Captulo I

Compraventa

SUMARIO: l. Definicin.-2. Caractersticas: A. Es un contrato

consensual. B. Es un contrato bilateral. C Es un contrato oneroso. D. Es un
contrato conmutativo. E. Es un contrato principal. F. Es un contrato de
ejecucin instantnea. G. Transmite el dominio.- 3. Su importancia.- 4.
Clases.- 5. Requisitos.- 6. El consentimiento.- 7. Capacidad.- 8. Objeto: A.
Cosas que pueden ser vendidas. B. Requisitos del objeto: a) Posible; b) Real;
c) Determinado o determinable; d) Propio; e) No debe pertenecer al
comprador. C Venta de cosa futura y venta de esperanza.- 9. El precio.- A.
Concepto.- B. Requisitos: a) Precio en dinero; b) Precio cierto. C. Las arras.-
10. Efectos.- 11. Obligaciones del vendedor: A. Obligacin de conservar y
entregar la cosa. B. Garanta de la cosa vendida.- 12. Obligaciones del
comprador: A. Obligacin de pagar el precio. B. Derecho a depositar el
precio. C. Lugar y tiempo del pago. D. Resolucin del contrato por falta del
pago del precio. E. Obligacin de recibir la cosa.-13. Modalidades de la
compraventa.- 14. Compraventa condicional.- 15. Venta con pacto
comisorio.- 16. Clusula de no enajenar.- 17. Venta ad gustum.- 18. Venta a
ensayo o prueba.- 19. Venta con calidad determinada.- 20. Venta a
satisfaccin del comprador.- 21. Venta con clusula de arrepentimiento.- 22.
Venta con pacto de retroventa: A. Concepto y naturaleza jurdica. B. Su
utilidad. C. Requisitos. D. Forma de ejercitar el derecho. E. Personas que
pueden ejercer la retroventa. F. Personas contra las cuales se puede ejercer la
retroventa. G. Efectos de la retroventa. 23. Pacto de reventa.- 24. Venta con
reserva de dominio.- 25. Venta con pacto de preferencia: A. Su concepto y
naturaleza. B. Requisitos. C Efectos. D. Venta en pblica subasta. E.
Intrasmisibilidad del derecho de preferencia.- 26. Venta con la facultad de
sealar la persona para quien se compra: A. Concepto y naturaleza jurdica.
B. Requisitos. C. Efectos.- 27. Pacto del mejor comprador: A. Concepto y
naturaleza. B. Trasmisibilidad. C Bienes sobre el que recae y plazo. D. Solo
cabe en casos de venta y pago. E. Limitaciones del ar. 2709 C. F. Efectos.- G.
Comparacin con el pacto de preferencia.- 28. Modalidades de la venta de
inmuebles.- 29. Venta en junto, bloque o masa.- 30. Venta por cuenta, peso o
medida.- 31. Jurisprudencias.-

l. Definicin

La compraventa se encuentra definida en el art. 2530 C. que dice: La

compra y venta es un contrato por el cual una de las partes transfiere a otra el
dominio de cosas determinadas por un precio cierto Esta defuncin consagra
varias de las caractersticas de la compraventa y seala los requisitos de
especial relevancia: el objeto y el precio. Segn los anotadores, esta definicin
fue tomada de la obra de Don Modesto Falcn1

2. Caractersticas
1
Nota al art. 2530 C.
 El contrato de compraventa tiene las caractersticas siguientes:

A. Es un contrato consensual

El carcter consensual de este contrato se consagra en el art. 2540 C.

que dice: La venta se perfeccionar entre comprador y vendedor, y ser
obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato,
y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregados2

Es cierto que el art. 2534 C. establece que la compraventa de inmueble

se otorgar en escritura pblica; pero esta no es un requisito esencial de su
perfeccionamiento. Si no se celebr en escritura pblica, el contrato existe y
las partes pueden compelerse para su otorgamiento y proceder a la
inscripcin.

B. Es un contrato bilateral

Es bilateral porque se obliga tanto el vendedor como el comprador. El

primero se obliga a entregar la cosa vendida y a responder por la eviccin y
saneamiento. El segundo se obliga a pagar el precio, lo mismo que a recibir el
objeto comprado.

C. Es un contrato oneroso

Es oneroso por cuantos ambos contratantes sufren un sacrificio, un

gravamen. El vendedor se desprende de la cosa y el comprador del precio.

D. Es un contrato conmutativo

Es conmutativo por cuanto las partes pueden prever al celebrarse el

contrato el sacrificio equivalente de sus prestaciones, lo mismo que sus
ventajas.

No obstante, a veces puede ser aleatorio, como sucede en las ventas de

cosas futuras cuando el comprador asume el riesgo de que no llegaren a
existir en todo o en parte, o cuando se venden como existentes las sujetas a
riesgos y el comprador los asume, de acuerdo con el art. 2571 C.

E. Es un contrato principal

Es principal porque subsiste por s solo. No necesita de otro para

subsistir, como sucede con la hipoteca y la fianza.

F. Es un contrato de ejecucin Instantnea

2
El carcter consensual de la compraventa tanto civil como mercantil, lo confirma la Corte Suprema en
sentencia de las 8 a.m. del 4 de febrero de 1931, B.J., P. 7689.
 Es de ejecucin instantnea por cuanto se cumple de una sola vez. No
obstante, puede ser de ejecucin sucesiva cuando est de por medio un
suministro de cosas.

G. La compraventa trasmite el dominio

Tal efecto se desprende de la definicin que da el art. 2530 C. En ella se

expresa que la compraventa transfiere el dominio. Se produce la trasmisin
aunque ni el precio ni la cosa se hayan entregado. Este sistema de trasmisin
es el consagrado por el Cdigo Civil Francs, el que se aparta del Romano y
Alemn.

3. Su importancia

Este contrato es el ms usual y en los tiempos modernos se presenta en

forma masiva. Por lo expuesto, es regulado en los cdigos en forma
minuciosa.

4. Clases

La compraventa puede ser civil y mercantil. El art. 341 C.C. seala las
pautas para distinguir la venta civil de la mercantil. Expresa: Sern
mercantiles las compraventas a las que este Cdigo da tal carcter y todas
las-que se hagan de bienes muebles con el objeto directo y preferente de
traficar, esto es, de revenderlos, o alquilar su uso

De acuerdo con el art. 111 literal i), la venta de inmueble queda sujeta al
Cdigo Civil.

Es importante la distincin para determinar la ley reguladora del

contrato; a saber:

a) De acuerdo con el Cdigo Civil la venta civil puede recaer sobre bienes
muebles o inmuebles; de acuerdo con el Cdigo de Comercio, la mercantil
slo sobre muebles.

b) De acuerdo con el art. 2568 C. no pueden venderse las cosas ajenas,

bajo pena de nulidad; en cambio el art. 342 C.C. expresa que la venta de cosa
ajena es vlida y, como consecuencia, vincula a las partes.

5. Requisitos

La compraventa es un contrato y como tal debe reunir todos los

requisitos generales de los contratos: consentimiento, objeto, capacidad y
causa.

3
 El precio y la cosa vendida forman parte del objeto del contrato de
compraventa, pero en este contrato adquieren caractersticas especiales. De
aqu- que se exprese que son elementos esenciales de la compraventa. U
doctrina los califica como elementos especiales.

Si falta el precio o la cosa no hay venta. Si falta el precio, por ejemplo,

no hay venta, pero puede convertirse en donacin si se han llenado los
requisitos de sta.

El art. 2533 C. establece que el contrato no ser juzgado como de

compraventa, aunque las partes as lo estipulen, si para ser tal le faltare un
requisito esencial.

Trataremos brevemente sobre el consentimiento, capacidad, objeto y

precio.

6. El consentimiento

El consentimiento es un requisito esencial de todo contrato, y, como

consecuencia, de la compraventa. El consentimiento debe recaer sobre:

a) La cosa comprada. No existe contrato vlido si Juan cree vender el

inmueble X y Jos entiende comprar el inmueble Y. Juan cree vender su
automvil Datsun y Pedro cree adquirir un Jeep Toyota.

b) El precio. No hay contrato vlido si Juan cree vender el inmueble X

por C$100.000 y Pedro cree adquirirlo por C$10.000.

c) Sobre la naturaleza del contrato. No habr venta ni arrendamiento si

Juan cree vender a plazo el inmueble X y Pedro recibirlo en arriendo.

La venta, como contrato que es, se forma por el consentimiento libre del
vendedor y del comprador. No obstante, el art. 2531 C. establece algunos
casos en que una persona se ve compelida a vender. Las ventas forzadas no
son consideradas como verdaderas ventas, por cuanto falta el consentimiento
libre del vendedor. Sin embargo, un fuerte sector doctrinal estima que no hay
ausencia de consentimiento, ya que ste se ha dado por adelantado en el
instrumento de donde emana la obligacin del deudor, o al adquirir el
inmueble objeto de la expropiacin.

De acuerdo con el citado artculo nadie puede ser obligado a vender, sino
cuando se encuentra sometido a una necesidad jurdica de hacerlo, la cual
tiene lugar en los casos siguientes:

i)Cuando se decreta la expropiacin por causa de utilidad pblica. Este

es el ejemplo tpico de la venta forzada.
 En pocas normales no se presenta con mucha frecuencia; no sucediendo
lo mismo en perodos revolucionarios, la que generalmente va acompaada
con injustas confiscaciones. En la Ley de Reforma Agraria se presentan
ambas figuras.

ii) Cuando por una convencin o por un testamento se imponga al

propietario la obligacin de vender una cosa a persona determinada.

Si es por una convencin estamos en presencia de la promesa de venta.

Si es por virtud de testamento estamos en presencia de una carga a la
institucin de heredero o a un legatario.

iii) Cuando en la particin de la herencia o en la cesacin de comunidad

las cosas partibles no admiten divisin o su divisin las hiciere desmerecer.

iv) Cuando los bienes del propietario de la cosa hubieren de ser

rematados en virtud de ejecucin judicial.

Son las ventas judiciales que resultan de los juicios que los acreedores
iniciaron en contra de sus deudores para el cumplimiento de la obligacin.

Entre los autores se discute en torno a la determinacin de quin es el

vendedor: la mayora sostiene que el vendedor es el deudor, representado por
el Juez; otro sector opina que el vendedor es el acreedor representado por el
Juez; otro grupo opina que vende el Juez en ejercicio de su funcin
jurisdiccional.

Nuestro derecho sigue el primer sistema, porque en los arts. 1775 y 1816
Pr. se dispone que el Juez proceder en representacin del deudor demandado
a otorgar la escritura al acreedor ejecutante, segn se establece en el art. 2624
inc. 2 C.

v) Cuando la ley impone al administrador de bienes ajenos la

obligacin de realizar todo o parte de las cosas que estn bajo su
administracin.

Ejemplos: la obligacin del guardador de la herencia de vender todos los

bienes hereditarios de acuerdo con el art. 379 C.; la obligacin del albacea de
vender los bienes de la sucesin para el pago de las deudas de conformidad
con el art. 1285 C.

7. Capacidad

Todas las personas capaces para obligarse pueden celebrar la compra-

venta. Pero al vendedor se le exige que adems tenga el dominio y la libre
disposicin de las cosas vendidas. As se dispone en el art. 2564 C.

El art. 2565 C. seala una serie de prohibiciones y no de incapacidades.

5
 8. Objeto

A. Cosas que pueden ser vendidas.

Todas las cosas muebles e inmuebles pueden ser vendidas, aun las
futuras, siempre que puedan ser objetos de contrato. Esta es la regla general.
No se permite cuando la ley lo prohbe. Esta es la excepcin. As se desprende
del art. 2566 C. que dice: Pueden venderse todas las cosas que pueden ser
objeto de los contratos aunque sean cosas futuras, siempre que su enajenacin
no sea prohibida

Se prohben vender, por ejemplo: las cosas pblicas de acuerdo con el

art. 611 C.; la sucesin de una persona viva de acuerdo con los arts. 934,
2473 inc. 2 y 2734 C.; todos los bienes presentes o futuros o una parte de
ellos de acuerdo con el art. 2573 C.; los derechos de uso, habitacin y
comodato de acuerdo con los arts. 1548 y 3426 C.; el derecho de pedir
alimento de acuerdo con el art. 286 C.; el derecho otorgado por el pacto de
preferencia de acuerdo con el art. 2703 C.

B. Requisitos del objeto.

Para determinar los requisitos del objeto de la venta debemos recurrir a
las reglas generales sobre el objeto de los contratos y de las obligaciones y a
las especiales para ella, siempre que no resultaron modificadas por estas
ltimas.

El objeto de la compraventa debe ser:

a) Posible.

El objeto de la compraventa debe ser posible. Esta posibilidad debe ser

fsica y jurdica. En pocas palabras, el objeto debe estar en el comercio, como
se desprende del art. 2473 C.

No se puede vender por ejemplo: El sol, el aire, las calles y las cosas
cuya enajenacin prohbe la ley, como hemos visto anteriormente.

b) Real.

El objeto de la compraventa debe ser real.

Real significa que exista la cosa. No es vlida la venta de una cosa que
dej de existir al tiempo de celebrarse el contrato. Ser nula por falta de
objeto. Ejemplo: Es nula la venta que hace Juan a Pedro del caballo X, si al
tiempo de celebrarse el contrato ya haba muerto.
 Esto no quiere decir que no se puedan vender las cosas futuras, es decir,
las que no existen, pero que se espera que existan.

c) Determinado o determinable.

De acuerdo con el art. 2572 C., la cosa es determinada:

i) Cuando es una cosa cierta. Se refiere al cuerpo cierto, o sea, aquel que
se encuentra determinado en sus elementos esenciales. Ejemplos: el caballo
El Consentido; el automvil placa No. 482-2030, chasis 103678; el
inmueble X con tales linderos, medidas y datos de inscripcin.

ii) Cuando la cosa se determina en su especie y cantidad. Ejemplo: 10

fanegas de maz, 30 litros de aceite de semilla de algodn.

Si slo se seala el gnero, no hay contrato, por cuanto no se sabe cul

es el objeto debido. Ejemplo: te vendo animales. Tampoco hay contrato
cuando se seala la especie sin la cantidad. Ejemplo: te vendo maz, frijoles,
etc. Se podra cumplir la obligacin entregando un grano de frjol o un grano
de maz.

d) Propio.

La cosa objeto de la venta debe pertenecer al vendedor, debe ser propia.

Al art. 2568 C. expresamente prohbe y declara nula la venta de cosa ajena,
pues si nadie puede trasmitir un derecho que no tiene y por definicin legal la
venta trasmite el dominio, lgico es consagrar la nulidad de la venta de cosa
ajena.

En los sistemas en que la venta no trasmite el dominio, se acepta la venta

de cosa ajena. Era la solucin que segua el Derecho Romano. No obstante,
algunas legislaciones que distinguen entre ttulo y modo, declaran la nulidad
de la venta de cosa ajena.

Por el contrario, la venta comercial de la cosa de otro es vlida. Obliga

al vendedor a adquirirla y entregarla al comprador bajo la pena de la
indemnizacin de daos y perjuicios. As lo dispone el art. 342 C.C.

Para el estudio de los efectos de la venta de cosa ajena es preciso

distinguir: efectos con relacin al verdadero propietario de la cosa y efectos
con relacin a los contratantes.

La venta de cosa ajena no puede perjudicarle al verdadero propietario

que no ha sido parte en el contrato de venta de cosa ajena res inter alios acta,
conservando el derecho de reivindicarla.

El verdadero propietario slo pierde la accin reivindicatoria:

7
 i)Cuando el comprador adquiri la cosa por prescripcin.

ii) Cuando se adquieren cosas muebles no hurtadas ni robadas por

tercero de buena fe, de acuerdo con el art. 1768 C.

iii) Cuando el tercero registral adquiere en virtud de testamento revocado

o declarado nulo3.

La Corte Suprema ha dicho que la accin de nulidad por la venta de la

cosa ajena no la puede ejercer el dueo de ella. Slo los contratantes la
pueden ejercer4.

Con relacin a los contratantes se producen dos efectos fundamentales:

la nulidad de la venta y la obligacin de indemnizar los daos y perjuicios
sufridos por el comprador.

En principio la accin de nulidad se establece en beneficio del

comprador, quien debe tener buena fe (ignorar que la cosa era ajena). Por eso
la parte pertinente del art. 2568 C. dice: ... si el comprador saba que la cosa
era ajena no podr pedir la restitucin del precio...

El comprador no slo puede invocar la nulidad como accin, sino

tambin como excepcin. Se invoca como accin a fin de que se le devuelva el
precio y liquide una situacin conflictiva. Se invoca como excepcin a fin de
negarse a entregar el precio.

Al vendedor que entreg la cosa no se le concede accin de nulidad de

conformidad con la parte pertinente del art. 2568 C. que dice: ... El vendedor
despus que hubiere entregado la cosa, no puede demandar la nulidad de la
venta, ni la restitucin de la cosa.... Interpretado a contrario sensus, antes de
haber sido entregada puede demandar la nulidad. Debemos de reconocer que
el tema no es pacfico en la doctrina.

En nuestro derecho no existe duda de que la nulidad es relativa. El art.

2568 C. expresamente dispone que es nula, con nulidad relativa, la venta de
cosa ajena.

Como consecuencia, la venta se convalida o consolida:

i)Por la ratificacin que de ella hiciera el propietario.

3
Ver ESCOBAR FORNOS IVN, INTRODUCCIN AL DERECHO REGISTRAL
NICARAGENSE, Managua, Nicaragua, 1979, p.p. 330 y 331.
4
S. 10 a.m., del 12 de Marzo de 1926, BJ., p. 521. S. 12 m. del 15 de Octubre de 1931, BJ., p. 7880. S. 12
m. del 29 de Julio de 1932, BJ., p. 8082. S. 12 m. del 27 de Febrero de 1937, B.J., p. 9602, S. 11 a.m. del 26
de Junio de 1945, BJ., p. 12839. S. 10 a.m. del 28 de Junio de 1954, B J., p. 17011; S. 11 a.m. del 31 de
Julio de 1963, BJ., p. 322. S. 10:35 a.m. del 6 de Julio de 1965, BJ., p. 202.
 ii) Por la adquisicin posterior que hace del objeto vendido el
comprador, sea a ttulo universal (institucin de heredero), o a ttulo
particular (legado, venta, donacin, permuta, dacin en pago, etc.).

La convalidacin tiene lugar aun despus de presentada la demanda de

nulidad por el comprador, aunque el tema es discutido en la doctrina.

Son varias las teoras que tratan de dar fundamento a esta nulidad: la de
la rescisin, de la falta de causa, de un error sobre la persona, del error sobre
la cosa y del error sobre la causa del acto.

El otro efecto que produce la venta de cosa ajena consiste en la

indemnizacin de los daos y perjuicios que el vendedor debe pagar al
comprador, aunque se encuentre de buena fe, como consecuencia de la
anulacin del contrato o de la reivindicacin de la cosa. Para que el
comprador sea indemnizado necesita tener buena fe.

El art. 2568 C. no comprende las ventas siguientes:

i)La que se refiere a cosas genricas. Ejemplos: cincuenta fanegas de

maz, cien vacas.

Estas se pueden adquirir al momento de la entrega.

ii) Aquellas en las cuales el vendedor se obliga adquirir los bienes objeto
de la venta.

En este tipo de venta las partes estn de acuerdo en que es condicional.

En los anteriores supuestos no hay venta de cosa ajena, pues solamente

se difiere la trasmisin de la propiedad, lo cual es permitido. Son, pues,
ventas vlidas.

Relacionada ntimamente con la venta de cosa ajena se encuentra la

venta de la totalidad de la cosa comn por uno de los condminos. Esta venta
es nula aun respecto de la porcin que le corresponde al vendedor. As lo
dispone el art. 2569 C.

La solucin del mencionado artculo ha sido criticada por ser excesiva,

pues se piensa que debe ser vlida la venta por la porcin que le corresponde
al vendedor.

Creo que la solucin del artculo citado es la justa, pues el comprador ha

credo comprar toda la cosa y no una parte indivisa.

Tambin esta venta puede ser ratificada de acuerdo con el art. 2568 C.,
pues el art. 2569 C. declara que el art. 2568 C. es aplicable al supuesto de la
venta de la totalidad de la cosa comn.
9
 Los anotadores encuentran un roce entre los arts. 2569 C. y 1803 inc. 2
C.

e) No debe pertenecer al comprador.

La compra de cosa propia no vale. As lo dispone expresamente el art.

2574 C. Esta nulidad es absoluta y se produce por faltarle causa al contrato.

C. Venta de cosa futura y venta de esperanza.

En la venta de cosa futura o esperada el contrato est sujeto a la

condicin suspensiva de que llegue a existir. Si la cosa llega a existir se habr
cumplido la condicin y el contrato surtir todos sus efectos. Si por el
contrario, la cosa no llega a existir, la condicin no se cumple y el contrato se
tendr por no celebrado, por lo que, como consecuencia, el comprador no est
obligado a pagar el precio. No existe contrato por falta de objeto. Ejemplos:
la cosecha de naranjas que producir la finca el Naranjo; el potrillo que nazca
de la yegua el 'Encanto'.

Si lo vendido no es la cosa esperada, sino la esperanza o suerte de que

exista, la venta es de esperanza. En este supuesto existe venta pura y simple,
pero es aleatoria. Como consecuencia, el comprador debe pagar el precio
aunque las cosas no lleguen a e. Ejemplo: la compra por C$ 500.00 que Juan
le hace al pescador de los peces que coja con un tiro de red.

El art. 2571 C. establece tres casos en que la venta es aleatoria:

a) Cuando sean vendidas cosas futuras tomando el comprador sobre s el

riesgo de que no llegaren a existir en su totalidad. Ejemplos: comprar la
cosecha de caf asumiendo el riesgo de que se pierda totalmente antes de ser
cortada; comprar un billete de lotera; comprar por C$ 500.00 los peces que
de un golpe de red saque el pescador.

En estos supuestos el comprador debe pagar el precio aunque no obtenga

ninguna utilidad de la esperanza. Por ejemplo: el comprador debe pagar el
precio aunque se pierda toda o parte de la cosecha por un incendio, plaga,
etc.; Aunque el pescador no saque ningn pez.

El comprador en los anteriores supuestos asume el riesgo de que no

resulte nada de lo calculado. As lo dispone el art. 2711 C. Si la venta fuera
aleatoria, por haberse vendido cosas futuras, tomando el comprador el riesgo
de que no llegaren a e, el vendedor tendr derecho a todo el precio, aunque la
cosa no llegare a existir, si de su parte no hubiere culpa

b) Cuando se venden cosas futuras asumiendo el comprador los riesgos

de que no lleguen a existir en cualquier cantidad. Ejemplo: se calcula la
cosecha en quinientas fanegas de caf y slo produjo la finca cien fanegas; se
calcul que la cosecha de maz ser de quinientos quintales y slo produjo
doscientos.

En tales casos el comprador debe de pagar la totalidad del precio, pues

ha comprado una esperanza. As lo dispone la primera parte del art. 2712 C.
que dice: Si la venta fuere aleatoria por haberse vendido cosas futuras,
tomando el comprador el riesgo de que no llegaren a existir, en cualquier
cantidad, el vendedor tendr tambin derecho a todo el precio, aunque la cosa
no llegare a existir en una cantidad inferior a la expresada...

En este supuesto el comprador no ha tomado el riesgo de la inexistencia

total sino el riesgo de la inexistencia de una parte, aunque sea muy pequea;
como consecuencia, si se produce la prdida total no habr venta por falta de
objeto y el vendedor debe restituir el precio si ya lo hubiere recibido. As lo
dispone el art. 2712 inc. 2 C.

c) Cuando se venden cosas existentes, pero sujetas a algn riesgo,

tomando este riesgo el comprador. Ejemplo: venta de los animales que existen
en la finca X afectada por una sequa, los que estn expuestos a morirse por
falta de agua y comida.

En este caso el vendedor tiene derecho a todo el precio aunque la cosa

hubiere dejado de existir en su totalidad o en parte en el da del contrato. As
lo dispone el art. 2713 C.

Esta venta puede ser anulada como dolosa por la parte perjudicada si
probare que la otra parte no ignoraba el resultado del riesgo a que estaba
sujeta la cosa. As lo dispone el art. 2714 C. El dolo puede provenir del
vendedor o del comprador (saba que a la fecha del contrato haba pasado el
peligro y se aprovech de ello para comprar a un precio inferior).

No es preciso que conste expresamente que el comprador asume el riesgo

para que la venta sea aleatoria en los casos regulados por los artculos
anteriores. Puede resultar del contexto del contrato o de la circunstancia que
rodean el caso, como cuando se vende una cosecha de caf de la finca X que
normalmente produce quinientos quintales en cincuenta mil crdobas.

9. El precio

A. Concepto

El precio es la contraprestacin que realiza el comprador a cambio de la

cosa que recibe.

B. Requisitos

El precio debe de reunir los requisitos siguientes: debe consistir en dinero

y ser cierto.
11
 a) Precio en dinero.

El precio debe consistir en dinero; pero el art. 2536 C. admite el precio

mixto que consiste parte en dinero y parte en otras cosas. Ejemplo de precio
o: Juan le vende a Pedro el inmueble X por cien Mil Crdobas, de los cuales
recibe setenta mil crdobas en efectivo y un automvil en treinta mil
Crdobas. De acuerdo con el citado artculo para determinar si estamos en
presencia de una permuta o de una venta cuando el precio es o debe atenderse
preferentemente a la intencin de las partes; pero agrega que en defecto de
ella se tendr por permuta si el valor de la cosa dada como parte del precio
excede al del dinero y por venta, cuando el dinero excede al de la cosa dada
como parte del precio.

La referida disposicin se presta a confusin, pues tal como se encuentra

redactada las partes podran convertir en venta lo que es permuta o en
permuta lo que es venta, a pesar de la diferencia de los valores del dinero y de
la cosa dada. Pero en realidad esa no ha sido la intencin del legislador, ya
que las partes no pueden desnaturalizar el contrato, convirtiendo en venta lo
que es permuta o viceversa. La intencin de los contratantes funcionar
cuando el dinero y las cosas son iguales o ms o menos iguales.

b) Precio cierto.

El art. 2530 C. al definir la venta exige como requisito el precio cierto.

El precio es cierto cuando es determinado o determinable.

El precio es cierto:

i) Cuando determinan las partes el precio que debe de pagar el

comprador.

Es la forma ms usual de determinar el precio. El precio no podr quedar

al arbitrio de uno de los contratantes, pues en tal supuesto no existira
consentimiento. As lo dispone el art. 2539 C. Ejemplos: el que fije Juan
(comprador); el que fije Pedro (vendedor).

ii) Cuando se deje su sealamiento al, arbitrio de un tercero determinado.

As lo permite el art. 2537 C. Si el tercero no quisiere sealarlo (muerte,

negativa, incapacidad, etc.), quedar ineficaz el contrato. Si el tercero ha
procedido de mala fe, con evidente error y, en general cuando el precio es
bastante desproporcionado, puede ser impugnado en busca de un reajuste.

Esta forma de determinar el precio es poco usual.

iii) Cuando se fija con referencia a otra cosa cierta.

 Ejemplo: Vendo el inmueble X por el precio en que lo compr.

iv) Cuando en las ventas de valores, granos, lquidos y dems

consumibles se sealare por precio el que la cosa vendida tuviere en
determinado da, bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el
precio del da, bolsa o mercado, con tal que sea cierto.

Ejemplo: Vender cien fanegas de maz al precio que tenga el da veinte de

septiembre del corriente ao; vender diez fanegas de maz con el diez por
ciento menos del que tuviere el diecisiete de julio del corriente ao en el
Mercado Oriental.

C. Las arras.

Su origen se encuentra en el Derecho Romano.

Son sumas de dinero o cosas muebles (un anillo ordinariamente en el
Derecho Romano), que se entregan como prueba de la celebracin de un
contrato o para reservarle a las partes el derecho de retractarse del contrato.
Las primeras se denominan arras probatorias y las segundas penitenciales.

Las arras probatorias tienen por objeto constatar que el contrato se ha

celebrado y para este fin el comprador entrega una cosa o dinero de valor
inferior a la cosa vendida. Si el contrato es cumplido, lo recibido se aplica al
precio convenido.

Nuestro Cdigo Civil no regula este tipo de arras, pero puede ser
convenido. Solamente consagra las arras penitenciales en el art. 2557 C. que
dice: "Si hubieren mediado arras o seal en el contrato de compraventa, podr
rescindiese el contrato, allanndose el comprador a pederlas, o el vendedor
volverlas duplicadas". Estas arras penitenciales producen los efectos
siguientes:

a) Si el contrato se cumple, lo entregado se aplica al precio convenido.

b) Cuando ambos contratantes de comn acuerdo desisten de la venta, el

vendedor debe regresar las arras al comprador, sin estar obligado a dar otro
tanto al mismo comprador.

c) Si el comprador desiste de la venta pierde las arras entregadas al

vendedor.

d) Si el vendedor es el que desiste debe devolver las arras recibidas al

comprador, y otra cantidad igual.

En los casos de los dos ltimos literales, para retractarse en virtud de las
arras, no es preciso que exista un incumplimiento del contrato de la otra
contraparte, pues basta la simple voluntad sin motivaciones de dar por
resuelto el contrato.
13
 Esto es as porque el derecho concebido en el art. 2557 C. es diferente al
del art. 1885 C. En virtud del primero se puede resolver el contrato sin que
exista incumplimiento; por el contrario, en virtud del segundo, es preciso el
incumplimiento del otro contratante para que proceda la resolucin del
contrato.

Cuando se produce la resolucin por falta del pago del precio, el

vendedor tiene derecho a retener las arras o recibirlas dobladas. As lo dispone
el art. 2664 C.

Generalmente las arras se estipulan en la compraventa. De aqu que el

legislador las haya regulado en el titulo correspondiente a ese contrato, p ero en
realidad, pueden emplearse en todos los contratos, razn por la cual el o Civil
Italiano de 1942, las regula en la parte general de las obligaciones,
conjuntamente con la clusula penal del art. 1382 a 1386.

En el art. 361 C.C. se dispone que las arras se reputan dadas a cuenta
del precio y en prueba de la ratificacin del contrato, salvo pacto en contrario.
Acepta pues, las arras como medio de prueba y las arras como medio de
retraccin, pero stas deben pactarse expresamente.

10. Efectos.

El contrato de compraventa es bilateral y como tal produce obligaciones

para ambas partes. El vendedor est obligado a conservar, entregar y
garantizar la cosa, como tambin a sufragar los gastos de entrega y a recibir
el precio. El comprador por su parte est obligado a entregar el precio y a
recibir la cosa.

Es importante destacar que la compraventa produce la trasmisin del

dominio de la cosa vendida junto con los riesgos.

11. Obligaciones del vendedor

El art. 2582 C. seala las principales obligaciones del vendedor: la

entrega y la garanta de la cosa vendida.

A. Obligacin de conservar y entregar la cosa.

a) Conservacin.
El vendedor est obligado a conservar la cosa tal como se hallaba al
tiempo de celebrarse el contrato sin cambiar su estado, hasta que la entregue
al comprador. As lo dispone el art. 2583 C.

Como consecuencia de esa obligacin el vendedor debe de mantenerla en

buen estado y obtenerse de hacer mejoras y modificaciones en la cosa.
 Los gastos de conservacin corren a cuenta del vendedor, salvo convenio
en contrario. Esto resulta por la aplicacin del art. 2590 C.

El deber de custodia se da e el cuerpo cierto, pues cuando lo debido es un

gnero se puede pagar entregando cualquier cosa perteneciente a dicho
gnero. Si la cosa perece por caso fortuito o fuerza mayor, quin debe de
asumir el riesgo? De acuerdo con los arts. 1846, 1847, 2174 inc. 2 y 2579 C.,
los riesgos del cuerpo cierto los asume el comprador desde que se celebr la
venta, salvo que se haya hecho bajo condicin suspensiva, en cuyo caso
mientras penda la condicin los riesgos sern a cargo del vendedor.

Tambin asume el riesgo el comprador, de acuerdo con el art. 2580 C.

cuando se trata de cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, pero
sealado de modo que no puede confundirse con otra porcin de la misma
cosa, como por ejemplo, todo el maz que se encuentra en el granero de la
finca Los ngeles.

Si slo se venden partes indeterminadas de ese granero (diez fanegas de

maz) la prdida la asume el vendedor, a menos que ya se hubiere ajustado el
precio y de haberse pesado, en cuyo caso la asume el comprador.

En las ventas al gusto mientras el comprador no declare que le agrada la

cosa el riesgo lo asume el vendedor.

No obstante, si el cuerpo cierto perece durante la mora del vendedor de

entregar la cosa, ste asumir los riesgos. As se desprende de los arts. 1847
inc. 3 y 2166 inc. 1 C.

Debemos de tener presente que el gnero no perece y que el deudor

siempre lo debe entregar, ya sea que haya perecido por caso fortuito o por
fuerza mayor o por su culpa.

b) Obligacin de entregar.

En virtud de la entrega se pone en posesin al comprador para que pueda

disfrutar de la cosa vendida como propietario.

El vendedor debe entregar la cosa junto con los accesorios (llaves, etc.) y
aumentos despus de la venta. Los frutos naturales pendientes al tiempo de la
venta y todos los frutos tanto naturales como civiles que despus produzca la
cosa, pertenecern al comprador, salvo que se haya estipulado entregar la
cosa al cabo de cierto tiempo, pues en este supuesto no pertenecern al
comprador sino vencido el plazo. As se desprende de los arts. 2574 inc. 2 y
2584 C.

El art. 2574 inc. 2 C. se encuentra mal ubicado, pues el problema de los

frutos es diferente al de la venta de cosa ajena. Se trata de dos problemas
diferentes, por lo que deben ser regulados en forma separada.
15
 La entrega debe hacerse en el lugar convenido y si las partes no lo
designaron se har en el lugar en que se encontraba la cosa en la poca del
contrato. As lo dispone el art. 2585 inc. 1 C.

La solucin de que a falta de designacin convencional se entregar la

cosa en el lugar en que se encontraba solo es aplicable al cuerpo cierto.
Cuando se trata de un gnero la entrega debe hacerse en el domicilio del
vendedor al tenor de lo dispuesto en el art. 2031 inc. 2 C. con relacin al
pago.

De acuerdo con el art. 2586 C. la entrega debe de hacerse en el tiempo

estipulado en el contrato, y si no lo hubiere cuando la exija el comprador.

Los gastos de entrega corren a cargo del vendedor. Son gastos de

entrega: el acarreo, embalaje, pesaje, medida, etc., si se tratar de cosas
muebles, los honorarios del Notario, el pago de los impuestos de trasmisin,
la certificacin de que si tiene o no gravamen el inmueble, etc. Los gastos del
testimonio y su inscripcin corresponden al comprador. As se dispone en los
arts. 2558 y 2590 C5. Estos mismos artculos permiten que se pacte en
contrario a la solucin que ellos mismos dan.

c) Casos en que no existe o se retarda la obligacin de entregar la cosa.

Ya hemos visto que la entrega de la cosa es una obligacin fundamental

del vendedor; sin embargo, existen algunos casos en que se extingue o se
retarda la obligacin de entregar:

i) Cuando por caso fortuito o fuerza mayor desaparece la cosa. En tal

supuesto el riesgo es del comprador y, como consecuencia, no puede pedir la
devolucin del precio si ya lo pag. De no haberlo entregado podr ser
obligado a ello.

Si la imposibilidad derivada del caso fortuito o fuerza mayor fuere

temporal (falta de solvencia fiscales, etc.), el comprador puede pedir la
resolucin de la venta y la devolucin del precio, pero no tiene derecho para
reclamar los daos y perjuicios, a menos que hubiere culpa por parte del
vendedor.

El comprador no puede demandar en tal supuesto el cumplimiento del

contrato, salvo que pase la imposibilidad. Slo cabe, pues, la resolucin de la
venta.

ii) Cuando el comprador no ha pagado el precio.

5
De acuerdo con el art. 2 de la Ley de Impuestos de Transmisiones de Inmuebles se tendr por obligado a
pagar el impuesto al vendedor, pero el Fisco puede tener tambin por obligado al comprado. Pero si el
comprador paga puede reclamar lo pagado al vendedor.
 El art. 2593 C. le concede el derecho de retencin al vendedor cuando el
comprador no le hubiere pagado el precio en la venta de contado. Por el
contrario, si el vendedor le hubiera concedido un plazo al comprador para
pagar el precio no puede negarse a entregar la cosa.

iii) Cuando en la venta a plazo el comprador cae en insolvencia. As lo

dispone el art. 2594 C. que dice: Tampoco est obligado a entregar la cosa,
cuando hubiere concedido un trmino para el pago, y despus de la venta el
comprador se halla en insolvencia, salvo que afianzare de pagar en el plazo
convenido.

d) Sanciones por la falta de entrega.

Si el vendedor no entregare la cosa, el comprador puede pedir el

cumplimiento del contrato o su resolucin, ms los daos y perjuicios en
ambos casos. El ejercicio optativo de ambas acciones se produce tanto por la
falta de entrega de bienes muebles como de inmuebles, a pesar de la aparente
limitacin con relacin a estos ltimos del art. 2597 C. Esta solucin se
desprende del espritu que informa el Cdigo Civil en esta materia, como
puede observarse en los arts. 1885, 2586 y 2595 C.

B. Garanta de la cosa vendida.

a) Concepto.

El vendedor no slo se encuentra obligado a entregar la cosa vendida,

sino a garantizarle al comprador lo siguiente: el derecho y posesin de la cosa
que trasmite (saneamiento por eviccin) y el uso til de la cosa de acuerdo a
su destino (saneamiento por vicios redhibitorios).

El vendedor, pues, es garante del disfrute y uso de la cosa vendida. Esta

garanta est consagrada en el art. 2589 C., cuyo desarrollo lo hace el Cdigo
Civil en dos captulos.

b) Saneamiento por eviccin.

i) Ideas generales.

Eviccin es la privacin de toda o parte de la cosa comprada, en virtud

de sentencia judicial. Ejemplo: Juan vende a Pedro el inmueble X, pero ste es
demandado por Jos con accin reivindicatoria para que le restituya dicho
inmueble y el Juez declara con lugar la demanda por sentencia pasada en
autoridad de cosa juzgada. Pedro ha sido evicto, por lo que Juan debe sanear
la eviccin de acuerdo con el art. 2589 C. Existe normalmente en virtud de
una sentencia que condena al comprador a abandonar la cosa comprada por
causas anteriores a la venta. Pero tambin se dan supuestos en que no es
preciso la sentencia para que se produzca la eviccin:

17
 -Cuando el tercero detenta la cosa vendida y se niega a entregarla al
comprador.

-Cuando por ser evidentemente indiscutible el derecho del reivindicante,

el comprador se allana a la demanda.

No es aconsejable esta actitud, ya que es muy difcil determinar si nos

encontramos frente a un derecho evidentemente indiscutible; por lo que resulta
mejor citar de eviccin al vendedor para evitar que este se niegue a prestar la
garanta de conformidad con el art. 2617 C.

Es conveniente insistir sobre la anterioridad del ttulo del tercero. El

enajenante no puede garantizar los ttulos posteriores de adquisicin sobre las
cosas enajenadas. El vendedor, por ejemplo, no debe la garanta de eviccin
cuando el inmueble es expropiado o confiscado en manos del comprador.

Cuando la adquisicin del derecho del tercero se produce con

posterioridad, pero en base a un origen anterior, el Juez tiene suficiente
arbitrio para decidir si cabe o no la eviccin. As lo dispone el art. 2605 C.
que dice: "Cuando el derecho que ha causado la eviccin es adquirido
posteriormente a la tradicin de la cosa, pero cuyo origen era anterior, los
jueces estn autorizados para apreciar todas las circunstancias y resolver la
cuestin".

Ejemplo: Juan vende a Diego el inmueble X. Si antes de la venta Manuel

ya estaba por adquirir el inmueble X por prescripcin y poco tiempo despus
de la venta se ha cumplido la prescripcin y adquirido el inmueble, Juan debe
garantizar a Diego. Por el contrario, si la prescripcin no se encontraba tan
avanzada al tiempo de la venta no debe la garanta, por cuanto Diego tuvo
tiempo suficiente para interrumpir la prescripcin. Esta es una cuestin de
hecho que queda bajo la apreciacin soberana de los tribunales de instancia.

El citado artculo termina con las opiniones extremas que se daban sobre
el asunto: unos sostenan que se deba la garanta y otros que no se deba.

La eviccin es parcial cuando se priva de una parte de la cosa (diez

hectreas de una finca de sesenta) o de una de las adquiridas (un caballo de
los seis comprados) o cuando se turba el goce de la cosa (se priva de una
servidumbre activa del inmueble vendido o se declara que pesa sobre l una
servidumbre pasiva, o un usufructo o habitacin),

ii) Efectos.

Dos son los efectos fundamentales de la garanta de la eviccin: defender

al comprador en el juicio e indemnizarlo si perdiere el juicio.

iii) Defensa enjuicio.

 El vendedor debe salir en defensa del adquirente. Tal obligacin la
consagra el art. 2612 C. que dice: El enajenante debe salir a la defensa del
adquirente, citado por este en la forma y tiempo que designe el Cdigo de
Procedimiento, en el caso que un tercero le demandare la propiedad o
posesin de la cosa, el ejercicio de una servidumbre o cualquier otro derecho
comprendido en la adquisicin, o lo turbare en el uso de la propiedad, goce o
posesin de la cosa.

El enajenante sustituye procesalmente al adquirente si asume la defensa

en el proceso, quien puede adherirse como coadyuvante. Hay una sustitucin
procesal, al igual que en la accin oblicua. Se litiga en nombre propio en
virtud de un inters ajeno, pero que le conviene hacer en su beneficie). Los
sujetos de la relacin sustancial no cambian en ambas acciones, a pesar del
cambio de las personas que ejercitan las acciones.

La accin de eviccin la tiene el actual adquirente y sus herederos. Se

puede dirigir contra el anterior vendedor o contra cualquiera de los anteriores.

El citado de eviccin no puede citar a su vez a otro de los enajenantes.

Pero tendr derecho a pedir que se notifique la demanda a los enajenantes que
designe. Si los notificados comparecen deben coadyuvar con el que pidi la
notificacin, formando con l una sola parte, debiendo gestionar en conjunto o
por medio de apoderado. El citante tiene contra los notificados los mismos
derechos que contra l tiene el demandado que lo ha citado de eviccin. As lo
disponen los arts. 2013 y 2614 C.

Cabe la eviccin contra los anteriores enajenantes aunque el demandado

no puede citar por eviccin a su enajenante inmediato por haber adquirido en
virtud de donacin o de venta en la que se renunci el saneamiento. Ejemplo:
si Juan no puede citar a Pedro por cuanto renunci al saneamiento, puede
citar a Diego de quien adquiri Juan en virtud de venta. As lo permite el art.
2606 C.

La citacin de eviccin es una condicin indispensable para que funcione

la garanta de la eviccin. As lo dispone el art. 2617 C. que dice: La
obligacin que resulta de la eviccin cesa si el vencido en juicio no hubiere
hecho citar de saneamiento el enajenante, o si hubiere hecho la citacin,
pasado el tiempo sealado por el Cdigo de Procedimiento.

Si el demandado no cita de eviccin pierde su derecho para reclamar los

daos y perjuicios.

Tambin cesa la responsabilidad si el demandado, sin intervenir el

enajenante, se allana a la demanda y fuere por ello privado de su derecho. As
se desprende del art. 2618 C.

19
 No obstante, si el adquirente demandado es vencido en el juicio y probare
que era intil citar al trasmitente por no existir una oposicin justa subsistir
la garanta de eviccin. As lo dispone el art. 2618 C.

La citacin de eviccin es una excepcin dilatoria y representa un

supuesto de intervencin forzada. Es cierto que puede o no concurrir el
enajenante, pero si no lo hace sufrir las consecuencias de la sentencia
condenatoria.

La obligacin de la defensa enjuicio es indivisible; pero la condenacin

hecha a los herederos del enajenante es divisible. As lo dispone el art. 2611
C. que dice: La obligacin que produce la eviccin es indivisible y puede
demandarse y oponerse a cualquiera de los herederos de los enajenantes, pero
la condenacin hecha al enajenante sobre restitucin del precio de la cosa, o
de los daos e intereses causados por eviccin es divisible entre ellos.

Si la demanda del tercero contra uno solo de los herederos es rechazada

favorecer a los otros y, como consecuencia, no podr demandarlos en otro
juicio. Por el contrario, si fuere condenatoria no produce cosa juzgada en
contra de los otros que no fueron parte.

ii.2) Indemnizacin por la prdida del juicio.

El saneamiento o indemnizacin comprende:

-La devolucin del precio pagado por el comprador.

Esta obligacin est contemplada en el art. 2620 C. que dice: Verificada

la eviccin, el vendedor debe restituir al comprador el precio recibido por l,
sin inters, aunque la cosa haya disminuido de valor, sufrido deterioros o
prdidas en parte, por caso fortuito o por culpa del comprador.

Se debe entregar el precio sin intereses, por cuanto se estiman

compensados por el uso que de la cosa hizo el comprador. Pero se deben los
intereses moratorias.

No se puede autorizar al vendedor a retener el precio, por cuanto

equivaldra a convalidar un pago sin causa. Debe restituirlo aunque el
comprador tenga mala fe, ya que siempre existe pago indebido.

El vendedor debe entregar el precio aunque la cosa se haya deteriorado

por culpa del comprador, por cuanto aquel no tiene derecho sobre la cosa
vendida, lo cual queda plenamente demostrado con el triunfo del tercero.

No obstante, el vendedor puede retener del precio la suma que el

comprador hubiere recibido del tercero que lo ha vencido, por las mejoras
hechas por el vendedor antes de la venta y la que hubiere obtenido por las
destrucciones en la cosa comprada (venta de materiales de las cosas
destruidas, etc.).

- Los frutos.

De acuerdo con el art. 2621 C., el vendedor est obligado a pagar el

valor de los frutos de la cosa cuando el comprador tiene que restituirlos al
tercero, a menos que el comprador fuere de mala fe, pues de conformidad con
el art. 2610 C. nada puede reclamar al enajenante.

- Las mejoras no necesarias.

El comprador puede reclamarle al vendedor las mejoras no necesarias.

Las necesarias las debe reclamar al verdadero dueo. As se desprende del art.
2622 C. que dice: "Debe tambin el vendedor al comprador los gastos hechos
en reparaciones o mejoras que no sean necesarias, cuando l no recibiera del
que lo ha vencido, ninguna indemnizacin, o slo obtuviere una
indemnizacin incompleta.

- Los gastos del contrato y las costas procsales.

De acuerdo con el art. 2621 C. el vendedor tambin debe los gastos del
contrato (certificaciones regstrales, honorarios del Notario, etc.) Tambin
debe pagar el vendedor los gastos del juicio.

Los daos y perjuicios.

De acuerdo con el art. 2621 C. el vendedor debe pagar al comprador los

daos y perjuicios que la eviccin le causare.

El art. 2623 C. seala que lo debido por daos y perjuicios se determina

por la diferencia del precio de la venta con el precio de la cosa al da d la
eviccin (si la cosa vala 100 crdobas y su valor actual es de 200 Crdobas,
el aumento es de cien crdobas) a menos que se deba a causas extraordinarias
(apareci petrleo, se hizo una avenida, etc.).

La indemnizacin del art. 2621 C. es amplia y, como consecuencia, no

puede estar limitada slo al aumento de valor de la cosa contemplado en el
art. 2623 C. En virtud del art. 2621 C. se dan otras indemnizaciones, como
gastos de intermediarios en la operacin de compra, etc.

En las ventas forzadas el vendedor slo est obligado a la devolucin del

precio. Se considera vendedor al acreedor que adquiere el inmueble o se ha
pagado de su crdito a cualquier otra persona que recibi el precio. Tambin
se considera vendedor al deudor que no se haya opuesto al embargo y subasta
por cuanto no le pertenece. la cosa. As lo dispone el art. 2624 C., cuyas dos
ltimas partes han dejado mucho que desear.

21
 iii) Eviccin parcial.

Cuando existe eviccin parcial el comprador tiene a su eleccin dos

acciones:

iii.1) Demandar una indemnizacin proporcional al dao sufrido.

En este supuesto el comprador decide no rescindir el contrato. Los daos

se determinan de acuerdo con el art. 2628 C. que dice: Habiendo eviccin
parcial, y cuando el contrato no se rescinda, la indemnizacin por la eviccin
sufrida, es determinada por el valor al tiempo de la eviccin, de la parte de que
el comprador ha sido privado, sino fuere menor que el que le corresponda
proporcionalmente, respecto al precio total de la cosa comprada. Si fuere
menor, la indemnizacin, ser proporcional al precio de la compra.

Expresa SaIvat: As: Supongamos que la compra se ha redo por 10,000

pesos y que el comprador sea vencido de la cuarta parte; si esta parte al tiempo
de la eviccin vale 3,000 pesos es ste el valor que debe ser indemnizado, por
ser l superior a la cuarta parte del precio pagado.

En sentido inverso, supongamos que la cuarta parte de la cosa, en la cual

se ha vencido, vale 2000 pesos: la indemnizacin consiste en este caso en la
cuarta parte del precio, es decir, 2,500 pesos, por ser aquel valor inferior a esta
ltima.6

iii.2) Demandar la rescisin del contrato.

El comprador puede demandar la rescisin del contrato cuando la parte

que se le ha quitado o la carga o servidumbre que resultara fuere de tal
importancia respecto del todo que sin ella no hubiere comprado. Ejemplos: si se
compra un terreno para un hipdromo y la parte privada por la eviccin lo hace
insuficiente para ello; si se compra una casa de habitacin y por la eviccin se
reconoce sobre ella un derecho de habitacin.

Esto es una cuestin de hecho que queda bajo la Apreciacin soberana de

los tribunales de instancia.

En ambos supuestos tambin el comprador tiene derecho a los daos y

perjuicios.

La misma eleccin le corresponde al comprador de dos cosas adquiridas

conjuntamente si apareciese que el comprador no hubiere comprado la una sin
la otra. As lo dispone el art. 2627 inc. 2 C. Ejemplo: Juan le compra a Pedro
los inmuebles X y Z para funcionarlos y hacer un hotel; pero Pedro es privado
por el verdadero propietario del inmueble Y, sin el cual no se puede construir el
hotel.
6
Tratado de Derecho Civil. Fuente de las Obligaciones. Tipogrfica. Editorial Argentina, Buenos Aires,
1957, Vol. III, p. 412.
 El comprador tiene derecho a ser indemnizado de las cargas ocultas que
tenga que sufrir cuando el vendedor a pesar de conocerlas no las mencion.
Ejemplo: servidumbre de no edificar a ms de cierta altura. As lo dispone el
art. 2607 C.

Las cargas aparentes y las que emanan directamente de la ley, no dan

derecho a la indemnizacin. Las primeras porque se presume que son conocidas
y las segundas porque son inherentes al dominio traspasndose al comprador
junto con ste. As se desprende del art. 2608 C.

Si la servidumbre no aparente, fuere conocida por el comprador ya sea que

le manifieste el vendedor o ya sea por otros medios, no tendr derecho a
reclamar, pues la admiti sin protesta alguna. Lo mismo suceder cuando pudo
haber sido conocida examinando el predio. La servidumbre no aparente inscrita
en el Registro perjudica al comprador.

Si el vendedor declara que el inmueble tiene gravamen o gravmenes

hipotecarios, no responde de los perjuicios por ellos, salvo que prometa
garantizar. As lo dispone el art. 2609 C.

c) Excepcin y modificacin de la garanta de la eviccin.

La garanta de la eviccin se debe aunque no se pacte en el contrato, pues

va implcita en l. As lo dispone el art. 2601 C. Pero no es un elemento
esencial, sino de la naturaleza del contrato y no afecta al orden pblico. De aqu
que se permita pactar su exencin, ampliacin o restriccin. El art. 2602 C.
expresa: "Pueden los contratantes ampliar o restringir a su voluntad la eviccin
y el saneamiento: Pueden tambin pactar que el vendedor no queda sujeto a esa
obligacin".

Cuando el vendedor es eximido de la obligacin de responder de la

eviccin, el comprador tiene derecho a pedir la devolucin del precio, pues no
puede enriquecerse sin una causa justa, salvo que estuviere de mala fe (por no
permitrselo el art. 2568 C.), cuando el vendedor qued tambin eximido de
entregarlo o cuando la venta es a riesgo del comprador. El vendedor en virtud
de la clusula de exencin de responsabilidad queda eximido de entregarlo o
cuando la venta es a riesgo del comprador queda liberado de pagar los daos y
perjuicios, pero no de la obligacin de entregar el precio de la venta excepto en
los casos enumerados.

De acuerdo con el art. 2602 C., las partes, pues, pueden suprimir la
garanta de eviccin, ampliarla o restringirla. Las clusulas de ampliacin o
restriccin son poco usuales; por el contrario, las de exencin se pactan con
frecuencia.

23
 Todos los anteriores pactos son nulos cuando el vendedor tuviere mala fe
al ocultarle al comprador la existencia de un mejor derecho en manos de un
tercero.

d) Extincin de la garanta de la eviccin.

La garanta de la eviccin se extingue:

i) Por la clusula de exencin de responsabilidad.

De ella tratamos anteriormente.

ii) Cuando el adquirente conoca el peligro de la eviccin.

As lo dispone el art. 2610 C. que dice: Cuando el adquirente, de

cualquier modo conoca el peligro de la eviccin antes de la adquisicin, nada
puede reclamar del enajenante por los efectos de la eviccin que suceda, a no
ser que esta hubiere sido expresamente convenida.

En este supuesto el vendedor debe devolver el precio, pues carece de una

justa causa para retenerlo.

iii) Por no haber sido citado a juicio el enajenante.

No obstante, a pesar de no haber sido citado, no se extingue la garanta si

el comprador prueba que era intil citarlo, dado el carcter indiscutible del
derecho del tercero. As lo dispone el art. 2618 C.

iv) Cuando el comprador se allana a la demanda.

Salvo que el comprador demuestre que no tena excepciones legtimas que

oponer. As se desprende del art. 2618 C.

v) Por dolo o negligencia en el juicio.

Se presenta cuando el comprador asume la defensa y dej de oponer por

dolo o negligencia las defensas convenientes, o si no apel de la sentencia de
primera instancia, o no prosigui la apelacin. Pero el vendedor responder si el
adquirente demuestra que era intil apelar o proseguir la apelacin. As lo
dispone el art. 2619 C.

vi) Cuando sin consentimiento del vendedor se sometiera el negocio a

rbitros y stos laudasen en contra del comprador. As lo dispone el art. 2619
C.

vii) Por la prescripcin.

e) Vicios redhibitorios.
 i) Concepto.

Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de las cosas vendidas a ttulo
oneroso que las hace impropias para su destino, de tal manera que de haberlos
conocido el adquirente no las habra comprado, o hubiese dado menor precio
por ellas.

Los vicios ocultos pueden existir tanto en los bienes muebles como en los
inmuebles.

ii) Requisito que debe reunir el vicio para ser redhibitorio.

Para la existencia de un vicio redhibitorio son necesarios los requisitos

siguientes: que sea oculto; Que sea grave; que sea anterior a la venta.

- Que sea oculto.

El vicio debe ser oculto y no aparente. Del aparente no responde el

vendedor. As se desprende de los arts. 2630 y 2638 C.

No son ocultos aquellos defectos que pueden ser descubiertos en virtud de

un atento examen practicado en la forma usual para el negocio o el tipo de
mercadera. No es preciso que el comprador siempre se asesore de expertos,
salvo que se trate de cosas mecnicas o de estructuras de gran valor econmico.
Esta exigencia seria muy excesiva, contraria a la forma en que se acta en el
trfico mercantil.

La determinacin de si el vicio es o no oculto es una cuestin de hecho que

queda atribuida a la apreciacin de los tribunales de instancia. Ejemplos de
vicios aparentes: La ceguera de un caballo; La cojera de un toro.

En los animales existe vicio redhibitorio aunque no haya podido ser

detectado por el facultativo, dada la naturaleza del vicio. Pero si el facultativo
por ignorancia o mala fe dejare de descubrirlo o manifestarlo, ser responsable
de los daos y perjuicios. As lo dispone el art. 2655 C.

- Que sea grave.

El vicio o defecto tiene que ser grave, de tal manera que de haberlo
conocido el comprador no hubiera celebrado el contrato o hubiera dado menor
precio.

Esta condicin la establece el art. 2630 C. al expresar ... que la hagan

impropia para su destino, si de tal modo disminuyera el uso de ella, que de
haberlos conocido el adquirente, no la habra adquirido, o habra dado menos
por ella. Por ejemplo: comprar semillas para la siembra de algodn y sta no
es apta para ello.
25
 La apreciacin de la gravedad queda atribuida a la libre apreciacin de los
tribunales de instancia, los que deben de tener en cuenta para calificar la
gravedad, el destino manifestado al vendedor que el comprador le dar a la
cosa, y en defecto de esa manifestacin, el que es racional asignarle, de acuerdo
con la costumbre.

- Que sea anterior a la venta.

Los vicios posteriores a la adquisicin no conceden accin contra el

vendedor. Son los anteriores los que pueden constituir vicios ocultos. Los
posteriores se atribuyen al efecto del tiempo o a la culpa del comprador. Es
suficiente que el vicio se encuentra en germen antes de la venta para que se
constituya en un vicio oculto.

Si se renen los anteriores requisitos se debe la garanta con independencia

de si conoci o no el vicio el vendedor, pues aunque se encuentre de buena fe
responde de acuerdo con el art. 2638 C.

De acuerdo con el art. 2630 inc. 2 C.; las adquisiciones a ttulo gratuito no
dan lugar a las acciones por vicios redhibitorias.

iii) Prueba de los vicios redhibitorios.

De acuerdo con el art. 2633 C. el adquirente debe probar que el vicio

exista antes de la adquisicin; y no probndolo se juzga que el vicio sobrevino
despus.

Para Vlez Sarfield la anterior solucin vino a terminar con el problema de

determinar a quin le incumbe la carga de la prueba.

iv) Personas vinculadas por la garanta.

La garanta por vicios redhibitorios se da entre el enajenante y el

adquirente, como tambin con relacin a los sucesores hereditarios de ste.

Asimismo se da entre los sucesores a ttulo particular del adquirente, sean

a ttulo oneroso o gratuito, siempre que al tiempo de la adquisicin el vicio no
sea ya aparente. El que adquiri a ttulo gratuito puede demandar por vicios
redhibitorios a los que le vendi a su donante.

El adquirente puede demandar a cualquiera de los enajenantes anteriores a

ttulo oneroso.

v) Efectos.

-Acciones que nacen del vicio.

 La existencia de un vicio oculto da nacimiento a dos acciones: la
redhibitoria, en virtud de la cual se deja sin efecto el contrato; y la accin de
reduccin del precio actio aestimatoria o actio quanti minoris. Estas dos
acciones estn consagradas en el art. 2639 C.

Estas dos acciones la pueden ejercer el comprador en forma alternativa,

pero la eleccin desaparece, de acuerdo con el art. 2640 C., cuando ha sido
vencido en una de ellas o cuando ha intentado la otra.

- Accin redhibitoria.

Esta es una accin resolutoria y como tal se encuentra destinada a dejar

sin efecto el contrato. En virtud de la resolucin el vendedor queda obligado a
restituir el precio y el comprador a devolver la cosa junto con sus accesorios.

El comprador no slo tendr derecho al precio, sino tambin a los daos y

perjuicios, cuando el vendedor actu de mala fe, por razn de su oficio o arte
conoce o debe conocer de los vicios ocultos y no se los manifest al comprador.
Por el contrario, si el vendedor acta de buena fe, el comprador slo tiene
derecho a la restitucin del precio conforme el art. 2639 C.

Los gastos del contrato se deben ya sea que se encuentre de buena o mala
fe el vendedor.

- Accin de reduccin del precio.

Esta accin era denominada en el Derecho Romano, actio aestimatoria o

actio quanti minoris.

En virtud de esta accin no se persigue la resolucin del contrato, sino su

modificacin mediante la reduccin del precio y, como consecuencia, el
comprador se queda con la cosa, pero en compensacin a la disminucin del
valor de ella por el vicio oculto pide la reduccin del precio que debe pagar.

Si el vendedor es de mala fe, tambin debe al comprador los daos y

perjuicios, aunque parece desprenderse del art. 2641 C. que stos slo se
conceden cuando el comprador ejerce la accin redhibitoria.

vi) Venta conjunta de varias cosas.

Cuando se compran varias cosas en un mismo acto por un solo precio o

por precios separados, el vicio que una de ellas tenga slo da accin para
reclamar su redhibicin y no contra la otra, salvo que el comprador no hubiera
comprado la sana sin la viciada (una yunta de bueyes, etc.) o cuando la venta
fuere de un rebao y el vicio fuere contagioso. As lo dispone el art. 2642 C.

vii) Venta en remate.

27
 El dueo de la cosa vendida en remate judicial est exento de la
responsabilidad de los vicios redhibitorios. As lo dispone el art.2636 C.
Tampoco tiene lugar el saneamiento por vicios ocultos en las ventas de ganado
y animales hechas en subastas pblicas y ferias, ni en las de caballera
enajenadas como deshechos. As lo dispone el art. 2653 C.

Es nula la venta de animales y ganado contagioso. Tambin es nula cuando

se establece en el contrato el uso o destino para la cual se adquieren y
resultaron intiles para ello. As lo dispone el art. 2654 C. Como consecuencia
de lo expuesto, para estos casos deben aplicarse las disposiciones que regulan la
nulidad. Esta nulidad es absoluta.

viii) Prdida de la cosa.

Es posible que la cosa se pierda en manos del comprador, en cuyo caso se

producen los efectos siguientes:

- Si la cosa se pierde a consecuencia del vicio redhibitorio, el vendedor

sufrir la prdida y debe restituir el precio. Si la prdida fuere parcial, el
comprador deber devolverla en el estado en que se hallare y puede reclamar
todo el precio que dio. As lo dispone el art. 2643 C.

- Si la cosa se perdi por caso fortuito o por culpa del comprador, ste
tiene el derecho de pedir el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio. As
lo dispone el art. 2644 C. No es esta la solucin del Cdigo francs, pues de
acuerdo con el art. 1644 de ese cuerpo de leyes, la prdida fortuita de la cosa
viciada la asume el comprador, y, corno consecuencia, no tendr derecho a la
parte del precio.

ix) Los vicios con relacin a otros actos.

Entre enajenantes y adquirentes que no son vendedor ni comprador el vicio

en la cosa slo da derecho a la accin redhibitoria y no a la rebaja del precio.
As lo dispone el art. 2637 C.

Por su parte el art. 2645 C. precepta que lo dispuesto respecto a la accin

redhibitoria entre comprador y vendedor es aplicable: a las adquisiciones por
dacin en pago; las adquisiciones por contratos innominados; las adquisiciones
en virtud de remate o adjudicacin (cuando no sean en virtud de sentencia); a
las permutas; a las donaciones en los casos en que haya lugar a la eviccin
donaciones remuneratorias o con cargos); a las sociedades, dando lugar a la
disolucin de la sociedad o a la exclusin del socio que aporta la cosa viciada.

x) Indivisibilidad de la accin redhibitoria.

De acuerdo con el art. 2646 C. la accin redhibitoria es indivisible; por lo

que ninguno de los herederos del adquirente la puede ejercer por su sola parte.
Pero puede demandarse a cada uno de los herederos del enajenante.
 xi) Clusula de exencin y modificacin de la garanta.

Es permitida la renuncia, ampliacin y restriccin de la garanta de los

vicios redhibitorios, por cuanto no afectan al orden pblico. As se desprende
del art. 2631 C.

Pero estas clusulas sern nulas cuando el vendedor conoca el vicio y no

se lo manifest al comprador, segn se desprende de los arts. 2631 y 2634 C.

Respondiendo a la posibilidad de ampliar la garanta, el art. 2632 C.

permite convertir en vicios redhibitorios los que por su naturaleza no lo son.
Expresa dicho artculo: Pueden tambin por el contrato hacerse vicios
redhibitorios de los que naturalmente no lo son cuando el enajenante garantizare
la no existencia de ellos, o la calidad de la cosa supuesta por el adquirente. Esta
garanta tiene lugar, aunque no exprese, cuando el enajenante afirm
positivamente en el contrato, que la cosa estaba exenta de defectos, o que tena
ciertas calidades, aunque al adquirente le fuere fcil conocer el defecto o la falta
de la calidad".

xii) Prescripcin.

La accin redhibitoria prescribe a los seis meses respecto a los muebles y a

un ao con relacin a los inmuebles, salvo ampliacin legal o convencional de
los plazos de la prescripcin. Esta prescripcin se contar desde la entrega real.
As se desprende del art. 2647 C.

Como supuesto de restriccin legal del plazo se puede citar la consagrada

en el art. 2656 C., segn el cual la accin redhibitoria fundada en los vicios de
los animales debe entablarse dentro de cuarenta das, salvo que por el uso de la
localidad se hallaren establecidos mayores o menores plazos.

Habiendo prescrito la accin redhibitoria, el comprador todava conserva

la accin de rebaja del precio y la de indemnizacin de daos. As se desprende
del art. 2648 C. La accin de rebaja del precio tiene un plazo ms largo de
prescripcin: un ao para los bienes muebles y dieciocho meses para los
inmuebles. Si la cosa tiene que remitirse a lugar distante, la accin prescribir
en un ao, ms el trmino del emplazamiento que corresponda al de la
distancia, a partir de la entrega al consignatario; pero ser preciso que en el
tiempo intermedio entre la remesa y la venta el comprador haya podido ignorar
el vicio sin negligencia de su parte. As se desprende de los arts. 2649 y 2650 C.

xiii) Cesacin de la garanta

La garanta por los vicios ocultos puede desaparecer:

- Por convenio entre las partes.

29
 - Por prescripcin.

Ya nos ocupamos de ambas circunstancias.

- Cuando el adquirente conoca los vicios o deba conocerlos por su

profesin u oficio.

En el primer supuesto los conoce directamente y en el segundo los deba

conocer por su profesin u oficio (carros vendidos a un mecnico, harina
vendida a un panadero, etc). Lo expresado se desprende del art. 2635 C.

12. Obligaciones del comprador

A. Obligacin de pagar el precio.

La principal obligacin del comprador es el pago del precio. As lo dice

expresamente el art. 2660 C. Este mismo artculo establece que el comprador
tiene otras obligaciones, como por ejemplo, la de recibir la cosa comprada.

B. Derecho a depositar el precio.

Si el comprador fuere turbado en la posesin de la cosa o probare que

contra ella existe ya una accin real que no le fue manifestada, podr depositar
el precio con autorizacin judicial. Este depsito durar hasta que el vendedor
haga cesar la turbacin o afiance las resultas del juicio. As lo dispone el art.
2661 inc. 2 C. De acuerdo con el art. 2120 Pr. este mismo derecho tiene el
comprador en los casos de los arts. 2551, 2552, 2553 y 2554 C.

C. Lugar y tiempo del pago.

El pago debe hacerse en el tiempo y lugar de la entrega, salvo estipulacin

en contrario, de acuerdo con el art. 2661 inc. 1 C.

D. Resolucin del contrato por falta del pago del precio.

Ya hemos visto que el vendedor tiene derecho de retener la cosa cuando el

comprador no paga el precio, o cuando se volviere insolvente si mediare plazo.
Tambin se le concede al vendedor el derecho de resolver la venta, sean muebles
o inmuebles los objetos vendidos, aunque no se hubiere estipulado el pacto
comisorio.

Es cierto que los arts. 2596, 2597 y 2665 C. establecen limitaciones al

funcionamiento de la condicin resolutoria tcita; pero tales restricciones no son
justas y chocan con el sistema general del art. 1885 C., que consagra la
condicin resolutoria tcita para todos los contratos.

Los mencionados artculos responden al sistema argentino de donde los

tom nuestro Cdigo Civil en el cual en forma general no opera la condicin
resolutoria tcita en los contratos; aunque actualmente ha sido consagrada.
Pero aun antes de la reforma los juristas argentinos la aceptaban en la venta ya
sea sobre muebles o sobre inmuebles. Expresa Borda: En suma: hoy se admite
que el pacto comisario est implcito en la compraventa, trtese de muebles o
inmuebles, sea a favor del comprador o vendedor.7

E. Obligacin de recibir la cosa.

El comprador se encuentra obligado a recibir la cosa. Para el

cumplimiento de dicha obligacin el Cdigo Civil concede al vendedor varios
derechos, segn se trate de bienes muebles o inmuebles.

De acuerdo con el art. 2670 C. cuando se trata de bienes muebles el

vendedor tiene derecho a:

a) Exigirle al comprador las costas de conservacin y las prdidas e

intereses (materiales para conservacin, salarios del cuidador, arriendo de
locales, etc.).

b) Depositar la cosa en un lugar determinado con autorizacin del juez.

c) Demandar el pago del precio o bien la resolucin de la venta.

Puede alternativamente pedir el cumplimiento del contrato o la resolucin

del contrato.

De acuerdo con el art. 2671 C., si la venta hubiere sido de inmueble y el

vendedor hubiere recibido el todo o parte del precio, o si la venta se hubiere
hecho al crdito y no estuviere vencido el plazo para el pago, y el comprador se
negare a recibir el inmueble, el vendedor tiene los derechos siguientes:

a) Pedir al comprador las costas de conservacin y los daos y perjuicios.

b) Poner la cosa en depsito judicial por cuenta y riesgo del comprador.

Este derecho tiene amplia aplicacin en el Cdigo Civil argentino donde la

trasmisin del dominio no se realiza por el contrato de venta, ya que se requiere
adems la tradicin.

En nuestro sistema la trasmisin se produce por la compraventa y el riesgo

de la cosa vendida se traslada al comprador desde el perfeccionamiento del
contrato, aunque el precio y la cosa no se hayan entregado, segn lo dispone
expresamente el art. 2579 C.

En nuestro Cdigo Civil por el mencionado derecho slo se pondra en

mora de recibir la cosa al acreedor.

7.
Manual de Contratos. Editorial Perrot. Argentina, 1968, p. 230.
31
 S el comprador ya pago el precio, carece el vendedor del derecho de pedir
la resolucin de la venta del inmueble, ya que de una parte, los riesgos los
asume el comprador y de otra, le basta consignar para asegurar sus intereses.

13. Modalidades de la compraventa

En virtud del principio de la autonoma de la voluntad las partes pueden

establecer en el contrato de venta las clusulas que estimen convenientes,
subordinndolo a condiciones o modificando las obligaciones que nacen de l, a
menos que sean contrarias al orden pblico, a la moral y a la ley. As se dispone
en los arts. 2437 y 2673 C.

El Cdigo Civil reglamenta una serie de modalidades, como por ejemplo,

la venta condicional, el pacto de retroventa, etc., sobre los cuales haremos un
breve anlisis junto con otras no regulados expresamente por dicho cuerpo de
leyes.

Este es un contrato rico en modalidades. Admite tantas que el juego del

principio de la libre voluntad es amplio y el rgimen legal que lo regula con
frecuencia es modificado.

14. Compraventa condicional

El Cdigo Civil regula en los arts. 2680 y 2681 C., las ventas
subordinadas a una condicin suspensiva o a una resolutoria. Estos artculos
son aplicables, salvo disposiciones especiales, a las ventas hechas con pacto de
retroventa, de reventa, de preferencia y de mejor comprador.

Cuando la condicin es suspensiva el comprador no adquiere la propiedad

de la cosa vendida y, como consecuencia, los riesgos, de acuerdo con el art.
2579 C., son a cargo del vendedor. Ejemplos: te vendo el inmueble X si te
gradas de abogado. Vendo el automvil X a ensayo o prueba del comprador.
Vendo el tractor X a satisfaccin del comprador.

El art. 2680 C. regula los efectos de la venta bajo condicin suspensiva.

De acuerdo con dicho artculo 9 la compraventa bajo condicin suspensiva

tendr los efectos siguientes:

a) Mientras pendiese la condicin, ni el vendedor tiene la obligacin de

entregar la cosa vendida, ni el comprador pagar el precio, y slo tendr derecho
para exigir las medidas de conservacin.

Pendiente la condicin suspensiva el contrato queda en suspenso y, como

consecuencia, ninguna de las partes puede pedir el cumplimento de las
obligaciones que genera. El comprador tiene derecho para solicitar las medidas
conservativas con la finalidad de que la cosa vendida le sea entregada tal como
la contrat.
 No existe todava transferencia del precio y del dominio de la cosa
comprada. El vendedor contina siendo dueo de la cosa junto con sus frutos y
asume los riesgos.

b) Si antes de cumplida la condicin, el vendedor hubiere entregado la cosa

vendida al comprador, ste no adquiere el dominio de ella, y ser considerado
como administrador de cosa ajena.

Por voluntad de las partes el vendedor retiene la trasferencia del dominio

hasta el cumplimiento de la condicin y, como consecuencia, la entrega de ella
antes de cumplida, no tiene la virtud de trasmitir el dominio.

El comprador ser considerado como administrador de cosa ajena para

todas las obligaciones y responsabilidades que resulten si no se cumple la
obligacin y como consecuencia tenga que devolverla.

c) Si el comprador, sin embargo, hubiere pagado el precio, y la condicin

no se cumpliere, se har la restitucin recproca de la cosa y del precio,
compensndose los intereses de ste con los frutos de aqulla.

Es justa la compensacin de los intereses del precio con los frutos de la

cosa. Pero si no hubo entrega del precio, el comprador no puede quedarse con
los frutos percibidos pendiente la condicin.

Por otra parte, tanto el vendedor como el comprador de una venta sujeta a
condicin suspensiva pueden enajenar o gravar los derechos sobre el inmueble
(venta, usufructo, hipoteca, servidumbre, etc.), pero estos actos se encuentran
tambin sujetos a dicha condicin. Considero, fundado en los arts. 1894, 3782,
3804 y 3870 C., que el comprador tiene un derecho real sujeto a una condicin
suspensiva y no una simple expectativa o derecho personal y, como
consecuencia, puede realizar actos de disposicin y de gravamen. Lo expresado
es sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 3795 C. (venta con pacto de
retroventa) que puede dar pie para sostener en general que el propietario ajo
condicin suspensiva no puede hipotecar.

Cuando la venta est subordinada a una condicin resolutoria el dominio

de la cosa se transfiere de inmediato al comprador y, como consecuencia, asume
los riesgos hasta que se cumple la condicin. Una vez cumplida la condicin el
contrato queda resuelto. Ejemplos: Te Yendo el inmueble X, pero me reservo el
derecho de poder arrepentirme y desistir de la venta. Te vendo el automvil X,
pero podrs arrepentirte de la compra y dejarla sin efecto. Te vendo el inmueble
X, pero quedar sin efecto la venta sin antes del primero de enero prximo no
adquiero otro semejante.

Por otra parte, de acuerdo con los arts. 1894,3782,.3804 y 3870 C., tanto
el vendedor como el comprador de una venta sujeta a una condicin resolutoria
pueden enajenar o gravar los derechos sobre el inmueble (venta, usufructo,
33
servidumbre, etc.), pero estos actos se encuentran sujetos a dicha condicin. Sin
embargo, el art. 3795 C., en forma excepcional le impide al que vende el
inmueble bajo una condicin resolutoria, hipotecarlo antes del cumplimiento de
la condicin. Esta es una disposicin que se opone a la idea general aceptada en
los citados artculos, por lo que resulta inconsecuente su inclusin en el Cdigo.

El art. 2681 C. regula los efectos de la condicin resolutoria. Expresa que

cuando la condicin fuere resolutoria, la compraventa tendr los efectos
siguientes:

a) El vendedor y el comprador quedarn obligados como si la venta no

fuere condicional, y si se hubiere entregado la cosa vendida, el vendedor,
pendiente la condicin, slo tendr derecho a pedir las medidas conservatorias
de la cosa.

La venta se perfecciona, pero se encuentra subordinada a una condicin

resolutoria. Como consecuencia, el comprador adquiere el dominio junto con
los riesgos.

b) Si la condicin se cumple, se observar lo dispuesto en el ttulo de las

prestaciones mutuas (no existe en nuestro Cdigo Civil ese ttulo); pero el
vendedor no volver a adquirir el dominio de la cosa, sino cuando el comprador
le haga tradicin de ella.

El art. 2681 inc. 2 C. es confuso. Primero se refiere al ttulo de las

prestaciones mutuas que no existe en nuestro Cdigo Civil. Despus expresa
que el vendedor no volver a adquirir el dominio de la cosa sino cuando el
comprador le haga tradicin de ella, pero en realidad no existe en nuestro
Cdigo Civil la tradicin como modo de adquirir el dominio y ste es adquirido
de pleno derecho por el vendedor en virtud del cumplimiento de la condicin,
encontrndose obligado el comprador a restituir la cosa de acuerdo con el art.
1883 C. Lo debido, pues, por el comprador, una vez cumplida la condicin, es
la posesin y no el dominio. A favor de esta opinin se encuentran las de
Cuadra Zavala y Machado.

15. Venta con pacto comisario

La venta con pacto comisario est hecha bajo una condicin resolutoria,
segn lo dispone el art. . Es definida por el art. .C. como la resolucin del
contrato por la falta del cumplimiento del precio. Solo se refiere a los inmuebles
y no comprende al supuesto de la falta de entrega de la cosa. Pero tambin
funciona por falta de la entrega de la cosa y sobre los bienes muebles, a pesar
de que con relacin a stos se encuentra prohibicin expresamente en el art.
2684 C., ya que esta prohibicin solamente se refiere a los terceros que
adquieren derechos sobre la cosa mueble.

Borda al comentar el art. 1364 del Cdigo Civil de Argentina, modelo de

nuestro art. 2684 C., expresa. "Es obvio que Vlez ha tenido presente los
inconvenientes que la resolucin retroactiva del contrato tendr para los
terceros que han adquirido derechos sobre ella; su intencin fue
indubitablemente limitar a las partes los efectos resolutorios del pacto comisario
tratndose de cosas muebles. En la prctica, el segundo prrafo del art. 1.364
se tiene por no escrito; el pacto comisorio, sea expreso o tcito, se admite tanto
respecto de los muebles como de los inmuebles".8

El art. 2685 C. regula los efectos del pacto comisario. De conformidad con
este artculo la venta con pacto comisario tendr los efectos siguientes

a) Si hubo plazo determinado para el pago del precio, el vendedor podr

demandar la resolucin del contrato, desde el da del vencimiento del plazo, si
en ese da no fuere pagado el precio.

Este es un caso de mora legal a los que se refiere el art. 1859 inc. 1 C. No
es preciso la interpelacin, pues el solo vencimiento del plazo constituye en
mora al comprador.

b) Si no hubiere plazo, el comprador no quedar constituido en mora del

pago del precio, sino desde la interpelacin judicial.

Cuando las partes no sealaron plazo, el juez, de acuerdo con el art. 1900
C., debe sealarlo si de la naturaleza y circunstancias se dedujere que ha
querido concedrsele al comprador. Una vez sealado y vencido, el vendedor
debe interpelar al comprador para constituirlo en mora. Pero si no es ese el caso
debe procederse a la interpelacin.

c) Puede el vendedor a su arbitrio demandar la resolucin de la venta, o

exigir el pago del precio. Si prefiere este ltimo expediente, no podr en
adelante demandar la resolucin del contrato.

Lo prohibido es pedir la resolucin despus de haber demandado el

cumplimiento del contrato mediante el pago del precio, pero no lo contrario, o
sea, demandar la resolucin y despus pedir el cumplimiento del contrato.

d) Si vencido el plazo del pago, el vendedor recibiese solamente una parte

del precio, sin reserva del derecho a resolver la venta, se juzgar que ha
renunciado a este derecho.

Es una renuncia tcita al pacto comisario establecido a favor del vendedor.

De ah en adelante el vendedor slo puede demandar el cumplimiento del
contrato.

Tambin se admite que la resolucin de la venta, ya sea en virtud de la

condicin resolutoria tcita o en virtud del pacto comisario, no opera cuando
resulta muy gravosa e injusta al comprador. Ejemplo: cuando el comprador ya
ha pagado casi toda la totalidad del precio.
8.
Ob. cit., p. 230.
35
 Los anteriores efectos son los especficos del pacto comisario. El efecto
fundamental consiste en la resolucin de la venta y, como consecuencia, la
devolucin de las cosas recibidas por las partes.

16. Clusula de no enajenar

El art. 2674 C. prohbe la clusula de no enajenar la cosa a persona

alguna; pero la permite con relacin a una persona determinada. Es una
limitacin a la libre contratacin a fin de no paralizar la libre circulacin de la
riqueza.

El vendedor puede tener inters en prohibir la venta a persona

determinada, como cuando sta es su enemigo, su competidor, y no desea que el
inmueble le sirva para el negocio en que compiten.

17. La venta ad gustum

Esta venta se da generalmente sobre bienes muebles que en el comercio se

suelen paladear, gustar, antes de comprarlos (aceite, vino, etc.). No es necesario
estipular la clusula de la degustacin cuando es costumbre probar las cosas
vendidas antes de recibirlas, de acuerdo con los arts. 2542 y 2581 inc. 3 C. Si
no existe tal costumbre es necesario pactar que la cosa quedar sujeta a la
degustacin.

De acuerdo con el art. 2542 C. es una condicin suspensiva y tcita en los

casos en que es costumbre probar. No obstante, es conveniente observar, que
entre el art. 2542 y el art. 2581 C., hay una contradiccin, por cuanto ste
expresa que no te contrato mientras no exista manifestacin del agrado y aqul
precepta que hay condicin suspensiva.

En esta venta el comprador tiene el derecho absoluto de decidir si le agrada

o no la cosa sin que pueda ser revisado justamente por abuso de ese derecho.

El vendedor debe poner la cosa a disposicin del comprador para

degustarla. La mora en gustar o probar tiene por efecto la de dar por
perfeccionada la venta. As lo dispone el art. 2543 C.: Si el comprador fuere
moroso en gustar o probar la cosa, la degustacin se tendr por hecha y la
venta quedar concluida. Con lo expuesto se evita que quede indefinidamente
en suspenso el contrato. El comprador tiene que pronunciarse, bajo la sancin
anterior.

En el caso de rechazo no puede el vendedor pedir otra degustacin de

productos anlogos, ni el comprador puede exigirle al vendedor la entrega de
otras cosas.

Existe una manifestacin tcita de que la cosa le agrada al comprador, si

paga el precio de ella, sin hacer reserva alguna.
 El derecho a la degustacin puede renunciarse.

18. Venta a ensayo o prueba

Esta es similar a la anterior. Es una clusula en virtud de la cual el

contrato no se formar si del ensayo o prueba no resulta satisfactoria para su
uso o destino.

El derecho del comprador de probar la cosa y rechazarla no es absoluta,

arbitrario, pues no la puede rechazar si la cosa tiene las calidades prometidas, o
las corrientes, lo que se puede probar por medio de peritos. El comprador tiene
una gran discrecionalidad, pero con los referidos lmites.

Se pueden comprar cosas muebles o inmuebles a ensayo, aunque es raro

en stos.

De acuerdo con el art. 2542 C. es una venta bajo condicin suspensiva que
consiste en la manifestacin del agrado del comprador. Es conveniente observar
que este artculo est en contradiccin con el art. 2581 C., por cuanto expresa
que se entiende que no hay contrato mientras el comprador no manifiesta su
agrado. La contradiccin tiene su origen en la diferencia de fuentes legislativas.

Mientras pende la condicin el contrato se encuentra en suspenso y, como

consecuencia, los riesgos anteriores al ensayo son a cargo del vendedor.

Las ventas ad gustum y a ensayo son ventas a satisfaccin del comprador,

por lo que se les aplica las regias de los arts. 2686, 2687 y 2688 C.

19. Venta con calidad determinada

Se da cuando se vende la cosa fijando en el contrato calidades

determinadas. Ejemplos: 10 quintales de caf Matagalpa, un carro Toyota que
desarrolla 200 Km. por hora. Es una venta bajo condicin suspensiva que
consiste en que la cosa tenga la calidad convenida.

En esta venta no queda al arbitrio del comprador rehusar la cosa, la que

debe aceptar si tiene la calidad determinada. Si a pesar de ello la rehsa, el
vendedor debe acreditar por medio de peritos que tiene la calidad pactada.

El art. 2544 C. consagra este tipo de venta. Expresa: Cuando las cosas se
vendieren como de una calidad determinada, y no al gusto personal del
comprador, no depender del arbitrio de ste rehusar la cosa vendida. El
vendedor, probado que la cosa es de la calidad contratada, puede pedir el pago
del precio.

20. Venta a satisfaccin del comprador

37
 El art. 2675 C. define este tipo de venta diciendo: Venta a satisfaccin del
comprador, es la que se hace con la clusula de no haber venta, o de quedar
deshecha la venta, si la cosa vendida no agradase al comprador. El artculo
trascrito se aplica tanto a la venta de bienes muebles como a la de inmuebles.

La apreciacin de que si le agrada queda al absoluto arbitrio del

comprador y, como consecuencia, su decisin de desagrado no puede ser
revisada judicialmente.

Esta clusula sujeta a la venta a una condicin suspensiva, la que consiste

en la manifestacin del agrado del comprador. El art. 2686 C. expresa: la
venta a satisfaccin del comprador, se reputa hecha bajo condicin suspensiva,
y el comprador ser considerado como mandatario (debe entenderse como
comodatario, segn expresa el modelo argentino), mientras no declare expresa o
tcitamente que la cosa le agrada. El parntesis es nuestro.

El artculo trascrito expresa que se presume como condicin suspensiva,

por lo que no es obstculo para que se pacte como condicin resolutoria cuando
se ha entregado el precio y la cosa, en cuyo caso al manifestar su desagrado el
comprador debe devolver lo recibido.

Produce los efectos siguientes:

a) El vendedor debe entregar la cosa al comprador para que pueda decidir

si le agrada o no le agrada. De acuerdo con el art. 2686 C., mientras la tiene en
su poder y no declara que la cosa le agrada se considerar como comodatario.

b) la manifestacin del comprador de que la cosa le agrada puede ser

expresa o tcita. De acuerdo con el art. 2687 C., habr declaracin tcita de
que la cosa le agrada cuando pague el precio sin reserva alguna.

c) De acuerdo con el art. 2688 C. no habiendo plazo para que el

comprador manifieste si le agrada o no la cosa, el vendedor podr intimarle
judicialmente para que la haga en un trmino improrrogable, con la
conminacin de quedar extinguido el derecho de resolver el contrato.

Interpretando a contrario sensu el mencionado artculo, si hubiere plazo

para la manifestacin no es necesaria la intimidacin judicial, pues basta el
vencimiento del plazo para que quede extinguido el derecho para resolver el
contrato.

Se critica al referido artculo porque habla de resolver el contrato, ya que

el art. 2686 C. considera a esta venta subordinada a una condicin suspensiva,
en la cual no puede darse una resolucin, sino la falta del cumplimiento de la
condicin, en cuyo supuesto se puede pedir el cumplimiento del contrato.

21. Venta con clusula de arrepentimiento

 Los antiguos la llamaban Pactum Displicentae. En virtud de ella el
vendedor y el comprador, o cualquiera de ellos, se reserva el derecho de poder
arrepentirse del contrato dndolo por resuelto.

La primera parte del art. 2683 C. estima a la venta con clusula de poder
arrepentirse sujeta a una condicin resolutoria, aunque el vendedor no hubiera
hecho tradicin de la cosa.

Esta clusula produce los efectos siguientes:

a) Las partes pueden pedir el cumplimiento de las prestaciones: entrega del

precio y de la cosa, sin perjuicio del derecho de arrepentirse.

Si no se ha entregado ni el uno ni la otra, el arrepentimiento extingue el

contrato y ningn efecto puede producir.

b) Si la cosa ha sido entregada o pagado el precio, la clusula de

arrepentimiento tendr los efectos de la venta bajo pacto de retroventa, si fuese
estipulada a favor del vendedor; o tendr los efectos del pacto de reventa, si
fuere estipulada a nombre del comprador.

Las partes pueden fijar el plazo para el arrepentimiento. En su defecto el

arrepentimiento debe hacerse dentro de los tres aos sealados para la
retroventa y reventa en el art. 2667 C.

22. Venta con pacto de retroventa

A. Concepto y naturaleza jurdica.

Esta es una clusula de gran importancia. En el Derecho Romano se

llamaba pactum de retrovendendo y en el Derecho Espaol retracto
convencional.

El art. 2676 C. define dicho pacto diciendo-. "Venta con pacto de

retroventa es la que se hace con la clusula de poder el vendedor recuperarla
cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a ste el precio recibido, con
exceso o disminucin". Ejemplo: Juan le vende a Pedro el inmueble X por 50
mil crdobas, pero se reserva el derecho de recuperar dicho inmueble
devolvindole a Pedro los 50 mil crdobas recibidos, o bien 60 mil o 40 mil
crdobas, segn convenio.

Dos teoras se han formulado en torno a la naturaleza jurdica del pacto

con retroventa: la que considera que existe una nueva venta del comprador al
vendedor y su origen se encuentra en el Derecho Romano; La que considera que
existe venta subordinada a una condicin resolutoria, la que una vez cumplida
(ejercitado el derecho) retrotrae las cosas a su estado anterior sin necesidad de
una nueva venta.

39
 La adopcin de una u otra teora tiene importancia prctica; a saber:

a) Si se adopta la teora de la nueva venta, se producen los efectos

siguientes:

i) Los derechos reales constituidos en el intervalo subsisten aunque la cosa

la recupere el vendedor.

ii) El comprador no est obligado a pagar los deterioros de la cosa.

b) Si se adopta la teora de la clusula resolutoria, se producen los efectos

siguientes:

i) La resolucin opera retroactivamente y como consecuencia:

- Se reputa que la propiedad de la cosa nunca ha salido del patrimonio del

vendedor, por lo cual no es preciso una nueva venta para que se opere la
trasmisin de la propiedad a favor del vendedor.

De aqu que no sea necesaria una nueva escritura traslativa del dominio.

- Se extinguen los derechos constituidos sobre la cosa a favor de terceros.

- No se pagan por la recuperacin los impuestos de trasmisin.

De la definicin dada en el art. 2676 C. y de los arts. 2690 y 2691 C.,

entre otros, se desprende que el pacto de retroventa constituye una condicin
resolutoria potestativa del vendedor. Es resolutoria porque del ejercicio del
derecho que otorga depende la subsistencia o resolucin del contrato. Es
potestativa porque el ejercicio o no ejercicio del derecho que concede depende
de la voluntad del vendedor. Si el vendedor entrega el precio, la condicin se
cumple y la venta se resuelve. Si no lo entrega, la condicin no se cumple (falla)
y la cosa la adquiere el comprador en forma irrevocable.

B. Su utilidad.

Desde el punto de vista terico el pacto no tiene nada de malo y

perjudicial, pues es una verdadera y sincera venta con la modalidad de poder el
comprador recuperar la cosa vendida. Pero en la realidad presenta
inconvenientes:

a) Se utiliza como instrumento de los prestamistas que practican la usura.

Se ocupa como un instrumento de crdito y no como venta, lo que ha dado
lugar a muchos abusos.

En nuestro medio se ha usado la promesa de venta y no el pacto de

retroventa para encubrir prstamos, pues aquella no paga impuestos de
trasmisin y no es preciso tener a la vista las dems solvencias fiscales.
 b) Limita la libre circulacin de la riqueza.

c) Termina con los derechos a favor de terceros.

Por todo lo expuesto muchos cdigos como el nuestro han limitado su

aplicacin y otros como el de Mxico, la han prohibido.

C. Requisitos.

Cuatro son los requisitos o condiciones para la validez del pacto de

retroventa: que recaiga sobre inmuebles; que no se pacte un plazo mayor de tres
aos; que se estipule un precio; y que se pacte en el mismo acto de la venta.

a) Debe recaer sobre inmuebles.

Se prohbe este pacto sobre bienes muebles. As lo dispone el art. 2689 C.

que dice: "Las cosas muebles no pueden venderse con pacto de retroventa.

Se prohbe para favorecer a los terceros que han adquirido de acuerdo con
el art. 1768 C. Por igual razn se prohbe en la venta de muebles los pactos
comisarios y de mejor comprador.

Si se pacta la retroventa sobre bienes muebles ser nula toda la venta. Esta
nulidad es absoluta. No faltan autores que sostienen que slo es nula la
clusula, subsistiendo la venta en forma pura y simple. Se fundan en que la
condicin ilcita se tiene por no puesta de acuerdo con el art. 1880 C., pero ya
vimos en nuestro Derecho de Obligaciones que en realidad esa condicin anula
el contrato.

b) No puede estipularse por un plazo mayor de tres aos.

Tal limitacin se desprende de los arts. 2667 y 2690 C. Se establece la

limitacin para evitar trabas a la libre disposicin y circulacin de los bienes.

Si se estipula un plazo mayor no se anula toda la clusula. Es vlida por

tres aos y se anula por el excedente. Se permite la prrroga del plazo, pero no
tiene efecto con relacin a los terceros que han adquirido derechos sobre la cosa
antes de dicha prrroga.

El plazo presenta las caractersticas siguientes:

i) Es un plazo de prescripcin. As lo dicen expresamente los arts. 2667 y

2690 C.

ii) Opera de pleno derecho, por lo que no es necesario poner en mora al

vendedor, quedando por su vencimiento extinguido el derecho del vendedor que
no lo ejercit. As se desprende del art. 2690 C.
41
 iii) Si las partes no establecieron un plazo, debe entenderse que es de tres
aos. Los arts. 2667 y 2690 C. actan como normas supletorias o
interpretativas.

iv) El plazo de tres aos de prescripcin para ejercer el derecho corre

contra toda clase de personas, aun contra los incapaces. As lo dispone el art.
2690 C. Esta es una excepcin a la regla del art. 931 inc. 1 C. de que la
prescripcin no corre contra los incapaces.

v) Debe pactarse el precio en virtud del cual el vendedor puede recuperar

la cosa vendida. Si no se estipul ser el precio de la venta.

vi) Pasado el plazo se extingue el derecho del vendedor para resolver la

venta y el comprador queda como propietario irrevocable. La extincin opera
de pleno derecho, sin necesidad de interpelacin judicial o extrajudicial,
pasando el comprador a ser propietario del inmueble en forma irrevocable.

c) Debe estipularse en el mismo acto de la venta.

Si se estipula con posterioridad habr una promesa de venta que al

cumplirse producir una nueva trasmisin. Ya no estamos, pues, frente a una
condicin resolutoria de la retroventa, por lo que tendr que hacerse una nueva
venta y pagarse el impuesto de trasmisin. Por otra parte, este pacto posterior
no afecta a los terceros adquirentes.

D. Forma de ejercitar el derecho.

El Cdigo Civil no seala una forma especfica para ejercitar el derecho de

recuperar el inmueble, por lo que existe libertad para hacerlo: puede hacerse en
forma escrita o verbal, judicial o extrajudicial, pero debe ser expresa y hecha
dentro del trmino legal o convencional.

Si el comprador recibe el precio no se presentan problemas, por cuanto de

comn acuerdo se ha cumplido la condicin; pero si pone obstculo a ello, debe
demandarlo. Junto con la demanda debe allanarse a pagar el precio o
consignarlo.

Se sostiene que la demanda se puede presentar con posterioridad al

vencimiento del plazo, siempre que pruebe el vendedor haberle hecho saber al
comprador dentro del plazo estipulado su intencin de recuperar la cosa
vendida; aunque otros piensan que es necesario que haya sido precedida de una
consignacin.

Debemos advertir que el tema de la forma de ejercer el pacto de retroventa

es objeto de mltiples opiniones.

E. Personas que pueden ejercer la retroventa.

 El derecho del vendedor de recuperar la cosa vendida es de carcter
patrimonial y, como consecuencia, puede ser ejercitado:

a) Por el vendedor.

Es el titular original del derecho. Si fueren varios los vendedores, o varios

los herederos del vendedor, ser preciso el consentimiento de todos ellos para
ejercitar el derecho. As lo dispone el art. 2695 C. Pero de acuerdo con el art.
2697 C. si cada uno de los condominios ha vendido separadamente su parte
indivisa, puede ejercer su derecho separadamente, y no podr ser obligado por
el comprador a tomar la totalidad de la finca.

b) Por el cesionario del vendedor.

Esta cesin es permitida por el art. 2694 C. El art. 1884 del Cdigo Civil
chileno prohbe expresamente la cesin.

c) Por los herederos.

As lo permiten los arts. 2694 y 2695 C. De acuerdo con el art. 2484 C. se

puede convenir que el derecho del vendedor no se trasmita a sus herederos.

d) Los acreedores del vendedor.

As lo permite el art. 2694 C. Esta es una aplicacin especfica del art.

1870 C. que consagra en forma general la accin subrogatoria u oblicua.

F. Personas contra las cuales se puede ejercer la retroventa.

Se puede ejercer este derecho contra las personas siguientes:

a) Contra el comprador.

Es el generalmente obligado y lgicamente contra l procede esta accin.

b) Contra los herederos del comprador.

Son los sucesores de los derechos y obligaciones del comprador. El art.

2698 C. expresamente establece que la obligacin de s la retroventa pasa a los
herederos del comprador.

Si fueren varios los herederos, la accin se divide entre ellos en proporcin

a su haber hereditario y, como consecuencia, el vendedor la debe ejercer contra
cada uno de los herederos en la proporcin que le corresponde.

La demanda a cada heredero slo tiene efectos con relacin a l, de tal

manera que si el vendedor deja transcurrir el plazo sin demandar a los dems, el
43
dominio de stos se torna irrevocable. Si ya se verific la particin y la cosa
comn se adjudic a uno de los herederos, la accin deber ser intentada en
contra del adjudicatario de toda la cosa. Lo expuesto se desprende del art. 2698
C.

G. Efectos de la retroventa.

Para proceder al estudio de los efectos es preciso distinguir: efectos antes

del vencimiento del plazo y efectos posteriores al vencimiento del plazo.

a) Efectos anteriores al vencimiento del plazo (pendente conditione).

i) Con relacin al comprador. El comprador es el propietario de la cosa,

pero sujeto a condicin resolutoria. Tiene un dominio revocable. Como
consecuencia de lo expuesto se desprenden los efectos siguientes:

- Puede realizar toda clase de acto de disposicin, como venta, hipoteca,

servidumbre, etc., pero estos actos quedan sujetos al pacto de retroventa si
consta en el Registro, y se extinguen si el vendedor recupera la cosa vendida
mediante el ejercicio del pacto. As se desprende del art. 1894 C.

- Puede re toda clase de actos de administracin y el vendedor que

recupera el inmueble tendr que respetarlos.

- La cosa se pierde o deteriora para el comprador.

ii) Con relacin al vendedor. El vendedor es propietario subordinado a la

condicin suspensiva de ejercitar el derecho y, como consecuencia, puede
vender, permutar, donar o gravar con servidumbres los derechos sobre el
inmueble vendido (excepto hipotecar por no permitrselo el art. 3795 C.). Estos
derechos se extinguen si no se recupera la cosa vendida. Por el contrario, se
consolidan si la recupera.

b) Efectos posteriores al vencimiento del plazo.

i) Cuando el vendedor no ejercita el derecho de recuperar la cosa dentro

del plazo fijado, el comprador adquiere en forma irrevocable el dominio de la
cosa comprada y se consolidan los actos de disposicin (venta, hipoteca,
servidumbre, etc.) que hubiere redo. Este efecto se produce de pleno derecho,
sin necesidad de sentencia que lo declare, segn se desprende del art. 2690 C.

ii) Si el vendedor ejercita su derecho de recuperar la cosa.

Si el vendedor hace uso de su derecho de recuperar la cosa, se producen

los efectos siguientes:

- Entre las partes queda resuelta la venta y las cosas vuelven al estado
anterior a la celebracin de dicha venta.
 Es cierto que en la recuperacin no existe una nueva venta, pero es
necesario que por escritura pblica o por orden judicial se haga constar la
recuperacin del inmueble para su debida inscripcin en el Registro.

De acuerdo con el art. 15 del R.R.P. la recuperacin debe hacerse constar

en un nuevo asiento de inscripcin, pues as debe incorporarse al Registro el
cumplimiento de la condicin resolutoria. Con base en el mismo artculo, la
consolidacin de la adquisicin del comprador por no haber usado de su
derecho el vendedor, se har constar en nota marginal.

S las partes de comn acuerdo realizan la operacin y otorgan la escritura

pblica, no existe problema alguno; pero si a ello se negare el comprador
deber recurriese a la autoridad judicial.

Se sostiene que la accin del vendedor tiene por objeto obligar al

.comprador a otorgar la escritura de retroventa, bajo el apercibimiento de
otorgarla el Juez, de acuerdo con el art. 2527 C. De ah que la obligacin de
entregar se convierta en la prctica en una de hacer.

-El vendedor debe restituir el precio con aumento o con disminucin.

Tambin debe rembolsar los gastos de entrega y del contrato y las mejoras
que no sean voluntarias (necesarias y tiles). Si no cumple con todas esas
obligaciones no puede entrar en posesin. Lo expuesto anteriormente se
desprende de los arts. 2676 y 2692 C.

El pago de tales obligaciones produce la efectiva resolucin de la venta. La

manifestacin del vendedor de ejercitar su derecho dentro del plazo legal evita
la extincin de su derecho, pero no produce la resolucin de la venta. Es
conveniente advertir que existen opiniones en contrario, segn las cuales basta
la manifestacin sin acompaar el pago de dichas obligaciones.

El art. 2692 C. concede un derecho de retencin a favor del comprador

para garantizar sus crditos.

-El comprador est obligado a restituir la cosa con todos sus accesorios y
a responder de la prdida de la cosa y de su deterioro por su culpa, pero no por
los deterioros causados por caso fortuito o fuerza mayor. As se desprende del
art. 2693 C.

-Recuperada la cosa vendida, los frutos de sta (cosechas, alquileres, etc.)

debern ser compensados con los intereses del precio de la venta, salvo pacto en
contrario. As lo dispone el art. 2691 C.

-Los actos de disposicin (venta, hipoteca, servidumbre, etc.) del

comprador quedan sin efectos, pero para ello debe constar el pacto en el
Registro. As se desprende del art. 1894 C.
45
 -Los riesgos de la cosa corresponden al vendedor.

-Los aumentos y mejoras corresponden al vendedor.

-El comprador tiene derecho de retener la cosa mientras el vendedor no le

pague el precio de las mejoras tiles y necesarias.

23. Pacto de reventa

Es el pacto en virtud del cual el comprador se reserva el derecho de

devolver la cosa, recibiendo por ello el precio, con exceso o disminucin.

As como la ley le permite al vendedor recuperar la cosa vendida por

medio de la retroventa, tambin se le permite al comprador por medio de la
reventa recuperar el precio devolviendo la cosa vendida. Por eso se dice que la
reventa es la retroventa a favor del comprador. Se le denomina pactum de
retroemendo.

Es una condicin resolutoria potestativa a favor del comprador, la que

consiste en la manifestacin que hace ste de recuperar el precio y resolver la
venta mediante la devolucin de la cosa.

El art. 2677 C. define el pacto de reventa diciendo: "Pacto de reventa, es la

estipulacin de poder el comprador restituir al vendedor la cosa comprada,
recibiendo de l el precio que hubiere pagado, con exceso o disminucin".

Los principios y disposiciones de la retroventa se aplican a la reventa, en

cuanto fueren compatibles a las diferentes posiciones que ocupan las partes en
ambos pactos, ya que las dos son condiciones resolutorias y la reventa es el
pacto de retroventa a favor del comprador. Como consecuencia, para la reventa
rigen las normas siguientes: La reventa no constituye una nueva venta; el
vendedor y los herederos deben soportarla; se resuelve la venta por la
manifestacin del comprador de recuperar el precio; el derecho de la reventa
puede ser cedido; los intereses se compensan con los frutos; el derecho pasa a
los herederos del comprador; cuando son varios los herederos del comprador
debe ejercerse por todos ellos; cuando se ejerce contra varios herederos del
vendedor, debe hacerse en la porcin que cada uno tiene en la herencia; el
comprador puede realizar actos de administracin y de disposicin (venta,
hipoteca, servidumbre, etc.); no cabe sobre bienes muebles; etc.

Algunos autores expresan que entre ambos pactos existen profundas

diferencias y aconsejan prudencia en aplicar las normas de la retroventa a la
reventa.

De acuerdo con los arts. 2667 y 2690 C. el plazo de la reventa no puede

ser mayor de tres aos. Este plazo tambin opera de pleno derecho, sin
necesidad de la mora.
 24. Venta con reserva de dominio.

En el Derecho Romano no se conoci como un pacto expreso de la

compraventa, pero se consideraba implcita en ella, ya que era necesario,
adems de la tradicin, que el comprador pagara el precio para adquirir el
dominio, salvo que el vendedor haya concedido un plazo al comprador para el
pago o que ste diere caucin para garantizarlo, en cuyo caso se transfera el
dominio desde la entrega. Esta venta ha sido criticada por ciertos abusos que se
han cometido; pero stos pueden ser corregidos.

En la actualidad se estima como una formidable garanta para el pago del

precio de las ventas a plazo; crendose Registros de venta de bienes muebles en
donde se hace constar la reserva de dominio. En la actualidad son muchos los
Cdigos que la admiten, tanto sobre bienes muebles como sobre inmuebles, por
cuanto facilita el crdito.

Por medio de este pacto, el vendedor se reserva el dominio hasta que el

comprador pague la totalidad del precio.

Este pacto encierra una verdadera condicin suspensiva, pues mientras el

comprador no pague el precio queda en suspenso la adquisicin del dominio por
el comprador.

Visto as produce los efectos siguientes:

i) Pendiente la condicin el vendedor contina siendo propietario de la

cosa, pero como el comprador tiene el uso y custodia de sta, asume sus
riesgos. Esta es una excepcin justificada de la regia de que las cosas perecen
para su dueo.

ii) Pagado el precio se cumple la condicin y el comprador adquiere el

dominio de la cosa.

iii) Si no se paga el precio, falla la condicin y el vendedor puede pedir el

cumplimiento del contrato o su resolucin, en los dos casos junto con los daos
y perjuicios.

En nuestro Cdigo Civil este pacto no tiene aplicacin, pues de acuerdo

con el art. 2663 C. un pacto de esa naturaleza sujeta a la venta a una condicin
resolutoria, en virtud de la cual el comprador adquiere el dominio, pero
subordinado a quedar resuelto si no paga el precio. En otras palabras, el pacto
de reserva de dominio no impide la trasmisin del dominio. Esta opinin es
sostenida por Arturo Alessandri Rodrguez9 y Horacio Argello Bolaos.10

9.
De la compraventa y la Promesa de Venta. Imprenta-Litogrfica. Barcelona. Santiago, Chile, 1917. Tomo
II p. 637 y sigts.
10.
Ob. cit., p. Homine est errare. Editorial El Centroamericano. Len, 1966, p. 52 y sigts.
47
 El mencionado artculo dice: La clusula de no transferir el dominio, sino
en virtud de la paga del precio, no producir otro efecto que el de la demanda
alternativa enunciada en el artculo precedente; y pagando el comprador el
preci, subsistir en todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa, o
de los derechos que hubiere constituido sobre ella en el tiempo intermedio.

De acuerdo con lo expuesto los riesgos de la cosa estn a cargo del

vendedor.

Algunos piensan que el artculo trascrito establece una condicin

suspensiva y que cuando el comprador paga es para evitar que la condicin
falle y una vez cumplida la condicin adquiera el dominio retenido por el
vendedor.

Nuestra excelentsima Corte Suprema de Justicia, partiendo de que el

pacto de reserva de dominio constituye una condicin suspensiva, admite dicho
pacto.11

25. Venta con pacto de preferencia

A. Su concepto y naturaleza.

Pacto de preferencia es la estipulacin de poder el vendedor recuperar la

cosa vendida entregada al comprador si ste decide venderla o darla en pago,
mediante el pago del precio (con aumento o disminucin) y satisfaccin de las
dems ventajas ofrecidas por el tercero. Este pacto se permite tanto en la venta
de bienes muebles como en la de bienes inmuebles.

El art. 2678 C. lo define as: "Pacto de preferencia, es la estipulacin de

poder el vendedor recuperar la cosa vendida, entregada al comprador,
prefirindolo a cualquier otro por el tanto, en caso de querer el comprador
venderla".

Se denomina derecho de tanteo y en el Derecho Romano pactum

protimeseos.

Este pacto se regula en la compraventa, pero no es obstculo para

incorporarlo a otros contratos, como, por ejemplo, el arriendo (preferencia para
ser arrendatario), en la sociedad (preferencia para adquirir acciones).Su uso es
muy amplio y til.

No obstante su utilidad, algunas legislaciones no lo contemplan y otras,

como la nuestra, slo lo regulan para la venta.

En esta venta, al vendedor slo se le concede un derecho, por lo que no

est obligado a comprar si el comprador se decide a vender o a dar en pago la
11.
11. S., 10:30 a.m. del 20 de Diciembre de 1950, B.J., p. 15375. S. 10:30 a.m. del 30 de Junio de 1958,
B.J., p. 19061.
cosa. Tampoco el comprador est obligado a vender, pero si voluntariamente se
decide a vender debe preferir a su vendedor.

En la doctrina se estima que el pacto de preferencia no envuelve una venta

condiciona sino una promesa de venta subordinada a la condicin suspensiva de
que el comprador decida vender o dar en pago la cosa. Por eso se expresa que
hay dos ventas independientes: la del vendedor al comprador y la de ste al
vendedor, Ambas ventas pagan el impuesto de trasmisin. El comprador en este
tipo de venta adquiere la propiedad de la cosa vendida.

B. Requisitos.

Para que opere el pacto de preferencia son necesarios los requisitos o

condiciones siguientes:

a) Que el comprador decida vender la cosa o darla en pago.

Si se trata de otros actos no tiene aplicacin, como por ejemplo, si el

comprador dona la cosa, la aporta a una sociedad, la da en comodato, arriendo,
usufructo, etc.

As lo dispone el art. 2699 C. que dice: "La venta con pacto de preferencia
no da derecho al vendedor para recuperar la cosa vendida, sino cuando el
comprador quisiere venderla y darla en pago y no cuando enajenare por otro
contrato, o constituyera sobre ella derechos reales".

b) Que el vendedor ofrezca el precio convenido y las dems ventajas que

ofrece el tercero que pretende comprar la cosa.

As lo establece el art. 2700 C. al expresar: ... En ambos casos est

obligado a pagar el precio que el comprador hubiere encontrado, o ms o menos
si hubieren pactado algo sobre el precio. Est obligado tambin a satisfacer
cualesquiera otras ventajas que el comprador hubiere encontrado, y sino las
pudiere satisfacer, queda sin efecto el pacto de preferencia.

Como puede observarse, el artculo trascrito permite que el precio sea

menor o mayor del ofrecido por el tercero.

C. Efectos.

a) Obligaciones del vendedor.

i) De acuerdo con el art. 2700 C. el vendedor est obligado a ejercer su

derecho de preferencia dentro de los tres das siguientes, si la cosa fuere
mueble, despus que el comprador le hubiere hecho saber la oferta que tenga
por ella, bajo pena de perder su derecho, s en este tiempo no lo ejerciera. S
fuere cosa inmueble, despus de diez das, bajo la misma pena.

49
 Si el vendedor no ejerce su derecho dentro de los trminos sealados pierde
ese derecho y el comprador puede vender la cosa sin ninguna responsabilidad.
Es conveniente advertir que mientras el comprador no se decida a vender la
cosa y notificarle esa decisin al vendedor, ste conserva su derecho de
preferencia, cualquiera que sea el tiempo transcurrido.

ii) De acuerdo con el art. 2700 C. el vendedor est obligado a pagar el

precio y dems ventajas ofrecidas por el tercero.

b) Obligaciones del comprador.

La obligacin fundamental del comprador es avisarte al vendedor el precio

y las ventajas que le ofrece el tercero. Esta obligacin debe ser cumplida sin
dolo o reticencias.

La falta de cumplimiento de esta obligacin hace incurrir al comprador en

los daos y perjuicios, pero la venta es vlida. As lo dispone el art. 2701 C.
que dice: El comprador queda obligado a hacer saber al vendedor el precio y
las ventajas que se le ofrezcan por la cosa, pudiendo al efecto hacer la
intimacin judicial; y si la vende sin avisarle al vendedor, la venta ser vlida,
pero debe indemnizar a ste todo el perjuicio que le resultara.

Cuando el pacto de preferencia recae sobre bienes inmuebles y consta

inscrito en el Registro, perjudicar a los terceros adquirentes, pues aunque slo
engendra un derecho personal, la inscripcin le concede virtualidad real.

D. Venta en pblica subasta.

Si la cosa vendida en pblica subasta fuere mueble, el vendedor pierde

todo derecho, el pacto de preferencia desaparece. Si la cosa fuere inmueble el
vendedor tiene derecho a ser notificado sobre el da y el lugar en que ha de
hacerse el remate; pero no puede hacer uso del derecho de preferencia y, como
consecuencia, adjudicarse la cosa si ofrece igual precio del mejor postor, ya que
debe entrar a la subasta en pie de igualdad con los otros postores y mejorar las
posturas si pretende ser preferido. Debe advertirse que algunos piensan que el
vendedor conserva en la subasta el derecho de preferencia. La omisin de la
notificacin del remate al vendedor obliga al comprador a pagar los daos y
perjuicios,

El art. 2702 C. expresa: "Si la venta hubiere de hacerse en pblica

subasta, y la cosa fuere mueble, el vendedor no tendr derecho alguno. Si fuere
inmueble, el vendedor tendr derecho a ser notificado sobre el da y lugar en
que se hace el remate. Si no le hiciere saber, debe ser indemnizado del perjuicio
que te resulte".

E. Intrasmisibilidad del derecho de preferencia.

 De acuerdo con el art. 2703 C. el derecho adquirido por pacto de
preferencia no puede cederse ni pasa a los herederos del vendedor, pues es
concedido en atencin a la persona (intuito personas). Como consecuencia, no
puede ser ejercitado por los acreedores del vendedor por medio de la accin
oblicua.

En la doctrina se reconoce la posibilidad de pactar la cesibilidad y

transmisibilidad del pacto de preferencia.

26. Venta con la facultad de sealar la persona para quien se

compra

A. Concepto y naturaleza jurdica.

En virtud de esta venta, el comprador, a pesar de comparecer en su propio

nombre, manifiesta que compra para otro que vendr a ocupar su lugar. Se
piensa que si el comprador acta por encargo de otro, nos encontramos ante un
mandato sin representacin, donde el mandante comprador aparece oculto,
figura reconocida por el art. 3331 C. Pero si la compra es con el exclusivo
propsito de buscar un comprador a quien le transferir sus derechos nos
encontramos frente a la estipulacin a favor del tercero.

Ambas soluciones han sido criticadas con razn y la doctrina ms

aceptada es la que considera que esta venta se encuentra afectada a una
alternativa en cuanto a la persona del comprador: uno de los compradores
eventuales est determinado y el otro no. El comprador en forma alternativa
compra para s y para un tercero.

Esta clusula puede tener cabida tanto en las ventas voluntarias como en
las forzadas. El art. 1774 Pr. se refiere incidentalmente a este tipo de venta.
Esta clusula puede consignarse en la venta con base al principio de la
autonoma de la voluntad.

Se sostiene en la doctrina que esta clusula tambin cabe en otro tipo de

contrato. El nuevo Cdigo Civil italiano en los arts. 1401 a 1405, la establece
para todos los contratos, bajo el nombre de contrato por persona a nombrar.

Sus funciones son muy importantes: de gestin o de comisin.

B. Requisitos.

Esta clusula debe reunir los requisitos o condiciones de validez siguientes:

a) Que se pacte en el contrato de compraventa.

Es la autorizacin para que el comprador transfiera sus derechos quedando

as liberado.

51
 b) Que la determinacin de la persona para quien se compra se haga
dentro del plazo legal o convencional.

c) Que el tercero acepte la celebracin de la venta.

C. Efectos.

a) Si el comprador estipulante no determina en el plazo legal o

convencional, se reputa que renuncia a la determinacin y asume la posicin de
verdadero y definitivo comprador, obligado, corno consecuencia, al pago del
precio, etc.

b) Si el comprador estipulante seala dentro del plazo la persona del

tercero comprador, queda eliminado y la venta se realiza directamente entre el
vendedor y el tercero. Existe una sola venta entre el vendedor y el tercero.

c) Si el tercero no acepta o carece de capacidad, la venta queda consumada

entre el vendedor y el comprador.

27. Pacto de mejor comprador

A. Concepto y naturaleza.

En virtud de este pacto la venta queda deshecha si el vendedor encontrara

un mejor comprador que ofrece un precio ms ventajoso u otras ventajas. El
art. 2679 C. lo define as: Pacto de mejor comprador, es la estipulacin de
quedar deshecha la venta, si se presentar otro comprador que ofreciera un
precio ms ventajoso.

De acuerdo con el art. 2705 C. la venta con pacto de mejor comprador se

reputa hecha bajo condicin resolutoria, salvo que se pacte como suspensiva.
La condicin resolutoria de este pacto consiste en el hecho de que el vendedor
encuentre un nuevo comprador que ofrezca mejores ventajas.

B. Trasmisibilidad.

El derecho derivado del pacto de mejor comprador es patrimonio] y, como

consecuencia, trasmisible por herencia, cesible y ejercitable por los acreedores
del vendedor.

El art. 2704 C. expresa: "El pacto de mejor comprador puede ser cedido y
pasa a los herederos del vendedor. Los acreedores del vendedor pueden tambin
ejercer ese derecho en caso de concurso".

El ejercicio de ese derecho por los acreedores no puede ser limitado al

supuesto de concurso. El artculo en su parte final se refiere al concurso por va
de ejemplo. Es conveniente advertir que varios autores piensan que slo cabe en
caso de concurso.
 C. Bienes sobre que recae y plazo.

El pacto de mejor comprador no cabe sobre bienes muebles, por ser

incompatible con el principio de presuncin de propiedad de las cosas muebles
adquiridas de buena fe establecida en el art. 1768 C. Slo tiene aplicacin sobre
bienes inmuebles.

Su plazo no puede exceder de tres meses, a fin de no impedir la libre

circulacin de la riqueza. Si se pacta un plazo mayor debe reducirse a tres
meses. Lo dispuesto anteriormente se encuentra consagrado en el art. 2707 C.

D. Slo cabe en caso de venta y pago.

De acuerdo con el art. 2710 C. slo cabe este pacto cuando el tercero
pretende comprar la cosa o recibirla en pago, no cuando desea recibirla en
virtud de otro contrato (permuta, donacin, etc.).

E. Limitaciones del art. 2709 C.

De acuerdo con este artculo si dos o ms personas venden en comn a dos

o ms compradores en comn ninguno de ellos podr ser nuevo comprador.

Se sostiene que si la venta de las partes indivisas fueron hechas

separadamente, el vendedor de una de las partes puede ser comprador de la
venta hecha por el otro vendedor.

F. Efectos.

a) De acuerdo con el art. 2708 C. el vendedor debe hacer saber al

comprador quien es el mejor comprador y las ventajas que ofrece.

El mejor comprador debe ser plenamente individualizado a fin de que el

vendedor pueda comprobar la verdad de la oferta y de las incompatibilidades
del art. 2709 C., y el comprador pueda hacer uso del derecho de preferencia
consagrado en el art. 2708 C.

Tambin tienen que detallarse las mejores ventajas que ofrece el tercero
para que el primitivo comprador pueda igualarlas o superarlas a fin de hacer
efectivo el derecho de preferencia.

Estas mejores ventajas pueden consistir en un mayor precio, plazos ms

cortos para el pago, pago al contado o en un lugar ms til al vendedor.
Tambin puede consistir en un precio menor, pero acompaado de una serie de
ventajas que superen al precio original, como por ejemplo, fianzas o hipotecas
que garanticen el pago.

53
 De acuerdo con el art. 2706 C. el mayor precio o las mejoras ofrecidas
deben ser por la cosa como estaba cuando se vendi, sin los aumentos o
mejoras ulteriores.

El art. 2708 C. dice: "El vendedor debe hacer saber al comprador quien
sea el mejor comprador y que mejores ventajas le ofrece. Si el comprador
propusiere iguales ventajas, tendr derechos de preferencia; sino, podr el
vendedor disponer de la cosa a favor del nuevo comprador".

b) Cuando el vendedor encontrara un mejor comprador y el primitivo

comprador despus de notificado no hace uso del derecho de preferencia para
dejar firme su venta, quedar esta resuelta, y la cosa debe ser restituida al
vendedor, pudiendo ste venderla al mejor comprador tal como lo expresa la
parte final del art. 2708 C. anteriormente trascrito. Este es un efecto de la
condicin resolutoria que encierra este pacto, pero como ya hemos visto, se
puede convenir bajo una condicin suspensiva. Ejemplo: Juan vende a Pedro el
inmueble X por 50 mil crdobas, si antes del primero de Diciembre del
corriente ao no encontrara un mejor comprador que ofreciera un mejor precio.

c) Si el comprador propusiera iguales ventajas tiene preferencia para

consolidar su compra, pagando para ello las ventajas ofrecidas por el tercero.
Es justo el otorgamiento de este derecho.

d) Si el vendedor no encontrara comprador, la venta se consolida. La

constancia de este pacto en el Registro afecta a los terceros adquirentes si el
vendedor no cumpli con la obligacin de avisarle al comprador original.

G. Comparacin con el pacto de preferencia.

El pacto de mejor comprador y el pacto de preferencia tienen las

semejanzas siguientes: se establecen a favor el vendedor y slo caben en el
supuesto de venta o entrega en pago.

Pero tiene importantes diferencias:

a) El pacto de mejor comprador puede ser cedido y se trasmite a los

herederos del vendedor; en cambio el derecho derivado del pacto de preferencia
no puede ser cedido ni se trasmite a los herederos del vendedor.

b) El acreedor del vendedor puede ejercer el derecho derivado del pacto de

mejor comprador; en cambio el derecho derivado del pacto de preferencia no lo
pueden ejercer los acreedores del vendedor.

c) El pacto de mejor comprador slo puede recaer sobre bienes inmuebles;

en cambio el pacto de preferencia puede recaer sobre bienes muebles o
inmuebles.
 d) En el pacto de mejor comprador el derecho surge en el supuesto de que
el vendedor encontrara un tercero que le ofrezca mejores condiciones; en
cambio en el pacto de preferencia el derecho surge cuando el comprador decide
vender o dar en pago la cosa.

e) El pacto de mejor comprador se reputa hecho bajo condicin

resolutoria, salvo que se pacte bajo condicin suspensiva; en cambio el pacto de
preferencia no encierra condicin alguna, pues es una promesa de venta.

28. Modalidades de la venta de inmuebles

De acuerdo con el art. 2550 C. la venta de un inmueble determinado puede

hacerse:

A. Sin indicacin de rea y por un solo precio.

Esta es la venta denominada ad corpus. Se vende por un precio global, con

prescindencia de las disminuciones, pues stas no se indican en el contrato.
Ejemplo, te vendo mi finca de ganadera El Roble situada en el Km. 10 de la
carretera Managua-Tipitapa por un milln de crdobas.

En estas ventas las partes no pueden hacerse reclamaciones fundadas en la

diferencia de la medida con la que crean que tena el inmueble, aunque exceda
del vigsimo del art. 2551 C. Tampoco da lugar esta venta a dejarla sin efecto,
salvo que resultara el inmueble tan pequeo que no fuere til para su destino.

Es posible que en la venta por precio nico se sealen los linderos y

medidas, pero se agregue la clusula o lo que resulte ms o menos dentro de
los muros o dentro de los linderos. Esta venta es tambin ad corpus. Pero
debemos advertir que un fuerte sector doctrinal piensa que es ad mensuram o
quamtitantem.12 Nuestra excelentsima Corte Suprema de Justicia considera
que estas ventas son ad corpus.13

En nuestra prctica notarial se usa la expresin "ms o menos", la cual es

agregada a la medida o linderos detallados en la escritura. La Excelentsima
Corte Suprema le justicia sostiene que ese agregado no la convierte en ad
corpus;14 pero debe advertirse que existen sentencias anteriores que, por el
contrario, sostienen que ese agregado la convierte en ad corpus.15

B. Sin indicacin del rea, pero a razn de un precio la medida.

Ejemplos: te vendo el inmueble X a razn de 200 crdobas el metro

12.
La Suprema hace ver las diferentes opiniones sobre la expresin poco ms o menos (S. 11 a.m. del 2 de
Mayo de 1935, B.J. p. 8956).
13.
S. 9:45 a.m. del 25 de Julio de 1969, B.J., p. 169.
14.
S. 10:30 a.m. del 31 de Mayo de 1946, B.J., p. 13478. S. 9:45 a.m. del 25 de Julio de 1969, B.J., p. 169.
15.
S. 12 m. del 23 de Diciembre de 1924, B.J., p. 4685. S. 10:30 a.m. del 31 de Marzo de 1954, B.J., p.
16839. S. 11:40 a.m. del 20 de Enero de 1959, B.J., p. 19367.
55
cuadrado; te vendo el inmueble X a razn de 20 mil crdobas la
hectrea.

Esta venta es llamada ad mensuram, pues el precio resultar de la medida

que se haga. Como consecuencia, no se conciben reclamaciones en cuanto al
exceso o disminucin del rea; aunque se reconoce el derecho de dejar sin efecto
la venta cuando el rea hace inepto al inmueble para su destino.

C. Con indicacin del rea, pero bajo un cierto nmero de

medidas que se tomarn de un terreno ms grande. Ejemplo: te
vendo 500 hectreas de mi finca X a razn de 20 mil crdobas la
hectrea, o por un precio total de un milln de crdobas.

En la escritura generalmente se ubica el lote con relacin al resto de la

finca; pero si no se hace la eleccin le corresponde al vendedor, quien debe
actuar de buera fe.

Si esta venta se hace por un precio nico, se, le aplica el art. 2552 C. Si se
o con precio por medida se le aplica el art. 2551 C.

D. Con indicacin del rea con un precio cada medida, haya o no

indicacin del precio total. Ejemplos: te vendo el inmueble X de
1.000 hectreas a razn de 20 mil crdobas la hectrea. Te vendo un
lote de terreno que mide 20 x 50 a razn de 200 crdobas el metro.

En este tipo de venta no surge problema alguno si el inmueble vendido

tiene la superficie sealada. Si no tiene la superficie indicada surge el problema,
para cuya solucin el art. 2551 C. sienta la, reglas siguientes:

a) Si resultara una superficie mayor, el comprador tiene derecho a tomar el

exceso abonando su valor al precio estipulado.

b) Si resultara una superficie menor, el comprador tiene derecho a que se

le devuelva la parte proporcional al precio.

En los supuestos anteriores no se permite la resolucin de la venta, sino

solo ajustar las prestaciones.

c) Pero si el exceso o la diferencia fuera de un vigsimo del rea total del

inmueble sealado por el vendedor, puede el comprador dejar sin efecto el
contrato o bien aceptarlo. Ejemplos: te vendo el inmueble X de 200 hectreas a
razn de 20 mil crdobas la hectrea, pero resulta que slo tiene 100 hectreas.
Te vendo el inmueble X de 200 hectreas a 20 mil crdobas por hectrea y
resulta que tiene 300 hectreas.

En el primer caso el comprador puede pedir la resolucin de la venta o

aceptarla pagando solamente el precio de las 100 hectreas que tiene el
inmueble. En el segundo supuesto el comprador tambin tiene derecho de pedir
la resolucin del contrato, o aceptarlo pagando las 100 hectreas que tiene
dems el inmueble, pero no puede slo pagar las 200 hectreas y dejarle al
vendedor las 100 hectreas de exceso.

La facultad de dejar sin efecto a la compraventa se le concede

exclusivamente al comprador, pues el vendedor debe saber la superficie del
inmueble. Slo puede reclamar el precio del excedente y reivindicar este
sobrante.

E. Con indicacin del rea, pero por un precio nico y no a tanto

la medida. Ejemplos: te vendo el inmueble X de 100 hectreas por
200 mil crdobas; te vendo el inmueble X de 30 x 50 metros por C$
80,000.00

Esta venta es llamada venta per aversionem y se le aplica el art.2552 C,

como consecuencia:

a) Cuando el exceso o disminucin no alcanza el vigsimo, no hay

reclamaciones recprocas: el vendedor no tiene derecho a reclamar un
suplemento del precio, por el excedente, y el comprador no tiene derecho a la
disminucin del precio por resultar menor el rea.

Esa diferencia del rea, pues, no autoriza a reclamo alguno y a ajuste de

precio, ni a la resolucin del contrato, pues las partes han puesto ms atencin
sobre el total de la cosa que sobre esas pequeas diferencias.

b) Cuando el exceso o disminucin fuere igual o superior al vigsimo de la

superficie, hay derecho a reclamaciones recprocas y a dejar sin efecto el
contrato en la forma siguiente:

i) El comprador tiene derecho a que se le disminuya el precio si hubiere

disminucin de la superficie, pero no puede pedir la disolucin del contrato, a
menos que resulte intil a su destino.

ii) Si hubiere exceso de superficie, el comprador tendr derecho de

mantener el contrato asumiendo el mayor precio, o dejarlo sin efecto, de
acuerdo con el art. 2553 C.

iii) El vendedor no puede pedir la disolucin del contrato. Slo puede

reclamar el pago del suplemento del precio por el exceso.

F. De muchos inmuebles, con indicacin del rea, pero bajo la

convencin de que no se garantizan el contenido y que la diferencia,
sea ms o sea menos, no producir en el contrato efecto alguno
Ejemplo: Te vendo el inmueble X de 30 hectreas y el Y de 50

57
hectreas por 300 mil crdobas, pero ni t ni yo podremos reclamar
s resultara exceso o disminucin de la superficie pactada.

Por la voluntad expresa de las partes, sta venta se vuelve ad corpus. Por
el contrario, no existiendo tal pacto y se procediera, de acuerdo con el art. 2554
C., a la venta de dos o ms inmuebles con designacin del rea de cada uno de
ellos y por un solo precio, y se encontrase exceso o disminucin, se
compensaran las diferencias hasta la cantidad concurrente, y la accin del
comprador y del vendedor slo tendrn lugar segn las reglas establecidas.
Estas reglas son contenidas en los arts. 2552 y 2553 C.

Ejemplos: Juan vende a Pedro por C$ 20.000 el inmueble X de 20

hectreas y el Y de 30 hectreas. Si resulta que el X tiene 15 hectreas y el Y 35
hectreas, stas diferencias se compensan sin lugar a reclamacin alguna. Pero
si resultara que el X tiene 18 hectreas y el Y 36 hectreas, por el exceso de las
4 hectreas no habr lugar al aumento de precio, porque de acuerdo con el art.
253''C. no alcanza el vigsimo del rea convenida (50 hectreas). Por el
contrario, si el X tiene 18 hectreas y el Y 80 hectreas, habr lugar al aumento
del precio, en cuyo caso el comprador puede optar entre consolidar su venta
pagando el suplemento del precio o disolver el contrato, de acuerdo con el art.
2553 C.

Se sostiene que el art. 2554 C. tambin se aplica cuando sin producirse

compensacin resulta un excedente o un dficit. Ejemplos: El inmueble X tiene
20 22 hectreas y el Y 35 hectreas. El inmueble X tiene 20 18 hectreas y
el Y 20 hectreas.

Cuando el valor de los inmuebles no es el mismo, debe calcularse la

diferencia del precio que debe pagarse o disminuirse, segn los valores
respectivos del excedente o disminucin de los inmuebles. Se deben, pues,
compensar los valores respectivos de los excedentes o disminuciones y no las
superficies.

Las reglas contenidas en los arts. 2551 y 2554 C. son supletorias de la

voluntad de las partes, por lo que pueden ser dejadas sin efectos. Tambin se
aplican a la venta voluntaria como a la forzada. Las acciones de los arts. 2551
y 2554 C. expiran a un ao contado desde la entrega material. As lo dispone el
art. 2555 C.

De acuerdo con el art. 2556 C. las reglas de los arts. 2551, 2552, 2553 y
2554 C., se aplican a cualquier todo o conjunto de efectos, piaras, mercaderas
u otros semejantes.

29. Venta en junto, bloque o masa

A esta venta se refieren los arts. 2545, 2546 y 2547 C.

 El art. 2545 C. expresa que la venta puede ser por junto o por cuenta, peso
o medida. Es hecha por junto cuando las cosas son vendidas en masa, formando
un solo todo y por un solo precio.

Tambin se denomina por aversionem.

Surge esta venta cuando se vende un conjunto de cosas por un precio

nico. En este tipo de venta no es preciso pesar, contar o medir, para Negar a la
determinacin de la cosa vendida o del precio de la venta.

Ejemplo: te Yendo por C$ 50.000.00 todo el maz que existe en la bodega

X. Te vendo mi biblioteca por C$ 1.000.000.00. Te vendo por C$ 500.000.00
la mitad de los frijoles que existen en la bodega X. Te vendo por C$ 20.000 los
200 quintales de frijoles que tengo en mi bodega X.

Como se deduce de los dos ltimos ejemplos, tambin existe venta por
junto cuando se vende la totalidad o una cuota parte determinada de las cosas
que se encuentran en un lugar determinado, por un precio global. Existe unidad
de precio y unidad del objeto.

Esta venta se perfecciona desde que existe acuerdo en la cosa y el precio.

Desde su perfeccionamiento se trasmite el dominio de la cosa vendida y, como
consecuencia, el comprador asume los riesgos. As se desprende de los arts.
2547 C. y 2580 inc. 2 C. que dicen:

Art. 21547 C. En la venta hecha por junto, el contrato es perfecto desde

que las partes estn convenidas en el precio y en la cosa.

Art. 2580 C. Si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso,
cuenta o medida, pero sealado de modo que no pueda confundirse con otra
porcin de la misma cosa, como todo el trigo contenido en cierto granero, la
prdida, deterioro o mejora pertenecer al comprador, aunque dicha cosa no se
haya pesado, contado ni medido, con tal que se haya ajustado el precio.

30. Venta por cuenta, peso o medida

Si para llegar a la determinacin de la cosa vendida o del precio de la

venta es preciso contar, pesar o medir, estamos en presencia de la venta por
cuenta, peso o medida.

De acuerdo con el art. 2546 C. la venta es a peso, cuenta o medida:

a) Cuando las cosas no se venden en masa o por un solo precio. Ejemplos:

te vendo diez caballos de mi finca X a razn de 3.000 crdobas cada caballo.
Te vendo 100 quintales de maz a rayn de 500 crdobas el quintal. Te vendo
50 litros de aguardiente de tal barril a razn de 100 crdobas el litro.

59
 b) Cuando no hubiere unidad en el objeto, aunque el precio sea uno.
Ejemplo: Te vendo 10 quintales de mi maz por 10,000 crdobas. Te vendo diez
caballos de mi finca por C$ 30,000 crdobas. Te vendo 10 litros de mi
aguardiente por 1.000 crdobas.

c) Cuando no hay unidad del precio, aunque las cosas sean indicadas en
masa. Ejemplos: Te vendo todo el maz de mi bodega X a razn de 5.000 el
quintal. Te vendo todos los novillos de la finca X a razn de 5.000 crdobas
cada novillo. Te vendo todo el aceite de comer que tengo en mi bodega X a
razn de 100 crdobas el litro.

En estas ventas no existe unidad del precio y del objeto vendido.

Los arts. 2548,2549 y 2580 inc. 1 C. consagran los efectos de esta venta.
Dice el primero: "En las ventas hechas al peso, cuenta o medida, la venta no es
perfecta hasta que las cosas no estn contadas, pesadas o medidas".

Al expresar el artculo trascrito que la venta no es perfecta, no significa

que el contrato no obligue a las partes, pues de acuerdo con el art. 2549 C. el
comprador puede obligar al vendedor a que pese, mida o cuente y le entregue la
cosa vendida; y el vendedor puede obligar al comprador a que reciba la cosa
contada, medida o pesada y satisfaga el precio de ella.

Lo que verdaderamente el artculo expresa es que no se opera la trasmisin

del dominio al comprador, y como consecuencia, no asume los riesgos. Tales
trasmisiones slo se producen hasta que las cosas estn contadas, pesadas o
medidas.

Dentro de tal orden de ideas se han pronunciado los anotadores16 y la

Corte Suprema de Justicia.17

31. Otras sentencias

1) No se puede demandar simultneamente la entrega de la cosa

(cumplimiento del contrato) y el incumplimiento del contrato por ser contrarios
u opuestos, pero pueden proponerse sucesivamente si en la primitiva demanda
no se hubiesen satisfecho uno de los extremos.18

2) Si el comprador de una parte del inmueble toma una parte mayor, cabe
contra l la accin reivindicatoria y no la concedida en los arts. 2551 y 2552 C.,
los cuales son aplicables cuando se vende toda la propiedad.19

3) Sobre lo no incluido en la venta no existe la obligacin de eviccionar.20

16.
Nota al art. 2548 C.
17.
S. 10:35 a.m. del 7 de Noviembre de 1973, B.J., p. 202.
18.
S. 10 a.m. del 8 de Septiembre de 1914, B.J., p. 516.
19.
S. 12 a.m. del 8 de Noviembre de 1914, B J., p. 599.
20.
S. 10:30 a.m. del 22 de Mayo de 1912, B.J., p. 1497.
 4) La prohibicin del art. 2565 C., no impide que el abogado en quien se
subast diga que adquiere para su mandante.21

5) Es vlida la venta que hace el sustituto a los hijos del mandatario, pues
la prohibicin del art. 2565 C., no puede ampliarse a otros casos.22

6) El comprador demandado por la nulidad de la escritura de venta tiene

derecho a contra demandar, uno de los derechos que concede el art. 2598 C. 23

7) Cuando se vence el plazo de la retroventa, quedan extinguidos los

derechos del vendedor a retrocomprar, salvo que pruebe la prrroga.24

8) En las ventas con pacto de retroventa, el comprador tiene un derecho

bajo condicin resolutoria y el vendedor bajo condicin suspensiva.25

9) El verdadero heredero no tiene accin para pedir la nulidad de la venta

hecha por el heredero aparente por ser nula relativamente.26

10) La accin de nulidad por venta de cosa ajena slo prospera cuando el
comprador acredita que la cosa era ajena en su totalidad y no en parte. Si la
cosa solamente es ajena en parte, la accin procedente no es la nulidad, sino las
regidas por el art. 2550 C. y siguientes, los cuales son aplicables tanto a los
predios rsticos, como a los urbanos, a diferencia de la legislacin chilena en
donde son aplicables a los rsticos.27

11) Las fincas quedan identificadas con solo su nombre y situacin si no

aleg nada el demandado sobre la identidad.28

12) Es mercantil la venta si el comprador confiesa que adquiri la cosa

para revenderla, aunque nunca haya ejercido el comercio.29

13) El verdadero dueo puede pedir la nulidad de la venta hecha por

tercero de su propiedad, pues para l la nulidad es absoluta, por faltar el objeto
del contrato (existen dos disentimientos).30

14) Cuando la venta de un solar es por un precio nico y no a tanto la

medida, se aplica el art. 2552 y no el art. 2551 C. En consecuencia, si la
disminucin del rea llega al vigsimo, el comprador puede pedir disminucin
21.
S. 11:30 a.m. del 3 de Abril de 1919, B.J., p. 2282.
22.
S. 11:30 a.m. del 16 de Marzo de 1926, B.J., p. 5535.
23.
S. 12 m. del 20 de Octubre de 1928, B.J., p. 6460.
24.
S. 12 m. del 23 de Abril de 1928, B.J., p. 6952.
25.
S. 12 m. del 11 de Mayo de 1929, B.J., p. 6983.
26.
S. 11 a.m. del 21 de Noviembre de 1929, B.J., p. 7216.
27.
S. 11:30 a.m. del 22 de diciembre de 1936, B.J., p. 9509.
28.
S. 1:30 a.m. del 8 de Febrero de 1938, B.J., p. 10054.
29.
S. 11 a.m. del 4 de Marzo de 1938, B.J., p. 10091.
30.
S. 12 m. del 26 de Octubre de 1943, B.J., p. 12205.
61
del precio, pero no puede pedir la disolucin del contrato por cuanto sta slo
procede cuando por el exceso de cabida hay aumento del precio de acuerdo con
el art. 2553 C.31

15) No produce nulidad el pacto de un trmino mayor de tres aos para la

retroventa, en cuyo caso rige el trmino legal (tres aos).32

16) Los gastos de otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor.33

17) La venta a satisfaccin del comprador est subordinado a una

condicin suspensiva que deja pendiente el perfeccionamiento del contrato.34

18) Es nula la escritura en que no se insert el poder del vendedor, pero no

es nulo el contrato de venta, pues tiene valor de documento privado reconocido
con el cual se puede compeler al vendedor a otorgar la escritura. 35

19) El art. 2551 C. y siguientes, no es aplicable cuando el comprador

adquiere una parte de la finca de mayor rea.36

20) Si el vendedor viene a ser heredero del dueo se convalida la venta de

cosa ajena.37

21) Es vlida la venta de cosa mueble con entrega de la cosa, aunque

anteriormente haya sido vendida a otro y, como consecuencia, el segundo
comprador no tiene accin de eviccin contra el vendedor an cuando el primer
comprador le quite la cosa. Art. 2575 C.38

22) No son acumulables la accin redhibitoria y la del cuanto menos, pero

como el demandante expres que vendi la cosa y el demandado no opuso la
excepcin correspondiente, se excus la primera.39

23) Los daos y perjuicios en el caso del art. 2641 C., consisten en el
inters legal del dinero conforme el art. 1867 C. 40

24) La expresin "en el estado en que se encuentra" el vehculo vendido no

contiene una renuncia a los reclamos por los vicios rehibiditorios por el carcter
accidental con que aparece incluida dicha expresin.41

31.
S. 11 a.m. del 7 de Febrero de 1944, B.J., p. 12311.
32.
S. 11:30 a.m. del 6 de Noviembre de 1945, B.J., p. 13087.
33.
S. 11:30 a.m. del 7 de Octubre de 1949, B.J., p. 14868.
34.
S. 11:30 a.m. del 13 de Febrero de 1956, B.J., p. 17950.
35.
S. 10:30 a.m. del 4 de Abril de 1956, B.J., p. 18027.
36.
S. 11 a.m. del 25 de Febrero de 1958, B.J., p. 18896.
37.
S. 8:45 a.m. del 28 de Abril de 1958, B.J., p. 18970.
38.
S. 11 a.m. del 22 De Marzo de 1944, B.J., p. 12364.
39.
S. 11 a.m. del 4 de Marzo de 1938, B.J., p. 10091.
40.
S. 10:30 a.m. del 30 de Junio de 1958, B.J., p. 19061.
41.
41. S. 9:45 a.m. del 4 de Febrero de 1%9, B J., p. 12.