Bila apartemen yang Anda miliki menempati tanah milik pemerintah, bukan murni tanah

hasil pembebasan oleh pengembang, bersiaplah untuk kelak mengeluarkan uang ekstra.
Sebab, saat Anda bersama para penghuni lain yang tergabung dalam perhimpunan
penghuni ingin memperpanjang HGB (Hak Guna Bangunan), ada biaya ekstra yang mesti
dikeluarkan. Dan untuk perpanjangan tersebut, Anda mesti membayar biaya untuk
mendapatkan rekomendasi perpanjangan dari sang empunya lahan, yaitu pemerintah.

apartemen oak tower sky garden apartemen gading icon apartemen kelapa gading

Semua itu terjadi bila HGB tersebut berdiri di atas HPL (Hak Pengelolaan Lahan).
Dalam hal ini, pengembang trelebih dulu mendapatkan hak dari pemerintah untuk
mengelola lahan tersebut. Lalu di atas lahan tersebut dibangunlah kompleks
apartemen. Nah, para pemilik apartemen tersebut lantas mendapatkan HGB yang berlaku
30 tahun, yang setelah itu bisa diperpanjang 20 tahun lagi, bila mendapat
rekomendasi dari pemerintah selaku pemilik lahan.

HGB di atas HPL tersebut berbeda dengan HGB murni. Untuk yang terakhir ini, lahan
tempat kompleks apartemen dibangun adalah murni milik pengembang.

Lantas, apa ya perbedaan mendasar antara apartemen dengan HGB di atas HPL dan HGB
murni? Mari kita menyimak sisi positif, negatif, dan persamaan dua tipe kepemilikan
apartemen tersebutselain yang telah diuraikan sebelumnya.

1. Untuk dua tipe pemilikan apartemen tersebut, yang dipegang masing-masing

pemilik adalah Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS). Nah,
sertifikat ini merupakan pemecahan dari HGB yang dimiliki secara kolektif.

2. Dalam hal perpanjangan HGByang harus dilakukan setelah 30 tahun, penghuni

apartemen ber-HGB di atas HPL harus mengeluarkan biaya ekstra. Maklum, untuk
mendapatkan rekomendasi perpanjangan dari pemerintah, ada biaya tertentu untuk
pemasukan negara. Di Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 122 Tahun 2001,
ditetapkan bahwa besar biaya tersebut sebagai berikut: 5% dari luas lahan x NJOP
(Nilai Jual Obyek Pajak). Setelah rekomendasi dari pemerintah didapat, barulah HGB
tersebut bisa diperpanjang melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Bila Anda ingin membeli apartemen ber-HGB di atas HPL, hal ini perlu diperhatikan
mengingat biaya tersebut cukup berarti, bukan? Bayangkan bila saat perpanjangan
tersebut, NJOP apartemen Anda di angka Rp 5 juta per m sementara luas apartemen
tersebut 36 m. Berarti Anda mesti membayar sekitar Rp 9 juta. Tapi bila Anda
hendak membeli apartemen tersebut via pasar sekunder, cermati sisa masa berlaku
HGB-nya.

3. Berlainan dengan itu, untuk apartemen dengan HGB murni, perpanjangan tersebut
bisa langsung dilakukan ke BPN. Dalam hal ini, perpanjangan HGB tersebut bisa
dilakukan oleh pengembang. Bisa pula diperpanjang atas nama perhimpunan penghuni
rumah susun bila HGB telah dialihkan ke perhimpunan tersebut. Untuk proses ini,
tentu para pemilik apartemen perlu menambah biaya.

4. Sebenarnya, dua tipe pemilikan tersebut sama-sama tak memungkinkan penghuni

untuk memiliki hak atas lahan. Yang bisa didapat adalah hak pemilikan atas bangunan
yang ada di atas lahan tersebut. Untuk apartemen dengan HGB murni, lahan hanya bisa
dimiliki secara kolektif, bukan secara perorangan.

5. Untuk apartemen ber-HGB di atas HPL, bisa saja suatu saat pemerintah tak
memberikan rekomendasi perpanjangan HGB. Misalnya, dikarenakan adanya perubahan
Rencana Tata Ruang dan Wilayah. Otomatis, para pemilik apartemen tak lagi punya hak
kepemilikan.Tapi perlu dicatat, bahwa dalam hal tersebut pemerintah mesti
memberikan ganti rugi ke para pemilik apartemen.

6. Dua tipe pemilikan itu memungkinkan para pemilik melakukan pengalihan kepada
pihak ketiga (penjualan). Juga memungkinkan para pemilik meng agunkan apartemen
kepada pihak lain seperti bank.
Hanya saja, untuk apartemen ber-HGB di atas HPL, pengagunan kepada pihak lain
(misalnya kepada bank untuk mendapatkan kredit) harus mendapatkan rekomendasi dari
pemegang HPL

Sekadar contoh, untuk apartemen yang berdiri di atas tanah negara di Kemayoran,
Jakarta Pusat, ada SK Menteri Sekretaris Negara No. B.401/M.Sesneg/D-4/07/2008.
Dengan SK itu, apartemen di atas tanah tersebut dapat dijadikan objek hak
tanggungan dengan persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan. Setelah
persetujuan itu ada, Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT) antara pemilik apartemen
dengan pihak lain seperti bank, bisa dibuat.

7. Terlepas dari beda status lahan yang ditempati, dua tipe apartemen tersebut
berkemungkinan digusur oleh pemerintah demi kepentingan umum.

8. Sekadar tambahan, ada pengecualian bila lahan tersebut milik pemerintah melalui
Perumnas. Untuk tanah tersebut, status HGB di atas HPL bisa ditingkatkan menjadi
HGB murni (dalam hal rumah tinggal yang dibangun di tanah milik Perumnas, status
HGB di atas HPL bisa dinaikkan menjadi SHM alias Sertifikat Hak Milik).

9. Perkembangan terakhir, di ujung tahun 2009, Menteri Perumahan Rakyat Suharso

Monoarfo menyatakan keinginan agar persoalan masa berlaku properti ber-HGB bisa
selesai di tahun 2010. Ia berjanji akan berhubungan erat dengan BPN untuk
menuntaskan hal itu. Menteri Suharso, antara lain, juga menyatakan bahwa akan lebih
baik bila masa berlaku HGB tidak hanya 25 tahun, namun diperpanjang menjadi 90
tahun.
Bila minat Menteri Suharso tersebut terwujud, artinya pemilik apartemen ber-HGB di
atas HPL bisa menarik napas lebih panjang, bukan? Sebab, masa berlaku HGB lebih
lama. Bersama penghimpunan penghuni, pemilik apartemen tersebut tidak perlu
membayar biaya kepada pemerintah untuk perpanjangan HGB tersebut dalam waktu 30
tahun satu kali, tapi bisa lebih lama ketimbang waktu tersebut.