem inverno: Incrementar o movimento Incrementar o movimento do
diminuir o movimento do do ar. ar no perodo mido e
ar durante o dia e ventilar no perodo seco sem p.
noite. Nas regies com
inverno: diminuir o movi-
mento do ar.
Embora existam especificidades para cada tipo climtico regional, existem princpios bsicos para
uma boa forma urbana que devem ser conhecidos e seguidos para que o resultado seja satisfatrio. Es-
ses princpios envolvem a escolha do local do parcelamento, a insolao, os ventos dominantes, a forma
e o traado da vias, as dimenses e caractersticas dos lotes e espaos pblicos, o desenho dos edifcios
e da vegetao. Vrios autores tm abordado os princpios para o projeto de uma boa forma urbana,
entre eles Lynch (1980), Ruano (2000), Romero (1988), Souza et al. (2007), Mascar (1987; 1994), Puppi
(1981), Prinz (1979).
Os efeitos de radiao e ventilao possuem vrias medidas para serem controlados, utilizando-se
um desenho especfico para os edifcios, formas e materiais adequados para pavimentao e vegetao.
A ventilao constitui um elemento de vital importncia em regies de clima tropical e deve ser consi-
derada como um forte aliado para que o microclima das reas urbanas seja mais agradvel. Para isso, o
projetista dever estar atento direo dos ventos dominantes e aos efeitos do mesmo em reas edifi-
cadas, evitando efeitos indesejados e maximizando o potencial de renovao do ar. Entre os efeitos do
vento pode-se destacar o da canalizao, que tem sua formao favorecida, segundo Romero (1988),
pela existncia de espao construdo com paredes pouco porosas e espaamento igual ou inferior ao
espaamento das construes (figura 1). Esse efeito pode ser evitado por meio de vrios fatores, entre
eles se destaca um traado urbano com ruas sob uma incidncia compreendida entre 90o e 45o.
(ROMERO, 1988)
Figura 1 Efeito de canalizao.
(MASCAR, 1994)
O quadro 1 apresenta uma sntese das proposies de Romero (1988) para o desenho urbano em
vrias regies de clima tropical (quente-seco, quente-mido e tropical de altitude). As recomendaes
so feitas para o projeto da forma urbana, para ruas, lotes e reas pblicas.
(ROMERO, 1988)
Tipos de clima da regio tropical
Elemento
Quente-seco Quente-mido Tropical de altitude
Sem inverno: a ocupao do espao O tecido urbano deve ser disperso, O traado deve proteger
deve ser densa e sombreada. A solto, aberto e extenso, para contra a excessiva radiao
forma deve ser compacta e oferecer permitir a ventilao das formas diurna e atenuar as perdas no-
a menor superfcie possvel para a construdas. Construes devem turnas. Para tanto, um traado
Forma
exposio radiao solar. estar separadas entre si e rodeadas compacto seria o indicado para
urbana
Com inverno: a ocupao deve ser de rvores para sombreamento e subtrair a maior quantidade de
densa e oferecer superfcies para a absoro da radiao solar. superfcie exposio solar e
exposio ao sol nos perodos frios. diminuir o resfriamento
noturno das edificaes.
Estreitas e curtas, com mudanas A orientao que oferea espaos Devem canalizar os ventos
de direo constantes para dimi- ensolarados e espaos sombreados dominantes para obter as
nuir e impedir o vento indesejvel. a mais favorvel; se acompanhada brisas necessrias no vero,
Nas ruas com orientao desfavo- de vegetao ao lado do poente, porm a vegetao deve
rvel, onde exista uma face da rua auxilia consideravelmente a bloquear os ventos frios do
fria no inverno e extremamente permanncia no lugar ou o simples inverno. As ruas e reas livres
ensolarada no vero, a utilizao percurso do pedestre. Os caminhos devem ser sombreadas com
Rua de marquises, beirais amplos e de pedestre devem ser curtos e rvores de grande copa para
galerias imprescindvel, uma vez sombreados, as superfcies grama- canalizar as brisas do vero e
que a vegetao no resolveria a das devem substituir as pavimen- reduzir a reflexo da radiao
situao do ambiente quanto ao tadas para reduzir a absoro da solar, embora deixando
sombreamento. A orientao para radiao solar e a reflexo sobre as penetrar o sol no inverno.
as ruas que permitem sombrear superfcies construdas.
um lado aconselhvel, pois favo-
rece os pedestres.
Lotes estreitos e longos, com Os lotes devem ser mais largos que Permitir uma adequada
edificaes contguas. compridos. As vedaes devem ser ventilao e impedir uma
A ventilao provocada escassas, de preferncia vegetais, e excessiva radiao. Quando
Lote internamente, evitando que a a ventilao deve advir da rua. uma rua canaliza os ventos
excessiva luminosidade da regio O alinhamento das edificaes no predominantes aconselha-se
afete, atravs da reflexo, deve ser rgido, permitindo a um alinhamento que permita
o interior das construes. circulao do ar abundantemente. reentrncias e salincias.
Os espaos pblicos no
Os espaos pblicos devem ser Os espaos pblicos no devem ser
devem ser excessivamente
de pequenas propores, com de grandes dimenses, j que
grandes; se assim fossem, a
reas presena de gua e sombreados a sombra um elemento
grande massa de ar que se
pblicas pelos edifcios altos e dispositivos fundamental nesses climas e, em
encontra neles absorveria a
complementares (galerias, espaos de grandes dimenses,
umidade contida no ar, produ-
marquises etc.). no possvel seu aproveitamento.
zindo um alto nvel de secura.
(ROMERO, 1988)
estruturao viria, com ruas locais largas, muito retas ou com grande declividade, favorecendo a velocidade
no escoamento das guas superficiais. Outros problemas dizem respeito ao tratamento dado s matas
ciliares de forma predatria e pouco conectado aos princpios ambientais e ao parcelamento inadequado
de reas midas. Por outro lado, a figura 5 mostra um loteamento onde as reas de preservao ambiental
foram tratadas de forma sustentvel, minimizando os impactos da impermeabilizao do solo devido
urbanizao e contribuindo para um bom desempenho do sistema de drenagem de guas pluviais. O
sistema virio foi tratado de forma a obter uma hierarquia que possibilita uma maior tranquilidade em
reas de uso predominantemente residencial e uma maior mobilidade na via coletora. A paisagem
valorizada pelo traado sinuoso das vias e do tratamento paisagstico, bem como das grandes reas verdes.
A vegetao possibilita um bom desempenho climtico da urbanizao e valoriza o empreendimento.
A paisagem urbana, em muitas cidades do Brasil, tem sido tratada de forma inconsequente e
desastrosa pela ausncia de uma abordagem sustentvel. O legado desse tipo de procedimento est
na m qualidade de vida em muitos locais de moradia. A busca por uma cidade melhor passa indubi-
tavelmente por mudanas nos procedimentos metodolgicos projetuais e a aceitao de princpios de
sustentabilidade ambiental ainda no so muito comuns na prtica profissional.
Texto complementar
Urbanismo sustentvel
(ANDRADE et al., 2007)
O conceito de sustentabilidade foi criado por Lester Brown da WWI (Worldwatch Institute) no
incio da dcada de 1980. Foi definido que uma sociedade sustentvel aquela capaz de satisfazer suas
necessidades sem comprometer as chances de sobrevivncias das geraes futuras. Alguns anos depois
foi utilizado pela Comisso Mundial do Meio Ambiente e Desenvolvimento, no famoso Relatrio
Brundtland de 1986, a mesma definio para apresentar a noo de desenvolvimento sustentvel.
No entanto, essa definio no nos mostra como devemos construir uma sociedade susten-
tvel e, muito menos como devemos construir cidades sustentveis. Segundo Ruano (2000), o
Ecourbanismo ou Urbanismo Sustentvel uma nova disciplina que articula mltiplas e complexas
variveis e incorpora uma aproximao sistmica ao desenho urbano com uma viso integrada e
unificada, trazendo, como consequncia, a superao da diviso clssica do urbanismo tradicional e
seus critrios formais e estilsticos. A partir desse novo paradigma deve-se estabelecer uma relao
dialtica entre o planejamento estratgico e o desenho urbano.
Para Sachs (1993), as estratgias de Ecodesenvolvimeto para os pases em vias de desenvolvi-
mento podem ser triplamente vencedoras, pois, alm de promover o progresso social por meio de
gerao de empregos e contribuir para melhorar o meio ambiente, so economicamente justificveis
na medida em que as atividades que geram uma economia de recursos se autofinanciam.
Na sua viso, as cidades poupadoras de recursos ou assentamentos urbanos sustentveis
devem ser vistos como ecossistemas, pois existem recursos que so subutilizados ou mal-utilizados,
tais como: terras agriculturveis, lixo reciclvel, potencial para conservao de energia e gua,
potencial para poupana de recursos de capital, mediante a melhor manuteno de equipamentos,
infraestruturas e imveis. [...] O aproveitamento desses recursos pode representar no s importante
fonte de empregos, financiada pela poupana de recursos, mas, ainda, um meio para melhorar as
condies ambientais.
Nessa mesma linha, mas com um outro conceito, Girardet (2003) afirma que cidades ecolgicas
so aquelas que apresentam um metabolismo circular, onde tudo planejado e reaproveitado
como um ciclo, onde existe a conscincia ambiental dos gestores e dos cidados.
De acordo com Capra (2002), a chave para se implantar comunidades humanas sustentveis
observar os ecossistemas naturais, ou melhor, compreender como eles se organizam a fim de
maximizar sua durao e empregar esse conhecimento na construo de assentamentos humanos
duradouros. O diagnstico para intervenes futuras deve-se basear em princpios ecolgicos de
organizao, comum a todos ecossistemas os quais desenvolveram para sustentar a teia da vida a
compreenso sistmica da vida.
Uma vez estabelecidos certos princpios, eles no se modificam em funo de culturas, hbitos,
estilos ou modismos. No entanto, a forma na qual devemos aplic-los, depende de cada biorregio
com seus aspectos fsicos (geologia real, topografia e ecologia), culturais e socioeconmicos.
com base nesses princpios que desenvolvemos nosso trabalho, estudando estratgias de
desenho para implantar comunidades sustentveis e entender em que medida a anatomia de uma
comunidade construda, juntamente com a identificao de princpios de ecologia, entre os quais
podemos citar redes, ciclos, alianas, energia solar, diversidade e equilbrio dinmico, pode contribuir
para o estabelecimento de procedimentos e mtodos para o desenho de assentamentos humanos
em equilbrio com a natureza, economicamente viveis e lugares agradveis para se viver.
Assim como o estabelecimento de padres de qualidade ambiental, tradicionalmente
traduzido em normas, nesse tema especfico podem ser traduzidos em princpios de sustentabilidade
aplicados ao desenho urbano.
Atividades
1. Como os aspectos bioclimticos podem influenciar na qualidade de vida da populao?
2. Quais devem ser as caractersticas das ruas em locais com clima tropical quente-seco de forma a
obter melhores condies bioclimticas?
3. Qual o papel da vegetao em um projeto de parcelamento do solo e como deve ser planejada?
Gabarito
1. Os elementos do clima, definidos pela temperatura e umidade do ar, movimentos das massas de
ar e precipitaes, se no forem devidamente tratados no projeto da urbanizao, podem causar
baixo desempenho climtico, microclimas desagradveis e inundaes.
2. As ruas devem ser estreitas e curtas, com mudanas de direo constantes para diminuir e impedir
o vento indesejvel. Nas ruas com orientao desfavorvel, onde exista uma face da rua fria no
inverno e extremamente ensolarada no vero, a utilizao de marquises, beirais amplos, galerias,
imprescindvel uma vez que a vegetao no resolveria a situao do ambiente quanto ao
sombreamento. A orientao para as ruas que permitem sombrear um lado aconselhvel, pois
favorece os pedestres.
Segundo Mota (1980), apud Barreiros e Abiko (1998), o parcelamento do solo, concretizado sob a
forma de loteamento ou desmembramento, constitui-se em um dos instrumentos urbansticos empre-
gados para buscar a organizao territorial dos municpios brasileiros. Por meio dele, o municpio regu-
lamenta o desenho e a espacializao adequada dos lotes, equipamentos e vias pblicas, prope taxas
de ocupao, reas para recreao e outros usos comunitrios e infraestrutura mnima. Ao municpio
cabe implantar uma regulamentao especfica para organizao do uso e ocupao do novo espao
urbano, oriundo do parcelamento do solo.
A organizao territorial, no entanto, no diz respeito somente ao parcelamento do solo, possuindo
outros condicionantes que necessitam ser pensados e regulados de forma a garantir uma cidade me-
lhor. Algumas cidades do Brasil j possuem experincia com planejamento h pelo menos cinco dcadas
em planejamento territorial, outras somente atentaram para a necessidade a partir da obrigatoriedade
estabelecida na Constituio Federal de 1988, em seu artigo 182. Em muitas leis orgnicas municipais
consta a obrigatoriedade da elaborao do Plano Diretor do municpio, em outros os instrumentos so
desconhecidos. O plano deve ser participativo, constituindo-se em um instrumento de democratizao
da gesto da cidade, capaz de orientar o crescimento da mesma de forma ordenada, buscando regular
a ao dos entes produtores do espao (proprietrios de terras, empreendedores imobilirios, Poder
Pbico, entre outros agentes). Segundo Braga (2007, p. 4),
Formalmente, o Plano Diretor uma lei municipal obrigatria para os municpios com populao superior a 20 000
habitantes e que deve ser o instrumento bsico da poltica municipal de desenvolvimento e expanso urbana, a qual
tem como objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus
habitantes (Constituio Federal, artigo 182) . apenas isso o que estabelece a lei [...].
O Plano Diretor um instrumento eminentemente poltico, cujo objetivo dever ser o de dar transparncia e democra-
tizar a poltica urbana.
Como definido pelo autor, o papel do Plano Diretor em um municpio bastante claro e no deixa
dvidas da inteno da Carta Magna do Brasil em obrigar a sua elaborao. O Plano Diretor Municipal
parte indispensvel do processo de planejamento e deve ser, a cada 10 anos, revisto e atualizado.
O Plano Diretor um instrumento que, alm de regular a expanso territorial, orienta o sistema de
planejamento, ou seja, o Plano Plurianual (PPA), a Lei de Diretrizes Oramentrias (LDO), e a Lei de
Oramento Anual (LOA). Embora a constituio deixe fora dessa obrigao as cidades com populao
inferior a 20000 habitantes, o controle urbano e o planejamento no se fazem menos importantes
nesses locais. Para Braga (2007, p. 4),
Segundo a Constituio Federal, a poltica de desenvolvimento e expanso urbana, da qual o Plano Diretor o ins-
trumento bsico, deve expressar as exigncias fundamentais de ordenao da cidade (art. 182). Pois bem, na poltica
de desenvolvimento urbano o texto constitucional inclui a habitao, o saneamento bsico e os transportes urbanos
(art. 21, XX), e a mencionada ordenao da cidade definida no artigo 30, V, como o planejamento e controle do uso,
do parcelamento e da ocupao do solo urbano.
Desse modo, deve o Plano Diretor, minimamente, dispor sobre os seguintes tpicos: uso do solo urbano, expanso
urbana, parcelamento do solo urbano, habitao, saneamento bsico [...]. (grifo nosso)
Pode-se concluir que a regulao do parcelamento do solo urbano pode ser considerada um dos
dispositivos utilizados pelo Plano Diretor Municipal, com o objetivo de planejar a ocupao urbana e
dotar a cidade de uma expanso de forma controlada. Embora, sob o ponto de vista urbano, o Plano
Diretor j esteja consolidado como um instrumento de controle do espao, o mesmo no pode ser dito
para as reas rurais, onde ainda nota-se a ausncia de dispositivos mais claros de planejamento territorial
por parte do Poder Pblico Municipal. Contudo, parece no haver razes para ausncia de proposies
de controle territorial rural por meio do Plano Diretor Municipal, uma vez que as competncias desse
dispositivo incluem essas reas como passvel de serem controladas pelo municpio, desde que no
sejam sobrepujadas as legislaes superiores. Leite (1991, p. 273) pondera a questo da legalidade do
Plano Diretor legislar sobre a rea rural:
[...] no se pode assegurar que o Plano Diretor s deve considerar a zona urbana, a cidade, j que o desenvolvimento
desta depende daquela, ou seja, a zona rural. Assim, o municpio pode e deve considerar todo o seu territrio para
promover o seu desenvolvimento urbano [...] O que o municpio no pode promover uma poltica agrria e instituir
um zoneamento rural.
A existncia de um Plano Diretor e suas leis em muito contribui para o crescimento ordenado
da cidade e, alm disso, facilita o processo de parcelamento do solo, tornando claras as exigncias e
peculiaridades municipais necessrias para que o projeto do loteamento consiga atender os objetivos
propostos.
O zoneamento tem implicaes diretas no parcelamento do solo, uma vez que institui usos espe-
cficos para determinadas reas e, portanto, o projetista deve considerar tais critrios no projeto, alm
de fixar coeficientes construtivos que em muito influenciar nos gradientes de valorizao das reas. A
importncia geral do zoneamento reside no seu papel de instrumento de organizao territorial, que
possibilita, se assim for a inteno, uma melhor qualidade do espao urbano. Carvalho (2007, p. 11)
reitera a importncia do zoneamento como instrumento capaz de orientar o crescimento de forma mais
equilibrada:
A falta de zoneamento, ou a sua inadequao, ou a falta de sua implantao, criam e agravam problemas sociais
urbanos de vrias ordens e dimenses. Os inconvenientes de no ter uma boa prtica do instrumento do zoneamento,
por vrias razes, desde a sua formulao e principalmente pelo desrespeito, vem sendo mostrado frequentemente
na imprensa. Primeiramente, como fatos absurdos, mas sem um adequado equacionamento do problema, portanto,
das suas causas e solues. Mas j comea-se associar a grande incidncia de violncia falta de espaos pblicos e
de lazer. tambm j incipiente as associaes entre inundaes e deslizamentos de terra ocupao de reas de
mananciais e imprprias s atividades urbanas.
A lei de sistema virio possui grande importncia para o processo do parcelamento do solo,
uma vez que estabelece as condies de continuidade e capacidade do sistema virio da cidade, aptos
a garantir a mobilidade de pedestres, ciclistas ou usurios de veculos motorizados. Ao projetar um
loteamento, deve ser considerado seu lugar de insero. A lei de sistema virio visa garantir a mobilidade
para todos os meios de deslocamento e, para tanto, deve conter orientao para que os loteamentos
tenham uma intrnseca relao com o sistema virio da cidade sem perder suas caractersticas de projeto
(se residencial, industrial etc.).
Lei 10.257/2001
Art. 41. O Plano Diretor obrigatrio para cidades:
I - com mais de vinte mil habitantes;
II - integrantes de regies metropolitanas e aglomeraes urbanas;
III - onde o Poder Pblico Municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no 4. do artigo 182 da Constituio
Federal;
IV - integrantes de reas de especial interesse turstico;
V - inseridas na rea de influncia de empreendimentos ou atividades com significativo impacto ambiental de mbito
regional ou nacional.
O advento do Estatuto da Cidade, mesmo em face das crticas sobre a necessidade de regulamen-
tao de sua matria pelos entes participantes do processo, mostrou-se de grande valia para a gesto
da cidade, contudo, somente a atuao de profissionais conscientes do seu papel para a construo de
um ambiente urbano com maior qualidade de vida tornar isso possvel.
Texto complementar
Plano Diretor
(ARAJO JUNIOR, 2007)
Conceito
Em um primeiro momento, pode-se definir o Plano Diretor como uma lei municipal, cuja ela-
borao est prevista na Constituio Federal de 1988, em seu artigo 182, 1., como sendo o ins-
trumento bsico da poltica de desenvolvimento e de expanso urbana.
Cmara1 observa que a ideia do Plano Diretor antiga, anterior ao Estatuto da Cidade, que veio
a lhe dar contornos jurdicos mais elaborados.
interessante observar que o Plano Diretor, no Brasil da dcada de 1960 e 1970, sempre foi
concebido por arquitetos e urbanistas, que elaboravam normas sob uma tica tcnica individuali-
zada, no contextualizada com o conjunto de fatores que influenciam e condicionam a ocupao e
a utilizao dos espaos urbanos.
Silva2, em obra anterior ao Estatuto da Cidade, aponta quatro fases evolutivas do Plano Diretor.
A primeira, preocupada com o que chama de desenho da cidade, associada ideia de
esttica urbana. A segunda, relacionada distribuio das edificaes sob a tica econmica e
arquitetnica. Num terceiro momento, adota-se a ideia de um plano de desenvolvimento integrado,
aplicando-se o conceito de planejamento que integre vrios setores da municipalidade. Uma quarta
etapa surge aps a Constituio Federal de 1988 refletindo a ideia mencionada acima, constante do
1. do artigo 182 da Constituio Federal de 1988, voltada para a ordenao do pleno desenvolvi-
mento das funes sociais da cidade e garantia do bem-estar da comunidade local.
Esse processo constitui uma mudana de enfoque, do esttico para o dinmico, passando a compre-
ender a sistematizao do desenvolvimento futuro em substituio sistematizao do que j existe.3
A base da conceituao, portanto, a necessidade de lei, de mbito municipal, para a instituio
do Plano Diretor. uma exigncia constitucional (art. 182, 1.).
Como parte integrante de nosso sistema jurdico, a ele deve se adequar e interagir. Est,
portanto, sujeito aos princpios gerais institudos pela Constituio Federal de 1988, devendo seus
dispositivos, sob a tica da normatizao dos espaos urbanos, promover a dignidade da pessoa
humana, a preservao e o equilbrio do meio ambiente etc.
Sob outro aspecto, e buscando traar as caractersticas gerais do Plano Diretor, vale observar
que a ideia da funo social da propriedade urbana vai ser alcanada se essa propriedade atender
s exigncias fundamentais de ordenao da cidade previstas no Plano.
O municpio o espao ideal para o debate sobre as necessidades locais, devendo-se observar
que qualquer deliberao deve estar em sintonia com os princpios regionais e nacionais.
Outra caracterstica importante do Plano Diretor que sua instituio obrigatria para a
efetiva implementao de diversos institutos jurdicos que o Poder Pblico pode implementar,
no sentido de impor sanes ao proprietrio do solo urbano no edificado, subutilizado ou no
utilizado.
Uma dessas hipteses est prevista no artigo 182, 4. da Constituio Federal, que condiciona
prvia incluso de determinada rea no Plano Diretor, para que o Poder Pblico possa compelir ao
adequado aproveitamento do solo urbano, sob pena de haver, sucessivamente: I parcelamento ou
edificao compulsria; II IPTU progressivo no tempo; III desapropriao para fins urbansticos.
Tambm o Estatuto da Cidade condiciona a aprovao do Plano Diretor para a implementao
de diversos institutos, como: I outorga onerosa do direito de construir; II direito de preempo;
III operaes urbanas consorciadas; IV transferncia do direito de construir.
Uma outra caracterstica importante observada por Cmara4 sua necessidade de incorpo-
rao ao Plano Plurianual, s diretrizes oramentrias e ao oramento anual (artigo 40, 1., Lei
10.257/2001).
O Plano Diretor , portanto, uma diretriz do Poder Pblico e da prpria sociedade. Nesse sentido,
afirma Alaor Caff Alves, citado por Mukai:
Justamente por estar formalizado como modelo e como pauta, serve perfeitamente como conduta e, portanto,
como direito e base de um juzo sobre seu cumprimento. O plano uma pauta de conduta que cria diretrizes e
deveres para o governo e que d lugar a responsabilidades polticas e jurdicas.5
Como visto, o Plano Diretor o instrumento bsico de execuo da poltica urbana, e que deve
se adequar aos princpios j estabelecidos no sistema jurdico vigente. Essa a ideia de interpretao
conforme a Constituio propugnada por Hesse, citado por Leal6, em que toda norma jurdica deve
ser criada, analisada e interpretada em consonncia com o esprito da Constituio, que fixou os
valores fundamentais da sociedade. O planejamento urbano deve, ento, obedecer aos princpios
constitucionais da dignidade da pessoa humana, inclusive garantindo-lhe o direito moradia,
funo social e ao direito de propriedade, ao meio ambiente ecologicamente equilibrado etc. Os
princpios que devem nortear a poltica urbana, segundo Leal7, so apontados no Tratado sobre
cidades, vilas e povoados sustentveis elaborados durante a ECO-928: a) direito cidadania, ou seja,
a participao dos habitantes das cidades na conduo de seus destinos; b) gesto democrtica
da cidade, esta compreendida como submisso do planejamento do espao urbano ao controle e
participao da sociedade civil; e c) funo social da cidade e da propriedade.
1 CMARA, Jacinto Arruda. Plano Diretor. In: DALLARI, Adilson Abreu; FERRAZ, Srgio. Estatuto da Cidade: comentrios Lei Federal
10.257/2001. So Paulo: Malheiros, 2003. p. 308.
2 SILVA, Jos Afonso da. Direito Urbanstico Brasileiro. So Paulo: Malheiros, 1995. p. 87.
3 SPANTIGATI, Frederico. Manual de Derecho Urbanstico. Madrid: Editorial Montecorvo, 1973 apud SILVA, 1995.
4 CMARA, 2003, p. 311.
5 ALVES, Alaor Caff. Planejamento Metropolitano e Autonomia Municipal no Direito Brasileiro. So Paulo: Bushatsky, 1981 apud
MUKAI, Toshio. Direito Urbano-Ambiental Brasileiro. So Paulo: Dialtica, 2002.
6 HESSE, Konrad. Constituicin y derecho constitucional. In: _____. Manual de Derecho Constitucional. Madrid: Marcial Pons, 2000.
apud LEAL, Rogrio Gesta. Direito urbanstico: condies e possibilidades da constituio do espao urbano. Rio de Janeiro: Renovar,
2003. p. 153.
7 LEAL, 2003, p. 164.
8 CONFERNCIA DAS NAES UNIDAS PARA O MEIO AMBIENTE E DESENVOLVIMENTO. Tratado sobre cidades, vilas e povoados sus-
tentveis, Rio de Janeiro, 1992.
Atividades
1. O que e qual a funo dos Planos Diretores municipais?
3. Explique como o Estatuto da Cidade caracteriza o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial
Urbana Progressivo no Tempo (IPTU progressivo).
Gabarito
1. O Plano Diretor uma lei municipal, obrigatria para os municpios com cidade de populao
superior a 20 000 habitantes e que deve ser o instrumento bsico da poltica municipal de desen-
volvimento e expanso urbana, a qual tem como objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das
funes sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
2. Lei de Uso e Ocupao do Solo, Lei do Permetro Urbano, Lei de Parcelamento do Solo Urbano,
Lei do Sistema Virio, Cdigos de Edificaes, Cdigo de Posturas Municipais, Legislao sobre
Patrimnio Cultural, Legislao sobre o Meio Ambiente.
3. O imposto predial e territorial urbano progressivo no tempo se caracteriza como sano ao pro-
prietrio que no destinou sua propriedade a uma funo social. Esse instrumento no se carac-
teriza como uma forma de aumento da arrecadao municipal, mas objetiva levar o proprietrio
a cumprir com as obrigaes de parcelar ou edificar previstas no Plano Diretor.
Mukai et al. (1980) apud Barreiros e Abiko (1998, p. 18) observa que a lei deixou de se referir ao
remembramento, ao desdobro e ao reloteamento. Mas, decorrentes que so de alteraes de loteamentos
ou desmembramentos, so admissveis, adotando-se as disposies da lei no que couberem. O autor ainda
pondera que o arruamento, definido genericamente como a abertura de qualquer via ou logradouro des-
tinado circulao ou utilizao pblica, deve estar compreendido no loteamento e depender sempre
de prvia licena da prefeitura municipal, porque implica alterao do traado urbano.
Para Silva (2000), o parcelamento urbanstico do solo compreende o processo de urbanificao1 de
uma gleba (rea de terra que ainda no foi arruada ou loteada), mediante uma diviso ou rediviso em
parcelas destinadas s funes urbanas. O parcelamento possui regulao jurdica para todas as etapas do
seu processo de elaborao e execuo. Essa regulao se relaciona s especificidades do parcelamento
dependendo dos seus fins, contudo, parte dela se aplica de forma geral a qualquer parcelamento.
1 Por urbanificao, Silva (2000) entende a aplicao dos princpios do urbanismo com o objetivo de corrigir os rumos do processo de urbanizao.
O parcelamento para fins urbanos pode se dar por meio de loteamentos, arruamentos, desmem-
bramentos ou desdobro de lote e limita-se quelas glebas que se situam dentro do permetro urbano2
estipulado em lei. Os parcelamentos para fins rurais so aqueles efetuados fora do permetro urbano
e podem ser realizados sob a forma de stios de recreio, para implantao de indstrias etc. Esse tipo
de parcelamento est sujeito s normas estabelecidas pelo municpio no qual a gleba est inserida e
dever obter uma autorizao prvia do Instituto Nacional de Colonizao e Reforma Agrria (Incra) ou
outro rgo constitudo pela esfera federal. Para que a rea possa ser parcelada, ela dever apresentar,
segundo Silva (2000, p. 317), uma das caractersticas relacionadas a seguir:
I - Por suas caractersticas e pelo desenvolvimento da sede municipal j seja considerada urbana, de expanso urbana
ou de urbanizao especfica, assim definidas pelo Plano Diretor ou aprovadas por lei municipal, conforme o artigo 3.,
caput, da Lei 6.766, de 1979, com redao dada pela Lei 9.785, de 1999.
II - Seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como de estncia hidromineral ou balneria.
III - Comprovadamente, tenha perdido suas caractersticas produtivas, tornando antieconmico seu aproveitamento
agrcola; comprovao que ser feita pelo proprietrio ou pela municipalidade em circunstanciado laudo, assinado por
tcnico habilitado, cabendo ao Incra a constatao da sua veracidade.
O parcelamento para fins rurais, incluindo os stios de recreio, alvo de muita discusso entre
juristas sobre a aplicabilidade da Lei 6.766 para a regulao do mesmo. No entanto, Rizzardo (1996)
enfatiza que a referida lei pode ser aplicada para esse fim.
O processo de elaborao do parcelamento do solo tem na prefeitura municipal seu ente regu-
lador, podendo ser inseridos outros rgos governamentais dependendo das particularidades de cada
parcelamento. Para melhor compreenso do processo de parcelamento e sua tramitao pelas etapas
jurdicas e urbansticas, faz-se necessrio aproximar-se do vocabulrio tcnico comum na rea. Segundo
Nogueira (2007), essa linguagem permeada pelas seguintes expresses:
::: rea urbana considera-se urbana a rea que estiver inserida no permetro urbano do muni-
cpio, definido por lei especfica.
::: rea rural a rea que estiver reservada para expanso urbana do municpio, definida em
lei para essa finalidade.
::: rea verde rea com tratamento paisagstico, reservada a atividades de recreao ou
descanso.
::: rea institucional parcela do terreno destinada edificao de equipamentos comunitrios.
::: rea de interesse pblico rea transferida ao municpio quando da aprovao de lotea-
mentos e seus registros.
::: Desdobro a diviso de rea inserida em loteamento devidamente aprovado em duas
partes, para formao de novos lotes.
::: Lotes parcela do terreno que resulta do parcelamento do solo, tem frente para via pblica ou
com ela se comunica por acesso.
::: Reloteamento o parcelamento do solo resultante de loteamento ou desmembramento j
aprovado, com abertura de novas vias de circulao.
2 Por permetro urbano, entende-se a linha que delimita a rea de expanso da cidade em determinado perodo de tempo, estabelecida por lei
municipal. O permetro somente poder ser alterado aps realizado os trmites presentes nos instrumentos legais de gesto urbana.
A produo de loteamentos sem parmetros mnimos para reas pblicas muitas vezes resultava
em espaos que sequer consideravam os cursos dgua existentes, utilizando-os apenas como avenidas
sanitrias. O traado virio no observava as continuidades necessrias das vias do entorno imediato.
Tanto as metrpoles como as cidades de porte mdio apresentam hoje graves problemas oriundo da
falta de planejamento da expanso territorial. A figura 1 mostra um loteamento na cidade de Uberlndia
(MG), implantado na dcada de 1960, onde as vias com canteiro central foram projetadas sobre os cursos
dgua existentes na gleba.
[...] durante a vigncia do Decreto-Lei 58/37, os administradores pblicos tinham muito pouco poder de interveno na
definio dos projetos de parcelamento do solo e a administrao pblica quase nada podia fazer no sentido de forar
os empreendedores a regularizar os parcelamentos irregulares. Isso sem dvida comprometia a organizao do espao
urbano e a qualidade dos loteamentos.
O Decreto-Lei 58/37 vigorou por muito tempo, sendo que apenas em 28 de fevereiro de 1967 promulga-se o Decreto-
-Lei 271/67 que, segundo o autor, tratava-se de uma verso distorcida do projeto de Lei elaborado pelo Professor Hely
Lopes Meirelles. Esse Decreto-Lei tratava exclusivamente do parcelamento do solo urbano, sendo que o parcelamento
rural j era objeto da Lei 4.506 de 30 de novembro de 1964, denominado Estatuto da Terra. O referido Decreto-Lei
271/67 determinava um prazo de 180 dias para a sua regulamentao, ao essa que nunca se efetivou, tornando, pois,
as disposies do mesmo sem efeito. Somente em maro de 1977 o senador paulista Otto Cyrillo Lehmann apresenta
um projeto de lei no Senado Federal, que viria a se tornar a Lei Federal 6.766/79.
A Lei Federal 6.766/79 mostrou-se como um grande avano na legislao brasileira do setor,
uma vez que apresentou parmetros mnimos para reas pblicas, faixas non edificandi e lotes
(reas e testadas), alm de estabelecer as condies que deveriam apresentar as glebas para serem
consideradas passveis de serem parceladas, em uma tentativa de frear a implantao de loteamentos
em reas inadequadas. O parcelamento do solo tem seus regulamentos nas instncias federal, estadual e
municipal. No nvel federal, o parcelamento dever se basear nos institutos estabelecidos pelo Decreto-
-Lei 3.365, de 21 de junho de 1941, que dispe sobre a desapropriao por utilidade pblica; a Lei 6.015,
de 31 de dezembro de 1973, que dispe sobre os registros pblicos; a Lei 6.766, de 19 de dezembro
de 1979, que dispe sobre o parcelamento do solo urbano; e a Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999, que
alterou as anteriores.
Uma das inovaes mais impactantes da Lei Federal 6.766/79 foi a incluso do municpio como
ente responsvel pela gesto do espao urbano e, portanto, passvel de criar seus prprios parmetros
de parcelamento, desde que no sobrepujada a legislao superior. Essa abertura possibilitou aos muni-
cpios a elaborao de suas prprias leis de parcelamento do solo.
Alguns dos principais parmetros urbansticos estabelecidos pela Lei Federal 6.766/79 so listados
a seguir:
::: Probe-se a implantao de loteamentos em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes antes
de tomadas as providncias para assegurar o escoamento das guas, em terrenos que tenham
sido aterrados com material nocivo sade pblica sem que sejam previamente saneados, em
terrenos com declividade igual ou superior a 30%, salvo se atendidas s exigncias especficas
das autoridades competentes, em terrenos onde as condies geolgicas no aconselham a
edificao, em reas de preservao ecolgica ou naquelas onde a poluio impea condies
sanitrias suportveis, at a sua correo;
::: Exige-se que os lotes devero ter rea mnima de 125m e frente mnima de 5 metros, salvo
quando a legislao estadual ou municipal determinar maiores exigncias, ou quando o
loteamento se destinar urbanizao especfica ou edificao de conjuntos habitacionais de
interesse social, previamente aprovados pelos rgos pblicos competentes;
::: O parcelador dever reservar, obrigatoriamente, uma faixa non aedificandi de 15 metros de
cada lado, salvo maiores exigncias da legislao especfica ao longo das guas correntes e
dormentes das faixas de domnio pblico das rodovias, ferrovias e dutos;
::: Fixa-se a exigncia de que as vias de loteamento se articulem com as vias adjacentes oficiais,
existentes ou projetadas, e harmonizem-se com a topografia local.
::: Exige-se que a porcentagem de reas no seja inferior a 35% da gleba, salvo nos loteamentos
destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores do que 15 000m, caso em que a por-
centagem poder ser reduzida. Exige-se ainda que as reas destinadas a sistemas de circu-
lao, a implantao de equipamentos urbanos (equipamentos de abastecimento de gua,
servios de esgotos, energia eltrica, coletas de guas pluviais, rede telefnica e gs canali-
zado) e equipamentos comunitrios (equipamentos pblicos de educao, cultura, sade,
lazer e similares), bem como espaos livres de uso pblico, sero proporcionais densidade
de ocupao prevista para gleba.
Embora considerada um progresso para a organizao espacial de cidade, a Lei 6.766/79 mostrou,
com o passar do tempo, algumas defasagens para o tratamento de algumas questes do parcelamento
do solo, notadamente aquelas inerentes aos loteamentos com fins sociais, a insero do Plano Diretor
como definidor do planejamento da cidade, aspectos penais, entre outros. As alteraes aos estatutos
da Lei 6.766/79 vieram por meio da Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999. Os objetivos das modificaes
podem ser resumidas em:
O primeiro objetivo da lei permitir ao Poder Pblico a realizao e a legalizao de parcelamentos do solo urbano,
com fins habitacionais, em gleba pendente de procedimento judicial expropriatrio, fundado na imisso provisria na
posse de reas desapropriadas e permitida a emisso e o registro do ttulo provisrio da cesso da posse de lotes. A lei
veda a retrocesso como meio de assegurar a irreversibilidade do ato administrativo voltado para a minimizao da
carncia habitacional.
O segundo objetivo da lei dar maior autonomia aos municpios no trato das questes pertinentes ao parcelamento
do solo urbano, tanto sob o ponto de vista da formulao dos requisitos urbansticos, quanto sob o ponto de vista da
prtica dos procedimentos administrativos de aprovao, de regularizao e de registro dos parcelamentos, destacando
as aes do Poder Pblico nesse campo como de interesse social.3
Pargrafo nico. Na regulamentao das normas previstas neste artigo, o estado procurar atender s exigncias urba-
nsticas do planejamento municipal.
[...]
Art. 44. O municpio, o Distrito Federal e o estado podero expropriar reas urbanas ou de expanso urbana para
reloteamento, demolio, reconstruo e incorporao, ressalvada a preferncia dos expropriados para a aquisio de
novas unidades.
Apesar dessas colocaes, os loteamentos fechados tm crescido sua atratividade e nota-se cada
vez mais sua presena nos espaos da cidade. Ao defender a ideia dos condomnios fechados, alguns
urbanistas e juristas diro que esse tipo de loteamento se trata apenas de mais uma forma de habitao
coletiva e que no ter grandes impactos sobre a estrutura urbana se for devidamente disciplinado.
Entretanto, o nmero dessas estruturas presentes no meio urbano cresce a cada dia e levam a reflexes
sobre qual ser a sua permanncia ou se elas representam ou no uma tendncia que produzir uma
nova concepo de cidade. Para Silva (2000), esse tipo de loteamento vem criando srios problemas de
ordem jurdico-urbansticas, pela ausncia de regulamentao adequada que d ateno a seu aspecto
urbanstico, ainda mais quando este se d no permetro urbano.
Segundo Silva (2000), o texto legal do regime condominial previsto no artigo 8. da Lei 4.591, de
1964 no serve de fundamento ou legitima a figura dos loteamentos fechados. Essa lei no substitui ou
regulamenta o parcelamento do solo no Brasil, carter pertencente outra lei. O aproveitamento do
solo urbano para regime condominial s permitido nos casos em que a rea no comporte quaisquer
formas inerentes ao parcelamento do solo previsto na Lei Federal 6.766/79. Embora alguns juristas afir-
mem categoricamente a ilegalidade da prtica de loteamentos fechados, eles seguem aparecendo nas
cidades brasileiras, muitas vezes amparados por regulamentao municipal. Os municpios estabelecem
formas das mais variadas para garantir a doao das reas pblicas verdes e institucionais em lotea-
mentos fechados. Alguns subdividem os percentuais para dentro e fora dos muros enquanto outros no
fazem restries, ou outros exigem que essas reas sejam totalmente externas. Embora o loteamento
fechado encontre defensores entre os juristas, outros apresentam argumentos importantes sobre sua
legalidade, inclusive sobre aquelas leis municipais que orientam tais loteamentos. Arajo (2007, p. 6), ao
analisar as legislaes municipais que versam sobre loteamento fechados, pondera:
Algumas leis municipais tm previsto a figura do loteamento fechado, parcelamento implantado segundo a Lei 6.766/79,
mas cujas vias pblicas internas so objeto de concesso, permisso ou autorizao de uso outorgada pelo Poder
Pblico Municipal a uma associao constituda pelos moradores. So exemplos, com textos disponveis na ntegra
na internet, entre vrios outros:
a Lei 8.736, de 09/01/1996, do municpio de Campinas (SP), que dispe sobre a permisso a ttulo precrio de uso das
reas pblicas de lazer e das vias de circulao para constituio de loteamentos fechados no municpio de Campinas
e d outras providncias;
a Lei 3.270, de 15/01/1999, do municpio de Americana (SP), que dispe sobre o parcelamento e o aproveitamento
do solo no territrio do municpio e d outras providncias;
a Lei 2.668, de 18/12/2003, do municpio de Paulnia (SP), quedispe sobre loteamentos urbanos, loteamentos fechados
e condomnios fechados no municpio de Paulnia e d outras providncias; e
a Lei 9.244, de 19/11/2003, do municpio de Londrina (PR), que d nova redao ao artigo 56 da Lei 7.483, de 20 de
julho de 1998, que dispe sobre o parcelamento do solo para fins urbanos no municpio de Londrina.
Pessoalmente, entendo que os loteamentos fechados no tm sustentao jurdica, so nulos.
O fechamento do permetro do loteamento por muros ou cercas e o consequente uso exclusivo das vias pblicas
contraria todo o esprito das normas sobre loteamentos constantes da Lei 6.766/79. A lei inclui como requisito
urbanstico para os loteamentos a articulao das vias a serem implantadas com as vias adjacentes (art. 4.). A lei exige
a reserva de reas para implantao de equipamentos pblicos de educao, cultura, sade e recreao, que, como as
vias de circulao, tambm passam para o domnio do municpio no ato de registro do parcelamento e sero utilizadas
por toda a coletividade (arts. 4. e 22).
Outra forma de parcelamento que tem assolado o pas h vrios anos a modalidade de
parcelamentos ilegais, que contribuem para a desorganizao espacial da cidade e lesa muitos
A legislao de parcelamento do solo, em suas mais diversas formas, continua sendo alvo de
desenvolvimento no Brasil e repleta de questionamentos sobre seus resultados urbansticos. Dada as
caractersticas econmicas e sociais do pas e as particularidades locais e regionais, nota-se que a socie-
dade ainda ter que discutir e evoluir o controle do espao urbano para alcanar a qualidade de vida
desejada nas cidades.
Texto complementar
Conceituaes
(BARREIROS; ABIKO, 1998, p. 17-19)
A precisa conceituao de termos e matrias presentes em legislaes e normas tcnicas
de fundamental importncia para seu perfeito entendimento. Dessa forma, entendemos que
alguns dos conceitos de cunho urbanstico constantes na Lei Federal 6.766/79 carecem de melhor
esclarecimento ou mesmo de uma correta adequao frente s normas brasileiras em vigor. Esse
o caso da conceituao de equipamentos urbanos. Verifica-se que a mencionada lei no conceitua
todos os termos ali presentes, como o caso de gleba, zona urbana, zona de expanso urbana, rea
livre de uso comum etc. Alm disso, a Lei Federal 6.766/79 no estabelece a figura do desdobro
de lote, constante em vrias municipalidades, incluindo-se a de So Paulo, e no traz nenhuma
orientao quanto urbanizao sob a forma condominial. Mukai (1988) observa que a mesma
no conceitua parcelamento urbano, mas observa que vale frisar que tcnica e juridicamente, o
parcelamento regular do solo a diviso da terra em unidades juridicamente independentes, dotadas
de individualidade prpria, para fins de edificao.
Athaydes (1984) entende que o parcelamento do solo deve ser considerado sob dois aspectos:
o fsico, que nada mais que a diviso geodsica de um terreno; e o jurdico, de que resulta a diviso
da propriedade, com a consequente formao de novos direitos autnomos de domnio sobre
cada unidade em que a rea for dividida. Pode-se assim conceituar o parcelamento como a diviso
geodsico-jurdica de um terreno, uma vez que por meio dele se divide o solo e, concomitantemente,
o direito respectivo de propriedade, formando-se novas unidades. Nessa linha de entendimento,
do Couto (1981) ensina que o parcelamento do solo a diviso jurdica da propriedade. Segundo
o autor, da crescente complexidade e importncia assumida pelo Direito de propriedade derivou o
Direito Positivo de Propriedade, que deu ao fato social posse uma ntida configurao no campo da
abstrao jurdica, que se passou a denominar de propriedade. Com o aparecimento da propriedade
surge, ento, a possibilidade do parcelamento do solo em termos jurdicos (grifos do autor). O
citado autor esclarece que fisicamente, impossvel fracionar-se uma poro territorial, no sentido
geolgico, que uno e indivisvel, como componente que , afinal de contas, do planeta Terra.
Foi portanto com a criao do ttulo de propriedade que se originou a possibilidade jurdica do
parcelamento do solo e da ocupao de determinado terreno. Isso s se torna possvel mediante o
uso e sinais expressivos de limites imaginrios ou reais para o direito de gozar e dispor (utendi,
fruendi e abutendi) daquele espao, lanando-se mo das abstraes das linhas geodsicas ou das
objetividades dos marcos ou das cercas (DO COUTO, 1981). O parcelamento do solo para o autor ,
pois, a diviso de uma grandeza territorial em nmero legalmente limitado de grandezas territoriais
menores, regidas e protegidas pelo direito.
importante salientar-se que um dos pontos nevrlgicos do parcelamento do solo a questo
conceitual, pois se o parcelamento do solo urbano for conceituado como o parcelamento da
propriedade territorial urbana, ento entender-se-ia que outras modalidades de parcelamento
da propriedade urbana, como o caso da urbanizao em condomnio, tambm deveriam ser
inseridos na conceituao geral de parcelamento do solo.
A Lei Federal 6.766/79, em seu artigo 2. , afirma que o parcelamento do solo urbano pode ser
feito mediante loteamento ou desmembramento e considera que:
a) loteamento a subdiviso de uma gleba em lotes destinados edificao, com abertura
de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou de prolongamento, modificao
ou ampliao das vias existentes.
b) desmembramento a subdiviso de uma gleba em lotes destinados edificao, com
aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de
novas vias, e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou ampliao dos
j existentes.
O que se nota na conceituao existente na lei ora em estudo que a caracterstica fundamental
que diferencia o loteamento do desmembramento a abertura de novas vias de circulao e ou logra-
douros pblicos ou qualquer forma de alterao das vias e/ou logradouros pblicos j existentes. Vale
ressaltar que essa conceituao j estava presente no Decreto-Lei 271/67 (SILVA, 1981).
Mukai et al. (1980) ressalta que a lei deixou de se referir ao remembramento, ao desdobro e
ao reloteamento. Mas, decorrentes que so de alteraes de loteamentos ou desmembramentos,
so admissveis, adotando-se as disposies da lei no que couberem. Acrescenta ainda que o
Atividades
1. Em que condies, estabelecidas pela Lei 6.766/79, as glebas no podero ser parceladas?
2. Quais foram os objetivos das modificaes na Lei 6.766/79, possibilitadas pela Lei 9.785, de 29 de
janeiro de 1999?
3. Qual o percentual de rea pblica exigida pela Lei 6.766/79 para o parcelamento do solo urbano
e qual a sua destinao?
Gabarito
1. Probe-se a implantao de loteamentos em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes antes
de tomadas as providncias para assegurar o escoamento das guas, em terrenos que tenham
sido aterrados com material nocivo sade pblica sem que sejam previamente saneados,
em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento) salvo se atendidas as
exigncias especficas das autoridades competentes, em terrenos onde as condies geolgicas
no aconselham a edificao, ou em reas de preservao ecolgica ou naquelas onde a poluio
impea condies sanitrias suportveis, at a sua correo.
2. As modificaes tiveram como objetivos: em primeiro lugar permitir ao Poder Pblico a realizao
e a legalizao de parcelamentos do solo urbano, com fins habitacionais, em gleba pendente
de procedimento judicial expropriatrio, fundado na imisso provisria na posse de reas
desapropriadas e permitida a emisso e o registro do ttulo provisrio da cesso da posse de lotes.
A lei veda a retrocesso como meio de assegurar a irreversibilidade do ato administrativo voltado
para a minimizao da carncia habitacional. E em segundo lugar foi dar maior autonomia aos
municpios no trato das questes pertinentes ao parcelamento do solo urbano, tanto sob o ponto
de vista da formulao dos requisitos urbansticos, quanto sob o ponto de vista da prtica dos
procedimentos administrativos de aprovao, de regularizao e de registro dos parcelamentos,
destacando as aes do Poder Pblico nesse campo como de interesse social.
3. Exige-se que a porcentagem de reas no seja inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba,
salvo nos loteamentos destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores que 15 000m
(quinze mil metros quadrados), caso em que a porcentagem poder ser reduzida. Exige-se,
ainda, que as reas destinadas a sistemas de circulao, a implantao de equipamentos urbanos
(equipamentos de abastecimento de gua, servios de esgotos, energia eltrica, coletas de guas
pluviais, rede telefnica e gs canalizado) e equipamentos comunitrios (equipamentos pblicos
de educao, cultura, sade, lazer e similares), bem como espaos livres de uso pblico, sero
proporcionais densidade de ocupao prevista para a gleba.
Fase preliminar
Nessa fase, o parcelador dever requerer junto prefeitura municipal ou ao governo do Distrito
Federal a emisso de diretrizes para o sistema virio, uso do solo, caractersticas dos lotes, espaos livres
e das reas reservadas para o equipamento urbano e comunitrio, entre outros aspectos. A Lei 6.766/79,
em seu artigo 6., indica que, para esse fim, o parcelador dever apresentar, alm do requerimento, uma
planta do imvel contendo, pelo menos:
I - as divisas da gleba a ser loteada;
II - as curvas de nvel a distncia adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
III - a localizao dos cursos dgua, bosque e construes existentes;
IV - a indicao dos arruamentos contguos a todo o permetro, a localizao das vias de comuni-
cao, das reas livres, dos escapamentos urbanos e comunitrios existentes no local ou em suas adja-
cncias, com as respectivas distncias da rea a ser loteada;
V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
VI - as caractersticas, dimenses e localizao das zonas de uso contguas.
O Poder Pblico, segundo o artigo 7. da Lei 6.766/79, dever, aps anlise da documentao das
plantas e devido instrumentos legais estaduais e municipais de gesto urbana, indicar as diretrizes que
o parcelador seguir, com o intuito de realizar um parcelamento adequado:
I - as ruas ou estradas existentes ou projetadas que compem os sistemas virios da cidade e do
municpio, relacionadas com o loteamento pretendido a serem respeitadas;
II - o traado bsico do sistema virio principal;
III - a localizao aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitrio e das
reas livres de uso pblico;
IV - as faixas sanitrias do terreno necessrias ao escoamento das guas pluviais e as faixas no
edificveis.
Nessa fase, segundo Silva (2000), o parcelador poder apresentar ao Poder Pblico um plano de
arruamento, elaborado a partir das diretrizes, isoladamente ou em conjunto com o plano de loteamento
(onde isso seja admitido). Esse plano de arruamento ser apresentado prefeitura municipal para apro-
vao, devidamente assinado pelo proprietrio da gleba e por profissional habilitado e, se exigido em
lei, registrado na municipalidade. Por regra, o rgo municipal competente para o exame e a aprovao
do plano nos municpios mais populosos o Departamento ou Secretaria de Obras Particulares, ou
Departamento de Urbanismo e, nos menores, a aprovao cabe ao prprio prefeito.
Nessa fase, torna-se de grande importncia a participao do Poder Pblico Municipal, uma vez
que ele o gestor urbano constitudo legalmente. Quanto maior for o zelo para a elaborao de um
projeto, melhor ser o resultado para a cidade.
Fase definitiva
Essa fase constituda pelo projeto urbanstico que tanto poder agregar arruamento e diviso
de lotes quanto ser a continuidade do projeto de arruamento previamente apresentado, caso o muni-
cpio o aceite isoladamente.
O parcelador, depois de recebida as diretrizes emitidas pela prefeitura municipal, iniciar o projeto
urbanstico propriamente dito, a partir da considerao dessas diretrizes. O arruamento constitui-se
em uma atividade projetual de grande importncia, pois a partir dele que se articulam os espaos da
cidade. Dessa forma, deve-se dispensar ateno redobrada a esse item. Silva (2000, p. 320) entende o
arruamento constitudo pelos espaos livres, destinados s vias de circulao, s reas verdes e institu-
cionais e s quadras. O autor, assim, refere-se ao arruamento e sua importncia:
O plano de arruamento constitui manifestao importante do plano urbanstico municipal (onde haja), no qual se integra
e ao qual est subordinado; elaborado e executado por particulares, proprietrios de glebas urbanificveis dentro ou
fora do permetro urbano como urbanificao primria do processo de loteamento de terrenos para fins de edificao.
Seu objetivo fundamental consiste em estabelecer um sistema de logradouros que proporcione acesso, luz e ar s
propriedades lindeiras, permitindo, ao mesmo tempo, que o trfego de veculos se processe rapidamente e com o
mximo de segurana, sem necessidade de muitas restries logradouros esses que tambm servem de canais para
instalao de redes de servios pblicos, areas ou subterrneas (gua, esgoto, gs, eletricidade, telefone), mas que,
alm disso, exercem outra relevante funo, qual seja: a de procurar estabelecer o equilbrio entre os dois elementos
constitutivos das aglomeraes urbanas: conjunto edilcio e equipamentos pblicos e sociais.
Segundo Silva (2000), o plano dever apresentar os seguintes aspectos, devidamente delineados
de forma a cumprir as exigncias legais e tambm como princpios bsicos para alcance dos objetivos
propostos:
I - projeto do arruamento, em escala estabelecida, curvas de nvel do terreno de metro em metro,
vias de circulao, quadras, zonas de uso, reas verdes e reas institucionais;
II - perfis longitudinais e transversais das vias;
III - projeto do sistema de escoamento de guas pluviais, indicando e pormenorizando o dimen-
sionamento e os caimentos de coletores, bocas de lobo e demais equipamentos, nas medidas, normas
e padres especificados;
IV - projeto do sistema de coleta, tratamento e despejo de esgotos e suas respectivas redes,
obedecendo s medidas, padres e normas previstos pelos rgos competentes;
V - projeto do sistema de alimentao e distribuio de gua potvel e respectiva rede, obede-
cendo s medidas, padres e normas estabelecidos pelos rgos competentes;
VI - projeto de guias, passeios, sarjetas e pavimentao das vias seguindo as normas vigentes;
VII - projeto de arborizao das reas verdes e vias, definindo as diferentes espcies a serem
plantadas, obedecendo s normas fixadas pela prefeitura;
VIII - projeto de proteo das reas contra eroso, inclusive mediante preservao da cobertura
vegetal existente;
IX - memoriais descritivos e justificativos de cada projeto;
X - cronograma de execuo das obras etc.
O projeto do arruamento tornar possvel a circulao na cidade de maneira fluida e possibilitar
maior adequao entre sistema virio e uso do solo. Um arruamento projetado de maneira eficiente
tambm poder contribuir para um menor nmero de conflitos entre pedestres, ciclistas e veculos
motorizados, diminuindo o nmero de acidentes e mortes no trnsito.
Outro aspecto a ser abordado no plano a diviso do espao em lotes, o que obviamente passa
pela definio das quadras. As decises sobre quais tipos de desenho urbano sero utilizadas requerem
um conhecimento intrnseco das regras do bom urbanismo e embora a norma legal oriente na elabo-
rao do projeto, ela no dispensa que os profissionais tenham um grande conhecimento tcnico. Silva
(2000, p. 328) pondera com muita sabedoria a questo das quadras e suas dimenses:
[...] no devero ser muito compridas, nem proporcionar a formao de lotes muito profundos. De um modo geral, a
legislao municipal fixa seu comprimento entre 300 e 450m, no mximo; mas tambm no devero ser demasiada-
mente curtas para que os cruzamentos no fiquem muito perto, complicando o trnsito. Se tiverem mais de 200m de
comprimento, costuma-se exigir que sejam divididas, em cada 100 ou mais metros (conforme o maior comprimento
admitido), por vias de circulao de pedestres com largura de cerca de 8m.
A disposio e a relao das vias de circulao do origem aos sistemas de traados das cidades, que podem ser de
vrios tipos: xadrez, grelha, grelhas superpostas, radial-circular etc.
Essa preocupao de Silva com a forma mostra claramente que todos os profissionais envolvidos
no processo de parcelamento do solo devem estar atentos aos objetivos precpuos de prover a cidade
de uma melhor qualidade espacial possvel. Aps realizadas as decises projetuais urbansticas, caber
ao parcelador apresentar sua proposta ao municpio. O projeto dever conter as especificaes mnimas
estabelecidas na Lei 6.766/79. Os itens a seguir relacionados referem-se a isso:
pas. Os aspectos ligados habitao, desde muito cedo se apresentaram como um grande desafio.
So necessrias medidas de diversas naturezas que contribuam na busca pela insero das camadas de
renda mais baixa da sociedade e que historicamente tem sofrido com as condies de habitabilidade.
O Estatuto da Cidade estabelece diversos instrumentos de gesto urbana, entre eles figuram
aqueles voltados produo da habitao social. Esse assunto se constitui em um dos maiores desafios
da gesto das cidades brasileiras, aps dcadas de descontrole e excluso social refletidos no espao
habitado, expulsando os mais pobres para a periferia, muitas vezes em habitaes de baixa qualidade,
loteamentos clandestinos ou irregulares, sem as mnimas condies de habitabilidade.
O instrumento denominado Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) possibilita ao municpio
demarcar no Plano Diretor e no zoneamento da cidade, zonas que necessariamente devero servir
habitao social para classes de baixa renda. Pode-se ainda estabelecer ZEIS para reas com favelas,
loteamentos clandestinos ou irregulares com o intuito de tornar possveis aes de regularizao e
urbanizao. Esse instrumento pode ser utilizado juntamente com outros previstos no Estatuto, tais
como as Operaes Urbanas Consorciadas, o Usucapio Especial de Imvel Urbano e o Direito de
Preempo. Os objetivos desse instrumento podem ser traduzidos por:
a) permitir a incluso de parcelas da populao que foram marginalizadas da cidade, por no terem tido possibilidades
de ocupao do solo urbano dentro das regras legais;
b) permitir a introduo de servios e infraestrutura urbana nos locais onde eles antes no chegavam, melhorando as
condies de vida da populao;
c) regular o conjunto do mercado de terras urbanas, pois reduzindo-se as diferenas de qualidade entre os diferentes
padres de ocupao, reduz-se tambm as diferenas de preos entre elas;
d) introduzir mecanismos de participao direta dos moradores no processo de definio dos investimentos pblicos
em urbanizao para consolidar os assentamentos;
e) aumentar a arrecadao do municpio, pois as reas regularizadas passam a poder pagar impostos e taxas vistas
nesse caso muitas vezes com bons olhos pela populao, pois os servios e infraestrutura deixam de ser encarados
como favores, e passam a ser obrigaes do Poder Pblico;
f ) aumentar a oferta de terras para os mercados urbanos de baixa renda.1
O parcelamento popular, ou seja, aqueles dirigidos s classes de renda mais baixa, podero ser
implantados em ZEIS devidamente regulamentada. Para esse tipo de parcelamento a Lei 9.785, de 29 de
janeiro de 1999, prev algumas condies especiais que tm o objetivo de facilitar sua viabilidade.
Texto complementar
2 O autor refere-se a Aeis como reas Especiais de Interesse Social. Essa denominao muitas vezes encontrada nos municpios.
cessos de construo dos Planos Diretores: a coordenao dos processos incluiu representantes de
vrios segmentos da sociedade civil, deixando de ser prerrogativa exclusiva do governo municipal;
antes da elaborao de propostas, as comunidades e grupos sociais foram ouvidos e participaram
da construo de uma leitura da realidade local que fundamentaria as propostas; os processos de
deliberao sobre o texto final do plano passaram por discusses tambm participativas, por meio
de fruns, congressos ou conferncias pblicas.1
Alm da participao da populao em todas as etapas dos Planos Diretores, a gesto demo-
crtica tambm necessria na sua implementao e no seu monitoramento, de forma que os
prprios Planos Diretores devem explicitar a forma como isso acontecer no municpio. Foram
inmeros os Conselhos da Cidade, Conselhos de Desenvolvimento Urbano, Conselhos de
Planejamento Urbano criados nos ltimos anos no contexto da construo de Planos Diretores nos
municpios. Prover esses conselhos de recursos, de poder deliberativo real, de infraestrutura logstica
um dos desafios. A implementao desses conselhos deve ser acompanhada nos prximos anos,
para checar o alcance e os desafios dessa aposta na gesto participativa.
Os desafios para o efetivo funcionamento desses conselhos so muitos, conforme j tratei em
trabalho especfico (CYMBALISTA, 2000; CYMBALISTA, 2001).
Alguns municpios contam com conselhos de desenvolvimento urbano ou de poltica urbana
funcionando h anos, em alguns casos com experincias interessantes de se analisar.2 o caso
do Conselho de Desenvolvimento Urbano (CDU) de Recife, que existe desde 1992 e em alguns
momentos teve atuao expressiva no debate pblico na cidade.
Em 2001, aps a discusso de um diagnstico realizado pela Secretaria de Planejamento, o CDU
emitiu uma deliberao que impedia a aprovao de novos edifcios em 12 bairros da cidade, cuja
infraestrutura encontrava-se saturada e que vinham despertando muita cobia do mercado imobi-
lirio. A resoluo dava um prazo para o Executivo emitir uma lei que regulamentasse a questo,
o que foi efetivamente feito, resultando na Lei Municipal 16.719/2001, conhecida como a Lei da
rea de Reestruturao Urbana (ARU), que fixa gabaritos para a edificao em altura nesses bairros.
Outro exemplo de conselho de desenvolvimento urbano com trajetria j bastante consolidada
o Conselho Municipal de Poltica Urbana (Compur) de Belo Horizonte, institudo em 1996 e que
vem sendo a instncia responsvel pela convocao de conferncias de poltica urbana, processo
de balano e discusso pblica da poltica urbana na cidade, que pode apontar para alteraes nas
normas de planejamento da cidade. A primeira conferncia de poltica urbana, realizada em 1999,
props ajustes no Plano Diretor e na lei de uso, ocupao e parcelamento do solo, que foram efeti-
vamente encaminhados.
A mudana de escala do debate em torno da poltica urbana significou um amplo processo
de capacitao, tanto no corpo tcnico das prefeituras quanto entre tcnicos e lideranas sociais.
Devemos tambm atentar para o impacto desse processo de capacitao na poltica e na adminis-
trao local, pois a recente onda de Planos Diretores tem um significado de formao de quadros
nos municpios, que compreendem de forma politizada as questes territoriais. O nmero de pes-
soas que compreende e discute a questo urbana de forma politizada atualmente muitas vezes
maior que h alguns anos, corpo qualificado em aes de capacitao e treinamento, mas prin-
cipalmente capacitado pela necessidade de aprendizado para dar conta dos desafios prticos da
participao nos processos. Tais quadros possivelmente influenciaro por vrios anos o debate em
torno da poltica territorial local.
Atividades
1. Em quais etapas pode ser dividido o processo de parcelamento do solo urbano e o que constitui
cada uma delas?
2. Quais so as principais diretrizes que o Poder Pblico dever indicar para que o parcelador siga
aps anlise do requerimento do mesmo?
3. O que so Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e qual a sua importncia para a gesto da
cidade?
Gabarito
1. O parcelamento do solo pode ser constitudo em duas etapas, uma considerada material e a outra
jurdica. A etapa material dividida em fase preliminar e fase definitiva e compe-se de diversas
atividades que devero ser cumpridas pelo parcelador em decorrncia dos institutos presentes
na legislao. Na etapa jurdica se processa o registro do parcelamento.
2. O Poder Pblico dever emitir diretrizes sobre as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que
compem os sistemas virio da cidade e do municpio, relacionadas com o loteamento pretendido
a serem respeitadas; o traado bsico do sistema virio principal; a localizao aproximada dos ter-
renos destinados a equipamento urbano e comunitrio e das reas livres de uso pblico e as faixas
sanitrias do terreno necessrias ao escoamento das guas pluviais e as faixas no edificveis.
3. Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), constitui-se em instrumento possibilitado pela Lei 9.785,
de 29 de janeiro de 1999 e a Lei Federal 10.257, de 10 de julho de 2001. Permite-se ao municpio
demarcar no Plano Diretor e no zoneamento da cidade, zonas que necessariamente devero
servir habitao social para classes de baixa renda. As ZEIS so extremamente importantes para
o estabelecimento de uma poltica habitacional para classes de renda mais baixa, podendo ser
aplicada no somente em expanses como a construo de novas moradias, mas tambm para
reas com favelas, loteamentos clandestinos ou irregulares com o intuito de tornar possveis
aes de regularizao e urbanizao.
Sebrae.
Figura 1 Ocupao indevida de margens de cursos dgua.
Sebrae.
Exige-se Licena Simplificada (LS) para empreendimentos com rea menor ou igual a cinco hec-
tares e at 260 lotes ou empreendimentos com rea de 5,1 a 10 hectares e at 130 lotes. A Licena Prvia
(LP), a Instalao (LI) e a Operao (LO) so exigidas para empreendimentos com rea superior a 5,1
hectares e com mais de 130 lotes. Exige-se Licena de Regularizao (LAR) para empreendimentos em
fase de implantao.
Vrios organismos esto relacionados com o processo de licenciamento ambiental, tais como
o Incra, a prefeitura municipal, o rgo de gesto estadual dos recursos hdricos, as concessionrias
de energia, os rgos florestais e de meio ambiente, o Ministrio Pblico, entre outros. As Licenas
Ambientais so intransferveis e devero ter a sua substituio solicitada no rgo ambiental competente
sempre que houver modificao na Razo Social e/ou no CNPJ/MF do empreendimento ou atividade:
::: Licena Prvia (LP) documento expedido na fase preliminar do planejamento da atividade
ou do empreendimento e que aprova o local de implantao pretendido e contm os pr-
-requisitos e os condicionantes a serem atendidos para as fases subsequentes, observada a
legislao urbanstica e ambiental vigente.
::: Licena de Instalao (LI) documento expedido na fase intermediria do planejamento da
atividade ou do empreendimento e que aprova a proposta do Plano de Controle Ambiental
(PCA) apresentada.
::: Licena de Operao (LO) documento que antecede o efetivo funcionamento da atividade
e atesta a conformidade com as condicionantes das Licenas Prvia e de Instalao.
Os institutos legais criados para a gesto ambiental so vrios, bem como as instncias denomi-
nadas para exerc-la. Segundo o Ibama (1997), esses institutos so assim definidos:
::: Licenciamento Ambiental procedimentos tcnico-administrativos, baseados na legislao
vigente e na anlise de documentao apresentada, que objetivam estabelecer as condies,
restries e medidas de controle ambiental a serem obedecidas pelo empreendedor, para a
localizao, construo, instalao, operao, diversificao, reforma e ampliao de empre-
endimento ou atividade consideradas de impacto.
::: Licena Ambiental ato administrativo pelo qual se estabelecem as condies, as restries e
as medidas de controle ambiental que devero ser aplicadas ou atendidas pelo empreendedor
para localizao, construo, instalao, operao, diversificao, reforma e ampliao de em-
preendimento ou atividade consideradas de impacto.
::: Avaliao de Impacto Ambiental (AIA) instrumento da Poltica Nacional do Meio Ambiente,
que se utiliza de Estudos Ambientais e de procedimentos sistemticos para avaliar os possveis
impactos ambientais gerados por empreendimentos e atividades potencialmente poluidores,
com o intuito de adequ-los s necessidades de preservao e conservao do meio ambiente
e da melhoria na qualidade de vida da populao.
::: Estudos Ambientais estudos relativos aos aspectos ambientais de empreendimentos e
atividades potencialmente poluidores e que tm como finalidade subsidiar a anlise tcnica
que antecede a emisso de Licena Ambiental Municipal. Constituem Estudos Ambientais:
::: EIA Estudo de Impacto Ambiental e respectivo Relatrio de Impacto Ambiental (Rima);
::: EAP Estudo Ambiental Preliminar;
::: RAS Relatrio Ambiental Simplificado;
::: PCA Plano de Controle Ambiental;
::: PRAD Projeto de Recuperao de rea Degradada;
::: PMA Projeto de Monitoramento Ambiental;
::: ER Estudo de Risco.
::: Impacto Ambiental qualquer alterao das propriedades fsicas, qumicas ou biolgicas do
meio ambiente causada por qualquer forma de matria ou energia resultante das atividades
humanas e que, direta ou indiretamente, afetem a sade, a segurana ou o bem-estar da
populao, as atividades sociais e econmicas, a flora e a fauna, as condies estticas ou
sanitrias do meio ambiente e a qualidade dos recursos ambientais.
::: Sistema de Controle Ambiental (SCA) conjunto de operaes e/ou dispositivos destinados
ao controle de resduos slidos, efluentes lquidos, emisses atmosfricas e radiaes eletro-
magnticas, objetivando a correo ou reduo dos impactos negativos gerados.
::: Termo de Referncia (TR) roteiro apresentando o contedo e os tpicos mais importantes
a serem tratados em determinado Estudo Ambiental.
::: Cadastro Descritivo (CD) conjunto de informaes, organizadas na forma de formulrio,
exigido para a anlise do licenciamento prvio de empreendimentos e atividades.
Para o Licenciamento Ambiental podero ser utilizados os Estudos Ambientais conceituados a seguir:
::: Estudo de Impacto Ambiental (EIA) conjunto de informaes sistemticas e analticas,
exigido para o licenciamento prvio de atividades ou empreendimentos de significativo
potencial de impactos ambientais, tais como os constantes do artigo 2. da Resoluo Conama
001/86 que, em obedincia ao respectivo Termo de Referncia (TR), e a partir de diagnstico
fsico, biolgico e socioeconmico, permita a previso e o dimensionamento dos impactos
ambientais, a proposio de medidas mitigadoras e/ou compensatrias, e de um plano de
monitoramento ambiental, subsidiando a tomada de deciso quanto viabilidade ambiental
da atividade ou do empreendimento.
::: Relatrio de Impacto Ambiental (Rima) relatrio em linguagem acessvel, que reflete as
principais informaes e concluses do EIA.
::: Estudo Ambiental Preliminar (EAP) conjunto organizado de informaes requeridas por
meio do respectivo Termo de Referncia (TR), que subsidia a anlise do licenciamento pr-
vio de atividades ou empreendimentos com significativo potencial de impactos ambientais e
dispensados da apresentao do EIA/Rima. Para o licenciamento prvio de empreendimentos
e atividades de explorao mineral, substitui, por equivalncia, a exigncia do Relatrio de
Controle Ambiental (RCA) estabelecido pelo Conselho Nacional de Meio Ambiente (Conama).
::: Relatrio Ambiental Simplificado (RAS) conjunto organizado e simplificado de informaes
bsicas, requeridas por meio do respectivo Termo de Referncia (TR), que subsidia a anlise
do licenciamento prvio de empreendimento ou atividade que, pela menor significncia dos
impactos potenciais, seja dispensado da apresentao do EIA/Rima e do EAP.
::: Plano de Controle Ambiental (PCA) apresentado para obteno da LI, deve conter os
Projetos Executivos do(s) Sistema(s) de Controle Ambiental (SCA) e, quando couber, o Projeto
de Recuperao de rea Degradada (Prad) e o Projeto de Monitoramento Ambiental (PMA).
Para a instalao de empreendimentos e atividades de explorao, gerao e distribuio de
energia eltrica, substitui, por equivalncia, a exigncia do Projeto Bsico Ambiental (PBA)
estabelecido pelo Conselho Nacional de Meio Ambiente (Conama).
::: Projeto de Recuperao de rea Degradada (Prad) conjunto organizado e proposto na
forma de Projeto Executivo, com cronograma dos procedimentos destinados recuperao
ambiental de reas degradadas.
::: Projeto de Monitoramento Ambiental (PMA) conjunto organizado e proposto na forma
de Projeto Executivo, com cronograma dos procedimentos destinados a acompanhar, nas
fases de implantao e operao da atividade, os impactos que forem previstos, de modo a
detectar os efeitos inesperados a tempo de corrigi-los e a verificar a implantao e a eficincia
das medidas mitigadoras, bem como o cumprimento das condies estabelecidas quando do
Licenciamento Ambiental.
::: Estudo de Risco (ER) estudo analtico que, por meio de tcnicas consolidadas de anlise de
segurana de sistemas, estabelece o potencial de risco de acidentes ambientais em determi-
nado empreendimento ou atividade.
Os Estudos Ambientais necessrios ao Licenciamento Ambiental devero ser realizados sob a
responsabilidade e s custas do empreendedor. Devero estar anexadas aos estudos, aos planos e aos
projetos ambientais, s respectivas Anotaes de Responsabilidade Tcnica (ARTs) ou equivalente.
O empreendedor incorrer em infrao passvel de penalidades quando o mesmo iniciar
instalao de qualquer empreendimento ou atividade real ou potencialmente poluidor, sem possuir
licena ou em desacordo com a prpria. Outra infrao se dar quando, depois de concedida a licena,
o empreendedor iniciar ou prosseguir empreendimentos ou atividades em desacordo com a mesma,
testar instalao ou equipamentos, impedir ou cercear a fiscalizao; sonegar dados ou informaes
ou descumprir cronograma ou prazos de obras.
Alguns aspectos legais tm caracterizado o Licenciamento Ambiental de loteamentos pela
fragilidade de algumas relaes entre as instncias reguladoras, ou seja, o municpio, os estados e a
Unio. Pereira e Wasserman (2004, p. 4) questionam o tratamento que a legislao ambiental dispensa
ao nvel de impacto imputado aos loteamentos, se comparado com outros empreendimentos. Para
o autor, os loteamentos se apresentam to poluidores quanto outros empreendimentos tratados de
forma mais exigente pela legislao. Algumas consideraes feitas so extremamente pertinentes e
necessitam ser consideradas:
Os loteamentos e os condomnios, por exemplo, no chegam fase de LO, pois se entende que aps se implantarem,
o que ocorre na fase de LI, esto devidamente concludos e no necessitam, portanto, de LO, salvo quando so insta-
lados dispositivos de tratamento de esgotos dinmicos, como estao de tratamento de esgotos (ETE), que pressupe
operao, ainda assim, a LO, nesse caso, seria s para a ETE.
A instalao de loteamentos ainda mais complexa quanto ao controle, pois a transferncia de domnio por meio
das escrituras de compra e venda desvincula em parte o responsvel em situaes futuras (exemplo da construo de
fossa sptica e filtro). Um caso exemplar poderia ser representado por uma empresa de engenharia que vem ao rgo
Ambiental e requer licena para instalao de um loteamento. Normalmente antes dessa ao, perante o municpio
fez-se tambm um licenciamento com base na Lei de Uso e Ocupao do Solo e na Lei Federal 6.766/79, que disciplina
as regras para parcelamento do solo. Via de regra, a legislao municipal mais permissiva que a estadual e a federal, e
o projeto aprovado pelo municpio no passa no Licenciamento Ambiental, sob responsabilidade do estado. Contudo,
com a apresentao da licena municipal, os cartrios, legalmente, esto aptos a efetuar o desmembramento e acatar
as promessas de compra e venda, permitindo assim as vendas. Mais tarde, se a Licena Ambiental no concedida,
o estado interdita administrativamente o loteamento, o empreendedor que j vendeu os lotes no se responsabiliza
mais, e o comprador adquire formalmente um imvel escriturado e, no obstante, irregular.
alteraes por meio da Lei 9.785, de 29 de janeiro de 1999, como pode ser visto no quadro 1, que
compara as duas legislaes. As alteraes tiveram por objetivo facilitar o processo de implantao
de parcelamentos populares destinados a classes de renda mais baixa.
Os seguintes documentos devero acompanhar o processo:
I - ttulo de propriedade do imvel ou certido de matrcula, ressalvadas algumas condies previstas na Lei 9.785
(quadro 1).
II - histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos, acompanhados dos respectivos
comprovantes;
III - certides negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imvel;
b) de aes reais referentes ao imvel, pelo perodo de 10 anos;
c) de aes penais com respeito ao crime contra o patrimnio e contra a administrao pblica.
IV - As seguintes certides so exigidas no processo:
a) dos cartrios de protestos de ttulos, em nome do loteamento, pelo perodo de 10 anos;
b) de aes pessoais relativas ao loteador, pelo perodo de 10 anos.
c) de nus reais relativos ao imvel;
d) de aes penais contra o loteador, pelo perodo de 10 anos;
V - cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de verificao pela Prefeitura Municipal ou pelo
Distrito Federal, da execuo das obras exigidas por legislao municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das
vias de circulao do loteamento, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas
pluviais ou da aprovao de um cronograma, como a durao mxima de quatro anos, acompanhado de competente
instrumento de garantia para a execuo das obras.
VI - exemplar do contrato-padro de promessa de venda, ou de cesso ou de promessa de cesso. Esse tipo de instru-
mento visa garantir os interesses das partes, referindo-se as negociaes futuras.
VII - declarao do cnjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
O artigo 18 ainda pondera, em seu pargrafo 2., que a existncia de protestos, de aes penais,
exceto as referentes a crime contra o patrimnio e contra a administrao, no impedir o registro do
loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou aes no podero prejudicar os adqui-
rentes dos lotes.
Quadro 1 Comparao entre o texto da Lei 6.766/79 e a Lei 9.785/99
imveis, mas que consigam comunicar-se de maneira clara com o pblico. Segundo Lopes apud Rizzardo
(1996, p.75), esses dados so:
a) indicao do nome do oficial e o respectivo cartrio onde tenham sido apresentados os documentos legais para o
loteamento;
b) a indicao dos nomes dos proprietrios loteadores, sua nacionalidade, domiclio, estado civil e profisso;
c) a caracterizao do imvel, especificando-se a sua situao, limites e demais elementos que sirvam a individualiz-lo;
d) a declarao de que se pretende vender o imvel dividido em lotes e a prestaes, por oferta pblica, estando depo-
sitados em cartrio o memorial e os documentos em que os proprietrios pleiteiam a inscrio; e
e) incio e trmino de recebimento das impugnaes.
Alm dessas exigncias, a Lei 6.766 exige a incluso, no edital, de pequeno desenho de localizao
da rea. Ao fim do prazo de 15 dias, a contar da ltima publicao, sem impugnao, lavrar-se- o registro.
Enquanto o prazo no acabar, os terceiros tero oportunidade para impugnar o registro. Proposta
a impugnao, juntada aos autos, o oficial dever intimar o requerente e a prefeitura municipal, ou
o Distrito Federal, quando for o caso, para que sobre ela se manifestem em cinco dias, sob pena de
arquivamento do processo. Com as manifestaes das partes, o titular da serventia enviar o processo ao
juiz encarregado, tendo dele vistas, inicialmente, o representante do Ministrio Pblico, pelo perodo de
cinco dias, fazendo-se, em seguida, os autos conclusos ao juiz para o julgamento, caso outras diligncias
no se fizerem necessrias. Em caso de dvidas, esclarecimentos por meio de prova judicial ou percia,
remete-se o caso s vias ordinrias.
A fim de no haver rejeio que leve o impugnante ao juzo contencioso, a oposio ao registro
dever fundamentar quando transparece uma ofensa a um direito de servido ou de usufruto, ou
ainda de invaso de terras pertencentes a terceiros. O impugnante no tem legitimidade para discutir
o preenchimento dos requisitos legais por parte do proprietrio loteador, desde que no origine um
prejuzo a um de seus direitos. A menos que haja ofensa a um bem social, ou ao patrimnio pblico, ou
ao meio ambiente. Nessas hipteses, autoriza-se a impugnao (Rizzardo, 1996).
O mesmo no suceder quando duvidosa a propriedade, ou, seguindo o citado Lopes apud
Rizzardo (1996, p. 77):
Desde que os rumos so contestados por outros ttulos; desde que do registro de imveis no conste nenhum
elemento de onde se possa inferir uma dimenso exata, o requisito legal no se acha cumprido e o registro s poder
ser concedido depois que os limites dos terrenos tiverem ficado definidos na ao prpria, que a de demarcao ou
de aviventao de marcos, caso estes tenham sido apagados.
Dessa forma, o Registro somente se efetivar depois de realizados todos os exames das dvidas.
Aps realizados os exames, o registro se procede, cumprindo o disposto no artigo 20 da Lei 6.766/79:
Art. 20. O registro do loteamento ser feito, por extrato, no livro prprio.
Pargrafo nico. No Registro de Imveis far-se-o o registro do loteamento, com uma indicao para cada lote, a
averbao das alteraes, a abertura de ruas e praas e as reas destinadas a espaos livres ou a equipamentos urbanos.
Procede-se o registro conforme estatutos legais, nos livros institudos, de forma que os lotes tero
matrcula prpria para cada um, enquanto o parcelamento ter um registro geral.
Findo o processo de Registro, o loteador poder iniciar a comercializao dos lotes.
O Registro possui, tambm, a funo de possibilitar a indisponibilidade das reas pblicas
previstas em lei. A partir do registro do parcelamento, por meio do projeto e do memorial descritivo, as
vias, espaos livres, praas e reas destinadas a usos comunitrios e equipamentos urbanos passam ao
domnio do municpio. Silva (2000, p. 328-329) assim refere questo do relacionamento registro versus
reas pblicas:
A inscrio do loteamento produz os seguintes efeitos urbansticos:
a) legitima a diviso da gleba em lotes, com a perda da individualidade objetiva do terreno loteado e a apario das
individualidades objetivas dos lotes;
b) torna imodificvel unilateralmente o plano de loteamento ou arruamento;
c) transfere para o domnio pblico do municpio e torna inalienveis, por qualquer ttulo, as vias de comunicao, os
espaos livres e as reas destinadas a edifcios pblicos e outros equipamentos urbanos, constantes dos planos de
arruamento e loteamento e do memorial, independentemente de qualquer outro ato alienativo.
Para o autor, algumas leis municipais de parcelamento do solo exigem que o loteador, aps a
execuo do plano de arruamento, transfira, por doao municipalidade, as reas pblicas, quando
submet-lo aceitao da prefeitura. A doao constar de documento hbil, que a escritura pblica.
Ocorre que isso, de fato, acontecer com o registro do parcelamento. Contudo, Silva (2000) considera
legtima a antecipao, uma vez que o nus dividido entre o Poder Pblico e o empreendedor pela
implantao de infraestrutura e servios.
Texto complementar
Avaliao do sistema de licenciamento de atividades poluidoras para
tipologias no industriais na regio dos lagos, Rio de Janeiro
(PEREIRA; WASSERMAN, 2004, p. 1-3)
Introduo
Os instrumentos de controle podem ser prvios, tais como autorizaes e licenas; conco-
mitantes, como a fiscalizao; ou sucessivo, como termos de concluso de obras, segundo as trs
etapas da implantao de uma atividade.
Uma primeira constatao que se faz diz respeito ao mau emprego das terminologias licena e
autorizao, j que a primeira constitui-se em um direito subjetivo, sujeito observao das normas
ambientais, e a segunda, significa um ato precrio e discricionrio utilizado para remover uma
proibio legal.
O licenciamento ambiental uma forma de se regular a implantao e operao de atividades
potencialmente poluidoras, por meio da avaliao do seu grau de impacto e, consequentemente, de
quais restries deveriam ser impostas para que sua operao no fosse danosa ao meio ambiente.
Segundo o Ibama (1997), o licenciamento assim definido:
[...] procedimento administrativo pelo qual o rgo ambiental competente licencia a localizao, a instalao, a
ampliao e a operao de empreendimentos e atividades utilizadores de recursos ambientais, consideradas efe-
tiva ou potencialmente poluidoras ou daquelas que, sob qualquer forma, possam causar degradao ambiental,
considerando as disposies legais e regulamentares e as normas tcnicas aplicveis ao caso.
Pela definio, possvel enquadrar qualquer tipo de atividade, desde uma simples residncia
unifamiliar at uma usina nuclear.
Em 1997, com o objetivo de estabelecer critrios para o exerccio da competncia do licenciamento
e a necessidade de se integrar a atuao dos rgos competentes do Sistema Nacional de Meio
Ambiente (Sisnama), por meio da resoluo do Conselho Nacional do Meio Ambiente (Conama 237),
foram regulamentados mais uma vez os procedimentos do Licenciamento Ambiental.
O destaque dessa normativa a definio com clareza sobre a quem cabe o licenciamento
dentro do Sisnama. Fica, portanto, definido que o Licenciamento Ambiental nos estados cabe ao
rgo Estadual de Controle Ambiental, podendo o municpio, quando devidamente habilitado
e capacitado a licenciar (ou seja, municpio que tenha constitudo: Secretaria de Meio Ambiente,
Legislao Ambiental Prpria, Fundo Municipal de Meio Ambiente e Condema Conselho Municipal
de Meio Ambiente), faz-lo, desde que este faa um convnio com o rgo Estadual definindo
competncias. O licenciamento pelo Ibama fica restrito a situaes em que estejam envolvidos mais
de um estado, reas fronteirias do pas, rea martima, atividades que envolvam radioatividade,
instalaes militares ou ainda em estados que no tenham rgo ambiental e em carter supletivo.
Fixa a resoluo de que os empreendimentos s podero ser licenciados por um nico nvel de
competncia.
A Resoluo Conama 237/97, define ainda em seu artigo 14, que entre o ato de protocolar um
pedido de licena e o deferimento ou indeferimento dela, no possa transcorrer mais de seis meses
em casos normais, e 12 meses em casos em que se exijam EIA/Rima. Garante ainda que em casos de
renovao, desde que protocolada com 120 dias de antecedncia ao vencimento desta, fica auto-
maticamente prorrogada a licena anterior at que o rgo licenciador se pronuncie.
Por fim, entre os itens importantes dessa resoluo, esto ainda a listagem de atividades
sujeitas ao licenciamento, que limita ao menos um pouco o universo de atividades sujeitas ao licen-
ciamento, j que pelo conceito tradicional, qualquer atividade por menor que seja pode ser consi-
derada modificadora do meio ambiente.
Atividades
1. O que se entende por impacto ambiental?
Gabarito
1. Por Impacto Ambiental compreende-se qualquer alterao das propriedades fsicas, qumicas ou
biolgicas do meio ambiente, causada por qualquer forma de matria ou energia resultante das
atividades humanas e que, direta ou indiretamente, afetem a sade, a segurana ou o bem-estar
da populao, as atividades sociais e econmicas, a flora e a fauna, as condies estticas ou sani-
trias do meio ambiente e a qualidade dos recursos ambientais.
3. O registro de um parcelamento faz parte da etapa jurdica do mesmo e sua efetivao condio
para a existncia jurdica do loteamento ou desmembramento. Com o registro, cessa a unidade
anterior do terreno loteado: em vez dele surge, no plano jurdico, a pluralidade de terrenos
(lotes). Somente aps o registro o parcelador poder iniciar a venda dos lotes, dessa forma os
compradores tero garantias da legalidade do parcelamento.
Fidem.
Figura 1 Ocupao de morros: Alto da Estrela Moreno:
Recife (PE).
A situao mostra-se agravante em todo territrio brasileiro, do norte ao sul. A figura 3 mostra um
exemplo de conjunto habitacional Caets I em Recife (PE) e o processo de ocupao desordenada em
seu entorno pra fixao de moradia. Essas invases levam degradao do meio ambiente e provoca
eroses e riscos de desabamento. Esse exemplo tambm pode ser constatado na Serra da Cantareira,
em So Paulo, nos morros do Rio de Janeiro, em Salvador ou em Porto Alegre. O caso de Recife assim
diagnosticado pela Fundao de Desenvolvimento Municipal (Fidem) (2004):
No Conjunto Caets I (A), observam-se dois estratos de invaso, onde o primeiro (B) segue ocupando os topos dos
espiges, divisores das drenagens, e um segundo (C) comea a ocupar as encostas, desguarnecidas de qualquer trata-
mento, com moradias de baixo padro construtivo em condies ainda mais precrias.
A remoo da cobertura vegetal vai-se generalizando nas encostas adjacentes, viabilizando mais invases e compro-
metendo, em longo prazo, a mata de Caets.
O lixo no coletado, sendo totalmente lanado sobre as encostas. As guas servidas e os esgotos correm a cu aberto,
morro abaixo.
Alguns parmetros estabelecidos pela Lei 9.785/99 continuam polmicos e geram discusses sobre
a qualidade espacial do espao habitado por ela gerada. Tais aspectos dizem respeito flexibilizao da
rea do lote, cujo mnimo era fixado em 125m2, e a quantidade de infraestrutura e reas pblicas a serem
implantadas nos denominados parcelamentos populares. A Lei 9.785/99, ao acrescentar novos pargrafos
ao artigo 18 da Lei 6.766/79, assim estipula a infraestrutura necessria aos loteamentos populares:
O texto de Ribeiro esclarece questes importantes que envolvem no somente as relaes entre
empreendedores municipais e prefeitura, mas tambm as instncias de poder estadual e federal, uma
vez que todos possuem vnculos com a produo da habitao.
Pela Lei 9.785/99, em suas modificaes e acrscimos ao texto do artigo 18 da Lei 6.766/79,
tambm foram institudas alteraes no processo de registro do loteamento popular, dispensando a
apresentao do ttulo de propriedade do imvel ou a certido da matrcula, quando se tratar de rea
em processo de desapropriao. Nesse caso, para facilitar o registro para loteamentos promovidos pelo
Poder Pblico, em que normalmente o processo de desapropriao se arrasta por muito tempo.
4. O ttulo de propriedade ser dispensado quando se tratar de parcelamento popular, destinado s classes de
menor renda, em imvel declarado de utilidade pblica, com processo de desapropriao judicial em curso e imisso
provisria na posse, desde que promovidas pela Unio, estados, Distrito Federal, municpios ou suas entidades
delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habilitao.
5. No caso de que trata o 4., o pedido de registro do parcelamento, alm dos documentos mencionados nos incisos
V e VI deste artigo, ser instrudo com cpias autnticas de deciso que tenha concedido a imisso provisria na posse,
do decreto de desapropriao, do comprovante de sua publicao na imprensa oficial e, quando formulado por enti-
dades delegadas, da lei de criao e de seus atos constitutivos.
Outra alterao prevista na lei citada, relativa a loteamentos populares, a dispensa de cerificao
da execuo da infraestrutura bsica, prevista no artigo 2.o, para efetivao do Registro Imobilirio. O
inciso V do artigo 18, com sua nova redao, d sustentao a essa premissa:
V - cpia do ato de aprovao do loteamento e comprovante do termo de verificao pela prefeitura da execuo das
obras exigidas por legislao municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias de circulao do loteamento,
demarcao dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das guas pluviais ou da aprovao de um
cronograma, com durao mxima de dois anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para execuo
das obras;
condies precrias de vida para a populao de baixa renda, pela ausncia da infraestrutura
bsica necessria e os estabelecimentos dos padres urbansticos inferiores, tornando-se
inconstitucional.
::: Pelo pargrafo nico do artigo 53 da Lei 9.785/99, fica vedada a aplicao das sanes
pertinentes aos particulares, por no terem realizado as obras e servios nos parcelamentos
vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa do Poder Pblico considerados
de interesse pblico. Para Sales Jnior, essa norma inviabiliza a possibilidade de penalizar
criminalmente os loteadores e demais agentes responsveis pela implantao dos loteamentos
clandestinos e irregulares nas cidades.
As ponderaes do autor fazem sentido ao apresentar possveis lacunas na Lei 9.785/99. Contudo,
algumas delas foram preenchidas com a promulgao do Estatuto da Cidade. Embora a legislao tenha
carter de extrema importncia, a construo de uma sociedade mais justa e uma cidade com mais
qualidade de vida depender do prprio processo de gesto democrtica das cidades e da participao
comunitria.
A imputao da responsabilidade aos municpios, estados e Unio, do provimento e facilitao
da aquisio da moradia, direito constitucional, pode ser considerada um grande avano legislativo.
Contudo, tanto as leis quanto suas prticas devem considerar a grande lacuna temporal que relegou
populaes inteiras a viver em pssimas condies de moradia e abaixo da linha da misria. Os institutos
legais precisam ser aprimorados a cada dia, tanto para possibilitar novas formas de acesso moradia
popular quanto para coibir as ms prticas imobilirias at hoje presentes.
Texto complementar
Loteamentos populares e autoconstruo em Florianpolis (SC):
um estudo na Barra do Sambaqui
(CORDEIRO; SILVEIRA, 2007, p. 1-3)
Introduo
A habitao, enquanto objeto edificado, surgiu para abrigar o homem das manifestaes
climticas (sol, chuva, ventos, nevascas etc.) e dos eventuais ataques de animais. Mais tarde, passou
a ser local de permanncia e teve que ser adaptada para dar condies de renovao da fora de
trabalho do homem, por meio do repouso fsico e mental dirio. Nesse momento, a casa tambm
passou a refletir as tradies culturais, hbitos e prticas de seus usurios, traduzidas pelo cotidiano
domstico vivenciado em seu interior, deixando de ser apenas um universo prtico, para atuar tam-
bm como universo simblico.
Segundo LEMOS (1989, p. 09), Tais atuaes domsticas, que costumamos dizer, ligadas aos
hbitos e s prticas de uma sociedade, devem se desenvolver em circunstncias ideais e a qualidade
do desempenho evidentemente est condicionada s condies oferecidas pela construo.
A realidade da habitao popular brasileira no atende satisfatoriamente s funes bsicas
mencionadas anteriormente. Sabe-se que a maioria dos moradores de favelas, cortios, vilas e demais
assentamentos subnormais habitam precariamente em casebres cujas dimenses comprometem a
vida familiar. A falta de trabalho ou a renda insuficiente para sustentar a famlia, aliados a uma jornada
de trabalho exaustiva, sem o conforto habitacional adequado que possibilite ao trabalhador descansar
o corpo, afetam a todos os usurios da residncia, provocando atritos e discusses familiares.
De acordo com a filosofia marxista, morar uma necessidade bsica do ser humano e condio
indispensvel (re)produo de sua fora de trabalho. Habitar em condies precrias implica na
reduo do desempenho do trabalhador, pois no interior da habitao onde o homem repe suas
energias, por meio do repouso, das refeies e de sua higiene pessoal (CAVALCANTI, 1980). Morar
mal tambm implica no aparecimento de problemas de cunho socioeconmico, tal como o aumento
da violncia urbana, visto que o crescimento excludente das cidades brasileiras priva parcela signi-
ficativa de sua populao de ter acesso aos servios de infraestrutura urbana bsicos (de boa quali-
dade) que lhe garantam viver com o mnimo de dignidade.1
A stuao apresentada acima caracteriza os chamados bolses de pobreza urbanos, cada vez
mais presentes nas cidades brasileiras. Nas palavras de Maricato (2000), nossas cidades crescem
produzindo em seu interior verdadeiras bombas sociolgicas, depsito de multides abandonadas,
sem quaisquer direitos legais.
A falta de moradia um dos principais e talvez um dos mais graves problemas urbanos
enfrentados na atualidade pelas cidades brasileiras. Em cem anos (1900-2000), a populao urbana
do Brasil aumentou assustadoramente, e com ela as desigualdades socioeconmicas. De acordo com
o recenseamento de 2000, realizado pela Fundao IBGE, o Brasil possui 170 milhes de habitantes,
dos quais 137 755 550 moram em reas urbanas (OLIVEIRA, 2001).
O dficit habitacional tambm guarda relao com a precariedade fsica da habitao. De acordo
com um estudo realizado pela Fundao Joo Pinheiro, cerca de 12 milhes de brasileiros vivem
em habitaes imprprias2, sejam elas barracos improvisados em plstico, unidades habitacionais
superlotadas ou edificaes antigas mal conservadas (FJP, 2001).
Impossibilitadas de acessar o mercado imobilirio formal, famlias inteiras de trabalhadores
sem qualificao e mal remunerados so obrigados a ocupar reas inadequadas e de risco, tais
como terrenos alagveis e encostas dos morros, como nica alternativa de insero nas cidades.
Desse modo, torna-se patente o aumento do nmero de domiclios irregulares caracterizados
pela concentrao de populao de baixa renda, carncia de infraestrutura bsica para o seu
desenvolvimento, e por condies precrias de habitabilidade e salubridade. Esses domiclios se
apresentam traduzidos em favelas, cortios e vilas, cuja existncia j no pode mais ser ignorada
pela esfera do Poder Pblico e pela sociedade civil como um todo.
Essa situao reflexo do alto ndice de excluso socioterritorial que impera nas cidades de
mdio e grande porte, caracterizado pelo adensamento populacional decorrente dos movimentos
migratrios, oriundos no s do campo como tambm de pequenas e mdias cidades do interior
em direo s capitais.
O contexto aqui apresentado, comum a muitas cidades do Brasil, tem influenciado a produo
de inmeras pesquisas relacionadas ao estudo da questo habitacional nos mais diversos mbitos,
entre eles as polticas e programas voltados para a habitao de interesse social e a prtica da
autoconstruo desenvolvida pelas populaes de baixa renda (CRUZ &ORNSTEIN, 1995). No
entanto, um aspecto que ainda pouco privilegiado no mbito acadmico o estudo dos aspectos
funcionais da habitao popular, sobretudo os que se referem rea til disponvel para cada
morador, s reas de circulao e ao desenvolvimento das atividades domsticas lazer, repouso e
servios sem sobreposies (LEMOS, 1989).
Acredita-se que os espaos habitveis autoconstrudos sejam mais satisfatrios que os empre-
endimentos de interesse social, no tocante ao atendimento das necessidades dimensionais para
funcionamento adequado da habitao, bem como do conforto ergonmico de seus usurios.
Assim, faz-se necessria a realizao de estudos que possibilitem a concepo de layouts mais
satisfatrios, em termos de dimensionamento dos ambientes, e que permitam um grau maior de
flexibilidade da habitao de interesse social. Acredita-se que dessa forma seja possvel o provi-
mento habitacional de boa qualidade para parcelas de populao de baixa renda, desmistificando
a premissa de que edificaes arquitetonicamente bem planejadas so privilgio de classes sociais
detentoras de mdio e alto poder aquisitivo.
1 A Lei federal 6.766/ 1979 considera como infraestrutura bsica os equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais, iluminao
pblica, redes de esgoto sanitrio e abastecimento de gua potvel, energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de circulao pavimenta-
das ou no.
2 O termo imprprio, utilizado pela FJP, nesse caso, tem sentido de inadequado (FERREIRA, 1993).
Atividades
1. Quais so as caractersticas bsicas do processo de urbanizao do Brasil, naquilo que se refere
aos aspectos habitacionais?
2. O que se entende por parcelamento popular e quando sua implantao foi possibilitada?
3. Naquilo que se refere infraestrutura bsica dos parcelamentos situados em zonas habitacionais
declaradas por lei como de interesse social, o que prev a Lei 9.785/99?
Gabarito
1. O processo de urbanizao no Brasil caracterizou-se pelo grande afluxo de pessoas para a cidade
a partir da dcada de 1930. Umas das principais caractersticas foi a proliferao de loteamentos
irregulares, clandestinos, favelas, cortios e outros tipos de assentamentos informais nas cidades.
Essa situao se deu em face falta de planejamento urbano e regional e, consequentemente, da
falta de moradias.
3. A infraestrutura bsica dos parcelamentos situados em zonas habitacionais declaradas por lei
como de interesse social (ZHIS) consistir, no mnimo de:
I - vias de circulao;
II - escoamento de guas pluviais;
III - rede para abastecimento de gua potvel; e
IV - soluo para o esgotamento sanitrio e para a energia eltrica domiciliar.
Figuras 1 e 2 Execuo de obras de infraestrutura urbana do loteamento Moradas da Lagoa bairro de Valria
Salvador (BA).
Para Ribeiro (2007) no cabe ao Registro Imobilirio verificar a execuo da infraestrutura bsica,
prevista no artigo 2.o. O inciso V do artigo 18 exige a execuo de algumas obras, comprovadas por meio
do termo de verificao pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, ou a aprovao de um crono-
grama para execuo das obras. De acordo com esse inciso, a legislao municipal dever estabelecer
as obras mnimas que necessitam ser executadas ou programadas por meio de cronograma. Somente
aps essa etapa poder ser efetivada a entrada do processo de registro imobilirio do parcelamento. O
oficial de registro no tem a obrigatoriedade da verificao do cumprimento das obras ou da execuo
do cronograma, uma vez que a mesma de competncia do municpio ou do Distrito Federal. Aps o
recebimento dos documentos, caber ao registrador analisar sua regularidade formal exigindo a apre-
sentao do termo de verificao.
A execuo e recebimento das obras deve ser alvo de detalhamento por parte da legislao no
mbito municipal, uma vez que a legislao federal no especifica pormenores. A legislao de Belo
Horizonte delibera que, aprovado o projeto, o loteador dever submet-lo ao Registro Imobilirio no prazo
de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovao, sendo que cabe Prefeitura o fornecimento de cpia
do ato de aprovao e comprovante do Termo de Verificao da execuo das obras exigidas na legislao
municipal, que incluiro, no mnimo, a execuo das vias, demarcao dos lotes, quadras e logradouros e
das obras de escoamento de guas pluviais ou da aprovao de um cronograma, com a durao mxima
de quatro anos, acompanhado do competente Termo de Garantia para execuo das obras.
Nos projetos em que for necessria a execuo de obras internas ao lote, a aprovao s se efetuar
aps a comprovao da concluso dessas obras pelo rgo que apontou a necessidade da mesma,
sendo que a apresentao do documento comprobatrio ser considerada pendncia por parte do
responsvel tcnico ou do proprietrio para os efeitos de prazo. O projeto aprovado dever ser executado
no prazo constante do cronograma de execuo, sob pena de caducidade da aprovao. Considera-
-se saneamento como um conjunto de aes entendidas fundamentalmente como de sade pblica
e proteo ao meio ambiente, compreendendo o abastecimento dgua, a coleta, o tratamento e a
disposio adequada dos esgotos sanitrios e dos resduos slidos, a drenagem urbana das guas
pluviais e o controle dos vetores e reservatrios de doenas.
A legislao urbana da capital mineira prev ainda que o empreendedor dever cuidar da adoo
de alternativas de tratamento de fundo de vale, com a mnima interveno ao meio ambiente e que
assegurem acessibilidade, esgotamento sanitrio, limpeza urbana e resoluo das questes de risco
geolgico e inundaes, privilegiando as solues de parques para tratamento das reas de fundo
de vale remanescentes. As reas de equipamento urbano e comunitrio e os espaos de uso pblico
destinados rea verde, sero implantadas pelo parcelador conforme estabelecido em diretrizes do r-
go ambiental do municpio e sero mantidas e conservadas pelo empreendedor at o recebimento das
obras. As reas destinadas a equipamentos urbanos e comunitrios devem estar desocupadas quando
da expedio do Termo de Recebimento de Obras de Urbanizao. Entre as obras a serem executadas ser
considerada a afixao de placas denominativas de logradouros pblicos, com sua denominao oficial,
em suportes padronizados. A execuo de obras de infraestrutura, decorrentes de parcelamento sem
que tenha sido expedido o pertinente Alvar de Urbanizao ou em desacordo com os projetos aprova-
dos, est sujeita a notificao, pagamento de multa e embargo da obra. Caso a execuo continue aps
a aplicao da multa, haver a apreenso de mquinas, equipamentos e veculos em uso e multa diria
com valor fixado sobre o tempo que permanecer o descumprimento do embargo.
O parcelador dever garantir a execuo das obras por meio de depsito confiado ao municpio,
do valor a elas correspondente sob a forma de dinheiro, ttulos da dvida pblica, fiana bancria ou
vinculao a imvel, no local ou fora, feita mediante instrumento pblico. Aps o cumprimento do
cronograma, o depsito referente a cauo ser restitudo ao parcelador e poder ser feita at o mximo
de 70% na liberao, aps vistoria pelas concessionrias. A restituio do depsito referente ao caucio-
namento dos 30% restantes ser liberada um ano aps a liberao do parcelamento.
A Prefeitura Municipal de Belo Horizonte, por meio da sua legislao, determina ainda que as
obras de urbanizao devero ser iniciadas somente aps a liberao do Alvar de Urbanizao emitido
aps o registro do loteamento e estipula a necessidade da apresentao dos seguintes documentos:
::: Ofcio comunicando a inteno de se iniciar obras com indicao das empresas executora e
consultora.
::: Cpia do projeto urbanstico.
::: Cpia do registro do loteamento, inclusive das reas a serem transferidas ao Poder Pblico.
::: Cpia da escritura de garantia hipotecria, quando cabvel.
::: ART da obra.
::: Licena para movimentao de terra fornecida pelo rgo responsvel.
::: Cpia da taxa de Fiscalizao de Obras Particulares com 1. parcela quitada.
O municpio de Cricima (SC), por meio da Lei Municipal 3.901, de 28 de Outubro de 1999,
prev, em seu artigo 57, que antes da aprovao do projeto de loteamento, o proprietrio loteador
assinar na Prefeitura Municipal um Termo de Compromisso, no qual constaro todas as obrigaes
que o proprietrio assumir relativamente urbanizao da rea [...] e servios que se comprometer
a realizar, em consonncia com o projeto aprovado pelo municpio. O parcelador fica obrigado a no
outorgar qualquer escritura definitiva de venda de lote, antes de concludas as obras e cumpridas as
demais obrigaes impostas por lei ou assumidas no Termo de Compromisso. Os custos da execuo das
obras e servios relacionados nos projetos ficaro a cargo do loteador, dentro de um prazo proporcional
rea do loteamento, a critrio do rgo competente da municipalidade, que no ultrapasse 2 (dois)
anos, a partir da data do registro, devendo ficar especificado no alvar de licena de implantao do
loteamento. O prazo estipulado no alvar de licena poder ser prorrogado por 1 (um) ano, a critrio
do rgo competente do municpio, sujeitando-se adequao das normas em vigor. Para garantia do
cumprimento das obrigaes de execuo das obras prevista no Termo de Compromisso, o loteador
dever dar em cauo ao municpio, um determinado nmero de lotes, com valor, no mnimo, igual
ao montante das obras a serem executadas. O valor dos lotes ser calculado pelo preo da gleba, sem
considerar as benfeitorias previstas no projeto aprovado.
Ao final dos prazos previstos, caso no tenham sido realizadas as obras e servios exigidos, o
municpio poder promover a ao competente para adjudicar ao seu patrimnio os lotes caucionados,
que se constituiro em bem pblico do municpio. Uma vez realizadas as obras e servios exigidos, o
rgo competente da municipalidade, a requerimento do interessado e aps vistoria, liberar os lotes
caucionados. Essa liberao ser total ou por etapas, medida que forem entregues as obras, de acordo
com o Termo de Compromisso, e aceitas pelo municpio, por meio de seu rgo competente. Todas as
obras e servios exigidos, bem como quaisquer outras benfeitorias efetuadas pelo interessado, nas vias
e praas pblicas e nas reas de usos institucionais, passaro a fazer parte integrante do patrimnio
pblico, sem qualquer indenizao.
4. Verificadas falhas, imperfeies e omisses que tornem o loteamento incompleto ou inaceitvel o Prefeito marcar
prazo para os devidos reparos e complementaes das obras, sem que o loteamento seja interditado para construes
e ofertas pblicas de venda de lotes.
5. O requerimento poder optar pela entrega parcial das obras, vias e logradouros pblicos de determinada rea do
loteamento, desde que a vistoria aprove a parte oferecida, cabendo ao Executivo julgar da convenincia ou no da
aceitao parcial.
6. Aprovado o laudo do DO2 pelo Executivo, ser o loteamento declarado, oficializado por Decreto seguindo-se, opor-
tunamente, a denominao das ruas e logradouros pblicos.
7. O presente Decreto entra em vigor na data de sua publicao, revogadas as disposies em contrrio.
Como pode ser constatado no decreto, o ato do recebimento de obras dever estar devidamente
regulado com o objetivo de diminuir as dvidas do parcelador e assegurar ao municpio a execuo das
obras de acordo com as boas tcnicas.
A legislao municipal, alm dos aspectos relativos a planejamento do parcelamento, execuo
e recebimento das obras de infraestrutura, ainda dever conter aqueles inerentes s possveis infraes
que podero ser cometidas e suas penalidades e a fiscalizao da execuo das obras do loteamento.
Como constante na legislao de Cricima (SC), j anteriormente citada, a fiscalizao dever ser exercida
em todas as etapas, desde as especificaes de ordem tcnica at as fases de execuo e entrega das
obras de infraestrutura. O loteador dever manter uma cpia completa dos projetos aprovados e do ato
de aprovao no local da obra, para efeito de fiscalizao.
As infraes cometidas pelo parcelador no decorrer da execuo das obras ou a qualquer dis-
positivo do estatuto legal, exigem a expedio pelo municpio de uma intimao ao proprietrio e/ou
responsvel tcnico, no sentido de ser corrigida a falha verificada, dentro do prazo que for concedido,
o qual no poder exceder de 20 (vinte) dias corridos, contados da data da intimao. A verificao da
infrao poder ser feita a qualquer tempo, mesmo aps o trmino das obras. No caso do no cumpri-
mento das exigncias contidas na intimao, dentro do prazo cedido, ser lavrado o competente auto
de infrao e de embargo das obras, se estiverem em andamento, e aplicao de multa, para obras
concludas ou em andamento.
Lavrado o auto de embargo, fica proibida a continuao dos trabalhos, podendo ser solicitado,
se necessrio, o auxlio das autoridades judiciais e policiais do estado. A lei prev que, da penalidade
do embargo ou multa, o interessado poder recorrer, sem efeito suspensivo municipalidade, dentro do
prazo de 10 (dez) dias corridos, contados da data do recebimento do auto de infrao, desde que prove
haver depositado a multa. O municpio, por meio de seu rgo competente, comunicar o embargo ao
representante do Ministrio Pblico e ao Cartrio de Registro de Imveis competente.
A responsabilidade tcnica dos profissionais envolvidos no projeto do loteamento e sua infraes-
trutura extremamente necessria e requerida legalmente. Para efeito da legislao, somente profissio-
nais legalmente habilitados e devidamente inscritos no municpio podero assinar como responsveis
tcnicos quaisquer documentos, projeto ou especificao a serem submetidos ao rgo competente da
municipalidade. A responsabilidade tcnica pelos servios de projeto, clculo e especificao caber ao
autor do projeto, e pela execuo das obras, ao responsvel pela execuo. S podero ser inscritos no
municpio profissionais que apresentarem a carteira de registro profissional no Conselho Regional de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA).
Texto complementar
Loteamentos em Rio Branco: fim deles pode ter sido decretado
pelo novo Plano Diretor da cidade
(FERREIRA, 2007)
Exigncias do novo Plano Diretor impedem o lanamento de loteamentos tradicionais na
cidade. Moradores de loteamentos antigos, que esto em desacordo com o Plano Diretor, agora po-
dem entrar na justia exigindo que a imobiliria responsvel faa as obras de infraestrutura exigidas
pelo plano.
Google Earth.
RESIDENCIAL IOLANDA
O novo Plano Diretor (PD) da cidade de Rio Branco veio para moralizar a questo dos loteamentos
em nossa cidade. interessante que todos, incluindo os moradores dos loteamentos antigos e sem
qualquer infraestrutura, leiam o PD, entre o artigo 77 e 82.
L esto descritas as condies para que novos loteamentos possam ser implementados e o que
aqueles comercializados em desacordo com a nova lei precisam dispor para serem regularizados.
Para comear, a lei diz que nos loteamentos dever ser transferido para o patrimnio pblico,
no mnimo, 35% da rea total da gleba a ser loteada, podendo ser mais que isso, dependendo da
localizao do empreendimento. mais que 1/3 da rea. Duvido que imobilirias ou proprietrios
particulares, acostumados a vender quase 100% da rea dos loteamentos antigos, se sintam tentados
a lanar novos empreendimentos nessas condies.
Essa regra tambm vale para os loteamentos mais antigos, desde que seja possvel sua
aplicao. Assim, no caso de loteamentos antigos e com poucas edificaes, como (por exemplo)
o Residencial Iolanda, Jardim Europa (cercanias da Uninorte) e Jardim de Alah (prximo da AABB),
imprescindvel que a Prefeitura ou o MP ingressem na justia contra as imobilirias para que elas
cumpram a lei. Como vo fazer isso? Que recomprem os lotes que at hoje esto desocupados!
Ainda d tempo. que muitos lotes so vendidos para investidores que nunca tm a inteno de
construir. Por isso, at hoje eles esto desocupados e seus proprietrios apostando em uma valori-
zao que ocorre com a chegada da gua, esgoto, iluminao pblica, asfalto etc., bancada pelos
cofres pblicos.
O Plano Diretor exige que tudo seja feito pelo empreendedor e no so poucas as exigncias:
::: demarcao das vias e dos terrenos (a serem transferidos ao municpio), e dos lotes e das
reas no edificveis;
::: abertura das vias de circulao e terraplenagem, com instalao de meio-fio e sarjeta,
delimitao da calada e pavimentao do leito carrovel das vias em pavimentao
rgida, asfltica ou intertravada (tijolo);
::: instalao de rede de escoamento de gua pluvial aprovada previamente pela concessio-
nria, dispositivos de drenagem e de preveno da eroso;
::: rede de distribuio de energia eltrica e rede de iluminao pblica, aprovada previa-
mente pela concessionria;
::: rede de abastecimento de gua, coleta de esgoto e tratamento de esgoto condominial,
aprovado previamente pela concessionria.
Quem vive em Rio Branco e conhece a maioria dos loteamentos da cidade e as imobilirias que
atuam no mercado sabe muito bem que a maioria dessas exigncias, que so mnimas, nunca foi
atendida voluntariamente no passado e, com a atual exigncia legal, com certeza serviro de de-
sestmulo para novos empreendimentos no futuro.
Conhecendo um pouco como as coisas caminham no pntano burocrtico brasileiro, d para
imaginar tambm que os futuros empreendedores tero que separar muitos lotes para doao se
quiserem ver as coisas acontecerem. Vo ter que correr o risco de ter pouca coisa para vender no final...
PORTAL DA AMAZNIA
Atividades
1. Como a Lei Federal 9.785/99 conceitua infraestrutura bsica e equipamentos urbanos?
2. Quais as exigncias que a Lei Federal 9.785/99 faz para a implantao de infraestrutura bsica e
equipamentos urbanos em zonas de interesse social?
3. Quais as opes que o parcelador possui para execuo das obras de infraestrutura exigidas para
um parcelamento convencional (no considerado popular)?
Gabarito
1. A Lei Federal 9.785/99 considera como infraestrutura bsica os equipamentos urbanos de escoa-
mento de guas pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio e abastecimento de gua
potvel e de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de circulao pavimentadas ou no.
2. A infraestrutura bsica dos parcelamentos situados em zonas habitacionais declaradas por lei
como de interesse social (ZHIS) consistir, no mnimo de:
I - vias de circulao;
II - escoamento de guas pluviais;
A cidade legal hegemnica arquitetada pelo poder executivo que ali concentra seus investimentos, pelo poder
jurdico, organizado em torno de regras que no so universais, alm da mdia de massa, principal divulgadora do
simulacro. Qualquer grande cidade brasileira apresenta uma conjuno de esforos para a proibio de novas
centralidades urbansticas relacionadas a um consumo luxuoso e a um centro de distino, alimentando, assim, a
valorizao imobiliria, recursos do capital privado (imobilirio, lazer, cultura, comrcio) e grandes doses do recurso
pblico destinado a investimentos. Observe-se a Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro, o entorno do Rio Pinheiros, em So
Paulo, o bairro de Boa Viagem, em Recife, os arredores do Beach Park, em Fortaleza. A construo da conscincia sobre a
cidade real a dimenso da excluso e da segregao, a represso dos investimentos pblicos, a discriminatria gesto
e regulao do uso do solo , sem dvida, o primeiro passo para inverter esse quadro dando visibilidade cidade da
maioria, uma vez que os excludos urbanos deixaram de ser minoria.
O cenrio de segregao espacial foi facilitado pela omisso do estado e construdo pela ao
de proprietrios de terras e agentes imobilirios vidos por lucratividades, obtidas com a valorizao
das terras. O mercado de terras caracterizou-se sempre por duas vertentes, uma pela via formal, onde
o parcelamento do solo se processa seguindo os estatutos legais e outra pelas vias da informalidade,
onde o parcelamento se d pelo retalhamento da gleba em lotes sem o devido processo legal e revelia
do Poder Pblico.
Maricato (1997) apud Gonalves (2002) afirma que essa dinmica existente nas cidades brasileiras,
marcada pela coexistncia de atividades rurais nas bordas da cidade e a possibilidade de valorizao
das terras, torna inacessvel para uma grande parte da populao o acesso terra urbana produzida
por meio do mercado formal e legal. A especulao imobiliria, o custo alto da formalizao dos lotea-
mentos, a concentrao dos investimentos de infraestrutura e os problemas de financiamento e de
produtividade de construo so fatores que podem ser considerados responsveis pela dificuldade ao
acesso de lotes legais.
O processo de urbanizao se deu por meio de uma industrializao baseada em baixos salrios e
em um mercado residencial restrito onde o custo de reproduo da fora de trabalho no inclui o custo
da mercadoria habitao, fixado pelo mercado privado. Dessa forma, pode-se entender que a favela ou
o lote ilegal combinados autoconstruo foram parte integrante do crescimento urbano sob a gide
da industrializao. O Poder Pblico atuou como viabilizador do processo de industrializao facilitando,
tambm, a ao dos especuladores por meio de investimento regressivo onde a infraestrutura alimentou
a especulao fundiria e no a democratizao do acesso terra para moradia.
Proprietrios de terra e capitalistas das atividades de promoo imobiliria e construo so
um grupo real de poder e de definio das realizaes oramentrias municipais. A localizao do
investimento pblico orientada, em grande parte, pela perspectiva de valorizao das propriedades,
somando-se a isso a ambiguidade da legislao ou sua aplicao arbitrria. O estado tolera a ocupao
de terras urbanas e no exerce o poder de polcia a ele atribudo legalmente. A invaso de terras urbanas
no tolerada nas reas valorizadas pelo mercado e noutras, embora o direito invaso chegue a ser
admitido, o direito cidade negado populao (MARICATO, 2000).
A ilegalidade praticada na oferta de lotes para os habitantes de renda mais baixa torna-se dessa
forma, muitas vezes, oportuna para o estado que se isenta temporariamente do nus de prover condi-
es do acesso moradia para esses grandes contingentes de pessoas. Schlogl (2004, p. 26) enumera
trs fatores que contriburam para a proliferao da ilegalidade:
1. A omisso do estado em construir instituies formais capazes de controlar as ocupaes do solo realizadas pela
populao de baixa renda;
2. O crescimento da periferia urbana, que ocorreu por meio da iniciativa privada, ou seja, do loteador, sem regulao
e reconhecimento do estado; e
3. As contradies da evoluo da legislao, no sentido de aperfeioar seus instrumentos de planejamento e gesto
do solo urbano (sendo que alguns desses instrumentos so para coibir os loteamentos clandestinos/irregulares),
ao mesmo tempo em que o estado adota polticas de anistia e regularizao desses assentamentos.
Estabelece-se, dessa forma, uma contradio nas polticas estatais, pois ao mesmo tempo em que
o estado objetiva fazer uso do seu poder de polcia e punir os agentes promotores de parcelamentos
ilegais, ele tambm adota meios para regularizao. Rolnik (1997, p. 204) aborda essa contradio,
tentando explic-la:
[...] a ilegalidade era tolerada para poder ser posteriormente negociada pelo estado. Uma das condies para que esse
pacto pudesse ocorrer era o estado assumir o papel de provedor e os habitantes do territrio ilegal, de devedores
de um favor do estado, j que do ponto de vista estritamente legal ali caberiam punies, e no responsabilidades e
direitos. O pacto com a periferia consolidou-se no contexto de redemocratizao, no qual melhorias urbanas se trans-
formaram em votos e lideranas de bairro em cabos eleitorais.
Para Lima (2007) os parcelamentos ilegais causam problemas de naturezas diversas, tanto sociais
quanto urbansticos. Os compradores dos lotes so prejudicados pela compra de lotes ilegais e, muitas
vezes, no conhecem as exigncias mnimas e necessrias de um parcelamento do solo legal. Sob o
ponto de vista urbanstico, o Poder Pblico prejudicado devido ao descumprimento dos parmetros
estabelecidos para que a cidade tenha qualidade espacial (figura 1).
UNICAMP.
O parcelamento ilegal tornou-se um fator de grande impacto nas cidades e como tal deve ser
combatido buscando sua preveno e represso. Ao Poder Pblico, no entanto, cabvel a maior parte
da responsabilidade para o combate, uma vez que ele se constitui no rgo fiscalizador, impedindo
o incio da implantao do parcelamento ilegal e a aplicao de medidas administrativas e judiciais,
coibindo o prosseguimento da implantao irregular ou clandestina. Se o loteamento nem mesmo
possui projeto urbanstico aprovado pelo municpio, tambm no tem registro no Cartrio de Registro
de Imveis, o que torna a venda dos lotes e os contratos particulares respectivos ilegais e, portanto,
nulos de pleno direito, ele pode ser classificado como ilegal.
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br
142 | Loteamentos ilegais
Apesar da presena constante da figura do parcelamento ilegal nas cidades brasileiras, faz-se
necessria uma anlise crtica sobre a atuao dos estatutos legais na regulao da produo do espao
urbano, procurando contribuir para seu aprimoramento.
Apesar dos avanos trazidos pela Lei 6.766/79 sabe-se que a construo da qualidade de vida nas
cidades passa indubitavelmente pela gesto democrtica dessa norma, onde a participao da comu-
nidade pode ser considerada como um fator decisivo e preponderante.
Para Bchtold (2002, p. 24) a diferena entre os dois reside no fato da existncia ou no da apro-
vao do parcelamento. Caso essa aprovao exista, o parcelamento se constitui irregular, inexistindo
a mesma, tem-se um parcelamento clandestino. O parcelamento clandestino na medida em que o
Poder Pblico no tem nenhum conhecimento oficial deste, seja para seu exame ou para aprovar o
plano. A inexistncia da aprovao pode decorrer tanto em funo da ausncia de solicitao quanto
em decorrncia do indeferimento do pedido. O autor adverte que, nesse ponto, podem ser clandestinos
(BCHTOLD, 2002)
a) Inexecutados
1) Clandestinos
b) Executados
Inexecutados.
Executados em contraste com a
legislao.
a) Registrados Executados em contraste com o
Parcelamentos ilegais
ato de aprovao.
Executados em contraste com o
ato de aprovao e com a legislao.
2) Irregulares Inexecutados.
Executados em contraste com a
legislao.
Executados em contraste com o
b) No registrados
ato de aprovao.
Executados em contraste com o
ato de aprovao e com a legislao.
Executados regularmente.
Texto complementar
Parcelamento Ilegal do Solo Urbano:
modalidades, regularizao e controle
(BCHTOLD, 2002, p. 25-28)
Atividades
1. Cite trs fatores que contriburam para a propagao da ilegalidade do parcelamento nas cidades
brasileiras.
3. Explique a forma como foi construda a segregao espacial existente nas cidades brasileiras, que
culminou com a periferizao das classes sociais de renda mais baixa?
Gabarito
1. A ilegalidade foi proporcionada pela omisso do estado em construir instituies formais capazes
de controlar as ocupaes do solo realizadas pela populao de baixa renda; pelo crescimento da
periferia urbana, que ocorreu por meio da iniciativa privada, ou seja, do loteador, sem regulao
e reconhecimento do estado; e pelas contradies da evoluo da legislao, no sentido de aper-
feioar seus instrumentos de planejamento e gesto do solo urbano.
3. O cenrio de segregao espacial foi facilitado pela omisso do estado e construdo pela ao
de proprietrios de terras e agentes imobilirios vidos por lucratividades obtidas com a valori-
zao das terras. O mercado de terras caracterizou-se sempre por duas vertentes, uma pela via
formal, onde o parcelamento do solo se processa seguindo os estatutos legais e outra pelas vias
da informalidade, onde o parcelamento se d pelo retalhamento da gleba em lotes sem o devido
processo legal e revelia do poder pblico.
A aliana derivada dos atores por diversos tipos de interesses viabilizam a existncia dos lotea-
mentos clandestinos e burla o processo legal estabelecido pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano
(LPSU) e encarece a gesto das cidades, uma vez que, na maioria das vezes, o municpio termina por
realizar as obras de urbanizao necessrias.
O processo legal para implantao de um parcelamento do solo requer a realizao de uma srie
de etapas (figura 1) que presumem a assuno de vrias responsabilidades pelo parcelador. Os parcela-
dores clandestinos tm negado todo esse processo, incorrendo em diversos crimes que necessitariam
ser punidos de forma exemplar para diminuir o nmero de ocorrncias de clandestinidade.
(BCHTOLD, 2002)
Requerer diretrizes por
escrito Prefeitura, apresen-
tando planta do imvel com
os requisitos do art. 6..
Elaborao do projeto
urbanstico (art. 9.).
Expedio de alvar
Registro do loteamento
no Registro de Imveis
(art. 18)
Ttulo de propriedade Histrico dos ttulos de Certides negativas de Certides dos Cartrios Cpia do ato de apro- Exemplar Declarao do
ou certido da matrcula propriedade (art. 18, II) tributos, aes reais e de Protestos de Ttulos, vao do loteamento e do contrato cnjuge do reque-
(art. 18, I) penais (art. 18, III) aes pessoais e penais, comprovante do termo padro rente (art. 18, VII)
nus reais (art. 18, IV) de verificao (art. 18, V) (art. 18, VI)
Publicao do edital do
pedido de registro pelo
Oficial (art. 19)
Os falsos condomnios constituem outra fraude. Proprietrios de glebas promovem alienaes de partes ideais em
percentuais numericamente iguais ou muito prximos, de forma sucessiva, formando condomnio pela vontade de
uma s pessoa com outras, sem nenhuma afinidade familiar ou inter-relao, em escala empresarial, mediante contratos
padronizados [...]. As escrituras de venda e compra das fraes ideais so registradas no servio imobilirio de maneira
sequencial, em uma mesma matrcula. Elas no trazem a localizao da parte adquirida, que s aparece na contratao,
quando so exibidas plantas indicativas do local da frao ideal. No plano ftico, assim, o terreno do condmino se
apresenta como parte certa demarcada, localizada, cercada e destacada do todo, com frente para as ruas abertas pelo
proprietrio originrio. Portanto, sem relao com o condomnio ordinrio [...].
A figura 3 mostra a organizao entre os atores para produo dos loteamentos clandestinos
evidenciando o esquema para burlar a LPSU. As estratgias do parcelador clandestino envolvem, muitas
vezes, a presena de loteadores laranjas com o intuito de encobrir os verdadeiros mantenedores do
processo. As associaes de moradores, uma vez estabelecidas pelos moradores dos primeiros lotes
vendidos, cumprem o papel de pressionar a administrao pblica para implantao de infraestrutura.
(SCHLOGL, 2004)
Proprietrio da gleba Loteador laranja Financiador Associaes Moradores e
(registro em cartrio) dono do processo de moradores investidores
Comprar gleba
Vende a terra
Registra gleba
nome loteador,
planeja ocupao
Vende lotes
Organiza a ocupao
bastante rico o rol de estratgias desenvolvidas pelos parceladores clandestinos para viabilizar
os empreendimentos e burlar as leis e envolvem, desde a cooptao de sindicatos e cooperativas, at
os aspectos inerentes ao registro da propriedade no cartrio. Schlogl (2004, p. 63) assim refere-se s
artimanhas relativas aos aspectos cartoriais.
Os loteadores/compradores, por meio dos recursos financeiros emprestados pelos financiadores do loteamento,
compram a gleba de terra pelo contrato de compra e venda registrado em cartrio. A partir desse contrato o proprietrio
que vendeu a gleba no responde criminalmente perante a justia pela infrao e sim o comprador/loteador citado no
referido contrato. A escritura da gleba, quando esta no quitada, continua em nome do antigo proprietrio, e, quando
ela quitada, ocorre a transferncia formalizada no Cartrio de Registros de Imveis em nome do loteador.
de lixo em locais inadequados, pela ausncia da coleta pblica, o que pode ocasionar proliferao de
doenas por meio de seus transmissores. Finalmente destaca-se a grande sobrecarga nos custos aos
cofres pblicos, pois ao Poder Pblico caber a implantao da infraestrutura.
A ocupao clandestina de reas de mananciais e reas de proteo ambiental, alm dos aspectos
da degradao do meio ambiente, muitas vezes oferece riscos populao devido a possibilidade de
deslizamentos de terra, afundamentos, inundaes e outros problemas. O loteamento clandestino
denominado Vila Viosa (figura 5), em Porto Alegre (RS) mostra esses problemas oriundos desse tipo de
ocupao. A figura 5 mostra a ocupao da rea de preservao ambiental por lote e at mesmo uma
escola, desrespeitando a faixa de trinta metros prevista na legislao e inviabilizando um processo de
regularizao empreendido pelas autoridades competentes.
Google Earth.
Figura 5 Loteamento clandestino Vila Viosa - Porto Alegre (RS), com destaque para a ocupao inadequada em reas
de risco e supresso da vegetao.
O conjunto de medidas citado pelo autor requer uma grande reflexo pela sociedade em prol da
construo da cidade que se quer. Essas medidas somente viro por meio de uma gesto democrtica,
onde a presena do estado como responsvel pelos meios de viabilizao da habitao nas cidades e
pela organizao espacial se far indispensvel.
Texto complementar
Ocupao irregular do solo urbano: o papel da legislao federal
(PINTO, 2007, p.1-4)
Introduo
O parcelamento do solo constitui o instituto jurdico pelo qual se realiza a primeira e mais
importante etapa de construo do tecido urbano, que a da urbanizao. Nessa etapa, define-se o
desenho urbano, constitudo pela localizao das reas pblicas destinadas a praas, equipamentos
urbanos e comunitrios, traado do sistema virio e configurao dos lotes. Os lotes definem a
localizao precisa das edificaes que sero sobre eles construdas, nos termos fixados pelo Plano
Diretor. Assim sendo, uma boa gesto do parcelamento do solo condio indispensvel para que
a cidade tenha um crescimento harmnico, que respeite o meio ambiente e propicie qualidade de
vida para os moradores.
Entretanto, a maior parte do territrio urbano do pas tem sido constitudo mediante
parcelamento irregular do solo. So os chamados loteamentos clandestinos, empreendimentos
realizados margem da legislao urbanstica, ambiental, civil, penal e registrria, em que se abrem
ruas e demarcam lotes sem qualquer controle do Poder Pblico. Estes so em seguida alienados a
terceiros, que rapidamente iniciam a construo de suas casas. Os assentamentos assim constitudos
no obedecem a qualquer planejamento urbanstico e so totalmente carentes de infraestrutura.
Os loteamentos clandestinos podem ser promovidos tanto pelos proprietrios do terreno
quanto por terceiros. No primeiro caso, busca-se escapar dos procedimentos e nus contidos
nas leis federais, estaduais e municipais, tais como destinao de reas pblicas e realizao de
obras de infraestrutura. No segundo, trata-se da chamada grilagem de terras, em que pessoas
inescrupulosas vendem terrenos alheios como se lhes pertencessem.
Nem sempre imediata a identificao da grilagem de terras. Em virtude da fragilidade do
sistema de registros de imveis, muitas vezes apresentam-se mais de uma pessoa com ttulos de
propriedade sobre o mesmo terreno. comum tambm a existncia de ttulos com descries vagas
do imvel, que no permitem sua precisa delimitao.
Independentemente desses aspectos civis, os moradores de loteamentos clandestinos no
so proprietrios de seus terrenos, mesmo quando o loteador o proprietrio da gleba original.
Isso ocorre porque a regularidade urbanstica do empreendimento sempre uma condio para
seu registro em cartrio, momento em que so individualizados os lotes, mediante abertura das
respectivas matrculas. Antes do registro, os lotes ainda no existem juridicamente e, portanto, no
constituem objeto suscetvel de ser alienado.
Atividades
1. Como se processa a produo de loteamentos clandestinos?
Gabarito
1. A produo de loteamentos clandestinos pode se dar por meio de proprietrios do terreno ou de
terceiros. Para os loteamentos promovidos pelos prprios proprietrios, presume-se que eles o
fazem para verem-se livres das despesas oriundas da implantao da infraestrutura e a reserva de
reas pblicas previstas nas leis federais, estaduais e municipais. No caso dos loteamentos serem
produzidos por terceiros, trata-se de uma operao de grilagem de terras, ou seja, venda de ter-
ras que no pertencem queles que promovem o loteamento.
Essa dualidade presente nas cidades refora a desigualdade social e a omisso do estado nas
questes relativas habitao, e o controle das expanses urbanas refora a utilizao do solo como
moeda para valorizao imobiliria utilizando-se de prticas especulativas e desvirtuando a funo
social da propriedade. O parcelamento ilegal no se constitui em um acontecimento atual, essas
prticas sempre estiveram presentes ao longo do processo de urbanizao. A promulgao das leis e
regulamentos para o parcelamento em muitos aspectos, em vez de coibirem a prtica ilegal, tornam-nas
Este material parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A.,
mais informaes www.iesde.com.br
162 | Loteamentos irregulares
ainda mais presentes. A grande participao do parcelamento do solo para a expanso da cidade torna
esse instrumento de fundamental importncia para o planejamento e desenvolvimento.
Os loteamentos urbanos modificam a paisagem da gleba, at ento indivisa, em espao integrado
cidade, como instrumento de sua expanso e atribuem ao solo uma qualificao urbana. Matriz de
um novo bairro residencial, o loteamento torna-se um patrimnio da comunidade, afetando a cidade,
criando demandas para seus equipamentos urbanos, sua malha viria, toda a infraestrutura e os servios
pblicos da urbe. Dessa forma, o loteamento pode ser considerado um ncleo urbano de interesse
comum a todos. A implantao de um loteamento tem direta influncia no meio ambiente urbano,
uma vez que o mesmo causa impactos a toda a coletividade e o no seguimento de normas bsicas de
planejamento pode gerar malefcios que afetaro toda a sociedade (FEPAM, 2007).
Por outro lado, o parcelamento do solo, por gerar fraes de terra que so demandadas pela popu-
lao, toma um carter de instrumento de produo do espao urbano, dessa forma insere-se no rol do
capitalismo. Gonalves (2002) relata que o loteamento verdadeiramente se constitui em uma alternativa
extremamente sedutora de valorizao do capital, devido aos ganhos que possibilita. A terra pode ser
considerada o principal bem de raiz por ser indestrutvel, diferencivel (cada lote tem caractersticas
prprias de infraestrutura, paisagem, acesso a lazer etc.). A caracterstica de escassez que a terra possui
e sua demanda garantida, mas no ofertada, a colocam como um produto de grande atratividade para
comercializao.
Apesar de apresentar um carter de bem de consumo, o loteamento possui objetivos muito mais
nobres de possibilitar o desenvolvimento da cidade de forma harmnica e possibilitar a implantao
de habitaes, edifcios destinados a atividades econmicas e sociais, permitir a livre circulao pelos
seus espaos pblicos, entre outras funes. Alm desses aspectos o parcelamento constitudo por
loteamentos ou desmembramentos possui um indissocivel carter jurdico. Machado (1995, p. 258)
assim trata o carter abrangente dos loteamentos:
O loteamento no pode e no deve ser entendido apenas como um acontecimento jurdico pelo qual se fraciona a
propriedade e se criam direitos decorrentes dos contratos bilaterais entre o loteador e o adquirente do lote. O lotea-
mento um fato da mais alta relevncia na vida das comunidades e deve ser tratado como um todo, isto , deve ter um
ordenamento jurdico tal que atenda s exigncias urbansticas ou rurais da regio, da segurana aos compradores e
da atividade lucrativa do proprietrio.
O relacionamento entre parcelamento do solo e produo capitalista tem razes que alcanam
diversos fatores. Gonalves (2002) pondera que o preo da terra no Brasil construdo socialmente e
possui relaes fundamentais com os aspectos histricos, uma vez que eles apresentam as razes na
especulao com terras, na formao do mercado de terras, no processo de industrializao que produziu
uma urbanizao acelerada, e acirrou a disputa pelo uso do solo e a legislao e suas consequncias.
A situao do parcelamento do solo urbano encontrado nas cidades brasileiras, notadamente nas
metrpoles, revela um quadro bastante difcil sob o ponto de vista das alternativas a serem viabilizadas
para melhoria da qualidade de vida. O exemplo de So Paulo, relatado a seguir, mostra a proliferao
dos loteamentos irregulares na capital paulista e possibilita uma leitura da gravidade do quadro.
Estimativas feitas em 1979 davam conta de que existia no municpio um nmero aproximado de 4 000 loteamentos
irregulares. Esses loteamentos apresentavam a seguinte situao com relaes legislao municipal: cerca de
500 loteamentos (12%) com arruamentos aprovados, sendo a maioria das ruas oficializadas, porm carecendo de
averbao ou doao dos logradouros pblicos Prefeitura; cerca de 1 000 loteamentos (24%) com arruamento
aprovado e executado, porm com pendncia administrativa ou tcnica; cerca de 1 250 loteamentos (31%) executados
sem licena prvia da Prefeitura, inicialmente chamados clandestinos, porm em processo de regularizao; cerca de
1 200 loteamentos (30%) com arruamentos executado sem licena prvia da Prefeitura inicialmente considerados
clandestinos, no existindo processo de regularizao; cerca de 100 loteamentos (2,5%) com problemas graves de
domnio de posse (EMURB, 1979, p. 12-13 apud GROSTEIN, 1987, p. 476).
Embora essa situao evidencie um quadro bastante grave do ponto de vista de organizao
espacial, ainda possvel buscar solues para o desenvolvimento urbano de forma mais justa por
meio da gesto democrtica da cidade e a implementao das medidas recomendadas pelo Estatuto
da Cidade. Para que isso seja levado a cabo necessria a conscientizao de toda a sociedade de uma
reviso da distribuio de renda e das desigualdades sociais, possibilitando o acesso de moradia de uma
forma mais fcil e a punio daqueles que utilizam a terra unicamente como moeda para valorizao,
esquecendo-se da sua indiscutvel funo social.
O Decreto-Lei Federal 58/37 tinha como objetivo eliminar a prtica de loteamento de terras sem titularidade compro-
vada. Foi apresentado no Congresso Nacional, em 1935, como Projeto de Lei, visando regulamentar o loteamento e a
compra e venda de terrenos em prestaes. Obrigava o loteador e apresentar no Cartrio de Registro de Imveis, antes
de anunciar a venda dos lotes, informaes sobre o objeto de parcelamento, como a relao cronolgica dos ttulos
de domnio, o plano do loteamento, a planta assinada pelo engenheiro e outros documentos. Alm disso, o plano e a
planta deveriam ser submetidos prvia aprovao da Prefeitura Municipal e, como garantia ao comprador, assim que
as prestaes fossem quitadas, exigia ele do vendedor a escritura definitiva de compra e venda. Como no continha
qualquer tipo de sano penal ao loteador, acarretou a proliferao de loteamentos clandestinos e irregularidades de
projeto e comercializao de lotes. Causou assim, problemas ao Cartrio para registro de propriedade, uma vez que
no eram regularizados, mas o fizeram justificando a atitude pelo fato que a lei fora feita para benefcio dos compra-
dores de lotes e no teria sentido prejudic-los. Com o grande nmero de loteamentos irregulares, tambm ficou para
o Poder Pblico o nus da execuo da infraestrutura dessas glebas e podemos afirmar que o desenvolvimento das
cidades brasileiras ocorreu margem do Decreto-Lei Federal 58/37, pois no continha regulamentao urbanstica nos
procedimentos de parcelamento do solo, mas simplesmente, a proteo dos compradores de lotes prestao.
A situao do mercado de lotes formais no Brasil somente pode ser analisada incluindo o fato do
acirramento das desigualdades na distribuio de renda que excluem do mercado uma grande parcela
da populao. Essa condio empurrou grande parte da populao que ansiava por moradia para o
consumo de formas alternativas de atendimento demanda, o que inclui loteamentos irregulares,
favelas, ocupao ilegal e outras formas de moradia que no atendam s legislaes e normas existentes
(BARREIROS; ABIKO, 1998, p. 22).
Os parcelamentos ilegais denominados de irregulares podem se dividir naqueles que so apro-
vados pela prefeitura e posteriormente so registrados ou no. Quando registrados os parcelamentos
podem ser considerados irregulares quando forem inexecutados, executados em desconforme com a
legislao ou com o plano aprovado pela prefeitura e com a legislao. Quando os parcelamentos forem
aprovados e no registrados, isso por si s j se constitui uma irregularidade, contudo podem somar a
isso o fato de no serem executados, executado em desconforme com a legislao, executados em des-
conforme com o plano aprovado e com a legislao ou executados de forma irregular.
A existncia jurdica do parcelamento dada pela sua fidelidade aos estatudos estabelecidos
com o fim precpuo de garantir um mnimo de organizao espacial para a cidade. Caso a elaborao
e a implantao do parcelamento venha a ferir as disposies legais, isso poder enquadr-lo como
clandestino ou irregular. Vrios so os autores que buscam conceituar o parcelamento do solo urbano
irregular, entre eles pode-se figurar:
Lima (2007, p. 6), assim coloca a questo dos loteamentos irregulares:
Se o loteamento nem mesmo projeto urbanstico aprovado pelo municpio possui, tambm no tem registro no
Cartrio de Registro de Imveis, o que torna a venda dos lotes e os contratos particulares respectivos ilegais e, portanto,
nulos de pleno direito. De fato, se o loteamento no foi aprovado pelo Poder Pblico, nem apresenta licenciamento
ambiental, nem tampouco dispe do indispensvel registro no Cartrio de Registro de Imveis, o empreendimento
no tem existncia de direito, ilegal e clandestino. Se o principal (o loteamento) no goza de existncia luz da ordem
jurdica, o acessrio (os lotes resultantes da subdiviso da gleba original e do loteamento) resta eivado do mesmo vcio
de ilegalidade.
Silva (2000, p. 330), ao abordar o assunto dos loteamentos irregulares faz a seguinte constatao:
(b) os irregulares, que so aqueles aprovados pela prefeitura, mas que no foram inscritos, ou o forma,
mas so executados em desconformidade com o plano e as plantas aprovadas.
O Loteamento irregular assim conceituado por Grazia e Leo Jr. (2002, p. 61)
Loteamento irregular aquele loteamento cujo loteador, em tese, o proprietrio da terra e cujo projeto foi aprovado
pela prefeitura, o qual, todavia, no foi devidamente executado em geral so aqueles sem obras de infraestrutura.
Pode ocorrer tambm que o loteador tenha apenas apresentado o projeto para aprovao na prefeitura, sem atender
s outras etapas necessrias ao cumprimento da Lei 6.766/79.
As estratgias utilizadas na proliferao dos loteamentos ilegais nas cidades do Brasil sofreram
grandes modificaes, seja para se adaptar s crescentes demandas, seja para burlar as novas exigncias
estabelecidas nas legislaes. As iniciativas de implantao de loteamentos irregulares e clandestinos,
que antes se limitavam aos proprietrios de terras ou seus prepostos, a partir das dcadas de 1980
e 1990, em muitos casos, incluiram organizaes populares em alianas com empreendedores para
lanarem parcelamentos ilegais. Lago (2007, p. 9) mostra essa situao na cidade do Rio de Janeiro:
Dois critrios correlacionados servem para definir um assentamento popular como loteamento, independentemente
de sua situao jurdica: a compra do lote, portanto, a existncia do mercado e a presena de um agente econmico
o loteador responsvel pelo empreendimento. Grande parte dos loteamentos populares no Rio de Janeiro foram
implementados por agentes descapitalizados que realizavam a operao por etapas, sem investir previamente grande
soma de recursos. Desse universo, parte significativa tornou-se regular e entre os loteamentos que permaneceram
ilegais, parte entrou na categoria de irregular (projeto aprovado na prefeitura, mas sem a concluso das obras exigidas
pela lei) e parte na categoria de clandestino (sem projeto aprovado). Quanto forma de comercializao, a prtica era,
at o incio do processo inflacionrio mais acelerado na dcada de 1980, a venda dos lotes atravs de prestaes pr-
-fixadas. Foi essa forma de produo que sofreu retrao na dcada de 1980. No entanto, comearam a se difundir, nos
anos 1990 novas formas de aquisio de lote pelas camadas de baixa renda, onde o loteador passou a ter o papel de
gerenciador do processo de ocupao ilegal de uma gleba a ser apropriada por um grupo de pessoas. H um acordo
entre o loteador e os futuros moradores no que se refere no titulao da propriedade e ao no cumprimento das
exigncias urbansticas.
Pargrafo nico - s aes e intervenes de que trata este artigo no ser exigvel documentao que no seja a
mnima necessria e indispensvel aos registros no cartrio competente, inclusive sob a forma de certides, vedadas
as exigncias e as sanes pertinentes a realizao de obras e servios, ou que visem prevenir questes de domnio de
glebas, que se presumiro asseguradas pelo Poder Pblico respectivo.
Texto complementar
Anotaes sobre os loteamentos irregulares
(CARVALHO, 2008, p. 1-3)
Um dos problemas mais graves estudados no direito urbanstico e no direito municipal, muitas
vezes com reflexo no direito ambiental, o dos loteamentos irregulares, que proliferam nos grandes
centros urbanos, conta da especulao e da carncia de oferta imobiliria e, lamentavelmente,
tambm por fora da grilagem de terras pblicas.
Com efeito, as consequncias das obras de implantao de parcelamentos irregulares do solo
tm causado, em alguns casos, graves danos ao meio ambiente, dada a execuo de todo tipo de
terraplanagem e congneres sem o inafastvel e prvio licenciamento ambiental, alm da inexis-
tncia de condies mnimas sanitrias, o que incentiva o lanamento de detritos slidos e esgotos
nos rios e lagos naturais, sem mencionar a falta de rede de coleta de guas pluviais e o correlato
risco de enchentes e desabamentos nesses locais, cujas atividades, em geral, representam prejuzos
fauna, flora e a toda a biota ali existente, s vezes de forma irreparvel.
Em meio a esse torvelinho de irregularidades, sob a tica urbanstica e ambiental, surgem as
controvrsias pelo fato de os adquirentes dos lotes desses parcelamentos clandestinos exigirem do
Municpio ou do Distrito Federal a regularizao do empreendimento ilcito, haja vista que os com-
pradores desses lotes, em vez de buscar o ressarcimento dos prejuzos junto ao loteador que lhes
vendeu as parcelas, pressionam o Poder Pblico e o demandam em juzo para resolver situaes de
fato tormentosas.
A questo no desconhecida da doutrina, como verbera o professor Jos Afonso da Silva1:
Esses loteamentos (sentido amplo) ilegais so de duas espcies: a) os clandestinos, que so aqueles que no foram
aprovados pela prefeitura municipal... o loteamento clandestino constitui, ainda, uma das pragas mais daninhas
do urbanismo brasileiro. loteadores parcelam terrenos de que, no raro, no tm ttulo de domnio, por isso no
conseguem a aprovao de plano, quando se dignam apresent-lo prefeitura, pois, o comum que sequer se
preocupem com essa providncia, que onerosa, inclusive porque demanda a transferncia de reas de logra-
douros pblicos e outras ao domnio pblico. Feito o loteamento, nessas condies, pem-se os lotes venda,
geralmente para pessoas de rendas modestas, que, de uma hora para outra, perdem seu terreno e a casa que nele
ergueram, tambm clandestinamente, porque no tinham documentos que lhes permitissem obter a competente
licena para edificar no lote.
O que , afinal, o parcelamento do solo? a atividade do proprietrio que subdivide uma gleba
de terra em parcelas menores, transformando a gleba original parcelada em lotes novos. Parcela-
mento gnero de que so espcies o loteamento e o desmembramento.
A prpria Lei Federal 6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano) conceitua as duas figuras.
Dispe o art. 2. da Lei Federal 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo para fins urbanos):
Art. 2. O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas
as disposies desta Lei e das legislaes estaduais e municipais pertinentes.
1. Considera-se loteamento a subdiviso da gleba em lotes destinados edificao, com abertura de novas vias
de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes .
2. Considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados a edificao, com aproveitamento
do sistema virio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no
prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes.
Registre-se que a Unio tem competncia para editar normais gerais, enquanto os Estados e
Municpios podem estabelecer suas regras, desde que no conflitem com as disposies gerais de
lei federal, haja vista tratar-se de competncia concorrente sobre direito urbanstico (art. 24, I e 1.
a 4., Constituio Federal de 1988).
A diferena bsica entre loteamento e desmembramento que, no primeiro, abrem-se novas
vias e logradouros pblicos, enquanto no segundo no. No presente artigo, contudo, ater-se-
figura dos loteamentos, particularmente os irregulares.
O interessado em promover um loteamento do solo urbano deve, desde que no sujeito o ter-
reno a ser parcelado s restries impeditivas dos incisos I a V do art. 3. da Lei 6.766/79, apresentar
projeto Prefeitura Municipal ou ao Distrito Federal, com a obedincia dos requisitos dos artigos
4., 5. e 6. da Lei do Parcelamento do Solo Urbano.
1 Direito Urbanstico Brasileiro. 2. ed. So Paulo: Malheiros Editores, 1995, p. 307.
2 Direito Ambiental Brasileiro. 5. ed. So Paulo: Malheiros Editores.
Atividades
1. Como se processa os parcelamentos ilegais denominados irregulares?
2. Explique como se deu o processo de implantao de loteamentos irregulares desde 1937 at 2007.
Gabarito
1. Podem se dividir naqueles que so aprovados pela prefeitura e, posteriormente, so registrados
ou no registrados. Quando registrados os parcelamentos podem ser considerados irregulares
se forem inexecutados, executados em desconforme com a legislao ou com o plano aprovado
pela prefeitura e com a legislao. Quando os parcelamentos forem aprovados e no registrados,
isso por si s j se constitui uma irregularidade, contudo podem somar a isso o fato de no serem
executados, executados em desconforme com a legislao, executados em desconforme com o
plano aprovado e com a legislao ou executados e forma irregular.
2. Em 1937, o Decreto-Lei Federal 58 foi criado com o objetivo de eliminar a prtica de loteamento de
terras sem titularidade comprovada. Em 1935, o mesmo foi apresentado no Congresso Nacional
como Projeto de Lei que visa regulamentar o loteamento e a compra e venda de terrenos em
prestaes. Contudo, mesmo aps o decreto muitos loteadores mantiveram o firme propsito da
implantao de loteamentos irregulares e clandestinos. Em 1979, surge a Lei Federal 6.766 com
o objetivo de preencher as lacunas deixadas pelo estatuto anterior, naquilo que se referia falta
de parmetros urbansticos para o projeto de parcelamento e de melhores esclarecimentos sobre
a fase jurdica. No entanto, esse estatuto, embora possa ser considerado um grande avano nos
campos do direito urbanstico brasileiro, hoje, a realidade de conflitos espaciais urbanos j esta-
belecida no pas criou dificuldades para sua aplicao plena.
O conjunto de fatores apontado por Fernandes teve seu desenvolvimento principalmente entre
as dcadas de 1930 e 1980, no entanto as prticas dos agentes componentes desse conjunto ainda
continuam presentes e ativas, influenciando negativamente para a produo de uma cidade mais justa
e equilibrada espacialmente. A irregularidade na ocupao do espao urbano possui caractersticas
diversas dependendo dos aspectos urbansticos e legais. Costa (2007) relata que as irregularidades mais
comuns so constitudas por favelas, ocupaes, loteamentos clandestinos ou irregulares e cortios,
no entanto, o prprio estado pode incorrer em irregularidades quando inadvertidamente implanta
loteamentos, conjuntos habitacionais em desconformidade com as leis. Loureiro (2007) apud Paiva
(2007, p. 3) entende-se por loteamentos irregulares e clandestinos:
[...] aqueles que, embora aprovados pela Prefeitura e demais rgos estaduais e federais, quando necessrio, fisicamente
no so executados, ou so executados em descompasso com a legislao ou com atos de aprovao.
Por sua vez, os loteamentos clandestinos so aqueles que no obtiveram a aprovao ou autorizao administrativa dos
rgos competentes, includos a no s a Prefeitura, como tambm entes estaduais e federais, quando necessrio.
[...]
Os loteamentos irregulares podem ou no estar registrados. s vezes, encontram-se formalmente perfeitos, porque
contm nos respectivos processos todos os documentos e autorizaes necessrias ao parcelamento. Fisicamente,
porm, as obras previstas podem no ter sido executadas, ou executadas em desacordo com o prprio projeto, ou em
ofensa a outras normas cogentes correlatas ao parcelamento. Via de regra, se pode falar em graduao dos vcios que
maculam o parcelamento do solo.
[...]
O loteamento clandestino, assim, padeceria de vcios mais graves do que o loteamento meramente irregular. Faltam
ao primeiro no s o registro, ou a implantao de acordo com as normas de regncia, mas a prpria aprovao
urbanstica. Muitas vezes, porm, a irregularidade ftica no guarda exata simetria com a irregularidade jurdica.
Pode perfeitamente ocorrer de o loteamento clandestino ser passvel de regularizao, ao contrrio do loteamento
meramente irregular. No clandestino podem estar respeitadas, fisicamente, as normas de carter urbanstico,
enquanto que o irregular, pode ser implantado em total desacordo com o projeto e com o registro, estando, assim,
ferindo abruptamente a lei.
Outras classificaes de ocupaes irregulares derivam dos aspectos urbansticos das reas
ocupadas e dos problemas gerados por elas. Segundo Costa (2007, p. 14), essas irregularidades podem
se dar a partir da ocupao das seguintes reas:
reas loteadas e ainda no ocupadas. Muitas vezes se desconhece o traado oficial do loteamento, ocupando-se
reas destinadas para ruas, reas verdes e equipamentos comunitrios. Tambm comum as casas serem construdas
em desconformidade com a diviso dos lotes.
reas alagadas. Muitas cidades no Brasil foram tomadas s guas. comum o aterramento de grandes reas de man-
guezal ou charco. Geralmente essas reas so terrenos de marinha ou acrescidos de marinha (terrenos da Unio, em
faixas litorneas), aforados ou no a particulares.
reas de preservao ambiental. As reas mais atingidas so as reas de mananciais e as margens de rios e canais,
mas existem inmeras ocupaes em serras, restingas, dunas e mangues.
reas de risco. A baixa oferta de lotes e casas para os pobres faz com que ocorram ocupaes em terrenos de altas
declividades, sob redes de alta tenso, ou nas faixas de domnio de rodovias, gasodutos e troncos de distribuio de
gua ou coleta de esgotos.
A lei de parcelamento do solo urbano se constitui no estatuto legal para a implantao de lotea-
mentos e desmembramento, sua no observncia pode gerar grandes problemas para a cidade e o
infrator dever responder pelos danos causados e pelo desrespeito legislao. Embora a lei de parcela-
mento tenha sido indiscutivelmente til para a formalizao dos requisitos mnimos, tanto urbansticos
como legais de sua existncia, alguns autores questionam sua eficcia no tocante burocracia estabe-
lecida para o processo e o esquecimento da realidade dos parcelamentos irregulares e clandestinos, j
habitados, existentes poca da promulgao da lei. Esses autores, entre eles Paiva (2007, p. 3), debitam
parte da proliferao das irregulares a essas peculiaridades da lei.
Tudo isso devido previso legal que constava da Lei 6.766/79, alterada pela Lei 9.785/99, que pouco contribua para
a regularizao de loteamentos, uma vez que exigia a destinao de 35% da rea loteada ao Poder Pblico municipal,
inviabilizando principalmente os parcelamentos destinados a populaes de baixa renda pelo encarecimento dos lotes.
Hoje, a nova redao do artigo 4., da Lei 6.766/79 acabou com a rigidez anteriormente prevista, quando estabelece
que a legislao municipal fixar a proporo de reas destinadas a sistemas de circulao, equipamentos urbanos e
comunitrios e espaos livres de uso pblico, para cada zona em onde se situem.
Por outro lado, h tambm questionamentos sobre a regularizao enquanto possvel alimenta-
dora de mais ilegalidade, se for encarada de forma unilateral e somente pelo ponto de vista da existncia
da irregularidade em si, sem considerar seus fatos geradores de forma ampla. Pinto (2007, p. 2) apresenta
argumentos sobre essa necessidade da regularizao ser compreendida mais amplamente:
Mesmo quando compram terrenos de um empreendedor, a maioria dos moradores de assentamentos informais tem
conscincia de sua ilegalidade e das carncias de infraestrutura. Essa condio aceita em funo dos preos mais
baixos. Ocorre que os terrenos sofrem uma valorizao extraordinria durante a urbanizao e regularizao do assen-
tamento. medida que os terrenos se valorizam, grande parte dos moradores originais os vendem para pessoas de
renda mais alta e buscam novos assentamentos informais em que possam reiniciar o processo.
No se trata apenas de um passivo a ser coberto por investimentos em urbanizao e regularizao fundiria. Tampouco
se pode atribuir a irregularidade urbana exclusivamente pobreza da populao e falta de uma poltica habitacional.
Nenhuma poltica voltada para os atuais assentamentos atingir seus objetivos enquanto no for implementado um
conjunto de medidas voltadas para impedir o surgimento de novos assentamentos clandestinos.
Apesar dos aspectos acima relatados, a regularizao de parcelamentos irregulares possui estatutos
legais que garantem sua existncia. Essa regularizao compreende um rol de aes que devem ser
executadas para tornar o parcelamento realizado ilegalmente devidamente ajustado lei. Dessa forma,
os objetivos da regularizao podem ser resumidos nas questes urbansticas, administrativas e civis.
Gasparini (1988, p. 144) especifica esses objetivos:
A finalidade da regularizao do loteamento o saneamento (a correo) da situao ilegal (anmala) e esse sanea-
mento (a) urbanstico (correo da situao fsica existente, isto , quanto s vias de circulao, infraestrutura etc.,
exigindo investimentos do Poder Pblico [na prtica]), (b) administrativo (regularizao da situao do parcelamento
perante os rgos pblicos administrativos) e (c) civil (regularizao da situao registrria e do direito real de aquisio
ou do domnio dos adquirentes).
Bchtold (2002) revela que em uma primeira aproximao, ao interpretar a lei de parcelamento
do solo urbano pode-se deduzir que a regularizao do loteamento ilegal cabe, inicialmente, ao
loteador e, na omisso deste, ao municpio, ou quando for o caso, ao Distrito Federal. A Lei 6.766/79
explicita no Captulo VIII disposies gerais, artigos 37 e 38:
Art. 37. vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento e desmembramento no registrado.
Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento no se acha registrado ou regularmente executado ou
notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, dever o adquirente do lote suspender
o pagamento das prestaes restantes e notificar o loteador para suprir a falta.
As disposies legais quando aplicadas requerem uma interpretao que remete prtica legal.
Assim Gasparini (1988, p. 132) v a questo:
Essa disposio possibilita ao adquirente do lote suspender o pagamento das prestaes restantes quando: a) o
parcelamento no se achar registrado; b) o parcelamento no estiver regularmente executado; c) for notificado pelo
Municpio, ou pelo Distrito Federal nos casos que lhe couber, para suspender os pagamentos referentes s prestaes
vincendas. Observa-se que, nas duas primeiras hipteses, o exerccio do direito de suspender o referido pagamento
independe de qualquer manifestao prvia de quem quer que seja. [...] O mesmo no ocorre em relao ltima
hiptese. O direito, no caso, s poder ser exercitado se, pelo municpio, ou pelo Distrito Federal, for notificado para
suspender o pagamento das prestaes avenadas e ainda no vencidas.
4.o - Aps o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o loteador notificar os adquirentes dos lotes,
por intermdio do registro de imveis competente, para que passem a pagar diretamente as prestaes restantes, a
contar da data da notificao.
5o. - No caso de o loteador deixar de atender notificao at o vencimento do prazo contratual, ou quando o lotea-
mento ou desmembramento for regularizado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, nos
termos do art. 40 desta lei, o loteador no poder, a qualquer ttulo, exigir o recebimento das prestaes depositadas.
[...]
Art. 49. As intimaes e notificaes previstas nesta lei devero ser feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que
assinar o comprovante do recebimento, e podero igualmente ser promovidas por meio dos cartrios de registro de
ttulos e documentos da situao da comarca da situao do imvel ou do domiclio de quem deva receb-las.
1.o - Se o destinatrio se recusar a dar recibo ou se furtar ao recebimento, ou se for desconhecidos o seu para-
deiro, o funcionrio incumbido da diligncia informar esta circunstncia ao oficial competente que a certificar,
sob sua responsabilidade.
2.o - Certificada a ocorrncia dos fatos mencionados no pargrafo anterior, a intimao ou notificao ser feita por
edital na forma desta lei, comeando o prazo a ocorrer 10 (dez) dias aps a ltima publicao.
Embora a lei de parcelamento no tenha se manifestado quanto fixao do prazo para que
o parcelador realizasse a regularizao, podem ser levados em considerao tanto o termo final do
contrato de compromisso de compra e venda celebrado com o adquirente notificante quanto o perodo
concedido expressamente na notificao, para a sua realizao (GASPARINI, 1988).
Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificao, poder
regularizar loteamento ou desmembramento no autorizado ou executado sem observncia das determinaes do ato
administrativo de licena, para evitar leso aos seus padres de desenvolvimento urbano e na defesa dos adquirentes
de lotes.
1.o - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que promover a regularizao, na forma deste
artigo, obter judicialmente o levantamento das prestaes depositadas, com os respectivos acrscimos de correo
monetria e juros, nos termos do 1.o do art. 38 desta lei, a ttulo de ressarcimento das importncias despendidas com
equipamentos urbanos ou expropriaes necessrias para regularizar o loteamento ou desmembramento.
2.o - As importncias despendidas pela Prefeitura Municipal, pelo Distrito Federal quando for o caso, para regularizar
o loteamento ou desmembramento, caso no sejam integralmente ressarcidas conforme o disposto no pargrafo
anterior, sero exigidas, na parte faltante, do loteador, aplicando-se o disposto no art. 47 desta lei.
3.o - No caso do loteador no cumprir o estabelecido no pargrafo anterior, a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal
quando for o caso, poder receber as prestaes dos adquirentes, at o valor devido.
4.o - A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para assegurar a regularizao do loteamento
ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral de importncias despendidas, ou a despender, poder
promover judicialmente os procedimentos cautelares necessrios aos fins colimados.
Campello apud Bchtold (2002) entende que o termo poder utilizado no artigo 40 da Lei
6.766/79 com relao regularizao de loteamento pela Prefeitura Municipal, no deve ser entendido
como impositivo, mas sim como uma possibilidade. Rizzardo (1996, p. 206 ) assim refere-se ao papel da
municipalidade frente as possibilidade encontrada na regularizao.
Notificado o loteador para cumprir com as obrigaes de regularizar a rea em subdiviso de lotes, e no atendendo,
a Prefeitura Municipal tem a faculdade de assumir a responsabilidade na execuo dos trabalhos, oficializando o
loteamento e cumprindo as exigncias mnimas frente ao registro de imveis [...].
Texto complementar
Tudo deve ser regularizado?
(MARTINS, 2002, p. 16-19)
O direito urbanstico regulamenta as relaes sociais e tambm as formas de ocupao urbana,
operando de modo frgil na interface entre direito e arquitetura, pois nem sempre o encadeamento
(proposta, ao e consequncia) inteiramente previsvel. Como um direito difuso exercido em
nosso contexto de uma sociedade desigual e excludente, marcado pelo conflito entre assegurar
direitos pela manuteno do status quo e assegurar os direitos da sociedade que normalmente no
so reconhecidos.
A ausncia de alternativa habitacional para a maioria da populao de menor renda nas
grandes cidades brasileiras, particularmente nas duas ltimas dcadas, teve como uma de suas
consequncias a ocupao irregular e inadequada ao meio ambiente urbano. Os loteamentos
irregulares, as ocupaes informais e as favelas se assentam justamente nas reas ambientalmente
mais frgeis, protegidas por lei (por meio de fortes restries ao uso) e, consequentemente,
desprezadas pelo mercado imobilirio formal.
um modelo de sociedade que no consegue prover condies mnimas de habitao e convive
com as solues improvisadas da populao, desde que estejam afastadas das reas mais visveis ou
valorizadas.
J sabemos que mesmo o projeto irrepreensvel do ponto de vista conceitual tem, muitas vezes,
levado a desastres sociais, urbansticos e ambientais, considerando nossas limitaes institucionais
e os processos acima descritos. O caminho para o enfrentamento dessa questo requer, como j
mencionamos, a construo de alternativas de ampliao do mercado formal e, de outro lado, que
repensemos as maneiras de formular a legislao, evitando traduzir formas em lei, mas construir
prticas/propostas que respondam nossa realidade.
Cumpre buscar a melhor eficincia do conjunto, inclusive porque aspectos como a preservao
da gua de abastecimento e a funcionalidade da cidade dependem da somatria de aes e no de
aes pontuais ainda que exemplares.
Nesse sentido, a pesquisa, o debate e a formao de quadros tcnicos e de agentes so
fundamentais. Regularizar sem interromper a produo das irregularidades acaba implicando, alm
do sofrimento da populao, uma demanda de recursos pblicos infinitamente maior ao levarmos
em conta a exploso da violncia, o aumento dos gastos com sade pblica ou a necessidade de
solues tcnicas mais elaboradas.
Nas condies brasileiras, de tantas distncias entre a lei e a realidade, em funo da dimenso
da excluso, um primeiro desafio conceituar o contedo da expresso assentamento irregular.
Adequado ou no, s irregular o que a legislao urbanstica estabelece como tal. A se torna
evidente o grande fosso entre o desejvel e a realidade urbana. No plano da materialidade dos
assentamentos, sua razo de ser , evidentemente, acomodar a populao: moradias com condies
fsicas e servios adequados para a famlia e para a comunidade (sem impactos negativos ou
riscos para elas e para o conjunto da cidade) e segurana de permanncia. Nesse quadro, o que
se poderia chamar de regularidade para ento explicitar a irregularidade a ser corrigida? Pode-se
admitir que so trs os aspectos:
Condies reais: o fato observado. Do mesmo modo que existe uma linha da pobreza,
caberia o equivalente urbano? Regularidade, nesse caso, equivaleria a atender a um padro mnimo
social e economicamente aceitvel?
Padro e necessidades variam ao longo do tempo. medida que a tecnologia e produo de bens
se amplia, a noo de necessidade bsica tambm se modifica. Como a distribuio de renda muito
desigual, o parmetro uma referncia ambgua a irregularidade mais significativa nos assenta-
mentos informais , justamente, estar muito abaixo dos padres estabelecidos pela legislao.
Legislao urbanstica e ambiental: tudo aquilo que os legisladores decidem colocar na lei.
Existem os objetivos (esprito da lei) e os meios para atingi-los, traduzidos em forma de artigos os
termos da lei. Ocorre que nem sempre os meios levam aos objetivos pretendidos.
o que se observa, por exemplo, em relao legislao adotada para proteo dos mananciais
na Regio Metropolitana de So Paulo: o intenso processo de urbanizao, aliado ao esgotamento,
a partir de meados da dcada de 1970, da oferta de lotes precrios e de baixo custo (por restries
devidas Lei Federal 6.766/79) e ausncia de outras alternativas para a habitao popular, acabou
empurrando a populao de baixa renda para as reas ambientalmente mais frgeis, desprezadas
pelo mercado formal, o que inviabilizou a aplicao da legislao de proteo aos mananciais. Nesse
quadro, a remoo pura e simples da populao, para atender ao estabelecido na lei, se mostra
socialmente insustentvel, ao mesmo tempo em que a regularizao das ocupaes no tem como
atender aos parmetros legais. Trata-se de um quadro extremamente delicado devido s dimenses
da excluso habitacional e incapacidade do estado de enfrent-la. Nessas condies, o conceito
de razoabilidade permite que se coloque a questo: irregular o que se afasta dos termos da lei
ou dos objetivos da lei?
Atividades
1. Como as ocupaes irregulares podem ser classificadas segundo as reas ocupadas e os problemas
gerados pelas mesmas?
3. A quais instncias constitudas caber a notificao do loteador para regularizar o seu loteamento
constitudo irregularmente?
Gabarito
1. As ocupaes irregulares podem ser classificadas pela ocupao de:
reas loteadas e ainda no ocupadas: muitas vezes se desconhece o traado oficial do loteamento,
ocupando-se reas destinadas a ruas, reas verdes e equipamentos comunitrios. Tambm
comum as casas serem construdas em desconformidade com a diviso dos lotes.
reas alagadas: muitas cidades no Brasil foram tomadas pelas guas. comum o aterramento
de grandes reas de manguezal ou charco. Geralmente essas reas so terrenos de marinha ou
acrescidos de marinha (terrenos da Unio, em faixas litorneas), aforados ou no a particulares.
reas de risco: a baixa oferta de lotes e casas para os pobres faz com que ocorram ocupaes em
terrenos de altas declividades, sob redes de alta tenso, ou nas faixas de domnio de rodovias,
gasodutos e troncos de distribuio de gua ou coleta de esgotos.
2. Os objetivos da regularizao podem ser resumidos nas questes urbansticas, administrativas e civis.
(a) Urbanstico correo da situao fsica existente, isto , quanto s vias de circulao, infraes-
trutura etc., exigindo investimentos do Poder Pblico.
(c) Civil regularizao da situao registrria e do direito real de aquisio ou do domnio dos
adquirentes.
O Ministrio Pblico (MP) possui inegvel papel dentro dos aspectos de preservao dos direitos
coletivos e isso o fez presente na Lei 6.766/79, ainda que de forma tnue, se comparado com a presena
do Poder Pblico Municipal. No entanto, a presena do Ministrio Pblico tem crescido no Brasil e incor-
porando demandas sociais antes pouco discutidas. Esse o caso do parcelamento do solo, que uma vez
conscientizado da grandeza dos impactos causados, tem-se cada vez mais tomado aes de preveno
contra os loteamentos clandestinos e irregulares, em uma tentativa de estancar os problemas urbanos
advindos dessa prtica desastrosa. Apesar da sua grande importncia para a defesa do direito da socie-
dade, o texto da Lei 6.766/79 cita brevemente essa instituio. A participao possvel do MP se reduz a
questes de impugnao do registro do parcelamento, ao cancelamento do registro ou a notificao de
empreendedores no caso de constatadas irregularidades no parcelamento.
Relativas s questes referentes impugnao o MP citado no pargrafo 2. do artigo 19 da Lei
6.766/79.
Art. 19. Examinada a documentao e encontrada em ordem o oficial do registro de imveis encaminhar comunicao
a Prefeitura e far publicar, em resumo e com pequeno desenho de localizao da rea, edital do pedido de registro
em 3 (trs) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da ltima
publicao.
1.o Findo do prazo sem impugnao, ser feito imediatamente o registro. Se houver impugnao de terceiros, o oficial
do registro de imvel intimar o requerente e a Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal quando for o caso, para que
sobre ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestaes o
processo ser enviado ao juiz competente para deciso.
2.o Ouvido o Ministrio Pblico no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidir de plano ou aps instruo sumria, devendo
remeter ao interessado as vias ordinrias caso a matria exija maior indagao.
Quanto ao cancelamento do registro do loteamento o MP citado no pargrafo 2. do inciso III, artigo 23 da Lei
6.766/79.
Art. 23. O registro do loteamento s poder ser cancelado:
I - Por deciso judicial;
II - A requerimento do loteador, com anuncia da Prefeitura, ou Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum
lote houver sido objeto de contrato;
III - A requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuncia da Prefeitura, ou do Distrito
Federal quando for o caso, e do Estado.
1.o A Prefeitura e o Estado s podero se opor ao cancelamento se disto resulta inconveniente comprovado para o
desenvolvimento urbano ou se j se tiver realizado qualquer melhoramento na rea loteada ou adjacncias.
2.o Nas hipteses dos incisos II e III, o oficial do registro de imveis far publicar, em resumo, edital do pedido de
cancelamento, podendo este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da ltima publicao. Findo
esse prazo, com ou sem impugnao, o processo ser remetido ao juiz competente para homologao do pedido de
cancelamento ouvido o Ministrio Pblico.
A lei faculta tanto ao MP, quanto a prefeitura ou Distrito Federal a atribuio de notificar o loteador
no caso de constatao de irregularidades. O MP tambm poder ser acionado quando da audincia
constituda o loteador entra com ao para requerer as prestaes depositadas pelos adquirentes em
juzo.
Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento no se acha registrado ou regularmente executado ou
notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, dever o adquirente do lote suspender
o pagamento das prestaes restantes e notificar o loteador para suprir a falta.
1.o Ocorrendo a suspenso do pagamento das prestaes restantes, na forma do caput deste artigo, o adquirente
efetuar o depsito das prestaes devidas junto ao registro de imveis competente, que as depositar em
estabelecimento de crdito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do cdigo de Processo Civil, em conta
com incidncia de juros e correo monetria, cuja movimentao depender da prvia autorizao judicial.
2.o A Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal quando for o caso, ou Ministrio Pblico, poder promover a notificao
do loteador prevista no caput deste artigo.
3.o Regularizado o loteamento pelo loteador, este promover judicialmente a autorizao para levantar as prestaes
depositadas, com os acrscimos de correo monetria e juros, sendo necessrio a citao da Prefeitura, ou do Distrito
Federal quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto, bem como audincia do Ministrio Pblico.
O Ministrio pblico compreendido como uma [...] instituio permanente, essencial funo
jurisdicional do estado, incumbindo-lhe a defesa da ordem jurdica, do regime democrtico e dos
interesses sociais e individuais indisponveis (CF, artigo 127). A caracterstica que o aproxima da defesa
da prtica de parcelamentos legais e coerentes a atribuio de promover o inqurito civil e a ao
civil pblica, para a proteo do patrimnio pblico e social, do meio ambiente e de outros interesses
difusos e coletivos (CF, artigo 129, inciso III).
Para Camargo (2007, p. 4) o Ministrio Pblico possui poderes que vo alm das atribuies
estabelecidas na Lei 6.766/79 em face do carter no somente repressivo, mas tambm preventivo
que deve tomar a questo do parcelamento clandestino ou irregular. Para a autora, o MP pode atuar
na esfera cvel, utilizando o inqurito civil e a ao civil pblica e tambm na esfera penal por meio do
inqurito policial e da ao penal. O inqurito civil visa apurao de fatos que possam lesar interesses
difusos e coletivos e a adoo de medidas para a preveno ou reparao de leso. Uma caracterstica
do MP que deve ser considerada o fato de que este necessita ser provocado, pela sua dificuldade
em atuar como agente fiscalizador na busca por constataes de irregularidades ou clandestinidade.
Esse aspecto fortalece a presena da comunidade como elemento chave para a atuao do Ministrio
Pblico. Essa participao da comunidade colocada para qualquer cidado, incluindo os servidores
pblicos dos rgos de fiscalizao e registro de parcelamentos do solo ou integrantes de organiza-
es destinadas defesa do meio ambiente.
Segundo Ber (2007), o MP tem uma funo constitucional, estabelecida a partir de 1988, de
defender a ordem jurdica, o regime democrtico e os interesses sociais e individuais indisponveis.
Alm disso, o MP poder promover o inqurito civil e a ao civil pblica, para a proteo do patrimnio
pblico e social, do meio ambiente e de outros interesses difusos e coletivos. A Lei 8.078/90 tambm
conhecida como Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC), aumentou o nmero de direitos tutelados
pela ao civil pblica, incluindo entre eles qualquer outro interesse difuso ou coletivo. Por meio
desses dispositivos o Ministrio Pblico passou a atuar em casos envolvendo o parcelamento do solo.
Primeiramente, essa atuao envolvia aspectos penais e registrais, porm logo tomou relevo a atuao
por intermdio do inqurito civil e da ao civil pblica.
prtica de atos que feriram ou possam vir a ferir os direitos da coletividade. No entanto, as instituies e
organizaes tambm podem ser parceiras do MP na busca de sanar as irregularidades cometidas. Ber
(2007, p. 3) assim coloca a questo do acesso do Ministrio Pblico s denncias que possam provocar
sua iniciativa.
Qualquer pessoa poder e o servidor pblico dever provocar a iniciativa do Ministrio Pblico. Em geral, as irregularidades
no parcelamento do solo urbano chegam ao conhecimento do Promotor de Justia por intermdio de rgos pblicos
encarregados da fiscalizao, que, ao constatar irregularidade, fazem a necessria comunicao. Tambm frequente
que a notcia chegue por intermdio de adquirente de lote, que comparece no atendimento ao pblico para pedir
orientao ou fazer reclamao. Organizaes no governamentais dedicadas defesa do meio ambiente igualmente
costumam noticiar irregularidades. Por vezes, o Cartrio de Registro de Imveis quem leva os fatos ao Ministrio
Pblico, especialmente no que se refere inexecuo de obras de infraestrutura [...] (Grifo nosso.)
Como mencionado pela autora, existem vrios canais de informaes para o MP e quanto mais
estreita for a relao entre este ltimo e a comunidade, haver um fortalecimento das prticas legais do
parcelamento do solo face disseminao das punies s infraes.
Para Ber (2007) ao tomar conhecimento das infraes cometidas pelos parceladores ilegais, inva-
ses, publicidade de vendas ou incio de obras, o MP poder instaurar inqurito civil sobre parcelamento
ilegal do solo. Aps esse ato, o Promotor dever acionar outros rgos pblicos com competncia para
atuar na questo, tais como a Prefeitura Municipal, a Polcia Florestal, a Polcia Civil, Registro de Imveis
ou outros. Esses rgos devero tomar as medidas necessrias dentro do seu mbito de atuao para
sanar as ilegalidades. A promotoria pode proceder notificao do artigo 38, da Lei 6.766/79, celebrar
termo de ajustamento de conduta ou exigir do proprietrio as medidas necessrias regularizao do
uso do imvel. Ber (2007, p. 4) assim descreve a atuao do MP ao instruir o inqurito civil:
Para instruir o inqurito civil, o Promotor de Justia poder requisitar certides, informaes, exames, percias. Na rea
de Habitao e Urbanismo, as diligncias determinadas pelo promotor de justia, em geral, envolvem a apurao junto
Prefeitura e ao estado acerca da aprovao do parcelamento; a apurao junto ao Cartrio do Registro de Imveis
acerca do registro do parcelamento e da titularidade do domnio da gleba; percia ou vistoria na rea, para constatao
do seu efetivo parcelamento e de eventuais restries ao parcelamento, bem como para se saber as obras efetuadas;
oitiva de adquirentes de lotes, que devero exibir os documentos relativos aquisio, tais como compromisso de
compra e venda ou, na sua falta, proposta, notas promissrias; oitiva de outras testemunhas; e oitiva do parcelador.
Realizadas todas essas diligncias, o Promotor de Justia ter elementos para apurar a legalidade do parcelamento e
tomar uma das seguintes medidas:
a) arquivamento medida que ser tomada se no houver fundamento para a propositura de ao civil. A promoo
de arquivamento dever ser homologada pelo Conselho Superior do Ministrio Pblico;
Cooperativas habitacionais 6 - 2
Legenda
* PPIC = procedimento preparatrio de inqurito civil
** IC = inqurito civil
***ACP = ao civil pblica
Como visto, a prtica da utilizao de cooperativas habitacionais ou outros tipos, criadas com o
intuito de burlar a legislao, tem permeado o processo de parcelamento do solo e produzido anomalias
urbanas que dificultam a gesto da cidade em diversos aspectos.
Para Ber (2007), aps o recebimento da denncia e caso seja constatado a desobedincia a
questes de natureza urbanstica, ambiental, ao consumidor ou a outro interesse difuso ou coletivo, e
caso no tenha havido soluo ou compromisso de ajustamento de conduta durante o inqurito civil,
o Promotor de Justia dever ajuizar a ao civil pblica. No entanto, podem existir situaes em que o
processo de regularizao se inviabilize devido a questes ambientais ou de outra natureza que obrigue
o desfazimento do parcelamento, recompondo a gleba ao estado anterior e indenizando os adquirentes
de lotes pelos danos a eles causados. Ber (2007, p. 4) assim relata os objetivos da ao civil pblica:
[...] visa a responsabilizao pelos danos causados ao meio ambiente, ao consumidor, a bens e direitos de valor artstico,
esttico, histrico, turstico e paisagstico, a qualquer outro interesse difuso ou coletivo e por infrao da ordem eco-
nmica. Alm do Ministrio Pblico, tambm esto legitimados a ajuiz-la a Unio, estados e municpios, autarquias,
empresas pblicas, fundaes, sociedades de economia mista e associaes. Embora haja tantos colegitimados para o
ajuizamento da ao civil pblica, estatsticas revelam que cerca de 95% delas so ajuizadas pelo Ministrio Pblico.
[...]
Celebrado acordo ou proferida sentena na ao civil pblica, o parcelador poder cumprir espontaneamente aquilo
que foi avenado ou determinado pelo juiz. Caso no o faa, ser necessria a execuo da sentena.
Como se pode perceber, o problema da proliferao dos loteamentos ilegais requer uma ampla
viso sobre os motivos da sua ocorrncia, contudo no se deve debitar falta de polticas habitacionais
todo e qualquer tipo de ilegalidade no parcelamento do solo urbano. Caso essa ideia se estabelea corre-
-se o risco de se construir uma cidade colcha de retalhos sem uma estrutura viria coerente, carente
de equipamentos urbanos bsicos ou reas pblicas. A presena do empresrio especulador de terras
urbanas deve ser considerada ao se analisar a questo da ilegalidade no parcelamento do solo, punindo
iniciativas que tm por base a desobedincia lei com o intuito de auferir maiores lucros pela obteno
de maior nmero de lotes em detrimento de reas pblicas ou de preservao ambiental, desrespeito
aos parmetros mnimos de projeto de arruamento ou no implantao de infraestruturas obrigatrias.
O Ministrio Pblico deve se fazer presente na mediao dos conflitos decorrentes da relao entre os
agentes produtores do espao urbano com vistas a garantir uma cidade com melhor qualidade de vida.
Texto complementar
Poder de polcia do Ministrio Pblico
(CAMARGO, 2007, p. 3-6)
A atuao do Ministrio Pblico, nos casos envolvendo parcelamento do solo urbano tem
embasamento na Lei 7.347, de 24 de julho de 1985, com a importante alterao feita pela Lei 10.257,
de 10 de julho de 2001, que incluiu no rol dos direitos tutelados pela ao civil pblica a ordem
urbanstica, in verbis:
Art. 1. Regem-se pelas disposies desta Lei, sem prejuzo da ao popular, as aes de responsabilidade por danos
morais e patrimoniais causados:
l - ao meio ambiente;
ll - ao consumidor;
e 4. da Lei 6.766/79, entre as quais destacam-se o parcelamento ocorrido em zona rural, em rea de preservao
ambiental ou de preservao de mananciais e a ausncia de reserva de reas pblicas. A vedao regularizao,
nesses casos, expressa, estando prevista no art. 40, 5., da mencionada lei. Inexistindo composio no inqurito
civil, de se ajuizar a ao civil pblica.
A ao civil pblica ser intentada visando, ento, impor uma condenao em dinheiro ou o
cumprimento de uma obrigao de fazer ou no fazer.
A condenao em dinheiro se justifica por eventual dano ambiental irreparvel causado, ou
por bices intransponveis regularizao, cujo desfazimento acarretaria um problema social tal
que tornaria invivel o ajuizamento de ao com esse objetivo.
As obrigaes de fazer e no fazer consistem em condutas tendentes a regularizao do parcela-
mento e de no parcelar ou no vender sem as aprovaes e registro necessrios, respectivamente.
No tocante ao aspecto penal da Lei 6.766/79, cabe ressaltar que a investigao do parcela-
mento ilegal do solo ser realizada por autoridade policial, com instaurao de inqurito policial.
Aps seu trmino, os autos sero encaminhados ao Ministrio Pblico, a fim de que o promotor
de justia analise a possibilidade/necessidade de oferecimento de denncia, ou solicite novas dili-
gncias, se for o caso. O membro do Ministrio Pblico pode, tambm, opinar pelo arquivamento
do inqurito policial.
Atividades
1. O que se entende por Ministrio Pblico e quais as suas funes constitucionais?
3. Como pode se dar a atuao do Ministrio Pblico dentro das esferas do direito, com o intuito de
defender os direitos da sociedade?
Gabarito
1. O Ministrio pblico uma instituio permanente, essencial funo jurisdicional do estado,
incumbindo-lhe a defesa da ordem jurdica, do regime democrtico e dos interesses sociais e
individuais indisponveis. Sua atuao visa promover o inqurito civil e a ao civil pblica, para a
proteo do patrimnio pblico e social, do meio ambiente e de outros interesses difusos e cole-
tivos.
3. O Ministrio Pblico pode atuar na esfera cvel, utilizando o inqurito civil e a ao civil pblica e
tambm pode atuar na esfera penal por meio do inqurito policial e da ao penal.
BRAGA, Roberto. Plano Diretor Municipal: trs questes para discusso. Disponvel em: <www.rc.unesp.
br/igce/planejamento/publicacoes/TextosPDF/RBraga02.pdf>. Acesso em: 15 out. 2007.
CAMARGO, Zilda Cristina Brunato de. Loteamentos Clandestinos. Disponvel em: <www.profes-
sorwashington.com.br/artigos/Artigo_referente_aos_loteamento_clandestinos.pdf>. Acesso em: 10
nov. 2007.
CARVALHO, Antnio Carlos Alencar. Anotaes sobre os Loteamentos Irregulares. Disponvel em:
<http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=583>. Acesso em: 23 fev. 2008.
CARVALHO, Pompeu Figueiredo de. Instrumentos Legais de Gesto Urbana: referncias ao Estatuto
da Cidade e ao zoneamento. Disponvel em: <www.rc.unesp.br/igce/planejamento/publicacoes/Tex-
tosPDF/Pompeu03.pdf>. Acesso em: 18 out. 2007.
CHEQUE JNIOR, Jayme. O Desenho Urbano das reas Habitacionais Sociais: subsdios para a elabo-
rao de projetos. Campinas, 2005. 207 p. Dissertao (Mestrado em Engenharia Civil) Faculdade de
Engenharia Civil, Arquitetura e Urbanismo, Universidade Estadual de Campinas.
COCKBURN, J. A. C. Algunas Consideraciones sobre los Mercados Ilegales e Informales de Suelo
Urbano en Amrica Latina. Lincoln Institute Reserch Report, 1999. Disponvel em: <www.lincolninst.
edu>. Acesso em: 14 out. 2007.
COMPANHIA de Desenvolvimento Urbano do Estado da Bahia. Ex-Moradores de Rua Participam
da Construo da Casa Prpria. Disponvel em: <www.conder.ba.gov.br/webnews/news/noticia.
asp?NewsID=52>. Acesso em: 7 dez. 2007.
CORDEIRO, Adriana Sales; SILVEIRA Wilson J. da C. Loteamentos Populares e Autoconstruo em
Florianpolis (SC): um estudo na Barra do Sambaqui. Disponvel em: <http://geodesia.ufsc.br/Geode-
sia-online/arquivo/cobrac_2004/078.pdf>. Acesso: 5 out. 2007.
COSTA, Fernanda Carolina Vieira da. Os tipos de irregularidade fundiria, a diversidade de situaes e as
peculiaridades. In: ALFONSN, Betnia de Moraes et al. (Coord.). Regularizao da Terra e da Moradia:
o que e como implementar. Braslia: CEF, 2002.
COSTA, Viviane R. A Imaginao Urbanstica nos Projetos e Parcelamento do Solo na Cidade de
Macei 1945-1980. Disponvel em: <http://193.136.14.136/cec/revista/Num27/n_27_pag_75-86.pdf>.
Acesso em: 2 out. 2007.
CYMBALISTA, Renato. A trajetria recente do planejamento territorial no Brasil: apostas e pontos a
observar. Revista Paranaense de Desenvolvimento, Curitiba, n.111, p. 29-45, jul./dez. 2006.
FEPAM. Parcelamento do Solo: o loteamento. Disponvel em: <www.notariado.org.br/docs/Palestra-
ParcSolo2.ppt>. Acesso em: 2 ago. 2007.
FERNANDES, Edsio. A produo socioeconmica, poltica e jurdica da informalidade urbana:
Introduo. In: ALFONSN, Betnia de Moraes et al. (Coord.). Regularizao da Terra e da Moradia: o
que e como implementar. Braslia: CEF, 2002.
FERRARI, Clson. Curso de Planejamento Municipal Integrado: urbanismo. So Paulo: Pioneira, 1984.
FERREIRA, Evandro. Loteamentos em Rio Branco: fim deles pode ter sido decretado pelo novo Plano
Diretor da cidade. Disponvel em: <http://ambienteacreano.blogspot.com/2007/10/loteamentos-na-
rea-urbana-de-rio-branco.html>. Acesso em: 3 nov. 2007.
FREITAS, Jos Carlos de. Loteamentos clandestinos e suas modalidades fraudulentas: atuao preventiva
dos agentes pblicos. Revista de Direito Imobilirio, So Paulo, n. 48, p. 11-28, jan./jun. 2000.
FURTADO, Raimundo Nonato Oliveira. A Segregao Residencial em Joo Pessoa: impactos na qualidade
de vida e ambiental (estudo sobre a ocupao do loteamento Jardim Cidade Universitria). Joo Pessoa,
2002. Dissertao (Mestrado em Desenvolvimento e Meio Ambiente), Universidade Federal da Paraba.
GASPARINI, Digenes. O Municpio e o Parcelamento do Solo. 2. ed. So Paulo: Saraiva, 1988.
GNOATO, Luis Salvador. Curitiba, Cidade do Amanh: 40 depois. Algumas premissas tericas do Plano
Wilheim - IPPUC. Disponvel em: <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq072/arq072_01.asp>. Acesso
em: 5 out. 2007.
GONALVES, Juliano Costa. A Especulao Imobiliria na Formao de Loteamentos Urbanos: um
estudo de caso. Campinas, 2002. 152 p. Dissertao (Mestrado em Desenvolvimento Econmico) Ins-
tituto de Economia, Universidade Estadual de Campinas.
GRAZIA, G.; LEO JUNIOR, P. S. M. Loteamentos clandestinos irregulares. In: ALFONSN, Betnia de Mo-
raes et al. (Coords.). Regularizao da Terra e da Moradia: o que e como implementar. Braslia: CEF,
2002.
GROSTEIN, Marta Dora. Mitos e Ritos: o papel da irregularidade na estruturao do espao no municpio
de So Paulo, 1990-1987. So Paulo: FAU/USP, 1987.
_____. Metrpole e expanso urbana: a persistncia de processos insustentveis. So Paulo em Pers-
pectiva. So Paulo v. 15, n. 1, jan./mar. 2001.
LAGO, Luciana Corra do. Favela-Loteamento: re-conceituando os termos da ilegalidade e da segre-
gao urbana. Disponvel em: <http://www.observatoriodasmetropoles.ufrj.br/download/anpur2003_
lago.pdf>. Acesso em: 21 out. 2007.
LEITE, Lesley Gasparini. Plano Diretor: obrigatrio por fora de lei orgnica municipal. Revista do Direito
Pblico. So Paulo, ano 24, n. 97, 1991.
LIMA, Joo Ademar Andrade. Urbanismo Como Cincia, Tcnica e Arte: sua poltica e sua proteo legal.
Disponvel em: <www.vitruvius.com.br/arquitextos/arq000/esp140.asp>. Acesso em: 9 out. 2007.
LIMA, Mara Rbia Maria Modolon. Loteamentos Irregulares e Clandestinos. Disponvel em <http://
geodesia.ufsc.br/wiki-ctm/index.php?title=Loteamentos_Irregulares_e_Clandestinos&redirect=no>.
Acesso em: 10 out. 2007.
LOUREIRO, Francisco Eduardo. Loteamentos Clandestinos: preveno e represso. Temas do I Semi-
nrio Internacional de Direito Urbanstico e Regional. Disponvel em: <www.anoregsp.org.br/noticias/
boletime1174c.asp>. Acesso em: 18 abr. 2005.
LYNCH, Kevin. Planificacin del Sitio. Barcelona: Gustavo Gili, 1980.
MACHADO, Paulo Affonso Leme. Direito Ambiental Brasileiro. 5. ed. So Paulo: Malheiros, 1995.
MARICATO, E. As ideias fora do lugar e o lugar fora das ideias: planejamento urbano no Brasil. In:
ARANTES, O.; VAINER, C. B.; MARICATO, E. Cidade do Pensamento nico: desmanchando consensos.
Petrpolis: Vozes, 2000.
MARTINS, Maria Lucia Refinetti. Tudo deve ser regularizado? In: ALFONSN, Betnia de Moraes et al.
(Coords.). Regularizao da Terra e da Moradia: o que e como implementar. Braslia: CEF, 2002.
MASCAR, Juan Lus. Desenho Urbano e Custos de Urbanizao. Braslia: MHU/SAM, 1987.
_____. Manual de Loteamentos e Urbanizao. 1. ed. Porto Alegre: Luzzatto, 1994.
MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 3. ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1992.
MESQUITA, Adailson Pinheiro; SILVA, Hermiton Quirino. As Linhas do Tecido Urbano: o sistema de
transportes e a evoluo urbana de Uberlndia-MG. Uberlndia: Roma, 2007.
MORETTI, Ricardo de Souza. Loteamentos: manual de recomendaes para elaborao de projeto. So
Paulo: IPT, 1986.
MORRIS, A. E. J. Historia de la Forma Urbana: desde sus orgenes hasta la revolucin industrial. Barce-
lona: Gustavo Gili, 1998.
NOGUEIRA, Wagner Rodolfo Faria. Parcelamento do Solo. Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/dou-
trina/texto.asp?id=4349>. Acesso em: 10 out. 2007.
OBERRATHER, Andra et al. Loteamento Clandestino Vila Viosa: desafios enfrentados na regulari-
zao urbanstica e jurdica. Disponvel em: <http://lproweb.procempa.com.br/pmpa/prefpoa/pgm/
usu_doc/vila_vicosa.ppt>. Acesso em: 12 nov. 2007.
OLIVEIRA FILHO, Joo Telmo de. Estatuto da Cidade: fundamentos e principais instrumentos. Dispon-
vel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=5370&p=2>. Acesso em: 15 out. 2007.
PAIVA, Joo Pedro Lamana. Princpios Registrais e Fundamentos Constitucionais da Regularizao
de Parcelamentos do Solo. Disponvel em: <www.mp.rs.gov.br/areas/urbanistico/arquivos/paiva.pdf>.
Acesso em: 18 out. 2007.
PEIXOTO, Monica Campolina Diniz. Licenciamento Ambiental de Loteamentos: limites e possibili-
dades para a articulao urbano-ambiental. Disponvel em: <http://www.unb.br/ciord/enapa/poster/
licenciamento_ambiental_de_loteamentos_monica_campolina_diniz.pdf>. Acesso em: 18 out 2007.
PEREIRA, Luiz Firmino Martins; WASSERMAN, J. C. Avaliao do sistema de licenciamento de atividades
poluidoras para tipologias no-industriais na Regio dos Lagos, Rio de Janeiro. In: Congresso Acadmico
de Meio Ambiente e Desenvolvimento do Rio de Janeiro, 1., 2004, Rio de Janeiro. Anais do I Congresso
Acadmico de Meio Ambiente e Desenvolvimento do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: FGV, 2004. v. 1.
PINTO, Victor Carvalho. Ocupao Irregular do Solo Urbano: o papel da Legislao Federal. Disponvel
em: <www.senado.gov.br/conleg/artigos/direito/OcupacaoIrregulardoSoloUrbano.pdf>. Acesso em:
15 nov. 2007.
PREFEITURA do Municpio de Volta Redonda. Leis e Decretos Federais sobre Parcelamento do Solo
Urbano. Disponvel em: <www.portalvr.com/smp/arquivos/dcu/leismunicipais/parcsolo.pdf>. Acesso
em: 10 out. 2007.
PREFEITURA Municipal de Belo Horizonte. Guia de Referncia a Legislao sobre Parcelamento do
Solo no Municpio de Belo Horizonte. Disponvel em: <www.pbh.gov.br/ativurb/dpsau/legis/guia/
capa.htm>. Acesso: 10 out. 2007.
PREFEITURA Municipal de Cricima. Lei 3.901 de 28 de Outubro de 1999. Disponvel em: <www.criciu-
ma.sc.gov.br/site/pdp/pdf/parcelamentosolo.pdf>. Acesso em: 10 out. 2007.
PREFEITURA Municipal de Florianpolis. Secretaria de Habitao e Saneamento Ambiental. Habitao
de Interesse Social. Disponvel em: <www.pmf.sc.gov.br/habitacao/habitacao_/habitacao_caracteri-
zacao.pdf>. Acesso em: 15 out. 2007.
PREFEITURA Municipal de Perube. Decreto 510/1979. Disponvel em: <www.peruibe.sp.gov.br/admi-
nistracao/decretos/1979/dec510_79.pdf>. Acesso em: 3 nov. 2007.
PREFEITURA Municipal de Uberlndia. SEPLAN. Plano Diretor Municipal, 1992.
PRINZ, Dieter. Urbanismo I: projecto urbano. Lisboa: Presena,1979.
PUPPI, I. C. Estruturao Sanitria das Cidades. So Paulo: Cetesb, 1981.
REGO, R. L. et al. Reconstruindo a Forma Urbana: uma anlise do desenho das principais cidades
da Companhia de Terras Norte do Paran. Revista Acta Scientiarum, Maring: Eduem, v. 26, n. 2,
p.141-150, jul./dez. 2004.
RIBEIRO, Cludio Barroso. O Registro Imobilirio do Parcelamento Popular e dos Contratos dele
Decorrentes. Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=2692>. Acesso em: 9 out.
2007.
RIBEIRO, Thiago. Estatuto da Cidade Lei 10.257/2001. Disponvel em: <www.direitonet.com.br/
artigos/x/51/44/514/>. Acesso em: 15 out. 2007.
RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo: Lei 6.766/79. So Paulo:
Revista dos Tribunais, 1996.
ROGERS, Richard; GUMUCHDJIAM, Philip. Cidades para um Pequeno Planeta. Barcelona: Gustavo
Gilli, 1997.
ROLNIK, R. So Paulo: incio da industrializao o espao e a poltica. In: KOWARICK, L. (Org.). So Paulo,
Passado e Presente. As lutas sociais e a cidade. 2. ed. Rio de Janeiro: Paz e Terra, 1997.
ROMERO, Marta Adriana B. Princpios Bioclimticos para o Desenho Urbano. So Paulo: Projeto, 1988.
ROSA, Amilton Plcido; PUCCINELLI JNIOR, Andr. Ao Civil Pblica contra Loteamentos Irregu-
lares. Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/pecas/texto.asp?id=8&p=2>. Acesso em: 10 nov. 2007.
RUANO, Miguel. Ecourbanism: Sustainable Human Settlements: 60 cases studies. Barcelona: Gustavo
Gilli, 2000.
SANTOS, Carlos Nelson F. dos. A Cidade como um Jogo de Cartas. So Paulo: Projeto Editores, 1988.
SANTOS, Milton. Por uma Geografia Nova. So Paulo: Hucitec, 1997.
SALES JNIOR, Nelson. Nova Lei do Parcelamento do Solo Urbano e as Funes Sociais da Cidade.
Disponvel em: <www.polis.org.br/artigo_interno.asp?codigo=89>. Acesso em: 10 out. 2007.
SCHLOGL, Ana Karina da Silva. A Lei de Proteo aos Mananciais e Mercados de Terras: um estudo
sobre loteamentos clandestinos. Campinas, 2004. 190 p. Dissertao (Mestrado em Desenvolvimento
Econmico) Instituto de Economia, Universidade Estadual de Campinas.
SILVA, Jos Afonso da. Direito Urbanstico Brasileiro. So Paulo: Malheiros, 2000.
SOARES, Beatriz Ribeiro. Uberlndia da Cidade Jardim ao Portal do Cerrado imagens e represen-
taes no Tringulo Mineiro. So Paulo, 1995. Tese (Doutorado em Geografia Humana) Faculdade de
Filosofia, Letras e Cincias Humanas, Universidade de So Paulo.
SOUZA, Christopher Freire; TUCCI, Carlos Eduardo Morelli; POMPO, Csar Augusto. Diretrizes para
o Estabelecimento de Loteamentos Urbanos Sustentveis. Disponvel em: <http://galileu.iph.
ufrgs.br/aguasurbanas/Contents/Publicacoes/Downloads/DIRETRIZES_ESTABELECIMENTO.pdf>.
Acesso em: 8 out. 2007.
SUPAM/SEPLAN. Diretrizes para o Arruamento em Loteamentos Residenciais. Belo Horizonte: Im-
prensa Oficial do Estado de Minas Gerais, 1984.
VALLADARES, Licia; PRTECEILLE, Edmond. Anlise e Problemas Metodolgicos no Estudo do
Sistema Urbano, do Mercado de Trabalho e da Violncia Urbana o caso do Brasil. Disponvel em:
<www.prc.utexas.edu/urbancenter/documents/report/Latin_American_Urbanization/Br%20PPVal-
PreOK.pdf>. Acesso em: 6 out. 2007.
VIANA, Marco Aurlio S. O Parcelamento do Solo Urbano. Rio de Janeiro: Forense, 1985.
_____. Loteamento Fechado e Loteamento Horizontal. Rio de Janeiro: Aide, 1991.
ZMITROWICZ, W.; DE ANGELIS NETO, G. Infraestrutura Urbana. So Paulo: Epusp, 1997.