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Centro de Tecnologia
PROGRAMA DE PS-GRADUAO EM ENGENHARIA URBANA E AMBIENTAL
MESTRADO
UFPB/BC CDU:
Agradecimentos
Ao meu orientador, Prof. Dr. Jos Augusto, pelo interesse no tema, por todas as
contribuies acadmicas, pela confiana no trabalho e a amizade.
Essa dissertao tem por objetivo identificar, quantificar e caracterizar os vazios urbanos e
imveis subutilizados presentes na rea do Centro Histrico de Joo Pessoa, tombada pelo
IPHAN. O objeto de pesquisa foi delimitado a partir do questionamento sobre a existncia de
um estoque imobilirio passvel de reutilizao na Poligonal de Tombamento rigorosa do IPHAN
para o Centro de Joo Pessoa. Entende-se, aqui, o vazio urbano como o espao (lote ou
edifcio) que no foi concebido como espao livre pblico, localizado em rea urbanizada, sem
ocupao e/ou sem uso, e que, por sua improdutividade, tem uma conotao negativa no
meio intraurbano, mas que traz consigo o carter expectante, representando a possibilidade de
transformao futura. O termo subutilizado figura no texto para definir aqueles imveis que
ainda tm uso e/ou ocupao, mesmo que parciais ou temporrios, e onde se verifica um
processo de desestabilizao, deteriorao ou ociosidade. A partir da distino conceitual,
foram traadas categorias de anlise (edificaes no utilizadas, lotes no utilizados,
edificaes subutilizadas e lotes subutilizados) para a classificao e caracterizao dos
imveis da Poligonal de Tombamento. Posteriormente, foi elaborado um banco de dados com
as informaes coletadas sobre os imveis e procedeu-se o diagnstico da rea. De cada imvel
levantado, foram observados aspectos como dimenses, domnio, vacncia, estado de
conservao, uso e valores imobilirios. Foi necessrio, tambm, estudar, brevemente, os
processos de mudana de uso do solo nas reas centrais, a relao desses processos com as
intervenes nas reas histricas e como isso contribuiu para a formao e a permanncia dos
vazios urbanos e imveis subutilizados na rea tombada. Por fim, foi feito um diagnstico
quantitativo e qualitativo da Poligonal de Tombamento, que foi subdividida em trs setores de
anlise: setor I (Varadouro/Porto do Capim), Setor II (Setor de ligao/Rua da Areia) e setor III
(Cidade Alta).
ABSTRACT
This dissertation aims to identify, quantify and characterize the urban voids and underutilized
properties present in the area of the Historic Center of Joo Pessoa - listened by IPHAN. The
object of research was delimited from the questioning of the existence of a housing stock
capable of reuse in polygonal of rigorous preservation of IPHAN to the Center of Joo Pessoa. It
is understood that urban void is a space (lot or building) that was not designed as free public
space, located in an urbanized area, with no occupation and/or unused, and that, cause of
their unproductive, has a "negative connotation" in the urban area, but it brings the expectant
character, representing the possibility of future transformation. The term underutilized figure
in the text to define those properties that still have use and/or occupation, even if partial or
temporary, and where is verified a process of destabilization, deterioration or idleness. From
the conceptual distinction were drawn categories of analysis (unused buildings, lots unused,
underutilized buildings underutilized lots and) for classification and characterization of the
properties of Polygonal. After, it was elaborated a database with the information collected
about the property and made the diagnosis of the area. Each property raised, were observed
aspects such as dimensions, domain, vacancy, preservation, use and property values.
It was also necessary to study the processes of change in land use of central areas, the
relationship of these processes with the intervention in historical areas and how that
contributed to the formation and retention of urban voids and underutilized properties in the
area. Finally, it was made a quantitative and qualitative diagnostic of the Polygon, which was
subdivided into three areas of analysis: Section I (Varadouro / Porto do Capim), Section II (of
liaison / Rua da Areia) and Section III (High City).
1
Captulo I - Introduo
FlickR carlos.ferreira
2
1.1 Definindo o objeto de estudo |
3
Figura 1 Localizao de Joo Pessoa no Nordeste do Brasil e Mapa de Joo Pessoa com localizao da rea
Central, compreendendo os bairros Varadouro e Centro. Fonte: Elaborado sobre base cartogrfica do IBGE
(2010). Todas as bases cartogrficas deste trabalho foram elaboradas sobre as malhas digitais disponveis no
stio do IBGE: www.ibge.gov.br/mapas_ibge/bases_cartograficas.php e na base cartogrfica da Prefeitura
Municipal de Joo Pessoa, 2010.
Varadouro Centro
Figura 2- Detalhe do objeto emprico de estudo: em vermelho, poligonal de tombamento sobre os lotes dos
bairros Varadouro e Centro. A linha pontilhada indica o limite entre os bairros. Fonte: Elaborado sobre base
cartogrfica do IBGE, 2010 e PMJP, 2010.
4
1.1.1 Esclarecendo termos|
Segundo Corra (1995) a rea central constitui-se o foco principal da cidade, onde
se concentram as principais atividades comerciais, de servio, de gesto pblica e
privada, e os terminais de transporte interregionais e intraurbanos. Somada a esse
conceito, a definio constante no Manual de Reabilitao de reas Urbanas
Centrais (BRASIL, 2008), faz jus ao espao estudado nessa dissertao. Segundo o
referido Manual, as reas centrais compreendem:
O conceito de Centro Histrico, por sua vez, est atrelado origem do ncleo
urbano e simbologia do passado da rea, como elemento inicial de formao do
espao urbano. Considera-se o Centro Histrico, como o espao que devido as suas
5
caractersticas de ocupao permite uma coordenao das atividades urbanas, uma
identificao simblica e ordenada dessas atividades (CASTELLS, 1979) e que,
segundo Gutierrez (1989), adquire uma dimenso mais ampla onde se valorizam
no somente os meros acontecimentos do passado, mas o testemunho de uma
formao cultural que vai se enriquecendo atravs do tempo.
Nesta anlise, considera-se como rea central de Joo Pessoa, o conjunto definido
pelos bairros Centro e Varadouro. No entanto, em alguns trechos, feita
referncia, tambm, aos bairros Tambi, Roger e Trincheiras, que so adjacentes
rea Central e que, possuem uma dinmica semelhante de esvaziamento
populacional e de abandono da estrutura histrica.
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O Programa Nacional de Reabilitao de reas Urbanas Centrais coloca como pr-
requisitos para candidaturas:
Sendo assim, a rea objeto desse estudo, apresenta-se como apropriada para a
pesquisa porque se enquadra nos programas da atual poltica de requalificao e
reabilitao do governo federal, uma rea passvel de degradao e suscita o
interesse pela constatao da existncia de imveis vazios ou subutilizados e pela
possibilidade desse estoque se apresentar como potencial para requalificao do
Centro Histrico de Joo Pessoa.
1
O termo ocupao nesse captulo vai figurar no sentido de possuir edificao no lote e, no, no sentido de ser
fruto da ocupao de uma rea pelo parcelamento do solo. Ocupado, ento, o lote que possui edificao e,
por conseguinte, taxa de ocupao.
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terrenos baldios, runas, zonas industriais abandonadas, entre tantas outras
revelaes da condio de vazio existentes no espao urbano.
Acredita-se que essa distino essencial, por garantir coeso ao termo que de
outra forma poderia se estender indefinidamente, passando a designar diversos
espaos e confundindo o objeto da anlise. A partir dessa distino entre vazio
urbano e imvel subutilizado, discutida e delineada no Captulo II, surgem
variadas categorias ou subcategorias para classificar o estoque de imveis vazios ou
subutilizados presentes no objeto de estudo que sero esboadas e caracterizadas
no desenvolvimento do trabalho.
9
1.1.3 Recorte temporal|
10
captulo II, contemplou enfoques variados, que geraram uma discusso conceitual
necessria para dar suporte concepo de categorias de anlise dos vazios
urbanos e imveis subutilizados da rea em estudo.
Legenda:
SETOR III
1 Porto do Capim
3 Conjunto Franciscano
4 Conjunto Beneditino
5 Conjunto Carmelita
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Figura 4 Modelo da ficha (planilha) de n 4, do Mdulo 02 Diagnstico de Reabilitao Urbana SICG-
IPHAN 2007. Fonte: Arquivo cedido pelo IPHAN Central
Em Ohio, nos Estados Unidos, h uma campanha nacional que divulga informaes,
pesquisas e iniciativas para reutilizao de imveis vagos: National Vacant
Properties Campaign (NVPC, 2009). A NVPC desenvolveu o chamado Ciclo de
revitalizao de propriedades vagas (Vacant Properties Revitalization Cycle) que
coloca as seguintes etapas para implantao e funcionamento da poltica de
reutilizao de imveis: estratgias de informao, estratgias de preveno e
estabilizao, estratgias de aquisio e gesto e estratgias de reutilizao e
2
Sistema de Informaes Geogrficas.
3
Esse procedimento, aqui brevemente descrito, envolve uma srie de aes de converso de arquivos e
tratamento de dados que foram realizadas com o auxlio de um tecnlogo em geoprocessamento. As
extenses .xls e .dbf correspondem, respectivamente, a arquivos do Microsoft Excel e Microsoft Acces. A
extenso .shp corresponde a arquivos de Sistemas de Informaes Geogrficas.
13
planejamento em longo prazo). Como estratgia de informao, indicada a
elaborao de um banco de dados de lotes e edificaes baseado em uma coleta
ampla e sistemtica de informaes a serem periodicamente atualizadas. No Brasil,
aes como essa ainda so incipientes. Geralmente, as prefeituras sequer tm
conscincia do volume de imveis vazios ou subutilizados em seus territrios. A
construo de um banco de dados da rea tombada de Joo Pessoa em ferramenta
SIG mostra-se, ento, como um importante instrumento para gesto da rea.
Para tanto, foi utilizado, para manipulao e visualizao dos dados, o software
livre OpenJump (figura 05). Dessa forma, torna-se mais fcil o cruzamento de todas
as informaes referentes a cada imvel, uma vez que, cada informao do SICG-
IPHAN passou a constituir um atributo do imvel a ser estudado. Sendo assim, de
cada lote registrado no banco de dados, foram catalogados os dados supracitados
referentes dimenso geogrfica, dimenso urbana, dimenso imobiliria e
dimenso arquitetnica, levantados pelo IPHAN.
Figura 5 Interface do software OpenJump, com banco de dados referente rea de estudo.
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Definidas as categorias, procedeu-se o levantamento in loco, dos imveis vazios ou
subutilizados. A partir da, percebeu-se a necessidade de elaborao de um pr-
inventrio dos vazios urbanos e imveis subutilizados existentes, que contemplasse
documentao fotogrfica dos imveis e a sntese das informaes coletadas no
SICG-IPHAN. Para tanto, foi elaborada uma ficha de identificao dos imveis4, a
ser utilizada tanto durante a pesquisa in loco, quanto para consultas posteriores.
Convm ressaltar aqui, que para determinao da situao de vacncia dos
imveis, foram realizadas trs visitas rea de estudo, uma a cada dois meses,
todas em dias teis, visto que, poderiam passar por espaos no utilizados, os
imveis que, por alguma razo, fossem encontrados fechados. A repetio do
levantamento teve o intuito de corroborar as informaes cedidas pelo SICG-IPHAN
com a coleta da primeira pesquisa de campo, realizada no ms de maro de 2011.
4
Devido ao grande volume de fichas, optou-se por inserir no apndice desta dissertao apenas as mais representativas. As
demais fichas encontram-se para consultas posteriores no LAURBE/DA/CT, associadas ao banco de dados.
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Centro
rea Central
Varadouro
1 escala de anlise
Centro Tombado
(Poligonal de Tombamento) Setor II Rua da Areia
Lotes no ocupados
Vazio urbano
Edificaes no utilizadas
Lote
(Fundirio e edificado)
Lotes subutilizados
Imvel Subutilizado
Edificaes subutilizadas
SICG-IPHAN - 2007
3 escala de anlise
16
1.3 Estrutura da dissertao|
17
Captulo II - Discusso conceitual
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2.1 A amplitude do conceito vazio urbano|
Partindo da questo etimolgica, vazio vem do latim vacivus, palavra que significa
desocupado, vago, desprovido, sem nada (CUNHA, 2010). A expresso vazio
urbano, luz da investigao terica, apresenta uma srie de definies, em
conjunturas diversas e com objetivos distintos, que iro permear essa discusso.
Somente no sculo XX, com a crise do sistema produtivo, o vazio urbano passa a
despertar reflexes no campo do urbanismo. A partir dos anos 1970, multiplicam-se
as ferrovias desativadas, zonas industriais e edifcios abandonados, consequncias
da desfuncionalizao de reas do tecido industrial (figura 06). reas
desfuncionalizadas correspondem a lotes e quadras constitudas por terrenos e
edifcios que passaram por um processo de perda de uso ou de funo. Tais espaos
passam a constituir o foco dos primeiros estudos europeus sobre vazios urbanos que
so elaborados a partir de inventrios realizados na Frana, em 1979, e na
Inglaterra, em 1982 (BORDE, 2006).
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Figura 6 reas industriais desfuncionalizadas. Fonte: www.actu-environnement.com
Villaa (1983) utilizou a definio de vazio urbano como uma grande extenso de
rea urbana equipada ou semiequipada, com quantidade significativa de glebas ou
lotes vagos. A partir da dcada de 1990, com as reflexes tericas produzidas sobre
o tema, este conceito se expandiu e surgiram algumas expresses para patentear as
mltiplas formas e tipologias de vazios urbanos, em estudos de diferentes pases
(Quadro 02). Dentre essas expresses, podem ser destacadas: do francs terrains
dsaffects (terrenos em desuso), terrains dlaisss (terrenos negligenciados),
vides urbains (vazios urbanos); do ingls derelict land (terrenos abandonados),
blight reas (reas degradadas), vacant land (terras devolutas), entre outras
variaes, cuja polissemia de significados e de contextos no permitem o
entendimento do vazio urbano como uma expresso unssona (BORDE, 2006).
Dessa forma, cabe aqui a leitura dos principais conceitos para a explicitao desses
termos e categorias pertinentes a esses espaos.
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Quadro 2 Denominaes utilizadas como sinnimos de vazios urbanos em diferentes pases
derelict area
terrain vague
tierras vazios urbanos
wastelands
vacantes friches urbaines
terrenos vagos
Denominaes blight areas
vacos urbanos vides urbaines
Vazios Urbanos
reas
expectant lands
terreno baldio terrains obsoletas
vacant land dsaffects
Ainda para Borde (2006 p.14), consideram-se vazios urbanos aqueles terrenos
localizados em reas providas de infraestrutura que no realizam plenamente a sua
funo social e econmica, seja porque esto ocupados por uma estrutura sem uso
ou atividade, seja porque esto de fato desocupados, vazios. A esse respeito, o
pargrafo 2 do artigo 183 da Constituio Federal Brasileira de 1988 determina
que a propriedade urbana cumpre sua funo social quando atende s exigncias
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fundamentais de ordenao da cidade expressas no plano diretor. O Estatuto da
Cidade (2001) surge para regulamentar os artigos 182 e 183 da Constituio (1988)
e estabelece normas de ordem pblica e interesse social que regulam o uso da
propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurana e do bem-estar dos
cidados, inclusive dando diretrizes para a utilizao dos vazios urbanos e para a
ordenao e controle do uso do solo, de forma a evitar (...) a reteno
especulativa de imvel urbano, que resulte na sua subutilizao e no utilizao.
Dittmar (2006) conceitua vazios urbanos como sendo reas construdas ou no,
desocupadas ou subutilizadas, que possuem como caracterstica em comum o fato
de serem resduos do crescimento da cidade, podendo ser caracterizados pelas
questes fsicas ou pelo esvaziamento de uso. Para Medeiros (2007), o vazio urbano
um fenmeno tpico da sociedade ps-industrial, podendo ser resultante de
espaos residuais, zonas industriais obsoletas, de corredores e ptios ferrovirios
esquecidos, dos movimentos de especulao imobiliria, de catstrofes ou mesmo
de edifcios centrais abandonados.
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tambm faz referncia aos vazios urbanos, em um sentido ainda polissmico, uma
vez que esses designam imveis ou terrenos vazios ou subutilizados, dando enfoque
para os que esto abandonados ou caram em desuso(FAUSTO e RABAGO, 2001).
Para esta mesma expresso, Cavaco (2007) utiliza o termo vazio expectante para
definir espaos intersticiais, que constituem grandes reas vagas que, mesmo em
estado de obsolescncia, caracterizam-se pela expectativa e oportunidade de
transformao intrnsecas.
Segundo Rodrigues (2007, p. 3), os vazios urbanos podem ser pequenas, mdias ou
grandes glebas, edifcios e estruturas abandonadas, enfim, toda uma sorte de
enclaves ou apndices que so comumente lidos como mcula ou evidncia de
certas falhas no processo de urbanizao de uma cidade.
23
Entre estagnados e expectante, vazios e subutilizados, inteis e potenciais,
so pautadas as discusses que conformam o termo vazio urbano como um
constructo de idias justapostas que carece de maiores esclarecimentos (SOUSA,
2010 p.59). O termo vazio faz aluso ausncia de algo e contrape-se a noo
de cheio na cidade, conforme explica Cavaco (2007, p. 4):
Tranick (1986 apud MINOCK, 2007) coloca que existem cinco tipos de vazios
intencionais na cidade, com diferentes conotaes, que vo desde os espaos de
passagem, passando pelos ptios internos e quintais, ruas e praas, parques e
jardins (figura 07).
Figura 7 Esquema de espaos cheios e vazios no meio urbano. Fonte: (TRANICK, 1986 apud MINOCK, 2007).
24
Abstraindo-se da relao fsica e morfolgica entre cheios e vazios colocada por
vrios autores (TRANICK, 1986; KOHLSDORF, 1996; LAMAS, 2000) e considerando os
vazios de Tranick como espaos livres, ser explorado, aqui, o vazio urbano no
intencional, ou seja, o espao que no previamente concebido como vazio ou
livre. O vazio no intencional est mais relacionado ao resultado do declnio de
uma rea, do abandono, da degradao do que aos interstcios ou espaamentos da
forma urbana. vlido salientar que o termo intencional, aqui, est relacionado
inteno anterior ao momento da concepo ou da conformao e no aos espaos
que permanecem sem uso intencionalmente, como consequncia da especulao
imobiliria, j que em alguns casos, a situao de vazio urbano pode ser
orientada pela lgica da reteno especulativa do solo urbano.
Da, j se pode inferir que o termo vazio urbano pode tambm incluir espaos
edificados; desde que tais espaos estejam improdutivos, desprovidos de uso, ou
vazios de uso para alguns autores. Nesse sentido, o vazio urbano tratado como
consequncia de um processo de esvaziamento (BORDE, 2006), como o
resultado daquilo que se esgotou (...) O esgotamento do sentido, da essncia,
espaos que incomodam pela improdutividade intrnseca (MEZACAPPA, 2008).
25
funo que desempenham, algumas consideraes podem ser utilizadas para o
estudo dos vazios urbanos. De acordo com o esquema proposto por Jorge (2007)
(figura 08), determinados vazios constituem espaos inteis, do ponto de vista da
ocupao fsica, por serem uma interrupo regra do cheio. Esse carter de
inutilidade dos vazios se d quando o espao no tem uso, nem funo prtica; o
caso dos vazios urbanos e dos espaos intersticiais. Da mesma forma, o cheio
pode constituir-se uma exceo quando no tiver utilidade ou coerncia com a
morfologia, e o vazio, mesmo sendo sempre exceo massa, pode ter
utilidade, caso possua uso, funo e participe da formao da imagem da cidade.
Esse o caso dos espaos livres pblicos.
E por que considerar vazio urbano o espao edificado que se encontra totalmente
sem uso? Partindo da ideia, j exposta, de que vazio pressupe ausncia de algo,
importante especificar em relao a que o objeto (edificao ou terreno) estaria
vazio e o que serve de referncia para caracterizar esse objeto como vazio. O
vazio, aqui, uma categoria relacionada ausncia de algo (seja funo, uso ou
ocupao) e no ausncia de tudo (funo, uso e ocupao). Em outras
palavras, nesta dissertao, um lote considerado vazio quando, relacionado com
o conjunto de lotes, destaca-se por no ter edificao. Do mesmo modo, um
edifcio considerado vazio quando, relacionado com o conjunto de edifcios,
destaca-se por no possuir uso. O conjunto de lotes (com ou sem construo) ,
pois, a referncia para identificao do imvel fundirio vazio; e o conjunto de
edifcios (com ou sem uso) a referncia para identificao do imvel edificado
vazio.
A distino entre vazio urbano e imvel subutilizado , para esta anlise, uma
forma de contribuir para o estudo conceitual que envolve o termo vazio urbano,
todavia, como predomina a caracterstica de improdutividade e obsolescncia
dessas duas modalidades de espaos, importante entender algumas
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caractersticas pertinentes a esses espaos antes de traarmos as categorias de
anlise.
De acordo com Carmona (et. al. 2003) existem cinco dimenses de obsolescncia,
aqui sumariamente descritas, relacionadas ora com o espao edificado e suas
funes, ora com os espaos urbanos em si, a saber: a obsolescncia
fsica/estrutural, resultante de fatores fsicos, deteriorao por uso, desgaste e
envelhecimento; a obsolescncia funcional, quando os espaos no esto aptos
para o seu uso corrente ou quando seu uso inadequado ao contexto da cidade;
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obsolescncia locacional, relacionada acessibilidade e mobilidade; obsolescncia
legal, correspondente s regras impostas pelos cdigos e, por fim, a obsolescncia
de imagem, ligada imagem negativa que alguns espaos podem conferir
paisagem.
Por sua vez, a ociosidade, tambm colocada por vrios autores como caracterstica
intrnseca aos vazios urbanos gerada quando um lote ou um edifcio permanece
vazio apesar de apresentar condies de ocupao. No caso das edificaes, a
ociosidade pode vir aps a obsolescncia (como momento em que a funo original
deixa de existir), quando a estrutura no apresenta condies de adequao para
novos usos e tambm no demolida. Algumas edificaes, todavia, tornam-se
ociosas mesmo sem se tornar obsoletas, muitas vezes pelo simples abandono
(PEIXOTO, 2011).
Dittmar (2011) define como rea ociosa ou vazio fsico, os espaos no parcelados,
espera de ocupao, que constituem as grandes glebas e os loteamentos, frutos
da especulao imobiliria. Segundo Magalhes (2005), os terrenos ociosos exercem
um paradoxal poder de presena no ambiente urbano, pelo seu potencial em
influir na perda da vitalidade urbana e, ao mesmo tempo, constiturem os espaos
potenciais para a transformao da condio atual. Em outros casos, tambm
podem ser includas nessa categoria aquelas construes cuja utilizao deixou de
ter interesse econmico e permanecem em p, mas com ociosidade.
29
de Bowman e Pagano (2004), atravs do qual se parece multiplicar a presena
desse tipo de vazio que afasta a populao dessas reas (figura 09).
Figura 9 Efeitos dos vazios urbanos nos lotes adjacentes. Fonte: Bowman e Pagano (2004)
Sousa (2010) considera espaos urbanos subutilizados aqueles que, embora sejam
dotados de uso e ocupao, j entraram em processo de obsolescncia e possuem
um carter expectante, ou seja, enquanto esperam a transformao ainda so
estruturas ativas, pois mantm um uso e ocupao, mesmo que esses no sejam
viveis para a cidade.
30
Borde (2006) denomina desafetadas, subutilizadas e desocupadas, as reas
com potencial para construo, mas que no so ocupadas, utilizadas ou
edificadas, no realizando plenamente seu potencial construtivo ou cumprindo sua
funo social. Segundo a autora, a desocupao (terrenos no ocupados) e a
desafetao (terrenos no utilizados) possuem diferenas:
Coloca ainda, que h espaos que podem ser tanto vazios fsicos quanto vazios
de uso, os quais ela considera espaos residuais, intersticiais, desocupados e que
associa ao conceito anteriormente exposto de terrain vague (SOL MORALES,
2002), para fazer referncia s orlas ferrovirias, rodovirias, espaos entre
quadras ou baixios de viadutos (DITTMAR, 2006).
31
Quadro 03 - Classes de vazios urbanos e respectivas caractersticas, por autor.
Vazios Urbanos
Fonte: elaborao prpria com base em Borde (2006), Sousa (2010), Dittmar (2006)
32
partir da edificao e no mais do terreno, ou seja, o uso de um espao edificado
inerente ao edifcio e no mais ao lote sobre o qual ele est edificado.
Vazios Urbanos
Fonte: elaborao prpria com base em Borde (2006), Rosa (data) e Santana (2006).
34
apresente condies para ser ocupado, mesmo necessitando de algum reparo.
Borde (2006) amplia a abrangncia do termo, considerando que a situao de
vacncia designa alterao nas condies de uso e ocupao, por esvaziamento, de
um espao urbano que, at algum tempo, apresentava uma relativa estruturao.
Sendo assim, alguns estudos consideram que alm de haver uma durao mnima de
no utilizao para um edifcio ser considerado vacante, consideram tambm
que o estado de vacncia est relacionado aos motivos pelos quais ocorre o
abandono. Dessa forma, no so considerados vacantes aqueles espaos cuja falta
de uso temporria ou aqueles que esto disponveis para o mercado de venda ou
arrendamento (BOMFIM, 2004).
A partir da noo que o vazio urbano pode ser associado tanto perda de uma
funo anterior quanto a aspectos de degradao no presente e incerteza futura,
possvel comear a esquematizar uma metodologia de classificao para os
vazios presentes na rea de estudo. Dentre as classificaes estudadas, observa-
se que um ponto comum a todas a caracterstica atual de improdutividade dos
vazios urbanos. Enveredou-se, nesta anlise, pelas classificaes que relacionam
os espaos vazios, sobretudo, ausncia de uso. No entanto, alguns ajustes
conceituais foram necessrios, tanto para adequao dos critrios escala de
observao previamente definida, quanto pelas controvrsias entre autores,
categorias propostas e suas respectivas caractersticas.
A partir das referncias tericas, foi possvel traar os dois principais conceitos que
nortearo esta anlise e que consistem na aglutinao de algumas ideias
anteriormente expostas. O princpio norteador desta anlise baseia-se na distino
entre o vazio urbano e o imvel subutilizado como os grandes grupos de anlise,
que por sua vez, contm as categorias, conforme o esquema da figura 10.
Caractersticas
Categorias
Escala de observao
Figura 10 Arranjo metodolgico para definio de categorias de anlise. Fonte: Elaborao prpria.
O vazio urbano , ento, o espao (lote ou edifcio) que no foi concebido como
espao livre pblico, localizado em rea urbanizada, sem ocupao e/ou sem uso,
e que, por sua improdutividade, tem uma conotao negativa no meio
intraurbano, mas que traz consigo o carter expectante, representando a
possibilidade de transformao futura.
Figura 11 - Fotografia da Ladeira de So Francisco. Fonte: Acervo da Comisso do Centro Histrico/ JP. s/d.
Figura 12 - Vista panormica atual da Casa da Plvora com detalhe do terreno adjacente sem ocupao.
Fonte: paraibanos.com 2009
Figura 13 Antigo Teatro Coliseu Paraibano na Rua da Areia 1990. Extrado de Andrade, 2007. Fonte: comisso
do Centro Histrico de Joo Pessoa.
Figura 14 Fotografia atual do Antigo Coliseu Paraibano e o lote adjacente, fruto da demolio. Fonte: Acervo
pessoal, 2012.
37
Com base no que foi exposto, trataremos, aqui, do vazio urbano no intencional
(TRANICK, 1986), que, na escala do lote e do edifcio, consiste no lote no
ocupado (nesse caso, significando tambm, vago ou desocupado) e no
utilizado; e nas edificaes no utilizadas (sem uso ou desafetadas).
Transpondo o conceito de Sousa (2010) de espaos urbanos subutilizados para a
escala de anlise em questo, pode-se inferir que os imveis subutilizados so
aqueles que ainda5 tm uso e/ou ocupao, mesmo que parciais ou temporrios,
e onde se verifica um processo de desestabilizao, deteriorao ou ociosidade. Os
imveis subutilizados consistem nos lotes parcialmente utilizados e nas edificaes
temporariamente ou parcialmente utilizadas.
5
O termo ainda utilizado por Sousa (2010), visto que se verifica nesses espaos um processo de esvaziamento ou de
obsolescncia.
38
Quadro 05 - Esquema de categorizao dos imveis subutilizados e vazios urbanos.
Lotes Edificaes
Lotes Edificaes no-ocupados no-utilizadas
subutilizados subutilizadas ou desocupados, ou desafetadas,
lotes vagos sem uso
Borde (2006) denomina esses imveis como vazios arquitetnicos e coloca que
podem ser observados em toda a cidade, mas, se intensificam na rea central,
constituindo-se muitas vezes em patrimnio arquitetnico a ser preservado e outros
ainda, em runas urbanas, resultantes de edificaes desafetadas, compostas
apenas por seus elementos remanescentes, como as fachadas com interior vazio em
reas delimitadas por legislao especfica de preservao urbana. Esses vazios tem
uma caracterstica peculiar em relao aos outros citados, pois as ruinas e
edificaes patrimoniais representam a memria urbana e coletiva de um lugar e
so consideradas exemplares de inestimvel valor histrico e simblico.
41
elaborado com base nos itens levantados pelo Sistema Integrado de Conhecimento
e Gesto do IPHAN (2007).
Estado de Valores
Dimenso Domnio Uso Vacncia
conservao imobilirios
rea do lote
timo
Pblico N pavimentos
Comercial
rea desocupados
Bom Valor do terreno
construda Privado
Residencial
N pavimentos
Precrio Valor de oferta
Projeo da Sob litgio Parcialmente
Servios
edificao ocupados
Em arruinamento Valor venal/IPTU
N de
Institucional
rea no proprietrios rea desocupada
Runa
construda
42
Captulo III - A dinmica de transformao
da rea central
43
3.1 Mudana de uso do solo e esvaziamento das reas centrais|
Outra causa para o abandono colocada por Maricato (2002), que considera, como
um dos principais fatores contribuintes para esse processo, a poltica habitacional
do Banco Nacional de Habitao (BNH 1964-1986) que, com a utilizao de
recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Servio (FGTS), difundiu um modelo
de implantao perifrica dos seus conjuntos, contribuindo na extensiva expanso
horizontal de muitas cidades. A esse respeito, Cardoso (2009 p.7) comenta que ao
instalar as infraestruturas necessrias s reas mais perifricas, j ocupadas, o
poder pblico acabava por valorizar (...) as terras vazias que haviam permanecido
entre as reas mais centrais e a fronteira de expanso urbana.
Figura 16 Esquema dos fatores que culminaram no esvaziamento das reas centrais.
Fonte: elaborao prpria. 2011
45
Em um segundo momento, essa migrao populacional pode ser atribuda ao
surgimento das chamadas novas centralidades e ao deslocamento de rgos
pblicos e servios para as novas reas. Conforme Vargas e Castilho (2006), a noo
de centro passa a ser diluda pelo surgimento de uma rede de subcentros que
passam a concorrer com o centro principal, decorrente da expanso das reas
urbanas. Villaa (1998) afirma que os subcentros concorrem com o centro principal,
sem, no entanto, a ele se igualar, pois o centro principal ainda apresenta requisitos
de acesso necessrios para toda a cidade.
Jacobs (2000) associa as causas dessa degradao dos centros das cidades
americanas reproduo excessiva de determinados usos. Segundo ela, a
autodestruio da diversidade de atividades pode acontecer em ruas, pequenos
nichos de vitalidade, quarteires ou distritos inteiros. A partir da, a rea
abandonada e os usos dominantes vencem. Todavia, uma vitria vazia, cita a
autora, pois esse processo destri a sustentao econmica e social mtua
(JACOBS, 2000, p. 269). Em outras palavras, a baixa diversidade de usos, sobretudo
nas reas centrais tomadas pelo comrcio, um fator que propicia a formao de
vazios urbanos e imveis subutilizados, pois a diminuio gradativa do uso
residencial culmina na falta de manuteno dessas reas, que se tornam obsoletas.
46
3.2 Mudana de uso do solo na rea central de Joao Pessoa |
47
Ao passo que o ncleo central da cidade comeava a se desligar das suas funes
de moradia, cedendo espao para o comrcio, notavam-se os primeiros sinais da
deteriorao do seu patrimnio, incentivada, por outro lado, pelas inmeras perdas
advindas das reformas urbanas. Segundo Cavalcanti (2009), as diferenas de uso do
solo comeavam a se acentuar dentro da cidade, sendo que muitos dos usos
introduzidos eram incompatveis com a rea histrica, causando uma degradao
fsica, social e ambiental. Ao contrrio da populao de maior renda que se
transferiu para as reas mais valorizadas da cidade, a populao de classe mais
baixa passou a habitar as reas deterioradas do centro e dos bairros vizinhos.
48
populao urbana do Municpio de Joo Pessoa, nos ltimos dez anos, ainda ocorre
o oposto nos bairros da rea central.
Populao urbana de Joo Pessoa Populao residente na rea central de Joo Pessoa
740.000 10000
720.000 8000
700.000 6000
680.000 4000
660.000 2000
640.000 0
2000 2010 2000 2005 2010
Figura 17. Grficos da evoluo da populao urbana de Joo Pessoa e da evoluo da populao residente na
rea central de Joo Pessoa. Fonte: IBGE, 2000 - 2010.
No caso da rea especfica do Centro Histrico de Joo Pessoa, os dados conhecidos
sobre a populao residente so referentes rea inventariada para o Projeto de
Revitalizao promovido pelo convnio Brasil/Espanha (2000), que corresponde
atual rea delimitada pela poligonal de entorno do IPHAN. Segundo o referido
levantamento (do ano de 2000), a populao residente na rea em questo era de
cerca de 3.366 habitantes, com uma densidade lquida mdia de 52,5 hab/ha,
estando excluda desse dado a populao favelada. Segundo o relatrio, j na
dcada de 1980, o Centro Histrico apresentava taxa negativa de crescimento (-
7,8%) motivada principalmente pela migrao, devido expanso dos setores de
comrcio e de servios na rea.
Se observarmos os dados dos bairros Centro e Varadouro, nos Censos dos anos 2000
e 2010, confirmamos o declnio da populao em ambos os bairros, bem como da
densidade habitacional. A populao residente do bairro Centro passa de 4990
habitantes, no ano 2000, para 3644 habitantes, no ano de 2010. Nesse mesmo
intervalo, no bairro do Varadouro, a populao cai de 4121 habitantes para 3730
habitantes (IBGE, 2000 - 2010).
Com relao ao uso do solo, a rea central apresentava, em 2010, de acordo com
dados da Secretaria da Receita Municipal, a predominncia dos usos de servios e
comrcio. Em valores absolutos, os bairros Centro e Varadouro apresentaram em
2010, 3378 imveis com uso de servios, 3059 imveis comerciais, 290 imveis com
49
uso institucional e 2356 imveis residenciais. Somados, os imveis com usos de
comrcio e servios correspondem a 71% do total, enquanto o uso residencial
corresponde a 26% da rea central (figura 18).
Figura 18 - Grficos da evoluo da evoluo do uso do solo nos bairros Varadouro e Centro.
Fonte: Secretaria da Receita Municipal.
6
Segundo o IBGE, Domiclio Particular Permanente o domiclio que foi construdo a fim de servir
exclusivamente para habitao e, na data de referncia do Censo, tinha a finalidade de servir de moradia a uma
ou mais pessoas. Fonte: IBGE, Resultados Preliminares do Universo Conceitos e Definies Tabelas
Adicionais. Rio de Janeiro, 2010.
50
possuem maior populao correspondem exatamente s reas que fazem divisa com
o bairro do Roger e das Trincheiras, enquanto a poro central do bairro
Varadouro, a que possui maior uso comercial, possui, consequentemente, menor
nmero de pessoas residentes e de domiclios ocupados.
Roger Roger
Trincheiras Trincheiras
Frei Mulungu
Roger
Varadouro Centro Vila Caiaf
Trincheiras Sanhau
Nova II/Trapiche
Figura 21 Mapa de uso residencial dos bairros Centro e Varadouro Joo Pessoa, PB.
Na cor laranja o uso residencial. Fonte: Adaptado de PMJP, 2010.
51
H ainda, a possibilidade de associar esse nmero de residncias presena de
assentamentos espontneos na periferia do Varadouro, cuja localizao, coincide
exatamente com os pontos de maior concentrao de uso residencial no bairro e,
portanto, de maior densidade habitacional. Entre as referidas comunidades esto a
Vila Nassau, Porto do Capim, 15 de Novembro, Sanhau, NovaII/Trapiche, Vila
Caiaf e Feira Mulung, Frei Vital, que, juntas, abrigam cerca de 398 domiclios,
nmero equivalente 36,12% do total de domiclios do bairro Varadouro (704
domiclios), e 1.740 pessoas residentes, o equivalente a 46,64% da populao total
do bairro (3.730 pessoas) (PMJP,2010), conforme pode ser observado no mapa de
uso residencial da figura 21.
Alguns estudos, com vis econmico, apontam teorias sobre essa diminuio do uso
residencial nos centros, so os chamados modelos de declnio de bairros, que
identificam estgios de decadncia, descritos no Quadro 08, que podem ser
observados nos seguintes estudos: Anatomia de uma Metrpole (1959), no Estudo
de Conservao da Vizinhana (U.S. Home Owners Loan Corp., 1940) e a Pesquisa
Imobiliria sobre a Dinmica da Vizinhana, do Departamento de Habitao e
Desenvolvimento Urbano dos Estados Unidos, 1975 (MINOCK, 2007). De acordo com
essas teorias, os bairros ou distritos podem passar por at cinco estgios de
declnio: o desenvolvimento, a fase de transio, a degradao, o abandono e a
renovao. Esses modelos apresentados no Quadro 08, apesar de serem oriundos de
estudos norte- americanos antigos, podem ser relacionados degradao das reas
centrais, inclusive, as do Brasil. Embora seja imprudente afirmar que as reas
centrais histricas do Brasil foram esvaziadas, possvel relacionar esse processo
perda de vitalidade, sobretudo no perodo noturno, decorrente da mudana de
uso, uma vez que no perodo diurno o uso comercial intenso. Del Rio (2004)
denomina esse processo de esvaziamento demogrfico.
52
Quadro 08 Estgios de declnio dos bairros
Incio do declnio,
Transio para
envelhecimento da populao
Uso e manuteno normal apartamentos, maior
2 densidade construtiva
residente, chegada de minorias
de renda-mdia
Renovao atravs de
Abandono, deteriorao,
Depreciao, favelizao, parcerias pblico-privadas,
diminuio do valor imobilirio
5 problemas sociais substituio de imveis
dos edifcios
obsoletos
Apesar de no haver uma regra para se definir a ordem precisa dos acontecimentos
que contriburam para a reduo da populao residente nas reas centrais
brasileiros, possvel perceber caractersticas inerentes ao processo de mudana
de uso das reas centrais. Os estgios indicados nas teorias de declnio dos bairros
se relacionam com as reas centrais, visto que apresentam o percurso da
modificao do uso original, desde a insero e reproduo de novos usos, passando
pelo esvaziamento populacional, at o abandono de imveis que se configuram
atualmente como vazios urbanos ou imveis subutilizados e a favelizao das reas
adjacentes rea central.
53
3.4 Intervenes e esvaziamento
no centro histrico de Joo Pessoa|
54
em sua maioria descaracterizadas por letreiros, marquises, revestimentos e
pinturas. Mesmo aquelas mais preservadas so influenciadas negativamente pela
leitura do conjunto, que conformam como comercial, a imagem da cidade
histrica.
Vargas e Castilho (2006) colocam que o objetivo do perodo de 1970 a 1990 esteve
centrado na valorizao da memria e na organizao da sociedade em defesa do
patrimnio histrico, sobretudo, das reas centrais. Segundo Rolnik:
Rolnik (2005 p.2) aponta que o embate entre a batalha intelectual para a
preservao do patrimnio cultural e a aparente inadequao dos centros
tradicionais vida hodierna culminou no esvaziamento populacional dos centros
e na degradao dos espaos pblicos e do acervo edificado, gerando vazios
urbanos no corao das cidades.
57
permanecem no mesmo estado fsico da poca do levantamento do PRSH ou ainda,
em condies de conservao ainda piores.
Figura 22 Imveis escolhidos para o PRSHJP. Em vermelho, os imveis que atualmente esto sem uso.
Fonte: CASTRO, 2006.
Ainda no ano de 2007, uma rea de aproximadamente 370 mil metros quadrados do
Centro Histrico da Cidade de Joo Pessoa, foi incorporada ao Patrimnio Nacional
pelo IPHAN. A partir desse momento, o tombamento em nvel federal da parte mais
antiga da cidade, cria expectativas sobre a sua requalificao, principalmente no
que diz respeito reutilizao dos vazios urbanos e imveis subutilizados.
58
possvel perceber, dentre as intervenes citadas, desde a criao da CPDCH-JP,
em 1987,at os dias atuais, a necessidade de aes mais eficazes para a
recuperao de um nmero significativo de imveis abandonados ou em estado de
ruinas. Muitas das aes realizadas nos ltimos anos foram de carter pontual e,
mesmo estando inseridas em um contexto de polticas de revitalizao, essas aes
priorizaram o restauro de edificaes isoladas. Segundo Maia (2008), embora essas
aes tenham melhorado as condies de alguns exemplares arquitetnicos e
trazido investimentos para a rea, tais politicas no se sustentam sem o
envolvimento da populao local e sem a promoo do uso habitacional.
59
ocupados. A partir de dados de uso do solo processados Laboratrio do Ambiente
Urbano e Edificado LAURBE/CT/UFPB, com base no cruzamento de informaes
de cadastros imobilirios de contribuintes do ICMS e ISS, obtidos na Secretaria da
Receita Municipal/PMJP, foi possvel esboar a evoluo dos terrenos vagos, nos
quatro dos principais bairros que compem a rea central de Joo Pessoa, a saber:
Centro, Varadouro, Trincheiras, Roger e Tambi (Figura 23).
100
Centro
80
Varadouro
60
Trincheiras
40 Roger
Tambi
20
0
20002001200220032004200520062007200820092010
Figura 23 Grfico da quantidade de terrenos vagos na rea central de Joo Pessoa, no perodo 2000/2010
Fonte: Secretaria da Receita Municipal, PMJP.
No caso do bairro das Trincheiras, h o exemplo da Rua das Trincheiras, que j foi
a mais importante da cidade e possua um trfego intenso de veculos que
prejudicava o uso residencial da rua e pode ter contribudo para o abandono e o
consequente esvaziamento da rea. Segundo Tinem (2006), o apogeu dessa rea
prolongou-se at a urbanizao da Lagoa, que direcionou o crescimento da cidade
orla martima e as residncias das Trincheiras passam a ser abandonadas. Ainda na
ltima dcada, observou-se no grfico de evoluo dos terrenos vagos da figura 23,
um aumento de terrenos vagos no bairro que, embora no se deva mais ao
60
abandono causado pela expanso da cidade, ainda demonstra a falta de uso efetivo
na rea.
2500
Quantidade de imveis
2000 residencial
institucional
1500
servio
1000 comercial
terrenos vagos
500
0
centro roger tambi varadouro trincheiras
Figura 24 Grfico do Uso do solo nos bairros Centro, Roger, Tambi, Varadouro e Trincheiras.
Fonte: Diviso de Geoprocessamento PMJP/2010
61
Somando o nmero de terrenos vagos, em 2010, nessa rea correspondente aos
bairros Centro, Varadouro, Trincheiras, Roger e Tambi, obtm-se o nmero de 289
terrenos vagos distribudos em uma rea de 577,7 ha, ou seja, h uma razo de 0,5
terrenos vagos/ha. Desviando o olhar para alm da rea central e considerando a
coroa intermediria urbana de Joo Pessoa, formada pelos bairros Torre,
Tambauzinho, Treze de Maio, Bairro dos Estados, Jaguaribe e Cruz das Armas
(LAURBE/CT/UFPB), observa-se que em toda a rea considerada como a coroa
intermediria de Joao Pessoa, havia, em 2010, 517 terrenos vagos distribudos em
1008,3 ha, ou seja, h uma proporo muito semelhante a da rea central, pois, a
razo de terrenos vagos por rea na coroa intermediria urbana de 0,51 terrenos
vagos/ha. Porm, a rea central apresenta como peculiaridade, uma quantidade
considervel de imveis edificados vagos que, geralmente, no so percebidos nos
bairros da cora intermediria. Essa informao, brevemente identificada nesse
trabalho, pode sugerir outras possveis pesquisas que levem em considerao as
distines e as possveis semelhanas entre os terrenos vagos da rea central,
comumente frutos de um processo de esvaziamento ou abandono e os terrenos
vagos de outras partes da cidade, que podem configurar espaos nunca antes
utilizados, componentes de um processo de especulao imobiliria. importante
verificar tambm que, no perodo entre os anos de 2000 a 2010, h um aumento
dos terrenos vagos em toda a rea central e bairros adjacentes (Figura 25).
400
281 284 287 289
300 226 248
205 207 195
179 180
200
100
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Figura 25- Grfico comparativo: terrenos vagos na coroa intermediria urbana de Joo Pessoa x terrenos
vagos nos bairros da rea central. Fonte: Secretaria da Receita Municipal PMJP/2010 e LAURBE/CT/UFPB.
62
3.6 Breves consideraes sobre intervenes e valorizao imobiliria|
200
150
100
50
0
1987 1990-1997 1997-2005
64
Captulo IV - Vazios urbanos e imveis
subutilizados na Poligonal de Tombamento
65
4.1 Diagnstico geral: Poligonal de Tombamento
SETOR I
SETOR III
SETOR II
Figura 27 Setorizao proposta sobre foto area. Em laranja: linha da poligonal de tombamento, IPHAN (2007);
em amarelo, linhas divisoras dos setores I, II e III. Fonte: adaptado de Google Earth, 2010.
66
No que concerne avaliao das edificaes da Poligonal de Tombamento, citamos
aqui, para efeito de uma breve caracterizao, informaes sobre a propriedade da
edificao, uso do solo, regime de ocupao, valor histrico e estado de
conservao, que esto presentes no Projeto de Revitalizao do Centro Histrico
de Joo Pessoa - PRCHJP(2000) e que sero, posteriormente, corroboradas com as
informaes do levantamento dos vazios urbanos e imveis subutilizados da rea.
O PRCHJP (2000) aponta que em relao propriedade da edificao, 93.92% so
de propriedade privada, sendo somente 2.28% de propriedade municipal, 2.09% de
propriedade estadual e 1.71% de propriedade federal.
Quanto ao uso do solo, o relatrio aponta que, do total de 528 imveis da rea,
29,20% de uso comercial; 27,20% de uso habitacional e misto; 11,80% so de
servios, 8,60% de uso institucional; 2,20 % de uso industrial; 1,20% de uso
educacional; 1,00 % de uso assistencial; 1,20% de uso recreativo e 11,20% de
edificaes vazias. O levantamento realizado pelo SICG-IPHAN considera que os
usos do solo so classificados em residencial, comercial, servios, institucional,
praas e outros.
67
Com relao propriedade da edificao, os ndices do SICG-IPHAN apontam que
93% dos imveis so de propriedade privada, percentual muito aproximado do
informado pelo PRCHJP (2000). Esse alto ndice um fator que gera um embate nas
polticas de preservao, tornando questionvel o investimento pblico direto em
sua manuteno, ainda que tenham o carter de patrimnio coletivo e que sobre
eles pese a responsabilidade do Estado.
68
Estado de conservao dos imveis da Estado de conservao dos imveis
Poligonal de Tombamento - PRCHJP na Poligonal de Tombamento
SICG-IPHAN
8% 5% 4%
7% timo
21% mdio
bom
bom 19% precrio
runa 65%
em arruinamento
71%
runa
Figura 29 Grfico do Estado de Conservao dos imveis na Poligonal de Tombamento. Fonte: PRCHJP, 2000.
Grfico do Estado de Conservao dos imveis na Poligonal de Tombamento. Fonte: SICG-IPHAN-2007.
A observao desses grficos (figura 29) pode remeter que houve uma mudana no
estado de conservao dos imveis, no perodo de 2000 a 2007, porm, os dados
so de fontes diferentes de pesquisa. No relatrio do PRCHJP, no ano 2000, j no
havia nenhum imvel com estado de conservao timo e a classificao do Manual
de aplicao do SICG-IPHAN coloca, em seu item 4.1, a metodologia para definio
do estado de conservao dos imveis:
A partir de uma observao da edificao, assinalar se o estado geral
possibilita verificar algum tipo de deteriorao, ruptura, fissuramento ou
perda da integridade fsica do objeto e seus componentes. Devem ser feitas
observaes a respeito da existncia de recalques de fundaes, fraturas,
inclinaes, elementos faltantes (...) De acordo com a visibilidade e o grau
de incidncia de tais alteraes, assinalar o campo do estado de
conservao do bem: timo, bom, precrio, em arruinamento, arruinado.
(SICG-IPHAN, 2007 p.17)
69
Portanto, como nenhum dos referidos documentos define os critrios para
classificao do estado de conservao dos imveis e a realizao desse
levantamento foi inviabilizada, tanto pelo tempo destinado pesquisa, quanto pela
dificuldade de se estabelecer uma metodologia precisa para confrontar esses
dados, optou-se por considerar, para caracterizao dos vazios urbanos e dos
imveis subutilizados, o levantamento realizado pelo SICG-IPHAN, j que este
apresentava informaes mais atualizadas e passveis de mapeamento, ao contrrio
das informaes contidas no relatrio do PRCHJP que se referiam apenas
quantidade de imveis e no contemplava a sua localizao.
70
Horto de So
Francisco
Conjunto
Carmelita
Terminal
Rodovirio Legenda
Vazios urbanos
Lotes no utilizados
Edificaes no
utilizadas
Subutilizados
Lotes subutilizados
0 100 200 300 m Edificaes
subutilizadas
Figura 30 Mapa de vazios urbanos e imveis subutilizados na Poligonal do Tombamento do IPHAN para o
Centro Histrico de Joo Pessoa. Fonte: elaborado com base em pesquisa de campo, 2010.
72
Com relao ao estado de conservao dos imveis, na Poligonal de Tombamento
do Centro Histrico de Joo Pessoa, das 68 edificaes no utilizadas, 41 esto em
mau estado de conservao, destas, 16 edificaes esto em estado precrio, 12
em arruinamento e 13 so runas. Esses indicadores corroboram a ideia de Jacobs
(2000) de que a falta de uso leva a degradao. Para essa autora:
73
Antigo Colgio Nossa
Senhora das Neves
Conjunto
Carmelita
Legenda Valores em R$
Vazios e subutilizados
0 - 40.085,00
40.085,00 - 123.878,00
123.878,00 - 175.795,00
175.795,00 397.949,00
acima de 397.949,00
Figura 31 Mapa de Valores dos terrenos na Poligonal de Tombamento. Fonte: gerado a partir de
informaes do SICG-IPHAN 2007.
Figura 32, 33 e 34 Estacionamentos nas Ruas Duque de Caxias, Visconde de Pelotas e Rua da Areia,
da esquerda para a direita. Fonte: acervo pessoal.
74
Quanto s edificaes subutilizadas, foi contabilizada, aps o levantamento, uma
rea aproximada de 8.000 m, correspondente a 25 pavimentos sem uso. Se
observarmos, em toda a Poligonal, o nmero de pavimentos desocupados das
edificaes subutilizadas e o nmero de pavimentos desocupados das edificaes
no utilizadas, temos o nmero de 108 pavimentos sem utilizao com uma rea
aproximada de 18.424 m.
75
Duque de Caxias, que se limita com o Adro de So Francisco, atinge uma taxa de
25%, ndice considerado elevado se comparado s outras quadras da Cidade Alta.
Praa Antenor
Navarro
Adro da Igreja
de So Francisco
Legenda
33 - 43%
23 - 33%
14 - 23%
0 14 %
76
2
Legenda
Pontos de maior
vacncia
Pontos de
desestabilizao
Rua Visconde de
Inhama
Rua Joo
Suassuna
Rua Maciel
Pinheiro
Legenda Legenda
Vazios e
Subutilizados Vazios urbanos
subutilizados
Lotes Lotes no
Estado de conservao
subutilizados utilizados
Edificaes timo Em arruinamento
Edificaes
subutilizadas no utilizadas Bom Runa
Precrio
78
permanece at hoje s margens do Rio Sanhau, e ocorre a substituio dos usos
dos edifcios antigos, que se tornam abrigo de comrcio atacadista e servios, como
madeireiras e oficinas mecnicas, marcenarias, entre outras funes.
Nessa rea, contudo, ainda h uma dinmica associada vitalidade das prticas
sociais geradas pelos moradores das comunidades Porto do Capim, Vila Nassau e
Vila Frei Vital, mas predomina o quadro de descaracterizao do conjunto
edificado tombado, tendo uma parte assumida pelo comrcio e servios que
permanecem na rea e uma parcela constituda de vazios urbanos, principalmente
de edificaes no-utilizadas (figuras 39, 40 e 41). Um dos fatores que propiciam
essa no-utilizao a barreira social existente pela proximidade com as favelas
que reduz a procura e culmina na desvalorizao imobiliria.
79
partir de ento, passou a sofrer um processo de esvaziamento e
mudana de usos e atividades comerciais, predominando, hoje, as
lojas de materiais de construo e autopeas. (...) Alm disso, as
edificaes da rua so mal ou subutilizadas refletindo o baixo nvel
de conservao e preservao do patrimnio arquitetnico e
urbano.
Figura 42, 43 e 44 Imveis subutilizados na Rua Maciel Pinheiro. Fonte: Acervo Pessoal.
80
Figura 45 Edificao no-utilizada, situada na Rua Joo Suassuna. Fonte: acervo pessoal.
Figura 46 Edificao subutilizada, situada na Rua Joo Suassuna. Fonte: acervo pessoal.
Figura 47 - Edificaes no utilizadas, Rua Joo Suassuna, Casares do Projeto Moradouro.
Foto: Maria Simone Soares Moraes, 2008.
Ainda para esta autora a imagem da Rua da Areia de uma rua que apesar de
possuir valor histrico e arquitetnico, foi abandonada por antigos proprietrios e
pelos poderes pblicos locais e muitas edificaes esto espera de rurem para
terem seus usos transformados. Um bom exemplo de que o esvaziamento e o
abandono levam a degradao do patrimnio, o sobrado n 155 da Rua da Areia,
um dos nicos remanescentes de sobrados em azulejaria portuguesa que,
atualmente, se encontra em runas (figuras 48, 49 e 50).
81
Figura 48, 49 e 50 Sobrado 155, Rua da Areia - Edificaes no-utilizadas, situadas na Rua da Areia.
Fonte: acervo pessoal
Foi constatado, aps a pesquisa de campo, que esse setor apresenta 30 edificaes
no utilizadas, 16 edificaes subutilizadas e apenas um lote no utilizado, que se
encontra adjacente Igreja de So Frei Pedro Gonalves. Os vazios urbanos
compreendem 9.166 m de rea no utilizada, distribuda em um lote no utilizado
e 30 edificaes no utilizadas (tabela 02).
Tabela 02- Quantidade e rea de vazios urbanos e subutilizados por categoria no Setor I
Lotes
1 750,00
No utilizados (vagos)
Vazios Urbanos
Edificaes
29 8.416,00
No Utilizadas
Lotes
0 -
Subutilizados
Subutilizados
Edificaes
16 2.161,00
Subutilizadas
Fonte: Elaborao prpria.
No que se refere subutilizao, essa razo cai para 8,5%, no entanto, apesar de
aparentar ser um ndice relativamente baixo, esse nmero corresponde a 93% da
subutilizao de todo o permetro tombado, cuja maior representatividade da
Rua Maciel Pinheiro, como pode ser visto na figura 51.
Figura 51 Modelo esquemtico do setor I Varadouro/ Porto do Capim. Fonte: elaborao prpria.
83
4.2.2 Setor II Setor de Ligao/Rua da Areia
A pesquisa realizada por Scocuglia (2010) apontou que, entre os anos de 2004 e
2005, em toda a rua, houve uma reduo do uso habitacional de 2,48%. Essa
reduo, segundo entrevistas realizadas com os moradores, est associada a
crescente instalao das casas de prostituio. Identificou-se tambm que, nesse
mesmo perodo, houve uma reduo do uso comercial e o aumento do nmero de
imveis fechados.
84
Ladeira de So
Francisco
Rua da
Areia
Legenda Legenda
Vazios e
Subutilizados Vazios urbanos
subutilizados
Lotes subutilizados Lotes no
Estado de conservao
utilizados
Edificaes Edificaes timo Em arruinamento
subutilizadas no utilizadas Bom Runa
Precrio
Casa da
Plvora
Ladeira de
So Francisco
Figura 54 Foto area do lote da Casa da Plvora. Em vermelho: limite do lote, em amarelo: Casa da Plvora.
Fonte: elaborado sobre base cartogrfica de PMJP, 2010.
Um dos fatores que podem levar ao entendimento das razes para a no ocupao
dessa rea a alta declividade do terreno, no entanto, observando os lotes
adjacentes que possuem a mesma declividade nota-se que foram, em sua maioria,
ocupados por residncias. Esse espao no ocupado da Casa da Plvora relaciona-se
ento, tanto com a falta de interesse em ocupar essa rea de grande declividade
quanto com a tentativa de garantir a visibilidade do monumento. Atualmente, est
sendo desenvolvido pela Prefeitura Municipal de Joo Pessoa, o projeto Parque da
Casa da Plvora (2009), que visa utilizao desse espao com uma funo de
praa e complemento s atividades da Casa da Plvora. No geral, no Setor II
predomina a categoria de edificaes no utilizadas em detrimento das demais
categorias. Destacam-se, as edificaes residenciais, trreas, sem recuos frontais e
86
laterais, frutos de um parcelamento colonial, com lotes estreitos (figuras 55, 56, 57
e 58).
Figura 55, 56, 57 e 58 Imveis no utilizados na Rua da Areia. Fonte: acervo pessoal, 2010.
Lotes
3 745,00
No utilizados (vagos)
Vazios Urbanos
Edificaes
13 1.801,00
No Utilizadas
Lotes
2 4.744,00
Subutilizados
Subutilizados
Edificaes
1 338,00
Subutilizadas
Fonte: elaborao prpria, 2010.
Esse setor apresentou uma taxa de vacncia de 13,5%. Em valores absolutos, esse
nmero indica que do total de 118 imveis presentes no setor, 16 so vazios
urbanos. Com relao subutilizao, essa taxa cai para 2,54%, correspondente a
apenas trs imveis subutilizados. Relacionando esse setor com a Poligonal de
Tombamento, temos que o setor II representa 21,66% dos vazios urbanos da rea
tombada e apenas 13,5% dos imveis subutilizados.
87
4.2.3 Setor III Cidade Alta
A trajetria de alterao do uso do solo no Centro Histrico de Joo Pessoa, que foi
fortemente impulsionada pela expanso perifrica comentada anteriormente, pde
ser acompanhada, na Cidade Alta, a partir da observao dos mapas de uso do solo
desse setor em dois momentos distintos: o primeiro vai da consolidao do
povoamento na rea at as primeiras reformas urbanas (sc. XIX) (figuras 59 e 60) e
o segundo traa um panorama da situao atual, num recorte entre os anos de 2000
e 2010 (figuras 61 e 62). Esse hiato na observao temporal deve-se ao fato de no
haver, nos rgos municipais, dados de uso do solo referente ao interstcio
2000/2010, bem como dados anteriores ao ano 2000, visto que o banco de dados da
Diviso de Geoprocessamento da PMJP atualizado a cada ano e os registros
anteriores no so salvos.
88
Comercial
Comercial
Institucional
Institucional
Servio
Servio
Residencial
Residencial
Figura 59 - Uso do solo e evoluo urbana da cidade de Figura 60 - Uso do solo e evoluo urbana da cidade de
Joo Pessoa, 1755 sc XVIII. Neste mapa podemos Joo Pessoa, 1855 sc XIX. Podemos perceber que a
perceber a conformao da estrutura at ento, sendo estrutura urbana conserva a caracterstica
claramente predominante na parte alta da cidade (em predominantemente habitacional, resumindo a maior
pontilhado) o uso residencial, em amarelo. Fonte: parte do comrcio na rea do Varadouro, mas j
IPHAN- PB, editado. apontando uma concentrao tambm na cidade alta.
Fonte: IPHAN-PB, editado.
Andrade (2007) acrescenta que como resultado dessa explorao na rea central da
cidade, a Cidade Alta passou a abrigar edifcios com mais de cinco pavimentos,
fruto de um processo de consolidao do setor tercirio naquela rea. Ainda para o
autor, a verticalizao e o adensamento consolidaram o resultado de foras
econmicas, vinculadas lgica evolutiva da cidade.
89
Vale salientar que estes servios e usos que hoje se desenvolvem na cidade alta,
assim como muitas das edificaes inseridas durante essa poca de desvalorizao
da rea, so em sua maioria, incompatveis com o valor arquitetnico e histrico do
conjunto edificado, culminando para a deteriorao de uma rea que caracterizava
a estirpe da cidade. Nos ltimos dez anos, pode-se perceber a consolidao da
funo comercial e de servios na rea, em detrimento do uso habitacional,
acompanhando os mapas de uso do solo abaixo.
Conjunto
Carmelita
Lagoa Lagoa
Residencial Comercial
Figuras 61 e 62 - Uso do solo na cidade alta do Centro Histrico de Joo Pessoa nos anos de 2001 e 2010.
Fonte: adaptado de PMJP.
90
por parte da populao residente, embora, atualmente, esse processo ocorra em
menor intensidade do que no perodo de expanso da cidade. Segundo Tinem
(2010), dados de 2003 apontam que o uso residencial persistia em apenas 21% das
edificaes da Rua General Osrio e o comrcio e servios ocupavam 54% das
edificaes. No entanto, o trabalho de campo realizado por Maia (2006), mostrou
que o uso residencial figurava em apenas 8% das edificaes, enquanto o comrcio
e servios representavam 60,9% do uso total da rua.
Quanto aos vazios urbanos e subutilizados, observa-se, no Setor III (figura 63), a
predominncia das edificaes no utilizadas e apenas trs lotes subutilizados.
No foram encontrados imveis das demais categorias. No figuram nesse setor, no
grupo dos vazios urbanos, os lotes no utilizados, visto que a rea relativamente
adensada e, no grupo dos imveis subutilizados, no existem edificaes
subutilizadas, tendo em vista que a tipologia predominante das edificaes , em
sua maioria, de casa trrea.
Legenda
Vazios urbanos
Edificaes
Horto de So
no utilizadas
Francisco
Subutilizados
Lotes subutilizados
Vazios e
subutilizados
Estado de conservao
timo
Av. Duque de
Bom
Caxias
Precrio
Av. General Em arruinamento
Osrio Runa
92
Tabela 04 - Quantidade e rea de vazios urbanos e subutilizados por categoria no Setor III
Lotes
0 -
No utilizados (vagos)
Vazios Urbanos
Edificaes
26 4.519,00
No Utilizadas
Lotes
3 1.207,00
Subutilizados
Subutilizados
Edificaes
0 -
Subutilizadas
Fonte: elaborao prpria, 2010.
O grupo dos vazios urbanos caracteriza-se, no centro Histrico de Joo Pessoa, pela
predominncia das edificaes no utilizadas, em relao aos lotes vagos, que se
restringem a apenas quatro lotes (tabela 05), em toda a Poligonal de Tombamento,
alguns nunca antes ocupados, como o da Casa da Plvora, mas que so alvos de
projetos de requalificao, e outros desocupados frutos da demolio de
edificaes no utilizadas. Esses indicadores contribuem para o entendimento de
que o vazio urbano no est relacionado apenas falta de volume construdo, mas
falta de uso e ao no cumprimento da funo social da propriedade. Nesse caso,
embora o nmero de lotes vagos seja considerado ainda pequeno, a falta de uso
que predomina nessas edificaes pode apontar para futuras demolies e
consequentes perdas patrimoniais, decorrentes de interesses particulares.
93
Tabela 05 Comparativo da quantidade de vazios urbanos e subutilizados por setor.
Lotes
1 3 0
No utilizados (vagos)
Vazios Urbanos
Edificaes
29 13 26
No Utilizadas
Lotes
0 2 3
Subutilizados
Subutilizados
Edificaes
16 1 0
Subutilizadas
Fonte: elaborao prpria.
Figura 69 Grfico comparativo das categorias encontradas por setor. Fonte: elaborao prpria.
94
Tabela 06 Tabela resumo dos diagnsticos geral e setorial da Poligonal de Tombamento
Setor I Setor II Setor III Geral
Aspectos analisados Vazio Vazio Vazio Vazio
Subutilizado Subutilizado Subutilizado Subutilizado
urbano urbano urbano urbano
rea do lote 8.409,21 4.561,00 4.116,00 3.594,00 6.763,00 1.207,00 19.288,00 9.362,00
Dimenso rea construda 8.635,07 7.084,00 1.801,00 676,00 4.806,00 340,00 15.242,07 8.100,00
(total) Projeo da edificao 6.165,81 4.323,00 1.880,00 586,00 2.904,00 373,00 10.949,81 5.282,00
rea no construda 2.243,40 673,00 2.228,00 2.659,00 3.859,00 834,00 8.330,40 10.222,00
Pblico 2 - - 1 2 - 4 1
Domnio Privado 28 16 16 2 24 3 68 21
Sob litgio 1 - - - - - 1 -
Comercial - 15 (93%) - 2 (66%) - 3 (100%) - 20 (90%)
Residencial - - - - - - -
Uso
Servios - 1 (7%) - - - - 1 (5%)
Institucional - - - 1 (34%) - - - 1 (5%)
N Pav. Desocupados 44 20 16 2 23 3 83 25
Vacncia N Pav. Par. Ocupados - - - - - - - -
rea desocupada (pav) 5.561,00 4.475,00 2.980,00 2.785,00 2.254,00 369,00 10.795,00 7.629,00
timo 2 (6,5%) 6 (37,5%) 8 (50%) - 3 (12%) - 11 (15%) 6
Bom 6 (20%) 7 (43,75%) 4 (25%) 3 (100%) 9 (35,5%) 2 (66%) 19 (27%) 12
Estado de
Precrio 10 (32%) 3 (18,75%) 2 (12,5%) - 4 (15%) - 17 (24%) 3
conservao
Em arruinamento 2 (6,5%) - 2 (12,5%) - 8 (30%) 1 (34%) 12 (16%) 1
Runa 11 (35%) - - - 2 (7,5%) - 13 (18%) -
Valor do terreno 5.877,00 25.953,00 3.905,00 30.603,00 14.245,00 28.836,00 7.712,00 23.720,00
Valores Imobilirios
Valor de oferta 72.933,00 126.290,00 31.915,00 73.318,00 74.963,00 76.166,00 61.426,00 115.698,00
(mdia em R$)
Valor venal/IPTU 42.813,00 110.886,00 17.612,00 33.767,00 30.954,00 43.631,00 33.164,00 100.182,00
95
No que concerne aos aspectos analisados, observou-se que, em todos os setores,
houve a predominncia de imveis vazios e subutilizados, com domnio privado,
fator considerado como um entrave aos projetos de reabilitao, visto que,
embora j existam leis de incentivos fiscais e recursos destinados aos proprietrios
desses imveis, ainda no h a conscientizao, por parte dos proprietrios, da
necessidade da conservao do patrimnio histrico e cultural. fundamental
entender que tanto a formao quanto a permanncia dos vazios urbanos e imveis
subutilizados na rea central ocorre em funo do processo de abandono e
mudana de uso do solo e interesses que envolvem o capital imobilirio, ou seja, os
proprietrios detentores dos imveis no centro ainda aguardam que ocorra uma
mudana de cenrio na rea central e, consequentemente, que os preos dos
imveis aumentem em um perodo esperado (BOMFIM, 2004).
96
18.424m. Esse um dado esperado, visto que o Setor I abriga 43% das edificaes
no utilizadas e 93% das edificaes subutilizadas da rea tombada.
Edificao no utilizada
(em runa)
Domnio: privado
Ladeira de So Pedro Gonalves, sn
Edificao no utilizada
(em runa)
Domnio: privado
Rua Duque de Caxias, 165
Outra questo que pode contribuir para a permanncia dos imveis em situao de
vacncia a inadimplncia dos proprietrios com relao aos tributos municipais.
Atravs de consulta a dados da Secretaria da Receita da PMJP, obtidos no Portal do
Contribuinte, foi possvel quantificar os imveis cujos proprietrios esto em dbito
com o IPTU. Foram consultadas, de cada imvel categorizado, atravs do nmero
da localizao cartogrfica e do cdigo de identificao do imvel (constantes no
banco de dados), todas as certides imobilirias de dbitos municipais (anexo 1), as
quais podiam ser negativas ou positivas, em relao aos dbitos com o IPTU. Do
total de 72 imveis do Grupo dos Vazios Urbanos, 37 esto em dbito com o
Imposto Predial Territorial Urbano - IPTU, o equivalente a 51,3% do grupo. No
grupo dos imveis subutilizados, foram encontrados seis imveis em dvidas ativas
com o IPTU, o equivalente a 27,2% dos imveis do grupo. De todos os imveis
categorizados na Poligonal de Tombamento, 44% esto em dvidas com os tributos
municipais e a maioria desses imveis est localizada na Cidade Baixa.
Dessa forma possvel entender que uma dos fatores que podem contribuir para o
aumento das taxas de vacncia o abandono dos imveis que, nesse caso, pode ser
causado pelas impossibilidades financeiras para manuteno do bem, por parte do
proprietrio, ou pela reteno especulativa do bem. Nesses casos de inadimplncia
de tributos municipais, podem ser utilizados instrumentos constantes no Estatuto
das Cidades como o IPTU progressivo no tempo e a demarcao de ZEIZ (Zonas
Especiais de Interesse Social). Caso a inadimplncia seja prolongada, processos de
execuo fiscal podero ser promovidos pela fazenda pblica. Quando
caracterizado o abandono, regido pelo Cdigo Civil, cabe Prefeitura arrecadar a
propriedade e fazer com que seja exercida sua funo social.
99
Captulo V - Consideraes finais
FlickR carlos.ferreira
100
5.1. Reflexes, possibilidades e limites
Segundo Choay (2006), preciso dar continuidade aos tecidos urbanos e pensar a
preservao diante da fora do progresso e do mpeto da modernizao da vida. A
Recomendao de Nairbi (1976) para salvaguarda dos conjuntos histricos e sua
funo na vida contempornea, j colocava em cenas, a questo da integrao dos
conjuntos histricos vida coletiva atual, convergindo em favor da valorizao e do
desenvolvimento das reas urbanas histricas, em detrimento do carter de museu
que estas possam apresentar (CURY, 2000).
101
como promoo do acesso ao solo urbano, principalmente, para as camadas de
baixa renda da populao. Portas (2000) coloca que o nico ganho, quando da
utilizao dos vazios urbanos da cidade consolidada, est no aproveitamento da
infraestrutura e da acessibilidade no entorno do vazio. Em contraposio, Borde
(2006) afirma que a reativao dos vazios urbanos, sobretudo nas reas centrais,
pode ser muito importante para estabelecer um debate pautado na compreenso
de uma cidade equnime.
Considera-se que a discusso sobre tal temtica foi beneficiada pela Constituio
Federal de 1988 e a aprovao do Estatuto das Cidades (Lei Federal de
Desenvolvimento Urbano, n 10.257 de julho de 2001). A partir do Estatuto foram
criados instrumentos legais capazes de promover a implantao de habitao nas
reas centrais. Dentre eles destacam-se as aes do Ministrio das Cidades, desde
2005, no sentido de estabelecer convnios com a RFFSA e o INSS, juntamente com
a secretaria de Patrimnio da Unio e com o Ministrio dos Transportes,
procurando encontrar mecanismos que permitam a alienao de terrenos e imveis
vazios e subutilizados para programas de regularizao fundiria e de habitao de
interesse social. Foram tambm pensadas linhas de financiamentos e de
investimentos que pudessem viabilizar a execuo de obras e reformas como parte
do trabalho do Programa de Reabilitao de reas Urbanas Centrais, no mbito do
governo federal. Dentro deste marco regulatrio, convm mencionar ainda a Lei n
11.481, de 31 de maio de 2007, que fortaleceu os instrumentos de reconhecimento
dos direitos de posse das populaes de baixa renda, retirando entraves jurdicos e
facilitando o processo de entrega de ttulos e de alienao e transferncia de
imveis ociosos.
Conforme ressalta Borja (1996), embora algumas dessas estratgias tenham sido
bem sucedidas em cidades de pases europeus e norte-americanos, nos pases
latino-americanos ainda residem limites e inadequaes para aplicao dessas
polticas internacionais, aliadas aos efeitos perversos que o esvaziamento dos
centros tem provocado, em termos do patrimnio cultural, edificado e urbanstico,
mas tambm sociais, uma vez que as cidades se caracterizam por estarem em
estgios de desenvolvimento horizontal, com periferias precariamente assentadas,
desprovidas de infraestrutura e a maioria da populao ainda no tem os servios
bsicos garantidos.
Ademais, alm dos inventrios de imveis, preciso dirigir o olhar tambm para os
aspectos sociais, polticos e econmicos que envolvem essa rea e cogitar no
sentido de criar as condies para a aplicao, no nvel municipal e estadual, dos
instrumentos jurdicos disponveis e facilitadores dos processos de aquisio,
desapropriao e legalizao de terras e imveis, cujos entraves vinculam-se,
sobretudo propriedade privada e ausncia de incentivos fiscais para uso ou
requalificao dos imveis.
105
econmicas que geralmente se tornam empecilhos para aplicao da poltica de
reabilitao nessas reas, alm do embate entre a lgica do mercado capitalista e
a provvel insero de populao de baixa renda nas reas propensas
requalificao. Alm disso, a ineficincia da gesto tambm atribuda
dificuldade de aplicao da legislao de reabilitao, que, conforme Maricato
(2000) est diretamente ligada escassez de recursos, bem como falta de
informaes detalhadas que subsidiem as polticas de reabilitao de reas
centrais.
106
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111
Anexos
112
Anexo 1 Modelo de Certido de dbitos imobilirios. Fonte: Secretaria da Receita, PMJP.
113
Apndice
114
FlickR carlos.ferreira
IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:
Descrio: Edificao de trs pavimentos no cruzamento da Rua Maciel Pinheiro com a Baro
do Triunfo. Apenas o trreo utilizado como lanchonete.
LOCALIZAO
Setor: 23 Quadra: 42.0 Lote: 398.0
Logradouro: Rua Maciel Pinheiro N: 220
Bairro: Varadouro
REA
rea do lote (m): 245.0 rea construda (m): 387.0
Projeo da edificao (m): 245.0 rea no construda (m): 0.0
DOMNIO
Pblico Privado (X) Sob litgio (No) N proprietrios 2.0
VACNCIA
Pav. Ocup: 0.0 Pav. desoc: 2.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc. 258.0
USO
Comrcio
Servio Instit. Resid. Misto Outro
(X)
VALORES IMOBILIRIOS
Valor do terreno: 24147.72 Valor de oferta: 38720.0 Valor Venal/IPTU: 41193.78
Grupo (categoria)
Imveis subutilizados (edificaes subutilizadas)
115
IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:
Grupo (categoria)
Imveis subutilizados (edificaes subutilizadas)
116
IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:
Grupo (categoria)
Imveis subutilizados (lotes subutilizados)
117
IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:
Grupo (categoria)
Imveis subutilizados (lotes subutilizados)
118
IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:
Grupo (categoria)
Imveis subutilizados (lotes subutilizados)
119
IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:
LOCALIZAO
Setor: 22 Quadra: 137.0 Lote: 396.0
Logradouro: Avenida General Osrio N: 72
Bairro: Centro
REA
rea do lote (m): 139.5 rea construda (m): 139.5
Projeo da edificao (m): 139.5 rea no construda (m): 0.0
DOMNIO
Pblico Privado (X) Sob litgio (No) N proprietrios 1.0
VACNCIA
Pav. Ocup: 0.0 Pav. desoc: 1.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc. 139.5
USO
Comrcio Servio Instit. Resid. Misto Outro (X)
VALORES IMOBILIRIOS
Valor do terreno: 8693.21 Valor de oferta: 60000.0 Valor Venal/IPTU: 27095.06
Grupo (categoria)
Vazios urbanos (edificaes no utilizadas)
120
IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:
Grupo (categoria)
Vazios urbanos (edificaes no utilizadas)
121
IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:
LOCALIZAO
Setor: 23.0 Quadra: 57.0 Lote: 70.0
Logradouro: Rua da Areia N: 225
Bairro: Varadouro
REA
rea do lote (m): 106.56 rea construda (m): 216.0
Projeo da edificao (m): 106.56 rea no construda (m): 0.0
DOMNIO
Pblico Privado (X) Sob litgio (Sim) N proprietrios
2.0
VACNCIA
Pav. Ocup: 0.0 Pav. desoc: 2.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc: 216.0
USO
Comrcio Servio Instit. Resid. Misto Outro (X)
VALORES IMOBILIRIOS
Valor Venal/IPTU:
Valor do terreno: 3245.47 Valor de oferta: 24570.0
12933.07
Grupo (categoria)
Vazios urbanos (edificaes no utilizadas)
122
IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:
LOCALIZAO
Setor: 23.0 Quadra: 66.0 Lote: 243.0
Logradouro: Largo So Frei Pedro Gonalves N: 07
Bairro: Varadouro
REA
rea do lote (m): 540.0 rea construda (m): 490.0
Projeo da edificao (m): 466.0 rea no construda (m): 74.0
DOMNIO
Pblico Privado (X) Sob litgio (No) N proprietrios 1.0
VACNCIA
Pav. Ocup: 0.0 Pav. desoc: 1.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc: 490.0
USO
Comrcio Servio Instit. Resid. Misto Outro
(X)
VALORES IMOBILIRIOS
Valor do terreno: 1545.48 Valor de oferta: 163.561.842 Valor Venal/IPTU: 86085.18
Grupo (categoria)
Vazios urbanos (edificaes no utilizadas)
123
IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:
LOCALIZAO
Setor: 23.0 Quadra: 66.0 Lote: 243.0
Logradouro: Ladeira So Frei Pedro Gonalves N: S/N
Bairro: Varadouro
REA
rea do lote (m): 818.0 rea construda (m): 0.0
Projeo da edificao (m): 818.0 rea no construda (m): 0.0
DOMNIO
Pblico Privado (X) Sob litgio (No) N proprietrios 1.0
VACNCIA
Pav. Ocup: 0.0 Pav. desoc: 0.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc: 818.0
USO
Comrcio Servio Instit. Resid. Misto Outro (X)
VALORES IMOBILIRIOS
Valor do terreno: 4159.92 Valor de oferta: 7.903.848 Valor Venal/IPTU: 4159.92
Grupo (categoria)
Vazios urbanos (edificaes no utilizadas)
124
IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:
Descrio: terreno no ocupado, sem uso, ao lado da Igreja de So Frei Pedro Gonalves.
LOCALIZAO
Setor: 23.0 Quadra: 66.0 Lote: 226.0
Logradouro: Largo So Frei Pedro Gonalves N: 33
Bairro: Varadouro
REA
rea do lote (m): 750.0 rea construda (m): 0.0
Projeo da edificao (m): 599.3 rea no construda (m): 750.0
DOMNIO
Pblico Privado (X) Sob litgio (No) N proprietrios 1.0
VACNCIA
Pav. Ocup: 0.0 Pav. desoc: 0.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc: 750.0
USO
Comrcio Servio Instit. Resid. Misto Outro (X)
VALORES IMOBILIRIOS
Valor do terreno: 1841.7 Valor de oferta: 62.384.448 Valor Venal/IPTU: 32833.92
Grupo (categoria)
Vazios urbanos (lotes no utilizados)
125
IDENTIFICAO DO IMVEL
Over-lay: Fotografia:
Descrio: terreno desocupado, fruto da demolio de uma parte do antigo Teatro Coliseu
Paraibano, na Rua da Areia.
LOCALIZAO
Setor: 23 Quadra: 37.0 Lote: 340.0
Logradouro: Rua da Areia N: 354
Bairro: Varadouro
REA
rea do lote (m): 195.0 rea construda (m): 0.0
Projeo da edificao (m): 0.0 rea no construda (m): 195.0
DOMNIO
Pblico Privado (X) Sob litgio (No) N proprietrios 1.0
VACNCIA
Pav. Ocup: 0.0 Pav. desoc: 0.0 Parcial. Desoc: 0.0 rea desoc. 195.0
USO
Comrcio Servio Instit. Resid. Misto Outro (X)
VALORES IMOBILIRIOS
Valor do terreno: 4732.98 Valor de oferta: 23000.0 Valor Venal/IPTU: 14289.79
Grupo (categoria)
Vazios urbanos (lotes no utilizados)
126