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Christian Topalov

LE PROFIT,
LA RENTE
ET LAVILLE
Elments de thorie

Ouvrage publi avec le concours du CNRS

ECONOMICA
49, rue Hricart, 75015 Paris
1984
 TABLE DES MATIERES

Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

Chapitre 1
SURPROFITS ET RENTES FONCIERES DANS LE CAPITALISME 9
/;'
:"/ )_ Par o commencer ? Place d'une thorie des rentes foncires dans
'fanolyse de /'urbanisation capitaliste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

1. La tautologie de la loi de l'offre et de la demande . . . . . . . . 10

2. Qu'est.ce que la rente foncire? Subordination de la rente au
capital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
3. Autonomie de la rente. Le problme foncier . . . . . . . . . . . . 16
JI'\
' 1!)- Surprofits et rentes foncires dans le capitalisme ............. 18

1. Formation, disparition, fixation des surprofits, moteur de

l'accumulation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
1. Les surprofits de branche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
2. Les surprofits de productivit diffrentielle . . . . . . . . . . . . 21
3. Les surprofits de monopole . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
2. Quels surprofits sont-ils transformables en rentes foncires? . . . . 24
1. La nature comme produit, la ville comme nature . . . . . . . . . 24
2. La tendance du capitalisme largir la reproductibilit des
conditions spatiales de la mise en valeur, et ses limites
structurelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
230 LE PROFIT, LA RENTE ET LA VILLE

3 . L'obstacle de la proprit foncire et la transformation des

surprofits localiss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
1. La proprit foncire, une pluralit de rapports sociaux . . . . 33
2. Autonomie de la proprit foncire et fixation des rentes . . . 38
3. La rsistance effective des proprits foncires . . . . . . . . . . 42

Chapitre II
SUR LA THEORIE DE LA RENTE ABSOLUE CHEZ MARX 49

I - La thorie de la rente absolue agricole chez Marx . . . . . . . . . . . . . . 51

1) La thse de la rente absolue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

1. Premire condition de la rente absolue : la dominance du
mode de production capitaliste et son dveloppement
ingal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
2. Deuxime condition de la rente absolue : la rsistance
de la proprit foncire au capital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
3. La rente absolue et ses paradoxes : un brouillon malheureux ? 73
2. Place de la thorie de la rente absolue dans l'conomie politique
de Marx . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

Il - Les problmes de la thorie de la rente absolue . . . . . . . . . . . . . . 63

r I.' La rente absolue n'est pas une rente de monopole . . . . . . . . . . . 64

1. La proprit foncire capitaliste ne peut engendrer un prix
de monopole . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
2. Le surprofit de branche constitue la limite suprieure de la
rente absolue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
2:La rente absolue rsulte de la rsistance effective de la
proprit foncire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73
1. La rente absolue comme effet de la mise en valeur pr-
capitaliste de la proprit foncire . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
2. La rente absolue comme effet de la concurrence des
cultures capitalistes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
3. Conclusion de mthode . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56

Chapitre III
DIFFERENCIATION SPATIALE DES COUTS ET
RENTES DIFFERENTIELLES 89

i'::.. La diffrenciation spatiale des prix individuels de production

et des taux de profit localiss . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
TABLE DES MATIERES 231

1. La construction du concept de rente diffrentielle dans la

thorie de la rente foncire agricole . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
1. Fertilit et diffrenciation spatiale des cots de production . . 93
2 . Localisation et diffrenciation spatiale des cots de
transport 94
2. Les rentes diffrentielles urbaines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
-~. Surprofits (rentes) diffrentiels par le cot localis de
production du terrain constructible . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
2. Surprofits (rentes) diffrentiels par le cot localis
d'exploitation capitaliste des btiments . . . . . . . . . . . . . . . 102

II - La diffrenciation spatiale des masses de profit par unit

de surface . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

1. Les deux formes de la rente diffrentielle chez Marx . . . . . . 106

1. Du point de vue de la formation du surprofit, les deux
formes de la rente diffrentielle sont identiques . . . . . . . . . 107
2 . Les deux formes de la rente diffrentielle se distinguent,
dans l'agriculture capitaliste classique, du point de vue de
la conversion du surprofit en rente . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
3. La spcificit du concept de rente diffrentielle II et
ses conditions de gnralisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
2. Les essais de transposition du concept de rente diffrentielle II
l'analyse des rentes urbaines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111

Chapitre IV
DIFFERENCIATION SPATIALE DES PRIX ET
RENTES DE MONOPOLE 119

I - Prix rgulateur et prix de monopole. La pluralit des marchs

du logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 119

1. La distribution des logements selon leurs prix. Quelques donnes

sur l'agglomration parisienne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
1. Le Paris de Monsieur Vautour : les loyers en 1889-1890 . 121
2. Le Paris des promoteurs : les prix des logements neufs vendus
par la promotion prive en 1968-1969 . . . . . . . . . . . . . . . . 123
2. Prix rgulateur et prix de monopole sur les marchs du logement.
Propositions thoriques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
1. La pluralit des marchs du logement . . . . . . . . . . . . . . . . 127
2. Plusieurs types de prix de monopole du logement . . . . . . . . 134
3. La rente immobilire comme rente de monopole . . . . . . . . . 136
232 LE PROFIT, LA RENTE ET LA VILLE

II - Sur la division sociale de l'espace . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

1. Les interprtations dominantes de la diffrenciation spatiale

des usages et des prix du sol urbain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
1. Les modles descriptifs naturalistes : de l'cole de Chicago
l'conomtrie des facteurs de la valeur du sol . . . . . . . 142
2. Les modles thoriques rationnels : l'conomie no-
classique de la localisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 145
3. La critique culturaliste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
2. Les pratiques sociales de l'espace urbain et la diffrenciation
spatiale des valeurs d'usage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
1. L'espace des couches suprieures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155
2. L'espace ouvrier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
3. Les espaces des couches moyennes salaries . . . . . . . . . . . . 166
3. La diffrenciation de l'espace urbain comme processus social . . . 168
1. Systmes productifs et formation des espaces de production
et de rsidence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
2. Pratiques de classe de l'espace urbain et diffrenciation
spatiale des valeurs d'usage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172

Chapitre V
RENTES FONCIERES ET DYNAMIQUE DES PRIX DU SOL
DANS L'ESPACE URBAIN 177

I - Un pseudo-concept : la rente de situation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177

II - Typologie des rentes foncires urbaines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181

1. Diffrenciation spatiale des usages du sol et rentes absolues

urbaines . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183
1. Pas de rente absolue sur la production industrielle . . . . . . . . 183
2. La rente absolue du btiment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
3. La rente absolue des activits de circulation . . . . . . . . . . . . 187
2. Diffrenciation spatiale des cots et rentes diffrentielles . . . . . . 189
1. Rentes diffrentielles par le cot localis de production du
terrain constructible . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
2. Rentes diffrentielles par le cot localis d'exploitation
capitaliste des btiments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190
3. Diffrenciation spatiale des prix et rentes de monopole . . . . . . . 191

III - Des rentes foncires au prix du sol : la dynamique du march

foncier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
TA.llLE Df'.S MATRES
J]]
1. Des catgories de rentes la rente totale : l'exemple de la
construction de logements .. .. .. . . . . . .. . . .. . . . . . .. . . 195
2 . Du taux de rente a la rente par unit de :iurf"ile. La emit
en capital ........ . .... . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . ... . 198
3. La comptition des usages du sol et la dynamique du march
foncier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 200
1. La concurrence des capitaux . . . . . . . . . . . . . : . . . . . . . . 201
2. La lutte du capital et de la proprit foncire . . . . . . . . . . . 206

Annexes statistiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209

Rfrences bibliographiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217

Liste des figures et des tableaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227

Table des matires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229

Compos par Economica, 49, rue Hricart, 75015 PARIS

Imprim en France. - JOUVE, 18, rue Saint-Denis, 75001 PARIS
N 12911. Dpt lgal : Juin 1984
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