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Los empresarios, inversionistas, desarrolladores, profesionales inmobiliarios y, en general,

cualquier persona que est interesada en el desarrollo inmobiliario debe leer y documentarse
constantemente para evitar desviarse de lo que realmente se quiere hacer y asegurarse de que se
est ejecutando lo que realmente se necesita.

De esta manera es ms fcil evitar errores en situaciones que parecan de rutina o evidentes,
incluso, en los profesionales ms experimentados.

Por lo anterior, y con la finalidad de apoyar al sector inmobiliario, CNK Consultores de manera
simplificada orienta sobre una gua de 9 pasos bsicos que debe mantener en la mira cada vez que
realice un desarrollo inmobiliario:

1.- Conceptualizacin del proyecto

La conceptualizacin de un proyecto inmobiliario inicia con la identificacin de una propiedad o


terreno, con ciertas caractersticas que cubra una demanda o necesidad en una zona determinada.
Esta conceptualizacin comprende la pre-estructuracin legal y financiera del proyecto, estudios
de factibilidad y conceptual, anlisis de riesgos. Evaluacin de la viabilidad del desarrollo
inmobiliario.

2.- Legislacin, marco jurdico y fiscal de operaciones inmobiliarias

Revisar que sea viable la obtencin de los permisos necesarios de acuerdo a la legislacin vigente.
Considerar el rgimen jurdico de la propiedad, ordenacin urbanstica y rgimen de suelo, el
registro pblico de la propiedad, valuacin de inmuebles, cargas fiscales y marco jurdico aplicable
a operaciones inmobiliarias.

3.- Plan de negocios y financiamiento

Documentar el anlisis de la informacin, la viabilidad y factibilidad del proyecto inmobiliario.


Desarrollar la propuesta, su enfoque, su objetivo, analizando diversos factores como: el marketing
y benchmarking, riesgos, contingencias y oportunidades, fortalezas, debilidades, oportunidades y
amenazas, los recursos a emplear (financieros, jurdicos, legales, humanos, tecnolgicos, etc.),
alcances, costos y utilidades. Identificar las fuentes de financiamiento para el desarrollo del
proyecto inmobiliario, recursos propios del desarrollador, aportes de capital de inversionistas,
crditos puente y crditos directos, bur de crdito, tasas de inters, garantas, etc.

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4.- Compra o aseguramiento de la propiedad

La compra o aseguramiento de la propiedad resulta trascendental y se puede efectuar despus del


estudio de factibilidad. Asegure el evalo de la propiedad, que se encuentre libre de gravamen, el
financiamiento, la escrituracin y la gestin de trmites.

5.- Diseo, planeacin y organizacin del desarrollo

Abarca el diseo arquitectnico, ingenieras, consultores, contratistas, servicios legales y


contables, estudios, presupuestos, programas, manuales, polticas y procedimientos; as como la
planeacin de obra, procesos constructivos y adquisicin de recursos.

6.- Estudios y permisos

Realizar y gestionar los estudios, permisos y documentacin que requieran las autoridades
gubernamentales para la realizacin del desarrollo inmobiliario.

7.- Construccin

Construir el desarrollo inmobiliario de acuerdo al diseo, lineamientos y la planeacin definida.


8.- Mercadotecnia inmobiliaria

Evaluar y desarrollar estrategias de comercializacin y difusin de acuerdo a las necesidades o


deseos existentes en el mercado inmobiliario, objetivos, pronsticos y presupuesto. Publicidad,
relaciones pblicas y promociones en sitio.

9.- Comercializacin: venta / renta y administracin

Efectuar la promocin y venta del desarrollo inmobiliario, o renta y administracin del mismo si su
objetivo no es la venta.

Aunque cada desarrollo inmobiliario es nico y tiene sus peculiaridades, es importante tener
siempre presente estos pasos, que son indispensables para garantizar el xito del desarrollo y
asegurar la rentabilidad de los inversionistas, as como el prestigio y la imagen de la empresa
desarrolladora.

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Por otro lado, Dinerohabl con Johanna Leiton, gerente jurdica de CNK Consultores, acerca de
algunas caractersticas que tiene que tener cualquier persona a la hora de hacer una inversin en
un proyecto inmobiliario.

Dinero: Cul es el proceso adecuado para iniciar una inversin en un proyecto inmobiliario sin
fallar en el intento?

Los interesados en adquirir inmuebles nuevos deben:

-Conocer o investigar el nombre de la constructora que lidera el proyecto.


-Que el tradente del inmueble sea el legtimo titular del derecho de dominio, es decir, que su
condicin de propietario se encuentre inscrita en el certificado de libertad y tradicin del
inmueble.

-Que el inmueble se encuentre libre de limitaciones al dominio y/o gravmenes, tales como
usufructos, arriendos, falsa tradicin, hipotecas, embargos entre otros.

-En caso de ser una vivienda nueva que, en la escritura de transferencia, se encuentre inscrito el
acto jurdico de Certificacin Tcnica de Ocupacin, que lo deber expedir la compaa de
supervisin tcnica contratada para la obra o proyecto.

-Entre otras cosas, podr exigir copia de planos, licencias, permiso de ventas, tradicin del
inmueble (Es decir, escrituras pblicas), copia del reglamento de propiedad horizontal si fuere el
caso.

D: Cundo una persona puede retirarse de una inversin inmobiliaria sin que sta le cueste lo
invertido?

Cuando se hace una inversin inmobiliaria, a travs de una fiduciaria, normalmente el retiro del
fideicomiso puede costar entre el 20 y el 30% del dinero que haya aportado.

La nica manera de que esto no sea as es demostrando algn tipo de incumplimiento: si la


constructora ha incumplido en alguna de sus obligaciones contractuales; si el proyecto no se le
otorga la licencia de construccin o hay algn incumplimiento en la obtencin de permisos.

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Si no pasa nada de esto se est en la obligacin de pagar la penalidad de acuerdo al contrato.

D: En Colombia hay una burbuja inmobiliaria?


No hay burbuja inmobiliaria en Colombia. Se tiene completamente identificado que la
construccin en el pas en los ltimos 30 aos ha sido dinmica, con unos puntos muy altos y otros
inferiores, pero no hay burbuja inmobiliaria.

Los precios en el mercado estn en este momento muy estabilizados y apenas est creciendo un
par de puntos por encima del crecimiento del pas. Si nosotros analizamos el crecimiento del pas
ha iniciado con ms o menos del 1,5% y a veces llega hasta el 6% del crecimiento y el incremento
de los premios de las construcciones es muy similar.

En algunos puntos puede crecer un poco ms, pero se debe a la oferta del mercado y no a una
especulacin. Cuando hay burbuja inmobiliaria es porque hay especulacin, y est demostrado
que solamente en unos proyectos muy puntuales ha habido una baja en el costo del metro
cuadrado, pero en su mayora se han mantenido o ha seguido el mismo ritmo del crecimiento del
pas.

D: Cul es el proceso adecuado para iniciar una inversin en un proyecto inmobiliario sin fallar en
el intento?

El proceso adecuado para hacer una inversin en un proyecto inmobiliario, sin fallar en el intento,
debe iniciarse con un anlisis de la rentabilidad que se espera para que de acuerdo a eso se mire
cul es el nicho que se quiere: si estamos hablando de oficinas, de hoteles, centros comerciales o
vivienda.

Una vez escogido el nicho que se quiere, de acuerdo a la rentabilidad que se est esperando, se
tiene que buscar si se quiere una inversin a corto, mediano o largo plazo. Si lo que se busca es
una rentabilidad de retorno de una inversin o si se quiere una rentabilidad para una venta antes
de que el proyecto termine.

Luego de esto se debe analizar cules son los sectores que se puede llegar a tener una alta
valorizacin, lo que depende tambin del proyecto que se est buscando. En Bogot hay sectores
que pueden tener una alta valorizacin a largo plazo y pueden ser proyectos muy rentables, pero
puede que no para el corto plazo.
Visite: En qu invertir en el mercado inmobiliario colombiano

Existen otros en los que simplemente por arriendo se puede pedir un precio mayor que en otras
zonas y se tiene una rentabilidad menor desde el punto de vista econmico, pero mayor desde el
punto de vista de la inversin.

Lo importante para no fallar en el intento es tener claro la rentabilidad que se quiere y el retorno
de la inversin.

D: Qu se debe tener en cuenta a la hora de escoger una constructora o una inmobiliaria?

Lo que se debe tener en cuenta para escoger una consultora inmobiliaria es analizar que cuente
con todos los permisos de ley para poder vender un proyecto. Dependiendo de la ciudad se
pueden ver en Planeacin o en el caso de Bogot con la Secretara del Hbitat, se debe revisar que
est inscrito y tenga los permisos de enajenacin.

Se puede tambin hacer un anlisis de la experiencia que tiene, si hay alguna sancin por parte de
los entes gubernamentales por incumplimiento en los proyectos que ha tenido. Una vez visto todo
esto y que se cumpla con todo ya se entra a analizar directamente el proyecto.

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