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UNIVERSIDAD PERUANA UNION

FACULTAD DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA


ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL LEGISLACIN EN INGENIERIA CIVIL
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CONTENIDO

1 INTRODUCCIN ................................................................................................... 3

2 OBJETIVOS .......................................................................................................... 3

2.1 Objetivo General ........................................................................................... 3

2.2 Objetivos Especficos .................................................................................. 3

3 INFORMACIN PREVIA ....................................................................................... 4

3.1 Saneamiento Fsico Legal. ........................................................................... 4

3.2 La ley y el saneamiento fsico legal............................................................. 4

3.3 Declaratoria de Fabrica ................................................................................ 5

3.4 Independizacin de fbricas. ....................................................................... 6

3.4.1 Por Subdivisin ........................................................................................ 6

3.4.2 De rgimen de propiedad horizontal ........................................................ 6

4 NORMATIVA ......................................................................................................... 8

4.1 Ley N 27157 ................................................................................................. 8

4.1.1 Artculo 1.- mbito de aplicacin.............................................................. 8

4.1.2 Artculo 2.- Trminos ............................................................................... 8

4.1.3 Artculo 3.- Objeto y vigencia ................................................................... 9

4.1.4 Artculo 4.- Regularizacin ..................................................................... 10

4.2 Ley 27157. Seccin Tercera (Ttulo III de la Ley N 27157) - Rgimen de
propiedad exclusiva y comn (Titulo II: Rgimen de independizacin y
copropiedad) ......................................................................................................... 10

4.2.1 Artculo 128.- Concepto ......................................................................... 10

5 CASO PRCTICO ............................................................................................... 12

5.1 DATOS DEL PROYECTO ............................................................................ 12

5.2 ASPECTOS LEGALES ................................................................................ 15

5.2.1 Terreno .................................................................................................. 15

5.2.2 Acumulacin de terreno ......................................................................... 16

5.2.3 Desarrollo del Proyecto ......................................................................... 17

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5.2.4 Aspectos Municipales ............................................................................ 18

5.2.5 Aspectos Registrales ............................................................................. 19

6 DATOS ESTADISTICOS ..................................................................................... 21

6.1 Declaratoria de Fbrica .............................................................................. 21

6.2 Independizacin.......................................................................................... 24

7 CONCLUSIN..................................................................................................... 27

8 ANEXOS ............................................................................................................. 28

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1 INTRODUCCIN

El presente trabajo tiene como objetivo mostrar las diferentes etapas de


desarrollo de un proyecto inmobiliario, tratando de mostrar de una manera prctica el
proceso y requisitos para la independizacin de fbricas en departamentos.

Dentro de este contexto hemos podido apreciar el desarrollo de importantes


proyectos inmobiliarios en los distintos sectores de Lima y Callao (79% del total de
prstamos a nivel nacional), tanto en distritos residenciales como La Molina, San Borja
o Surco, como en distritos ms populosos como San Miguel, Lince, Jess Mara o
Pueblo Libre, todos ellos entrando dentro del marco del desarrollo inmobiliario y con la
demanda de un gran sector de la poblacin.

Es as que nos motiva realizar este trabajo con la finalidad de ver aspectos no
solamente relacionados con la construccin sino con el proceso legal para que estas
construcciones sean formales y cumplan con los requisitos establecido en la norma.

2 OBJETIVOS

2.1 Objetivo General


Brindas informacin referente a la independizacin de fbricas en
departamentos.

2.2 Objetivos Especficos


- Conocer la normativa referida a independizacin de fbricas en departamentos.
- Presentar un caso de un proceso de independizacin.
- Conocer el procedimiento y formularios a presentar.

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3 INFORMACIN PREVIA

3.1 Saneamiento Fsico Legal.


El saneamiento fsico legal de predios es el conjunto de pasos orientados a la
regularizacin y formalizacin del derecho de propiedad u otros derechos reales. Es
decir, con el saneamiento se busca perfeccionar el derecho que se tiene sobre un bien
con la finalidad de que quede apto para su inscripcin en el registro. Entonces,
podemos decir que la finalidad ltima del saneamiento de predios es la inscripcin de
los derechos que existan sobre los mismos en los registros pblicos.

3.2 La ley y el saneamiento fsico legal


Debe tenerse en cuenta que los trmites de saneamiento fsico legal de predios
para acceder a los Registros Pblicos dependern de la situacin fsico legal en que se
encuentre cada predio por lo que la legislacin aplicable tambin deber adecuarse al
caso concreto.

Por ejemplo, en muchos casos el propietario de un predio no puede acceder a la


inscripcin en los Registros Pblicos porque su terreno no cuenta con la habilitacin
urbana, es decir que el predio se encuentra en una zona que antes fue rstica y que
an no ha concluido formalmente con el proceso de urbanizacin que requiere por
ejemplo delimitacin de lotes, construccin de pistas y veredas, instalacin de servicios
de agua y luz, etc. En este caso ser de aplicacin la ley 29090, Ley de regularizacin
de habilitaciones urbanas.

Otra situacin puede ser aquella en que el propietario no cuenta con


documentacin que sustente la propiedad del inmueble a pesar de que vive muchos
aos en el predio. En dicho caso, el interesado podra a travs de un proceso de
prescripcin adquisitiva de dominio, ya sea en la va judicial o notarial, adquirir la
propiedad formal del bien siempre que logre acreditar que se encuentra en posesin del
inmueble por 05 aos de manera pblica, pacfica, continua y comportndose como
dueo.

Tambin puede dar el caso de inmuebles que se encuentran inscritos en los


Registros Pblicos, solo como terrenos, pero en la realidad existen construcciones e
inclusos edificios sobre ellas. En dicho caso el saneamiento de inmuebles est regulado
por la ley regularizacin de edificaciones, del procedimiento de declaratoria de fbrica y

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del rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad comn, ms


conocida como la ley 27157.

Como se podr observar est ley regula tres procedimientos:

a) El procedimiento para la regularizacin de edificaciones

b) El procedimiento de declaratoria de fabrica

c) El rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn

3.3 Declaratoria de Fabrica


La declaratoria de fbrica es la inscripcin de una edificacin en el registro de
predios. Es como una partida de nacimiento de la propiedad, puesto que deben
inscribirse las caractersticas y condiciones tcnicas de la obra.

Deben declararse, adems, las ampliaciones o modificaciones que se realicen


en la propiedad. As, en el caso de hacer una tasacin para venderla ntegramente o en
departamentos, o para pedir un prstamo bancario, es posible tener un valor acorde con
los cambios.

En el caso de anticipo de legtima (herencia adelantada) se debe efectuar antes


la declaratoria de fbrica para luego inscribirla como unidades inmobiliarias individuales.

Si la obra se realiz con la aprobacin de la municipalidad, una vez concluida la


construccin, el propietario debe solicitar al municipio la conformidad de obra y la
declaratoria de fbrica. Si esta se ejecut con alguna variacin respecto a los planos
aprobados previamente, se debern presentar los nuevos planos.

Si la edificacin se construy sin licencia hasta el 20 de julio de 1999, se debe


tramitar la declaratoria de fbrica directamente ante la Superintendencia Nacional de
Registros Pblicos (Sunarp) y acogerse a la Ley 27157.

Los requisitos son plano de ubicacin, planos de distribucin por plantas,


informe tcnico de verificacin, formulario registral nmero 1 de la Ley 27157. Todo debe
estar firmado por un verificador de la Sunarp (ingeniero civil o arquitecto); adems, se
presenta un formulario de solicitud de inscripcin de ttulo debidamente llenado.

Las construcciones culminadas despus del 20 de julio de 1999 deben realizar


en el municipio la regularizacin de licencia de edificacin, segn la Ley 29090. Cabe
destacar, que no todos lo municipios permiten este trmite.

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Una vez aprobada, se solicita la conformidad de obra. Luego se presentan en la


Sunarp los planos de ubicacin y de distribucin por plantas -autorizados por un
ingeniero civil o arquitecto (no necesariamente verificador de la Sunarp) y sellados por
la municipalidad-, la conformidad de obra y el formulario de solicitud de inscripcin de
ttulo debidamente llenado.

3.4 Independizacin de fbricas.


Existen dos tipos:

3.4.1 Por Subdivisin


Es un procedimiento en el cual se divide un terreno en dos o ms lotes.
En este caso las propiedades resultantes no tienen vnculo entre s, es decir,
cada una tiene ingreso directo desde la calle.

3.4.2 De rgimen de propiedad horizontal


Consiste en dividir la edificacin que se encuentra sobre un terreno en
una o ms viviendas resultantes de los diferentes pisos. En este caso se emiten
varias partidas independientes, pero se encuentran bajo un rgimen de
copropiedad, y se debe imponer un reglamento interno y establecer una junta de
propietarios, conformada para tomar decisiones sobre las reas comunes
(pasillos, ingreso),

Como primer paso, se debe ir a la municipalidad del distrito donde se ubica la


propiedad. El personal del municipio verificar el rea mnima del predio y otros
aspectos tcnicos; luego emitir una resolucin que aprueba la independizacin, visar
los planos presentados con anterioridad por el propietario (estos deben ser de
arquitectura y ubicacin, y estar preparados por un ingeniero o un arquitecto).
Finalmente, todos estos documentos son ingresados en la Superintendencia Nacional
de Registros Pblicos (Sunarp) para la debida inscripcin registral.

Se brindan los siguientes consejos

- Planos. Si no cuenta con los planos de las viviendas, puede solicitar una copia
en los Registros Pblicos.
- Trabajo. El ingeniero civil tendr que elaborar una Memoria Descriptiva, que es
un resumen de los planos.

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- Renta. Si la independizacin es de un inmueble familiar, no debe pagar por


impuesto a la renta ni alcabala.
- Firma. Todos los papeles deben ser firmados por los propietarios del inmueble
para que proceda la solicitud.
- Aires. Puede solicitar la independizacin de los aires de un inmueble para que
construya en el futuro.

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4 NORMATIVA

4.1 Ley N 27157


4.1.1 Artculo 1.- mbito de aplicacin
El presente Reglamento es nico y su aplicacin es obligatoria a nivel nacional
para las edificaciones levantadas en predios urbanos. Comprende la
Regularizacin de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de Fbrica y
el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.

4.1.2 Artculo 2.- Trminos


4.1.2.1 Precisiones
Precsese el significado de los siguientes trminos definidos por la Ley:

- Copropiedad: Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o


ms personas en los derechos de propiedad de una misma cosa, mueble
o inmueble.

- Casas en copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva


que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes
de propiedad comn, como reas recreativas o de otra ndole, y servicios
comunes.

- Casas en quinta: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que


conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido
sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos, con un pasaje de
acceso desde la va pblica en calidad de bien comn.

- Departamentos en edificio: Unidades inmobiliarias de propiedad


exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o mixto, ubicadas en
una edificacin de ms de un piso que cuenta con bienes y servicios
comunes.

- Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades


inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de independizacin,
edificadas sobre un terreno de propiedad comn.

- Tiendas en centros y galeras comerciales o campos feriales: Unidades


inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una edificacin de

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uno o ms pisos para uso exclusivamente comercial que cuenta con


bienes o servicios comunes.

- Unidades Inmobiliarias: Son los terrenos sin edificar, las edificaciones,


los aires o las secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de
independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscripcin en el
Registro Pblico respectivo.

- Licencia de Obra: Es la licencia de construccin sealada en el inciso


b) del Art. 28 de la Ley, respecto de la cual trata el Ttulo I de la Seccin
Segunda de este Reglamento.

- Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin: Es el documento


exigido por el Art. 31 de la Ley. Es otorgado por la municipalidad y certifica
que la obra finalizada cumple con los parmetros urbansticos y
edificatorios vigentes, y que los planos de obra (arquitectura) del proyecto
aprobado o los de replanteo, en su caso, corresponden a la realidad fsica
de la obra.

- Declaratoria de fbrica: Es el reconocimiento legal de la existencia de


cualquier tipo de obra sujeta a este Reglamento. Se realiza mediante una
declaracin del propietario, que cumple las formalidades y trmites
establecidos por la Ley. Se formaliza a travs del FUO o por escritura
pblica, segn sea el caso.

- Obras Menores: Toda obra que no altere los elementos estructurales


de la edificacin original ni modifique su uso, en la medida que cumpla
con los parmetros urbansticos y edificatorios; y cuya rea no exceda,
en total, de 30 m2 de intervencin; o, en el caso de las no mensurables,
cuyo valor de obra no sea mayor de seis (6) UIT.

4.1.3 Artculo 3.- Objeto y vigencia


La presente seccin norma el trmite de regularizacin de las edificaciones
construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la
respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de
declaratoria de fbrica, reglamento interno y/o la correspondiente
independizacin.

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4.1.4 Artculo 4.- Regularizacin


Es el trmite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripcin de las
edificaciones existentes sobre:

a) Predios urbanos

b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con


construccin simultnea

c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como


urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rsticos en el
Registro de predios.

Comprende, de ser el caso, el trmite de saneamiento de titulacin y su


inscripcin, as como la inscripcin del reglamento interno, la junta de
propietarios y la independizacin de unidades de propiedad exclusiva. Se
realiza a travs de la declaracin contenida en el FOR, suscrita por el propietario,
autorizada por el Verificador Responsable y certificada por el notario.

4.2 Ley 27157. Seccin Tercera (Ttulo III de la Ley N 27157) - Rgimen de
propiedad exclusiva y comn (Titulo II: Rgimen de independizacin y
copropiedad)
4.2.1 Artculo 128.- Concepto
El rgimen de Independizacin y Copropiedad supone la existencia de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y
bienes de uso comn, sujetas al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo
Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden
necesariamente el terreno que ocupa cada una. Slo se puede optar por este
rgimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias mencionadas en los incisos b),
c), d) y e) del Art. 126 de este Reglamento, siempre que estn conformadas por
secciones de un solo piso o que, de contar con ms de un piso, pertenezcan a
un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el
terreno de propiedad exclusiva de la seccin. Esta opcin debe constar en el
FUO.

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5 CASO PRCTICO
5.1 DATOS DEL PROYECTO
Las viviendas a ofrecer sern de tres dormitorios y dos baos con un rea aproximada
de 70 m2, y un precio estimado de US$ 30,000.00, producto definido en base a las
exigencias del mercado para el segmento elegido.

El terreno seleccionado se encuentra ubicado en la calle Juan Antonio Ribeyro cuadra


1, distrito de Jess Mara, con un rea de 1,816.40 m2, y est compuesto por dos
sublotes, los cuales formaban parte de un lote matriz con frente a la Av. Brasil. El terreno
era utilizado como cochera y tena un rea techada de 1,001.86 m2.

La municipalidad de Jess Mara brind el Certificado de Parmetros Urbansticos y


Edificatorios para ver la zonificacin del terreno, a fin de determinar los lmites
reglamentarios del proyecto a ejecutar. Estos valores se presentan en la Tabla N1

PARAMETROS
Zonificacin R6
rea de Estructuracin
II
Urbana (AEU)
Residencial multifamiliar de alta densidad con obligatoriedad
Usos Permisibles del uso residencial, se permitir el uso de comercio local en el
primer piso
Densidad Neta Mxima
1,350 habitantes/H
(DNM)
Coeficiente de Edificacin
(CE) 4
Porcentaje Mnimo de rea
35%
Libre
Retiro exigido por
5.00 m
municipalidad
ndice de Espacio de
Estacionamientos (IEE) 1 estacionamiento cada 4 viviendas

Tabla N 1 Parmetros Urbansticos y edificatorios

Con esta informacin podemos evaluar el potencial del terreno para desarrollar
un proyecto, teniendo presente adems que para este tipo de proyectos se exige un
estacionamiento por cada tres viviendas. Para ello debemos analizar los parmetros
reglamentarios que van a definir los lmites sobre los cuales se va a desarrollar el
proyecto.

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De acuerdo a los lmites reglamentarios establecidos se observa que se pueden


construir como mximo 90 viviendas de tres dormitorios con un mnimo de 30
estacionamientos, teniendo la edificacin una altura mxima de 37.50 m, que equivale
aproximadamente a 14 pisos. Ver Tabla N 2. Con la informacin obtenida procedemos
a elaborar el perfil preliminar del proyecto, que se muestra en la Tabla N 3, con la
finalidad de ver la factibilidad del mismo, considerando para ello todas las variables que
intervienen en su desarrollo.

PARAMETROS

Z= R-6
Area de Estructuracin Urbana
(AEU) = 2

Densidad Neta Mxima (DNM) = 2,250 h/H

Coeficiente deEdificacin (CE) = 4


Area de Terreno = 1,816.40 2
m
Area Libre = 35%
Ancho de Via = 20.00 M
Retiro Municipal = 5.00 M
Altura mxima ((ancho de via +
retiro municipal) x 1.5) = 37.50 M
Indice de Espacio de
Estacionamientos (IEE) = 0.33 Estacionamientos/vivienda
Area construida mxima (CE x Area de
terreno) = 7,265.60 2 2
m m
Area construida mxima por piso ((1-Area
libre)xArea de terreno) = 1,180.66
Nmero de pisos = 6
Densidad Proyectado
Departamentos de 1 dormitorio - 2
habitantes 3 Habitantes
Departamentos de 2 dormitorios - 3
habitantes 5 Habitantes
Departamentos de 3 dormitorios - 5
habitantes
Nmero mximo de habitantes
(Densidad x Area de terreno) = 409 Habitantes
El terreno es en esquina? Si
Nmero mximo de
departamentos (habitantes
mx/habitantes por dep.) = 90
Area de departamento = 70 2
m
Estimado de rea comn por
departamento = 8%
Departamentos por piso (mx de mx. departamentos por piso
dep./num de pisos) = 15
Altura de proyecto segn perfil
preliminar (#pisos x alt de piso(2.6 m
estimada)) = 15.60 m
cumple
Nmero de estacionamientos (# de dep.
x IEE) = 30
Tabla N 2 Lmites de zonificacin

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PROYECTO Condominio Club "Parque Real"


Area Terreno: 1,816.40 m2
# Dptos.: 90 unidades
# Estacionamientos: 30 unidades
Area dpto. : 70.00 m2
Area Util Construccin: 6,300 m2
Area Bruta Edificacin: 6,804 m2
Altura Edificio: 6 pisos

Descripcin Und. Cantidad P. unit. ($) Parcial ($) Por dpto. ($) %

1. Terreno m2 1,816 176 320,000 3,556 13

2. Construccin
Urbanizacin m2 1,816 23 40,869 454 2
Edificacin m2 6,804 225 1,530,900 17,010 60

3. Varios
Proyectos % CC 4.00 61,236 680 2
Licencias % CC 2.00 30,618 340 1
S. Pblicos y Legal % CC 4.00 61,236 680 2

4. Inversin 2,044,859 22,721 80

5. Administracin Proyec % PV 3.00 76,682 852 3

6. Comisin Ventas % PV 3.00 76,682 852 3

7. Publicidad % PV 2.00 51,121 568 2

8. I.G.V % PV 0.00 0 0 0

9. Gastos Financieros % PV 2.00 51,121 568 2

10. Margen % PV 10.00 255,607 2,840 10

11. Total Ingresos 2,556,074 28,401 100

PUV ($/M2) = 406

Precio Dpto. ($ ) = 27,401


Precio Estacionamiento ($ ) = 3,000

Tabla N 3 Precio de venta

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5.2 ASPECTOS LEGALES


5.2.1 Terreno
El primer punto a analizar en la parte legal es verificar si el terreno se encuentra
sin carga ni gravamen. Se solicit al vendedor la copia literal de dominio en donde figura
la siguiente informacin:

- Antecedentes, en donde se indica si el inmueble ha sido independizado de otro


inmueble.
- Descripcin del inmueble, en donde figuran reas, linderos y medidas
perimtricas del terreno, as como la fbrica del mismo (construcciones inscritas
en Registros Pblicos) y si el lote ha sido subdividido.
- Ttulos de dominio, es decir, a quin pertenece el inmueble.
- Gravmenes y cargas, donde se indica si se ha constituido alguna hipoteca
sobre el inmueble.
- Cancelaciones, si las hipotecas han sido debidamente levantadas.

De la revisin del documento mencionado se pudo observar que el terreno


elegido perteneca a una empresa y que estaba formado por dos sublotes, sublote B y
sublote C, ambos tenan registradas construcciones dentro del inmueble. Adems, se
observ que el inmueble se encontraba hipotecado.

Debido a que los inmuebles pertenecan a una persona jurdica, se solicit


igualmente una copia literal del registro mercantil de la empresa con la finalidad de tener
informacin sobre los representantes legales y sus poderes para ver las facultades de
los mismos.

La copia literal del registro mercantil contiene la siguiente informacin:

- Denominacin de la empresa.
- Objeto de la empresa.
- Titular.
- Gerente
- Nombramiento de mandatarios, es decir, quienes tienen poder y sus alcances.

Con esta informacin se conoce quienes tienen poder para realizar las operaciones de
compra-venta de la empresa.

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Otro punto importante es verificar si el inmueble tiene todos los tributos municipales al
da (impuesto predial y arbitrios). Para ello se solicit los comprobantes de pago
correspondientes, as como la Declaracin Jurada de Autovalo, que consta del PU
(Predio Urbano) y HR (Hoja Resumen).

Por ltimo, se procedi a hacer un levantamiento topogrfico para ver las diferencias
existentes entre las medidas y reas legales y las reales, observndose pequeas
diferencias entre ellas, siendo lo ms resaltante que los linderos no son paralelos entre
s. Una vez revisada la documentacin anterior, se procedi a formalizar la compra del
terreno. Luego de efectuada la compra del terreno, se realiz la inscripcin de la
propiedad en los Registros Pblicos y en la municipalidad distrital respectiva. Dado que
el proyecto se va a ejecutar en la totalidad del terreno comprado (sublote B y sublote C),
se procedi a realizar la acumulacin de los mismos, condicin indispensable para
solicitar la aprobacin del proyecto ante la municipalidad.

5.2.2 Acumulacin de terreno


Debido a que el proyecto se va ha desarrollar en ambos sublotes es requisito
municipal realizar la acumulacin de los mismos en los Registros Pblicos,
condicionamiento bsico para la revisin del proyecto.

Para realizar dicha acumulacin se tuvo que presentar a los Registros Pblicos
la siguiente informacin:

- Solicitud de inscripcin de ttulo (formulario de Registros Pblicos).


- Solicitud al registrador indicando los linderos, medidas perimtricas y reas de
cada sublote, as como del sublote acumulado.
- Un plano de sublotes donde aparezca la informacin anterior.
- Un plano del sublote acumulado donde aparezca la informacin anterior.
- Pago de derechos registrales.

Una vez inscrita la acumulacin fue presentada a la municipalidad para su formalizacin


ante esta entidad.

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5.2.3 Desarrollo del Proyecto


Un punto importante fue definir qu sistema estructural iba a utilizarse. Debido a
las exigencias del mercado y con la finalidad de obtener un producto de calidad a buen
precio para el pblico objetivo, se decidi trabajar con un sistema estructural basado en
muros de concreto armado y techos con viguetas prefabricadas. Este sistema permite
no tarrajear los muros y los techos, as como eliminar los contrapisos. Adicionalmente
el sistema permite acelerar el proceso constructivo, con lo que se reduce el tiempo de
construccin de forma considerable.

Otro punto importante fue solicitar las factibilidades de servicios a TELEFONICA,


SEDAPAL y EDELNOR, requisito indispensable para la presentacin del proyecto a la
municipalidad.

Con la informacin obtenida en las factibilidades se fij la ubicacin de los puntos


de acceso, alimentacin y descarga de los distintos servicios, as como la ubicacin del
rea de terreno a ceder a solicitud de EDELNOR para instalar una subestacin elctrica
compacta pedestal de 3 m por 3 m de rea, coordinada y aprobada por EDELNOR. En
relacin a este ltimo punto EDELNOR exige que se le financie la obra y que el costo
de la misma sea considerado como un aporte que ser devuelto a la municipalidad
distrital. Ante esta eventualidad, se ha solicitado un pronunciamiento a OSINERG,
quienes han determinado que el aporte debe ser devuelto a la empresa.

Una vez concluido el proyecto se procedi a preparar el expediente para su


presentacin a la municipalidad, el cual contena la siguiente documentacin:

- Hoja de Trmite.
- FUO Parte 1.
- Copia Literal de Dominio o Copia del Ttulo de Propiedad.
- Comprobante de pago del Derecho de Revisin.
- Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios.
- Plano de Localizacin y Ubicacin.
- Planos de Arquitectura.
- Planos de Estructuras.
- Planos de Instalaciones Sanitarias.
- Planos de Instalaciones Elctricas.
- Fotografas a color.
- Memoria Justificativa por cada especialidad.

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- Boletas de Habilitacin de Proyecto.


- Presupuesto de Obra.
- Factibilidad de Servicios.
- Estudio de Suelos.
Es importante mencionar que la Comisin Revisora de Proyectos incluye a un
delegado del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per y a uno del Instituto
Nacional de Defensa Civil adems de los delegados representantes de las otras
especialidades.
Una vez obtenida la aprobacin de las diferentes especialidades, la
municipalidad efecta la liquidacin correspondiente para proceder a otorgar la Licencia
de Construccin.

5.2.4 Aspectos Municipales


Es importante conocer todos los trmites que se deben realizar en la
municipalidad durante el desarrollo del proyecto. Las gestiones que se deben realizar
ante esta entidad se indican a continuacin:

- Regularizacin de la Acumulacin de Sublotes.


- Licencia de Demolicin.
- Certificado de Finalizacin de Obra de Demolicin.
- Declaratoria de Fbrica de Demolicin.
- Licencia de Obra de Edificacin.
- Certificado de Finalizacin de Obra de Edificacin.
- Declaratoria de Fbrica de Edificacin.
- Certificado de Numeracin.
- Autovalo de la Edificacin.
- Independizacin de las Unidades Inmobiliarias.
- Autovalo de las Unidades Inmobiliarias.

Para la obtencin del Certificado de Finalizacin de Obra de Edificacin es


requisito hacer un aporte para parques zonales al Servicio de Parques de Lima
(SERPAR Lima), quienes realizan la liquidacin correspondiente de acuerdo al rea total
construida, y que equivale a la valorizacin del 5% de sta. El rea obtenida se valoriza
como terreno segn el arancel oficial actualizado con el ndice de precios al consumidor.

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5.2.5 Aspectos Registrales


Una vez concluida la obra y realizada la declaratoria de fbrica en la
municipalidad, se deber presentar ante esta entidad la Independizacin de las
Unidades Inmobiliarias acompaada de los planos respectivos, as como el Reglamento
Interno de Propiedad Horizontal para su revisin y aprobacin. Estos documentos se
presentarn a los Registros Pblicos para su inscripcin en el Registro de la Propiedad
Inmueble. En cada caso se deber presentar la siguiente documentacin:

5.2.5.1 Declaratoria de Fbrica


- FUO parte 1 (dos ejemplares).
- FUO parte 2 (dos ejemplares).
- Plano de ubicacin y localizacin debidamente aprobado por la municipalidad
distrital.
- Planos de arquitectura aprobados por la municipalidad distrital.

5.2.5.2 Independizacin
- Formulario de Solicitud de inscripcin.
- Documento con firmas certificadas por un notario en el que conste la solicitud de
independizacin formulada por el propietario.
- En la solicitud debe incluirse la partida registral en donde se encuentra inscrito
el inmueble.
- El rea, linderos y medidas perimtricas de cada unidad inmobiliaria que se
desee independizar, as como los que corresponderan al inmueble despus de
la independizacin
- Planos de independizacin suscritos por ingeniero civil o arquitecto colegiado,
en los que deben figurar las reas, linderos y medidas perimtricas que
correspondern al inmueble despus de la independizacin.

5.2.5.3 Reglamento interno de propiedad horizontal


- Solicitud de inscripcin mediante formato registral.
- Debe ser entregada mediante escritura pblica.

El reglamento interno de propiedad horizontal debe contener:

- La descripcin de la unidad inmobiliaria matriz, as como la de las secciones que


la conforman, con indicacin del rea construida de stas ltimas y destino o uso
al que deben estar dedicadas.
- Los bienes de dominio comn y los servicios comunes.

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- Los porcentajes que a cada propietario corresponde en el dominio de los bienes


comunes y en la atencin de los gastos que demanden los servicios comunes
(debiendo sealarse el criterio utilizado para esta asignacin), la conservacin,
mantenimiento y administracin de la edificacin y en las votaciones para
adoptar acuerdos en la junta de propietarios.
- Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum, votaciones,
acuerdos, etc. de la junta de propietarios.
- Si existiera pluralidad de propietarios (es decir distintos propietarios de las
unidades de propiedad exclusiva) debern nominarse obligatoriamente un
presidente de la junta de propietarios.
- Debe estar inscrita la Declaratoria de Fbrica de la edificacin sujeta al rgimen
de propiedad exclusiva y propiedad comn (en caso de no estar inscrita puede
presentarse conjuntamente con el Reglamento Interno).
- El Reglamento Interno debe ser elaborado o aprobado por los propietarios con
el voto favorable de ms del 50% del porcentaje de participacin (para el caso
de nuevos Reglamentos Internos).

En cada caso se deben pagar los derechos registrales correspondientes. La inscripcin


de estos documentos en el Registro de la Propiedad Inmueble de Lima es requisito
indispensable para que las entidades financieras puedan hipotecar la propiedad del
cliente a quien van a otorgar el prstamo y cuyo desembolso se realiza en forma directa
al vendedor del inmueble.

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6 DATOS ESTADISTICOS
6.1 Declaratoria de Fbrica
REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE: DECLARATORIA DE FABRICA Periodo 2015-ENERO-OCTUBRE 2017
(Por departamentos)

AO 2015
DEPARTAMENTOS Ene-15 Feb-15 Mar-15 Abr-15 May-15 Jun-15 Jul-15 Ago-15 Set-15 Oct-15 Nov-15 Dic-15
AMAZONAS 0 4 1 1 0 0 0 1 0 1 0
ANCASH 8 6 13 6 3 230 7 7 5 4 10 8
APURIMAC 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
AREQUIPA 92 57 49 81 61 55 59 56 44 54 75 50
AYACUCHO 3 3 4 1 1 4 0 2 0 1 2
CAJAMARCA 12 8 4 4 12 13 32 10 13 13 11 1
CUSCO 24 30 21 6 4 13 9 9 12 8 7 5
HUANCAVELICA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
HUANUCO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
ICA 45 50 85 38 39 227 62 63 154 13 75 29
JUNIN 29 30 31 29 26 44 37 27 29 26 43 40
LA LIBERTAD 71 55 71 54 47 42 53 83 59 57 61 354
LAMBAYEQUE 21 20 24 32 26 35 24 26 45 36 214 48
LIMA 448 404 390 713 418 752 489 402 415 536 417 378
LORETO 3 3 5 2 10 3 7 6 7 7 9 19
MADRE DE DIOS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
MOQUEGUA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
PASCO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
PIURA 18 8 15 145 12 175 99 26 161 15 23 36
PUNO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
SAN MARTIN 63 88 26 7 5 71 71 5 12 9 21 31
TACNA 11 655 16 11 17 19 8 7 10 10 10 40
TUMBES 0 1 1 2 2 3 4 2 2 1 0 0
UCAYALI 1 6 4 2 5 3 3 153 61 7 7 7
TOTAL 849 1,425 758 1,137 689 1,686 968 882 1,032 796 985 1,048
NOTA: Las cifras del departamento de Lima han sido consolidadas con las cifras de la Provincia Constitucional del Callao TOTAL AO 2015 12,255

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AO 2016
DEPARTAMENTOS Ene-16 Feb-16 Mar-16 Abr-16 May-16 Jun-16 Jul-16 Ago-16 Set-16 Oct-16 Nov-16 Dic-16
AMAZONAS 1 0 3 0 0 1 1 1 0 0 1 0
ANCASH 9 8 17 7 4 9 1 9 4 0 3 11
APURIMAC 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0
AREQUIPA 45 50 51 44 34 39 47 33 30 24 41 42
AYACUCHO 0 0 0 1 2 0 0 3 2 1 2 2
CAJAMARCA 8 9 8 13 13 6 3 12 4 11 10 52
CUSCO 7 16 47 17 17 11 11 9 7 5 3 8
HUANCAVELICA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1
HUANUCO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 5 6
ICA 67 63 72 48 78 19 16 9 13 26 24 163
JUNIN 42 79 47 44 50 29 36 41 37 232 24 37
LA LIBERTAD 68 71 83 110 79 210 70 219 131 85 95 71
LAMBAYEQUE 119 35 41 601 33 185 802 68 59 50 39 41
LIMA 392 384 441 725 472 394 340 379 598 460 443 465
LORETO 6 5 10 4 10 6 3 9 8 5 8 7
MADRE DE DIOS 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
MOQUEGUA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 11 1
PASCO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
PIURA 27 132 41 182 32 47 39 88 28 33 20 34
PUNO 0 0 0 0 0 0 0 0 0 3 97 114
SAN MARTIN 32 35 31 18 34 10 28 21 30 9 9 9
TACNA 17 19 12 86 17 9 11 12 12 4 4 14
TUMBES 1 1 1 1 0 0 2 0 1 1 3 4
UCAYALI 7 7 9 5 1 6 4 85 14 6 5 1
TOTAL 848 914 914 1,906 876 981 1,414 998 978 962 847 1,083
NOTA: Las cifras del departamento de Lima han sido consolidadas con las cifras de la Provincia Constitucional del Callao TOTAL AO 2016 12,721

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AO 2017
DEPARTAMENTOS Ene-17 Feb-17 Mar-17 Abr-17 May-17 Jun-17 Jul-17 Ago-17 Set-17 Oct-17 Nov-17 Dic-17
AMAZONAS 0 0 0 1 0 1 0 0 1 0
ANCASH 13 2 4 4 38 18 6 7 2 7
APURIMAC 1 0 2 0 1 2 1 2 1 3
AREQUIPA 38 40 27 30 54 36 29 26 53 54
AYACUCHO 0 2 0 2 1 4 1 2 1 2
CAJAMARCA 8 10 14 2 5 4 9 10 7 8
CUSCO 6 4 10 7 6 15 6 14 5 12
HUANCAVELICA 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
HUANUCO 5 8 7 3 5 6 2 10 10 7
ICA 161 53 61 16 21 18 45 31 32 26
JUNIN 28 24 19 30 29 28 25 18 26 29
LA LIBERTAD 224 69 63 37 71 133 76 45 102 61
LAMBAYEQUE 74 56 85 188 46 27 30 33 38 40
LIMA 457 351 446 330 416 378 374 666 380 410
LORETO 8 3 7 4 6 6 5 8 5 0
MADRE DE DIOS 0 0 0 0 0 1 0 0 2 0
MOQUEGUA 2 4 0 4 1 1 3 2 2 3
PASCO 0 0 1 1 0 0 0 0 0 0
PIURA 119 274 235 19 23 20 25 29 27 31
PUNO 11 5 3 79 1 73 7 27 17 362
SAN MARTIN 6 11 12 6 19 10 15 26 19 14
TACNA 4 8 0 2 6 6 4 2 9 4
TUMBES 5 1 5 0 2 1 3 3 4 1
UCAYALI 4 2 4 6 4 7 7 3 5 2
TOTAL 1,174 927 1,005 771 755 795 673 964 748 1,076 0 0
NOTA: Las cifras del departamento de Lima han sido consolidadas con las cifras de la Provincia Constitucional del Callao TOTAL AO 2017 8,888

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6.2 Independizacin
REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE: INDEPENDIZACIONES Periodo 2015-ENERO-OCTUBRE 2017
(Por departamentos)

AO 2015
DEPARTAMENTOS Ene-15 Feb-15 Mar-15 Abr-15 May-15 Jun-15 Jul-15 Ago-15 Set-15 Oct-15 Nov-15 Dic-15
AMAZONAS 9 9 23 5 6 4 11 5 25 5 3 8
ANCASH 62 60 57 43 46 70 57 45 50 31 47 37
APURIMAC 36 38 44 30 54 36 80 52 51 41 44 17
AREQUIPA 172 130 136 109 110 109 90 158 129 105 122 117
AYACUCHO 43 44 46 54 36 36 49 39 50 36 46 47
CAJAMARCA 46 72 46 40 50 73 57 54 421 500 155 60
CUSCO 88 134 124 83 66 92 75 68 74 61 76 62
HUANCAVELICA 5 4 2 5 4 3 5 8 1 11 24 5
HUANUCO 386 73 195 233 318 1,446 166 220 2,102 652 984 1,747
ICA 97 66 81 99 86 86 106 97 125 109 108 99
JUNIN 202 201 227 188 164 190 174 172 207 175 183 180
LA LIBERTAD 246 249 97 173 78 124 92 98 101 100 110 90
LAMBAYEQUE 48 57 38 57 49 58 53 54 71 72 105 64
LIMA 532 461 508 450 448 424 385 424 488 486 515 525
LORETO 21 26 14 18 17 20 24 11 15 12 21 14
MADRE DE DIOS 28 22 20 14 12 24 11 14 18 12 8 21
MOQUEGUA 8 14 14 1 5 5 3 29 9 34 22 326
PASCO 0 0 0 0 1 0 0 0 1 0 0 0
PIURA 179 199 145 178 204 525 331 31 68 53 188 226
PUNO 45 43 26 42 32 27 35 33 25 15 28 45
SAN MARTIN 103 134 139 192 147 190 108 94 140 136 169 150
TACNA 39 24 32 20 31 18 16 18 33 21 30 32
TUMBES 8 5 10 8 5 12 12 13 7 8 7 3
UCAYALI 28 27 29 28 19 27 16 44 66 43 34 57
TOTAL 2,431 2,092 2,053 2,070 1,988 3,599 1,956 1,781 4,277 2,718 3,029 3,932
NOTA: Las cifras del departamento de Lima han sido consolidadas con las cifras de la Provincia Constitucional del Callao TOTAL AO 2015 31,926

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AO 2016
DEPARTAMENTOS Ene-16 Feb-16 Mar-16 Abr-16 May-16 Jun-16 Jul-16 Ago-16 Set-16 Oct-16 Nov-16 Dic-16
AMAZONAS 16 7 11 3 9 13 7 14 16 10 10 12
ANCASH 37 29 46 40 45 46 33 49 69 49 40 46
APURIMAC 74 38 36 31 34 30 52 29 45 36 17 13
AREQUIPA 116 97 128 95 115 109 89 81 103 72 100 100
AYACUCHO 61 78 69 61 86 81 44 95 46 46 56 116
CAJAMARCA 53 111 339 206 235 73 57 44 42 34 54 75
CUSCO 47 64 60 86 69 70 61 65 89 90 76 96
HUANCAVELICA 7 4 5 4 8 1 2 0 0 7 1 4
HUANUCO 233 377 275 337 191 259 175 140 49 48 45 51
ICA 108 114 95 121 83 96 122 89 115 111 122 115
JUNIN 137 147 121 121 204 139 126 123 180 72 117 152
LA LIBERTAD 91 131 153 128 97 159 128 118 109 112 80 108
LAMBAYEQUE 59 59 74 49 50 75 61 81 85 71 81 77
LIMA 488 489 488 444 496 449 493 489 526 476 465 529
LORETO 16 10 17 24 26 12 20 9 15 12 13 19
MADRE DE DIOS 13 20 23 38 23 40 13 15 13 11 17 12
MOQUEGUA 29 9 31 8 9 8 5 5 5 163 164 7
PASCO 1 0 3 1 0 1 1 0 0 2 0 0
PIURA 415 53 159 96 72 65 58 93 68 50 57 97
PUNO 23 210 781 37 52 33 32 26 35 2 7 42
SAN MARTIN 164 216 152 195 234 166 173 141 133 156 160 157
TACNA 30 35 20 31 32 35 32 30 32 33 39 27
TUMBES 4 7 12 15 6 4 5 3 2 1 3 1
UCAYALI 100 138 80 158 60 33 29 27 34 35 25 32
TOTAL 2,322 2,443 3,178 2,329 2,236 1,997 1,818 1,766 1,811 1,699 1,749 1,888
NOTA: Las cifras del departamento de Lima han sido consolidadas con las cifras de la Provincia Constitucional del Callao TOTAL AO 2016 25,236

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AO 2017
DEPARTAMENTOS Ene-17 Feb-17 Mar-17 Abr-17 May-17 Jun-17 Jul-17 Ago-17 Set-17 Oct-17 Nov-17 Dic-17
AMAZONAS 4 2 1 8 9 14 6 12 7 8
ANCASH 45 31 32 52 49 37 25 46 40 38
APURIMAC 30 38 62 23 53 21 39 57 29 35
AREQUIPA 73 78 112 91 97 95 47 65 81 100
AYACUCHO 72 58 47 98 48 47 38 44 62 70
CAJAMARCA 384 383 311 35 41 45 43 36 63 59
CUSCO 76 78 90 63 81 75 64 83 73 105
HUANCAVELICA 4 5 13 2 2 1 1 6 5 3
HUANUCO 57 88 194 119 129 181 36 57 268 73
ICA 98 77 85 82 95 81 88 100 100 105
JUNIN 121 104 102 148 138 135 149 115 136 110
LA LIBERTAD 89 88 87 72 102 63 80 66 92 67
LAMBAYEQUE 86 46 78 57 85 63 58 81 108 114
LIMA 480 428 523 411 514 447 435 497 465 486
LORETO 16 53 22 16 20 13 13 13 9 26
MADRE DE DIOS 5 10 12 56 33 14 18 21 14 26
MOQUEGUA 19 5 5 8 4 1 3 4 5 4
PASCO 0 0 1 1 1 3 2 0 0 0
PIURA 314 351 259 282 291 308 298 129 72 126
PUNO 63 99 1,026 40 49 43 47 225 958 45
SAN MARTIN 135 130 109 152 153 158 120 198 156 165
TACNA 30 34 29 13 23 14 20 31 34 25
TUMBES 1 2 2 2 2 1 0 5 7 1
UCAYALI 40 53 33 24 37 35 44 38 34 26
TOTAL 2,242 2,241 3,235 1,855 2,056 1,895 1,674 1,929 2,818 1,817 0 0
NOTA: Las cifras del departamento de Lima han sido consolidadas con las cifras de la Provincia Constitucional del Callao TOTAL AO 2017 21,762

INFORME: INDEPENDIZACIN DE FABRICAS EN DEPARTAMENTOS


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UNIVERSIDAD PERUANA UNION
FACULTAD DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL LEGISLACIN EN INGENIERIA CIVIL
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7 CONCLUSIN

- La normativa vigente que indica los trmicos para la independizacin de fbricas


es las Ley N 27157
- En el caso que presentamos pudimos ver el proceso que se puede dar para una
independizacin de fbricas. Es un caso puntual desde la compra de un terrero
divido en 2 sublotes hasta la independizacin de cada departamento.
- El procedimiento para la independizacin es la siguiente:
o Formulario de Solicitud de inscripcin.
o Documento con firmas certificadas por un notario en el que conste la
solicitud de independizacin formulada por el propietario.
o En la solicitud debe incluirse la partida registral en donde se encuentra
inscrito el inmueble.
o El rea, linderos y medidas perimtricas de cada unidad inmobiliaria que
se desee independizar, as como los que corresponderan al inmueble
despus de la independizacin
o Planos de independizacin suscritos por ingeniero civil o arquitecto
colegiado, en los que deben figurar las reas, linderos y medidas
perimtricas que correspondern al inmueble despus de la
independizacin

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FACULTAD DE INGENIERIA Y ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL LEGISLACIN EN INGENIERIA CIVIL
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ANEXOS

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