OS DIREITOS DOS ARRENDATRIOS NO PROGRAMA DE

ARRENDAMENTO RESIDENCIAL E OS SEUS REFLEXOS NA

APROPRIAO DA HABITAO DE INTERESSE SOCIAL

MEDVEDOVSKI, Nirce S. (1); S BRITO, Juliana N. de (2); COSWIG, Mateus T. (3)

(1) Arquiteta Professora Doutora da FAUrb - UFPel, nirce.sul@terra.com.br
(2) Acadmica da FAUrb-UFPel, ITI CNPQ julianasbrito@hotmail.com
(3) Pesquisador CNPq DTI-G no NAUrb - UFPel, mateuscoswig@brturbo.com.br

RESUMO
Proposta: Criado em 2000, pelo Governo Federal, atravs da Lei 10.188, o Programa de Arrendamento
Residencial um novo modelo da habitao social no Brasil. Nessa nova modalidade de aquisio residencial,
semelhante ao leasing, no final de 15 anos, os arrendatrios podero escriturar os imveis, obtendo sua
propriedade. Durante o contrato de arrendamento, o morador arrendatrio e possui somente o direito de posse
sobre o imvel. Na cidade de Pelotas, at fevereiro de 2006 doze empreendimentos j foram entregues e estes
so geridos por duas administradoras licitadas pela Caixa Econmica Federal. Quanto s questes legais desta
gesto condominial, surge uma nova situao, em que os arrendatrios, apesar de contribuir com a taxa
condominial, no so propriamente condminos. Mtodo de pesquisa/Abordagens: O presente trabalho busca
caracterizar os direitos dos arrendatrios buscando entender se essa situao influencia na apropriao da
habitao de interesse social. O estudo foi feito atravs de anlise documental, entrevista e discusses com
informantes qualificados e observaes participantes nas reunies condominiais. O trabalho desenvolvido
dentro do Ncleo de Pesquisa em Arquitetura e Urbanismo da UFPel, e se insere dentro do projeto em rede
REQUALI-FINEP (UFC, UFRGS, UFPel, UEL, UEFS), o qual aborda o gerenciamento de requisitos e a
melhoria da qualidade na habitao de interesse social. Resultados: Os principais resultados encontrados esto
ligados identificao dos conflitos vividos pelos moradores, seus direitos enquanto arrendatrios e seus desejos
quanto efetiva apropriao. Contribuies / Originalidade: O PAR institui uma nova situao onde no
existem inquilinos e, sim, arrendatrios. Nos condomnios por ele institudos no existiro condminos enquanto
os arrendatrios no obtiverem a propriedade dos imveis, razo pela qual a administrao ficar a cargo de
empresas licitadas pela CEF. preciso entender essa nova situao e o seu reflexo na apropriao dos
empreendimentos. Palavras-chave: condomnio, arrendatrio, PAR (Programa de Arrendamento Residencial),
apropriao.
ABSTRACT
Propose: The Residential Leasing Program was created in 1999 by the Federal Government (Law 10.188) and it
represents a new model of low income housing provision in Brazil. In this new modality of residential
acquisition, which is similar to leasing, the leaseholders are able to become owners after a period of 15 years. In
the city of Pelotas, until February of 2006, twelve of these housing were built. Two enterprises are responsible
for managing those housing, and they have being chosen by a national bank: Caixa Econmica Federal. As far
as the legal aspects of the condominium management, a new situation appears: even though the leaseholders pay
condominium taxes, they do not form properly a condominium. Methods this study aims to characterize the
leaseholders rights and to give an understanding about the influence of this new situation on these housing
schemes appropriation. It was done an analysis of documents, interviews and conversation with qualified
personnel, as well as participation at the condominium meetings. This study was done by the research team of
the Federal University of Pelotas (UFPel) and is part of a greater project (REQUALI-FINEP) developed in
conjunction with other universities (UFC, UFRGS, UFPel, UEL, UEFS). The REQUALI project approaches the
management of requirements and quality improvement in low income housing schemes. Findings The main
results are connected to the identification of conflicts experienced by users, their rights as leaseholders, as well
as their desire for an effective space appropriation. Originality/value The Residential Leasing Program is a
new situation where there are no renters but leaseholders. At these housing schemes, a condominium can only be
established after the leaseholders become owners of their homes (which is the reason why the federal bank
nominates enterprises to take care of managing issues). This new situation and its influence on space
appropriation have to be understood. Keywords: condominium, leaseholder, Residential Leasing Program.

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1. INTRODUO

1.1. Programa de Arrendamento Residencial - PAR

O Programa de Arrendamento Residencial foi criado pelo Governo Federal atravs da Lei 10.188 de
12 de fevereiro de 2001. Constitui um dos programas destinados a atender a necessidade de moradia
da populao de baixa renda, dos grandes centros urbanos. Operacionalizado pela CEF, que ...com
vista a melhor desempenhar suas atividades e prestar aos municpios servios mais compatveis com
suas demandas tem ampliado sua atuao nesse setor..., com diversos programas sendo
implementados. Dentre os quais, podemos destacar as parcerias habitacionais, voltadas para os
seguimentos excludos dos mecanismos de financiamentos convencionais, e a parceria CAIXA /
Governo Frana... (WINISK, 2003) Entre esses programas est o PAR - Programa de Arrendamento
Residencial. Conforme disponvel no site da CEF, o programa se destina a pessoas de baixa renda que
tero acesso a este mediante contrato de arrendamento residencial, com opo de compra ao fim do
perodo contratual. O programa destinado s cidades brasileiras com mais de 100 mil habitantes,
podendo participar as famlias com renda de trs at seis salrios mnimos. Nessa nova modalidade de
aquisio residencial, semelhante ao leasing, no final de 15 anos os arrendatrios podero escriturar os
imveis obtendo sua propriedade. Em caso de desistncia, as regras funcionam como no aluguel
convencional: a pessoa desocupa o imvel e no recebe nenhum valor de volta. Durante o perodo de
arrendamento, os imveis no podem ser vendidos ou sublocados.

1.2. PAR em Pelotas/RS

O nmero de domiclios na cidade de 99.320 e o dficit habitacional de 6.567 unidades
habitacionais (equivalente a 15%). 1 ; a situao de moradia das famlias com renda de trs a seis
salrios mnimos caracteriza-se, na sua maioria, pelo comprometimento da renda familiar com aluguel,
existncia de mais de uma famlia por domiclio, famlias constitudas em mdia por quatro pessoas,
na faixa etria entre 21 e 65 anos de idade. O Programa de Arrendamento Residencial est
beneficiando, na cidade de Pelotas, pessoas com renda familiar mensal entre dois e seis salrios
mnimos (trs a seis para o PAR normal e de dois a quatro para o PAR especial), que no possuam
imvel em seu nome e tenham cadastro financeiro aprovado pela CEF. A ao do Programa de
Arrendamento Residencial teve incio, na cidade, no ano de 2001. Segundo consta no arquivo da
produo de conjuntos habitacionais da Prefeitura Municipal, as aprovaes dos conjuntos iniciaram
em fevereiro de 2002. At fevereiro de 2006 doze conjuntos foram edificados, alm de quatro em
execuo, totalizando 2848 unidades habitacionais e investimentos a mais de R$ 75.461.000,00. Ao
longo deste perodo, houve vrias mudanas na legislao municipal visando uma melhor adaptao
do Programa cidade.

1.3. Direitos dos arrendatrios no PAR

No PAR, o fato do morador ser enquadrado como arrendatrio gera uma srie de pressupostos
pouco estudados at o momento e ainda desconhecidos pelos prprios usurios do programa.
De modo geral, as pessoas tendem a relacionar a situao do arrendamento com outras formas
de moradia, como o aluguel ou os contratos do antigo BNH, em que o muturio, medida que
assinava o contrato j se tornava proprietrio do imvel.

2. OBJETIVO
Caracterizando e identificando os direitos do arrendatrio no atual PAR, objetiva-se entender
a alternativa da aquisio residencial embasada no contrato de arrendamento com opo de
compra e as suas influncias na apropriao da habitao de interesse social.

1
Fonte: Fundao de Economia e Estatstica 2000
Disponvel em http://www.fee.rs.gov.br/sitefee/pt/content/sobreafee/pg_deficit.php. Acesso em: 25 de janeiro de
2006.

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3. METODOLOGIA
Para caracterizar os arrendatrios, seus direitos e deveres no Programa de Arrendamento Residencial,
analisou-se uma conveno de condomnio padro 2 . As questes legais como posse e propriedade,
arrendamento residencial, recebimento e destinao do imvel arrendado, prazo contratual,
condomnio, opo de compra ao final do arrendamento e inadimplemento, puderam ser analisadas
atravs do contrato entre a CEF e os arrendatrios.
Para suprir as lacunas do contrato e melhor entender as questes legais analisou-se o Cdigo Civil (Lei
10.406/02). Estudou-se ainda a Lei 10.188/01 Arrendamento residencial, Lei 6.099/74 Leasing e
Arrendamento Mercantil, a Lei 4.591/64 Lei do Condomnio e a Lei N 8.245/91 Lei do
Inquilinato. Utilizou-se para obter informaes referentes apropriao dos usurios do PAR, a
metodologia de Avaliao Ps-Ocupao, que pretende a partir da avaliao de fatores tcnicos,
funcionais, econmicos, estticos e comportamentais do ambiente em uso e, tendo em vista tanto a
opinio dos tcnicos, projetistas e clientes, como tambm dos usurios, diagnosticar aspectos positivos
e negativos, definindo, para este ltimo caso, recomendaes que minimizem, ou at corrijam, os
problemas detectados e realimentem o ciclo do processo de produo e uso de ambientes semelhantes,
buscando otimizar o desenvolvimento de projetos futuros (ORNSTEIN, 1992).
Foram utilizados os instrumentos de Visitas Tcnicas, Questionrio, Observao Participante,
Walkthrough e Entrevistas Abertas com informantes qualificados. A APO encontra-se ainda em
realizao em cinco Conjuntos Habitacionais 3 , em fase preliminar, sendo que dos mtodos e tcnicas
aqui explicitados, alguns ainda se encontram em aplicao. Visita Tcnica: A equipe tcnica do
NAUrb-UFPel procedeu visita tcnica no Residencial Laador em 10.05.2005, no Residencial Solar
do Sul em 12.05.2005, no Residencial Alta Vista em 07.11.2005, no Residencial Porto em 08.12.2005
e no Residencial Princesa do Sul em 20.02.2006.
Questionrio: aplicou-se um questionrio, desenvolvido pelo NORIE / UFRGS que posteriormente foi
adaptado pelo NAUrb / UFPel aprofundando o tema da gesto condominial, aos moradores do
Residencial Laador em 09.08.2005, aos moradores do Residencial Alta Vista em 07.11.2005, aos
moradores do Residencial Porto em 08.12.2005 e aos moradores do Residencial Princesa do Sul em
20.02.2006. No Residencial Princesa do Sul este mtodo encontra-se em fase de aplicao. Tal
questionrio tem o objetivo de aferir a satisfao do usurio com relao a diversos aspectos dos
Conjuntos e medir os nveis da sua apropriao.
Observao Participante: os empreendimentos do PAR so administrados por imobilirias da cidade,
licitadas pela CEF. Na cidade de Pelotas, trs empresas prestam essa administrao, em que o sndico
do conjunto funcionrio do quadro de cada empresa. Geralmente, a empresa administradora convoca
reunies condominiais (uma vez por ms), alm destas, acontecem esporadicamente, reunies de
trabalho social convocadas pela CEF. Os membros da equipe participam das reunies condominiais
dos conjuntos dos estudos de caso, elaborando relatrios das mesmas.
Walkthrough: Com o intuito de conhecer os empreendimentos em estudo, com nfase em seus espaos
abertos coletivos, foram realizadas visitas aos conjuntos, visando uma anlise preliminar atravs de
observaes tcnicas. De posse de plantas em escala reduzida, os membros da equipe anotaram
impresses iniciais e produziram fotos digitais de aspectos relevantes.
Entrevistas Abertas: para obter informaes qualificadas sobre o Conjunto, foram entrevistadas
pessoas-chave na administrao e produo do mesmo. Optou-se pela entrevista aberta pela
possibilidade do entrevistado expor opinies sobre vrios aspectos por ele considerados relevantes. O
registro destas foi feito verbalmente, atravs de resumo escrito. Os entrevistados foram: funcionrios
(de empresa terceirizada pela Imobiliria administradora) responsveis pela portaria, os proprietrios
das imobilirias e o arquiteto responsvel por um dos projetos arquitetnicos em estudo. Alm disso,
entrevistou-se o gerente geral da agncia da CEF em Rio Grande RS, que no momento da entrevista

2
Conveno de Condomnio do Residencial Alta Vista, localizado na cidade de Pelotas. Documento padro para
todos os empreendimentos, elaborado pela CEF.
3
Residencial Alta Vista, Residencial Laador, Residencial Princesa do Sul, Residencial Porto e Residencial
Solar do Sul, todos situados na cidade de Pelotas RS.

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estava exercendo a funo de gerente de mercado junto ao Escritrio de Negcios da CEF em Pelotas
e o supervisor de habitao. Na mesma ocasio, em 1/02/2006 foram colhidas informaes com os
tcnicos da GIDUR (Gerncia de Desenvolvimento Urbano CEF) da agncia matriz de Porto Alegre.

4. RESULTADOS

4.1. Anlise da Lei 10.188 de 12 de fevereiro de 2001 Arrendamento Residencial

A Lei 10.188/01 cria o Programa de Arrendamento Residencial, institui o arrendamento residencial
com opo de compra e d outras providncias. J no artigo 1 da Lei h a especificao dos
destinatrios das moradias do Programa de Arrendamento Residencial - a populao de baixa renda,
destacando que a gesto do Programa caber ao Ministrio das Cidades, o qual estabelece as diretrizes,
regras e demais condies que regem a aplicao dos recursos alocados. 4
A operacionalizao se dar por meio da criao de um fundo financeiro, com o fim exclusivo de
segregao patrimonial e contbil dos haveres financeiros e imobilirios destinados ao Programa (FAR
- Fundo de Arrendamento Residencial). CEF cabe representar o FAR ativa e passivamente, tanto
judicial quanto extrajudicialmente, bem como promover, em nome do arrendador, o registro dos
imveis adquiridos.
Segundo o decreto 5.056 de 29 de abril de 2004, constata-se que a Caixa Econmica Federal - CEF
uma instituio financeira sob a forma de empresa pblica, vinculada ao Ministrio da Fazenda. Cabe
a ela atuar como agente financeiro dos programas oficiais de habitao e saneamento, e como principal
rgo de execuo da poltica habitacional e de saneamento do Governo Federal, operando, inclusive,
como sociedade de crdito imobilirio, de forma a promover o acesso moradia, especialmente das
classes de menor renda da populao.
Nesse contexto, cumpre destacar que o arrendador do PAR e, conseqentemente, proprietrio dos
imveis arrendados o Governo Federal que atua atravs do Ministrio das Cidades. Porm, na
matrcula do registro de imveis a CEF quem aparece como detentora da propriedade (por
representar o Governo Federal). Por esse motivo iremos adotar a CEF como a arrendadora.
Uma vez esclarecida a figura do arrendador, representado pela CEF, em nome do Fundo de
Arrendamento residencial (FAR), faz-se necessria definio do arrendatrio: Para fins desta Lei,
considera-se arrendatria a pessoa fsica que, atendidos os requisitos estabelecidos pelo Ministrio
das Cidades, seja habilitada pela CEF ao arrendamento (artigo 6, pargrafo nico).
Os requisitos exigidos so: renda familiar de at seis salrios mnimos; capacidade de pagamento da
taxa de arrendamento; no ser proprietrio ou promitente comprador de imvel ou, ainda, detentor de
financiamento habitacional; maioridade; idoneidade cadastral e no ter contrato de arrendamento pelo
PAR anteriormente rescindido.
Est prevista na Lei 10.188/01, a competncia da CEF para elaborao dos critrios tcnicos e do
contrato de arrendamento residencial. Atravs deste, o arrendatrio adquire somente a posse do
imvel, o qual s poder ser utilizado com o exclusivo fim de moradia, sendo que o arrendador
continuar sendo o proprietrio do bem.
Mostra-se importante definir os conceitos de posse e propriedade, a fim de distingui-las. Segundo o
Cdigo Civil, a propriedade consiste em direito real e o proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e
dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha
(grifo nosso) (artigo 1.228 do Cdigo Civil). J a posse considerada estado de fato, sendo possuidor
todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerente propriedade
(grifo nosso) (artigo 1.196 do Cdigo Civil).
Percebe-se que a posse limitada em relao propriedade, no caso do arrendamento restringe-se
apenas ao uso da coisa. Logo, o arrendatrio no poder dispor do imvel, ou seja, no poder vender,
alugar, ceder ou subarrendar. Ademais, o arrendatrio perder o direito posse do bem arrendado a

4
Disponvel em < http://www.viajuridica.com.br/arquivo/lo-10188-01.doc>, acessado em 13.03.2006.

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partir do momento em que no pagar a taxa de arrendamento e, tendo sido notificado a paga-l, no o
fizer. Nessa situao, o arrendador (proprietrio) poder acionar na Justia o arrendatrio para
devoluo do imvel.
O trmino do contrato de arrendamento residencial se d no prazo de 180 meses (15 anos), quando o
arrendatrio perder o direito posse, porm ter a opo de comprar o imvel e, portanto, tornar-se
proprietrio do mesmo. Ressalta-se, por fim, que por ser muito semelhante aos contratos de Leasing, o
artigo 10 da Lei 10.188/01 determina que se aplica ao arrendamento residencial, no que couber, a
legislao pertinente ao arrendamento mercantil.

4.2. Anlise da Lei 6099/74 Leasing Arrendamento Mercantil

A Lei 6.099/74 dispe sobre o tratamento tributrio das operaes de arrendamento mercantil e d
outras providncias. De acordo com pargrafo nico do artigo 1 desta Lei, arrendamento mercantil,
tambm chamado leasing, o negcio jurdico realizado entre pessoa jurdica, na qualidade de
arrendadora, e pessoa fsica ou jurdica, na qualidade de arrendatria, e que tenha por objeto o
arrendamento de bens adquiridos pela arrendadora, segundo especificaes da arrendatria e para
uso prprio desta.
Tal instituto assemelha-se muito ao arrendamento residencial no qual, como j visto anteriormente, o
arrendatrio faz uso de imvel adquirido pelo arrendador, por prazo determinado. Distingue-se pelo
fato de que no arrendamento mercantil quem determina as especificaes do bem o arrendatrio,
enquanto que no arrendamento residencial quem determina e especifica os imveis (objeto do
contrato) o arrendador.
O artigo 5 da Lei 6.099/74 enumera certas disposies que devem constar no contrato de
arrendamento, quais sejam: prazo do contrato; valor de cada contraprestao por perodos
determinados, no superiores a um semestre; opo de compra ou renovao de contrato, como
faculdade do arrendatrio; preo para opo de compra ou critrio para sua fixao, quando for
estipulada esta clusula.
H de ressaltar-se que as partes (arrendador e arrendatrio) tm liberdade para elaborar as clusulas do
contrato, desde que estejam presentes os requisitos exigidos pela lei. Por exemplo, no h norma legal
que defina qual o prazo do contrato, apenas exige-se que exista prazo e que este esteja disposto em
clusula contratual.
Trata-se, pois, de contrato bilateral e sinalagmtico, atravs do qual se ensejam obrigaes para ambas
as partes. Em regra, quem o elabora o arrendador, cabendo ao arrendatrio apenas concordar ou no
com os termos j escritos. Considera-se, pois, contrato de adeso. Neste caso, sempre que houver
dvida ou contradio em certa clusula, haver de adotar-se interpretao favorvel ao arrendatrio
(artigo 423 do Cdigo Civil). Por ser considerado contrato de adeso, j existem Tribunais que
aplicam o Cdigo de Defesa do Consumidor ao contrato de arrendamento no qual figura instituio
financeira (como no caso do arrendamento residencial, em que a CEF representa o arrendador).
Adotando-se tal entendimento, so nulas de pleno direito, entre outros, as clusulas contratuais
relativas ao fornecimento de produtos e servios que estabeleam obrigaes consideradas inquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada (artigo 51, inciso IV do Cdigo
de Defesa do Consumidor). Detectamos que a bibliografia sobre os direitos do arrendatrio limita-se,
at o momento as legislaes referentes ao Programa de Arrendamento Residencial.

4.3. Anlise da Lei 4591/64 Lei do Condomnio

A lei 4591/64 dispe sobre as coisas do condomnio em edificaes e das incorporaes imobilirias.
Para efeitos desta Lei, so considerados condminos os proprietrios, promitentes compradores,
cessionrios ou promitentes cessionrios. Destaca-se que a constituio do condomnio deve respeitar
algumas formalidades, tais como o ato de instituio, o registro da conveno e a instituio do
regimento interno. No arrendamento residencial, o que mais interessa a Conveno, bem como o
regimento interno que a complementa. Ela o dia-a-dia do condomnio, na qual constam os direitos
e deveres dos ocupantes dos apartamentos. Deve ser aprovada em assemblia, onde estejam presentes
pelo menos 2/3 dos condminos. Destaca-se que os arrendatrios no so considerados condminos,
sendo que o verdadeiro proprietrio dos imveis (enquanto perdurar o contrato de arrendamento) a

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CEF, na qualidade de arrendadora. Logo, quem elabora e aprova a Conveno, pelo menos durante os
primeiros 15 anos do PAR, a CEF.
Segundo o artigo 9, 1 e 2 da Lei 4.591/64, a Conveno deve ser registrada no Registro de
Imveis, assumindo fora de lei, ou seja, estaro sujeitos a ela todos condminos, bem como todos
ocupantes dos imveis a qualquer ttulo. Desse modo, os arrendatrios, apesar de no participarem da
elaborao e aprovao da Conveno, devem respeit-la, cumprindo os deveres e encargos impostos.
O artigo 9, 3 da mesma Lei enumera certas normas que dever conter a Conveno: discriminao
das partes de propriedade exclusiva e as de condomnio, com especificao das reas; o destino das
reas comuns e o modo como us-las; os encargos, a forma e proporo das contribuies dos
condminos para as despesas de custeio e extraordinrias; o modo de escolher o Sndico e o Conselho
Consultivo; as atribuies do Sndico; o modo e o prazo de convocao das assemblias dos
condminos; o quorum para as votaes; a forma de contribuio para o fundo de reserva.
No obstante tais requisitos exigidos por lei, os condminos (no caso, exclusivamente a CEF) podero
impor restries s unidades autnomas na Conveno, desde que no caracterizem abuso de direito e
no contrariem a Lei. Por exemplo, a Conveno no poder limitar o nmero de habitantes por
apartamento, uma vez que o artigo 19 da Lei do Condomnio probe expressamente esse tipo de
restrio.
Importante frisar que, apesar de no possuir uma srie de direitos pertinentes exclusivamente ao
arrendador, o arrendatrio, deve cumprir os deveres atribudos ao condmino, como se o fosse. Alm
dos deveres impostos pela Conveno, o artigo 1.336 do Cdigo Civil impe os de: contribuir com as
despesas do condomnio; no realizar obras que comprometam a segurana da edificao; no alterar a
forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar s suas partes a mesma destinao que
tem a edificao, e no as utilizar, de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurana dos
possuidores, ou aos bons costumes. O artigo 1.337 do Cdigo Civil dispe ainda que o possuidor
que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivncia com os
demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa correspondente ao
dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas condominiais, at ulterior deliberao da
assemblia.
Quanto administrao do condomnio, ser eleito em assemblia um sndico pelo prazo de dois anos,
sendo que este poder no ser condmino. Nos primeiros 15 anos do PAR, no haver necessidade de
assemblia para a escolha do sndico, uma vez que a CEF, detm a totalidade da propriedade dos
imveis, passando o encargo da administrao a uma empresa licitada. relevante destacar que o
artigo 1.348 do Cdigo Civil impe certas competncias ao sndico, as quais devem ser observadas
pela empresa administradora, de modo que caber a ela: representar ativa e passivamente o
condomnio; fazer cumprir a conveno, o regimento interno; diligenciar a conservao e a guarda das
partes comuns e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores; elaborar o
oramento da receita e da despesa relativa a cada ano; cobrar dos arrendatrios as suas contribuies,
bem como impor e cobrar multas devidas; prestar contas ao arrendador anualmente e quando exigidas;
realizar o seguro da edificao.
Por fim, ressalta-se que a alterao da Conveno do Condomnio e do Regimento Interno depende da
aprovao de 2/3 dos votos dos condminos (artigo 1.351do Cdigo Civil). Logo, percebe-se que
enquanto a CEF for representante de pelo menos 2/3 dos imveis, ser ela a nica capaz de promover a
alterao tanto na Conveno quanto no Regimento Interno. Por mais insatisfeitos que estejam os
arrendatrios, de acordo com a lei analisada, estes somente tero os direitos de participar das
assemblias e de voto ao final do contrato de arrendamento, se optarem pela compra do imvel.

4.4. Anlise da Conveno de Condomnio

Ao analisar a Conveno de Condomnio 5 padro dos empreendimentos PAR, constatou-se atravs do
artigo 4, pargrafo nico, que so condminos os proprietrios, ou detentores de direito real sobre

5
A conveno de Condomnio documento elaborado segundo padres da CEF e tem por finalidade regular as
polticas macro do condomnio. Sendo registrada, tem fora de lei. Se no existe, os moradores respondem

- 2818 -
as unidades residenciais, promitentes compradores, cessionrios, promitentes cessionrios dos
direitos pertinentes aquisio de unidades autnomas, de edificaes a serem construdas, sendo
que os arrendatrios e os locatrios dos imveis no so considerados condminos. O fato de no
serem condminos implica na excluso de em uma srie direitos.
No mesmo documento, capitulo II, artigo 6 constata-se que os ocupantes a qualquer ttulo, que no
sejam proprietrios, no tero qualquer representao perante o condomnio, salvo nas decises de
assemblia que envolvam despesas ordinrias do condomnio, caso o arrendador no comparea, ou
comparecendo se abstenha de votar. No captulo IV, j no artigo 17, tem-se a informao de que o
condomnio ser administrado por um Sndico, pessoa fsica ou jurdica, eleito em Assemblia Geral
Extraordinria dos condminos, com mandato de no mximo dois anos... ressalta-se ento, a
informao contida no pargrafo nico deste artigo onde temos que Enquanto o Fundo de
Arrendamento Residencial FAR detiver a propriedade de, no mnimo 2/3 das unidades autnomas, o
Sndico, obrigatoriamente pessoa jurdica, ser indicado e contratado pela CEF,.... No artigo 30
tem-se que as decises referentes s modificaes da Conveno de condomnios e a destituio do
sndico, s podero ser tomadas em Assemblia Geral Extraordinria,... pelo quorum de 2/3 dos
condminos e pelo voto de no mnimo 2/3 dos presentes.
Com isso, segundo a Conveno de Condomnio e segundo entrevista com informante qualificado
(gerente geral da agncia da CEF em Rio Grande RS), no h direitos que assegurem a mudana
deste documento e nem a destituio do sndico dos empreendimentos caso estejam insatisfeitos com
sua gesto. No PAR, a situao do arrendatrio no pode ser comparada com a de um proprietrio. De
qualquer forma, a CEF quem licita as administradoras, e quem as institui ou destitui. O processo de
destituio de uma administradora difcil at mesmo para a CEF, uma vez que a mesma deve
cometer uma falha grave para que se possa anular a licitao e o respectivo contrato.
Ainda quanto aos direitos e deveres dos arrendatrios, constata-se atravs do artigo 8 da mesma
Conveno que os condminos e arrendatrios devero concorrer na proporo fixada para a sua
unidade, com as despesas ordinrias destinadas a conservao, funcionamento, limpeza e segurana
do Condomnio, devero ainda suportar, na mesma proporo, o nus a que tiver ou ficar sujeito o
Condomnio, em seu conjunto. Baseado nessa informao, em entrevista com informante qualificado,
questionou-se sobre as despesas extraordinrias 6 do PAR sendo relatado que mesmo na situao de
arrendatrio, estes devero concorrer com essas despesas. Verificou-se no acompanhamento das
reunies condominiais que estas despesas correm realmente por conta dos arrendatrios, um exemplo
seria a aquisio de equipamentos contra incndio no Residencial Laador e a construo de uma nova
guarita no Residencial Solar do Sul. Segundo entrevista com informante qualificado, somente as
manutenes corretivas devero ser arcadas pelo FAR. Verificou-se tanto nas leis especficas do
programa quanto na Conveno e Regimento Interno do condomnio, a ausncia de um esclarecimento
nas competncias das despesas extraordinrias. Porm, se verificarmos a Lei do Inquilinato iremos
perceber que o locador/proprietrio quem concorre com as despesas extraordinrias.
O fato de no serem considerados proprietrios e, portanto no serem considerados condminos, por
lei, exclui a possibilidade dos arrendatrios tomarem decises dentro do condomnio que gerem
despesas extraordinrias. Portanto, o fato dessas decises ocorrerem em reunies de condomnio por
voto de arrendatrios uma flexibilizao da CEF ao programa.
Durante o acompanhamento das reunies condominiais, a equipe do NAUrb percebeu o
descontentamento dos moradores quanto s obras ou benfeitorias por eles aspirados (antena coletiva de
TV, cobertura nos estacionamentos, etc.). Notou-se, durante as observaes participantes que as
administradoras tm dificuldade de esclarecer aos arrendatrios questes referentes a possibilidade de

individualmente e solidariamente por qualquer despesa imprevista. O regimento interno um documento que
regula as questes de relacionamentos entre os moradores. (Relatrio Interno NAUrb Reunio: CEF e equipe
de pesquisa do NAURB em 01/02/2006)
6
Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem aquelas que no se refiram aos gastos rotineiros de
manuteno do edifcio, especialmente: obras de reforma ou acrscimos que interessem estrutura integral do
imvel; pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem como das esquadrias externas;
instalao de equipamentos de segurana e de incndio, de telefonia, de intercomunicao, de esporte e de lazer;
entre outras.

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realizao de obras ou melhorias no condomnio. Segundo tcnicos da GIDUR, nenhum projeto de
melhorias para os conjuntos PAR foi proibido; muitos processos chegam mal-encaminhados, sem
projeto, sem responsvel tcnico, sem aval do Condomnio. Dessa forma, tomando como exemplo a
cobertura dos estacionamentos, verifica-se que a mesma passvel de autorizao da CEF (atravs da
GIDUR), desde que cumpridos os trmites legais e atendidas s normas da Prefeitura local, se dispuser
de projetos e Responsvel Tcnico e mantiver as caractersticas construtivas do PAR. A melhoria feita
passa a pertencer ao proprietrio (CEF) e facultada ao uso dos condminos/arrendatrios. O
Condomnio encarrega-se de fazer os projetos e preparar a execuo das obras, as quais at podem
correr por conta individual de cada morador, desde que mantido o padro construtivo e de acabamento
pr estabelecido.

4.5. Apropriao/Satisfao dos moradores

Os espaos coletivos externos dos conjuntos habitacionais, sejam abertos ou fechados, so espaos
compartilhados entre um nmero restritos de usurios, prioritariamente moradores do conjunto.
Distinguem-se dos espaos pblicos, que so de uso irrestrito, e sua gesto e manuteno de
responsabilidade dos proprietrios ou delegada por eles (MEDVEDOVSKI, 1998).
Esses espaos, segundo BASSO e LAY (2002) formam o palco para a realizao de diversas
atividades: circulao, passeio, recreao, contato com a natureza, socializao ou simplesmente
observao da vida que neles acontece. E basicamente atravs dessas manifestaes
comportamentais que ocorre a apropriao desses espaos.

Atravs dos mtodos utilizados, principalmente pelo walkthrough, aplicao de questionrios e

observao participantes, nota-se que os moradores se apropriam mais daqueles lugares onde existe
menor carncia de modificaes por eles diagnosticada. Ou seja, se existem bancos suficientes nas
reas de lazer que proporcionam o bem estar dos moradores, estes apropriam-se deste espao e esto
satisfeitos com ele. J se os espaos no oferecem esse conforto, dificilmente se apropriaro dele. Para
entender melhor essa afirmao, questionou-se os moradores de trs conjuntos habitacionais de Pelotas
sobre as sugestes ou modificaes necessrias aos conjuntos. Nas questes apresentadas foi utilizada
a metodologia do incidente crtico onde os entrevistados respondiam livremente sobre as sugestes
necessrias ao conjunto.
Conforme possvel verificar no Grfico 01 a seguir, no Residencial Alta Vista a cobertura do
estacionamento foi a melhoria mais citada (19 citaes) seguido de uma maior arborizao no conjunto
(15 citaes) e a execuo de quiosques e churrasqueiras (8 citaes).
No Residencial Laador a cobertura do estacionamento foi igualmente a mais citada (16 citaes),
seguido da cobertura nas churrasqueiras (09 citaes) e arborizao e paisagismo (08 citaes). Os
itens citados no referido conjunto so os mesmo do anterior.
No Residencial Porto os moradores parecem estar apropriando-se mais das reas abertas, das
churrasqueiras e at mesmo dos estacionamentos, pois para estes, no precisam ser feitas melhorias
nesses aspectos. Citam como melhorias ou sugestes a iluminao dos blocos e o treinamento dos
porteiros (02 citaes) seguido da execuo de churrasqueira no salo de festas (01 citao).
Atravs das observaes participantes e entrevistas abertas com os usurios verificou-se que os
moradores do Residencial Laador e do Residencial Alta Vista usariam mais os espaos citados se as
melhorias fossem feitas. Caberia aprofundar a pesquisa para entender se essas citaes esto ligadas a
uma apropriao mais efetiva em todos os casos.

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 Quiosques e Churrasqueiras 8

M ais reas verdes / arborizao 15

Cobrir estacionamentos 19

Arborizao e paisagismo 8

Cobertura nas churrasqueiras 9

Cobrir estacionamentos 16

Churrasqueiras nos sales 1

Treinamento de porteiros 2

Iluminao na frente do bloco 2

0 5 10 15 20

Residencial Porto Residencial Laador Residencial Alta Vista

Grfico 01. Sugestes de melhorias ou modificaes necessrias nos conjuntos

5. CONCLUSES
Com base neste estudo, verificou-se que os direitos dos arrendatrios no Programa de Arrendamento
Residencial so restritos, uma vez que os direitos de proprietrio somente sero plenos no final do
arrendamento. Essa situao impossibilita o arrendatrio de tomar decises no condomnio as quais
cabem somente ao proprietrio (atualmente a CEF). Com os direitos ameaados, os moradores perdem
o sentimento de apropriao de determinados espaos, uma vez que no tem autoridade para mud-los
conforme as suas necessidades.
Tambm verifica-se que o sndico, ao ser indicado pela imobiliria, pode no representar os reais
interesse dos arrendatrios, representando somente os do arrendador. Uma situao de maior conflito
entre os interesses da administradora e dos arrendatrios poder afetar a apropriao e a satisfao dos
usurios comprometendo os objetivos finais do PAR, com o abandono da unidade arrendada. Esta
situao de conflito j foi verificada por ocasio de uma solicitao de destituio da administradora
no Residencial Laador em agosto de 2005. Os arrendatrios, insatisfeitos com a gesto condominial,
apresentaram a CEF um abaixo assinado solicitando a destituio do administrador. Porm, a CEF no
concedeu o pedido por questes legais como visto anteriormente no item 3.4 e a administradora
permaneceu gerindo o conjunto.
Verificados esses fatos entendemos que novas alternativas de representao dos arrendatrios devam
ser buscadas para que o programa possa se manter sem apresentar um nmero elevado de desistncias
ou alta rotatividade de arrendatrios.
As restries impostas pelo programa obrigam o arrendatrio a se adequar a nova moradia durante
quinze anos, ou seja, durante o arrendamento o morador no poder dispor do imvel como
evidenciado na anlise da conveno embora esse documento seja contraditrio em alguns aspectos
(ver item 3.1). Como analisado anteriormente, percebe-se que a posse limitada em relao
propriedade, no caso do arrendamento restringe-se apenas ao uso da coisa e no ao gozo e disposio
do mesmo. O arrendatrio no poder dispor do imvel, ou seja, no poder vender, alugar, ceder ou
subarrendar.
O arrendatrio dever cumprir com a conveno de condomnio e concorrer com a taxa condominial,
embora no seja condmino. A Conveno restringe ao arrendatrio executar atividades como:
estender ou secar roupas em locais visveis do exterior das unidades; usar toldos externos, sanefas ou
equivalentes nas janelas; alterar qualquer parte do condomnio e suas instalaes; estender, secar

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roupas e bater tapetes ou outras peas nas janelas, portas ou qualquer outro local de rea comum,
inclusive reas de servios. 7 Essas restries so impostas a partir da Conveno de Condomnio e do
Regimento Interno, que segundo a Lei 4591/64 so elaborados pelos proprietrios do imvel. No caso
do PAR, durante quinze anos a propriedade ficar a cargo da CEF, sendo esta a responsvel pela
elaborao dos documentos anteriormente citados. Nota-se que no h qualquer participao dos
arrendatrios na elaborao da Conveno ou Regimento Interno do Condomnio e ressalta-se que
estes no podero mud-la, pois no so proprietrios das unidades habitacionais, e portanto, no so
condminos. Isso implica na aceitao dessas imposies pelos arrendatrios, no mnimo durante os
quinze anos de contrato.
Imposies, restries e proibies como as acima citadas podem vir a refletir na apropriao dos
usurios desses conjuntos, pois como analisado no Grfico 01 percebe-se que os arrendatrios sentem
necessidades de melhorias nos conjuntos, sugerem coberturas nos estacionamentos, arborizao nas
reas coletivas e at mesmo a construo de quiosques e churrasqueiras. Tudo isso leva a concluir que
se os moradores tivessem autoridade para melhorar esses espaos como de sua vontade, as atividades
funcionais, sociais ou de recreao seriam melhor desenvolvidas e estes espaos seriam mais
freqentados e consequentemente a apropriao se daria de modo mais efetivo.

6. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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e Responsabilidade Social. So Paulo : ENTAC, 2002. V. 1.
BRASIL, Lei n. 10.188 de 12 de fevereiro de 2001. Cria o Programa de Arrendamento Residencial. In:
http://www.viajuridica.com.br/arquivo/lo-10188-01.doc, acessado em 13.03.2006.
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procedimentos a elas pertinentes. In: http://www.consumidorbrasil.com.br/, acessado em 13.03.2006.
BRASIL, Lei n. 6.099 de 12 de setembro de 1974. Dispe sobre o tratamento tributrio das operaes de
arrendamento mercantil e, d outras providncias. In: http://www.leasingabel.com.br/, acessado em 13.03.2006.
BRASIL, Lei n. 4.591 de 16 de dezembro de 1994. Dispe sobre as coisas do condomnio em edificaes e das
incorporaes imobilirias. In: http://www.pgadm.com.br/Jurid/Lei4591b.htm, acessado em 13.03.2006.
BRASIL, Lei n. 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Cdigo Civil. Constituio federal, cdigo civil,
cdigo de processo civil org. Yussef Said Cahali. 5 edio. So Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2003.
Decreto n 5.056, DE 29 de abril de 2004 - Aprova o Estatuto da Caixa Econmica Federal e d outras
providncias. In: http://www.caixa.gov.br, acessado em 13.03.2006.

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de Doutorado em Integrao Regional da Universidade Federal de Pelotas.
MEDVEDOVSKI, Nirce Saffer. A vida sem condomnio: configurao e servios pblicos urbanos em
conjuntos habitacionais de interesse social. So Paulo, 1998. Tese (Doutorado) Faculdade de Arquitetura e
Urbanismo da Universidade de So Paulo.
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ORNSTEIN, S.; ROMRO, M. Avaliao ps-ocupao do ambiente construdo. So Paulo: EdUSP, 1992.

7
Conveno de Condomnio padro da CEF e Regimento Interno padro da CEF.

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REIS, A. Relao entre nveis de manuteno, limpeza, personalizao, aparncia, satisfao e principais
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WISNIK, Guilherme. O Risco - Lucio Costa e a Utopia moderna Depoimentos do Filme de Geraldo Motta
Filho. Editora 75 Rio de Janeiro: 2003

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