Voces: CONTRATO ~ ESCRITURACION ~ MORA ~ PRECIO ~ PRINCIPIO DE EJECUCION ~ SEA

Tribunal: Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en pleno(CNCiv)(EnPleno)

Fecha: 29/12/1951
Partes: Mndez, Roberto c. Perrupato de Ferrara, Antonia
Publicado en: Coleccin de Anlisis Jurisprudencial Contratos Civiles y Comerciales - Ricardo Luis
Lorenzetti, 169 - LA LEY65, 719
Cita Online: AR/JUR/12/1951

Sumarios:
1. La clusula "como sea y a cuenta de precio" tiene sucesivamente una doble funcin, seal si el contrato no
se cumple y a cuenta de precio en caso contrario.
2. El arrepentimiento, en el caso de mediar la clusula "como sea y a cuenta de precio", es procedente siempre
que el contrato no haya tenido principio de ejecucin.
3. Si existe plazo para escriturar, cuando se ha estipulado la clusula "como sea y a cuenta de precio", ese
plazo ser tambin para optar por el arrepentimiento, hasta la constitucin en mora; si no hubiese constitucin
en mora extrajudicial, el arrepentimiento puede tener lugar vlidamente hasta la contestacin de la demanda.
Texto Completo:
Buenos Aires, diciembre 29 de 1951.
1. Facultad de las partes de arrepentirse del compromiso de bienes inmuebles firmado en boleto privado,
cuando se ha abonado una suma en concepto de sea y a cuenta de precio. 2 Plazo dentro del cual se pueden
arrepentir las partes.
El doctor Ruzo dijo:
1 - Por fin la cam. nac. de apelacin en lo civil ha decidido someter a tribunal plenario el punto relativo a la
interpretacin de la clusula "como sea y a cuenta de precio" tan difundida entre nosotros sobre todo en los
boletos provisorios de compraventa de inmuebles, cuando se entrega en aquel carcter, una suma de dinero.
Desde tiempo atrs se ha reclamado esta interpretacin plenaria, a fin de establecer una jurisprudencia
obligatoria para el tribunal y para los jueces de la jurisdiccin, la que ser de indudable beneficio para la futura
seguridad de las transacciones inmobiliarias en las que se hayan convenido clusulas de esta naturaleza. Ya el
doctor Colmo en su voto recado "in re": "Apolinario c. Gassisbayle", publicado en el t. 7, p. 283 de F. A., se
haca eco del pedido de la parte, propiciando la convocatoria de este plenario "para que fije, deca, de una vez
por todas la jurisprudencia sobre un punto como ste, que ha motivado decisiones no siempre uniformes". Esto
acaeci el 14 de setiembre de 1921, es decir, hace ya casi 30 aos sin que hasta la fecha se haya tomado la
correspondiente decisin, cada da ms reclamada puesto que en el transcurso de los aos, la jurisprudencia en
vez de armonizar sus conclusiones, se ha mantenido en igual o mayor disparidad, como se lo puede comprobar
mediante un somero repaso a las publicaciones mas difundidas.
Ha sido sin duda el doctor Colmo desde el cargo de vocal de esta cmara, quien ha planteado en trminos
ms precisos la diferente interpretacin de la clusula en estudio, referida sobre todo a lo dispuesto por el art.
1202 del Cd. Civil. En el fallo citado sostuvo que esta norma deba ser contemplada "dentro del juego
concurrente de principio; anlogos y sobre todo con sujecin a los principios generales que deben subsistir en
cuanto no resultan explcitamente derogados por la convencin o por la ley". Se refera en especial al principio
de nuestro cdigo de que las convenciones se hacen para cumplirse, tal cual resulta de los arts. 505, 631, 658 y
1204. En el caso Martn c. Turella vda. de Zanzi, publicado a fs. 289 del t. 24 de la misma revista de
jurisprudencia, doctrina y legislacin, ampliaba sus consideraciones anteriores para fundar ya su interpretacin
en el art. 1189 del Cd. Civil puesto que l se refiere expresamente a los precontratos contenidos en boletos. "El
1202 del mismo cdigo en que se funda la demandada, como la jurisprudencia imperante, me parece -deca- que
nada tiene que hacer en el caso: se refiere a los contratos cabales y no a promesas de contratos como son los
boletos".
He credo conveniente destacar especialmente la opinin del doctor Colmo, porque se puede afirmar que su
pensamiento es el que orienta la jurisprudencia y la doctrina en el sentido de asignarle a la clusula "como sea
y a cuenta de precio" el valor de un principio de ejecucin del contrato, de modo tal que el arrepentimiento no es
legalmente posible. Por lo dems rindo con ello un merecido homenaje a la memoria de este eminente civilista
cuyas enseanzas, ya sea que las emitiera como magistrado o como tratadista y profesor, han dejado tan
brillantes huellas en el campo del derecho.
Pese a ello y al respeto que me merece toda opinin por l sustentada, en el punto planteado para ser
dilucidado en este plenario, me permito disentir con su manera de interpretar la clusula que lo origina. Pienso
naturalmente como l, en lo relativo a que dentro de los principios de nuestro ordenamiento civil, los contratos
se perfeccionan para ser cumplidos ya que su resolucin es excepcionalmente admitida y creo ms aun: que
dentro de los principios de la buena fe toda convencin debe ser honestamente cumplida. Pero es que la norma
no se quiebra si la propia ley admite la disolucin del vnculo contractual si con ello no se lesiona ni la moral, ni

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el orden pblico, ni las buenas costumbres que no son por cierto injuriadas por la clusula en estudio.
La disposicin del art. 1202 del Cd. Civil es principalmente, en mi opinin, la que contempla el punto
sometido a estudio y l se refiere tanto a los precontratos, como a los contratos, porque la seal se puede dar
"para asegurar el contrato o su cumplimiento", es decir en garanta de que el contrato se ha de perfeccionar si
fuere necesario realizar diligencias previas, tal cual sucede en la venta de inmuebles o para su cumplimiento si
el contrato ya estuviera terminado. En Francia, el art. 1590 de su cdigo se refiere exclusivamente a las
promesas de contratos, de modo que la doctrina francesa no tiene para nuestro estudio una significacin
preponderante, ya que su Cdigo Civil slo contempla un aspecto de los dos que comprende el nuestro.
El art. 1189 se refiere al monto de la indemnizacin en el caso de haberse dado arras o convenido una pena
si el contrato no se cumple, de donde se infiere precisamente que mediando aquellas convenciones, el
arrepentimiento admitido por la ley conforme lo dispone de manera expresa el art. 1202. El art. 1189 ha sido
tomado de Freitas y como su teora al respecto es distinta de la adoptada por nuestro cdigo, pues para aqul
seal o arras es otra cosa que clusula de arrepentimiento (Salvat, "Contratos", t. 1, p. 145, ed 1946. nm. 296)
su referencia no resulta til para dilucidar el problema jurdico que estudiamos.
Para poder atribuirle a la expresin "como sea y a cuenta de precio" el alcance de que importa un principio
de ejecucin del contrato, es preciso asignarle a las arras convenidas el carcter de confirmatorias y no de
penitenciales, para lo cual es preciso violentar el contenido del art. 1202 porque, si es que a su mrito el contrato
puede ser resuelto, la seal tiene indudablemente el carcter de penitencial y no de confirmatoria, de acuerdo
con su normal calificacin doctrinaria.
La sola argumentacin de que el principio general de nuestra ley civil, es que los contratos se hacen para
cumplirse, no es suficiente para arribar a la conclusin de que el caso planteado presupone la intencin de las
partes de no arrepentirse, porque ello supone la renuncia de un derecho que la misma ley les acuerda cuando se
ha dado una cantidad de dinero su calidad de seal, ni lo es por ello mismo, aquel otro fundado en la necesidad
de dar seguridad a los negocios jurdicos, porque la seguridad en el caso no puede emanar de una facultad legal.
En buena parte esa seguridad depende ms que nada de la conducta humana, pues con seal o sin ella el contrato
se perfeccionar o se cumplir, en su caso, si las partes contratantes siguen los dictados de la buena o mala fe,
quieren o no cumplirlos. Si se niegan, ya en la propia ley encontramos el remedio mediante las sanciones de
reparar los daos ocasionados que establece para el dolo o la culpa o exigiendo el cumplimiento de la obligacin
por parte del remiso.
Si se ha convenido que la suma entregada lo sea a la vez como seal y como parte del precio, la convencin
entraa dos situaciones distintas y no veo como, legalmente, se puede dar validez a una, quitndosela a la otra,
si es que mediante la buena interpretacin de la ley y de la intencin de las partes, se puede llegar a la armona
de ambas situaciones, que no es otra que la admitida por la jurisprudencia ms generalizada, o sea que se las
debe admitir, sucesivamente, y as funcionar como seal si el contrato no se cumple o no se lo perfecciona y a
cuenta de precio en el caso contrario. La entrega de una cosa en calidad de seal tiene desde el punto de vista
legal, una significacin mayor que la propia convencin del pacto comisorio, porque mediante aqulla, la
facultad resolutoria se acuerda a todos los contratantes que se avengan a perderla o a restituirla doblada mientras
que si existe el convenio que autoriza el art. 1204, tan slo podr hacerlo valer aquel de los contratantes que no
fuera culpable del incumplimiento o ste a cuyo favor se la hubiera establecido. Desde este punto de vista la
seal es ms incisiva que el pacto comisorio.
Pienso que a una convencin de tan extraordinario alcance, no se la puede tener por derogada, en mrito de
la sola manifestacin de que la cantidad que la materializa sea a la vez entregada a cuenta de precio; ms lgico
y justo resulta entonces asignarle a lo convenido el carcter que le otorga la jurisprudencia dominante de ser
sucesiva su aplicacin. Con ello no se violenta ninguna norma legal, por el contrario, se refirma la del art. 1202,
a la vez que se da un sentido razonable a la intencin que los han tenido en mira al convenirla.
La clusula que origina este plenario de tanta difusin entre nosotros, no es una creacin de nuestros
comerciantes en inmuebles; ya la menciona Alfonso el Sabio en la Ley 7 del tt. 5, Part. 5, citada en la nota
por el codificador. All se dice: "Pero si cuando el comprador dio la seal "dixo assi": que le dana por seal, o
por parte del precio, o por otorgamiento, entonces non se puede arrepentir ninguno dellos, ni desfazer la
vendida, que non vale" (conf. Ed. Barcelona, 1843, t. 3, p. 69). Yo pienso que si el doctor Vlez no ha
incorporado al texto de nuestro art. 1202 el supuesto contemplado en las Partidas, es precisamente porque lo ha
desestimado. Podr decirse que el cdigo no debe ser tan casusta porque ello significa un error de tcnica, en el
que se ha incurrido frecuentemente y que los cuerpos de leyes ms modernos sientan principios generales que
los jueces debemos aplicar a los casos concretos que las partes trajeron a nuestra decisin; se dir con ello una
verdad irrebatible pero si ya el cdigo ha seguido en buena parte un sistema contrario, la conclusin que
extraigo es lgica. Por otra parte el licenciado Gregorio Lpez, anotador de las Partidas, expresa en cuanto hace
referencia a esta parte de la ley (nota nm. 36): "Es decir que no se d (la seal) bajo el ttulo de arras, sino
como en prueba de haberse perfeccionado el contrato; y ntense bien estas palabras, pues si no me engaa la
memoria, no se encuentra expresin equivalente en el derecho comn". La explicacin de la ley 7 se encuentra
entonces en el principio de que las arras no tendrn el carcter de tales, en el nico caso de que se las diera para

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asegurar un contrato ya perfeccionado, de donde se infiere que en los precontratos no se les puede asignar el
concepto de que importan un principio de ejecucin. Y es ese precisamente el problema sometido a
consideracin del tribunal plenario, de modo que ni aun en las Partidas se encuentra un antecedente valedero
para contradecir mi personal manera de apreciarlo.
2 - Veamos ahora hasta cundo es posible el arrepentimiento y cmo se lo puede exteriorizar, siempre que
no haya principio de ejecucin de contrato. Desde luego, si existe un plazo convenido, para escriturar, ese ha de
ser tambin el que permita el arrepentimiento si es que el deudor fue colocado en mora en la forma dispuesta
por el art. 509 ya que no encuadra el caso en ninguna de las dos excepciones que tal disposicin prev, si no se
convino lo contrario. Si el requerimiento no ha sido extrajudicial ese plazo vencer el da de la contestacin de
la demanda, porque sta importa la intimacin judicial a que se refiere el artculo citado. Eso es por otra parte lo
que resulta del art. 655 en cuanto establece que la multa impuesta en la obligacin reemplaza los daos y
perjuicios, que es lo indemnizable, cuando el deudor se hubiese constituido en mora. El plazo convenido tiene el
carcter de extintivo o resolutorio de la obligacin en los trminos del art. 556 del Cd. Civil.
Si es que se ha convenido un plazo para la escrituracin, mientras l transcurre las partes no pueden exigir el
cumplimiento de la obligacin pero conviene aclarar que, segn mi modo de pensar, vencido aqul, la exigencia
del cumplimiento es posible sin que necesariamente se deba tener por arrepentida a la parte morosa, mrito de
haber dejado transcurrir el trmino sin ejecutar el hecho, porque ello no constituye una manifestacin tcita del
propsito de arrepentirse.
El cdigo nada dice respecto a que tal manifestacin debe ser expresa o tcita y en esta situacin creo que
nada obsta para que se la exteriorice tcitamente, mxime cuando por propio imperio del art. 918, tal propsito
debe resultar con certidumbre. Con una ajustada explicacin de esta exigencia, se pone a salvo cualquier riesgo
que pueda resultar de la apreciacin de un hecho que tanta significacin cobra en el caso que estudiamos, ya que
tiene tanta importancia como la propia facultad de arrepentirse. Ese es mi voto.
El doctor Chute dijo:
1 - Dos son los puntos materia de la convocacin a tribunal plenario, a saber: 1) Facultad de las partes de
arrepentirse del compromiso de venta firmado en boleto privado cuando se ha abonado una suma en concepto
de sea y a cuenta de precio. 2) Plazo dentro del cual pueden arrepentirse las partes.
Ambas cuestiones no crearon mayores dificultades interpretativas en la jurisprudencia de las cmaras civiles
1 y 2 -transformadas hay en la Cmara Nacional de Apelacin en lo Civil- como puede comprobarse, salvo
rarsimas excepciones, en las revistas especializadas.
Sin embargo, la renovacin en su gran mayora de los jueces que componen la actual cmara ha trado como
consecuencia una modificacin del criterio imperante hasta entonces en esta materia y de ah la necesidad y
conveniencia de unificar mediante un fallo plenario la jurisprudencia de las distintas salas, conforme lo
prescribe el art. 28 de la ley de organizacin de la justicia nacional.
Tal necesidad, impuesta por elementales razones de orden prctico jurdico, se torna perentoria en la
actualidad dado el gran nmero de operaciones inmobiliarias que caracterizan la poca presente y la
extraordinaria variacin que de continuo sufren los precios, factores stos que enfrentan a compradores y
vendedores con diferentes problemas vinculados al cumplimiento o rescisin de las promesas de venta.
La disparidad de criterio existente -aunque parcial- y la ausencia de un pronunciamiento de la Corte Sup. de
Justicia sobre el particular, que sea obligatorio para los jueces y tribunales de acuerdo a lo dispuesto por el art.
95 de la Constitucin nacional (1) -lo que recin podr ocurrir cuando se dicte la ley reglamentaria del recurso
de casacin -hace imprescindible, repito, la unificacin de la jurisprudencia, cuyas conclusiones cualquiera sea
la tesis que predomine, surtir benfica influencia, pues aparte de la interpretacin de la ley o de la doctrina
aplicable que de ella resulta, los particulares conocern los alcances y efectos de esta clase de convenciones y de
las estipulaciones que las caracterizan con lo que habr desaparecido la actual incertidumbre y la sensacin de
desconfianza y descremiento que siempre crean los fallos contradictorios.
Expuestas las precedentes consideraciones, pasar a ocuparme del primer punto de la convocatoria.
En consonancia con lo resuelto repetidamente como juez y como miembro integrante de la extinguida Cm.
Civil 2 y de la actual sala "C", sostengo nuevamente -con el debido respeto para quienes opinan lo contrario-
que en el supuesto contemplado la facultad de arrepentirse es indiscutible, toda vez que la suma entregada en
calidad de sea y a cuenta de precio juega una doble funcin sucesiva: mantendr su calidad de sea si el
antecontrato no se cumple y se imputara a cuenta de precio si aqul se formaliza. Tal es la tesis que predomina
en los tribunales de la Capital (v. entre otros los fallos publicados en G. del F., ts. 28, p. 14; 34, p. 202; 68, p.
162, 97, p. 335; 122, p. 223: 183, p. 5, Rev. La Ley, ts. 2, p. 654; 23, p. 631; 40, p. 841 JA, ts. 75, p. 890;
1942-II, p. 545 (2); 1946-II, p. 738 (3), 1347-11, p. 279), y a igual conclusin ha llegado recientemente la Sup.
corte de justicia de la Prov. de Buenos Aires.
Choca esta interpretacin contra algn precepto de nuestra ley de fondo? Evidentemente no, sin que obste a
esta afirmacin la finalidad perseguida por el codificador en esta materia -cumplimiento de los contratos- por

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cuanto la excepcin est expresamente establecida y admitida como legtima por el art. 1202 que autoriza a los
contratantes a arrepentirse bajo ciertas condiciones.
Si en esta materia priva el principio de la autonoma de la voluntad exteriorizado por el art. 1197, y si lo
acordado por las partes no est en pugna, como no lo est una clusula como la comentada con ninguna norma
de inters general, no advierto el porque de insistirse en una interpretacin rigurosa que a la postre vendra a
desvirtuar los alcances y efectos que los propios contratantes tuvieron en vista al estipular que la suma
entregada lo es "en calidad de sea y a cuenta de precio".
Consagrada en nuestra legislacin la institucin de las arras en la categrica disposicin del art. 1202 resulta
para m claro que el segundo aditamento "y a cuenta de precio" que comnmente se coloca en los boletos de
compraventa no implica en manera alguna la renuncia de los contratantes a la posibilidad de ejercer su derecho
de arrepentirse, pues si as hubiera sido su intencin no habran empleado en primer trmino la locacin "como
sea" y luego en forma complementaria "y a cuenta de precio".
Tal es la opinin del doctor Salvat, que ensea al respecto: "Para negar a esa clusula el carcter y la funcin
como sea o arras, podra decirse que habindose entregado esa suma tambin a cuenta de precio, al contrato ha
tenido ya principio de ejecucin y que en tal caso el derecho de arrepentirse no puede ser ejercido, tanto ms si
se tiene en cuenta que ese derecho constituye una excepcin al principio general que repudia el pacto comisorio
tcito. En la jurisprudencia ha prevalecido, sin embargo, una doctrina diferente, que nos parece preferible la
clusula como sea y a cuenta de precio funciona en un doble sentido, que lgicamente parece estar de acuerdo
con la intencin de las partes: mientras el contrato no se cumpla, ella funciona como seal, y en consecuencia el
derecho de arrepentirse existe, si el contrato se cumple ella queda a cuenta de precio y se imputa a ste; de
acuerdo con lo que el propio cdigo establece para el caso que la sea entregada es de la misma naturaleza que
la prestacin principal" ("Contratos", t. 1, p. 142, nm. 288).
A igual conclusin llega el doctor Lafaille: "En la imposibilidad -dice- de que la entrega pudiera responder
al mismo tiempo a uno y otro propsito, los tribunales interpretaron que esta funcin era sucesiva, esto es, que
en un principio desempeaba el papel de arras, y luego el de pago parcial, sistema que ofrece la ventaja de
atribuir validez a la estipulacin que de otro modo aparecera como contradictoria, o deba por ser dudosa,
resolverse en sentido favorable al deudor, lo que se hubiera traducido para autorizar el desistimiento"
"Contratos", t. 1, p. 276, nm. 477).
El doctor Leonardo A. Colombo en el interesante y erudito trabajo sobre la materia publicado en Rev. La
Ley, t. 40, p. 841, participa de la misma opinin y desarrolla un argumento de fuerza decisiva para demostrar
que la clusula "como sea y a cuenta de precio" no encierra contradiccin alguna. Dice as: "Por otro lado, ni
en el art. 1202 del cdigo ni en ninguna otra parte de l se prohbe que la misma cantidad de dinero -o la misma
cosa material- pueda desempear la misma funcin a que nos hemos referido. Al autorizar que en determinados
casos el monto de la sea integre la prestacin estipulada, ese artculo no hace sino colocarse en el plano de las
conveniencias y de las realidades, sin alejarse de los antecedentes histricos y del fin esencial perseguido.
Verdad es que en nuestra ley civil, las arras son esencialmente penitenciales, dado que permiten el
arrepentimiento de las partes; pero lo es tambin que tienen por objeto "asegurar el contrato o su cumplimiento"
lo cual no debe ser echado en saco roto si no se quiere contemplar el problema unilateralmente desenfocndolo.
Siendo as, poco cuesta percibir que la clusula en discusin no hace ms que reunir los extremos previstos por
el mismo precepto legal expresar terminantemente que se otorgan las arras con la finalidad especfica que les
confiere el art. 1202, y expresar, al mismo tiempo, que de cumplirse la convencin, la cantidad que las
representa completar el precio fijado".
Giorgi, por su parte, si bien no contempla el caso particular en debate, admite implcitamente la solucin
antedicha cuando expresa: "Resta por ver cual es el derecho de la parte que ha dado la especie de prenda en el
caso de ejecucin del contrato; esto es, se pregunta si se ha de estimar como sobreprecio o como a cuenta para
computarse en el precio. Nuestro cdigo, como el francs, nada dice sobre el asunto; pero est claro que el
atribuir a la prenda uno u otro carcter es cuestin de voluntad y depende de la interpretacin del nimo de las
partes. En el silencio de stas, y salvo uso contrario, la prenda se entiende como dada a cuenta del precio, de
manera que, tratndose de dinero, quien dio la prenda paga tanto de menos cuanto ha dado ya a ttulo de prenda"
("Contratos", t. 4, p. 502).
La argumentacin que se esgrime por quienes sostienen que los conceptos "a sea y a cuenta de precio" son
incompatibles y no facultan el arrepentimiento porque el contrato ha comenzado a cumplirse con la entrega de
una suma determinada de dinero -entre ellos, Machado, t. 3, p. 536, "in fine", y Colmo, JA, t. 7, p. 283- no es a
m juicio convincente. Cabe sealar, en primer lugar, que tal interpretacin es forzada, como que para llegar a
esa conclusin debe prescindirse -como si no estuviera escrita- de la locucin "en concepto de sea", cuya
inclusin por las partes responde a una finalidad, que no ha podido ser otra que la de reservarse el derecho de
arrepentirse en las condiciones de ley.
En segundo lugar, porque tampoco es admisible recurrir en la especie al razonamiento de que los contratos
se hacen para ser cumplidos conforme a la norma clsica "pacta sun servanda", y que todo lo que a ello tienda
debe ser amparado, toda vez que, como dije antes, existe una disposicin expresa y categrica en nuestra ley de

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fondo -el art. 1205- que autoriza, tanto al comprador como al vendedor, a no cumplir la promesa de venta, en
cuyo supuesto el primero perder el importe de la seal y el segundo deber devolverla doblada.
Y finalmente, en tercer lugar, porque la ltima parte del art. 1202 que autoriza la doble funcin sucesiva a
que alude la jurisprudencia que comparto al establecer, si ella fuese de la misma especie que la que por el
contrato debe darse, la seal se tendr como parte de la prestacin.
De ah que considere natural y lgico que cuando se pacta en los boletos de compraventa la consabida frase
"como sea y a cuenta de precio", se admita la posibilidad del arrepentimiento para cualquiera de las partes.
Cuando tal ocurre es incuestionable que lo primero que aqullas establecen es su facultad de arrepentirse, para
lo cual dejan expresa constancia que la suma entregada es "como sea" el agregado puesto en segundo trmino
"y a cuenta de precio" si bien fija la intencin de que se le imputa a l si el contrato se cumple, es
superabundante, puesto que la propia ley le da ese carcter cuando la prestacin es de la misma especie.
Parceme, en consecuencia, impropio que se pretenda trastrocar los trminos de la frase y dar slo valor a la
ltima parte de la misma, mxime cuando su inclusin constituye una redundancia. No condice ello, por lo
tanto, ni con la letra ni con el espritu que anim a sus firmantes y todo lo que al respecto se quiera argumentar
constituye, a mi juicio, o un esfuerzo disimulado tendiente a establecer "a outrance" el cumplimiento de la
promesa, olvidando quienes as reaccionan que el arrepentimiento est autorizado por la ley y que si las partes
no hubieran querido reservarse ese derecho les habra bastado indicar que la suma entregada lo era slo "a
cuenta de precio".
Debo hacerme cargo, por ltimo, de un argumento -a que tambin alude el doctor Ruzo- que se ha
considerado decisivo para negar la funcin sucesiva que la jurisprudencia acuerda a la clusula como sea y a
cuenta de precio. Me refiero a la nota del codificador al art. 1202: "La ley 2, tt. 10, libro 3, F. R. no permite
arrepentirse al que recibi la seal, pero si al que la dio, perdindola. La ley 7, tt. 5, partida 5, es al parecer
conforme con nuestro artculo". Y como esta ltima dispone: "sea dan los omes unos a otros en las compras, e
acaesce despus, que se arrepiente alguno. E porende dezimos, que si el comprador se arrepiente despus que da
la seal, que la deue perder. Mas si el vendedor se arrepiente despus deue tornar la seal doblada al comprador,
e non valdr despus la vendida. Pero si cuando el comprador dio la seal, dixo assi: que la daua por seal, e por
parte del precio, o por otorgamiento, estonce non se puede arrepentir ninguno dellos, ni desfacer la vendida, que
non vala", se ha interpretado que en nuestro derecho tampoco cabe el arrepentimiento (voto del doctor Ibez
Frocham, en La Ley, nmero del 3 de noviembre de 1950 (4)).
Sin embargo juzgo -a pesar de lo serio del antecedente -que el codificador al mencionar la ley 7, tt. 5,
Partida 5, y puntualizar que "es al parecer conforme con nuestro artculo", ha querido significar -y de ah la cita
de la ley 2, tt. 10, libro 3, F. R.-que aqulla permita, al igual que nuestro art. 1202, el arrepentimiento para
cualquiera de los contratantes, facultad esta que la segunda slo reconoca al que dio la seal. Ello era lo
fundamental para precisar el pensamiento del doctor Vlez Srsfield en materia de arras -que en nuestro derecho
son penitenciales-y por ello su mencin de la ley que comparta su punto de vista al respecto. En cambio, la
segunda parte de la misma slo contempla un aspecto particular del citado texto que no autoriza una
interpretacin extensiva para el caso que nos interesa, tanto ms cuanto que la redaccin dada a la ltima parte
del art. 1202 corrobora el criterio opuesto e induce a pensar en lo acertado de la conclusin a quo antes me he
referido. Esta es tambin la explicacin que da el vocal de la cmara 1 en lo civil y comercial de La Plata,
doctor Simn P. Safonts, a la citada nota del codificador (JA, 1950-III-148).
Para terminar y a fin de evitar equvocos, juzgo conveniente puntualizar -aunque el cuestionarlo no se refiera
al punto- que la facultad de desdecirse que acuerda a las partes la clusula cuestionada juega siempre que la
promesa de venta no haya tenido principio de ejecucin o cumplimiento, puesto que ste implica la renuncia
tcita de aqulla, como lo reconoce sin discrepancias la doctrina y la jurisprudencia nacional (Salvat,
"Contratos", t. 1, p. 143, nm. 291 Lafaille, "Contratos", t. 1, p. 273; Rev. La Ley, ts. 2, p. 654, 23. p 632, 40, p.
841; JA, 1947-I, p. 176 (5), G. del F., t. 192, p. 272).
Voto, pues, concorde con la opinin del doctor Ruzo, en el sentido de que la clusula "como sea y a cuenta
de precio" tiene una doble funcin; mientras la promesa de venta no se formaliza la suma entregada mantiene la
calidad de sea y en consecuencia el derecho de arrepentirse existe para las dos partes; si por el contrario
aqulla se cumple, la seal queda a cuenta de precio y se imputa a ste.
2 - El segundo punto de la convocatoria: plazo dentro del cual pueden arrepentirse las partes, tampoco
ofrece en mi concepto dificultades interpretativas.
Entiendo, como se ha resuelto repetidamente, la facultad de arrepentirse puede ejercerse hasta el momento
de contestar la demanda, desde que el mero vencimiento del trmino no poda aparejar la disolucin del vnculo
ni la constitucin en mora de ninguno de los contratantes, para lo cual es indispensable un requerimiento formal
(art. 509).
Debe reconocerse, en cambio, que si el deudor fue constituido en mora antes de la interpelacin judicial
mediante cualquiera de las formas admitidas por la ley y no hizo valer en esa oportunidad su propsito de
arrepentirse del contrato, ha perdido su derecho para hacerlo con posterioridad. Lo contrario importara

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desconocer los efectos de esa mora, cuyas consecuencias puntualiza el art. 508, y colocar al deudor en una
posicin ventajosa respecto de la otra parte, lo que no sera justo ni equitativo.
Mi voto, pues, en este segundo punto de la convocatoria, es el siguiente: las partes pueden arrepentirse hasta
el momento de contestar la demanda, siempre que no hubieran sido constituidas en mora con anterioridad por
cualquiera de los medios admitidos por la ley.
El doctor Aruz Castex dijo:
1 - A la primera de las dos cuestiones que motivan la convocatoria, manifiesto mi adhesin al voto de los
vocales preopinantes. Al azar se ha debido que deba emitirlo sucediendo a dos distinguidos colegas que piensan
como yo sobre el punto en debate, de modo que hasta el presente estado de la votacin no han sido expuestas las
razones de quienes concluyen en sentido contrario. Por eso creo que si algo puedo aadir de til a las ilustradas
exposiciones que fundan los votos a que adhiero, ha de ser adelantar la rplica a los hipotticos pero conocidos
argumentos contrarios que probablemente han de ser luego vertidos en este acuerdo.
2 - Se dice que la expresin "a cuenta de precio" aadida a la de "como sea", asigna al pago el carcter de
cumplimiento parcial de la prestacin a que se obliga el que lo hace, y que por lo tanto ello importa renunciar a
la facultad rescisoria que la expresin "como sea" apareca concedindole. De haber sido adelantado algo
como sea los partidarios de esta tesis admiten de malgrado (ya veremos por qu) que el contrato pueda
rescindirse. Pero cuando despus de escribir que era una sea, los contratantes aadieron que era a cuenta de
precio, procedieron como si tacharan lo que acababan de escribir y asentaran, ahora s, en el instrumento su
verdadera intencin.
Nunca he podido pensar todo esto como razonable. En primer lugar porque en ningn texto legal ni en
ninguna interpretacin inmediata de algn pasaje de la ley civil se dice que un principio de cumplimiento deje
sin efecto la clusula rescisoria inequvocamente contratada. La rescindibilidad no es la regla en nuestro cdigo,
pero en los casos en que ella es admitida, cabe en cualquier momento del proceso de ejecucin del pacto. Tal es
el caso del art. 1638 que autoriza al dueo de la obra a desistir de su ejecucin aun despus de comenzada; el de
los arts. 1412-20/30 que autorizan la rescisin en la compraventa de muebles con independencia de que haya o
no cumplimiento parcial; el del 1579 en que el locador de inmuebles rescinde por la falta de pago de dos
perodos de alquileres aun cuando, por cierto, hay ms que principio de cumplimiento; o del art. 1644, en que el
operario es facultado a rescindir el contrato por falta de oportuna entrega de los materiales prometidos, aunque
antes otros materiales hayan sido entregados y el contrato est en plena va de ejecucin.
Pero est tan difundido este concepto gratuito de que un principio de ejecucin (y ms aun nsito en la
propia clusula en que se reserva el arrepentimiento) niega la facultad de arrepentirse, que no vale la pena
argumentar para destruirlo en este caso, en que sobran razones para resolverlo como yo lo propongo.
Admitiendo as, por va de hiptesis, que el cumplimiento parcial operara ese efecto, cabra observar que el
problema planteado al tribunal es una cuestin sobre interpretacin de la voluntad contractual. Son las partes las
que han entendido reglar su derecho con la usual expresin de "como sea y a cuenta de precio" alusiva al pago
de una suma de dinero que hacen. Y bien; no es sensato entender que ellas le atribuyeron calidad de sea para
negrsela en el mismo acto: que dijeron "con facultad de rescindir y sin facultad de rescindir". Si se admite
-supongmoslo- que el principio de cumplimiento quita la facultad de arrepentirse, habr de pensarse en un
cumplimiento posterior, en un nuevo acto revelador de una ulterior determinacin consistente en decidirse por
uno de los trminos de la alternativa, abdicando de la facultad originariamente reservada de optar por el otro.
Pero no en una interpretacin que consista en atribuir a las partes la absurda postura de afirmar y negar en el
mismo rengln la misma cosa.
Tan no es perplejo el sentido de la usual expresin, que el cdigo nos da, casi como un diccionario, el
equivalente explcito de los dos trminos que la componen. Aludiendo al primero dice el art. 1202 que si se
hubiese dado sea, "quien la dio puede arrepentirse del contrato", perdindola, y aade que "puede tambin
arrepentirse el que la recibi" doblndola. Y aludiendo al segundo, dice el mismo texto que si la sea "fuera de
la misma especie que lo que por el contrato deba darse, la seal se tendr como parte de la prestacin". En otros
trminos: "como sea" quiere decir que el pago que as se califica se hace para poder arrepentirse perdiendo o
ganando su importe segn de quien provenga el arrepentimiento. Y "a cuenta de precio" significa que ese pago
no se suma al precio convenido, sino que, en caso de cumplimiento, forma parte de l, de modo tal que al
vendedor no le es debido ya sino el saldo.
La actitud de las partes es, pues, bien razonable y estrictamente ajustada a la alusin que a ella se hace en la
ley.
Pero hay ms. Siguiendo aun sobre la hiptesis de que el principio de cumplimiento importara renunciar a la
facultad de arrepentirse, no veo cmo el adelanto de una suma a cuenta de precio puede considerarse
cumplimiento de la obligacin contrada al suscribir el boleto de compraventa. La obligacin de pagar el precio
tiene como fuente el contrato de compraventa (art. 1424) el cual, cuando la cosa es inmueble, debe ser hecho en
escritura pblica "bajo pena de nulidad" (art. 1184, inc. 1). La nica obligacin que ha contrado el que
suscribe un boleto de compraventa es la de hacer la escritura pblica; antes, no hay contrato de compraventa

Thomson La Ley 6
(art. 1185), slo hay una obligacin de hacer (art. 1187) y no de dar el precio ni otra cosa alguna. De modo
entonces que despus de escriturar el pago del precio es cumplimiento de la obligacin, pero antes no, porque
no se ha celebrado un contrato de compraventa ni se debe por lo tanto el precio. Las partes se han
comprometido a celebrarlo y para darse pruebas de la seriedad de su propsito se entregan una suma de dinero,
declarndose que la comprometen definitivamente a las resultas de su ulterior proceder, pero aclarando que,
llegado el caso de celebrarse el contrato verdadero (porque ste todava no lo es) la suma pagada se imputar
como precio, y se pagar slo el saldo. Todo ello esta ya previsto en el art. 1202.
3 - El sistema legal es, a mi juicio, claro en este punto como el que ms. Que se diga que la clusula en
estudio tiene, de acuerdo a la ley otro sentido que el que acabamos de ver, es para mi incomprensible. Si
algunos calificados juristas sostienen la solucin contraria, no es porque el respeto de la ley se lo imponga, sino
porque ellos lo prefieren, al punto que no alcanzo a pensar cmo pueden removerlo as sin contradecirla
formalmente.
Pero -esto ltimo aparte- si se me dice que hay en este problema razones de orden axiolgico que obligan a
extremar las posibilidades interpretativas para consagrar valores jurdicos, estoy completamente dispuesto a
aceptar el debate en estos trminos, ms vitales y verdaderos. Hora es ya de que dejemos de atribuir a la
voluntad del legislador a ttulo de interpretacin de la ley, las decisiones que en conciencia tomamos los jueces,
conciliando el deber que tenemos de ser justos con el respeto formal que es debido a lo que la ley dice, ya que
no es la voluntad de diputados muertos, y que ni siquiera tuvieron tal vez en la imaginacin el problema sobre el
que estamos ahora fallando en el siglo siguiente. Va de suyo que tampoco ha de tener influencia verdadera en
nuestra actual y concreta decisin lo que mand escribir en sus Partidas el Rey Alfonso, por muy sabio que
fuera, a 10.000 kilmetros de aqu y hace 700 aos. Ocpense de l los historiadores; nosotros tenemos que
ocuparnos de administrarles justicia a los litigantes del presente proceso, que viven en esta ciudad y en este ao.
4 - Entrando, pues, al debate de plano axiolgico, se dice que la interpretacin de la clusula en el sentido
de negar la rescisin es mejor, porque contribuye a combatir la especulacin; que la facultad de arrepentirse
partiendo o doblando la sea facilita la accin de quienes al da siguiente de haber firmado el boleto encuentran
la posibilidad de hacer un negocio mejor, que les compense aun con ganancia la prdida de la sea.
Efectivamente, los inmuebles deben ser bienes de trabajo o de vivienda, no de especulacin. Las
operaciones que sobre ellos se realicen deben ser serias. Los jueces no debemos facilitar maniobras de los
negociantes respecto de bienes afectados a fines tan respetables. Pero todo esto, con ser tan cierto, no tiene sino
una relacin muy remota con el problema que estamos debatiendo. Podr ser motivo o no para que el legislador
derogue en un nuevo cdigo el art. 1202 o para que -aun ms all- prohba la clusula rescisoria en materia de
inmuebles. Pero admitido como est en la ley y por los jueces que cualquier clusula rescisoria expresa es vlida
y que el pago de una sea tiene el alcance de pactarla, no veo por qu ha de ser justo negrselo a un contratante
y acordrselo a otro seguramente mucho mis especulador que el primero, y que, precisamente por eso, no
escribi en el boleto "a cuenta de precio".
De acuerdo al rgimen legal los compradores y vendedores de inmuebles pueden librar cuanto quieran sus
manos a la especulacin, pactando expresa o tcitamente la rescindibilidad, o comprando "en comisin", o
mediante la transferencia de los boletos de compraventa o, por fin, realizando escrituraciones inmediatamente
sucesivas, con intervencin de prestamistas, o sin ella si tienen capital.
All est el problema y no en el arrepentimiento que ya esta castigado con la penitencia de perder el importe
de la seal, y que las ms de las veces obedecer a causas legtimas y respetables, y no al propsito de
especular. Por qu ha de perseguirse al padre de familia que compra una mejor vivienda que pagar con el
precio de venta de la que tiene y se ve obligado a doblar la sea porque no le cumplen en tiempo la operacin en
que l es adquirente, o porque los ttulos resultan deficientes, o porque el escribano se demora? Tampoco debe
castigarse al agricultor o al trabajador que firma boleto de lo que piensa comprar con prstamos del Instituto
Nac. de Previsin Social u otra institucin anloga, y no le es otorgado a tiempo o le es denegado o muere antes
de que llegue la fecha de la escritura. Estos y muchos otros no son especuladores; son hombres acorralados por
la escasez de vivienda o impulsados por el deseo de adquirir tierra para trabajarla, cuyos planes fracasan por
causas ajenas a su voluntad y que por eso padecen el castigo de perder los ahorros con que pagaron la sea pero
cuya situacin no debe ser gravada.
Los especuladores sonren por detrs de nuestro celo. Ellos compran en comisin, pactando clusula
rescisoria, y transfieren el boleto, adems, a sus espaldas esta el prestamista, para el caso en que convenga
escriturar y esperar la valorizacin.
5 - Hay una frase que ha corrido mucho y con rara fortuna en boca de los partidarios de la tesis que
combato: "los contratos se hacen para ser cumplidos". De ella se pretende hacer argumento para demostrar que
cuando se pacta pago "como sea y a cuenta de precio" no hay facultad rescisoria.
Se trata, a mi juicio, de una simplicidad. Si la frase traduce el aforismo "pacta sont servanda" se trata de un
axioma del derecho; el predicado est nsito en la significacin del sujeto; contrato es lo que ha de ser cumplido.
Y si se trata de enunciar una regla de aplicacin inmediata y exenta de excepciones, se incurre en un error

Thomson La Ley 7
simplista. No es con semejante generalidad que ha de resolverse el particular problema, rico en matices, que
tenemos en presencia. Si fuera tan fcil resolver los problemas sobre los efectos de los contratos con slo echar
mano de ese adagio, no existira el pacto comisorio implcito en derecho comercial, ni se anularan las
sociedades leoninas, ni se reduciran los intereses usurarios, ni se descalificara el contrato de trabajo por ms de
ocho horas diarias, y as en cien supuestos ms.
Adems, tampoco yo digo que el contrato no debe ser cumplido; por el contrario, pienso que ambos
contratantes estn sujetos a todo lo que pactaron, incluso, por cierto, la clusula rescisoria. La precipitada
aplicacin que se propicia del mentado aforismo, parece olvidar que tan contratada fu la escrituracin como la
prdida de la sea, a modo de obligacin facultativa.
6 - Doy as por terminado mi voto sobre la primera cuestin, no sin antes sintetizarlo as: La interpretacin
segn la cual la clusula "como sea y a cuenta de precio" impide a las partes arrepentirse, contradice el art.
1202 del Cd. Civil y no se apoya en motivos axiolgicos bastantes para formar su interpretacin. Sostengo,
pues, como mis colegas que han votado ya, que cualquiera de las dos partes puede arrepentirse perdiendo la
sea (el comprador) o doblndola (el vendedor). Si el contrato se celebra, la suma dada en carcter de sea se
tiene por pago parcial del precio.
7 - En cuanto al segundo punto de la convocatoria, adhiero al sentido y a los fundamentos de los ilustrados
votos que anteceden.
Como el principio general debe entenderse que el derecho de optar por la rescisin se extingue cuando el
titular ha sido puesto en mora. Esta mora debe ser, por cierto, contempornea o posterior al vencimiento del
plazo que se haya puesto para el cumplimiento de la obligacin principal (escrituracin), salvo el supuesto en
que se haya pactado que el mero vencimiento del trmino produzca la mora.
Si se ha pactado plazo para escriturar sin mora automtica, caduca a la fecha del requerimiento sin
manifestacin inmediata en el sentido de la opcin. Si este requerimiento es la notificacin de una demanda por
escrituracin o por rescisin, la facultad de optar se extienda hasta la oportunidad de contestar la demanda. Tal
es mi voto.
El doctor Podetti dijo:
1 - La cuestin que voy a examinar, no es la interpretacin correcta del art. 1202 del Cd. Civil, sino la
conducta de los contratantes cuando suscriben un boleto de compraventa de inmuebles, donde se inserta la
clusula de haberse entregado y recibido, respectivamente, una suma de dinero "como sea y a cuenta de
precio". Es decir, que el tribunal debe resolver la interpretacin correcta por ende ajustada de "La conducta
humana por medio de la ley o mediante la ley", como dice el profesor Cossio, pero esa ley, no es, a mi juicio, el
art. 1202 del Cd. Civil.
Qu entienden los contratantes cuando firman un formulario impreso (por lo general) o un documento
redactado exprofeso comprometindose a comprar y a vender, respectivamente, un inmueble, donde reza que el
comprador da y el vendedor o el intermediario recibe "x" pesos "como sea y a cuenta de precio"? Puede
admitirse que entienden esa frase en el sentido de que ambos se reservan la facultad -excepcional para nuestro
derecho y nuestras prcticas-, de arrepentirse perdiendo la sea o devolvindola doblada?
Si eso entienden convenir, para qu la segunda parte de la frase "y a cuenta de precio"? No es necesario el
conocimiento de la disposicin final del art. 1202 del Cd. Civil, para comprender que la suma de dinero que
entreg el comprador se descontar -si se cumple el contrato- al pagar el precio convenido. Es contrario al
sentido comn, creer que en esa hiptesis, el vendedor se apropiar de esa suma, como un "plus" del precio
convenido o la devolver al comprador en ese acto, para que, unida a otra suma, ste le pague en conjunto el
precio. Ambos supuestos no tienen sentido y a nadie se le ocurrira pensar as.
Ante el absurdo de esa conducta, debe admitirse que los firmantes, al convenir o consentir esa clusula,
entendieron comenzar a cumplir el contrato. Que uno entreg y el otro recibi una cantidad de dinero para
asegurar la realizacin del pacto, "como seal de estar perfecto el contrato", segn la glosa de Gregorio Lpez a
la ley 7, tt. 5, de la Partida 5. Y es el momento de decir que segn mi pensamiento -exteriorizado
frecuentemente en mi labor-, as como la ciencia jurdica es un saber acumulativo, el derecho vigente no puede
prescindir de sus races histricas. Las fuentes histricas y especialmente las constitudas por los grandes
cdigos hispanos, entre los que ocupan un lugar eminente las Partidas, son un elemento valiossimo en la
comprensin de la ley. El derecho no es obra de una generacin y no puede vivir sin arraigar en el pasado. No se
opone a ello la necesidad de adecuar la ley y su interpretacin a las circunstancias del presente, porque stas
constituyen, simplemente, un tramo en la evolucin de la vida social que di origen a aquellas leyes.
Retomando el hilo de mi pensamiento, agregar que la discutida y actualmente poco clara frase empleada en
los boletos de compraventa de inmuebles, es una secuela histrica de aquella ley de Partidas: "Pero si quando el
comprador di la seal, dixo assi, que la dava por seal, e por parte del precio", por otorgamiento, "entonce no
se puede arrepentir ninguno dellos, ni desvazer la vendida, que non vala". En consecuencia, por ella debe ser
interpretada esta frase -segn la nota de Vlez al art. 1202-, y no suprimiendo su segunda parte: "y a cuenta de
precio", para hacerla caber en el artculo, que se refiere, exclusivamente, a "seal para asegurar el contrato, o su

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cumplimiento".
Quiere decir, pues, que la seal de la clusula no es de la misma especie que la mencionada en el art. 1202,
de all que afirmara el principio que no se trata de la interpretacin de este artculo. La seal que menta la norma
jurdica es penitencial, es la medida de la pena fijada y dada anticipadamente por uno de los contratantes para
poder arrepentirse. Y la seal de la clusula discutida, es confirmatoria, para impedir el arrepentimiento, y su
inclusin en las convenciones est amparada por el art. 1197 del Cd. Civil.
No creo que en la duda deba estarse porque la sea es penitencial y no confirmatoria, no slo porque la frase
debe tomarse completa y no mutilada, sino porque la facultad de arrepentirse es excepcional (art. 1204, Cd.
Civil) y el principio general que fluye de nuestro Cdigo Civil -como lo dijo el doctor Colmo en su voto in re
Apolinario c. Gassisbayle (JA, t. 7, p. 283) y lo han seguido diciendo los jueces- es el de que las convenciones
se hacen para ser cumplidas. No se pretende con ello fundar en derecho una resolucin, sino sentar una
circunstancia general, que slo queda excluida en los casos de excepcin que la ley seala expresamente.
Para que la sea dada en las convenciones en las cuales se estipula la clusula motivo de investigacin, fuera
penitencial, tendra que desempear dos funciones sucesivas: si hay arrepentimiento, como medida de la pena o
del resarcimiento, si hay cumplimiento, como parte del precio. Pero esta ltima funcin la desempea siempre
que la suma dada como seal, haya o no manifestacin al efecto y el sentido comn de los contratantes as se los
indica, como destaqu. La conjuncin copulativa "y" indica que no hay oposicin entre ambos miembros de la
frase y en consecuencia, la suma que se anticip no puede ser sea en un caso y parte de precio en otro,
hiptesis contradictorias, que slo pudieron ser expresadas mediante una disyuncin. Luego, pues, la frase tiene
uno y nada ms que un significado y la sea slo puede desempear una funcin: confirmar el contrato. Para
que jugara el doble papel que se pretende, tendra que haberse empleado la conjuncin disyuntiva "o", es decir
si hay arrepentimiento, la sea es penitencial, si hay cumplimiento es parte de precio.
Segn mi ciencia y conciencia (art. 60, Cd. de Proced.), la cuestin es de una claridad meridiana, la frase
discutida es transparente, dira, y su comprensin no puede suscitar dudas. Pero no pretendo con ello, de manera
alguna, que los dems comprendan la conducta de comprador y vendedor cuando suscriben un boleto con esa
frase, como yo lo comprendo, pues si bien tengo convicciones muy arraigadas, profeso un gran respeto a la
opinin de quienes con anlogo derecho al que yo ejercito, exponen su propia concepcin, respeto indispensable
para el progreso de la ciencia jurdica.
A mi juicio, pues, la duda sobre el sentido de la frase no surge de ella misma, sino de su interpretacin,
cuando se ha pretendido forzadamente, comprenderla a travs del art. 1202 del Cd. Civil, y no de la libertad de
las convenciones que ampara el art. 1197.
La buena fe, en contratos, exige claridad en las convenciones, para que no puedan luego interpretarse con un
sentido oculto para la comn comprensin de los contratantes. Y cuando stos se acogen a reglas de excepcin,
como la del art. 1202 del cd. civil, es indispensable que le digan en forma intergiversable, sea expresando
claramente que se reservan la facultad de arrepentirse, sea calificando la suma entregada y recibida en el acto de
firmarse el contrato preliminar con las palabras "sea" o "seal" o "arras", que sin complementos que las
modifiquen, son unvocas.
Mi voto, entonces, es en el sentido de que la clusula examinada implica convenio de no arrepentirse.
2 - Habiendo dado mi voto en el sentido de que la clusula "como sea y a cuenta de precio" no permite el
arrepentimiento, mi voto, en esta segunda cuestin, considera el caso de haberse convenido expresamente la
facultad de arrepentirse o de haberse usado la expresin inequvoca que emplea el art. 1202 -"seal"-, sin
aditamento.
Si se ha convenido plazo solamente para escriturar, dentro de ste debe producirse el arrepentimiento,
puesto que, como dije, aqulla es la obligacin contrada y sta es una facultad, que autoriza a no cumplirla.
Pero como pueden existir prrrogas tcitas, es necesario que se produzca la constitucin en mora respecto a la
obligacin de escriturar, si no se hubiera convenido que la mora se producira por el solo vencimiento del
trmino, todo conforme al art. 509 que rige el curso de la mora en las obligaciones. Coincido, pues, con los
votos precedentes, respecto a este aspecto de la cuestin.
Cualquier acto que implique cumplimiento de la obligacin por una de las partes, hace caducar para sta la
facultad de arrepentirse, y para la otra, desde el momento que acepte o consienta expresa o tcitamente, ese acto.
En lo que discrepo con mis colegas es en cuanto a los efectos de la demanda sobre la facultad de
arrepentirse. As como la constitucin en mora extrajudicial, cierra la posibilidad de usar esa facultad, la
notificacin de la demanda -que constituye en mora al demandado-, tambin debe cerrarla.
No es posible entonces, usar de la facultad convencional de arrepentirse, en el momento de contestar la
demanda y tampoco en el plazo para hacerlo. La mora, una vez producida, no se purga sin la conformidad del
acreedor y el plazo concedido para responder, no es un plazo de gracia que suspende la mora y los dems
efectos que la demanda o su notificacin producen sobre el derecho.
El doctor Mndez Chavarra dijo:

Thomson La Ley 9
 1 - En cuanto a la primera cuestin planteada, estoy con la interpretacin del doble efecto de la clusula con
sus efectos en forma sucesiva y derivada de la interpretacin que se hace aplicando el art. 1202 del cd. civil y
los fundamentos dados por los vocales doctores Ruzo, Chute y Aruz Castex, sin desconocer el gran mrito e
inteligente conclusin a que llega el distinguido vocal doctor Podetti al desarrollar su tesis. Estimo que lo
principal es llegar a la solucin ms prctica, apoyados en la ley, con el propsito de estabilizar y conocerse los
alcances del trmino "como sea y a cuenta de precio" tan generalizado en las transacciones inmobiliarias
cuando se redactan los boletos de compraventa, sin dar por ello mayor importancia a la exgesis exacta y
estudio de los orgenes e intenciones o alcance que entonces, en otras legislaciones se atribuy a esos trminos
teniendo en cuenta sobre el particular la infinidad de tendencias y teoras que llegan a diversas conclusiones.
2 - En cuanto a la segunda cuestin, o sea plazo dentro del cual pueden arrepentirse las partes, estimo que
el mismo debe ser hasta el momento de la contestacin de la demanda, sin distinciones, porque la contienda
judicial tiene por base el boleto que debe considerarse en toda su integridad. No considero prudente limitar la
facultad de invocar el arrepentimiento al plazo del cumplimiento de la obligacin en los casos de que el mismo
est determinado en el boleto o cuando la parte est incursa en mora provocada por intimacin de la contraparte,
porque todo ello es, a su vez, discutible en el juicio. Es sobreentendido que es cuestin de hecho a resolver en el
pleito si es admisible esa postura del litigante por haber existido principio de ejecucin del contrato de su parte,
que importara una renuncia a la facultad de arrepentimiento, pero la posibilidad de arrepentirse de una de las
partes debe existir hasta que se plantee la contienda judicial y en la primer oportunidad de oponerla porque la
realidad demuestra que no conciliados los intereses de las partes en forma particular, es el pronunciamiento
judicial el que quita valor y consecuencias al boleto que en caso contrario subsiste como expresin de derecho
hasta la prescripcin del mismo.
La realidad de las transacciones est de acuerdo con esta tesis, porque es muy posible y a menudo muy
comn que el desacuerdo a los inconvenientes que postergan una escrituracin sean absolutamente ajenos a la
facultad de arrepentirse, y es tambin comn que una de las partes entienda que el primitivo plazo est
prorrogado, o que se considere prorrogado de buena fe y por una manifestacin verbal, no siendo entonces justo
que como consecuencia de un mal entendido o un mal proceder pierda la contraparte la facultad del
arrepentimiento convenido en un boleto que el comn de las gentes ni la lgica jurdica pueda considerar
derogado en parte por la mgica fuerza que le da la interpretacin de los efectos de la mora en los precedentes
votos. La mora tendr los efectos jurdicos que correspondan en cuanto al boleto y al contrato, pero me parece
exagerado deducir de ella que se deba dar por inoperante y no escrita una de las esenciales clusulas de un
contrato o boleto de compraventa cuando se vienen a ventilar sus efectos en justicia.
Si al vencimiento del plan vendedor o comprador intima a la contraparte a escriturar por telegrama
colacionado, estima que lo constituye en mora, pero su opositor puede creer, y tener razn de que no es as,
porque la falta de escrituracin no es de l sino del otro, y eso se debe discutir y resolver en el pleito, por lo que
no es lgico ni jurdico, repito, que esa resolucin de una cuestin ajena a la facultad de arrepentimiento vaya a
incidir en ese derecho pactado en el boleto por las partes. En este orden de ideas las ejemplificaciones podran
multiplicarse al infinito de acuerdo a las diversas situaciones que se pueden plantear en los juicios de
cumplimiento de contrato en base a los boletos respectivos.
La constitucin en mora a los efectos de la facultad de arrepentirse slo podra establecerse antes de la
iniciacin de la demanda si la intimacin autntica se realizara con relacin a esa facultad especialmente, es
decir, que una de las partes intimara a la contraparte para que manifieste en un trmino dado si va a hacer uso de
la facultad de arrepentirse o no con relacin a la clusula tal del boleto, pero nunca de una constitucin en mora
genrica con relacin al cumplimiento de la escrituracin pactada.
Doy mi voto en esta segunda cuestin en el sentido de que la facultad de arrepentirse pactada en el boleto
como consecuencia de la entrega de sea, puede ejercerse hasta el momento de contestacin de la demanda en
todos los casos y sin perjuicio luego que el juez examine las particularidades del caso en cuanto al principio de
ejecucin o renuncia de otra naturaleza en que haya incurrido la parte. Tal es mi voto.
El doctor Baldrich dijo:
En la causa Dambolena de Pack, Mara A. c. Elena R. de Cabrejas sobre consignacin, tuve la oportunidad
de pronunciarme en el sentido del juez de cmara doctor R. Podetti, mi distinguido colega, tesis que repet
posteriormente.
Por estos motivos y aunque en el claro voto del aludido magistrado se introduce una interesante
interpretacin del art. 1202 del cd. civil, del 1197, en lo substancial la tesis es la misma, por lo cual adhiero a
ella ya que tambin trata el antecedente de las Partidas (ley 7, tt. 5, Partida 5), al cual me refer en trminos
semejantes en una causa que est a estudio de esta sala y que fu detenida a la espera del resultado de este
plenario.
Consecuente con lo anterior, adhiero adems al voto citado en la segunda cuestin propuesta.
El doctor Alsina dijo:
Coincido ntegramente con los fundamentos aducidos por el doctor Podetti, ya que ellos conforman mis

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opiniones vertidas en causas en las que se han planteado cuestiones de esta naturaleza.
He considerado siempre que la aplicacin correcta de la ley de fondo (art. 1202, Cd. Civil) y la
interpretacin jurdica de la buena doctrina, no admiten otras conclusiones que aquellas que se han concretado
con tanta claridad y precisin en el voto citado.
En esta materia, donde tanto se ha extremado el planteo de toda clase de supuestos, las argumentaciones
contrarias, adems de facilitar el incumplimiento de las convenciones, son, a mi juicio, tan poco convincentes
como forzadas.
La expresin conocida del doctor Colmo, de que las convenciones se hacen para cumplirse, afirma un
principio indiscutible de carcter jurdico y moral, ya que fija una norma bsica para la interpretacin de los
contratos y reduce el campo en que tanto puede jugar la mala fe de los contratantes.
Ortoln, en el segundo tomo de las "Instituciones de Justiniano", al comentar el Digesto en el captulo
titulado "de la rescisin de la venta", expresa los casos en que sta puede considerarse resuelta, ya por "efecto
de los pactos resolutorios que en la misma han podido acompaarse, ya por el mutuo disenso de las partes". Y
dice textualmente que esta ltima hiptesis slo regir para el caso en que este disenso ocurra "antes que la
convencin haya recibido alguna ejecucin por una o por otra parte" (p. 314).
Ya en aquel entonces, se fijaban principios fundamentales tendientes a evitar las interpretaciones que
pudieran favorecer el incumplimiento de los convenios por malicia, o ausencia de buena fe por cualesquiera de
los contratantes.
No creo necesario agregar nada ms, ya que considero que el doctor Podetti ha tratado con plena claridad
todos sus aspectos, las diversas cuestiones jurdicas y legales motivo de la convocatoria a tribunal plenario, y
cuyo voto suscribo en sus fundamentos y conclusiones.
El doctor Coronas dijo:
1 - Acerca de la primera cuestin, adhiero a la tesis que acepta la facultad de arrepentirse cuando se ha
entregado una suma de dinero en concepto de "sea y a cuenta de precio".
Como juez de 1 instancia y como integrante de la sala A, de la ex-Cm. Civil 2 y actualmente sala C, de
este tribunal, he tenido oportunidad de expresar ese criterio en reiterados casos.
En la causa 8275, del 21 de diciembre ppdo., dije que la interpretacin de la clusula en cuestin incluida
con frecuencia en "boletos" de compraventa de inmuebles, ha motivado divergencias doctrinarias y
jurisprudenciales, aun cuando en la mayora de los casos, la orientacin se conforma con el punto de vista que
comparto.
A mi entender -y ya los jueces de cmara que me preceden han invocado razones decisivas en abono de la
tesis que acepto- la expresin de marras debe interpretarse en un doble sentido: como "sea" mientras el
contrato no se cumple y, en consecuencia, existe el derecho a arrepentirse; "a cuenta de precio", si el contrato se
cumple y en tal supuesto el importe de la sea se imputa al precio (Rev. La Ley, t. 2, p. 254; t. 23, p. 631; t. 40,
p. 841; t. 53, p. 548; t. 55, p. 203; t. 61, p. 733; G. del F., t. 122, p. 223; t. 183, p. 5; J A., t. 75, p. 890 1942-II, p.
545; 1948-1, p. 651 (6); 1948-III, p. 410; 1948-IV, p. 353, Salvat "Contratos", t. 1, nm. 288, ed. 1946; Lafaille
"Contratos", t. 1, p. 471; Colombo, Rev. La Ley, t. 40, p. 850, resea en Rev. La Ley, t. 56, p. 365).
Cuando se emplea dicha clusula, el hermeneuta se enfrenta a una realidad gramatical y jurdica que no
puede sortear mutilando los trminos empleados por las partes. Como dice Colombo (ob. cit.), "al estipularse la
clusula 'como sea y a cuenta de precio', es notorio que quien ms, quien menos, confiere a la misma un doble
significado perfectamente preconcebido. Respetarlo implica no slo, pues, un paso primordial hacia la pureza de
la libertad de las convenciones (art. 1197, Cd. Civil), sino tambin colocarse en la posicin en que se colocaron
los propios contratantes".
Es por ello que la interpreto por el art. 1197 del Cd. Civil y admitida la funcin sucesiva que le asigno
-porque la estimo la ms adecuada a la intencin de las partes y a principios de lgica jurdica- sostengo que
mientras no exista comienzo de ejecucin, juega el art. 1202 del Cd. Civil.
La clusula es penitencial y se transforma en confirmatoria cuando hay principio de ejecucin, sobre el cual
me referir ms adelante.
Sin dejar de reconocer que es en cierta forma ambigua y contradictoria, como lo destacara Colmo, y que
sera conveniente eliminar esa locucin de las convenciones, parceme que si la autntica intencin de las partes
hubiera sido dar al importe entregado por el comprador y recibido por el vendedor, el carcter exclusivo de
integrante del precio, se habran limitado los contratantes a decir "a cuenta de precio". Inversamente, slo
aludiran a sea o arras, si ste hubiera sido el nico propsito tenido en vista.
Repito que la clusula es defectuosa y contradictoria, pero aparte de los fundamentos expuestos por los
distinguidos colegas que me preceden, sosteniendo el criterio a que adhiero, quiero sealar que el sentido ms
generalizado, admitido por la doctrina y jurisprudencia, es el que acepto, circunstancia que debe tenerse
presente para valorar la intencin de las partes al utilizarla. Cualquier duda la hubieran resuelto suprimiendo

Thomson La Ley 11
"sea" o "a cuenta de precio". La conjuncin copulativa "y" empleada en la expresin, caracteriza,
precisamente, su defectuosa construccin y la contradiccin aludidas, mas la considero insuficiente para
aniquilar su primera parte: sea, para dejar subsistente slo la ltima: a cuenta de precio.
Creo, por otro lado, que la interpretacin a que llego no afecta el principio de la buena fe. Si la claridad,
como tambin lo entiendo, es exigida en las convenciones, lo cierto es que el empleo de la clusula
controvertida no llena esa condicin. Me remito a lo ya expresado. Y pienso que as como es preferible para
quienes buscan acogerse al derecho que les acuerda el art. 1202 referirse a "sea", resulta innegable que en la
misma situacin se encuentran quienes tienen en vista el cumplimiento para calificar en este caso, que es "a
cuenta de precio" la suma entregada y percibida al firmarse el precontrato. Si as no lo hacen es porque su
intencin fu la que seal.
Estoy con el doctor Podetti cuando, en su interesante voto, afirma que as como la ciencia jurdica es un
saber acumulativo, el derecho vigente no puede prescindir de sus races histricas. Claro est que la exgesis
debe hacerse a travs del tragaluz de la realidad social y de la poca en que el intrprete acta.
Esos antecedentes, sobre todo si el legislador los cita, deben merituarse, mxime cuando la ley no es clara o
no prev expresamente el caso planteado.
Es lo que acontece con la ley 7, tt. 5, Partida 5, que Vlez Srsfield cita en la nota al art. 1202.
Empero, los razonamientos de los doctores Ruzo y Chute, desarrollados en este acuerdo, as como lo
expresado por el vocal de la cmara 1 en lo civil y comercial del Dep. Judicial Capital de la Prov. de Buenos
Aires, doctor Simn P. Safonts (J. A., 1950-III, p. 148), citado por el ltimo de los nombrados colegas,
refuerzan mi opinin en favor de la posicin que tengo adoptada.
Agregar que en el planteo axiolgico, me parecen decisivas las razones que en forma clara erudita y
convincente, implica el doctor Aruz Castex en el punto 4 de su voto.
Opino, en definitiva, que es facultad de las partes arrepentirse del compromiso de venta firmado en "boleto"
privado, cuando se ha abonado una suma en concepto de sea y a cuenta de precio.
2 - La facultad de retractarse puede ser limitada por las partes. Nada lo impide (art. 1197). Cuando se ha
pactado un plazo el arrepentimiento debe ejercitarse dentro de l. Regir asimismo el art. 509, para los
supuestos que se haya estipulado o no la mora por el simple vencimiento del plazo.
El plazo de escrituracin, aclaro, no es para m el de arrepentimiento.
Cuando no hay plazo (de arrepentimiento), las partes pueden desdecirse hasta el momento de contestar la
demanda (Rev. La Ley, t. 50, p. 234; t. 57, p. 742, t. 58, p. 625 Salvat, ob. cit., nm. 291). Desde luego, siempre
que no medie principio de ejecucin del contrato, supuesto ste que implicara una renuncia tcita al derecho de
arrepentimiento (arts. 873, 915, 1145 y 1146, Cd. Civil y jurisprudencia cit.).
La clusula "como sea y a cuenta de precio" no importa principio de ejecucin, segn ya lo dijimos, pero
revisando los repertorios jurisprudenciales se observa la discrepancia existente acerca de lo que debe entenderse
por principio de ejecucin. Concepto que por la relevancia que la cuestin involucra y por la conexidad que
tiene con el tema en estudio, debo referirme a ella aunque sea sintticamente.
En la sala que integro disiento en el punto con mis distinguidos colegas (ver causas 8259 y 8423, entre
otras).
A mi juicio no es necesario para que exista renuncia tcita del derecho a arrepentirse, que medien actos de
tal magnitud, significacin o jerarqua como es la entrega de la posesin pago del precio, o de gran parte del
mismo, o una coordinada actividad del vendedor demostrativa de su propsito de cumplir el contrato, dando a
esta actividad un alcance que me parece excesivo (Rev. La Ley, t. 61, p. 733).
Desde luego que el acto o los actos en si, considerados aisladamente, que los promitentes realicen con
posterioridad a la firma del precontrato, pueden carecer de importancia para establecer que el convenio ha
comenzado a cumplirse, porque aqullos pueden responder a causas ajenas al convenio mismo. Igualmente no
es posible fijar reglas absolutas sobre lo que debe entenderse por principio de ejecucin o cumplimiento del
convenio. En cada caso concreto habr que desentraar la intencin de las partes a travs de los actos realizados
que estn inmediata y directamente vinculados con la obligacin de escriturar contrada.
Pero si luego de firmado el "boleto" se entregan los ttulos al escribano designado para el otorgamiento de la
escritura y se le facilitan los datos personales; se firma el plano de subdivisin, o las planillas de impuestos por
ganancias eventuales o de cualquier otra ndole; o se pide el levantamiento de un embargo, o se inicia el juicio
sucesorio a que estaba subordinado el cumplimiento del contrato, etc., y eso se realiza con miras a la
escrituracin del inmueble y como consecuencia del convenio celebrado, pienso que estamos en presencia de
hechos que demuestran con certidumbre el propsito de dar cumplimiento a la obligacin pactada.
No creo, por tanto, que sean necesarios actos de la magnitud y jerarqua que la mayora de la sala que
integro exige; para admitir la renuncia tacita al derecho de arrepentirse son suficientes, a mi juicio que revistan
las caractersticas de los que a simple ttulo de ejemplo me permit indicar. No comparto, por ende, la opinin de

Thomson La Ley 12
quienes sustentan que estos actos u otros semejantes, son meramente preparatorios del contrato porque todos, en
mayor o menor grado, revisten ese carcter hasta que el contrato se formalice con la escritura pblica, y sobre
todo, porque estimo que desdecirse, volverse atrs, despus de haber realizado gestiones tendientes al
cumplimiento de la obligacin de escriturar, resulta contrario a la buena fe que debe imperar en la materia.
Con esta salvedad, adhiero en lo restante, al voto del doctor Chute sobre la 2 cuestin propuesta. As lo
voto.
El doctor Bargall dijo:
El primer punto de la convocatoria no se refiere a un tema de interpretacin de la ley, sino de una clusula
contractual de uso frecuente. La clusula es gramaticalmente ambigua, y considero que para una justa exgesis
resulta importante saber lo que las partes entienden pactar -por lo menos en su generalidad- cuando la
incorporan a un boleto de compraventa. Desde este punto de vista juega mucho ms que el saber jurdico, el
conocimiento de lo que ordinariamente acaece en el mundo de las transacciones y del alcance con que
vulgarmente se emplean los trminos. La palabra "sea", referida a compraventa de inmuebles, se emplea para
designar aquella cosa o cantidad que se entrega para asegurar el contrato, y para dejarlo sin efecto si no
conviene cumplirlo mediante su prdida o su devolucin doblada. Este alcance coincide con el que le asigna el
art. 1202 del cdigo. El agregado de "y a cuenta de precio" no desvirta, a mi juicio, tal significacin. Del
mismo artculo resulta que cuando la sea fuese de la misina especie que lo debido por el contrato se tendr
"como parte de la prestacin". La clusula en cuestin hace slo expresa por va contractual, lo que era ya
solucin legal. No desvirta el alcance jurdico de la sea en los trminos del art. 1202. A lo sumo importa una
redundancia. Interpretar las cosas de otro modo lleva a la conclusin de que cuando las partes dijeron "como
sea y a cuenta de precio", quisieron decir slo "a cuenta de precio". Y esto importa no una redundancia sino
una incongruencia. La opcin por tanto entre una y otra solucin no me parece dudosa.
Los argumentos que se esgrimen en favor de la tesis opuesta no resultan a mi entender convincentes. Menos
que ninguno el que parte del apotegma segn el que: "Los contratos se hacen para cumplirse", pues arranca de
una evidente peticin de principio ya que aqu se trata precisamente de saber qu es lo contratado y si en lo
contratado se involucra o no la facultad de poder arrepentirse o dejar de cumplir el contrato. Como testar a esta
pregunta en la forma citada vale tanto como acomodar el problema a la solucin elegida de antemano y no
buscar la solucin al problema que es lo que corresponde.
Comparto el aprecio del doctor Podetti por las fuentes histricas, ya que el derecho no es obra de una pura
razn operante en el mundo de ideas desencarnadas, sino requiere el contacto inmediato con la realidad a la que
se aplica, la que en buena medida es lo que es, por haber sido lo que fu. Se da en el derecho, por lo menos en
sus lneas maestras y fundamentales una continuidad histrica viva, que hace perdurar en modernos
ordenamientos legales principios sentados ya en el derecho romano, o en ese inmortal monumento de sabidura
jurdica que se llaman "Las Partidas". No obstante creo que el argumento fundado en el caso "sub examine" en
la citada ley de Partidas contenida en la nota al art. 1202 no es eficaz. Como se pone de manifiesto en los votos
de los doctores Chute y Coronas la cita se refiere sin duda a la primera parte del artculo y es trada a colacin
como argumento favorable para la solucin que consagra, contra el argumento contrario que se podra derivar de
la ley del Fuero Real que tambin se cita. Por otra parte la autoridad de la ley de Partidas referida a la
interpretacin de una clusula contractual no posee la misma fuerza que cuando versa sobre temas mas
inmediatamente vinculados a los principios jurdicos. En nuestra legislacin, salvo excepcin expresa que la ley
consagre compete al juez interpretar el alcance de las clusulas contractuales. Por ello entiendo, como el doctor
Ruzo, que no habiendo incorporado el cdigo en forma expresa el principio que siente la ley de Partidas, ha
dejado sobre el punto al juez en completa libertad.
Menos an me parece vlido el argumento que hiciera valer el doctor Colmo sosteniendo que el caso
presente se halla, por tratarse de un antecontrato, legislado por el art. 1189 y no por el 1202. Los antecontratos
se llaman as no porque en s mismos no sean en un amplio sentido actos contractuales, sino porque preparan o
conducen a otro acto contractual posterior. No dejan de serles aplicables las normas generales de los contratos,
sin perjuicio de que se les apliquen las normas especficas que para ellos se hubieran, establecido. El boleto
genera la obligacin de escriturar. La seal permite arrepentirse de esta obligacin. El art. 1189 debe
interpretarse en el contexto del articulado que se inicia en el art. 1183 y cubre una hiptesis evidentemente
distinta.
Por estos argumentos y aquellos concordantes contenidos en los votos de los doctores Ruzo Chute, Aruz
Castex y Coronas a los que "brevitatis causa" me remito voto en el mismo sentido.
En cuanto al segundo punto de la convocatoria expreso:
A) Todo acto que entrae un efectivo principio de ejecucin del contrato importa la prdida del derecho de
arrepentirse. Considero que no es esta la oportunidad para distinguir y sealar cuales actos poseen o no tal
carcter, pues el tema no ha quedado comprendido en la convocatoria y en muchos casos la interpretacin
depender de las particulares circunstancias que rodean el caso. No me parece que pueda contrariar eficazmente
la solucin la cita de los casos en que se permite por ley, rescindir un contrato -que no es exactamente lo mismo

Thomson La Ley 13
que arrepentirse- aun en curso de ejecucin. Se trata siempre de disposiciones especiales que dicen relacin a
situaciones concretas y definidas en determinados contratos. En cambio la norma del art. 1202 es general e
indiferenciada. Arrepentirse de un contrato equivale a no ejecutarlo en ninguna de sus partes, a no cumplirlo.
Me parece ilgico admitir que luego de un cumplimiento parcial sea posible arrepentirse. Convenir la entrega de
una seal abre para los contratantes una opcin y es principio general del derecho que la eleccin por uno de los
trminos de la opcin impide volver al otro trmino. "Electa una via non datur regresus ad alterem".
B) Cuando hay trmino pactado para escriturar: estimo que la facultad de arrepentirse se extiende hasta tanto
medie constitucin en mora si fuera sta extrajudicial y siempre que no mediara manifestacin inmediata en el
sentido de la opcin; o hasta el momento de contestar la demanda en caso de mora judicial. Ello porque el
arrepentimiento viene a quedar vinculado al trmino para la escrituracin respecto al cual rige la solucin de los
arts. 509 y concs. del cdigo. La facultad de arrepentirse puede ejercitarse mientras no se halle extinguido el
trmino de cumplimiento de la obligacin, lo que slo ocurre con la constitucin en mora no acompaada del
ejercicio de la opcin de arrepentirse. Estimo empero que cuando la mora es judicial entran a jugar al respecto
las reglas de procedimiento segn las cuales se da un trmino para contestar la demanda. Al someterse la litis a
la justicia han de imperar las normas que gobiernan los juicios. A la pretensin del actor, deducida en la
demanda, es posible contestar con el arrepentimiento que traducir la contrapretensin del demandado -justa o
no, queda ello para el juez averiguarlo- de arrepentirse del contrato. Cuando la mora se opera por va
extrajudicial, el ejercicio de la opcin ha de ser inmediato. Cuando la mora es judicial deben regir los plazos y
formas que encuadran el procedimiento. As doy mi voto.
El doctor Snchez de Bustamante dijo:
1 - Sobre la 1 cuestin adhiero al voto del doctor Bargall y a los fundamentos concordantes expuestos por
los doctores Ruzo, Chute, Aruz Castex y Coronas.
Es la solucin que apliqu como juez en ambas instancias, sin que los argumentos aducidos en contra hayan
logrado hacer variar mi conviccin en ese sentido.
2 - Respecto de la segunda si no se ha pactado expresamente que tenga carcter resolutorio o que la mora se
produzca "ex re", debe suponerse instituido en beneficio de ambas partes (art. 570), lo que torna de rigor la
constitucin en mora al deudor de la obligacin, emplazamiento que encierra entre sus efectos propios, el de
constreirlo a optar entre el cumplimiento o la resolucin del contrato: si en esa oportunidad no se arrepiente, es
lgico que no pueda hacerlo despus. No slo est en la obligacin de explicarse (art. 919), sino que haba una
manifiesta incompatibilidad entre el silencio guardado entonces y su manifestacin de voluntad posterior. Si
hubo principio de ejecucin ello importa haber ejercido la opcin por el cumplimiento, por donde el
arrepentimiento posterior se torna extemporneo. No comparto los temores que abriga el doctor Mndez
Chavarra acerca de la constitucin en mora, pues debe partirse de la base de que quien intima no es culpable de
incumplimiento de la obligacin, y porque como debe consistir en un requerimiento a los efectos de que sta se
cumpla (art. 509), presupone que no sea extemporneo ni sorpresivo y que contendr un trmino. De todos
modos, quien se considere lesionado injustamente tiene a su alcance el amparo de la justicia.
Si no hay requerimiento extrajudicial, la opcin debe ser viable hasta la contestacin de la demanda. Voto
en el sentido expresado.
El doctor Alsina dijo:
De acuerdo con la opinin de mis colegas de la mayora, creo que la clusula "como sea y a cuenta de
precio" tiene una doble funcin; mientras la promesa de venta no se formaliza, la suma entregada mantiene la
calidad de sea y en consecuencia el derecho de arrepentirse existe para las dos partes; si por el contrario
aqulla se cumple, la seal queda a cuenta de precio y se imputa a ste.
No tengo nada que agregar en este sentido a los ilustrados votos que me preceden y pese a los serios
fundamentos que con su conocida versacin propugna el doctor Podetti, el criterio interpretativo que indico me
parece el ms justo.
En cuanto al segundo punto de la convocatoria, o sea el plazo dentro del cual pueden arrepentirse las partes
y en base a los fundamentos que en este sentido se han expuesto, sintetizo mi opinin en la siguiente forma:
1) Si existe un plazo para escriturar, ese ser tambin para el arrepentimiento, hasta la constitucin
extrajudicial en mora.
2) Si no existe requerimiento extrajudicial, el arrepentimiento puede tener lugar, hasta la contestacin de la
demanda.
3) Es procedente el arrepentimiento, siempre que el contrato no haya tenido principio de ejecucin o
cumplimiento.
El doctor Funes dijo:
1 - En cuanto a la interpretacin de la clusula convencional "como sea y a cuenta de precio", participo de
la opinin que en voto inicial expone el doctor Ruzo, reiterando as el criterio que he sostenido en votos dados

Thomson La Ley 14
en sentencias que decidan caso; anlogos al que considera este plenario. La interpretacin con un alcance
normativo general, es vlida en una materia tan sometida a los fines de la voluntad privada, slo cuando no
existan elementos de juicio provenientes del consentimiento de los contratantes que permitan establecer el
autntico significado de la misma. En este caso, la voluntad de los intervinientes, superando la dualidad de la
frase analizada, determinara si se estipul sea resolutoria o si la cantidad se entreg como anticipo de precio.
Se trata, por consiguiente, de fijar la interpretacin considerando la frase en s y con los medios lgicos que
provienen de elementos conocidos del derecho contractual, a falta de hechos singulares demostrativos de la
particular intencin de las partes.
Uno de ellos, al que acuden los jueces que opinan contrariamente al criterio que sustento cuyos votos estn
precedidos por el del doctor Podetti es el de que las convenciones se hacen para ser cumplidas. No desconozco
la importancia de este argumento de justa aplicacin jurdica. En efecto si se conviene mediante promesa en un
documento privado la compraventa de un inmueble, las partes persiguen la ejecucin del contrato de venta, no
slo porque en derecho el fin de la obligacin es su cumplimiento, concepto, en cuanto a su validez,
comprensivo de todo pacto hasta el resolutorio, sino porque ciertamente el objeto del contrato es lo que ellas
quieren realizar; voluntad que autoritariamente sanciona la ley en un precepto fundamental de las obligaciones
contractuales (art. 1197, Cd. Civil). Es que concierta una promesa de compraventa sino es el indiscutido
objetivo de los contratantes el consumarla? Es ste el que comnmente llevan el mayor nmero de contratantes
cuando as se obligan. El arrepentimiento que es excepcional, deber ser expreso (art. 1202, Cd. Civil). De ah
que si sugiere dudas la dualidad de los conceptos empleados en una clusula secundaria de una promesa de
venta, sobre si se concert la posibilidad de resolucin por arrepentimiento o no, se pueda acudir con buen
sentido jurdico al criterio de hermenutica basado en que los contratantes generalmente dejan concluido sus
compromisos. Se acude al principio de la obligatoriedad de los contratos con este alcance: el de una presuncin
-se sienta una circunstancia general, dice el doctor Podetti en su voto-, que aclara y discierne la voluntad dudosa
contenida en una clusula de excepcin a la conducta y a la norma general.
No obstante el mrito del citado argumento me he inclinado por la interpretacin opuesta porque en el orden
puramente lgico legal juzgo que la frase es la exposicin de las previsiones supletorias del art. 1202 del Cd.
Civil y en el de las convicciones concretas, porque he entendido que la relevancia que tiene la palabra sea en
esa frase y el conocimiento generalizado de sus efectos hacen suponer que los contratantes pactan el
arrepentimiento o bien estn claramente advertidos de las posibilidades jurdicas de su admisin. Por otra parte
agrego, por considerarlo decisivo, que no teniendo este plenario ms alcance que el de afianzar la seguridad
jurdica en las transacciones, pues no hay cuestin substancial de justicia en discusin -es tan justo para la ley el
cumplimiento como la resolucin pactada-es de conveniencia apoyar en cuestin tan extensamente debatida,
con buenos argumentos en pro y en contra, la interpretacin actualmente generalizada, que en su mayor parte
sigue la jurisprudencia y doctrina nacionales porque es de suponer que la misma ha tenido trascendencia en la
concertacin de las promesas de venta vigentes.
2 - En esta materia, ubicada exclusivamente en la esfera del derecho que rige la autonoma de la voluntad,
ser el consentimiento de las partes, en cada caso y al margen de previsiones jurisprudenciales supletorias, el
que sancionar el derecho concreto.
No creo que la naturaleza de la cuestin considerada permita sustituir con una normativa general el imperio
de la voluntad individual, condicionada por los intereses de los contratantes. Es preciso no afectar con rgidas
interpretaciones un derecho de tan particulares soluciones, como que son las partes las que estn llamadas a
constituirlo. Dentro de este concepto, y con las ms flexibles conclusiones, entro a exponer las siguientes
estimativas: Si hay plazo para el arrepentimiento, dentro de l ha de formularse esta declaracin potestativa
destinada a disolver la promesa de venta, sustituyndola por una indemnizacin (arts. 1202 y 1189, Cd. Civil),
porque conforme a su naturaleza es que el vencimiento de dicho plazo sea extintivo para su ejercicio. En los
votos que preceden se generaliza ese criterio, que proviene de que es de suponer que el contrato se hizo para
consumarse o cumplirse, atribuyendo a este propsito primordial de las partes una de sus lgicas consecuencias
(art. 1198, Cd. Civil). Si no hay plazo, lo que comnmente ocurre, se afirma para esta situacin, fundado en la
razn que acabo de aludir -no puede ser otra-, el criterio de considerar como tal al de escrituracin. Si en el
plazo que se estipula para la escrituracin las partes entendieron cumplir con esta formalidad, tambin dentro de
l han de decidir, como mximo, la potestad de arrepentimiento. Esto al margen de los problemas que
provocaran los efectos de la ampliacin del plazo. Ahora bien, como este es un plazo conocido por implicancia
que nace de la naturaleza de la convencin, encuentro razonable que el arrepentimiento se someta en este caso a
la calidad del plazo de escrituracin y que se admita que la constitucin en mora para escriturar sea un
expediente para generar la mora y prdida del derecho de arrepentimiento, sino se hace uso de l en trmino
inmediato. La interpelacin, si no es extrajudicial, podr ser judicial. El que no us de la primera, cae en las
necesarias consecuencias de la segunda, debiendo soportar que el demandado conteste oponiendo la potestad
extintiva del arrepentimiento. A ms, las dificultades que originan la conducta de las partes y su prueba, que la
experiencia judicial nos seala, muestra las conveniencias de estos arbitrios. A falta de toda enunciacin de
plazo, no por eso deja de haberlo porque una cosa es la mera exigibilidad del crdito sin trmino y otra la
posibilidad de realizar la prestacin, cuando el proceso de realizacin es a mas previsto y conocido por las

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partes. Los trmites de la escrituracin llevan, precisamente, a la suscripcin del boleto de compraventa como
previa contratacin y con l va implcita la admisin de un plazo de escrituracin. A falta de particulares
verificaciones de cual es la voluntad de las partes, es antecedente importante para juzgar el plazo a que se
subordinan, el que generalmente se fija en similares operaciones -el plazo normal- siempre que, como he dicho,
no haya motivo para suponer que otra cosa se convino. Por ultimo, la buena fe que gobierna la interpretacin del
contrato por ser elemento de su cumplimiento (art. 1198, Cd. Civil), formar un criterio de orientacin de la
ms significativa jerarqua para que el tribunal decida si el arrepentimiento se ejecut en trmino o fu
extemporneo, segn la potestad jurisdiccional que le da el art. 517 del Cd. Civil. Debo agregar que excluidas
estn de la consideracin del plenario las cuestiones relativas a la renuncia tcita, y la no menos relevante de los
efectos anlogos de la sea con el pacto comisorio, no de arrepentimiento del contrato sino de dejar de
cumplirlo (art. 1202, apart. 1, "in fine", Cd. Civil); situacin contemplada y parcialmente aceptada por la
jurisprudencia (JA, t. 36, p. 1023).
Por lo que resulta de la votacin de que instruye el acuerdo que antecede, se declara: 1) La clusula "como
sea y a cuenta de precio" tiene una doble funcin sucesivamente: como seal si el contrato no se cumple y a
cuenta de precio en caso contrario. 2) Si existe plazo para escriturar, ese ser tambin para optar por el
arrepentimiento, hasta la constitucin en mora. 3) Si no hubiese constitucin en mora extrajudicial, el
arrepentimiento puede tener lugar vlidamente hasta la contestacin de la demanda. 4) El arrepentimiento es
procedente siempre que el contrato no haya tenido principio de ejecucin. - J. Ramiro Podetti. - Juan E.
Coronas. - Rafael E. Ruzo. - Manuel Aruz Castex. -Alberto E. Baldrich. - Agustn M. Alsina. - Saturnino F.
Funes. - Roberto E. Chute. - Antonio Alsina. - Miguel Snchez de Bustamante. - Csar H. Mndez Chavarra. -
J. Miguel Bargall. - Ante m: Luis M. Bunge Campos.
Anales de Leg. Argentina, IX-A, p. 1.
Rev. LA LEY, t. 26, p. 402, fallo nm. 13.440.
Rev. LA LEY, t. 42, p. 802, fallo nm. 20.846.
Rev. LA LEY, t. 60, p. 291, fallo nm. 28.772.
Rev. LA LEY, t. 45, p. 222, fallo nm. 21.921.
Rev. LA LEY, t. 50, p. 234, fallo nm. 24.293.

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