JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK SIPIL LINGKUNGAN DAN KEBUMIAN

BAB II
DATA PROYEK

2.1 Data Aspek Pasar

Pengkajian aspek pasar penting untuk dilakukan karena tidak ada suatu bisnis yang
berhasil tanpa adanya permintaan atas barang atau jasa yang dihasilkan oleh bisnis tersebut.
Analisa mengenai aspek pasar bertujuan untuk mengetahui besarnya permintaan terhadap
produk yang akan disediakan dan menempatkan produk yang akan dipasarkan pada posisi yang
tepat, dalam hal ini dapat diartikan suatu produk tersebut dapat menguntungkan.
Aspek pasar merupakan inti dari penyusunan suatu studi kelayakan. Oleh karena itu,
dalam membahas aspek pasar harus benar-benar diuraikan secara baik dan realistis, baik
mengenai masa lampau maupun prospek di masa yang akan datang serta melihat bermacam-
macam peluang dan kendala-kendala yang mungkin akan dihadapi.
Hal yang tak kalah pentingnya yaitu menganalisa pangsa pasar yang akan diperoleh
dengan mempertimbangkan tingkat permintaan, penawaran dan strategi pemasaran yang akan
diterapkan.
Adapun aspek pasar yang akan dianalisa pada Gedung Serba Guna Arief Rachman Hakim
yaitu meliputi sebagai berikut :

2.1.1 Penawaran
Penawaran adalah jumlah barang atau jasa yang ditawarkan produsen pada berbagai
tingkat harga pada suatu waktu tertentu. Faktor-faktor yang memengaruhi penawaran
suatu barang atau jasa adalah harga barang itu sendiri, harga barang lain yang memiliki
hubungan, dan teknologi.
Gedung Serba Guna Arief Rachman Hakim memberikan beberapa penawaran
menarik kepada calon konsumen diantaranya berupa harga sewa yang relatif murah di
area kota Surabaya, fasiltas gedung yang cukup memadai, dan area parkir yang luas.
Gedung Serba Guna Arief Rachman Hakim juga berlokasi strategis yang mudah diakses
karena lokasi berdekatan MERR (Middle East Ring Road) Jalan Ir Soekarno.

2.1.2 Permintaan
Permintaan yaitu jumlah barang dan jasa yang diminta konsumen pada berbagai
tingkat harga pada suatu waktu tertentu. Secara umum, faktor-faktor yang memengaruhi

Studi Kelayakan Finansial Proyek (RC14-1336) 4

 JURUSAN TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL LINGKUNGAN DAN KEBUMIAN

permintaan suatu barang atau jasa ialah harga barang itu sendiri, harga barang lain yang
memiliki hubungan, pendapatan, selera, jumlah penduduk, dan faktor khusus.
Surabaya sebagai pusat bisnis dan kawasan padat penduduk sehingga timbul adanya
permintaan dari berbagai kalangan masyaratkat sehingga perlunya gedung serba guna
yang digunakan untuk sebuah acara, baik untuk acara pernikahan, ulang tahun, bazar,
maupun rapat. Tuntutan fasilitas yang memadai dan harga terjangkau pada suatu
persewaan convention hall merupakan hal paling utama.

2.1.3 Pangsa Pasar

Market space adalah peluang pasar (market potential) yang dapat dimanfaatkan
oleh berbagai perusahaan. Market space terjadi apabila permintaan lebih besar dari
penawaran. Selisih yang terjadi ini merupakan ruang gerak bagi perusahaan untuk dapat
masuk pasar. Market share merupakan bagian yang dapat diambil oleh gagasan usaha
yang direncanakan. Dengan demikian, apabila market space tidak tersedia, maka tidak
mungkin akan terdapat market share. Kesempatan untuk mendapatkan market share
sangat tergantung pada masing-masing perusahaan dalam melakukan persaingan di antara
perusahaan dalam harga, kualitas, kuantitas, teknis produksi, penggunaan teknologi, dll
(Ibrahim 2003).
Dapat dikatakan peluang pasar (market potential) apabila kita berjualan barangnya
pasti laku dipasaran dan mampu memcapai target penjualan. Sehingga perusahaan harus
memiliki target pasar, dalam studi ini Gedung Serba Guna Arief Rachman Hakim
mempunyai target pasar yaitu :
1. Konsumen kelas menengah kebawah, karena untuk harga sewa gedung tersebut
sudah diatur oleh PERDA PEMKOT Surabaya sehingga relatif murah.
2. Karena lokasi Gedung Serba Guna Arief Rachman Hakim berada di daerah
Surabaya Timur dan berada di kawasan pemukiman padat penduduk sehingga
dapat memanfaatkan penduduk sekitar tersebut.

Persewaan gedung serba guna (Convention Hall) kini semakin banyak dicari oleh
masyarakat untuk mengadakan sebuah acara, baik untuk acara pernikahan, ulang tahun,
bazar, maupun rapat. Sehingga pertumbuhan usaha persewaan gedung serba guna
(Convention Hall) kini mulai marak di kota Surabaya.
Berkembangnya gedung persewaan Convention Hall baru ini tentunya merupakan
suatu indikasi adanya petumbuhan dunia usaha di daerah Surabaya sehingga menjadikan
Studi Kelayakan Finansial Proyek (RC14-1336) 5
 JURUSAN TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL LINGKUNGAN DAN KEBUMIAN

persaingan antar kompetitor usaha tersebut semakin ketat. Seperti Gedung Serba Guna
Arief Rachman Hakim dengan lokasi yang mudah diakses dan fasilitas yang cukup
memadai serta didukung dengan harga sewa yang relatif murah dibanding kompetitor
lainnya. Daftar persewaan gedung serba guna (Convention Hall) di daerah Surabaya dapat
dilihat pada Tabel 2.1.

Tabel 2.1 Daftar persewaan gedung serba guna (Convention Hall) di daerah Surabaya

Harga Sewa
No. Nama Gedung Lokasi Fasilitas
(Rp)
Kursi 200,
Jl. Mayjen Prof Meja terima tamu 4 6.500.000
Graha
1 Dr. Moestopo set, Listrik 70 kVA, s/d
BIK-IPTEKDOK
No. 47 Sound system, 8.000.000
Panggung (4x15m)
Airlangga Jalan Dokter Ir. 17.500.000
Sound system,
2 Convention Center H. Soekarno, s/d
Kursi lipat 200
Kampus C UNAIR Mulyorejo 19.500.00
2 Ruang Rias,
Meja terima tamu 4
Kampus ITS set, 45 buah Meja
9.000.000
Sukolilo, Prasmanan,
3 Graha ITS s/d
Keputih, Sound system,
12.000.000
Sukolilo Panggung (3,6x20
m), Kursi 100, Full
AC, Security
Meja terima tamu 4
Jl. Jenderal set, Kursi 50, Karpet
7.300.000
Graha Sativa Ahmad Yani jalan, Ruang rias 2,
4 s/d
(DOLOG) No. 146-148, Sound system,
8.500.000
Gayungan Ruang pantry,
Security
Ruang pantry, Ruang
Jl. Raya Gubeng tunggu, Ruang
5 Graha SA No. 19-21, make-up, 100 kursi, 8.500.000
Gubeng Meja tanpa taplak,
Sound, Panggung
Ruang rias 2, Ruang
Jl. Abdul Latif 18.000.000
Pantry, Panggung
6 Gedung PPAL No.1, Komp. s/d
(15,3x5,4m), AC,
Kenjeran, Bulak 20.000.000
Listrik 197 kVA

Studi Kelayakan Finansial Proyek (RC14-1336) 6

 JURUSAN TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL LINGKUNGAN DAN KEBUMIAN

Ruang Pantry,
Jl. Pemuda 60-
Ruang VIP, 6.600.000
70, Embong
7 Gedung BII Panggung, Sound s/d
Kaliasin,
standart, 7.700.000
Genteng
Penerangan, AC
Jl. Nginden
Semolo,
Gedung Palacio Hanya gedung
8 Ngenden 20.000.000
Wedding Chapel (Kosongan)
Jangkungan,
Sukolilo
Jl. Raya
2 Ruang Rias, Ruang
Tenggilis Blk.
Pantry, Panggung
9 Gedung BK3S Gg. No.10, 13.000.000
(4x15m), Kursi 200,
Tenggilis
AC, Genset
Mejoyo
Jl. Arif Rahman Kursi 200, Ruang
Convention Hall 3.000.000
Hakim No.131- Rias, Ruang Pantry,
10 Arief Rachman s/d
133, Keputih, AC, Sound system,
Hakim 4.000.000
Sukolilo Panggung (5x12m)
Sumber : https://calystawedding.wordpress.com

2.1.4 Strategi Pemasaran

Agar investasi atau suatu bisnis yang akan dijalankan dapat berhasil dengan baik,
maka sebelumnya perlu melakukan strategi bersaing yang tepat. Strategi pemasaran yang
digunakan untuk menganalisis Gedung Serba Guna Arief Rachman Hakim yaitu
menggunakan analisis SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities, dan Threats).
Analisis SWOT yaitu suatu bentuk analisis di dalam manajemen perusahaan atau di dalam
organisasi yang secara sistematis dapat membantu dalam usaha penyusunan suatu rencana
yang matang untuk mencapai tujuan, baik itu tujuan jangka pendek maupun tujuan jangka
panjang. Analisis ini didasarkan pada logika yang dapat memaksimalkan kekuatan
(Strengths) dan peluang (Opportunities), namun secara bersamaan dapat meminimalkan
kelemahan (Weakness) dan ancaman (Threats). Analisis SWOT Gedung Serba Guna
Arief Rachman Hakim dapat dijelaskan seperti pada Tabel 2.2.

Studi Kelayakan Finansial Proyek (RC14-1336) 7

 JURUSAN TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL LINGKUNGAN DAN KEBUMIAN

Tabel 2.2 Analisis SWOT Gedung Serba Guna Arief Rachman Hakim
Analisis SWOT
Strengths Harga sewa lebih terjangkau dan fasilitas gedung yang memadai
(Kekuatan) dibandingkan gedung-gedung lainnya yang ada di Kota Surabaya,
Akses menuju gedung yang mudah.
Opportunities Hanya mengandalkan kosnumen dari kalangan menengah kabawah
(Peluang) dan konsumen yang berada didaerah sekitar saja.
Weakness Jika dibandingkan dengan Convention Hall yang lain, Gedung
(Kelemahan) Serba Guna Arief Rachman Hakim masih tertinggal pada segi
desainnya, karena gedung ini dibangun pada tanggal 1994. Hal ini
berdampak pada rasa ketertarikan masyarakat menengah keatas
yang mulai melirik hotel-hotel maupun persewaan Convention Hall
lainnya.
Threats Semakin berkembangnya kompetitor persewaan Convention Hall
(Ancaman). yang selalu berbenah dan menghadirkan desain terbaru, Konsumen
juga akan memilih untuk menyewa Convention Hall pada
kompetitor di dekat lokasi tempat tinggal konsumen.

Beberapa strategi yang dapat digunakan untuk pemasaran Gedung Serba Guna
Arief Rachman Hakim yaitu :
1. Strategi promosi : Penyebaran brosur, pemasangan iklan di media internet
dan sosial media, pemasangan reklame papan nama didepan gedung.
2. Stretegi kebijakan : Meberikan fasilitas yang memadai dan kemudahan
kepada konsumen untuk penggunaan gedung untuk kelancaran acaranya.

2.2 Data Aspek Teknis

2.2.1 Pendahuluan
Aspek teknias adalah salah satu aspek yang penting dalam studi kelayakan sebuah
bangunan atau proyek yang akan dikerjakan di masa yang akan dating. Dalam aspek
teknis ini, ada beberapa poin penting yang wajib dituturkan untuk mengetahui seberapa
layak suatu proyek dalam segi teknisnya.
Poin-poin yang akan dibahas dalam studi kelayakan Gedung Serba Guna Arief
Rachman Hakim adalah antara lain sebagai berikut:

Studi Kelayakan Finansial Proyek (RC14-1336) 8

 JURUSAN TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL LINGKUNGAN DAN KEBUMIAN

1. Lokasi Usaha
2. Desain Produk dan Layout
3. Alat dan Teknologi yang Digunakan
4. Rencana Oprasional Jumlah Produksi
Dalam setiap poin di atas, ada juga sub-poin yang dapat digunakan sebagai acuan
pengadaan studi kelayakan tentang Gedung Serba Guna Arief Rachman Hakim.

2.2.2 Lokasi Usaha

Gedung Serba Guna Arief Rachman Hakim berlokasi di Jl. Arief Rachman Hakim
131-133 Surabaya yang merupakan lokasi strategis karena dekat dengan MERR (Midle
East Ring Road) Surabaya, sehingga lokasi mudah di akses. Selain itu, Gedung Serba
Guna Arief Rachman Hakim berdekatan dengan daerah pemukiman warga.

Gambar 2.1 Peta Lokasi Gedung Arief Rachman Hakim

Pemilihan lokasi berdasarkan pertimbangan teknis dan ekonomi antara lain:

1. Kemudahan aksesibilitas menuju lokasi
Seperti yang telah disampaikan, Gedung Serba Guna Arief Rachman Hakim ini
berada di timur Kota Surabaya dan dekat dengan MERR (Midle East Ring Road)
sehingga akses jalan menuju Gedung Arief Rachman Hakim ini relatif mudah.

2. Lokasi yang dekat dengan pemukiman

Lokasi Gedung Serba Guna Arief Rachman Hakim ini berdekatan dengan
pemukiman seperti Keputih, Gebang, dan Pakuwon City. Hal ini menjadikan Gedung
Arief Rachman Hakim menjadi pilihan utama bagi masyarakat sekitar yang akan
melaksanakan suatu acara mengingat lokasi yang tidak terlalu jauh dari pemukiman.

Studi Kelayakan Finansial Proyek (RC14-1336) 9

 JURUSAN TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL LINGKUNGAN DAN KEBUMIAN

3. Gedung pertemuan yang terbatas di daerah timur Surabaya

Gedung serba guna yang terletak di daerah timur Surabaya hannya terdapat tiga, yaitu
Graha ITS, Airlangga Convention Center, dan Gedung Serba Guna Arief Rachman
Hakim. Oleh karena jumlah yang terbatas, gedung Arief Rachman Hakim
diperkirakan memiliki kelayakan usaha yang menjanjikan.

2.2.3 Desain Produn dan Layout

Secara langsung maupun tidak langsung, desain produk dari segi tata ruang dan tata
letak memiliki peranan yang penting dalam menarik konsumen. Dari segi desain, Gedung
Serba Guna Arief Rachman Hakim memiliki desain yang sangat baik. Secara umum
adalah sebagai berikut:
1. Luas Tanah Total : 22.834 m2
2. Luas Bangunan : 3.800 m2
3. Luas Taman : 7.223 m2
4. Luas Area Parkir : 9.772 m2
5. Luas Bangunan Lain : 1.047 m2
2.2.4 Alat dan Teknologi yang Digunakan
Banyaknya persaingan pada penyediaan gedung serba guna di wilayah timur Kota
Surabaya, maka Gedung Serba Guna Arief Rachman Hakim berupaya menyediakan
fasilitas terbaik bagi pada konsumennya, adapun spesifikasinya sebagai berikut:
1. Pintu Parkir Otomatis : 2 Buah
2. CCTV : 11 Buah
3. Sound Sistem : 8 Buah
4. AC Portable : 4 Buah
5. Kursi Lipat : 200 Buah
6. Generator Set : 200 K.VA
7. Listrik : 240 K.VA
8. Panggung : 12 x 5 meter

2.2.5 Rencana Operasional dan Jumlah Produksi

Dalam hal ini, Gedung Serba Guna Arief Rachman Hakim memiliki waktu
operasional yang fleksibel dengan jumlah rencana produksi adalah sepuluh hari efektif
setiap bulannya. Dikarenakan adanya waktu perawatan, sehingga gedung tidak dapat
dipakai secara menerus. Berikut ini adalah oprasional Gedung Arief Rachman Hakim:

Studi Kelayakan Finansial Proyek (RC14-1336) 10

 JURUSAN TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL LINGKUNGAN DAN KEBUMIAN

Siang Hari : Pkl. 09.00 s/d 13.00 WIB

Malam Hari : Pkl. 18.00 s/d 22.00 WIB

2.3 Data Aspek Manajemen

Data manajemen proyek berkaitan dengan organisasi yang mengelola Convention Hall
Arief Rachman Hakim.
2.3.1 Struktur Organisasi
Dalam pengelolaan Convention hall Arief Rachman Hakim membutuhkan tenaga
kerja yang dapat mengelola agar dapat berfungsi dan beroperasi sebagaimana mestinya.
Maka karena itu dalam proyek ini disusun suatu struktur organisasi yang diharapkan dapat
menunjang kelancaran kerjanya. Pada bagan di bawah ini dapat dilihat struktur organisasi
pengelola Convention hall, seperti terlihat pada Gambar 2.2.

Kepala
Dinas

Kepala
Bidang

Kasie Kasie
Pemasaran Keuangan

Staff 1 Staff 2

Pekerja

Gambar 2.2 Struktur Oragnisasi

2.3.2 Deskripsi kerja
Menjelaskan fungsi dan lingkup kerja dari masing-masing jabatan dalam struktur
organisasi, maka diperlukan suatu uraian pekerjaan sebagai berikut :

A. Kepala Dinas
Kepala dinas adalah sebagai koordinator, komunikator, pengambil keputusan,
pemimpin, pengelola dan eksekutor dalam menjalankan dan memimpin pengelolaan
pengelolaan. Fungsi dan lingkup kerja Kepala dinas adalah :

Studi Kelayakan Finansial Proyek (RC14-1336) 11

 JURUSAN TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL LINGKUNGAN DAN KEBUMIAN

1. Memutuskan dan menentukan peraturan dan kebijakan tertinggi.

2. Bertanggung jawab dalam memimpin dan menjalankan pengelolaan gedung.
3. Bertanggung jawab atas kerugian termasuk juga keuntungan pengelolaan
gedung.
4. Mengkoordinasikan dan mengawasi semua kegiatan dalam pengelolaan
gedung, mulai bidang administrasi, kepegawaian hingga pengadaan barang.
5. Mengangkat dan memberhentikan karyawan gedung.

B. Kepala Bidang
Kepala bidang mempunyai tugas pokok yaitu membantu Kepala Dinas dalam proses
pengelolaan gedung, Beberapa tugas dan wewenang Kepala Bidang :
1. Membantu Kepala Dinas dalam bidang tugasnya
2. Menyusun program rencana kerja
3. Melakukan evaluasi sarana-prasarana yang terdapat pada gedung.
4. Melaporkan segala bentuk proses pengelolaan gedung kepada Kepala Dinas.

C. Kasie Pemasaran
Kasie Pemasaran memiliki fungsi kerja yang bertugas mempersiapkan bahan-bahan
perumusan kebijakan teknis, program dan kegiatan, serta fasilitas pelayanan yang
menyangkut pemasaran, berikut ini tugas utama Kasie Pemasaran :
1. Bekerja sama dengan Kasie Keuangan
2. Menyusun program kerja dan rencana anggaran pengadaan.
3. Mempersiapkan dan melaksanaakan proses pengelolaan gedung.
4. Mengawasi jalannya pengelolaan gedung.

D. Kasie Keuangan
Kasie Keuangan memiliki tugas utama untuk bekerja sama dengan Kasie Pemasaran
dalam bidang admistrasi gedung, beberapa tugas Kasie Keuangan :
1. Mengatur administrasi gedung.
2. Merencanakan dan mengatur kelancaran arus kas.
3. Membuat dokumen administrasi dan keuangan.
4. Membantu proses pengadaan untuk gedung.
5. Melaporkan urusan administrasi dan keuangan kepada Kepala Bidang.

Studi Kelayakan Finansial Proyek (RC14-1336) 12

 JURUSAN TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL LINGKUNGAN DAN KEBUMIAN

E. Staff Pemasaran 1 & 2

Staff pemasaran bertugas untuk membantu kasie pemasaran dalam melaksanakan
pekerjaannya untuk urusan teknis dan lapangan pada gedung, beberapa tugas dan
wewenang staff pemasaran :
1. Membantu pekerjaan Kasie pemasaran.
2. Bertanggung jawab untuk mengelola gedung Arief Rachman Hakim.
3. Melaksanakan langsung proses pengelolaan gedung.
4. Mengajukan pengadaan barang kepada kepala pemasaran.
5. Melaporkan segala bentuk aspek pemasaran kepada kasie pemasaran.

F. Pekerja
Pekerja bertugas untuk membantu jalannya pengelolaan gedung Arief Rachman
Hakim, dalam hal kebersihan dan keamanan. Dalam proses pengelolaan gedung Arief
Rachman Hakim diperlukan total 14 pekerja, dimana 8 pekerja untuk kebersihan dan 6
pekerja untuk keamanan.

Studi Kelayakan Finansial Proyek (RC14-1336) 13