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D R- I - Derecho Reg is t ral I

EDUBP | NOT | p r i m e r c u a t r i m e s t r e

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 1


n dic e

presentacin 3

programa 5
contenido mdulos

mapa conceptual 8

macroobjetivos 9

agenda 9

material 10
material bsico
material complementario

glosario 23

mdulos *
m1 | 40
m2 | 66
m3 | 116
m4 | 150
* cada mdulo contiene:
microobjetivos
contenidos
material
actividades
glosario


evaluacin 195

impresin total del documento 195 pginas !

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p r e se nt ac in

En esta instancia, le damos formalmente la bienvenida a la asignatura.

Es importante reconocer que el profesional de derecho, frente a la creciente


complejidad de los negocios que domina el mundo actual, necesita completar
y profundizar dichos conocimientos con los especficos correspondientes a la
carrera de Notariado.

Actualmente, el notario asume la con-


dicin de asesor de las partes involu-
cradas en el negocio jurdico objeto
de atencin. Esta funcin la realiza a
travs de la explicacin sobre la natu-
raleza y el alcance de los compromi-
sos asumidos y sobre las consecuen-
cias jurdicas que acarrea a cada una
de ellas, tanto desde el punto de vista
personal como patrimonial.

Con frecuencia, debe actuar como mediador natural frente a la divergencia de


posiciones asumidas por las partes en el proceso de concertacin negocial, a
fin de facilitar y dar fluidez a las transacciones. De esta manera, evita conflictos
absolutamente innecesarios o perfectamente evitables.

Para ello, el notario debe conocer acabadamente la organizacin y el


funcionamiento del registro de la propiedad inmueble, fundamental en el
trfico jurdico. Esta institucin -Registro General de la Provincia- representa la
informacin jurdica de los inmuebles ubicados en la provincia.

El conocimiento de los distintos principios registrales receptados en la ley de


fondo respecto del rgimen de los registros de la propiedad inmueble, se torna
una herramienta imprescindible para el desarrollo de las funciones del notario,
como hacedor del ttulo en materia de inmuebles. El Cdigo Civil y Comercial

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ha mantenido el carcter declarativo de la publicidad registral inmobiliaria, pero
a su vez a dado un giro a la buena fe en cuanto a la posibilidad de conocer la
existencia del ttulo. 1

El carcter declarativo de la publicidad registral inmobiliaria, pone en cabeza


del notario la obligacin de hacer valer el derecho real nacido puertas afuera del
registro. 2

La normativa nacional -ley 17.801- ha sido reglamentada en cada una de las


provincias, fijndose de esta manera pautas de aplicacin en el orden local.

En forma an ms especfica, existe la normativa tcnico registral que emana de


la direccin del registro inmobiliario; cuya aplicacin deviene necesario observar
a los efectos de obtener la registracin del documento.

Asimismo, resulta imposible soslayar el papel que asume el escribano como


auxiliar del fisco al actuar como agente de retencin de los tributos que recaen
sobre los contratos celebrados con su intervencin y, especialmente, en el
aspecto inmobiliario. A nivel nacional la ley 22.427 y, en el mbito provincial y
municipal, los respectivos cdigos tributarios, imponen al notario la exigencia de
solicitar los respectivos certificados de deudas.

Qu aportes realiza el Derecho Registral I a la formacin del escribano?


Principalmente, podramos considerar que brinda los elementos necesarios para
llevar a cabo la obligacin de resultado consistente en la registracin del ttulo
referido a un inmueble -, impuesta como autorizante del acto. 3

1 Art. 1893 CCyC: Inoponibilidad. La adquisicin o transmisin de derechos reales constituidos de


conformidad a las disposiciones de este Cdigo no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn el caso. Si el modo consiste
en una inscripcin constitutiva, la registracin es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del
derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocan o
deban conocer la existencia del ttulo del derecho real.

2 La clave del funcionamiento del Sistema de Registros Inmobiliarios esta precisamente, en la


cognoscibilidad potencial erga omnes que tiene el asiento registral, sea por intermedio de la exhibicin del
folio real, mediante fotocopiado del legajo o a travs de la expedicin de certificados que hacen plena fe
sobre la autenticidad de la informacin proporcionada y su fidelidad con los asientos de la matrcula (ley
17.801 art. 22). Si ese conocimiento potencial derivado de la registracin no se da, sea por culpa, error,
omisin o dolo del registro o sus dependientes o cualquier causa atribuible al escribano, al propio interesado
o incluso, a caso fortuito o fuerza mayor, no habr perfeccionamiento de la transmisin frente a terceros,
quienes podrn actuar como si la venta nunca hubiese existido. En sntesis, les ser inoponible (en el caso la
tentativa de anotacin que suerte de lo informado por el propio registro es insuficiente para la transmisin del
derecho real, que el tercerista y nulidicente del remate del inmueble se atribuye sobre el mismo; siendo por
lo tanto inoponible a los terceros ajenos al acto, como el ejecutante y el comprador de la subasta atacada.
Cm. Nac. Com. Sala C, fecha 24.11.1989 autos: PONZIO c. CISTERNA s/ EJECUTIVO

3 Art.6 Ley 17.801 La situacin registral slo variar a peticin de: a) El autorizante del documento
que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal..

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p r o g ram a

MDULO 1: DERECHOS INDIVIDUALES

UNIDAD 1:

Derechos Individuales: concepto, contenido. Clasificacin conforme a su objeto;


contenido y oponibilidad.

Derechos Individuales Patrimoniales. Concepto. Clasificacin Constitucin y


oponibilidad. Tratamiento en el Cdigo Civil y Comercial: sistematizacin.

Derechos Personales y Derechos Reales: concepto, constitucin, vigencia y


Publicidad.

Derechos Intelectuales: concepto, contenido, clases, constitucin y validez.


Oponibilidad.

MDULO 2: TEORA GENERAL DE LA PUBLICIDAD

UNIDAD 2:

Publicidad: concepto, contenido. Funcin. Medios e instrumentos. Extensin y


marco de aplicacin. Lmites y posibilidades. Funcin y aporte de la publicidad
en la dinmica de los derechos reales. Relacin con otras instituciones. Historia
de la publicidad: distintos sistemas.

Objetivo de la Publicidad: seguridad jurdica patrimonial esttica y dinmica.


Publicidad posesoria y registral: contenidos; lmites y cualidades. Aplicabilidad.
Derechos Nacional y Comparado.

Publicidad de los derechos reales inmobiliarios: esquema original del Cdigo


Civil. Leyes Provinciales. Proyectos de reforma. Tercer Congreso Nacional de
Derecho Civil (1961). Cdigo Civil y Comercial y Ley 17801. Cuarto Congreso
Nacional de Derecho Civil (1969). Caracteres del sistema registral inmobiliario.
Ley Reglamentaria Provincial 5771 (T.O). Caractersticas generales y particulari-
dades. Cdigo Civil y Comercial Ley 26.994-27.077- y ley 27.271.

MDULO 3: DERECHO REGISTRAL

UNIDAD 3:

Derecho Registral: concepto y contenido. Denominaciones y autonoma. Relacin


con otras disciplinas.

Principios registrales: doctrina y normativa registral. Ley Hipotecaria Espaola


1861.

Sistemas Registrales: contenido, clasificacin. Tcnicas registrales, concepto,


clasificacin.

Registro Inmobiliario: caractersticas, evolucin histrica. Regulacin ley 17801


y 5771.

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Registro de anotaciones personales: Mandatos, representaciones y autorizacio-
nes. Funciones e interrelaciones en el sistema registral Argentino. Ley catastral
nacional 26.209 y provincial 5057.

MDULO 4: PRINCIPIOS REGISTRALES

UNIDAD 4:

Principio de Inscripcin: concepto, caracteres. Objeto. Documentos registra-


bles. Contenidos y condiciones de validez. Plazos; procedimientos y efectos.
Prrrogas. Asientos registrales: inscripcin y anotacin, concepto y contenido.
Tipos. Efectos. Inmatriculacin. Matriculacin. Procedimientos. Rectificacin de
asientos. Cancelacin de inscripciones y anotaciones. Caducidades.

Registro General de la Provincia: sistemas operativos de inscripcin; normas


aplicables. Conversin de la tcnica Cronolgica Causal al sistema del Folio
Real. Disposiciones normativas aplicables.

Registraciones previstas en la Ley 14.005: fraccionamientos verticales. La pose-


sin y el Registro. Otras disposiciones legales.

UNIDAD 5:

Principio de Especialidad o determinacin: concepto. Tratamiento en la Ley


17.801 y Ley Provincial 5771. Relacin jurdica y sus elementos. El objeto de la
registracin: el inmueble. Registro y Catastro. Planos. Coordinacin y funciones
de los distintos Organismos Inmobiliarios. Identificacin de los sujetos y de la
causa. Titular Registral.

Derechos reales de garanta y el principio de especialidad material registro-.

UNIDAD 6:

Principio de Prioridad: concepto. Ordenamiento de los Derechos reales inmobi-


liarios. Prioridad registral y extraregistral. Prioridad directa. Prioridad indirecta
o reserva de prioridad. Anotaciones preventivas para subasta. La prioridad y el
rango hipotecario. Reserva de rango. Errores u omisiones registrales y la prio-
ridad. Caducidades. Anlisis Ley 17801, Cdigo Civil y Comercial y Ley 5771.

UNIDAD 7:

Principio de Tracto Sucesivo: concepto. Relacin con el necesario encadena-


miento y legitimidad de las transmisiones reales: aspectos sustanciales y forma-
les. El tracto y la calificacin registral; contenido y marco material y adjetivo de
su aplicacin. El tracto y el documento de procedencia judicial.

Tracto Abreviado: concepto, supuesto. Modalidad o excepcin. Anlisis y desa-


rrollo de los distintos casos. Interpretacin y alcances otorgados por el Registro
General de la Provincia. Extensiones aceptadas. Normativa aplicable.

UNIDAD 8:

Principio de Rogacin: concepto. Su desarrollo en la Ley 17.801 y 5771. Alcance


segn al aporte o intervencin registral que se requiera. Supuestos de actuacin
de oficio. Lmites. Legitimacin causal y profesional para rogar. Distintos supues-
tos y Legislacin autorizante de facultades rogantes.

Plazos y prrrogas para su ejercicio. Recursos contra las decisiones del


Registrador. Desistimiento de la inscripcin procedimientos y condiciones.

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UNIDAD 9:

Principio de Publicidad: concepto. Publicidad material y publicidad formal. Ley


5771. Medios de publicidad: informes: tipos, efectos. Certificados: concepto,
contenido, efectos, supuestos de cesin y actos distintos. Caducidad. Notas.
Consultas directas al Registro. La publicidad registral inmobiliaria y su inciden-
cia frente a los terceros: efectos de publicidad: anoticiamiento, oponibilidad. Fe
pblica registral.

Asientos registrales: contenido. Clases. Su relacin con la realidad jurdica


extraregistral. Inexactitudes registrales: concepto, tipos, efectos jurdicos.
Procedimientos y normas aplicables. Supuestos de rectificaciones de oficio.
Facultades de la Direccin del Registro: procedimientos. Prctica.

UNIDAD 10:

Principio de Legalidad: concepto y contenido. Su alcance y extensin: legalidad


extrnseca e intrnseca. Funcin Calificadora del Registrador: naturaleza; alcan-
ces e importancia. Opiniones doctrinarias. Marco de su ejercicio; responsabili-
dades.

Defectos subsanables e insubsanables. Observacin y rechazo. Conceptos, pro-


cedimiento. Ley Nacional y Ley 5771. Notificaciones y formalidades.

Contencioso registral: procedimiento recursivo; instancias; plazos; resguardos.


Caracteres. Intervencin judicial.

Conflicto por denegatoria de inscripcin o anotacin de documentos de natu-


raleza judicial, procedimiento, efectos y consecuencias. Doctrina y jurispruden-
cia. (Reuniones Nacionales Directores-1973). IV Congreso Nacional de Derecho
Registral (1982).

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m a p a c o nc e pt u al

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m a c r o o b j e t ivos

Abordar el estudio profundo de la publicidad registral inmobiliaria a los


fines de complementar y complejizar los conocimientos del profesional
abogado.

Identificar y comprender los principios registrales receptados en la nor-


mativa de fondo, para abordar adecuadamente el desarrollo de las fun-
ciones del notario frente a la publicidad registral.

Conocer los elementos necesarios para participar en discusiones respe-


tuosas relativas a la doctrina generadora de la normativa vigente a la luz
del Cdigo Civil y Comercial, en materia de publicidad registral mobilia-
ria, con el fin de comprender la jurisprudencia.

Desarrollar los conocimientos registrales necesarios para materializar, a


travs del registro de la propiedad inmueble, la seguridad y certeza de
los distintos actos dinamizantes de la riqueza patrimonial inmobiliaria.

Conocer acabadamente la legislacin registral vigente su armonizacin


con el Cdigo Civil y Comercial y, en especial, la de la Ley 5771 y la nor-
mativa tcnico registral dictada por la Direccin del Registro General de
la Provincia de Crdoba, luego de la sancin de la ley 26.994, ley 27.077
y ley 27.271, a fin de su debida integracin.

Reconocer la importancia del derecho registral inmobiliario en el desa-


rrollo de las funciones del escribano, para advertir la necesidad de una
formacin actualizada e integral del futuro notario.

a ge n da

Agenda

Porcentaje estimativo por modulo segn la cantidad y complejidad de contenidos


y actividades.

MDULOS PORCENTAJES ESTIMADOS


1 10%
2 15%
3 10%
4 65%
TOTAL 100%

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Representacin de porcentajes en semanas.

SEMANAS MDULOS
1 2 3 4
1
2
3
4
5
6
7
Primera parte de la Evaluacin
8
9
10
11
12
13
14
15
Segunda parte de la Evaluacin

m a te rial

Material bsico:

MOISSET de ESPANES, Luis. Publicidad Registral, 3ra. edit. Edit.


Zabala. 2003.

LOPEZ de ZAVALIA, Fernando. Curso Introductorio de Derecho


Registral. Edit. Vctor de Zavala, 1983.

La presente bibliografa es vigente en cuanto la ley 17.801 solo tuvo modificaciones


formales con la sancin del Cdigo Civil y Comercial. Sin embargo, su aplicacin
prctica requiere de la necesaria complementacin de esta normativa.

Anexo normativo IC 1:

Cdigo Civil y Comercial ley 26994


Ley 26994 ndice temtico y leyes derogadas y modificadas
Ley 340 Cdigo Civil Velez Sarsfield
Ley 27077 Modifica vigencia Cdigo Civil y Comercial
Ley 27271 Modifica Cdigo Civil y Comercial
Ley 15283 Extensin del privilegio a bancos oficiales
ndice Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
Equivalencias Cdigo Civil Ley 340 y Ley 26994 art. 577 2311 a 3261 Libro III
Ley 14005 Loteos
Ley 23266 Modificacin ley de loteos
Ley Provincial 5735 Regl. Ley 14005 Loteos en Crdoba

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Ley 14159 Catastro-Prescripcin Adquisitiva
Ley 17801 Publicidad Registral Inmobiliaria mod. Ley 26.994
Ley 26387 Consejo Federal de Registro de la Propiedad Inmueble
Ley Pcial. 5771 Reglamentacin Ley 17801-Crdoba
Resolucin General 4/2015 Digesto Registral Inmobiliario Crdoba
Res. 1 y 2 DRGP BO 29.04.2016
Res. 3 DRGP BO 23.09.2016
Orden de Servicio 9 30.07.2015 Afectacin de vivienda
Res. 4/2014 DRGP BO 08.04.2014 incorpora Res. 70-2011 UIF
Res. Gral. 6 Aplicacin ley 27.271
Res. Gral. 8 22.12.2016
Dto. 726/2010 Provincia de Crdoba
Ley Pcial. 9150 Registracin de la posesin-Crdoba
Dto. 586-2004 Reglamentacin Ley 9150
Ley 24374 Regularizacin dominial
Ley 27118 Rgimen de reparacin histrica de la agricultura familiar
Ley 21499 Expropiacin
Ley Pcial. 6394 Expropiacin Crdoba
Ley 24283 Valor de bienes o prestaciones
Ley 21477 Usucapin del Estado
Ley 23928 Convertibilidad
Ley 24441 Fideicomiso-Letras Hipotecarias con modif.. Ley 26.994
Ley 26356 Sistemas Tursticos de Tiempo Compartido modif. Ley 26.994
Dto. 15347/1946 Preanotacin hipotecaria
Ley 25248 Leasing modif. Ley 26994
Ley 26209 Catastro
Ley Provincial 5057
Dto. 699/2003 Regl. Ley 5057
Dto. 7949/1969 Regl. Ley 5057
Resolucin Normativa nica de Catastro TO 2015
Normativa Tcnico Catastral 1-2015
Ley Provincial 9343 Archivo de Protocolos Notariales
Ley 22362 Marcas y Designaciones
Ley 22232 Ley Orgnica Banco Hipotecario
Ley 22427 Tributos
Ley 11723 Derecho de Autor
Ley 24481 Patentes y Modelos de Utilidad
Dto. Ley 6673/1963 Modelo y Diseo Industrial
Ley 24855 Privatizacin del Banco Hipotecario
Ley 21977 Carta Orgnica Banco Nacin Argentina

Registros de la Propiedad Inmueble Ley 26387 IC 2

Pginas web:
http://www.infoleg.gob.ar/
http://infojusnoticias.gov.ar/
http://www.saij.gob.ar/
http://www.cba.gov.ar/
http://www.csjn.gov.ar/
http://www.acaderc.org.ar/

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Leyes del Registro de la Propiedad Inmueble:

Dto. 11643-1963
Leyes provinciales Buenos Aires Dto. 5479-1965 Reglam. 11643-1963
Orden de Serv. Reg. La Plata 45-2015
inmobiliarias Ley 3343
Ley 4986 Modif. Ley 3343
Catamarca
Dto. 980-1988 regl. Ley 4408 Reg. Inm.
Dom. Priv. de la Pcia.
Ley 4853 Direccin
Ley 5062 Bien de Familia
Chaco Decreto 306-1969
Disp. Resistencia 37-2015
Disp. Resistencia 40-2015
Chubut Ley III Nro. 18 antes ley 4170
Dto. 2080-1980
Disp. Tcnico Registral 2-2016
Disp. Tcnico Registral 4-2016
Disp. Tcnico Registral 10-2016
Disp. Tcnico Registral 11-2016
Capital Federal Disp. Tcnico Registral 15-2016
(CABA) Disp. Tcnico Registral 18-2016
Disp. Tcnico Registral 20-2016
Disp. Tcnico Registral 21-2016
Disp. Tcnico Registral 22-2016
Disp. Tcnico Registral 23-2016
Instruccin de Trabajo 12-2016
Ley 5771
Ley 8652
Ley 9150
Dto. 586-2004 Regl. Ley 9150
Orden de Servicio 9 30.07.2015 Afectacin
de vivienda
Res. 1 y 2 DRGP BO 29.04.2016
Crdoba
Res. 3 DRGP BO 23.09.2016
Res. 4/2014 DRGP BO 08.04.2014 incor-
pora Res. 70-2011 UIF
Res. Gral. 6 Aplicacin ley 27.271
Res. Gral. 8 22.12.2016
Resolucin 4/2015 Digesto Registral Inmo-
biliario
Ley 4298 Inmobiliario
Disp. Tec. Regis. 29-2007
Corrientes
Disp. Tec. Regis. 31-2008
Disp. Tec. Regis. 33-2012
Dto. 6964-1982
Entre Ros
Dispos. Tec. Regis. 1-1987

Formosa Ley 447

Dto. Ley 3327-1976


Ley 3327 Texto originario
Jujuy
Ley 4733 modifica ley 3327
Ley 4531 Servicios del Reg. Inm.

La Pampa Dto. Ley 483-1968 Inmobiliario

Ley 3335
La Rioja Ley 7456 Reg. Actos ltima voluntad

Mendoza Dto. 155-1980

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Ley II Nro. 4 antes 391
Misiones

Ley 2087
Neuqun Resol. Regis. Nro. 1-2016 Regist. derecho
de superficie
Ley 810 Inmobiliario
Ro Negro Dto. 1720-1983 reglam. Ley 810
Disp. 5-2016

Ley 5148
Salta
Disposiciones Tcnico Registrales
LP 137 C 2014 antes Ley 3802
LP 137 C 2014 Tabla de Antecedentes antes
San Juan Ley 3802
LP 166 C 2014 antes Ley 4034
Ley V 0828-2012 antes ley 828-2012
San Luis Disp. Tcnico Regist. 3-2015
Disp. Tcnico Regist.2015
Santa Cruz
Dto. Ley 302-1971

Ley 6435
Santa Fe
Ley 12525 modif. 6435
Santiago del Estero
Ley 3813

Tierra del Fuego Ley 532

Ley 3690
Tucumn
Disp. Tcnico Registral 2-2016

Leyes del Registro de la Propiedad Inmueble:

A) Material Complementario:

ALTERINI, Jorge H. (Dir. Gral.), ALTERINI, Ignacio E. (Coord. Gral.)


CODIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado-Tratado Exegtico Tomos I a
XI, Edit. La Ley 2015.
RIVERA, Julio-MEDINA, Graciela (Direc.) CODIGO CIVIL Y COMERCIAL
Ley 26.994 Tomos I a VI, Edit. La Ley 2014.
LORENZETTI, Ricardo L. (Dir.) De Lorenzo, Miguel F. Lorenzetti,
Pablo(Coord.) CDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIN Comentado.
Tomos I a XI, Edit. Rubinzal Culzoni. 2014.
CASABE, Eleonora Incidencias del Cdigo Civil y Comercial-Derecho
notarial, registral e inmobiliario Edit. Hammurabi. 2015.
COGHLAN, Antonio R. Teora General del Derecho Inmobiliario
Registral. Edit. Abeledo Perrot. 1984.
CORNEJO, Amrico A. Derecho Registral. Edit. Astrea. 1994.
DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Edit.
Civitas. Madrid. 1999.
ETCHEGARAY, Natalio P. (Coord.) VILARO. Felipe P. Derecho Registral
Inmobiliario. Edit. Astrea. 2010.
GARCIA CONI, Ral. Derecho Registral Aplicado. Edit. Librera Jurdica
La Plata 1972.
HERNANDEZ GIL, Francisco. Introduccin al Derecho Hipotecario.
Edit. Revista de Derecho Privado. Madrid. 1970.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 13


LACRUZ BERDEJO, Luis J.- SANCHEZ REBULLIDA, Francisco de Asis.
Derecho Inmobiliario Registral. Edit. Librera Bosch. Barcelona. 1977.
PEREZ LASALA, Jos Luis. Derecho Inmobiliario Registral. Edit.
Depalma, 1993.
ROCA SASTRE, Ramn N.- ROCA SASTRE MANCUNILL, Luis. Derecho
Hipotecario. Edit. Edic. Bosch. Barcelona. 1979.
RODRIGUEZ, Agustn M. Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes. Edit.
Depalma. 1973.
VENTURA, Gabriel B. Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble.
Comentada Edit. Hammurabi. 2009.
VENTURA, Gabriel B. Tracto Abreviado Registral Edit. Hammurabi.
2006.
VILLARO, Felipe P. Elementos de Derecho Registral Inmobiliario Edit.
Scotti. 3ra. Edicin, 2003.

Enlaces:

Actas Tercer y Cuarto Congreso Nacional Derecho Civil IC 3


Actas Tercer Congreso Nacional de Derecho Civil 1961 Tomo I
Actas Tercer Congreso Nacional de Derecho Civil 1961 Tomo II
Actas Cuarto Congreso Nacional de Derecho Civil 1969 Tomo I
Actas Cuarto Congreso Nacional de Derecho Civil 1969 Tomo II

Reuniones Directores RPI IC 4

Ley hipotecaria espaola


https://play.google.com/books/
eader?id=fngWAAAAYAAJ&printsec=frontcover&output
=reader&authuser=0&hl=es&pg=GBS.PP7

material | IC

informacin complementaria 1

La informacin complementaria 1 se encuentra disponible en Plataforma.

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material | IC

informacin complementaria 2

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EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 16
EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 17
EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 18
EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 19
EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 20
EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 21
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material | IC

informacin complementaria 3-4

Las informaciones complementarias 3 y 4 se encuentran disponibles en


Plataforma.

g l osario

Actos posesorios: Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su


cultura, percepcin de frutos, amojonamiento o impresin de signos materiales,
mejora, exclusin de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier
modo que se obtenga. Art. 1928 Ley 26.994

Adquisicin legal de derecho real: Se adquieren por mero efecto de la ley: a)


los condominios con indivisin forzosa perdurable de accesorios indispensables
al uso comn de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el
cerramiento es forzoso; b) el condominio que se origina en la accesin de cosas
muebles inseparables; c) la habitacin del cnyuge y del conviviente suprstite,
y d) los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe. Art. 1894
Ley 26.994

Aluvin: El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con


aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentacin, pertenece al
dueo del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por
aluvin si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente
defensivos. No existe aluvin si no hay adherencia de la sedimentacin al
inmueble. No obsta a la adherencia el curso de agua intermitente. Art. 1959 Ley
26.994

Anotacin Preventiva: Esta reservada a los certificados, a los que estas


constancias, que hacen a la llamada publicidad formal del Registro y que el
sistema impone a los escribanos a solicitarlos para autorizar actos sobre los
cuales se transmitan o extingan Derechos Reales sobre inmuebles. El certificado
es el medio sustancial o formal para la publicidad por parte del Registro, tiene
en principio dos grandes efectos: 1) Anoticiamiento. Es decir, informar y en esto,
tiene en comn con los informes: informar el estado jurdico de los inmuebles,
la libre disponibilidad de este. 2) Genera una anotacin preventiva: que opera
como una reserva de prioridad, como un guardar un lugar, como un bloqueo, a
favor del negocio en gestin, a favor de una operacin inmobiliaria, a favor de un
acto dinamizante de derecho real sobre inmueble que se esta forjando.

Anotaciones: es un asiento no perdurable, que corresponde a derechos o


sistemas personales que llega al registro por que inciden en las inscripciones.
Supone un derecho accesorio, en cuanto a que el resultado opera en otro asiento.

Anticresis: La anticresis es el derecho real de garanta que recae sobre cosas


registrables individualizadas, cuya posesin se entrega al acreedor o a un tercero
designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos
a una deuda. Art. 2212 Ley 26.994

Avenimiento en la expropiacin: Hay avenimiento cuando el expropiante


adquiere directamente del propietario, dentro de los valores mximos estimados
por el Tribunal de Tasaciones de la Nacin o Consejo General de Tasaciones

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 23


en la Provincia de Crdoba, para los bienes inmuebles o las oficinas tcnicas
competentes para los bienes que no sean inmuebles. Es decir, hay aceptacin
del valor asignado por parte del expropiado. En el caso de los inmuebles, el
valor de tasacin, existiendo avenimiento, se incrementa automticamente en
un diez por ciento por todo concepto. En caso de no existir avenimiento, el
expropiante deber promover la accin judicial de expropiacin. En esta accin
de expropiacin, slo puede discutirse el valor del bien sujeto a expropiacin.

Avulsin: El acrecentamiento del inmueble por la fuerza sbita de las aguas


que produce una adherencia natural pertenece al dueo del inmueble. Tambin
le pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural. Si se
desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueo puede reivindicarlo mientras
no se adhiera naturalmente. Cuando la avulsin es de cosa no susceptible de
adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas. Art. 1961
Ley 26.994

Bienes fuera del comercio: Estn fuera del comercio los bienes cuya transmisin
est expresamente prohibida: a) por la ley; b) por actos jurdicos, en cuanto este
Cdigo permite tales prohibiciones. Art. 234 ley 26.994

Bienes que integran el tiempo compartido: Con independencia de la naturaleza


de los derechos que se constituyen o transmiten, y del rgimen legal al que
los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con
inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de stos sea compatible con los
fines mencionados. Art. 2088 Ley 26.994

Bienes y cosas: Los derechos referidos en el primer prrafo del artculo 15


pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor econmico. Los bienes
materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al
servicio del hombre. Art. 16 Ley 26.994

Bloqueo registral: Es el efecto que produce el ingreso de un documento al


Registro con entidad para producir reserva de prioridad, interponiendo una
barrera a todos los documentos que ingresen posteriormente respecto de un
mismo inmueble. Hay inmutabilidad de la situacin registral a favor de quien
solicit un certificado. Cabe aclarar que dicha inmutabilidad es aplicable no
slo a los nuevos documentos que ingresen, a los que se les advertir de la
constancia del certificado, sino al propio Registro. Es decir, el certificado registral
ser oponible a los terceros y a la entidad registral quien no puede invocar -a
posteriori- una registracin que ha omitido informar -por ejemplo, un embargo- o
que ha publicitado defectuosamente. Si bien se habla de bloqueo registral, ello
no implica que se impida el acceso de otros documentos respecto del inmueble
objeto del negocio jurdico, sino que ingresan y son anotados por el Registro con
carcter condicional a las resultas de la presentacin en trmino del documento
autorizado.

Buena fe: .Las facetas de la buena fe El principio de la buena fe, contemplado


por el artculo 9 CCyC, abarca sus dos conocidas facetas o perfiles. a) La buena
fe objetiva Se relaciona con el comportamiento leal, probo, correcto, honesto
(la observancia de la fe fides que alguien debe a otro) con que es dable
actuar en las relaciones jurdicas y sus fuentes. Tiene particular relieve en la
formacin, celebracin y ejecucin de los negocios jurdicos. b) La buena fe
subjetiva Apunta a la proteccin de una creencia o certeza razonable, sea cuando
se confa en la titularidad del propio derecho o inters, sea cuando se confa
en la titularidad del ajeno. Parte de la consideracin que las personas pueden
confiar en las situaciones tal como se les presentan y ello impone una valoracin

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 24


de tipo subjetivo. Las sealadas facetas no excluyen que se est en presencia
de una nocin nica. Como se ha dicho, si el obrar de una persona coincide
con el que observa un hombre probo y recto, puede decirse que se ajusta a la
buena fe objetiva; si no coincide, pero quien acta lo hace con la conviccin de
obrar rectamente, habr buena fe subjetiva y si ello es verdad, el subjetivamente
justificado, no lo est objetivamente?. Independientemente de ello, es cierto
que a veces la ley se refiere al estado subjetivo y otras al componente objetivo
del obrar.

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. TOBAS, Jos W. Dir.
del tomo CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO I
Edit. La ley. Bs. As. 2015 p. 57/58

Buena fe de parte del tercero interesado: Concepciones de la buena fe: .


La ltima manera de conceptualizar la buena fe subjetiva, coincide con la que
ha primado en nuestro pas y es la que contiene el art. 974delCdigo Civilde
Suiza de 1907. Explica Jorge H. Alterini que all los terceros son de buena fe si
no han conocido o debido conocer circunstancias silenciadas por el Registro.
En la frmula helvtica la buena fe no es viable ante el conocimiento de la
realidad registral y tambin cuando no se ha llegado a conocer por no aplicarse
la debida diligencia para poder hacerlo. Si se adopta una actitud despreocupada
e indiferente se desecha la buena fe, pues la buena fe no puede invocarse por
quienes no despliegan todo el cuidado y el esmero razonablemente necesarios
para no quedar supeditados a una realidad registral inexacta. Para ser de buena
fe no hay que conocer ni deber conocer.... ALTERINI, Jorge H. Director general.
ALTERINI, Ignacio E.Coordinador. Director del tomo y autor de las glosas Prof.
COSSARI Nelson G. A. CDIGO CIVIL Y COMERCIAL comentado-Tomo IX Edit.
La ley. Bs.As. 2015 p. 115

Camino de sirga: El dueo de un inmueble colindante con cualquiera de las


orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar
libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensin del
curso, en la que no puede hacer ningn acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos
violatorios de este artculo. Art. 1974 Ley 26.994

Cancelacin de la hipoteca: Es el acto por el que se deja sin efecto la inscripcin


registral. Puede haberse extinguido la hipoteca por cualquiera de los medios
mencionados y no haberse cancelado la inscripcin registral.

Carcter absoluto: El dominio es absoluto porque abarca el summum de


las facultades reconocidas al individuo sobre una cosa, a tal extremo que se
identifica el derecho con la cosa misma. Se habla diciendo esta cosa es ma y no
tengo un derecho real de dominio sobre esta cosa.

Carcter exclusivo: Dos personas no pueden tener cada una en el todo el


dominio de una cosa. Evidentemente sobre una cosa pueden existir varios
derechos reales; como puede ocurrir por ej. respecto de un inmueble que est
gravado con usufructo, hipoteca y servidumbre. Lo que nunca puede suceder es
que el dueo sea titular de otro derecho real sobre la misma cosa, porque quien
es dueo ya no necesita tener sobre ella otro derecho real, por ser el dominio
el derecho real de mayor contenido que encierra todas las facultades posibles.

Carcter perpetuo: El dominio es ilimitado en el tiempo, subsiste tanto como


dura la cosa que constituye su objeto. Cuando se transmite, el derecho es el
mismo y solamente cambia de titular. Por otra parte, el dominio no se extingue
porque su titular deje de ejercerlo; no se pierde por el no uso.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 25


Cementerios privados: Se consideran cementerios privados a los inmuebles de
propiedad privada afectados a la inhumacin de restos humanos. Art. 2103 Ley
26.994

Clases de derechos: Como se dice en el comentario a los dos artculos


siguientes, la enunciacin de derechos y bienes all mencionados se completa
con los derechos de incidencia colectiva a que se refiere este artculo. As, en
el ttulo preliminar (arts.14 a 18) se deslinda: a) los derechos individuales sobre
bienes que integran el patrimonio (art. 14 y 15); b) los derechos individuales
sobre el propio cuerpo que carecen de valor patrimonial (art.17); c) los derechos
de incidencia colectiva (este artculo), y d) los derechos de las comunidades
indgenas sobre bienes comunitarios (art.18). El texto propuesto por la Comisin
fue parcialmente modificado por el Poder Ejecutivo nacional antes de la remisin
del Proyecto al Congreso Nacional y estableca una clasificacin tripartita de
derechos (que ha quedado reducida a una bipartita)

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. TOBAS, Jos W. Dir.
del tomo CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO I
Edit. La ley. Bs. As. 2015 p. 102

Clases de inscripciones y anotaciones: 1) Inscripciones o Anotaciones


Definitivas: concluyen un proceso inscriptorio que culmina en una matriculacin
(inscripcin). 2) Inscripcin Provisional o Anotaciones Provisionales: surgen de
un proceso inscriptorio que a sido observado, supone situaciones de prioridad,
de sostn de un lugar. 3) Inscripcin Condicionada o Anotacin Condicional: Art.
18 Ley 17801 surge o resulta de dos derechos incompatibles que esperan ver si
cae otro o se materializa un derecho por que hay alguien que gano en prioridad
por un certificado.

Clasificacin de los derechos individuales: Pueden clasificarse conforme a los


siguientes criterios: a) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos.
Los primeros son oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten
exigir una conducta a personas o persona determinada. b) Por el carcter
econmico o no del contenido: Pueden ser patrimoniales o extramatrimoniales.
Sern patrimoniales cuando sean susceptibles de apreciacin pecuniaria, y
sern extramatrimoniales cuando no sean susceptibles de una medida de valor
econmico. c) Por el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su
vez, con relacin a los personales hablaramos de facultades y con relacin
a los reales hablaramos de poderes. Los derechos intelectuales, con las
manifestaciones de derecho de autor y de propiedad industrial, importan una
categora distinta.

Condominio: Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que


pertenece en comn a varias personas y que corresponde a cada una por una
parte indivisa. Las partes de los condminos se presumen iguales, excepto que
la ley o el ttulo dispongan otra proporcin. Art. 1983 Ley 26.994

Conflicto de poderes: Los documentos originados en sede judicial, en razn de


sus caractersticas particulares, en caso de ser observados y existir reiteracin
del mandato judicial o insistencia de su cumplimiento, el director del Registro
confirmar o rectificar la calificacin practicada dentro del plazo mnimo para
los recursos. En caso de confirmarse la observacin resolver la inmediata
elevacin de los antecedentes a la Cmara Civil y Comercial, y la decisin de
sta har cosa juzgada. Deben mantenerse las inscripciones y anotaciones
provisionales y condicionales durante la sustanciacin del mismo. (ley provincia
de Crdoba 5771, art. 20)

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 26


Conjuntos inmobiliarios: Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo,
barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o nuticos, o
cualquier otro emprendimiento urbanstico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo
dispuesto en las normas administrativas locales. Art. 2073 Ley 26.994

Convalidacin de los derechos reales: Si quien constituye o transmite


un derecho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitucin o
transmisin queda convalidada. Art. 1885 Ley 26.994

Cosas muebles: Son cosas muebles las que pueden desplazarse por s mismas
o por una fuerza externa. Art. 227 ley 26.994

Cosas divisibles: Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en
porciones reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo
homogneo y anlogo tanto a las otras partes como a la cosa misma. Las cosas
no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconmico
su uso y aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentacin del
fraccionamiento parcelario corresponde a las autoridades locales. Art. 228 ley
26.994

Cosas principales: Son cosas principales las que pueden existir por s mismas.
Art. 229 ley 26.994

Cosas accesorias: Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza


son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual estn adheridas.
Su rgimen jurdico es el de la cosa principal, excepto disposicin legal en
contrario. Si las cosas muebles se adhieren entre s para formar un todo sin que
sea posible distinguir la accesoria de la principal, es principal la de mayor valor.
Si son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria. Art. 230 ley 26.994

Cosas consumibles: Son cosas consumibles aquellas cuya existencia termina


con el primer uso. Son cosas no consumibles las que no dejan de existir por el
primer uso que de ellas se hace, aunque sean susceptibles de consumirse o
deteriorarse despus de algn tiempo. Art. 231 ley 26.994

Cosas fungibles. Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la


especie equivale a otro individuo de la misma especie, y pueden sustituirse por
otras de la misma calidad y en igual cantidad. Art. 232 ley 26.994

Derecho Objetivo: Sistema de preceptos regulatorios de la conducta humana,


cuya finalidad es asegurar la existencia de la sociedad, slo dentro de sta son
concebibles los derechos subjetivos que de aquel se derivan. El derecho es
relacin del hombre con el hombre (proportio hominis ad hominem). Todo
derecho subjetivo implica una relacin entre sujetos, es decir, entre personas,
regulada por el derecho objetivo. Si una persona es titular de un derecho, otra
u otras personas estarn necesariamente sujetas a un deber: derecho y deber
son correlativos (ius et obligatio sunt correlato) GATTI, Edmundo Derechos
Reales-Teora General Ed. Lajuane-2006, pgs. 32-33

Derecho real: El derecho real es el poder jurdico, de estructura legal, que se


ejerce directamente sobre su objeto, en forma autnoma y que atribuye a su
titular las facultades de persecucin y preferencia, y las dems previstas en este
Cdigo. Art. 1882 Ley 26.994

Derechos reales sobre cosa ajena: Son derechos reales sobre cosa ajena: el
usufructo, el uso, la habitacin, las servidumbres, la hipoteca, la anticresis y la
prenda. Art. 1888 Ley 26.994

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 27


Derechos reales sobre cosa propia: Son derechos reales sobre cosa total
o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal,
los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la
superficie si existe propiedad superficiaria. Art. 1888 Ley 26.994

Derecho Registral: Conjunto de normas que regulan los rganos estatales


encargados de la toma de razn, el procedimiento para llegar a ella, y los efectos
que la misma produce.

Derechos y Bienes: Titulo Preliminar Capitulo 4 Art. 15 CCyC Titularidad de


derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los
bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este
Cdigo. Art. 16 CCyC Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer prrafo
del artculo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor econmico. Los
bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al
servicio del hombre.

.En el presente captulo del ttulo preliminar se contemplan: a) los derechos


individuales sobre los bienes que integran el patrimonio de la persona (son
aquellos a los que se refieren estos dos artculos); b) los derechos individuales
sobre el propio cuerpo que carecen de contenido patrimonial (regulados en
el art.17); c) los derechos de las comunidades indgenas sobre bienes que
son tambin comunitarios (art.18), que sern materia de regulacin por una
ley especial (art.9, disposicin transitoria primera, ley 26.994). A ellos deben
agregarse los derechos de incidencia colectiva mencionados en el art.14.
Como se destaca en los Fundamentos, se trata de guas generales que luego
se desarrollarn en artculos particulares, leyes especiales y jurisprudencia.
ALTERINi, Jorge H. Director general ALTERINI, Ignacio E.Coordinador. Ttulo
Preliminar-Parte General-Autor de las glosas a los arts. 1 a 103 Prof. TOBAS
Jos W. CDIGO CIVIL Y COMERCIAL comentado-Tomo I. Edit. La ley. Bs.As.
2015 p. 107

Desistimiento de la Expropiacin: El expropiante puede desistir de la accin


promovida en tanto la expropiacin no se encuentre perfeccionada.

Diferencias entre la tradicin para adquirir dominio y la tradicin para adquirir


posesin: Para que haya tradicin posesoria es necesaria la entrega y recepcin
voluntaria e la cosa, y queda consumada slo a travs de la realizacin de actos
materiales de ambas partes o de alguna de ellas con el asentimiento de la otra,
siendo la capacidad exigida, la llamada capacidad de voluntad. Para que se
tenga por operada la tradicin traslativa de dominio, a ms del cumplimiento de
los actos materiales, es indispensable que concurran la legitimidad y capacidad
del tradente, la capacidad del adquirente y que la tradicin sea consecuencia de
una obligacin asumida en virtud de un ttulo suficiente.

Dominio imperfecto: El dominio es imperfecto si est sometido a condicin


o plazo resolutorios, o si la cosa est gravada con cargas reales. Art. 1946
Ley 26.994. Supuestos de dominio imperfecto: Son dominios imperfectos el
revocable, el fiduciario y el desmembrado. Art. 1964 1era. parte Ley 26.994

Dominio perfecto: El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y jurdicamente de una cosa, dentro
de los lmites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se
pruebe lo contrario. Art. 1941 Ley 26.994

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 28


Elementos de los conjuntos inmobiliarios: Son elementos caractersticos de
estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas,
estado de indivisin forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes,
reglamento por el que se establecen rganos de funcionamiento, limitaciones y
restricciones a los derechos particulares y rgimen disciplinario, obligacin de
contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personera jurdica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y
sectores comunes y privativos, as como las facultades que sobre ellas se tienen,
son interdependientes y conforman un todo no escindible. Art. 2074 Ley 26.994

Elementos del Derecho individual: Todo derecho subjetivo contiene tres


elementos a saber: a) el sujeto, a quien el ordenamiento jurdico otorga el poder
o facultada; b) el objeto del derecho que puede ser una persona o una cosa,
sea que pueda exigir determinado comportamiento o ejercer sus facultades en
forma directa y c) la causa del derecho, es el hecho o acto jurdico que le ha
dado nacimiento.

Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI captulos


en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la
Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos Registrales (arts. 1 a 3 bis). Capitulo
II: De la inscripcin. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo
III: Matriculacin. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo.
Prioridad. Efectos (arts. 15 a 20). Capitulo V: Publicidad Registral. Certificaciones
e informes (arts. 21 a 29). Capitulo VI: Registro de anotaciones personales (arts.
30 a 32). Capitulo VII: Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y
notas aclaratorias (art. 33). Capitulo VIII: Rectificacin de asientos (arts. 34-35).
Capitulo IX: Cancelacin de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). Capitulo
X: De la organizacin de los registros (arts. 38 a 41). Capitulo XI: Disposiciones
complementarias y transitorias (arts. 42 a 45)

Exclusividad del dominio: El dominio es exclusivo y no puede tener ms de un


titular. Quien adquiere la cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla por
otro, si no es por lo que falta al ttulo. Art. 1943 Ley 26.994

Expropiacin irregular: La ley contempla tres casos: a) Cuando existiendo una


ley que declara de utilidad pblica un bien, el estado lo toma sin haber pagado
la indemnizacin. b) Cuando con motivo de la ley de declaracin de utilidad
pblica, de hecho una cosa mueble o inmueble resulte indisponible por evidente
dificultad o impedimento. c) Cuando el estado imponga al derecho del titular de
un bien o cosa una indebida restriccin o limitacin, que importen una lesin a
su derecho de propiedad.

Expropiacin Perfeccionada: La expropiacin est perfeccionada cuando se ha


operado la transferencia del dominio al expropiante mediando sentencia firme,
existe toma de posesin y pago de la indemnizacin.

Extincin de la hipoteca: Siendo la hipoteca un derecho real accesorio de una


obligacin principal, no puede subsistir si la obligacin se extingue por cualquiera
de los modos previstos en la ley. Adems se extingue por renuncia, resolucin o
revocacin del dominio del constituyente, remate judicial del inmueble por otro
acreedor y por confusin.

Extensin del dominio: El dominio de una cosa comprende los objetos


que forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa
inmueble se extiende al subsuelo y al espacio areo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble
pertenecen a su dueo, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 29


propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras
o plantaciones las hizo el dueo del inmueble, si no se prueba lo contrario. Art.
1945 Ley 26.994

Frutos percibidos o pendientes: a) fruto percibido: el que separado de la


cosa es objeto de una nueva relacin posesoria. Si es fruto civil, se considera
percibido el devengado y cobrado; b) fruto pendiente: el todava no percibido.
Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado. Art. 1934 1era. parte Ley
26.994

Frutos y productos. Frutos son los objetos que un bien produce, de modo
renovable, sin que se altere o disminuya su sustancia. Frutos naturales son las
producciones espontneas de la naturaleza. Frutos industriales son los que se
producen por la industria del hombre o la cultura de la tierra. Frutos civiles son
las rentas que la cosa produce. Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los
frutos civiles. Productos son los objetos no renovables que separados o sacados
de la cosa alteran o disminuyen su sustancia. Los frutos naturales e industriales
y los productos forman un todo con la cosa, si no son separados. Art. 233 ley
26.994

Fuga registral: La medida cautelar embargo, litis, etc.- ingresa con anterioridad
al certificado registral y no es informado en este ltimo. La existencia de un
embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero omitido
en el certificado en virtud del cual actu el escribano al autorizar la escritura, no
obstaculiza la inscripcin del acto. La situacin jurdica registral no publicitada
a travs de las certificaciones es inoponible al tercero que negoci atenindose
a sus constancias y que, de haber mediado una certificacin veraz seguramente
no se hubiera hecho, ya que la adquisicin efectuada se habra visto postergada
por un derecho real, personal o por una medida cautelar previamente inscripta.
Una vez expedido el certificado existe una va extrarregistral para colocar al
tercer adquirente en la situacin de mala fe cual es la notificacin de la medida
al adquirente y al funcionario autorizante del acto, con orden de exhibicin del
protocolo a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no. Si bien esta
notificacin no destruye el bloqueo, hace responsable a las partes por el acto
que los vincula.

Habitacin: La habitacin es el derecho real que consiste en morar en un


inmueble ajeno construido, o en parte material de l, sin alterar su sustancia. El
derecho real de habitacin slo puede constituirse a favor de persona humana.
Art. 2158 Ley 26.994

Hipoteca: La hipoteca es el derecho real de garanta que recae sobre uno o


ms inmuebles individualizados que continan en poder del constituyente y
que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de
persecucin y preferencia para cobrar sobre su producido el crdito garantizado.
Art. 2205 Ley 26.994

Indemnizacin en la expropiacin: La indemnizacin slo comprende el valor


objetivo del bien y los daos que sean una consecuencia directa e inmediata de
la expropiacin. No comprende circunstancias de carcter personal o afectivo,
ganancias hipotticas, ni el mayor valor que pudiera conferir al bien la obra a
ejecutarse.

Inexactitud registral: Es el desacuerdo que existe en orden a los documentos


susceptibles de inscripcin entre la realidad registral y la realidad jurdica
extraregistral o material.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 30


Inmuebles por su naturaleza: Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las
cosas incorporadas a l de una manera orgnica y las que se encuentran bajo el
suelo sin el hecho del hombre. Art. 225 ley 26.994

Inmuebles por accesin: Son inmuebles por accesin las cosas muebles
que se encuentran inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con carcter
perdurable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no
pueden ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario. No
se consideran inmuebles por accesin las cosas afectadas a la explotacin del
inmueble o a la actividad del propietario. Art. 226 ley 26.994

Inscripciones: supone la representacin en el documento de un derecho real


sobre inmuebles, o sea es un acto sustancial, un acto autnomo. Es perdurable
y presume confeccin de una matricula.

Es la toma de razn que se practica en el asiento como consecuencia de la


presentacin de un documento que contiene un acto dispositivo, transmisivo
o constitutivo, declarativo, aclaratorio, o extintivo de un derecho real. MARIANI
de VIDAL, M. ABELLA, A. DERECHOS REALES EN EL CODIGO CIVIL Y
COMERCIAL Edit. Zavalia. Bs.As. 2016. Tomo 2 p. 412.

Jus Persequendi: El titular de un derecho real goza del jus persequendi como
una de las caractersticas de su derecho, en virtud del cual puede perseguir la
cosa cualquiera sea la persona que la tenga bajo su poder.

Jus Possessionis: Tiene slo la posesin. Puede tener la posesin an sin


derecho, como en el caso del poseedor ilegtimo. La posesin por s misma
genera los derechos de la posesin. El propietario que tiene ttulo y se le ha hecho
tradicin de la cosa rene ambos jus tanto el possidendi como el possessionis.

Jus Possidendi: Tiene slo un derecho a la posesin. Es quien tiene


nicamente un ttulo vlido, pero no ha logrado el modo, no tiene la posesin
y, consiguientemente, carece de derecho de poseer. Debe recurrir a las vas
legales para exigir el cumplimiento de la tradicin que le es debida, esto es, el
modo suficiente.

Justo ttulo: El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesin,
revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es
capaz o no est legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relacin
posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho
a ella. Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen
previo de la documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento
de los actos de verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen
especial. Art. 1902 Ley 26.994

Matriculacin: Importa asignar a cada inmueble un folio especial en el que


se individualiza con precisin el inmueble, fijndole una caracterstica de
ordenamiento que luego servir para designarlo. En esa matricula o folio real
se registran todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos
reales, as como los embargos y otras medidas cautelares. La VI Reunin
Nacional de Directores del Registro de la Propiedad, celebrada en Mendoza en
1966, defini as la matriculacin: es el procedimiento que tomando como base
una inscripcin de dominio, tiene por objeto el ingreso de un inmueble a un
Registro, abriendo folio, donde se le determina y se le da una caracterstica
de ordenamiento, que mientras no se presente otro documento pblico que
modifique dicha determinacin, permanecer inalterable (citado en FALBO, El
Registro de la Propiedad, en Curso de Derecho registral inmobiliario, p. 220).

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 31


Mejoras: Pueden ser de mero mantenimiento, necesarias tiles y suntuarias.

a) mejora de mero mantenimiento: la reparacin de deterioros menores


originados por el uso ordinario de la cosa; b) mejora necesaria: la reparacin
cuya realizacin es indispensable para la conservacin de la cosa; c) mejora til:
la beneficiosa para cualquier sujeto de la relacin posesoria; d) mejora suntuaria:
la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo. Art. 1934 2da.
parte Ley 26.994

Modalidades de la superficie: El superficiario puede realizar construcciones,


plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble
ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. Tambin puede
constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya
existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas modalidades,
el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del
suelo. Art. 2115 Ley 26.994

Muro, cerco o foso. Denominacin: El muro, cerco o foso se denomina: a)


lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del
inmueble colindante; b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en
cada uno de los inmuebles colindantes; c) contiguo: al lindero que se asienta
totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide
con el lmite separativo; d) medianero: al lindero que es comn y pertenece
en condominio a ambos colindantes; e) privativo o exclusivo: al lindero que
pertenece a uno solo de los colindantes; f) de cerramiento: al lindero de
cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo; g) de elevacin: al lindero
que excede la altura del muro de cerramiento; h) enterrado: al ubicado debajo
del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construccin en la superficie. Art.
2006 Ley 26.994

Numerus clausus o Nmero cerrado: La regulacin de los derechos reales


en cuanto a sus elementos, contenido, adquisicin, constitucin, modificacin,
transmisin, duracin y extincin es establecida slo por la ley. Es nula la
configuracin de un derecho real no previsto en la ley, o la modificacin de su
estructura. Art. 1884 Ley 26.994

Objeto de la posesin y de la tenencia: El objeto de la posesin y de la tenencia


es la cosa determinada. Se ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o
una parte material de la cosa. Art. 1912 Ley 26.994

Objeto de los derechos reales: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o


una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte
indivisa. El objeto tambin puede consistir en un bien taxativamente sealado
por la ley. Art. 1883 Ley 26.994

Objeto Expropiable: Pueden ser objeto de expropiacin todos los bienes


convenientes o necesarios para la satisfaccin de la utilidad pblica, cualquiera
sea su naturaleza jurdica. Pueden pertenecer al dominio pblico o al dominio
privado; pueden ser cosas o no.

Oponibilidad erga omnes: Significa que pueden hacerse valer frente a todos
o lo que es igual contra todos los integrantes de la comunidad; tienen eficacia
contra cualquiera. Los derechos reales son absolutos y por lo tanto oponibles
erga omnes.

Percepcin de los frutos: El poseedor de buena fe hace suyos los frutos


percibidos y los naturales devengados no percibidos. Art. 1935 2do. prr. Ley
26.994

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 32


Perpetuidad del dominio: El dominio es perpetuo. No tiene lmite en el tiempo y
subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueo no
ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que ste adquiera el dominio por
prescripcin adquisitiva. Art. 1942 Ley 26.994

Posesin de mala fe: La mala fe se presume en los siguientes casos: a)


cuando el ttulo es de nulidad manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que
habitualmente no hace tradicin de esa clase de cosas y carece de medios para
adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado marcado o sealado, si el diseo fue
registrado por otra persona. Art. 1919 Ley 26.994

Posesin de buena fe: El sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no


conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error
de hecho esencial y excusable est persuadido de su legitimidad. Art. 1918 Ley
26.994

Posesin o tenencia vacua: Para adquirir por tradicin la posesin o la tenencia,


la cosa debe estar libre de toda relacin excluyente, y no debe mediar oposicin
alguna. Art. 1926 Ley 26.994

Posesin viciosa: La posesin de mala fe es viciosa cuando es de cosas


muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de
inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de confianza. Los
vicios de la posesin son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen.
En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea
contra el poseedor o sus representantes. Art. 1921 Ley 26.994

Posesin: Hay posesin cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce
un poder de hecho sobre una cosa, comportndose como titular de un derecho
real, lo sea o no. Art. 1909 Ley 26.994

Principio de autenticidad: De acuerdo con este principio solamente pueden


inscribirse en el registro, aquellos documentos que revistan carcter de
autnticos, vale decir, que hagan fe por s mismos y que sirvan inmediatamente
de ttulo, al dominio, al derecho real o asiento practicable (art. 3, ley 17801).

Principio de inscripcin: Todo documento por el que se constituya, transmita,


declare, modifique o extinga derechos reales sobre inmuebles, debe ser
inscripto para su publicidad y oponibilidad a terceros. Este principio tiene un
doble acepcin: a) Deben inscribirse en el Registro todos los documentos por
los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales sobre inmuebles y los que dispongan embargos, inhibiciones y dems
providencias cautelares; b) Estos documentos son oponibles a los terceros, slo
desde la registracin. En nuestro sistema legal la inscripcin no es constitutiva
de derechos reales, sino simplemente declarativa. As lo establece el art. 20 de
la ley 17.801, las escrituras no registradas producen plenos efectos respecto
de las partes intervinientes, sus herederos y los que han intervenido, en la
formulacin del documento, como el funcionario autorizante y los testigos; pero
no es oponible a terceros. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los
ttulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento
del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria
rige respecto de los derechos reales que se integran con la posesin.

Principio de la especialidad: Es necesaria una perfecta determinacin del


inmueble a los efectos de lograr una buena correlacin de los ttulos y un
encadenamiento perfecto de los distintos adquirentes dominiales. Requiere que
la cosa sobre la cual recae la inscripcin est determinada con toda precisin.
Nuestra ley exige que el asiento se redacte sobre la base de breves notas que

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 33


indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie
y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa
individualizacin (art. 12). De acuerdo con el sistema del folio real implantado
por la ley 17801, la matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un
folio especial en el que el inmueble estar perfectamente individualizado.

Principio de legalidad: El principio de legalidad impone que los ttulos que


pretendan su inscripcin en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un
previo examen, verificacin o calificacin, a fin de que en los libros hipotecarios
solamente tengan acceso ttulos vlidos o perfectos (concepto dado por Roca
Sastre). Se encuentran sujetos a calificacin: a) Aspectos formales: aquellos que
resultaren de la legislacin de fondo y, en especial, de los Cdigos Procesales,
y de la legislacin registral; b) Cumplimiento de los principios de rogacin,
prioridad, especialidad (en cuanto al derecho, sujetos e inmuebles) y tracto
sucesivo; c) Confrontacin de los asientos registrales antecedentes. Principio
de legalidad respecto de documentos de origen judicial: El registrador no puede
avanzar sobre el contenido ni el fundamento de la decisin judicial. El imperio
del juez es absoluto sobre el contenido de la sentencia, cualquier intromisin del
registrador por va de calificacin es arrogarse facultades que corresponden a
los magistrados, en detrimento de la cosa juzgada. Le est vedado al registrador
el control de los fundamentos que tuvo en cuenta el juez para decretar la
anotacin. En consecuencia, no son aspectos calificables: a) El contenido de la
sentencia; b) La congruencia del mandato con el procedimiento en que se dict.

Principio de legitimacin: Se entiende que toda informacin publicitada por


el registro es fidedigna y legtima a los efectos de resguardar la seguridad
jurdica. El registro da fe de la inscripcin registral, pero slo de los aspectos
extrnsecos, no los intrnsecos del documento por aquello de que la registracin
es no convalidante y declarativa.

Principio de prioridad: Significa que una inscripcin anterior tiene prioridad


sobre una posterior, y que inscripto y anotado un documento, no podr registrarse
otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el
presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de
vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concordantes (arts.
17 y siguientes, ley 17801). La prioridad de distintas anotaciones o inscripciones
respecto de un mismo inmueble se determinar por la fecha y el nmero de
presentacin asignado a los documentos en el registro.

Principio de rogacin: A los efectos de que se produzca una modificacin en


los asientos registrales, debe mediar una solicitud a tal efecto. Significa que las
anotaciones o inscripciones en el registro deben ser siempre hechas a pedido
de parte interesada; quedan excluidas, por consiguiente, las inscripciones o
cancelaciones de oficio. Est consagrado por el art. 6, ley 17801.

Principio de tracto sucesivo: Este principio consiste en que las sucesivas


inscripciones sobre un mismo inmueble deben estar encadenadas entre s,
de tal manera que cada nueva inscripcin se sustente en la otra anterior, que
es su antecedente legtimo y necesario. Este principio ha sido expresamente
consagrado en los arts. 14 y siguientes de la ley 17801.

Principio de tracto abreviado: Constituye una modalidad del principio anterior y


no una excepcin como alguna doctrina sostiene. Hay cuatro supuestos, y entre
ellos: La instrumentacin de escrituras simultneas como consecuencia de la
realizacin de ms de un acto jurdico en forma conjunta.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 34


Principios Registrales: Son una especie de ideas-fuerza, que inspiran a la ley,
no suelen estar enunciados en la misma como tales, y han sido desprendidos
por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral nos dice
que esos preceptos consagran tal o cual principio. Lpez de Zavalia propone
el siguiente concepto: son la versin sinttica y abreviada de las normas ms
generales que, en su armnica conjuncin, dan fisonoma propia a cada uno de
los rdenes jurdicos puestos en trminos de comparacin. Y manifiesta que en
cuanto a la utilidad de los principios, su determinacin es la consecuencia lgica
del modo continental de enfocar los problemas jurdicos, siempre en bsqueda
de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en s, es general en cada una
de sus normas, se buscan los principios como las reglas ms generales que
dominan a todas las dems. Sirven para comprender al orden jurdico que se
examina, como un sistema que sigue una determinada orientacin. Permiten
dar una descripcin sinttica de un determinado orden jurdico que facilita la
comparacin con otros rdenes jurdicos en las variantes fundamentales que los
rdenes comparados pueden presentar.

Propiedad: La Corte Suprema de Justicia de la Nacin la ha conceptualizado


a travs de sus resoluciones como todo inters apreciable del hombre, fuera
de s mismo, su vida y su libertad. Agregando posteriormente, a los efectos de
determinar si existe propiedad o no, que debe tratarse de un derecho adquirido
y no una mera expectativa o posibilidad.

Propiedad Horizontal: La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce


sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y
disposicin material y jurdica que se ejercen sobre partes privativas y sobre
partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Ttulo
y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del
inmueble as como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes
y conforman un todo no escindible. Art. 2037 Ley 26.994

Prrrogas: Son extensiones establecidas por ley para producir efectos de


manera autorizada o por peticin de parte, toda vez que conducen o producen
una extensin en el trmino o en el proceso inscriptorio fijado por la ley 17.801
en 180 das.

Publicidad posesoria: Es tambin llamada publicidad material y hace referencia


a la posesin, cuando a travs de ella los terceros interesados hayan conocido
o podido conocer la realidad extrarregistral. El deber de diligencia requiere: a)
el estudio de los ttulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y
c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la
realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la
posesin.

Publicidad Registral: Los asientos registrales son publicitados por distintos


medios: a) certificados, b) informes, c) copias y d) consulta personal de los
asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informtica,
resguardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel.

Registro no convalidante: un registro es no convalidante cuando no subsana


los defectos que padecen los ttulos nulos, ni siquiera en relacin con terceros.
El registro inmobiliario argentino tampoco reconoce el principio de la fe pblica
registral que otorga la presuncin absoluta de exactitud de lo registrado en
favor de determinados terceros.

Retrocesin: Procede la accin de retrocesin cuando no se le diere destino


alguno en un lapso de dos aos computados desde que la expropiacin qued

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 35


perfeccionada o cuando al bien expropiado se le diere un destino diferente al
previsto en la ley expropiatoria.

Servidor de la posesin: Se llama servidor de la posesin a quien utiliza una cosa


en virtud de una relacin de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad.
Art. 1911 2do. prrafo Ley 26.994

Servidumbre forzosa: Nadie puede imponer la constitucin de una servidumbre,


excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurdica de hacerlo,
caso en el cual se denomina forzosa. Son servidumbres forzosas y reales la
servidumbre de trnsito a favor de un inmueble sin comunicacin suficiente con
la va pblica, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotacin
econmica establecida en el inmueble dominante, o para la poblacin, y la de
recibir agua extrada o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio
grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterrneamente o en
caeras. Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnizacin con el del
fundo dominante, o con la autoridad local si est involucrada la poblacin, se
la debe fijar judicialmente. La accin para reclamar una servidumbre forzosa es
imprescriptible. Art. 2166 Ley 26.994

Servidumbre: La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos


inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad
sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo. Art. 2162
Ley 26.994

Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en


clasificar los sistemas registrales, aceptndolo slo desde el punto de vista de
atender las siguientes variantes tipificantes. Debe observarse, igualmente, que
existe cierto paralelismo entre las caractersticas de los distintos sistemas. a) Si
se toma como base de registracin la persona estaremos frente a un registro
personal, tal el caso del registro civil. Si el objeto de registracin es la cosa
estaremos frente a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en materia
de inmuebles o el dto.ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el criterio
de clasificacin atiende los efectos o aportes de la registracin, tendremos
registros declarativos y registros constitutivos. La distincin entre inscripciones
declarativas y constitutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde
atribuir a la inscripcin en lo relativo a la constitucin, transmisin, modificacin
y extincin de los derechos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene
como factor o elemento necesario para que tal mutacin se produzca. De este
modo, la modificacin jurdico real surge con la inscripcin. Es la establecida en
el rgimen jurdico de los automotores (dto.ley 6582/58) y de los equinos pura
sangre de carrera (ley 20378). En el sistema alemn la inscripcin es un acto
creador de derechos; el acto de transmisin no est concludo si no se inscribe.
En el sistema australiano o Torrens la matriculacin o inmatriculacin se inicia
con una solicitud del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza
un pormenorizado anlisis de los ttulos correspondientes a esa propiedad,
as como tambin de la configuracin fsica del bien, es decir que el anlisis
es jurdico y fsico. Si no hay objecin, y previa posibilidad de que terceros
formulen oposicin al pedido de inmatriculacin, el registro dicta una resolucin
disponindola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que es
llamado certificado de ttulo. ste se emite por duplicado, el original queda en el
registro y constituye el folio registral y el duplicado es entregado al propietario y
constituye su ttulo de propiedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del Cd. Civ. y
arts. 2 y 20 de la ley 17801, dejan en claro el carcter meramente declarativo de
la registracin en materia inmobiliaria. La inscripcin registral es a los efectos de
su oponibilidad frente a terceros interesados. La dinmica real se produce fuera
del registro. ste no es condicin necesaria en modo alguno para la eficacia y

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 36


solamente agrega un plus o complemento, de lo que resulta que es declarativa.
Difunde, expande o anoticia lo que ya estaba en la realidad extraregistral;
sumndole oponibilidad; no dejamos de advertir la incidencia de esa oponibilidad
en el plano de la patrimonialidad de los derechos reales. c) A su vez los registros
declarativos pueden ser convalidantes o no convalidantes. Ser convalidante
cuando al registrarse el ttulo que ingresa se subsanan ciertos defectos que lo
pueden afectan segn la leyes. El sistema espaol es convalidante. El art. 4 de
la ley 17801 establece el carcter no convalidante del sistema registral argentino.
Los sistemas registrales no convalidantes son, generalmente, precluyentes. En tal
caso el registro recibe el derecho real o el titulo constitutivo, bajo la regla primero
en el tiempo primero en el derecho. El registro le asigna un lugar conforme al
orden de llegada. Ello genera preferencias, teniendo en cuenta el ingreso del
documento (art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa de la publicidad,
segn la cual el documento inscripto queda protegido frente al no inscripto o al
que se inscribe despus. Tengamos en cuenta que la reforma ha posibilitado
la reserva de rango hipotecario art. 3135 del C.C. -; concesin normativa con
incidencia en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasificacin es fijado en
la tcnica de registracin los registros sern de inscripcin o transcripcin.
Claro ejemplo de un registro de transcripcin es el sistema francs. El registro
transcribe copia- la constitucin y/o transmisin de derechos reales sobre
inmuebles; siendo sta requisito de oponibilidad. En la tcnica de inscripcin,
el registrador procede a extractar de los documentos presentados las notas
predominantes y configurativas del asiento. La ley 17801 establece la tcnica de
inscripcin.

Superficie: El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se


constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso,
goce y disposicin material y jurdica del derecho de plantar, forestar o construir,
o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo,
segn las modalidades de su ejercicio y plazo de duracin establecidos en el
ttulo suficiente para su constitucin y dentro de lo previsto en este Ttulo y las
leyes especiales. Art. 2114 Ley 26.994

Tcnicas de registracin: Es conveniente hablar de registracin a los efectos de


incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registracin, segn los
distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripcin, b) transcripcin o c)
enlegajamiento. Se efecta por inscripcin cuando la oficina del registro recibe
el documento y realiza un extracto de l, de su contenido, los datos principales, y
los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan en la matricula.
Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de transcripcin cuando
la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa transcripcin puede ser
total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se compila en tomos
debidamente foliados y orden cronolgico, formndose aparte los ndices. En el
sistema francs se transcriben copian- los documentos que ingresan al registro
para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina recibe directamente
el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el registro nacional
de propiedad del automotor. Tambin guarda semejanza con la registracin
cronolgica asignada a la propiedad.

Tenencia: Hay tenencia cuando una persona, por s o por medio de otra, ejerce
un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del
poseedor. Art. 1910 Ley 26.994

Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocacin registral y


para quien en el derecho no ha operado mutacin si sta no est registrada. Para
Adrogu los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que el llama
terceros latinos, que sobre la base de la presuncin de integridad que resulta

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 37


del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevalecer su
situacin jurdico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones: a) hayan
obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscriptos y c)
de buena fe.

Terceros tutelados: En la normativa nacional ley 17.801- son terceros tutelados


todo aquel que tenga un inters legtimo, respecto del inmueble, vgr. el
adquirente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el
acreedor inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado slo puede
invocar la inoponibilidad del ttulo no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de
la buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesin. Slo
habr buena fe en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho,
no imputable a l, la existencia del ttulo o de un mejor derecho no inscripto.

Terceros interesados de buena fe: Art. 1893 CCyC Inoponibilidad. La


adquisicin o transmisin de derechos reales constituidos de conformidad a
las disposiciones de este Cdigo no son oponibles a terceros interesados y de
buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn


el caso.

Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es presupuesto


necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. Libro IV Titulo I
Capitulo 2.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos,


ni aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho
real.

..Siguiendo a Dez-Picazo puede sostenerse que la publicidad jurdica puede


tener grados diversos. Una primera equivale a mero anuncio o noticia. Por
ejemplo, para nuestro derecho las publicaciones mandadas por el art. 1857 del
Cdigo, ante la sustraccin, prdida o destruccin de ttulos valores en serie.
Luego existe una publicidad cualificada de segundo grado cuando la constancia
de un acto se convierte en el nico medio posible de prueba del mismo. As el art.
2222 del Cdigo establece que La prenda no es oponible a terceros si no consta
por instrumento pblico o privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuanta del
crdito. La de tercer grado es una publicidad legitimadora que es cuando la
publicidad se hace equivaler para los terceros de buena fe a la realidad jurdica.
sta es la publicidad posesoria y la publicidad registral meramente declarativa,
donde aadimos que las exigencias para configurar la buena fe pueden ser ms
o menos rigurosas. En el caso de nuestro derecho la buena fe exige un actuar
sumamente diligente, que como veremos, no se contenta con lo meramente
inscripto e informado por el registro, ni puede afirmarse en nuestro derecho que
la publicidad, y menos la sola registral, equivale a realidad. La publicidad de
cuarto grado, es la constitutiva cuando la publicidad es esencial para el propio
nacimiento del derecho. ALTERINI, Jorge H. Director general. ALTERINI,
Ignacio E.Coordinador. Director del tomo y autor de las glosas Prof. COSSARI
Nelson G. A. CDIGO CIVIL Y COMERCIAL comentado-Tomo IX Edit. La ley.
Bs.As. 2015 p. 102/103

Tiempo compartido: Se considera que existe tiempo compartido si uno o


ms bienes estn afectados a su uso peridico y por turnos, para alojamiento,
hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las
prestaciones compatibles con su destino. Art. 2087 Ley 26.994

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 38


Tipos de prorrogas: 1) Primera Prorroga Legal (Art. 10 Ley 5771): cuando
el registro insumiera en la primera calificacin ms de 30 das se le otorgar
una prorroga, igual al plazo excedido en 30 das. Debe otorgarse de oficio.
2) Segunda Prorroga Legal (Art. 11 Ley 5771): cuando el registro realice una
nueva observacin dentro de los ltimos 15 das del plazo inscriptorio que es de
180 das, se le otorgaran 15 das ms.

Transmisibilidad de los derechos reales: Todos los derechos reales son


transmisibles, excepto disposicin legal en contrario. Art. 1906 Ley 26.994

Unidad funcional: El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad


funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios
susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan
independencia funcional, y comunicacin con la va pblica, directamente
o por un pasaje comn. La propiedad de la unidad funcional comprende la
parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso comn del inmueble
o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o ms
unidades complementarias destinadas a servirla. Art. 2039 Ley 26.994

Uso: El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena,
su parte material o indivisa, en la extensin y con los lmites establecidos en el
ttulo, sin alterar su sustancia. Si el ttulo no establece la extensin del uso y goce
se entiende que se constituye un usufructo. El derecho real de uso slo puede
constituirse a favor de persona humana. Art. 2154 Ley 26.994

Usufructo: Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurdicamente


de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteracin de la sustancia, si es
una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un
derecho, cuando se lo menoscaba. Art. 2129 Ley 26.994

Utilidad Pblica: Comprende todos los casos donde se procure la satisfaccin


del bien comn sea ste de naturaleza material o espiritual. Prevalece el inters
o bienestar de la comunidad por sobre el inters o bienestar individual.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 39


m d u los

m1

m1 microobjetivos

Analizar los Derechos Individuales como integrantes del Derecho


Objetivo para comprender la esencia y clasificacin de estos conforme
a determinados parmetros, para discernir su tratamiento en el Cdigo
Civil y Comercial.

Reconocer las diferencias y similitudes entre los distintos derechos


individuales para comprender su constitucin, oponibilidad y publicidad.

Distinguir los Derechos Reales, Personales e Intelectuales, a los fines de


comprender la normativa aplicable a cada uno.

m1 contenidos

DERECHOS INDIVIDUALES

Antes de dar comienzo al desarrollo de este mdulo, lo invitamos a ver el video


de presentacin.

Ud. es abogado y conoce el Derecho Objetivo como ordenamiento jurdico del


cual se desprenden los Derechos Individuales, importando stos el poder o
facultad atribuida a una voluntad.

Es el sistema o conjunto de preceptos reguladores de la conducta humana, ema-


nados del Estado e impuestos por ste en forma coactiva, quien otorga el poder
o facultad.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 40


El Cdigo Civil y Comercial recepta los derechos individuales en el ttulo preli-
minar, bajo el captulo 4 derechos y bienes-, y dispone: Titularidad de dere-
chos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes
que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Cdigo
(art. 15): para determinar en el artculo siguiente: Bienes y cosas. Los dere-
chos referidos en el primer prrafo del artculo 15 pueden recaer sobre bienes
susceptibles de valor econmico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas
naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre (art. 16).

Este ttulo se completa con los derechos referidos al cuerpo humano (art. 17
CCyC: Derechos sobre el cuerpo humano. Los derechos sobre el cuerpo humano
o sus partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, teraputico, cientfico,
humanitario o social y slo pueden ser disponibles por su titular siempre que se
respete alguno de esos valores y segn lo dispongan las leyes especiales) y a
las comunidades indgenas (art. 18 CCyC Derechos de las comunidades ind-
genas. Las comunidades indgenas reconocidas tienen derecho a la posesin y
propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente ocupan y de aquellas
otras aptas y suficientes para el desarrollo humano segn lo establezca la ley,
de conformidad con lo dispuesto por el artculo 75 inciso 17 de la Constitucin
Nacional.

A los fines de profundizar la regulacin de los derechos individuales en el


Cdigo Civil y Comercial lo invitamos a leer los fundamentos dados por
la comisin redactora con relacin al captulo sobre derechos y bienes.

7. Derechos y bienes

7. 1. El problema legal
El Cdigo Civil ha regulado, dentro de los derechos reales (Libro Tercero), al
patrimonio como un atributo de la persona (nota al artculo 2322 del Cdigo
Civil), siguiendo una extensa y consolidada tradicin histrica. La regla se
basa en una relacin directa entre el sujeto individual y los bienes, as
como una vinculacin relevante entre estos ltimos y su valor econmico,
mientras que, excepcionalmente, se da un lugar a los bienes del dominio
pblico. Este esquema es insuficiente para solucionar conflictos actuales,
que tienen lugar en la jurisprudencia. La concepcin patrimonialista ha
ido cambiando, y aparecieron bienes que, siendo de la persona, no tienen
un valor econmico, aunque s una utilidad, como sucede con el cuerpo
humano, rganos, genes, etc. La relacin exclusiva entre los bienes y la
persona tambin ha mudado y aparecen las comunidades, como ocurre
con los pueblos originarios. Finalmente, los conflictos ambientales se
refieren a bienes que son mencionados en el Cdigo como del dominio
pblico, pero la Constitucin y la ley ambiental los considera colectivos,
y no solamente de propiedad del Estado. Es necesario proveer principios
en relacin a estos temas que, por su amplitud, no pueden estar
metodolgicamente ubicados, exclusivamente, en materia de derechos
reales. Por eso, se introduce un Captulo del Ttulo Preliminar que, con
pocos textos, permite disponer de unas guas generales que luego se

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 41


desarrollarn en artculos particulares, leyes especiales y jurisprudencia.
Dada la magnitud del cambio que se propone, es necesario ampliar algo
ms estos fundamentos.

7. 2. Mtodo
El mtodo seguido por el Cdigo Civil y por el Proyecto de 1998 es un
elemento fundamental para desentraar la arquitectura del sistema.
El Cdigo Civil regula este tema en el Libro Tercero, con un Ttulo I (artculos
2311 y ss.) que alude a las cosas consideradas en s mismas, desarrolla
la nocin de bienes, cosas, muebles, inmuebles, fungibles, consumibles,
divisibles, principales, accesorias y su enajenabilidad. En los artculos
2339 y ss. se trata de las cosas en relacin a las personas, los bienes
pblicos y privados del Estado, y los que son susceptibles de apropiacin
privada, los bienes municipales, de las iglesias y de los particulares.
El Proyecto de 1998 contiene un Libro Segundo dedicado a la parte
general, que trata de la persona humana (Ttulo I), de la persona jurdica
(Ttulo II), y del patrimonio (Ttulo III).
Este ltimo contiene un Captulo 1, referido al activo (bienes y cosas
considerados en s mismos y con relacin a los derechos (Seccin 1),
y a las cosas consideradas en relacin a las personas (Seccin 2) un
Captulo 2 sobre la garanta comn y un Captulo 3, sobre la vivienda.
Interesa analizar ahora el contenido del Libro segundo, Ttulo III, Captulo
1, Seccin 1 y 2, que consiste en lo siguiente:
Bienes y cosas considerados en s mismos y con relacin a los derechos
(arts. 214 a 225): definicin de bienes, cosas, bienes registrables, inmuebles,
muebles, cosas divisibles, principales, accesorias, consumibles, fungibles,
frutos, productos, bienes fuera del comercio.
Cosas consideradas en relacin a las personas (arts. 226 a 230):
definicin del dominio pblico, dominio privado del Estado, y bienes de
los particulares.
De lo expuesto se desprende que el orden seguido se basa en distinguir:
La persona humana o jurdica y sus derechos individuales sobre los
bienes:
a) Elemento subjetivo: el sujeto que se tiene en consideracin es la
persona humana o jurdica, pero no se tiene en cuenta a las comunidades
(propiedad de los pueblos originarios), que en la Constitucin actual son
sujetos de derecho.
b) Elemento objetivo: en cuanto al objeto, se dirige a los bienes, que
son susceptibles de apreciacin econmica. Dentro de esta categora se
distingue a los bienes materiales que son cosas y, adems, a los que
estn dentro y fuera del comercio. Estas divisiones no toman en cuenta
a bienes que no son susceptibles de apreciacin econmica, pero que
presentan otro tipo de utilidades, como el cuerpo humano.
Las conclusiones metodolgicas son las siguientes:
1) Hay un grado de generalizacin creciente, porque en el Cdigo Civil
se incluy este tema en el Libro Tercero sobre derechos reales y en el
Proyecto de 1998 se lo regula en el Libro Segundo, que est dedicado a
la parte general.
2) La propuesta de regulacin del Proyecto de 1998 contina siendo
insuficiente para contemplar los nuevos conflictos, probablemente porque,
al momento de su elaboracin, la reforma constitucional era demasiado
novedosa.
3) Sin perjuicio de mantener la regulacin especfica de los derechos
reales, es necesario contemplar los nuevos supuestos. Esa regulacin no

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 42


puede ser exhaustiva, ya que, en gran medida, est en leyes especiales. El
punto de equilibrio regulatorio es, entonces, una serie de pautas generales
incluidas en el Ttulo Preliminar. Se propone mantener la clasificacin
existente en materia de derechos reales, que es tradicional, consolidada,
y que se basa en derechos individuales de las personas sobre bienes
(susceptibles de valoracin econmica), y, al mismo tiempo, contemplar
otros aspectos que ya estn en la prctica social y en el sistema jurdico:
a) Derechos de propiedad comunitaria de los pueblos originarios.
b) Derechos sobre el cuerpo humano y sus partes.
c) Derechos de incidencia colectiva.
La regulacin de estos aspectos plantea, a su vez, cuestiones complejas
relativas a su tratamiento.

7.3. Bienes
Las nociones jurdicas de bien, cosa y patrimonio estn sometidas a
tensiones derivadas de los cambios socioeconmicos de nuestro tiempo.
En relacin al bien, como dijimos, la tradicin legislativa identifica a los
bienes con la valoracin econmica. Para este fin, no es determinante
si son materiales (cosas) o inmateriales, porque lo que interesa es que
tengan valor, y este elemento, para la letra del Cdigo Civil y, en su
interpretacin para la mayora de la doctrina, es econmico y no afectivo.
Para aportar mayor claridad a esta cuestin habra que sealar que,
desde el punto de vista econmico, los objetos pueden tener o no valor
patrimonial. Si tienen valor econmico, pueden, a su vez, entrar en el
comercio y tener precio, que surge de la oferta y la demanda.
En el Cdigo Civil, la nocin de bien est estrechamente vinculada a este
enfoque econmico. Por lo tanto, si se sigue utilizando este vocablo en su
sentido tcnico tradicional, no podra aplicarse a los bienes ambientales,
o al cuerpo, o partes del cadver.
En relacin a las cosas, se las define como los objetos materiales
susceptibles de tener un valor (artculo 2311 del Cdigo Civil). Desde
el punto de vista fsico, cosa es todo lo que existe; no slo los objetos
que pueden ser propiedad del hombre, sino tambin todo lo que en la
naturaleza escapa a esta apropiacin exclusiva: el mar, el aire, el sol, etc.
(nota al artculo 2311 del Cdigo Civil). Desde el punto de vista jurdico,
esta nocin se ha circunscripto para no abarcar toda la materialidad ni la
utilidad, y por ello debemos limitar la extensin de esta palabra a todo
lo que tiene un valor entre los bienes de los particulares (nota citada).
En cuanto al vocablo patrimonio, da lugar al distingo entre bienes
patrimoniales y extrapatrimoniales. Habitualmente se considera que el
patrimonio es un atributo de la persona, y est integrado por bienes, es
decir, que tiene valor econmico.
Estos conceptos tienen un campo de aplicacin especfico que deseamos
mantener por su tradicin y grado de conocimiento, pero tambin debemos
agregar otras categoras que contemplen los nuevos supuestos.

7.4. Derechos
En relacin a los temas que venimos considerando, conviene examinar el
distingo entre derechos individuales y colectivos.
La Corte Suprema de Justicia de la Nacin seal, en el precedente
Halabi, que la regla general en materia de legitimacin es que los
derechos sobre bienes jurdicos individuales son ejercidos por su titular.
Es decir que la regla general son los derechos individuales protegidos por
la Constitucin y el Cdigo Civil, lo que incluye el derecho de dominio,

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 43


condominio, etctera. En el mismo precedente Halabi se dijo: los
derechos de incidencia colectiva que tienen por objeto bienes colectivos
(artculo 43 de la Constitucin Nacional) son ejercidos por el Defensor del
Pueblo de la Nacin, las asociaciones que concentran el inters colectivo
y el afectado. En estos supuestos existen dos elementos de calificacin
que resultan prevalentes. En primer lugar, la peticin debe tener por objeto
la tutela de un bien colectivo, lo que ocurre cuando ste pertenece a toda
la comunidad, siendo indivisible y no admitiendo exclusin alguna. Por
esta razn slo se concede una legitimacin extraordinaria para reforzar
su proteccin, pero en ningn caso existe un derecho de apropiacin
individual sobre el bien ya que no se hallan en juego derechos subjetivos.
En consecuencia distinguimos entre:
Derecho subjetivo sobre un bien individualmente disponible por su titular:
se trata del patrimonio como atributo de la persona, los bienes que lo
integran, y los derechos reales o creditorios.
Derechos de incidencia colectiva sobre bienes colectivos: se refiere a
aqullos que son indivisibles y de uso comn, sobre los cuales no hay
derechos subjetivos en sentido estricto. Estos bienes no pertenecen a la
esfera individual sino social y no son divisibles en modo alguno.
Derechos individuales homogneos: en estos supuestos una causa
comn afecta a una pluralidad de derechos y por lo tanto se permite
un reclamo colectivo. Se diferencian de los primeros en cuanto a que
se permiten procesos colectivos, como lo proponemos en materia de
responsabilidad. Se distinguen de los segundos porque son derechos
subjetivos individuales y no indivisibles, como el ambiente.
Esta clasificacin tiene un impacto decisivo en las normas referidas al
patrimonio, contratos y responsabilidad civil.

Conforme a la denominacin del cdigo Velezano decimos: Todo derecho


subjetivo contiene tres elementos, a saber:
a) El sujeto, a quien el ordenamiento jurdico otorga el poder o facultada;
b) El objeto del derecho, que puede ser una persona o una cosa, sea que
pueda exigir determinado comportamiento o bien ejercer sus facultades
en forma directa.
c) La causa del derecho, que es el hecho o acto jurdico que le ha dado
nacimiento.

Siendo el derecho desde el punto de vista objetivo un sistema de


preceptos regulatorios de la conducta humana, cuya finalidad es asegurar
la existencia de la sociedad, slo dentro de sta son concebibles los
derechos subjetivos que de aquel se derivan. El derecho es relacin del
hombre con el hombre (proportio hominis ad hominem). Todo derecho
subjetivo implica una relacin entre sujetos, es decir, entre personas,
regulada por el derecho objetivo. Si una persona es titular de un derecho,
otra u otras personas estarn necesariamente sujetas a un deber: derecho
y deber son correlativos (ius et obligatio sunt correlato) GATTI, Edmundo
Derechos Reales-Teora General Ed. Lajuane-2006, pgs. 32-33

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 44


Llegados a esta instancia le recomendamos realizar la Actividad 1
titulada Derechos Reales, Personales e Intelectuales y la Actividad
2 titulada Manifestaciones de la propiedad intelectual, utilizando los
asistentes acadmicos que le permitirn comprender mejor el tema
desarrollado en este primer apartado.

PUBLICIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA

Si bien existen muchos criterios de clasificacin de los derechos individuales,


hemos tomamos slo tres de ellos que resultan significativos para la materia que
nos interesa, Derecho Registral I.

a) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos. Los primeros son


oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten exigir una conducta a
personas o persona determinada.
b) Por el carcter econmico o no del contenido: Pueden ser patrimoniales
o extramatrimoniales. Sern patrimoniales cuando sean susceptibles de
apreciacin pecuniaria, y sern extramatrimoniales cuando no sean susceptibles
de una medida de valor econmico
c) Por el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su vez, con
relacin a los personales hablaramos de facultades y con relacin a los reales
hablaramos de poderes.
Los derechos intelectuales, con las manifestaciones de derecho de autor y de
propiedad industrial, importan una categora distinta.

Puede decirse que recin en 1968, a travs de la reforma introducida por la


ley 17711, a los Art. 2505 y 3135 del Cdigo Civil, se incorpora a la legislacin
de fondo, aplicable a todos los derechos reales inmobiliarios, la publicidad
registral inmobiliaria. De alguna manera, puede afirmarse que signific la
institucionalizacin de los registros de la propiedad inmueble que venan
funcionando en las distintas provincias.

La normativa vigente Cdigo Civil y Comercial- mantiene el carcter declarativo


de la publicidad registral inmobiliaria en el art. 1893, sin embargo el principio
de buena fe y abuso del derecho sealado en el ttulo preliminar capitulo 3
Ejercicio de los derechos- marcan una diferencia importante al momento de
resolverse el caso concreto.

A los efectos de comprender esta disposicin art.1893- del Cdigo Civil


y Comercial lo invitamos a leer detenidamente el desarrollo realizado
en ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. Cossari
Nelson. Dir. del tomo. CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado
Exegtico, TOMO IX Edit. La ley. Bs. As. 2015.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 45


Art. 1893 CCyC Inoponibilidad. La adquisicin o transmisin de
derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este
Cdigo no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras
no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la
inscripcin registral o la posesin, segn el caso. Si el modo consiste en
una inscripcin constitutiva, la registracin es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse
de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos
que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho real.
Oponibilidad Aunque el derecho real se hubiere adquirido o transmitido
conforme las disposiciones del Cdigo o de la ley de que se trate el
mismo no es oponible a terceros interesados de buena fe si no ostentan
publicidad suficiente.
Publicidad Atento el requisito de la necesaria publicidad para la
oponibilidad a terceros, es previo tratar este tema.
La publicidad, en general, es en esencia la actividad tendiente a lograr
que algo sea pblico.
La publicidad en el derecho privado responde a la necesidad de dar
a conocer situaciones jurdicas que pueden afectar los intereses de
quienes no fueron parte en las mismas. Apariencia y publicidad se
encuentran ligadas, toda apariencia es en s misma una cierta forma de
publicidad y toda publicidad engendra una apariencia.
Siguiendo a Dez-Picazo puede sostenerse que la publicidad jurdica
puede tener grados diversos. Una primera equivale a mero anuncio o
noticia. Por ejemplo, para nuestro derecho las publicaciones mandadas
por el art. 1857 del Cdigo, ante la sustraccin, prdida o destruccin
de ttulos valores en serie. Luego existe una publicidad cualificada de
segundo grado cuando la constancia de un acto se convierte en el
nico medio posible de prueba del mismo. As el art. 2222 del Cdigo
establece que La prenda no es oponible a terceros si no consta por
instrumento pblico o privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuanta
del crdito. La de tercer grado es una publicidad legitimadora que es
cuando la publicidad se hace equivaler para los terceros de buena fe a la
realidad jurdica. sta es la publicidad posesoria y la publicidad registral
meramente declarativa, donde aadimos que las exigencias para
configurar la buena fe pueden ser ms o menos rigurosas. En el caso de
nuestro derecho la buena fe exige un actuar sumamente diligente, que
como veremos, no se contenta con lo meramente inscripto e informado
por el registro, ni puede afirmarse en nuestro derecho que la publicidad,
y menos la sola registral, equivale a realidad. La publicidad de cuarto
grado, es la constitutiva cuando la publicidad es esencial para el propio
nacimiento del derecho.
La publicidad de los derechos reales, escribe Moisset de Espans, es la
actividad dirigida a hacer cognoscible una situacin jurdica real, y que
persigue como finalidad primordial la proteccin del crdito y la seguridad
del trfico jurdico. O como afirma Gatti, es la exteriorizacin de las
situaciones jurdicas reales (...) a los efectos de que, posibilitando su
cognoscibilidad por los terceros interesados, puedan serles oponibles.
En rigor, refirindonos especficamente a la publicidad registral, sta
no solo hace conocer, la constitucin, transferencia y extincin de
los derechos reales, y la existencia o inexistencias de cargas reales,
afectaciones como el sometimiento al rgimen de proteccin de la
vivienda, al rgimen del tiempo compartido o mutaciones en el mismo
derecho de dominio como la que sucede ante el otorgamiento e

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 46


inscripcin del reglamento de copropiedad, sino que tambin publicita
otra serie de situaciones que inciden sobre los bienes, como las medidas
cautelares ya sea sobre las cosas, ya sobre las personas.
Los objetivos de proteccin del crdito y desarrollo del mismo y
la seguridad en el trfico jurdico se ha dicho que son objetivos de
ndole econmica deseables en una sociedad organizada. Pero a su
vez trasciende lo meramente econmico dando paz y estabilidad a las
relaciones sociales.
La necesidad de la publicidad en los derechos reales es una consecuencia
del carcter absoluto de estos derechos que pone a todos la sociedad
en el trance de respetar los mismos. Como afirmaba Vlez citando
a Freitasen la ya citada nota alart. 577delCdigo Civilderogado:
Por la naturaleza de las cosas, por una simple operacin lgica, por un
sentimiento espontneo de justicia, por el inters de la seguridad de las
relaciones privadas a que se liga la prosperidad general, se comprende
desde el primer momento que el derecho real debe manifestarse por
otros caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal,
y que esos signos deben ser tan visibles y tan pblicos cuanto sea
posible. No se concibe que una sociedad est obligada a respetar un
derecho que no conoce.
Publicidad registral La seguridad dinmica, o de trfico indica Moisset
de Espans procura brindar proteccin a los terceros que se ven
involucrados en la circulacin de la riqueza, aspecto este ltimo que se
proyecta en dos vertientes: los acreedores del enajenante, que contaban
con el patrimonio de ese sujeto como garanta de sus crditos, y no
deben verse burlados por enajenaciones fraudulentas; y los adquirentes,
que no deben estar expuestos a la sorpresa de que el bien que se les
transmite se encuentre gravado o embargado.
La publicidad registral protege principalmente la seguridad dinmica
permitiendo que los interesados conozcan la situacin de los inmuebles
y otras cosas registrables. Se trata de la publicidad oficial, un instrumento
por el cual el Estado da a conocer o permite conocer la situacin jurdica
de los inmuebles, tratando con ello de dar fijeza y seguridad al trfico
jurdico de determinados bienes, que por su importancia econmica
acceden a la registracin.
La exteriorizacin posesoria resulta insuficiente para proteger la
seguridad dinmica, y entonces suele aparecer la publicidad registral
como medio idneo para contribuir a la seguridad del trfico, poniendo
al alcance de cualquier interesado la posibilidad de tomar conocimiento
de la situacin jurdica del bien, su libre disponibilidad o los gravmenes
y cargas que sobre l pesan. En determinados casos como cuando los
derechos no tienen por objeto las cosas, como en el caso de los derechos
intelectuales, la registracin tambin defiende la seguridad esttica.
Tambin es fundamental en la proteccin de la seguridad esttica de
aquellos derechos reales que no se ejercen por la posesin, y en todo
caso siempre coadyuva a un adecuado resguardo de los derechos que
s se ejercen por la posesin.
La seguridad jurdica se ha dicho est en la raz misma del Registro,
es su razn de ser como institucin. De ah que se pueda definir aqul
como un rgano de realizacin de la garanta constitucional del principio
de seguridad jurdica en la esfera privada.

Los mdulos siguientes integran el estudio profundizado de la publicidad


registral inmobiliaria.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 47


m1 material

Material bsico

Cdigo Civil y Comercial ley 26.994 con modif.. leyes 27.077 y 27.271
Ley 26994 ndice temtico y leyes derogadas y modificadas
Ley 340 Cdigo Civil Velez Sarsfield
Ley 27077 Modifica vigencia Cdigo Civil y Comercial
Ley 27271 Modifica Cdigo Civil y Comercial
ndice Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
Ley 17801 Publicidad Registral Inmobiliaria mod. Ley 26.994
Ley 22362 Marcas y Designaciones
Ley 11723 Derecho de Autor
Ley 24481 Patentes y Modelos de Utilidad
Dto. Ley 6673/1963 Modelo y Diseo Industrial

Pginas web:
http://www.infoleg.gob.ar/
http://infojusnoticias.gov.ar/
http://www.csjn.gov.ar/
http://www.acaderc.org.ar/

Material Complementario:

ALTERINI, Jorge H. (Dir. Gral.), ALTERINI, Ignacio E. (Coord. Gral.)


CODIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado-Tratado Exegtico Tomos I a
XI, Edit. La Ley 2015.

RIVERA, Julio-MEDINA, Graciela (Direc.) CODIGO CIVIL Y COMERCIAL


Ley 26.994 Tomos I a VI, Edit. La Ley 2014.

LORENZETTI, Ricardo L. (Dir.) De Lorenzo, Miguel F. Lorenzetti, Pablo


(Coord.) CDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIN Comentado.
Tomos I a XI, Edit. Rubinzal Culzoni. 2014.

CASABE, Eleonora Incidencias del Codigo Civil y Comercial-Derecho


notarial, registral e inmobiliario Edit. Hammurabi. 2015.

m1 actividades

m1 | actividad 1

Derechos Reales, Personales e Intelectuales

Usted se ha recibido recientemente de abogado y trabaja desde hace algunos


meses en un Estudio Jurdico-Notarial all

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 48


Realice un documento, cuya extensin no puede superar una carilla en letra Arial
N 11(once), donde determine lo siguiente:

a) Diferencias y similitudes entre los Derechos Reales y Personales, conforme


Cdigo Civil y Comercial, respecto a constitucin, objeto, elementos, duracin
y oponiblidad. A 1

b) A partir de los Derechos Intelectuales especficamente el derecho de autor-,


determine la ubicacin del Derecho Moral y el Derecho Patrimonial dentro de la
clasificacin de los derechos individuales en cuanto a contenido econmico y
oponiblidad. A 2

m1 |actividad 1 | AA

asistente acadmico 1

Cdigo Civil y Comercial Libro IV DERECHOS REALES - TITULO I Arts.


1883, 1892 y 1893

Art. 1883 Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material
de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.

El objeto tambin puede consistir en un bien taxativamente sealado por la ley.

Art. 1892 Ttulo y modos suficientes. La adquisicin derivada por actos entre
vivos de un derecho real requiere la concurrencia de ttulo y modo suficientes.

Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las formas estableci-
das por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.

La tradicin posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos


reales que se ejercen por la posesin. No es necesaria, cuando la cosa es tenida
a nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al
que la posea a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el posee-
dor la transfiere a otro reservndose la tenencia y constituyndose en poseedor
a nombre del adquirente.

La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos


reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas
no registrables, cuando el tipo del derecho as lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisicin de la servidumbre positiva.

Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.

A la adquisicin por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro


Quinto.

Art. 1893 Inoponibilidad. La adquisicin o transmisin de derechos reales cons-


tituidos de conformidad a las disposiciones de este Cdigo no son oponibles
a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn


el caso.

Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es presu-


puesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 49


No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos,
ni aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho
real.

m1 |actividad 1 | AA

asistente acadmico 2

Consulte el documento incorporado en materiales de la asignatura como ndice


Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

m1 | actividad 2

Manifestaciones de la propiedad intelectual


Usted contina desarrollando su profesin en aquel estudio Jurdico-Notarial
donde inici sus tareas hace un par de meses. Cada nuevo trabajo que realizar
es un nuevo desafo que amerita estudio y sistematizacin de los conocimientos
disponibles

Analice las distintas manifestaciones de la propiedad intelectual efectuando un


esquema que contenga cuatro columnas con los siguientes tems:

a) Clase de derecho intelectual. A 1

b) Objeto protegido.

c) Carcter de la registracin y autoridad de aplicacin. A 2

d) Legislacin que lo contempla.

m1 |actividad 2 | AA

asistente acadmico 1

Aqu se hace referencia a las distintas manifestaciones de propiedad intelectual.


Vea el cuadro de manifestaciones IC 1.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 50


m1 |actividad 2 |asistente acadmico 1 | IC

informacin complementaria 1

m1 |actividad 2 | AA

asistente acadmico 2

Aqu se hace referencia a las diferencias entre las distintas manifestaciones de


propiedad intelectual. Vea el cuadro de diferencias IC 1.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 51


m1 |actividad 2 |asistente acadmico 2 | IC

informacin complementaria 1

m1 glosario

Adquisicin legal de derecho real: Se adquieren por mero efecto de la ley: a)


los condominios con indivisin forzosa perdurable de accesorios indispensables
al uso comn de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerra-
miento es forzoso; b) el condominio que se origina en la accesin de cosas
muebles inseparables; c) la habitacin del cnyuge y del conviviente suprstite,
y d) los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe. Art. 1894
Ley 26.994

Anotacin Preventiva: Esta reservada a los certificados, a los que estas cons-
tancias, que hacen a la llamada publicidad formal del Registro y que el sistema
impone a los escribanos a solicitarlos para autorizar actos sobre los cuales se
transmitan o extingan Derechos Reales sobre inmuebles. El certificado es el
medio sustancial o formal para la publicidad por parte del Registro, tiene en prin-
cipio dos grandes efectos: 1) Anoticiamiento. Es decir, informar y en esto, tiene
en comn con los informes: informar el estado jurdico de los inmuebles, la libre
disponibilidad de este. 2) Genera una anotacin preventiva: que opera como
una reserva de prioridad, como un guardar un lugar, como un bloqueo, a favor
del negocio en gestin, a favor de una operacin inmobiliaria, a favor de un acto
dinamizante de derecho real sobre inmueble que se est forjando.

Anotaciones: es un asiento no perdurable, que corresponde a derechos o siste-


mas personales que llega al registro por que inciden en las inscripciones. Supone
un derecho accesorio, en cuanto a que el resultado opera en otro asiento.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 52


Avenimiento en la expropiacin: Hay avenimiento cuando el expropiante
adquiere directamente del propietario, dentro de los valores mximos estimados
por el Tribunal de Tasaciones de la Nacin o Consejo General de Tasaciones en
la Provincia de Crdoba, para los bienes inmuebles o las oficinas tcnicas com-
petentes para los bienes que no sean inmuebles. Es decir, hay aceptacin del
valor asignado por parte del expropiado. En el caso de los inmuebles, el valor
de tasacin, existiendo avenimiento, se incrementa automticamente en un diez
por ciento por todo concepto. En caso de no existir avenimiento, el expropiante
deber promover la accin judicial de expropiacin. En esta accin de expropia-
cin, slo puede discutirse el valor del bien sujeto a expropiacin.

Bienes fuera del comercio: Estn fuera del comercio los bienes cuya transmi-
sin est expresamente prohibida: a) por la ley; b) por actos jurdicos, en cuanto
este Cdigo permite tales prohibiciones. Art. 234 ley 26.994

Bienes que integran el tiempo compartido: Con independencia de la natu-


raleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del rgimen legal al
que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con
inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de stos sea compatible con los
fines mencionados. Art. 2088 Ley 26.994

Bienes y cosas: Los derechos referidos en el primer prrafo del artculo 15


pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor econmico. Los bienes mate-
riales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables
a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del
hombre. Art. 16 Ley 26.994

Bloqueo registral: Es el efecto que produce el ingreso de un documento al


Registro con entidad para producir reserva de prioridad, interponiendo una
barrera a todos los documentos que ingresen posteriormente respecto de un
mismo inmueble. Hay inmutabilidad de la situacin registral a favor de quien
solicit un certificado. Cabe aclarar que dicha inmutabilidad es aplicable no slo
a los nuevos documentos que ingresen, a los que se les advertir de la cons-
tancia del certificado, sino al propio Registro. Es decir, el certificado registral
ser oponible a los terceros y a la entidad registral quien no puede invocar -a
posteriori- una registracin que ha omitido informar -por ejemplo, un embargo- o
que ha publicitado defectuosamente. Si bien se habla de bloqueo registral, ello
no implica que se impida el acceso de otros documentos respecto del inmueble
objeto del negocio jurdico, sino que ingresan y son anotados por el Registro
con carcter condicional a las resultas de la presentacin en trmino del docu-
mento autorizado.

Buena fe: .Las facetas de la buena fe El principio de la buena fe, contem-


plado por el artculo 9 CCyC, abarca sus dos conocidas facetas o perfiles. a)
La buena fe objetiva Se relaciona con el comportamiento leal, probo, correcto,
honesto (la observancia de la fe fides que alguien debe a otro) con que es
dable actuar en las relaciones jurdicas y sus fuentes. Tiene particular relieve
en la formacin, celebracin y ejecucin de los negocios jurdicos. b) La buena
fe subjetiva Apunta a la proteccin de una creencia o certeza razonable, sea
cuando se confa en la titularidad del propio derecho o inters, sea cuando se
confa en la titularidad del ajeno. Parte de la consideracin que las personas
pueden confiar en las situaciones tal como se les presentan y ello impone una
valoracin de tipo subjetivo. Las sealadas facetas no excluyen que se est en
presencia de una nocin nica. Como se ha dicho, si el obrar de una persona
coincide con el que observa un hombre probo y recto, puede decirse que se
ajusta a la buena fe objetiva; si no coincide, pero quien acta lo hace con la
conviccin de obrar rectamente, habr buena fe subjetiva y si ello es verdad, el

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subjetivamente justificado, no lo est objetivamente?. Independientemente de
ello, es cierto que a veces la ley se refiere al estado subjetivo y otras al compo-
nente objetivo del obrar.

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. TOBAS, Jos W. Dir.
del tomo CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO I
Edit. La ley. Bs. As. 2015 p. 57/58

Buena fe de parte del tercero interesado: Concepciones de la buena fe: .


La ltima manera de conceptualizar la buena fe subjetiva, coincide con la que
ha primado en nuestro pas y es la que contiene el art. 974delCdigo Civilde
Suiza de 1907. Explica Jorge H. Alterini que all los terceros son de buena fe si
no han conocido o debido conocer circunstancias silenciadas por el Registro.
En la frmula helvtica la buena fe no es viable ante el conocimiento de la rea-
lidad registral y tambin cuando no se ha llegado a conocer por no aplicarse la
debida diligencia para poder hacerlo. Si se adopta una actitud despreocupada
e indiferente se desecha la buena fe, pues la buena fe no puede invocarse por
quienes no despliegan todo el cuidado y el esmero razonablemente necesarios
para no quedar supeditados a una realidad registral inexacta. Para ser de buena
fe no hay que conocer ni deber conocer.... Alterini, Jorge H. Director general.
Alterini, Ignacio E.Coordinador. Director del tomo y autor de las glosas Prof.
Cossari Nelson G. A. Cdigo Civil y Comercial comentado-Tomo IX Edit. La ley.
Bs.As. 2015 p. 115

Cancelacin de la hipoteca: Es el acto por el que se deja sin efecto la ins-


cripcin registral. Puede haberse extinguido la hipoteca por cualquiera de los
medios mencionados y no haberse cancelado la inscripcin registral.

Cementerios privados: Se consideran cementerios privados a los inmuebles de


propiedad privada afectados a la inhumacin de restos humanos. Art. 2103 Ley
26.994

Clases de derechos: Como se dice en el comentario a los dos artculos


siguientes, la enunciacin de derechos y bienes all mencionados se completa
con los derechos de incidencia colectiva a que se refiere este artculo. As, en
el ttulo preliminar (arts.14 a 18) se deslinda: a) los derechos individuales sobre
bienes que integran el patrimonio (art. 14 y 15); b) los derechos individuales
sobre el propio cuerpo que carecen de valor patrimonial (art.17); c) los derechos
de incidencia colectiva (este artculo), y d) los derechos de las comunidades
indgenas sobre bienes comunitarios (art.18). El texto propuesto por la Comisin
fue parcialmente modificado por el Poder Ejecutivo nacional antes de la remisin
del Proyecto al Congreso Nacional y estableca una clasificacin tripartita de
derechos (que ha quedado reducida a una bipartita)

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. TOBAS, Jos W. Dir.
del tomo CODIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO I
Edit. La ley. Bs. As. 2015 p. 102

Clases de inscripciones y anotaciones: 1) Inscripciones o Anotaciones Defini-


tivas: concluyen un proceso inscriptorio que culmina en una matriculacin (ins-
cripcin). 2) Inscripcin Provisional o Anotaciones Provisionales: surgen de un
proceso inscriptorio que a sido observado, supone situaciones de prioridad, de
sostn de un lugar. 3) Inscripcin Condicionada o Anotacin Condicional: Art. 18
Ley 17801 surge o resulta de dos derechos incompatibles que esperan ver si cae
otro o se materializa un derecho porque hay alguien que gan en prioridad por
un certificado.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 54


Clasificacin de los derechos individuales: Pueden clasificarse conforme a
los siguientes criterios: a) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos.
Los primeros son oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten exigir
una conducta a personas o persona determinada. b) Por el carcter econmico
o no del contenido: Pueden ser patrimoniales o extramatrimoniales. Sern patri-
moniales cuando sean susceptibles de apreciacin pecuniaria, y sern extrama-
trimoniales cuando no sean susceptibles de una medida de valor econmico. c)
Por el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su vez, con relacin a
los personales hablaramos de facultades y con relacin a los reales hablaramos
de poderes. Los derechos intelectuales, con las manifestaciones de derecho de
autor y de propiedad industrial, importan una categora distinta.

Condominio: Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que


pertenece en comn a varias personas y que corresponde a cada una por una
parte indivisa. Las partes de los condminos se presumen iguales, excepto que
la ley o el ttulo dispongan otra proporcin. Art. 1983 Ley 26.994

Conflicto de poderes: Los documentos originados en sede judicial, en razn


de sus caractersticas particulares, en caso de ser observados y existir reiter-
acin del mandato judicial o insistencia de su cumplimiento, el director del Reg-
istro confirmar o rectificar la calificacin practicada dentro del plazo mnimo
para los recursos. En caso de confirmarse la observacin resolver la inmediata
elevacin de los antecedentes a la Cmara Civil y Comercial, y la decisin de
sta har cosa juzgada. Deben mantenerse las inscripciones y anotaciones pro-
visionales y condicionales durante la sustanciacin del mismo. (Ley provincia de
Crdoba 5771, art. 20)

Conjuntos inmobiliarios: Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo,


barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o nuticos, o
cualquier otro emprendimiento urbanstico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo
dispuesto en las normas administrativas locales. Art. 2073 Ley 26.994

Convalidacin de los derechos reales: Si quien constituye o transmite un dere-


cho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitucin o transmisin
queda convalidada. Art. 1885 Ley 26.994

Cosas divisibles: Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porcio-
nes reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogneo
y anlogo tanto a las otras partes como a la cosa misma. Las cosas no pueden
ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconmico su uso y apro-
vechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentacin del fraccionamiento
parcelario corresponde a las autoridades locales. Art. 228 ley 26.994

Cosas principales: Son cosas principales las que pueden existir por s mismas.
Art. 229 ley 26.994

Cosas accesorias: Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza


son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual estn adheri-
das. Su rgimen jurdico es el de la cosa principal, excepto disposicin legal en
contrario. Si las cosas muebles se adhieren entre s para formar un todo sin que
sea posible distinguir la accesoria de la principal, es principal la de mayor valor.
Si son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria. Art. 230 ley 26.994

Derecho Objetivo: Sistema de preceptos regulatorios de la conducta humana,


cuya finalidad es asegurar la existencia de la sociedad, slo dentro de sta son
concebibles los derechos subjetivos que de aquel se derivan. El derecho es

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 55


relacin del hombre con el hombre (proportio hominis ad hominem). Todo
derecho subjetivo implica una relacin entre sujetos, es decir, entre personas,
regulada por el derecho objetivo. Si una persona es titular de un derecho, otra u
otras personas estarn necesariamente sujetas a un deber: derecho y deber son
correlativos (ius et obligatio sunt correlato) GATTI, Edmundo Derechos Reales-
Teora General Ed. Lajuane-2006, pgs. 32-33

Derecho real: El derecho real es el poder jurdico, de estructura legal, que se


ejerce directamente sobre su objeto, en forma autnoma y que atribuye a su
titular las facultades de persecucin y preferencia, y las dems previstas en este
Cdigo. Art. 1882 Ley 26.994

Derechos reales sobre cosa ajena: Son derechos reales sobre cosa ajena: el
usufructo, el uso, la habitacin, las servidumbres, la hipoteca, la anticresis y la
prenda. Art. 1888 Ley 26.994

Derechos reales sobre cosa propia: Son derechos reales sobre cosa total o
parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los con-
juntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie
si existe propiedad superficiaria. Art. 1888 Ley 26.994

Derecho Registral: Conjunto de normas que regulan los rganos estatales


encargados de la toma de razn, el procedimiento para llegar a ella, y los efectos
que la misma produce.

Derechos y Bienes: Ttulo Preliminar Capitulo 4 Art. 15 CCyC Titularidad de


derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los
bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este
Cdigo. Art. 16 CCyC Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer prrafo
del artculo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor econmico. Los
bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al
servicio del hombre.

.En el presente captulo del ttulo preliminar se contemplan: a) los derechos


individuales sobre los bienes que integran el patrimonio de la persona (son aque-
llos a los que se refieren estos dos artculos); b) los derechos individuales sobre
el propio cuerpo que carecen de contenido patrimonial (regulados en el art.17);
c) los derechos de las comunidades indgenas sobre bienes que son tambin
comunitarios (art.18), que sern materia de regulacin por una ley especial
(art.9, disposicin transitoria primera, ley 26.994). A ellos deben agregarse los
derechos de incidencia colectiva mencionados en el art.14. Como se destaca en
los Fundamentos, se trata de guas generales que luego se desarrollarn en art-
culos particulares, leyes especiales y jurisprudencia. Alterini, Jorge H. Direc-
tor general Alterini, Ignacio E.Coordinador. Ttulo Preliminar-Parte General-Autor
de las glosas a los arts. 1 a 103 Prof. Jos W. Tobas Cdigo Civil y Comercial
comentado-Tomo I. Edit. La ley. Bs.As. 2015 p. 107

Desistimiento de la Expropiacin: El expropiante puede desistir de la accin


promovida en tanto la expropiacin no se encuentre perfeccionada.

Dominio imperfecto: El dominio es imperfecto si est sometido a condicin o


plazo resolutorios, o si la cosa est gravada con cargas reales. Art. 1946 Ley
26.994. Supuestos de dominio imperfecto: Son dominios imperfectos el revoca-
ble, el fiduciario y el desmembrado. Art. 1964 1era. parte Ley 26.994

Dominio perfecto: El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y jurdicamente de una cosa, dentro

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 56


de los lmites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se
pruebe lo contrario. Art. 1941 Ley 26.994

Elementos de los conjuntos inmobiliarios: Son elementos caractersticos de


estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas,
estado de indivisin forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes,
reglamento por el que se establecen rganos de funcionamiento, limitaciones y
restricciones a los derechos particulares y rgimen disciplinario, obligacin de
contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personera jurdica
que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes,
cosas y sectores comunes y privativos, as como las facultades que sobre ellas
se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible. Art. 2074
Ley 26.994

Elementos del Derecho individual: Todo derecho subjetivo contiene tres ele-
mentos a saber: a) el sujeto, a quien el ordenamiento jurdico otorga el poder
o facultada; b) el objeto del derecho que puede ser una persona o una cosa,
sea que pueda exigir determinado comportamiento o ejercer sus facultades en
forma directa y c) la causa del derecho, es el hecho o acto jurdico que le ha
dado nacimiento.

Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI captu-


los en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la
Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos Registrales (arts. 1 a 3 bis). Capitulo
II: De la inscripcin. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo III:
Matriculacin. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo. Prio-
ridad. Efectos (arts. 15 a 20). Captulo V: Publicidad Registral. Certificaciones e
informes (arts. 21 a 29). Captulo VI: Registro de anotaciones personales (arts.
30 a 32). Capitulo VII: Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y
notas aclaratorias (art. 33). Capitulo VIII: Rectificacin de asientos (arts. 34-35).
Capitulo IX: Cancelacin de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). Capitulo
X: De la organizacin de los registros (arts. 38 a 41). Capitulo XI: Disposiciones
complementarias y transitorias (arts. 42 a 45)

Exclusividad del dominio: El dominio es exclusivo y no puede tener ms de un


titular. Quien adquiere la cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla por
otro, si no es por lo que falta al ttulo. Art. 1943 Ley 26.994

Expropiacin irregular: La ley contempla tres casos: a) Cuando existiendo una


ley que declara de utilidad pblica un bien, el estado lo toma sin haber pagado
la indemnizacin. b) Cuando con motivo de la ley de declaracin de utilidad
pblica, de hecho una cosa mueble o inmueble resulte indisponible por evidente
dificultad o impedimento. c) Cuando el estado imponga al derecho del titular de
un bien o cosa una indebida restriccin o limitacin, que importen una lesin a
su derecho de propiedad.

Expropiacin Perfeccionada: La expropiacin est perfeccionada cuando se ha


operado la transferencia del dominio al expropiante mediando sentencia firme,
existe toma de posesin y pago de la indemnizacin.

Extincin de la hipoteca: Siendo la hipoteca un derecho real accesorio de una


obligacin principal, no puede subsistir si la obligacin se extingue por cual-
quiera de los modos previstos en la ley. Adems se extingue por renuncia, reso-
lucin o revocacin del dominio del constituyente, remate judicial del inmueble
por otro acreedor y por confusin.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 57


Extensin del dominio: El dominio de una cosa comprende los objetos que
forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble
se extiende al subsuelo y al espacio areo, en la medida en que su aprovecha-
miento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las cons-
trucciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su
dueo, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y
superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo
el dueo del inmueble, si no se prueba lo contrario. Art. 1945 Ley 26.994

Fuga registral: La medida cautelar embargo, litis, etc.- ingresa con anterio-
ridad al certificado registral y no es informado en este ltimo. La existencia de
un embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero
omitido en el certificado en virtud del cual actu el escribano al autorizar la escri-
tura, no obstaculiza la inscripcin del acto. La situacin jurdica registral no
publicitada a travs de las certificaciones es inoponible al tercero que negoci
atenindose a sus constancias y que, de haber mediado una certificacin veraz
seguramente no se hubiera hecho, ya que la adquisicin efectuada se habra
visto postergada por un derecho real, personal o por una medida cautelar pre-
viamente inscripta. Una vez expedido el certificado existe una va extrarregistral
para colocar al tercer adquirente en la situacin de mala fe cual es la notificacin
de la medida al adquirente y al funcionario autorizante del acto, con orden de
exhibicin del protocolo a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no. Si
bien esta notificacin no destruye el bloqueo, hace responsable a las partes por
el acto que los vincula.

Habitacin: La habitacin es el derecho real que consiste en morar en un inmue-


ble ajeno construido, o en parte material de l, sin alterar su sustancia. El dere-
cho real de habitacin slo puede constituirse a favor de persona humana. Art.
2158 Ley 26.994

Hipoteca: La hipoteca es el derecho real de garanta que recae sobre uno o


ms inmuebles individualizados que continan en poder del constituyente y que
otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de perse-
cucin y preferencia para cobrar sobre su producido el crdito garantizado. Art.
2205 Ley 26.994

Indemnizacin en la expropiacin: La indemnizacin slo comprende el valor


objetivo del bien y los daos que sean una consecuencia directa e inmediata de
la expropiacin. No comprende circunstancias de carcter personal o afectivo,
ganancias hipotticas, ni el mayor valor que pudiera conferir al bien la obra a
ejecutarse.

Inexactitud registral: Es el desacuerdo que existe en orden a los documentos


susceptibles de inscripcin entre la realidad registral y la realidad jurdica extra-
registral o material.

Inmuebles por su naturaleza: Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las


cosas incorporadas a l de una manera orgnica y las que se encuentran bajo el
suelo sin el hecho del hombre. Art. 225 ley 26.994

Inmuebles por accesin: Son inmuebles por accesin las cosas muebles que se
encuentran inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con carcter perdura-
ble. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser
objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario. No se consideran
inmuebles por accesin las cosas afectadas a la explotacin del inmueble o a la
actividad del propietario. Art. 226 ley 26.994

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 58


Inscripciones: supone la representacin en el documento de un derecho real
sobre inmuebles, o sea es un acto sustancial, un acto autnomo. Es perdurable
y presume confeccin de una matrcula.

Es la toma de razn que se practica en el asiento como consecuencia de la


presentacin de un documento que contiene un acto dispositivo, transmisivo o
constitutivo, declarativo, aclaratorio, o extintivo de un derecho real. MARIANI de
VIDAL, M. ABELLA, A. DERECHOS REALES EN EL CODIGO CIVIL Y COMER-
CIAL Edit. Zavalia. Bs.As. 2016. Tomo 2 p. 412.

Jus Persequendi: El titular de un derecho real goza del jus persequendi como
una de las caractersticas de su derecho, en virtud del cual puede perseguir la
cosa cualquiera sea la persona que la tenga bajo su poder.

Jus Possessionis: Tiene slo la posesin. Puede tener la posesin an sin dere-
cho, como en el caso del poseedor ilegtimo. La posesin por s misma genera
los derechos de la posesin. El propietario que tiene ttulo y se le ha hecho
tradicin de la cosa rene ambos jus tanto el possidendi como el possessionis.

Jus Possidendi: Tiene slo un derecho a la posesin. Es quien tiene nica-


mente un ttulo vlido, pero no ha logrado el modo, no tiene la posesin y, con-
siguientemente, carece de derecho de poseer. Debe recurrir a las vas legales
para exigir el cumplimiento de la tradicin que le es debida, esto es, el modo
suficiente.

Justo ttulo: El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesin,
revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es
capaz o no est legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relacin pose-
soria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de
la documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los
actos de verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial.
Art. 1902 Ley 26.994

Matriculacin: Importa asignar a cada inmueble un folio especial en el que se


individualiza con precisin el inmueble, fijndole una caracterstica de ordena-
miento que luego servir para designarlo. En esa matricula o folio real se regis-
tran todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales,
as como los embargos y otras medidas cautelares. La VI Reunin Nacional de
Directores del Registro de la Propiedad, celebrada en Mendoza en 1966, defi-
ni as la matriculacin: es el procedimiento que tomando como base una ins-
cripcin de dominio, tiene por objeto el ingreso de un inmueble a un Registro,
abriendo folio, donde se le determina y se le da una caracterstica de ordena-
miento, que mientras no se presente otro documento pblico que modifique
dicha determinacin, permanecer inalterable (citado en FALBO, El Registro de
la Propiedad, en Curso de Derecho registral inmobiliario, p. 220).

Modalidades de la superficie: El superficiario puede realizar construcciones,


plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble
ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. Tambin puede
constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya
existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas modalidades,
el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del
suelo. Art. 2115 Ley 26.994

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 59


Numerus clausus o Nmero cerrado: La regulacin de los derechos reales
en cuanto a sus elementos, contenido, adquisicin, constitucin, modificacin,
transmisin, duracin y extincin es establecida slo por la ley. Es nula la confi-
guracin de un derecho real no previsto en la ley, o la modificacin de su estruc-
tura. Art. 1884 Ley 26.994

Objeto de los derechos reales: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o


una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una
parte indivisa. El objeto tambin puede consistir en un bien taxativamente sea-
lado por la ley. Art. 1883 Ley 26.994

Objeto Expropiable: Pueden ser objeto de expropiacin todos los bienes con-
venientes o necesarios para la satisfaccin de la utilidad pblica, cualquiera
sea su naturaleza jurdica. Pueden pertenecer al dominio pblico o al dominio
privado; pueden ser cosas o no.

Oponibilidad erga omnes: Significa que pueden hacerse valer frente a todos
o lo que es igual contra todos los integrantes de la comunidad; tienen eficacia
contra cualquiera. Los derechos reales son absolutos y por lo tanto oponibles
erga omnes.

Perpetuidad del dominio: El dominio es perpetuo. No tiene lmite en el tiempo y


subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueo no
ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que ste adquiera el dominio por
prescripcin adquisitiva. Art. 1942 Ley 26.994

Posesin de mala fe: La mala fe se presume en los siguientes casos: a) cuando


el ttulo es de nulidad manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que habi-
tualmente no hace tradicin de esa clase de cosas y carece de medios para
adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado marcado o sealado, si el diseo fue
registrado por otra persona. Art. 1919 Ley 26.994

Posesin de buena fe: El sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no


conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error
de hecho esencial y excusable est persuadido de su legitimidad. Art. 1918 Ley
26.994

Posesin o tenencia vacua: Para adquirir por tradicin la posesin o la tenen-


cia, la cosa debe estar libre de toda relacin excluyente, y no debe mediar opo-
sicin alguna. Art. 1926 Ley 26.994

Principio de autenticidad: De acuerdo con este principio solamente pueden ins-


cribirse en el registro, aquellos documentos que revistan carcter de autnticos,
vale decir, que hagan fe por s mismos y que sirvan inmediatamente de ttulo, al
dominio, al derecho real o asiento practicable (art. 3, ley 17801).

Principio de inscripcin: Todo documento por el que se constituya, transmita,


declare, modifique o extinga derechos reales sobre inmuebles, debe ser inscripto
para su publicidad y oponibilidad a terceros. Este principio tiene un doble acep-
cin: a) Deben inscribirse en el Registro todos los documentos por los cuales se
constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre
inmuebles y los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias
cautelares; b) Estos documentos son oponibles a los terceros, slo desde la reg-
istracin. En nuestro sistema legal la inscripcin no es constitutiva de derechos
reales, sino simplemente declarativa. As lo establece el art. 20 de la ley 17.801,
las escrituras no registradas producen plenos efectos respecto de las partes
intervinientes, sus herederos y los que han intervenido, en la formulacin del
documento, como el funcionario autorizante y los testigos; pero no es oponible

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 60


a terceros. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los ttulos anteceden-
tes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del estado pos-
esorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige respecto de
los derechos reales que se integran con la posesin.

Principio de la especialidad: Es necesaria una perfecta determinacin del


inmueble a los efectos de lograr una buena correlacin de los ttulos y un enca-
denamiento perfecto de los distintos adquirentes dominiales. Requiere que la
cosa sobre la cual recae la inscripcin est determinada con toda precisin.
Nuestra ley exige que el asiento se redacte sobre la base de breves notas que
indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y
linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa indi-
vidualizacin (art. 12). De acuerdo con el sistema del folio real implantado por
la ley 17801, la matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio
especial en el que el inmueble estar perfectamente individualizado.

Principio de legalidad: El principio de legalidad impone que los ttulos que


pretendan su inscripcin en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un
previo examen, verificacin o calificacin, a fin de que en los libros hipotecarios
solamente tengan acceso ttulos vlidos o perfectos (concepto dado por Roca
Sastre). Se encuentran sujetos a calificacin: a) Aspectos formales: aquellos que
resultaren de la legislacin de fondo y, en especial, de los Cdigos Procesales, y
de la legislacin registral; b) Cumplimiento de los principios de rogacin, priori-
dad, especialidad (en cuanto al derecho, sujetos e inmuebles) y tracto sucesivo;
c) Confrontacin de los asientos registrales antecedentes. Principio de legalidad
respecto de documentos de origen judicial: El registrador no puede avanzar
sobre el contenido ni el fundamento de la decisin judicial. El imperio del juez es
absoluto sobre el contenido de la sentencia, cualquier intromisin del registrador
por va de calificacin es arrogarse facultades que corresponden a los magistra-
dos, en detrimento de la cosa juzgada. Le est vedado al registrador el control
de los fundamentos que tuvo en cuenta el juez para decretar la anotacin. En
consecuencia, no son aspectos calificables: a) El contenido de la sentencia; b)
La congruencia del mandato con el procedimiento en que se dict.

Principio de legitimacin: Se entiende que toda informacin publicitada por el


registro es fidedigna y legtima a los efectos de resguardar la seguridad jurdica.
El registro da fe de la inscripcin registral, pero slo de los aspectos extrnse-
cos, no los intrnsecos del documento por aquello de que la registracin es no
convalidante y declarativa.

Principio de prioridad: Significa que una inscripcin anterior tiene prioridad


sobre una posterior, y que inscripto y anotado un documento, no podr regis-
trarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo
que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el
plazo de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concor-
dantes (arts. 17 y siguientes, ley 17801). La prioridad de distintas anotaciones o
inscripciones respecto de un mismo inmueble se determinar por la fecha y el
nmero de presentacin asignado a los documentos en el registro.

Principio de rogacin: A los efectos de que se produzca una modificacin en


los asientos registrales, debe mediar una solicitud a tal efecto. Significa que las
anotaciones o inscripciones en el registro deben ser siempre hechas a pedido
de parte interesada; quedan excluidas, por consiguiente, las inscripciones o
cancelaciones de oficio. Est consagrado por el art. 6, ley 17801.

Principio de tracto sucesivo: Este principio consiste en que las sucesivas ins-
cripciones sobre un mismo inmueble deben estar encadenadas entre s, de tal

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 61


manera que cada nueva inscripcin se sustente en la otra anterior, que es su
antecedente legtimo y necesario. Este principio ha sido expresamente consa-
grado en los arts. 14 y siguientes de la ley 17801.

Principio de tracto abreviado: Constituye una modalidad del principio anterior y


no una excepcin como alguna doctrina sostiene. Hay cuatro supuestos, y entre
ellos: La instrumentacin de escrituras simultneas como consecuencia de la
realizacin de ms de un acto jurdico en forma conjunta.

Principios Registrales: Son una especie de ideas-fuerza, que inspiran a la ley,


no suelen estar enunciados en la misma como tales, y han sido desprendidos
por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral nos dice
que esos preceptos consagran tal o cual principio. Lpez de Zavalia propone
el siguiente concepto: son la versin sinttica y abreviada de las normas ms
generales que, en su armnica conjuncin, dan fisonoma propia a cada uno de
los rdenes jurdicos puestos en trminos de comparacin. Y manifiesta que en
cuanto a la utilidad de los principios, su determinacin es la consecuencia lgica
del modo continental de enfocar los problemas jurdicos, siempre en bsqueda
de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en s, es general en cada una de
sus normas, se buscan los principios como las reglas ms generales que domi-
nan a todas las dems. Sirven para comprender al orden jurdico que se examina,
como un sistema que sigue una determinada orientacin. Permiten dar una des-
cripcin sinttica de un determinado orden jurdico que facilita la comparacin
con otros rdenes jurdicos en las variantes fundamentales que los rdenes com-
parados pueden presentar.

Propiedad Horizontal: La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce


sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y dis-
posicin material y jurdica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes
comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Ttulo y el
respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble
as como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y con-
forman un todo no escindible. Art. 2037 Ley 26.994

Prrrogas: Son extensiones establecidas por ley para producir efectos de


manera autorizada o por peticin de parte, toda vez que conducen o producen
una extensin en el trmino o en el proceso inscriptorio fijado por la ley 17.801
en 180 das.

Publicidad posesoria: Es tambin llamada publicidad material y hace referencia


a la posesin, cuando a travs de ella los terceros interesados hayan conocido
o podido conocer la realidad extrarregistral. El deber de diligencia requiere: a)
el estudio de los ttulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y
c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la
realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la
posesin.

Publicidad Registral: Los asientos registrales son publicitados por distintos


medios: a) certificados, b) informes, c) copias y d) consulta personal de los
asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informtica, res-
guardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel.

Registro no convalidante: un registro es no convalidante cuando no subsana


los defectos que padecen los ttulos nulos, ni siquiera en relacin con terceros.
El registro inmobiliario argentino tampoco reconoce el principio de la fe pblica
registral que otorga la presuncin absoluta de exactitud de lo registrado en
favor de determinados terceros.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 62


Retrocesin: Procede la accin de retrocesin cuando no se le diere destino
alguno en un lapso de dos aos computados desde que la expropiacin qued
perfeccionada o cuando al bien expropiado se le diere un destino diferente al
previsto en la ley expropiatoria.

Servidumbre forzosa: Nadie puede imponer la constitucin de una servidum-


bre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurdica de hacerlo,
caso en el cual se denomina forzosa. Son servidumbres forzosas y reales la
servidumbre de trnsito a favor de un inmueble sin comunicacin suficiente con
la va pblica, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotacin
econmica establecida en el inmueble dominante, o para la poblacin, y la de
recibir agua extrada o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio
grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterrneamente o en
caeras. Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnizacin con el del
fundo dominante, o con la autoridad local si est involucrada la poblacin, se
la debe fijar judicialmente. La accin para reclamar una servidumbre forzosa es
imprescriptible. Art. 2166 Ley 26.994

Servidumbre: La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos


inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad
sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo. Art. 2162
Ley 26.994

Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en cla-


sificar los sistemas registrales, aceptndolo slo desde el punto de vista de
atender las siguientes variantes tipificantes. Debe observarse, igualmente, que
existe cierto paralelismo entre las caractersticas de los distintos sistemas. a) Si
se toma como base de registracin la persona estaremos frente a un registro
personal, tal el caso del registro civil. Si el objeto de registracin es la cosa
estaremos frente a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en mate-
ria de inmuebles o el dto.ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el crite-
rio de clasificacin atiende los efectos o aportes de la registracin, tendremos
registros declarativos y registros constitutivos. La distincin entre inscripciones
declarativas y constitutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde atri-
buir a la inscripcin en lo relativo a la constitucin, transmisin, modificacin y
extincin de los derechos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene
como factor o elemento necesario para que tal mutacin se produzca. De este
modo, la modificacin jurdico real surge con la inscripcin. Es la establecida en
el rgimen jurdico de los automotores (dto.ley 6582/58) y de los equinos pura
sangre de carrera (ley 20378). En el sistema alemn la inscripcin es un acto
creador de derechos; el acto de transmisin no est concludo si no se inscribe.
En el sistema australiano o Torrens la matriculacin o inmatriculacin se inicia
con una solicitud del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza
un pormenorizado anlisis de los ttulos correspondientes a esa propiedad, as
como tambin de la configuracin fsica del bien, es decir que el anlisis es
jurdico y fsico. Si no hay objecin, y previa posibilidad de que terceros for-
mulen oposicin al pedido de inmatriculacin, el registro dicta una resolucin
disponindola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que
es llamado certificado de ttulo. ste se emite por duplicado, el original queda
en el registro y constituye el folio registral y el duplicado es entregado al pro-
pietario y constituye su ttulo de propiedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del
Cd. Civ. y arts. 2 y 20 de la ley 17801, dejan en claro el carcter meramente
declarativo de la registracin en materia inmobiliaria. La inscripcin registral es
a los efectos de su oponibilidad frente a terceros interesados. La dinmica real
se produce fuera del registro. ste no es condicin necesaria en modo alguno
para la eficacia y solamente agrega un plus o complemento, de lo que resulta
que es declarativa. Difunde, expande o anoticia lo que ya estaba en la realidad

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 63


extraregistral; sumndole oponibilidad; no dejamos de advertir la incidencia de
esa oponibilidad en el plano de la patrimonialidad de los derechos reales. c) A
su vez los registros declarativos pueden ser convalidantes o no convalidantes.
Ser convalidante cuando al registrarse el ttulo que ingresa se subsanan ciertos
defectos que lo pueden afectan segn la leyes. El sistema espaol es convali-
dante. El art. 4 de la ley 17801 establece el carcter no convalidante del sistema
registral argentino. Los sistemas registrales no convalidantes son, generalmente,
precluyentes. En tal caso el registro recibe el derecho real o el ttulo constitutivo,
bajo la regla primero en el tiempo primero en el derecho. El registro le asigna
un lugar conforme al orden de llegada. Ello genera preferencias, teniendo en
cuenta el ingreso del documento (art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa
de la publicidad, segn la cual el documento inscripto queda protegido frente al
no inscripto o al que se inscribe despus. Tengamos en cuenta que la reforma
ha posibilitado la reserva de rango hipotecario art. 3135 del C.C. -; concesin
normativa con incidencia en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasifica-
cin es fijado en la tcnica de registracin los registros sern de inscripcin o
transcripcin. Claro ejemplo de un registro de transcripcin es el sistema fran-
cs. El registro transcribe copia- la constitucin y/o transmisin de derechos
reales sobre inmuebles; siendo sta requisito de oponibilidad. En la tcnica de
inscripcin, el registrador procede a extractar de los documentos presentados
las notas predominantes y configurativas del asiento. La ley 17801 establece la
tcnica de inscripcin.

Superficie: El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se cons-


tituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposicin material y jurdica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre
lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, segn
las modalidades de su ejercicio y plazo de duracin establecidos en el ttulo
suficiente para su constitucin y dentro de lo previsto en este Ttulo y las leyes
especiales. Art. 2114 Ley 26.994

Tcnicas de registracin: Es conveniente hablar de registracin a los efectos de


incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registracin, segn los
distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripcin, b) transcripcin o c)
enlegajamiento. Se efecta por inscripcin cuando la oficina del registro recibe
el documento y realiza un extracto de l, de su contenido, los datos principales,
y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan en la matri-
cula. Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de transcripcin
cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa transcripcin puede
ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se compila en
tomos debidamente foliados y orden cronolgico, formndose aparte los ndices.
En el sistema francs se transcriben copian- los documentos que ingresan al
registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina recibe direc-
tamente el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el registro nacio-
nal de propiedad del automotor. Tambin guarda semejanza con la registracin
cronolgica asignada a la propiedad.

Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocacin registral


y para quien en el derecho no ha operado mutacin si sta no est registrada.
Para Adrogu los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que l
llama terceros latinos, que sobre la base de la presuncin de integridad que
resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevale-
cer su situacin jurdico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones: a)
hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscrip-
tos y c) de buena fe.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 64


Terceros tutelados: En la normativa nacional ley 17.801- son terceros tutelados
todo aquel que tenga un inters legtimo, respecto del inmueble, vgr. el adquir-
ente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el acreedor
inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado slo puede invocar
la inoponibilidad del ttulo no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de la
buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesin. Slo
habr buena fe en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho,
no imputable a l, la existencia del ttulo o de un mejor derecho no inscripto.

Terceros interesados de buena fe: Art. 1893 CCyC Inoponibilidad. La adquisi-


cin o transmisin de derechos reales constituidos de conformidad a las dispo-
siciones de este Cdigo no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn


el caso.

Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es presu-


puesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. Libro IV
Ttulo I Capitulo 2.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos,


ni aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho
real.

..Siguiendo a Dez-Picazo puede sostenerse que la publicidad jurdica puede


tener grados diversos. Una primera equivale a mero anuncio o noticia. Por
ejemplo, para nuestro derecho las publicaciones mandadas por el art. 1857 del
Cdigo, ante la sustraccin, prdida o destruccin de ttulos valores en serie.
Luego existe una publicidad cualificada de segundo grado cuando la constan-
cia de un acto se convierte en el nico medio posible de prueba del mismo.
As el art. 2222 del Cdigo establece que La prenda no es oponible a terceros
si no consta por instrumento pblico o privado de fecha cierta, cualquiera sea
la cuanta del crdito. La de tercer grado es una publicidad legitimadora que
es cuando la publicidad se hace equivaler para los terceros de buena fe a la
realidad jurdica. sta es la publicidad posesoria y la publicidad registral mera-
mente declarativa, donde aadimos que las exigencias para configurar la buena
fe pueden ser ms o menos rigurosas. En el caso de nuestro derecho la buena
fe exige un actuar sumamente diligente, que como veremos, no se contenta con
lo meramente inscripto e informado por el registro, ni puede afirmarse en nues-
tro derecho que la publicidad, y menos la sola registral, equivale a realidad. La
publicidad de cuarto grado, es la constitutiva cuando la publicidad es esencial
para el propio nacimiento del derecho. Alterini, Jorge H. Director general.
Alterini, Ignacio E.Coordinador. Director del tomo y autor de las glosas Prof.
Cossari Nelson G. A. Cdigo Civil y Comercial comentado-Tomo IX Edit. La ley.
Bs.As. 2015 p. 102/103

Tiempo compartido: Se considera que existe tiempo compartido si uno o ms


bienes estn afectados a su uso peridico y por turnos, para alojamiento, hos-
pedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones
compatibles con su destino. Art. 2087 Ley 26.994

Tipos de prorrogas: 1) Primera Prorroga Legal (Art. 10 Ley 5771): cuando


el registro insumiera en la primera calificacin ms de 30 das se le otorgar
una prrroga, igual al plazo excedido en 30 das. Debe otorgarse de oficio. 2)
Segunda Prorroga Legal (Art. 11 Ley 5771): cuando el registro realice una
nueva observacin dentro de los ltimos 15 das del plazo inscriptorio que es de
180 das, se le otorgaran 15 das ms.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 65


Transmisibilidad de los derechos reales: Todos los derechos reales son trans-
misibles, excepto disposicin legal en contrario. Art. 1906 Ley 26.994

Unidad funcional: El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad


funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios sus-
ceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan inde-
pendencia funcional, y comunicacin con la va pblica, directamente o por un
pasaje comn. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa
del terreno, de las cosas y partes de uso comn del inmueble o indispensables
para mantener su seguridad, y puede abarcar una o ms unidades complemen-
tarias destinadas a servirla. Art. 2039 Ley 26.994

Uso: El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena,
su parte material o indivisa, en la extensin y con los lmites establecidos en el
ttulo, sin alterar su sustancia. Si el ttulo no establece la extensin del uso y goce
se entiende que se constituye un usufructo. El derecho real de uso slo puede
constituirse a favor de persona humana. Art. 2154 Ley 26.994

Usufructo: Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurdicamente


de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteracin de la sustancia, si es
una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un
derecho, cuando se lo menoscaba. Art. 2129 Ley 26.994

Utilidad Pblica: Comprende todos los casos donde se procure la satisfaccin


del bien comn sea ste de naturaleza material o espiritual. Prevalece el inters
o bienestar de la comunidad por sobre el inters o bienestar individual.

m2

m2 microobjetivos

Comprender la publicidad de los derechos reales a los fines de cono-


cer su extensin y aplicacin.

Analizar la funcin de la publicidad en la dinmica de los derechos reales


para lograr integrar la publicidad posesoria y la publicidad registral

Entender la publicidad de los derechos reales inmobiliarios en el


esquema del Cdigo Civil y Comercial y la legislacin provincial, a los
fines de lograr comprender las caractersticas del sistema registral inmo-
biliario argentino.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 66


m2 contenidos

TEORA GENERAL DE LA PUBLICIDAD

Antes de dar comienzo al desarrollo de este mdulo, lo invitamos a ver el video


de presentacin.

La publicidad como concepto genrico lleva a pensar en la cognocibilidad, posi-


bilidad cierta y concreta de conocer algo.

A la luz del Cdigo Civil y Comercial se incorpora a esta posibilidad cierta y con-
creta de conocer, el principio de buena fe sealado en el ttulo preliminar bajo el
captulo 3 ejercicio de los derechos-.

El derecho debe ser conocido por quien tiene el deber de respetar y, si nos
encontramos frente a un derecho real, ser la sociedad toda quien tiene un
deber de respeto toda vez que son oponibles erga omnes.

Esa publicidad puede realizarse a travs de distintos medios, as hablamos de


publicidad posesoria material- y de publicidad registral formal- segn que el
medio utilizado para dar a conocer sea la posesin o el registro.

Ambas publicidades, material y formal, se complementan y en la generalidad


de los casos son coincidentes. No obstante, cuando entran en colisin se debe
priorizar la primera en el tiempo, siempre que quien la invoca sea de buena fe.

Las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 1981 emitieron el siguiente


despacho:

Cuando entran en colisin la publicidad posesoria y la publicidad registral


inmobiliaria, triunfa la primera en el tiempo, siempre que sea de buena fe.

La posesin tambin reviste un papel preponderante en los artculos relativos


a la doble enajenacin, porque estas controversias se resuelven a favor de
quien primero fue puesto en posesin de la cosa (art. 756 y 757 del Cdigo Civil
y Comercial). Tales preceptos se mantienen vigentes desde el cdigo Velezano
y han dado lugar a sostener que subsiste la publicidad posesoria, en materia

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 67


de derechos reales inmobiliarios, an luego de la incorporacin, con alcance
general, de la publicidad registral inmobiliaria.

En relacin con la publicidad posesoria, se ha expresado que, en el derecho pos-


itivo vigente, conserva toda su trascendencia la publicidad posesoria; y existir
publicidad posesoria cuando a travs de ella los terceros interesados hayan con-
ocido o podido conocer la realidad extrarregistral.

En el Primer Encuentro de Abogados Civilistas de Santa Fe de 1987 declar de


lege lata: En nuestro Derecho Positivo la publicidad de las relaciones jurdicas
reales inmobiliarias sobre la base de la posesin conserva su vigencia y eficacia
en determinadas circunstancias, no obstante lo dispuesto por el art. 2505 CCiv. y
las normas correlativas de la ley registral 17801 (recomendacin 1 de la Comis-
in n. 3).

A los fines de profundizar el principio de buena fe sealado en el ttulo


preliminar bajo el captulo 3 ejercicio de los derechos- en el Cdigo Civil
y Comercial lo invitamos a leer el desarrollo al art. 9 en ALTERINI, Jorge
H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. Tobas, Jos W. Dir. del tomo.
CODIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO I
Edit. La ley. Bs. As. 2015.

Ttulo Preliminar. Captulo 3 - Ejercicio de los derechos


Art. 9 CCyC Principio de buena fe. Los derechos deben ser ejercidos
de buena fe.
..4. Las facetas de la buena fe El principio de la buena fe, contem-
plado por el artculo, abarca sus dos conocidas facetas o perfiles. a)
La buena fe objetiva Se relaciona con el comportamiento leal, probo,
correcto, honesto (la observancia de la fe fides que alguien debe a
otro) con que es dable actuar en las relaciones jurdicas y sus fuentes.
Tiene particular relieve en la formacin, celebracin y ejecucin de los
negocios jurdicos. b) La buena fe subjetiva Apunta a la proteccin de
una creencia o certeza razonable, sea cuando se confa en la titularidad
del propio derecho o inters, sea cuando se confa en la titularidad del
ajeno. Parte de la consideracin que las personas pueden confiar en
las situaciones tal como se les presentan y ello impone una valoracin
de tipo subjetivo.
Las sealadas facetas no excluyen que se est en presencia de una
nocin nica. Como se ha dicho, si el obrar de una persona coincide
con el que observa un hombre probo y recto, puede decirse que se
ajusta a la buena fe objetiva; si no coincide, pero quien acta lo hace
con la conviccin de obrar rectamente, habr buena fe subjetiva y
si ello es verdad, el subjetivamente justificado, no lo est objetiva-
mente?. Independientemente de ello, es cierto que a veces la ley se
refiere al estado subjetivo y otras al componente objetivo del obrar
.Opinin de Alterini, J. H. y Alterini, I. E.
No se nos escapa la trascendencia de la regla delneminen laedere, es
decir del no daar a los dems, que junto con las directivas del vivir
honestamente y del dar a cada uno lo suyo, conformaron el arquetipo
de comunidad jurdica que imaginaron los juristas romanos, segn el
feliz trptico de Ulpiano recogido por el Digesto(Iuris praecepta sunt
haec: honeste vivere, alterum non laedere, suum cuique tribuere[los

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 68


principios del derecho son stos: vivir honestamente, no hacer dao
a otro, dar a cada uno lo suyo]; verCuerpo del Derecho Civil Romano
a doble texto, traducido al castellano del latino, publicado por los her-
manos Kriegel, Hermann y Osenbrgen, por D. Ildefonso L. Garca del
Corral, Primera Parte Instituta-Digesto, Jaime Molinas Editor, Barce-
lona, 1889, p. 199. Edicin fascmil numerada editada por Editorial Lex
Nova, SA, Valladolid Espaa 1988).
La norma que exigiera el comportamiento de buena fe, sin duda
supondra el requerimiento de la conducta negativa del no daar a
los dems, pero tambin la postura activa del vivir honestamente y
el dinamismo propio del actuar justo que refleja la directriz del dar a
cada uno lo suyo. Si debiera optarse por una sola de las tres directi-
vas romanas, nos inclinaramos por la que proclama el deber de vivir
honestamente, pues en trminos jurdicos ese reclamo de rectitud, de
honradez, coincide con la pretensin del actuar de buena fe, y tambin
porque el vivir honestamente, interpretado con amplitud, hasta presu-
pone que no habr de incurrirse en la deshonestidad del daar a los
dems o en la conducta desviada de no dar a cada uno lo suyo. La
comprensin amplia del vivir honestamente, se explica sin esfuerzos,
si con la matizacin defendida por Max Weber entre la tica de las con-
vicciones y la tica de las responsabilidades, se concibe a la tica no
solo como un compromiso ntimo con Dios o con la conciencia, sino
tambin como reflejo de deberes o responsabilidades para con los
dems, incluso mediante conductas activas(ver Weber, Max,Poltica y
ciencia, traduccin de Carlos Correa, Editorial Leviatn, Buenos Aires,
1985, pp. 77 y ss.).
El derecho constitucional comparado exhibe un remoto antecedente
en el Japn, que parece responder a una idea en estado embrionario
compatible con la que expusiera, pues la constitucin de 17 artculos
adoptada en el ao 604 durante el principado de Shotoku, proclam en
su art.9 que La buena fe es la fuente del derecho....
No creemos que sea conveniente fracturar la unidad de la buena fe a
travs de captar en ella dos perfiles que se presentan como distintos.
Se dice que en materia contractual debe reinar la llamada buena fe
objetiva, que se corresponde con la sujecin al deber de fidelidad,
por contraposicin a la que se califica como buena fe subjetiva, que
describe la creencia errada del adquirente de que su emplazamiento
en determinada situacin jurdica es conforme a derecho.
De ningn modo, los dos ngulos de observacin expuestos para
captar la buena fe deben conducir a desvirtuar la nocin central de
que la buena fe siempre implica un determinado comportamiento con
contenido tico. Es que, como lo expresa elDiccionariode la Real Aca-
demia Espaola, la buena fe supone rectitud, honradez y es recto y
honrado tanto el proceder de quien cumple con fidelidad sus compro-
misos, como el de quien acta en correspondencia con su conviccin
de que ostenta un derecho legtimo.
En los dos matices indicados la buena fe siempre importa un comporta-
miento y desde esa unidad central hemos enfatizado inveteradamente
que si el derecho tuviera que resumirse en una sola norma, ese precepto
con la mayor riqueza y suficiente generalidad debera imponer a las per-
sonas comportarse de buena fe (verAlterini, JorgeH., Inconsistencia y
esterilidad de la categora de la posesin viciosa, Academia Nacional de
Derecho,2004 [marzo],1; La buena fe y los prejuicios ante las adquisi-
ciones a ttulo gratuito, Academia Nacional de Derecho,2001,47).

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 69


Llegados a esta instancia, le recomendamos realizar la Actividad 1 titu-
lada Existe prevalencia de la publicidad posesoria sobre la publicidad
registral inmobiliaria en el Cdigo Civil y Comercial?, que le permitir
comprender mejor los temas desarrollados en este primer apartado.

PUBLICIDAD POSESORIA Y REGISTRAL

El Cdigo Civil y Comercial produce un avance importante con relacin al boleto


de compraventa y su oponiblidad a los acreedores del titular registral (arts.
1170, 1171).

Puede advertirse la exigencia de la buena fe subjetiva del tercero; no bastar


que desconozca la inexactitud del registro, sino que es menester un plus de
diligencia: el tercero no debe haber conocido ni podido conocer la existencia
del derecho no inscripto. El deber de diligencia requiere el estudio de los ttulos
antecedentes, de los asientos registrales y del estado posesorio del inmueble.

A los efectos de comprender el avance producido en materia de oponibi-


lidad del boleto de compra-venta al acreedor del titular registral, lo invi-
tamos a leer el comentario a los arts. 1170 y 1171 en ALTERINI, Jorge
H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. LEIVA FERNANDEZ, Luis autor
de las glosas arts. 1170-1171 CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado
Tratado Exegtico, TOMO VI Edit. La ley. Bs. As. 2015.

El comprador por boleto de compraventa a) Situacin en el Cdigo


Civil derogado: Bajo el rgimen estructurado por Vlez, se polemiz acerca
de si el titular por boleto a quien se hubiera entregado la cosa investa el
carcter de tenedor o de poseedor, y en su caso, clase de su posesin.
Laley 17.711incorpor alart. 2355delCdigo Civilderogado una parte
final: se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles
de buena fe, mediando boleto de compraventa. Se resuelve as la con-
troversia sobre si es tenedor o poseedor, pero no ocurre lo mismo sobre
el carcter de esa posesin. Ya nos hemos expedido sobre el tema: el
poseedor por boleto de compraventa era poseedor ilegtimo de buena fe.
El boleto de compraventa, precisamente por su carcter de instrumento
privado, no alcanzaba a revestir los requisitos de forma para que el ttulo
sea suficiente y sin esa exigencia cumplida no se alcanzaba la adquisicin
de un derecho real sobre inmuebles. Por la primera parte del art. 2355,
para que la posesin fuera legtima deba importar el ejercicio de un dere-
cho real, en consecuencia, como el poseedor por boleto no ostentaba un
derecho real, su posesin era ilegtima. Por los alcances del derogado art.
4006, estimamos que esa posesin era de buena fe, dndose esos supu-
estos. b) Situacin en el Cdigo Civil y Comercial: ElCdigo Civily Com-
ercial denomina a las relaciones reales como relaciones de poder. Por el
art. 1908, las relaciones de poder del sujeto con una cosa, son la posesin
y la tenencia, stas se presumen legtimas, a menos que exista prueba en

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 70


contrario, y son ilegtimas cuando no importan el ejercicio de un dere-
cho real o personal constituido de conformidad con las previsiones de la
ley (art. 1916). Como el Cdigo mantiene el sistema de ttulo y modo,
debemos recurrir a la definicin de ttulo suficiente que en dos tramos
trae el art. 1892. Se entiende por ttulo suficiente, el acto jurdico revestido
de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o
constituir el derecho real. Para que el ttulo y el modo sean suficientes
para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar
legitimados al efecto. Estimamos, en consecuencia, que por los mismos
fundamentos que expusimos precedentemente, el comprador por boleto
de compraventa es un poseedor ilegtimo, por no ser titular del derecho
real de dominio, que contina en cabeza del vendedor. Y adems, con-
tina siendo, como en la legislacin derogada, un poseedor de buena fe.
De conformidad con el art. 1918, el sujeto de la relacin de poder es de
buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir,
cuando por un error de hecho esencial y excusable est persuadido de
su legitimidad. La presuncin de buena fe surge del art. 1919. Por este
ltimo artculo, adems, se descarta la posibilidad de que sea de mala
fe, ya que para que ello ocurra se requiere que el ttulo sea de nulidad
manifiesta, adems de otros supuestos que no se vinculan directamente
a las cosas inmuebles. Al ser de buena fe, se descartan los supuestos
de posesin viciosa que contempla el art. 1921, por corresponder a la
posesin de mala fe.

La norma especfica

Art. 1170 CCyC: Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del


comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan
trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrat con el titular registral, o puede subrogarse en la
posicin jurdica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento
con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pag como mnimo el veinticinco por ciento del precio
con anterioridad a la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta;
d) la adquisicin tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Requisitos para que proceda la prioridad frente a terceros que hayan


trabado medidas cautelares Analizaremos los supuestos del art. 1170, a
los que incorporaremos otros sealamientos. a) Traba de medida caute-
lar Nos parece oportuno hacer una reflexin sobre el alcance de la expre-
sin. El tema se vincula a la traba de una medida cautelar, sin explicitar
si la misma debe estar anotada en el Registro de la Propiedad o no. Esti-
mamos que si la medida cautelar ha sido ordenada, pero an no tiene
reflejo registral, nada impide que el comprador por boleto haga valer su
derecho si tom conocimiento de sta por otra circunstancia. Ello habida
cuenta de la concepcin amplia de la buena fe a que alude el art. 1918.
El comprador puede invocar la oponibilidad de su derecho, si conoce
la existencia de la medida cautelar ordenada, an no anotada. b) Buena
fe del comprador por boleto de compraventa La buena fe ha sido anali-

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zada en el comentario al art. 1918, al que remitimos. Destacamos que la
buena fe se presume, salvo los casos en los que expresamente el art.
1919 presume la mala fe, que debe existir al tiempo de la celebracin del
contrato, y que se refiere a la conducta del adquirente en la concertacin
del negocio jurdico y consiste en haberlo celebrado sin connivencia con
el promitente...
Opinin de Alterini, J. H. y Alterini, I. E.
Cuando la adquisicin mediando boleto de compraventa es posterior a la
traba de una medida cautelar y sta fue exteriorizada en el registro, o el
adquirente la conoci o pudo conocerla obrando con la debida diligencia,
no podr invocar su buena fe.
En cambio, si la adquisicin mediando boleto de compraventa precede a
la medida precautoria y aqulla tuvo publicidad suficiente registral o pos-
esoria, no es dudoso que quien trab la cautelar no puede regularmente
cuestionar la buena fe del adquirente por boleto.
c) Vnculo jurdico entre el comprador por comprador por boleto de com-
praventa y el titular registral De acuerdo con el inc. a) del art. 1170, pro-
cede la prioridad si el comprador contrat con el titular registral, o puede
subrogarse en la posicin jurdica de quien lo hizo mediante un perfecto
eslabonamiento con los adquirentes sucesivos.
De la norma se concluye: que el boleto de compraventa es un contrato(ya
que el inciso dice que la prioridad tiene lugar si el comprador contrat
con el titular registral), que el boleto de compraventa no transmite la
propiedad, que el boleto de compraventa es cesible.
d) El boleto de compraventa debe tener fecha cierta
Con respecto a la fecha cierta, debe estarse a lo dispuesto en el art. 317,
en punto a que los instrumentos privados adquieren fecha cierta el da
en que acontece un hecho del que resulta como consecuencia ineludible
que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado despus.
La prueba puede producirse por cualquier medio, y debe ser apreciada
rigurosamente por el juez. Se trata, en definitiva, de la oponibilidad de la
fecha del instrumento cuya existencia no pudo originarse con posteriori-
dad a la fecha cierta. Su anlisis excede esta glosa, por lo que remitimos
al comentario pertinente.
En lo que respecta al boleto de compraventa, entonces, para tener prio-
ridad sobre los acreedores que han obtenido la traba de medidas caute-
lares, debe tener fecha cierta en los trminos del art. 317.
e) Publicidad suficiente del boleto de compraventa: publicidad registral y
publicidad posesoria
Como primer anlisis, surge la subsistencia de publicidad posesoria con-
juntamente con la publicidad registral. Decimos subsistencia, porque
no obstante la modificacin de laley 17.711al art. 2505, se sostuvo
que la publicidad posesoria se mantena vigente en el ahoraCdigo
Civilderogado. Ambas publicidades, material y formal, se complementan,
y en la generalidad de los casos son coincidentes. No obstante, cuando
entran en colisin se debe priorizar la primera en el tiempo siempre que
quien la invoca sea de buena fe. Y aclaramos esto porque si hay dos com-
pradores por boleto de compraventa sobre el mismo inmueble, uno con
posesin y el otro con publicidad registral (en los supuestos que existiere
de acuerdo con las registraciones locales), prevalecer la primera en el
tiempo para que proceda la oponibilidad que analizamos.
En este sentido se expresaron las VIII Jornadas Nacionales de Derecho
Civil de 1981: Cuando entran en colisin la publicidad posesoria y la

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publicidad registral inmobiliaria, triunfa la primera en el tiempo, siempre
que sea de buena fe.
El artculo no es contundente en cuanto a la exigencia o no de la tradicin
de la cosa para que se configure el supuesto que analizamos, puesto que
cuando se refiere a la posesin lo hace en el sentido de la publicidad que
de ella emana, y no de la posesin como requisito para la oponibilidad
frente a los acreedores que han obtenido traba de una medida cautelar.
Al igual que lo consideramos para el derogadoart. 1185 bisdelCdigo
Civil, se estima que la tradicin no es requisito de la norma.

Llegados a esta instancia le recomendamos realizar la Actividad 2 titu-


lada Oponibilidad del boleto de compra-venta no registrado, que le per-
mitir profundizar la comprensin de este tema analizado.

Le sugerimos consultar la clase satelital 8899 Contratos en particular,


publicidad posesoria y publicidad registral.

LA LEY 17.801

a) El criterio seguido por el legislador al dictar la ley 17.801 a los efectos


de distinguir las facultades propias de la Nacin y de las provincias en
materia de publicidad registral inmobiliaria es el sigcorresponde a las
leyes locales provinciales- todo lo que hace a la organizacin y funcio-
namiento de los registros, el procedimiento de registracin y el trmite
correspondiente a las impugnaciones o recursos que se deducen contra
las resoluciones de sus autoridades.

b) corresponde a la legislacin de fondo nacional- todo lo referente a


los documentos que deban inscribirse, la forma de la matriculacin e
inscripcin, sus efectos, la publicidad de los asientos, la publicidad y
prioridad de los asientos registrales, etc.

La ley nacional 17.801 si bien contiene algunas disposiciones que son, en ciertos
aspectos, relativas a la organizacin y funcionamiento de los registros ya crea-
dos o a crear en las distintas provincias, no significa invasin en las esferas
locales, sino simplemente mecanismos destinados a lograr una mayor eficiencia
y seguridad en la aplicacin de la norma, como as tambin una saludable uni-
formidad en todo el pas.

Basta leer detenidamente las leyes provinciales de creacin de los registros


inmobiliarios para confirmar esta aseveracin.

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El registro inmobiliario constituye un medio tcnico destinado a satisfacer tras-
cendentes necesidades del trfico, no solamente en beneficio de los particulares,
sino tambin de la sociedad en general. Finalmente, es importante considerar
que la publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer cognos-
cible una situacin jurdica real, con el fin primordial de proteger estos derechos
subjetivos y dar seguridad a su trfico.

En el siguiente mdulo abordamos el DERECHO REGISTRAL y nos encamina-


mos a concluir con los contenidos de la primera parte de la evaluacin.

m2 material

Material bsico

MOISSET de ESPANES, Luis Publicidad Registral, 3ra. edit. Edit.


Zabala. 2003.

LOPEZ de ZAVALIA, Fernando. Curso Introductorio de Derecho Regis-


tral Edit. Vctor de Zavala. 1983.

La presente bibliografa es vigente en cuanto la ley 17.801 solo tuvo modifica-


ciones formales con la sancin del Cdigo Civil y Comercial. Sin embargo, su
aplicacin prctica requiere de la necesaria complementacin de esta normativa.

Anexo normativo:

Cdigo Civil y Comercial ley 26.994


Ley 26994 ndice temtico y leyes derogadas y modificadas
Ley 340 Cdigo Civil Velez Sarsfield
Ley 27077 Modifica vigencia Cdigo Civil y Comercial
Ley 27271 Modifica Cdigo Civil y Comercial
ndice Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
Equivalencias Cdigo Civil Ley 340 y Ley 26994 art. 577 2311 a 3261 Libro III
Ley 14159 Catastro-Prescripcin Adquisitiva
Ley 17801 Publicidad Registral Inmobiliaria mod. Ley 26.994
Ley 26387 Consejo Federal de Registro de la Propiedad Inmueble
Ley Pcial. 5771 Reglamentacin Ley 17801-Crdoba
Resolucin General 4/2015 Digesto Registral Inmobiliario Crdoba
Res. 1 y 2 DRGP BO 29.04.2016
Res. 3 DRRP BO 23.09.2016
Orden de Servicio 9 30.07.2015 Afectacin de vivienda
Res. 4/2014 DRGP BO 08.04.2014 incorpora Res. 70-2011 UIF
Dto. 726/2010 Provincia de Crdoba
Ley Pcial. 9150 Registracin de la posesin-Crdoba
Dto. 586-2004 Reglamentacin Ley 9150
Ley 24374 Regularizacin dominial
Ley 27118 Rgimen de reparacin histrica de la agricultura familiar
Ley 21477 Usucapin del Estado
Ley 26209 Catastro
Ley Provincial 5057
Dto. 699/2003 Regl. Ley 5057
Dto. 7949/1969 Regl. Ley 5057

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Resolucin Normativa nica de Catastro TO 2015
Normativa Tcnico Catastral 1-2015
Ley Provincial 9343 Archivo de Protocolos Notariales
Ley 22427 Tributos

Pginas web:
http://www.infoleg.gob.ar/
http://infojusnoticias.gov.ar/
http://www.saij.gob.ar/
http://www.cba.gov.ar/
http://www.csjn.gov.ar/
http://www.acaderc.org.ar/

Material Complementario:

ALTERINI, Jorge H. (Dir. Gral.), ALTERINI, Ignacio E. (Coord. Gral.)


CODIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado-Tratado Exegtico Tomos I a
XI, Edit. La Ley 2015.
RIVERA, Julio-MEDINA, Graciela (Direc.) CODIGO CIVIL Y COMERCIAL
Ley 26.994 Tomos I a VI, Edit. La Ley Ao 2014.
LORENZETTI, Ricardo L. (Dir.) De Lorenzo, Miguel F. Lorenzetti, Pablo
(Coord.) CDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIN Comentado.
Tomos I a XI, Edit. Rubinzal Culzoni. 2014.
CASABE, Eleonora Incidencias del Cdigo Civil y Comercial-Derecho
notarial, registral e inmobiliario Edit. Hammurabi. 2015.
COGHLAN, Antonio R. Teora General del Derecho Inmobiliario Regis-
tral. Edit. Abeledo Perrot. 1984.
CORNEJO, Amrico A. Derecho Registral. Edit. Astrea. 1994.
DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Edit.
Civitas. Madrid. 1999.
ETCHEGARAY, Natalio P. (Coord.) VILARO. Felipe P. Derecho Registral
Inmobiliario. Edit. Astrea. 2010.
GARCIA CONI, Ral. Derecho Registral Aplicado. Edit. Librera Jur-
dica La Plata 1972.
HERNANDEZ GIL, Francisco. Introduccin al Derecho Hipotecario.
Edit. Revista de Derecho Privado. Madrid. 1970.
LACRUZ BERDEJO, Luis J.- SANCHEZ REBULLIDA, Francisco de Asis
Derecho Inmobiliario Registral. Edit. Librera Bosch. Barcelona. 1977.
PEREZ LASALA, Jos Luis. Derecho Inmobiliario Registral. Edit.
Depalma 1993.
ROCA SASTRE, Ramn N.- ROCA SASTRE MANCUNILL, Luis. Derecho
Hipotecario. Edit. Edic. Bosch. Barcelona. 1979.
RODRIGUEZ, Agustin M. Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes. Edit.
Depalma. 1973.
VENTURA, Gabriel B. Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble.
Comentada Edit. Hammurabi. 2009.
VILLARO, Felipe P. Elementos de Derecho Registral Inmobiliario Edit.
Scotti. 3ra. edicin. 2003

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 75


m2 actividades

m2 | actividad 1

Existe prevalencia de la publicidad posesoria sobre la publicidad


registral inmobiliaria en el Cdigo Civil y Comercial?

En su estudio jurdico-notarial, Usted se enfrenta a diario a difciles y delicadas


situaciones por resolver

Esta actividad se constituye a los fines de saber interpretar la publicidad registral


inmobiliaria. Lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder
a las siguientes consignas e interrogantes:

1. Describa sucintamente los hechos


2. Qu entiende por buena fe diligencia? A 1
3. Cules son los requisitos exigidos para revestir el carcter de tercero intere-
sado de buena fe? A 2
4. Cul es su opinin respecto del fallo?

m2 |actividad 1 | IC

informacin complementaria 1

ACUERDO

Corte Suprema de Buenos Aires

En la ciudad de La Plata, a 12 de noviembre de 2014, habindose establecido,


de conformidad con lo dispuesto en el Acuerdo 2078, que deber observarse el
siguiente orden de votacin: doctores Hitters, Genoud, Kogan, Negri, se renen
los seores jueces de la Suprema Corte de Justicia en acuerdo ordinario para
pronunciar sentencia nica definitiva en la causa C. 109.463, Illescas, Daniel
Eduardo contra Godoy, Cornelio y otro Reivindicacin y su acumulada Godoy,
Cornelio contra Federico, Gustavo Alejandro. Fijacin de plazo para escriturar y
escrituracin.

ANTECEDENTES

La Sala III de la Cmara de Apelacin en lo Civil y Comercial del Departamento


Judicial de Lomas de Zamora confirm el fallo de primera instancia que, por un
lado, rechaz la demanda de fijacin de plazo para escriturar y de escritura-
cin promovida por Cornelio Godoy contra Gustavo Alejandro Federico y, por
otro, hizo lugar a la accin de reivindicacin incoada por Daniel Eduardo Illescas
contra Cornelio Godoy y dems ocupantes del inmueble sito en la calle Santa
Catalina n 448 de la localidad de Llavallol (fs. 273/280 y 324/329).

Se interpuso, por el apoderado del seor Cornelio Godoy, recurso extraordinario


de inaplicabilidad de ley (fs. 336/353).

Dictada la providencia de autos y encontrndose la causa en estado de pronun-


ciar sentencia, la Suprema Corte resolvi plantear y votar la siguiente

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 76


CUESTIN

Es fundado el recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley?

VOTACIN

A la cuestin planteada, el seor Juez doctor Hitters dijo:

I. De forma liminar, para una mejor comprensin de los asuntos controvertidos


en autos, considero necesario exponer -sucintamente- las pretensiones deduci-
das en los expedientes trados a consideracin de esta Corte.

En la causa caratulada Illescas, Daniel Eduardo contra Godoy, Cornelio y otro.


Reivindicacin, el actor reclama la posesin del inmueble ubicado en la calle
Santa Catalina n 448 de la localidad de Llavallol, partido de Lomas de Zamora,
ante la ocupacin ilegtima del demandado, fundndose en la escritura trasla-
tiva de dominio celebrada con fecha 3 de julio de 1998 con Gustavo Alejandro
Federico y en la doctrina de esta Corte, segn la cual la reivindicacin pro-
cede cuando es sustentada en la posesin de los antecesores en el dominio (fs.
50/53).

En la acumulada Godoy, Cornelio contra Federico, Gustavo Alejandro. Fijacin


de plazo para escriturar y escrituracin, el accionante pretende la escrituracin
de la misma propiedad con base a la compraventa convenida tambin con Gus-
tavo Alejandro Federico, la que habra sido concertada el 17 de enero de 1991
por la suma de U$S 12.000, habiendo abonado la totalidad del precio y recibido
a cambio la posesin de la vivienda (fs. 102/109 vta.).

En la demanda de este ltimo expediente, Cornelio Godoy dijo que las partes no
instrumentaron la venta en ningn documento y que el precio fue abonado en
distintas fechas. Por otra parte, expuso que en algunos recibos consta el pago
proporcional de las cuotas de un mutuo hipotecario, dado que el inmueble fue
gravado con ese derecho por Federico -sin su conocimiento y autorizacin por
el monto de U$S 25.000 por un crdito otorgado a favor de Daniel Eduardo Illes-
cas. Indic que el demandado Federico siempre fue reacio a escriturar, descono-
ciendo an el contrato de venta. Manifest tambin que fue sorprendido cuando
en el ao 1999 recibi una intimacin de parte de Illescas para que desocupara
el inmueble.

II. El Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial N 10 del Departa-


mento Judicial de Lomas de Zamora, mediante sentencia nica, hizo lugar a la
demanda de reivindicacin y rechaz las pretensiones de fijacin de plazo para
escriturar y de escrituracin (fs. 273/280).

Apelada esta decisin por el apoderado de Godoy, la Cmara del mismo fuero y
departamento judicial confirm lo resuelto por el juez de la instancia de origen,
considerando -en lo sustancial- que de la prueba reunida en autos no surge la
existencia del contrato de compraventa invocado por Godoy y que, por ende,
deba prosperar la pretensin reivindicatoria de Illescas en virtud de lo dispuesto
por los arts. 2758 y 2790 del Cdigo Civil (fs. 324/329).

III. Contra el pronunciamiento de Cmara, el representante de Cornelio Godoy


interpone recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley (fs. 336/353 vta.) en el
que alega la errnea interpretacin del derecho y de los hechos ventilados en
los procesos, con vulneracin de las reglas de la sana crtica y de las garantas
de defensa y debido proceso, as como tambin el apartamiento de la verdad
objetiva por incurrirse en un excesivo rigor formal (fs. 336 vta.).

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 77


Denuncia, concretamente, la infraccin de los arts. 1016, 1017, 2377, 2401, 2609,
2772 y 2789 del Cdigo Civil; 163 inc. 5, 266, 272 y 384 del Cdigo Procesal Civil
y Comercial; 14, 14 bis, 16, 17, 18 y 19 de la Constitucin nacional e invoca la
doctrina del absurdo (fs. 340 y ss., 352).

IV. El recurso prospera, por las razones que paso a exponer y a la luz de los ante-
cedentes que encuentro relevantes y estimo necesario precisar a continuacin.

1. No es motivo de controversia la existencia de un vnculo contractual entre


los seores Godoy (parte actora en el expediente sobre fijacin de plazo para
escriturar, y adems, demandada en los autos sobre reivindicacin) y Federico
(demandado en los mencionados autos sobre escrituracin), ni que el objeto
de ese contrato lo constituye el inmueble de calle Santa Catalina n 448 lotes 2
y 3 de la manzana 3 de la localidad de Llavallol, partido de Lomas de Zamora.
Tampoco que, en cumplimiento de ese acuerdo de voluntades, Federico otorg
a Godoy el uso y goce del aludido fundo -que detenta hasta hoy materialmente
en mrito a dicho nexo contractual-, mediante el compromiso de pago por parte
del segundo de un precio en dinero (ver fs. 102 vta./106 vta. y 136 vta./138 del
aludido expediente sobre fijacin de plazo para escriturar; y 85 vta./89 vta. del
expediente sobre reivindicacin en el que Godoy es parte accionada).

S es motivo de debate, en cambio, la naturaleza jurdica del vnculo descripto.

En tanto Godoy afirma que se trat de un contrato de compraventa inmobiliaria,


Federico esgrime que se trat de una locacin de cosa. Y tal discrepancia, como
es de toda obviedad, se proyecta tanto en torno al carcter que asume la deten-
tacin material del inmueble (pues, mientras que Godoy dice ser poseedor de
la cosa en mrito a la tradicin recibida del enajenante, Federico lo controvierte,
sosteniendo que como locador le otorg slo la tenencia del bien a Godoy,
inquilino o locatario en tal relacin), como en lo que respecta al precio abonado
(nuevamente, Godoy afirma haberse pactado por la compraventa un precio en
cuotas, mientras Federico sostiene que se trata de un canon locativo mensual).

Ambas partes discrepan -aunque esto carezca de mayor proyeccin en la pre-


sente controversia- en relacin a la fecha del efectivo nacimiento del vnculo, la
que en definitiva se sita entre los aos 1990 y 1991 (fs. 102 vta./106 vta. y 136
vta./138 del ya mencionado asunto sobre la fijacin de plazo para escriturar).

Paralelamente, existe consenso entre las partes en torno a la circunstancia de


que Federico, como titular del bien objeto de autos, grav con una hipoteca el
bien a favor de Illescas en el ao 1994 (ver fs. 103 vta. Y 137 vta. del expediente
de fijacin de plazo para escriturar).

Finalmente, tampoco es discutido en el sublite que Federico, el 3 de julio de 1998


-es decir, con posterioridad al aludido contrato concertado con Godoy-, celebr
con el seor Illescas -actor en el juicio de reivindicacin- un contrato de compra-
venta mediante el cual se comprometi a transmitirle a este ltimo la propiedad
de la finca objeto de controversia, habindose instrumentado este segundo con-
trato mediante escritura pblica, que se encuentra inscripta en el Registro de la
Propiedad Inmueble (ver fs. cit.).

2. Ahora bien, apontocndose en las respectivas posiciones contractuales que


cada uno de los sujetos ha esgrimido, se impetraron sendas pretensiones - cuyo
trmite se dispuso acumular en la instancia de origen-, a saber:

a. Illescas persigue la reivindicacin del bien ocupado por Godoy, invocando


para ello la posesin anterior del enajenante Federico, accin que es resistida
por Godoy, pues afirma ser adquirente con posesin otorgada por el vendedor

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 78


Federico, con anterioridad al ttulo del reivindicante (esta discusin tramita en el
expediente Illescas c. Godoy s. reivindicacin).

b. Godoy reclama a Federico (en los autos Godoy c. Federico s. fijacin de plazo
para escriturar) el cumplimiento de la obligacin de otorgar la escritura trasla-
tiva de dominio, con ms los daos y perjuicios y, para el caso de imposibilidad
de cumplimiento, la resolucin del vnculo y los daos y perjuicios resultantes.

3. Es evidente pues, la mutua interconexin de las pretensiones articuladas, en


tanto la decisin que recaiga en cada una de ellas propagar necesariamente
sus efectos a todos los sujetos involucrados en ambos procesos, que tramitan
acumuladamente.

Concretamente, y en lo que resulta ser el taln de Aquiles del entuerto, la cues-


tin central reside en dilucidar el verdadero carcter del contrato celebrado entre
Godoy y Federico en los aos 1990/1991. Ello as, en tanto dicha determinacin
resulta dirimente para establecer cules son las consecuencias recprocas de
esos actos jurdicos; vale decir, si han de coordinarse los efectos de ambos
negocios, o bien si uno habr de prevalecer, menguando la eficacia del restante.

En efecto. Si prosperase la tesis sostenida por Godoy -es decir, que entre l y
Federico se celebr un verdadero contrato de compraventa inmobiliaria en virtud
del cual ha recibido la posesin- ello no slo lo hara vencedor en la pretensin
que esgrimi frente a Federico -habr que ver si el cumplimiento se materializa
de modo principal, mediante la escrituracin o a travs del sucedneo de los
daos y perjuicios que subsidiariamente reclama-, sino que tambin le permitir
repeler la accin reivindicatoria que postul Illescas -en tanto habr acreditado
su posicin de comprador de fecha anterior y poseedor del bien a quien se le
habra hecho la tradicin del mismo-.

Por el contrario, de tenerse por comprobada la existencia de una locacin de


cosas entre Godoy y Federico, desaparece el sustrato de la escrituracin que
el primero reclama, en tanto -y al mismo tiempo-, ya no habra dos negocios de
compraventa sobre un mismo bien, sino uno solo, que concurre con la aludida
locacin.

Y en este ltimo caso, Godoy no podra invocar a favor suyo la posesin que pro-
clama -pues nunca la habra recibido-, sino tan slo los derechos de uso y goce
que la locacin le confiere, que slo le permite disfrutar de la cosa en la aludida
extensin y por el plazo de vigencia de la locacin.

4. Con ser ste el extremo controvertido ms relevante de esta complicada dis-


cusin -el relativo a la naturaleza jurdica del contrato, no as el de su existen-
cia, pues los litigantes son contestes en que las une un vnculo contractual-,
las partes no han atinado a extender por escrito un documento que plasme el
alcance de dicho acuerdo de voluntades. De all que el ncleo del proceso haya
transitado principalmente por esclarecer esta oscura cuestin.

Frente a la apuntada carencia de antecedente documental referido a la gnesis


del acuerdo, slo se han arrimado una serie de recibos que constituyen la nica
forma de instrumentacin escrita -obviamente, del tramo funcional del convenio-
a partir de la cual han de reconstruirse el sentido y alcance del contrato, a la luz
de los restantes elementos de prueba que indirectamente coadyuvan a aquella
determinacin.

En relacin a tales instrumentos, es del caso destacar que han sido reconocidos
por el demandado Federico, tanto en lo que hace a la firma, como en lo que se
refiere a la fecha en ellos consignada, mas no en lo relativo al concepto que

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 79


expresan, aspecto que fue desconocido expresamente (ver fs. 136 vta. punto II.
10 del expediente de escrituracin), aduciendo que los mismos en tanto refieren
a una compraventa y no a una locacin fueron adulterados.

5. Ahora bien, en la faena de valorar estos extremos, tanto en la instancia de


origen, como en la alzada, la cuestin ha sido decidida por la inexistencia de un
contrato de compraventa entre Godoy y Federico.

El juez de primera instancia analiz los recibos aportados por Godoy de fs.
35, 36 y 37/43 y concluy -a la luz de lo dictaminado por el experto- que los
mismos carecen de validez en los conceptos que se refieren a la compraventa
del inmueble, pues fueron notoriamente adulterados, circunstancia que los torna
ineficaces para demostrar los hechos invocados en demanda.

En efecto -agreg- no puede inferirse la celebracin de un contrato de com-


praventa (cfr. art. 1323, Cd. Civil) mediante una serie de recibos que -para su
descrditopadecen notorios y burdos agregados realizados con distintos trazos
y utilizacin de tintas (fs. 277 y vta.) y aadi que los restantes elementos (tes-
tigos) nada aportaban en tal sentido (fs. 278).

Para confirmar lo as decidido por el juez de primera instancia, la Cmara comenz


por destacar la evidente distinta grafa que exhiben los aludidos recibos, donde
segn la pericial caligrfica realizada nicamente la firma inserta en los mismos
pertenece al accionado Federico -a excepcin de la expresin compra de casa
que se consigna en el recibo de fs. 36, que tambin fue escrita por el firmante-,
siendo que los dems conceptos han sido confeccionados por otra persona y
con distinta tinta (fs. 326 y vta.).

Concretamente, afirm el a quo que partimos de recibos que, en lo escrito por el


incoado, slo abarcan los montos y las fechas, y en el recibo de fs. 36 el solitario
concepto de compra de casa (fs. cit.).

Paralelamente, la alzada reprocha a Godoy haber guardado silencio en la


demanda en relacin a este punto pese a ser una circunstancia evidente y mani-
fiesta, habindose referido a la problemtica de la firma en blanco recin en la
expresin de agravios (fs. 326 vta.). Rest tambin relevancia a la confesional
prestada por el accionado, as como a los dems elementos presuncionales invo-
cados por Godoy -mejoras, pago de impuestos, etc.- (fs. 327).

A su vez, comput en contra de la tesis de Godoy la conducta desplegada por


ste durante la relacin contractual, pues no advirti que en ellas se trasunten
las de un comprador (fs. 327), desde que no evidenci protesta alguna frente a la
hipoteca del inmueble -y, an, se avino a abonar parte de la deuda contrada- en
tanto no existe acto de mayor prueba de seoro que el referido (fs. cit.). No
puede deducirse -concluye- del comportamiento del mismo, que haya asumido
el rol del comprador, cuando como se ha visto, dej transcurrir ocho aos sin
manifestacin formal alguna (fs. 327 vta.).

As, y en la medida en que no encontr certeza en cuanto a la existencia del con-


trato de compraventa, tuvo por no demostrado el mismo, con lo que confirm el
rechazo de la demanda de escrituracin (fs. 328). A rengln seguido, y en trance
de resolver la accin impetrada por Illescas, declar admisible la reivindicacin
intentada contra Godoy (fs. cit. y vta.).

6. Contra esta decisin se interpone el recurso extraordinario en tratamiento (fs.


336/353 vta.). En lo que encuentro relevante a fin de dar adecuado tratamiento al
embate que formula, el quejoso denuncia absurdo en la valoracin de la prueba
documental y violacin de los arts. 1016 y 1017 del Cdigo Civil (fs. 343).

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 80


a. Ms all de la oportunidad procesal en la que podra haber respondido Godoy
al argumento de la adulteracin del recibo (no se me escapa que el tema fue
invocado por Federico al contestar demanda a fs. 138 y el accionante guard
silencio frente a la decisin del art. 484 del Cdigo Procesal Civil y Comercial
obrante a fs. 140, siempre en relacin al juicio de escrituracin), lo cierto es que
no pesaba sobre el actor deber alguno de expedirse sobre el particular, pues
pudo vlidamente mantenerse inclume en su tesis ya esgrimida en la demanda.

En definitiva, y sea que los recibos hubieran sido completados o no por Fede-
rico, con la misma o distinta tinta, es lo cierto que por va de principio la firma
inserta en los mismos es la que atribuye la autora (arg. arts. 1026 y 1028 del
Cdigo Civil), y l en todo momento afirm haber recibido los recibos tal y como
se encuentran redactados.

Quiero significar con ello que le bast en principio al accionante con haber
acompaado los recibos en cuestin y haber ofrecido prueba pericial en caso
de desconocimiento de la firma (conf. fs. 107 y vta. Del expediente de escritura-
cin). La cuestin acerca de la firma en blanco y de la eventual adulteracin del
recibo firmado por Federico, por regla nicamente impone la carga de acreditar
lo que prevn los arts. 1016, 1017 y 1019 del Cdigo Civil a quien pretende
ampararse en tal impugnacin, que en el caso no es otro que el demandado
Federico. Recin luego de acreditados tales extremos podra indagarse sobre la
eficacia probatoria de tales recibos.

Y como bien seala el recurrente a fs. 343, en la pericia caligrfica no se ha


establecido si dichos documentos han sido completados antes o despus de
puesta la firma del seor Federico. Y esta parte insiste que los mismos fueron
presentados tal como fueron firmados.

Vale decir entonces, que an prescindiendo de la alegacin en torno al alcance


de las normas que rigen la hiptesis de la firma en blanco -cuestin que la
Cmara tilda de extemporneamente contestada-, el actor Godoy ha respetado
su tesis acerca de que ha recibido los documentos con el contenido que expre-
san, suscriptos por el demandado, sea quien fuere que los haya completado.
Hiptesis que no slo no ha abandonado, sino que mantiene en esta instancia
extraordinaria.

De all que reitere, a fs. 343 vta., que toda esta cuestin -la relativa al momento
de alegarse la regulacin de la firma en blanco- es improcedente, ya que los
recibos fueron entregados, llenados tal como estn, al Sr. Godoy, cuando haca
los pagos y el seor Federico reciba los pagos, ya que era el mismo Sr. Federico
quien entregaba los recibos confeccionados tal como estn presentados.

En sntesis, sea que se invoc tardamente, sea que se lo hizo en tiempo opor-
tuno, es lo cierto que se trata de una problemtica sobre la que no es posi-
ble expedirse, en tanto queda desplazada al no haberse acreditado en autos la
prueba de los extremos que los arts. 1016 y 1017 imponan al demandado. Con
ello, y a la luz de los argumentos que porta el recurso, y que acabo de rese-
ar, se esfuma este planteo previo que seala el a quo. b. Despejada pues la
cuestin de la oportunidad que reprocha la alzada, el eje de la controversia se
traslada a la valoracin misma de los mentados documentos, tarea esta respecto
de la cual el recurrente denuncia el absurdo (fs. 348 vta.), en tanto afirma que el
error manifiesto radica en la falta de apreciacin del recibo de fs. 36, que -dice
all- pareciera no existir para el sentenciante.

Veamos. El mentado instrumento de fs. 36 fue otorgado por el concepto compra


de casa. Tanto esta mencin como la firma y la fecha han sido indubitablemente

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 81


atribuidas al demandado, acreditando el pago de la suma que all se indica por
parte del actor Godoy.

La circunstancia de que haya sido calificado de solitario por el a quo -pues


si bien el resto de tales documentos tambin coinciden en esta descripcin, a
diferencia de ste no habran sido redactados de puo y letra por Federico- no
le resta la capital eficacia probatoria de la que ha prescindido el sentenciante.

En efecto, de un lado, como bien lo puntualiza el quejoso, se trata del primer


recibo otorgado por Federico, vale decir, no slo es el de fecha ms cercana al
acuerdo de voluntades, sino que resulta ser aqul mediante el cual el accionado,
con su propia grafa calific por vez primera y sin hesitaciones al negocio como
una compraventa. Y como bien puntualiza el quejoso, la circunstancia de que
los restantes documentos hayan sido redactados por un tercero no enturbia este
antecedente en tanto responden al mismo concepto del primitivo recibo.

Como advierte el recurrente, el primer recibo de fecha 17 de enero de 1991 fue


otorgado por el Sr. Federico en concepto de compra de casa, y si los dems
recibos fueron llenados por una persona distinta a la del Sr. Federico, lo que
debe establecerse es si dichos documentos fueron llenados cumpliendo con el
concepto del recibo inicial ... Es evidente que los recibos posteriores al otor-
gado con fecha 17 de enero de 1991 responden al mismo concepto de compra
de casa, y es as como se encuentran llenados, sin vulnerar lo que las partes
entendieron contratar ni la voluntad expresa del Sr. Federico expuesta en su
primer recibo de fs. 36... A quien corresponda rebatir ello era al demandado, Sr.
Federico, probando que los recibos no correspondan al concepto en que fueron
llenados, conforme las previsiones del art. 1017 del C.C. (fs. 348 vta. y 349 vta.).

c. Reitero que lo que atae a la tesis que el demandado esgrime en torno a la


denunciada adulteracin de los aludidos instrumentos no puede tener virtuali-
dad para enervar la eficacia probatoria de los mismos, toda vez que no slo no
ha demostrado el seor Federico que hayan sido otorgados en blanco y llenados
contra la voluntad de su autor sino que ni siquiera ha acreditado una cuestin
que resulta de tratamiento anterior, cual es que en tales condiciones -reitero, en
blanco- hayan sido entregados a Godoy (arg. arts. 1016, 1017 y 1019 del Cdigo
Civil).

d. Lo expuesto, en mi opinin, resulta suficiente para tener por demostrado el


vicio de absurdo que denuncia el recurrente respecto de la valoracin de la
prueba instrumental aportada a la causa, lo que descalifica el fallo en crisis (art.
289 inc. 1 del C.P.C.C.).

7. En trnsito a la composicin positiva del pleito, soy de la opinin de que


corresponde declarar que el accionante Godoy ha logrado acreditar la existencia
de un contrato de compraventa y la correspondiente obligacin de escriturar,
cuyo cumplimiento compulsivo reclama (arts. 1323, 1140, 1185, 1187, 1188 y
concordantes del Cdigo Civil).

En efecto, ha quedado probado que Federico vendi a Godoy el inmueble de


calle Santa Catalina n 448 de la localidad de Llavallol, a comienzos del ao 1991,
entregndole la posesin, tal como se desprende de los instrumentos acom-
paados a fs. 8/49 y de las pruebas de peritos producidas (fs. 259/300 de la
causa de escrituracin y 192/195 de la causa de reivindicacin); en tanto que el
demandado Federico -conforme alegara en la contestacin de la demanda de la
causa acumulada (ver fs. 136 vta./138)- no ha demostrado los hechos afirmados
en su presentacin, particularmente, que hubiera entregado solo la tenencia del
inmueble de marras, en razn del supuesto contrato de locacin celebrado con
Godoy. Ello es as, pues, conforme establece la Ley de Locaciones Urbanas, no

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 82


produjo prueba idnea que corrobore sus aseveraciones (arts. 1, ley 23.091;
1191 y 1193, Cd. Civil; 375, 385, 457, 474 y concs., C.P.C.C.).

As, con relacin a la valoracin de las pruebas dirigidas a acreditar la existencia


de la compraventa celebrada entre Godoy y Federico, corresponde juzgar en
primer lugar la eficacia probatoria del recibo glosado a fs. 36 de la causa de
escrituracin, instrumento clave sobre el que se asienta la queja formulada por
el impugnante.

Al respecto, a diferencia de lo resuelto por el tribunal a quo, entiendo que la


interpretacin de la parte que alude al concepto por el que fue extendido el
recibo -por compra de casa- permite tener por probada la verdadera intencin
de los contratantes y el motivo por el que fue entregada la cosa reivindicada
por Illescas. Los trminos son claros y el contrato no puede ser calificado como
una locacin de cosa. Las partes celebraron una compraventa (arts. 1191, 1193,
1198, 1323 y 1493, Cd. Civil; 384 y 385, C.P.C.C.).

Tal aserto se encuentra respaldado con el informe de la perito Bettinotti, quien


dictamin que el documento de fs. 36 slo fue completado a partir de la palabra
Santa. Vale decir, entonces, que la parte del texto que dice por compra de
casa fue escrita realmente por el demandado Federico, razn por la cual el sig-
nificado de los trminos empleados en el recibo no admite discusin en cuanto a
su sentido y alcance interpretativo (arts. 384 y 474, C.P.C.C.; 1198, Cd. Civil) ni,
consecuentemente, respecto de la naturaleza del contrato celebrado, con apoyo
en la existencia del principio de prueba por escrito, a diferencia de lo que ocurre
con la locacin esgrimida por Federico, quien no produjo prueba de la misma
ndole (arts. 1191 y 1193, Cd. Civil; 1, ley 23.091). Estas consideraciones son
por s solas demostrativas del absurdo endilgado a la decisin de la alzada por
el recurrente. Sin embargo, a ello se aade el indicio que se deriva del importe
consignado en el mismo recibo (la suma de novecientos dlares estadouniden-
ses), ya que este monto no se condice con las caractersticas de la vivienda
entregada por Federico (ver fs. 192/195 de la causa de reivindicacin; arts. 384
y 474, C.P.C.C.). Pero ms all de ello, en el sub lite tambin encuentro configu-
rado la infraccin de las disposiciones contenidas en los arts. 1016 y 1017 del
Cdigo Civil (art. 289, C.P.C.C.).

Efectivamente, en lo que atae a la interpretacin del instrumento de fs. 36 y


a los dems recibos en los que fue aadida la expresin por compra o por
venta de la casa ubicada en la calle Santa Catalina 448 de Llavallol (fs. 37/43),
debe tenerse presente que esta Corte ha resuelto que para verificar si se trata de
un supuesto de documentos firmados en blanco y, en su caso, de qu manera
fueron utilizados, es indispensable establecer previamente si rigen en el caso
los arts. 1016 y 1017 del Cdigo Civil (documento firmado en blanco por una
persona a otra, para que sea llenado en los trminos en que ha sido confiado),
o, por el contrario, la hiptesis se aloja en el marco del art. 1019 de igual digesto
(documento firmado en blanco que ha sido fraudulentamente sustrado a la per-
sona a quien se hubiese confiado o bien sustrado al propio firmante, y posterior-
mente llenado contra la voluntad de quien lo suscribiera). En el primer supuesto,
la persona que impugna el contenido del instrumento por haber sido llenado
en forma contraria a sus instrucciones, debe acreditar: a) el hecho material de
haber sido firmado el papel en blanco, b) la entrega de dicho papel firmado a un
tercero, y c) que el tercero, habiendo aceptado el cometido, no ha cumplido las
instrucciones recibidas, para lo cual conforme al art. 1017, no puede utilizarse la
prueba testimonial. En el segundo, cuando ha ocurrido una sustraccin fraudu-
lenta de papeles firmados en blanco, ha de justificarse la sustraccin y el abuso
de la firma que se produce en su consecuencia, no rigiendo aqu la limitacin
probatoria del art. 1017, o sea que son vlidas las pruebas de testigos y de pre-

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 83


sunciones (conf. causas Ac. 68.838, sent. del 10-IV-2001, D.J.B.A., 160-222; Ac.
72.972, sent. del 13-II-2002).

En el caso, la alzada no ha reparado en dicha distincin ni ha considerado los


extremos que debe demostrar el impugnante.

En autos, el demandado Federico no aleg en la contestacin de la demanda- el


supuesto de hecho contemplado en el art. 1019 del Cdigo Civil, vale decir, que
los recibos le fueron sustrados por un tercero, sino simplemente que los mismos
fueron adulterados en la parte referida a los conceptos (fs. 138). Empero, de
acuerdo con la carga expuesta ut supra, no ha acreditado que Godoy hubiera
incumplido con las instrucciones recibidas al entregarle los mentados recibos
(arts. 375, C.P.C.C.; 1017, Cd. Civil), situacin que permite configurar el caso
ante el reconocimiento de las signaturas insertas en los recibos- como una hip-
tesis de firma de documento en blanco (art. 1016, Cd. Civil) y corroborar an
ms de esta manera- que el contrato celebrado por las partes fue una compra-
venta, tal como fuera alegado por el recurrente (fs. 349 vta. y ss.).

Por otra parte, coadyuva a esta interpretacin la existencia de mltiples indicios.


En primer lugar, como seal antes, el monto de las cuotas abonadas por Godoy,
que por las condiciones de la vivienda no se corresponden con el precio de una
locacin (fs. 31/49 de la causa de escrituracin y 192/195 de la causa de reivin-
dicacin; arts. 163 inc. 5, 384, 385 y 474, C.P.C.C.).

En segundo trmino, el tiempo transcurrido desde el pago de la ltima cuota y la


fecha en que fue iniciada la accin reivindicatoria: represe en que tanto Federico
como Illescas no denunciaron haber iniciado una accin de cobro por cnones
locativos adeudados ni una accin de desalojo (arts. 163 inc. 5 y 384, C.P.C.C.;
1556, 1579 y concs., Cd. Civil; 5, ley 23.091). Se suma a ello la posesin esgri-
mida por Godoy, fundada no slo en el pago de impuestos y servicios, sino en
verdaderos actos posesorios como son las mejoras y tareas de mantenimiento
realizadas en la propiedad, demostradas a partir de la pericia en ingeniera civil
(v. fs. 8/30 de la causa de escrituracin y 192/195 de la causa de reivindicacin;
arts. 163 inc. 5, 384, 385, 457 y 474, C.P.C.C.; doct. art. 2384, Cd. Civil).

En lo que concierne a la hipoteca constituida sobre el inmueble por el entonces


titular registral (fs. 137/vta. de la causa de escrituracin y 11/12 de la causa de
reivindicacin), circunstancia sobre la que la Cmara hizo mrito para quitar efi-
cacia probatoria a los elementos de conviccin producidos por Godoy -ya que
con ese gravamen tuvo por acreditado que el seoro era ejercido todava por
Federico, fs. 327/vta.-, el argumento resulta falaz e invlido dado que no resulta
atingente a la prueba de la celebracin de la compraventa.

Por el contrario, la hipoteca podra ser utilizada como un indicio en contra de la


buena fe de Federico y, en todo caso, de una suerte de connivencia con Illescas,
quienes conociendo la posesin ejercida por Godoy, sobre todo por los pagos
efectuados por ste -a los que me he referido con anterioridad-, no podan des-
conocer la venta del inmueble (fs. 44/49 de la causa de escrituracin; arts. 384
y 385, C.P.C.C.). Desde esta perspectiva y del examen de las manifestaciones
vertidas en los escritos constitutivos de los procesos, se infiere que las conduc-
tas seguidas por Federico e Illescas no se presentan de un modo coherente y
leal para con Godoy (ver fs. 137/vta. de la causa de escrituracin; art. 1198, Cd.
Civil). Al respecto, cabe poner de relieve que Illescas, en la demanda de reivin-
dicacin, no ha expuesto ninguna circunstancia que permita conocer el contexto
en que otorg el prstamo hipotecario a Gustavo Federico, no obstante haber
invocado la escritura traslativa de dominio celebrada con l (la demanda resulta
llamativamente pobre en el relato de los hechos, mxime tratndose de una rei-

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 84


vindicacin). En el escrito nada dice acerca de si el crdito fue cancelado y
cmo. Tampoco aclara por qu Godoy abon parte de las cuotas hipotecarias
(fs. 50/51 vta. de la causa de reivindicacin y 43/49 de la acumulada).

En este orden de cosas, es menester traer a colacin que cuando se trata de


actos realizados para perjudicar a terceros, las partes intervinientes intentan
rodearlo de todas las apariencias necesarias para borrar los rastros, operando
con premeditacin y ocultando los indicios comprometedores. De ah las dificul-
tades probatorias en torno a la acreditacin de los extremos de colusin, que
exige desplazar al demandado, en ciertos aspectos referentes a la demostracin
de los hechos que afirma en su descargo, para evitar caer en una desvanece-
dora rigidez del esquema tradicional en materia de la carga de la prueba, que
se constituya en una infranqueable valla a las dificultades propias de ciertos
hechos, sea porque se encuentra en mejores condiciones tcnicas o cientficas
o porque se halla en una situacin fctica ms favorable; si se desea alcanzar
una solucin justa del caso derivada del orden jurdico vigente, con particular
referencia a las circunstancias de la causa y tal como lo establece conocida
doctrina de la Corte Suprema de la Nacin (Fallos, 261:209, 262:144, 284:119,
entre otras; conf. Morello, Augusto M., Dificultades de la prueba en procesos
complejos, 2004, ed. Rubinzal-Culzoni, pp. 80/81).

8. Corresponde ahora que me pronuncie sobre la suerte que ha de correr la


accin de reivindicacin entablada por Illescas.

Habindose dilucidado aquel interrogante inicial en torno a la naturaleza jurdica


del contrato a favor, como vimos, de la existencia de una compraventa-, la
cuestin queda situada en el cuadrante de la preferencia mediando sucesivas
ventas sobre el mismo bien, cuestin que ha de resolverse a favor de Godoy,
quien ha recibido la posesin en mrito a un ttulo anterior, por sobre la compra-
venta celebrada entre Federico e Illescas con posterioridad a aquella tradicin
(doctrina de los arts. 577, 594, 596 y concs. del Cdigo Civil). Es que como
ha expresado Morello, importa poner de relieve que en el supuesto de mediar
un poseedor por boleto de fecha anterior, el posterior comprador por escritura
pblica nunca ha adquirido realmente el dominio al no poder hacerse efectiva-
mente de la posesin, que con anterioridad detentaba un tercero (doc. art. 577
del Cd. Civ.). Y ello resulta determinante para acordarse a aqul la preferencia
en el enfrentamiento de intereses (Morello, Augusto M., El boleto de compra-
venta inmobiliaria, 4 edicin, Platense, 2008, p. 515, nota 648). Siendo pues,
que la compraventa celebrada entre Federico e Illescas es inoponible a Godoy,
ha de estarse por el rechazo de la accin reivindicatoria intentada (art. 289 del
C.P.C.C.).

V. En consecuencia, corresponde hacer lugar al recurso extraordinario en trata-


miento, declarando procedente la accin intentada por Godoy contra Federico
en el expediente Godoy, Cornelio c. Federico, Gustavo Alejandro. Fijacin de
plazo para escriturar y escrituracin. Costas de todas las instancias al accio-
nado vencido (arg. arts. 274, 68 y 289 del C.P.C.C.). Los autos debern volver
a la instancia de origen para que se pronuncie sobre la fijacin del plazo para
escriturar y dems cuestiones que pudieran quedar pendientes.

Asimismo, corresponde rechazar la accin entablada por Illescas en los autos


Illescas, Daniel Eduardo c. Godoy, Cornelio y otro. Reivindicacin, con costas
de todas las instancias al actor vencido (arg. arts. 274, 68 y 289 del C.P.C.C.).
Con el alcance expresado, voto por la afirmativa.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 85


Los seores jueces doctores Genoud, Kogan y Negri, por los mismos fundamen-
tos del seor Juez doctor Hitters, votaron tambin por la afirmativa. Con lo que
termin el acuerdo, dictndose la siguiente

SENTENCIA

Por lo expuesto en el acuerdo que antecede, se hace lugar al recurso extraor-


dinario interpuesto, se revoca la sentencia impugnada y, en consecuencia, se
declara procedente la accin intentada por Godoy contra Federico en el expe-
diente Godoy, Cornelio c. Federico, Gustavo Alejandro. Fijacin de plazo para
escriturar y escrituracin, imponindose las costas de todas las instancias al
accionado vencido (arg. arts. 274, 68 y 289 del C.P.C.C.); los autos debern
volver a la instancia de origen para que se pronuncie sobre la fijacin del plazo
para escriturar y dems cuestiones que pudieran quedar pendientes. Asimismo,
se rechaza la accin entablada por Illescas en los autos Illescas, Daniel Eduardo
c. Godoy, Cornelio y otro. Reivindicacin, con costas de todas las instancias al
actor vencido (arg. arts. 274, 68 y 289 del C.P.C.C.). Regstrese, notifquese y
devulvase.

JUAN CARLOS HITTERS-HECTOR NEGRI LUIS ESTEBAN GENOUD-HILDA


KOGAN-CARLOS E. CAMPS Secretario

m2 |actividad 1 | AA

asistente acadmico 1

En materia registral inmobiliaria slo habr buena fe cuando se desconoce por


una circunstancia de hecho, no imputable a quien la invoca. Slo habr ver-
dadera diligencia cuando se llevaron adelante todas las actividades previstas
por la ley para conocer la verdad real. As, en muchos casos priva la publicidad
posesoria sobre la publicidad registral.

Titulo Preliminar. Captulo 3 - Ejercicio de los derechos

Art. 9 CCyC Principio de buena fe. Los derechos deben ser ejercidos de buena fe.

..4. Las facetas de la buena fe El principio de la buena fe, contemplado por el


artculo, abarca sus dos conocidas facetas o perfiles. a) La buena fe objetiva Se
relaciona con el comportamiento leal, probo, correcto, honesto (la observancia
de la fe fides que alguien debe a otro) con que es dable actuar en las relacio-
nes jurdicas y sus fuentes. Tiene particular relieve en la formacin, celebracin y
ejecucin de los negocios jurdicos. b) La buena fe subjetiva Apunta a la protec-
cin de una creencia o certeza razonable, sea cuando se confa en la titularidad
del propio derecho o inters, sea cuando se confa en la titularidad del ajeno.
Parte de la consideracin que las personas pueden confiar en las situaciones tal
como se les presentan y ello impone una valoracin de tipo subjetivo.

Las sealadas facetas no excluyen que se est en presencia de una nocin nica.
Como se ha dicho, si el obrar de una persona coincide con el que observa un
hombre probo y recto, puede decirse que se ajusta a la buena fe objetiva; si no
coincide, pero quien acta lo hace con la conviccin de obrar rectamente, habr
buena fe subjetiva y si ello es verdad, el subjetivamente justificado, no lo est
objetivamente?. Independientemente de ello, es cierto que a veces la ley se
refiere al estado subjetivo y otras al componente objetivo del obrar

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 86


ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. Tobas, Jos W. Dir.
del tomo. CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO
I Edit. La ley. Bs. As. 2015. p. 57/58

.Opinin de Alterini, J. H. y Alterini, I. E.

No se nos escapa la trascendencia de la regla delneminen laedere, es decir del


no daar a los dems, que junto con las directivas del vivir honestamente y del
dar a cada uno lo suyo, conformaron el arquetipo de comunidad jurdica que
imaginaron los juristas romanos, segn el feliz trptico de Ulpiano recogido por
el Digesto(Iuris praecepta sunt haec: honeste vivere, alterum non laedere, suum
cuique tribuere[los principios del derecho son stos: vivir honestamente, no
hacer dao a otro, dar a cada uno lo suyo]; verCuerpo del Derecho Civil Romano
a doble texto, traducido al castellano del latino, publicado por los hermanos Krie-
gel, Hermann y Osenbrgen, por D. Ildefonso L. Garca del Corral, Primera Parte
Instituta-Digesto, Jaime Molinas Editor, Barcelona, 1889, p. 199. Edicin fascmil
numerada editada por Editorial Lex Nova, SA, Valladolid Espaa 1988).

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. Tobas, Jos W. Dir.
del tomo. CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO
I Edit. La ley. Bs. As. 2015. p. 59

La norma que exigiera el comportamiento de buena fe, sin duda supondra el


requerimiento de la conducta negativa del no daar a los dems, pero tambin
la postura activa del vivir honestamente y el dinamismo propio del actuar justo
que refleja la directriz del dar a cada uno lo suyo. Si debiera optarse por una
sola de las tres directivas romanas, nos inclinaramos por la que proclama el
deber de vivir honestamente, pues en trminos jurdicos ese reclamo de recti-
tud, de honradez, coincide con la pretensin del actuar de buena fe, y tambin
porque el vivir honestamente, interpretado con amplitud, hasta presupone que
no habr de incurrirse en la deshonestidad del daar a los dems o en la con-
ducta desviada de no dar a cada uno lo suyo. La comprensin amplia del vivir
honestamente, se explica sin esfuerzos, si con la matizacin defendida por Max
Weber entre la tica de las convicciones y la tica de las responsabilidades, se
concibe a la tica no solo como un compromiso ntimo con Dios o con la con-
ciencia, sino tambin como reflejo de deberes o responsabilidades para con los
dems, incluso mediante conductas activas(ver Weber, Max,Poltica y ciencia,
traduccin de Carlos Correa, Editorial Leviatn, Buenos Aires, 1985, pp. 77 y
ss.).

El derecho constitucional comparado exhibe un remoto antecedente en el Japn,


que parece responder a una idea en estado embrionario compatible con la que
expusiera, pues la constitucin de 17 artculos adoptada en el ao 604 durante
el principado de Shotoku, proclam en su art.9 que La buena fe es la fuente
del derecho....

No creemos que sea conveniente fracturar la unidad de la buena fe a travs


de captar en ella dos perfiles que se presentan como distintos. Se dice que
en materia contractual debe reinar la llamada buena fe objetiva, que se corres-
ponde con la sujecin al deber de fidelidad, por contraposicin a la que se cali-
fica como buena fe subjetiva, que describe la creencia errada del adquirente de
que su emplazamiento en determinada situacin jurdica es conforme a derecho.

De ningn modo, los dos ngulos de observacin expuestos para captar la


buena fe deben conducir a desvirtuar la nocin central de que la buena fe siem-
pre implica un determinado comportamiento con contenido tico. Es que, como
lo expresa elDiccionariode la Real Academia Espaola, la buena fe supone
rectitud, honradez y es recto y honrado tanto el proceder de quien cumple con

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 87


fidelidad sus compromisos, como el de quien acta en correspondencia con su
conviccin de que ostenta un derecho legtimo.

En los dos matices indicados la buena fe siempre importa un comportamiento y


desde esa unidad central hemos enfatizado inveteradamente que si el derecho
tuviera que resumirse en una sola norma, ese precepto con la mayor riqueza y
suficiente generalidad debera imponer a las personas comportarse de buena fe
(verAlterini, JorgeH., Inconsistencia y esterilidad de la categora de la posesin
viciosa, Academia Nacional de Derecho,2004 [marzo],1; La buena fe y los
prejuicios ante las adquisiciones a ttulo gratuito, Academia Nacional de Dere-
cho,2001,47).

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. Tobas, Jos W. Dir.
del tomo. CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO
I Edit. La ley. Bs. As. 2015. p. 59/60

Art. 756 CCyC Concurrencia de varios acreedores.

Bienes inmuebles. Si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble pro-


metida por el deudor, son todos de buena fe y a ttulo oneroso, tiene mejor dere-
cho:

a) el que tiene emplazamiento registral y tradicin;

b) el que ha recibido la tradicin;

c) el que tiene emplazamiento registral precedente;

d) en los dems supuestos, el que tiene ttulo de fecha cierta anterior.

Fuente:art. 699 del Proyecto de 1998.

Opinin de Alterini, J. H. y Alterini, I. E. Debe tenerse en cuenta que la pre-


visin del art. 1892 acerca de que la inscripcin registral es modo suficiente
para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos
legalmente previstos..., est pensada para las cosas muebles sujetas a registra-
cin y siempre que sta tenga alcances de inscripcin constitutiva, como la de
los automotores, pues all s la inscripcin es modo. El art. 756 da por supuesto
para los casos que trata que todos los acreedores son de buena fe y a ttulo
oneroso. La tradicin, por regla, en tanto que unida al ttulo suficiente es la que
provoca la adquisicin del derecho real (arts. 750 y 1892), prima sobre el empla-
zamiento registral, pues ste expresa en materia de inmuebles una inscripcin
meramente declarativa (art. 1893). As, si la inscripcin registral de un acreedor
fuera previa a la tradicin efectuada a favor de otro, como este ltimo no sera
de buena fe, caera la prioridad de la tradicin sobre la registracin, ya que sola-
mente se la consagra a favor de los acreedores de buena fe y a ttulo oneroso.

ALTERINI, Jorge H. Dir. ALTERINI, Ignacio E. CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL


Comentado Tratado Exegtico, TOMO IV Edit. La ley. Bs. As. 2015. p.159

Art. 1918 CCyC Buena fe.

El sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer


que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excu-
sable est persuadido de su legitimidad.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 88


Fuentes:art. 2356delCdigo Civily art. 1860 del Proyecto de 1998.

Relacin de poder de buena fe. Cuando el sujeto no conoce, ni puede cono-


cer, que detrs de su relacin de poder existe una falta de derecho comienza
a configurarse la buena fe. Puede hacerse el smil con una moneda donde una
cara es el derecho a poseer (o a la relacin real de que se trate) y el otro es la
relacin real efectiva que tiene su sustento en ese derecho. Esa cara puede no
existir. El sujeto es de buena fe si inculpablemente ignora ello y presupone que
existe su derecho. Al igual que ocurre en el derecho italiano no se identifica la
buena fe en trminos positivos de la creencia del sujeto de ejercitar la relacin
de poder legtimamente sino en trminos negativos. En la ignorancia inculpa-
ble de que detenta la cosa ilegtimamente. No conoce la falta de existencia del
derecho, ni puede conocerla obrando con el debido cuidado y diligencia. Ello
ocurre, afirma, el art. 1918 del Cdigo Civil y Comercial, cuando por un error de
hecho esencial y excusable est persuadido de su legitimidad.

La norma refiere a error de hecho en consecuencia est excluido el error de


derecho. Conforme el art. 8 del Cdigo Civil y Comercial, la ignorancia de las
leyes no sirve de excusa para su cumplimiento, si la excepcin no est auto-
rizada por el ordenamiento jurdico. As si un locatario est persuadido que al
cabo de ciertos aos de arriendo se transforma en dueo, y luego de concluido
el contrato permanece en posesin en base a esa creencia, no por eso ser de
buena fe dado que el error de derecho no es admisible. El error debe ser excu-
sable es decir que pese a haber desplegado la debida diligencia no pudo salir de
ste. Si tomando las medidas prudentes y adecuadas hubiere superado el error
no existe buena fe, no conoce, ni puede conocer. Es decir que si habiendo
sido cuidadoso pudo conocer, no hay buena fe. El poseedor o tenedor est
persuadido por el error de hecho, excusable de existencia, calidad y validez del
ttulo, al modo de adquirir y al derecho del transmitente. Precisamente por ello
es entendible que la norma haga referencia a que el error debe ser esencial. Nos
parece ms concisa y clara la frmula del Proyecto de 1998 que en su art. 1860
dispona: La buena fe consiste en no haber conocido ni podido conocer, que se
careca de derecho a la relacin real

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. CODIGO CIIVIL Y


COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO IX Edit. La ley. Bs. As. 2015.
p. 237/238

Art. 1919 CCyC Presuncin de buena fe.

La relacin de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en


contrario.

La mala fe se presume en los siguientes casos:

a) cuando el ttulo es de nulidad manifiesta;

b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradicin de esa


clase de cosas y carece de medios para adquirirlas;

c) cuando recae sobre ganado marcado o sealado, si el diseo fue registrado


por otra persona.

Fuente: art. 1862 del Proyecto de 1998.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 89


1.Presuncin de buena fe. La relacin de poder se presume,iuris tantum, de
buena fe. La redaccin de la norma tiene su antecedente en el art. 1862 del Pro-
yecto de 1998, del que se suprime el supuesto contenido en el inc. b) del mismo
referente cuando el titular de la relacin de poder conoce que la cosa es robada
o perdida. Claramente en tal caso tampoco existe buena fe. La presuncin de
buena fe es una manifestacin del principio ms general de la presuncin de pro-
bidad. El derecho va a presumir la buena fe de la persona, por tanto la relacin
de poder se presume de buena fe. La prueba en contrario debe ser suministrada
por quien alega la mala fe del detentador. Por ejemplo se neutraliza al acreditarse
que la creencia errnea del poseedor obedece a un error de derecho, o a un
error no excusable, o que no estaba persuadido plenamente. 2. Presunciones
de mala fe. El Cdigo prev sin embargo, casos donde lo que se presume, no es
la buena fe, sino la mala fe.

a) Ttulo manifiestamente nulo. Cierto es que el Cdigo Civil y Comercial no


determina qu es la nulidad manifiesta. El Cdigo Civil derogado estableca en
el art. 1038 que la nulidad de un acto es manifiesta, cuando la ley expresamente
lo ha declarado nulo, o le ha impuesto la pena de nulidad. Y en el art. 4009 esta-
bleca la presuncin de mala fe sosteniendo que el vicio de forma en el ttulo de
adquisicin, hace suponer mala fe en el poseedor.

El Proyecto de 1998 estableca la presuncin de mala fe aludiendo al ttulo nulo


sin otro aditamento. En definitiva se trata de un detentador que no ha examinado
el ttulo o lo ha hecho en forma deficiente, tanto en el aspecto de su idoneidad
jurdica como en sus componentes advertibles, dado que si hubiere actuado en
forma diligente hubiere podido advertir que el mismo es nulo atento a que la
misma es evidente y surge del examen prolijo del mismo y sus antecedentes.

b) Adquirida de persona sospechosa. Aqu la cosa se ha tenido de una persona


que habitualmente no se dedica a transferir esos objetos, y que adems no tiene
medios para adquirirla. Un adquirente diligente debi haberse dado cuenta que
v. gr. un acomodador callejero de autos, no tiene medios para vender un reloj
de cierto precio y adems no es su actividad habitual. El adquirentedebi haber
sospechado y no pudo haberse persuadido de la legitimidad de su adquisicin
real.

c) Ganado con marcas y seales de otra persona. El ganado se identifica


segn su tipo con marcas y seales. Las mismas se registran y sirven para
establecer quin es su dueo. Si alguien adquiere un ganado con marcas o sea-
les que estn registradas a nombre de otra persona se presupondr la mala fe
del mismo dado que es inexcusable la compulsa de los registros respectivos.

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. CODIGO CIIVIL Y


COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO IX Edit. La ley. Bs. As. 2015.
p. 238/239/240

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 90


m2 |actividad 1 | AA

asistente acadmico 2

Las leyes 26.994 y 27.077 han modificado la ley 17801 en los siguientes artcu-
los:

Artculo 2: De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 1890, 1892, 1893 y con-
cordantes del CODIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, para su publicidad,
oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados
registros se inscribirn o anotarn, segn corresponda, los siguientes documen-
tos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos


reales sobre inmuebles;
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares;

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.


(Artculo sustituido por punto 1.2 del Anexo II de laLey N 26.994B.O. 08/10/2014
Suplemento.Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de laLey N
27.077B.O. 19/12/2014)
Artculo 17: Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual
o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado
en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de
la certificacin a que se refieren los artculos 22 y concordantes y se lo presente
dentro del plazo establecido en el artculo 5.
(Artculo sustituido por punto 1.3 del Anexo II de laLey N 26.994B.O. 08/10/2014
Suplemento.Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto segn art. 1 de laLey N
27.077B.O. 19/12/2014)

CDIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO IV DERECHOS REALES - TITULO I Arts.


1890, 1892 y 1893
Art. 1890 Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los dere-
chos reales recaen sobre cosas registrables cuando la ley requiere la inscripcin
de los ttulos en el respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen
sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos
sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripcin.
Art. 1892 Ttulo y modos suficientes. La adquisicin derivada por actos entre
vivos de un derecho real requiere la concurrencia de ttulo y modo suficientes.
Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las formas estableci-
das por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradicin posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales que se ejercen por la posesin. No es necesaria, cuando la cosa es tenida
a nombre del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al
que la posea a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el posee-
dor la transfiere a otro reservndose la tenencia y constituyndose en poseedor
a nombre del adquirente.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 91


La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas
no registrables, cuando el tipo del derecho as lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisicin de la servidumbre positiva.
Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisicin por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro
Quinto.

Art. 1893 Inoponibilidad. La adquisicin o transmisin de derechos reales cons-


tituidos de conformidad a las disposiciones de este Cdigo no son oponibles a
terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn
el caso.
Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es presu-
puesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos,
ni aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho
real.

Terceros interesados de buena fe: Art. 1893 CCyC Inoponibilidad. La adquisicin


o transmisin de derechos reales constituidos de conformidad a las disposicio-
nes de este Cdigo no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mien-
tras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn
el caso.
Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es presu-
puesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. Libro IV Ttulo
I Capitulo 2.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos,
ni aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho
real.
...Siguiendo a Dez-Picazo puede sostenerse que la publicidad jurdica puede
tener grados diversos. Una primera equivale a mero anuncio o noticia. Por
ejemplo, para nuestro derecho las publicaciones mandadas por el art. 1857 del
Cdigo, ante la sustraccin, prdida o destruccin de ttulos valores en serie.
Luego existe una publicidad cualificada de segundo grado cuando la constancia
de un acto se convierte en el nico medio posible de prueba del mismo. As el art.
2222 del Cdigo establece que La prenda no es oponible a terceros si no consta
por instrumento pblico o privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuanta del
crdito. La de tercer grado es una publicidad legitimadora que es cuando la
publicidad se hace equivaler para los terceros de buena fe a la realidad jurdica.
sta es la publicidad posesoria y la publicidad registral meramente declarativa,
donde aadimos que las exigencias para configurar la buena fe pueden ser ms
o menos rigurosas. En el caso de nuestro derecho la buena fe exige un actuar
sumamente diligente, que como veremos, no se contenta con lo meramente ins-
cripto e informado por el registro, ni puede afirmarse en nuestro derecho que la
publicidad, y menos la sola registral, equivale a realidad. La publicidad de cuarto

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 92


grado, es la constitutiva cuando la publicidad es esencial para el propio naci-
miento del derecho.
ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. Director del tomo y
autor de las glosas Prof. COSSARI, Nelson G. CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL
Comentado Tratado Exegtico, TOMO IX Edit. La ley. Bs. As. 2015 P. 102/103

m2 | actividad 2

Oponibilidad del boleto de compra-venta no registrado

Esta actividad se constituye a los fines de poner en prctica la interpretacin


de la publicidad registral inmobiliaria. En este sentido, lo invitamos a leer dete-
nidamente el fallo IC 1 para luego responder a las siguientes consignas e
interrogantes:

1.) Describa sucintamente los hechos.


2.) Qu entiende por oponibilidad registral? A 1
3.) Cul es el fundamento de la resolucin judicial favorable al titular del boleto
de compra-venta sobre el inmueble? A 2
4.) Cul es su opinin respecto del fallo?

m2 |actividad 2 | IC

informacin complementaria 1

TSJ Sala Civil y Comercial, Cba.

Sentencia N 168

Autos: Luna, Luis Adrin c/ Peralta, Daniel Walter-Ordinario/Cumplimiento/


Resolucin de Contrato Tercera de Dominio Rosa Lina Sacerdoti Recurso de
Casacin (Expte. 1778337/36)

Crdoba, 16 de diciembre de 2015

Es procedente el recurso de casacin interpuesto por la tercerista?

El doctorCarlos Francisco Garca Alloccodijo:

I. La Dra. Beatriz Mercedes Pansa, en representacin de la tercerista, interpone


recurso de casacin por los motivos de los incs. 1 y 3 del art. 383, CPC en los
autos (...), contra la sentencia N 65 de fecha 3/6/14, dictada por la Cmara de
Apelaciones en lo Civil y Comercial de 8a Nominacin de esta ciudad. Corrido
traslado a la contraria por el trmino de ley (art. 386, CPC), lo evacua la Dra.
Jimena Mansur Romero en representacin del ejecutante en el principal; es con-

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 93


cedido el recurso por la Cmara de juicio mediante A.I. N 346 del 25/9/14 (y su
aclaratorio A.I. N 424, del 13/11/14). Firme y consentido el decreto de autos,
qued la causa en condiciones de ser resuelta. II. Los agravios que informan la
pretensin impugnativa son susceptibles del siguiente compendio: Al amparo de
la casacin formal (art. 383, inc. 1, CPC) el recurrente sostiene que la resolucin
en crisis infringe el principio de congruencia, ya que por un lado rechaza la ter-
cera de dominio con fundamento en la falta de inscripcin registral (arg. art.
2505, CC), pero, por el otro, omite considerar que el primer juez (mediante A.I. N
212 del 7/5/10) la admiti como de mejor derecho, otorgndole los efectos de la
de dominio y ordenando suspender la subasta. En tal sentido, sostiene que el
tribunal interviniente ha omitido considerar la nominacin otorgada en la resolu-
cin anterior por el juzgador de primera instancia, as como la prueba diligen-
ciada que determina la aplicacin del art. 1185bis, CC. De otro costado, el
recurrente, invocando la hiptesis impugnativa sustancial (art. 383, inc. 3, CPC),
denuncia la existencia de interpretaciones contradictorias entre el pronuncia-
miento recurrido y el dictado con fecha 6/8/09 por la Cmara de Apelaciones en
lo Civil y Comercial de 3a. Nominacin de esta ciudad in re: Hadad Nicols Luis
c/ Rapp Hctor Alberto, publicado en Semanario Jurdico T. 1002009B, p. 771
[N. de E. Vide asimismowww.semanariojuridico.info]. Sobre el particular, seala
que las dos causas tienen el mismo objeto, esto es, acreedor de una suma de
dinero (embargante) contra acreedor de dominio (tercerista), donde se alega en
sustento de la tercera un boleto de compraventa. As, mientras en autos se
rechaza la tercera de dominio argumentando que el boleto por s solo no es
suficiente para su procedencia, en tanto es necesaria la inscripcin registral
(argum. arts. 1184 inc. 1 y 2505, CC), en el fallo trado como antittico se entiende
que debe aplicarse el art. 1185 bis, CC, aun cuando se trate de una ejecucin
individual. Postula como correcta esta ltima tesis agregando que en la especie
ella tiene la posesin, ha pagado el inmueble y ste es vivienda familiar y nica,
es decir que segn su entendimiento se cumplen las condiciones impuestas
por el art. 1185 bis, CC, para ser acreedor del ttulo. Formula reserva del caso
federal. III. Razones de orden metodolgico imponen comenzar con el anlisis
de la casacin sustancial. A tales fines corresponde indagar si se hallan satisfe-
chos los recaudos de admisibilidad formal exigidos para la habilitacin de la
causal invocada. De la confrontacin del pronunciamiento recurrido con el dic-
tado por la Cmara 3a. en lo Civil y Comercial surge evidente que se est frente
a hiptesis fcticas anlogas y una interpretacin jurdica contradictoria sobre la
materia juzgada, por lo cual se estiman cumplidos los recaudos formales reque-
ridos por la ley adjetiva. La sola lectura del pronunciamiento trado como contra-
dictorio revela que la circunstancia de que el tercerista cuente con una
adjudicacin de bienes de la sociedad conyugal no inscripta (y no con boleto de
compraventa como en el pronunciamiento en crisis) resulta irrelevante para la
solucin de la causa. Por ello es que all particularmente se consigna que la
situacin del incidentistatercerista es equivalente a la del adquirente con boleto
en las mismas condiciones porque ha avanzado un paso hacia la perfeccin
pero no tiene todava un derecho perfecto, le falta la inscripcin (sic). Por otro
lado, tampoco aparece como determinante que en el fallo trado en confronta-
cin se haya hecho alusin al destino de vivienda dado al inmueble adquirido por
el tercerista, toda vez que como se ver ut infra la doctrina asumida por este
Alto Cuerpo no admite una distincin o salvedad con fundamento en tal extremo.
IV. En lo que concierne a la procedencia de este extremo de la casacin, liminar-
mente conviene sealar que la problemtica jurdica que comprende al boleto de
compraventa de inmuebles es vasta y compleja. Ocurre que si bien su utilizacin
se ha impuesto en la prctica por diversas razones, que no es del caso aqu ana-
lizar, lo cierto es que ello de algn modo vino a poner en tensin al sistema, ya
que como es bien sabido para tener por operada la transmisin del derecho
real de dominio sobre un inmueble se requiere de la concurrencia de ttulo (escri-

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 94


tura pblica) y modo (tradicin de la cosa), y para su oposicin a terceros
deviene necesaria la consecuente anotacin registral. Precisamente, la conclu-
sin de un contrato (boleto de compraventa) que tiene por objeto principal la
realizacin de una escritura pblica a fin de perfeccionar la transferencia (escri-
turacin), genera una brecha temporal entre ambos hitos que puede llegar a
generar es slo una contingencia conflictos de la ms variada gama. Tanto as
que podran convivir cadenas de transferencias de derechos personales (cesio-
nes de boletos de compraventa), sin que se haya operado todava la mutacin
del dominio. En la especie, elthema decidendumreside en resolver slo una
especial arista del amplio haz de posibles relaciones que genera un boleto de
compraventa (v.gr. controversia entre el adquirente frente: al concurso o quiebra
del vendedor, al embargante y otros acreedores de ste, al vendedor que volvi
a vender, a otros adquirentes del mismo bien por boleto o escritura, a terceros a
fin de oponerles la posesin, a los ocupantes del bien, al Estado expropiante,
etc.). Concretamente, en esta oportunidad la competencia de esta Sala se cie
a resolver el conflicto que se presenta entre el comprador de un inmueble
mediante boleto de compraventa frente al acreedor individual del vendedor que
pretende hacer valer sus derechos agrediendo patrimonialmente el inmueble
vendido, para lo cual traba medidas cautelares sobre ste. En otros trminos, en
elsub litecorresponde determinar si son o no oponibles al acreedor embargante
los derechos derivados de un anterior boleto de compraventa, y en su caso, en
qu condiciones. V.1. El tpico, como es sabido, ha dividido profundamente
tanto a la doctrina como a la jurisprudencia, que por diversos caminos han lle-
gado a distintas soluciones. Recurdese que el Cdigo de Vlez fulminaba de
invalidez al boleto, ya que impona la escritura pblica bajo pena de nulidad
para los contratos que tuviesen por objeto la transmisin de inmuebles en pro-
piedad (art. 1184, inc. 1, CC). La reforma del ao 1968, operada mediante ley
17711, vino a conformar un primer gran hito a fin de otorgar proteccin jurdica
al comprador por boleto de compraventa. Por un lado, al abrogar la referida nuli-
dad, modificando el art. 1184, ib., y por el otro, introduciendo los arts. 1185 bis
y 2355in fine, ib., los cuales respectivamente pasaron a rezar: Los boletos de
compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, sern
oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinti-
cinco por ciento del precio. El juez podr disponer en estos casos que se otor-
gue al comprador la escritura traslativa de dominio (texto conf. ley 17940); Se
considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe,
mediando boleto de compraventa. Pero tampoco puede desconocerse que la
misma reforma tambin modific el art. 2505 de nuestro ordenamiento fondal, el
cual vino a disponer que: La adquisicin o transmisin de derechos reales
sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin
de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que
corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros
mientras no estn registradas. V.2. A partir de una interpretacin extensiva, una
posicin haba llegado a sostener que si bien el art. 1185 bis, CC (similar al art.
146, ley 24522) otorgaba una proteccin al comprador de buena fe por boleto de
compraventa, expresando que sern oponibles bajo ciertas condiciones al
concurso o la quiebra del vendedor, igual solucin caba predicar respecto de
otros acreedores del vendedor en caso de ejecuciones individuales, aunque la
norma as no lo aclare expresamente. Se razonaba sosteniendo que si se admite
la oponibilidad del adquirente por boleto frente al conjunto de los acreedores en
el concurso y la quiebra del vendedor,a fortiorila conclusin se impona frente a
un acreedor individual. Mxime si en uno y otro caso convergen las mismas
razones tuitivas que llevaron a la agregacin del art. 1185 bis., ib., con lo cual el
caso deba quedar implcitamente o por analoga incorporado en la tlesis del
precepto. En este primer sentido: S.C.J. Bs. As., Gonzlez Escandon, Irenio del
Carmen en: Banco Oddone S.A. c/ Graetz, Rodolfo y otra, 3/8/93, LL 1994B,

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 95


461; S.C.J. Mza., Coviram Ltda., 30/5/96, JA 1997I, 83; Borda, Guillermo A.,
Tratado de Derecho Civil, Contratos, t. I, 9. ed., LL, p. 382; Morello, Augusto M.,
El boleto de compraventa como sostn legtimo de la tercera, LL, 1994B, 461;
entre otros. V.3. Pero otra posicin, no menos calificada, mantena que la oponi-
bilidad prevista en el art. 1185 bis, CC, deba interpretarse restrictivamente. Solu-
cin que se hizo descansar en el tenor literal de la norma, adems de que al
tratarse de una excepcin no poda ser aplicada analgicamente a otra situacin
no prevista. Se adverta que lo dispuesto en el artculo 1185 bis, ib., constituye
una excepcin a la regla general dispuesta por el art. 2505, ib., que prioriza lo
asentado en los Registros de la Propiedad Inmueble frente a los terceros. Por
ello, si la primera normativa trascendiera el mbito de la situacin concursal deja-
ra de ser una excepcin y terminara en definitiva por derogar lo dispuesto
por el art. 2505 de ese mismo texto legal. De tal suerte que resultara contradic-
torio que una norma del Cdigo suprimiera a otra del mismo ordenamiento legal,
tanto ms cuanto ambas fueron introducidas por la ley 17711. En esta lnea argu-
mental y con distintos matices: Alterini, Jorge H., La tutela del adquirente por
boleto de compraventa fuera del mbito especfico del art. 1185 bis de Cdigo
Civil, ED, 153635; Ferrer, Adn Luis, Embargante versus adquirente por boleto:
un conflicto cotidiano, LL CBA. 1989486; Rivera, Julio Csar, Conflicto entre
acreedor embargante y poseedor con boleto de compraventa, ED, 159246,
Rouilln, Adolfo A., Reflexiones sobre ciertos lmites al reconocimiento, en la
quiebra, del derecho a escriturar inmuebles adquiridos por boleto, JA 1997I83;
CSJ Tucumn, Albornoz, Jaime J. y otro c/ Villagra, Juan J. c. Imprenta y Pape-
lera Uruea y otro, 11/8/05, LL Nona, 2005, nov., 1340; CSJ Catamarca, Zitelli,
Silvestre c/ Santilln Iturres, Oscar A., 30/4/08, LL Nona, 2008, sept., 757; entre
otros. V.4. De otro costado, con base en el ltimo prrafo del art. 2355, CC, tam-
bin se ha llegado a sostener que el adquirente por boleto al que se le ha hecho
la tradicin del inmueble puede oponer su derecho al embargante y obtener de
este modo su cancelacin, en razn de que siendo un poseedor legtimo, los
acreedores carecen de accin para privarlo de la posesin. En este sentido se
afirma que prevalecera la publicidad posesoria si existiera buena fe del compra-
dor, pues la publicidad traditiva es el medio que Vlez contempl para manifestar
los derechos reales que se ejercen por la posesin (conf. Gatti, Edmundo Alte-
rini, Jorge H., Prehorizantalidad y boleto de compreventa, La Ley, p. 45 y 48;
Vzquez, Gabriela A., Poseedor de boleto y embargo, LL, 2007F, 499; Andorno,
L., Conflicto de intereses sobre el inmueble vendido por boleto. Quin tiene un
mejor derecho, el comprador por boleto o el primer embargante? Terceras de
dominio y de mejor derecho, en Rev. de Der. Priv. y Comunitario, cit., ao 2000
3, p. 247; Bellotti, Mirta L., Son oponibles al acreedor embargante los derechos
derivados del boleto de compraventa?, JA 2001II1086). Incluso ms, se ha
alegado en sustento de esta tesitura (aunque en posicin francamente minorita-
ria) que la posesin adquirida mediando boleto de compraventa configura un
nuevo derecho de dominio imperfecto, dotado de acciones reales (conf. Busta-
mante Alsina, J., Derechos reales. La Posesin. Eficacia del boleto de compra-
venta. Las defensas posesorias en materia de inmuebles y extensin de la
tenencia, ED 25,833; Fazio de Bello, Marta E., El derecho real de posesin (art.
2355, ltimo prrafo agregado por la reforma). Sus acciones reales, LL 1983D,
927). V.5. Finalmente y a partir de una interpretacin sistemtica fundada en
razones de seguridad jurdica, se ha sealado que los arts. 1185 bis y 2355in
fine, CC, no podan prevalecer por sobre lo dispuesto por el art. 2505 del mismo
cuerpo legal. En efecto, tal norma consagra la inoponibilidad del ttulo de adqui-
sicin o transmisin de derechos reales respecto de terceros interesados, o al
menos respecto de terceros registrales, cuando este ttulo no ha sido registrado.
Tal perspectiva impondra concluir que el adquirente de buena fe, aun habiendo
abonado la totalidad del precio y ostentando la posesin del bien adquirido, no
es titular de un mejor derecho que el acreedor embargante. As, pues, la inscrip-

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 96


cin registral genera efectoserga omnes, que no pueden ser desconocidos sin
alterar la estructura jurdica sobre la que se asiente la transmisin de dominio.
Por ello, si bien es cierto que los autores de la ley 17711 tuvieron en considera-
cin la situacin del adquirente por boleto de compraventa (mediante la incorpo-
racin de los arts. 1185 bis y 2355, CC), no menos cierto es que esa proteccin
no poda ser brindada al precio de sacrificar la publicidad registral, potenciada
justamente por la misma reforma a travs del art. 2505, CC. La salvaguarda de
la seguridad jurdica del trfico inmobiliario as lo impona. Participan de esta
tesitura: CNCom., Sala A, in re: Carletti Hctor Desiderio y otros s/ tercera de
dominio en autos Banco del Suqua S.A. c/ Coopwis S.A. y otros s/ ejec.,
30/12/98; C.N. Com., Sala B, Vernola Cayetano Juan sobre tercera en autos
Vzquez Mara de la Gloria c/ Tundidor Anglica A. s/ ejecutivo, 27/12/99; C.N.
Com., Sala B, Maggio Lucas A. c/ Cardoso Juan P. s/ ejecutivo s/ tercera de
mejor derecho promovido por Cuervo Ariel Hugo, 22/5/09; C.N. Com., Sala C,
Pichersky Virginia sobre tercera de dominio y de mejor derecho en los autos
Ros Lucas c/ Miranda y otro s/ ejecucin de sentencia s/ sumario, 28/9/99; C.N.
Com., Sala D, Carlos y otro s/ tercera de dominio en autos Fernndez, Omar c/
Ampreso, Santiago s/ ejecutivo, 26/9/94; CNCom, Sala D, Ladisla Ximena A.c/
Crculo de Inversores SA de ahorro para fines determinados s/ ordinario, 3/8/11;
C.N. Com, Sala E, Lozano de Marchese Juana del Carmen sobre tercera en
Banco Buen Ayre c/ Ianivello Edgardo H., 4/9/97; CNCom, Sala E, Lignini Juan
M. s/ tercera de dominio (promovida en Del Campo Alba c/ Alvarez y otros s/
ejecutivo), 21/10/10, entre muchos otros. No obstante, conviene sealar que
otras Salas del mismo tribunal han llegado a la solucin contraria, lo cual eviden-
cia de un modo descarnado la falta de consenso que reina en la materia (conf.
CNCom., Sala C, Verdoljak, Miguel ngel c. Fiat Auto S.A de Ahorro p/f determi-
nados, 24/4/09, CNCom., Sala F, Lpez Alicia Noem Vansesa y otro s/ tercera
de mejor derecho en BBVA Banco Francs SA contra Comapplex SA y otros
sobre ejecutivo, 15/3/13). V.6. Este TSJ ha adherido al ltimo criterio reseado;
jurisprudencia que consagr en ejercicio de la competencia uniformadora que le
confiere el art. 383, inc. 3, CPC, que ha reiterado en varios precedentes y con
distintas integraciones (Auto N 902/96 in re Tercera de Aramburu Nemesio y
otros en: Incidente de Regulacin de Honorarios del Dr. Meier en Lpez Hugo
Santiago y ots c/ Virginia Cavaletti de Abib, Ordinario, Recurso Directo, hoy Revi-
sin, A.I. N 2/06; doctrina reiterada en sentencias N 30/09 y 261/09). Se para-
frasean a continuacin los principales argumentos que avalaron esta doctrina
judicial. Aun suponiendo que el prrafo final del art. 2355, CC, acuerde al posee-
dor por boleto un derecho real igualmente ese derecho sera inoponible a los
terceros por su falta de registracin (art. 2505, CC). Calificada doctrina tiene
dicho que el hecho de que el art. 2355 reconozca la posesin del adquiriente por
boleto como legtima, no basta para reconocerle a esa legitimidad eficacia erga
omnes sino que corresponde establecer respecto de quin o quines se consi-
dera esa posesin como legtima. (Morello, El Boleto de Compraventa Inmobi-
liaria en la ley 17711, en Examen y Crtica de la Reforma del Cdigo Civil, pg.
461). El anlisis as encarado conduce necesariamente a la conclusin de que la
legitimidad de la posesin es inoponible a los terceros que no han podido razo-
nablemente tener conocimiento de la existencia de esa posesin legtima (op.
cit. pg. 462). Si el derecho del comprador por escritura slo es oponible a los
terceros con motivo de su registracin (conf. Morello, La Posesin Legtima, la
Tercera de Dominio y los Derechos que Acuerda la Compraventa Inmobiliaria
Instrumentada por Boleto, JA. 221974, pg. 463) va de suyo que no se puede
soslayar la exigencia de registracin a favor del comprador que ni siquiera tiene
escritura, sino slo un instrumento privado. Podr argumentarse que salvo en
casos particulares, como el rgimen de prehorizontalidad (ley 19.724) o los
loteos (ley 14.005) el sistema registral no admite la anotacin de boletos priva-
dos, pero ello es el mejor argumento para descalificar la suposicin de que la

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 97


posesin por boleto importe un derecho real. En efecto: si la ley 17801 impone la
registracin de los documentos que constituyan o modifiquen derechos reales
sobre inmuebles (art. 2 inc. a.) y no se prev la registracin de boletos privados,
ello implica que el ordenamiento no ha reconocido a los boletos como ttulo hbil
para la constitucin de derechos reales sobre el inmueble vendido. Tal como
desde antao lo ha sostenido la doctrina, la venta de inmuebles pactada en ins-
trumento privado acuerda al comprador slo derechos personales (art. 1185,
CC) y el boleto es para los terceros res inter alios acta (art. 1199, CC). Atribuir
al ltimo prrafo del art. 2355 del Cd. Civil el efecto de reconocer al comprador
por boleto un derecho a la posesin oponible a los terceros, quedando al titular
registral slo un dominio formal, es incompatible con el art. 2513 del Cd. Civil,
basamento esencial de nuestro rgimen dominial, conforme al cual es inherente
a la propiedad el derecho a poseer la cosa . En cuanto al art. 3270 del Cd.
Civil, no obsta a esa conclusin. Si con motivo de un contrato el deudor ejecu-
tado ha hecho entrega de la posesin del bien embargado a un tercero, ese
contrato es oponible al embargante o al adquirente en subasta... Cuando el
contrato celebrado no es una locacin sino una compraventa, la tradicin importa
la transferencia del dominio (arts. 2601 y ss CC) y, tratndose de un inmueble, la
falta de eficacia con que el art. 1185 del C. Civil sanciona su deficiente instrumen-
tacin y el requerimiento de registracin contenido en el art. 2505, modifican la
conclusin del art. 3276, determinando la inoponibilidad frente a terceros del
contrato celebrado. Es por eso que la preferencia que los arts. 592 y 594 del
Cd. Civil acuerdan al acreedor a quien se ha hecho tradicin de la cosa debida,
presupone un conflicto entre acreedores munidos de igual ttulo. (Salvat: Obliga-
ciones Ed. 1952, t. I, pg. 318, N 327). Si, por el contrario, el ttulo del poseedor
es inoponible a terceros tal el caso del boleto su preferencia ceder frente al
embargante o adquirente, que exhiben un ttulo eficaz erga omnes, esto es:
registrado. El boleto y la posesin que lo reconoce como causa no son oponi-
bles al embargante ni a quien resulte adjudicatario del inmueble en la ejecucin.
As lo imponen los arts. 1184 inc. 1, 2503 y 2505 del Cd. Civil. Cuando el
ordenamiento ha querido reconocer al boleto eficacia frente a terceros, lo ha
hecho de modo expreso, previendo su registracin, tal como ocurre con el rgi-
men de prehorizontalidad (ley 19724) o los loteos (14005) o aun sin anotacin
registral en el caso de concursos o quiebras (art. 1185 bis CC). Esas normas
especiales, limitadas a casos particulares, dan la pauta de que el rgimen norma-
tivo general no consagra la misma solucin. En definitiva, se concluye en la
regla conforme a la cual el poseedor por boleto no registrado carece de derecho
a oponer el boleto o la posesin ante el acreedor embargante o quien resulte
adjudicatario del inmueble en la ejecucin. La conclusin opuesta y la conse-
cuente prioridad del adquirente, slo resultar admisible en situaciones excep-
cionales, en especial ante el supuesto de mala fe del embargante. La buena o
mala fe del embargante debe ser evaluada en funcin del conocimiento que
pudiera tener de la situacin del inmueble, tal que ese conocimiento supla res-
pecto de l la falta de registracin de los derechos del comprador (conf: Morello,
El boleto de compraventa inmobiliaria en la ley...). VI. Llegados a este punto se
advierte que el tpico que nos convoca es arduo y complejo. Motivado principal-
mente por una inconsecuencia legislativa, que en modo alguno fue superada por
el dictado de la ley 17711. Antes, al contrario, aunque es cierto que dicha reforma
import un adelanto en materia de ampliacin de derechos del adquirente por
boleto de compraventa (arts. 1185 bis y 2355, CC), igualmente no alcanz a con-
ciliar totalmente las tensiones que existen y se suscitan entre los legtimos dere-
chos de ste y las necesidades sociales de certeza y seguridad jurdica que el
trfico inmobiliario reclama (en razn de lo dispuesto por el art. 2505, ib.). Tanto
ello es as que nuestro Tribunal cimero lleg a sostener que la tesis amplia o
extensiva del art. 1185 bis, CC, alegada como sustento de una tercera de domi-
nio en una ejecucin individual, no podra ser atacada mediante la doctrina de la

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 98


arbitrariedad, precisamente en atencin a la profunda divergencia interpretativa
existente (CSJN, Banco de Crdito Argentino SA c/ Germanier, C. y otro,
26/9/06, LL, 2006F, 637). VII. En estas condiciones conviene sealar que la
entrada en vigencia del CCCN (ley 26994) ha venido a incidir en la solucin juris-
diccional que en derecho aqu corresponde otorgar. En efecto, el novel ordena-
miento sustancial ha tomado decidida posicin en la materia, optando claramente
por ampliar bajo ciertas condiciones la proteccin jurdica del adquirente de
un inmueble mediante boleto de compraventa. Baste sealar que los propios
redactores del anteproyecto se encargaron de sealar que nuestra doctrina, y
especialmente la jurisprudencia, ha expresado en numerosas ocasiones la nece-
sidad de tutelar los derechos de los adquirentes de inmuebles por instrumento
privado (boleto de compraventa). Por eso estimamos que en este Anteproyecto
no pueden faltar algunos textos referidos a ese tema. Se aclaran y resuelven
numerosos temas que han sido muy discutidos. En este sentido advirtase que,
en lo que aqu interesa, el nuevo rgimen ahora edicta: Art. 1170. Boleto de
compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene priori-
dad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble ven-
dido si: a) el comprador contrat con el titular registral, o puede subrogarse en
la posicin jurdica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con
los adquirentes sucesivos; b) el comprador pag el 25% del precio con anterio-
ridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisicin
tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria. De este modo se viene
a resolver laquestio iurisque nos convoca, estableciendo la oponibilidad del
boleto de compraventa a terceros embargantes a condicin de que se llenen
una serie de requisitos. Quiere decir, entonces, que el nuevo cuerpo legal ha
optado por privilegiar la situacin del adquirente de buena fe de un inmueble por
boleto frente a los posteriores acreedores del vendedor, tal como lo haba hecho
una de las posiciones reseadas (conf. ut supra considerando n V.2., en espe-
cial el fallo Coviram Ltda.). VIII. Como consecuencia de lo expuesto y a partir
de una interpretacin dinmica y evolutiva, corresponde seguir la solucin jur-
dica adoptada por el art. 1170, CCCN. En efecto, aunque no desconozco que se
ha propiciado la aplicacin inmediata de dicho dispositivo aun a los boletos de
compraventa celebrados con anterioridad al 1/8/15 (conf. Iturbide, Gabriela A.
Pereira, Manuel J., Efectos de la aplicacin de la ley en el tiempo con relacin a
los derechos reales y a los privilegios, RCCyC 2015 julio, 30), en realidad para
resolver el presente no es necesario adentrarse en el anlisis del sistema de
derecho transitorio dispuesto por el art. 7, ib. (heredero del art. 3, CC). Advir-
tase que slo existe un propio y verdadero conflicto de leyes en el tiempo cuando
una misma situacin o relacin jurdica es sujeta a dos regulaciones sucesivas
contrapuestas. De modo que en tal caso s, ante el antagonismo normativo,
corresponde determinar a partir de qu momento resulta aplicable la nueva ley
o lo que es lo mismo hasta qu momento corresponde asignarle efectos ultra-
activos a la vieja. Por el contrario, la oponibilidad o no al acreedor embargante
de los derechos derivados de un anterior boleto de compraventa no tena una
respuesta unvoca en la letra de la ley, lo que gener a riesgo de ser reiterati-
vos que convivan simultneamente diversas interpretaciones tanto en doctrina
como en jurisprudencia. El nuevo texto, en este caso concreto, vino a salvar la
divergencia interpretativa existente. Ante este estado de situacin, la aplicacin
inmediata en sentido impropio de la solucin jurdica contenida en el art.
1170, CC, no se enfrenta entonces ante el problema de la retroactividad de la
ley, ya que se mueve en un plano distinto. Sencillamente porque en puridad no
existe aqu conflicto de leyes en el tiempo. IX. Esto permite adoptar una interpre-
tacin dinmica acorde con la evolucin de los tiempos, pues es la que mejor
permite reconocer la funcin del derecho como herramienta de cambio social.
No tanto en virtud del principio de igualdad, que indica que corresponde asignar
la misma solucin que a los boletos celebrados en vigencia del nuevo ordena-

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 99


miento que es el que est destinado a perdurar, sino y fundamentalmente en
razn de que ella es el producto de la voluntad del legislador que, reconociendo
las necesidades sociales que reclama el trfico jurdico, ha entendido transcen-
dental superar las diferentes diagnosis jurdicas otorgando bajo ciertas condi-
ciones proteccin al adquirente por boleto frente al acreedor del vendedor.
Tanto ms si la solucin propugnada por el novel rgimen concilia razonable-
mente los intereses en pugna, en cuanto tambin resguarda debidamente los
derechos de los terceros interesados. Destquese que a fin de hacerse merece-
dor de la tutela legal se le exige al adquirente que acredite: buena fe, fecha cierta
del boleto y publicidad suficiente (sea posesoria o registral). Ello tiene en miras
evitar que deudores inescrupulosos simulen firmas de boletos irreales o ficticios
con el nico fin de sustraer bienes de su patrimonio en perjuicio de los acreedo-
res. X. Desde este punto de vista, entonces, el nuevo precepto puede ser consi-
derado una norma de interpretacin autntica, emanada del propio legislador,
tendiente a disipar las dudas que a nivel doctrinario y jurisprudencial existan
sobre el tema, aclarando expresamente la manera en que debe entenderse la ley
de fondo en relacin al asunto. Si se adopta esta postura, no existe obstculo
para aplicar la solucin jurdica adoptada por el art. 1170, CCCN, al presente
caso a pesar de tratarse de hechos ocurridos con anterioridad en el tiempo,
porque ahora se ha revelado el sentido autntico de la normativa involucrada. Y
ello no representa, en rigor, una aplicacin retroactiva de la ley. Por el contrario y
en virtud de su propia ndole, las leyes de naturaleza interpretativa son suscepti-
bles de utilizarse para juzgar relaciones jurdicas surgidas con anterioridad (De
Ruggiero, Instituciones de Derecho Civil, Madrid, 1979, t. 1, p 158). Slo la cosa
juzgada puede enervar sus efectos, la que en el caso particular todava no ha
alcanzado a formarse desde que la ley se dict cuando estaba an pendiente de
resolucin el recurso de casacin articulado contra la sentencia de grado. XI.1. A
todo lo expuesto corresponde iterar que la va procesal idnea para ventilar el
derecho del adquirente por boleto de compraventa en la ejecucin individual de
su vendedor es la tercera de mejor derecho. En efecto, conviene dejar sentado
que el boleto no es suficiente para fundamentar una tercera de dominio dedu-
cida por el comprador. Desde la doctrina se ha justificado este aserto sealando
que: hay un punto sobre el cual existe coincidencia casi absoluta de opiniones:
la compraventa podr quedar o no perfeccionada con la suscripcin del boleto,
mas tal perfeccionamiento queda confinado al mbito de los derechos persona-
les; en el campo de los derechos reales, en cambio, para tener por operada la
transmisin del dominio del inmueble de la cabeza del vendedor a la del compra-
dor, para que se extinga el derecho de propiedad del primero y nazca el derecho
de propiedad del segundo, no bastar con el boleto y la tradicin, sino que ser
indispensable el otorgamiento de la escritura pblica (conf. Mariani de Vidal,
Marina Vidal Claypole, Pablo, El boleto de compraventa de inmuebles, el acree-
dor embargante y el art. 1185 bis del Cdigo Civil, LL 2011C, 42). En este sen-
tido se ha pronunciado esta Sala, con otra integracin. All se expuso en prieta
sntesis que el boleto de compraventa es un contrato por el cual las partes se
obligan a escriturar, por lo que jams podr ser ttulo suficiente para transmitir el
dominio de un bien inmueble, pues para que ello ocurra debe cumplirse con lo
dispuesto por el art. 1184, Cdigo Civil. El boleto de compraventa inmobiliaria
es un contrato de compraventa vlido, pero impotente para generar la transmi-
sin de la propiedad de la cosa y producir los efectos propios de este tipo de
contrato especial, por adolecer de un vicio formal al no haberse empleado la
escritura pblica impuesta por la ley. En definitiva, no tiene aptitud legal para
hacer adquirir al comprador el derecho real de dominio. En nuestro derecho
positivo para adquisicin del dominio se exige escritura pblica, tradicin e ins-
cripcin de dicha escritura en el Registro General de la Propiedad; al faltar uno
de ellos, los terceristas con boletos de compraventa no pueden ser considerados
como titulares dominiales, porque la cosa no ha salido del patrimonio del

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 100


deudor. (Auto N 902/96, in re Tercera de Aramburu Nemesio y otros en: Inci-
dente de Regulacin de Honorarios del Dr. Meier en Lpez Hugo Santiago y ots
c/ Virginia Cavaletti de Abib, Ordinario, Recurso Directo, hoy Revisin; doctrina
reiterada en Auto N 1/05). En funcin de tales argumentos, resulta claro que es
improcedente una tercera de dominio promovida por quien todava no tiene el
derecho real de propiedad. Solucin que, vale aclarar, en este punto no ha sido
modificada por el novel Cdigo Civil y Comercial (arg.. arts. 1017, 1018, 1892 y
1893). XI.2. Ahora, si el adquirente por boleto de compraventa hubiera incoado
tercera de dominio, ello por s mismo no acarrear el rechazo de su pretensin,
ya que sta vlidamente puede ser reconducida oficiosamente por el juzgador
como una tercera de mejor derecho. En efecto, tiene dicho esta Sala que la
doctrina y la jurisprudencia de los ltimos tiempos le han otorgado a la tercera
de mejor derecho un alcance que difiere de su concepto tradicional, porque
limitar el concepto de este tipo de reclamos a la invocacin de un derecho pre-
ferente en el cobro de los fondos resultantes del embargo, por la existencia de
algn privilegio, deja sin consideracin adecuada las hiptesis en que es nece-
sario defender crditos que no son dinerarios y que no gozan de un privilegio,
sino de una preferencia de otra naturaleza, como las derivadas de la prioridad
temporal, las que no slo refieren a los derechos reales de garanta sino tambin
a derechos personales, como los mencionados en los artculos 593 a 596, CC,
en materia de obligaciones de dar cosas ciertas para transmitir o constituir dere-
chos reales. Siendo ello as, las terceras de mejor derecho, pese al silencio
legal, pueden tambin entablarse para hacer valer obligaciones no dinerarias y
obtener como pago la entrega de la cosa (Auto N 19 bis, del 28/2/03,in reTer-
cera de Mejor Derecho de Jos A. Vzquez en autos: Marengo Demaglier Ana
Mara c/ Guillermo Ramn Solfanelli Ejecutivo Recurso de casacin). Precisa-
mente por ello y en virtud del principioiura novit curia, el juzgador tiene la facul-
tad de calificar la relacin jurdica objeto de litis encuadrndola correctamente
desde la ptica de una tercera de mejor derecho. Ello porque lo que en defini-
tiva discute el tercerista es si su derecho a que se le transmita la propiedad del
inmueble es o no superior al derecho esgrimido por el embargante. Se trata del
choque de dos acreedores: el embargante, a quien se le adeuda por el titular
registral una suma de dinero y pretende hacer efectivo ese crdito sobre los
bienes que integran el patrimonio de su deudor; y el adquirente del inmueble, a
quien el titular registral se lo vendi por medio de boleto de compraventa (Auto
N 902/96, in re Tercera de Aramburu Nemesio y otros en: Incidente de Regula-
cin de Honorarios del Dr. Meier en Lpez Hugo Santiago y otros c/ Virginia
Cavaletti de Abib, Ordinario, Recurso Directo, hoy Revisin). De este modo, la
finalidad ltima del tercerista no es otra que la de obtener el levantamiento de un
embargo fundndose en un derecho preferente que invoca a su favor, aunque
errneamente se haya arrogado el ttulo dedominus. Postulacin que, en esas
condiciones, permiti a su contraparte esgrimir todas las defensas que hacan a
su derecho, incluso aqullas referidas a la prioridad derivada del derecho perso-
nal que dimana de un boleto de compraventa. Ello es as ya que la causa petendi
de la postulacin hace pie en dicho contrato, aunque tambin se invoque el ejer-
cicio de la posesin. De all que el tratamiento de la accin como tercera de
mejor derecho, aun cuando originariamente fuere interpuesta como de dominio,
no importe una modificacin de los hechos que delimitan la pretensin, ni colo-
que a alguna de las partes en situacin de indefensin. Tan slo implica una
calificacin jurdica correcta de la litis, lo cual es una facultad y un deber del
juzgador (conf. Fallos 296:633; 298:78; 300:1034; 305:405; 308:778; 310:1536).
Por lo dems, corresponde destacar que la posicin que admite el reencuadre
oficioso es mayoritaria en doctrina (conf. Morello, Augusto M., El boleto de
compraventa y una interpretacin funcional de las terceras; LL 1994B,57;
Mosset Iturraspe, Jorge Lorenzetti, Ricardo, El boleto de compraventa inmobi-
liaria, la posesin legtima y la tercera de dominio, Revista de Derecho Privado

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 101


y Comunitario, N 3, Rubinzal Culzoni, 1993, p. 359; Vallejos Juan Carlos, Terce-
ra de Dominio o de Mejor Derecho? (El adquirente con boleto y el tercero embar-
gante), Revista de Derecho Procesal, 20062, Litisconsorcio, intervencin de
terceros y terceras, Rubinzal Culzoni, p. 286; Vzquez, Gabriela A., Poseedor de
boleto y embargo, LL, 2007F,499). XII. En consideracin de lo expuesto y resul-
tando que el criterio adoptado en la resolucin en crisis no se ajusta a la doctrina
desarrollada precedentemente, corresponde admitir el recurso de casacin y
rescindir la sentencia impugnada, lo que as se decide. XIII. La anulacin aqu
dispuesta torna abstracto el tratamiento de la procedencia del recurso de casa-
cin fundado en el motivo del art. 383, inc. 1, CPC. Voto por la afirmativa.

Los doctoresMara Marta Cceres de Bollati y Domingo Juan Sesinadhieren al


voto emitido por el Sr. Vocal preopintante.

Por el resultado de los votos que anteceden, el Tribunal Superior de Justicia, a


travs de su Sala Civil y Comercial,

RESUELVE: I. Hacer lugar al recurso de casacin por el motivo del art. 383 inc. 3,
CPC, y en consecuencia rescindir la resolucin impugnada. II. Reenviar la causa
a la Cmara Civil y Comercial que sigue en nominacin a la de origen, a fin de
que emita nuevo pronunciamiento sobre el recurso de apelacin que queda pen-
diente. III. Imponer las costas por su orden. No regular honorarios a los letrados
intervinientes.

Carlos Francisco Garca Allocco Mara Marta Cceres de Bollati Domingo


Juan Sesin

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 102


m2 |actividad 2 | AA

asistente acadmico 1

CODIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO TERCERO-DERECHOS PERSONALES-


TITULO I-CAPITULO 3 CLASES DE OBLIGACIONES - Obligaciones de dar cosa
cierta para constituir derechos reales

Art. 756 CCyC Concurrencia de varios acreedores.

Bienes inmuebles. Si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble pro-


metida por el deudor, son todos de buena fe y a ttulo oneroso, tiene mejor
derecho:

a) el que tiene emplazamiento registral y tradicin;

b) el que ha recibido la tradicin;

c) el que tiene emplazamiento registral precedente;

d) en los dems supuestos, el que tiene ttulo de fecha cierta anterior.

Fuente:art. 699 del Proyecto de 1998.

Opinin de Alterini, J. H. y Alterini, I. E. Debe tenerse en cuenta que la pre-


visin del art. 1892 acerca de que la inscripcin registral es modo suficiente
para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos
legalmente previstos..., est pensada para las cosas muebles sujetas a registra-
cin y siempre que sta tenga alcances de inscripcin constitutiva, como la de
los automotores, pues all s la inscripcin es modo. El art. 756 da por supuesto
para los casos que trata que todos los acreedores son de buena fe y a ttulo
oneroso. La tradicin, por regla, en tanto que unida al ttulo suficiente es la que
provoca la adquisicin del derecho real (arts. 750 y 1892), prima sobre el empla-
zamiento registral, pues ste expresa en materia de inmuebles una inscripcin
meramente declarativa (art. 1893). As, si la inscripcin registral de un acreedor
fuera previa a la tradicin efectuada a favor de otro, como este ltimo no sera
de buena fe, caera la prioridad de la tradicin sobre la registracin, ya que sola-
mente se la consagra a favor de los acreedores de buena fe y a ttulo oneroso.

ALTERINI, Jorge H. Dir. ALTERINI, Ignacio E. CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL


Comentado Tratado Exegtico, TOMO IV Edit. La ley. Bs. As. 2015. p. 159

CODIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO TERCERO-DERECHOS PERSONALES-


TITULO IV- CONTRATOS EN PARTICULAR-CAPITULO 1-Compraventa-Secc. 8va.
Boleto de compraventa

Art. 1170 CCyC: Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del compra-


dor de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautela-
res sobre el inmueble vendido si:

a) el comprador contrat con el titular registral, o puede subrogarse en la posi-


cin jurdica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los
adquirentes sucesivos;

b) el comprador pag como mnimo el veinticinco por ciento del precio con ante-
rioridad a la traba de la cautelar;

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 103


c) el boleto tiene fecha cierta;

d) la adquisicin tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Requisitos para que proceda la prioridad frente a terceros que hayan trabado
medidas cautelares Analizaremos los supuestos del art. 1170, a los que incorpo-
raremos otros sealamientos. a) Traba de medida cautelar Nos parece oportuno
hacer una reflexin sobre el alcance de la expresin. El tema se vincula a la traba
de una medida cautelar, sin explicitar si la misma debe estar anotada en el Regis-
tro de la Propiedad o no. Estimamos que si la medida cautelar ha sido ordenada,
pero an no tiene reflejo registral, nada impide que el comprador por boleto
haga valer su derecho si tom conocimiento de sta por otra circunstancia. Ello
habida cuenta de la concepcin amplia de la buena fe a que alude el art. 1918. El
comprador puede invocar la oponibilidad de su derecho, si conoce la existen-
cia de la medida cautelar ordenada, an no anotada. b) Buena fe del comprador
por boleto de compraventa La buena fe ha sido analizada en el comentario al
art. 1918, al que remitimos. Destacamos que la buena fe se presume, salvo los
casos en los que expresamente el art. 1919 presume la mala fe, que debe existir
al tiempo de la celebracin del contrato, y que se refiere a la conducta del adqui-
rente en la concertacin del negocio jurdico y consiste en haberlo celebrado sin
connivencia con el promitente...

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. AICEGA Mara


V., GMEZ LEO, Osvaldo R., LEIVA FERNNDEZ, Luis F. P. Direc. del tomo
CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO VI Edit. La
ley. Bs. As. 2015. p. 156/157

Opinin de Alterini, J. H. y Alterini, I. E.

Cuando la adquisicin mediando boleto de compraventa es posterior a la traba


de una medida cautelar y sta fue exteriorizada en el registro, o el adquirente la
conoci o pudo conocerla obrando con la debida diligencia, no podr invocar
su buena fe.

En cambio, si la adquisicin mediando boleto de compraventa precede a la


medida precautoria y aqulla tuvo publicidad suficiente registral o posesoria,
no es dudoso que quien trab la cautelar no puede regularmente cuestionar la
buena fe del adquirente por boleto.

c) Vnculo jurdico entre el comprador por comprador por boleto de compraventa


y el titular registral De acuerdo con el inc. a) del art. 1170, procede la prioridad si
el comprador contrat con el titular registral, o puede subrogarse en la posicin
jurdica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquiren-
tes sucesivos.

De la norma se concluye: que el boleto de compraventa es un contrato(ya que


el inciso dice que la prioridad tiene lugar si el comprador contrat con el titular
registral), que el boleto de compraventa no transmite la propiedad, que el boleto
de compraventa es cesible. Volveremos sobre estos temas.

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. Aicega Mara V.,
Gmez Leo, Osvaldo R., Leiva Fernndez, Luis F. P. Direc. del tomo CODIGO
CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO VI Edit. La ley. Bs.
As. 2015. p. 157/158

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 104


m2 |actividad 2 | AA

asistente acadmico 2

CODIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO TERCERO-DERECHOS PERSONALES-


TITULO I-CAPITULO 3 CLASES DE OBLIGACIONES - Obligaciones de dar cosa
cierta para constituir derechos reales

Art. 756 CCyC Concurrencia de varios acreedores.

Bienes inmuebles. Si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble pro-


metida por el deudor, son todos de buena fe y a ttulo oneroso, tiene mejor
derecho:

a) el que tiene emplazamiento registral y tradicin;

b) el que ha recibido la tradicin;

c) el que tiene emplazamiento registral precedente;

d) en los dems supuestos, el que tiene ttulo de fecha cierta anterior.

Fuente:art. 699 del Proyecto de 1998.

Opinin de Alterini, J. H. y Alterini, I. E. Debe tenerse en cuenta que la pre-


visin del art. 1892 acerca de que la inscripcin registral es modo suficiente
para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos
legalmente previstos..., est pensada para las cosas muebles sujetas a registra-
cin y siempre que sta tenga alcances de inscripcin constitutiva, como la de
los automotores, pues all s la inscripcin es modo. El art. 756 da por supuesto
para los casos que trata que todos los acreedores son de buena fe y a ttulo
oneroso. La tradicin, por regla, en tanto que unida al ttulo suficiente es la que
provoca la adquisicin del derecho real (arts. 750 y 1892), prima sobre el empla-
zamiento registral, pues ste expresa en materia de inmuebles una inscripcin
meramente declarativa (art. 1893). As, si la inscripcin registral de un acreedor
fuera previa a la tradicin efectuada a favor de otro, como este ltimo no sera
de buena fe, caera la prioridad de la tradicin sobre la registracin, ya que sola-
mente se la consagra a favor de los acreedores de buena fe y a ttulo oneroso.

ALTERINI, Jorge H. Dir. ALTERINI, Ignacio E. CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL


Comentado Tratado Exegtico, TOMO IV Edit. La ley. Bs. As. 2015. p. 159

CODIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO CUARTO-DERECHOS REALES-TITULO II-


POSESION Y TENENCIA-CAPITULO 1-Disposiciones Generales

Art. 1918: Buena fe.

El sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer


que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excu-
sable est persuadido de su legitimidad.

Fuentes:art. 2356delCdigo Civily art. 1860 del Proyecto de 1998.

.Relacin de poder de buena fe Cuando el sujeto no conoce, ni puede cono-


cer, que detrs de su relacin de poder existe una falta de derecho comienza
a configurarse la buena fe. Puede hacerse el smil con una moneda donde una
cara es el derecho a poseer (o a la relacin real de que se trate) y el otro es la
relacin real efectiva que tiene su sustento en ese derecho. Esa cara puede no
existir. El sujeto es de buena fe si inculpablemente ignora ello y presupone que

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 105


existe su derecho. Al igual que ocurre en el derecho italiano no se identifica la
buena fe en trminos positivos de la creencia del sujeto de ejercitar la relacin
de poder legtimamente sino en trminos negativos. En la ignorancia inculpable
de que detenta la cosa ilegtimamente.

No conoce la falta de existencia del derecho, ni puede conocerla obrando con


el debido cuidado y diligencia. Ello ocurre, afirma, el art. 1918 del Cdigo Civil y
Comercial, cuando por un error de hecho esencial y excusable est persuadido
de su legitimidad.

La norma refiere a error de hecho en consecuencia est excluido el error de dere-


cho. Conforme el art. 8 del Cdigo Civil y Comercial, la ignorancia de las leyes
no sirve de excusa para su cumplimiento, si la excepcin no est autorizada por
el ordenamiento jurdico. As si un locatario est persuadido que al cabo de cier-
tos aos de arriendo se transforma en dueo, y luego de concluido el contrato
permanece en posesin en base a esa creencia, no por eso ser de buena fe
dado que el error de derecho no es admisible.

El error debe ser excusable es decir que pese a haber desplegado la debida
diligencia no pudo salir de ste. Si tomando las medidas prudentes y adecuadas
hubiere superado el error no existe buena fe, no conoce, ni puede conocer. Es
decir que si habiendo sido cuidadoso pudo conocer, no hay buena fe. El posee-
dor o tenedor est persuadido por el error de hecho, excusable de existencia,
calidad y validez del ttulo, al modo de adquirir y al derecho del transmitente.
Precisamente por ello es entendible que la norma haga referencia a que el error
debe ser esencial. Nos parece ms concisa y clara la frmula del Proyecto de
1998 que en su art. 1860 dispona: La buena fe consiste en no haber conocido
ni podido conocer, que se careca de derecho a la relacin real.

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. COSSARI, Nelson G.


A. Dir. del tomo CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico,
TOMO IX Edit. La ley. Bs. As. 2015 p. 237/238

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 106


m2 glosario

Anotacin Preventiva: Esta reservada a los certificados, a los que estas cons-
tancias, que hacen a la llamada publicidad formal del Registro y que el sistema
impone a los escribanos a solicitarlos para autorizar actos sobre los cuales se
transmitan o extingan Derechos Reales sobre inmuebles. El certificado es el
medio sustancial o formal para la publicidad por parte del Registro, tiene en
principio dos grandes efectos: 1) Anoticiamiento. Es decir, informar y en esto,
tiene en comn con los informes: informar el estado jurdico de los inmuebles,
la libre disponibilidad de este. 2) Genera una anotacin preventiva: que opera
como una reserva de prioridad, como un guardar un lugar, como un bloqueo, a
favor del negocio en gestin, a favor de una operacin inmobiliaria, a favor de un
acto dinamizante de derecho real sobre inmueble que se est forjando.

Anotaciones: es un asiento no perdurable, que corresponde a derechos o siste-


mas personales que llega al registro por que inciden en las inscripciones. Supone
un derecho accesorio, en cuanto a que el resultado opera en otro asiento.

Bienes y cosas: Los derechos referidos en el primer prrafo del artculo 15


pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor econmico. Los bienes mate-
riales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables
a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del
hombre. Art. 16 Ley 26.994

Bloqueo registral: Es el efecto que produce el ingreso de un documento al


Registro con entidad para producir reserva de prioridad, interponiendo una
barrera a todos los documentos que ingresen posteriormente respecto de un
mismo inmueble. Hay inmutabilidad de la situacin registral a favor de quien
solicit un certificado. Cabe aclarar que dicha inmutabilidad es aplicable no slo
a los nuevos documentos que ingresen, a los que se les advertir de la cons-
tancia del certificado, sino al propio Registro. Es decir, el certificado registral
ser oponible a los terceros y a la entidad registral quien no puede invocar -a
posteriori- una registracin que ha omitido informar -por ejemplo, un embargo- o
que ha publicitado defectuosamente. Si bien se habla de bloqueo registral, ello
no implica que se impida el acceso de otros documentos respecto del inmueble
objeto del negocio jurdico, sino que ingresan y son anotados por el Registro
con carcter condicional a las resultas de la presentacin en trmino del docu-
mento autorizado.

Buena fe: .Las facetas de la buena fe El principio de la buena fe, contem-


plado por el artculo 9 CCyC, abarca sus dos conocidas facetas o perfiles. a)
La buena fe objetiva Se relaciona con el comportamiento leal, probo, correcto,
honesto (la observancia de la fe fides que alguien debe a otro) con que es
dable actuar en las relaciones jurdicas y sus fuentes. Tiene particular relieve en
la formacin, celebracin y ejecucin de los negocios jurdicos. b) La buena
fe subjetiva Apunta a la proteccin de una creencia o certeza razonable, sea
cuando se confa en la titularidad del propio derecho o inters, sea cuando se
confa en la titularidad del ajeno. Parte de la consideracin que las personas
pueden confiar en las situaciones tal como se les presentan y ello impone una
valoracin de tipo subjetivo. Las sealadas facetas no excluyen que se est en
presencia de una nocin nica. Como se ha dicho, si el obrar de una persona
coincide con el que observa un hombre probo y recto, puede decirse que se
ajusta a la buena fe objetiva; si no coincide, pero quien acta lo hace con la
conviccin de obrar rectamente, habr buena fe subjetiva y si ello es verdad, el
subjetivamente justificado, no lo est objetivamente?. Independientemente de

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 107


ello, es cierto que a veces la ley se refiere al estado subjetivo y otras al compo-
nente objetivo del obrar.

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. TOBAS, Jos W. Dir.
del tomo CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO I
Edit. La ley. Bs. As. 2015 p. 57/58

Buena fe de parte del tercero interesado: Concepciones de la buena fe: . La


ltima manera de conceptualizar la buena fe subjetiva, coincide con la que ha
primado en nuestro pas y es la que contiene el art. 974delCdigo Civilde Suiza
de 1907. Explica Jorge H. Alterini que all los terceros son de buena fe si no
han conocido o debido conocer circunstancias silenciadas por el Registro. En
la frmula helvtica la buena fe no es viable ante el conocimiento de la realidad
registral y tambin cuando no se ha llegado a conocer por no aplicarse la debida
diligencia para poder hacerlo. Si se adopta una actitud despreocupada e indife-
rente se desecha la buena fe, pues la buena fe no puede invocarse por quienes
no despliegan todo el cuidado y el esmero razonablemente necesarios para no
quedar supeditados a una realidad registral inexacta. Para ser de buena fe no
hay que conocer ni deber conocer.... ALTERINI, Jorge H. Director general.
ALTERINI, Ignacio E.Coordinador. Director del tomo y autor de las glosas Prof.
COSSARI Nelson G. A. CDIGO CIVIL Y COMERCIAL comentado-Tomo IX Edit.
La ley. Bs.As. 2015 p. 115

Cancelacin de la hipoteca: Es el acto por el que se deja sin efecto la ins-


cripcin registral. Puede haberse extinguido la hipoteca por cualquiera de los
medios mencionados y no haberse cancelado la inscripcin registral.

Clases de derechos: Como se dice en el comentario a los dos artculos


siguientes, la enunciacin de derechos y bienes all mencionados se completa
con los derechos de incidencia colectiva a que se refiere este artculo. As, en
el ttulo preliminar (arts.14 a 18) se deslinda: a) los derechos individuales sobre
bienes que integran el patrimonio (art. 14 y 15); b) los derechos individuales
sobre el propio cuerpo que carecen de valor patrimonial (art.17); c) los derechos
de incidencia colectiva (este artculo), y d) los derechos de las comunidades
indgenas sobre bienes comunitarios (art.18). El texto propuesto por la Comisin
fue parcialmente modificado por el Poder Ejecutivo nacional antes de la remisin
del Proyecto al Congreso Nacional y estableca una clasificacin tripartita de
derechos (que ha quedado reducida a una bipartita)

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. TOBAS, Jos W. Dir.
del tomo CODIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO I
Edit. La ley. Bs. As. 2015 p. 102

Clases de inscripciones y anotaciones: 1) Inscripciones o Anotaciones Defini-


tivas: concluyen un proceso inscriptorio que culmina en una matriculacin (ins-
cripcin). 2) Inscripcin Provisional o Anotaciones Provisionales: surgen de un
proceso inscriptorio que ha sido observado, supone situaciones de prioridad, de
sostn de un lugar. 3) Inscripcin Condicionada o Anotacin Condicional: Art. 18
Ley 17801 surge o resulta de dos derechos incompatibles que esperan ver si cae
otro o se materializa un derecho porque hay alguien que gano en prioridad por
un certificado.

Clasificacin de los derechos individuales: Pueden clasificarse conforme a los


siguientes criterios: a) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos. Los
primeros son oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten exigir una
conducta a personas o persona determinada. b) Por el carcter econmico o no
del contenido: Pueden ser patrimoniales o extramatrimoniales. Sern patrimonia-
les cuando sean susceptibles de apreciacin pecuniaria, y sern extramatrimo-

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 108


niales cuando no sean susceptibles de una medida de valor econmico. c) Por
el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su vez, con relacin a los
personales hablaramos de facultades y con relacin a los reales hablaramos
de poderes. Los derechos intelectuales, con las manifestaciones de derecho de
autor y de propiedad industrial, importan una categora distinta.

Conflicto de poderes: Los documentos originados en sede judicial, en razn


de sus caractersticas particulares, en caso de ser observados y existir reit-
eracin del mandato judicial o insistencia de su cumplimiento, el director del
Registro confirmar o rectificar la calificacin practicada dentro del plazo
mnimo para los recursos. En caso de confirmarse la observacin resolver
la inmediata elevacin de los antecedentes a la Cmara Civil y Comercial, y
la decisin de sta har cosa juzgada. Deben mantenerse las inscripciones y
anotaciones provisionales y condicionales durante la sustanciacin del mismo.
(ley provincia de Crdoba 5771, art. 20)

Derecho Registral: Conjunto de normas que regulan los rganos estatales


encargados de la toma de razn, el procedimiento para llegar a ella, y los efec-
tos que la misma produce.

Derechos y Bienes: Ttulo Preliminar Capitulo 4 Art. 15 CCyC Titularidad de dere-


chos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes
que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Cdigo.
Art. 16 CCyC Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer prrafo del
artculo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor econmico. Los
bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al
servicio del hombre.

.En el presente captulo del ttulo preliminar se contemplan: a) los derechos


individuales sobre los bienes que integran el patrimonio de la persona (son aque-
llos a los que se refieren estos dos artculos); b) los derechos individuales sobre
el propio cuerpo que carecen de contenido patrimonial (regulados en el art.17);
c) los derechos de las comunidades indgenas sobre bienes que son tambin
comunitarios (art.18), que sern materia de regulacin por una ley especial
(art.9, disposicin transitoria primera, ley 26.994). A ellos deben agregarse los
derechos de incidencia colectiva mencionados en el art.14. Como se destaca
en los Fundamentos, se trata de guas generales que luego se desarrollarn en
artculos particulares, leyes especiales y jurisprudencia. ALTERINI, Jorge H.
Director general ALTERINI, Ignacio E.Coordinador. Ttulo Preliminar-Parte Gene-
ral-Autor de las glosas a los arts. 1 a 103 Prof. TOBAS, Jos W. CDIGO CIVIL Y
COMERCIAL comentado-Tomo I. Edit. La ley. Bs.As. 2015 p. 107

Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI captu-


los en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la
Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos Registrales (arts. 1 a 3 bis). Capitulo
II: De la inscripcin. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo III:
Matriculacin. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo. Prio-
ridad. Efectos (arts. 15 a 20). Captulo V: Publicidad Registral. Certificaciones e
informes (arts. 21 a 29). Captulo VI: Registro de anotaciones personales (arts.
30 a 32). Capitulo VII: Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y
notas aclaratorias (art. 33). Capitulo VIII: Rectificacin de asientos (arts. 34-35).
Capitulo IX: Cancelacin de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). apitulo
X: De la organizacin de los registros (arts. 38 a 41). Capitulo XI: Disposiciones
complementarias y transitorias (arts. 42 a 45)

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 109


Extincin de la hipoteca: Siendo la hipoteca un derecho real accesorio de una
obligacin principal, no puede subsistir si la obligacin se extingue por cual-
quiera de los modos previstos en la ley. Adems se extingue por renuncia, reso-
lucin o revocacin del dominio del constituyente, remate judicial del inmueble
por otro acreedor y por confusin.

Fuga registral: La medida cautelar embargo, litis, etc.- ingresa con anteriori-
dad al certificado registral y no es informado en este ltimo. La existencia de un
embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero omitido
en el certificado en virtud del cual actu el escribano al autorizar la escritura, no
obstaculiza la inscripcin del acto. La situacin jurdica registral no publicitada
a travs de las certificaciones es inoponible al tercero que negoci atenindose
a sus constancias y que, de haber mediado una certificacin veraz seguramente
no se hubiera hecho, ya que la adquisicin efectuada se habra visto postergada
por un derecho real, personal o por una medida cautelar previamente inscripta.
Una vez expedido el certificado existe una va extrarregistral para colocar al tercer
adquirente en la situacin de mala fe cual es la notificacin de la medida al adqui-
rente y al funcionario autorizante del acto, con orden de exhibicin del protocolo
a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no. Si bien esta notificacin no
destruye el bloqueo, hace responsable a las partes por el acto que los vincula.

Inexactitud registral: Es el desacuerdo que existe en orden a los documentos


susceptibles de inscripcin entre la realidad registral y la realidad jurdica extra-
registral o material.

Inmuebles por su naturaleza: Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las


cosas incorporadas a l de una manera orgnica y las que se encuentran bajo el
suelo sin el hecho del hombre. Art. 225 ley 26.994

Inmuebles por accesin: Son inmuebles por accesin las cosas muebles que se
encuentran inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con carcter perdura-
ble. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser
objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario. No se consideran
inmuebles por accesin las cosas afectadas a la explotacin del inmueble o a la
actividad del propietario. Art. 226 ley 26.994

Inscripciones: supone la representacin en el documento de un derecho real


sobre inmuebles, o sea es un acto sustancial, un acto autnomo. Es perdurable
y presume confeccin de una matrcula.

Es la toma de razn que se practica en el asiento como consecuencia de la


presentacin de un documento que contiene un acto dispositivo, transmisivo o
constitutivo, declarativo, aclaratorio, o extintivo de un derecho real. MARIANI de
VIDAL, M. ABELLA, A. DERECHOS REALES EN EL CODIGO CIVIL Y COMER-
CIAL, Edit. Zavalia. Bs.As. 2016. Tomo 2 p. 412.

Jus Persequendi: El titular de un derecho real goza del jus persequendi como
una de las caractersticas de su derecho, en virtud del cual puede perseguir la
cosa cualquiera sea la persona que la tenga bajo su poder.

Jus Possessionis: Tiene slo la posesin. Puede tener la posesin an sin dere-
cho, como en el caso del poseedor ilegtimo. La posesin por s misma genera
los derechos de la posesin. El propietario que tiene ttulo y se le ha hecho
tradicin de la cosa rene ambos jus tanto el possidendi como el possessionis.

Jus Possidendi: Tiene slo un derecho a la posesin. Es quien tiene nicamente


un ttulo vlido, pero no ha logrado el modo, no tiene la posesin y, consiguiente-

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 110


mente, carece de derecho de poseer. Debe recurrir a las vas legales para exigir
el cumplimiento de la tradicin que le es debida, esto es, el modo suficiente.

Justo ttulo: El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesin,
revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es
capaz o no est legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relacin pose-
soria consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de
la documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los
actos de verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial.
Art. 1902 Ley 26.994

Matriculacin: Importa asignar a cada inmueble un folio especial en el que se


individualiza con precisin el inmueble, fijndole una caracterstica de ordena-
miento que luego servir para designarlo. En esa matricula o folio real se regis-
tran todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales,
as como los embargos y otras medidas cautelares. La VI Reunin Nacional de
Directores del Registro de la Propiedad, celebrada en Mendoza en 1966, defi-
ni as la matriculacin: es el procedimiento que tomando como base una ins-
cripcin de dominio, tiene por objeto el ingreso de un inmueble a un Registro,
abriendo folio, donde se le determina y se le da una caracterstica de ordena-
miento, que mientras no se presente otro documento pblico que modifique
dicha determinacin, permanecer inalterable (citado en FALBO, El Registro de
la Propiedad, en Curso de Derecho registral inmobiliario, p. 220).

Oponibilidad erga omnes: Significa que pueden hacerse valer frente a todos
o lo que es igual contra todos los integrantes de la comunidad; tienen eficacia
contra cualquiera. Los derechos reales son absolutos y por lo tanto oponibles
erga omnes.

Posesin de mala fe: La mala fe se presume en los siguientes casos: a) cuando


el ttulo es de nulidad manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que habi-
tualmente no hace tradicin de esa clase de cosas y carece de medios para
adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado marcado o sealado, si el diseo fue
registrado por otra persona. Art. 1919 Ley 26.994

Posesin de buena fe: El sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no


conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error
de hecho esencial y excusable est persuadido de su legitimidad. Art. 1918 Ley
26.994

Posesin o tenencia vacua: Para adquirir por tradicin la posesin o la tenen-


cia, la cosa debe estar libre de toda relacin excluyente, y no debe mediar opo-
sicin alguna. Art. 1926 Ley 26.994

Principio de autenticidad: De acuerdo con este principio solamente pueden


inscribirse en el registro, aquellos documentos que revistan carcter de autn-
ticos, vale decir, que hagan fe por s mismos y que sirvan inmediatamente de
ttulo, al dominio, al derecho real o asiento practicable (art. 3, ley 17801).

Principio de inscripcin: Todo documento por el que se constituya, trans-


mita, declare, modifique o extinga derechos reales sobre inmuebles, debe ser
inscripto para su publicidad y oponibilidad a terceros. Este principio tiene un
doble acepcin: a) Deben inscribirse en el Registro todos los documentos por
los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales sobre inmuebles y los que dispongan embargos, inhibiciones y dems
providencias cautelares; b) Estos documentos son oponibles a los terceros, slo

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 111


desde la registracin. En nuestro sistema legal la inscripcin no es constitutiva
de derechos reales, sino simplemente declarativa. As lo establece el art. 20 de
la ley 17.801, las escrituras no registradas producen plenos efectos respecto de
las partes intervinientes, sus herederos y los que han intervenido, en la formu-
lacin del documento, como el funcionario autorizante y los testigos; pero no es
oponible a terceros. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los ttulos
antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del
estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige
respecto de los derechos reales que se integran con la posesin.

Principio de la especialidad: Es necesaria una perfecta determinacin del


inmueble a los efectos de lograr una buena correlacin de los ttulos y un encade-
namiento perfecto de los distintos adquirentes dominiales. Requiere que la cosa
sobre la cual recae la inscripcin est determinada con toda precisin. Nuestra
ley exige que el asiento se redacte sobre la base de breves notas que indicarn
la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y
cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin
(art. 12). De acuerdo con el sistema del folio real implantado por la ley 17801,
la matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio especial en el
que el inmueble estar perfectamente individualizado.

Principio de legalidad: El principio de legalidad impone que los ttulos que


pretendan su inscripcin en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un
previo examen, verificacin o calificacin, a fin de que en los libros hipotecarios
solamente tengan acceso ttulos vlidos o perfectos (concepto dado por Roca
Sastre). Se encuentran sujetos a calificacin: a) Aspectos formales: aquellos que
resultaren de la legislacin de fondo y, en especial, de los Cdigos Procesales, y
de la legislacin registral; b) Cumplimiento de los principios de rogacin, priori-
dad, especialidad (en cuanto al derecho, sujetos e inmuebles) y tracto sucesivo;
c) Confrontacin de los asientos registrales antecedentes. Principio de legali-
dad respecto de documentos de origen judicial: El registrador no puede avanzar
sobre el contenido ni el fundamento de la decisin judicial. El imperio del juez es
absoluto sobre el contenido de la sentencia, cualquier intromisin del registrador
por va de calificacin es arrogarse facultades que corresponden a los magistra-
dos, en detrimento de la cosa juzgada. Le est vedado al registrador el control
de los fundamentos que tuvo en cuenta el juez para decretar la anotacin. En
consecuencia, no son aspectos calificables: a) El contenido de la sentencia; b)
La congruencia del mandato con el procedimiento en que se dict.

Principio de legitimacin: Se entiende que toda informacin publicitada por el


registro es fidedigna y legtima a los efectos de resguardar la seguridad jurdica.
El registro da fe de la inscripcin registral, pero slo de los aspectos extrnsecos,
no los intrnsecos del documento por aquello de que la registracin es no con-
validante y declarativa.

Principio de prioridad: Significa que una inscripcin anterior tiene prioridad


sobre una posterior, y que inscripto y anotado un documento, no podr regis-
trarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo
que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo
de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concordantes
(arts. 17 y siguientes, ley 17801). La prioridad de distintas anotaciones o inscrip-
ciones respecto de un mismo inmueble se determinar por la fecha y el nmero
de presentacin asignado a los documentos en el registro.

Principio de rogacin: A los efectos de que se produzca una modificacin en


los asientos registrales, debe mediar una solicitud a tal efecto. Significa que las

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 112


anotaciones o inscripciones en el registro deben ser siempre hechas a pedido
de parte interesada; quedan excluidas, por consiguiente, las inscripciones o
cancelaciones de oficio. Est consagrado por el art. 6, ley 17801.

Principio de tracto sucesivo: Este principio consiste en que las sucesivas ins-
cripciones sobre un mismo inmueble deben estar encadenadas entre s, de tal
manera que cada nueva inscripcin se sustente en la otra anterior, que es su
antecedente legtimo y necesario. Este principio ha sido expresamente consa-
grado en los arts. 14 y siguientes de la ley 17801.

Principio de tracto abreviado: Constituye una modalidad del principio anterior


y no una excepcin como alguna doctrina sostiene. Hay cuatro supuestos, y
entre ellos: La instrumentacin de escrituras simultneas como consecuencia de
la realizacin de ms de un acto jurdico en forma conjunta.

Principios Registrales: Son una especie de ideas-fuerza, que inspiran a la ley,


no suelen estar enunciados en la misma como tales, y han sido desprendidos
por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral nos dice
que esos preceptos consagran tal o cual principio. Lpez de Zavalia propone
el siguiente concepto: son la versin sinttica y abreviada de las normas ms
generales que, en su armnica conjuncin, dan fisonoma propia a cada uno de
los rdenes jurdicos puestos en trminos de comparacin. Y manifiesta que en
cuanto a la utilidad de los principios, su determinacin es la consecuencia lgica
del modo continental de enfocar los problemas jurdicos, siempre en bsqueda
de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en s, es general en cada una
de sus normas, se buscan los principios como las reglas ms generales que
dominan a todas las dems. Sirven para comprender al orden jurdico que se
examina, como un sistema que sigue una determinada orientacin. Permiten
dar una descripcin sinttica de un determinado orden jurdico que facilita la
comparacin con otros rdenes jurdicos en las variantes fundamentales que los
rdenes comparados pueden presentar.

Prrrogas: Son extensiones establecidas por ley para producir efectos de


manera autorizada o por peticin de parte, toda vez que conducen o producen
una extensin en el trmino o en el proceso inscriptorio fijado por la ley 17.801
en 180 das.

Publicidad posesoria: Es tambin llamada publicidad material y hace referencia


a la posesin, cuando a travs de ella los terceros interesados hayan conocido
o podido conocer la realidad extrarregistral. El deber de diligencia requiere: a)
el estudio de los ttulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y
c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la
realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con la
posesin.

Publicidad Registral: Los asientos registrales son publicitados por distintos


medios: a) certificados, b) informes, c) copias y d) consulta personal de los
asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informtica, res-
guardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel.

Registro no convalidante: un registro es no convalidante cuando no subsana


los defectos que padecen los ttulos nulos, ni siquiera en relacin con terceros.
El registro inmobiliario argentino tampoco reconoce el principio de la fe pblica
registral que otorga la presuncin absoluta de exactitud de lo registrado en
favor de determinados terceros.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 113


Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en clasificar
los sistemas registrales, aceptndolo slo desde el punto de vista de atender las
siguientes variantes tipificantes. Debe observarse, igualmente, que existe cierto
paralelismo entre las caractersticas de los distintos sistemas. a) Si se toma como
base de registracin la persona estaremos frente a un registro personal, tal el
caso del registro civil. Si el objeto de registracin es la cosa estaremos frente
a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en materia de inmuebles
o el dto.ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el criterio de clasificacin
atiende los efectos o aportes de la registracin, tendremos registros declarativos
y registros constitutivos. La distincin entre inscripciones declarativas y consti-
tutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde atribuir a la inscripcin en
lo relativo a la constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los dere-
chos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene como factor o elemento
necesario para que tal mutacin se produzca. De este modo, la modificacin
jurdico real surge con la inscripcin. Es la establecida en el rgimen jurdico de
los automotores (dto.ley 6582/58) y de los equinos pura sangre de carrera (ley
20378). En el sistema alemn la inscripcin es un acto creador de derechos;
el acto de transmisin no est concluido si no se inscribe. En el sistema aus-
traliano o Torrens la matriculacin o inmatriculacin se inicia con una solicitud
del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza un pormenorizado
anlisis de los ttulos correspondientes a esa propiedad, as como tambin de
la configuracin fsica del bien, es decir que el anlisis es jurdico y fsico. Si no
hay objecin, y previa posibilidad de que terceros formulen oposicin al pedido
de inmatriculacin, el registro dicta una resolucin disponindola y emitiendo el
segundo elemento fundamental del sistema que es llamado certificado de ttulo.
ste se emite por duplicado, el original queda en el registro y constituye el folio
registral y el duplicado es entregado al propietario y constituye su ttulo de pro-
piedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del Cd. Civ. y arts. 2 y 20 de la ley 17801,
dejan en claro el carcter meramente declarativo de la registracin en materia
inmobiliaria. La inscripcin registral es a los efectos de su oponibilidad frente
a terceros interesados. La dinmica real se produce fuera del registro. ste no
es condicin necesaria en modo alguno para la eficacia y solamente agrega un
plus o complemento, de lo que resulta que es declarativa. Difunde, expande o
anoticia lo que ya estaba en la realidad extraregistral; sumndole oponibilidad;
no dejamos de advertir la incidencia de esa oponibilidad en el plano de la patri-
monialidad de los derechos reales. c) A su vez los registros declarativos pueden
ser convalidantes o no convalidantes. Ser convalidante cuando al registrarse
el ttulo que ingresa se subsanan ciertos defectos que lo pueden afectan segn
la leyes. El sistema espaol es convalidante. El art. 4 de la ley 17801 establece
el carcter no convalidante del sistema registral argentino. Los sistemas regis-
trales no convalidantes son, generalmente, precluyentes. En tal caso el registro
recibe el derecho real o el titulo constitutivo, bajo la regla primero en el tiempo
primero en el derecho. El registro le asigna un lugar conforme al orden de lle-
gada. Ello genera preferencias, teniendo en cuenta el ingreso del documento
(art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa de la publicidad, segn la cual
el documento inscripto queda protegido frente al no inscripto o al que se ins-
cribe despus. Tengamos en cuenta que la reforma ha posibilitado la reserva
de rango hipotecario art. 3135 del C.C. -; concesin normativa con incidencia
en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasificacin es fijado en la tcnica de
registracin los registros sern de inscripcin o transcripcin. Claro ejemplo de
un registro de transcripcin es el sistema francs. El registro transcribe copia- la
constitucin y/o transmisin de derechos reales sobre inmuebles; siendo sta
requisito de oponibilidad. En la tcnica de inscripcin, el registrador procede a
extractar de los documentos presentados las notas predominantes y configura-
tivas del asiento. La ley 17801 establece la tcnica de inscripcin.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 114


Tcnicas de registracin: Es conveniente hablar de registracin a los efectos
de incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registracin, segn
los distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripcin, b) transcripcin
o c) enlegajamiento. Se efecta por inscripcin cuando la oficina del registro
recibe el documento y realiza un extracto de l, de su contenido, los datos prin-
cipales, y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan
en la matricula. Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de
transcripcin cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa trans-
cripcin puede ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se
compila en tomos debidamente foliados y orden cronolgico, formndose aparte
los ndices. En el sistema francs se transcriben copian- los documentos que
ingresan al registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina
recibe directamente el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el
registro nacional de propiedad del automotor. Tambin guarda semejanza con
la registracin cronolgica asignada a la propiedad.

Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocacin registral


y para quien en el derecho no ha operado mutacin si sta no est registrada.
Para Adrogu los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que l
llama terceros latinos, que sobre la base de la presuncin de integridad que
resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevale-
cer su situacin jurdico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones:
a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no ins-
criptos y c) de buena fe.

Terceros tutelados: En la normativa nacional ley 17.801- son terceros tutelados


todo aquel que tenga un inters legtimo, respecto del inmueble, vgr. el adquir-
ente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el acreedor
inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado slo puede invocar
la inoponibilidad del ttulo no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de la
buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesin. Slo
habr buena fe en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho,
no imputable a l, la existencia del ttulo o de un mejor derecho no inscripto.

Terceros interesados de buena fe: Art. 1893 CCyC Inoponibilidad. La adquisi-


cin o transmisin de derechos reales constituidos de conformidad a las dispo-
siciones de este Cdigo no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn


el caso.

Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es presu-


puesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. Libro IV
Ttulo I Capitulo 2.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos,


ni aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho
real.

..Siguiendo a Dez-Picazo puede sostenerse que la publicidad jurdica puede


tener grados diversos. Una primera equivale a mero anuncio o noticia. Por
ejemplo, para nuestro derecho las publicaciones mandadas por el art. 1857 del
Cdigo, ante la sustraccin, prdida o destruccin de ttulos valores en serie.
Luego existe una publicidad cualificada de segundo grado cuando la constan-
cia de un acto se convierte en el nico medio posible de prueba del mismo.
As el art. 2222 del Cdigo establece que La prenda no es oponible a terceros
si no consta por instrumento pblico o privado de fecha cierta, cualquiera sea

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 115


la cuanta del crdito. La de tercer grado es una publicidad legitimadora que
es cuando la publicidad se hace equivaler para los terceros de buena fe a la
realidad jurdica. sta es la publicidad posesoria y la publicidad registral mera-
mente declarativa, donde aadimos que las exigencias para configurar la buena
fe pueden ser ms o menos rigurosas. En el caso de nuestro derecho la buena
fe exige un actuar sumamente diligente, que como veremos, no se contenta con
lo meramente inscripto e informado por el registro, ni puede afirmarse en nues-
tro derecho que la publicidad, y menos la sola registral, equivale a realidad. La
publicidad de cuarto grado, es la constitutiva cuando la publicidad es esencial
para el propio nacimiento del derecho. ALTERINI, Jorge H. Director general.
ALTERINI, Ignacio E.Coordinador. Director del tomo y autor de las glosas Prof.
COSSARI Nelson G. A. CDIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado-Tomo IX Edit.
La ley. Bs.As. 2015 p. 102/103

Tipos de prrrogas: 1) Primera Prorroga Legal (Art. 10 Ley 5771): cuando


el registro insumiera en la primera calificacin ms de 30 das se le otorgar
una prrroga, igual al plazo excedido en 30 das. Debe otorgarse de oficio.
2) Segunda Prorroga Legal (Art. 11 Ley 5771): cuando el registro realice una
nueva observacin dentro de los ltimos 15 das del plazo inscriptorio que es de
180 das, se le otorgaran 15 das ms.

Transmisibilidad de los derechos reales: Todos los derechos reales son trans-
misibles, excepto disposicin legal en contrario. Art. 1906 Ley 26.994

m3

m3 microobjetivos

Comprender el concepto de derecho registral con el fin de poder cono-


cer su relacin con otras disciplinas.

Analizar el contenido del derecho registral como rama autnoma del


derecho para comprender los principios registrales.

Identificar los principios registrales a los efectos de comprender las dis-


posiciones contenidas en el Cdigo Civil y Comercial y la legislacin en
materia registral, tanto en el orden nacional como provincial.

Sistematizar las disposiciones relativas a la publicidad registral inmobi-


liaria para comprender el mecanismo propio de la registracin.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 116


m3 contenidos

DERECHO REGISTRAL

Antes de dar comienzo al desarrollo de este mdulo, lo invitamos a ver el video


de presentacin.

La registracin de los derechos reales tiene antecedentes histricos importantes


y ha cobrado una creciente importancia en los ltimos tiempos. Los registros y
en especial los de la propiedad inmueble, satisfacen mltiples necesidades.

La relevancia econmica de los inmuebles y de ciertos muebles representa una


importante fuente impositiva, en este sentido el registro permite identificar a los
titulares del dominio y dems derechos reales; as como verificar las transmisio-
nes tambin gravadas.

El Cdigo Civil y Comercial incorpora los derechos reales de superficie y conjun-


tos inmobiliarios, ambos recaen exclusivamente sobre inmuebles y requieren de
la publicidad registral adems de la posesoria. Permite igualmente la disponibi-
lidad jurdica respecto del usufructo y el derecho real de anticresis puede recaer
tambin sobre muebles registrables.

Por su parte, el Estado est atento al rgimen de la propiedad de la tierra, vigila


su produccin, combate los latifundios y minifundios: todo ello requiere inex-
cusablemente una apropiada registracin. La planificacin que debe realizar el
Estado se funda en una completa informacin que, en materia de inmuebles,
slo pueden brindarla los registros inmobiliarios y los catastros.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 117


ARGENTINA MALA NOTA FRENTE A LA PROPIEDAD PRIVADA. La Argen-
tina se ubica entre los pases que ms violan los derechos de propiedad
privada en cuestiones jurdicas y polticas, de acuerdo con un estudio
realizado en todo el mundo. De esta manera, el pas quedo en el puesto 81,
en un ranking internacional que mide los derecho de propiedad privada e
intelectual sobre 115 pases, y con una calificacin de 4,4 sobre 10 puntos.
El estudio, llamado internacional Property Rights Index, ubic en los prime-
ros lugares a Finlandia, con 8,6 puntos; Noruega, Dinamarca, Paises Bajos
y Alemania, con 8,3; y Suiza, Nueva Zelanda, Inglaterra y Suecia, con 8,2.
El punto ms dbil de la Argentina se reflej en el marco jurdico poltico,
en el que cae al puesto 94; y en el de la Propiedad fsica, donde se ubica
en la posicin nmero 100 Comercio y Justicia edicin del mircoles
27 de febrero de 2008.

Los registros constituyen, adems, el rgimen de publicidad que permite a ter-


ceros adquirentes de derechos reales sobre inmuebles, conocer la situacin jur-
dica de los mismos y la capacidad para disponer de su titular. Permiten tambin
conocer con facilidad el patrimonio de una persona, impidiendo la ocultacin de
bienes en perjuicio de los acreedores; es importante mencionar a la publicidad
registral inmobiliaria como exigencia para el embargo de los bienes del deudor.

En los fundamentos del proyecto de Cdigo Civil y Comercial se propiciaba una


inscripcin de carcter constitutiva en materia de inmuebles.

A los fines de profundizar sobre la modificacin sustancial que hubiese


producido concebir la publicidad registral inmobiliaria con carcter
constitutivo lo invitamos a leer el captulo 2 de los fundamentos al libro
IV del proyecto del Cdigo Civil y Comercial.

Captulo 2. Adquisicin, transmisin, extincin y oponibilidad

La mayor modificacin en este punto que importara un cambio sustancial,


estara referida al modo suficiente cuando se trata de la adquisicin, cons-
titucin, modificacin, transmisin y extincin de derechos reales sobre
cosas registrables.

En un primer momento, la Comisin pens en actualizar y tecnificar el sis-


tema, sobre el criterio de sustituir la tradicin posesoria por la inscripcin
registral como modo suficiente para los bienes registrables y abandonar la
milenaria teora del ttulo y el modo del sistema romano puro como pilar del
sistema transmisivo entre vivos de los derechos reales que se ejercen por
la posesin.

En el pas, ya Eleodoro Lobos en 1899 propuso agregar al final del Cdigo


Civil un artculo: En todos los casos en que este cdigo exija la tradicin
en la constitucin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles,
slo se juzgar hecha esa tradicin por la inscripcin en el Registro de la
Propiedad de los respectivos instrumentos pblicos. Al tiempo de la san-

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 118


cin del Cdigo Civil -deca el Dr. Lobos- no exista legislacin civil adelan-
tada que no hubiese abandonado el sistema romano que adoptaba el Dr.
Vlez Sarsfield; y mencionaba la legislacin francesa desde 1855, la belga
desde 1851, Portugal desde 1869, Italia desde 1866, Austria, Chile, Prusia,
Inglaterra, los dominios ingleses como Canad, y otros pases.

Igual lineamiento siguieron los proyectos de ley de Barraquero (1902),


Galiano (1904), Poder Ejecutivo (1911), Frugoni Zabala (1915) y Melo
(1917); y el Proyecto de Reforma al Cdigo Civil argentino de la Comisin
de Reformas de 1936 que trabaj sobre la base del Anteproyecto Bibiloni,
y propici la modificacin sustancial en la materia, con una propuesta ins-
pirada en el sistema alemn del acto abstracto de enajenacin, aunque lo
hizo con reglas autctonas. A tal punto consider relevante la modificacin
que la Comisin expres en su nota de elevacin al Poder Ejecutivo: Esta
es, sin duda, la reforma de mayor significado que experimenta el sistema
del Cdigo.

El Anteproyecto de Cdigo Civil de 1954 elaborado por el Instituto de


Derecho Civil dependiente del Ministerio de Justicia de la Nacin, cuya
direccin desempeaba Jorge Joaqun Llambas, dispone : Los derechos
reales sobre inmuebles slo se adquieren, transmiten, modifican y extin-
guen por actos entre vivos, mediante la inscripcin del acto respectivo en
el Registro inmobiliario. Pesan, por su importancia, las anotaciones a la
norma proyectada, en tanto indican: El sistema que adoptamos en este
Proyecto, aunque se inspira en gran parte en los proyectos nacionales y sis-
temas alemn y suizo, bien puede considerarse como un sistema netamente
argentino, desde que no seguimos la doctrina del acto abstracto y otros ele-
mentos del sistema alemn que seran de difcil comprensin y aplicacin
entre nosotros. El principio fundamental del sistema de este Proyecto es que
nadie adquiere, modifica o extingue un derecho real por acto entre vivos,
sino mediante la inscripcin del contrato en el registro. La regla del Cdigo
vigente es que en esos casos la transmisin no se opera por el solo contrato,
sino por medio de la tradicin (arts. 577 y 3265). Reemplazamos la tradicin
por la inscripcin del contrato, sistema que reconoce como antecedente
entre nosotros el Proyecto del Dr. Eleodoro Lobos, presentado en la Cmara
de Diputados el 11 de septiembre de 1899. La inscripcin de los ttulos de
toda transmisin de derechos reales, es adems una costumbre arraigad-
sima entre nosotros, puesto que la exigen las leyes locales que organizan
los Registros de la PropiedadLa publicidad equvoca y rudimentaria que
significa la tradicin, unida a la regla del artculo 3270 del cdigo vigente y
sus numerosas aplicaciones concretas, debe ser abandonada para obtener
una adecuada firmeza y seguridad en el rgimen inmobiliario. El proyecto
no llega en sus innovaciones a adoptar la teora del acto abstracto (Comp.
artculo 873 del Cd. alemn) y sus complicadas reglas, porque resulta de
difcil aplicacin entre nosotros. Lo que debe inscribirse es el contrato, lo
que permitir al adquirente conocer y examinar la causa fundante del dere-
cho del transmitente. El tercer adquirente a ttulo oneroso, en este proyecto,
hace una adquisicin inatacable, pero los vicios del ttulo le son oponibles
cuando procedi de mala fe En nuestro sistema resulta innecesario decir,
como expresan los proyectos nacionales, que la inscripcin no torna efica-
ces los actos nulos o anulables. Lo que se inscribe es el ttulo, y si mediare
causal de nulidad, decretada sta, se ordenar por el juez que se haga la
pertinente rectificacin en el Registro. La situacin de los terceros, ignoran-
tes del vicio y adquirentes a ttulo oneroso, queda a salvo.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 119


La primera normativa de registros de la Capital Federal surgi de la ley 1.893
del ao 1886, sobre Organizacin de los Tribunales de la Capital, que creaba
una oficina de registro de propiedades, hipotecas, embargos e inhibiciones,
slo aplicable en jurisdiccin de la Capital Federal. Estableca que sin per-
juicio de lo dispuesto en el Cdigo Civil respecto de las hipotecas, los actos
o contratos mencionados en ella slo tendran efectos contra terceros desde
la fecha de su inscripcin en el Registro. Exiga el certificado del Registro
donde constara el dominio y sus condiciones, como requisito indispensable
para extender una escritura que trasmitiera o modificara derechos reales
bajo pena de destitucin del escribano, lo cual hizo que fuera regla invaria-
ble la inscripcin de los ttulos.

Con diversidades, las provincias dictaron leyes que crearon sus registros
de la propiedad inmueble. Estas leyes locales agregaron el requisito de la
inscripcin registral, por lo cual la Corte Suprema de Justicia de la Nacin
declar la inconstitucionalidad entendiendo que invadan el campo legisla-
tivo del Cdigo Civil.

La reforma de 1968 puso fin a esta anomala pues incorpor la publicidad


registral para los derechos reales inmobiliarios que, afortunadamente, de
hecho, se cumpla casi desde la sancin del Cdigo.

Sin embargo, a pedido de escribanos y registradores, con invocacin de la


falta de preparacin de los registros para tal modificacin, el Anteproyecto
mantiene el sistema vigente en el cual la inscripcin constitutiva solamente
se incluye como excepcin para la adquisicin, transmisin, etctera, de
ciertos objetos (por ejemplo, automotores), mas no para todas las cosas
cuyo dominio es registrable, especialmente los inmuebles para los cuales
mantiene la tradicin posesoria como modo suficiente.

Ello muestra la disposicin de la Comisin para redactar un Cdigo que


satisfaga los intereses de la comunidad sin hacer prevalecer ideas propias
sobre las necesidades de la poblacin.

Respecto de la oponibilidad, como es natural se requiere la publicidad


suficiente respecto de terceros interesados y de buena fe, considerndose
publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn el caso.

Le sugerimos consultar la clase satelital 8930 Res. 4/2015 RGP Asenti-


miento conyugal y convivencial.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 120


Llegados a esta instancia, le recomendamos realizar la Actividad 1 titu-
lada: La proteccin de la vivienda en el Cdigo Civil y Comercial exige
necesariamente registracin, que le permitir comprender mejor los
temas desarrollados en este primer apartado.

EMPLAZAMIENTO REGISTRAL

El Cdigo Civil y Comercial alude a la prioridad de quien tiene emplazamiento


registral y tradicin, frente a acreedores de buena fe de una misma cosa inmueble.
De la misma manera, el propietario se beneficia toda vez que el registro hace
oponible a los terceros su derecho y, en algunos sistemas, donde la inscripcin
es convalidante pone a cubierto contra cualquier defecto del ttulo de adquisi-
cin.

Lo cierto es que el intervencionismo estatal, propio de la creciente socializacin


de los pueblos modernos, requiere registros lo ms completos y precisos que
sea dable lograr. En el mundo moderno, el registro est establecido en todos los
pases.

A los efectos de profundizar lo dispuesto en los arts. 756, 1918 y 1919


del Cdigo Civil y Comercial, lo invitamos a leer el comentario realizado a
estos arts., en ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord.
CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO IV
y IX respectivamente. Edit. La ley. Bs. As. 2015.

CDIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO TERCERO-DERECHOS PERSONALES-


TITULO I-CAPITULO 3 CLASES DE OBLIGACIONES - Obligaciones de dar cosa
cierta para constituir derechos reales

Art. 756 CCyC Concurrencia de varios acreedores.

Bienes inmuebles. Si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble


prometida por el deudor, son todos de buena fe y a ttulo oneroso, tiene
mejor derecho:
a) el que tiene emplazamiento registral y tradicin;
b) el que ha recibido la tradicin;
c) el que tiene emplazamiento registral precedente;
d) en los dems supuestos, el que tiene ttulo de fecha cierta anterior.
Fuente:art. 699 del Proyecto de 1998.
Opinin de Alterini, J. H. y Alterini, I. E. Debe tenerse en cuenta que
la previsin del art. 1892 acerca de que la inscripcin registral es modo
suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables
en los casos legalmente previstos..., est pensada para las cosas muebles
sujetas a registracin y siempre que sta tenga alcances de inscripcin
constitutiva, como la de los automotores, pues all s la inscripcin es modo.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 121


El art. 756 da por supuesto para los casos que trata que todos los acreedores
son de buena fe y a ttulo oneroso. La tradicin, por regla, en tanto que unida
al ttulo suficiente es la que provoca la adquisicin del derecho real (arts.
750 y 1892), prima sobre el emplazamiento registral, pues ste expresa en
materia de inmuebles una inscripcin meramente declarativa (art. 1893). As,
si la inscripcin registral de un acreedor fuera previa a la tradicin efectuada
a favor de otro, como este ltimo no sera de buena fe, caera la prioridad de
la tradicin sobre la registracin, ya que solamente se la consagra a favor de
los acreedores de buena fe y a ttulo oneroso.
ALTERINI, Jorge H. Dir. ALTERINI, Ignacio E. CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL
Comentado Tratado Exegtico, TOMO IV Edit. La ley. Bs. As. 2015. p. 159
Art. 1918 CCyC Buena fe.
El sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no conoce, ni puede
conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho
esencial y excusable est persuadido de su legitimidad.
Fuentes:art. 2356delCdigo Civily art. 1860 del Proyecto de 1998.
Relacin de poder de buena fe. Cuando el sujeto no conoce, ni puede
conocer, que detrs de su relacin de poder existe una falta de derecho
comienza a configurarse la buena fe. Puede hacerse el smil con una moneda
donde una cara es el derecho a poseer (o a la relacin real de que se trate) y
el otro es la relacin real efectiva que tiene su sustento en ese derecho. Esa
cara puede no existir. El sujeto es de buena fe si inculpablemente ignora ello
y presupone que existe su derecho. Al igual que ocurre en el derecho italiano
no se identifica la buena fe en trminos positivos de la creencia del sujeto
de ejercitar la relacin de poder legtimamente sino en trminos negativos.
En la ignorancia inculpable de que detenta la cosa ilegtimamente. No
conoce la falta de existencia del derecho, ni puede conocerla obrando con
el debido cuidado y diligencia. Ello ocurre, afirma, el art. 1918 del Cdigo
Civil y Comercial, cuando por un error de hecho esencial y excusable est
persuadido de su legitimidad.
La norma refiere a error de hecho en consecuencia est excluido el error de
derecho. Conforme el art. 8 del Cdigo Civil y Comercial, la ignorancia de
las leyes no sirve de excusa para su cumplimiento, si la excepcin no est
autorizada por el ordenamiento jurdico. As si un locatario est persuadido
que al cabo de ciertos aos de arriendo se transforma en dueo, y luego
de concluido el contrato permanece en posesin en base a esa creencia,
no por eso ser de buena fe dado que el error de derecho no es admisible.
El error debe ser excusable es decir que pese a haber desplegado la
debida diligencia no pudo salir de ste. Si tomando las medidas prudentes
y adecuadas hubiere superado el error no existe buena fe, no conoce, ni
puede conocer. Es decir que si habiendo sido cuidadoso pudo conocer, no
hay buena fe. El poseedor o tenedor est persuadido por el error de hecho,
excusable de existencia, calidad y validez del ttulo, al modo de adquirir y al
derecho del transmitente. Precisamente por ello es entendible que la norma
haga referencia a que el error debe ser esencial. Nos parece ms concisa
y clara la frmula del Proyecto de 1998 que en su art. 1860 dispona: La
buena fe consiste en no haber conocido ni podido conocer, que se careca
de derecho a la relacin real
ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. CODIGO CIIVIL Y
COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO IX Edit. La ley. Bs. As.
2015. p. 237/238
Art. 1919 CCyC Presuncin de buena fe.
La relacin de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba
en contrario.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 122


La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) cuando el ttulo es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradicin de
esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o sealado, si el diseo fue
registrado por otra persona.
Fuente: art. 1862 del Proyecto de 1998.
1.Presuncin de buena fe. La relacin de poder se presume,iuris tantum,
de buena fe. La redaccin de la norma tiene su antecedente en el art. 1862
del Proyecto de 1998, del que se suprime el supuesto contenido en el inc.
b) del mismo referente cuando el titular de la relacin de poder conoce
que la cosa es robada o perdida. Claramente en tal caso tampoco existe
buena fe. La presuncin de buena fe es una manifestacin del principio ms
general de la presuncin de probidad. El derecho va a presumir la buena fe
de la persona, por tanto la relacin de poder se presume de buena fe. La
prueba en contrario debe ser suministrada por quien alega la mala fe del
detentador. Por ejemplo se neutraliza al acreditarse que la creencia errnea
del poseedor obedece a un error de derecho, o a un error no excusable,
o que no estaba persuadido plenamente. 2. Presunciones de mala fe. El
Cdigo prev sin embargo, casos donde lo que se presume, no es la buena
fe, sino la mala fe.
a) Ttulo manifiestamente nulo. Cierto es que el Cdigo Civil y Comercial no
determina qu es la nulidad manifiesta. El Cdigo Civil derogado estableca
en el art. 1038 que la nulidad de un acto es manifiesta, cuando la ley
expresamente lo ha declarado nulo, o le ha impuesto la pena de nulidad. Y
en el art. 4009 estableca la presuncin de mala fe sosteniendo que el vicio
de forma en el ttulo de adquisicin, hace suponer mala fe en el poseedor.
El Proyecto de 1998 estableca la presuncin de mala fe aludiendo al ttulo
nulo sin otro aditamento. En definitiva se trata de un detentador que no ha
examinado el ttulo o lo ha hecho en forma deficiente, tanto en el aspecto
de su idoneidad jurdica como en sus componentes advertibles, dado que si
hubiere actuado en forma diligente hubiere podido advertir que el mismo es
nulo atento a que la misma es evidente y surge del examen prolijo del mismo
y sus antecedentes. b) Adquirida de persona sospechosa. Aqu la cosa
se ha tenido de una persona que habitualmente no se dedica a transferir
esos objetos, y que adems no tiene medios para adquirirla. Un adquirente
diligente debi haberse dado cuenta que v. gr. un acomodador callejero
de autos, no tiene medios para vender un reloj de cierto precio y adems no
es su actividad habitual. El adquirentedebi haber sospechado y no pudo
haberse persuadido de la legitimidad de su adquisicin real. c) Ganado con
marcas y seales de otra persona. El ganado se identifica segn su tipo
con marcas y seales. Las mismas se registran y sirven para establecer
quin es su dueo. Si alguien adquiere un ganado con marcas o seales que
estn registradas a nombre de otra persona se presupondr la mala fe del
mismo dado que es inexcusable la compulsa de los registros respectivos.
ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. CODIGO CIIVIL Y
COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO IX Edit. La ley. Bs. As.
2015. p. 238/239/240

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 123


Llegados a esta instancia, le recomendamos realizar la Actividad 2 titu-
lada Debe existir coherencia entre la realidad extraregistral y la registral,
que le permitir comprender acabadamente los temas desarrollados en
este mdulo.

Sistemas de Registracin

Tal como le anticipramos en el programa de la asignatura, en el presente mdulo


trabajaremos sobre los sistemas de registracin. Estos ltimos se pueden dividir
en tres grandes grupos:

a) Un primer sistema sera el caso del registro inmobiliario. All, la registracin, no


es requisito ineludible para la transmisin o constitucin de los derechos reales
entre las partes, pero s es requisito inexcusable de la oponibilidad del acto res-
pecto de terceros. Tal es el sistema del derecho francs, italiano y argentino.

El Cdigo Civil y Comercial si bien mantiene el carcter declarativo de la registra-


cin en materia inmobiliaria, el art. 1893 dispone: Inoponibilidad. La adquisicin
o transmisin de derechos reales constituidos de conformidad a las disposi-
ciones de este Cdigo no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la
inscripcin registral o la posesin, segn el caso. Si el modo consiste en una ins-
cripcin constitutiva, la registracin es presupuesto necesario y suficiente para
la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad
quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocan o deban conocer la
existencia del ttulo del derecho real.

Circunscribe la inoponibilidad a los terceros interesados de buena fe y completa


el art. 20 de la ley 17.801 agregando ni aquellos que conocan o deban cono-
cer la existencia del ttulo del derecho real

Con relacin al boleto de compra-venta, bajo determinados requisitos, lo hace


oponible a los acreedores del titular registral segn lo dispuesto en el art. 1170
Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe
tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmue-
ble vendido si:

a) el comprador contrat con el titular registral, o puede subrogarse en la posi-


cin jurdica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los
adquirentes sucesivos; b) el comprador pag como mnimo el veinticinco por
ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha
cierta; d) la adquisicin tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

b) En el sistema germnico, en cambio, la inscripcin no tiene efectos de mera


publicidad, sino que es constitutiva aun para las partes; en otras palabras, entre
las mismas partes no hay transmisin, modificacin o constitucin de derechos,
sin la inscripcin. Este es el caso de la registracin en materia de automotores y
de equinos pura sangre de carrera.

c) Finalmente, el sistema Torrens, vigente en Australia y en algunos Estados de


Amrica del Norte, confiere al registro una mxima importancia: la inscripcin
del inmueble en el Registro a nombre de una persona confiere a sta una situa-
cin de propietario definitiva e inatacable, sea con relacin a las partes, sea con

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 124


relacin a terceros. Puede haber existido vicio en las transmisiones y no por
ello quedar afectada la transmisin, porque se supone que el nuevo propietario
recibe su ttulo del Estado, de tal manera que el anterior propietario carece de
accin reivindicatoria y todo su derecho consiste en una accin de daos y per-
juicios contra el Estado.

En el Cdigo Civil y Comercial la adquisicin de derechos reales sobre inmue-


bles exige el cumplimiento de dos requisitos: la escritura excepto los adquiri-
dos en subasta judicial- y la tradicin. Vlez Sarsfield admita la necesidad de
publicidad en materia de adquisicin y transmisin de derechos reales y otorg
a la tradicin una doble funcin: la primera consista en hacer adquirir el derecho
real y, la segunda, como medio para lograr la publicidad del derecho real.
Slo estableci la registracin en el caso de la hipoteca en razn de ser el nico
derecho real que no exige tradicin y queda constituido con la suscripcin del
instrumento.

La publicidad registral era tan necesaria, para todos los derechos reales sobre
inmuebles, que las provincias crearon los registros por s mismas, al margen del
Cdigo Civil. La primera ley provincial fue de la Provincia de Buenos Aires (ao
1879), pocos aos ms tarde, en 1886, la ley nacional 1893 lo organiz para
la Capital Federal y, sucesivamente, las restantes provincias organizaron sus
propios Registros.

En todas las leyes provinciales se estableca que deban inscribirse los actos
de constitucin, transmisin, modificacin o extincin de derechos reales sobre
inmuebles, caso contrario no produciran efectos respecto de terceros. As tam-
bin, se tach de inconstitucionales a estos

Registros, toda vez que imponan un requisito para la transmisin del dominio no
establecido en el Cdigo Civil; invadiendo la esfera propia de ste.

La ley 17711 reform el Art. 2505 del Cdigo Civil, e incorpor el requisito del
registro al Cdigo Civil. Quedaron legitimados de esta forma, los Registros orga-
nizados por las provincias; posteriormente se sancion la ley 17801.

Esta ley 17.801 sobre rgimen al que debern sujetarse los registros de la pro-
piedad inmueble existentes en cada provincia, en la Capital Federal (art. 1), se
inspir en el proyecto de ley nacional elaborado por Edgardo Scotti y Miguel
Falbo quienes tomaron las bases establecidas en la Primera Reunin Nacional
de Directores de Registros de la Propiedad, celebrada en el ao 1964 en La
Plata y Buenos Ares, y aprobadas en la Segunda y Tercera reuniones de dichos
funcionarios, de los aos 1965 (Tucumn) y 1966 (Santa Fe).

A los fines de la mejor comprensin de la ley nacional en materia registral


le sugerimos leer los despachos de las tres primeras reuniones nacio-
nales de directores de registros de la propiedad celebradas en los aos
1964 (La Plata), 1965 (Tucumn) y 1966 (Santa Fe) a los que accede en
los siguientes vnculos
Primera Reunin 1964 IC 1, Segunda Reunin 1965 IC 2, Tercera Reunin
1966 IC 3

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 125


El Cdigo Civil y Comercial, si bien se encaminaba a una registracin constitutiva,
segn los fundamentos del captulo 2 del libro IV antes analizados, en materia
inmobiliaria ha mantenido el carcter declarativo.

En la provincia de Crdoba, la ley 5771, reglamenta la ley nacional estableciendo


la organizacin y funcionamiento, atribuciones y obligaciones del Registro
General de la Provincia IC 4, segn el siguiente esquema.

Al finalizar este mdulo est en condiciones de realizar la PRIMERA


PARTE DE LA EVALUACIN.

m3 |contenidos | IC

informacin complementaria 1-3

Las informaciones complementarias 1, 2 y 3 se encuentran disponibles en Plata-


forma.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 126


m3 |contenidos | IC

informacin complementaria 4

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 127


m3 material

Material bsico

MOISSET de ESPANES, Luis Publicidad Registral, 3ra. edit. Edit. Zaba-


la. 2003.

LOPEZ de ZAVALIA, Fernando. Curso Introductorio de Derecho Regis-


tral. Edit. Vctor de Zavala 1983.

La presente bibliografa es vigente en cuanto la ley 17.801 solo tuvo modifica-


ciones formales con la sancin del Cdigo Civil y Comercial. Sin embargo, su
aplicacin prctica requiere de la necesaria complementacin de esta normativa.

Anexo normativo:

Cdigo Civil y Comercial ley 26.994


Ley 26994 ndice temtico y leyes derogadas y modificadas
Ley 340 Cdigo Civil Velez Sarsfield
Ley 27077 Modifica vigencia Cdigo Civil y Comercial
Ley 27271 Modifica Cdigo Civil y Comercial
Ley 15283 Extensin del privilegio a bancos oficiales
ndice Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
Equivalencias Cdigo Civil Ley 340 y Ley 26994 art. 577 2311 a 3261 Libro III
Ley 14005 Loteos
Ley 23266 Modificacin ley de loteos
Ley Provincial 5735 Regl. Ley 14005 Loteos en Crdoba
Ley 14159 Catastro-Prescripcin Adquisitiva
Ley 17801 Publicidad Registral Inmobiliaria mod. Ley 26.994
Ley 26387 Consejo Federal de Registro de la Propiedad Inmueble
Ley Pcial. 5771 Reglamentacin Ley 17801-Crdoba
Resolucin General 4/2015 Digesto Registral Inmobiliario Crdoba
Res. 1 y 2 DRGP BO 29.04.2016
Res. 3 DRRP BO 23.09.2016
Orden de Servicio 9 30.07.2015 Afectacin de vivienda
Res. 4/2014 DRGP BO 08.04.2014 incorpora Res. 70-2011 UIF
Dto. 726/2010 Provincia de Crdoba
Ley Pcial. 9150 Registracin de la posesin-Crdoba
Dto. 586-2004 Reglamentacin Ley 9150
Ley 24374 Regularizacin dominial
Ley 27118 Rgimen de reparacin histrica de la agricultura familiar
Ley 21477 Usucapin del Estado
Ley 24441 Fideicomiso-Letras Hipotecarias con modif.. Ley 26.994
Ley 26356 Sistemas Tursticos de Tiempo Compartido modif. Ley 26.994
Ley 26209 Catastro
Ley Provincial 5057
Dto. 699/2003 Regl. Ley 5057
Dto. 7949/1969 Regl. Ley 5057
Resolucin Normativa nica de Catastro TO 2015
Normativa Tcnico Catastral 1-2015
Ley Provincial 9343 Archivo de Protocolos Notariales
Ley 22232 Ley Orgnica Banco Hipotecario
Ley 24855 Privatizacin del Banco Hipotecario
Ley 21.977 Carta Organica Banco Nacin Argntina

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 128


Pginas web:
http://www.infoleg.gob.ar/
http://infojusnoticias.gov.ar/
http://www.saij.gob.ar/
http://www.cba.gov.ar/
http://www.csjn.gov.ar/
http://www.acaderc.org.ar/

Material Complementario:

ALTERINI, Jorge H. (Dir. Gral.), ALTERINI, Ignacio E. (Coord. Gral.)


CODIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado-Tratado Exegtico Tomos I a
XI, Edit. La Ley 2015.
RIVERA, Julio-MEDINA, Graciela (Direc.) CODIGO CIVIL Y COMERCIAL
Ley 26.994 Tomos I a VI, Edit. La Ley 2014.
LORENZETTI, Ricardo L. (Dir.) De Lorenzo, Miguel F. Lorenzetti, Pablo
(Coord.) CDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIN Comentado.
Tomos I a XI, Edit. Rubinzal Culzoni. 2014.
CASABE, Eleonora Incidencias del Codigo Civil y Comercial-Derecho
notarial, registral e inmobiliario Edit. Hammurabi. 2015.
COGHLAN, Antonio R. Teora General del Derecho Inmobiliario Regis-
tral. Edit. Abeledo Perrot. 1984.
CORNEJO, Amrico A. Derecho Registral. Edit. Astrea. 1994.
DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Edit.
Civitas. Madrid. 1999.
ETCHEGARAY, Natalio P. (Coord.) VILARO. Felipe P. Derecho Registral
Inmobiliario. Edit. Astrea. 2010.
GARCIA CONI, Ral. Derecho Registral Aplicado. Edit. Librera Jur-
dica La Plata 1972.
HERNANDEZ GIL, Francisco. Introduccin al Derecho Hipotecario.
Edit. Revista de Derecho Privado. Madrid. 1970.
LACRUZ BERDEJO, Luis J.- SANCHEZ REBULLIDA, Francisco de Asis
Derecho Inmobiliario Registral. Edit. Librera Bosch. Barcelona. 1977.
PEREZ LASALA, Jos Luis. Derecho Inmobiliario Registral. Edit.
Depalma 1993.
ROCA SASTRE, Ramn N.- ROCA SASTRE MANCUNILL, Luis. Derecho
Hipotecario. Edit. Edic. Bosch. Barcelona. 1979.
RODRIGUEZ, Agustin M. Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes. Edit.
Depalma. 1973.
VENTURA, Gabriel B. Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble.
Comentada Edit. Hammurabi. 2009.
VILLARO, Felipe P. Elementos de Derecho Registral Inmobiliario Edit.
Scotti. 3ra. edicin. 2003

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 129


m3 actividades

m3 | actividad 1

La proteccin de la vivienda en el Cdigo Civil y Comercial exige


necesariamente registracin
Esta actividad se constituye a los fines de poner en prctica la interpretacin de
la publicidad registral en materia de proteccin de la vivienda en el Cdigo Civil
y Comercial. En este sentido, lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para
luego responder a las siguientes consignas e interrogantes:

1.) Describa sucintamente los hechos


2.) Qu disposiciones del Cdigo Civil y Comercial contemplan la proteccin de
la vivienda? A 1
3.) Cul es el fundamento dado por el vocal de la Excma. Cmara, Dr. Rubn
Atilio Remigio, para no exigir la registracin a los fines de la proteccin de la
vivienda?
4.) Cul es su opinin respecto del fallo?

m3 |actividad 1 | IC

informacin complementaria 1

La informacin complementaria 1 se encuentra disponible en Plataforma.

m3 |actividad 1 | AA

asistente acadmico 1

CDIGO CIVIL Y COMERCIAL Libro I, Parte General, Ttulo III - De los


Bienes, Seccin 3era. Captulo 3 Vivienda.

ART. 244. Afectacin. Puede afectarse al rgimen previsto en este Captulo, un


inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor.
Esta proteccin no excluye la concedida por otras disposiciones legales.

La afectacin se inscribe en el registro de la propiedad inmueble segn las


formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las
normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario.

No puede afectarse ms de un inmueble. Si alguien resulta ser propietario nico


de dos o ms inmuebles afectados, debe optar por la subsistencia de uno solo
en ese carcter dentro del plazo que fije la autoridad de aplicacin, bajo aperci-
bimiento de considerarse afectado el constituido en primer trmino.

ART. 245. Legitimados. La afectacin puede ser solicitada por el titular registral;
si el inmueble est en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjun-
tamente.

La afectacin puede disponerse por actos de ltima voluntad; en este caso, el


juez debe ordenar la inscripcin a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 130


del Ministerio Pblico, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad
restringida.

La afectacin tambin puede ser decidida por el juez, a peticin de parte, en la


resolucin que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve
las cuestiones relativas a la conclusin de la convivencia, si hay beneficiarios
incapaces o con capacidad restringida.

ART. 246. Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectacin:

a) el propietario constituyente, su cnyuge, su conviviente, sus ascendientes o


descendientes;

b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que
convivan con el constituyente.

ART. 247. Habitacin efectiva. Si la afectacin es peticionada por el titular regis-


tral, se requiere que al menos uno de los beneficiarios habite el inmueble.

En todos los casos, para que los efectos subsistan, basta que uno de ellos per-
manezca en el inmueble.

ART. 248. Subrogacin real. La afectacin se transmite a la vivienda adquirida


en sustitucin de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de
indemnizacin o precio.

ART. 249. Efecto principal de la afectacin. La afectacin es inoponible a los


acreedores de causa anterior a esa afectacin.

La vivienda afectada no es susceptible de ejecucin por deudas posteriores a su


inscripcin, excepto:

a) obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones


que gravan directamente al inmueble;

b) obligaciones con garanta real sobre el inmueble, constituida de conformidad


a lo previsto en el artculo 250;

c) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas


en la vivienda;

d) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de


edad, incapaces, o con capacidad restringida.

Los acreedores sin derecho a requerir la ejecucin no pueden cobrar sus crdi-
tos sobre el inmueble afectado, ni sobre los importes que la sustituyen en con-
cepto de indemnizacin o precio, aunque sea obtenido en subasta judicial, sea
sta ordenada en una ejecucin individual o colectiva.

Si el inmueble se subasta y queda remanente, ste se entrega al propietario del


inmueble.

En el proceso concursal, la ejecucin de la vivienda slo puede ser solicitada por


los acreedores enumerados en este artculo.

ART. 250. Transmisin de la vivienda afectada. El inmueble afectado no puede


ser objeto de legados o mejoras testamentarias, excepto que favorezcan a los
beneficiarios de la afectacin prevista en este Captulo. Si el constituyente est
casado o vive en unin convivencial inscripta, el inmueble no puede ser trans-
mitido ni gravado sin la conformidad del cnyuge o del conviviente; si ste se

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 131


opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisin o gravamen
deben ser autorizados judicialmente.

ART. 251. Frutos. Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmue-
ble si no son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.

ART. 252. Crditos fiscales. La vivienda afectada est exenta del impuesto a la
transmisin gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la Repblica, si
ella opera a favor de los beneficia-rios mencionados en el artculo 246, y no es
desafectada en los cinco aos posteriores a la transmisin.

Los trmites y actos vinculados a la constitucin e inscripcin de la afectacin,


estn exentos de impuestos y tasas.

ART. 253. Deberes de la autoridad de aplicacin. La autoridad administrativa


debe prestar asesoramiento y colaboracin gratuitos a los interesados a fin de
concretar los trmites relacionados con la constitucin, inscripcin y cancelacin
de esta afectacin.

ART. 254. Honorarios. Si a solicitud de los interesados, en los trmites de consti-


tucin intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto
el uno por ciento de la valuacin fiscal.

En los juicios referentes a la transmisin hereditaria de la vivienda afectada y en


los concursos preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres
por ciento de la valuacin fiscal.

ART. 255. Desafectacin y cancelacin de la inscripcin. La desafectacin y la


cancelacin de la inscripcin proceden:

a) a solicitud del constituyente; si est casado o vive en unin convivencial


inscripta se requiere el asentimiento del cnyuge o del conviviente; si ste se
opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectacin debe ser
autorizada judicialmente;

b) a solicitud de la mayora de los herederos, si la constitucin se dispuso por


acto de ltima voluntad, excepto que medie disconformidad del cnyuge suprs-
tite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad
restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea ms conveniente
para el inters de stos;

c) a requerimiento de la mayora de los condminos computada en proporcin a


sus respectivas partes indivisas, con los mismos lmites expresados en el inciso
anterior;

d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos


previstos en este Captulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;

e) en caso de expropiacin, reivindicacin o ejecucin autorizada por este Cap-


tulo, con los lmites indicados en el artculo 249.

ART. 256. Inmueble rural. Las disposiciones de este Captulo son aplicables al
inmueble rural que no exceda de la unidad econmica, de acuerdo con lo que
establezcan las reglamentaciones locales.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 132


CODIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO II - TITULO II Rgimen patrimonial del
matrimonio - CAPITULO 1 Disposiciones generales SECCION 3 Disposicio-
nes comunes a todos los regmenes

ART. 456. Actos que requieren asentimiento. Ninguno de los cnyuges puede,
sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar,
ni de los muebles indispensables de sta, ni transportarlos fuera de ella. El que
no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto o la restitucin
de los muebles dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo cono-
cido, pero no ms all de seis meses de la extincin del rgimen matrimonial.

La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contradas despus de


la celebracin del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cnyuges
conjuntamente o por uno de ellos con el asentimiento del otro.

CDIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO II - TITULO III Uniones convivenciales


- CAPITULO 3 Efectos de las uniones convivenciales durante la convivencia

ART. 522 Proteccin de la vivienda familiar. Si la unin convivencial ha sido ins-


cripta, ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer
de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de
sta, ni transportarlos fuera de la vivienda. El juez puede autorizar la disposicin
del bien si es prescindible y el inters familiar no resulta comprometido.

Si no media esa autorizacin, el que no ha dado su asentimiento puede deman-


dar la nulidad del acto dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo
conocido, y siempre que continuase la convivencia.

La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contradas despus de


la inscripcin de la unin convivencial, excepto que hayan sido contradas por
ambos convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro.

CDIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO V TITULO VI Estado de indivisin


CAPITULO 2 Indivisin forzosa

ART. 2332. Oposicin del cnyuge. Si en el acervo hereditario existe un estable-


cimiento comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero o de otra ndole que
constituye una unidad econmica, o partes sociales, cuotas o acciones de una
sociedad, el cnyuge suprstite que ha adquirido o constituido en todo o en
parte el establecimiento o que es el principal socio o accionista de la sociedad,
puede oponerse a que se incluyan en la particin, excepto que puedan serle
adjudicados en su lote.

Tiene el mismo derecho el cnyuge que no adquiri ni constituy el estableci-


miento pero que participa activamente en su explotacin.

En estos casos, la indivisin se mantiene hasta diez aos a partir de la muerte


del causante, pero puede ser prorrogada judicialmente a pedido del cnyuge
sobreviviente hasta su fallecimiento.

Durante la indivisin, la administracin del establecimiento, de las partes socia-


les, cuotas o acciones corresponde al cnyuge sobreviviente.

A instancia de cualquiera de los herederos, el juez puede autorizar el cese de


la indivisin antes del plazo fijado, si concurren causas graves o de manifiesta
utilidad econmica que justifican la decisin.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 133


El cnyuge suprstite tambin puede oponerse a que la vivienda que ha sido
residencia habitual de los cnyuges al tiempo de fallecer el causante y que ha
sido adquirida o construida total o parcialmente con fondos gananciales, con
sus muebles, sea incluida en la particin, mientras l sobreviva, excepto que
pueda serle adjudicada en su lote. Los herederos slo pueden pedir el cese de
la indivisin si el cnyuge suprstite tiene bienes que le permiten procurarse otra
vivienda suficiente para sus necesidades.

CODIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO V - TITULO VIII Particin CAPITULO 2


Modos de hacer la particin

ART. 2383. Derecho real de habitacin del cnyuge suprstite. El cnyuge suprs-
tite tiene derecho real de habitacin vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el
inmueble de propiedad del causante, que constituy el ltimo hogar conyugal,
y que a la apertura de la sucesin no se encontraba en condominio con otras
personas. Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

m3 | actividad 2

Debe existir coherencia entre la realidad extraregistral y la registral

En su estudio jurdico-notarial, Usted se enfrenta a diario a difciles y delicadas


situaciones por resolver

Esta actividad se constituye a los fines de saber interpretar la realidad extrare-


gistral el negocio jurdico- y la realidad registral inmobiliaria. Lo invitamos a leer
detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a las siguientes consignas e
interrogantes:

1. Describa sucintamente los hechos


2. Cul es el negocio jurdico al cual se alude en el fallo?
3. Cmo relaciona los fundamentos dados por el tribunal de alzada y lo dis-
puesto en materia de buena fe en el Cdigo Civil y Comercial? A 1
4. Cul es su opinin respecto del fallo?

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 134


m3 |actividad 2 | IC

informacin complementaria 1

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 135


EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 136
EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 137
EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 138
m3 |actividad 2 | AA

asistente acadmico 1

CDIGO CIVIL Y COMERCIAL

Titulo Preliminar - CAPITULO 3

Ejercicio de los derechos


Art. 9: Principio de buena fe. Los derechos deben ser ejercidos de buena fe.
Art.10: Abuso del derecho. El ejercicio regular de un derecho propio o el cum-
plimiento de una obligacin legal no puede constituir como ilcito ningn acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considera tal el que
contrara los fines del ordenamiento jurdico o el que excede los lmites impues-
tos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
El juez debe ordenar lo necesario para evitar los efectos del ejercicio abusivo
o de la situacin jurdica abusiva y, si correspondiere, procurar la reposicin al
estado de hecho anterior y fijar una indemnizacin.

Buena fe: .Las facetas de la buena fe El principio de la buena fe, contem-


plado por el artculo 9 CCyC, abarca sus dos conocidas facetas o perfiles. a)
La buena fe objetiva Se relaciona con el comportamiento leal, probo, correcto,
honesto (la observancia de la fe fides que alguien debe a otro) con que es
dable actuar en las relaciones jurdicas y sus fuentes. Tiene particular relieve
en la formacin, celebracin y ejecucin de los negocios jurdicos. b) La buena
fe subjetiva Apunta a la proteccin de una creencia o certeza razonable, sea
cuando se confa en la titularidad del propio derecho o inters, sea cuando se
confa en la titularidad del ajeno. Parte de la consideracin que las personas
pueden confiar en las situaciones tal como se les presentan y ello impone una
valoracin de tipo subjetivo. Las sealadas facetas no excluyen que se est en
presencia de una nocin nica. Como se ha dicho, si el obrar de una persona
coincide con el que observa un hombre probo y recto, puede decirse que se
ajusta a la buena fe objetiva; si no coincide, pero quien acta lo hace con la
conviccin de obrar rectamente, habr buena fe subjetiva y si ello es verdad, el
subjetivamente justificado, no lo est objetivamente?. Independientemente de
ello, es cierto que a veces la ley se refiere al estado subjetivo y otras al compo-
nente objetivo del obrar.

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. TOBAS, Jos W. Dir.
del tomo CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO I
Edit. La ley. Bs. As. 2015 p. 57/58

CDIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO TERCERO-DERECHOS PERSONALES-


TITULO I-CAPITULO 3 CLASES DE OBLIGACIONES - Obligaciones de dar
cosa cierta para constituir derechos reales

Art. 756 CCyC Concurrencia de varios acreedores.


Bienes inmuebles. Si varios acreedores reclaman la misma cosa inmueble pro-
metida por el deudor, son todos de buena fe y a ttulo oneroso, tiene mejor
derecho:
a) el que tiene emplazamiento registral y tradicin;
b) el que ha recibido la tradicin;
c) el que tiene emplazamiento registral precedente;
d) en los dems supuestos, el que tiene ttulo de fecha cierta anterior.
Fuente:art. 699 del Proyecto de 1998.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 139


Opinin de Alterini, J. H. y Alterini, I. E. Debe tenerse en cuenta que la pre-
visin del art. 1892 acerca de que la inscripcin registral es modo suficiente
para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos
legalmente previstos..., est pensada para las cosas muebles sujetas a registra-
cin y siempre que sta tenga alcances de inscripcin constitutiva, como la de
los automotores, pues all s la inscripcin es modo. El art. 756 da por supuesto
para los casos que trata que todos los acreedores son de buena fe y a ttulo
oneroso. La tradicin, por regla, en tanto que unida al ttulo suficiente es la que
provoca la adquisicin del derecho real (arts. 750 y 1892), prima sobre el empla-
zamiento registral, pues ste expresa en materia de inmuebles una inscripcin
meramente declarativa (art. 1893). As, si la inscripcin registral de un acreedor
fuera previa a la tradicin efectuada a favor de otro, como este ltimo no sera
de buena fe, caera la prioridad de la tradicin sobre la registracin, ya que sola-
mente se la consagra a favor de los acreedores de buena fe y a ttulo oneroso.

ALTERINI, Jorge H. Dir. ALTERINI, Ignacio E. CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL


Comentado Tratado Exegtico, TOMO IV Edit. La ley. Bs. As. 2015. p. 159

m3 glosario

Anotacin Preventiva: Esta reservada a los certificados, a los que estas cons-
tancias, que hacen a la llamada publicidad formal del Registro y que el sistema
impone a los escribanos a solicitarlos para autorizar actos sobre los cuales se
transmitan o extingan Derechos Reales sobre inmuebles. El certificado es el
medio sustancial o formal para la publicidad por parte del Registro, tiene en prin-
cipio dos grandes efectos: 1) Anoticiamiento. Es decir, informar y en esto, tiene
en comn con los informes: informar el estado jurdico de los inmuebles, la libre
disponibilidad de este. 2) Genera una anotacin preventiva: que opera como
una reserva de prioridad, como un guardar un lugar, como un bloqueo, a favor
del negocio en gestin, a favor de una operacin inmobiliaria, a favor de un acto
dinamizante de derecho real sobre inmueble que se esta forjando.

Anotaciones: es un asiento no perdurable, que corresponde a derechos o siste-


mas personales que llega al registro por que inciden en las inscripciones. Supone
un derecho accesorio, en cuanto a que el resultado opera en otro asiento.

Bienes y cosas: Los derechos referidos en el primer prrafo del artculo 15


pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor econmico. Los bienes mate-
riales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables
a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del
hombre. Art. 16 Ley 26.994

Bloqueo registral: Es el efecto que produce el ingreso de un documento al


Registro con entidad para producir reserva de prioridad, interponiendo una
barrera a todos los documentos que ingresen posteriormente respecto de un
mismo inmueble. Hay inmutabilidad de la situacin registral a favor de quien
solicit un certificado. Cabe aclarar que dicha inmutabilidad es aplicable no
slo a los nuevos documentos que ingresen, a los que se les advertir de la
constancia del certificado, sino al propio Registro. Es decir, el certificado registral
ser oponible a los terceros y a la entidad registral quien no puede invocar -a
posteriori- una registracin que ha omitido informar -por ejemplo, un embargo- o
que ha publicitado defectuosamente. Si bien se habla de bloqueo registral, ello
no implica que se impida el acceso de otros documentos respecto del inmueble
objeto del negocio jurdico, sino que ingresan y son anotados por el Registro con

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 140


carcter condicional a las resultas de la presentacin en trmino del documento
autorizado.

Buena fe: .Las facetas de la buena fe El principio de la buena fe, contem-


plado por el artculo 9 CCyC, abarca sus dos conocidas facetas o perfiles. a)
La buena fe objetiva Se relaciona con el comportamiento leal, probo, correcto,
honesto (la observancia de la fe fides que alguien debe a otro) con que es
dable actuar en las relaciones jurdicas y sus fuentes. Tiene particular relieve en
la formacin, celebracin y ejecucin de los negocios jurdicos. b) La buena
fe subjetiva Apunta a la proteccin de una creencia o certeza razonable, sea
cuando se confa en la titularidad del propio derecho o inters, sea cuando se
confa en la titularidad del ajeno. Parte de la consideracin que las personas
pueden confiar en las situaciones tal como se les presentan y ello impone una
valoracin de tipo subjetivo. Las sealadas facetas no excluyen que se est en
presencia de una nocin nica. Como se ha dicho, si el obrar de una persona
coincide con el que observa un hombre probo y recto, puede decirse que se
ajusta a la buena fe objetiva; si no coincide, pero quien acta lo hace con la
conviccin de obrar rectamente, habr buena fe subjetiva y si ello es verdad, el
subjetivamente justificado, no lo est objetivamente?. Independientemente de
ello, es cierto que a veces la ley se refiere al estado subjetivo y otras al compo-
nente objetivo del obrar.

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. TOBAS, Jos W. Dir.
del tomo CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO I
Edit. La ley. Bs. As. 2015 p. 57/58

Buena fe de parte del tercero interesado: Concepciones de la buena fe: .


La ltima manera de conceptualizar la buena fe subjetiva, coincide con la que
ha primado en nuestro pas y es la que contiene el art. 974delCdigo Civilde
Suiza de 1907. Explica Jorge H. Alterini que all los terceros son de buena fe si
no han conocido o debido conocer circunstancias silenciadas por el Registro.
En la frmula helvtica la buena fe no es viable ante el conocimiento de la rea-
lidad registral y tambin cuando no se ha llegado a conocer por no aplicarse la
debida diligencia para poder hacerlo. Si se adopta una actitud despreocupada
e indiferente se desecha la buena fe, pues la buena fe no puede invocarse por
quienes no despliegan todo el cuidado y el esmero razonablemente necesarios
para no quedar supeditados a una realidad registral inexacta. Para ser de buena
fe no hay que conocer ni deber conocer.... Alterini, Jorge H. Director general.
Alterini, Ignacio E.Coordinador. Director del tomo y autor de las glosas Prof.
Cossari Nelson G. A. Cdigo Civil y Comercial comentado-Tomo IX Edit. La ley.
Bs.As. 2015 p. 115

Clases de derechos: Como se dice en el comentario a los dos artculos


siguientes, la enunciacin de derechos y bienes all mencionados se completa
con los derechos de incidencia colectiva a que se refiere este artculo. As,
en el ttulo preliminar (arts.14 a 18) se deslinda: a) los derechos individuales
sobre bienes que integran el patrimonio (art. 14 y 15); b) los derechos indivi-
duales sobre el propio cuerpo que carecen de valor patrimonial (art.17); c) los
derechos de incidencia colectiva (este artculo), y d) los derechos de las comu-
nidades indgenas sobre bienes comunitarios (art.18). El texto propuesto por
la Comisin fue parcialmente modificado por el Poder Ejecutivo nacional antes
de la remisin del Proyecto al Congreso Nacional y estableca una clasificacin
tripartita de derechos (que ha quedado reducida a una bipartita)

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. TOBAS, Jos W. Dir.
del tomo CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO I
Edit. La ley. Bs. As. 2015 p. 102

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 141


Clases de inscripciones y anotaciones: 1) Inscripciones o Anotaciones Defini-
tivas: concluyen un proceso inscriptorio que culmina en una matriculacin (ins-
cripcin). 2) Inscripcin Provisional o Anotaciones Provisionales: surgen de un
proceso inscriptorio que a sido observado, supone situaciones de prioridad, de
sostn de un lugar. 3) Inscripcin Condicionada o Anotacin Condicional: Art. 18
Ley 17801 surge o resulta de dos derechos incompatibles que esperan ver si cae
otro o se materializa un derecho por que hay alguien que gano en prioridad por
un certificado.

Clasificacin de los derechos individuales: Pueden clasificarse conforme a


los siguientes criterios: a) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos.
Los primeros son oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten exigir
una conducta a personas o persona determinada. b) Por el carcter econmico
o no del contenido: Pueden ser patrimoniales o extramatrimoniales. Sern patri-
moniales cuando sean susceptibles de apreciacin pecuniaria, y sern extrama-
trimoniales cuando no sean susceptibles de una medida de valor econmico. c)
Por el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su vez, con relacin a
los personales hablaramos de facultades y con relacin a los reales hablaramos
de poderes. Los derechos intelectuales, con las manifestaciones de derecho de
autor y de propiedad industrial, importan una categora distinta.

Conflicto de poderes: Los documentos originados en sede judicial, en razn


de sus caractersticas particulares, en caso de ser observados y existir reiter-
acin del mandato judicial o insistencia de su cumplimiento, el director del Reg-
istro confirmar o rectificar la calificacin practicada dentro del plazo mnimo
para los recursos. En caso de confirmarse la observacin resolver la inmediata
elevacin de los antecedentes a la Cmara Civil y Comercial, y la decisin de
sta har cosa juzgada. Deben mantenerse las inscripciones y anotaciones pro-
visionales y condicionales durante la sustanciacin del mismo. (Ley provincia de
Crdoba 5771, art. 20)

Derecho Objetivo: Sistema de preceptos regulatorios de la conducta humana,


cuya finalidad es asegurar la existencia de la sociedad, slo dentro de sta
son concebibles los derechos subjetivos que de aquel se derivan. El derecho
es relacin del hombre con el hombre (proportio hominis ad hominem). Todo
derecho subjetivo implica una relacin entre sujetos, es decir, entre personas,
regulada por el derecho objetivo. Si una persona es titular de un derecho, otra
u otras personas estarn necesariamente sujetas a un deber: derecho y deber
son correlativos (ius et obligatio sunt correlato) GATTI, Edmundo Derechos
Reales-Teora General Ed. Lajuane-2006, pgs. 32-33

Derecho real: El derecho real es el poder jurdico, de estructura legal, que se


ejerce directamente sobre su objeto, en forma autnoma y que atribuye a su
titular las facultades de persecucin y preferencia, y las dems previstas en este
Cdigo. Art. 1882 Ley 26.994

Derechos reales sobre cosa ajena: Son derechos reales sobre cosa ajena: el
usufructo, el uso, la habitacin, las servidumbres, la hipoteca, la anticresis y la
prenda. Art. 1888 Ley 26.994

Derechos reales sobre cosa propia: Son derechos reales sobre cosa total o
parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los con-
juntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie
si existe propiedad superficiaria. Art. 1888 Ley 26.994

Derecho Registral: Conjunto de normas que regulan los rganos estatales


encargados de la toma de razn, el procedimiento para llegar a ella, y los efectos
que la misma produce.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 142


Derechos y Bienes: Titulo Preliminar Capitulo 4 Art. 15 CCyC Titularidad de dere-
chos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes
que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Cdigo.
Art. 16 CCyC Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer prrafo del
artculo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor econmico. Los
bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al
servicio del hombre.

.En el presente captulo del ttulo preliminar se contemplan: a) los derechos


individuales sobre los bienes que integran el patrimonio de la persona (son aque-
llos a los que se refieren estos dos artculos); b) los derechos individuales sobre
el propio cuerpo que carecen de contenido patrimonial (regulados en el art.17);
c) los derechos de las comunidades indgenas sobre bienes que son tambin
comunitarios (art.18), que sern materia de regulacin por una ley especial
(art.9, disposicin transitoria primera, ley 26.994). A ellos deben agregarse los
derechos de incidencia colectiva mencionados en el art.14. Como se destaca
en los Fundamentos, se trata de guas generales que luego se desarrollarn en
artculos particulares, leyes especiales y jurisprudencia. ALTERINI, Jorge H.
Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E.Coord. Ttulo Preliminar-Parte General-Autor de
las glosas a los arts. 1 a 103 Prof. TOBAS, Jos W. CDIGO CIVIL Y COMER-
CIAL Comentado-Tomo I. Edit. La ley. Bs.As. 2015 p. 107

Elementos del Derecho individual: Todo derecho subjetivo contiene tres ele-
mentos a saber: a) el sujeto, a quien el ordenamiento jurdico otorga el poder
o facultada; b) el objeto del derecho que puede ser una persona o una cosa,
sea que pueda exigir determinado comportamiento o ejercer sus facultades en
forma directa y c) la causa del derecho, es el hecho o acto jurdico que le ha
dado nacimiento.

Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI captu-


los en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la
Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos Registrales (arts. 1 a 3 bis). Capitulo
II: De la inscripcin. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo III:
Matriculacin. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo. Prio-
ridad. Efectos (arts. 15 a 20). Capitulo V: Publicidad Registral. Certificaciones e
informes (arts. 21 a 29). Capitulo VI: Registro de anotaciones personales (arts.
30 a 32). Capitulo VII: Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y
notas aclaratorias (art. 33). Capitulo VIII: Rectificacin de asientos (arts. 34-35).
Capitulo IX: Cancelacin de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). Capitulo
X: De la organizacin de los registros (arts. 38 a 41). Capitulo XI: Disposiciones
complementarias y transitorias (arts. 42 a 45)

Fuga registral: La medida cautelar embargo, litis, etc.- ingresa con anterio-
ridad al certificado registral y no es informado en este ltimo. La existencia de
un embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero
omitido en el certificado en virtud del cual actu el escribano al autorizar la
escritura, no obstaculiza la inscripcin del acto. La situacin jurdica registral no
publicitada a travs de las certificaciones es inoponible al tercero que negoci
atenindose a sus constancias y que, de haber mediado una certificacin veraz
seguramente no se hubiera hecho, ya que la adquisicin efectuada se habra
visto postergada por un derecho real, personal o por una medida cautelar pre-
viamente inscripta. Una vez expedido el certificado existe una va extrarregistral
para colocar al tercer adquirente en la situacin de mala fe cual es la notificacin
de la medida al adquirente y al funcionario autorizante del acto, con orden de
exhibicin del protocolo a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no. Si

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 143


bien esta notificacin no destruye el bloqueo, hace responsable a las partes por
el acto que los vincula.

Inexactitud registral: Es el desacuerdo que existe en orden a los documentos


susceptibles de inscripcin entre la realidad registral y la realidad jurdica extra-
registral o material.

Inmuebles por su naturaleza: Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las


cosas incorporadas a l de una manera orgnica y las que se encuentran bajo el
suelo sin el hecho del hombre. Art. 225 ley 26.994

Inmuebles por accesin: Son inmuebles por accesin las cosas muebles que se
encuentran inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con carcter perdura-
ble. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser
objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario. No se consideran
inmuebles por accesin las cosas afectadas a la explotacin del inmueble o a la
actividad del propietario. Art. 226 ley 26.994

Inscripciones: supone la representacin en el documento de un derecho real


sobre inmuebles, o sea es un acto sustancial, un acto autnomo. Es perdurable
y presume confeccin de una matrcula.

Es la toma de razn que se practica en el asiento como consecuencia de la


presentacin de un documento que contiene un acto dispositivo, transmisivo o
constitutivo, declarativo, aclaratorio, o extintivo de un derecho real. MARIANI de
VIDAL, M. ABELLA, A. DERECHOS REALES EN EL CODIGO CIVIL Y COMER-
CIAL, Edit. Zavalia. Bs.As. 2016. Tomo 2 p. 412.

Jus Persequendi: El titular de un derecho real goza del jus persequendi como
una de las caractersticas de su derecho, en virtud del cual puede perseguir la
cosa cualquiera sea la persona que la tenga bajo su poder.

Jus Possessionis: Tiene slo la posesin. Puede tener la posesin an sin dere-
cho, como en el caso del poseedor ilegtimo. La posesin por s misma genera
los derechos de la posesin. El propietario que tiene ttulo y se le ha hecho
tradicin de la cosa rene ambos jus tanto el possidendi como el possessionis.

Jus Possidendi: Tiene slo un derecho a la posesin. Es quien tiene nicamente


un ttulo vlido, pero no ha logrado el modo, no tiene la posesin y, consiguiente-
mente, carece de derecho de poseer. Debe recurrir a las vas legales para exigir
el cumplimiento de la tradicin que le es debida, esto es, el modo suficiente.

Justo ttulo: El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesin, reves-
tido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o
no est legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relacin posesoria con-
siste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando
se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la docu-
mentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de
verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial. Art. 1902
Ley 26.994

Matriculacin: Importa asignar a cada inmueble un folio especial en el que se


individualiza con precisin el inmueble, fijndole una caracterstica de ordena-
miento que luego servir para designarlo. En esa matricula o folio real se regis-
tran todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales,
as como los embargos y otras medidas cautelares. La VI Reunin Nacional de
Directores del Registro de la Propiedad, celebrada en Mendoza en 1966, defi-
ni as la matriculacin: es el procedimiento que tomando como base una ins-

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 144


cripcin de dominio, tiene por objeto el ingreso de un inmueble a un Registro,
abriendo folio, donde se le determina y se le da una caracterstica de ordena-
miento, que mientras no se presente otro documento pblico que modifique
dicha determinacin, permanecer inalterable (citado en FALBO, El Registro de
la Propiedad, en Curso de Derecho registral inmobiliario, p. 220).

Modalidades de la superficie: El superficiario puede realizar construcciones,


plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble
ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. Tambin puede
constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya
existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas modalidades,
el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del
suelo. Art. 2115 Ley 26.994

Numerus clausus o Nmero cerrado: La regulacin de los derechos reales


en cuanto a sus elementos, contenido, adquisicin, constitucin, modificacin,
transmisin, duracin y extincin es establecida slo por la ley. Es nula la confi-
guracin de un derecho real no previsto en la ley, o la modificacin de su estruc-
tura. Art. 1884 Ley 26.994

Objeto de los derechos reales: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o


una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una
parte indivisa. El objeto tambin puede consistir en un bien taxativamente sea-
lado por la ley. Art. 1883 Ley 26.994

Oponibilidad erga omnes: Significa que pueden hacerse valer frente a todos
o lo que es igual contra todos los integrantes de la comunidad; tienen eficacia
contra cualquiera. Los derechos reales son absolutos y por lo tanto oponibles
erga omnes.

Principio de autenticidad: De acuerdo con este principio solamente pueden


inscribirse en el registro, aquellos documentos que revistan carcter de autn-
ticos, vale decir, que hagan fe por s mismos y que sirvan inmediatamente de
ttulo, al dominio, al derecho real o asiento practicable (art. 3, ley 17801).

Principio de inscripcin: Todo documento por el que se constituya, trans-


mita, declare, modifique o extinga derechos reales sobre inmuebles, debe ser
inscripto para su publicidad y oponibilidad a terceros. Este principio tiene un
doble acepcin: a) Deben inscribirse en el Registro todos los documentos por
los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales sobre inmuebles y los que dispongan embargos, inhibiciones y dems
providencias cautelares; b) Estos documentos son oponibles a los terceros, slo
desde la registracin. En nuestro sistema legal la inscripcin no es constitutiva
de derechos reales, sino simplemente declarativa. As lo establece el art. 20 de
la ley 17.801, las escrituras no registradas producen plenos efectos respecto de
las partes intervinientes, sus herederos y los que han intervenido, en la formu-
lacin del documento, como el funcionario autorizante y los testigos; pero no es
oponible a terceros. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los ttulos
antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del
estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige
respecto de los derechos reales que se integran con la posesin.

Principio de la especialidad: Es necesaria una perfecta determinacin del


inmueble a los efectos de lograr una buena correlacin de los ttulos y un enca-
denamiento perfecto de los distintos adquirentes dominiales. Requiere que la
cosa sobre la cual recae la inscripcin est determinada con toda precisin.
Nuestra ley exige que el asiento se redacte sobre la base de breves notas que
indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 145


linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa indi-
vidualizacin (art. 12). De acuerdo con el sistema del folio real implantado por
la ley 17801, la matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio
especial en el que el inmueble estar perfectamente individualizado.

Principio de legalidad: El principio de legalidad impone que los ttulos que


pretendan su inscripcin en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un
previo examen, verificacin o calificacin, a fin de que en los libros hipotecarios
solamente tengan acceso ttulos vlidos o perfectos (concepto dado por Roca
Sastre). Se encuentran sujetos a calificacin: a) Aspectos formales: aquellos que
resultaren de la legislacin de fondo y, en especial, de los Cdigos Procesales, y
de la legislacin registral; b) Cumplimiento de los principios de rogacin, priori-
dad, especialidad (en cuanto al derecho, sujetos e inmuebles) y tracto sucesivo;
c) Confrontacin de los asientos registrales antecedentes. Principio de legali-
dad respecto de documentos de origen judicial: El registrador no puede avanzar
sobre el contenido ni el fundamento de la decisin judicial. El imperio del juez es
absoluto sobre el contenido de la sentencia, cualquier intromisin del registrador
por va de calificacin es arrogarse facultades que corresponden a los magistra-
dos, en detrimento de la cosa juzgada. Le est vedado al registrador el control
de los fundamentos que tuvo en cuenta el juez para decretar la anotacin. En
consecuencia, no son aspectos calificables: a) El contenido de la sentencia; b)
La congruencia del mandato con el procedimiento en que se dict.

Principio de legitimacin: Se entiende que toda informacin publicitada por el


registro es fidedigna y legtima a los efectos de resguardar la seguridad jurdica.
El registro da fe de la inscripcin registral, pero slo de los aspectos extrnsecos,
no los intrnsecos del documento por aquello de que la registracin es no con-
validante y declarativa.

Principio de prioridad: Significa que una inscripcin anterior tiene prioridad


sobre una posterior, y que inscripto y anotado un documento, no podr regis-
trarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo
que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo
de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concordantes
(arts. 17 y siguientes, ley 17801). La prioridad de distintas anotaciones o inscrip-
ciones respecto de un mismo inmueble se determinar por la fecha y el nmero
de presentacin asignado a los documentos en el registro.

Principio de rogacin: A los efectos de que se produzca una modificacin en


los asientos registrales, debe mediar una solicitud a tal efecto. Significa que las
anotaciones o inscripciones en el registro deben ser siempre hechas a pedido de
parte interesada; quedan excluidas, por consiguiente, las inscripciones o cance-
laciones de oficio. Est consagrado por el art. 6, ley 17801.

Principio de tracto sucesivo: Este principio consiste en que las sucesivas ins-
cripciones sobre un mismo inmueble deben estar encadenadas entre s, de tal
manera que cada nueva inscripcin se sustente en la otra anterior, que es su
antecedente legtimo y necesario. Este principio ha sido expresamente consa-
grado en los arts. 14 y siguientes de la ley 17801.

Principio de tracto abreviado: Constituye una modalidad del principio anterior y


no una excepcin como alguna doctrina sostiene. Hay cuatro supuestos, y entre
ellos: La instrumentacin de escrituras simultneas como consecuencia de la
realizacin de ms de un acto jurdico en forma conjunta.

Principios Registrales: Son una especie de ideas-fuerza, que inspiran a la ley,


no suelen estar enunciados en la misma como tales, y han sido desprendidos
por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral nos dice

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 146


que esos preceptos consagran tal o cual principio. Lpez de Zavalia propone
el siguiente concepto: son la versin sinttica y abreviada de las normas ms
generales que, en su armnica conjuncin, dan fisonoma propia a cada uno de
los rdenes jurdicos puestos en trminos de comparacin. Y manifiesta que en
cuanto a la utilidad de los principios, su determinacin es la consecuencia lgica
del modo continental de enfocar los problemas jurdicos, siempre en bsqueda
de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en s, es general en cada una
de sus normas, se buscan los principios como las reglas ms generales que
dominan a todas las dems. Sirven para comprender al orden jurdico que se
examina, como un sistema que sigue una determinada orientacin. Permiten
dar una descripcin sinttica de un determinado orden jurdico que facilita la
comparacin con otros rdenes jurdicos en las variantes fundamentales que los
rdenes comparados pueden presentar.

Prrrogas: Son extensiones establecidas por ley para producir efectos de


manera autorizada o por peticin de parte, toda vez que conducen o producen
una extensin en el trmino o en el proceso inscriptorio fijado por la ley 17.801
en 180 das.

Publicidad Registral: Los asientos registrales son publicitados por distintos


medios: a) certificados, b) informes, c) copias y d) consulta personal de los
asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informtica, res-
guardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel.

Registro no convalidante: un registro es no convalidante cuando no subsana


los defectos que padecen los ttulos nulos, ni siquiera en relacin con terceros.
El registro inmobiliario argentino tampoco reconoce el principio de la fe pblica
registral que otorga la presuncin absoluta de exactitud de lo registrado en
favor de determinados terceros.

Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en cla-


sificar los sistemas registrales, aceptndolo slo desde el punto de vista de
atender las siguientes variantes tipificantes. Debe observarse, igualmente, que
existe cierto paralelismo entre las caractersticas de los distintos sistemas. a) Si
se toma como base de registracin la persona estaremos frente a un registro
personal, tal el caso del registro civil. Si el objeto de registracin es la cosa
estaremos frente a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en mate-
ria de inmuebles o el dto.ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el crite-
rio de clasificacin atiende los efectos o aportes de la registracin, tendremos
registros declarativos y registros constitutivos. La distincin entre inscripciones
declarativas y constitutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde atri-
buir a la inscripcin en lo relativo a la constitucin, transmisin, modificacin y
extincin de los derechos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene
como factor o elemento necesario para que tal mutacin se produzca. De este
modo, la modificacin jurdico real surge con la inscripcin. Es la establecida en
el rgimen jurdico de los automotores (dto.ley 6582/58) y de los equinos pura
sangre de carrera (ley 20378). En el sistema alemn la inscripcin es un acto
creador de derechos; el acto de transmisin no est concluido si no se inscribe.
En el sistema australiano o Torrens la matriculacin o inmatriculacin se inicia
con una solicitud del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza
un pormenorizado anlisis de los ttulos correspondientes a esa propiedad, as
como tambin de la configuracin fsica del bien, es decir que el anlisis es
jurdico y fsico. Si no hay objecin, y previa posibilidad de que terceros for-
mulen oposicin al pedido de inmatriculacin, el registro dicta una resolucin
disponindola y emitiendo el segundo elemento fundamental del sistema que
es llamado certificado de ttulo. ste se emite por duplicado, el original queda
en el registro y constituye el folio registral y el duplicado es entregado al pro-

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 147


pietario y constituye su ttulo de propiedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del
Cd. Civ. y arts. 2 y 20 de la ley 17801, dejan en claro el carcter meramente
declarativo de la registracin en materia inmobiliaria. La inscripcin registral es
a los efectos de su oponibilidad frente a terceros interesados. La dinmica real
se produce fuera del registro. ste no es condicin necesaria en modo alguno
para la eficacia y solamente agrega un plus o complemento, de lo que resulta
que es declarativa. Difunde, expande o anoticia lo que ya estaba en la realidad
extraregistral; sumndole oponibilidad; no dejamos de advertir la incidencia de
esa oponibilidad en el plano de la patrimonialidad de los derechos reales. c) A
su vez los registros declarativos pueden ser convalidantes o no convalidantes.
Ser convalidante cuando al registrarse el ttulo que ingresa se subsanan ciertos
defectos que lo pueden afectan segn la leyes. El sistema espaol es convali-
dante. El art. 4 de la ley 17801 establece el carcter no convalidante del sistema
registral argentino. Los sistemas registrales no convalidantes son, generalmente,
precluyentes. En tal caso el registro recibe el derecho real o el ttulo constitutivo,
bajo la regla primero en el tiempo primero en el derecho. El registro le asigna
un lugar conforme al orden de llegada. Ello genera preferencias, teniendo en
cuenta el ingreso del documento (art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa
de la publicidad, segn la cual el documento inscripto queda protegido frente al
no inscripto o al que se inscribe despus. Tengamos en cuenta que la reforma
ha posibilitado la reserva de rango hipotecario art. 3135 del C.C. -; concesin
normativa con incidencia en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasifica-
cin es fijado en la tcnica de registracin los registros sern de inscripcin o
transcripcin. Claro ejemplo de un registro de transcripcin es el sistema fran-
cs. El registro transcribe copia- la constitucin y/o transmisin de derechos
reales sobre inmuebles; siendo sta requisito de oponibilidad. En la tcnica de
inscripcin, el registrador procede a extractar de los documentos presentados
las notas predominantes y configurativas del asiento. La ley 17801 establece la
tcnica de inscripcin.

Tcnicas de registracin: Es conveniente hablar de registracin a los efectos de


incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registracin, segn los
distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripcin, b) transcripcin o c)
enlegajamiento. Se efecta por inscripcin cuando la oficina del registro recibe
el documento y realiza un extracto de l, de su contenido, los datos principales,
y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan en la matri-
cula. Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de transcripcin
cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa transcripcin puede
ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se compila en
tomos debidamente foliados y orden cronolgico, formndose aparte los ndices.
En el sistema francs se transcriben copian- los documentos que ingresan al
registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina recibe direc-
tamente el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el registro nacio-
nal de propiedad del automotor. Tambin guarda semejanza con la registracin
cronolgica asignada a la propiedad.

Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocacin registral


y para quien en el derecho no ha operado mutacin si sta no est registrada.
Para Adrogu los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que l
llama terceros latinos, que sobre la base de la presuncin de integridad que
resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevale-
cer su situacin jurdico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones: a)
hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no inscrip-
tos y c) de buena fe.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 148


Terceros tutelados: En la normativa nacional ley 17.801- son terceros tutelados
todo aquel que tenga un inters legtimo, respecto del inmueble, vgr. el adquir-
ente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el acreedor
inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado slo puede invocar
la inoponibilidad del ttulo no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de la
buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesin. Slo
habr buena fe en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho,
no imputable a l, la existencia del ttulo o de un mejor derecho no inscripto.

Terceros interesados de buena fe: Art. 1893 CCyC Inoponibilidad. La adquisi-


cin o transmisin de derechos reales constituidos de conformidad a las dispo-
siciones de este Cdigo no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn


el caso.

Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es presu-


puesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. Libro IV
Ttulo I Capitulo 2.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos,


ni aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho
real.

..Siguiendo a Dez-Picazo puede sostenerse que la publicidad jurdica puede


tener grados diversos. Una primera equivale a mero anuncio o noticia. Por
ejemplo, para nuestro derecho las publicaciones mandadas por el art. 1857 del
Cdigo, ante la sustraccin, prdida o destruccin de ttulos valores en serie.
Luego existe una publicidad cualificada de segundo grado cuando la constan-
cia de un acto se convierte en el nico medio posible de prueba del mismo.
As el art. 2222 del Cdigo establece que La prenda no es oponible a terceros
si no consta por instrumento pblico o privado de fecha cierta, cualquiera sea
la cuanta del crdito. La de tercer grado es una publicidad legitimadora que
es cuando la publicidad se hace equivaler para los terceros de buena fe a la
realidad jurdica. sta es la publicidad posesoria y la publicidad registral mera-
mente declarativa, donde aadimos que las exigencias para configurar la buena
fe pueden ser ms o menos rigurosas. En el caso de nuestro derecho la buena
fe exige un actuar sumamente diligente, que como veremos, no se contenta con
lo meramente inscripto e informado por el registro, ni puede afirmarse en nues-
tro derecho que la publicidad, y menos la sola registral, equivale a realidad. La
publicidad de cuarto grado, es la constitutiva cuando la publicidad es esencial
para el propio nacimiento del derecho. ALTERINi, Jorge H. Dir. Gral. ALTE-
RINI, Ignacio E.Coord. Director del tomo y autor de las glosas Prof. COSSARI
Nelson G. A. CDIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado-Tomo IX Edit. La ley.
Bs.As. 2015 p. 102/103

Tipos de prorrogas: 1) Primera Prorroga Legal (Art. 10 Ley 5771): cuando


el registro insumiera en la primera calificacin ms de 30 das se le otorgar
una prrroga, igual al plazo excedido en 30 das. Debe otorgarse de oficio. 2)
Segunda Prorroga Legal (Art. 11 Ley 5771): cuando el registro realice una
nueva observacin dentro de los ltimos 15 das del plazo inscriptorio que es de
180 das, se le otorgaran 15 das ms.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 149


m4

m4 microobjetivos

Comprender la incorporacin de los llamados principios registrales a la


ley 17.801, a los fines de conocer la legislacin de fondo en materia de
publicidad registral inmobiliaria e integrar las disposiciones del Cdigo
Civil y Comercial.

Analizar el funcionamiento del principio de rogacin contemplado en la


ley de fondo para comprender la responsabilidad del notario en la regis-
tracin del ttulo.

Abordar el concepto de prioridad en materia registral inmobiliaria, como


concepto primario presente en innumerables situaciones jurdicas no
registrales, para poder comprender las distintas modalidades como se
manifiesta.

Relacionar la tcnica del folio real con el principio de especialidad o


determinacin, a los fines de analizar la situacin jurdica de un inmue-
ble.

Conocer el principio de legalidad para poder llevar adelante el proceso


de registracin del ttulo, como hacedor de ste.

m4 contenidos

PRINCIPIOS REGISTRALES

Antes de dar comienzo al desarrollo de este mdulo, lo invitamos a ver el video


de presentacin.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 150


La ley 17.801 fue modificada por el Cdigo Civil y Comercial slo de manera
formal en los arts. 1, 2 y 17 sin embargo, su aplicacin prctica, requiere de la
necesaria complementacin de esta normativa.

La nueva redaccin de los artculos citados dejan en claro la existencia anterior


de la ley registral inmobiliaria al cdigo civil y comercial y han sido redactados
de la siguiente manera:

Art. 1: Quedarn sujetos al rgimen de la presente ley los registros de la propie-


dad inmueble existentes en cada provincia y en la Capital Federal.

Art. 2: De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 1890, 1892, 1893 y concor-
dantes del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, para su publicidad, oponibili-
dad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados registros se
inscribirn o anotarn, segn corresponda, los siguientes documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos


reales sobre inmuebles;

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares;

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Art. 17 Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o


anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en
segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la
certificacin a que se refieren los artculos 22 y concordantes y se lo presente
dentro del plazo establecido en el artculo 5.

Le sugerimos consultar la clase satelital 8898 Nuevo Cdigo Civil y


Comercial Art. 2 ley 17801.

El art. 1 da cuenta de su mbito de aplicacin extendindose a todo el territorio


de nuestra Nacin, pero se suprime de esa disposicin sustantiva la organiza-
cin y funcionamiento de los registros, en cada provincia, deben adecuarse a la
casustica de la legislacin nacional.

No slo la organizacin y funcionamiento de los registros, sino tambin el pro-


cedimiento de registracin y el trmite correspondiente a las impugnaciones o
recursos que se deducen contra las resoluciones de sus autoridades, son mate-
ria propia de las leyes locales; en tanto que todo lo referente a los documentos
que deban inscribirse, la forma de la matriculacin e inscripcin, sus efectos, la
publicidad de los asientos, etc., es materia de la legislacin de fondo.

Ud. dispone en el apartado Material, de una grilla que contiene la legis-


lacin reglamentaria de la ley 17.801 correspondiente a cada provincia.
Le sugerimos su lectura a los efectos de comprender la aplicacin en el
mbito provincial de la ley nacional.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 151


Las disposiciones de la ley nacional 17.801 sobre el funcionamiento de los regis-
tros no significa invasin en las esferas locales sino, simplemente, mecanis-
mos destinados a lograr una mayor eficiencia y seguridad en la aplicacin de la
norma; creando, de esta manera, uniformidad en todo el pas.

Slo existe una superposicin admitida en el Art. 43 de la ley 17801, referida a la


reduccin de los plazos, por parte de las provincias.

Llegados a esta instancia, le recomendamos realizar la Actividad 1 titu-


lada Calificacin registral - Examen de legalidad intrnseca, que le permi-
tir comprender acabadamente la facultad del registro en el estudio del
ttulo que ingresa a los efectos de su inscripcin y el carcter no conva-
lidante.

Los principios registrales a los que se ajusta la ley 17.801 son los siguientes:

a) Principio de inscripcin: Establece cules son los documentos que deben


inscribirse en el registro y el efecto. Antes de la inscripcin si bien se adquiere
el derecho no es oponible a los terceros. As, las escrituras no registradas pro-
ducen plenos efectos respecto de las partes intervinientes, sus herederos y los
que han intervenido, en la formulacin del documento, como el funcionario auto-
rizante y los testigos (Art. 20, ley 17801); es decir, el derecho nace antes de
la inscripcin, slo que no es oponible a terceros. El cdigo Civil y Comercial
ampla esta disposicin en el art. 1893 al disponer: .No pueden prevalerse de
la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocan
o deban conocer la existencia del ttulo del derecho real.

b) Principio de especialidad o determinacin: Requiere que la cosa el inmueble-


sobre el cual recae la inscripcin est especial y expresamente determinado.
La ley exige la redaccin del asiento sobre la base de breves notas donde se
indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie
y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa
individualizacin (art. 12, ley 17801). La matriculacin se efectuar destinando
a cada inmueble un folio especial en el que el inmueble estar perfectamente
individualizado, se trata del sistema del folio real. La superioridad del folio real
sobre los registros personales es notoria y, durante mucho tiempo, se pens que
el folio real estaba ligada a los registros constitutivos y que no era apropiada para
los registros simplemente declarativos como el nuestro.

c) Principio de tracto sucesivo: Exige que las sucesivas inscripciones sobre un


mismo inmueble deban estar encadenadas entre s, de tal manera que cada
nueva inscripcin se sustente en la otra anterior, que es su antecedente legtimo
y necesario (Art. 14 y siguientes ley 17801).

d) Principio de rogacin: Significa que las anotaciones o inscripciones en el


Registro deben ser siempre hechas a pedido de parte interesada quedando
excluidas, por consiguiente, las inscripciones o cancelaciones de oficio. Es la
solucin consagrada por el Art. 6, ley 17801, sin perjuicio de las caducidades.

e) Principio de prioridad: La inscripcin anterior tiene prioridad sobre una


posterior, e inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual
o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 152


segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de las
certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concordantes (arts. 17 y siguientes,
ley 17801).

f) Principio de publicidad: El objeto fundamental de los Registros de la propiedad


inmueble, es establecer un adecuado sistema de publicidad para proteger los
derechos de terceros. Una de las caractersticas esenciales de los derechos
reales es su oponibilidad erga omnes, resulta evidente la necesidad que la
sociedad toda estn lo mejor informados posible del estado de dominio del
inmueble.

g) Principio de legalidad: Solamente pueden inscribirse en el Registro, aquellos


documentos que revistan carcter de autnticos, vale decir, que hagan fe por
s mismos y que sirvan inmediatamente de ttulo, al dominio, al derecho real o
asiento practicable (Art. 3, ley 17801). El Registro debe examinar la legalidad de
las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicita pudiendo,
segn los casos, rechazar los documentos u observarlos si el defecto fuera
subsanable (arts. 8 y 9, ley 17801).

A los fines de comprender la incidencia del 1893 en la normativa


registral lo invitamos a leer el comentario al art. 1893 del CCyC en
cuanto a publicidad registral contenido en ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral.
ALTERINI, Ignacio E. Coord. Cossari, Nelson. Dir. del tomo. CODIGO
CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO IX Edit. La
ley. Bs. As. 2015.

Publicidad registral

La seguridad dinmica, o de trfico indica Moisset de Espans procura


brindar proteccin a los terceros que se ven involucrados en la circulacin
de la riqueza, aspecto este ltimo que se proyecta en dos vertientes: los
acreedores del enajenante, que contaban con el patrimonio de ese sujeto
como garanta de sus crditos, y no deben verse burlados por enajenaciones
fraudulentas; y los adquirentes, que no deben estar expuestos a la sorpresa
de que el bien que se les transmite se encuentre gravado o embargado.

La publicidad registral protege principalmente la seguridad dinmica


permitiendo que los interesados conozcan la situacin de los inmuebles y
otras cosas registrables. Se trata de la publicidad oficial, un instrumento por
el cual el Estado da a conocer o permite conocer la situacin jurdica de
los inmuebles, tratando con ello de dar fijeza y seguridad al trfico jurdico
de determinados bienes, que por su importancia econmica acceden a la
registracin.

La exteriorizacin posesoria resulta insuficiente para proteger la seguridad


dinmica, y entonces suele aparecer la publicidad registral como medio
idneo para contribuir a la seguridad del trfico, poniendo al alcance de
cualquier interesado la posibilidad de tomar conocimiento de la situacin
jurdica del bien, su libre disponibilidad o los gravmenes y cargas que
sobre l pesan. En determinados casos como cuando los derechos no
tienen por objeto las cosas, como en el caso de los derechos intelectuales,
la registracin tambin defiende la seguridad esttica. Tambin es

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 153


fundamental en la proteccin de la seguridad esttica de aquellos derechos
reales que no se ejercen por la posesin, y en todo caso siempre coadyuva
a un adecuado resguardo de los derechos que s se ejercen por la posesin.

La seguridad jurdica se ha dicho est en la raz misma del Registro,


es su razn de ser como institucin. De ah que se pueda definir aqul
como un rgano de realizacin de la garanta constitucional del principio de
seguridad jurdica en la esfera privada.

a) Tercero interesado

a.1) Simples terceros y terceros desinteresados

La norma habla de tercero interesado, por tanto tambin existen terceros


desinteresados. Respecto a estos ltimos no es necesaria la publicidad
para la oposicin del derecho real. El concepto de tercero interesado se
delinea dentro de la rbita de lo inscripto y lo no inscripto en el registro
respectivo y especficamente respecto de los registros declarativos atento
a que ya existe derecho real antes de la inscripcin una vez reunido ttulo y
tradicin, y el derecho nace fuera del Registro.

Afirma Jorge H. Alterini que una primera aproximacin a la nocin de tercero


la proporciona la acepcin gramatical del vocablo, que nos indica que se
trata de la persona que sea distinta de dos o ms que intervienen en un
negocio jurdico. Son los denominadospoenitus extranei,simples terceros
integrantes de la comunidad, terceros desinteresados.

Respecto de estos terceros no interesados la oponibilidad del derecho real


no depende de la publicidad especfica del mismo.

La oponibilidad del derecho real, aun en ausencia de la publicidad requerida,


no se limita a las partes del negocio jurdico, sus herederos, funcionario
autorizante y testigos, mencionados en elart. 20de laley 17.801. Si as
fuera afirma en otro trabajo Jorge H. Alterini estaramos ms bien en
el terreno de los derechos personales. La oponibilidaderga omnesdel
derecho real implica que solo ciertos terceros pueden alegar la ausencia
de publicidad suficiente: los terceros interesados. Como los terceros
desinteresados no pueden hacer valer tal circunstancia, respecto a ellos
surge la posibilidad de acciones reales articuladas por quienes solo cuentan
con ttulo suficiente y tradicin, mas no con registracin, dirigidas contra
intrusos que los desposeyeran, y acaso de acciones persecutorias tpicas
de alcance conservatorio (acciones negatoria y confesoria) promovidas por
acreedores hipotecarios contra terceros desinteresados (...) En el ejemplo
propuesto de quien sustenta su relacin con la cosa en un ttulo suficiente
y en la investidura traditiva, desposedo por un usurpador, no nos parece
(...) sostener el mejor status jurdico de un tercero sin inters legtimo,
beneficiado por la inoponibilidad del derecho de quien puede invocar la
incuestionable legitimidad de su inters, y a quien solo puede reprochrsele
a falta de diligencia resultante de la no registracin de su ttulo.

Desde otro ngulo, pero coincidente con el anterior afirma Gatti que la
publicidad no ha de considerarse necesaria a los efectos de la proteccin
de los derechos reales frente a los terceros en general, es decir, frente a
los integrantes de la comunidad que constituyen el llamado sujeto pasivo
general.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 154


El tercero desinteresado se construye, en consecuencia, por exclusin de
quin es tercero interesado, lo que lleva a tener que establecer el concepto
del tercero interesado.

a.2) Concepto de tercero interesado

En una primera aproximacin tercero interesado son todos aquellos que


de no cumplirse con la publicidad, pueden invocar un inters legtimo en
desconocer, en cuanto a ellos respecta, la transmisin o constitucin del
derecho real de que se trate.

Los terceros interesados, se ha dicho son quienes por contar con un inters
legtimo podran invocar la inoponibilidad del derecho real no inscripto: los
sucesores particulares, los titulares de otros derechos reales, la masa del
concurso, los acreedores privilegiados, retentores, simples quirografarios,
o sea, en general, los titulares de derechos subjetivos.

El tema del tercero interesado ha sido estudiado sobre todo en conexin


con el registro y en particular con el registro de la propiedad inmueble.

Llegados a esta instancia, le recomendamos realizar la Actividad 2


titulada Aplicacin del principio de prioridad con el objetivo de verificar
la aplicacin de la ley al caso concreto.

Le sugerimos consultar la clase satelital 8609 Tracto. Reserva de prioridad


Res. 4/2015 RGP.

DOCUMENTOS SUSCEPTIBLES DE REGISTRACIN

Esta normativa establece, igualmente, los documentos susceptibles de


registracin en el Art. 2.

La expresin documentos puede ser interpretada en un sentido amplio, equiva-


lente a ttulo en su doble faz: material y formal.

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos


reales sobre inmuebles.

Estos documentos contemplados en el inc. a) pueden tener origen notarial, judi-


cial o administrativo.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 155


a) 1. Notarial: Los documentos que constituyan derechos reales tales
como hipotecas, usufructo, servidumbres etc.; transmitan derechos reales
de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie forestal, etc.;
declaren derechos como en el supuesto de divisin de condominio de un
inmueble; modifiquen derechos reales ya inscriptos o extingan derechos
inscriptos como los supuestos de cancelacin de hipotecas, anticresis,
usufructo, servidumbres, etc.

a) 2. Judicial: Las transmisiones forzosas subastas-, las adjudicaciones


ante disolucin de sociedad conyugal por divorcio, las sentencias de
usucapin, las adjudicaciones en juicios sucesorios, etc.

a) 3. Administrativo: Las prescripciones contempladas en la ley 21477


(modif. Ley 24.320), la inscripcin directa de donacin a favor del Estado
(Art. 1553 CC y C: Donaciones al Estado. Las donaciones al Estado pueden
ser acreditadas con las actuaciones administrativas. C.C.y C), etc.

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares.


Dentro de esta generalidad se involucran la anotacin de litis, la medida de no
innovar. Ingresan a travs de oficios (peticiones normatizadas) y tienen origen
judicial.

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales. Corresponden a


este inciso las anotaciones del Art. 2 ley 5771; a modo ejemplificativo: de boletos
de compra-venta establecidos en ley 14005 y provincial 5735, ley provincial
9150 registro de poseedores, etc.

a) Los requisitos de los documentos inscribibles estn contenidos en el


Art. 3 ley 17801: Para que los documentos mencionados en el artculo
anterior puedan ser inscriptos o anotados debern reunir los siEstar
constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa,
segn legalmente corresponda.

b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus
originales o sus copias por quien est facultado para hacerlo.

c) Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismo o con otros


complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la regis-
tracin, sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o
asiento practicable.

Para los casos de excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscriptos
o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes
est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente.

La formalidad instrumental exigida en el documento susceptible de inscribir debe


ser analizada desde dos puntos de vista:

a) Categora de instrumento pblico: Escritura notarial, resolucin judicial o


administrativa, segn legalmente corresponda. Estos conceptos se aplican tanto
a la matricidad original como a sus copias, testimonios, hijuelas, oficios, etc.

b) Autenticidad: El documento es autntico cuando su autor real es quien el


documento mismo indica como tal. Ello ocurre con los instrumentos pblicos,
toda vez que la actuacin del oficial pblico, competente para el caso, hace que
el documento de fe por s solo; probndose a s mismo. La regla general indica
que los documentos a inscribir deben ser instrumentos pblicos; no obstante,
admite excepcionalmente la inscripcin de instrumentos privados bajo la condi-

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 156


cin que la firma de sus otorgantes est certificada por escribano pblico, juez
de paz o funcionario competente.

Respecto del contenido del instrumento, debe bastarse a s mismo o con otros
complementarios, en cuanto a lo que sea objeto de registracin; sirviendo inme-
diatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento a practicar.

La expresin deben bastarse a s mismos es en el sentido de contener todos los


elementos configurativos de la situacin jurdica a registrar:

a) Titulares de los derechos,

b) Inmuebles objeto de los mismos,

c) Entidad causal suficiente para generar la dinmica transmisiva.

Igualmente se exige inmediatez del ttulo inscribible respecto de quien haya de


ostentar la titularidad registral, sin que sea suficientes referencias indirectas o
fundamentos mediatos del derecho inscripto. De existir diversas causas media-
tas, ms o menos remotas, ser necesario que el ttulo justifique la concate-
nacin hasta llegar a la causa ltima, o a la que inmediatamente justifique el
derecho de la persona a cuyo favor se ha de practicar la inscripcin.

Llegados a esta instancia, le recomendamos realizar las Actividades 3 y


4 tituladas Caducidad de inscripcin de la hipoteca y Equiparacin de la
anotacin preventiva para subasta al certificado notarial con el objetivo
de verificar la aplicacin de la ley al caso concreto.

Le sugerimos consultar la clase satelital 8635 Inscripciones provisorias-


preventivas Res. 4/2015 RGP.

El escribano es el hacedor del ttulo y, en razn de lo establecido en el Art. 6


inc a) de la ley 17801, es quien corre con la gestin de la inscripcin; pero no
solamente el escribano est autorizado a solicitar la inscripcin sino tambin los
propios interesados, es decir, los otorgantes del acto y sus sucesores.

En definitiva, en nuestro derecho, los requisitos esenciales de la transmisin


de un derecho real son la escritura pblica y la tradicin; pero ellos no son
oponibles a terceros interesados de buena fe sino desde que estn registrados.

No obstante sera un error creer que la inscripcin no tiene efectos respecto de


las partes, los tiene y muy importantes:

a) Inscripto un derecho real no puede inscribirse otro con posterioridad que se


le oponga o sea incompatible (Art. 17, ley 17801);

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 157


b) La inscripcin produce la prioridad de derechos reales compatibles, es decir,
regula el rango de ellos (arts. 2, 14, 17, 18, 19, ley 17801);

c) Los asientos registrales tienen en caso de prdida de protocolo, valor como


prueba de la existencia de la documentacin que originara el asiento registral
(art. 29, ley 17801).

La inscripcin no convalida el ttulo nulo, ni subsana los defectos de que


adoleciera segn las leyes (Art. 4, ley 17801); no posee el efecto convalidante.

Al respecto rige el aforismo, los ttulos se inscriben porque son buenos y no por
estar inscriptos son buenos, el adquirente no puede ampararse en la registra-
cin del ttulo del enajenante si la causa de nulidad surge del ttulo mismo. El
art. 392 del Cdigo Civil y Comercial produce una vuelta al texto originario del
art. 1051 CC expresando: .Los subadquirentes no pueden ampararse en su
buena fe y ttulo oneroso si el acto se ha realizado sin intervencin del titular del
derecho....

El adquirente de un inmueble tiene el deber de hacerse asesorar por expertos,


aunque subjetivamente haya credo de buena fe en la validez del ttulo a los
efectos legales se lo reputa de mala fe.

En consecuencia, el estudio de los ttulos sigue siendo la responsabilidad primera


y ms importante del escribano interviniente.

En esta instancia est en condiciones de realizar la SEGUNDA PARTE DE


LA EVALUACIN.

m4 material

Material bsico

MOISSET de ESPANES, Luis Publicidad Registral, 3ra. edit. Edit.


Zabala. 2003.

LOPEZ de ZAVALIA, Fernando. Curso Introductorio de Derecho Regis-


tral Edit. Vctor de Zavala 1983.

La presente bibliografa es vigente en cuanto la ley 17.801 solo tuvo modifica-


ciones formales con la sancin del Cdigo Civil y Comercial. Sin embargo, su
aplicacin prctica requiere de la necesaria complementacin de esta normativa.

Anexo normativo:

Cdigo Civil y Comercial ley 26.994


Ley 26994 ndice temtico y leyes derogadas y modificadas
Ley 340 Cdigo Civil Velez Sarsfield
Ley 27077 Modifica vigencia Cdigo Civil y Comercial
Ley 27271 Modifica Cdigo Civil y Comercial

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 158


Ley 15283 Extensin del privilegio a bancos oficiales
ndice Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
Equivalencias Cdigo Civil Ley 340 y Ley 26994 art. 577 2311 a 3261 Libro III
Ley 14005 Loteos
Ley 23266 Modificacin ley de loteos
Ley Provincial 5735 Regl. Ley 14005 Loteos en Crdoba
Ley 14159 Catastro-Prescripcin Adquisitiva
Ley 17801 Publicidad Registral Inmobiliaria mod. Ley 26.994
Ley 26387 Consejo Federal de Registro de la Propiedad Inmueble
Ley Pcial. 5771 Reglamentacin Ley 17801-Crdoba
Resolucin General 4/2015 Digesto Registral Inmobiliario Crdoba
Res. 1 y 2 DRGP BO 29.04.2016
Res. 3 DRGP BO 23.09.2016
Orden de Servicio 9 30.07.2015 Afectacin de vivienda
Res. 4/2014 DRGP BO 08.04.2014 incorpora Res. 70-2011 UIF
Res. Gral. 6 Aplicacin ley 27.271
Res. Gral. 8 22.12.2016
Dto. 726/2010 Provincia de Crdoba
Ley Pcial. 9150 Registracin de la posesin-Crdoba
Dto. 586-2004 Reglamentacin Ley 9150
Ley 24374 Regularizacin dominial
Ley 27118 Rgimen de reparacin histrica de la agricultura familiar
Ley 21499 Expropiacin
Ley Pcial. 6394 Expropiacin Crdoba
Ley 24283 Valor de bienes o prestaciones
Ley 21477 Usucapin del Estado
Ley 23928 Convertibilidad
Ley 24441 Fideicomiso-Letras Hipotecarias con modif.. Ley 26.994
Ley 26356 Sistemas Tursticos de Tiempo Compartido modif. Ley 26.994
Dto. 15347/1946 Preanotacin hipotecaria
Ley 25248 Leasing modif. Ley 26994
Ley 26209 Catastro
Ley Provincial 5057
Dto. 699/2003 Regl. Ley 5057
Dto. 7949/1969 Regl. Ley 5057
Resolucin Normativa nica de Catastro TO 2015
Normativa Tcnico Catastral 1-2015
Ley Provincial 9343 Archivo de Protocolos Notariales
Ley 22362 Marcas y Designaciones
Ley 22232 Ley Orgnica Banco Hipotecario
Ley 22427 Tributos
Ley 11723 Derecho de Autor
Ley 24481 Patentes y Modelos de Utilidad
Dto. Ley 6673/1963 Modelo y Diseo Industrial
Ley 24855 Privatizacin del Banco Hipotecario
Ley 21.977 Carta Organica Banco Nacin Argentina

Pginas web:
http://www.infoleg.gob.ar/
http://infojusnoticias.gov.ar/
http://www.saij.gob.ar/
http://www.cba.gov.ar/
http://www.csjn.gov.ar/
http://www.acaderc.org.ar/

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 159


Leyes del Registro de la Propiedad Inmueble:

Dto. 11643-1963
Leyes provinciales Buenos Aires Dto. 5479-1965 Reglam. 11643-1963
Orden de Serv. Reg. La Plata 45-2015
inmobiliarias Ley 3343
Ley 4986 Modif. Ley 3343
Catamarca
Dto. 980-1988 regl. Ley 4408 Reg. Inm.
Dom. Priv. de la Pcia.
Ley 4853 Direccin
Ley 5062 Bien de Familia
Chaco Decreto 306-1969
Disp. Resistencia 37-2015
Disp. Resistencia 40-2015
Chubut Ley III Nro. 18 antes ley 4170
Dto. 2080-1980
Disp. Tcnico Registral 2-2016
Disp. Tcnico Registral 4-2016
Disp. Tcnico Registral 10-2016
Disp. Tcnico Registral 11-2016
Capital Federal Disp. Tcnico Registral 15-2016
(CABA) Disp. Tcnico Registral 18-2016
Disp. Tcnico Registral 20-2016
Disp. Tcnico Registral 21-2016
Disp. Tcnico Registral 22-2016
Disp. Tcnico Registral 23-2016
Instruccin de Trabajo 12-2016
Ley 5771
Ley 8652
Ley 9150
Dto. 586-2004 Regl. Ley 9150
Orden de Servicio 9 30.07.2015 Afectacin
de vivienda
Res. 1 y 2 DRGP BO 29.04.2016
Crdoba
Res. 3 DRGP BO 23.09.2016
Res. 4/2014 DRGP BO 08.04.2014 incor-
pora Res. 70-2011 UIF
Res. Gral. 6 Aplicacin ley 27.271
Res. Gral. 8 22.12.2016
Resolucin 4/2015 Digesto Registral Inmo-
biliario
Ley 4298 Inmobiliario
Disp. Tec. Regis. 29-2007
Corrientes
Disp. Tec. Regis. 31-2008
Disp. Tec. Regis. 33-2012
Dto. 6964-1982
Entre Ros
Dispos. Tec. Regis. 1-1987

Formosa Ley 447

Dto. Ley 3327-1976


Ley 3327 Texto originario
Jujuy
Ley 4733 modifica ley 3327
Ley 4531 Servicios del Reg. Inm.

La Pampa Dto. Ley 483-1968 Inmobiliario

Ley 3335
La Rioja Ley 7456 Reg. Actos ltima voluntad

Mendoza Dto. 155-1980

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 160


Ley II Nro. 4 antes 391
Misiones

Ley 2087
Neuqun Resol. Regis. Nro. 1-2016 Regist. derecho
de superficie
Ley 810 Inmobiliario
Ro Negro Dto. 1720-1983 reglam. Ley 810
Disp. 5-2016

Ley 5148
Salta
Disposiciones Tcnico Registrales
LP 137 C 2014 antes Ley 3802
LP 137 C 2014 Tabla de Antecedentes
San Juan antes Ley 3802
LP 166 C 2014 antes Ley 4034
Ley V 0828-2012 antes ley 828-2012
San Luis Disp. Tcnico Regist. 3-2015
Disp. Tcnico Regist.2015
Santa Cruz
Dto. Ley 302-1971

Ley 6435
Santa Fe
Ley 12525 modif. 6435
Santiago del Estero
Ley 3813

Ley 532
Tierra del Fuego
Ley 3690
Tucumn
Disp. Tcnico Registral 2-2016

Material Complementario:

ALTERINI, Jorge H. (Dir. Gral.), ALTERINI, Ignacio E. (Coord. Gral.)


CODIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado-Tratado Exegtico Tomos I a
XI, Edit. La Ley 2015.
RIVERA, Julio-MEDINA, Graciela (Direc.) CODIGO CIVIL Y COMERCIAL
Ley 26.994 Tomos I a VI, Edit. La Ley 2014.
LORENZETTI, Ricardo L. (Dir.) De Lorenzo, Miguel F. Lorenzetti, Pablo
(Coord.) CDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIN Comentado.
Tomos I a XI, Edit. Rubinzal Culzoni. 2014.
CASABE, Eleonora Incidencias del Cdigo Civil y Comercial-Derecho
notarial, registral e inmobiliario Edit. Hammurabi. 2015.
COGHLAN, Antonio R. Teora General del Derecho Inmobiliario Regis-
tral. Edit. Abeledo Perrot. 1984.
CORNEJO, Amrico A. Derecho Registral. Edit. Astrea. 1994.
DIEZ PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Edit.
Civitas. Madrid. 1999.
ETCHEGARAY, Natalio P. (Coord.) VILARO. Felipe P. Derecho Registral
Inmobiliario. Edit. Astrea. 2010.
GARCIA CONI, Ral. Derecho Registral Aplicado. Edit. Librera Jur-
dica La Plata 1972.
HERNANDEZ GIL, Francisco. Introduccin al Derecho Hipotecario.
Edit. Revista de Derecho Privado. Madrid. 1970.
LACRUZ BERDEJO, Luis J.- SANCHEZ REBULLIDA, Francisco de Asis
Derecho Inmobiliario Registral. Edit. Librera Bosch. Barcelona. 1977.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 161


PEREZ LASALA, Jos Luis. Derecho Inmobiliario Registral. Edit.
Depalma 1993.
ROCA SASTRE, Ramn N.- ROCA SASTRE MANCUNILL, Luis. Derecho
Hipotecario. Edit. Edic. Bosch. Barcelona. 1979.
RODRIGUEZ, Agustn M. Publicidad Inmobiliaria. Antecedentes. Edit.
Depalma. 1973.
VENTURA, Gabriel B. Ley 17.801 Registro de la Propiedad Inmueble.
Comentada Edit. Hammurabi. 2009.
VENTURA, Gabriel B. Tracto Abreviado Registral Edit. Hammurabi.
2006.
VILLARO, Felipe P. Elementos de Derecho Registral Inmobiliario Edit.
Scotti. 3ra. edicin. 2003

m4 actividades

m4 | actividad 1

Calificacin registral - Examen de legalidad intrnseca

Ud., como hacedor del ttulo, ha confeccionado una escritura luego observada
por el registrador

Esta actividad se constituye a los fines de comprender el alcance de la calificacin


registral del ttulo.

Lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a las


siguientes consignas e interrogantes:
1.) Describa sucintamente los hechos
2.) Qu entiende por calificacin registral del ttulo? A 1
3.) Cules son los parmetros que fija la ley 17.801, en concordancia con el
Cdigo Civil y Comercial, para la calificacin del ttulo? A 2
4.) Cul es su opinin respecto del fallo?

m4 |actividad 1 | IC

informacin complementaria 1

Suprema Corte de Justicia de Mendoza, sala 3. Autos: Lucena Cabello,


Jorge R. v. Direccin de Registros Pblicos y Archivo Judicial de la Provin-
cia de Mendoza. Fecha 09/08/1991
Mendoza, agosto 9 de 1991.- Considerando: 1. Que la mejor comprensin de las
cuestiones sometidas a decisin requieren una breve sntesis de lo acontecido
por ante la Direccin de Registros Pblicos y Archivo Judicial de la provincia. a)
El 2/11/1990 el escribano recurrente autoriz una escritura pblica que instru-
ment un acto jurdico celebrado entre la Sra. Elvira Josefina Figueroa Vda. de
Cuello y la Sra. Mercedes Amelia Cuello de Romero, al que se titul distracto de
donacin. En esta escritura se relata que en 1988 la Sra. Figueroa de Cuello hizo

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 162


donacin a su nica hija, Mercedes Cuello, de un inmueble; que esa transmisin
tuvo por causa que a nombre de la donante no quedara registrado ningn bien
pues por entonces haba iniciado un juicio y como los abogados no le garantiza-
ban su resultado y poda ser condenada al pago de las costas, transfiri a
nombre de su hija por si fracasaba la demanda; que donante y donataria se
pusieron de acuerdo en que si la demanda prosperaba distractaran la donacin
y el dominio del inmueble retornara a la donante, extremos que se han cumplido
y por eso, mediante esa escritura cumplan con aquel acuerdo, dejando la dona-
cin sin efecto ni valor alguno. b) La Direccin del Registro Inmobiliario rechaz
la inscripcin solicitada mediante un decreto que dice: Seor Escribano:
devuelvo a Ud. la presente escritura sin proceder a la inscripcin en mrito a lo
dispuesto por los arts. 953 CCiv., 9 inc. a ley 17801 y concs. CCiv.c) El escribano
interviniente interpuso recurso de reposicin, que la Direccin rechaz con estos
argumentos: 1) La cuestin debe decidirse por aplicacin de la legislacin nacio-
nal, con independencia de lo dispuesto por la ley provincial que regula la activi-
dad administrativa del Estado. 2) En el caso, donacin y distracto constituyen
una misma convencin, un mismo negocio jurdico, no pudiendo considerrse-
los actos independientes. Mal puede decirse que la ilicitud alcanza a la donacin
y no al distracto, pues este ltimo es la culminacin del ilcito concertado con el
primero. La causa simulandi ilcita de la donacin aparece manifiesta en el dis-
tracto. Esta ilicitud es manifiesta aun cuando efectivamente no se hubiese pro-
ducido un perjuicio real, pues lo que interesa es la causa en s misma y no su
efecto. En el caso, no ha habido arrepentimiento de los simuladores, sino efecti-
vizacin de los fines ilcitos buscados.3) Es imprescindible distinguir la nulidad
sustancial de la instrumental. La nulidad instrumental slo acarrea la del acto
cuando la forma es requisito de validez del acto. En el caso, no se ataca la vali-
dez instrumental sino la sustancial. El acto es nulo pues su objeto vulnera la
moral y las buenas costumbres (art. 953 C.C.) al ser el contenido de la voluntad
una causa ilcita (art. 502 C.C.). La nulidad del acto siempre acarrea la ineficacia
del instrumento. 4) El acto es nulo, de nulidad manifiesta, pues no se necesita de
ninguna investigacin; la ilicitud de la donacin est manifiesta en el acto del
distracto. 5) Estas nulidades absolutas y manifiestas se encuentran comprendi-
das en el art. 9 inc. a ley 17801 y autorizan al registrador a rechazar la inscripcin
solicitada. d) Contra esta resolucin recurre por apelacin jerrquica el escri-
bano autorizante. 2. Los argumentos del recurrente: El escribano Lucena funda
su recurso en los siguientes argumentos: a) Razones de tipo formal: El acto
administrativo de la Directora es inexistente y nulo por vicios leves, graves y
groseros, a la luz de los arts. 189, 32, 38, 39, 54, 56, 63 y 72 ley 3909. Adolece
de los vicios de desviacin de poder por ser un acto de soberbia inusitada. La
Direccin del Registro no slo debe respetar la ley nacional sino tambin la pro-
vincial. La Directora era incompetente para juzgar la legalidad intrnseca, pues
slo est autorizada para calificar la legalidad extrnseca del documento. b)
Razones de tipo funcional y de derecho de fondo: El acto de la Directora del
Registro es nulo por violar los arts. 48, 144 y 145 Const. Prov.; 294, 300 inc. 3,
306 inc. 7 y concs. Ley Orgnica de Tribunales, de las cuales surge que este
funcionario administrativo no puede sentenciar sobre cuestiones de fondo,
intrnsecas a los actos jurdicos; tanto es as que el art. 4 ley 17801 establece que
la inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los efectos de que adoleciere
segn las leyes. El registro slo puede examinar la legalidad de las formas
extrnsecas del documento; consecuentemente, no pudo avanzar sobre su vali-
dez intrnseca, que slo puede ser juzgada por los jueces. Las propias citas
doctrinales del acto recurrido prueban que las partes no tienen accin para pre-
tender dejar sin efecto el acto simulado; pero la accin se ejercita ante el rgano
jurisdiccional y no el administrativo. La Directora ha juzgado hasta sobre el arre-
pentimiento de las partes, cuestin absolutamente ajena a las formas. Ninguna
vinculacin tiene el plenario citado, pues una firma es un recaudo extrnseco;

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 163


aqu se ha avanzado sobre lo sustancial. La decisin administrativa lleva a un
resultado absurdo: quien quiere devolver una cosa que no le pertenece debe
quedarse ilegtimamente con ella; se consolida as el enriquecimiento sin causa.
3. La irrelevancia de la omisin de la legislacin provincial en la cuestin a deci-
dir. a) El recurrente sostiene que el acto emanado de la Directora adolece de
vicios que provocan su nulidad de conformidad con las normas provinciales que
rigen los actos administrativos. Afirma, al mismo tiempo, que el acto es nulo e
inexistente y que los vicios que lo invalidan son leves, graves y groseros. b) Ms
all de la presunta contradiccin de sus afirmaciones (el acto es nulo e inexis-
tente; el vicio que lo ataca es grosero, grave y leve), lo cierto es que, sustancial-
mente, el planteo del recurrente presupone la naturaleza administrativa de la
funcin registral. Esta sala acepta el punto de partida, que es el mayoritario
dentro de la doctrina nacional (ver Boulin Zapata, Abel, El procedimiento regis-
tral regulado en la ley 17801, en Curso de Derecho Registral, p. 235; Sing, La
calificacin registral, Rev. de Derecho Notarial n. 731, p. 1908; Dromi, Jos
Roberto, Instituciones de Derecho Administrativo, Bs. As., Astrea, 1973 n. 69,
etc.) pero no desconoce que la cuestin no es pacfica en la doctrina. As, por ej.,
algunos hipotecaristas espaoles han asimilado la funcin registral a la judicial
(ver Gallardo y Rueda, cit. por Roca Sastre, Ramn, Derecho Hipotecario, Bar-
celona, Bosch, 1968, t. 2, p. 245); la similitud radicara en que, al igual que la del
juez, la del registrador se enmarca en un contexto legal, es inexcusable, inde-
pendiente y responsable. Otros consideran que se trata de un supuesto de juris-
diccin voluntaria (ver, por ej., Hedemann, Derechos reales, vol. 2, trad. por
Diez Pastor, Madrid, ed. Rev. de Derecho Privado, 1955, p. 82); no faltan los que
la llaman jurisdiccin hipotecaria o registral (ver, Chico y Ortiz, Presente y futuro
del principio de calificacin registral, en Revista de Derecho Registral, n. 1 1974,
ps. 39 y ss.; Coghlan, Teora general del derecho inmobiliario registral, Bs. As.,
Abeledo Perrot, 1984, p. 133), etctera. c) Corresponde, en consecuencia, anali-
zar si las causales de nulidad del acto administrativo denunciadas y que se dicen
omitidas, difieren de las nulidades del derecho sustancial. Esta Corte, en sus
diversas salas y composiciones, ha explicitado el sistema de las nulidades admi-
nistrativas. Ha dicho, siguiendo la terminologa legal local, que por razn de la
gravedad del vicio (leve, grave, grosero), el acto puede ser anulable, nulo o
inexistente. La multiplicidad de vicios y calificativos expuestos por el recurrente
(nulo e inexistente; vicios leves, graves y groseros) se funda, en sustancia, en
una nica razn: la Directora no tendra competencia para calificar el contenido
intrnseco del documento, pues debiera haberse limitado a controlar las formas
extrnsecas del mismo. Todos los dems argumentos vertidos son consecuen-
cias de la posicin que el recurrente asume frente al problema, pero no constitu-
yen agravios autnomos. d) En consecuencia, el nudo gordiano, el tema a
decidir, es hasta dnde llega la funcin calificadora del registrador. Si, como lo
sostiene el recurrente, slo puede controlar las formalidades extrnsecas, el acto
administrativo atacado es nulo por haber excedido la competencia funcional, por
no enmarcar los hechos dentro del derecho vigente, etc. Por el contrario, si la
funcin calificadora se extiende ms all de lo denunciado, el acto es vlido. e)
Nadie discute que la funcin calificadora es limitada pues no abarca todos los
aspectos del ttulo inscribible. Pero explicitar hasta dnde se extiende es cues-
tin que depende del sistema adoptado por el legislador. En algunos ordena-
mientos, la calificacin es mnima (por ej., el francs); en otros, es ms amplia
(por ej., el espaol). Pero de qu legislador se est hablando en Argentina, el
nacional o el provincial? El entrelazamiento de las disposiciones administrativas
y civiles nace, en nuestro pas de la propia naturaleza de las normas en juego;
bien dice Molinario que el Derecho Registral es heterogneo, pues contiene
normas administrativas procesales, civiles, etc. La ley 17801, respetuosa de las
autonomas locales, remite reiteradamente a las legislaciones provinciales. Sin
embargo, tratndose de funcin calificadora, contiene disposiciones expresas,

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 164


por lo que indubitablemente hay que ceirse a ellas, salvo que fueran inconstitu-
cionales, vicio que el recurrente no ha osado mencionar. En otros trminos, no
se advierte en el caso, ni el recurrente lo denuncia, a qu resultados diferentes
lleva aplicar la ley provincial 3909 o la ley 17801. 4. La ley 17801 y la funcin
calificadora. a) La normativa. El art. 8 ley 17801 dispone: el registrador exami-
nar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos. El art. 9 dice: Si
observare el documento, el Registrador proceder de la siguiente manera: a)
Rechazar los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el
defecto fuere subsanable devolver el documento al solicitante.... b) Su inter-
pretacin doctrinal y jurisprudencial. La mayora de la doctrina y jurisprudencia
nacional coincide en que, pese a lo dicho por el art. 8, la funcin calificadora no
se limita a las formas extrnsecas, sino que las trasciende; as por ej., el registra-
dor excede el anlisis de las formas puras al verificar si la rogacin es efectuada
por quien tiene legitimacin, si se cumple el tracto y el principio de especialidad,
si el documento que ingresa es o no incompatible y opuesto a otro anterior, al
decidir si el documento que ingresa es, por su contenido, de los enumerados en
el art. 2 ley 17801, al resolver si debe o no inscribir un instrumento que contiene
nuevas figuras que reclaman proteccin registral al amparo del principio de la
seguridad en el trfico, etc. (Para esta cuestin ver Chico y Ortiz, ob. cit., p. 47;
C. Nac. Civ., sala A, 26/9/1984, LL 1985-A-115, con nota aprobatoria de Mosset
Iturraspe, Jorge, El valor venal de un departamento y la registracin de su
estado jurdico). Esta posicin se funda en que, de lo contrario, el art. 9 inc. a)
repetira intilmente el art. 8, desde que los vicios relativos a las formas generan,
en el derecho argentino, nulidades absolutas y manifiestas. Pero hasta dnde
se extiende? Algunos aceptan que ese anlisis fuera o ms all de las formas
slo es posible cuando resulta expresamente de otros textos de la ley (ver, en
esta posicin, Lpez de Zavala, Fernando, Curso introductorio al derecho
registral, Bs. As., ed. Zavala, 1983, p. 398). Otros lo extienden a todos los casos
de nulidades manifiestas (absolutas o relativas) (ver, en esta posicin, que es la
defienda por la Directora del Registro, Moisset de Espanes, Luis, La funcin del
registrador y el art. 1277 CCiv., JA Doctrina 1974-122; Bustos Vocos, Miguel,
Legalidad y funcin calificadora del registrador, en Rev. Notarial del Colegio de
Escribanos de la Prov, de Crdoba n. 29, 1975, p. 31; Coghlan, ob. cit., ps.
143/144; Andorno, Luis y Marcolin de Andorno, Ley Nacional Registral Inmobi-
liaria, Bs. As., ed. Hammurabi, 1989, p. 130). sta es, en definitiva, la tesis que
prevaleci en el despacho de comisin de las Primeras Jornadas Nacionales de
Derecho Registral, San Rafael, Mendoza, 1974, que dice: El examen de legali-
dad de los documentos administrativos y notariales no se agota en el anlisis de
las formas extrnsecas. El registrador debe calificar tambin el cumplimiento del
tracto sucesivo, la legitimacin para disponer o adquirir y todo otro defecto o
vicio que surja de forma ostensible del documento o de su cotejo con los asien-
tos registrales. La calificacin registral no puede avanzar en su anlisis hasta la
investigacin de posibles vicios no manifiestos en el documento. En conse-
cuencia, en esta posicin, el elemento que pivotea la funcin calificadora es lo
ostensible, lo manifiesto del vicio. Respecto de los actos anulables, aquellos en
los cuales el vicio no es manifiesto, nada tendr que decir el registrador, pues no
puede embarcarse en la investigacin de hechos extraos al registro o a los
documentos que se le presentan; l slo puede efectuar observaciones cuando
el acto sea nulo, es decir, cuando la nulidad est manifiesta. Cualquier nulidad
manifiesta del documento -sea que afecte a las formas extrnsecas o al conte-
nido del acto instrumentado- tendr que ser observada por el registrador (Mois-
set de Espanes, Luis, La funcin calificadora del registrador, ob. cit., JA
Doctrina 1974-124 y ss.; conf. Andorno, Luis, ob. cit., p. 131). c) La conducta
debida por el registrador frente a las nulidades manifiestas. Cmo debe actuar
el registrador frente a los instrumentos que presentan vicios (instrumentales o
sustanciales) manifiestos? 1.- El art. 9 distingue dos tipos de nulidades que

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 165


obligan al registrador a dos conductas diferentes: en una, debe rechazar el ins-
trumento; en la otra, debe anotar provisionalmente. El primer caso es el de la
nulidad absoluta y manifiesta; se trata de defectos que son insubsanables pues
la nulidad absoluta violenta el orden pblico, la moral, las buenas costumbres,
todo lo cual impide que el instrumento pueda rectificarse. El art. 9 inc. a prev
supuestos de documentos de grosera inadecuacin de la ley, como por ej. si el
acto se refiere a una cosa que no est en el comercio, por ser del dominio pblico
del Estado, si vendedor y comprador son cnyuges convivientes, o tutor y pupilo,
etc. (Sing, ob. cit., Rev. Notarial n. 472, p. 1281; Villaro, Felipe, Elementos de
derecho registral inmobiliario, La Plata, ed. Notarial, 1980, ps. 68 y ss.). Este
supuesto no ha dado lugar a mayores dificultades interpretativas: si conforme el
rgimen del derecho comn, la nulidad del instrumento o del acto que se docu-
menta es absoluta y esa violacin al orden normativo es manifiesta, o sea, emerge
del documento mismo sin necesidad de ninguna investigacin, el registrador
debe rechazar el documento. 2.- En cambio, si el vicio es subsanable, el registra-
dor practica una inscripcin provisional (en este caso encuadrara, conforme la
opinin mayoritaria, la falta de asentimiento conyugal; ver plenario de la C. Nac.
Civ., del 27/7/1977 recado in re Feidman, Mauricio, JA 1977-III-494; ED 74-253
y LL 1977-C-393). La determinacin de los casos que encuadran en esta situa-
cin ha dado lugar a un gran debate doctrinal en nuestro pas. El punto de discu-
sin es si la clasificacin de nulidades manifiestas relativas del Cdigo Civil se
identifica con la categora de defectos subsanables de la ley registral. No incumbe
a esta sala tomar partido en favor de una u otra posicin, pues en el caso trado
a decisin la Directora del Registro entendi que la nulidad era absoluta y mani-
fiesta, por lo que actu de conformidad a lo dispuesto por el art. 9 inc. a) y es esa
conducta la que el recurrente ataca. 5. La aplicacin de estos principios al caso
a resolver: a) Normalmente, la simulacin es un vicio de los actos jurdicos que
genera su anulabilidad, pues se requiere de una investigacin de hecho a cargo
del rgano judicial. As, por ej., aun cuando hubiese conocido el vicio que invali-
daba la donacin instrumentada en el acto autorizado en el ao 1988, el registra-
dor no habra podido observar el ttulo, pues ningn vicio manifiesto aparece en
l. Otro tanto hubiese ocurrido si el ttulo cuya inscripcin se solicita nada hubiese
dicho sobre la causa motivo de la rescisin contractual. b) En este distracto nada
hay de simulado; la voluntad real es la declarada; las partes quieren volver a la
situacin anterior y manifiestan cul es el motivo de la disolucin del vnculo
jurdico-contractual; en tal sentido confiesan, primero ante el notario y luego al
registrador, que la causa de este acto jurdico est inescindiblemente unida a la
de la donacin: la liberalidad era simulada; nunca quiso transmitirse el dominio
sino evitar la posible accin de los acreedores de la donante; como ese peligro
ya pas, ahora se vuelve a la situacin anterior. Se trataba de una simulacin
absoluta (no se ocultaba ningn acto bajo la apariencia de la donacin); pero,
adems, no puede dudarse de la ilicitud de la causa que la motiv: la donacin
tuvo por nico propsito perjudicar los derechos de los terceros y el distracto no
slo deja sin efecto el acto, sino que produce para la parte el beneficio buscado;
dicho en otros trminos, consolida la ilicitud querida y el resultado conseguido.c)
El registrador nada ha tenido que investigar: todo est en el instrumento que se
le pide inscribir. Encontr lo absoluto y lo manifiesto; dicho en otros trminos, la
situacin prevista en el art. 9 inc. a ley 17801. d) El funcionario no ha invadido la
funcin judicial; simplemente no ha podido cerrar los ojos a la ilicitud declarada.
No se trata, como pretende el recurrente, de haber juzgado hasta la existencia o
no de arrepentimiento, sino de haber aplicado sistemticamente el ordenamiento
sobre la base de los principios generales que all subyacen (art. 959). e) Tam-
poco poda hacer una inscripcin provisional (como lo insina el escrito de
impugnacin), pues nada poda rectificarse. No quedaba otra alternativa que el
rechazo. 6. El efecto no convalidante del Registro Inmobiliario: a) Como lo sos-
tiene el recurrente, el registro inmobiliario, como el resto de los registros argen-

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 166


tinos, es no convalidante; o sea, la inscripcin no convalida el ttulo nulo ni
subsana los defectos de que adoleciere segn las leyes (art. 4). b) No obstante,
este carcter no es definitivo para resolver la cuestin planteada en su favor, por
dos razones: 1.- Las disposiciones legales citadas dan amplio apoyo a la posi-
cin asumida por la Directora del Registro Inmobiliario. 2.- Aun cuando la inter-
pretacin fuese dudosa, es de buena poltica estatal tender a que en el registro
exista la menor cantidad de ttulos defectuosos; como dice Jernimo Gonzlez,
de no existir un adecuado ejercicio de la calificacin registral, los asientos slo
serviran para engaar al pblico, favorecer el trfico ilcito y provocar nuevos
litigios. 7. El enriquecimiento sin causa: 1. El recurrente afirma que de quedar
firme el decisorio registral se producir un enriquecimiento sin causa, pues se ha
consolidado un desplazamiento patrimonial en favor de quien no lo quiere. 2. El
argumento es irrelevante. El tema a decidir es si el registrador tiene o no compe-
tencia para calificar un documento que declara la consolidacin inescindible de
una causa ilcita y no los posibles medios para evitar la definitividad de la situa-
cin jurdica planteada en favor de la donataria simulada. Por estas considera-
ciones, odo el Procurador General, cuyas conclusiones se comparten, se
resuelve rechazar el recurso interpuesto a fs. 24/28 vta., por el notario Jorge Ral
Lucena Cabello mantenindose en todas sus partes la calificacin de la Direc-
cin de Registros Pblicos y Archivo Judicial anotada en el primer testimonio de
la escritura del 2/11/1990, n. 131, f. 400 del Registro a cargo del recurrente.- Fdo:
Carlos Moyano.- Jorge Nanclares.- Ada Kemelmajer de Carlucci.

m4 |actividad 1 | AA

asistente acadmico 1

Para resolver esta actividad usted debe analizar el art. 4 de la ley 17.801.
Art.4. Ley 17.801: La inscripcin no convalida el ttulo nulo ni subsana los
defectos de que adoleciere segn las leyes.

CODIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO I PARTE GENERAL


TITULO IV Hechos y actos jurdicos CAPITULO 5 Actos jurdicos SECCION
1 Objeto del acto jurdico

Art. 279: Objeto. El objeto del acto jurdico no debe ser un hecho imposible o
prohibido por la ley, contrario a la moral, a las buenas costumbres, al orden
pblico o lesivo de los derechos ajenos o de la dignidad humana. Tampoco
puede ser un bien que por un motivo especial se haya prohibido que lo sea.

CAPITULO 6 - Vicios de los actos jurdicos - SECCION 2 Simulacin


Art. 334: Simulacin lcita e ilcita. La simulacin ilcita o que perjudica a un
tercero provoca la nulidad del acto ostensible. Si el acto simulado encubre otro
real, ste es plenamente eficaz si concurren los requisitos propios de su catego-
ra y no es ilcito ni perjudica a un tercero. Las mismas disposiciones rigen en el
caso de clusulas simuladas.

CAPITULO 9 Ineficacia de los actos jurdicos SECCION 1 Disposiciones gene-


rales
Art. 382: Categoras de ineficacia. Los actos jurdicos pueden ser ineficaces en
razn de su nulidad o de su inoponibilidad respecto de determinadas personas.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 167


m4 |actividad 1 | AA

asistente acadmico 2

A los fines de dar respuesta a la presente consigna le recomendamos analizar el


Art. 8 de la ley 17.801, que transcribimos a continuacin:
Art.8. Ley 17.801: El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas
de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a lo que resultare de
ellos y de los asientos respectivos.

CDIGO CIVIL Y COMERCIAL LIBRO I PARTE GENERAL


TITULO IV Hechos y actos jurdicos
CAPITULO 5 Actos jurdicos
SECCION 1
Objeto del acto jurdico
Art. 279: Objeto. El objeto del acto jurdico no debe ser un hecho imposible o pro-
hibido por la ley, contrario a la moral, a las buenas costumbres, al orden pblico
o lesivo de los derechos ajenos o de la dignidad humana. Tampoco puede ser un
bien que por un motivo especial se haya prohibido que lo sea.

CAPITULO 6 - Vicios de los actos jurdicos - SECCION 2 Simulacin


Art. 334: Simulacin lcita e ilcita. La simulacin ilcita o que perjudica a un ter-
cero provoca la nulidad del acto ostensible. Si el acto simulado encubre otro real,
ste es plenamente eficaz si concurren los requisitos propios de su categora y
no es ilcito ni perjudica a un tercero. Las mismas disposiciones rigen en el caso
de clusulas simuladas.

CAPITULO 9 Ineficacia de los actos jurdicos SECCION 1 Disposiciones gene-


rales
Art. 382: Categoras de ineficacia. Los actos jurdicos pueden ser ineficaces en
razn de su nulidad o de su inoponibilidad respecto de determinadas personas.

SECCION 2 Nulidad absoluta y relativa


Art. 386: Criterio de distincin. Son de nulidad absoluta los actos que contravie-
nen el orden pblico, la moral o las buenas costumbres. Son de nulidad relativa
los actos a los cuales la ley impone esta sancin slo en proteccin del inters
de ciertas personas.
Art. 387: Nulidad absoluta. Consecuencias. La nulidad absoluta puede decla-
rarse por el juez, aun sin mediar peticin de parte, si es manifiesta en el momento
de dictar sentencia. Puede alegarse por el Ministerio Pblico y por cualquier
interesado, excepto por la parte que invoque la propia torpeza para lograr un
provecho. No puede sanearse por la confirmacin del acto ni por la prescripcin.
Art. 388: Nulidad relativa. Consecuencias. La nulidad relativa slo puede decla-
rarse a instancia de las personas en cuyo beneficio se establece. Excepcional-
mente puede invocarla la otra parte, si es de buena fe y ha experimentado un
perjuicio importante. Puede sanearse por la confirmacin del acto y por la pres-
cripcin de la accin. La parte que obr con ausencia de capacidad de ejercicio
para el acto, no puede alegarla si obr con dolo.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 168


m4 | actividad 2

Aplicacin del principio de prioridad

Usted es un novel escribano y es consultado por la persona que tiene en su


poder un ttulo a su nombre, inscripto y no es el propietario

Esta actividad se constituye a los fines de analizar la aplicacin de los distintos


principios registrales y, especialmente, el principio de prioridad.

Lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a las


siguientes consignas e interrogantes:

1) Describa sucintamente los hechos


2) Qu entiende por bloqueo registral? A 1
3) Puede hablarse de prioridad registral respecto de documentos incompati-
bles? A 2

m4 |actividad 2 | IC

informacin complementaria 1

AUTO NUMERO: 500


Crdoba, 25 de octubre de dos mil seis.----------------------------------------------
Y VISTOS:-----------------------------------------------------------------------------------------------
Estos autos PERASSI, ZULEMA L. T.- REC. APELACION C/ DECISIONES AUTO-
RIDAD ADM. O PERS. JURIDICA PUB. NO ESTATAL- EXPTE. N 845088/36 veni-
dos en virtud del recurso de apelacin deducido por la Escr. Zulema L. T. Perassi
en contra de la Resolucin N 18 del 12 de abril de 2005, dictada por el Registro
General, que dispone: Artculo Primero: Rechazar el recurso de apelacin inter-
puesto por la Escribana Zulema L. T. Perassi, Titular del Registro Notarial N 382,
y en consecuencia- no hacer lugar a la inscripcin solicitada de la escritura N
29 A del 01-03-1983, diario de Dominio N 46068 del 23-12-2003, por los fun-
damentos expuestos. Artculo Segundo: Protocolcese, notifquese, dse copia
y archvese. Fdo: Maria Cristina Cceres de Dnkler Subdirectora Registro
General de la Provincia.------ Provedo autos pasan los presentes a despacho
para resolver.--------------------------------------------------------------------------------------------
Y CONSIDERANDO:------------------------------------------------------------------------------
LOS SEORES VOCALES, DOCTORA CRISTINA GONZALEZ LA VEGA Y
DOCTOR RAUL EDUARDO FERNNDEZ, DIJERON:-------------------------------------
I) Se queja la recurrente por cuanto no se hizo lugar a la peticin de la inscrip-
cin definitiva de la escritura n 29 A- D de nueva entrada 46068/03, por ella
labrada y que se deje sin efecto la inscripcin de la escritura n 103, de fecha
15-04-2004, labrada por la Escr. Jure, Registro 631, que se inscribi en la matr-
cula 750.999-Punilla (2304).----------------------------------------------------------------------
Sostiene tal como lo reconoce la Sra. Snchez, Jefa de Divisin de Inscripcio-
nes, en su contestacin que es correcto se inscribi un documento posterior,
no respetando el principio de prioridad ya que de acuerdo a lo constatado en el
asiento dominial, planilla 101.754; a) la provisoria del documento que nos ocupa
est asentada (o sea la de la escritura 29 A), b) el notarial 19966 del 14-04-2004

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 169


que se utiliz para labrar la escritura tambin esta marginado (o sea la que se
utiliz para la Escritura N 103/2004), todo lo que aparentemente no fue visto por
el agente calificador y c) esta Jefatura no tiene facultades para anular una ins-
cripcin de dominio. Se agravia que en la resolucin recurrida, se explicit en el
considerando que el dominio ingresado por diario 18280/04 (de la Esc. Jure)
lo fue con posterioridad a la solicitud del certificado registral, por lo que no debi
haberse registrado hasta el certificado hubiese vencido, segn el mecanismo
normal de prioridad y la reserva de prioridad. Cita el art. 40 y 19 de la ley 17.801
que refiere al sistema de ordenamiento diario del Registro.-----------------------------
Se agravia de que pese al reconocimiento expreso por parte de la Direccin,
haya obtenido inscripcin definitiva la escritura N 103 de la Esc. Jure.-------------
Agrega que los fundamentos de la decisin son contradictorios porque si bien se
reconoce que la prioridad de inscripcin la tena la escritura n 29 A, respecto
de la escritura 103/04 de la Escribana Jure, se le dio prioridad a la inscripcin
de esta ltima, siendo que ambos actos no fueron simultneos, por lo que mal
pudo inscribirse definitivamente el D 18280/04 antes que el D 46068/03 vigente
a la fecha.--------------------------------------------------------------------------------------------------
Aade que en la Resolucin, pasa casi inadvertido que el error, fuga u omisin
registral fue de ellos, sin hacerse cargo sus dependientes, quienes no advirtieron
la inscripcin provisoria 46068/03.---------------------------------------------------------------
Se agravia tambin que en la resolucin no dice absolutamente nada, sobre el
certificado 28361/04 que no est marginado de fecha 21-05-04 expedido a su
solicitud, a un da posterior a la nueva entrada de la escritura 29 A o sea el
21-12-04, porque cuando solicit el certificado n 28361/04, el Registro informa
que el dominio consta en planilla 101.754, figura asentado Not. 19966/04- Vta.
Reg. 631 Not. 20111; 14.04.04. Vta. Reg. 631 Insc. Provisoria 46068/03. Se
informa al 21-1203, firmado por Adriana P. de Mencegez, luego se ampla el
referido certificado, con fecha 31-05-04 donde se consigna que el certificado
19964/04 no corresponde por haberse consignado por error, y firma la misma
Sra. de Mencegez. Explicita que si en el certificado expedido a su solicitud o sea
el 28361/04 consta inscripcin provisoria, lo mismo tienen que haberle informado
a la Esc. Jure cuando solicit el certificado, de las constancias de la planilla
101.754 y hoja adjunta no surge la anotacin del certificado que su parte soli-
citara.-------------------------------------------------------------------------------------------------------
Conferido traslado al Sr. Fiscal de Cmaras, se expide a fs. 86/94, en el sentido
que corresponde acoger el recurso deducido, por las razones que expone y a las
que nos remitimos a fin de no incurrir en reiteraciones.----------------------------------
II) La resolucin objeto de recurso deniega la reconsideracin fundada en que lo
peticionado excede las facultades de enmienda del Registro, que se circunscribe
a errores formales o materiales, y que de modo alguno alteren la identidad, ni
el objeto, ni el derecho registrado. Seala asimismo, que pese a que el dominio
ingresado por diario 18280/04 lo fue con posterioridad al certificado registral
solicitado para la inscripcin del ttulo objeto de estas actuaciones, ello no fue
advertido y no debi haberse registrado la escritura N 103, hasta que el certifi-
cado hubiese vencido, segn el mecanismo normal de la prioridad y la reserva
de prioridad.---------------------------------------------------------------------------------------------
III) Cabe sealar que la ley 17.801, de carcter nacional, resea en su texto, los
principios registrales a los que deben someterse las legislaciones locales.--------
Una de tales directrices, por excelencia, es el de la publicidad registral, que en el
enfoque teleolgico, excede al de la simple informacin.- Este lineamiento en lo
que hace a la materia registral, se expresa a travs de los sistemas registrales,
en ms de una dimensin o virtualidad, sea de corte material o formal .- Desde
esta perspectiva , se lo concibe: a) como instrumento de proteccin de terce-
ros adquirentes, sea a travs de la simple manifestacin o reconocimiento de
prioridad, sea en un orden superior producto de la presuncin de exactitud del
contenido del registro (publicidad material); b) como instrumento de afeccin de

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 170


lo inscripto a terceros adquirentes (publicidad material); c) como instrumento de
cognoscibilidad legal de los asientos registrales (publicidad material); d) como
instrumento de informacin del contenido del registro (publicidad formal); d)
como instrumento de valor constitutivo de la existencia del derecho o acto regis-
trable (publicidad material).- (Coghlan, Antonio R. Teora General de derecho
inmobiliario registral.- Ed. Abeledo-Perrot. Bs.As. 1984. pag. 13/14, cit. por Hig-
thon, Elena. Inscripcin de boletos de compraventa inmobiliaria. Revista de
Derecho Privado y Comunitario. 2000-3. Boleto de Compraventa.- Ed. Rubinzal
Culzoni. Sta. Fe. 2001).------------------------------------------------------------------------------
-Otra directriz, de singular trascendencia para el caso, es el Principio de priori-
dad.- Significa que una inscripcin anterior tiene prioridad sobre una posterior,
y que inscripto y anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o
anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en
segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de las
certificaciones a que se refieren los arts. 22 concordantes (arts. 17 y siguien-
tes, ley 17801) (Borda, Guillermo. Tratado de derechos reales. Ed. Abeledo -
Perrot y Depalma. Bs. As. 1992. T. II, pag. 431). Reflejo del tradicional apotegma
prior tempus potior jure.-------En base al mismo se estructura el mecanismo
de registracin con fiel respeto al de reserva de prioridad, estableciendo un
rgimen de caducidades al efecto (arts. 36 y 37 de la ley 17.801).-------------------
Como garanta del rgimen de inscripcin en el Registro General de la Propie-
dad, la ley 17.801, en su art. 23 impone que ningn escribano podr autori-
zar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos
reales sobre in muebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as
como certificacin expedida al efecto por dicha oficina en la que se consigne el
estado jurdico de los bienes y de las persona segn las constancias registra-
das,.- La omisin a este deber de ndole funcional puede acarrear responsabili-
dades civiles, disciplinarias y hasta penal .- En correlato, el art. 25 de la citada ley
dispone, que expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos
anteriores, el Registro tomar nota en el folio correspondiente, y no dar otra
sobre el mismo inmueble, dentro del plazo de su vigencia ms el del art. 5, sin
la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho
periodo hubieran despachado.- Esta certificacin producir los efectos de ano-
tacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal , la inscripcin del
documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.------------------------------
IV) En el caso de autos, sucede como lo expresa el Sr. Fiscal de Cmaras, opi-
nin que se comparte, que ante la propia confesin de Registro General de
la Propiedad, de que se ha violado el proceso inscriptorio, el principio del art-
culo 4 de la ley 17.801, no puede justificar la consolidacin de una actuacin
antijurdica de naturaleza sustancial en orden a la publicidad registral (fs. 93
vta.).--------------------------------------------------------------------------------------------------------
En este sentido, corresponde recibir el recurso intentado y revocar la resolu-
cin nmero n 18 de la Direccin del Registro General de la Propiedad Inmue-
ble. Disponer la anulacin de la inscripcin dominial de la Escritura n 103,
labrada por la Escribana Fabiana Jure, y ordenar la inscripcin definitiva, de
la escritura n 29 A del 1 de marzo de 1983, sin perjuicio de las acciones
civiles, penales que correspondan a los interesados en orden a la configura-
cin del derecho real de dominio y de las disciplinarias que pudieren caber
a los funcionarios actuantes en relacin al ejercicio de sus deberes funciona-
les.----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Sin costas, atento la naturaleza del presente pronunciamiento, y que ha sido
menester la intervencin jurisdiccional al efecto puesto que la pretensin excede
las posibilidades recitificatorias del Registro General. (art. 130 del C.P.C.).----
EL SEOR VOCAL, DOCTOR MIGUEL ANGEL BUSTOS ARGAARS, DIJO:- 1)
Adhiero al anlisis y la resolucin a la que arriban los distinguidos colegas preo-
pinantes, votando en idntico sentido.-------------------------------------------------

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 171


2) Slo me permito efectuar una addenda a los conceptos vertidos, entendiendo
que el caso que nos convoca est referido a la vigencia de los plazos para
inscribir un ttulo. En ese contexto, la inscripcin de un ttulo trae aparejado la
aplicacin de algunos principios registrales, y adquieren significativa impor-
tancia cuando se encuentran en pugna dos ttulos, en los que ha logrado la
inscripcin definitiva uno de ellos, que se encuentra despojado de la prioridad
requerida.-------------------------------------------------------------------------------------------------
3) Para que la adquisicin del dominio sobre inmuebles sea oponible a terceros,
es necesario que se integren adems del ttulo (auto aprobatorio) y el modo
(entrega de la posesin al adquirente), la inscripcin registral de conformidad
al art 2505 del Cdigo Civil: La adquisicin o transmisin de derechos reales
sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de
los respectivos ttulos....--------------------------------------- Tambin debemos recalcar
que la inscripcin en nuestro sistema no es obligatoria, pero es necesaria para
la perfeccin del derecho real, y este deber es impuesto por el artculo 2, de
la ley nacional n 17.801 que reza: De acuerdo con lo dispuesto por los arts
2505, 3135 y concordantes del Cdigo Civil, para su publicidad, oponibilidad a
terceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscri-
birn o anotarn, segn corresponda los siguientes documentos.... A su vez la
inscripcin del documento otorga la ventaja que impide que se inscriban docu-
mentos incompatibles (art 17), imponiendo una dura sancin de forma indirecta
ya que los derechos reales sobre inmuebles que no se encuentran inscriptos, se
encuentran fuera del trfico jurdico, por ms que valgan entre partes, y frente
a la disposicin (como el caso que nos ocupa) de un inmueble, y a tenor de lo
normado por el artculo 23, ley n 17.801, este reza Ningn escribano o funcio-
nario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin modifi-
cacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo
inscripto en el Registro, as como certificacin expedida a tal efecto por dicha
oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas
segn las constancias registradas. .... Este artculo prev como sancin que
se impida que se produzcan actos de transmisin con relacin a derechos no
inscriptos.------------------------------------------------------------------------------------------------

Ingresado el documento al Registro, el primer paso que se lleva a cabo por


parte del Registrador es el de calificacin (art 8 y 9, ley 17.801) que realiza ste,
de aquellos documentos que tienen acceso al registro, para evitar que tengan
ingreso documentos que no son los que menciona el artculo 2, de la ley 17.801.-
Es por ello que para que el sistema tenga efectividad los ttulos ingresan en orden
cronolgico siendo asentados en el libro diario, lo que le otorga la prioridad a
cada documento que ingresa al registro, con preferencia a otros documentos
posteriores. De all que la inscripcin de los documentos afectarn a la matrcula
por orden cronolgico, lo que le otorga la debida seguridad al sistema, ya que
cada asiento de dominio se apoya en el anterior sin solucin de continuidad.--
A los fines de confeccionar la escritura de venta, los Notarios en este caso
particular-, estn obligados a solicitar el certificado registral (art 23, ley 17.801),
instrumento pblico que da cuenta de la historia jurdica registral del inmueble, y
que en nuestro caso tiene una validez de quince das (art 24, ley 17801), y ante la
ausencia de impedimentos jurdicos le asegura un tiempo determinado para con-
feccionar el ttulo que luego se va a inscribir (Art 5, ley 17.801), tiempo durante
el que se produce el bloqueo registral, y durante el que no puede gozar de
inscripcin definitiva ningn otro documento que afecte esa matrcula.--------------
Al certificado registral se le ha asignado un tiempo de vigencia para que se pueda
elaborar el instrumento pblico para su posterior inscripcin, ello en atencin a lo
normado por los artculos 19, 5, 24, de la Ley Registral n 17.801, bajo el imperio
de la obligatoriedad que prev el artculo 23 de dicha ley. Ello implica que si el
Registro emiti un certificado, no puede inscribir un ttulo que se presenta a pos-

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 172


teriori si no tiene en claro si el certificado se utiliz o caduc (art 37, ley 17.801),
ni tampoco puede confeccionar otro certificado sin la mencin que se emiti un
certificado anterior (art 25, ley 17.801), advirtiendo al requirente que hay una
prioridad vigente. Todo ello debe ser analizado por el Registrador cuando le
llega el documento a inscribir, confrontando con la Matrcula del inmueble, en
cumplimiento de la calificacin registral (arts 8 y 9, ley 17.801).-----------------------
Entendemos que en materia de Derecho Registral, afloran los principios regis-
trales que en este caso nos interesan. El primero de ellos, la publicidad de lo
inscripto en este tipo de registros tiene como fin que sea oponible a terceros,
y ello aparece como consecuencia de la necesidad de proteger el trfico jur-
dico. La seguridad esttica encuentra defensa en la exteriorizacin posesoria del
derecho, lo que no es suficiente para proteger la seguridad dinmica, surgiendo
la publicidad registral como medio idneo para producir la seguridad del trfico
(Conf en este sentido, Moisset de Espans, Luis, Publicidad Registral, pg 18 y
ss, Crdoba, 1997). Al decir de Fueyo Laneri El registro, cualquiera que sea,
empieza por recoger y conservar, y ms adelante, cuando es necesario, da a
conocer, informa, divulga, publica satisface necesidades, fines de variada espe-
cie y, en general su publicidad va mucho ms all de lo que sera suministrar
informacin o conocimiento (Cfr autor citado en Teora General de los Regis-
tros, pg 197, Bs As, 1982). El asiento es publicitado por el tiempo de validez
del mismo, que puede ser hasta una nueva mutacin jurdica (dominio), o por el
tiempo que la ley le otorga hasta que se produce la caducidad de la inscripcin
(embargos, hipotecas, inscripciones provisorias, etc).-----------------------------------
Es por ello que frente a la presentacin de dos escrituras para su inscripcin,
debe aplicarse el principio de prioridad, lo que lleva a efectuar una unin de
hechos que se producen en el Registro y fuera del Registro, para poder apreciar
de esos instrumentos pblicos cual es el que va a ser inscripto en primero orden,
y si el primero excluye al segundo. As desde la fecha de ingreso del ttulo se
debe retrotraer a la fecha de confeccin del instrumento pblico y de all a la
fecha de expedicin del certificado, y si unido todo ello, y sin que se hubieran
vencido cada uno de los plazos, uno de ellos tiene prioridad sobre el otro que
es del mismo tenor, el primero deber ser inscripto y modificando la titularidad
dominial, con lo que el segundo instrumento pblico no deber ser inscripto.-
En otras latitudes la ms calificada doctrina ha dejado sentado Por virtud del
principio de prioridad, cuando dos o ms ttulos referentes a una misma finca o
derecho real limitado sobre ella, sean susceptibles de tener acceso al Registro,
el que primeramente se presente a inscripcin pasa a ocupar en ste el puesto
correspondiente, sea con carcter excluyente o con carcter prelativo, siempre,
naturalmente, que llegue a inscribirse en los libros de inscripciones, y agrega
Expresa la resolucin de 26 de mayo de 1965, que el principio de prioridad es
uno de los fundamentos en que se asienta nuestro ordenamiento hipotecario,
pues al obligar al Registrador a que despache los ttulos por el orden de su pre-
sentacin en el Registro, conforme se deduce de los arts 17, 24, 25 y 248 de la
Ley Hipotecaria, viene a determinar el rango de los mismos, caso que sean com-
patibles, y de otra parte impide la inscripcin o anotacin del ttulo que, presen-
tado anteriormente, est en contradiccin o se le oponga. Asimismo expone:
Nuestro sistema inmobiliario registral desenvuelve el principio de prioridad en
estas tres direcciones o criterios normativos: El momento de presentacin del
ttulo al Registro determina la preferencia excluyente o de superioridad de rango
del derecho objeto del ttulo presentado. Cuando el principio de prioridad opera
esta preferencia excluyente ella implica asimismo el cierre del Registro (Conf
Roca Sastre, Ramn Mara, Derecho Hipotecario T II, 6 Edicin Bosch, pg
146 y ss, Barcelona, 1968). Ello aplicado en nuestro sistema registral en el que
se otorga el certificado registral, tiene idntico final.---------------------------------------
Juristas que han expuesto sobre el tema han expresado Bajo el apotegma latino
qui prior est tempore potior est iure, elevado a lema de la Institucin, los redac-

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 173


tores de la primitiva Ley Hipotecaria asentaron todo el sistema sobre el princi-
pio de la prioridad, que podemos definir diciendo que es aquel que atiende al
riguroso orden cronolgico de la presentacin de los ttulos en el Diario de las
operaciones del Registro, para conceder a quien primero acuda al mismo, un
puesto o rango preferente (Daz Gonzlez, Carmelo, Iniciacin a los Estudios
del Derecho Hipotecario, T I, pg 202, Ed Revista Derecho Privado, Madrid,
1967).-----------------------------------------------------------------------------------------------------
Jos Luis Prez Lasala, antes del surgimiento de la ley registral n 17.801, mani-
fiest que ...el principio de prioridad acta en dos aspectos: el sustantivo y el
formal. El aspecto sustantivo o material hace mencin a la preferencia excluyente
o de superioridad de rango de los ttulos que ingresan primero en el registro
con respecto a los posteriores. El aspecto formal hace referencia al modo de
proceder en la prctica registral, bien ordenando al registrador cerrar los libros
registrales cuando el acto posteriori sea incompatible con otro anterior (supuesto
en que el acta en forma excluyente), o bien ordenando que la inscripcin de
los ttulos que contengan derechos no incompatibles sobre una misma finca se
efecte por el orden de presentacin (supuesto en que el principio acta con
superioridad de rango) (Conf autor citado, en Derecho Inmobiliario Registral,
pags. 151 y ss, Bs As, 1965).------------------------------------------------------------------------
Ms recientemente, calificada doctrina ha recalado sobre el tema, otorgndole
mayor importancia como principio registral, y referir que Uno de los principios
que se enuncia como principio registral bsico es el de prioridad y, aunque los
autores no suelen colocarlo en primer trmino, nosotros vamos a referirnos en
primer lugar a l. En realidad la prioridad que casi todos los juristas que se
ocupan de estos temas enuncian como principio registral- no es un principio
exclusivo del fenmeno registral, ni del fenmeno publicitario, sino que es casi
un elemento caracterstico del derecho real.. ...En el Cdigo Civil el principio
cardinal respecto a la prioridad es el de adjudicacin automtica de preferencia
a los derechos reales, en razn del tiempo en que han sido constitudos estos
derechos. Este es el principio que campea en el Cdigo Civil, y se refleja en una
serie de normas (Conf Moisset de Espans, Luis, Publicidad Registral, pg 94,
3 ed, Bs As, 2003).-------------------------------------------------------------------------------------
Ms cerca en el tiempo, calificado entendido en el tema propuesto ha concludo
La prioridad determinar prelacin en el tiempo, excluyendo los derechos o
medidas incompatibles, para que slo quede el primero en nacer en lo sustan-
cial o el primero en acceder al registro, segn los casos, o adjudicando grados
o rango a los compatibles, para que ambos permanezcan en los asientos. Se
habla entonces, en lo registral, de prioridad de exclusin o excluyente cuando
los dos derechos colisionan por no poder coexistir en ejercicio simultneo. As,
la prioridad entre dos dominios, que por su caracterstica exclusividad surgida
del art 2508 del Cd Civil no admite grados, determinar la exclusin o despla-
zamiento del derecho ingresado al registro con fecha posterior (Conf Ventura,
Gabriel B, Tracto Abreviado Registral, pgs 105 y ss, Bs As, 2005).-------------------
Decimos que el presente caso no es producto de la autonoma de la voluntad,
por el que se pueda alterar la inscripcin de los documentos, con la debida
intervencin de las partes intervinientes. Dejando esta aclaracin y volviendo al
tema que nos convoca, al apuntar a la prioridad establecida por la ley, la misma
tiene por objeto la seguridad jurdica, tendiente a que produzca sus efectos aqul
documento que ha ingresado ante al Registro, en desmedro de los que lo hicie-
ron a posteriori.-----------------------------------------------------------------------------------------
En el caso de autos se produjo la inscripcin de la Escritura n 103/04 de la
Escribana Jure, con certificado notarial 19966/04, sobre el inmueble con ante-
cedente dominial F 25573/74, planilla 101.754, siendo titular la seora Sedemi
Elvira Gutirrez de Bonasorte, cuando la que gozaba de prioridad era la Escritura
n 29 A, de la Escribana Perazzi, sobre el mismo inmueble con idntico antece-
dente dominial y mismo nmero de planilla, de la que surge sello de Inscripcin

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 174


Provisoria Diario n 46068 del 23.12.03, correspondiente a la Escritura referida,
un sello de prrroga del Diario por 95 das ms 4 das susp, el 19.09.04, y un
sello de Inscripcin Definitiva que remite a la matrcula n 750.999, por el que se
transfiere el L 18 de la Mza 3, y al no ser actos simultneos no pudo inscribirse
definitivamente el D 18280/04 antes que el D 46068/03 que se encontraba
vigente. ---------------------------------------------------------------------------------------------------
Aquella careca de la prioridad. En este sentido, la doctrina ha manifestado que:
El primero para el Registro ser su favorito (prior tempore, potior iure). Ello
supone una actividad del tercero que pretenda su tutela, pues el indiferente no
la merece ni la obtiene (Conf Garca Coni Ral R, El Contencioso Registral,
Recursos y Subsanaciones, pg 91, Bs As, 1978).-----------------------------------------
Nuestro sistema registral tiene previsto en su artculo 4, que las inscripciones no
convalida nulidades ni subsanan defectos, y surge de lo actuado que el Registro
ha incumplido los dictados de las normas de los artculo 17, 18 y 19, de la ley
17.801, adems que la actitud de la vendedora deber ser motivo de anlisis
respondiendo por su actitud, como as tambin la gafe Registral frente al caso
planteado, por la va jurdica que corresponda.-------------------------------------
ASI VOTO.------------------------------------------------------------------------------------------------
Por ello,----------------------------------------------------------------------------------------------------
SE RESUELVE:-----------------------------------------------------------------------------------------
Hacer lugar al recurso de apelacin y revocar la resolucin recurrida en los tr-
minos fijados en el ltimo considerando.------------------------------------------------------
I) Sin costas.-------------------------------------------------------------------------------
II) No regular honorarios a la Dra. Liliana A. Andrada.

Protocolcese, hgase saber y bajen.--------------------------------------------------------

m4 |actividad 2 | AA

asistente acadmico 1

En esta instancia es fundamental que usted revise detenidamente el glosario


correspondiente a este mdulo.

m4 |actividad 2 | AA

asistente acadmico 2

Es importante considerar que son documentos compatibles una escritura de


compraventa y una escritura de constitucin de hipoteca, una escritura de com-
praventa y la traba de una medida cautelar; todo referido al mismo inmueble.
Los documentos incompatibles se excluyen entre s.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 175


m4 | actividad 3

Caducidad de inscripcin de la hipoteca

Ud. ha solicitado un certificado notarial y en la matrcula subsiste inscripta una


hipoteca del ao 1982 a favor de un banco oficial y otra suscripta a favor de un
banco privado del ao 1998.

Esta actividad se constituye a los fines de saber interpretar las excepciones al


principio de rogacin.

Lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a las


siguientes consignas e interrogantes:
1) Describa sucintamente los hechos
2) Qu entiende por excepciones al principio de rogacin? A 1
3) Cules son los supuestos contemplados en el Art. 37 de la ley 17801, cules
los previstos en las leyes 15.283, 22232 y cul el establecido en el art. 2210 del
CCyC sustituido por ley 27.271-? A 2

m4 |actividad 3 | IC

informacin complementaria 1

C2a. CC Cba. 24/11/05. AI N. 546

Autos: Daz, Nstor Avelino Quiebra Propia - Recurso de Apelacin

Crdoba, 24 de noviembre de 2005

Y CONSIDERANDO:

1. En el marco de una quiebra propia, el juez falencial declara caducas las hipote-
cas inscriptas a favor del Banco de la Provincia de Crdoba por falta de oportuna
reinscripcin de conformidad a lo dispuesto en los Art. 3151 y 3197, CC, y en
consecuencia dispone que el crdito verificado con privilegio especial a favor de
dicha entidad se ha tornado quirografario (Art. 248, LCQ). Para arribar a tal con-
clusin sostiene que no es aplicable el rgimen de excepcin contemplado por la
ley 15283 en tanto reconoce fecha anterior a las leyes 17711 y 17801 que reafir-
man la vigencia del CC en cuanto a la caducidad de las hipotecas. Agrega que el
legislador provincial invade materia delegada de las Provincias a la Nacin en los
trminos establecidos por ley 5771 (to. 6474) en su art. 22 inc. f) y que el efecto
de la cosa juzgada proveniente de la sentencia verificatoria no impide la caduci-
dad del privilegio por falta de reinscripcin. Finalmente, sostiene que la privati-
zacin del Banco Hipotecario Nacional habra dejado sin sustento el rgimen de
la ley 15283 y que el Art. 36, ley 22232, es una norma de carcter excepcional
no aplicable extensivamente a nivel provincial.----------------------------------------------
2. Contra tal decisin se alza la entidad bancaria hipotecante sosteniendo que el
yerro sentencial consiste en considerar que el rgimen de la ley 15283 hubiera
sido derogado por la ley 17801 cuando de su Art. 37 surge expresamente incluida
aquella como ley especial que se vincula directamente con los privilegios consig-

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 176


nados en la CO del Banco Hipotecario Nacional y extensibles a los bancos oficia-
les o mixtos. En ese sentido sostiene que la ley 22232 (CO del Banco Hipotecario
Nacional) en la ltima parte del Art. 37 establece que los efectos de la hipoteca
durarn hasta la completa extincin de la obligacin hipotecaria no obstante lo
dispuesto a este respecto por el CC.----------------------------------------------------------
3. Se queja con toda razn la entidad bancaria. La ley 15283, que en su art. 1
establece que: Las disposiciones establecidas para las operaciones de crdito
real con garanta hipotecaria del Banco Hipotecario Nacional, en lo que se refiere
a privilegios y ejecucin especial, consignados en la Ley Orgnica de dicha Insti-
tucin, como as las que se establezcan en el futuro al respecto, alcanzarn a los
bancos provinciales, oficiales o mixtos, que realicen operaciones similares en
correlacin con la ley 22232 que en su art. 36 in fine establece que ...Los efec-
tos del registro de la hipoteca durarn hasta la completa extincin de la obliga-
cin hipotecaria no obstante lo dispuesto a este respecto por el Cdigo Civil...
y el art. 28 in fine, ley 24855, que deroga la CO con excepcin de lo dispuesto en
el art. 36. La precedentemente transcripta constituye una normativa especial que
brinda a los bancos oficiales una tutela ms amplia a la que otorga el rgimen de
Cdigo fondal (art. 3151, CC) extendiendo la vigencia de la garanta hipotecaria
hasta la extincin de la obligacin principal para las operaciones concretadas y
que se concreten dentro del plazo de diez aos a partir de la vigencia de la ley
24855. No es cierto que este rgimen especial haya sido derogado por leyes
posteriores (ley 17711 y 17801) porque justamente la ley 17801 en su art. 37
establece que el rgimen de caducidad establecido deja expresamente a salvo
lo dispuesto en leyes especiales, que otorgan una tutela ms amplia y especial
a las entidades bancarias oficiales. Adems, no existe tal preeminencia de las
normas del CC por sobre lo dispuesto por leyes provinciales (art. 22 inc. f, CO
del Bco. de la Pcia. de Cba. N 5718), porque la norma inferior remite expresa-
mente a lo dispuesto por la LN N 15283, sus concordantes y modificaciones, ya
que reza textualmente: ...art 22...inc. f) Cuando los jueces ordenen, en juicios
de terceros, la venta de bienes que reconozcan hipoteca a favor del Banco, se
deber dar cumplimiento previo a lo dispuesto por la Ley Nacional N 15283,
sus concordantes y modificaciones. En esa inteligencia, y en concordancia con
lo dictaminado por el Sr. fiscal de Cmara, entendemos que no puede aducirse
intromisin en las facultades delegadas al Congreso de la Nacin, pues es la
mismsima legislacin nacional la que habilita a los bancos provinciales a ejercer
idnticos derechos a los reglados por el art. 36, ley N 22232 y 28 in fine, ley N
24855, de modo tal que no existe ultractividad sino plena vigencia del privilegio
hipotecario en los trminos de la normativa aludida.----------------------------------------
Por ello corresponde acoger la apelacin, revocando la resolucin apelada y en
su lugar declarar la plena vigencia del privilegio hipotecario del crdito verificado
a favor del Banco de la Provincia de Crdoba, distribuyendo las costas por el
orden causado atento expresa peticin de la entidad bancaria vencedora.

Por ello,

SE RESUELVE: 1) Acoger la apelacin, revocando el resolutorio apelado y, en su


lugar declarar la plena vigencia del privilegio hipotecario del crdito verificado a
favor del Banco de la Provincia de Crdoba. 2) Imponer las costas en el orden
causado.

Silvana Mara Chiapero de Bas Jorge Horacio Zinny Marta Nlida Montoto de
Spila

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 177


m4 |actividad 3 | AA

asistente acadmico 1

Recuerde que el Art. 6 de la ley 17801 dispone: La situacin registral slo variar
a peticin de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reem-
plazante legal;
b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar.
Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas a funcionarios con atribu-
ciones exclusivas, la peticin deber ser formulada con su intervencin.
Por otra parte, el Art. 37 de la ley 17.801 dispone: Caducan de pleno derecho y
sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este
art. o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripcin de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se
renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del art. 2, a los cinco aos, salvo
disposicin en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razn.
El art. 2210 del CCyC sustituido por ley 27.271 dispone: Duracin de la ins-
cripcin: Los efectos del registro de la hipoteca se conservan por el trmino de
treinta y cinco (35) aos, si antes no se renueva.

m4 |actividad 3 | AA

asistente acadmico 2

Le proponemos aqu verificar lo establecido por la legislacin citada.

Tenga presente que la ley 17.801, las leyes 15.283, 22.232 y la ley 27.271, esta
ltima que sustituye el art. 2210 de la ley 26.694 CCyC, han sido incorporadas
como material en este mdulo.

Tambin se incorpora como material de los registros provinciales las disposicio-


nes tcnico registrales, siendo de su inters la N 20/2016 de Capital Federal
(CABA) y la N 6/2016 de la Pcia. de Cba.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 178


m4 | actividad 4

Equiparacin de la anotacin preventiva para subasta al certificado


notarial

Ud. es el escribano a quien le consulta el adquirente del inmueble, apenas tuvo


conocimiento que el ttulo haba sido observado por el registrador
Esta actividad se constituye a los fines de establecer el paralelismo existente
entre la anotacin preventiva para subasta y el certificado notarial solicitado por
el escribano, con relacin al bloqueo registral.

Lo invitamos a leer detenidamente el fallo IC 1 para luego responder a las


siguientes consignas e interrogantes:
1.) Describa sucintamente los hechos
2.) Desde cundo se computa el inicio del bloqueo registral en el caso de la
anotacin preventiva para subasta, y en el caso del certificado notarial? A 1
3.) Por qu razones en este caso concreto, a pesar de la caducidad del
embargo, no se admite la venta libre de gravmenes? A 2

m4 |actividad 4 | IC

informacin complementaria 1

Cmara 4a. Civil y Comercial Cba. 15/11/04. AI N546 .Tribunal de origen:


Juz.1. CC Cba. Autos: Cuerpo de ejecucin de sentencia en: Banco Bisel
SA c/ Chiabo Ormando Natalio y otro Ejecutivo

CONSIDERANDO:

I. En la presente causa se discute si corresponde cancelar una anotacin pre-


ventiva para subasta si el embargo trabado respecto del inmueble en ejecucin
ha caducado por el transcurso del tiempo. De ese modo, como lo pretenden los
apelantes, ingresara el instrumento traslativo del dominio, el que se realiz, no
obstante, sin el previo pedido del certificado causante del bloqueo registral. As
las cosas, no se discute la caducidad del embargo en cuestin, pero es preciso
establecer si la misma acarrea la inoficiosidad de la anotacin preventiva para
subasta. Esta ltima constituye una singularidad de la ley registral cordobesa,
que prescribe que ...Los informes registrales para las transmisiones forzosas
de derechos reales, se expedirn practicando anotacin preventiva en el folio
respectivo del acto jurdico dispuesto por la autoridad competente. En caso
de subasta la anotacin caducar de pleno derecho a los 150 das, corridos,
salvo que antes de ese plazo el tribunal comunique al Registro la celebracin
del remate. Si el acto de subasta fuera observado, el tribunal deber comunicar
al Registro en el plazo indicado tal circunstancia, prorrogndose la inscripcin
preventiva hasta la notificacin al Registro de la resolucin definitiva que recaiga
en la incidencia (art.34, ley 5771). Como se deja ver, la anotacin preventiva en
cuestin constituye un supuesto independiente del embargo que genricamente
le precede. De tal modo, el legislador cordobs ha insertado en el sistema regis-
tral un nuevo instituto productor de bloqueo registral que no est presente
en otras latitudes. As, se ha dicho que el efecto de la anotacin preventiva
es el denominado cierre registral por el cual el registro no hace lugar a aque-

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 179


llas medidas que se contraponen a la previamente ingresada. Este cierre no es
estricto o material sino formal; en verdad el registro sigue abierto y las medidas
siguen ingresando, por la eficacia de ellas quedar condicionada al uso efec-
tivo del mencionado informe y del posterior ingreso del documento al registro
(Ahumada, Daniel E. Aspectos de la anotacin preventiva para subasta, en Foro
de Crdoba, N 47, 1998, p. 24/25). Es real que la ley alude al informe, que
en el lxico registral equivale a publicidad, mas no asegura, por determinado
tiempo, la inmutabilidad de la situacin registral. Sin embargo, debe asimilarse
a un certificado que produce el bloque aludido, a poco que se advierta que se
inscribe su expedicin y que se fija un plazo dentro del cual el mismo tiene vali-
dez, acordndose la posibilidad de que se comunique al Registro la realizacin
de la subasta, y para el caso de observacin, se prorroga la inscripcin preven-
tiva. Lo expuesto deja ver que se trata de la regulacin de los efectos propios
de un instituto que produce el bloqueo registral. La doctrina especializada ha
destacado que ...la denominacin de informe posiblemente se haya originado
como una consecuencia de atribuir a las providencias cautelares efectos que no
les son propios, por entender que tales rdenes pueden, en alguna medida, sus-
traer al inmueble del trfico jurdico, y significar con ello reservar prioridad para
actos de disposicin. Consideramos que el embargo no sustrae a los inmuebles
del trfico jurdico; stos pueden seguir siendo objeto de transacciones, sin per-
juicio de que la medida cautelar siga a la cosa en manos de quien est, ya que
el gravamen est por decirlo de algn modo- adherido a la cosa; en realidad,
el embargo est anunciando la pretensin de un tercero sobre una porcin de
valor de la cosa. Pero as como es necesario anotar el embargo para que esta
pretensin sea oponible a los terceros, el legislador tambin consider nece-
sario publicitar la intencin del tribunal de subastar la cosa, y para cumplir con
esta proposicin nada ms adecuado que un certificado expedido por el mismo
Registro, el que es anotado o marginado en la inscripcin dominial respectiva
para el conocimiento de los terceros, y a travs del cual se reserva un lugar en
el Registro para la futura subasta que se realice utilizando su informacin (Ahu-
mada, Daniel, Ley Registral Inmobiliaria Ley 5771 y disposiciones tcnicoregis-
trales comentada, concordada y anotada), Ed. Alveroni, Cba, 2002, pp. 317/318).
Desde un punto de vista prctico, y atendiendo a la tlesis que informa la publici-
dad registral, es indudable que un tercero que tiene acceso al registro y advierte
la existencia de una anotacin preventiva para subasta, est anoticiado de una
orden judicial concreta que supone que va a llevarse a cabo el remate del bien,
con tendencia a producir una mutacin real que se proyecta registralmente. En
cambio, en el caso del embargo, de lo que se trata es de lograr situar al crdito
en un grado preferente, pero no involucra, per se, una decisin de mutacin
como en el supuesto anterior. De tal modo, ese tercero no puede pretender des-
conocer la publicidad que surge del Registro, para hacer prevalecer su rogacin
de inscripcin del cambio de titularidad dominial con intervencin notarial. La
buena feconocimiento se lo impide. De la resolucin atacada se extrae que
el acreedor ejecutante ha solicitado la anotacin preventiva de subasta, y que
un tercero que por escritura recibi en pago ese bien liberando al escribano
interviniente de solicitar la certificacin prevista en la ley 5771. Esta liberacin
efectuada lo hace incurrir en riesgos al no asegurarse de que el inmueble se
encuentra libre de embargos inhibiciones y, dems medidas cautelares, o como
en los presentes con anotacin preventiva de subasta debilitndose la buena fe
que debe primar a la poca de adquirir el inmueble. En ese orden, su proceder
sin la solicitud del certificado registral que le hubiere advertido, sobre la anota-
cin preventiva de subasta, lleva al rechazo de sus pretensiones. De tal modo, si
el informe con anotacin preventiva para subasta es anotable (art. 2, ley 5771 y
art. 2 inc. c) de la ley 17801) y surte efectos de certificado, produce el bloqueo
registral y en virtud de l, no puede pretenderse su cancelacin por haber cadu-
cado el embargo, pues son independientes. De tal modo, si se inscribe en tiempo

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 180


propio la subasta, la prioridad registral surtir efectos, no siendo dable el ingreso
al Registro de la mutacin dominial notarial. Esto porque, se reitera, la anotacin
preventiva para subasta produce el bloqueo registral (art. 25, 2 p., ley 17801).
(Conf. Olcese, Juan Mara, El embargo y la anotacin de litis en el sistema del
CPC. Academia Nacional de Derecho y Cs. Ss. de Cba. Homenaje a Dalmacio
Vlez Srsfield, Ed. El Copista, Cba, 2000 t.3 p. 534 y ss). La situacin puede
genricamente parangonarse con la que acontece en un juicio hipotecario en
el que ha caducado la anotacin hipotecaria (arts. 3151 y 3197, CC). En tal
supuesto, se ha sostenido la posibilidad de continuar la ejecucin, mas ...cier-
tamente, la caducidad de la inscripcin hipotecaria slo afecta la oponibilidad a
terceros del privilegio que otorga el derecho real, pero en nada afecta al derecho
real en s mismo y mucho menos a la obligacin que ste garantiza...la subsis-
tencia o no de la inscripcin hipotecaria es absolutamente independiente de la
ejecucin y slo podr incidir en la forma de distribuir los fondos emergentes de
la subasta, ya que la hipoteca no inscripta no es oponible a terceros de buena fe;
pero en todos los casos se podr continuar adelante con los trmites de la eje-
cucin forzada sin inconveniente alguno. (Peralta Mariscal, Leopoldo L. Juicio
hipotecario, Ed. Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2002, p. 296). En consecuencia, la
resolucin de primer grado debe confirmarse, con costas en esta instancia al
vencido. Los honorarios del Dr. Mariano Aliaga se fijan provisoriamente en $98
(arts. 80 inc. 2, 2 supuesto, 34 in fine, 36 y cc, ley 8226). As voto.

Por ello,

SE RESUELVE: 1) Confirmar la resolucin de primer grado con costas en esta


instancia al vencido.

Ral C. Fernndez Miguel Bustos Argaars Cristina Gonzlez de la Vega de


Opl

m4 |actividad 4 | AA

asistente acadmico 1

Le proponemos analizar las disposiciones tcnico registrales de la Provincia


de Crdoba Resolucin General 4/2015 Capitulo IV. Certificados e Informes y
Manera de contar los plazos.

CAPTULO IV DE LA PUBLICIDAD DE LOS ASIENTOS


Manera de contar los plazos

17.1. La reserva de prioridad con motivo de la solicitud de los certificados regis-


trales comenzar a computarse a partir del momento de su presentacin en este
Registro, conforme al procedimiento interno marcado con asiento en el Diario de
Ingreso, producindose tambin desde ese instante el bloqueo registral.

17.2. El plazo de validez de los certificados registrales se computar a partir de


la cero hora del da correspondiente a la expedicin de dicho documento para la
celebracin del acto jurdico tenido en miras al solicitar el certificado en cuestin.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 181


m4 |actividad 4 | AA

asistente acadmico 2

Le sugerimos tener presente que la caducidad del embargo no extingue la deuda.


Por otra parte, recuerde que existe un paralelismo entre la venta en subasta judi-
cial y la venta ante escribano; adquirindose el dominio igualmente en ambos
casos de manera derivada.

m4 glosario

Adquisicin legal de derecho real: Se adquieren por mero efecto de la ley: a)


los condominios con indivisin forzosa perdurable de accesorios indispensables
al uso comn de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el cerra-
miento es forzoso; b) el condominio que se origina en la accesin de cosas
muebles inseparables; c) la habitacin del cnyuge y del conviviente suprstite,
y d) los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe. Art. 1894
Ley 26.994

Anotacin Preventiva: Esta reservada a los certificados, a los que estas cons-
tancias, que hacen a la llamada publicidad formal del Registro y que el sistema
impone a los escribanos a solicitarlos para autorizar actos sobre los cuales se
transmitan o extingan Derechos Reales sobre inmuebles. El certificado es el
medio sustancial o formal para la publicidad por parte del Registro, tiene en prin-
cipio dos grandes efectos: 1) Anoticiamiento. Es decir, informar y en esto, tiene
en comn con los informes: informar el estado jurdico de los inmuebles, la libre
disponibilidad de este. 2) Genera una anotacin preventiva: que opera como
una reserva de prioridad, como un guardar un lugar, como un bloqueo, a favor
del negocio en gestin, a favor de una operacin inmobiliaria, a favor de un acto
dinamizante de derecho real sobre inmueble que se esta forjando.

Anotaciones: es un asiento no perdurable, que corresponde a derechos o siste-


mas personales que llega al registro por que inciden en las inscripciones. Supone
un derecho accesorio, en cuanto a que el resultado opera en otro asiento.

Bienes que integran el tiempo compartido: Con independencia de la natu-


raleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del rgimen legal al
que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con
inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de stos sea compatible con los
fines mencionados. Art. 2088 Ley 26.994

Bienes y cosas: Los derechos referidos en el primer prrafo del artculo 15


pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor econmico. Los bienes mate-
riales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables
a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del
hombre. Art. 16 Ley 26.994

Bloqueo registral: Es el efecto que produce el ingreso de un documento al


Registro con entidad para producir reserva de prioridad, interponiendo una
barrera a todos los documentos que ingresen posteriormente respecto de un
mismo inmueble. Hay inmutabilidad de la situacin registral a favor de quien
solicit un certificado. Cabe aclarar que dicha inmutabilidad es aplicable no slo
a los nuevos documentos que ingresen, a los que se les advertir de la constan-
cia del certificado, sino al propio Registro. Es decir, el certificado registral ser
oponible a los terceros y a la entidad registral quien no puede invocar -a poste-

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 182


riori- una registracin que ha omitido informar -por ejemplo, un embargo- o que
ha publicitado defectuosamente. Si bien se habla de bloqueo registral, ello no
implica que se impida el acceso de otros documentos respecto del inmueble
objeto del negocio jurdico, sino que ingresan y son anotados por el Registro
con carcter condicional a las resultas de la presentacin en trmino del docu-
mento autorizado.

Buena fe: .Las facetas de la buena fe El principio de la buena fe, contem-


plado por el artculo 9 CCyC, abarca sus dos conocidas facetas o perfiles. a)
La buena fe objetiva Se relaciona con el comportamiento leal, probo, correcto,
honesto (la observancia de la fe fides que alguien debe a otro) con que es
dable actuar en las relaciones jurdicas y sus fuentes. Tiene particular relieve
en la formacin, celebracin y ejecucin de los negocios jurdicos. b) La buena
fe subjetiva Apunta a la proteccin de una creencia o certeza razonable, sea
cuando se confa en la titularidad del propio derecho o inters, sea cuando se
confa en la titularidad del ajeno. Parte de la consideracin que las personas
pueden confiar en las situaciones tal como se les presentan y ello impone una
valoracin de tipo subjetivo. Las sealadas facetas no excluyen que se est en
presencia de una nocin nica. Como se ha dicho, si el obrar de una persona
coincide con el que observa un hombre probo y recto, puede decirse que se
ajusta a la buena fe objetiva; si no coincide, pero quien acta lo hace con la
conviccin de obrar rectamente, habr buena fe subjetiva y si ello es verdad, el
subjetivamente justificado, no lo est objetivamente?. Independientemente de
ello, es cierto que a veces la ley se refiere al estado subjetivo y otras al compo-
nente objetivo del obrar.

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. TOBAS, Jos W. Dir.
del tomo CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO I
Edit. La ley. Bs. As. 2015 p. 57/58

Buena fe de parte del tercero interesado: Concepciones de la buena fe: .


La ltima manera de conceptualizar la buena fe subjetiva, coincide con la que
ha primado en nuestro pas y es la que contiene el art. 974delCdigo Civilde
Suiza de 1907. Explica Jorge H. Alterini que all los terceros son de buena fe si
no han conocido o debido conocer circunstancias silenciadas por el Registro.
En la frmula helvtica la buena fe no es viable ante el conocimiento de la rea-
lidad registral y tambin cuando no se ha llegado a conocer por no aplicarse la
debida diligencia para poder hacerlo. Si se adopta una actitud despreocupada
e indiferente se desecha la buena fe, pues la buena fe no puede invocarse por
quienes no despliegan todo el cuidado y el esmero razonablemente necesarios
para no quedar supeditados a una realidad registral inexacta. Para ser de buena
fe no hay que conocer ni deber conocer.... ALTERINI, Jorge H. Director gene-
ral. ALTERINI, Ignacio E.Coordinador. Director del tomo y autor de las glosas
Prof. COSSARI Nelson G. A. CDIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado-Tomo IX
Edit. La ley. Bs.As. 2015 p. 115

Cancelacin de la hipoteca: Es el acto por el que se deja sin efecto la ins-


cripcin registral. Puede haberse extinguido la hipoteca por cualquiera de los
medios mencionados y no haberse cancelado la inscripcin registral.

Cementerios privados: Se consideran cementerios privados a los inmuebles de


propiedad privada afectados a la inhumacin de restos humanos. Art. 2103 Ley
26.994

Clases de derechos: Como se dice en el comentario a los dos artculos


siguientes, la enunciacin de derechos y bienes all mencionados se completa
con los derechos de incidencia colectiva a que se refiere este artculo. As, en

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 183


el ttulo preliminar (arts.14 a 18) se deslinda: a) los derechos individuales sobre
bienes que integran el patrimonio (art. 14 y 15); b) los derechos individuales
sobre el propio cuerpo que carecen de valor patrimonial (art.17); c) los derechos
de incidencia colectiva (este artculo), y d) los derechos de las comunidades
indgenas sobre bienes comunitarios (art.18). El texto propuesto por la Comisin
fue parcialmente modificado por el Poder Ejecutivo nacional antes de la remisin
del Proyecto al Congreso Nacional y estableca una clasificacin tripartita de
derechos (que ha quedado reducida a una bipartita)

ALTERINI, Jorge H. Dir. Gral. ALTERINI, Ignacio E. Coord. TOBAS, Jos W. Dir.
del tomo CODIGO CIIVIL Y COMERCIAL Comentado Tratado Exegtico, TOMO I
Edit. La ley. Bs. As. 2015 p. 102

Clases de inscripciones y anotaciones: 1) Inscripciones o Anotaciones Defini-


tivas: concluyen un proceso inscriptorio que culmina en una matriculacin (ins-
cripcin). 2) Inscripcin Provisional o Anotaciones Provisionales: surgen de un
proceso inscriptorio que a sido observado, supone situaciones de prioridad, de
sostn de un lugar. 3) Inscripcin Condicionada o Anotacin Condicional: Art. 18
Ley 17801 surge o resulta de dos derechos incompatibles que esperan ver si cae
otro o se materializa un derecho por que hay alguien que gano en prioridad por
un certificado.

Clasificacin de los derechos individuales: Pueden clasificarse conforme a


los siguientes criterios: a) Por la oponibilidad: Pueden ser absolutos o relativos.
Los primeros son oponibles a todos (erga omnes), los segundos permiten exigir
una conducta a personas o persona determinada. b) Por el carcter econmico
o no del contenido: Pueden ser patrimoniales o extramatrimoniales. Sern patri-
moniales cuando sean susceptibles de apreciacin pecuniaria, y sern extrama-
trimoniales cuando no sean susceptibles de una medida de valor econmico. c)
Por el objeto inmediato: Pueden ser personales o reales. A su vez, con relacin a
los personales hablaramos de facultades y con relacin a los reales hablaramos
de poderes. Los derechos intelectuales, con las manifestaciones de derecho de
autor y de propiedad industrial, importan una categora distinta.

Condominio: Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que


pertenece en comn a varias personas y que corresponde a cada una por una
parte indivisa. Las partes de los condminos se presumen iguales, excepto que
la ley o el ttulo dispongan otra proporcin. Art. 1983 Ley 26.994

Conflicto de poderes: Los documentos originados en sede judicial, en razn


de sus caractersticas particulares, en caso de ser observados y existir reiter-
acin del mandato judicial o insistencia de su cumplimiento, el director del Reg-
istro confirmar o rectificar la calificacin practicada dentro del plazo mnimo
para los recursos. En caso de confirmarse la observacin resolver la inmediata
elevacin de los antecedentes a la Cmara Civil y Comercial, y la decisin de
sta har cosa juzgada. Deben mantenerse las inscripciones y anotaciones pro-
visionales y condicionales durante la sustanciacin del mismo. (Ley provincia de
Crdoba 5771, art. 20)

Conjuntos inmobiliarios: Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo,


barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o nuticos, o
cualquier otro emprendimiento urbanstico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga,
comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo
dispuesto en las normas administrativas locales. Art. 2073 Ley 26.994

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 184


Convalidacin de los derechos reales: Si quien constituye o transmite un dere-
cho real que no tiene, lo adquiere posteriormente, la constitucin o transmisin
queda convalidada. Art. 1885 Ley 26.994

Cosas divisibles: Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porcio-
nes reales sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogneo
y anlogo tanto a las otras partes como a la cosa misma. Las cosas no pueden
ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconmico su uso y apro-
vechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentacin del fraccionamiento
parcelario corresponde a las autoridades locales. Art. 228 ley 26.994

Cosas principales: Son cosas principales las que pueden existir por s mismas.
Art. 229 ley 26.994

Cosas accesorias: Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza


son determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual estn adheri-
das. Su rgimen jurdico es el de la cosa principal, excepto disposicin legal en
contrario. Si las cosas muebles se adhieren entre s para formar un todo sin que
sea posible distinguir la accesoria de la principal, es principal la de mayor valor.
Si son del mismo valor no hay cosa principal ni accesoria. Art. 230 ley 26.994

Derecho Objetivo: Sistema de preceptos regulatorios de la conducta humana,


cuya finalidad es asegurar la existencia de la sociedad, slo dentro de sta son
concebibles los derechos subjetivos que de aquel se derivan. El derecho es
relacin del hombre con el hombre (proportio hominis ad hominem). Todo
derecho subjetivo implica una relacin entre sujetos, es decir, entre personas,
regulada por el derecho objetivo. Si una persona es titular de un derecho, otra
u otras personas estarn necesariamente sujetas a un deber: derecho y deber
son correlativos (ius et obligatio sunt correlato) GATTI, Edmundo Derechos
Reales-Teora General Ed. Lajuane-2006, pgs. 32-33

Derecho real: El derecho real es el poder jurdico, de estructura legal, que se


ejerce directamente sobre su objeto, en forma autnoma y que atribuye a su
titular las facultades de persecucin y preferencia, y las dems previstas en este
Cdigo. Art. 1882 Ley 26.994

Derechos reales sobre cosa ajena: Son derechos reales sobre cosa ajena: el
usufructo, el uso, la habitacin, las servidumbres, la hipoteca, la anticresis y la
prenda. Art. 1888 Ley 26.994

Derechos reales sobre cosa propia: Son derechos reales sobre cosa total o
parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los con-
juntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie
si existe propiedad superficiaria. Art. 1888 Ley 26.994

Derecho Registral: Conjunto de normas que regulan los rganos estatales


encargados de la toma de razn, el procedimiento para llegar a ella, y los efec-
tos que la misma produce.

Derechos y Bienes: Titulo Preliminar Capitulo 4 Art. 15 CCyC Titularidad de dere-


chos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes
que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Cdigo.
Art. 16 CCyC Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer prrafo del
artculo 15 pueden recaer sobre bienes susceptibles de valor econmico. Los
bienes materiales se llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al
servicio del hombre.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 185


.En el presente captulo del ttulo preliminar se contemplan: a) los derechos
individuales sobre los bienes que integran el patrimonio de la persona (son aque-
llos a los que se refieren estos dos artculos); b) los derechos individuales sobre
el propio cuerpo que carecen de contenido patrimonial (regulados en el art.17);
c) los derechos de las comunidades indgenas sobre bienes que son tambin
comunitarios (art.18), que sern materia de regulacin por una ley especial
(art.9, disposicin transitoria primera, ley 26.994). A ellos deben agregarse los
derechos de incidencia colectiva mencionados en el art.14. Como se destaca
en los Fundamentos, se trata de guas generales que luego se desarrollarn en
artculos particulares, leyes especiales y jurisprudencia. ALTERINI, Jorge H.
Director general ALTERINI, Ignacio E.Coordinador. Ttulo Preliminar-Parte Gene-
ral-Autor de las glosas a los arts. 1 a 103 PROF. TOBAS, JOS W. CDIGO CIVIL
Y COMERCIAL Comentado-Tomo I. Edit. La ley. Bs.As. 2015 p. 107

Dominio imperfecto: El dominio es imperfecto si est sometido a condicin o


plazo resolutorios, o si la cosa est gravada con cargas reales. Art. 1946 Ley
26.994. Supuestos de dominio imperfecto: Son dominios imperfectos el revoca-
ble, el fiduciario y el desmembrado. Art. 1964 1era parte Ley 26.994

Dominio perfecto: El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las
facultades de usar, gozar y disponer material y jurdicamente de una cosa, dentro
de los lmites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se
pruebe lo contrario. Art. 1941 Ley 26.994

Elementos de los conjuntos inmobiliarios: Son elementos caractersticos de


estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas,
estado de indivisin forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes,
reglamento por el que se establecen rganos de funcionamiento, limitaciones y
restricciones a los derechos particulares y rgimen disciplinario, obligacin de
contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personera jurdica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y
sectores comunes y privativos, as como las facultades que sobre ellas se tienen,
son interdependientes y conforman un todo no escindible. Art. 2074 Ley 26.994

Elementos del Derecho individual: Todo derecho subjetivo contiene tres ele-
mentos a saber: a) el sujeto, a quien el ordenamiento jurdico otorga el poder o
facultada; b) el objeto del derecho que puede ser una persona o una cosa, sea
que pueda exigir determinado comportamiento o ejercer sus facultades en forma
directa y c) la causa del derecho, es el hecho o acto jurdico que le ha dado
nacimiento.

Estructura de la ley 17801: La estructura de la ley 17.801 contiene XI captu-


los en total y se conforman de la siguiente manera: Capitulo I: Registro de la
Propiedad Inmueble. Objeto. Documentos Registrales (arts. 1 a 3 bis). Capitulo
II: De la inscripcin. Plazos. Procedimientos y efectos (arts. 4 a 9). Capitulo III:
Matriculacin. Procedimientos (arts. 10 a 14). Capitulo IV: Tracto sucesivo. Prio-
ridad. Efectos (arts. 15 a 20). Captulo V: Publicidad Registral. Certificaciones e
informes (arts. 21 a 29). Captulo VI: Registro de anotaciones personales (arts.
30 a 32). Capitulo VII: Inscripciones y anotaciones provisionales, preventivas y
notas aclaratorias (art. 33). Capitulo VIII: Rectificacin de asientos (arts. 34-35).
Capitulo IX: Cancelacin de inscripciones y anotaciones (arts. 36-37). Capitulo
X: De la organizacin de los registros (arts. 38 a 41). Capitulo XI: Disposiciones
complementarias y transitorias (arts. 42 a 45)

Exclusividad del dominio: El dominio es exclusivo y no puede tener ms de un


titular. Quien adquiere la cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla por
otro, si no es por lo que falta al ttulo. Art. 1943 Ley 26.994

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 186


Extincin de la hipoteca: Siendo la hipoteca un derecho real accesorio de una
obligacin principal, no puede subsistir si la obligacin se extingue por cual-
quiera de los modos previstos en la ley. Adems se extingue por renuncia, reso-
lucin o revocacin del dominio del constituyente, remate judicial del inmueble
por otro acreedor y por confusin.

Extensin del dominio: El dominio de una cosa comprende los objetos que
forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble
se extiende al subsuelo y al espacio areo, en la medida en que su aprovecha-
miento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las cons-
trucciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su
dueo, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y
superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo
el dueo del inmueble, si no se prueba lo contrario. Art. 1945 Ley 26.994

Fuga registral: La medida cautelar embargo, litis, etc.- ingresa con anterio-
ridad al certificado registral y no es informado en este ltimo. La existencia de
un embargo sobre el inmueble, anotado en el Registro de la Propiedad, pero
omitido en el certificado en virtud del cual actu el escribano al autorizar la escri-
tura, no obstaculiza la inscripcin del acto. La situacin jurdica registral no
publicitada a travs de las certificaciones es inoponible al tercero que negoci
atenindose a sus constancias y que, de haber mediado una certificacin veraz
seguramente no se hubiera hecho, ya que la adquisicin efectuada se habra
visto postergada por un derecho real, personal o por una medida cautelar pre-
viamente inscripta. Una vez expedido el certificado existe una va extraregistral
para colocar al tercer adquirente en la situacin de mala fe cual es la notificacin
de la medida al adquirente y al funcionario autorizante del acto, con orden de
exhibicin del protocolo a efectos de verificar si el acto ha sido otorgado o no.
Si bien esta notificacin no destruye el bloqueo, hace responsable a las partes
por el acto que los vincula.

Hipoteca: La hipoteca es el derecho real de garanta que recae sobre uno o


ms inmuebles individualizados que continan en poder del constituyente y que
otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de perse-
cucin y preferencia para cobrar sobre su producido el crdito garantizado. Art.
2205 Ley 26.994

Inexactitud registral: Es el desacuerdo que existe en orden a los documentos


susceptibles de inscripcin entre la realidad registral y la realidad jurdica extra-
registral o material.

Inmuebles por su naturaleza: Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las


cosas incorporadas a l de una manera orgnica y las que se encuentran bajo el
suelo sin el hecho del hombre. Art. 225 ley 26.994

Inmuebles por accesin: Son inmuebles por accesin las cosas muebles que
se encuentran inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo, con carcter perdu-
rable. En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden
ser objeto de un derecho separado sin la voluntad del propietario. No se consi-
deran inmuebles por accesin las cosas afectadas a la explotacin del inmueble
o a la actividad del propietario. Art. 226 ley 26.994

Inscripciones: supone la representacin en el documento de un derecho real


sobre inmuebles, o sea es un acto sustancial, un acto autnomo. Es perdurable
y presume confeccin de una matrcula.

Es la toma de razn que se practica en el asiento como consecuencia de la


presentacin de un documento que contiene un acto dispositivo, transmisivo o

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 187


constitutivo, declarativo, aclaratorio, o extintivo de un derecho real. MARIANI de
VIDAL, M. ABELLA, A. DERECHOS REALES EN EL CODIGO CIVIL Y COMER-
CIAL, Edit. Zavalia. Bs.As. 2016. Tomo 2 p. 412.

Jus Persequendi: El titular de un derecho real goza del jus persequendi como
una de las caractersticas de su derecho, en virtud del cual puede perseguir la
cosa cualquiera sea la persona que la tenga bajo su poder.

Jus Possessionis: Tiene slo la posesin. Puede tener la posesin an sin dere-
cho, como en el caso del poseedor ilegtimo. La posesin por s misma genera
los derechos de la posesin. El propietario que tiene ttulo y se le ha hecho
tradicin de la cosa rene ambos jus tanto el possidendi como el possessionis.

Jus Possidendi: Tiene slo un derecho a la posesin. Es quien tiene nicamente


un ttulo vlido, pero no ha logrado el modo, no tiene la posesin y, consiguiente-
mente, carece de derecho de poseer. Debe recurrir a las vas legales para exigir
el cumplimiento de la tradicin que le es debida, esto es, el modo suficiente.

Justo ttulo: El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el que tiene por
finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesin, reves-
tido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o
no est legitimado al efecto. La buena fe requerida en la relacin posesoria con-
siste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Cuando
se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la docu-
mentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de
verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial. Art. 1902
Ley 26.994

Matriculacin: Importa asignar a cada inmueble un folio especial en el que se


individualiza con precisin el inmueble, fijndole una caracterstica de ordena-
miento que luego servir para designarlo. En esa matricula o folio real se registran
todas las modificaciones en el estado del dominio u otros derechos reales, as
como los embargos y otras medidas cautelares. La VI Reunin Nacional de Direc-
tores del Registro de la Propiedad, celebrada en Mendoza en 1966, defini as
la matriculacin: es el procedimiento que tomando como base una inscripcin
de dominio, tiene por objeto el ingreso de un inmueble a un Registro, abriendo
folio, donde se le determina y se le da una caracterstica de ordenamiento, que
mientras no se presente otro documento pblico que modifique dicha determina-
cin, permanecer inalterable (citado en FALBO, El Registro de la Propiedad, en
Curso de Derecho registral inmobiliario, p. 220).

Modalidades de la superficie: El superficiario puede realizar construcciones,


plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble
ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. Tambin puede
constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya
existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas modalidades, el
derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
Art. 2115 Ley 26.994

Numerus clausus o Nmero cerrado: La regulacin de los derechos reales


en cuanto a sus elementos, contenido, adquisicin, constitucin, modificacin,
transmisin, duracin y extincin es establecida slo por la ley. Es nula la confi-
guracin de un derecho real no previsto en la ley, o la modificacin de su estruc-
tura. Art. 1884 Ley 26.994

Objeto de los derechos reales: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o


una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 188


parte indivisa. El objeto tambin puede consistir en un bien taxativamente sea-
lado por la ley. Art. 1883 Ley 26.994

Oponibilidad erga omnes: Significa que pueden hacerse valer frente a todos
o lo que es igual contra todos los integrantes de la comunidad; tienen eficacia
contra cualquiera. Los derechos reales son absolutos y por lo tanto oponibles
erga omnes.

Perpetuidad del dominio: El dominio es perpetuo. No tiene lmite en el tiempo


y subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueo
no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que ste adquiera el dominio
por prescripcin adquisitiva. Art. 1942 Ley 26.994

Posesin de mala fe: La mala fe se presume en los siguientes casos: a) cuando


el ttulo es de nulidad manifiesta; b) cuando se adquiere de persona que habi-
tualmente no hace tradicin de esa clase de cosas y carece de medios para
adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado marcado o sealado, si el diseo fue
registrado por otra persona. Art. 1919 Ley 26.994

Posesin de buena fe: El sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no


conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error
de hecho esencial y excusable est persuadido de su legitimidad. Art. 1918 Ley
26.994

Principio de autenticidad: De acuerdo con este principio solamente pueden


inscribirse en el registro, aquellos documentos que revistan carcter de autn-
ticos, vale decir, que hagan fe por s mismos y que sirvan inmediatamente de
ttulo, al dominio, al derecho real o asiento practicable (art. 3, ley 17801).

Principio de inscripcin: Todo documento por el que se constituya, trans-


mita, declare, modifique o extinga derechos reales sobre inmuebles, debe ser
inscripto para su publicidad y oponibilidad a terceros. Este principio tiene un
doble acepcin: a) Deben inscribirse en el Registro todos los documentos por
los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos
reales sobre inmuebles y los que dispongan embargos, inhibiciones y dems
providencias cautelares; b) Estos documentos son oponibles a los terceros, slo
desde la registracin. En nuestro sistema legal la inscripcin no es constitutiva
de derechos reales, sino simplemente declarativa. As lo establece el art. 20 de
la ley 17.801, las escrituras no registradas producen plenos efectos respecto de
las partes intervinientes, sus herederos y los que han intervenido, en la formu-
lacin del documento, como el funcionario autorizante y los testigos; pero no es
oponible a terceros. El deber de diligencia requiere: a) el estudio de los ttulos
antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y c) el conocimiento del
estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de la realidad posesoria rige
respecto de los derechos reales que se integran con la posesin.

Principio de la especialidad: Es necesaria una perfecta determinacin del


inmueble a los efectos de lograr una buena correlacin de los ttulos y un enca-
denamiento perfecto de los distintos adquirentes dominiales. Requiere que la
cosa sobre la cual recae la inscripcin est determinada con toda precisin.
Nuestra ley exige que el asiento se redacte sobre la base de breves notas que
indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y
linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa indi-
vidualizacin (art. 12). De acuerdo con el sistema del folio real implantado por
la ley 17801, la matriculacin se efectuar destinando a cada inmueble un folio
especial en el que el inmueble estar perfectamente individualizado.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 189


Principio de legalidad: El principio de legalidad impone que los ttulos que
pretendan su inscripcin en el Registro de la Propiedad sean sometidos a un
previo examen, verificacin o calificacin, a fin de que en los libros hipotecarios
solamente tengan acceso ttulos vlidos o perfectos (concepto dado por Roca
Sastre). Se encuentran sujetos a calificacin: a) Aspectos formales: aquellos que
resultaren de la legislacin de fondo y, en especial, de los Cdigos Procesales, y
de la legislacin registral; b) Cumplimiento de los principios de rogacin, priori-
dad, especialidad (en cuanto al derecho, sujetos e inmuebles) y tracto sucesivo;
c) Confrontacin de los asientos registrales antecedentes. Principio de legali-
dad respecto de documentos de origen judicial: El registrador no puede avanzar
sobre el contenido ni el fundamento de la decisin judicial. El imperio del juez es
absoluto sobre el contenido de la sentencia, cualquier intromisin del registrador
por va de calificacin es arrogarse facultades que corresponden a los magistra-
dos, en detrimento de la cosa juzgada. Le est vedado al registrador el control
de los fundamentos que tuvo en cuenta el juez para decretar la anotacin. En
consecuencia, no son aspectos calificables: a) El contenido de la sentencia; b)
La congruencia del mandato con el procedimiento en que se dict.

Principio de legitimacin: Se entiende que toda informacin publicitada por el


registro es fidedigna y legtima a los efectos de resguardar la seguridad jurdica.
El registro da fe de la inscripcin registral, pero slo de los aspectos extrnsecos,
no los intrnsecos del documento por aquello de que la registracin es no con-
validante y declarativa.

Principio de prioridad: Significa que una inscripcin anterior tiene prioridad


sobre una posterior, y que inscripto y anotado un documento, no podr regis-
trarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo
que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo
de vigencia de las certificaciones a que se refieren los arts. 22 y concordantes
(arts. 17 y siguientes, ley 17801). La prioridad de distintas anotaciones o inscrip-
ciones respecto de un mismo inmueble se determinar por la fecha y el nmero
de presentacin asignado a los documentos en el registro.

Principio de rogacin: A los efectos de que se produzca una modificacin en


los asientos registrales, debe mediar una solicitud a tal efecto. Significa que las
anotaciones o inscripciones en el registro deben ser siempre hechas a pedido de
parte interesada; quedan excluidas, por consiguiente, las inscripciones o cance-
laciones de oficio. Est consagrado por el art. 6, ley 17801.

Principio de tracto sucesivo: Este principio consiste en que las sucesivas ins-
cripciones sobre un mismo inmueble deben estar encadenadas entre s, de tal
manera que cada nueva inscripcin se sustente en la otra anterior, que es su
antecedente legtimo y necesario. Este principio ha sido expresamente consa-
grado en los arts. 14 y siguientes de la ley 17801.

Principio de tracto abreviado: Constituye una modalidad del principio anterior y


no una excepcin como alguna doctrina sostiene. Hay cuatro supuestos, y entre
ellos: La instrumentacin de escrituras simultneas como consecuencia de la
realizacin de ms de un acto jurdico en forma conjunta.

Principios Registrales: Son una especie de ideas-fuerza, que inspiran a la ley,


no suelen estar enunciados en la misma como tales, y han sido desprendidos
por el esfuerzo de la doctrina, que interpretando la normativa registral nos dice
que esos preceptos consagran tal o cual principio. Lpez de Zavalia propone
el siguiente concepto: son la versin sinttica y abreviada de las normas ms
generales que, en su armnica conjuncin, dan fisonoma propia a cada uno de
los rdenes jurdicos puestos en trminos de comparacin. Y manifiesta que en

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 190


cuanto a la utilidad de los principios, su determinacin es la consecuencia lgica
del modo continental de enfocar los problemas jurdicos, siempre en bsqueda
de reglas generales. Dentro de una ley que ya, en s, es general en cada una
de sus normas, se buscan los principios como las reglas ms generales que
dominan a todas las dems. Sirven para comprender al orden jurdico que se
examina, como un sistema que sigue una determinada orientacin. Permiten
dar una descripcin sinttica de un determinado orden jurdico que facilita la
comparacin con otros rdenes jurdicos en las variantes fundamentales que los
rdenes comparados pueden presentar.

Propiedad Horizontal: La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce


sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y dis-
posicin material y jurdica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes
comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Ttulo y el
respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble
as como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y con-
forman un todo no escindible. Art. 2037 Ley 26.994

Prrrogas: Son extensiones establecidas por ley para producir efectos de


manera autorizada o por peticin de parte, toda vez que conducen o producen
una extensin en el trmino o en el proceso inscriptorio fijado por la ley 17.801
en 180 das.

Publicidad posesoria: Es tambin llamada publicidad material y hace referencia


a la posesin, cuando a travs de ella los terceros interesados hayan conocido
o podido conocer la realidad extraregistral. El deber de diligencia requiere: a)
el estudio de los ttulos antecedentes, b) el estudio de los asientos registrales y
c) el conocimiento del estado posesorio del inmueble. Este conocimiento de
la realidad posesoria rige respecto de los derechos reales que se integran con
la posesin.

Publicidad Registral: Los asientos registrales son publicitados por distintos


medios: a) certificados, b) informes, c) copias y d) consulta personal de los
asientos. La consulta directa puede ser suplida por la consulta informtica, res-
guardando de tal manera, las matrices que representan el soporte papel.

Registro no convalidante: un registro es no convalidante cuando no subsana


los defectos que padecen los ttulos nulos, ni siquiera en relacin con terceros.
El registro inmobiliario argentino tampoco reconoce el principio de la fe pblica
registral que otorga la presuncin absoluta de exactitud de lo registrado en
favor de determinados terceros.

Servidumbre forzosa: Nadie puede imponer la constitucin de una servidum-


bre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurdica de hacerlo,
caso en el cual se denomina forzosa. Son servidumbres forzosas y reales la
servidumbre de trnsito a favor de un inmueble sin comunicacin suficiente con
la va pblica, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotacin
econmica establecida en el inmueble dominante, o para la poblacin, y la de
recibir agua extrada o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio
grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterrneamente o en
caeras. Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnizacin con el del
fundo dominante, o con la autoridad local si est involucrada la poblacin, se
la debe fijar judicialmente. La accin para reclamar una servidumbre forzosa es
imprescriptible. Art. 2166 Ley 26.994

Servidumbre: La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos


inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 191


sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo. Art. 2162
Ley 26.994

Sistemas Registrales: Ciertos autores manifiestan su disconformidad en clasi-


ficar los sistemas registrales, aceptndolo slo desde el punto de vista de aten-
der las siguientes variantes tipificantes. Debe observarse, igualmente, que existe
cierto paralelismo entre las caractersticas de los distintos sistemas. a) Si se toma
como base de registracin la persona estaremos frente a un registro personal, tal
el caso del registro civil. Si el objeto de registracin es la cosa estaremos frente
a un registro real, tal como lo determina la ley 17801 en materia de inmuebles
o el dto.ley 6582/58 en materia de automotores. b) Si el criterio de clasificacin
atiende los efectos o aportes de la registracin, tendremos registros declarativos
y registros constitutivos. La distincin entre inscripciones declarativas y consti-
tutivas, se halla vinculada al alcance que corresponde atribuir a la inscripcin en
lo relativo a la constitucin, transmisin, modificacin y extincin de los dere-
chos reales. Es constitutiva cuando el Registro interviene como factor o elemento
necesario para que tal mutacin se produzca. De este modo, la modificacin
jurdico real surge con la inscripcin. Es la establecida en el rgimen jurdico de
los automotores (dto.ley 6582/58) y de los equinos pura sangre de carrera (ley
20378). En el sistema alemn la inscripcin es un acto creador de derechos;
el acto de transmisin no est concludo si no se inscribe. En el sistema aus-
traliano o Torrens la matriculacin o inmatriculacin se inicia con una solicitud
del propietario de incorporarse al sistema. El registro realiza un pormenorizado
anlisis de los ttulos correspondientes a esa propiedad, as como tambin de
la configuracin fsica del bien, es decir que el anlisis es jurdico y fsico. Si no
hay objecin, y previa posibilidad de que terceros formulen oposicin al pedido
de inmatriculacin, el registro dicta una resolucin disponindola y emitiendo el
segundo elemento fundamental del sistema que es llamado certificado de ttulo.
ste se emite por duplicado, el original queda en el registro y constituye el folio
registral y el duplicado es entregado al propietario y constituye su ttulo de pro-
piedad. El texto de los arts. 2505, 3135 del Cd. Civ. y arts. 2 y 20 de la ley 17801,
dejan en claro el carcter meramente declarativo de la registracin en materia
inmobiliaria. La inscripcin registral es a los efectos de su oponibilidad frente
a terceros interesados. La dinmica real se produce fuera del registro. ste no
es condicin necesaria en modo alguno para la eficacia y solamente agrega un
plus o complemento, de lo que resulta que es declarativa. Difunde, expande o
anoticia lo que ya estaba en la realidad extraregistral; sumndole oponibilidad;
no dejamos de advertir la incidencia de esa oponibilidad en el plano de la patri-
monialidad de los derechos reales. c) A su vez los registros declarativos pueden
ser convalidantes o no convalidantes. Ser convalidante cuando al registrarse
el ttulo que ingresa se subsanan ciertos defectos que lo pueden afectan segn
la leyes. El sistema espaol es convalidante. El art. 4 de la ley 17801 establece
el carcter no convalidante del sistema registral argentino. Los sistemas regis-
trales no convalidantes son, generalmente, precluyentes. En tal caso el registro
recibe el derecho real o el ttulo constitutivo, bajo la regla primero en el tiempo
primero en el derecho. El registro le asigna un lugar conforme al orden de lle-
gada. Ello genera preferencias, teniendo en cuenta el ingreso del documento
(art 2 ley 17.801). Es la llamada fuerza negativa de la publicidad, segn la cual
el documento inscripto queda protegido frente al no inscripto o al que se ins-
cribe despus. Tengamos en cuenta que la reforma ha posibilitado la reserva
de rango hipotecario art. 3135 del C.C. -; concesin normativa con incidencia
en la prioridad registral. d) Si el criterio de clasificacin es fijado en la tcnica de
registracin los registros sern de inscripcin o transcripcin. Claro ejemplo de
un registro de transcripcin es el sistema francs. El registro transcribe copia- la
constitucin y/o transmisin de derechos reales sobre inmuebles; siendo sta
requisito de oponibilidad. En la tcnica de inscripcin, el registrador procede a

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extractar de los documentos presentados las notas predominantes y configura-
tivas del asiento. La ley 17801 establece la tcnica de inscripcin.

Superficie: El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se


constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso,
goce y disposicin material y jurdica del derecho de plantar, forestar o construir,
o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo,
segn las modalidades de su ejercicio y plazo de duracin establecidos en el
ttulo suficiente para su constitucin y dentro de lo previsto en este Ttulo y las
leyes especiales. Art. 2114 Ley 26.994

Tcnicas de registracin: Es conveniente hablar de registracin a los efectos


de incluir tanto las inscripciones como las anotaciones. La registracin, segn
los distintos casos, puede llevarse a cabo por a) inscripcin, b) transcripcin
o c) enlegajamiento. Se efecta por inscripcin cuando la oficina del registro
recibe el documento y realiza un extracto de l, de su contenido, los datos prin-
cipales, y los vuelca en el asiento. Consiste en breves notas que se asientan
en la matricula. Es la establecida en la ley 17.801. Se habla, en cambio, de
transcripcin cuando la oficina no extracta sino copia. Por otra parte, esa trans-
cripcin puede ser total o parcial, de una parte seleccionada del instrumento. Se
compila en tomos debidamente foliados y orden cronolgico, formndose aparte
los ndices. En el sistema francs se transcriben copian- los documentos que
ingresan al registro para su oponibilidad. Hay enlegajamiento, cuando la oficina
recibe directamente el documento y lo guarda archivado. Es la utilizada en el
registro nacional de propiedad del automotor. Tambin guarda semejanza con
la registracin cronolgica asignada a la propiedad.

Tercero registral: El tercero registral es quien ha obtenido colocacin registral


y para quien en el derecho no ha operado mutacin si sta no est registrada.
Para Adrogu los terceros a quienes se refiere el art. 2505 son aquellos que l
llama terceros latinos, que sobre la base de la presuncin de integridad que
resulta del citado precepto por inoponibilidad de lo no inscripto, hacen prevale-
cer su situacin jurdico real frente a otra no inscripta, bajo estas condiciones:
a) hayan obtenido emplazamiento registral, b) ser terceros frente a los no ins-
criptos y c) de buena fe.

Terceros tutelados: En la normativa nacional ley 17.801- son terceros tutelados


todo aquel que tenga un inters legtimo, respecto del inmueble, vgr. el adquir-
ente del inmueble, el acreedor hipotecario, el acreedor embargante, el acreedor
inhibiente, la masa de acreedores, etc. El tercero interesado slo puede invocar
la inoponibilidad del ttulo no inscripto si tiene buena fe. A los efectos de la
buena fe confiere gran relevancia la publicidad material de la posesin. Slo
habr buena fe en el tercero cuando desconoce por una circunstancia de hecho,
no imputable a l, la existencia del ttulo o de un mejor derecho no inscripto.

Terceros interesados de buena fe: Art. 1893 CCyC Inoponibilidad. La adquisi-


cin o transmisin de derechos reales constituidos de conformidad a las dispo-
siciones de este Cdigo no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la posesin, segn


el caso.

Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la registracin es presu-


puesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. Libro IV
Ttulo I Capitulo 2.

EDUBP | NOTARIADO | Derecho Registral I - pag. 193


No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos,
ni aquellos que conocan o deban conocer la existencia del ttulo del derecho
real.

..Siguiendo a Dez-Picazo puede sostenerse que la publicidad jurdica puede


tener grados diversos. Una primera equivale a mero anuncio o noticia. Por
ejemplo, para nuestro derecho las publicaciones mandadas por el art. 1857 del
Cdigo, ante la sustraccin, prdida o destruccin de ttulos valores en serie.
Luego existe una publicidad cualificada de segundo grado cuando la constancia
de un acto se convierte en el nico medio posible de prueba del mismo. As el art.
2222 del Cdigo establece que La prenda no es oponible a terceros si no consta
por instrumento pblico o privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuanta del
crdito. La de tercer grado es una publicidad legitimadora que es cuando la
publicidad se hace equivaler para los terceros de buena fe a la realidad jurdica.
sta es la publicidad posesoria y la publicidad registral meramente declarativa,
donde aadimos que las exigencias para configurar la buena fe pueden ser ms
o menos rigurosas. En el caso de nuestro derecho la buena fe exige un actuar
sumamente diligente, que como veremos, no se contenta con lo meramente ins-
cripto e informado por el registro, ni puede afirmarse en nuestro derecho que la
publicidad, y menos la sola registral, equivale a realidad. La publicidad de cuarto
grado, es la constitutiva cuando la publicidad es esencial para el propio naci-
miento del derecho. ALTERINI, Jorge H. Director general. ALTERINi, Ignacio
E.Coordinador. Director del tomo y autor de las glosas Prof. COSSARI Nelson
G. A. CDIGO CIVIL Y COMERCIAL Comentado-Tomo IX Edit. La ley. Bs.As. 2015
p. 102/103

Tiempo compartido: Se considera que existe tiempo compartido si uno o ms


bienes estn afectados a su uso peridico y por turnos, para alojamiento, hos-
pedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones
compatibles con su destino. Art. 2087 Ley 26.994

Tipos de prrrogas: 1) Primera Prorroga Legal (Art. 10 Ley 5771): cuando


el registro insumiera en la primera calificacin ms de 30 das se le otorgar
una prrroga, igual al plazo excedido en 30 das. Debe otorgarse de oficio.
2) Segunda Prorroga Legal (Art. 11 Ley 5771): cuando el registro realice una
nueva observacin dentro de los ltimos 15 das del plazo inscriptorio que es de
180 das, se le otorgaran 15 das ms.

Transmisibilidad de los derechos reales: Todos los derechos reales son trans-
misibles, excepto disposicin legal en contrario. Art. 1906 Ley 26.994

Unidad funcional: El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad


funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios sus-
ceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan inde-
pendencia funcional, y comunicacin con la va pblica, directamente o por un
pasaje comn. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa
del terreno, de las cosas y partes de uso comn del inmueble o indispensables
para mantener su seguridad, y puede abarcar una o ms unidades complemen-
tarias destinadas a servirla. Art. 2039 Ley 26.994

Uso: El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena,
su parte material o indivisa, en la extensin y con los lmites establecidos en el
ttulo, sin alterar su sustancia. Si el ttulo no establece la extensin del uso y goce
se entiende que se constituye un usufructo. El derecho real de uso slo puede
constituirse a favor de persona humana. Art. 2154 Ley 26.994

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Usufructo: Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurdicamente
de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteracin de la sustancia, si es
una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un
derecho, cuando se lo menoscaba. Art. 2129 Ley 26.994

e v a l uac in

La versin impresa no incluye la actividad obligatoria. La misma se


encuentra disponible directamente en plataforma.

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