Stratgie de rhabilitation du tissu ancien

-cas de lAgence pour le Dveloppement et

la Rhabilitation de la Ville de Fs
(ADER-Fs)-
Les tissus anciens des Mdinas au Maroc constituent une richesse patrimoniale inestimable et
unique dans le monde. Ils reprsentent environ 10% du patrimoine immobilier et abritent peu
prs cinq millions d'habitants et des dizaines de milliers d'units d'activit (Dinanderie, bijouterie,
tissage traditionnel, poterie, zellige). Reprsents par une trentaine de Mdinas, des dizaines
de Ksour et Kasbahs, une dizaine de villes coloniales, ainsi que les villages ruraux historiques,
les tissus anciens comptent plus de 250 000 (deux cent cinquante mille) constructions. Le nombre
de mdinas classes au patrimoine national sont au nombre de Trente-quatre mdinas. Ces
mdinas sont dotes dimportantes rsidences prives (Riads), dcoles coraniques (medersas),
de caravansrails (fondouks), bains publics (hammams), bassins deau, fontaines et autres
structures publiques.

I. Observations et recommandations de la Cour des comptes

A. Les traits de la politique de rhabilitation du tissu ancien
1. Stratgie de rhabilitation du tissu ancien au niveau national
La stratgie dintervention dans les tissus anciens souffre de contraintes rglementaires rgissant
les domaines du patrimoine et dautre part, dabsence de vision clairement tablie ayant pour
objectif, de fdrer toutes les initiatives en la matire.
1.1 Les contraintes de la rglementation rgissant les domaines du patrimoine
Le volet juridique reprsente un outil primordial de la sauvegarde du patrimoine. Le classement
et linscription constituent deux rgimes de protection que le lgislateur a prvu pour assurer la
protection juridique du patrimoine culturel national, notamment, les monuments historiques et les
sites.
En effet, la loi 22-80 du 25 dcembre 1980 relative la conservation des monuments historiques
et des sites, des inscriptions, des objets d'art et d'antiquits, toutefois, comporte plusieurs lacunes
qui ont pour rpercussions :
- Lenteur et complication des procdures de classement de biens meubles classs ou mme
inscrits ;
- Non application avec rigueur de la loi susmentionne ;
- Absence de rfrence aux engagements internationaux du Maroc (notamment la
convention concernant la protection du patrimoine mondial, culturel et naturel de Paris
1972 et la convention de la Haye de 1954 relative la protection du patrimoine culturel
en cas de conflit arm) ;
- Absence dun texte organisant de faon spcifique les mtiers de lartisanat.
1.2 Multiplicit des intervenants dans le secteur des tissus anciens des mdinas
Les interventions sont multiples et parses comme elles peuvent tre directes (sur la btisse elle-
mme) ou indirectes (sur les infrastructures environnants) sans quil y ait dobjectifs
communment partags. Ci-contre les principales initiatives entreprises dans le domaine des
tissus anciens des mdinas :

1
 a. Projet de stratgie propose par le Conseil national de lhabitat en
2006
Le Conseil National de lHabitat1(CNH), cre en 2002 et plac auprs de la primature, a pour
mission de contribuer la dfinition des orientations et des stratgies en matire dhabitat et de
proposer au gouvernement toutes mesures ou actions pour la promotion de lhabitat, notamment
lhabitat social. Bien que le conseil ait labor un projet de stratgie nationale pour la
rhabilitation du tissu ancien en 2006, il na pas connu de suite. A signaler que les activits du
conseil lui-mme ont t pour longtemps geles.
b. Vision et recommandations de la banque mondiale
Ltude sur les Stratgies de dveloppement des villes historiques marocaines que la Banque
mondiale a conduite sur demande du Ministre de lHabitat, de lUrbanisme et de lAmnagement
de lEspace en 2009, a labor un certain nombre de recommandations sur :
- Les interventions dordre juridique (concernent lapprobation des dispositions
lgislatives pour ltablissement de plans damnagement et de sauvegarde opposables
tiers, afin de fournir un cadre rglementaire ainsi quincitatif.) ;
- Le statut foncier des mdinas (par le biais de limmatriculation densemble, soit de
reconnatre et enregistrer formellement les actes adulaires et autres documents
traditionnels prouvant la proprit des terrains et des immeubles),
- La rhabilitation du cadre physique (consistera dans la restauration et conservation des
principaux btiments publics et religieux classs, dans la ralisation de travaux
damlioration des infrastructures daccs, de stationnement, dillumination publique et
de signalisation, dans la rhabilitation de places publiques et de ruelles, dans lvacuation
de ruines, dans linstallation de mobilier urbain, et dans la cration de centres daccueil
pour les visiteurs.),
- Les mesures dordre financier (concernent laugmentation des ressources affectes la
conservation et la rhabilitation des mdinas) ;
- La ralisation de campagnes de sensibilisation travers linformation, la communication
et lducation (autour du patrimoine auprs des populations rsidentes dans les mdinas
et dans les villes dappartenance)
Force est de constater que cette initiative na pas t suivie de ralisations concrtes ni de
projections caractre stratgique intressant les mdinas dans leur globalit.
c. Lencadrement organisationnel du secteur : Ministre de la Culture
Llaboration et la mise en uvre de la politique du gouvernement dans le domaine du patrimoine
et du dveloppement culturel et artistique relve des attributions du Ministre de la Culture.
Cependant la rdaction de ce rapport, et suite aux entretiens effectus avec les responsables du
Ministre, aucune stratgie dintervention dans le secteur des tissus anciens des mdinas na t
faite.

1
Article premier du dcret n 2-01-1011 du 4 juin 2002. En outre le conseil national de l'habitat peut
tre consult par le dpartement charg de l'habitat, les dpartements ministriels intresss ou par
toute organisation professionnelle membre dudit conseil. Le conseil dadministration du CNH est compos
dune trentaine de personnes. Sa composition est rpartie entre les reprsentants de ladministration
(15 membres), les organismes publics et semi-publics (10) et les tablissements financiers et les
professionnels (08).

2
 d. Intervention du ministre charg de lhabitat
Le programme menaant ruine, avant 20131, tait ralis par la socit Al Omrane et sest arrt
sur les tissus anciens et concerne particulirement le volet curatif pour cause dabsence de matrise
de la ralit du phnomne. Lintervention du Ministre charg de lHabitat a fait lobjet de 70
conventions relatives au financement et la ralisation de programmes dintervention dans le
tissu ancien avec un cot total de 3.027 MDHS. La subvention totale accorde ces programmes
entre 2002 et 2015 a atteint 1 697 MDHS (Fonds social de lhabitat et dintgration urbaine).
Lintervention de ce programme ne sinscrit pas dans une vision homogne et transversale
impliquant tous les intervenants dans le secteur et distinguant clairement le tissu ancien des
habitations rcentes menaant ruine.
e. Mise en place des plans damnagement et de sauvegarde des mdinas
Lvolution de la mise en place des plans damnagement des Mdinas appels plans de
sauvegarde sest fait en plusieurs tapes pour cause de la contrainte juridique due labsence
de reconnaissance lgale de la spcificit urbanistique de ce tissu. En effet, le terme
sauvegarde ne figure toujours pas au niveau de la rglementation en vigueur.
f. Intervention du ministre de tourisme : Programme Patrimoine et
Hritage de la vision 2020
Le ministre de tourisme a lanc un programme Patrimoine et Hritage qui a pour objet de
valoriser lidentit culturelle du Maroc travers la structuration et la valorisation du patrimoine
matriel et immatriel du Royaume et la construction des produits touristiques cohrents et
attractifs. A cet effet, un programme intgr de dveloppement touristique du produit culturel et
artisanal dans les mdinas a t mis en place dans le cadre dune convention de partenariat
multipartite (voir partenaire au niveau du tableau ci-dessous) labore en 2015. Le cot global de
ce programme slve 2260 MDh.
Force est de constater que ce programme ne sinscrit dans aucune vision transversale impliquant
tous les intervenants dans le secteur de la rhabilitation du patrimoine.
Rpartition des contributions financires
contribution Part
Partenaire
(MDh) en %
Ministre de lintrieur (au titre des participations des CT) 960 43
Ministre de la culture 250 10
Ministre de lhabitat et de la politique de la ville 430 19
Ministre de lartisanat, et de lconomie sociale et solidaire 50 2
Ministre du Tourisme 570 25
Total (MDh) 2 260 100

Source SMIT
La Cour recommande llaboration dune stratgie nationale concerte de rhabilitation des
tissus anciens qui pourrait tre dcline en programmes et plans daction rgionaux en prnant
lapproche participative et en prenant en considration les spcificits du patrimoine historique
de chaque tissu.
2. La politique de rhabilitation du tissu ancien au niveau de la mdina de Fs
La Medina de Fs ne sest pas dote dune stratgie de rhabilitation de son tissu ancien, ce qui a
priv la Medina dune vision claire sur les approches adopter dans ce domaine.

3
 a. Le statut de patrimoine mondial et rhabilitation
En 1976, et afin de sauvegarder la mdina de Fs, une assemble gnrale de l'UNESCO Nairobi
dclare la mdina de Fs Trsor Culturel de l'humanit . C'est ainsi qu'en 1981, la mdina de
Fs a t inscrite sur la liste du patrimoine mondial. Ce statut, rend obligatoire la protection et la
conservation des valeurs et les conditions dauthenticit qui avaient permis son inscription sur
la liste de lUNESCO.2 Par ailleurs, cet organisme estime ncessaire pour une bonne gestion de
la conservation des sites inscrits sur sa liste, llaboration dun document important qui est le plan
de gestion destin en organiser la conservation et appuyer les actions de dveloppement au
niveau de la mdina. Cet outil permettra aux bailleurs de fonds de financer les interventions de
manire coordonne et efficace. A fin 2015, la Medina de Fs, na toujours pas son propre plan
de gestion.
b. Les risques inhrents au bti menaant ruine
Les efforts de lutte contre le flau de dgradation ont des difficults stabiliser ltat des btis
menaant ruine. Il est important dattirer lattention sur laspect dynamique du phnomne de
dgradation continue des btisses. Il est pass de 1097 en 1993 pour atteindre son pic en 2004
avec 4207 btisse pour ensuite baisser 3666 en 2012 et atteindre 2977 en 2015.
c. Les instances locales de rhabilitation
Les actions de rhabilitation que connat la Medina, soprent par le biais de plusieurs intervenants
locaux :
- LADER : elle a t cre en 1989 sous forme de socit anonyme, pour assurer
lexcution des programmes relatifs la sauvegarde de la ville de Fs dans le cadre des
prrogatives gouvernementales .
- Les collectivits territoriales : il sagit en effet, des comptences dont disposent les
conseils prfectoraux ou les provinciaux ainsi que les conseils communaux.
- Les services dconcentrs : la comptence de ces services dcoule des dpartements
ministriels dont ils dpendent. (Les services extrieurs du Ministre de la culture sont
responsables lgalement, de la conservation des monuments historiques ou lagence
Urbaine et de sauvegarde de la mdina de Fs (AUSF), qui reprsente le ministre de
lurbanisme.
- La Nidara des habous dispose dun parc de btisse trs important (estim 10% de
lensemble des btisses de la mdina), toutefois, elle ne dispose en fait, daucune base de
donnes, labore par ses soins, recensant les btisses relevant des Habous.
- Dautres services extrieurs sont impliqus dans des actions de rhabilitation mais des
degrs diffrents tels que ceux de lartisanat ou ceux relevant du tourisme, de lhabitat
d. Le plan damnagement et Rhabilitation.
La mdina de Fs a t dote en 2000 dun plan damnagement avec des primtres spciaux de
sauvegarde. LADER a contribu activement, ct de lagence urbaine et de sauvegarde de Fs
(lAUSF), llaboration de ce plan. Ainsi, ce PA a rparti la ville en trois (3) grande zones :
M13, M24 et M35 dont chacune prcise la nature des interventions susceptibles dtre autorises
sur les btisses, de manire ce que la ville puisse garder son authenticit et son originalit.

2
Date de signature de laccord de partenariat et de financement relatif au programme de rhabilitation de
27 monuments Fs le 04 mars 2013.
3
M1 dsigne la zone forme par un tissu urbain caractris par une organisation urbaine originale, un niveau dquipements
traditionnel important et une originalit quant la valeur architecturale des btisses.
4
M2 dsigne la zone forme par un tissu dont les btisses ont une valeur architecturale du type no-traditionnel.
5
M3 dsigne une zone qui nest pas forme et dveloppe dans des conditions normales durbanisation. Elle est constitue dun bti
en grande partie dgrade et sans valeur architecturale particulire.

4
Ce plan est devenu un instrument qui permet aux diffrents acteurs impliqus et concerns par la
sauvegarde de travailler dans le cadre du droit et non dans l'improvisation. Aussi,
lenchevtrement des btisses ainsi que la faible couverture des btisses par le rgime
dimmatriculation au sein de la mdina, font que les contours et les limites ne sont pas assez bien
dfinis entre ces btisses ; ce qui rend parfois impossible le contrle et le suivi des mesures
prvues par le PA. Cest dailleurs l, un des facteurs qui a facilit les modifications clandestines
survenues sur les btisses de la Medina.
Tout en prenant acte des efforts consentis dans le domaine de la rhabilitation, la Cour appelle
les autorits comptentes fdrer leurs interventions dans le cadre dune stratgie globale
dcliner en plans daction.

B. Les contraintes entravant laboutissement des projets de

rhabilitation de la mdina de Fs
1. Absence de coordination et concertation
Labsence de stratgie ainsi que le manque de coopration et de concertation entre les intervenants
locaux sont lorigine des interventions peu visibles opres au niveau de la Medina de Fs
jusqu maintenant (A lexception des interventions du menaant-ruine dont les interventions sont
opres au niveau des Commissions de Vigilance et de Gestion des Risques (CVGR)6 pour
lidentification des btisses prsentant un risque ainsi que par le rle central de lADER dans ce
processus).
La Cour recommande la mise en place de mcanismes de concertation et de coordination entre
les diffrents intervenants dans la rhabilitation de la Medina.
2. Les apports financiers limits
Parmi les problmes qui entravent la russite des projets de rhabilitation de la mdina on trouve
ceux qui ont un aspect financier.
a. Insolvabilit de la population rsidente
Selon plusieurs tudes sur la mdina de Fs, cette dernire abrite une population parmi les plus
pauvres au niveau national. Ainsi, plus 30% des mnages vivent en dessous du seuil de pauvret7.
Cette ralit reprsente un obstacle important devant les ambitions de la rhabilitation de la
mdina. Dans le mme sens, durant lexcution de la composante aide la rhabilitation du
projet de rhabilitation de la mdina financ par la BM, la difficult de ladhsion des intresss
tait manifeste. Le peu de demandes prsentes pour bnficier de laide a fait que la dite
composante sest trouve au dbut paralyse8.
b. Limites du Fonds spcial pour la sauvegarde de la cit de Fs
Sagissant du financement de lopration de rhabilitation du tissu ancien urbain, les pouvoirs
publics ont cr en 1980 9 un compte daffectation spcial dnomm Fonds spcial pour la
sauvegarde de la cit de Fs . Ce compte, dont lordonnateur est le Ministre de lintrieur, na
pas t mouvement depuis plus de quinze ans10.
Par consquent, la Medina de Fs ne bnficie pas du financement du fonds spcial.

6
Les CVGR, instaures par dcisions gubernatoriales en 2008, sont charges du suivi et du traitement des problmatiques lies au
parc dhabitat menaant-ruine sur terrain ainsi que lidentification des btisses prsentant un risque. Les travaux desdites commissions
couvrent lensemble du tissu historique de la mdina intramuros.
7
Etude de la banque mondiale Profil des revenus et pauvret dans la Medina de Fs 1996, p :15
8 Le rapport dachvement du projet financ par la BM ; tabli en fvrier 2005 p.23
9 La Loi de finance de lanne 1981 (B.O n2557 du 31/12/1980).
10 Depuis la loi de finance de 1998/1999, les lois de finances nont rien prvu en recettes pour alimenter les

ressources de ce fonds.

5
 c. Faiblesse de lapport du mcnat
Lapport du mcnat au niveau des projets de rhabilitation reste trs limit et na pas donn les
rsultats escompts. Les projets raliss au sein de la mdina dans ce cadre depuis 1993 ne
dpassent gure six (6) projets (Bibliothque Bensouda, Muse de l'Astrolabe, Synagogue Ibn
Danan, Ensemble Nejjarine, Mausole Sidi Ahmed Tijani, Medersa Bounania et la Mosque Bab
Guissa)
La Cour recommande aux autorits comptentes dagir dans le sens de diversifier les sources
de financements des oprations de rhabilitation notamment par le dveloppement du mcnat.
3. Phnomnes sociaux dfavorables la rhabilitation
La densit de la population est source de risques (effondrement des murs, dnaturation des btis,
insalubrit). En effet, les tudes de la banque mondiale11 ont estim le taux des mnages
occupant un seul logement (mono famille) 35%. Le reste varie entre 2 deux et 10 dix mnages
par logement.
4. Insuffisances au niveau des mtiers se rapportant la rhabilitation
Pour sa russite, la rhabilitation du tissu ancien a besoin de ressources humaines bien formes
en la matire. Toutefois, plusieurs insuffisances ont t releves ce niveau-l.
a. Linsuffisance technique
Au niveau national, peu dentreprises se sont spcialises dans ce domaine de la rhabilitation des
btisses traditionnelles ; dailleurs le nombre des entreprises qui ont reu le certificat de
qualification est insignifiant, ainsi, et fin 2015 le nombre des entreprises qualifies dans le
secteur 24 et dont le certificat est toujours valable (2015) 12 ne dpasse pas(10) dix entreprises
Il est signaler que, pour les tissus anciens traditionnels, les normes d'intervention et les
connaissances techniques de rhabilitation ne sont pas encore codifies.
b. La non-revalorisation des mtiers
La raret des instituts qui assurent des formations diplmantes dans ce domaine est aussi une des
contraintes de la rhabilitation de la mdina. Un seul institut en loccurrence, l Institut des Arts
Traditionnels (IAT) qui assure la formation des techniciens (tissage traditionnel, menuiserie
dart, la cramique.). Cet institut assure aussi une formation dite de qualification
professionnelle, ainsi quune autre formation ciblant les nouveaux apprentis. Cette formation reste
insuffisante au regard des besoins dans le secteur de la rhabilitation.
Les autorits comptentes sont appeles uvrer, pour sauvegarder et perptuer les mtiers
artisanaux et instaurer des normes dintervention dans le tissu ancien.
5. Arsenal juridique insuffisant
Larsenal juridique existant ne permet pas une protection adquate du tissu ancien, notamment en
ce qui concerne la rglementation des marchs etc
a. Rglementation des marchs
Ne disposant pas dune rglementation propre aux marchs se rapportant la rhabilitation du
tissu ancien, les partenaires locaux, se trouvent souvent dans des situations difficiles quant
laccomplissement de leurs tches dans le respect de la rglementation en vigueur. Les exemples
suivants illustrent cette situation.
- Les mesures et conditions de scurit dans les chantiers : Exiges par la rglementation
en vigueur (art 30 du CCAG-T), ces mesures sont souvent difficiles respecter pour
cause de difficult dvacuation des occupants de leurs btisses.

11 Caractristiques socio-conomiques de la Medina MARS 1996, p : 13.

12 Selon le recueil des qualifications des secteurs tabli par le ministre de lhabitat, le secteur 24 se rapporte la rhabilitation
de btiments anciens

6
 - Spcificits techniques des projets au sein de la mdina en raison de labsence de normes
concernant le tissu ancien, ainsi que la connaissance parfaite de ses composantes
conjugue au problme de lenchevtrement des btisses, les imprvus restent importants
et dpassent souvent les seuils autoriss par la rglementation en vigueur. Cette lacune
rend galement difficile le respect des prescriptions sur lestimation financire, les dlais,
etc
b. Rgime juridique du foncier
Le rgime juridique du foncier du bti au sein de la mdina entrave considrablement la russite
des projets de rhabilitation. Parmi les causes ayant contribu laggravation de ce phnomne
on trouve ce qui suit :
- Les btisses de la mdina ne sont que partiellement couvertes par le rgime
dimmatriculation, ce qui rend difficile la dlimitation exacte des btisses susceptibles de
bnficier des interventions ;
- Les rgimes qui gouvernent le foncier de la mdina sont anciens et diversifis. Sur un
Total de 13924 btisses, il existe 47,5 % sous statut foncier Melk, 37 % coproprit 7,5
% habous public ou 2 % habous priv et 6% autres
Par ailleurs, la complexit des rgimes anciens sest accrue avec lapparition de nouvelles
techniques qui permettent la dvolution de la proprit ou lexploitation, en loccurrence des actes
sous-seing privs qui nenregistrent que le fait de la transaction elle-mme, sans pour autant
constituer une preuve de proprit ou titre foncier. En outre, le dpart des occupants originaux a
galement engendr le phnomne de la fragmentation des proprits, par la vente dune seule
btisse plusieurs occupants.
6. Insuffisances du suivi des projets raliss
La visite des lieux effectue a permis de constater que certains monuments ou btisses qui ont t
rhabilits suite des actions de restauration sont soit sans affectation claire, soit dans un tat de
dtrioration qui ncessite encore une fois, une nouvelle intervention de rhabilitation. Certes, les
diffrents responsables rencontrs sont conscients de limportance du volet de suivi des projets
rhabilits, toutefois labsence au sein de la mdina dune instance responsable de lentretien et
du suivi de ces projets rend difficile cette tche. Les projets achevs se trouvent souvent
confronts aux mmes problmes concernant leur suivi.
Tout en prenant acte de lapprobation du rglement des marchs propres LADER-Fs,
la Cour recommande aux parties concernes de veiller :
- Ladaptation des textes rgissant les marchs aux spcifis du tissu ancien ;
- Lassainissement de la situation des btisses et veiller ce que le systme
dimmatriculation tienne compte des spcificits du tissu ancien ;
- Lactualisation du SIG pour prendre en considration les donnes relatives
limmatriculation ;
- La mise en place dun systme fiable de suivi des projets rhabilits.

C. LADER outil de rhabilitation de la mdina de Fs

1. Les interventions de lADER dans les programmes de rhabilitation de la
Medina
a. Programme de la banque mondiale
Ce programme a t sign en mme temps entre la Banque Mondiale et lADER-Fs, dfinissant
son rle et ses comptences en tant quagence dexcution pour le compte de lEtat et fournisseur
dassistance technique la Commune. Ce programme a t cltur en date du 30 Novembre 2005.

7
Il visait ainsi, soutenir un processus de dveloppement urbain, conomique et social au sein de la
mdina de Fs, et de contrer les processus de dgradation de lespace urbain. Pour ce faire il a
vis plusieurs composantes notamment ; laide la rhabilitation, les circuits touristiques, les
accs, le rseau de voirie durgence.
Le budget du projet, tel quarrt en 1998, a t consomm hauteur de 73 % (soit 121.86 MDH
sur 167.48 MDH). Selon les responsables locaux, le projet de par sa nature et sa complexit, sest
heurt des difficults dont notamment : le changement du contexte du projet, laugmentation
des cots, labandon de composantes ou de partie de composantes, raret des prestataires de
services, etc.
b. Conventions de 2004 et 2007
La Mdina de Fs avait bnfici de deux conventions qui visaient ltayement et le confortement
des btisses menaant-ruine ainsi que la dmolition et lvacuation des ruines au sein de la
Medina. Le financement tait assur en grande partie par le Ministre charg de lhabitat, il sagit
des conventions de 2004 et 2007.
Les montants accords se prsentent comme suit :

Montants de la convention de Fs
Montants de la convention Fs jdid
Medina
(en Mdhs)
(en Mdhs)

Ministre de lhabitat 96,70 Ministre de lhabitat 18,30

2004 C.U de Fs Medina 36,00 C.U de Mechouer Fs jdid 2,00

Total 132,70 Total 20,30

Ministre de lHabitat 71,25 Ministre de lHabitat 18,20

C.U de Fs Medina 18,75 C.U de Mechouer Fs jdid 5,00

2007
Ministre de lIntrieur 52,90 Ministre de lIntrieur 16,00

Total 142,90 Total 39,20

Source : ADER
Bien que lesdites conventions taient consacres au menaant-ruine de la Mdina, leur impact
peut tre considr globalement, positif. Toutefois, elles ont connu un dpassement des dlais
dexcution assez considrable. Aussi le taux des ralisations financires na galement pu
atteindre que 45% pour la premire convention et 34% pour la deuxime.
c. Le programme des monuments historiques et le menaant-ruine 2013
Ce programme se compose de deux conventions, dont la matrise douvrage dlgue a t confie
lADER :
- La convention de restauration des monuments historiques (MH13) : Qui vise la
restauration de 27 monuments de la mdina et qui mobilisera des investissements de
l'ordre de 285,5 millions de dirhams. A fin 2015, cette convention prsente un taux
gnral dexcution physique qui avoisine 90% et un taux dexcution de son budget du
programme qui atteint 46% ;
- La convention relative au traitement du bti menaant-ruine dans le tissu ancien (MR13) :
Ce plan d'action, dot d'une enveloppe budgtaire de 330 millions de dirhams, prvoit le

8
 traitement de 3.666 btisses menaant-ruine en mdina. A la fin de lanne 2016 prs de
689 btis ont t rhabilits.
2. La structure financire et budgtaire
LADER durant la priode de 2010 2014 tait en dficit constant. Le tableau suivant illustre ce
constat (2010-2014) :

2010 2011 2012 2013 2014

Rsultat net (MDH) -2,72 -6,83 -5,46 -2,31 1,9

Valeur ajoute (MDH) -17,30 -33,59 -3,50 -0,68 2

Capacit
-1,09 -7,22 -6,70 -2,95 -2,9
dautofinancement (MDH)

Source : ADER
Afin de combler ce dficit, lADER a procd laugmentation du capital de lADER, deux
reprises (en 2001 35 MDH, puis 45,3 MDH en 2011), dans le but de rgulariser sa situation.
Les recettes de lADER se prsentent globalement comme suit :
Tableau des recettes* (en Million de DH)

2010 2011 2012 2013 2014

Commissions de gestion 1,85 1,16 2,56 1,10 4,77

Vente des lots de terrain 1,27 1,61 5,34 15,03 1,96

Subvention dexploitation 5,00 - - 9,00 9,00

Produits financiers et autres 0,22 0,20 1,08 0,21 0,59

TOTAL 8,32 2,97 8,98 25,34 16,32

Source : ADER
*il sagit des recettes hors augmentation du capital
Les recettes de lADER sont relativement faibles par rapport ses besoins. Elles proviennent
essentiellement des postes suivants :
- Les commissions de gestion : Plusieurs intervenants ont montr une sorte de rticence
vis--vis du pourcentage de 10%, vu que les partenaires se voient contraints de le
supporter en plus des frais de larchitecte et des tudes pralables obligatoires.
- Vente des lots de terrain : LADER a ralis deux projets (AIN CHKEF) et (RYAD).et
qui ont permis lADER de couvrir une partie des salaires de son personnel. Toutefois,
et suite plusieurs difficults rencontres (manque de personnel de suivi, absence deffet
direct sur la rhabilitation), le Conseil dAdministration avait dcid en 2010, de ne
plus recourir ce genre dactivit.
- Les subventions : Les partenaires de lADER dont notamment ; la DGCL au Ministre
de lintrieur, la Wilaya et les communes de Fs, ont sign avec elle deux conventions

9
 qui prvoient loctroi celle-ci de subventions annuelles en contrepartie de son conseil
et de son assistance technique (en 2014 la DGCL a vir lADER 9 MDH).
Les subventions reues, bien quimportantes, restent insuffisantes et ne permettent pas lagence
de raliser ses missions.
Pour les dpenses de lagence, la structure du budget de lADER se prsente pour la priode 2010-
2014 comme suit :

Budget de Budget
Budget total
fonctionnement. % (b/a) dinvestissement % (c/a)
en MDH (a)
en MDH (b) en MDH (c)

2010 11.15 10.88 98% 0.271 2%

2011 10.86 10.63 98% 0.23 2%

2012 11.90 10.95 92% 0.95 8%

2013 16.33 13.55 83% 2.78 17%

2014 25.66 19.54 76% 6.12 24%

Source : ADER
Il ressort de ce tableau que les dpenses dinvestissement restent faibles par rapport celles de
fonctionnement, Le pic de 2014 (6,12 MDh) sexplique par le commencement effectif des travaux
en rapport avec les deux conventions de 2013 (MR et MH), ainsi que par les dpenses engages
pour lamnagement du terrain (Ain chkef).
En outre, les dpenses de fonctionnement de lADER se caractrisent par la prpondrance des
dpenses relatives au personnel.
3. Rle limit de lADER dans le processus de la rhabilitation de lancienne
Medina
Depuis sa cration, lADER tait appele mettre en uvre plusieurs projets de rhabilitation :
Travaux de rhabilitation dans la mdina de Fs (2005-2015)

Total des paiements en Mdhs

R habilitation Bti (menaant-ruine) 208,70

Infrastructure et Equipement 16,70
Amnagement des circuits touristiques 21,00
Activits et environnement 41,70
Restauration des monuments 162,70
Renforcement institutionnel 8,10
Formation continue 1,00
Total 459,20

Source : ADER

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Aussi, la revue des projets de rhabilitation raliss au niveau de la Mdina par quelques
organismes autres que lADER (la wilaya, Commune Fs Mdina et Commune Mechouar Fs
Jdid) pendant la priode considre, dmontrent que plus de la moiti des projets (environ 500
MDh) visant la rhabilitation na pas t ralise par le biais de lADER.
Il y a lieu de sinterroger sur le fait quun organisme cr par lEtat dans le but de lexcution
des programmes relatifs la sauvegarde de la ville de Fs dans le cadre des prrogatives
gouvernementales , ne soit pas associ une bonne partie des projets qui ont t lancs ou
raliss.
4. Les limites du mode de gestion du service de rhabilitation de la Medina de
Fs
La cration de lADER sous forme de socit anonyme (SA) tait dans le but de confrer celle-
ci une large libert daction en allgeant les contrles exercs par lEtat sur ce type dorganismes.
De plus, la forme de SA permet essentiellement de produire des prestations rmunres et partant,
de gnrer des profits mme dassurer la continuit et le dveloppement de la socit, ce qui
nest pas le cas de lADER.
En effet, lagence na pas pu gnrer de bnfices du fait quelle agit essentiellement, dans un
secteur connotation plutt social, savoir la rhabilitation du tissu ancien de la mdina de Fs,
connue par sa dgradation avance et par des taux levs de pauvret et de prcarit.
De plus, pour plusieurs raisons (non jouissance des prrogatives de la puissance publique, absence
de subventions directes de lEtat) ce statut (SA), est devenu pour lagence une entrave devant
laccomplissement de ses missions de rhabilitation.
5. Non ralisation de certaines missions
La revue des actions de lADER a dmontr que certaines missions nont pas t effectues par
lagence. Il sagit notamment de :
- La construction de cits destines principalement abriter une partie de la population et
des activits de la Mdina ;
- Ldification et la rnovation des constructions destines au relogement des habitants et
au transfert des activits concernes par linstallation des services communautaires.
Le non exercice de ces attributions dnote lexistence dune inadquation entre les attributions
confies lagence et les moyens dont elle est dote.
Il y a lieu de signaler que deux lots de terrains extra-muros dont la superficie totale dpasse les
25 hectares (255741 m2)13, ont t mis la disposition de lADER. Cependant, ces lots nont pas
t affects la ralisation des objectifs dicts par ses statuts mais ils ont t amnags sous
forme de lotissements (Ain Chkef et Riad) et ont t mis en vente des particuliers.
La Cour recommande de rflchir sur le modle institutionnel le plus appropri pour la
rhabilitation de la Mdina de Fs et du tissu ancien dune manire gnrale.
6. Systme dinformation (SIG)
Peu aprs sa cration, lADER-Fs sest lance dans la mise au point dun Systme dInformation
Gographique (SIG) recensant lensemble des caractristiques de la mdina.
Ctait une rponse un besoin minent en matire de la connaissance de la mdina et ses
composantes (btisses, habitants, activits...). Toutefois, ayant t acquis au dbut des annes 90,
ce systme prsente quelques faiblesses lies essentiellement, ltat de vtust du matriel et

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LADER na pas communiqu la commission charge de la mission les documents en rfrence la dcision
doctroi de ces lots ainsi que les motifs sy rapportant.

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des applications quil utilise, les moyens humains insuffisants, incapacit de prendre en charge
les interventions des autres partenaires
La Cour recommande la mise jour et lactualisation du SIG ainsi que la modernisation de
son matriel.
7. Marketing et communication
LADER durant ses 25 annes dexistence, a pu dvelopper une culture et une dynamique de
rhabilitation de la mdina. Un acquis qui a demand un effort qui nest pas facile et qui a fait
face plusieurs obstacles administratifs, financiers et techniques (systmes de gestion, les
matriaux et les techniques traditionnelles de construction, matires premires). Sa prsence a
bnfici la mdina et a contribu activement, la prise de conscience de tous les intervenants
de limportance du tissu ancien et lobligation de sa conservation.
Malgr son exprience auprs des oprateurs nationaux et internationaux ; un dficit de
communication est observ ce propos, et qui entrave ladhsion des habitants ou organismes
(nationaux ou internationaux), aux actions mises en uvre.
Eu gard limportance du marketing et de la promotion de limage de la Medina en tant que
patrimoine mondial, la Cour recommande la mise en place dune politique de communication
adquate au niveau national et international.

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II. Rponse du directeur gnral de lADER Fs
(Texte rduit)

A. Traits de la politique de rhabilitation du tissu ancien

1. Stratgie de rhabilitation du tissu ancien au niveau national
1.1 Contraintes lies aux lois rgissant le domaine de rhabilitation de la
Mdina
L'ADER-Fs propose l'organisation d'un dbat national pour llaboration d'une stratgie
nationale sur la rhabilitation des tissus historiques, dans le cadre de rencontres rgionales, afin
de mettre en place une vision concerte et commune permettant de tracer des objectifs long
terme.
1.2 Multiplicit des acteurs intervenant dans les oprations de
rhabilitation de la Mdina
L'ADER-Fs a toujours opt pour une approche consensuelle avec les diffrents partenaires et
a sollicit lors de la ralisation des programmes dont elle tait charge le savoir-faire et
l'expertise des services intresss, (notamment les programmes de restauration des monuments
historiques et btisses menaant ruine et ceux raliss par la Millenium Challenge Corporation,
etc.).
- Non excution des recommandations mises par ltude ralise par la Banque
mondiale
Le processus de rhabilitation de la Mdina de Fs, dans lequel lADER-Fs s'est inscrite
depuis sa mise en place, pourrait constituer une plateforme pour une mise en uvre de la
stratgie de rhabilitation au niveau national.
- Limites des interventions des ministres de la Culture, de lHabitat et de la
politique de la ville et du Tourisme
La stratgie adopte avec lUNESCO pendant les annes quatre-vingt (80) travers un plan
daction de 43 projets a permis de cadrer les actions des intervenants dans le tissu historique de
la Mdina de Fs.
2. Politique de rhabilitation du tissu ancien au niveau de la Mdina de Fs
- La Medina de Fs ne dispose pas encore de son propre plan de gestion visant la
prservation des sites historiques
LADER-Fs a pris note de cette observation.
- Difficults lies la rhabilitation des btisses menaant ruine
Le programme de la Convention 2013 a permis de prserver plus de 1700 btisses menaant
ruine classes en premier degr de dangerosit.
- Multiplicit des acteurs intervenant dans la rhabilitation de la Mdina de Fs
Plusieurs programmes d'importante envergure ont pu voir le jour grce des partenariats
impliquant divers dpartements et secteurs, l'instar des programmes de la Banque Mondiale,
le Compact MCC, le programme de rhabilitation des monuments historiques et des btisses
menaant ruine.
Dans le cadre de ces programmes, des instances de pilotage et de coordination ont t cres qui
comptent parmi ses membres divers services dconcentrs et collectivits territoriales.
()

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 B. Les contraintes entravant laboutissement des projets de
rhabilitation de la Mdina de Fs
1. Absence de coordination et concertation
D'un point de vue gnral, une dynamique de rhabilitation s'est vue installe progressivement
dans la Mdina de Fs, sous l'effet d'entrainement gnr par les projets de rhabilitation initis
principalement par les dpartements de l'Etat.
Par ailleurs, l'ADER-Fs, a veill dans la mesure du possible d'intgrer dans les projets qui lui
ont t confis des composantes aussi varies que complmentaires, faisant appel de multiples
secteurs, intervenants et spcialits en vue de mettre en place des projets intgrs.
2. Moyens financiers limits
a. Non implication de la population
L'accompagnement social et la sensibilisation des mnages concerns par les programmes de
rhabilitation est une condition fondamentale afin de parer aux diffrentes difficults pouvant
surgir tout moment de l'excution des projets
A cet gard, il est noter que lapproche daide frontale la rhabilitation est une rponse
immdiate la dangerosit et lurgence de la situation.
4. Insuffisances au niveau des mtiers se rapportant la rhabilitation
b. Non valorisation des mtiers (manque de formation)
L'ADER-Fs adopte une politique d'ouverture et d'encadrement au profit des PME et des
professionnels (architectes, ingnieurs, ...etc.) afin de permettre une insertion progressive et
sre dans le domaine de la rhabilitation du patrimoine bti.
5. Arsenal juridique insuffisant
a. Rglements relatifs aux marchs publics
LADER-Fs a tabli son propre rglement des marchs qui tient compte des spcificits des
oprations de rhabilitation du tissu ancien. Nanmoins, les difficults qui sont lis aux volets
sociaux, environnementaux et normatifs sont toujours en suspens.
b. Le rgime juridique du foncier
Un systme dimmatriculation et des procdures spciales et innovantes adaptes aux exigences
et contraintes des tissus anciens devront tre mis en place.
6. Insuffisances du suivi des projets raliss
La mise en place d'une instance de gouvernance du patrimoine laquelle est dvolue la
mission de gestion du foncier et du patrimoine rhabilit dans la Mdina est de nature
solutionner les problmes auxquels se heurtent les diffrents intervenants, en la matire. ()

C. LADER outil de rhabilitation de la mdina de Fs

1. Les interventions de lADER-Fs dans les programmes de rhabilitation de
la mdina
a. Programme de la Banque mondiale
() Le rapport a attribu la non ralisation de ce programme au changement du contexte du
projet, laugmentation des cots, labandon de composantes du projet, ainsi qu la raret
des prestataires de services.

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Le projet de la Banque Mondiale a rvl les difficults auxquelles sest heurt le processus de
mise en uvre des programmes de rhabilitation lies essentiellement la complexit sociale,
technique et environnementale de ces programmes.
b. Les conventions de 2004 et 2007
() Le rapport de la Cour a considr que limpact de ces deux conventions peut tre considr
comme globalement positif malgr le taux de ralisation qui na pas dpass 45% pour la
convention de 2004 et 34% pour celle de 2007.
La convention de partenariat relative lintervention dans les btisses menaant ruine signe
le 4 mars 2013 devant Sa Majest le Roi Mohammed VI que Dieu lAssiste, constitue une
nouvelle tape dans lapproche de prservation des btisses menaant ruine. Ladite convention
est venue relayer les efforts dj consentis par les intervenants locaux.
Lirrgularit des versements est la cause principale du prolongement des dlais de ralisation
des conventions de 2004 et 2007. Aussi, les volets sociaux, administratifs et techniques
reprsentent des contraintes structurelles quant au respect des dlais de ralisation.
c. Programme de rhabilitation des monuments historiques et btisses
menaant ruine de 2013
Le taux de ralisation de la convention 2013 relative la rhabilitation des monuments
historiques a atteint 99%.
Le taux de ralisation de la convention 2013 relative aux btisses menaant ruine est de lordre
de 79%.
3. Rle limit de lADER-Fs dans le processus de rhabilitation de lancienne
Mdina
- Plusieurs projets de rhabilitation de la Mdina achevs ou en cours ont t
ralises sans faire appel aux services de lADER par dautres intervenants.
Le champ dintervention de lADER-Fs a t tendu lchelle de la Rgion de Fs Mekns
par dcision de son conseil dadministration en date du 05 Mai 2016.
LADER-Fs a galement t sollicite dans le cadre de la convention de partenariat de
traitement des btisses menaant ruine dans le tissu ancien de la ville de Sefrou en 2015.
En outre, lexprience de lADER-Fs a t expose plusieurs reprises comme tant une relle
source d'inspiration pour plusieurs territoires de valeur patrimoniale.
A partir de 2013, et encore en 2015-2016, lADER-Fs se trouve au centre des dcisions prises
en ce qui concerne la Mdina de Fs.
Actuellement, plusieurs conventions de partenariat avec des partenaires locaux ont t signes
ou en cours de signature pour confirmer cette tendance.
4. Rle limit de lADER-Fs dans le processus de rhabilitation de Mdina
Ncessit de doter lADER-Fs dun statut appropri avec des missions prcises et des
prrogatives juridiques suffisantes tout en lui garantissant des ressources financires prennes.
Ceci dit, et suite aux recommandations du CA en date du 25/06/2015, il est question de revoir
le statut de lADER-Fs en vue de lui confrer la forme juridique dtablissement public.
5. Non accomplissement de certaines attributions
- Non accomplissement par lADER dune partie de ses attributions notamment
celles relatives au relogement de la population et des activits de la Medina.
Il est noter que la densit de la population est toujours en rgression. Cette population a
diminu depuis les annes 80 de prs de 160.000 environ 93.000 en 2014.

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 6. Systme dinformation (SIG)
Actuellement lADER-Fs dispose dune vision claire sur la modernisation du SIG. Le projet
de mise niveau de lADER-Fs intgre ce volet.
7. Marketing et communication
LADER-Fs prend note de cette observation.
Actuellement lADER-Fs travaille sur la mise en uvre dun plan de communication
institutionnelle formalis pour communiquer efficacement sur les actions de rhabilitation et
de dveloppement quelle mne au sein de la Mdina de Fs.
().

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