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DERECHO REGISTAL INMOBILIARIO

Cdulas 15, 31 y 48: Derecho Registral Inmobiliario. Concepto y referencia a sus

principales principios: tracto sucesivo, prioridad, legalidad y oponibilidad. Funciones
jurdica, econmica y social del Registro Inmobiliario. Funciones jurdicas de la inscripcin
en el Cdigo Civil chileno (la inscripcin como prueba del dominio). Inscripciones a que da
lugar la sucesin por causa de muerte. Sanciones por la falta de inscripcin. El objeto de
la inscripcin (qu debe o puede inscribirse?). Libros del Conservador de Bienes Races.
Los asientos registrales: anotacin, inscripcin y subinscripcin.

El legislador chileno, construy un sistema registral inmobiliario sobre dos grandes pilares:

a) la inscripcin, precedida de un ttulo, como nica forma de efectuar la tradicin del

dominio y dems derechos reales inmuebles (inscripcin constitutiva), con excepcin de
las servidumbres (inscripcin declarativa); y

b) la inscripcin como requisito, garanta y prueba de la posesin de los mismos

(inscripcin constitutiva). Ello fue reforzado con las exigencias de inscribir las sentencias
que declaran la prescripcin adquisitiva (la que no procede en contra de ttulo inscrito,
sino en virtud de otro ttulo inscrito), como requisito de oponibilidad, y los inmuebles
hereditarios para que los herederos puedan disponer de ellos.

Se utiliz la proteccin posesoria para proteger el dominio y, por razones de seguridad

jurdica, el legislador extrem esta proteccin en el caso de los inmuebles, estableciendo
una ficcin de posesin (corpus y animus) a travs de la inscripcin.

El sistema registral chileno establecido en el ao 1855 compatibiliza influencias romanas y

germanas, sumado a los rasgos de originalidad que presenta el Cdigo Civil a propsito
de diversas instituciones.

a- Concepto:

El derecho registral inmobiliario es el estatuto jurdico que regula los efectos de la

inscripcin conservatoria, en los referente al dominio y a la posesin de bienes races

Daniel Peailillo Arvalo seala que el conjunto de principios y normas que regulan la
organizacin y funcionamiento del registro , la determinacin de los objetos y actos
inscribibles y la forma y efectos de la inscripcin agrega el autor que se conjuntan ,
pues temas orgnicos ( el funcionario y sus atribuciones ) substantivos ( determinacin de
objetos , actos y derechos inscribibles y efectos de la inscripcin) y adjetivos ( formas : de
acceso al sistema de las inscripciones de las impugnaciones ).

b- Principios del Derecho Registral

Principios se clasifican en los que se refieren a los efectos de la inscripcin y los que
se refieren a los requisitos de la misma. En los primeros ubica los principios de
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inscripcin, legitimacin registral, inoponibilidad, fe pblica registral, prioridad,

usucapin secundum tabulas y limitacin de la usucapin contra tabulas. Y en los
segundos, comprende a los principios de rogacin o instancia, voluntariedad de la
inscripcin, negocio causal, tracto sucesivo, de legalidad en su modalidad de titulacin
autntica, de legalidad en su modalidad de calificacin registral y de especialidad o
determinacin
Es decir por ejemplo de Efectos : inoponibilidad, prioridad y yo creo q el de publicidad
De requisitos legalidad , tracto sucesivo
1)Inscripcin.
2) Publicidad.
3) Legitimacin.
4) Fe Pblica.
5) Consentimiento.
6) Prioridad.
7) Rogacin.
8) Tracto Sucesivo.
9) Legalidad.
10) Especialidad.
11) de la inoponibilidad
Seguidamente y de manera simple y abreviada veremos en que se traduce cada uno
de estos principios y cmo interactan en el funcionamiento de nuestro sistema
registral.

1) Principio de Inscripcin: Es ste principio de carcter fundante, por su categora de

bsico y originario, el que se constituye en la condicin fundamental de todo otro
principio registral. En s constituye la condicin bsica y fundamental de los otros
principios. Genera la inscripcin que en nuestro sistema es considerada como Todo
asiento registral en el que consta la constitucin, transmisin, modificacin o extincin
de un derecho real. Se le ha llegado a considerar como un principio comn a todos
los sistemas registrales, por lo menos en todos aquellos de extraccin o races latinas.

2) Principio de Publicidad Registral: Expresamente consagrado en nuestro sistema al

tenor de lo que dispone el artculo 49 del Reglamento del Registro Conservatorio de
Bienes Races, nuestro cuerpo legal bsico en la actividad registral. Este artculo
establece la amplia e irrestricta publicidad de todos los Registros Conservatorios, que
pueden ser libremente consultados por cualquier persona, sin que tenga que probar
legtimo inters en la materia que incumba. Dicho principio se ve adems ratificado en su
aplicacin en el artculo 50 del ya referido cuerpo legal que seala que el Conservador de
Bienes Races est obligado a otorgar cuantas copias y certificados se le soliciten, judicial
o extrajudicialmente, acerca de lo que consta o no consta en sus registros.
Lo anterior deja en evidencia la gran amplitud de este principio en los trminos
consagrados en nuestro sistema, ya que no establece exigencia o requisito alguno, sino
que abre las puertas de la informacin registral a quien quiera obtenerla, circunstancia
que no es necesariamente as en el Derecho Comparado, donde tenemos sistemas en
que se encuentra condicionado a la existencia de un inters legtimo de los usuarios o
requirentes.
En este tema s es necesario destacar que lo que se publicita, como consecuencia de la
inscripcin, no es el acto o contrato, sino el derecho que nace de ellos; el Registro no
publicita ttulos sino derechos. Las certificaciones y constancias que otorga el registrador
hacen plena fe en nuestro Derecho por emanar de un funcionario legalmente competente
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para ello, en razn de ser un ministro de fe pblica, representante del poder fedatario del
Estado.

3) Principio de Legitimacin Registral: Este principio, entiendo que de aplicacin

comn en muchas legislaciones registrales, entre nosotros encuentra su plena
consagracin y reviste a nuestra funcin de la ms importante de las caractersticas que
le confieren la certeza y eficacia jurdicas que posee el sistema, pues apunta a la
presuncin de veracidad que asiste a los asientos registrales, los que se reputan ciertos
en tanto no se pruebe disconformidad con la realidad jurdica extra-judicial. Para nosotros
dicha presuncin reviste las caractersticas de simplemente legal, lo que significa que
admite prueba en contrario. Esto tiene dos consecuencias de gran relevancia:
a) En el orden sustantivo se reputa titular del derecho al que figura como tal en la
inscripcin, atribuyndole todas las facultades inherentes a esa calidad pudiendo disponer
con plena eficacia jurdica de su derecho inscrito y
b) En el orden procesal libera al titular inscrito de la carga de la prueba, que deber
soportar quien niega la exactitud del Registro.

4) Principio de Fe Pblica Registral: Este Principio se perfila como la manifestacin ms

importante y definida de presuncin de exactitud del Registro. Acorde con ello el Registro
se reputa siempre exacto en beneficio del adquirente que contrat en la conviccin y
certeza del contenido de lo asentado en los Registros y, en consecuencia, es lgico
protegerlo en su adquisicin, confirindole todo el marco de seguridad y eficacia jurdica
necesarias.
Su consagracin en nuestro sistema, aparentemente no es clara, constituyndose en una
prueba de esto la consabida clusula de estilo presente en la redaccin de los contratos
de compraventa que establecen: el vendedor debe responder del saneamiento por
eviccin, vale decir, de aquel evento en que el comprador pudiera ser privado del
dominio de la cosa adquirida en razn de una sentencia judicial, sin distinguir entre la
buena o mala fe del adquirente, sin resultar relevante que el comprador haya celebrado el
respectivo contrato con posterioridad al estudio de ttulos, entre los que debi contarse
ciertamente el examen de los antecedentes registrales de la propiedad inscrita.
Interesante es destacar la consagracin de este novedoso principio en el derecho espaol
y en el alemn, especialmente en ste ltimo. En el se ha establecido un verdadero
seguro estatal que responde indemnizando a quien se le ocasione un dao por alguna
alteracin o error registral, sin perjuicio que el Estado a su vez se dirija contra el que
caus el perjuicio. Dicho seguro inmobiliario es satisfecho por todos los que inscriben sus
derechos y lo puede impetrar el titular verdadero o autntico.

5) Principio de Rogacin: Consiste en la peticin o ruego que se formula al Registrador

o Conservador, por los usuarios o requirentes conformando el primer trmite del
procedimiento registral y que se encuentra claramente consagrado en nuestra legislacin,
como de ello da cuenta el Ttulo III del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes
Races.
Este Principio de Rogacin, que se traduce en pasividad del Conservador, admite algunas
excepciones que permiten actuaciones prescindiendo del requerimiento del interesado en
algunas circunstancias.

6) Principio de Prioridad Registral: Se resume este Principio en lo siguiente; El acto

registrable que primeramente ingresa en el Registro se antepone con preferencia
excluyente, o bien, con superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable, que
siendo incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado al Registro o la hubiera sido
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con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior. El ejemplo tpico de la
aplicacin de este principio en nuestro sistema es la denominada doble venta, en que
tendr un derecho preferente el documento que haya ingresado primero al Registro,
aplicndose el axioma jurdico: primero en el tiempo, primero en el derecho. En nuestro
Cdigo Civil otro ejemplo de aplicacin del Principio en anlisis se da en el caso de las
hipotecas en que se establece que: Las hipotecas de una misma fecha que gravan una
misma finca preferirn unas a otras en el orden de su inscripcin.
Aquel que destaca que siempre tendrn prevalencia las inscripciones ms nuevas, por
sobre las ms antiguas. Es decir, si tenemos una inscripcin, que cancela la anterior,
primar la ms nueva, PERO, cuando un mismo derecho admita varias inscripciones, en
ese caso, siempre se privilegia, la ms antigua sobre la ms nueva. (Ej.: si hay varias
hipotecas sobre un mismo inmueble, primar la ms antigua). En los derechos
EXCLUYENTES, siempre prima la inscripcin ms nueva. En los derechos
COMPATIBLES, primar la ms antigua.
La correcta aplicacin del principio de prioridad registral nos debera llevar a concluir que
la segunda anotacin no puede transformarse en inscripcin mientras no termine el
procedimiento registral de la primera () La anotacin presuntiva, durante un
determinado plazo, es una garanta para el requirente de la inscripcin de que no se ver
afectado por solicitudes posteriores de inscripcin

7) Principio de Tracto Sucesivo: Conocido tambin como Principio de Continuidad, es el

que refleja en mayor medida la realidad jurdica extra-registral, de tal forma que inscrito un
bien, se trate de un inmueble o de un derecho real sobre el mismo, los adquirentes
sucesivos deben figurar en el Registro como los eslabones de una cadena de continuidad
ininterrumpida, lo que se traduce en la prctica que el que transfiere hoy es el que
adquiri ayer y el titular actual el transferente a futuro.
En nuestra legislacin conlleva importantes efectos registrales:
a) Pone de relieve la secuencia de la historia jurdica de los inmuebles;
b) El encadenamiento de los titulares y
c) La funcin calificadora de los Registradores.
Principio consistente en que las inscripciones van a ir sucedindose unas a otras, siempre
cada inscripcin haciendo referencia a la inscripcin previa. Continuidad entre una
inscripcin y las posteriores. (Llamado tambin de continuidad, tracto continuo o de la
sucesin)

8) Principio de Legalidad: Este es uno de los principios de mayor relevancia del sistema
registral, pues confiere al Conservador una especie de jurisdiccin que se encuentra
conformada por todas las actuaciones que el ordenamiento jurdico sita dentro de la
rbita de sus atribuciones, sin limitarlo exclusivamente dentro de la funcin de calificador
de los ttulos.
Es importante en este sentido precisar los alcances de esta jurisdiccin registral,
destacando sus caractersticas:
a) Se trata de una jurisdiccin de naturaleza voluntaria;
b) Posee un carcter preventivo y provisorio;
c) De naturaleza precaria, por cuanto una vez reclamada la resolucin o la actuacin de
un Registrador, cesa ella y pasarn seguramente los antecedentes va aplicacin del
recurso de reclamacin que le asiste al interesado a conocimiento y resolucin del
Tribunal competente.
Finalmente, en relacin a este Principio, es conveniente sealar que ste tiene plena
consagracin en las diversas legislaciones, constituyendo una herramienta fundamental
del quehacer registral y gran pilar en el desarrollo de nuestra funcin.
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: Todas las inscripciones deben practicarse de la manera predeterminada por la ley. Este
principio tambin est asociado con el examen de admisibilidad que realiza el
Conservador antes de ser inscritos, para verificar si cumple con ciertos requisitos legales.
Confiere una especie de jurisdiccin que se encuentra conformada por todas las
actuaciones que el ordenamiento jurdico sita dentro de la rbita de sus atribuciones, sin
limitarlo exclusivamente dentro de la funcin de calificador de los ttulos.
Art. 13. El Conservador no podr rehusar ni retardar las inscripciones: deber, no
obstante, negarse, si la inscripcin es en algn sentido legalmente inadmisible; por
ejemplo, si no es autntica o no est en el papel competente la copia que se le presenta;
si no est situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se
ha dado al pblico el aviso prescrito en el artculo 58; si es visible en el ttulo algn vicio o
defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la
inscripcin

9) Principio de Consentimiento: Se puede graficar en el hecho que para poder operar

una modificacin en los asientos registrales, se precisa la voluntad del titular registral o de
quien lo sustituya, por lo que nadie puede ser dado de baja en el Registro sin su
consentimiento expreso o tcito.
En la prctica tenemos entonces que para que proceda la inscripcin debe mediar el
consentimiento, que produce como efecto la creacin, transmisin modificacin o
extincin de un derecho. Luego, para que se inscriba el acto jurdico respectivo en el
Registro, se hace necesario el consentimiento del titular o de quien lo represente o
sustituya, caso este ltimo, por orden judicial.
En nuestro Derecho un ejemplo tpico lo presenta el caso de un crdito hipotecario en el
que forzosamente se tiene que insertar una clusula de estilo, en la que el acreedor
manifieste que se da por pagado el crdito y que est de acuerdo que se cancele en el
Registro respectivo el asiento correspondiente.

10) Principio de Especialidad: Por ltimo nos encontramos con este Principio que tiene
por finalidad determinar los bienes objeto deinscripcin, sus titulares y el alcance y
contenido de los derechos. Es conocido tambin como Principio de Especificacin o
Determinacin, pues obliga a concretar el bien inscribible, los sujetos y el derecho
inscritos.

11)Principi de la inoponibilidad: Tiene que ver con el mrito probatorio y est asociado
con que toda inscripcin constituye adems publicidad ante terceros, no obstante otros
roles que cumple la inscripcin, pero dentro de estos aspectos, est a la publicidad ante
terceros

Conclusiones
Para finalizar, podemos referirnos de manera breve y sumaria a la gravitacin o relevancia
de los Principios analizados en nuestra funcin reconociendo que no resulta fcil excluir a
alguno de los anotados, pues de una u otra forma se encuentran desempeando algn rol
en el quehacer del Registrador, pero s se puede intentar una suerte de clasificacin de
los mismos, a partir de su grado de incidencia en la matriculacin inmobiliaria, a saber:
a) Aquellos Principios que tienen incidencia directa y regulan la rbita de actuacin del
Derecho Inmobiliario, entre los que destaca el Principio de Inscripcin, el que por su
propia naturaleza ejerce una influencia determinante en la labor registral.
b) Principios que regulan los requisitos previos o presupuestos bsicos de la inscripcin,
entre los que se puede citar el Principio de Rogacin, que ilustra el comienzo de la gestin
inscriptoria, el Principio de Tracto Sucesivo y obviamente el Principio de Legalidad.
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c) Principios que grafican los efectos de la inscripcin, constituidos por el de Prioridad, el

de Legitimacin, y el de la Fe Pblica; y
d) El Principio que gobierna la organizacin del Registro y la fijacin de los derechos
reales, que es el Principio de Especialidad.
De todo lo expresado, podemos afirmar con toda propiedad la gran utilidad de los
Principios del Derecho Registral, cada uno de los cuales est de alguna forma presente y
cumpliendo un rol de directriz y orientacin en las diversas instancias de la funcin del
Registrador ayudndole como eficaces herramientas de trabajo en sus delicadas tareas.

c- Funciones que cumple la inscripcin que se efecta en el conservador de

bienes races:

- Jurdicas

- Econmicas

- Social

Algunos profesores agregan que existen otras como la prevencin de cierto delitos ( lo
seala marco Antonio )

1. Econmica: se crea el Conservador de Bienes Races como una forma de

estimular el comercio de bienes inmuebles. El Conservador es una institucin que
viene a transparentar las condiciones en las que un inmueble se encuentra. Sin
Conservador en los tiempos actuales, sera muy engorroso realizar actos sobre
inmuebles, en un pueblo donde prima la desconfianza. Gran cantidad de engaos
acrecent el trfico de causas en los tribunales de justicia. Se cre el Conservador
para que la poblacin conozca el estado actual de los inmuebles, es por esto que
es un registro pblico, al alcance de cualquier persona que desee recabar
determinada informacin. Debemos enlazar este principio con el De la libre
circulacin de la riqueza. A mayor informacin, mayor probabilidad de que se
celebren actos jurdicos sobre inmuebles.
2. Social va de la mano con las anteriores. Es difcil de separar: Tiene por objeto
darle la tranquilidad a la poblacin en la medida que sus bienes inmuebles se
encuentre inscritos a fin de darle determinadas garantas mismo poseer un bien
inmueble inscrito que uno no inscrito, no solamente por una cuestin netamente
terica si no que practica por que la inscripcin le da ventajas al titular en cuanto a
la adquisicin, conservacin y perdida de la posesin, derechos reales arriendo,
por ejemplo. . Es por esto que podemos notar, de la lectura del Cdigo Civil, que
don Andrs Bello impulsa la inscripcin, pens l que en un mediano tiempo todos
los inmuebles en Chile iban a estar inscritos. En la realidad no es as, sobre todo
en zonas rurales.

Hemos dicho que la tradicin de los bienes inmuebles (en dominio), como tambin la
tradicin de otros derechos reales que recaen sobre inmuebles exceptuando la
servidumbre, se hace mediante la correspondiente inscripcin en el conservador de
bienes races. Sin embargo, debemos desde ya dejar en claro que la inscripcin del ttulo
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no siempre opera como modo de adquirir el dominio u otros derechos reales, sino que
tambin puede jugar otros roles.

3. Funcin jurdica: la inscripcin como prueba del dominio

Qu roles puede jugar la inscripcin conservatoria?

1. Opera como tradicin, es decir, como un modo de adquirir el dominio.( salvo el
derecho real de servidumbre que se realiza por escritura publica )
2. Puede operar como formalidad de publicidad.
3. Puede tener por objeto mantener la historia de la propiedad raz.
4. Puede operar como requisito, garanta y prueba de la posesin de los bienes
inmuebles.

1) La inscripcin que opera como tradicin: Sabemos que slo la tradicin del
dominio de bienes inmuebles y la constitucin de derechos reales sobre inmuebles
(salvo la servidumbre "con su contra excepcin") se efecta mediante la inscripcin en
el conservador. Por su parte, digamos que muchas veces nos vamos a ver
enfrentados a tener que inscribir en el conservador bienes inmuebles que se
adquieran en virtud de otro modo de adquirir distinto de la tradicin, como lo es la
accesin, prescripcin adquisitiva, sucesin por causa de muerte, sin embargo,
cuando ello ocurra, debemos tener presente que dicha inscripcin no operar como
tradicin, sino que desempear otros roles, ya que la tradicin se habr efectuado de
una forma diferente. As por ejemplo, en la ocupacin jams hay inscripcin, y esto
porque nunca puede recaer sobre bienes inmuebles; respecto de la accesin de
inmueble a inmueble la inscripcin de lo principal se extiende a lo accesorio por lo que
si hay segunda inscripcin esta no opera como tradicin; a propsito de la prescripcin
adquisitiva la inscripcin de la sentencia opera como forma de publicidad, puesto que
dicha sentencia hace las veces de escritura pblica. Por ltimo respecto de la
sucesin por causa de muerte tambin habr que practicar inscripciones, pero ellas no
configuran el modo de adquirir, sino que su finalidad ser nicamente la de mantener
la historia de la propiedad raz.

Art. 924. La posesin de los derechos inscritos se prueba por la inscripcin y mientras
sta subsista, y con tal que haya durado un ao completo, no es admisible ninguna
prueba de posesin con que se pretenda impugnarla
*Cmo se prueba la posesin de inmuebles no inscritos?
Art. 925. Se deber probar la posesin del suelo por hechos positivos, de aquellos a que
slo da derecho el dominio, como el corte de maderas, la construccin de edificios, la de
cerramientos, las plantaciones o sementeras, y otros de igual significacin, ejecutados sin
el consentimiento del que disputa la posesin.)

Art. 724. Si la cosa es de aquellas cuya tradicin deba hacerse por inscripcin en el
Registro del Conservador, nadie podr adquirir la posesin de ella sino por este medio.
el Proyecto de 1853, una forma alternativa de tradicin de los inmuebles, y no la nica,
aunque si se recurra a ella, las posteriores transferencias deban hacerse de la misma
manera. Destaca el profesor Seplveda que ser finalmente en el llamado Proyecto
Indito (que al decir de Guzmn Brito bien podra denominarse Proyecto de 1854), donde
aparece claramente delineado el sometimiento de la propiedad raz al Registro. Elimina la
tradicin real de los bienes races, dndole su artculo 826 la redaccin al actual artculo
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686. Refirindose acto seguido al llamado principio de oponibilidad, critica el profesor

Seplveda que la constitucin del derecho real de servidumbre no exija inscripcin del
ttulo, lo que, por lo dems, en la prctica igual suele hacerse, para invocarla ante terceros

2) La inscripcin puede operar como formalidad de publicidad: Lo que sucede es

que los registros del conservador de bienes races son pblicos, lo cual significa que
pueden ser examinados o consultados por cualquier persona, lo que hace que
cualquiera pueda tener acceso y conocimiento de los cambios que haya
experimentado el dominio de los bienes inmuebles o que pueda imponerse de los
gravmenes o limitaciones que los afecten. Por ello es que a veces se exige la
inscripcin, no para que sea la tradicin del respectivo derecho real, sino como
formalidad de publicidad o de oponibilidad, ya que ello permitir a los interesados
tomar conocimiento de limitaciones, gravmenes, etc., que afecten a los inmuebles.
Estas inscripciones por va de publicidad son en ciertos casos de carcter obligatorio
y, en otros, quedan entregadas a la libre voluntad de las partes. Los casos ms
frecuentes de inscripcin como formalidad de publicidad son:

Materia de incapacidad: Inscripcin de las resoluciones judiciales que declaran la

interdiccin provisoria o definitiva del disipador o el demente.
Materia de muerte presunta: Inscripcin de la resolucin judicial que confiere la
posesin definitiva de los bienes del desaparecido.
Materia de prescripcin adquisitiva: La inscripcin de la sentencia firme y
ejecutoriada que declara la prescripcin adquisitiva del derecho real de dominio o
de otro derecho real sobre inmueble.
Gravmenes que recaen sobre inmuebles: La inscripcin de todo gravamen que
recaiga sobre inmuebles, por ejemplo, la servidumbre.
La inscripcin que debe hacerse de la renuncia de un derecho real sobre
inmuebles.
La inscripcin que se haga de toda prohibicin, embargo o retencin convencional,
legal o judicial, que limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de
enajenar.
Inscripcin de la resolucin judicial que confiere el beneficio de separacin1.

Qu sucede si en estos casos no se practica inscripcin?

R- El acto en si es vlido, pero inoponible a terceros.
Sirve como medida de publicidad, esto cumple con dos fines: hacerla oponible a terceros
y como se denomina vulgarmente, mantener la historia de la propiedad raz.

La publicidad dice el autor don Marco antonio- no es un principio, sino que es la funcin
esencial del Registro, es la finalidad perseguida por todo el sistema registral. Alude
enseguida a la funcin de mantener la historia de la propiedad inmobiliaria, expresando
que Esta funcin, en realidad, queda comprendida en la anterior y se encuentra
relacionada con el principio registral de tracto sucesivo, nica manera de mantener la
historia de la finca registral y, en consecuencia, la integridad del Registro
3) La inscripcin puede tener por objeto mantener la historia de la propiedad raz:
Cuando una persona adquiere el dominio de un inmueble o acepta un gravamen o
derecho real constituido sobre ese inmueble, se practica normalmente el examen o
revisin de ttulos de dominio. Los ttulos de dominio son el conjunto de escrituras
pblicas, inscripciones y dems instrumentos pblicos que dan testimonio de la

1
Art. 52 N 4 del Reglamento del Conservador de Bienes Races.
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historia del dominio del inmueble y de los derechos reales que lo gravan. Se dice que
los ttulos estn perfectos o ajustados a derecho cuando hay regularidad en esas
escrituras o instrumentos, si no es as, los ttulos presentan reparos, los cuales deben
ser subsanados. En el examen de ttulos normalmente se analizan aquellos
comprendidos en una etapa de 10 aos de inscripciones posesorias, contados hacia
atrs desde la fecha del examen. La razn de esto es que este es el plazo mximo de
prescripcin adquisitiva de los inmuebles, como tambin de la nulidad absoluta, accin
reivindicatoria, etc.
Digamos que entre los temas ms importantes que se relacionan con la inscripcin
cuya finalidad es la mantencin de la historia de la propiedad raz, es el tema del
derecho real de herencia. En efecto, sabemos que el derecho real de herencia se
adquiere, por regla general, en virtud de la sucesin por causa de muerte al momento
mismo del fallecimiento del causante o excepcionalmente, cuando la asignacin
respectiva es condicional, al cumplimiento de la condicin. Ahora bien, respecto de
este tema hay ciertas inscripciones que normalmente se efectan en el conservador,
sin embargo, dichas inscripciones tienen por objeto mantener la historia de la
propiedad raz y de modo alguno lo es para adquirir el dominio de nada. Sabido esto,
digamos que las inscripciones que justamente cumplen con este rol, son los
establecidos en el artculo 688, por cuanto, gracias a ella podremos saber como el
heredero adquiri el inmueble, o bien como el tercero adquiri del heredero el
inmueble. Lo que se inscribe es el ttulo traslaticio de dominio? R- NO.

- Cules son estas inscripciones? Inscripciones a que da lugar la Sucesin por

causa de muerte. Articulo 688 CC.

Partamos con un ejemplo, Pedro muere y todos somos herederos de Pedro y dentro
de los bienes deja esta la casa, Pedro en vida siempre dijo que su intencin era que
esta casa le quedase como parte de la herencia a Jennifer. Yo aparezco como
interesado en comprar la casa y Jennifer dice que Pedro siempre quiso dejarle la casa
a ella y hacen la escritura pblica de CV y lleva el ttulo al CBR para hacer la tradicin.
EL CBR dir que no porque en el registro conservatorio la casa est inscrita a nombre
de Pedro y el que est vendiendo es Jennifer.
a travs de las inscripciones hereditaria lo que se logra es llevar el inmueble que est
inscrito al nombre del causante que queda inscrito al nombre del heredero que deja
adjudicar el inmuebles.

Antes de verlas hay que aclarar dos cosas, las inscripciones hereditarias le
corresponden a los herederos, no a los legatarios, por otro lado, las inscripciones
hereditaria son obligatorias en la medida que en la herencia existan bienes races, en
caso contrario no es necesaria la inscripcin. En ltimo lugar, segn lo que se
desprende del encabezado del artculo 688, que para poder disponer de los bienes
races deben inscribirse.

Debe inscribirse el auto de posesin efectiva de la herencia: Esta es la resolucin judicial

que reconoce al heredero su calidad de tal, y le confiere la posesin efectiva de la
herencia. Como podemos ver, la resolucin judicial slo "reconoce" la calidad de
heredero, pero no confiere la calidad de heredero, ya que esta se adquiere de pleno
derecho al momento de la delacin de la herencia. Dnde se inscribe? R- esta se
inscribe en el registro de propiedad del conservador de bienes races correspondiente al
tribunal que dict el auto de posesin efectiva, tribunal este que generalmente ser el del
ltimo domicilio del causante. 1. La inscripcin del decreto judicial o la resolucin
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administrativa que otorgue la posesin efectiva: el primero ante el conservador de bienes

races de la comuna o agrupacin de comunas en que haya sido pronunciado, junto con el
correspondiente testamento, y la segunda en el Registro Nacional de Posesiones
Efectivas;
Inscripcin de la posesin efectiva o del testamento, si lo hubiere.
Si la posesin efectiva se tramit ante el Registro Civil, la sucesin es intestada. La
inscripcin se hace ante el RNPE, que lo lleva el mismo RC.
Si la posesin efectiva se tramit ante Tribunal, la sucesin es testada. En este caso, la
inscripcin se realiza en el CBR que corresponda al lugar de la apertura de la sucesin.
Con esta inscripcin ponemos en conocimiento que el titular del derecho real sobre el
inmueble, ha fallecido.

1. El testamento, si lo hubiere, su inscripcin debe efectuarse al mismo tiempo que la

del auto de posesin efectiva.
Debe practicarse la inscripcin especial de herencia: Esta consiste en inscribir (fundado
en el auto de posesin efectiva o testamento) los inmuebles a nombre de la totalidad de
los herederos, inscripcin esta que se practica en el C.B.R. correspondiente al lugar de
ubicacin del inmueble. Segunda inscripcin: 2. Las inscripciones especiales prevenidas
en los incisos primero y segundo del artculo precedente: en virtud de ellas podrn los
herederos disponer de consuno de los inmuebles hereditarios, y
La denominada inscripcin especial de herencia, esta se practica en el CBR donde se
encuentra el inmueble, si hay varios inmuebles deber practicarse por cada uno de ellos.
Esta se practica dejando el inmueble inscrito a nombre de la sucesin. Con esto logramos
que el inmueble deje de estar inscrito a nombre del causante. Lo que se inscribe como
ttulo es la posesin efectiva. Con ello queda adems sealado quienes son los
herederos.
Practicada esta inscripcin el inmueble podra ser enajenado, siempre y cuando en la
enajenacin acten todos los herederos de comn acuerdo.

2. Debe inscribirse la sentencia de adjudicacin: Esto es, inscribir la adjudicacin de

un inmueble determinado efectuada a favor de uno de los herederos. El estado de
indivisin en que en un comienzo se encuentran los herederos termina por la
particin, si en esta particin se adjudica el inmueble a uno o varios de los
herederos, tendr que inscribirse este acto de adjudicacin a nombre de l o los
herederos beneficiados en el Registro de Propiedad.

Auto de posesin efectiva - testamento

Inscripcin especial de herencia

Inscripcin de la adjudicacin

Con esta inscripcin se mantiene una relacin de continuidad en la historia de la

propiedad raz, porque el inmueble que estaba inscrito a nombre del difunto, en mrito
de la inscripcin del auto de posesin efectiva, del testamento (si lo hubiere) o del
derecho especial de herencia, va a quedar inscrito a nombre de la totalidad de los
herederos. Luego, si el inmueble se adjudica a uno de ellos vamos a tener la
inscripcin de la adjudicacin a nombre de l.
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Tercera inscripcin: 3. La inscripcin prevenida en el inciso tercero: sin sta no podr el

heredero disponer por s solo de los inmuebles hereditarios que en la particin le hayan
cabido.
Inscripcin de la adjudicacin. Todo esto consiste en la particin de la comunidad
hereditaria. Se le adjudica el inmueble determinado a uno de los herederos, adjudicacin
que consta en un acta de adjudicacin, dicha acta se inscribe en el conservador
respectivo a nombre del heredero que se lo haya adjudicado. El heredero queda en
condiciones de disponer del inmueble en la forma que estime conveniente.

Qu ocurre si un heredero enajena sin practicar dichas inscripciones hereditarias?

En tema de Conservador no debiese haber problema, porque el CBR no debiera inscribir.
Pero respecto al ttulo es nulo o vlido?
Algunos estiman que habra NA (sosteniendo que el 688 es una norma prohibitiva, otros
NR (el 688 es imperativa de requisitos). Se ha llegado a la conclusin hoy en da, que se
debe de proceder como en el caso de venta de cosa ajena. El heredero que no ha
practicado las inscripciones y enajena, estara vendiendo algo que no le pertenece, por
tanto, la venta sera vlida.
Se debe demandar incumplimiento de contrato, la validez del acto no est cuestionada.

4) La inscripcin juega el rol de requisito, garanta y prueba de la posesin de los

inmuebles:
1. La inscripcin como requisito de la posesin: En primer lugar, la inscripcin es
requisito de la posesin, esto por cuanto sera la inscripcin la que da la posesin
real efectiva, y mientras el ttulo no se inscriba sencillamente no se posee, por lo
que sera en tal caso un mero ocupante.

2. La inscripcin como garanta de la posesin: En segundo lugar, la inscripcin

es garanta de la posesin de los inmuebles, esto es porque si el poseedor pierde
la tenencia material de la cosa no significa que pierda la posesin, por lo que para
que cese la posesin inscrita es necesario que la inscripcin se cancele, ya sea
por voluntad de las partes o bien por decreto judicial.
Garanta en el sentido de lo que seala el artculo 728, 729 y 2505, mientras se
tenga el ttulo inscrito, la posesin no se pierde ni comienza prescripcin
adquisitiva contra posesin inscrita, salvo nueva inscripcin.
Art. 728. Para que cese la posesin inscrita, es necesario que la inscripcin se
cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripcin en que el
poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial. Mientras
subsista la inscripcin, el que se apodera de la cosa a que se refiere el ttulo
inscrito, no adquiere posesin de ella ni pone fin a la posesin existente.
Art. 729. Si alguien, pretendindose dueo, se apodera violenta o
clandestinamente de un inmueble cuyo ttulo no est inscrito, el que tena la
posesin la pierde.
Art. 2505. Contra un ttulo inscrito no tendr lugar la prescripcin adquisitiva de
bienes races, o de derechos reales constituidos en stos, sino en virtud de otro
ttulo inscrito; ni empezar a correr sino desde la inscripcin del segundo.
La inscripcin es requisito, prueba y garanta de la posesin de los inmuebles
inscritos. Estos artculos componen la llamada, teora de la posesin inscrita.
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3. La inscripcin como prueba de la posesin: Por ltimo, la inscripcin es prueba

de la posesin de los inmuebles, esto es que si una persona desea probar su
calidad de poseedor tendr que acreditar su posesin mediante la inscripcin, y
an ms, si la posesin tiene ms de un ao de antigedad y mientras subsista no
se admite ninguna prueba de posesin material mediante el cual se pretenda
impugnar de alguna forma la posesin inscrita.

La importancia de todo esto es que mediante la posesin se puede adquirir el dominio

del inmueble por prescripcin adquisitiva.
-Sirve como prueba de dominio, pero no por si sola. Si va a servir para acreditar posesin,
y de acuerdo a la presuncin del artculo 700, probando posesin nos podremos amparar
en sta.
(*Si la inscripcin tiene como plazo de vigencia lo necesario, para invocar prescripcin, se
puede probar el dominio de forma fehaciente)

en cuanto esta es requisito, garanta y prueba de la posesin de los derechos reales

inmuebles. En relacin a este punto, el libro detalla las dos doctrinas que se han
formulado, acerca del rol que tiene la inscripcin posesoria: una, la doctrina de la
inscripcin ficcin de la posesin; la otra, la doctrina de la inscripcin garanta de la
posesin. El profesor Seplveda adscribe a la primera, aunque subrayando las
dificultades que surgen, cuando el poseedor inscrito no detenta materialmente el
inmueble, por 10 encontrarse en poder de un tercero. Alude a la doctrina que se
desprende de ciertas sentencias de la Corte Suprema y de algunas Cortes de
Apelaciones, que admiten accin reivindicatoria, aunque la inscripcin subsista, sobre la
base de haber perdido la posesin material del predio. Dicha conclusin jurisprudencial
es muy discutible, pues la posesin es una sola, y pugna por lo dems con las normas
que conforman la llamada teora de la posesin inscrita. La razn subyacente en estos
fallos, es permitir al dueo y poseedor inscrito, va accin reivindicatoria, recuperar la
tenencia material del inmueble. Como expresa el profesor Seplveda, Debemos
reconocer que en esta materia se presentan ciertas oscuridades, especialmente ante la
falta de tipicidad de una accin restitutoria de carcter general. Para algunos la solucin
podra encontrarse en el artculo 915 del Cdigo Civil (accin reivindicatoria), para otros
en el artculo 2195 del mismo Cdigo (accin de precario) e, incluso, se ha llegado a
afirmar la existencia de una accin innominada. Nos parece que la solucin a este
problema es muy sencilla, al menos, tratndose de inmuebles inscritos: establecer por va
legislativa, como efecto activo u ofensivo de la inscripcin, una accin real emanada de
sta, de tramitacin breve y sumaria; solucin que no constituye ninguna genialidad, por
cuanto se encuentra reconocida en el derecho comparado.

d- Conservador de Bienes Races:

El reglamento del conservado de bienes races comenz a regir el 1 de enero de
1859, redactado por Jos Alejo Valenzuela, Ministro de la Corte de Apelaciones de
Santiago e integrante de la Comisin Revisora del Proyecto de CC de 1853

En Chile, los conservadores de bienes races (CBR) son abogados, ministros de fe

encargados de resguardar y actualizar los registros conservatorios de bienes races con
objeto de mantener la historia de la propiedad inmueble y otorgar una completa publicidad
a los gravmenes que pueden afectar a los bienes races. Estudian la legalidad y otorga
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validez a los ttulos de propiedades, considerando la inscripcin como requisito, prueba y

garanta de la posesin.
La institucin de los conservadores fue creada el 24 de junio de 1857, cuando se dict el
Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Races, en virtud de lo dispuesto en el
artculo 695 del Cdigo Civil.1
El Conservador de Bienes Races de Santiago tiene jurisdiccin en las comunas de:
Cerrillos, Cerro Navia, Colina, Conchal, Estacin Central, Huechuraba, Independencia, La
Florida, La Reina, Lampa, Las Condes, Lo Barnechea, Lo Prado, Macul, Maip, uoa,
Pealoln, Providencia, Pudahuel, Quilicura, Quinta Normal, Recoleta, Renca, Santiago,
Til Til, Vitacura.
Conservador de Bienes Races de Puente Alto tiene jurisdiccin en las comunas de:
Puente Alto, Pirque y San Jos de Maipo.
Conservador de Bienes Races de San Bernardo tiene jurisdiccin en las comunas de:
Calera de Tango y San Bernardo.
Conservador de Bienes Races de San Miguel tiene jurisdiccin en las comunas de: San
Miguel, La Cisterna, La Granja, Pedro Aguirre Cerda, El Bosque, San Ramn, San
Joaqun, Lo Espejo y La Pintana.
Conservador de Bienes Races de Peaflor tiene jurisdiccin en las comunas de: Peaflor.
Conservador de Bienes Races de Talagante tiene jurisdiccin en las comunas de:
Talagante.
Conservador de Bienes Races de Buin tiene jurisdiccin en las comunas de: Buin y
Paine.
Conservador de Bienes Races de Melipilla tiene jurisdiccin en las comunas de: Melipilla.
-El sistema alemn es un sistema de folio real y la inscripcin, segn se dijo, es
constitutiva de cambios reales inter vivos
Lo caracterstico de este Registro, segn Jos Luis Lacruz Berdejo el que adquiere
aparece en el Registro como dueo de la finca, adquiere vlidamente, y se hace dueo, a
su vez, aunque el dato que publica sea errneo. La inscripcin coincide casi siempre con
la realidad. Esto se debe al modo de adquirir los derechos reales mediante acuerdo
abstracto e inscripcin (para transmitir la propiedad, el sistema alemn no requiere
tradicin). (S, preguntaron esto -.-). El profesor Seplveda tambin deja en claro la
influencia del Derecho alemn en Bello: En el caso de la influencia alemana, sta
aparece expresamente reconocida en el Prrafo XXIII del Mensaje del Cdigo Civil: La
institucin de la que acabo de hablaros se refiere a la inscripcin en el registro
conservatorio- se aproxima a lo que de tiempo atrs ha existido en varios estados de
Alemania y que otras naciones civilizadas aspiran actualmente a imitar. Sus buenos
efectos han sido ampliamente demostrados por la experiencia.
El conservador de bienes races es una institucin que fue creada por don Andrs Bello
en el cdigo civil, sin embargo, fue l mismo quien seal que en cuanto a su
organizacin, funciones, atribuciones, fuese regulada por un reglamento que lleva su
nombre.

Cmo podemos definir el conservador de bienes races?

R- Como el servicio auxiliar de la administracin de justicia que cumple una funcin de
ministro de fe. El artculo 446 del Cdigo Orgnico de Tribunales define a los
conservadores como los ministros de fe encargados de los registros conservatorios de
bienes races, de comercio, de minas, de accionistas de sociedades propiamente mineras,
de asociaciones de canalistas, de prenda agraria, de prenda industrial, especial de prenda
y dems que les encomienden las leyes.
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Qu libros lleva el conservador de bienes races?

R- En lo referente a la organizacin de la propiedad inmueble y de sus gravmenes, el
conservador de bienes races lleva 3 libros o registros.
1. Registro de propiedad.
2. Registro de hipotecas y gravmenes.
3. Registro de interdiccin y prohibicin de enajenar.

Adems de esto y siempre en relacin con estos bienes inmuebles, llevan:

a) Los ndices de cada uno de estos registros.
b) El ndice general.
c) El repertorio.
Estos registros son los que dice relacin con la funcin propia del conservador de
bienes races, lo que no obsta a que leyes especiales le haya encomendado al
conservador- llevar otros registros, pero que no dicen relacin con la propiedad raz, sino
que con otros aspectos. As es como, el conservador lleva tambin el registro de
comercio, de prenda agraria, de prenda industrial, registros stos que no dicen relacin
con la funcin propia del conservador.

1) El repertorio: Es un libro que lleva el conservador en el cual debe anotar todos los
ttulos como tambin resoluciones judiciales que se le presenten cualquiera sea su
naturaleza. Esta anotacin, debe hacerse en estricto orden cronolgico y de acuerdo
al orden de su presentacin.
2) El registro de propiedad: En este registro se inscriben los ttulos traslaticios de
dominio, autos de posesin efectiva, testamentos, inscripciones especiales de
herencia, autos de adjudicacin y todo lo que significa un traspaso de dominio de una
persona a otra.
3) El registro de hipotecas y gravmenes: Se inscriben las hipotecas, los censos, los
derechos de usufructo, uso y habitacin, los fideicomisos, las servidumbres y otros
gravmenes.
4) Registro de interdiccin y prohibicin de enajenar: En este libro se inscriben los
decretos de interdiccin definitiva, de rehabilitacin del interdicto, las prohibiciones
legales, convencionales y judiciales que afecten al inmueble, como el embargo y
medidas preventivas.

Qu ttulos deben obligatoriamente inscribirse?

1. Los ttulos traslaticios de dominio de los bienes races.
2. Los ttulos de derecho de usufructo, uso, habitacin, censo e hipoteca constituidos en
inmuebles.
3. La constitucin de fideicomisos.
4. La renuncia de cualquiera de los derechos anteriormente enumerados.
5. Los decretos de interdiccin provisoria y definitiva.

Cabe sealar que, como es obligatorio inscribir el no hacerlo trae aparejado una
sancin. En efecto, la sancin por no inscribir ser dependiendo de la finalidad de la
inscripcin, as dicho, si el ttulo se inscribe con el objeto de cumplir con una solemnidad,
la sancin ser la nulidad absoluta, por otro lado, si el ttulo se inscribe para cumplir con
un requisito de publicidad la sancin ser la inoponibilidad.
Sin perjuicio de lo dicho anteriormente, debemos sealar que hay otros ttulos que
pueden o no inscribirse, vale decir, es facultativo inscribirlo, estos son:
1) Toda condicin suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles.
2) Las servidumbres.
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3) El embargo, cesin de bienes, secuestro, litigio, etc.

En qu consisten las sub-inscripciones que se practican en los registros?

R- Lo que sucede es que fuera de las inscripciones que se efectan en los respectivos
libros o registros que lleva el conservador, tambin se suele practicar una serie de
inscripciones al margen derecho de las inscripciones, estas son las sub-inscripciones, y
tiene por finalidad salvar errores, completar, modificar o cancelar inscripciones.

En qu consisten las denominadas cancelaciones de inscripcin?

R- Cuando se haga alusin a cancelar una inscripcin, debemos entender por ello la
extincin de la inscripcin, dejar sin efecto la inscripcin.

Qu puede provocar una cancelacin?

1. Estas cancelaciones pueden originarse en virtud de una nueva inscripcin (tradicin);
si se efecta una nueva inscripcin (tradicin) en virtud de la cual quien hasta ese
momento tena inscripcin a su nombre transfiere su derecho a otro, la inscripcin
primitiva queda cancelada por el slo mrito de la nueva inscripcin.
2. Tambin puede haber cancelacin por convencin de las partes, la que supone una
subinscripcin de la escritura pblica en que consta la cancelacin convencional al
margen de la inscripcin cancelada.
3. Tambin puede cancelarse por resolucin judicial, la que tambin debe subinscribirse
al margen de la inscripcin cancelada.
Asientos Registrales: se le denomina de esta forma a la constatacin escrita de un
registro, derivada de un titulo.

Anotacin: son aquellas en virtud de las cuales se deja constancia de los ttulos y
resoluciones judiciales que se presenten.

Inscripcin: consisten en extractos o resmenes de los ttulos exhibidos, que son

distintas a las transcripciones, que consisten en copia ntegra de dichos ttulos.

Subiscripcin: fuera de las inscripciones que se efectan en los respectivos libros o

registros que lleva el conservador, tambin se suele practicar una serie de anotaciones al
margen derecho de las inscripciones, estas son las sub-inscripciones, y tiene por finalidad
salvar errores, completar, modificar o cancelar inscripciones.

Cabe destacar que las anotaciones son propias del repertorio puesto que en l, no se
realizan inscripciones.

art. 88 reglamento conservador de bienes races La rectificacin de errores, omisiones o

cualquiera otra modificacin equivalente que el Conservador, de oficio o a peticin de
parte, tuviere que hacer conforme al ttulo inscrito, ser objeto de una subinscripcin; y se
verificar en el margen de la derecha de la inscripcin respectiva, al frente de la
designacin modificada.

*Reinscripciones: Consiste en volver a inscribir inmuebles ya inscritos en el Registro, sin

cambiar el titular de los mismos. (Se recurre a ellas por ejemplo cuando un heredero ha
enajenado un inmueble sin cumplir con las inscripciones del art. 688 del Cdigo Civil.

En qu consisten las denominadas cancelaciones de inscripcin?

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Cuando se haga alusin a cancelar una inscripcin, debemos entender por ello la
extincin de la inscripcin, dejar sin efecto la inscripcin. El reglamento del conservador
ha determinado que estas cancelaciones deben efectuarse mediante subinscripciones, es
decir, notas marginales.

Qu puede provocar una cancelacin?

Estas cancelaciones pueden originarse en virtud de una nueva inscripcin (tradicin);

si se efecta una nueva inscripcin (tradicin) en virtud de la cual quien hasta ese
momento tena inscripcin a su nombre transfiere su derecho a otro, la inscripcin
primitiva queda cancelada por el slo mrito de la nueva inscripcin.
Tambin puede haber cancelacin por convencin de las partes, la que supone una
subinscripcin de la escritura pblica en que consta la cancelacin convencional al
margen de la inscripcin cancelada.
Tambin puede cancelarse por resolucin judicial, la que tambin debe subinscribirse
al margen de la inscripcin cancelada.