MANTENIMIENTO DE

EDIFICIOS
INSTITUCIONALES V
Mantenimiento
de obra civil
Objetivo:

Identificar los puntos para la elaboracin del Plan General de

mantenimiento.

Elaboracin del Plan General de Mantenimiento.

Consideraciones del Mantenimiento Preventivo.

Consideraciones del Mantenimiento Correctivo.

 Qu es un Plan de Mantenimiento?

Un plan de mantenimiento es el conjunto de tareas preventivas a

realizar en una instalacin con el fin de cumplir con objetivos de:
disponibilidad
de fiabilidad
de costo
y con el objetivo final de
aumentar al mximo posible la vida til de la instalacin.
 Tcnicas para la elaboracin
del plan de mantenimiento

Existen al menos tres formas de elaborar un plan de

mantenimiento, es decir, de determinar el conjunto de tareas
preventivas a llevar a cabo en la instalacin:
1. Basarse en las recomendaciones de los fabricantes,
2. Basarse en protocolos genricos o
3. Basarse en un anlisis de fallos potenciales.
 Mantenimiento preventivo

Al igual que para el resto de las instalaciones escolares las

principales medidas de mantenimiento son aquellas de carcter
preventivo, es decir, las que podemos realizar antes de que se
presenten los deterioros.
Impermeabilizacin
La impermeabilizacin de una construccin escolar se
refiere a las condiciones de aislamiento necesarias para
proteger todas aquellas reas de la edificacin, que
entran en contacto con agentes climticos (humedad en
el ambiente y agua de lluvia entre otros).

La forma ms comn de lograr estas condiciones de

aislamiento, es mediante la aplicacin de capas o
membranas de impermeabilizante, que se colocan
sobre las reas del edificio que se encuentran en
contacto con el exterior (principalmente en losas y
cubiertas).
 Porqu se debe mantener impermeabilizados los
edificios escolares?
La impermeabilizacin sirve para mantener los edificios escolares libres de
humedad, ya que esta produce oxidacin y debilitamiento de la estructura de
las construcciones, deterioro de mobiliario y cancelara de madera, as como
de los tapices de tela, puede producir colonias de hongos y finalmente olores
desagradables, todo lo cual afecta negativamente las condiciones de
funcionamiento, comodidad y seguridad de los espacios escolares.
Es importante resaltar que cuando
observamos una mancha de
humedad o una gotera en el interior
de una aula, debemos considerar
que ms all de la molestia o el mal
aspecto que pudiera representar, se
esta iniciando un proceso de
corrosin en los diversos elementos
de la estructura del edificio, lo que
con el tiempo afectar la seguridad
de nuestra escuela.
 Acciones de mantenimiento
preventivo
Los sistemas de impermeabilizacin utilizados en las
escuelas a partir de membranas y adhesivos que
pueden ser aplicados (de acuerdo al sistema de que
se trate) en fro o utilizando calor, requieren para su
aplicacin o reparacin de herramientas, equipo y
conocimientos de los que difcilmente se dispone en
los planteles escolares, por otra parte la eficacia de
las reparaciones en estos sistemas depende de
identificar correctamente la causa de una filtracin, lo
cual puede resultar muy complicado.
 Acciones de mantenimiento
preventivo
La deteccin de posibles problemas en los
sistemas de impermeabilizacin, constituye el
principio de solucin para cualquier indicio de
deterioro, por ello es conveniente que los
responsables del seguimiento a problemas de
mantenimiento tengan presentes los siguientes
indicios durante sus recorridos por las
escuelas:
 Acciones de mantenimiento
preventivo
En los techos o cubiertas: se debe observar que no se
acumule basura, hojas secas, tierra o mobiliario de desecho,
que obstruyen las bajadas de agua y pueden daar la
membrana impermeabilizante, por lo que una importante
accin de mantenimiento preventivo es la limpieza peridica
de la basura acumulada en las cubiertas de los edificios
escolares. En trminos generales se debe cuidar que las
pendientes y canales de bajada para el agua de lluvia no se
encuentren en mal estado y estn libres de basura. El
crecimiento de plantas sobre las cubiertas es indicador de un
exceso de humedad y de su penetracin en la cubierta.
 Acciones de mantenimiento
preventivo
Otro punto por observar es el deterioro de
las membranas o capas del sistema de
impermeabilizacin, cuidando que no se
presenten rasgaduras, grietas, burbujas,
arrugas, ni exposicin de los fieltros (capa
de fibra de vidrio).

En cubiertas de lmina, observar que no

existan piezas rotas o con agujeros, juntas
abiertas, ni oxidacin.
 Acciones de mantenimiento
preventivo
No debemos olvidar que las fuentes de la humedad
pueden provenir adems de los techos, de las
paredes, pisos y del mismo interior de los edificios,
por lo cual la labor de vigilancia de posibles
humedades tambin debe considerar lo siguiente:

En los muros y paredes: se debe observar la

presencia de grietas, mohos y hongos, as como de
abombamientos y burbujas en aplanados y pintura,
todo lo cual puede ser origen o indicacin de la
penetracin de humedades.
 Acciones de mantenimiento preventivo
Limpieza:

Por lo menos una vez a la quincena se debern limpiar de polvo y

manchas las puertas y ventanas; los vidrios se debern lavar con

agua jabonosa y enjuagarse con agua limpia, posteriormente se

debern secar con trapo limpio o con papel peridico.

 Acciones de mantenimiento preventivo
Utilizacin adecuada:

Las puertas y ventanas, por contener

elementos mviles son ms sensibles a un
uso incorrecto (azotar o golpear las puertas,
colgarse de picaportes y manijas), situacin
que se ve agravada cuando consideramos
la fragilidad de los cristales, lo que hace que
en las escuelas, uno de los desperfectos
ms comunes sea la rotura de los vidrios..
 Acciones de mantenimiento preventivo
Pintura:
Las puertas y ventanas, de acuerdo
con su material de manufactura
debern ser pintadas por lo menos
una vez al ao, cuidando conservar
las caractersticas originales de
acabado, color y calidad de la
pintura.
 Acciones de mantenimiento preventivo
Revisin peridica:

La revisin constante de las puertas y ventanas nos permitir

detectar pequeos desperfectos, que atendidos oportunamente
evitarn deterioros mayores que pueden llegar a la necesidad de
sustitucin, entre otros, se pueden detectar la necesidad de
pintura, fallas en el mecanismo de apertura de las ventanas, en
las bisagras o en los rieles de las ventanas corredizas, vidrios
estrellados, entre otros.
Mantenimiento correctivo
Los trabajos se realizan en condiciones inadecuadas y generan
mayores costos, al daarse partes asociadas a la principal, as
como el costo por el no uso.
 Mantenimiento correctivo

La revisin constante (por lo menos cada 6

meses) de muros, cubiertas, columnas,
puertas, muebles y todas aquellas superficies
que requieren pintura para su conservacin,
es el otro mtodo que se puede seguir para
determinar la necesidad de renovar la pintura.
 Mantenimiento correctivo
Los principales sntomas de agotamiento de las
propiedades protectoras de la pintura son los siguientes:

Prdida de adhesin (desprendimiento de capas de

pintura, burbujas)

Ablandamiento o pegajosidad de la pintura

Tizamiento (la pintura suelta un polvo superficial)

Prdida de brillo (la pintura se vuelve opaca)

Decoloracin (la pintura vara su tono original)

Al detectarse alguno de estos indicios se deber proceder

a pintar la superficie en revisin.
Recomendacin:
 Practica 1
Elaboracin del diagnostico del estado de la Institucin anfitriona,
identificar prioridades y si requiere mantenimiento preventivo o
mantenimiento correctivo.
 Practica 2
Preparacin de botella PET para realizar un muro verde; esta
practica se entrega la ultima clase ya germinada la planta
asignada.
 Practica 3
Elaboracin y presentacin del diagnostico del centro de
trabajo del participante y la elaboracin del plan de trabajo
Anual.
 Practica 4
Resanar y pintar reas detectadas en la sede anfitriona (muros,
sealamiento vial, canchas) de acuerdo con la necesidad.
 VIDEOS:

Impermeabilizacin: Mantenimiento:
http://penetronmx.com/sistema-de-penetron/ https://www.youtube.com/watch?v=OaUX2yJj5MA

https://www.youtube.com/watch?v=JXRWIn3QVqc Kaisen:
https://www.youtube.com/watch?v=U4tXTZpGfMI
https://www.youtube.com/watch?v=Y_NiZ3vmhHM