CONOCE COMO DETERMINAR LA

VALORACION DE LOS PREDIOS

RUSTICOS PARA EL IMPUESTO
PREDIAL?
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CONOCE COMO DETERMINAR LA VALORACION DE LOS PREDIOS RUSTICOS

PARA EL IMPUESTO PREDIAL?

MARIO ALVA MATTEUCCI

1. INTRODUCCIN

El valor de los terrenos y predios urbanos en general se encuentran en alza desde hace
algunos aos atrs, ello por un proceso de renovacin urbana, edificacin masiva de
viviendas, por inversiones y en algunos casos por especulacin, para verificar una posterior
alza y generar una ganancia de capital por ello.

En el caso de los predios rsticos ubicados en su mayora en la periferia de las zonas

urbanas o al interior del pas, estuvieron descuidados o casi olvidados durante aos por sus
propietarios, por diversas razones, como la afectacin a la reforma agraria, la violencia
terrorista, el proceso de migracin de sus pobladores a otras regiones, dificultades
financieras, entre otras situaciones.

Sin embargo, desde hace algn tiempo los predios rsticos han retomado protagonismo ya
sea por procesos de irrigacin en marcha, la explotacin minera, la construccin de
condominios rsticos de viviendas, la creacin de granjas avcolas y centros de ordeo,
haras, sembros, entre otros.

Por ello, consideramos necesario desarrollar un tema vinculado con la manera en la cual los
propietarios de los predios rsticos deban valorizar los mismos, para efectos del correcto
pago del Impuesto Predial ante la municipalidad donde se encuentra ubicado el predio.

2. QU ES LO QUE GRAVA EL IMPUESTO PREDIAL?

Al efectuar una revisin de la legislacin que regula el Impuesto Predial, observamos la

existencia de la Ley de Tributacin Municipal, la cual fue aprobada por el Decreto Legislativo
N 776, el cual fuera publicado en el Diario Oficial El Peruano el 31 de diciembre de 1993,
vigente desde el 1 de enero de 1994.

Actualmente existe un Texto nico Ordenado TUO de dicha norma que fue aprobado
mediante Decreto Supremo N 155-2004-EF.

Dentro del artculo 8 de la Ley de Tributacin Municipal, se precisa el aspecto objetivo del
Impuesto Predial. En este sentido, podemos afirmar que el Impuesto Predial grava el valor
de los predios urbanos y rsticos.

Dicho artculo tambin determina que se considera predios a los terrenos, incluyendo los
terrenos ganados al mar, a los ros y a otros espejos de agua, as como las edificaciones e
instalaciones fijas y permanentes que constituyan partes integrantes de dichos predios, que
no pudieran ser separadas sin alterar deteriorar o destruir la edificacin.

3. LA LEY DE TRIBUTACIN MUNICIPAL CONTIENE UNA DEFINICIN DE

PREDIO RSTICO?

Dentro del texto del artculo 8 de la Ley de Tributacin Municipal se aprecia que no existe
una definicin de predio rstico, sino ms bien est orientado a describir en cierto modo un
predio urbano al identificar a las edificaciones e instalaciones fijas, por lo que resulta
necesario recurrir a otra normatividad relacionada con los predios y edificaciones que incluya
alguna definicin de predios rsticos.

4. CMO SE DETERMINA LA BASE IMPONIBLE EN EL IMPUESTO PREDIAL?

Al efectuar una revisin del texto del artculo 11 de la Ley de Tributacin Municipal, cuyo
Texto nico Ordenado fue aprobada por el Decreto Supremo N 156-2004-EF, observamos
que all se consignan los elementos que se deben tomar en cuenta para la correcta
aplicacin de la base imponible del Impuesto Predial.

Sin embargo, el citado artculo no contiene informacin precisa para la valorizacin de los
predios denominados rsticos, motivo por el cual debemos recurrir al Reglamento Nacional
de Tasaciones.

5. QU ES UN PREDIO RUSTICO?

Es interesante revisar lo indicado por AELE en este tema. Ellos precisan que En cuanto a
la distincin entre terrenos urbanos y rsticos, esta no es pacfica ya que no tenemos
una norma que indique especficamente sus diferencias para efectos del
impuesto[1].

En un trabajo anterior indicamos que La calificacin que se le d a un predio, no debe

obedecer a la zona en donde se encuentre ubicado sino ms bien al uso que se le d
a un predio[2].

Sobre el tema LORA LEN precisa que El Tribunal de Garantas Constitucionales en

el recurso de casacin interpuesto por don Fernando Gilardi Velasco contra la
sentencia de la Segunda Sala Civil de la Corte Suprema de la Repblica dispuso que
es el uso que se le da al predio y no su ubicacin lo que determina que se le considere
rstico o urbano: lo primero, si est destinado a la agricultura o la ganadera; lo
segundo, si lo est a servir de habitacin, comercio, industria, a una finalidad cultural
u otros usos anlogos. De este modo, el Tribunal de Garantas
Constitucionales[3] recoge el criterio establecido por el Reglamento General de
Tasaciones[4][5].

El artculo III.A.01 del Reglamento Nacional de Tasaciones indica que para efectos de este
reglamento se considera predio rstico a los terrenos ubicados en zona rural dedicados a
uso agrcola, pecuario, forestal y de proteccin y a los eriazos susceptibles de destinarse a
dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estn comprendidos dentro de
los lmites de expansin urbana.

El segundo prrafo precisa que forman parte del predio rstico, la tierra, el agua y su
ecosistema, as como las construcciones e instalaciones fijas y permanentes[6] que existan
en l.
El tercer prrafo determina que los terrenos rsticos ubicados[7] en zona de expansin
urbana[8] e islas rsticas[9], se valuarn conforme a lo establecido en el captulo J[10] del
presente ttulo.

6. PRONUNCIAMIENTO DEL TRIBUNAL FISCAL SOBRE LOS PREDIOS

RUSTICOS

Cabe indicar que existe jurisprudencia emitida por el Tribunal Fiscal que indica que la
calificacin de predio rstico est ligada al uso que se le otorgue al predio y no tanto la
ubicacin del mismo.

Dentro de estos pronunciamientos podemos citar a las RTF N 5562-6-2003 y RTF N 515-
7-2012 las cuales indican lo siguiente:

La Ley de Tributacin Municipal no contiene una norma que defina lo que es predio
urbano o rstico.

Si bien en la legislacin existen conceptos no necesariamente unvocos de predio

urbano y rstico, debe preferirse el concepto recogido por las normas del Reglamento
General de Tasaciones del Per (hoy Reglamento Nacional de Tasaciones del Per)
que estn dirigidas a valorizar los predios sobre la base de sus caractersticas o uso,
independientemente del cumplimiento de las formalidades del caso.

Predio urbano: El situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio,

industria o cualquier otro fin urbano, y los terrenos sin edificar, siempre que cuenten
con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas
y recepcionadas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente.

Predio rstico: Terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario,
forestal y de proteccin y a los eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos que
no hayan sido habilitados como urbanos ni estn comprendidos dentro de los lmites
de expansin urbana.

Segn su ubicacin:

Predios rsticos ubicados en zona rural.

Predios rsticos ubicados en zona urbana (islas rsticas).
Predios rsticos ubicados en zonas de expansin urbana.

Existe otro pronunciamiento del Tribunal Fiscal en la RTF N 02880-2-2003, la cual indica
dentro de sus considerandos como argumentacin lo siguiente:

Que de las normas expuestas se desprende que los predios rsticos, segn su
ubicacin pueden ser: (i) predios rsticos ubicados en zona rural, (ii) predios rsticos
ubicados en zona urbana, denominados islas rsticas y (iii) predios rsticos
ubicados en zonas de expansin urbana;

Que en tal sentido, el que el predio se encuentre ubicado en una zona urbana o de
expansin urbana no es un criterio que permita afirmar que aqul es urbano;

Que a partir de un anlisis sistemtico de las normas del Reglamento Nacional de

Tasaciones del Per, se concluye que el criterio para definir si un predio es rstico o
urbano, es el uso y la calidad del mismo, antes que su lugar de ubicacin;
Que de acuerdo con lo establecido por el artculo 11 de la Ley de Tributacin
Municipal, en primer lugar se debe determinar si existe un predio cercano de similares
caractersticas al predio que se pretende valorizar, para efectos de utilizar su valor
arancelario, en ese sentido, la similitud debe ser analizada, a partir de la distincin
entre predio rstico y urbano, as como de elementos ms especficos, tales como el
uso del predio (residencial, industrial, comercial, etc.);

Que de no existir un predio cercano similar, se deber recurrir al Reglamento Nacional

de Tasaciones y aplicar el procedimiento de tasacin que corresponda al terreno;

Que de conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, los

procedimientos para tasar los predios varan segn se trate de (i) predios urbanos, (ii)
predios rsticos ubicados en zona rural y otros bienes agropecuarios, (iii) terrenos
eriazos y eriazos ribereos al mar, (iv) terrenos rsticos ubicados en zona de
expansin urbana e islas rsticas y (v) propiedades industriales;

Que en ese sentido, la tasacin de un predio, no solo depende de si ste es urbano o

rstico, sino de otras caractersticas adicionales, como su ubicacin o su destino.

7. EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

Conforme a lo indicado en los puntos anteriores, observamos que existe el Reglamento

Nacional de Tasaciones, el cual fuera aprobado por la Resolucin Ministerial N 126-2007-
VIVIENDA y que fuera publicado en una separata especial del Diario Oficial El Peruano el
domingo 13 de mayo de 2007.

En el Ttulo I que regula las Disposiciones Generales, en el captulo nico contiene el artculo
I.01 que determina lo siguiente: El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene
por finalidad establecer los criterios, conceptos, definiciones y procedimientos
tcnicos normativos para formular la valuacin de bienes inmuebles y muebles.

En concordancia con lo dispuesto en el prrafo anterior apreciamos que el artculo

I.02 indica que Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el
cual el perito valuador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y
caractersticas en determinada fecha, para establecer la estimacin del valor
razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente reglamento.

De las normas citadas anteriormente se aprecia que sern tiles al momento de elaborar
una valuacin del predio rstico, el cual como hemos manifestado anteriormente no tiene
una definicin clara en la Ley de Tributacin Municipal, al igual que la forma en la cual se
debe valorizar el mismo para efectos del pago del Impuesto Predial, permitiendo de este
modo determinar la base imponible que sirva como base para dicho tributo.

8. QU SON LOS TERRENOS ERIAZOS?

Conforme lo indica el artculo III.A.02 del Reglamento Nacional de Tasaciones Se

considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso
de agua y los terrenos improductivos y terrenos ribereos al mar los ubicados a lo
largo del litoral de la Repblica, en la franja de 1 Km. medido a partir de la lnea de la
ms alta marea. En ambos casos se entiende que estos terrenos estarn situados
fuera del rea urbana y que no se encuentran comprendidos en las zonas de
expansin urbana sealados en los planes urbanos, o en los estudios urbansticos
debidamente aprobados por autoridad competente.

Se debe exceptuar de esta clasificacin a los terrenos de forestacin y las lomas con
pastos naturales dedicados a la ganadera.
Es pertinente indicar que muchos de los terrenos donde se han edificado casas de playa a
lo largo del litoral, sobre todo al sur de la ciudad de Lima, fueron originalmente terrenos
eriazos, los cuales hoy en da ya se encuentran dentro de una zona urbana, adems de
contar con los servicios bsicos de luz, agua y telfono, por lo que han dejado de ser
considerados eriazos, ingresando a la calificacin de terrenos urbanos.

9. LA CAPACIDAD DE USO DE LOS PREDIOS RSTICOS

Los predios rsticos tienen una calificacin por su capacidad de uso, la cual est sealada
en el artculo III.A.06. All se precisa que los terrenos rsticos por su capacidad de uso mayor
se dividen en cinco grandes clases:

1.0 Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A)

2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)

3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P)

4.0 Tierras para produccin forestal (Clase F)

5.0 Tierras de proteccin (Clase X)

A continuacin revisaremos la regulacin especfica que para cada tipo aparece en el

Reglamento Nacional de Tasaciones.

LAS TIERRAS APTAS PARA CULTIVO EN LIMPIO (CLASE A)

El numeral 1.0 del artculo III.A.06 desarrolla el tema de las Tierras aptas para cultivo en
limpio (Clase A).

Por ello, segn este dispositivo, se indica que Estas tierras renen condiciones agrolgicas
que permiten la remocin peridica y continuada del suelo para el sembro de plantas
herbceas[11] y semiarbustivas[12] de corto perodo vegetativo, bajo tcnicas
econmicamente accesibles a los agricultores del lugar y sin deterioro de la capacidad
productiva del suelo, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca.

Por su alta calidad agrolgica podrn dedicarse a otros fines (cultivos permanentes,
pastoreo, produccin forestal y proteccin) cuando en esta forma se obtenga un rendimiento
econmico superior al que se obtendra de su utilizacin con fines de cultivo en limpio, o
cuando el inters del Estado as lo requiera.

CLASIFICACIN DE LAS TIERRAS POR EL ABASTECIMIENTO DE AGUA

Conforme lo indica el numeral 1.1 del artculo III.A.06 del Reglamento Nacional de
Tasaciones, existe una clasificacin por el sistema de abastecimiento de agua.

En este sentido, dicho numeral indica que segn el sistema de abastecimiento de agua, se
clasifican en cuatro tipos:

a) con riego por gravedad[13] y agua superficial.

b) con riego proveniente de bombeo de agua superficial.

c) con riego proveniente de bombeo de agua subterrnea[14].

d) Con agua de lluvia (secano)[15].

CLASIFICACIN DE LAS TIERRAS POR LOS NIVELES DE ALTITUD

El numeral 1.2 del artculo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones, clasifica las
tierras para cultivo segn sus niveles de altitud, determinando que estos tipos sern del
siguiente modo:

a) Hasta 2,000 m.s.n.m.[16]

b) De 2,001 a 3,000 m.s.n.m.[17]

c) De 3,001 a 4,000 m.s.n.m.[18]

d) Ms de 4,000 m.s.n.m.[19]

CLASIFICACIN DE LAS TIERRAS DE CULTIVO EN LA REGIN SELVA

El numeral 1.3 del artculo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones, clasifica las
tierras para cultivo en la regin selva segn la distancia al ro o carretera que se utiliza como
va de transporte predominante.

En este sentido las tierras aptas para cultivos en limpio comprenden los siguientes
tipos:

a) Hasta 1 Kilmetro distancia del ro o carretera.

b) Ubicadas de 1 a 2 Kilmetros de distancia del ro o carretera.

c) Ubicadas de 2 a 3 Kilmetros de distancia del ro o carretera.

d) Ubicadas a ms de 3 Kilmetros de distancia del ro o carretera.

Considerando la difcil geografa que existe en la zona de la selva y la imposibilidad de

comunicacin en otras, observamos que los criterios de valoracin del mismo estn
relacionados a verificar que si el predio est ms cercano al rio o a una carretera ello
permitir el traslado de la produccin agrcola o ganadera de manera ms rpida, por ello
sern los predios que tengan ms valor.

LA SUBCLASIFICACIN DE LAS TIERRAS APTAS PARA CULTIVO EN LIMPIO

El numeral 1.4 del artculo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones, considera una
manera adicional para distinguir las tierras. En todo caso, la tierra aptas para cultivo en limpio
se subclasifican en las siguientes categoras:

a) PRIMERA CATEGORA

Se precisa que este tipo de tierras son aquellas de mejor calidad agrolgica[20], gran
capacidad productiva, buenas condiciones fsicas y climticas por temperatura muy
favorables para la produccin de cultivos en limpio en forma permanente y econmicamente
rentable.

En trminos de geografa estas tierras cuentan con un nivel de relieve topogrfico plano y
suave, confirindole una gran capacidad de labranza[21], constituyendo las tierras ms
mecanizables del pas. Lo antes indicado est referido a que puede ingresar sin problemas
maquinaria agrcola como los tractores, espigadoras o los motocultores

En cuanto a las pendientes[22] estn generalmente por debajo del 2%, lo que facilita el
establecimiento de una infraestructura de riego.

Estos suelos tienen caractersticas fsicas muy favorables en cuanto a profundidad efectiva,
textura adecuada y buen sistema de drenaje. Tengamos en cuenta que El sistema de
drenaje permite la circulacin de las aguas estancadas en el terreno, a causa de las
depresiones topogrficas y controla la acumulacin de sales en el suelo, ya que esto
puede disminuir la productividad[23].

En cuanto a la reaccin de estos suelos (ph) vara entre neutra a ligeramente cida o
ligeramente alcalina, condicin ptima para el aprovechamiento de la mayor parte de
los nutrientes vegetales. Recordemos que el ph es una medida de la acidez o de la
alcalinidad de una sustancia[24].

b) SEGUNDA CATEGORA

Con respecto a las tierras que califican como segunda categora, el Reglamento Nacional
de Tasaciones indica que son aquellas con algunas limitaciones vinculadas al factor
topogrfico o clima que restringen su capacidad productiva, requieren moderadas prcticas
de conservacin y de manejo de suelos para evitar su deterioro o para mejorarlo.

La norma indica que las limitaciones de las tierras de cultivo de segunda categora pueden
incluir efectos simples o combinados de:

Suelos con profundidades inferiores a la capa arable[25].

Pendiente ligeramente inclinada por debajo del 4%

Susceptibilidad moderada a la erosin[26].

Factores desfavorables que afectan la estructura del suelo.

Ligera salinidad o sodio, fcil de corregir.

Reaccin o pH entre neutro a ligeramente alcalino.

Exigencias en el riego.

Limitaciones de clima.

c) TERCERA CATEGORA

El Reglamento Nacional de Tasaciones indica con respecto a estas tierras que son
aquellas con severas limitaciones climticas y de riego por inundacin que reducen
la eleccin de cultivos y/o requieren prcticas especiales de conservacin, las tierras
de sta categora tienen mayores restricciones que las de segunda y cuando se les
usa para cultivo en limpio, las prcticas o tratamientos agrcolas y de conservacin
de suelos son por lo general ms difciles de aplicar y mantener para asegurar una
produccin econmica y continuada[27].

La norma indica que este tipo de tierras pueden usarse para cultivos en general, pastos
cultivados y produccin forestal.
Las restricciones suelen originarse por pendientes moderadamente inclinadas mayor
de 4% susceptibilidad a la erosin, drenaje excesivo, poca profundidad y moderada
salinidad.

d) CUARTA CATEGORA

El Reglamento Nacional de Tasaciones precisa con respecto a estas tierras que son
aquellas que tienen severas limitaciones que restringen la eleccin de cultivos y/o requieren
un cuidadoso manejo.

Las restricciones en el uso de los suelos son mayores que las de la tercera categora y la
adaptacin de plantas es menor, lo cual impide en cierto modo el desarrollo de una variedad
de cultivos, restando as el valor del terreno.

Conforme lo seala el Reglamento Nacional de Tasaciones, es pertinente indicar

que Cuando estos suelos se cultivan es necesario un manejo muy cuidadoso y
prcticas agrcolas y de conservacin ms difciles de aplicar y mantener. Los suelos
pueden usarse en cultivos en limpio, cultivos permanentes y produccin forestal.

9.6 LAS TIERRAS APTAS PARA CULTIVO PERMANENTE (CLASE C)

El numeral 2.0 del artculo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones seala como
Tierras aptas para cultivo permanente, incluidas en la (Clase C) a aquellas cuyas
condiciones agrolgicas no son adecuadas a la remocin peridica, y continuada del suelo,
pero que permiten la implantacin de cultivos perennes, sean herbceos, arbustivos o
arbreas, frutales[28] principalmente, as como forrajes[29]; bajo tcnicas econmicamente
accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del suelo ni
alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca.

Tambin se precisa que Estas tierras podrn dedicarse a fines de pastoreo,

produccin forestal y proteccin, cuando en esta forma se obtenga un rendimiento
econmicamente superior al que se obtendra de su utilizacin con fines de cultivo
permanente o cuando el inters del Estado lo requiera. Presentan limitaciones tanto
de orden edfico como topogrfico que imposibilitan la fijacin de cultivos en limpio,
pero que aceptan la fijacin de un cuadro diversificado de cultivos tropicales
perennes. Estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y principalmente en la
selva, pudiendo en algunos lugares no existir ciertas categoras.

Para estas tierras se han considerado tambin los mismos tipos de altitudes sealadas, en
las tierras aptas para cultivo en limpio, en la sierra. (Se encuentran mencionados en el
punto 9.3 del presente informe).

Asimismo, segn la distancia del ro y/o carretera que sirve de va de transporte a las tierras,
se utilizaran los mismos tipos sealados para las tierras aptas para cultivo en limpio en
selva. (Se encuentran mencionados en el punto 9.4 del presente informe).

El numeral 2.0 del artculo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones, considera una
manera adicional para distinguir las tierras. En todo caso, la tierra aptas para cultivo
permanente se subclasifican en dos categoras la 5ta. y 6ta. categoras del cuadro de valores
arancelarios y su definicin resumida es la siguiente:

e) QUINTA CATEGORA

El literal e) del numeral 2.0 del artculo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones,
regula las tierras que tienen la quinta categora. All se indica que Son aquellas que
presentan limitaciones ms severas que las tierras de la cuarta categora, son
pedregosas, con presencia de fragmentos gruesos de grava y piedras y/o
afloramiento rocoso[30] en cantidad suficiente para impedir cultivos transitorios pero
permiten la siembra de cultivos perennes. El cuadro climtico puede caracterizarse
por temperaturas bajas, amplias oscilaciones trmicas (heladas) y fuertes vientos.

f) SEXTA CATEGORA

El literal f) del numeral 2.0 del artculo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones,
regula las tierras que tienen la sexta categora. Dentro de la definicin se precisa que Son
aquellos que presentan limitaciones severas en la calidad agrolgica que los
convierten en inapropiados para llevar a cabo cultivos de carcter intensivo en forma
normal.

Dichas limitaciones de orden climtico, edfico o topogrfico, pueden estar

vinculados estrechamente a pendientes empinadas, susceptibilidad a la erosin,
suelos superficiales, baja fertilidad, salinidad o alcalinidad, drenaje imperfecto, clima,
temperatura y otras caractersticas desfavorables.

Como se observa de la descripcin que antecede, este tipo de tierras es la que no ofrece
posibilidades de cultivos.

9.7 TIERRAS APTAS PARA PASTOS (CLASE P)

El numeral 3.0 del artculo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones regula el
supuesto de las Tierras aptas para pastos (Clase P).

En dicho dispositivo se precisa que Son aquellas que no renen las condiciones
agrolgicas mnimas requeridas para cultivo en limpio o permanente, sin embargo
permiten su uso continuado o temporal para el pastoreo, bajo tcnicas
econmicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad
productiva del recurso, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca.

Estas tierras podrn dedicarse para los fines de produccin forestal o proteccin,
cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmico superior al que se
obtendra de su utilizacin con fines de pastoreo o cuando el inters del Estado lo
requiera; estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y selva.

En la sierra, las tierras aptas para pastoreo constituyen las tierras de pastos naturales y
pueden distinguirse los mismos tipos de altitud establecidos para los cultivos en limpio:

a) Hasta 2,000 m.s.n.m.

b) Desde 2,001 a 3,000 m.s.n.m.

c) Desde 3,001 a 4,000 m.s.n.m.

d) A ms de 4,000 m.s.n.m.

9.8 TIERRAS PARA PRODUCCIN FORESTAL (CLASE F)

El numeral 4.0 del artculo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones regula el
supuesto de las Tierras para produccin forestal (Clase F). En dicho numeral se considera
que estas tierras No renen las condiciones agrolgicas requeridas para su cultivo o
pastoreo, pero permiten su uso para la produccin de maderas y otros productos
forestales, siempre que sean manejadas en forma tcnica para no causar deterioro en
la capacidad productiva del recurso ni alterar el rgimen hidrolgico de la cuenca ni
su ecologa[31]. Estas tierras podrn dedicarse a proteccin cuando el inters del
Estado lo requiera.

Este tipo de tierras podran estar incorporadas en la siguiente categora que son de
proteccin cuando el Estado lo decida.

9.9 TIERRAS DE PROTECCIN (CLASE X)

El numeral 5.0 del artculo III.A.06 del Reglamento Nacional de Tasaciones regula el
supuesto de las Tierras para produccin forestal (Clase F). En dicho numeral se considera
a las Tierras de proteccin (Clase X).

Dentro de la descripcin de estas tierras se precisa que Son aquellas que no renen las
condiciones agrolgicas mnimas requeridas para cultivo, pastoreo o produccin
forestal. Se incluyen dentro de este grupo: picos, nevados, pantanos, playas, cauces
de ros y otras tierras que, aunque presentan vegetacin natural boscosa, arbustiva o
herbcea, su uso no es econmico y deben ser manejadas con fines de proteccin de
cuencas hidrogrficas, vida silvestre, valores escnicos, cientficos, recreativos y
otros que impliquen beneficio colectivo o de inters social. Aqu se incluyen las
unidades de conservacin (Los parques nacionales, reservas nacionales, santuarios
nacionales, santuario histrico), y reservas de biosfera.

Dentro de esta categora encontramos a los parques nacionales o los santuarios de

proteccin de la biodiversidad. Otro ejemplo es la reserva de Paracas en la regin Ica.

10. LA VALUACIN DE LOS TERRENOS RSTICOS

El ttulo III del Reglamento Nacional de Tasaciones[32] regula la valuacin de predios

rsticos y otros bienes agropecuarios.

Especficamente el artculo III.C.24 precisa que la valuacin considerar, segn el caso:

a) Terrenos rsticos.

b) Terrenos eriazos.

c) Terrenos eriazos ribereos al mar.

d) Construcciones e instalaciones fijas.

e) Maquinaria y equipo.

f) Cultivos y productos de origen vegetal y/o animal en almacn.

g) Ganado, aves, peces y otros animales.

h) Factores ecolgicos.

Como complemento de lo antes mencionado se observa que el artculo III.C.25 del

Reglamento Nacional de Tasaciones indica que en las valuaciones reglamentarias o
comerciales de terrenos rsticos deber hacerse una clasificacin de los mismos,
teniendo en cuenta los criterios sealados en el artculo anterior, debiendo
determinarse las reas que corresponda a cada categora de tierras.
Tambin agrega una regla interesante la cual indica que El valor de las tierras aptas para
cultivo en limpio que se abastecen con agua de lluvia (secano) ser igual al 50% del
valor de las tierras que figuran en los listados de valores oficiales de terrenos rsticos
vigentes y/o del mercado inmobiliario de estas tierras en la zona, segn sea el caso
de valuacin reglamentaria o comercial.

Si en el terreno a valuar existieran reas de diversas categoras se calcularn las reas

parciales, multiplicando cada una de estas por su correspondiente valor oficial o de
mercado vigente; obtenindose el valor total por la sumatoria de aquellas.

Adicionalmente, el texto del artculo III.C.26 precisa que El valor rstico de las tierras de
primera categora (V R) aptas para cultivo en limpio con riego por gravedad y agua
superficial se obtiene de los valores oficiales de terrenos rsticos del distrito en que
se ubica el terreno materia de valuacin o producto del estudio del mercado
inmobiliario de la zona en estudio, segn corresponda a una valuacin reglamentaria
o comercial.

11. CMO SE DETERMINA EL VALOR DE LOS PREDIOS RUSTICOS?

En el formulario de la Declaracin Jurada Anual del Impuesto Predial denominada autovalo

para predios rsticos, contiene una parte relacionada con la valorizacin del terreno, que es
justamente la parte que se diferencia claramente de las declaraciones relacionadas a
predios urbanos.

En la determinacin del valor del terreno se observan los casilleros donde se clasifican las
tierras de cultivo y las otras. Se toma como unidad de medida de extensin a la hectrea,
representada por su smbolo (Ha).

En lo que corresponde a las tierras de cultivo el formulario las separa bajo el concepto
de TIERRAS DE CULTIVO a las siguientes:

Aptas para el cultivo en limpio con agua superficial.

Aptas para el cultivo en limpio bajo riego con agua de bombeo del rio o canal.
Aptas para el cultivo en limpio bajo riego con agua de bombeo e pozo
profundo.
Aptas para el cultivo permanente, bajo riego.

Dentro de la categora de OTRAS se incluyen a:

Aptas para el pastoreo, bajo riego.

Tierras aptas para la proteccin forestal

Cada una de estas tierras cuenta a su vez con categoras que van desde la primera hasta
la sexta, siendo necesario consultar el valor que corresponde a cada categora de acuerdo
a lo que se determine la autoridad competente que sera el Ministerio de Vivienda.

En el caso especfico para el ao 2016, los listados que contienen los valores arancelarios
de terrenos rsticos ubicados en los departamentos de Amazonas, Ancash, Apurmac,
Arequipa, Ayacucho, Cajamarca, Cusco, Huancavelica, Hunuco, Ica, Junn La Libertad,
Lambayeque, Lima, Loreto, Madre de Dios, Moquegua, Pasco, Piura, Puno, San Martn,
Tacna, Tumbes, Ucayali y en la Provincia Constitucional del Callao, vigentes para el Ejercicio
Fiscal 2016. Estos litados fueron aprobados por la Resolucin Ministerial N 290-2015-
VIVIENDA, la cual fuera publicada en el Diario Oficial El Peruano el viernes 30 de octubre
de 2015.
Recordemos que lo que indicamos en los prrafos anteriores est relacionado al hecho que
exista de por medio un valor del predio en aplicacin de los valores arancelarios que son
aprobados y publicados por el Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento.

El problema se presentara respecto de aquellos predios rsticos que no se encuentran en

los planos bsicos arancelarios aprobados.

Adicionalmente precisamos que el artculo 02 de la Norma para determinacin de valores

arancelarios de terrenos rsticos a nivel nacional, aprobada por la Resolucin Directoral N
010-2015-VIVIENDA-VMVU-DGPRVU[33], se precisa que Los valores arancelarios de
Terrenos Rsticos son expresados en nuevos soles por unidad de superficie, para
cada una de las regiones geogrficas y dentro de stas a nivel de departamentos,
provincias y distritos. Su presentacin en los Listados de Valores Arancelarios de
Terrenos Rsticos es en cifras enteras.

12. EL CASO DE LOS TERRENOS QUE NO ESTEN CONSIDERADOS EN LOS

PLANOS BSICOS ARANCELARIOS

El cuarto prrafo del artculo 11 de la Ley de Tributacin Municipal precisa que En el caso
de terrenos que no hayan sido considerados en los planos bsicos arancelarios
oficiales, el valor de los mismos ser estimado por la Municipalidad Distrital
respectiva o, en defecto de ella, por el contribuyente, tomando en cuenta el valor
arancelario ms prximo a un terreno de iguales caractersticas.

Este tipo de situaciones normalmente se produce cuando existen terrenos que se

encuentran en las zonas externas de las ciudades o en zonas de expansin urbana, donde
generalmente son predios que tienen un uso agrcola, son zonas eriazas, zonas de
amortiguamiento[34] o reas naturales protegidas.

En estas situaciones, la prioridad de determinacin del valor lo tienen las municipalidades y

solo cuando stas no puedan realizar dicha valorizacin es que se traslada esta facultad al
propio contribuyente.

En el caso de los PREDIOS RSTICOS, ubicamos dentro de esta categora a los terrenos
ubicados en zona rural, que estn dedicados a: (i) uso agrcola, (ii) pecuario, (iii) forestal y
de proteccin y (iv) los eriazos que sean susceptibles de destinarse a dichos usos que no
hayan sido habilitados como urbanos o estn comprendidos dentro de los lmites de
expansin urbana.

Observemos el criterio expresado en la RTF N 04305-2-2004 por el Tribunal Fiscal sobre

el tema de la calificacin de predios. Dicho Tribunal precisa que Al no contar la Ley de
Tributacin Municipal con una definicin de predio urbano y rstico Procede que la
Administracin de predio urbano y rstico, procede que la Administracin realice una
nueva tasacin mediante la aplicacin de lo establecido por el Reglamento General
de Tasaciones del Per.

Otro criterio se ubica en la RTF N 5147-2-2003, cuando precisa que El hecho que un
predio no est considerado en los planos bsicos arancelarios no implica que se trate
de un predio rstico, en cuyo caso la valorizacin se efecta conforme con el valor
arancelario ms prximo de un terreno de iguales caractersticas.

[1] AELE. Impuesto Predial 2002. Informe publicado en la revista Anlisis Tributario de
febrero del 2002. Pgina 15.
[2] ALVA MATTEUCCI, Mario. Es la Avicultura una actividad agraria?. Anlisis del
beneficio tributario contenido en el Impuesto Predial. Revista Anlisis Tributario
correspondiente a mayo del ao 2000. Pgina 32.

[3] Actualmente se denomina Tribunal Constitucional.

[4][4] Actualmente se denomina Reglamento Nacional de Tasaciones.

[5][5] LORA LEN, Ciro. Predios urbanos y Predios rsticos en el Impuesto Predial. Artculo
publicado en la revista Anlisis Tributario, Volumen XI, N 128, Setiembre de 1998. Pgina
5.

[6] El artculo III.A.03 del Reglamento Nacional de Tasaciones considera que

las Construcciones e instalaciones fijas y permanentes son las edificaciones en general,
tales como viviendas, depsitos, cobertizos, talleres, construcciones, construcciones para
beneficio de productos, plantas industriales, hospitales, campos recreativos, vas,
infraestructura de riego, etc.

[7] El artculo III.J.57 del Reglamento Nacional de Tasaciones precisa que los Terrenos
rsticos en zona de expansin urbana, son aquellos que manteniendo su condicin legal
de rsticos se encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio de uso de la tierra, de
acuerdo a la zonificacin establecida en los planes de desarrollo oficiales.

[8] El artculo III.J.56 del Reglamento Nacional de Tasaciones indica que una Zona de
expansin urbana es el rea constituida por terrenos rsticos que ha sido considerada en
los planes de desarrollo de una localidad para el futuro crecimiento de sta, de acuerdo a
una zonificacin y plan vial oficial.

[9] El artculo III.J.58 del Reglamento Nacional de Tasaciones indica que se denomina Isla
rstica a aquel terreno rstico no mayor de 9 hectreas, circundado por zonas habilitadas
y que mantiene su condicin legal de rstico.

[10] El captulo J trata sobre la valuacin de terrenos rsticos en zonas de expansin urbana
e islas rsticas. Ello est desde el artculo III.J.56 hasta el III.J.72 del Reglamento Nacional
de Tasaciones.

[11] Las plantas herbceas se distinguen por su ciclo de vida. Adems que no desarrollan
tallos leosos, siendo as de una estructura totalmente tierna o blanda, as como jugosa y
flexible. Esta informacin puede consultarse ingresando a la siguiente direccin
web: http://www.eljardinero.org/las-plantas-herbaceas/ (consultado el 07.12.2015).

[12] Un ejemplo de este tipo de planta es la margarita.

[13] Ello implica que el agua discurre de la parte alta a la parte baja con cierto grado de
inclinacin del suelo.

[14] La que se obtiene a travs de la extraccin por medio de la perforacin de pozos

tubulares.

[15] Este tipo de terrenos solo obtienen agua cuando existen periodos de lluvias.

[16] Corresponde a las regiones Costa o Chala y Yunga.

[17] Corresponde a las regiones Yunga y Quechua.

[18] Corresponde a las regiones Quechua y Suni o Jalca.

[19] Corresponde a las regiones Puna y Janca o Cordillera.

[20] La capacidad agrolgica se define como la adaptacin que presentan los suelos a
determinados usos especficos. Esta informacin puede consultarse ingresando a la
siguiente direccin
web: http://www.miliarium.com/Proyectos/EIA/EsIA/mediosuelos.asp (consultado el
10.12.2015).

[21] Este trmino significa Cultivo de los campos. Esta informacin puede consultarse en
la siguiente direccin web: n http://dle.rae.es/?id=Mjz2isR (consultado el 10.12.2015).

[22] La pendiente es una forma de medir el grado de inclinacin del terreno. A mayor
inclinacin mayor valor de pendiente. La pendiente se mide calculando la tangente de la
superficie. La tangente se calcula dividiendo el cambio vertical en altitud entre la distancia
horizontal. Esta informacin se puede consultar ingresando a la siguiente direccin
web: http://www.geogra.uah.es/gisweb/1modulosespanyol/AnalisisTerreno/DEMModule/DE
M_T_Sl.htm (consultado el 10.12.2015).

[23] Esta informacin puede consultarse ingresando a la siguiente direccin

web: http://www.arqhys.com/arquitectura/drenaje-sistemas.html (consultado el 10.12.2015).

[24] Esta informacin puede encontrarse ingresando a la siguiente direccin

web: http://www.aguamarket.com/sql/temas-interes/198.asp (consultado el 09.12.2015).

[25] La capa arable suele tener medidas entre los 10 a 30 centmetros por debajo de la
superficie. Contiene la materia orgnica al igual que aquella que se encuentra en
descomposicin.

[26] La Erosin o Degradacin de los Suelos es la prdida de este, principalmente por

factores como las corrientes de agua y de aire, en particular en terrenos secos y sin
vegetacin adems el hielo y otros factores. La erosin del suelo reduce su fertilidad porque
provoca la prdida de minerales y materia orgnica. Esta informacin puede consultarse
ingresando a la siguiente direccin web: http://www.ecured.cu/Erosi%C3%B3n_del_suelo

[27] Lo antes sealado impedira una produccin agrcola a gran escala.

[28]En el caso de las plantaciones de frutales no existe una remocin permanente del suelo
como si sucede en el caso que la tierra requiere de arado para el cultivo de algunos
tubrculos.

[29] Aqu estn incluidos los pastos que sirven de alimento para el ganado.

[30] Son reas en las cuales la superficie del terreno est constituida por capas de rocas
expuestas, sin desarrollo de vegetacin, generalmente dispuestas en laderas abruptas,
formando escarpes y acantilados; as como zonas de rocas desnudas relacionadas con la
actividad volcnica o glaciar. Asociados con los afloramientos rocosos se pueden encontrar
depsitos de sedimentos finos y gruesos, de bloques o de cenizas. Esta informacin puede
consultarse ingresando a la siguiente direccin
web: http://www.buenastareas.com/ensayos/Afloramiento-
Rocoso/5790434.html(consultado el 11.12.2015).

[31] Un ejemplo de ello puede mencionarse en la grana Porcn en Cajamarca donde se han
sembrado rboles desde hace varios aos para su posterior explotacin maderera.
[32] Dicho ttulo fue modificado por el artculo nico de la Resolucin Ministerial N 266-
2012-VIVIENDA, publicada en el Diario Oficial El Peruano el 5 de diciembre de 2012.

[33] Modificada por las Resoluciones Directorales N 012-2015-VIVIENDA-VMVU-DGPRVU

y N 015-2015-VIVIENDA-VMVU-DGPRVU.

[34] Las Zonas de Amortiguamiento (ZA) son aquellas reas adyacentes a los lmites de las
reas Naturales Protegidas (ANP) que conforman espacios de transicin entre las zonas
protegidas y el entorno. Su establecimiento intenta minimizar las repercusiones de las
actividades humanas que se realizan en los territorios inmediatos a las ANP. Esta
informacin puede consultarse al ingresar a la siguiente direccin
web: http://www.infoecologia.com/biodiversidad/bio2007/amortiguamiento.htm (consultado
el 11.12.2015)