2.1.

Compromisso de compra e venda de imvel com obrigao

de entrega de alvars e certides

QUADRO RESUMO
CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA E OUTROS PACTOS

ITEM 01 COMPROMITENTES VENDEDORES:

ITEM 02 COMPROMISSRIO COMPRADOR:

ITEM 03 IMVEL:

ITEM 04 PREO TOTAL:

ITEM 05 VALOR DA PARCELA DE SINAL (CDIGO CIVIL, ART.

417):
 ITEM 06 VALOR DA PARCELA FINAL:

ITEM 07 VENCIMENTO DA PARCELA FINAL:

Dia estipulado para lavratura da competente escritura
definitiva (dez dias aps o termo final de 15 dias para anlise da
documentao estipulada no captulo IV, que deve ser
providenciada em at 6 meses desta data item 08). Portanto:
a) Prazo para entrega da documentao estipulada no captulo
IV: 6 (seis) meses (clusula 8).
b) Prazo para anlise da documentao: 15 (quinze) dias
(clusula 11).

ITEM 08 DATA-BASE: ITEM 09 LOCAL DE

PAGAMENTO:

ITEM 10 RESUMO DAS PENALIDADES:

Clusula 7a, 2 Mora no pagamento estipulado no item 06,
cumpridas as condies para o seu vencimento: 5% (cinco por
cento) do valor estipulado no item 06.
Clusula 11 Existncia de desabonos ou ausncia de
quitao dos desabonos existentes e apontados nos documentos
descritos na clusula 8a: 10 % (dez por cento) do valor do item 5
do quadro resumo, alm de resoluo contratual.
Clusula 12 No entrega tempestiva dos documentos
estipulados na clusula 8a e consequente notificao aos
vendedores, a critrio do comprador, da resoluo contratual: 10
% (dez por cento) do valor do item 5 do quadro resumo.
Clusula 13 Resoluo contratual por inadimplemento do
 comprador: 10 % (dez por cento) do valor do item 5 do quadro
resumo.
Clusula 15, 1 Recusa ou mora na outorga de escritura
definitiva: 5% (cinco por cento) do valor estipulado no item 06.

CONDIES
CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA E OUTROS PACTOS
Por este instrumento particular de venda e compra, as partes qualificadas
nos itens 01 e 02 do quadro resumo, tm entre si justo e contratado o
compromisso de venda e compra do imvel descrito no item 03 do quadro
resumo, mediante as clusulas e condies a seguir especificadas:

I Partes

1 De um lado, como PROMITENTES VENDEDORES, figuram as pessoas

devidamente qualificadas no item 01 do quadro resumo e adiante
simplesmente designadas vendedores.

2 De outro lado, adiante simplesmente designado comprador,

devidamente qualificado no item 02 do quadro resumo, figura o PROMITENTE
COMPRADOR do imvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro resumo.

II Objeto

3 Os VENDEDORES so senhores, legtimos possuidores e proprietrios

do imvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro resumo.

4 Pelo presente instrumento e na melhor forma de Direito, os

VENDEDORES tm ajustado vender conforme prometem ao COMPRADOR, e
este a comprar-lhes o imvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro
resumo, de que aqueles so titulares, de forma livre e desembaraada de
quaisquer nus real, pessoal, fiscal ou extrajudicial, dvidas, arrestos ou
sequestros, ou, ainda, de restries de qualquer natureza, pelo preo
determinado no item 04 do quadro resumo e de conformidade com as
clusulas e condies adiante estabelecidas.

III Preo
 5 O preo certo e ajustado da venda ora prometida aquele
discriminado no item 04 do quadro resumo, a ser pago de acordo com os itens
05, 06 e 07 do quadro resumo.

6 Os VENDEDORES confessam e declaram haver recebido do

COMPRADOR, nesta data, a quantia descrita no item 05 do quadro resumo, a
ttulo de sinal, conforme recibo assinado pelos VENDEDORES e entregue ao
COMPRADOR.

7 O restante do preo, no valor estipulado no item 06 do quadro resumo

ser pago pelo COMPRADOR da seguinte forma: um nico pagamento a ser
realizado aps a entrega total, pelos VENDEDORES, dos documentos descritos
na clusula 8, desde que tais documentos cumpram os requisitos
mencionados na referida clusula, no dia da lavratura da competente escritura
pblica de compra e venda (clusula 15).

1 O pagamento dever ser efetuado em moeda corrente da poca do

pagamento (item 07 do quadro resumo), no endereo do COMPRADOR descrito
no item 02 do quadro resumo, tratando-se, portanto, de dvida querable, nos
termos do art. 327 do Cdigo Civil.

2 O COMPRADOR obriga-se a pagar o valor estipulado no item 06 do

quadro resumo, no termo condicional estipulado no item 07 do quadro resumo,
sob pena de, em no o fazendo, e sem prejuzo das sanes consentneas de
seu inadimplemento, ficar sujeito ao pagamento de multa moratria de 5%
(cinco por cento) sobre o dbito, alm de juros moratrios de 1% (um por
cento) ao ms.

IV Vencimento condicional da parcela final

8 O vencimento da parcela descrita no item 06 do quadro resumo, dar-

se- no dia da lavratura da competente escritura de compra e venda do imvel
(clusula 15), aps a entrega total, pelos vendedores, dos seguintes
documentos, nos termos subsequentes:

a) Com relao ao imvel:

Cpia autenticada do ttulo aquisitivo: Escritura de Compra e Venda ou

equivalente (escritura de ciso, partilha em inventrio, separao etc.).

Cpia atualizada da matrcula do imvel.

Certido negativa de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Declarao do sndico do prdio quanto inexistncia de dbitos.

b) Referentes pessoa do vendedor e dos scios:

Cpia do CPF (pessoa fsica, scios)/ CNPJ (pessoa jurdica) autenticados.

Cpia do RG ou documento de identidade autenticado (pessoa fsica e

scios).

Certido de Nascimento atualizada (pessoa fsica).

Certido negativa da Fazenda Pblica Federal (Certido de Quitao de

Tributos e Contribuies Federais pessoa jurdica e scios), Estadual
(ICM/ICMS pessoa jurdica) e Municipal Certido de Tributos Mobilirios
pessoa fsica, pessoa jurdica e scios.

Certido negativa do INSS (pessoa jurdica).

Certido negativa do FGTS (pessoa jurdica).

Certido da Justia Estadual Cvel feitos civis (pessoa fsica, scios e

pessoa jurdica).

Certido da Justia Estadual Cvel executivos fiscais (scios e pessoa

jurdica).

Certido negativa da Justia Estadual Criminal (pessoa fsica scios).

Certido negativa da Justia do Trabalho (scios e pessoa jurdica).

Certido negativa da Justia Federal Civil, Criminal e executivos fiscais

(pessoa fsica, scios e pessoa jurdica civis; pessoa fsica e scios
criminais).

Certido negativa dos Tabelies de Protesto (pessoa fsica, scios e

pessoa jurdica).

Pargrafo nico. Esses documentos devem ser entregues em at 30 dias da

data estipulada no item 08 do quadro resumo:

9 A critrio do COMPRADOR, ser analisada a regularidade dos

documentos relativos ao imvel e sua titularidade, sendo que os relativos s
pessoas dos vendedores, cnjuges, de cujus e esplio, no podero apontar
qualquer obrigao pendente ou protesto.

Pargrafo nico. Eventuais desabonos apontados nas certides podero ser

supridos por comprovada quitao total (recibos) e anuncia dos respectivos
credores.

10 Devidamente entregues os documentos descritos na clusula 8, pelos

VENDEDORES, em at 6 (seis) meses da data estipulada no item 08 do quadro
resumo, o pagamento estipulado no item 06 do quadro resumo ser efetuado
pelo COMPRADOR no ato da lavratura da competente escritura de compra e
venda (clusula 15) do imvel descrito e caracterizado no item 03 do quadro
resumo.

11 No prazo de 15 (quinze) dias teis da entrega da documentao

descrita na clusula 8, desde que o faa fundamentadamente, em virtude de
impedimento decorrente da documentao apresentada, o COMPRADOR
poder resolver o contrato, notificando os VENDEDORES, por carta entregue no
endereo descrito no item 01 do quadro resumo, para que procedam a
devoluo integral do pagamento efetuado a ttulo de sinal (item 05 do quadro
resumo), no prazo de 15 dias teis, acrescido de multa de 10% do valor do
sinal (item 05 do quadro resumo), juros de 1% ao ms, alm de correo
monetria e honorrios de advogado ora fixados em 10% (Cdigo Civil, arts.
389 e 395).

12 No entregues os documentos no prazo estabelecido na clusula 8,

em at 6 (seis) meses da data estipulada no item 08 do quadro resumo, a
critrio do COMPRADOR, que notificar sua inteno aos VENDEDORES, por
carta entregue no endereo estipulado no item 01 do quadro resumo, este
contrato restar resolvido, obrigando-se os VENDEDORES devoluo do valor
pago a ttulo de sinal, tambm acrescido de multa de 10% (dez por cento)
sobre o valor estipulado no item 05 do quadro resumo, juros de 1% ao ms e
correo monetria, alm de honorrios de advogado ora fixados em 10%
(Cdigo Civil, arts. 389 e 395).
Pargrafo nico. O COMPRADOR poder no efetivar a notificao e
consequente resoluo nos termos desta clusula, e conceder prazo
suplementar para entrega dos documentos descritos na clusula 8, o que ser
devidamente comunicado, por escrito, no endereo dos VENDEDORES.

V Resoluo por inadimplemento do comprador

13 Devidamente entregues os documentos descritos na clusula 8, pelos

VENDEDORES, no prazo de at 6 (seis) meses, desde que no se verifiquem as
circunstncias da clusula 11, o no pagamento, pelo COMPRADOR, no termo
final estabelecido no item 07 do quadro resumo, dar aos VENDEDORES a
faculdade de interpelar judicialmente ou notificar o COMPRADOR atravs do
Cartrio de Ttulos e Documentos, nos termos do Decreto-Lei 745/1969, para
purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias, contados do recebimento da
interpelao ou notificao, e, como consequncia, perder o COMPRADOR,
desde logo, 10% (dez por cento) do valor entregue a ttulo de sinal (item 05 do
quadro resumo).

Pargrafo nico. Feita a interpelao ou notificao referidas nesta

clusula, no purgada a mora, os VENDEDORES restituiro o valor pago pelo
COMPRADOR do sinal, ora estipulada pelas partes.

VI Posse

14 A posse do imvel, objeto deste contrato, somente ser transmitida

pelos VENDEDORES, ao COMPRADOR, quando do pagamento da parcela
descrita no item 06 do quadro resumo por ocasio da lavratura da competente
escritura pblica de compra e venda do imvel descrito e caracterizado no item
03 do quadro resumo.

VII Escritura

15 Obrigam-se os VENDEDORES a outorgar a escritura no prazo de 10

(dez) dias contados do termo final para anlise da documentao estipulado na
clusula 11.

1 A mora dos VENDEDORES, consistente na recusa ou demora na

outorga da escritura definitiva de que trata esta clusula, facultar ao
COMPRADOR o direito de pedir a adjudicao compulsria do imvel, na forma
da lei ou resoluo contratual por inadimplemento.

2 Na eventualidade de adjudicao compulsria ou, a critrio do

COMPRADOR, resoluo contratual por inadimplemento, os VENDEDORES
pagaro ao COMPRADOR o equivalente a 5% (cinco por cento) do valor
estipulado no item 04 do quadro resumo, devidamente corrigido, a ttulo de
clusula penal (moratria no primeiro caso e compensatria no segundo).
 3 O COMPRADOR poder, a seu critrio, dispensar a prefixao das
perdas e danos do 2, e cobrar os prejuzos efetivamente maiores que lograr
demonstrar.

16 As despesas com o ato da escritura, tais como ITBI (Imposto de

Transmisso de Bens Imveis), custas e emolumentos devidos ao Tabelio, bem
como ao oficial de Registro de Imveis para registro da respectiva escritura,
sero de exclusiva responsabilidade do COMPRADOR.

VIII Tributos devidos em razo do imvel

17 At a data da competente escritura de compra e venda, correro, por
conta exclusiva dos VENDEDORES, todos os impostos, taxas ou contribuies
fiscais de qualquer natureza incidentes sobre o imvel objeto deste contrato, e
por estes devero ser pagos nas pocas prprias e nas reparties
competentes.

IX Cesso

18 O COMPRADOR poder ceder e transferir os direitos que lhe decorrem

deste contrato, independentemente da anuncia dos VENDEDORES.

X Irrevogabilidade e irretratabilidade

19 O presente contrato celebrado sob a condio expressa de sua

irrevogabilidade e irretratabilidade, ressalvado o eventual inadimplemento das
obrigaes do COMPRADOR e dos VENDEDORES, ou descumprimento das
condies aqui impostas, renunciando os contratantes, expressamente,
faculdade de arrependimento concedida pelo art. 420 do Cdigo Civil.

XI Disposies gerais

20 Para dirimir quaisquer questes que direta ou indiretamente decorrem

deste contrato, as partes elegem o Foro desta Comarca, com renncia expressa
de qualquer outro.

21 Para todos os fins e efeitos de direito, os contratantes declaram

aceitar o presente contrato nos expressos termos em que foi lavrado,
obrigando-se a si, seus herdeiros e sucessores a bem e fielmente cumpri-lo.

22 Todas as notificaes e comunicaes decorrentes deste contrato

sero feitas com base no endereo comunicado pelos contratantes e constante
deste instrumento (itens 01 e 02 do quadro resumo), presumindo-se vlidas
caso no tenham, anteriormente, dado inequvoca cincia de alterao de seu
domiclio, sujeitando-se s consequncias desta omisso.

Pargrafo nico. Os VENDEDORES nomeiam-se procuradores para receber

notificaes decorrentes deste contrato.

23 O presente instrumento retifica, ratifica e substitui as tratativas

anteriores entre as partes, consolidando a vontade das mesmas.

24 Caso qualquer das partes seja obrigada a recorrer a meios judiciais

para assegurar os direitos decorrentes deste contrato, e sem prejuzo da
integral execuo deste, a outra incorrer em correo monetria nos termos
da clusula 25, desde a data do vencimento at a final liquidao, multa
estabelecida para cada situao, alm de ficar responsvel pelo pagamento
das despesas e custas processuais, bem como dos honorrios advocatcios,
independentes daqueles devidos em razo dos arts. 389 e 395 do Cdigo Civil,
alm de juros taxa de 1% (um por cento) ao ms sobre o dbito apurado,
tudo desde a data do vencimento at final liquidao.

25 Todos os valores aqui avenados sofrero correo monetria na

menor periodicidade permitida por lei, pelo mesmo ndice estipulado para
correo monetria dos dbitos judiciais publicados em tabela especfica no
Dirio Oficial do Estado de So Paulo.

26 Os VENDEDORES expressamente declaram-se solidariamente

responsveis por todas as obrigaes deste contrato, inclusive penalidades
decorrentes da mora ou do inadimplemento.

27 Por fim, declaram expressamente os VENDEDORES no estarem

sujeitos s contribuies devidas Previdncia Social e do Funrural, atribuies
essas conferidas ao INSS (artigo 47, inciso I, alnea b, da Lei Federal n.
8.212/91).

Elegem as partes o Foro desta Capital, para que nele sejam dirimidas todas
as dvidas ou questes oriundas deste contrato e de sua execuo, arcando a
parte que for julgada vencida com o pagamento das custas e dos horrios
advocatcios da parte vencedora.

E, por estarem assim ajustados, firmam o presente instrumento particular

em 3 (trs) vias de igual teor e forma, na presena das duas testemunhas que
tambm o assinam.

So Paulo, (data estipulada no item 08 do quadro resumo)

(Assinaturas, inclusive das duas testemunhas)