DERECHO S REAL E S. LA PRO PIED AD .

O BJ ET I VO P AR T I CUL AR : A l c onc l u ir es t a p art e d el c u rs o , e l al um no : Ex p lic ar e l

c onc e pt o y f u nd am en t o d e l a pr op i ed a d; as i m ism o d es c r i bir e n q ue c ons is te la
pro p i ed a d c i v il y la Pr et or ia , e i gu a lm ent e s u f orm a d e a dq u is ic i n y pro t ec c i n
j ur d ic a .

7. 1 Co nc ep to y f un d am ent o.
7. 2 Pr op i e da d c i v i l y P r et o r i a.
7. 3 A dq u is ic i n d e l a pr op i ed a d y s u p ro tec c i n j ur d ic a .

La Propiedad en el Derecho Romano.

Definicin:

El trmino propiedad proviene del vocablo latino propietas,

derivado, a su vez, de proprium, o sea, lo que pertenece a una
persona o es propia de ella, locucin que viene de la raz prope,
que significa cerca, con lo que quiere anotar cierta unidad o
adherencias no fsicas sino moral de las cosas o la persona.

Los romanos carecieron, en las etapas iniciales de su historia

jurdica, de la palabra adecuada para expresar la idea
abstracta del derecho de propiedad. Durante la poca de
Cicern se utiliz el vocablo mancipium, a fin de designar la
propiedad romana y, posteriormente, los trminos dominium,
dominium legitimum y propietas fueron usados en igual
sentido. La propiedad, que no era legitimada por el derecho
civil, se expresaba con los vocablos in boni esse o in bonis
haberes. De all surgi la denominacin dominium bonitarium,
opuesta al dominium quiritariumque haca referencia a la
propiedad amparada por el derecho civil.

De los conceptos anteriores, se desprende la decisin que, en

forma explcita, hace la doctrina romanista de la propiedad
reconocida por el derecho civil, denominada dominio quiritario
y de la propiedad permitida por el derecho pretoriano, llamada
dominio o propiedad bonitaria.
La propiedad es definida por Accaras, como aquello en virtud
de lo cual las ventajas que puede procurar una cosa corporal
son atribuidas totalmente a una persona determinada.

Girard la concibe como el derecho real por excelencia, el ms

conocido y antiguo de lodos los derechos reales o el dominio
completo o exclusivo que ejerce una persona sobre una cosa
corporal (plena in res potestas).

Por lo tanto:

a) La propiedad es el seoro ms general que existe sobre la

cosa.

b) La propiedad procura ventajas a su titular, quien, no slo

usa y goza la cosa, sino que abusa y dispone de ella a
voluntad, por estar sometida, exclusivamente, a su poder.

c) EI seoro no requiere que el titular del derecho est en

contacto inmediato y permanente con la cosa, sino que es
suficiente la posibilidad de ejercerlo libremente, con lo cual
dicho derecho conserva toda su plenitud.

d) El derecho de propiedad se ejerce sobre una cosa corprea

o tangible. No tiene validez en relacin con las cosas
incorporales, pues stas no pueden entregarse, poseerse o
constituir dominio. Slo son susceptibles de cuasi-posesin,
cuasi-tradition y cuasi dominio, aun cuando ellas forman parte
del patrimonio.

Sin embargo, el derecho justinianeo permiti la propiedad,

tambin de las cosas incorporales, en razn, justamente, de
su susceptibilidad de cuasi-posesin o cuasi-tradition, los
cuales eran medios de trasmisin de derechos.
e) La propiedad es un derecho. Esto significa, que al titular del
derecho de propiedad le asiste un ttulo jurdico. Este es
el fenmeno concreto en el cual descansa y se legitima el
derecho y el cual invoca el titular cuando, por perturbacin
o despojo, se le lesiona en su derecho.

f) La propiedad es el derecho real por excelencia. Es un vnculo

directo entre el sujeto y el objeto. Se ejercita sin consideracin
a personas determinadas. La sociedad debe respetar el
ejercicio legtimo de ese derecho, por lo que todos los
miembros de la sociedad, sin excepcin, estn obligados a
abstenerse de perturbarlo. Es considerado el derecho real
porexcelencia por cuanto todos los dems derechos reales se
subordinan a l.

g) La propiedad es, de los derechos reales, el ms antiguo y

conocido.

h) EI derecho de propiedad se defiende, con la actio

reivindicatio (accin reivindicatoria) o accin real, que permite
al propietario perseguir y exigir la cosa, de manos de quien se
encuentre.

Finalmente, se podra definir la propiedad como el derecho real

de usar, gozar y disponer de las cosas, de las cuales se es
propietario, sujeto a las restricciones impuestas por la ley y
defendible por la accin reivindicatoria.

Evolucin Histrica:

En los primeros tiempos de Roma la nica propiedad conocida

era la propiedad quiritaria que se le denominaba dominium ex
iure quiritium, por estar sancionada por el derecho civil,
requirindose para ser propietario:

1) Que se tratara de una cosa mancipi;

2) Que el propietario fuera ciudadano romano; y,

3) Que el dominio se hubiera adquirido por mancipatio o por

in iure cessio.

Pero, en una poca indeterminada se opera una evolucin en

el rgimen de la propiedad. En efecto, en la poca anterior la
tradicin, o sea la entrega de la cosa, de manos del
propietario a un tercero, no importaba la traslacin de la
propiedad; pues, el adquirente slo reciba la posesin de la
cosa y el enajenante conservaba la propiedad quiritaria de la
cosa hasta tanto aquel la adquiriese por usucapin; para lo
cual era necesario, que hubiera estado poseyendo esa cosa
durante un ao si se trataba de una cosa mueble o durante
dos aos si se trataba de un inmueble; pero, mientras
transcurra ese lapso ocurra lo siguiente:

a) Que el vendedor continuaba siendo propietario quiritario de

la cosa; y,

b) Que el comprador era slo propietario bonitario, reconocido

por el derecho natural.

Paulatinamente el pretor, en defensa de este poseedor, fue

acordando prerrogativas para beneficiar al adquirente,
semejantes a las que el derecho de propiedad confera a su
titular; y as le concedi:

1) La llamada accin publiciana, para cuando el propietario

quiritario le arrebatara la posesin de la cosa trasmitida pudiera
recuperarla ejerciendo esta accin, que es parecida en sus
efectos a la accin reivindicatoria concedida por el derecho
civil al propietario quiritario.

2) La exceptio doli, pues como los frutos de la cosa

pertenecan al propietario bonitario, puede oponer esta
excepcin al enajenante en caso de que ste pretenda la
propiedad de estos frutos.

3) La exceptio rei venditae ettraditae, para el caso en que el

vendedor pretenda, haciendo valer su ttulo que le otorga el
derecho civil, ejercer la accin reivindicatoria; en cuyo caso,
el adquirente, puede oponerle esta excepcin, paralizando as
la accin reivindicatoria del propietario quiritario.

EI rgimen de la propiedad bonitaria al principio se aplic slo

a las cosas mancipi, pero luego el pretor la concedi en
numerosas ocasiones en que el derecho quiritario negaba a
ciertas personas el dominio quiritario no obstante lo equitativo
de sus pretensiones; citndose entre estos casos el del
bonorum possessor, o sea el heredero segn el derecho
pretoriano, que tiene los bienes obtenidos inbonis en tanto
que el heredero segn el derecho civil, los tiene segn el
derecho quiritario; y, segundo el bonorum emptor, o sea el
comprador del patrimonio de un insolvente, que adquiere este
patrimonio in bonis, en tanto que el insolvente conserva el
dominio segn el derecho quiritario.

Limitaciones a la Propiedad:

Se seal al definir la propiedad, que el propietario est sujeto

a ciertas y determinadas restricciones. Algunas de estas
limitaciones se especificaron por razn de la moralidad o del
inters pblico; otras por la vecindad y, finalmente, por la
copropiedad, el condominio o la propiedad mltiple.

ALVARO DORS, en su obra Elementos de Derecho Privado

Romano, se refiere a ella, en forma explcita, cuando dice:
Limitaciones por inters pblico o moralidad:

a) paso obligado por una finca privada cuando la va pblica

contigua se ha hecho intransitable, o para dar acceso a un ro
pblico, o para hacer posible el uso pblico de sus orillas. As
tambin deben de reparar la va pblica contigua;

b) prohibicin de enterrar, incinerar, o inhumar en fundos que

se hallan dentro de la ciudad;

c) prohibicin de demoler sin permiso oficial los edificios

urbanos y, sobre todo en Constantinopla, en poca tarda, el
deber de mantener y construir en determinada forma
urbanstica;

d) en la legislacin tarda deben de tolerar que otra persona

explote una mina por ella descubierta mediante la
indemnizacin para el propietario del fundo consistente en 10%
del rendimiento (otro 10% es para el fisco);

e) expropiaciones forzosas para facilitar las obras pblicas,

mediando o no indemnizacin; un sistema general de
expropiacin forzosa no existe en el derecho romano en virtud
del imperium ms que de unos principios jurdicos; en
provincias, el principio de que todo el suelo es propiedad del
pueblo o del Cesar permita la expropiacin sin ninguna
violencia jurdica.

f) Por exigencias morales. Por exigencias morales la propiedad

se ver limitada en favor de los esclavos. Los propietarios que
entregaban sus esclavos a las fieras sin previo permiso del
magistrado, los que abandonaban a los esclavos viejos y
enfermos, los que maltrataban sin motivos justificados, como
poda ser el castigo de un crimen por ellos cometido, tales
propietarios podan ser expropiados por el imperio del
magistrado que proceda a la venta forzosa de los mismos
consistiendo la indemnizacin en el precio. Estas limitaciones
aparecieron como limitaciones morales al derecho del
propietario, pero acabaron por convertirse en verdaderas
limitaciones jurdicas.
JUSTINIANO concibe estas limitaciones como impuestas por
el inters pblico.

Limitaciones por vecindad:

En la Ley de las XII Tablas, se estableci un conjunto de

normas limitativas a fin de evitar o impedir los posibles
problemas que podan surgir entre los particulares propietarios
de fundos vecinos. Por esta razn, la propiedad por vecindad,
se restringi de acuerdo a las consideraciones siguientes:

a) El propietario de un fundo deba dejar entre el suyo y del

vecino un espacio libre de dos pies y medio, en caso de
edificio y de cinco pies, si se trataba de fundo para cultivo.
Mediante la utilizacin de la actio finium regundorum, podan
solicitar la determinacin de los lmites, para facilitar as la
circulacin de personas y animales.

b) EI propietario estaba obligado a aceptar los salientes de la

pared del vecino, orientados hacia su casa o su fundo, siempre
que las mismas no excedieran de medio pie.

c) El propietario que efectuara obras, que desviaran el curso

natural de las aguas, poda ser obligado a destruirlas, mediante
la utilizacin que el vecino afectado haca de la actio aquae
pluviae arcendae.

d) AI vecino se le permita cortar las ramas y talar los rboles

de otro, si se proyectaban sobre su edificio. Si aqul se opona,
el interesado estaba autorizado a utilizar el interdictum de
arboribus caedendis.

e) Se prohiban aquellas construcciones que obscurecan las

del vecino. Para ello se poda ejercer la actio nevi operis.

f) En caso de que el vecino de un edificio amenazara con ruina

al del propietario de ste, se ejerca la cautio damni infecti o
caucin por dao no efectuado, o sea, los que el edificio podra
ocasionar en caso de derrumbamiento, si el propietario se
negaba a repararlo. Para requerir la caucin, era suficiente la
simple posibilidad de amenaza de ruina. Esta limitacin fue
obra del derecho pretoriano y surgi como una imposicin del
pretor.

g) Un propietario tena la facultad de impedir que el vecino se

introdujera en su propiedad contra su voluntad. Se le
autorizaba al vecino la penetracin en la misma, en das
alternativos a los fines de recoger los frutos o bellotas de sus
propias plantas. En caso de negativa, poda hacer valer sus
derechos mediante el interdictum de glade-Iegenda.

Modos Originarios deAdquirir la Propiedad

Se entiende por adquisicin de la propiedad el modo de

convertirse en propietario de una cosa conforme al derecho.

La adquisicin de la propiedad puede tener lugar de las

siguientes Formas:

1) En forma originaria o derivada

La forma originaria, es el modo de adquirir la propiedad de

una cosa que no perteneca a nadie, sin que haya trasmisin
de propiedad de un propietario anterior al adquirente. Ejemplo,
lo que ocurre en la ocupacin.

En tanto que constituye un modo de adquisicin derivado

cuando se produce por transmisin de la propiedad, que hace
al adquirente, el anterior propietario.
El inters prctico de esta distincin radica en que el
adquirente derivado sufre las cargas reales, servidumbres
e hipotecas, que el propietario anterior hubiera constituido
sobre su cosa. En tanto que, el adquirente originario, adquiere
la cosa libre de toda carga o gravamen.

2) Adquisicin a ttulo universal y a ttulo particular

La adquisicin a ttulo universal es la que haca adquirir un

patrimonio ntegramente o una parte alcuota de l; por
ejemplo, la sucesin por parte del heredero; la adrogacin, por
parte del adrogante.

La adquisicin a ttulo particular, es la que hace entrar en el

patrimonio del adquirente una cosa determinada o un conjunto
de cosas determinadas.

El inters prctico de esta distincin radica,

en que el adquirente a ttulo universal est
obligado al pago de las deudas de la
persona a quien sucede;

En tanto que, el adquirente a ttulo

particular, no est obligado a pagar esas
deudas.

La adquisicin a ttulo universal es tambin llamada

adquisicin mortis causa, en cambio la adquisicin a ttulo
particular es llamada tambin inter vivos.

3) Del derecho civil y del derecho de gentes

Adquisiciones del derecho civil, eran los modos de adquirir

establecidos por el derecho civil romano, tales eran: la
mancipatio, la in iure cessio, la usucapio, la adiudicatio y la lex.
Adquisiciones del derecho de gentes, eran los modos de
adquirir establecidos por este derecho, entre los cuales se
pueden mencionar: la ocupacin, la tradicin, la prescripcin,
etc.

El inters prctico de la distincin de estas dos maneras de

adquirir radica, en que las adquisiciones del derecho civil no
podan emplearse sino por las personas que tuvieran el ius
commercium; en cambio las del derecho de gentes podan
emplearse por los peregrinos.

4) Convencionales y No Convencionales

Las adquisiciones convencionales, son aquellas que

resultaban de un acuerdo de voluntades entre el enajenante y
el adquirente, como ocurra por ejemplo: en la mancipatio, en
la in iurecessio, en la tradicin.

Las adquisiciones no convencionales, eran las que no

implicaban ningn acuerdo de voluntades, como ocurra por
ejemplo: en la ocupacin, en la usucapin, en la adjudicacin
y en la ley.

Occupatio

La occupatio u ocupacin, era un modo de adquirir la

propiedad del derecho de gentes, y consiste en tomar posesin
de una cosa que no pertenece a nadie, de una res nullius. La
adquisicin de la posesin y de la propiedad son
concomitantes.

Los requisitos para que tenga lugar la ocupacin son los

siguientes:

a) Que el sujeto sea capaz;

b) Que tome posesin de la cosa; y,

 c) Que la cosa no pertenezca a nadie.

Pueden ser adquiridas por ocupacin:

1) Las cosas que no han pertenecido nunca a nadie, por

ejemplo: la caza y la pesca.

2) Las res derelictae, o sea, aquellas cosas que han sido

abandonadas por su dueo, con la intencin de no seguir
siendo propietario de ellas.

3) Los animales salvajes, los peces y las aves, que pasan a ser
propiedad del primer ocupante, as sean tomados en fundo
propio o en fundo ajeno; pero el propietario del fundo ajeno
puede impedir al cazador o al pescador entrar en su fundo, y si
este viola esa prohibicin puede ser perseguido por la accin
de injuria.

4) Las cosas tomadas al enemigo. Las cosas muebles y los

cautivos, tomados individualmente por un soldado, le
pertenecan por ocupacin; pero, el botn tomado
colectivamente por la armada o los enemigos rendidos al
ejrcito o a la escuadra romana, pertenecan al Estado. Igual
ocurra con los inmuebles situados en los territorios
conquistados que no pueden ser objeto de ocupacin
individual, y por tanto pertenecan al estado romano.

5) Las piedras preciosas, las perlas y otras cosas que se hallen

sobre las riberas, pertenecen al descubridor, que es su primer
ocupante.

6) La isla nacida en el mar, aunque rara, pertenece al primer

ocupante.

Accessio
Hay accessio o accesin cuando una cosa se adhiere a
otra por obra natural o artificial para integrarse ambas en
un solo cuerpo. EI dueo de la cosa principal se hace
dueo de la cosa accesoria.

Si la unin puede deshacerse conservando la cosa accesoria

su originaria individualidad, determina slo una adquisicin
resoluble, pues al dueo de la cosa accesoria se le concede la
actio adexhibendum, para reclamar luego su cosa por la
reivindicatio.

En cambio, la unin orgnica, slida y duradera, lleva

aparejada una adquisicin irrevocable. Esto no significa que el
propietario de la cosa accesoria no deba ser indemnizado;
pero, para esto hay que ver si la conjuncin ha sido hecha por
el propietario de la cosa principal o por el propietario de la cosa
accesoria.

Si lo hizo el propietario de la cosa accesoria, ha obrado de

buena fe y tiene la posesin del todo, puede oponer la exceptio
doli a la rei vindicatio entablada por el propietario de la cosa
principal. Si lo hizo el propietario de la cosa principal, el
propietario de la cosa accesoria tiene la exceptio doli, si es l
quien posee el todo; y una accin in factum, si la posesin del
todo la tiene el propietario de la cosa principal.

La accesin presupone la adherencia verdadera de una cosa

ajena a una cosa propia, distinguiendo los romanistas tres
clases:

1) Accesin de una cosa mueble a otra cosa mueble, lo que

tiene lugar en los siguientes casos:

a) Ferruminatio, que es la unin inmediata de dos objetos del

mismo metal. EI dueo de la cosa principal se hace propietario
de la cosa accesoria, as por ejemplo: el dueo de la estatua
se hace propietario del brazo adherido a la misma. Distinta de
esta situacin es la ad plumbatio, o sea la unin de objetos
metlicos o no, de igual o diferente especie, mediante un tercer
elemento, plomo o estao. Como esta unin puede deshacerse
sin detrimento de las cosas, no da lugar a adquisicin
depropiedad; por lo que, luego de ejercida la accin ad
exhibendum para obtener la separacin, se entabla la actio rei
vindicatio.

b) Textura. Segn el derecho justinianeo, accede a la tela

ajena los hilos que se le incorporan por bordados o
entretejidos.

En la poca clsica, la textura no otorga una adquisicin

definitiva de los hilos; y el dueo de stos, tena la accin ad
exhibendum, segn opinaba el jurista Ulpiano.

c) Tintura. EI colorante accede al pao, por lo tanto el

propietario del pao se hace propietario de la nueva especie,
del pao teido.

d) Escritura. Lo escrito sobre pergamino u otro objeto ajeno

accede a ste, pues lo principal es la materia y no lo escrito
sobre ella, aun cuando sea una obra literaria, jurdica, o de otra
naturaleza.

e) Pintura. La pintura accede a la tabla, segn opinin del

jurista Paulo; en tanto que segn el jurista Gayo, es la tabla la
que accede a la pintura. Esta opinin de Gayo fue acogida por
Justiniano, quien deca que sera ridculo considerar accesoria
la obra de un granartista.

EI diferente tratamiento otorgado por los juristas a la obra

literaria y a la obra pictrica se encuentra en que la primera no
se unimisma con la materia (pergamino, papiro, etc.), en que
se plasma grficamente, mientras que la segunda se adhiere a
la materia (tabla,lienzo, etc.), para existir en ella y con ella.

2) Accesin de mueble a inmueble.

Pertenece al suelo todo lo que se une a I. Tal principio origina

la accesin en los siguientes casos:

a) Siembra. Accede a la tierra la semilla ajena que en ella es

sembrada.

b) Plantacin. EI propietario de la tierra adquiere lo plantado

en ella siempre que eche races. La adquisicin es definitiva
aunque la planta sea arrancada despus.

c) Edificacin. Los edificios u otras construcciones

pertenecen en su totalidad al propietario del suelo.

La propiedad sobre la obra completa, sobre el todo, no significa

adquisicin de la propiedad de los materiales; pues el dueo
de stos conserva su derecho, slo que no puede hacerlo valer
mientras dure la conjuncin.

La Ley de las XII Tablas prohbe la rei vindicatio del madero o

viga unida al edificio de otro, as como la de los palos que
sostienen una via; y esta prohibicin fue extendida por la
jurisprudencia a toda clase de materiales de construccin.
Pero, los juristas clsicos y Justiniano restringieron esta
norma, concediendo el ius tollendi al dueo de los materiales
mientras el edificio est en pie, siempre que la separacin de
los materiales no acarree dao o menoscabo a ste.

EI derecho civil no conceda indemnizacin alguna al dueo de

los materiales, pero cuando stos han sido robados a su
dueo, a sabiendas o no del propietario del edificio, le otorga
contra ste la actio de tigno iuncto, para reclamar el doble de
su valor.
Pagado el doble del valor de los materiales, an es posible en
la poca clsica reivindicar estos por su antiguo dueo, cuando
se destruye la edificacin; pero, en la poca de Justiniano, la
reivindicacin slo procede si no se ha reclamado, por el
antiguo dueo de los materiales, el doble del valor de stos.

EI derecho clsico concede al que edificaen suelo ajeno,

creyndolo propio, la facultad de pedir resarcimiento cuando
eldueo del suelo reivindica el edificio.

3) Accesin de inmueble a inmueble.

Son conocidos tambin bajo el nombre comn de incrementos

fluviales. En la poca clsica esto no es aplicable a los agri
limitati, pero desaparecida en el derecho justinianeo esta
clase de fundos, se aplica a todos la accesin.

a) Aluvin. Es el incremento paulatino e imperceptible, por

obra de la corriente de las aguas fluviales, en los predios
ribereos.

b) Avulsin. Tiene lugar cuando la porcin de terreno

arrancada a un predio por el mpetu del ro se incorpora a otro.

Para que haya accesin es necesario que la tierra y plantas

transportadas se unan orgnicamente al nuevo predio,
formando con l un todo continuo.

El dueo del fundo mermado puede ejercitar la rei vindicatio,

mientras no se verifique esa unin; pero, no procede
indemnizar al dueo cuya propiedad se ve disminuida, porque
se puede atribuir tal prdida a su propia negligencia.

c) Isla nacida en un ro. Si nace una isla en medio de un ro

pblico, se divide sta entre los propietarios de los predios de
una y otra orilla. La porcin que corresponde a cada propietario
se halla delimitada por la lnea media y las perpendiculares a
sta desde los confines de los predios ribereos.

Si un ro rompe por un lado y con un nuevo cauce que luego

se une al antiguo, llega a circundar parte de un fundo, no se
aplica la accesin. El terreno que queda as aislado, no
pertenece al lecho del ro, y permanece invariable la condicin
de la propiedad.

d) Abandono de cauce de un ro. Si un ro pblico se seca

permanentemente o abandona por completo su cauce y
comienza a correr por otro lugar, el cauce antiguo se distribuye
entre los que tienen predios en sus orillas; pero, si el ro vuelve
a su cauce primitivo, el nuevo, ahora abandonado, retorna a
quien antes era su propietario.

Especificacin

Consiste en la transformacin de una cosa en otra que tiene

esencia propia y diferente a la anterior. Esto tiene lugar cuando
un obrero o artista crea con su trabajo un objeto nuevo, con
materiales que pertenecen a otro.

Acerca de a quien pertenece el nuevo objeto creado, ha

suscitado discusin entre los tratadistas y entre las dos
escuelas de jurisconsultos. As, los sabinianos opinaban, que
el nuevo objeto perteneca al propietario de la materia, porque
ningn objeto nuevo se puede crear sin materia; en tanto que
los Proculeyanos opinaban, que el nuevo objeto perteneca por
ocupacin al especificador, pues la materia se haba
extinguido.

Segn Gayo, si el objeto puede volver a su primitivo estado,

pertenecer al propietario de la materia; y si no puede volverse
al estado primitivo, pertenecer al especificador. Justiniano
acept la decisin de Gayo, pero decidi tambin: que si el
especificador ha empleado en parte su materia y en parte la de
otro, para crear una nueva especie, esta le pertenecer, sin
que haya lugar a la distincin anterior.

Si el especificador es el propietario de la nueva especie, el

propietario de la materia puede:

1) En el caso de que el especificador sea el poseedor de la

cosa y haya empleado la materia de buena fe, accionarlo con
la accin in factum, para obtener el valor de la materia; pero,
si el especificador era de mala fe, lo accionar con la accin
ad exhibendum, para obtener el valor de la materia ms el
inters que el tena en no ser privado de la misma, valor este
que es apreciado por l mediante declaracin jurada; y tiene
tambin la accin furtivacontra el ladrn si la materia le fue
robada.

2) Si el propietario de la materia es quien posee la nueva

especie, a la accin reivindicatoria del especificador opondr
la excepcin de dolo, para hacerse pagar el valor de la materia.

Si es el propietario de la materia el propietario de la nueva

especie, tambin se distingue:

1) Si el especificador posee la cosa y es de buena fe, puede

oponer a la accin reivindicatoria del propietario la excepcin
de dolo para hacerse indemnizar por su trabajo.

2) Si es el propietario de la materia quien posee la cosa, no se

conoce ningn texto que acuerde accin al especificador, para
hacerse indemnizar.

Adquisicin de Frutos

Se ha establecido que todo producto o rendimiento normal de

una cosa, con periodicidad, conforme a su destilacin
econmica y que no produzca al separarse alteracin esencial
de la cosa, es considerado jurdicamente un fruto.

Cuando una cosa produce algo alterndose fundamentalmente

su sustancia, sin constituir un rendimiento peridico, se dice
que se trata de un producto.

Para fijar el concepto de fruto jurdicamente es necesario el

cumplimiento de dos caracteres: en primer lugar, su
periodicidad; y en segundo lugar, la no alteracin de la esencia
de la cosa. En la doctrina romana se utilizan indistintamente
como sinnimos los conceptos de frutos y de productos.

Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los primeros son los
que se producen sin la intervencin del hombre, como la leche
de la vaca, la lana de las ovejas, los frutos de los rboles; en
tanto que los segundos son los que se obtienen con ocasin
de una cosa, de su disfrute o explotacin, como los intereses
de un capital, los rditos de una casa arrendada.

La adquisicin de los frutos que ocurre cuando se separan de

la cosa matriz, puede tener lugar por el propietario de la cosa,
y tambin por el poseedor de buena fe de dicha cosa. EI
poseedor de buena fe hace suyos los frutos, regla esta que se
aplicaba en caso de reivindicacin.

El poseedor estaba obligado a restituir el inmueble a su

propietario pero conservaba los frutos, no como dice Justiniano
en sus Institutas, en razn de los cuidados que ha tenido con
la cosa, sino porque creyndose propietario debi como tal
emplear los frutos para vivir. Obligarlo a restituir esos frutos
sera causarle un perjuicio que no mereca en razn de su
buena fe, y en provecho de un propietario poco interesado por
causa de su negligencia.
En la poca clsica el poseedor adquira los frutos a partir del
momento en que se separaban del inmueble, pero bajo
Diocleciano se le oblig a devolver los frutos existentes an y
no poda conservar ms que los frutos que hubiera consumido;
adems, deba devolver los frutos que percibiera a partir de la
litis contestatio, porque a este momento era al que deba
referirse el juez al determinar los elementos de su sentencia.

Adiudicatio

La adjudicacin es un modo de adquirir la propiedad del

derecho civil y consiste en el otorgamiento del derecho por
un pronunciamiento judicial, en aquellos juicios que tuvieran
por objeto obtener la divisin de una cosa comn; pues, el juez
atribua a cada uno de los litigantes la parte que le perteneca
del bien que hasta entonces haba estado en condominio.

La adjudicacin se aplicaba con ocasin del ejercicio judicial

de las siguientes acciones:

1) Actio familiae erciscundae, que es la accin que compete

a los herederos para obtener la particin de una herencia.

2) Actio communi dividundo, que es la accin que intenta

cualquiera de los condueos para obtener la divisin de la cosa
comn.

3) Actio finium regundorum, que es la accin que intenta el

propietario de un fundo contra el propietario del fundo vecino
para obtener la relimitacin o fijacin de los linderos de cada
fundo.

La Ley

La adquisicin por razn de la ley proceda en el caso del

tesoro, de los frutos y de la accesin.
El tesoro era una cosa enterrada y oculta descubierta por azar
y sobre la cual nadie poda justificar su derecho de propiedad.
EI tesoro perteneca a quien lo encontrara, a su inventor; y si
el terreno en que se descubra perteneca a una tercera
persona se divida de por mitad entre el descubridor y el
propietario del suelo.

Modos Derivativos de Adquirir la Propiedad

Como se ha dicho, la adquisicin a ttulo derivativo ocurre

cuando la transmisin de la propiedad tiene lugar de manos del
anterior propietario a manos del adquirente en virtud de una
relacin jurdica preexistente, traspaso que se hace
ntegramente y sin reservas de ninguna naturaleza.

Constituyen modos de adquisicin a ttulo derivativo, para el

derecho romano: la mancipatio, la in iure cessio, la traditio,
la usucapio y la prescriptio.

Mancipatio

La mancipatio o mancipacin, era un modo de adquirir

solemne, del derecho civil, que exiga la presencia del
enajenante, del adquirente de cinco testigos ciudadanos
pberes y de un libre pens o porta balanza. La cosa objeto de
la venta deba estar presente en el mismo momento, salvo que
se tratara de un inmueble.

El adquirente tomaba entonces en sus manos la cosa que

quera adquirir y deca: declaro que esta cosa me
pertenece conforme al derecho quiritario y que la he
comprado con esta pieza de bronce y esta balanza y al
mismo tiempo golpeaba con la pieza de bronce uno de los
platillos de la balanza.

En esa poca no haba todava monedas que pudieran

contarse y por eso se servan de lingotes que se pesaban para
determinar su peso y su valor, de ah la necesidad de la
balanza; y se golpeaba el lingote contra el platillo de la balanza,
para que constara la calidad del metal que se daba como pago.
Ms tarde cuando el Estado fabric monedas, result intil
pesarlas y hacerlas sonar; pero, por respeto a las antiguas
tradiciones, se conserv la costumbre a ttulo simblico.

El efecto que produce este procedimiento es el de transferir

inmediatamente la propiedad del objeto, pero no su posesin,
la que slo se obtiene cuando el objeto le es entregado al
adquirente. Si el enajenante se niega a transferirle el objeto al
adquirente puede este ejercer contra el la actio rei vindicatio.

El vendedor deba garantizarle al comprador la propiedad de la

cosa vendida, estando obligado a pagar el doble del precio
obtenido, en caso de que la cosa no estuviera sometida a su
dominio y el adquirente fuera privado de ella por la accin
reivindicatoria intentada contra l por el autntico propietario;
pues, el adquirente tena una accin penal contra el vendedor:
la actio auctoritatis, para obligarlo a realizar el pago.

En los primeros tiempos, la mancipatio se us para realizar

verdaderas ventas al contado con pago del precio; pero luego
se emple de modo general, para realizar la trasmisin de la
propiedad de una cosa en virtud de cualquier ttulo como
ventas a crdito, donaciones, pagos, etc. No haba entonces
sino un simulacro de venta.

Como era un modo de adquirir del derecho civil, era necesario

que ambas partes tuvieran el ius commercii y slo se aplicaba
a la res mancipi, siendo nulos sus efectos si las cosas eran nec
mancipi.

Esta forma de trasmitir la propiedad cay en desuso al

desaparecer la distincin entre cosas mancipi y nec mancipi.
 In Iure Cessio

La in iure cessio, era un modo de adquirir la propiedad que

consista, en una especie de abandono que haca el propietario
de su cosa al adquirente. De all el nombre que deriva de las
expresiones: cessio, que equivale a abandono; e in iure, que
quiere decir ante el magistrado.

Era una especie de juicio simulado en el cual el enajenante y

el adquirente comparecan ante el pretor con la cosa, y all el
adquirente sealando la cosa deca: declaro que esa cosa me
pertenece y como el enajenante no contradeca esta
pretensin, el pretor haca constar que el adquirente era el
propietario de esa cosa. Es un procedimiento similar al que se
utilizaba para manumitir un esclavo porvindicta.

Por ser un modo de adquirir del derecho civil, exiga que las
partes gozaran del ius commercii y se aplicaba para transmitir
la propiedad de las res mancipi y de las res nec mancipi.

Esta forma de trasmitir la propiedad difiere de la mancipatio:

1) Por la forma: pues, la mancipatio exiga la presencia de

cinco testigos ciudadanos romanos pberes y un librepens, y
no requera la presencia de ningn magistrado; en tanto que,
la iniure cessio tena lugar ante el pretor y no se requera la
presencia de testigos, ni de librepens.

2) Por su aplicacin: pues, la mancipatio slo se aplicaba a las

res mancipi; en tanto que, la in iure cessiose aplicaba a las res
mancipi y a las res nec mancipi.

La in iure cessio y la mancipatio, tenan sin embargo de comn,

lo siguiente:
1) Eran dos modos de adquirir la propiedad del derecho civil,
implicando ambos el goce del ius commercii en las dos partes
contratantes: enajenante y adquirente.

2) Eran dos actos solemnes, que no admitan la adicin de

ninguna modalidad, o sea, que no podan quedar supeditados
a la llegada de un trmino ni al cumplimiento de una condicin.

3) Eran dos actos que exigan la presencia de los dos

interesados, sin que ninguna de las partes contratantes
pudiera estar representada por un mandatario.

4) Los dos actos exigan la aportacin de la cosa, para que se

procediera a llenar sus formas.

La in iure cessio cuyas formalidades eran molestas en razn

de la presencia obligatoria del magistrado, cay pronto en
decadencia y desapareci bajo Justiniano.

Traditio

La traditio o tradicin, consiste en la entrega material de una

cosa hecha por una persona, llamada el tradens, a otra
persona, llamada el accipiens. Era un modo de adquirir la
propiedad del derecho de gentes y por tanto poda ser utilizado
por los peregrinos. Pero, no toda tradicin hace adquirir la
propiedad, pues, quien recibe una cosa por tradicin puede
adquirir:

a) La posesin y la propiedad;

b) La posesin solamente; y,

c) La simple detectacin o possessio

naturalis.
Para que la tradicin transfiera la propiedad y la posesin, se
necesitaba:

1) Justa causa traditionis.

2) Entrega material de la cosa.

3) Que la cosa fuera susceptible de adquisicin por este medio.

A) Se entiende por justa causa traditionis, la intencin de

enajenar en el tradens y la intencin de adquirir en el accipiens.
Esta justa causa resultaba siempre de un acto jurdico anterior
a la tradicin y para la ejecucin del cual hacan las partes la
tradicin, por ejemplo: una venta, una donacin, un pago, etc.

Pero no hay que confundir la justa causa con ese acto jurdico
anterior, pues lo que era indispensable, era la existencia de la
intencin de enajenar y de adquirir y no el ttulo que implicaba.
Si haba esa intencin correlativa en el tradens y en el
accipiens se operaba la translacin de la propiedad y de la
posesin, aunque el acto jurdico anterior (venta, donacin,
etc.) fuera nulo.

B) Entrega material de la cosa. Para que hubiera tradicin era

necesario que el enajenante se desposeyera de la cosa y
pusiera al adquirente en posesin de ella.

En la poca antigua la entrega se haca materialmente, as:

a) Si la cosa era mueble, se haca pasar de una mano a otra.

b) Si la cosa era un fundo, se necesitaba entrar en l.

Pero en la poca clsica, en la post-clsica y finalmente en la

poca de Justiniano, se regulan situaciones en las que la
exigencia de la entrega efectiva no es necesaria y la tradicin
sin la entrega de la cosa produce los mismos efectos que la
tradicin verdadera. Son estos casos los siguientes:

1) La traditio symbolica, que consiste en la entrega de un

smbolo o en la realizacin de un acto simblico, lo que ocurra:

a) Con la entrega de las llaves de un almacn de mercancas,

que sirve como entrega de las mercancas: traditio clavium.

b) Con la entrega del instrumento o escrito justificativo de la

propiedad del enajenante: traditio instrumentorurn.

c) Con el sealamiento de la cosa con signos convencionales.

d) Con el encargo de la custodia de la cosa a un guardia del

adquirente: appositio custodis.

2) La traditio longa manu, o entrega de la cosa situada a

distancia por su indicacin sealamiento.

3) La traditio brevi manu, por el cual el que se halla

detentando la cosa como arrendatario, depositario,
comodatario, etc., se convierte con el consentimiento de la otra
parte, en poseedor jurdico, en propietario.

4) EI constitutum possessorium, que tiene lugar cuando el

que posee la cosa como propietario, la enajena a otro, pero la
conserva en su poder como usufructuario, como arrendatario,
etc.

C) Cosa susceptible de adquisicin por tradicin, objeto de

tradicin debe ser corporal, nec mancipi o in commercium.

La tradicin de las cosas mancipi no hacia adquirir la propiedad

de estas, pues el tradens conservaba la propiedad de ellas y el
accipiens slo las tena in bonis, pero poda usucapirlas. En la
pocade Justiniano desapareci la distincin entre res mancipi
y res nec mancipi.

En la poca clsica los fundos provinciales no podan ser

objeto de propiedad, por tanto la tradicin de ellos no poda
hacer adquirir este derecho. Justiniano asimil los fundos
provinciales a los fundos itlicos.

Las cosas incorporales o derechos no podan ser objeto de

tradicin porque no eran susceptibles de posesin. En la poca
de Justiniano se habla de la quasi possessio de las cosas
incorporales y de su trasmisin por quasi traditio.

Modalidades

Siendo la voluntad el elemento que domina en la tradicin,

pueden las partes retrasar los efectos de sta,
subordinndolos a la llegada de un trmino o al cumplimiento
de una condicin. Mientras el trmino no ha llegado o la
condicin no se ha realizado, el accipiens slo tiene la
posesin y el tradens la propiedad, y si sta condicin no se
cumple el tradens queda definitivamente propietario; en
cambio si se cumple la condicin, el accipiens queda
propietario de pleno derecho desde el da de la tradicin.

De la tradicin en las ventas

Las Institutas de Justiniano citan un caso de tradicin hecha

por causa de venta bajo condicin tcita, tal es el siguiente:

La venta de una cosa no transfiere la propiedad, sino que slo

obliga al vendedor a procurar la posesin pacfica y duradera
de la cosa al comprador y al comprador a pagar el precio al
vendedor. Ahora bien, en que momento el comprador
adquiere la propiedad?
Si el vendedor tiene fe en el comprador y le acuerda un plazo
para el pago, adquiere la propiedad en el momento en que le
es hecha la tradicin; en tanto que, si el vendedor no le ha
acordado plazo al comprador para el pago, ste adquiere la
propiedad cuando pague, otorgue una fianza o una prenda, y
no al hacerle la tradicin, pues, en este ltimo caso por efecto
de la tradicin slo adquiere la posesin de la cosa.

Usucapin

La usucapin es un modo de adquirir la propiedad que

estableci la Ley de las XII Tablas. Es un modo de adquirir del
derecho civil y por tanto exclusiva de aquellas personas que
gozan del ius commercii.

Su nombre deriva de las voces: capio y usu, o sea

adquisicin por el uso, por la posesin. Es la adquisicin de la
propiedad de una cosa por la posesin de ella durante cierto
tiempo y bajo ciertas condiciones.

Segn el antiguo derecho civil se adquira la propiedad por

usucapin en dos casos:

Primer caso: Enajenacin de una res mancipi por simple

tradicin. Se ha dicho ya que, conforme al derecho civil,
cuando se hace tradicin de una res mancipi el accipiens no se
hace propietario; pero, al cabo de un ao de posesin para los
muebles y de dos aos para los inmuebles, adquira la
propiedad. La usucapin, en este caso, tena por efecto
regularizar una adquisicin que estaba viciada en cuanto a su
forma, pero que dimanaba del verdadero propietario.

Segundo caso: Adquisicin de una cosa, mancipi nec

mancipi, de quien no era su propietario.
El que reciba una cosa de una persona que no era el
verdadero propietario, no adquira la propiedad, porque no se
pueden trasmitir ms derechos que los que se tienen; y la
propiedad se adquira por usucapin al cabo de un ao o de
dos aos de posesin, segn que la cosa fuera mueble o
inmueble. En este caso, la usucapin regularizaba una
adquisicin defectuosa en su origen en razn de la carencia de
calidad en el enajenante.

Justificacin de la usucapin

La usucapin, a primera vista, parece constituir, sobre todo en

ste segundo caso, un atentado contra la propiedad; sin
embargo, se justifica por dos conceptos:

1) porque se dice que la usucapin suministra el nico medio

de prueba irrefutable del derecho de propiedad. Sin ella, el
derecho del propietario estara siempre sujeto a duda, puesto
que su prueba resultara imposible, ya que sera necesario
demostrar que se haba adquirido la cosa del verdadero
propietario, el cual tena igualmente que demostrar la
procedencia del verdadero propietario, y as sucesivamente
hasta llegar al primer ocupante. Con la usucapin, por el
contrario, basta comprobar que se ha posedo la cosa durante
el tiempo y con las condiciones exigidas por la ley.

2) En el caso no imposible, pero si excepcional, de que la

usucapin llevara al resultado de despojar al verdadero
propietario, supondra esto una negligencia inexcusable del
propietario, cuyas consecuencias era justo que soportara.

Condiciones necesarias para la usucapin

Con respecto a las condiciones necesarias para su realizacin,

la usucapin pas por tres fases sucesivas. En una primera
fase, no se exigan sino dos condiciones: la posesin durante
un ao para las cosas muebles y de dos aos para las cosas
inmuebles; y que la cosa poseda no fuera robada. En una
segunda fase, que comienza antes de fines de la Repblica, se
exigi adems: que el comienzo de la posesin no tuviera
ningn vicio de violencia ni de clandestinidad. En la fase
definitiva, que se coloca entre los siglos I y II de nuestra era,
se exigi adems: justo ttulo y buena fe.

Considerando por tanto la fase definitiva en la historia de la

usucapin, se ve que se requeran cuatro condiciones para que
esta se realizara:

1) Posesin prolongada.

2) Justo titulo.

3) Buena fe.

4) Que la cosa fuera susceptible de adquirirse por

usucapin.

Sin embargo, la buena fe no era necesaria para transformar la

propiedad bonitaria en propiedad quiritaria.

1) Posesin prolongada. La posesin deba durar un ao

para las cosas muebles y dos aos para las cosas inmuebles,
pero el poseedor actual poda sumar al tiempo de su posesin
personal el tiempo durante el cual su autor o causante haba
posedo.

Para un adquirente a ttulo universal, un heredero por ejemplo,

haba continuacin de posesin ms que una nueva posesin,
de modo que l aprovechaba las cualidades que ofreca la
posesin en su autor y sufra los vicios de que pudiera ser
tachada.
Por lo contrario, para un adquirente a ttulo particular, haba
posesin nueva, que deba analizarse en s misma,
independientemente de la posesin de su autor.

2) Justo ttulo. Es el acto jurdico que precede a la tradicin y

en cumplimiento del cual intervino esta tradicin.

No debe confundirse el justo ttulo con la justa causa en la

tradicin. El justo ttulo es el acto jurdico mismo: la venta, la
donacin, el pago, etc.; mientras que justa causa es la
intencin de enajenar en el tradens y la intencin de adquirir
en el accipiens. Si hago tradicin a alguien de un mueble con
intencin de vendrselo y el cree que le estoy haciendo una
donacin, no habr ni venta ni donacin, pero hubo intencin
correlativa de enajenar y de adquirir; en consecuencia, si yo
era propietario de ese mueble, la otra persona habr adquirido
la propiedad por tradicin, puesto que hubo justa causa
tradicionis. Si yo no era propietario del mueble, esa persona no
lo adquirir por usucapin, porque no hubo justo ttulo, y por
tanto no podra adquirirlo ni como comprador ni como
donatario.

Para indicar con que ttulo se adquira por usucapin, se

empleaba la expresin pro. Se deca que se usucapa: pro
emptore, pro donato, pro soluto, pro dote, etc.

3) Buena fe. Es la creencia en el accipiens de que el

enajenante era realmente propietario de la cosa que le
entregaba.

Acerca del momento en que debe existir la buena fe bastaba

con que existiera en el momento en que se tomaba posesin,
que es lo que se expresaba diciendo: que la mala fe
superveniente no impide la usucapin; salvo en caso de venta
en que era necesario que dicha buena fe existiera en el
momento de la venta y en el momento en que se iniciaba la
posesin de la cosa vendida.

Se presuma que el poseedor era de buena fe, pues esta se

presume siempre, y al reivindicante que alega la mala fe, le
corresponde probar esta mala fe.

4) Cosa susceptible de usucapin. No eran susceptibles de

usucapin las cosas incorporales, los fundos provinciales, las
cosas robadas y los inmuebles adquiridos con violencia.

Las cosas incorporales no eran susceptibles de posesin y por

tanto no podan ser objeto de usucapin.

Los fundos provinciales no podan adquirirse tampoco por

usucapin, porque no eran susceptibles de propiedad privada;
pero ms tarde pudo adquirirse la propiedad de ellos, por lo
que se llam la prescriptio longi temporis.

Las cosas robadas no pudieron desde un principio usucapirse,

por haberlo prohibido as la Ley de las XII Tablas, y ms tarde
se confirm tal prohibicin por la Ley Atinia de fines del siglo
VI. EI vicio de la furtividad impeda la adquisicin por usucapin
para toda persona, aun para el adquirente de buena fe. Se
purgaba y resultaba posible la usucapin, cuando la cosa
robada volva a la posesin de su propietario, o cuando ste
estaba en posibilidad de recuperarla.

La usucapin de inmuebles adquiridos violentamente se

prohibi por la Ley Plausa del siglo VII, confirmada bajo
Augusto por la Ley Iulia de Vi; pues era imposible la usucapin,
aun para quien de buena fe la hubiera adquirido del autor de la
violencia.

Efectos de la usucapin
Una vez cumplido el plazo de la usucapin, el poseedor pasa
a ser propietario quiritario; pero adquira la cosa tal como
estaba, con las cargas reales que la gravaban, con sus
servidumbres y con sus hipotecas.

Prescripcin

La usucapin presentaba una doble laguna:

a) Siendo un modo de adquirir del derecho civil no poda ser

usado por los peregrinos.

b) Siendo un modo de adquirir la propiedad quiritaria, no se

aplicaba a los fundos provinciales. De manera que quien
adquira a non domino un fundo provincial, no poda regularizar
su adquisicin por una posesin prolongada y, por otra parte,
no poda probar la propiedad provincial por un medio de prueba
tan cmo de como la usucapin.

Para llenar esta doble laguna fue para lo que se imagin la

praescriptio longi temporis.

Para realizar esta reforma el magistrado proclam en fecha

que se desconoce, en su edicto, que defendera contra la
reivindicacin a quien hubiera posedo un fundo provincial, con
justo ttulo y buena fe; durante diez aos entre presentes y
veinte entre ausentes. Y, este medio de defensa, en vez de
llamarse exceptio, se denomin praescriptio longi temporis o
longae possessionis. Esta excepcin, bast para proteger al
poseedor mientras estuviera en posesin; pero, si llegaba a
perder la posesin, no poda valerse de ella para recobrar el
inmueble.

Mas tarde, en poca posterior igualmente indeterminada, se

admiti que correspondiera una accin a quien llenara las
condiciones de la praescriptio longi temporis para recobrar su
posesin perdida. A partir de este momento pudo decirse que
la praescriptio longi temporis fue un modo de adquirir, anlogo
a la usucapin.

Condiciones de la praescriptio longi temporis. La praescriptio

longi temporis, al igual que la usucapin, exiga para su
realizacin: justo ttulo, buena fe y posesin prolongada; pero,
este lapso de posesin era ms largo: diez aos, cuando aquel
contra quien se prescriba estaba domiciliado en la provincia
de ubicacin del Inmueble; y veinte aos, cuando estaba
domiciliado en otra parte.

Diferencias entre la usucapin y la praescriptio longi

temporis

1) La usucapin era un modo de adquirir del derecho civil, no

se aplicaba a los peregrinos, ni para los fundos provinciales.
La praescriptio longi temporis era, en su forma definitiva, un
modo de adquirir del derecho de gentes, aplicable a los
peregrinos y a los fundos provinciales.

2) La usucapin haca que el poseedor adquiriera la propiedad

quiritaria; la praescriptio longi temporis daba la propiedad
pretoriana o bonitaria.

3) La usucapin no se interrumpa por la demanda judicial,

continuaba durante la tramitacin del juicio despus de la litis
contestatio. Por lo contrario, la praescriptio longi temporis, si se
Interrumpa por la litis contestatio.

4) La usucapin haca adquirir la cosa con sus cargas reales,

especialmente las hipotecas que la gravaban. Por lo contrario,
la praescriptio longi temporis, al mismo tiempo que corra
contra el verdadero propietario, como tambin contra los
acreedores hipotecarios, para el efecto de extinguir su derecho
hipotecario.