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Estudo do caso
A ana lise jurdica para definia o de cla usulas e condio es constantes do teor da
escritura levou em conta a Lei 13079/2015 que alterou a lei 7433/85,
consolidando o princpio da concentraa o na matrcula do imo vel cujas
consequ e ncias diretas sa o:
a) Em relaa o a Lei 7433/85 excluiu a obrigatoriedade da apresentaa o das
certido es de feitos ajuizados na escritura de compra e venda do imo vel;
Nesta senda, visando a ma xima garantia possvel no caso concreto, foi elabora a
escritura abaixo, acrescentando ale m das condio es normais do nego cio, dos
requisitos para escritura mais a condia o de permanecerem todos os
Vendedores, solidariamente, responsa veis pelos processos em curso.
No teor da escritura e possvel verificar o dia logo das cla usulas e condio es do
nego cio que levam a promover maior segurana aos Compradores, veja-se a
minuta que, obviamente, podera ser aprimorada diante dos casos concretos que
se lhes apresente.
Ou simplesmente
O que antes, na vige ncia do co digo anterior, era uma questa o difcil de
ser entendida, resolvida e praticada, pois havia o engessamento aos contratos
tpicos, agora a realidade e outra. Reconheceu-se que a rigidez do antigo co digo
na o acompanhava o dinamismo da vida, das relao es, nego cios, contratos etc.
Quem exercia a atividade notarial sob a vige ncia do antigo co digo civil
por certo recorda que va rios detalhes relevantes das negociao es realizadas
pelas partes na o eram relatadas na escritura. Isso para na o descaracterizar o
instituto tpico. (exemplo o comprador pagava o preo parte em dinheiro parte
em outro bem como carro por exemplo. Muitos nota rios na o mencionavam o
veculo como parte de pagamento por ter receio de sua escritura na o ser
registrada). Havia o risco de o Registrador ter entendimento mais conservador
e aplicar o conceito puro de Compra e Venda CC - Art. 481. Pelo contrato de
compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de
certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro. e, a recusaria
realizar o registro da Escritura.
Recomenda-se, contudo, como uma boa te cnica, que o Nota rio fique
atento com relaa o ao contrato tpico predominante para fins de nomenclatura.
Isso como indicador ao Carto rio de Registro de Imo veis, que ainda preserva, em
sua maioria, uma linha mais conservadora, na interpretaa o e aplicaa o da
legislaa o, isso faz com que algumas escrituras com denominaa o mais
adequada ao pro prio ajuste das partes e menos a tipicidade do contrato tenha
sua escritura refutada para registro ja no balca o de atendimento, o que e
lamenta vel, contudo, ocorre, infelizmente.
Por obvio que nem todos os ajustes das partes e possvel constar da
escritura, ate porque muitos detalhes sa o de menor releva ncia. Contudo, o que
for importante, relevante, na medida do possvel deve-se constar do ato. Aqui
como em todos os atos notariais, vale o conhecimento jurdico, a experie ncia, e
mais ainda, bom senso sempre.
Nota II: Sa o dois institutos jurdicos utilizados nesta escritura para salvaguardar os
direitos do Comprador.
a) DA SOLIDARIEDADE:
Base Legal: No mesmo sentido o Co digo Civil em seu artigo 274, assim preve :
b) DA EVICO:
Notem que o patrimo nio do Devedor responde por suas obrigao es como
preceitua o Artigo 391 do Co digo Civil:
A responsabilidade dos Vendedores pela evica o e a regra geral, tanto assim que
em todas as minutas de escrituras, como podera o verificar os profissionais que
ingressam na atividade, ja traz a cla usula correspondente a evica o. Tal qual
estabelece o Artigo 447 do Co digo Civil.
Esse aumento, esse reforo de responsabilidade pela evica o tem previsa o legal no
artigo 448 do Co digo Civil. Sendo, pore m, necessa rio que fique expressa, que fique
contratada na escritura, pois trata-se de regra de excea o. Assim como a diminuia o
da responsabilidade pela evica o (que se vera quando tratarmos de contratos
aleato rios).
O risco que o Nota rio corre e que esse comprador que deveria buscar
a reparaa o junto ao Vendedor que lhe causou o dano e na o obte m e xito em
raza o das declarao es constantes da escritura e do teor do artigo 457 do CC.
Acaba buscando essa reparaa o em face do pro prio nota rio alegando na o ter
tido real cie ncia dos riscos pois se assim tivesse na o os teria assumido.
Voltando assim a confrontar o nota rio com o seu dever de prestar informao es
e dar orientao es claras as partes sobre os riscos do nego cio.
Por fim, vale lembrar que a cautela ao lavrar os atos notariais, que
expressem a vontade das partes, na o esta apenas voltada para a protea o
dessas partes, mas tambe m do pro prio nota rio, da serventia que abarca
diversos profissionais cujo labor visa ale m da dignificaa o da funa o a de
prover a mantena de suas familiares.