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Tema: Avaluo de bienes inmuebles urbanos FACULTAD TECNICA - TOPOGRAFIA

DOCENTE:ING. JULIO CASTRO AZURDUY

CONTENIDO
1
INTRODUCCION................ 7
ANTECEDENTES.
8
JUSTIFICACION DEL TEMA..
9
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA..............
9

CONTEXTUALIZACION 10
UBICACIN.
10
UBICACION GEOGRAFICA. 10
FORMULACION DEL PROBLEMA. 11

JUSTIFICACION DEL PROBLEMA 11

OBJETIVOS 11

OBJETIVO GENERAL...
11

OBJETIVO ESPECIFICO..
11

METODOLOGIA: 12

MARCO TEORICO 12

1.1. HISTORIA DE LA VALUACION... 15

1.2. ANTECEDENTES DEL AVALUO 16

1.3. QU ES UN AVALO?.................................................................................... 16

1.4. QUIN ES UN VALUADOR?............................................................................


17

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1.5. QUIN NECESITA UN


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AVALO?......................................................................17

1.6. QUE OFRECE UN AVALO?...........................................................................17

1.7. CONCEPTO FIN Y USOS DE LOS


AVALUOS18

1.8. DEPRECIACION...19

1.9. CAUSAS DE DEPRECIACION.19

1.10. DETERIORO
FSICO.20

1.11. FORMA DE VALUACION20

1.11.1. UBICACIN DEL INMUEBLE..20

1.11.2. PLANOS.........21

1.12. DETERMINACIN DEL VALOR DE VA..21

1.12.1 DETERMINACION DEL VALOR DE LOS MATERIALES DE VIA..21

1.12.1.1. FACTOR TIPO DE VIA..21

1.12.2. FACTORES DE RELIEVE TOPOGRAFICO........22

1.12.3. FACTORES DE SERVICIOS DE INFRAESTRUCTURA URBANA..22

1.12.4 FACTORES DE EQUIPAMIENTO SOCIAL23

1.12.5. FACTOR ZONA..23

1.12.6. PARAMETROS DE SERVICIOS ESPECIALES..........24

1.12.7. DEPRECIACION DE LA VIA24

1.12.8. ECUACIONES PARA DETERMINACION DEL VALOR DE LA VIA.25

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1.12.9 DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO (lote)..26


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1.12.10. FACTOR DE FONDO.........26

1.12.11. FACTOR FRENTE..27

1.12.12. FACTOR FORMA28

1.12.13. FACTOR RECARGO ESQUINA...28

1.12.14. DETERMINACIN DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIN........29

1.12.15. NUMERO DE BLOQUES Y PLANTAS29

1.12.16. SUPERFICIE CONSTRUIDA.29

1.12.17. DETERMINACION DE LA TIPOLOGIA DEL INMUEBLE.29

1.12.18. OBSERVACIONES.30

1.12.19. DEPRECIACION DEL INMUEBLE...30

1.12.20 TIPO DE LA CONSTRUCCION.31

1.12.21. FOTOGRAFIAS32

1.12.22 PLANO DE UBICACIN..32

MARCO PRCTICO...34

2.1. DOCUMENTACION GENERAL....34

2.1.1. PROPIETARIO.34

2.1.2. UBICACIN GEOGRAFICA.............34

2.1.3. CODIGO CATASTRAL..............34

2.1.4. OBJETO DEL AVALUO..34

2.2. DOCUMENTACION HISTORICA.35

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2.2. DOCUMENTACION HISTORICA.35


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2.2.1. DESCRIPCION.35

2.2.2. TIPOLOGIA...35

2.2.2.1. CARACTERISTICAS ESENCIALES.35

2.2.2.2. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO..35

2.2.2.4. EPOCA Y EDAD DEL INMUEBLE.36

2.2.2.5. GRADO DE PROTECCION36

2.2.2.6. VOCACION DEL INMUEBLE.36

2.3. CARACTERISTICAS DEL TERRENO.36

2.3.1. UBICACIN..36

2.3.2. MENSURAS..37

2.3.4. SERVICIOS...37

2.3.5. COLINDANCIA.37

2.3.6. CALCULO DEL VALOR DE VIA....37

2.4. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCION38

2.4.1. USO ACTUAL DE LA CONSTRUCCION.38

2.4.2. SUPERFICIE CONSTRUIDA.39

2.4.3. PLANOS39

2.4.4. NUMERO DE AMBIENTES39

2.4.5. CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS40

2.4.6. TIPIFICACION..40

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2.4.7. CALCULO DEL VALOR DEL TERRENO.40


5

RECOPILACION DE DATOS..............40

2.4.8. CALCULO DEL PRECIO DE LA CONSTRUCCION..41

2.4.9. CALCULO DEL VALOR DEPRECIACION..41

2.4.10. VALOR DEL INMUEBLE.........41

CONCLUSIONES...43

RECOMENDACIONES.44-45

BIBLIOGRAFIA46

DOCUMENTACION GENERAL

SERVICIOS CON QUE CUENTA LA ZONA......57

SERVICIOS CON QUE CUENTA EL LOTE..57

CARACTERISTICAS TCNICAS DEL LOTE.................57

AREAS DE EQUIPAMIENTO URBANO DE LA ZONA.58

AVALUO DEL LOTE.58

CARACTERISTICAS DE CONSTRUCCIN..58

OBRA GRUESA..59

ESTRUCTURA........59

OBRA FINA..68

AREA CONSTRUIDA68

PRECIO UNITARIO DE CONSTRUCCIN..................69

VALOR MONETARIO DEL INMUEBLE..69

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VISTAS DEL INMUEBLE.................70


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AVALUO DE INMUEBLES SUCRE - BOLIVIA


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ANTECEDENTES

Sucre se caracteriza por ser una ciudad universitaria lo cual significa una gran afluencia
de estudiantes del departamento, interior del pas y estudiantes extranjeros por el
prestigio de LA UNIVERSIDAD MAYOR REAL PONTIFICIA DE SAN FRANCISCO
XAVIER DE CHUQUISACA, esta importancia y jerarqua adquirida, es bien reconocida
tanto nacional como internacionalmente, que fue fundada el 27 de marzo de 1624,
constituye una de las instituciones de educacin superior ms antiguas del continente
americano propiamente de Amrica del Sur.

Su arquitectura colonial y sus museos son una clara seal de su historia y cultura.
Sucre es tambin llamada la ciudad de los 4 nombres, correspondiendo cada uno de
ellos a un perodo de su vida.

El dominio de diversas tcnicas constructivas, el uso de diversos materiales a travs de


los siglos, principalmente de ladrillo cosido, adobe, teja, la tcnica del tallado en piedra
y otros, existiendo as un esquema arquitectnico para la construccin de viviendas,
palacios, conventos, edificios gubernamentales, salud, administracin y actualmente
construcciones de estructura de concreto.

El crecimiento de la ciudad de Sucre es sin ninguna planificacin previa, lo cual impide


tener un buen control en cuanto al crecimiento estructural y social de nuestra ciudad,
es decir que la ciudad crece de manera muy indiscriminada y desorganizada ya que
esto impide su crecimiento y desarrollo como ciudad misma.

Los criterios tcnicos con respecto a la VALUACION son totalmente desechados as


mismo la planificacin tampoco es tomada en cuenta, por consiguiente tenemos
resultados de una ciudad con predios deficientemente AVALUADOS, los cuales son
realizados a criterio de algunos entes o profesionales.

JUSTIFICACION DEL TEMA

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La mayora de los bienes inmuebles no cuenta con un estudio de evaluacin, falta de
concientizacin a los propietarios sobre la importancia de tener el conocimiento del
valor de su propiedad.
Hoy en da la idea central es de hacer conocer el valor comercial justo de su bien
inmueble a los propietarios.

Con el trabajo se podr tener un marco tcnico legal; y que por lo menos de esta forma
la ciudad de Sucre cuente con trabajos de la forma que debe realizar un avalu de un
determinado inmueble, de esta forma poner estos trabajos a conocimiento de la
sociedad para que no incidan ms en errores de costos durante transaccin de sus
bienes inmuebles.

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

El problema ms significativo referente a la valuacin de un inmueble, es que los costos


que se manejan en nuestra ciudad, en cuanto a las superficies de terreno y
edificaciones son segn la oferta y demanda del lugar no tendiendo un concepto
concreto del valor real y verdadero del inmueble.

En este contexto el desafi de nuestro proyecto es justamente determinar los costos


reales de las edificaciones, es decir realizar un avalu de la manera ms sencilla y
concreta y que vaya en beneficio del propietario del inmueble.

CONTEXTUALIZACION

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UBICACION
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El avalo que realizamos del inmueble se encuentra en:

PAS BOLIVIA
DEPARTAMENTO CHUQUISACA
PROVINCIA OROPEZA
MUNICIPIO SUCRE
UBICACION GEOGRAFICA

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FORMULACION DEL PROBLEMA


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Cmo podemos obtener un avalu actualizado y un precio justo del inmueble de los
propietarios?.

JUSTIFICACION DEL PROBLEMA

En la ciudad de Sucre no se tiene una clasificacin de los tipos de inmuebles, lo cual


para cualquier tipo de transaccin solo se maneja la oferta y la demanda del lugar
donde est situado el predio a valuar, sin embargo estos costos son manejados por
profesionales que no son de la rama de catastro, ni avaluaos urbanos y rurales, los
mismos que solo engaan a los propietarios y a toda la gente de nuestra ciudad e
interesada en ella, en su conjunto a toda la sociedad y perjudican el desarrollo de la
ciudad, por tanto esto no es solo en nuestra ciudad sino en todo nuestro pas que de
igual manera no tiene un sistema de catastro ni avalo para ninguna propiedad,
inmueble, predio, etc.
Ya que esta situacin a la que estamos enfrentado actualmente podemos decir que es
por el personal que se emplea para este rubro, para ejercer responsabilidad por esta
situacin.

OBJETIVOS

OBJETIVO GENERAL

Determinar el valor real de una propiedad en funcin de una unidad monetaria.

OBJETIVO ESPECIFICO

Realizar el avalo de los tipos de construccin que hay en la ciudad.


Establecer el costo del inmueble de acuerdo al tipo de edificacin tomando
en cuenta sus caractersticas e incidencias al mismo

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METODOLOGIA:
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Bibliogrfico.- Recopilacin de toda la informacin tanto escrita, como


esquemtica, referencia de planos y otras de carcter informativo para elaborar
el trabajo del inmueble, con sus respectivas mediciones.

Mtodo Prctico.- Es el procedimiento realizado de forma personal en el lugar


que ser objeto de nuestra investigacin, en ste y otros trabajos realizados
durante el proyecto.

Visita a la zona de intervencin


Reconocimiento del terreno e inmueble
Recopilacin de Informacin en el lugar

Determinacin de los materiales los cuales est construido el inmueble.

Mtodo de encuesta.-

PROPIETARIO/A:
ZONA: ..; CALLE: ; N:..
SERVICIOS BASICOS:
AGUA: .........; LUZ: ..; CABLE. ; INTERNET: .. ; ALACANTARILLADO: ...
DIMENSIONES DE TERRENO Y CONSTRUCCION DE LA EDIFICACION:
TERRENO: .....M2
PLANTA BAJA: ..M2 ; 1 PISO: .......M2
2 PISO: ..M2 ; 3 PISO: M2
4 PISO: ..M2 ; TOTAL CONSTRUIDO: .M2
DETALLES DE LA EDIFICACION:
PLANTA BAJA
N DE HABITACIONES: .. N DE COCINAS:
N DE BAOS: .. ; DEP. INDEPENDIENTES: ; SALA O SALONES.
1 PISO
N DE HABITACIONES: .. N DE COCINAS:
N DE BAOS: .. ; DEP. INDEPENDIENTES: ; SALA O SALONES.

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2 PISO
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N DE HABITACIONES: .. N DE COCINAS:
N DE BAOS: .. ; DEP. INDEPENDIENTES: ; SALA O SALONES.
3 PISO
N DE HABITACIONES: .. N DE COCINAS:
N DE BAOS: .. ; DEP. INDEPENDIENTES: ; SALA O SALONES.
4 PISO
N DE HABITACIONES: .. N DE COCINAS:
N DE BAOS: .. ; DEP. INDEPENDIENTES: ; SALA O SALONES.

DETALLES DE COSTRUCCION EN LA EDIFICACION:


CIMIENTOS:.
.
ESTRUCTURA: ..
PAREDES: ...
TECHO: .
CUBIERTA: ..
PISOS: ..
CIELO RASO: ..............................................................................................................
VENTANAS: .
REBOQUE INTERIOR Y TERMINADO: ..


FIRMA DEL AVALUADOR FIRMA DEL PROPIETARIO

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MARCO TEORICO

1.1. HISTORIA DE LA VALUACION

En el mundo son muchas las personas que practican diariamente el arte de la valuacin
de bienes sin darse cuenta de ello.

Todo cambio de propietario, por insignificante que sea el valor del objeto que cambia de
dueo, da lugar a una estimacin que no deja ser por lo menos, una valoracin
elemental. Toda transaccin de bienes requiere una apreciacin de los valores relativos
de los bienes cambiados. En las transacciones ordinarias, el valor estimado por la
impresin casi instintiva de que el precio fijado es justo, o no lo es. En todos estos
negocios de cada da el arte de la valoracin se practica de una manera emprica,
intuitiva e inexacta, como se reconoce desde luego, por todo el mundo; pero no por ello
deja de ser el arte de la valuacin la base de todo cambio de propiedad, sin excluir a la
gran masa de pequeas transacciones del comercio mundial.

El arte de la valuacin se desarroll principalmente desde 1890 cuando la expansin de


bienes inmuebles alcanzaba su mayor auge y a partir de entonces los ingenieros, los
economistas, licenciados y hasta los tribunales, empezaron a tener una participacin
activa en esta labor de valoracin sistemtica, que dejo de ser competencia exclusiva
del comerciante, del contador y del financiero para reservarla al ingeniero, licenciado
como actividad especfica propia. A la fecha el arte de la valuacin de ingeniera sigue
experimentando continuos perfeccionamientos. Las diversas fases son objeto de
estudio constante por Ingenieros contables, economistas y jurisperitos. Al final de
cuentas el valor es el punto final del anlisis y del criterio aplicado.

El valor asignado por una persona puede o no concordar con el que le conceda
otra. Los mtodos que se aplican para llegar a un valor as como la ponderacin
concedida a los factores que generaron ese valor pueden variar segn los valuadores.
A partir de esto se infiere que todo el que estudie este arte est obligado a aceptar esta

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situacin y debe mantener un criterio abierto al considerar cualquier punto relacionado


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con la valuacin de la propiedad inmueble.
1.2. ANTECEDENTES DEL AVALUO

Una considerable porcin de la riqueza en el mundo, ya sea privada, corporativa o


pblica, consiste en bienes inmuebles, muebles e intangibles. La magnitud de esta
riqueza ha creado la necesidad de realizar avalos para el soporte de decisiones
pertinentes al uso y disposicin de dichos bienes.

En el pasado los avalos eran simples opiniones de valor expresadas por los
propietarios o comerciantes dedicados a la venta o administracin de sus propiedades.

En la compleja economa actual, tales "avalos" han llegado a ser algo ms que una
simple opinin. Un avalo profesional es ms que una opinin. Se requiere de una
bsqueda selectiva de datos en las diferentes reas de mercado, recopilacin
sistemtica de datos, aplicacin apropiada de tcnicas analticas de clculo, y la
experiencia, conocimiento y juicio necesario para desarrollar una conclusin razonable
que resuelva el problema.
Un juicio profesional es un factor crtico. Aun cuando la valuacin no es una ciencia
exacta, un mtodo cientfico es aplicado en el proceso de valuacin.

El valuador competente rene y selecciona informacin relevante, aplicando su


experiencia en el proceso de la informacin, mantiene completa objetividad, alta tica y
desarrolla una vlida conclusin. Al final, el valuador reconoce e identifica la diferencia
entre una opinin personal y un juicio profesional. Una estimacin de mercado refleja
acciones y actitudes de mercado. Las posiciones personales quedan fuera de lugar.

1.3. QU ES UN AVALO?

Un avalo en general es una opinin imparcial del valor de una propiedad previamente
identificada la cual se hace mediante la elaboracin de un documento en el que se
consigna el valor determinado de un bien, de acuerdo a lineamientos, criterios,
metodologa y principios generalmente aceptados en el mbito de la valuacin. En otras
palabras el avalo es un dictamen tcnico en el que se indica

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el valor de un artculo a partir de sus caractersticas fsicas, su ubicacin, su uso


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y de una investigacin y anlisis de mercado.
Los artculos descritos en el avalo son examinados por un valuador especializado, el
cual presenta una descripcin detallada de los mismos en las condiciones y en el lugar
en que se encuentran, de acuerdo con las metodologas valuadoras actuales.

Cada avalo es considerado como un documento personal y confidencial, y por lo


tanto, es de uso exclusivo de su propietario.

1.4 QUIN ES UN VALUADOR?

El Valuador profesional es una persona que acta como tercera parte desinteresada al
proporcionar el Avalo de una propiedad al propietario de la misma, o de alguna otra
parte interesada y/o dependencia del gobierno.

El Valuador profesional debe satisfacer rigurosas pruebas de educacin, entrenamiento,


competencia y habilidad demostrada. Tambin debe exhibir y mantener un elevado
cdigo de conducta moral (tica) y prctica profesional (normas).
El Valuador competente rene y selecciona informacin relevante, aplicando su
experiencia en el proceso de la informacin, manteniendo completa

Objetividad, alta tica, desarrollando una vlida conclusin. Al final el valuador reconoce
e identifica la diferencia entre una opinin personal y un juicio profesional.
Una estimacin de mercado refleja acciones y actitudes de mercado. Las posiciones
personales estn fuera de lugar.

1.5 QUIN NECESITA UN AVALO?

Todas aquellas personas que quieran conocer el valor de un bien mueble inmueble
para que de esta forma realicen estimaciones de precio de venta del bien.

1.6. QUE OFRECE UN AVALO?

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Los avalos ofrecen asesora al pblico sobre las preguntas diarias de valor.
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Los avalos proveen estimaciones de valor imparciales y desinteresadas.

1.7. CONCEPTO FIN Y USOS DE LOS AVALUOS

El avalu de propiedades es un conjunto de procedimientos que nos permite conocer el


valor real de la una propiedad, aplicando un buen juicio de valoracin al conjunto de
partes que conforman el todo.

El valor real es utilizado para diferentes fines, entre los cuales se pueden citar,
operaciones de compra y venta, garantas hipotecarias para prstamos, otras
operaciones bancarias y comerciales, transacciones comerciales y proyectos urbanos.

El uso y la finalidad define el tipo de avalo, as vemos que existen avalos con:

Propsitos financieros
Propsitos fiscales

La determinacin de valores con fines financieros se llevan a cabo para:

Re-expresin de estados financieros: Estimacin de valores actuales de negocio


en marcha.
Valores comerciales: Para: conocer los valores de compra venta, fusin o
escisin de sociedades, obtencin de crditos o financiamientos, otorgar
garantas a terceros, contratacin de seguros y otros.
Valores de realizacin: Para realizar las operaciones de compra venta.
Valores de recuperacin: Para conocer la suma de dinero que se espera obtener
con la venta del activo.

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La determinacin de valores para propsitos fiscales se hacen para:

El clculo del impuesto sobre traslado de dominio.


El clculo de la depreciacin fiscal.
Garantizar el inters fiscal.
Expropiaciones.

1.8. DEPRECIACIN

El trmino depreciacin significa, disminucin del valor o precio de un bien en relacin


con el precio que tena antes. En sentido amplio, la depreciacin puede decirse que es
la prdida de la aptitud del bien para servir al fin al que fue destinado. La prdida de
valorar se da a pesar de los prudentes gastos de mantenimiento a lo largo del tiempo.

1.9. CAUSAS DE DEPRECIACIN

Las causas de depreciacin que se pueden observar en un bien son muchas y muy
diversas; por ello, y con el fin de seguir un procedimiento respecto del avalo, estas
causas se han dividido en tres categoras generales, que son:

Deterioro fsico
Obsolescencia fsica o funcional
Obsolescencia econmica

DEPRECIACION
FISICO FUNCIONAL ECONOMICA
Averas Inadecuacin falla en el proyecto y Vecindario no deseado
Accidentes ejecucin Cambio de utilizacin
Desgaste constante Superacin: Obsolescencia (Nuevas Congelamiento
tcnicas)

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Anulacin: Inadaptabilidad a otros fines


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1.10. DETERIORO FSICO


Influye considerablemente sobre la depreciacin y puede definirse como la disminucin
de la eficiencia de un bien en comparacin con uno nuevo.

La depreciacin fsica est determinada principalmente por la edad, aunque el uso y el


desgaste juegan un papel muy importante. Esta es quiz la ms evidente de las
depreciaciones y se trata de una situacin muy propia o inherente del bien. Mediante el
uso normal de un bien, la edad es el factor principal de depreciacin; un uso excesivo
unido a un mal mantenimiento produce un desgaste acelerado y por consiguiente, una
mayor depreciacin.
El deterioro est determinado por los siguientes factores:

1) Aumento del consumo de combustible y energa elctrica como consecuencia de


la disminucin de la eficiencia.

2) Incremento de mantenimiento y reparaciones

3) Mayor tiempo ocioso de la mano de obra debido a fallas mecnicas

4) Mayor desperdicio de materiales

5) Incremento del gasto de mano de obra

6) Menores ingresos o prdidas por devoluciones

1.11. FORMA DE VALUACIN

1.11.1. UBICACIN DEL INMUEBLE


Departamento
Provincia
Municipio
Ciudad

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Avenida o calle
21
Numero de zona, manzano, predio

1.11.2. PLANOS

Si existen
Aprobacin municipal
1.12. DETERMINACIN DEL VALOR DE VA

1.12.1 DETERMINACIN DEL VALOR DE LOS MATERIALES DE VIA

Para esta informacin consultamos a empresas constructoras de la ciudad para obtener


el valor de la va por m2 de acuerdo al material utilizado en la construccin.
(VER TABLA N 1)

N Material de va Valor m2 en $us Factor


TABLA N 1
1 Asfalto 160 1.15
2 Pavimento 140 1.00
3 Loseta 120 0.85
4 Empedrado 75 0.70
5 Ripio 45 0.50
6 Tierra 15 0.40

(LIBRO: REGLAMENTO NACIONAL DE CATASTRO URBANO)


1.12.1.1. FACTOR TIPO DE VIA

En este caso consideremos el tipo de va. (VER TABLA N 2)


TABLA N 2 N Nombre Factor
1 Avenida 0.12
2 Calle 0.10
3 Callejn 0.08

(LIBRO: REGLAMENTO NACIONAL DE CATASTRO URBANO)

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1.12.2. FACTORES DE RELIEVE TOPOGRAFICO


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En este caso consideremos la pendiente del terreno. (VER TABLA N 3)

TABLA N 3

N Pendiente Factor
1 Terreno plano (0 a 10) 1.20
2 De pendiente baja (11 a 15) 1.10
3 De pendiente alta (16 a 30) 1.00
4 Terreno accidentado (mas de 31) 0.90

(LIBRO: REGLAMENTO NACIONAL DE CATASTRO URBANO)

1.12.3. FACTORES DE SERVICIOS DE INFRAESTRUCTURA URBANA

Para determinar estos factores, consideramos los servicios bsicos mnimos necesarios
que debe poseer un rea urbana. Para esto consideramos un factor mnimo de 1.00
para todas las reas urbanas, que dispongan de estos servicios. (VER TABLA N 4)

TABLA N 4

N Servicios de infraestructura urbana Factor


1 Agua potable 0.22
2 Alcantarillado 0.20
3 Energa elctrica 0.18
4 Alumbrado pblico 0.16
6 Recojo de basura 0.14
7 Gas domiciliario 0.10
FACTOR MINIMO 1.00
(LIBRO: REGLAMENTO NACIONAL DE CATASTRO URBANO)

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1.12.4 FACTORES DE EQUIPAMIENTO SOCIAL

Para este caso consideremos las siguientes incidencias:


Consideramos un factor mnimo de 1.00. Otorgaremos los factores en forma progresiva
es decir segn la distancia a la que se encuentra el equipamiento social.
(VER TABLA N 5)

TABLA N 5

N Equipamiento social Factor


1 rea de salud (hospital, posta sanitaria, etc.) 0.25
2 rea de educacin (colegios, escuelas, etc.) 0.25
3 rea Comercial (mercado, ferias, etc.) 0.20
4 Servicio de transporte 0.18
5 Instituciones (alcalda, polica, etc.) 0.12
FACTOR MINIMO 1.00
(LIBRO: REGLAMENTO NACIONAL DE CATASTRO URBANO)

1.12.5. FACTOR ZONA

Este factor lo considero a partir de un estudio socioeconmico, tambin tomaremos la


distancia hacia el centro de la ciudad. Otorgamos el factor de 1.00 a la zona ms
alejada del centro de la ciudad.

Realizaremos un incremento de 0.03 al factor mnimo, acorde a la distancia al centro


sea menor y el estudio socioeconmico as lo indique.
(VER TABLA N 6)

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TABLA N 6

Numero de Zona Factor


Zona 1 1.18
Zona 2 1.15
Zona 3 1.12
Zona 4 1.09
Zona 5 1.06
Zona 6 1.03
Zona 7 1.00
(LIBRO: REGLAMENTO NACIONAL DE CATASTRO URBANO)

1.12.6. PARAMETROS DE SERVICIOS ESPECIALES (VER TABLA N 7)

TABLA N 7
Servicios especiales Factor No computable
Telfono +0.10
Internet +0.05
TV por Cable +0.05
VALOR BASE SE = 1.00 + 0.20

(LIBRO: REGLAMENTO NACIONAL DE CATASTRO URBANO)

1.12.7. DEPRECIACIN DE LA VIA

La depreciacin vara de acuerdo al estado que se encuentre la va. (VER TABLA N 8)


TABLA N 8
N Estado de la calle Factor
1 Muy bueno (Nuevo) 1.00
2 Bueno 0.85
3 Regular 0.65

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4 Malo 0.50
25
(LIBRO: REGLAMENTO NACIONAL DE CATASTRO URBANO)
1.12.8. ECUACIONES PARA DETERMINACIN DEL VALOR DE LA VIA

Para el clculo del precio de la va aplicamos las siguientes formulas con sus
respectivas siglas.

MV = Determinacin del valor de los materiales de va


TV = Tipo de va
RT = Relieve topogrfico
SI = Servicios de infraestructura Urbana
ES = Equipamiento social
Z = Zona
SE = Servicios especiales
DV = Depreciacin de la va

Realizamos el producto del precios del material por el ancho de la va

Material de la va el m2 en $us = MV
Ancho de via = AV
Tipo de via = TV

V = MV * AV * TV

Realizamos el promedio de:

Infraestructura urbana = IU
Relieve topogrfico = RT
Equipamiento social = ES

I. R. E. = (IU + RT + ES)/3
Luego multiplicamos todo por el factor de zona, que llamaremos Z.
El resultado ser el valor de la va, que llamaremos PV (PV = Precio de va), as
obtenemos:

PV = V * I. R. E * Z

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26

1.12.9 DETERMINACIN DEL VALOR DEL TERRENO (lote)

Para determinar el costo total del lote se debe tomar en cuenta el fondo, frente y forma,
para ello los factores que intervienen ya se encuentran tabulados que continuacin lo
describimos.

1.12.10. FACTOR DE FONDO

El valor de la parte de un lote adyacente a la calle es mayor que el de la parte alejada


de la calle por lo cual de acuerdo a las influencias de zonas se considera como factor
de fondo de lote lo siguiente:

Lotes en forma de cuadrado, rectangular y trapecio horizontal el fondo es la


perpendicular trazado del frente al contra frente.

a) En lotes en forma de trapecio vertical el fondo es la longitud del lindero mayor.

b) En lotes en forma de paralelogramo oblicuo el fondo es la longitud del lindero


sobre el cual se ha medido la oblicuidad o desviacin respecto a la perpendicular
al eje de la calle.

c) en lotes en forma de polgono de ms de 4 lados el fondo ser el que determine


el valuador con un buen criterio.

d) En lotes en forma de tringulo el fondo es la altura, en tringulos oblicuos


respecto a la calle ser la longitud del lindero mayor.
(VER TABLA N 9)

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27

TABLA N 9

FACTOR DE FONDO
Fondo en metros Factor Fondo en metros Factor
10 1.20 55 0.80
15 1.15 60 0.76
20 1.10 65 0.72
25 1.05 70 0.68
30 1.00 75 0.64
35 0.96 80 0.60
40 0.92 85 0.54
45 0.88 90 0.48
50 0.84 95 0.42
(LIBRO: REGLAMENTO NACIONAL DE CATASTRO URBANO)
1.12.11. FACTOR FRENTE
(VER TABLA N 10)
TABLA N 10

FACTOR FRENTE
Metros lineales de frente Factor
13 0.85
46 0.90
79 0.95
10 20 1.00
25 0.96
30 0.94
35 0.92
40 0.90
45 0.88
50 0.86

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28
1.12.12. FACTOR FORMA

TABLA N 11
(LIBRO: REGLAMENTO NACIONAL DE CATASTRO URBANO)

1.12.13. FACTOR RECARGO ESQUINA

Los lotes esquineros con acceso a dos calles generalmente tienen un valor mayor que
los lotes medianeros con acceso a una sola calle. El aumento de valor de lote esquinero
con relacin al medianero, se debe a los siguientes hechos:

a) Mayor superficie de edificacin


b) Mayor superficie de producir renta
c) Mayor ventilacin e iluminacin
Se considera que la influencia de la esquina llega hasta los 10 M. En ambas direcciones
y que comprende una rea no mayor a los 100 M2. (VER TABLA N 12)
TABLA N12

FACTOR RECARGO ESQUINA


ZONA FACTOR
Comercial 0.20
Residencial 0.10

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(LIBRO: REGLAMENTO NACIONAL DE CATASTRO URBANO)


29
1.12.14. DETERMINACIN DEL VALOR DE LA CONSTRUCCIN

1.12.15. NUMERO DE BLOQUES Y PLANTAS

Determinar el nmero de bloques existentes en la construccin, adems del nmero de


plantas o niveles que existen en cada bloque.

1.12.16. SUPERFICIE CONSTRUIDA

Calcular la superficie sobre la cual se construyeron dichos bloques y plantas o niveles.

1.12.17. DETERMINACION DE LA TIPOLOGIA DEL INMUEBLE

Para efectos de mejor entendimiento se clasifica los inmuebles en nuestro medio en los
siguientes tipos:

Tipo 1.- Lujoso: Edificaciones con estructura de hormign armado, ladrillo,


acabados de lujo, climatizacin (vida til estima 80 aos).
Tipo 2.- Muy bueno: Edificaciones con estructura de hormign armado,
ladrillo, acabados de primera (vida til estimada de 70 aos).
Tipo 3.- Bueno: Edificaciones con estructura de hormign armado, ladrillo,
acabados de segunda o estndar (vida til estimada de 60 aos).
Tipo 4.- Econmico: Edificaciones con estructura de madera o muros
portantes de ladrillo, acabados econmicos (vida til estimada de 40 aos).
Tipo 5.- Muy econmico: Edificaciones de inters social con o sin revoques,
piso de cemento (vida til estimada 30 aos).
Tipo 6.- Pobre: Edificaciones auto construidas con tecnologa propia y
materiales locales (vida til estimada 20 aos).
Tipo 7.- Muy pobre: Edificaciones precarias o temporales con material
reciclado (vida til estimada menos de 10 aos).

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30
1.12.18. OBSERVACIONES

Aspectos muy importantes que pueden modificar el valor del inmueble en cualquier tipo
de edificacin o construccin.
1.12.19. DEPRECIACIN DEL INMUEBLE
Para calcular la depreciacin se considera los aos de antigedad, descrita en la
siguiente tabla:

TABLA N 13

TIPOS DE CONSTRUCCIONES CONDICION


T-1-R T-2-R T-3-R T-4-R T-5-R T-6-R T-7-R EDAD EN B N R M
LUJOSO MUY BUENO ECONOM. MUY POBRE MUY %
BUENO ECON. POBRE DURACION
0 0 0 0 0 0 0 0 1000 0.900 0.800
1-2 1-2 1 1 2 0.975 0.880 0.780
3 3 2 1 4 0.950 0.855 0.760
E 4-5 4 3-4 2 2 1 6 0.925 0.830 0.740.
D 6-7 5-6 5 3 8 0.900 0.810 0.720
A 8-9 7 6 4 3 2 1 10 0.875 0.790 0.700
D 10 8-9 7 5 12 0.850 0.765 0.680
E 11-12 10 8 4 14 0.825 0.740 0.660
S 13 11 9-10 6 5 3 16 0.800 0.720 0.640
14-15 12-13 11 7 18 0.775 0.700 0.620
D 16-17 14 12 8 6 4 2 20 0.750 0.675 0.600
18 15-16 13 9 22 0.725 0.650 0.580
E
19 17 14 10 7 24 0.700 0.630 0.560
L 20-21 18 15-16 8 5 26 0.675 0.610 0.540
O 22-23 19-20 17 11 28 0.650 0.585 0.520
S 24-25 21 18 12 9 6 3 30 0.625 0.560 0.500
26-27 22-23 19 13 10 32 0.600 0.540 0.480
I 28-29 24-25 20-22 14-15 11 7 36 0.575 0.520 0.460
N 30-32 26-28 23-24 16 12 8 4 40 0.550 0.495 0.440
M 33-35 29-31 25-26 17-18 13 9 44 0.525 0.470 0.420
U 36-39 32-34 27-29 19 14-15 48 0.500 0.450 0.400
E 40-42 35-37 30-31 20-21 16 10 5 52 0.475 0.430 0.380
B 43-45 38-39 32-34 22-23 17 11 56 0.450 0.405 0.360
46-48 40-42 35-36 24 18 12 6 60 0.425 0.380 0.340
L
49-51 43-45 37-38 25-26 19 13 64 0.400 0.360 0.320
E
52-55 46-48 39-41 27 20 68 0.375 0.340 0.300
S 56-58 49-51 42-43 28-29 21-22 14 7 72 0.350 0.315 0.280
59-61 52-53 44-46 30-31 23 15 76 0.325 0.290 0.260
62-64 54-56 47-48 32 24 16 8 80 0.300 0.270 0.240
65-68 57-60 49-51 33-34 25-26 17 85 0.275 0.250 0.220
69-72 61-63 52-54 35-36 27 18 9 90 0.250 0.225 0.200
73-76 64-67 55-57 37-38 28-29 19 95 0.225 0.200 0.180
77-78 68-70 58-60 39-40 30 20 10 100 0.200 0.180 0.160

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1.12.20 TIPO DE LA CONSTRUCCIN

TIPO 3 BUENO:

Caractersticas: Presentacin buena. Tipo Arq. Clsico o colonial. Exenta de


detalles lujosos, materiales y mano de obra de buena calidad. Edificios que
pueden tener hasta tres pisos de estructura liviana. Departamentos
independientes, cada uno con sus servicios correspondientes.
Cimientos: Piedra y cemento.
Estructura: Vigas y columnas de hormign armado.
Paredes: Perimetrales e interiores de adobe o ladrillo con revoque. Pintura de
buena calidad.
Techo: (Estructura).
Cubierta: calamina.
Pisos: Cermica. Todos los materiales de uso corriente, de buen aspecto.
Cielo raso: Estucado con pintura.
Stano: No incluido (Adicin).
Revoque interior y terminado: Buena calidad de pintura y acabado.
Ventanas:. Madera de buena calidad.
Artefactos sanitarios: 1 o 1 baos de tres artefactos. Zcalos de azulejo,
pisos de mosaico y otros materiales bastante atractivos y de buena calidad.
Servicio de agua: Distribucin, materiales muy buenos y completos. Buen
sistema de aguas negras (Alcantarillado).
Otros: Cercos, ascensores, reas segmentadas, etc. Deben tomarse como
adiciones.
Vida probable: 60 aos.
Costo por Unidad en $us.
Cimientos de piedra y cemento = 461.68
Estructura: Vigas y columnas = 2999.25
Paredes: Ladrillo 6 huecos = 111.33
Pintura exterior = 20.97
Pintura interior = 22.07

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Cubierta (calamina)= 203.46


32
Pisos: Cermica = 194.26
Cielo raso: Estucado = 81.76
Ventanas: Madera = 213.32
Artefactos sanitarios: Zcalos = 1482.81
Servicios de agua: Caera = 4.06, Alcantarillado = 411.69
Otros: reas cementadas = 72.41
Total costo M2 = 896.43 $us

1.12.21. FOTOGRAFIAS

Acompaar por lo menos dos fotografas del inmueble, una externa y una interna.

1.12.22 PLANO DE UBICACIN

Indicar la localizacin exacta del inmueble avaluado.

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34
MARCO PRCTICO

2.1. DOCUMENTACIN GENERAL

2.1.1. PROPIETARIO

Sra. Juana Fernndez Aguirre

2.1.2. UBICACIN GEOGRAFICA

PAIS : Bolivia
DEPARTAMNETO : Chuquisaca
PROVINCIA : Oropesa
CIUDAD : Sucre
ZONA : Petrolero
CALLE : Felix Morales S/N

2.1.3. CODIGO CATASTRAL

DISTRITO :3
MANZANA : 122
LOTE : C-20

2.1.4. OBJETO DEL AVALUO

El objeto a realizar el avalo es de obtener ms conocimientos dentro de nuestra


formacin profesional y aplicar al futuro.

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35
2.2. DOCUMENTACIN HISTORICA

2.2.1. DESCRIPCIN

Edificacin estructurada en dos bloques compactos y aislados, uno frontal de dos planta
y un semistano y otro en el fondo del predio de tres plantas.

2.2.2. TIPOLOGIA

La vivienda debido a sus caractersticas de construccin elevada se encuentra en la


tipologa de residencia muy buena.

2.2.2.1. CARACTERISTICAS ESENCIALES

En su mayora el tipo de construccin de la estructura es de hormign armado, las


ventanas son de madera de tipo dos, las puertas son de madera, techo de teja cermica
de tipo muy bueno y cuenta con un tinglado en el rea de esparcimiento ms una
piscina amplia.

2.2.2.2. CARACTERISTICAS DEL ENTORNO

El inmueble tiene las siguientes incidencias:

Al este: con la av. Emilio Mendizbal

Al oeste: con el complejo universitario de usfx.

Al norte: con la procesadora de lcteos PIL CHUQUISACA

Al sur: con el complejo deportivo Garcilazo

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2.2.2.4. EPOCA Y EDAD DEL INMUEBLE

La construccin de este inmueble fue realizada aproximadamente el ao 1988, ese ao


se ejecut el primer bloque, y el ao de remodelacin fue en el ao 2001.

2.2.2.5. GRADO DE PROTECCIN

A la fecha se realizaron dos mantenimientos de estructura importantes para el colocado


de tinglado tambin se hizo mantenimientos con revoque y pintura del bloque A con
material de primera calidad.

2.2.2.6. VOCACION DEL INMUEBLE

El inmueble fue construido para vivienda multifamiliar ms un saln amplio para


eventos sociales de los cuales se sigue con las actividades.

2.3. CARACTERISTICAS DEL TERRENO

2.3.1. UBICACIN

El inmueble se encuentra ubicado en la Repblica de Bolivia, en el Departamento de


Chuquisaca, en la Provincia Oropeza, dentro del Municipio de Sucre, en la Ciudad de
Sucre, en la avenida Emilio Mendizabal # 818.

Ancho de la va:
Avenida Emilio Mendizabal: 20.20 m.

Acabado de la va:
Avenida Emilio Mendizabal: Pavimento rigido

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37
2.3.2. MENSURAS.

Frente = 15.00 m
Fondo = 43.00 m
Forma = regular

2.3.4. SERVICIOS.

El inmueble cuenta con los siguientes servicios bsicos

Agua potable
Alcantarillado
Energa elctrica
Lnea telefnica
Televisin por cable
Gas domiciliario
Acceso a internet
Bordillos y aceras

2.3.5. COLINDANCIA.

Hacia el este colinda : Con la avenida Emilio Mendizabal


Hacia el oeste colinda : Con el Sr. Lucio Ramires
Hacia el norte colinda : Con la Sra. Sara Calvimontes
Hacia el sur colinda : con el Sr. Fernando Montoya

2.3.6. CALCULO DEL VALOR DE VIA

Avenida Emilio Mendizabal

Aplicando las ecuaciones y las tablas descritas en el captulo 2, tenemos:


MV = Determinacin del valor de los materiales de va

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AV = Ancho de va
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TV = Tipo de va
RT = Relieve topogrfico
SI = Servicios de infraestructura Urbana
ES = Equipamiento social
Z = Zona
SE = Servicios especiales
DV = Depreciacin de la va
IU = infraestrutura urbana

V = MV * AV * TV
V = 140*16.08*0.12
V = 270.144 $us/m2

I. R. E. = (IU + RT + ES)/3
I. R. E. = (0.90+1.20+0.88)/3
I.R.E. = 0.99

PV = V * I. R. E * Z
PV = 270.14* 0.99* 1.12
PV = 299.54 $us/m2
RESUMEN (Valor de va)

Avenida Emilio Mendizabal : 299.54 $us/m2

2.4. CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCIN.

2.4.1. USO ACTUAL DE LA CONSTRUCCIN.

El inmueble es de uso de vivienda multifamiliar y saln de espectculos.

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2.4.2. SUPERFICIE CONSTRUIDA

Superficie total del lote 600.00 m2


Superficie total de la construccin 661.10m2
Superficie por bloques
Bloque A 385.00 m2
Bloque B 276.10 m2

2.4.3. PLANOS

El inmueble cuenta con planos y fichas de aprobacin

2.4.4. NUMERO DE AMBIENTES

El inmueble cuenta en un primer nivel con un saln de espectculos amplio 1sala


amplia (Estares Comedor) 1 cocina, 1 escritorio, 1 bao privado, 6 baos de uso
pblico.
En el segundo nivel cuenta 2 estares comedor, 2 cocinetas, 1 escritorio, 3 baos, 3
terrazas, 4 dormitorios, 1 estar ntimo.
En el tercer nivel cuenta con 4 habitaciones, 2 baos, 1 sauna, 1 dormitorio principal, 1
estar ntimo, 1 terraza.

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40

2.4.5. CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS

1er BLOQUE
ELEMENTO MATERIAL
Fundaciones Zapatas de HA
Estructura portante HA
Ladrillo gambote
Muros y tabiques y hueco
Revestimiento muros externos Cal/cemento
Cubierta o techo Teja ceramica
Revestimiento muros internos ceramica
Acabado de pisos ceramica
Madera Tipo 2y
Carpintera metalico
Artefactos sanitarios De primera
Servicios de agua e instalaciones
buena
Elctricas

2.4.6. TIPIFICACIN.

De acuerdo a las caractersticas, los materiales empleados (cimientos, muros,


estructura, etc.) mencionados se llega a la conclusin:

Toda la construccin es de tipo muy bueno

2.4.7. CALCULO DEL VALOR DEL TERRENO.

RECOPILACIN DE DATOS

Para realizar este trabajo hicimos el reconocimiento de la zona mencionada, para


desempear un trabajo eficiente hicimos encuestas para determinar el valor del terreno
en la zona y elaboramos un croquis para una mejor ubicacin.

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Luego de realizar el llenado de encuestas y la consulta a 20 personas los diferentes


41
propietarios analizamos y sacamos los resultados.

Clculo del valor del terreno


Frente 15 m Fondo 43.00
Sup. Valor / m2 F. fondo Frente F. forma F. Esq. V. Ajuste. V. Parcial
600 350 0.92 1.00 1.00 - 322 193200
- - - - - - - -
Valor total del terreno 193200.00 $us

2.4.8. CALCULO DEL PRECIO DE LA CONSTRUCCIN.

Para tener el precio de la construccin se asume segn el material empleado en la


construccin y el tipo al que corresponde el inmueble que en este caso
pertenece a los tipos 3,4 (bueno, econmico) que tiene una vida probable 60, 40
aos respectivamente.

BLOQUE A

CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCION

Superficie edificada en m2 385.00 m2


Valor por m2 280.00 $us
Valor de edificacin 107800.00 $us

BLOQUE B

CALCULO DEL VALOR DE LA CONSTRUCCION

Superficie edificada en m2 276.71 m2


Valor por m2 210.00 $us
Valor de edificacin 58109.1 $us

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2.4.9. CALCULO DEL VALOR DEPRECIACIN


42

BLOQUE A

VALOR DEPRECIACION VALOR ACTUAL


EDIFICADO DE LA
DEPRECIACION
CONDICION EDAD : 10 aos
107800.00 $us M. BUENA 97020.00 $us
Factor de depreciacin 0.9

BLOQUE B

VALOR DEPRECIACION VALOR ACTUAL


EDIFICADO DE LA
DEPRECIACION
CONDICION EDAD : 5 aos
58109.10 $us REGULAR 56656.40 $us
Factor de depreciacin 0.975

2.4.10. VALOR DEL INMUEBLE

Valor del terreno 193200.00 $us


Valor de la edificacin 97020.00 $us
+
56656.40 $us
153676.40 $us
Valor total del inmueble 346876.40 $us

El valor del inmueble es: 346876.40 $us

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43

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CONCLUSIONES
44
Gracias a los conocimientos obtenidos en la materia de avalos urbanos y
rurales por nuestro docente. Ing. Julio Castro Azurduy, se obtuvo el avalu de los
inmuebles de una manera bastante confiable
Nuestro objetivo principal que nos trazamos como alumnos de la materia de
avalos urbanos y rurales en el presente proyecto es determinar el valor real y
actual del terreno del inmueble y su respectiva construccin tomando en cuenta
el tipo de construccin de cada edificacin, los cuales se hicieron de una manera
cuidadosamente y siempre adecundonos a la enseanza que obtuvimos en la
materia.
El presente proyect de avalu de inmueble segn tipo de construcciones se
realiz de una manera muy detallada. As obteniendo el valor real y actualizado
de cada uno de los inmuebles que se realiz.
Mediante encuestas realizadas que se visit a cada uno de los inmuebles se
pudo determinar las caractersticas que presenta los 3 inmuebles los cuales nos
permiti identificar su tipologa y el tipo de construccin.
Determinamos el valor del inmueble de la Sra. Juana Fernndez Aguirre
obtuvimos el siguiente resultado:
Valor total del inmueble = 346876.40 $us
El trabajo nos permiti analizar la valuacin y la depreciacin que tiene el
inmueble.

El presente trabajo que se realiz del avalu del inmueble, nos permiti conocer
la manera correcta de cmo realizar la valorizacin de los inmuebles, tomando
en cuenta las incidencias, zona, servicios, y tipos de materiales de construccin
que se us en cada edificacin.

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RECOMENDACIONES
45

Es importante resaltar que debemos hacer un avalu de nuestros inmuebles


para tener un control adecuado del valor de nuestras viviendas

Es importante poder tener un control adecuado de los procedimientos y


mtodos a utilizar para un avalo.

Fortalecer la parte tcnica para no cometer errores en mediciones o clculos


en las superficies construidas que nos sirvan para realizar un avalo.

El estudio y diagnstico de las incidencias, zona, servicios, y tipo de


materiales con los que cuentan cada uno de los inmuebles debe ser
indispensable para as poder tener una valuacin correcta, justa y
actualizada.

Realizar la correspondiente visita y la toma de fotografas en los inmuebles es


indispensable para poder caracterizar e identificar el tipo de construccin a la
cual pertenece.

Es importante tomar en cuenta el estudio catastral del distrito, zona, barrio, y


vivienda ya que esto nos servir como referencia para la determinacin del
valor del valor de la va el cual nos permitir darle un valor al terreno donde
se encuentran y as la obtencin de un buen avalu que ser bastante
confiable y seguro.

Tener una buena planificacin antes de realizar el presente proyecto de


avalos, as nos permitir conocer los objetivos adecuados para poder
realizar el avalu de los inmuebles y darles una valorizacin adecuada
respecto al tipo de construccin del inmueble.

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DOCENTE:ING. JULIO CASTRO AZURDUY

Para una compra o venta de un bien inmueble el avalu debe estar bien
46
hecho, por el cual la elaboracin de un avalu nos exige a tomar buenos
mtodos y ser bastante justo con la valoracin del inmueble ya que no existe
normativas para una valoracin de los inmuebles en nuestro pas.
Es muy importante la determinacin del factor de depreciacin del inmueble
ya que este se realizar con mayor nfasis y se determinara el valor actual de
La construccin del mismo.

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BIBLIOGRAFIA
47

Reglamento Nacional de Catastro Urbano y Rural. (1991)


Temas avanzados de la materia Avalos Urbanos y Rurales Gestin
2/2017
Informacin obtenido del internet.
www.nuestrapropiacasa.com/avaluo
www.uprm.ed/ac/avaluoadmin/planetmate
www.micasamivida.bo/
Mtodos de valuacin de Ross Heidecke.
Plano de zonificacin de Sucre Bolivia
Stanley L. Mc Michael (Tratado de Tasacin. 1949.)
Valoracin de terreno y construcciones, municipio de sucre, gestin 2010

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48

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TIPO DE VIVIENDA MUY BUENA


49
TABLA N 13

FACTORES TOMADOS EN CUENTA PARA ESTE TIPO DE EDIFICACION

TIPOS DE CONSTRUCCIONES CONDICION


T-1-R T-2-R T-3-R T-4-R T-5-R T-6-R T-7-R EDAD EN B N R M
LUJOSO MUY BUENO ECONOM. MUY POBRE MUY %
BUENO ECON. POBRE DURACION
0 0 0 0 0 0 0 0 1000 0.900 0.800
1-2 1-2 1 1 2 0.975 0.880 0.780
3 3 2 1 4 0.950 0.855 0.760
E 4-5 4 3-4 2 2 1 6 0.925 0.830 0.740.
D 6-7 5-6 5 3 8 0.900 0.810 0.720
A 8-9 7 6 4 3 2 1 10 0.875 0.790 0.700
D 10 8-9 7 5 12 0.850 0.765 0.680
E 11-12 10 8 4 14 0.825 0.740 0.660
S 13 11 9-10 6 5 3 16 0.800 0.720 0.640
14-15 12-13 11 7 18 0.775 0.700 0.620
D 16-17 14 12 8 6 4 2 20 0.750 0.675 0.600
18 15-16 13 9 22 0.725 0.650 0.580
E
19 17 14 10 7 24 0.700 0.630 0.560
L 20-21 18 15-16 8 5 26 0.675 0.610 0.540
O 22-23 19-20 17 11 28 0.650 0.585 0.520
S 24-25 21 18 12 9 6 3 30 0.625 0.560 0.500
26-27 22-23 19 13 10 32 0.600 0.540 0.480
I 28-29 24-25 20-22 14-15 11 7 36 0.575 0.520 0.460
N 30-32 26-28 23-24 16 12 8 4 40 0.550 0.495 0.440
M 33-35 29-31 25-26 17-18 13 9 44 0.525 0.470 0.420
U 36-39 32-34 27-29 19 14-15 48 0.500 0.450 0.400
E 40-42 35-37 30-31 20-21 16 10 5 52 0.475 0.430 0.380
B 43-45 38-39 32-34 22-23 17 11 56 0.450 0.405 0.360
46-48 40-42 35-36 24 18 12 6 60 0.425 0.380 0.340
L
49-51 43-45 37-38 25-26 19 13 64 0.400 0.360 0.320
E
52-55 46-48 39-41 27 20 68 0.375 0.340 0.300
S 56-58 49-51 42-43 28-29 21-22 14 7 72 0.350 0.315 0.280
59-61 52-53 44-46 30-31 23 15 76 0.325 0.290 0.260
62-64 54-56 47-48 32 24 16 8 80 0.300 0.270 0.240
65-68 57-60 49-51 33-34 25-26 17 85 0.275 0.250 0.220
69-72 61-63 52-54 35-36 27 18 9 90 0.250 0.225 0.200
73-76 64-67 55-57 37-38 28-29 19 95 0.225 0.200 0.180
77-78 68-70 58-60 39-40 30 20 10 100 0.200 0.180 0.160

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VISTAS DEL INMUEBLE


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FRENTE

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ESPACIOS ESTERIORES

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52

ESPACIOS INTERIORES

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53

AVALUOS-2017
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54

AVALUOS-2017
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TIPO DE VIVIENDA BUENA

TABLA N 13

FACTORES TOMADOS EN CUENTA PARA ESTE TIPO DE EDIFICACION

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TIPOS
T-1-R T-2-R
DE T-3-R
CONSTRUCCIONES
T-4-R T-5-R T-6-R T-7-R EDAD EN B
CONDICION
N R M
LUJOSO MUY BUENO ECONOM. MUY POBRE MUY %
BUENO ECON. POBRE DURACION
0 0 0 0 0 0 0 0 1000 0.900 0.800
1-2 1-2 1 1 2 0.975 0.880 0.780
3 3 2 1 4 0.950 0.855 0.760
E 4-5 4 3-4 2 2 1 6 0.925 0.830 0.740.
D 6-7 5-6 5 3 8 0.900 0.810 0.720
A 8-9 7 6 4 3 2 1 10 0.875 0.790 0.700
D 10 8-9 7 5 12 0.850 0.765 0.680
E 11-12 10 8 4 14 0.825 0.740 0.660
S 13 11 9-10 6 5 3 16 0.800 0.720 0.640
14-15 12-13 11 7 18 0.775 0.700 0.620
D 16-17 14 12 8 6 4 2 20 0.750 0.675 0.600
18 15-16 13 9 22 0.725 0.650 0.580
E
19 17 14 10 7 24 0.700 0.630 0.560
L 20-21 18 15-16 8 5 26 0.675 0.610 0.540
O 22-23 19-20 17 11 28 0.650 0.585 0.520
S 24-25 21 18 12 9 6 3 30 0.625 0.560 0.500
26-27 22-23 19 13 10 32 0.600 0.540 0.480
I 28-29 24-25 20-22 14-15 11 7 36 0.575 0.520 0.460
N 30-32 26-28 23-24 16 12 8 4 40 0.550 0.495 0.440
M 33-35 29-31 25-26 17-18 13 9 44 0.525 0.470 0.420
U 36-39 32-34 27-29 19 14-15 48 0.500 0.450 0.400
E 40-42 35-37 30-31 20-21 16 10 5 52 0.475 0.430 0.380
B 43-45 38-39 32-34 22-23 17 11 56 0.450 0.405 0.360
46-48 40-42 35-36 24 18 12 6 60 0.425 0.380 0.340
L
49-51 43-45 37-38 25-26 19 13 64 0.400 0.360 0.320
E
52-55 46-48 39-41 27 20 68 0.375 0.340 0.300
S 56-58 49-51 42-43 28-29 21-22 14 7 72 0.350 0.315 0.280
59-61 52-53 44-46 30-31 23 15 76 0.325 0.290 0.260
62-64 54-56 47-48 32 24 16 8 80 0.300 0.270 0.240
65-68 57-60 49-51 33-34 25-26 17 85 0.275 0.250 0.220
69-72 61-63 52-54 35-36 27 18 9 90 0.250 0.225 0.200
73-76 64-67 55-57 37-38 28-29 19 95 0.225 0.200 0.180
77-78 68-70 58-60 39-40 30 20 10 100 0.200 0.180 0.160

DOCUMENTACION GENERAL

NOMBRE DEL PROPIETARIO: Alejandro Torres Crdova

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CODIGO CATASTRAL: D M L
58
3 34 3
ZONA: Alto Delicias

CALLE N: Flix Morales s/n

INFORMACIN TCNICA

SERVICIOS CON QUE CUENTA LA ZONA.

Tipo de va Calle de acceso secundaria


Calzada Pavimento Rgido
Aceras No Existe
Agua Potable Matriz ELAPAS
Alcantarillado Matriz ELAPAS
Energa Elctrica Red CESSA
Lnea Telefnica Red COTES
Gas Domiciliario Red EMDIGAS
TV cable Red COTES

SERVICIOS CON QUE CUENTA EL LOTE.

Verja No tiene
Muros exteriores Ladrillo Gambote
Ubicacin respecto a la Plaza 25 de mayo Alejado
Agua potable Medidor
Energa Elctrica Medidor
Conexin al Sistema de Alcantarillado Si tiene conexin a la matriz publica
Gas Domiciliario Si tiene

CARACTERISTICAS TCNICAS DEL LOTE.

Frente del Lote 18.00 mt.


Fondo del Lote 14.00 mt.
Pendiente del Terreno Aprox. 0 %
Forma del Lote Rectangular
Tipo de suelo Pedregoso
Vocacin del Lote Residencial predominante
Colindancias:
Norte Colindante
Sur Colindante
Este Calle Flix morales

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Oeste Colindante
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Afectaciones H.A.M. No tiene

AREAS DE EQUIPAMIENTO URBANO DE LA ZONA.

Salud Si existe (Posta Sanitaria)


Educacin Si existe (Colegio)
Recreacin y Deporte Si existe (cancha deportiva)
reas verdes Si existe (Plazuela)
Comercio No existe

AVALUO DEL LOTE.

Superficie segn ttulos 248.000 m


Superficie segn levantamiento 249.30 m
Diferencia +1.30 m
Precio unitario comercial del terreno en $us.- 60
funcin a la oferta y demanda
Precio unitario de la calle $us.-
Ajuste Factor Fondo 1.16
Ajuste Factor Frente 1.00
Ajuste Factor Forma 1.00
Ajuste Factor Esquina -----------
Precio unitario del Terreno por m $us.-
ajustado
Precio Total del Lote $us.-

CARACTERISTICAS DE CONSTRUCCIN.

Uso actual Vivienda Unifamiliar


Nmero de Plantas 2
Living 1
Comedor 1
Dormitorios 4
Cocina 1
Baos 2
Deposito 1
Patio Tiene
Estado de Conservacin Bueno

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OBRA GRUESA.
60
Cimientos Tiene cemento y piedra
Sobrecimientos Tiene de HA
Muros de la Planta Baja Ladrillo gambote
Muros de la Planta Alta Ladrillo de 6 huecos
Muros Divisorios Ladrillo de 6 huecos
Vigas de H A Tiene
Entrepiso Viga alivianada
Cubierta Teja cermica colonial
Terraza No tiene

ESTRUCTURA.

Fundaciones Tiene
Columnas Tiene
Vigas Tiene
Escaleras Tiene de Madera estilo caracol
Losa de entrepiso Tiene

OBRA FINA.

Pisos Planta Baja Cermica esmaltada


Pisos Planta Alta Parquet y cermica esmaltada
Revoque Interior Estuco
Revoque Exterior Cemento
Cielo Raso Estuco
Revestimiento Cermica
Artefactos sanitarios Buena calidad
Mesones Cocina Tiene de mrmol
Muebles Empotrados No tiene
Carpintera de Puertas Madera
Carpintera de Ventanas Madera
Pintura Interior Ltex
Pintura Exterior Ltex

AREA CONSTRUIDA.

Uso actual Vivienda


Planta Baja 103.32 m
Planta Alta 86.52 m
Superficie Total 189.84 m

PRECIO UNITARIO DE CONSTRUCCIN.

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Superficie total 189.84 m


61
Costo de Construccin por m, segn Tipo $us.-
Ao de Construccin 1998
Edad del Inmueble 8
Factor de Depreciacin segn condicin 0.825
Refacciones realizadas (Porcentaje) 0.00
Aos de Adicin 0.00
Nuevo Factor de Depreciacin 0.825
Costo Total de Construccin $us.-
Precio unitario por m de construccin $us.-

VALOR MONETARIO DEL INMUEBLE

Precio comercial (funcin oferta demanda) $us.- 150.00


Precio de la calle $us.- 100.00
Precio del terreno $us.- 109,516.80
Valor Total de Construccin $us.- 127,500.00
Depreciacin a la fecha $us.- 22,500.00
Valoracin histrica $us.- 0.00
Precio Total del Inmueble $us.- 237,016.80

VISTAS DEL INMUEBLE

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TIPO DE VIVIENDA POBRE


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TABLA N 13

FACTORES TOMADOS EN CUENTA PARA ESTE TIPO DE EDIFICACION

TIPOS DE CONSTRUCCIONES CONDICION


T-1-R T-2-R T-3-R T-4-R T-5-R T-6-R T-7-R EDAD EN B N R M
LUJOSO MUY BUENO ECONOM. MUY POBRE MUY %
BUENO ECON. POBRE DURACION
0 0 0 0 0 0 0 0 1000 0.900 0.800
1-2 1-2 1 1 2 0.975 0.880 0.780
3 3 2 1 4 0.950 0.855 0.760
E 4-5 4 3-4 2 2 1 6 0.925 0.830 0.740.
D 6-7 5-6 5 3 8 0.900 0.810 0.720
A 8-9 7 6 4 3 2 1 10 0.875 0.790 0.700
D 10 8-9 7 5 12 0.850 0.765 0.680
E 11-12 10 8 4 14 0.825 0.740 0.660
S 13 11 9-10 6 5 3 16 0.800 0.720 0.640
14-15 12-13 11 7 18 0.775 0.700 0.620
D 16-17 14 12 8 6 4 2 20 0.750 0.675 0.600
18 15-16 13 9 22 0.725 0.650 0.580
E
19 17 14 10 7 24 0.700 0.630 0.560
L 20-21 18 15-16 8 5 26 0.675 0.610 0.540
O 22-23 19-20 17 11 28 0.650 0.585 0.520
S 24-25 21 18 12 9 6 3 30 0.625 0.560 0.500
26-27 22-23 19 13 10 32 0.600 0.540 0.480
I 28-29 24-25 20-22 14-15 11 7 36 0.575 0.520 0.460
N 30-32 26-28 23-24 16 12 8 4 40 0.550 0.495 0.440
M 33-35 29-31 25-26 17-18 13 9 44 0.525 0.470 0.420
U 36-39 32-34 27-29 19 14-15 48 0.500 0.450 0.400
E 40-42 35-37 30-31 20-21 16 10 5 52 0.475 0.430 0.380
B 43-45 38-39 32-34 22-23 17 11 56 0.450 0.405 0.360
46-48 40-42 35-36 24 18 12 6 60 0.425 0.380 0.340
L
49-51 43-45 37-38 25-26 19 13 64 0.400 0.360 0.320
E
52-55 46-48 39-41 27 20 68 0.375 0.340 0.300
S 56-58 49-51 42-43 28-29 21-22 14 7 72 0.350 0.315 0.280
59-61 52-53 44-46 30-31 23 15 76 0.325 0.290 0.260
62-64 54-56 47-48 32 24 16 8 80 0.300 0.270 0.240
65-68 57-60 49-51 33-34 25-26 17 85 0.275 0.250 0.220
69-72 61-63 52-54 35-36 27 18 9 90 0.250 0.225 0.200
73-76 64-67 55-57 37-38 28-29 19 95 0.225 0.200 0.180
77-78 68-70 58-60 39-40 30 20 10 100 0.200 0.180 0.160

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67
DOCUMENTACION GENERAL

NOMBRE DEL PROPIETARIO : Maria Morales Coro

CODIGO CATASTRAL: D M L
9 L 11
ZONA: Aranjuez

CALLE N: cuatro

INFORMACIN TCNICA

SERVICIOS CON QUE CUENTA LA ZONA.

Tipo de va Calle de acceso principal


Calzada Tierra
Aceras Tierra
Agua Potable Pozo
Alcantarillado En Construccin
Energa Elctrica Red CESSA
Lnea Telefnica Red COTES
Gas Domiciliario No Existe
TV cable Red COTES

3.2. SERVICIOS CON QUE CUENTA EL LOTE.

Verja No tiene
Muros exteriores Ladrillo Gambote
Ubicacin respecto a la Plaza 25 de mayo Muy Alejado
Agua potable Medidor
Energa Elctrica Medidor
Conexin al Sistema de Alcantarillado En Construccin
Gas Domiciliario No tiene

CARACTERISTICAS TCNICAS DEL LOTE.

Frente del Lote 16.50 mt.


Fondo del Lote 20.00 mt.
Pendiente del Terreno 0%
Forma del Lote Rectangular

AVALUOS-2017
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Tipo de suelo Compacto


68
Vocacin del Lote Residencial predominante
Colindancias:
Norte Colindante
Sur Colindante
Este Colindante
Oeste Calle Cuatro
Afectaciones H.A.M. No tiene
3.4. AREAS DE EQUIPAMIENTO URBANO DE LA ZONA.

Salud No existe
Educacin No existe
Recreacin y Deporte Si existe
reas verdes Si existe
Comercio No existe

3.5. AVALUO DEL LOTE.

Superficie segn ttulos 330.00 m


Superficie segn levantamiento 330.00 m
Diferencia 0.00 m
Precio unitario comercial del terreno en $us.- 60
funcin a la oferta y demanda
Precio unitario de la calle $us.-
Ajuste Factor Fondo 1.10
Ajuste Factor Frente 1.00
Ajuste Factor Forma 1.00
Ajuste Factor Esquina --------
Precio unitario del Terreno por m $us.-
ajustado
Precio Total del Lote $us.-

3.6. CARACTERISTICAS DE CONSTRUCCIN.

Uso actual Residencia


Numero de Plantas 1
Living 0
Comedor 1
Dormitorios 3
Cocina 1

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Baos 1
69
Deposito No tiene
Patio Tiene (Tierra)
Estado de Conservacin Regular
3.7. OBRA GRUESA.

Cimientos Piedra
Sobre cimientos No tiene
Muros de la Planta Baja Ladrillo Hueco
Muros de la Planta Alta ---------
Muros Divisorios Ladrillo Hueco
Vigas de HA No tiene
Entrepiso No tiene
Cubierta Teja
Terraza No tiene

3.8. ESTRUCTURA.

Fundaciones No tiene
Columnas No tiene
Vigas No tiene
Escaleras No tiene
Losa de entrepiso No tiene

3.9. OBRA FINA.

Pisos Planta Baja Cemento


Pisos Planta Alta -------------
Revoque Interior No tiene
Revoque Exterior Piruliado
Cielo Raso Yeso
Revestimiento No tiene
Artefactos sanitarios Econmico
Mesones Cocina No tiene
Muebles Empotrados No tiene
Carpintera de Puertas Madera
Carpintera de Ventanas Metlicos
Pintura Interior Ladrillo Visto
Pintura Exterior Lechada de cal

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3.10. SUPERFICIE CONSTRUIDA.

Uso actual
Planta Baja
Planta Alta
Area Total

3.11. PRECIO UNITARIO DE CONSTRUCCIN.

Superficie total m
Costo de Construccin por m, segn Tipo Sus.-
Ao de Construccin
Edad del Inmueble
Factor de Depreciacin segn condicin
Refacciones realizadas (Porcentaje)
Aos de Adicin
Nuevo Factor de Depreciacin
Costo Total de Construccin $us.-
Precio unitario por m de construccin $us.-

VALOR MONETARIO DEL INMUEBLE

4.1. Precio comercial (funcin oferta demanda) $us.- 150.00


4.2. Precio de la calle $us.- 100.00
4.3. Precio del terreno $us.- 20,516.80
4.4. Valor Total de Construccin $us.- 18,500.00
4.5. Depreciacin a la fecha $us.- 3,500.00
4.6. Valoracin histrica $us.- 0.00
4.7. Precio Total del Inmueble $us.- 35,516.80

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